时间：2023-09-07 17:42:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建筑业税法相关规定，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、建造合同及其分类
建造合同准则规定，建造合同是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。建造合同分为固定造价合同和成本加成合同。固定造价合同是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同；而成本加成合同是指以合同约定或其他方式议定的成本为基础，加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。
建造合同准则规定，企业通常应当按照单项建造合同进行会计处理。但是，在某些情况下，为了反映一项或一组合同的实质，需要将单项合同进行分立或者将数项合同进行合并。在现行税法中，出现的是混合销售与兼营的概念，并产生了与会计准则中的合同合并与分立相关而又不同的问题。
二、合同收入的确认和计量
（一）合同收入的组成
建造合同准则将合同收入分为两部分内容，一是合同规定的初始收人，即建造承包商与客户签订的合同中最初商定的合同总金额，它构成了合同收入的基本内容；二是因合同变更、索赔、奖励等形成的收人。该两部分收入应作为主营业务收入处理。在税收处理上，因合同变更、索赔、奖励等形成的收入应作为价外费用征收流转税。在企业所得税方面，也应作为主营业务收入进行纳税处理。可见，在合同收入的组成方面，会计与税收之间总体一致。
（二）会计准则关于合同收入确认和计量的相关规定
会计准则基于实质重于形式等原则，要求分别不同情况对合同收入进行确认和计量。建造合同准则规定，建造合同的结果能够可靠估计的，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。完工百分比法，是指根据合同完工进度确认收入与费用的方法。（1）固定造价合同的结果能够可靠估计的认定标准，是指同时满足下列条件：合同总收入能够可靠地计量；与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。（2）成本加成合同的结果能够可靠估计的认定标准，是指同时满足下列条件：与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
对于在资产负债表日建造合同的结果不能够可靠估计的，会计上强调关注企业经营中可能出现的风险，按预计已经收回或将要收回的款项能弥补多少已经发生的成本，确认部分或者不确认建造合同收入。即：（1）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；（2）合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
（三）税法关于合同收入确认和计量的相关规定及与会计处理之间的差异
1、税法中关于建造合同流转税计税依据的规定及与会计处理的差异
在税收方面，合同收入的确认和计量会涉及到对建造合同收入适用流转税税种的鉴定、纳税义务发生时间的特别规定及计税依据计量等方面问题。
（1）适用税种的确定和不同税种计税依据的划分
建造合同所约定的业务内容包括两类：第一类，制造大型机械设备、交通工具等；第二类，提供建筑、安装、修理修配及其他劳务活动。总体而言，第一类业务收入产生增值税的纳税义务，第二类业务收入产生营业税的纳税义务。不过，这里还存在一些特殊规定和问题。
第一，在第一类业务活动中，如果制造企业在制造大型机械设备的同时还提供安装劳务，按照《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定：凡同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：①具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；②签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。对于同时符合上述两个条件的制造商而言，存在将会计上的“主营业务收入”按合同分解为增值税计税销售额与营业税计税营业额两个部分的过程。
第二，在第二类业务活动中，对于修理修配业务收入适用税种须加以正确划分。我国《增值税暂行条例》规定：在我国境内提供加工、修理修配劳务的单位应缴纳增值税。在《增值税暂行条例实施细则》中对其解释为：“条例所称修理修配，是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。”可见，如果修理修配的对象是货物或动产，则相应的业务收入缴纳增值税。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）对应缴纳营业税的修缮业务解释为：“修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业”。可见，如果维修的对象为不动产之类的建筑物、构筑物等，相应的业务收入缴纳营业税。但是，在实际工作中，存在着作业对象在货物与建筑物、构筑物之间难以划分的问题，如某些特殊的工业管道或者一项连续的维修、修理活动中既涉及货物又涉及建筑物之类，而劳务合约定的是一份总的合同收入。此时，纳税人往往难于确定和划分适用税种及其计税收入。由于相应增值税、营业税分属国税、地税部门征管，而且营业税的纳税地点一般是在劳务发生地，故类似情况下，纳税人应事先与主管税务机关沟通，进行有效的税种鉴定和划分。
第三，如果一家商业企业在向业主销售货物的同时提供安装劳务，则合同收入均混合缴纳增值税。那么，如果是一家建筑安装企业“包工包料”向业主收取价款，适用何种税种呢？目前，建筑企业在土建之类的建筑作业、装饰作业中取得的营业收入均缴纳营业税，并无争议。问题是，安装企业既为业主采购设备等货物，同时又提供安装劳务，企业通常从自身行业性质和归属出发，认为应对合同收入一并缴纳营业税。然而，国税部门往往要求对合同收入一并缴纳增值税，理由是：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第五条规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税。本条第一款所称从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（财税[1994]26号）将“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务”解释为：是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额不到50%。加之一些安装活动包含局部部件的放样、下料、整形、拼焊等，类似于制造活动，因此，国税部门往往认为，只要所购设备价格在全部价款中超过50%，则就认定安装企业实质上是以货物销售为主、安装为辅的企业，所提供的混合销售行为应混合缴纳增值税。由于我国尚未将建筑业纳入增值税的征税范围，对于此类业务，在理论、法规与实践层面上，在税企之间乃至国、地税之间客观上存在不同认识，企业应审慎处之。
（2）纳税义务发生时间
