时间：2023-09-07 17:42:08
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业的会计核算，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、前言
我国最近这些年的房地产企业发展尤为引人注目，但是，它在面临巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。这主要表现在房地产企业的资金占用量大，使用周期长，其资金核算工作有着较大的困难。一旦处理不当，将会直接影响到房地产企业的生存与发展。因此，我们必须针对当前房地产企业会计核算中存在的各种问题，采取积极有效的措施来切实提高房地产企业的会计核算质量，从而让房地产企业经营管理工作更具有针对性与实效性。
二、房地产企业会计核算工作中存在的问题
会计核算工作就是指针对已经结束的经济活动进行的相关计算和核对工作。现代会计核算工作又有了新的含义，它不仅包含经济活动结束后的记账、算账、报账等一系列会计工作步骤，还包含了财务会计核算工作开始前和进行中的所有计算核对内容。由于种种因素的影响与制约，我国当前房地产企业的会计核算工作中还存在着不少的问题，具体表现如下：（1）土地开发成本核算问题。对于房地产企业来说，它们的土地开发成本就是指企业在进行项目开发的过程中，对于土地开发和使用过程中所产生的各种费用总和。应该来说，土地开发成本对于房地产企业来说，有着直接的影响作用，它会直接影响到房地产企业的开发项目是否可行，是否能够取得预期利润。因而，国家会把土地使用权出售给房地产企业，并规定他们在一定期限内要进行开发和使用。这个时候，房地产开发企业就会面临着不同的成本费用支出，他们应该根据不同的项目情况进行成本核算，这就使得其缺乏统一的土地成本核算标准，容易为一些不当操作提供可乘之机；（2）房屋开发成本核算问题。对于房地产企业来说，他们的房屋开发成本主要是指房地产企业在对商品房开发过程中所产生的一切费用总和，其主要包含了工程成本、土地使用分配成本以及其他相关的公关设施成本费用等。由于这些房地产企业对于房屋开发的成本费用一般是对相关成本进行核算及规定的成本进行相应的归集，因此，这其中也存在着不少问题，主要是表现为：有时开放商会对开发的房屋所拥有的公共设施分摊一些费用，在房屋销售过程中也会产生一些宣传费用等，这些都面临着如何把它们容纳进成本计量的范畴；（3）配套设施成本开发核算问题。房地产企业的成本核算方面还包含了相关配套设施所产生的各种成本费用，比如说有偿转让，不能有偿转让，还有能直接计入开发产品成本的各种配套设施费用。这二者在进行实际归集的过程中，往往会采用不同的方式，并产生配套设施自身成本归集问题和成本分配问题两个方面的问题。
三、房地产企业会计核算的改进措施
房地产企业的会计核算岗位设置不合理，工作人员综合素质偏低，缺乏健全的财务会计核算监督管理机制，缺乏统一有效的财务会计核算考核政策，没有重视会计核算资料保管工作等原因，使得房地产企业的会计核算工作面临着诸多的困难与难点，长此以往，将直接造成房地产企业巨大的经济损失，后果不堪设想。因此，我们必须以严谨的态度与科学的管理来切实提高房地产企业的会计核算工作质量。这就需要我们认真分析并把握好房地产企业的财务会计特点，即资金来源呈现出多元化特征，在建工程的资金量大给资金核算与财务处理带来了一定的困难，开发的种类具有多样性，经济往来较为频繁，这些都给房地产企业的会计核算工作带了一些麻烦与困难。那么，我们应该基于这些房地产企业会计核算工作的特点，遵循一定的会计核算原则，即明确会计核算计量及要素的基本原则，会计核算信息质量准确有效的基本原则，会计核算惯例修订基本原则等，然后切实采取相应的措施来积极强化房地产企业的会计核算工作，提升其规范化与科学化水平。具体措施如下：