在大型机械设备、交通工具的建造合同中，往往特别约定销售方式和货款结算时间，常见的合同是分期收款和预收款合同。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定：采取分期收款方式销售货物，其纳税义务发生时间为按合同约定的收款日期的当天；采用预收货款方式销售货物，其纳税义务发生时间为货物发出的当天。在前一种方式下，如果按完工进度确认了会计收入，该会计收入并不构成增值税计税依据。在合同约定的收款日，不论会计上何时确认会计收入，也不论购货方是否支付了合同款，按税法规定销售方必须确认应税销售额。其他任何期间如果确认了该项会计收入，也不能重复申报应税销售额。另外，如果销售方与购货方签订分期收款合同，但销售方在收取第一笔款项时，按全部销售价款向对方开具了增值税专用发票，则应按票面额作为计税依据并一次性产生纳税义务，而非按合同约定收款日期分期产生纳税义务，此时与会计收入的确认时间仍存在差异。在后一种方式下，会计核算中按完工进度确认的会计收入并不成为增值税的计税依据，税法中规定发货日为纳税义务产生时间，这与增值税的税制原理相一致。
关于建筑、安装、维修及其他营业税应税劳务的纳税义务发生时间，《财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税[2006]177号）规定：纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。这与按完工进度确认的会计收入无论是时间上还是金额上都会存在差异。
对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。如果会计核算时也按形象进度确定完工进度，则会计收入与营业税计税收入之间总体一致。
前文还规定：合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。这与《中华人民共和国营业税暂行条例》中关于营业税纳税义务时间的基本规定保持一致。在实务中，主管税务机关一般按照纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（主要为结算凭据、发票等）孰先的原则确定纳税人纳税义务产生时间。由于这里对纳税义务的确定部分基于收付实现制，与会计收入不可避免地产生差异。
另外，纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间也为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
【例1】20×7年7月1日，甲公司与乙公司签订一项销售其生产的大型生产流水线的合同，合同约定由甲公司同时提供安装劳务，甲公司具有建筑业施工（安装）资质。合同约定的总价款为12200万元。
本例中，建造合同包含了制造和安装两项业务活动，但该合同系一揽子签订，两项业务活动须依次履行，故在会计核算中应视为一个单项建造合同确认会计收入。而在税收上，无论是确定适用税种，还是计税依据及纳税义务发生时间，则与合同的形式和内容直接相关。现分两种情形进行分析：
情形一：双方在合同中未分别约定货款的价款及安装费金额。合同约定：乙公司须于合同签订后十日内支付合同总价30%预付款。甲公司须于20×8年4月30日之前发出货物，乙公司在验货后支付30%货款。在甲公司将生产线安装调试投入运行后，乙公司再支付30%货款。10%的余款作为质量保证金，在生产线正常运行半年后由乙公司付清。
依照税法规定，本合同必须缴纳增值税，其销项税额为：12200÷（1+17%）×17%=1772.65（万元）。合同销售及结算方式应为预收款方式，而非分期收款发出商品的销售方式。在税收征管中，税务部门区分该两种方式的标准是：在建造活动开展之初及其过程中收取购货方款项的，不论金额大小，也不论分若干次收取，均视为预收款方式；在发出商品之后分期收取的，则为分期收款发出商品销售方式。本例中，应视甲公司采用预收款方式销售商品，在20×7年度无须对该建造合同计算增值税销售额及销项税额。20×8年4月发货日，尽管仅收取60%的货款，但必须确认10427.35万元的应税销售额及1772.65万元的销项税额。
在会计核算方面，该合同属于固定造价合同，设收入确认的条件成立，20×7年末完工进度为70%，则当年应确认的会计收入为6777.875万元。20×8年合同全部完成后确认剩余收入。
情形二：双方在合同中分别约定货款的价款及安装费金额。其中，货款为11700万元，安装费为500万元。货款的支付进行同情形一，安装费于生产线安装调试投入运行后由乙公司一次性支付。
在此情况下，可认定甲公司从事了一项兼营业务，增值税应税销售额为：11700÷（1+17%）×17%=10000（万元），营业税计税依据为500万元。增值税销项税额的确认时间同情形一。营业税纳税义务发生时间为双方实际开票结算日或收款日。
在会计核算方面，仍按完工进度确认会计收入，只不过主营业务收入总额变为10500万元。
（3）关于计税依据的特殊规定
《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。《国家税务总局关于勘察设计劳务征收营业税问题的通知》（国税函[2006]1245号）也规定：“对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。”因此，总承包人从事符合规定的转包、分包业务，其建筑劳务计税营业额小于会计收入。
在安装业务中，如果建设企业（业主）自行采购设备，而由另一家安装公司提供安装劳务，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中规定了新的计税办法：“通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。”在这种情况下，建造合同下的会计收入额与营业税计税依据总体一致。与此相似的是“清包工”形式的装饰劳务合同。《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）中规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。”
2、关于建造合同企业所得税应税收入的相关规定税法与会计准则之间的差异
新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：“企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。”对照会计准则与新税法的有关规定，可以发现两者之间存在下列差异：
首先，税法规定按完工进度确认建造合同应税收入的前提是履行建造合同时“持续时间超过12个月”，而会计准则使用这种方法的前提是建造合同纵跨若干会计期间（不一定要持续时间超过12个月），且建造结果能够可靠估计，目的在于向会计报告使用者提供有关合同进度及各期可比业绩的会计信息，体现权责发生制的要求。值得注意的是，在统一内、外资企业所得税之前的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》及《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》中，相关的规定为：“为其他企业加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时间超过一年的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。”对建造合同分期确定计税收入的前提是“持续时间超过一年”，新税法中将“一年”改为“12个月”，为什么作如此变化呢？原规定存在的问题是：“持续时间超过一年”究竟是指建造合同跨过一个纳税年度，还是指持续时间超过365天或者12个月呢？不同的理解会产生不同的计税结果，经常引发税企争议。按照新法规定，如果一项建造合同的开始至完成持续时间不超过12个月，则不强求纳税人必须按照完工进度或者完成的工作量确定应税收入。如果在此过程中，因建造合同的结果不能可靠估计，会计核算未分期确认合同收入，则会计收入与计税收入不产生差异。
其次，新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》删除了原规定中的“可以”二字，只要建造合同持续时间超过12个月的，新税法即要求分期确定计税收入时，不考虑纳税人经济利益是否流入，即不以国家税收来承担企业潜在的经营风险。在纳税年度汇算清缴时，企业所得税计税收入=纳税年度内完工进度或者完成的工作量×合同总收入。如果此时会计核算中未分期确认收入，或只是按照能够收回的实际合同成本确认会计收入，则由此而产生暂时性差异。
再次，成本加成合同以合同约定或其他方式约定的成本为基础，加上该成本的一定比例或定额费用来确定工程价款，并据以进行收入计量。在实际征收管理中，税务部门偶尔会以纳税人的建造成本不能可靠验证，特别在该纳税年度内尚不能提供准确、完整的纳税资料等为由，重新核定其企业所得税应税收入。
最后，建造合同准则规定，企业应在资产负债表日确认合同收入和合同费用。而税法要求纳税人按月度或者季度进行所得税预申报，而按年度确认合同收入和成本，并进行所得税汇算清缴。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定：按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。税法只强调年度内预缴税款方法的一贯性，而不强求其准确性，且季度预缴税款如果存在少缴情况，不以偷税论处。因此，在一个年度内，不妨保持会计与税收间分期收入的一致性；而在年度纳税申报表与会计报表之间，则应关注和处理两者之间的差异问题。
（四）税法与会计准则关于完工进度确定的差异
建造合同准则确定合同完工进度有三种方法，即，根据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定；根据已经完成的合同工作量占预计总工作量的比例确定；根据实际测定的完工进度确定。
在分期确定计税收入的过程中，如果会计核算中使用的确定完工进度的三种方法较为合理，则可将其作为计税的基础，税务部门一般予以认同。但如果会计核算时因完工进度不能可靠计量，未确定完工进度，税务部门通常采取用已开工天数除以合同工期的方法来确定建造合同完工进度。
三、合同成本确认与计量
合同成本包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。合同的直接费用应当包括：耗用的材料费用、人工费用和机械使用费等费用。间接费用是企业下属的施工单位或生产单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用。直接费用在发生时直接计入合同成本，间接费用在资产负债表日按照系统、合理的方法分摊计入合同成本。
会计核算是税收的基础，但会计核算上的合同成本并非即计税成本。我国税收征管依然是“以票控税”，对发票的格式规范、要素和内容等方面有着严格的要求。例如，对于独立建造的工程，施工企业应对所购建筑材料凭正规发票入账，不得使用“白条”；针对建筑业从业人员的流动性特点，税务部门高度关注职工名单、薪酬金额的真实性，支付凭证的合规性；而对于分包工程，建筑业的总承包人应取得分包人开具的建筑安装业发票，为加强建筑业成本管理，税务部门还会要求提供建造合同、预决算书、工程结算材料等相关证明文件。在差额缴纳营业税时，还应取得分包人的完税凭证。如此等等。
在税收征管过程中，税务部门如果认为纳税人会计核算、票据等方面不能达到税收管理要求，一般也会对纳税人进行所得税核定征收。
【例2】20×7年年底，A建筑公司与B公司签订了一项总金额为1000万元的房屋建造固定造价合同。工程已于20×8年1月初开工，合同约定于20×9年10月份完工，预计工程总成本为800万元。截至20×8年12月31日，该项目已经发生的成本为500万元，预计完成该合同还将发生成本300万元，已开票结算工程价款320万元，实际收到300万元。假设不考虑城建税和教育费附加，所得税税率为25%，无其他纳税调整项目，预计未来有足够的应纳税所得额可以抵扣暂时性差异。假设，20×8年12月31日，A公司得知B公司生产经营发生严重困难，以后的款项很可能无法收回。
20×8年度，由于本建造合同的结果不能可靠估计，故A公司会计处理为：
（1）登记实际发生的合同成本
借：工程施工—合同成本5000000
贷：原材料、应付职工薪酬等5000000
（2）登记已结算的工程价款
借：应收账款3200000
贷：工程结算3200000
（3）登记实际收到的合同价款
借：银行存款3000000
贷：应收账款3000000
（4）确认和计量当年的收入和费用
借：主营业务成本5000000
贷：主营业务收入3000000
工程施工—合同毛利2000000
本例中，由于A公司于20×8年开出了320万元的结算票据，故营业税的计税依据为320万元。在企业所得税方面，由于会计核算中未确定完工进度计量会计收入，故A公司应根据税法相关规定，按照主管税务机关的要求进行税务处理，按完工进度确认收入和成本。如果采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，该项工程的完工进度为：5000000÷8000000=62.5%，应确认收入：10000000×62.5%=6250000（元）。根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，应当确认递延所得税资产：（计税收入612501000-会计收入3000000）×25%=812500（元）。
借：递延所得税资产812500
贷：应交税费—应交所得税812500
假定20×9年度以后，B公司的工程停工，A公司也未发生新的工程成本。A公司将“工程结算”等科目余额转销。
借：工程施工—合同毛利2000000
工程结算3200000
贷：工程施工—合同成本5000000
应收账款200000
此时，会计损益中不再产生损失，由此产生一个问题：税收上须转回暂时性差异，那么是通过冲减下一年度应税收入，还是向主管税务机关申报财产损失来达到目的呢？笔者倾向于后者。一是因为以前年度并不存在税收意义上的多计收入问题；二是A公司确实在以前年度发生了尚未收回的合同成本，存在财产损失的客观基础。A公司申报的财产损失为325万元，其证明材料由两部分组成：一是20×8年度会计核算中合同收入300万元与合同成本500万元之差；二是20×8年度企业所得税汇算清缴申报表中计税收入与成本之差125万元（625-500）。
四、合同预计损失的处理
建造合同准则规定，建造承包商正在建造的资产，性质上属于建造承包商的存货，期末应当对其进行减值测试。如果合同预计总成本超过合同总收入的，则形成合同预计损失，应提取损失准备，将预计损失确认为当期费用。合同完工时，将已提取的损失准备冲减合同费用。
【例3】A公司签订了一项总金额150万元的建造合同，预计成本130万元，第一年实际发生成本100万元，预计完成该项合同还需发生成本60万元。该合同结果能够可靠估计。