（1）建立健全相关的会计核算规范化管理机制。房地产企业的会计核算工作中存在着很多问题的主要原因之一就是其缺乏较为完善的规范化管理机制。因此，我们应该针对这种现状，积极采取各种措施来组建并持续完善相关的会计核算管理机制，因为会计核算管理机制是否规范化与科学化都将直接影响到房地产企业进行相关的决策，也会影响到企业是否能走上健康发展的道路。因而，房地产企业应该尽快安排设置实际工作岗位，进一步明确岗位职能与义务等。那么，即使在房地产企业的会计核算部门人才发生较大流动的时候，仍然能够依据一定的规范化管理机制来进行会计核算的交接工作，尽可能的保障房地产企业的会计核算工作的完整与准确，尽可能的选择合适的软件系统，提升会计核算工作的效率与效果；（2）切实实施损益预算规范化管理政策。对于房地产企业来说，其会计预算管理工作仍然具有一些急需解决的问题存在。因此，我们必须尽快规范化会计预算管理工作，尤其要重视其中的损益预算工作，比如说，企业实际费用支出、投入成本之间的划分及明确管理政策等，我们还应该制定统一的会计核算考核政策，定期举行会计核算报告会议，以便于房地产企业能够及时发现其中存在的各种问题，并及时处理和解决这些问题；（3）尽力完善房地产企业的收入会计制度与准则。这就需要房地产企业对商品房及其相关配套设施的销售收入及核算制度进行一定的改革，还要加强对于土地转让，房屋出租以及其他方面的各项收入的监督与控制力度，要对房地产企业的各种成本核算操作实行归集化、具体化及制度化，并进一步细化房地产企业的各种税收制度，让房地产企业的会计核算工作变得更为规范和科学；（4）转变房地产企业的生产与销售模式。当前，我国房地产企业的融资体系主要依赖于银行，是一种以银行作为中心的间接融资体系。这种融资体系在为房地产企业提供大量的资金同时，也容易由于银行的盲目信用扩张而引发巨大的房地产泡沫。尤其是在当前，我国房地产企业的开发活动已经陷入到了一种局部过热的局面中，这也给我国整体经济发展与正常运行产生了较大的压力。因而，我们可以改变这种房地产企业的开发模式，甚至可以取消当前的商品房预售制，让当前的间接融资体系向全面的直接融资体系转变，并把房地产信托投资当作一种主要的融资和投资渠道，尤其是对当前的房地产融资模式与实施手段加以完善，从而最大限度的推动房地产企业的市场生命力进一步增强，让房地产资本市场能够真正培育并健全起来，从而促进整个社会经济的正常和健康发展；（5）强化房地产企业会计从业人员的培训工作。房地产企业的会计从业人员整体素质仍然偏低，而他们又是房地产企业会计核算工作的直接参与人员，他们的职业判断将直接影响到房地产企业会计核算工作的许多步骤和环节，当然也会直接决定着会计信息的质量。因此，房地产企业必须多提供机会来强化对这些会计从业人员的培训力度，确保他们在与项目人员进行沟通时不存在障碍，成为一名多能型的复合型会计人才。当然，这些会计从业人员还应该具备良好的职业道德，要让他们经常性的进行自我道德测试和道德教育，保持良好的职业道德情操。此外，这些会计从业人员还应该后续人才的培养，建设高水平的会计核算人才队伍，确保房地产企业会计核算工作的连续性与稳定性。
在当前计算机技术与网络技术飞速发展的今天，以信息化会计核算系统以及集中核算的模式促进房地产企业会计核算工作的健康开展，提高房地产企业会计核算效率，真正让房地产企业的经营管理者切实认识到会计核算工作的重要性与紧迫性，多方努力来提高自身的会计核算水平，确保自身最大化的经济利益，从而真正为房地产企业的可持续发展奠定坚实的会计基础。
参 考 文 献
[1]任利东等.也论房地产开发企业的会计核算.黑龙江科技信息.2010（2）
摘要：随着我国经济建设的不断加速，房地产市场也进入了新一轮的改革与发展关键期。房地产企业想要在激烈的市场竞争中不断巩固自己的地位与经济收益，就必须进一步加强自身建设及内部管理工作质量。本文重点谈谈如何有效加强房地产企业会计核算基础工作具体质量，并提出若干提升措施与建议，以供参考。