第一年合同完工进度=100÷（100+60）×100%=62.5%
第一年应确认的合同收入=150×62.5%=93.75（万元）
第一年应确认的合同费用=160×62.5%=100（万元）第一年预计的合同损失=[（100+60）-150]×（1-62.5%）=3.75（万元）
A公司年末账务处理为：
借：主营业务成本1000000
贷：主营业务收入937500
工程施工—合同毛利62500
借：资产减值损失37500
【关键词】房地产 土地增值税 纳税筹划
一、引言
房地产行业已日渐成为我国的支柱产业，且纳税金额巨大，为国家的税收工作做出极大贡献。但是在目前房地产行业竞争加剧，整体利润空间压缩的情况下，减少企业的税收负担是房地产开发企业节流增效的主要手段。在房地产开发企业的经营过程中大约涉及十几个税种之多，而对其收益影响较大的当属土地增值税，贯穿房地产开发建设及销售的各个环节，决定了其税收筹划的空间广阔。
二、土地增值税纳税概念
土地增值税起源于土地涨价归公理论，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。土地增值税按商品房销售增值额的高低不同实行超率累进税率，增值率高，多征税；增值率低，少征税。
三、纳税筹划原则
第一，合法性原则。公司在纳税筹划时万不可盲目进行操作，不能与现行税法相抵触。纳税筹划的最终目的是用来降低增值率，以减轻税收负担，这个目标的实现应该建立在合法、合理的条件下进行，并且是要被征税机关所认可的。
第二，节税性原则。税收筹划是为了获得企业整体效益的最大化，降低企业税负。那么企业在进行纳税筹划时应该分析成本效益，规避风险，综合分析纳税人筹划前后的税负，真正达到节税的目的。
第三，综合性原则。纳税筹划必须要做到业务流程与税收政策相结合，税收政策与筹划方法相结合，筹划方法与会计处理相结合。
四、纳税筹划方法
（一）建房方式筹划法
根据税法相关规定：有些特殊的建房方式不在征税范围之内的，就不用缴纳土地增值税，所以纳税人应该加强对税法的学习和跟进，掌握哪些建房方式能享受国家特殊优惠政策，从而进行纳税筹划，这一节税工作会更加有效和明显。
1.合作建房
税法规定，一方出土地，一方出资金合作建房，且建成后分房自用的，暂免征土地增值税，建成后再转让的，只需就分得的部分缴纳土地增值税。这样就为纳税筹划提供一定空间，对出地方而言，如果先转让土地使用权，再购买房屋，则需要缴纳营业税和土地增值税，而选择合作建房的方式，既解决了资金匮乏的难题，又节省了税负。
2.代建房
若企业在开发之初就能确定最终客户，则完全能与客户签订代建合同，以代建房的方式定向开发，或以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，或与客户协商自行购买，待开发完成后收取代建费，而不采用先开发后销售的方式，这样房地产权属并未发生转移，则只需缴纳建筑业3%的营业税即可，而无需缴纳土地增值税。
（二）临界点法
由于房地产企业土地增值税适用四级超率累进税率，每级税率相差10%，且每一级税率都存在跨越临界点，不同增值率范围对应不同的税率和速算扣除数，所以在临界点处进行纳税筹划，控制增值率是降低土地增值税税率的关键，而税率的大小会带来巨大的纳税差异，将会对企业的效益产生很大影响。调整增值率的方法有以下几种：
1.合理定价
对于房地产开发企业来说，售价的制定才是影响应纳税额的最终因素，售价的高低直接决定增值额的大小，进而影响应纳税额。所以利用开发产品的定价技巧进行筹划，合理调整售价，从而适用更低一级税率，以达到免税的标准。另外也需要认真测算增值率，在税率变化处找到销售收入和土地增值税的最佳利益平衡点，综合分析提高售价带来的利益和舍弃起征点优惠政策而增加的负担之间的权重，只要纳税规划得当，低售价也可以实现高收益。
2.扣除项目筹划
利用成本费用的界定。
成本的增加会导致增值率的显著下降，影响税率高低和免税临界点。房地产开发的期间费用不能全部据实扣除，而是按一定比例限额扣除。由于现行的会计准则对期间费用和工程项目的“开发费用”并无严格界定。因此，企业可以通过事前的筹划，把可以转移的开发费用合理转移到开发成本中，或者增加公共设施，进一步提高住房质量，将税负转化为消费者的实际利益，既可以加大扣除项目金额，减少应缴纳的土地增值税，又可以提高房产性价比，促进销售。
五、结束语
综上所述，纳税筹划是一项具有技术性、前瞻性、综合性的工作。房地产开发企业在土地增值税的纳税筹划中，务必根据实际情况灵活运用各种方法，找到每一阶段所重点关注的因素，找准着眼点，在不违反国家税收法规的前提下，从政策中找对策，在房地产开发的不同阶段合理运用不同的纳税筹划方法，对应税事项在事前、事中、事后进行统筹安排，综合考虑成本、收益的各个方面，尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间，在正确核算的大前提之下力求最大可能的减轻企业税负，增加经济效益，实现企业价值最大化，促进整个房地产行业的长期、稳定、健康发展。
参考文献：
摘 要 房地产开发具有投资大、生产周期长的特点，其耗用资金之大、涉及领域之广、产业链条之长，为其他行业无法比拟。房地产企业在开发销售过程中，涉及的税种至少有10种，平均税负高于国内其他行业，总体税率偏高。如何通过纳税筹划达到企业税负最低，从而减轻资金压力、降低成本、增加经济效益，对房地产企业具有重要的现实意义。
关键词 房地产企业 纳税筹划 临界点
一、 房地产企业纳税筹划的现状
（一）企业没有认识到纳税筹划的重要性
实际工作中，很多领导和员工没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用。领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，使房地产开发企业未能形成一个良好的筹划环境，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。
（二）错误的认为纳税筹划是财务部门的工作
纳税筹划是指纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划的重点在于事前筹划。很多房地产企业决策人认为：税收是财务部门的工作，财务部门所做的账务处理决定企业的应纳税额，出现多交税或被税务机关处罚是财务人员的责任。财务只是对企业经营成果进行核算和反应，而税收是企业在土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要的。如果决策人没有树立正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负过重，想通过账务处理来解决纳税问题，此时税收已产生，已不存在所谓的纳税筹划了。正确的纳税筹划观念为：合同决定税收，决策人在决策前可先与财务人员、税务事务所进行商讨，利用税收政策进行税务筹划，各部门之间互相配合，规避企业的纳税风险。
二、 房地产企业纳税筹划的基本原则
依法纳税是每个纳税人应尽的义务，偷税漏税是国家法律所不容许的，税收征管法对各种违法行为制定了相应的惩罚规定。企业在进行纳税筹划时，需要考虑以下几项原则：第一，合法性原则。在税收筹划中，首先必须严格遵循合法性原则，这是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征。第二，事前筹划原则。纳税筹划必须在事前进行，企业经营活动一旦发生，纳税义务也随之产生，纳税人此时觉得税负太重，在做任何筹划都是徒劳的，经不起税务部门的检查。第三，目标性原则。企业事前应分析企业的纳税环境，掌握存在的问题，考虑筹划的可能性，制定筹划的目标，然后确定实现目标的方法。
三、 房地产企业开展纳税筹划的主要方法
（一）利用税收优惠政策
纳税人应充分利用可享受的优惠政策直接减少应纳税额，来减轻或免除纳税义务。税法制定了大量的优惠政策，纳税人完全可以通过合法途径，依靠纳税优惠政策减轻企业的纳税负担。
（二）利用企业或项目分拆
分拆法是通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠政策的项目进行拆分。通过降低纳税人的应纳税基础，减少应纳税额，达到节税的目的。
（三）利用税率临界点
通过税率的差异来调整应纳税额的方法。适用于具有多种税率的纳税项目，通过纳税筹划达到最佳税负点，使纳税额最低。
四、房地产企业主要税种的纳税筹划分析
（一）土地增值税的筹划
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值税性收入的单位和个人所征收的一种税。
税法规定，纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定计税。实际工作中，房地产企业要测算增值率，如果测算的增值率略高于20%时，应设法使增值率≤20%。改变增值率的方法主要有以下几种：一是合理定价。通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率。二是增加扣除额。如房地产公司可将房屋进行简单装修或适当改善开发项目的住宅环境，通过提高房产的质量来适当增加扣除项目，既能提高市场竞争力，又能合理避税。三是分解销售价格。如果有可能分解房地产销售价格，就有可能存在纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率来减低应缴纳的土地增值税。很多房地产在出售时已经进行了装修，房地产企业可以将装修作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。房地产企业可将经装修过的房屋出售分为两个合同：房屋出售合同和房屋装修合同。房地产企业只需对房屋销售合同部分核算土地增值税，在合理的情况下，尽量增加装修合同金额，减少装修对应的成本，以降低增值率。土地增值税共设定30%、40%、50%、60%四档税率。如果销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率时，房地产企业就需要进行合理的纳税筹划，所以以上的方法不仅仅适用于20%临界点的筹划。在纳税筹划时开发商应考虑如何使房价在同行中最底，应缴土地增值税最少，所获经营利润最佳这个问题。
房地产企业还可以通过代建房、合作建房等方式进行筹划。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，可以采用代建房方式进行开发，而不需要采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买和取得，关键是房地产产权没有发生转移。通过代建房方式建房，房地产企业只需按代建收入的3%缴纳营业税及相关的附加税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。而房地产企业只需对建成后转让属于房地产公司的住房缴纳土地增值税。
（二）营业税的纳税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。房地产企业缴纳营业税的范围主要有：销售不动产，自营建筑、修缮和装饰工程作业和出租自行开发的商品房等业务。
税法规定：纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，按各自的税率计算应纳税额；未分别核算的，从高使用税率。销售不动产的税率 5%，自营建筑、修缮和装饰工程作业的税率3%，出租商品房的税率5%。房地产企业在存在不同的生产行为的情况下，应使用拆分法，对基数进行准确划分，区别各自的应税行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状态，又减低了公司税负。例如，A房地产企业销售精装修后的住宅，总建筑面积80000，预计销售单价10000元/。如果A与买主按10000元/的价格签订销售合同，商品房销售完后A应缴纳营业税10000×80000×5%=4000万元。如果A与买主按8500元/的价格签订销售合同，然后按1500元/的价格签订装修合同，商品房销售完后A应缴纳营业税8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760万元。两种不同的销售方式后着比前者节税240万元。对于混合销售行为要通过签订劳务合同，使所提供的建筑业劳务与应缴纳增值税的劳务相分离开来，从而按照营业税率3%进行纳税筹划而不是17%缴纳增值税。
为了促进销售，房地产企业在销售不动产时推出促销活动是常有之事，在选择促销方式上需要合理筹划。例如，B房地产企业开发建设了一住宅小区，准备在国庆前开盘销售，并推出一个促销方案：凡在当年10月1日―10月7日与B签订购销合同的客户，均可赠送价值3000元的空调一台。该促销活动吸引了不少客户，在优惠期间共实现销售收入2000万元，并送出空调200台。根据税法相关规定，B的促销活动属于混合销售行为，赠送的空调应按市场价值并入销售收入缴纳营业税，B应纳营业税=（20000000+3000× 200）×5%=103万元。如果B更换另一种促销方式，直接给出3000元的购房折扣，将赠送空调的价值抵为购房折扣，以降低成交价。税法规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价值为营业额。在这种促销方式下，B可按折扣后的金额为营业额，应纳营业税=（20000000-3000× 200）×5%=97万元。后一种促销方式比前一种节税6万元。
（三）房产税的筹划
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余额或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税采用比例税率，有两种征收方式：其一、根据房产计税余额的1.2%征收；其二、根据房产租金收入的12%征收。
财税【2008】152号一、关于房产原值如何确定的问题：“对按房产原值计税的房产，房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”对于土地使用权是否需要计入房产原值计征房产税，取决于企业执行的会计制度。如果企业执行《企业会计制度》，纳税人会计核算时应将土地使用权通过“在建工程”计入房产原值的，应按账簿“固定资产”科目记载的房屋原值计征房产税，而不得为减少基数而分离土地使用权成本。如果企业执行《企业会计准则》，应将土地使用权作为“无形资产”核算的，房产原值不包括土地使用权，计征房产税时是不包含土地使用权成本的。假设，房产公司自建自用的办公楼等房产对应的土地使用权价值2000万，按30%计算房产的计税余值，执行《企业会计准则》比执行《企业会计准则》每年要多交房产税2000万×（1-30%）×1.2%=16.80万元。企业在房产税纳税筹划时，应综合考虑会计制度这一因素。
房产税税率的特殊规定：从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对于同一房产出租行为，就房产税而言，出租给企业用于生产经营的税负是出租给个人用于居住税负的3倍。所以，房地产公司在进行房产出租时，在可获得租金差不多的前提下，应优先考虑出租给个人用于居住这一方式。
对企业而言，将机器设备、办公设备等附属设施一同出租给其他企业是常见的情况，按照现行的房产税法规定，在同一份租赁合同中签订的相关标的，将视为一个整体征税。如果将房产和附属设施不加区分，附属设施租赁收入也按12%税率征收房产税。因此为减轻企业负担，对于房产公司将房产和附属设施同时租赁的行为，应分别签订租赁合同，而且应在当地税务机关允许的前提下，尽量压缩房屋租金，提高附属设备租金，已达到合理避税的目的。
参考文献：
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关键词：混合销售 净现金流量平衡点 纳税筹划
中图分类号：F810.42 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）26－0128－02
一、混合销售行为及其税收法律规定
混合销售行为是指一项销售行为既涉及增值税应税货物又涉及营业税应税劳务的行为。所谓营业税应税劳务是指属于应缴纳营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目缴纳范围的劳务。
新税法对混合销售行为有如下规定：混合销售行为无论是否分开核算，都必须按照纳税人的主营业务适用的税种纳税。即从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供营业税劳务，缴纳营业税；其中，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营非增值税应税劳务的单位和个体工商户在内。如果纳税人分立成为两个独立核算的企业分别从事增值税应税货物和营业税应税劳务，则可以分别缴纳增值税和营业税。
上述规定可以简要概括为：如果纳税人被认定为增值税纳税人，则其混合销售行为应视为销售货物，缴纳增值税；如果纳税人被认定为营业税纳税人，则其混合销售行为应视为提供营业税应税劳务，缴纳营业税。
二、混合销售行为纳税筹划方案设计
依据税法相关规定，混合销售行为下纳税人可以缴纳增值税，也可以缴纳营业税，究竟缴纳哪种税，主要取决于纳税人是增值税纳税人还是营业税纳税人。此外，作为增值税纳税人，一般纳税人和小规模纳税人缴纳的税额也有区别。如果纳税人属于增值税一般纳税人，应按照17%或13%的税率计算缴纳增值税，进项税额可以抵扣；如果属于小规模纳税人，应按照3%的税率计算缴纳增值税，进项税额不允许抵扣；如果纳税人属于营业税的纳税人，则应按照营业税的相关税目和适用税率缴纳营业税。由于混合销售行为原则上依据纳税人的“经营主业”判断是征增值税，还是征营业税。因此，企业可以通过控制应税货物或劳务和非应税劳务的比例来选择是缴纳增值税还是缴纳营业税。也就是说，在混合销售行为中，纳税人年货物销售额与非应税劳务营业额的合计数中，若年货物销售额超过50%，则缴纳增值税；若年非应税劳务营业额超过50%，则缴纳营业税。
据此分析，混合销售行为的纳税筹划重点就是找出混合销售的利益平衡点，分析企业究竟是作为增值税的纳税人缴纳增值税，还是分别作为增值税纳税人和营业税纳税人分别缴纳增值税和营业税。由于企业纳税筹划不仅仅是为了减轻税负，更重要的是要提高企业整体的经济效益，因此，笔者选择现金净流量作为衡量企业经营好坏的指标，以此来评价企业纳税筹划的效果。那么，混合销售行为的纳税筹划重点就是计算混合销售现金净流量的平衡点。
（一）纳税人为增值税一般纳税人
纳税人为增值税一般纳税人时，根据税法规定，其购进材料的进项税额可以抵扣。假定纳税人混合销售行为发生的含税销售额为S，含税购进金额为P，适用的增值税税率为t1，发生的营业税应税劳务适用的税率为t2，适用的城市维护建设税税率为7%、教育费及附加税率为3%、所得税税率为25%。目前，该企业有两个方案可供选择。
方案一：企业不进行筹划，继续缴纳增值税，此时获得的现金流量为F1。
方案二：企业通过筹划，尽量使非应税劳务营业额超过50%，使企业缴纳营业税，此时获得的现金流量为F2。
如果企业选择方案一，此时获得的现金流量＝含税销售额－含税购进金额－应缴增值税－应缴城建税及教育费附加－应缴企业所得税。用公式表示为：
F1=S－P-（S-P）÷（1+t1）×t1×（1+7%+3%）-[（S-P）÷（1+t1）（S-P）÷（1+t1）×t1×（7%+3%）]×25%；
如果企业选择方案二，此时获得的现金流量＝含税销售额－含税购进金额－应缴营业税－应缴城建税和教育费附加－应缴企业所得税。用公式表示为：
F2=S-P-S×t2×（1+7%+3%）-[（S-P）-S×t2×（1+7%+3%）]×25%；
令F1=F2，解得现金净流量平衡点的含税购销额之比P/S=1-t2-t2÷t1.下面分别设增值税税率为17%，13%，营业税税率为3%，5%，，代入上式可得增值税与营业税在不同税率下现金净流量平衡点的含税购销金额比，计算结果如表1所示。
根据表1可做如下决策：当P/S大于平衡点的购销比时，F1＞F2，此时企业应尽量使年货物销售额超过50%，缴纳增值税；当P/S小于平衡点的购销比时，F1＜F2，此时，企业应尽量使年非应税劳务营业额超过50%，缴纳营业税。
（二）纳税人为增值税小规模纳税人
当纳税人为小规模纳税人时，根据税法规定，其购进材料的进项税额不能抵扣，适用的增值税税率为3%。假定其他条件和上述一般纳税人时相同。此时，
F1=S-P-S÷（1+t1）×t1×（1+7%+3%）-[S÷（1+ t1）-P-S÷（1+ t1）×t1×（7%+3%）]×25%，将t1=3%代入得F1=0.7260S 0.75P
F2=S-P-S×t2×（1+7%+3%）-[（S-P）-S×t2×（1+7%+3%）]×25%
=（0.75 0.825t2） ×S-0.75P
因为营业税的税率有3%，5%，5%～20%几档税率，所以F2=（0.75-0.825-t2） ×S-0.75P≤（0.75-0.825×3%） ×S-0.75P=0.7253 S-0.75P＜F1。
根据以上分析，当纳税人为小规模纳税人时，如果发生混合销售行为，企业应尽量使年货物销售额超过50%，缴纳增值税，此时企业能获得更多的现金净流量。
（三）纳税人为营业税纳税人
如果企业被认定为营业税纳税人，则其发生混合销售行为时，筹划方案的选择与增值税纳税人的情况正好相反。基于上述企业作为增值税纳税人情况的分析，我们可归纳出企业作为营业税纳税人时对混合销售行为的纳税筹划方案选择表，具体结果如表2所示。
结语
根据以上分析，纳税人在对混合销售行为纳进行纳税筹划时，主要通过对比缴纳增值税和营业税两种情况下现金净流量的大小来进行选择，现金流量较大的方案为优选方案。但是，现金净流量只是反映纳税筹划效果的其中一项指标，企业在进行决策时，还应结合税负的高低、税后净利润的大小等相关指标进行综合分析。同时，企业应在税法允许的范围内合理运用纳税筹划的方法和技术对企业的经营活动进行筹划，以最大限度地降低纳税筹划的风险，帮助企业实现企业价值的最大化。
收稿日期：2011-06-19
作者简介：申艳艳（1981-），女，硕士，助教，从事税务、财务管理研究。
参考文献：
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公司的成立就是体制创新的产物。而公司自身又进行着体制的创新、经营的创新、观念的创新和管理的创新。
公司是在对原江汉高新技术产业开发区石化产品交易部，按照现代企业制度的要求，进行总体股份制改造基础上设立的。
公司组建一年多来，取得了七个方面的初步成果：
1、按照规范的现代企业制度的要求，初步建立了产权明晰的法人治理结构，构筑了权责明确的经营管理平台，明确了股东会、董事会、监事会和总经理（经营管理层）的职权。
2、总结应用了公司核心理念，设计了公司标识，办理了以公司标识作为注册商标的查询、申请和注册手续；设计并逐步开始应用了公司VI手册，为整体实施公司CIS创造了初步的条件。
3、取得了油田地面工程防腐保温设计（乙级）资质《专项工程设计证书》；管道工程专业承包三级《施工资质证书》；获得了国家高新技术企业认证。
4、初步完成了公司基本管理制度的构建，颁布实施了基本管理制度21项。
5、实施了员工守则和标准化工作礼仪、标准化作息安排、标准化工作程序，员工队伍形成了“议事讲规则、办事讲程序”的风气。
6、全面启动了贯标认证、文本管理、绩效考核、企业文化建设等四项基础性工作。
7、全面完成了2004年的经营指标。2004年预算实现利润11.3万元。
一年来的主要工作
“主业管吃饭，公司管发展”，为公司谋求可持续发展进行了明确定位。集团领导要求我们要开风气之先，要做试验田，要做先导队。我们感到，谋求可持续发展，就是要求我们走规范之路、走创新之路，更是要求我们处理好规范和创新的辨证关系。
一年来，我们在以下四方面进行了积极的探索：
一、完善公司法人治理结构
所谓现代企业制度就是产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的公司制企业制度。其核心就是规范的法人治理结构。在完善法人治理结构上，我们做了以下三项工作：
一是对公司进行制度性安排，明晰产权、明确权责。
经过反复磋商、细致论证，依照《公司法》的要求，完善了股东会、董事会、监事会、总经理（经营管理层）的职权和议事规则。制订了《公司治理准则》。阐明了公司治理的基本原则、投资者权利保护的实现方式、控股股东权利义务、关联交易以及公司董事、监事、经理、董事会秘书、财务负责人等高级管理人员所应当遵循的、基本的行为准则和职业道德等内容。
2004年，我们按照公司章程和准则的上述规定，认真履行股东会、董事会、监事会的职权。三个会议的议题确定、通知义务、讨论方式、决议程序和决定内容都是严格按照《公司治理准则》和《公司章程》规定的规则和程序进行。至今，公司依法召开了股东会六次、董事会和监事会七次。先后审议通过了公司年度经营管理方案、财务预决算方案、公司章程修正案和基本管理制度以及公司项目投资、业务变更等重大问题。
二是构筑企业管理平台，合理确定管理幅度和管理层次。
为有效支撑和控制公司的运筹体系，实现公司制度安排，结合公司运营状况，公司依法设置了四个管理机构、四个事业部，办理了6个分支机构营业执照。经过一年的运行，对管理机构职能又适时做出部分调整，重新任命了2名管理人员。
先后颁布实施了基本管理制度21项，其他工作制度33项。各项工作议题均由程序安排运行。总经理办公会议制度、专业会议制度、工作任务催办制度、信息反馈制度取得良好效果。议事讲规则、办事讲程序的风气在公司逐渐形成。
另外，为保证公司的规范运营，公司在机构设置中拟设了公司外部的管理顾问、法律顾问和财税顾问。目前，管理顾问和法律顾问的工作职能暂时由董事会秘书履行。财税顾问合同已履行了一年，工作成效显著，今年又对该顾问合同进行了续签。
三是依法规范公司对外事务，完善相关登记和审批手续。
在先后办理了公司成品油经营特许、安全、防火、国有资产、税务登记等十项相关登记和审批手续的基础上，公司取得了油田地面工程防腐保温设计（甲级）资质《专项工程设计证书》；取得了管道工程专业承包三级《建筑业企业施工资质证书》。
二、理顺公司经营业务关系
公司成立后，投入运营的经营业务主要可分为三类：一是从公司控股股东变更到公司的业务；二是承袭石化产品交易部改制前的债权债务；三是论证实施新的投资项目。
我们感到，在这些业务中，除公司新拓展的业务以外，公司现在的主营业务大部分是从控股单位转移过来的，不处理好产权关系，仅把业务拿来，就很容易导致公司行为不规范，很容易形成翻牌公司。为此，我们重点从法律上理顺已导入公司的经营业务关系：
首先，规范导入公司经营业务。
对油零售业务，公司单独办理了不具法人资格的分支机构营业执照，理顺费用核算和纳税体系。对宾馆餐饮业务，公司在办理特业许可的基础上，办理了分支机构营业执照，对其单独核算、集中管理、单独纳税；对汽车修理业务，公司在办理特业许可的基础上，单独核算、集中管理，合并纳税。对工程设计、工程施工、技术服务业务，由公司对外签订服务合同，统一开拓市场、统一核算、统一纳税。
其次，全面实施生产经营指标责任制，规范管理工作。
公司与各事业部签定了目标经营合同，明确了经营目标和考核政策。建立了信息统计制度，从2004年7月份开始，每月对各事业部经营、生产情况进行统计月报；收集各部室规范化管理工作进展情况，每月形成公司管理工作动态。通过规范管理工作，有效保证了公司年度生产经营指标的全面实现。
三、全方位推进企业文化建设
没有文化支撑的企业是没有底蕴、没有内涵并不可能超越自我、不可能保持持久发展的企业。公司于2004年8月颁布实施了《公司标识总体设计推进计划》，企业文化建设全面系统启动。
在塑造企业文化上，我们注重抓了三个环节的工作：
一是抓管理人员对企业文化的认识环节。
我们公司的企业文化推进过程，称得上是一个较为艰难的认识转变过程和观念更新过程。在该不该实施企业文化的问题上，公司管理层有较为一致的认识。但是，在如何推进企业文化实施的问题上，公司上下却有着不同的想法和认识。主要矛盾，来自于长期在计划经济体制下沉淀的固有模式，以及这种模式对企业管理观念的影响，对企业发展认识的影响。针对不同的想法、认识，我们分别采取了不同的措施，逐步加深理解，提高认识。
首先是讲案例、谈体会。通过讲雀巢咖啡、完达山乳业的企业文化建设案例、谈体会，拓展管理人员的视野，提高其对经营企业文化效果的认识。
其次是办讲座、留作业、写设想。重点讲清楚经营企业文化与公司长远发展战略的关系，要求管理人员结合公司工作实际谈体会，取得了一定的收效。
再次是算大帐、细对比。算公司标识进行商标注册，从查询到申请到注册投入的直接成本是几千元，对比商标注册完成后，经过法定程序，现在的投入就可以评估，就会收到优良的效益回报。
通过这些活动，公司管理人员对企业文化有了初步理解。
二是抓公司企业文化核心内容环节。
经过半年多的摸索和实践，我们在公司企业精神、价值理念、发展理念等核心理念的引导下，初步确定了公司“体制性企业文化”、“经营性企业文化”和“管理性企业文化”的核心内容，确定了“诚信为本、把握市场、经营创新”等20个主题作为标准。
对这三个层次的文化建设的运行情况，公司及时在经理办公会上围绕“已经做了什么”，“正在做什么”，“还要做什么”等三个问题进行了对照检查，并对推进情况进行了分析。通过检查分析，我们愈发感觉到认识的转变、观念的更新是一个较为长期的过程，还有更多的工作需要我们逐步规范。
三是抓企业文化推进与公司管理水平结合的环节。
在半年来的实践中，我们不是就文化做文化，而是在绩效考核、文本管理和贯标认证工作中，以企业文化为主线，把公司核心理念，企业文化核心内容贯穿上述工作的全过程。努力向实现企业文化的制度化、实践化、教育化、奖惩化、系统化迈进。
比如，我们过去在处理业务中比较善于说“不行”，而不善于说这项工作怎么做“能行”。通过提高认识、转变观念，安排大处着眼、小处着手的决策运行制度，提出建设性意见已成为公司管理人员岗位工作能力的体现。经理办公会确定工作目标和工作任务后，会议要求，承办部门拿出建设性的落实意见；承办部门要求，承办岗位拿出建设性意见，责任到人，任务到岗，一级对一级负责，使建议权与决策权、审批权都得到落实。
四、建设高素质的管理团队
稳定进取的团队是企业不断成功的保证；高效双赢的人力资源管理是企业稳定进取团队的保证。
首先，建立有效的团队动态管理机制。公司成立伊始，就有目标、有重点地从公司的长远发展出发，重点选择不同专业的管理人员进入管理层。随着业务的开展，公司利用半年工作述职的契机，实行末位淘汰、竞争上岗，末位淘汰1人，团队动态管理机制开始运行。
第二，用制度培养团队自觉行为。一年来，员工守则制度；办公公示制度；出勤打卡制度；升国旗、唱国歌制度；诵颂公司理念制度；工间操制度；部室例会制度相继实施。初步实现了由制度的硬性安排保证公司理念逐步向团队自觉行为的转化。
第三，营造学习氛围和机制。以迎接党的十六大召开和贯彻党的十六大精神为契机，公司大力组织全体党员和管理人员收看了开幕式、闭幕式和其他重要新闻节目，学习江总书记“三个代表”精神、党的十六大报告和新，以党委下发的20道讨论题为主要内容，组织学习讨论贯彻落实“三个代表”重要思想与谋求公司可持续发展的思路。
公司坚持内部培训与外出培训结合，在内部培训中，安排专门的学习时间，讲授了《公司章程》、《公司和公司法》专题等系列讲座。先后有8名管理人员分别前往北京石油干部管理学院、江汉职工大学、江汉石油学校等地学习法律知识、企业管理知识、经济法、会计学、财税知识等。有5人参加了大连工程学院工商管理班的学习。
存在的问题
从公司规范运作、可持续发展的角度考虑，公司目前存在的问题主要表现在五个方面：
一是业务拓展不深入，主营业务不突出；二是股权结构不合理，一股独大；三是人才培育、培养的方法不多、力度不大；四是公司对分支机构的监管不深入，分支机构经营行为存在随意性；五是认识的提高、观念的转变，创新的思维还没有形成机制，将直接影响公司整体效率的整合。
我们将把解决这些问题作为下步工作的重点，尽快采取措施，尽快扭转由此带来的不利影响。
下步打算
为了进一步提升公司核心竞争能力，保持持续发展趋势，公司下步的总体安排是以做强为基础，谋求做大。首先是做强，即：合理的制度安排、谨慎的战略选择、全方位地企业文化塑造。其次是在做强的基础上，谋求做大，即：探讨资本运营之路。用规范的上市公司的基本要求，提高公司的经营和管理水平。这是公司进一步发展必须选择的道路。按照这个总体安排，公司2004年在做好制度安排、文化塑造的同时，把工作重心要放在战略选择上，具体工作放在业务拓展、市场开发、成本控制、人才培养、文化塑造和股权完善上。
一、关于业务拓展
2005年公司业务拓展的目标是：寻求企业新的利润增长点，打造新的支柱产业，全面拓展业务范围，保持持续稳定发展。重点在三个方面下功夫。
（一）在明确业务拓展基本原则上下功夫
高度重视项目的科技含量；充分考虑投资项目的社会效益；缜密论证，规避风险；注重项目的可持续性，用不断的创新和应变，深入挖掘项目的潜质，确保公司的长远发展。
（二）在业务拓展目标调研论证上下功夫
2004年公司将以实现“631”业务拓展为目标。
“6”即从众多的项目中选择6个重点项目进行详细可行性调研。
“3”即从6个可行性调研项目中，筛选3个项目进行评估。
“1”最终保证从3个评估项目中，确定个1个项目作为公司2004年实施项目。
（三）在落实多元化的投资方式上下功夫
1、尝试以第二方技术参股的形式与公司进行合作，比如，尝试进行院企技术合作等形式；
2、探讨买断项目技术或专利的方式，独立对项目进行投资，进行生产、经营、销售、服务，形成研、产、供、销一条龙的企业主导产业；
3、论证依托优质企业（国内、国际）开展合作的可行性。争取达到三个目的：一是全方位的学习，以此规范公司的经营管理模式；二是完成适应市场经济的位置转换，进行资本积累和人才积累；三是规避市场风险，保持相对稳定的利润收入。
二、关于成本控制
落实五项具体措施:
一是加强领导、完善计划。由公司主要领导和有关负责人组成预算委员会，履行审议年度财务预算方案、年度财务预算执行报告、对预算外支出和其他重大支出作出决策等工作职能，并对预算执行情况进行监督和检查。
预算指标层层分解，纵向到底、横向到边,部分指标落实到岗、责任到人。对所属事业部实行目标利润指标完成情况与绩效考核兑现挂钩，严考核，硬兑现。
二是严格成本费用支出审批程序。严格执行资金月度预算平衡会制度。坚持“一支笔”的原则，即公司的全部开支，最终必须由总经理审批签字。具体操作中采取预算内实行“四审批”的程序，预算外实行“五审批”的程序。即单位部门领导审、财务部主任审、主管财务领导审，最终由公司总经理审批签字。对于大额预算外开支、大额非生产性开支、特殊业务、非规律性日常性开支、重大对外投资等，需要经过董事长审批。
三是严格专项费用支出控制。结合2004年运营情况，进一步摸准、核实材料费、修理费、水电费、资料费等成本费用消耗标准。严格按照会计制度和国家税法相关规定控制业务招待费、广告费、公司宣传费等支出。成本费用分解到各事业部、机关各部、室，按预算严格控制。
四是严格成本目标控制。重点放到可控成本上，以资金计划管理为切入点，完善月度资金计划，以月度控制保证年度预算指标的实现。严格控制管理性开支，保证生产性开支的资金需求（生产性支出严格按照定额控制，突发性支出留有不可预见的部分，以免造成生产资金需求缺口），必须办的，坚决保证提供资金支持，精打细算，少花钱，多办事；“雪中送碳”的工作按标准做；可办可不办的，坚决不办，“锦上添花”的工作少做。
五是强化成本费用分析。季分析与月分析结合，财务资产部每季度对成本执行情况进行详细分析，形成书面材料；每月对主要成本费用指标、月度预算执行和基层单项成本进行分析，发现问题，掌握指标升降因素，落实有效措施。
三、关于人力资源
努力在建立人力资源开发机制和规范管理上迈出实质性的步伐。
一是合理确定公司人才队伍建设规划。力争经过3-5年的努力，培育5-10名职能部门负责人队伍；培育1-2名专家和学术技术带头人；培育3-5名外向型、复合型人才；培育一批适应岗位需求的管理人员；培育一支高级生产操作岗位员工队伍，构建起公司的人才支柱构架。
二是转变观念、强化培训，重在效果。对重要岗位、核心人才要逐岗、逐人确定后备人选，落实培养措施，建立人才档案，加强超前储备，保证公司随时拥有充足的“人才备份”。突出个性化培训，以建立学习型企业为目标，区分人才的不同类别，采取因人、因事、因时而宜的培训方式，增强培训内容的个性化、针对性，使培训取得良好的效果。
三是优化公司人力资源配置。全过程、全方位进行工作量写实，明确岗位职责，合理确定单位岗位数量和定员，结合文本管理的实施，逐步形成岗位设置科学、岗位名称规范、岗位职责明确、岗位等级合理的组织结构。进一步理顺公司机关工作职能，优化工作流程，简化工作内容，规范工作制度，提高管理水平和办事效率。
四、关于企业文化
用理念贯通心志，以形象展示风采。企业文化的塑造，将伴随着公司可持续发展的全部过程，2004年的总体安排是：
一、在业务拓展、市场开发和人力资源开发管理上，继续以公司核心理念和企业文化核心内容为主线，引导、把握和支撑上述工作的开展。
二、全方位按计划塑造公司企业文化，不能仅仅停留在VI（视觉识别）系统的应用上，重点要从VI向BI（制度设计）、MI（理念设计）深入推进，初步构建公司的CIS（企业形象、品牌战略）系统。
三、适时在商标注册获得批准后，申请政府法定机构对公司商标进行评估，使公司商标、公司品牌迅速形成价值化的无形资产。
四、建立科学的使用管理制度和提升品牌价值的机制，通过企业文化的塑造，不断拓展公司可持续发展的空间。
五、关于股权结构
新晨