关键词 ：房地产企业；会计核算；基础工作
近年来国内房地产市场的发展可谓如火如荼，随着国民经济建设速度的提升、国内居民在住房条件方面的要求提升以及物质生活条件的提升，房地产开发企业迎来了新一轮的发展机遇。但是房地产市场的逐渐扩大与规范、国内外房地产企业之间竞争的日益白热化也让房地产企业感受到了前所未有的竞争压力与挑战、冲击。房地产开发建设具有资金密集、投资收益周期长、劳动力非常密集的行业，因此在资金管理及财务管理工作方面也具有更高的要求。当前房地产企业在会计核算工作方面虽然较前些年有了相当大的进步，但随着市场的变化发展而出现的新问题也正在逐渐制约着房地产企业的进一步发展，因此加强财务管理工作尤其是会计核算工作质量就成为了当务之急，所以加强房地产企业会计核算基础工作应该成为当前房地产企业管理者所关注的最重要问题之一。
一、当前房地产会计核算基础工作存在的问题
首先，缺乏科学化的工作意识。房地产企业是劳动力密集、资金密集、投资回报周期较长且具有较高财务风险发生几率的特殊类型企业。但是长期以来的固有意识让许多企业管理者往往习惯性的将管理工作重心放在外部扩张、项目建设及销售部分，对于内部管理尤其是财务管理工作不够重视，认为财务管理工作不能够为企业赢得直接经济效益。随着管理工作在企业运作中的重要性日益体现，现代财务管理发生着巨大的职能转变，在此情形下如果无法树立科学积极的财务管理工作意识，不仅将直接对财务管理工作造成严重影响，同时对于整个房地产企业的经营运作也会形成巨大阻碍。
其次，人员队伍素质方面存在较大缺失。房地产企业是劳动力密集型企业且需要大量资金才能够有序运转，因此劳动力与资金就成为了许多管理者关注的焦点，但是在资金管理者方面却未能将队伍素质有效的重视起来。因此，管理者、被管理者不适应具体管理需要、管理工作无法落实到位以及各项管理制度难以有效施行的问题就比较频繁的发生了。
再次，缺乏有效的内外监督机制。管理工作尤其是与资金相关的管理工作如果失去了有效的监督管控，必然无法达到真正的管理预期。就目前房地产企业在财务管理及会计核算基础工作方面看来，内部机制欠缺是比较普遍的，外部监督机制建设工作更是少之又少，此种情况下想要大力加强会计核算基础工作具体质量就显得比较困难了。
二、加强房地产企业会计核算基础工作的措施
（一）树立科学工作意识
作为房地产企业的管理者、领导者必须重视会计核算及其基础工作，必须明确财务管理对于企业长远发展的积极意义。而科学的管理意识不仅要包括重视其工作内容，同时也要进一步加强具体知识的学习及掌握，同时要注意会计核算具体操作与房地产企业财务管理具体内容的有机结合，避免流于形式。这样才能够更好的实现统筹管理、全局指导。
（二）加强人员队伍素质提升
人员队伍素质提升是管理工作有效加强的非常重要的一环，当前房地产企业财务管理工作队伍虽然已经基本实现了持证上岗，但是由于房地产企业财务管理、会计核算基础工作的特殊性与复杂性，企业还应该进一步实现对管理队伍的技能再培训与提升，同时加强对管理队伍在房地产财务管理工作方面的具体知识培训，确保她们能够更好的胜任实际工作与实务操作。此外，针对当前房地产企业会计核算基础工作相对薄弱且专业对口人才相对缺乏的现状，企业应该积极加强与高校的联系合作，建立订单式人才培养通路，企业为高校提供最前沿的管理理念及管理知识，高校负责更具针对性的人才培养，这样不仅能够实现企业获得优质、专门化人才的需要，同时也能够大大提升高校在房地产财务管理人才方面的培养质量，可谓一举两得。
（三）加强监督机制建设
在内部监督机制方面应该采用内外结合的形式，也就是由内部财务管理人员与社会专门财会人员共同参与管理及监控，这样一方面能够确保监督队伍的实际工作内容最大限度适应房地产企业的自身特点，以及确保监督管理队伍对企业具有相当程度的忠诚度，另一方面也能够有效避免内部员工长期供职本企业而存在的视野狭窄问题，能够帮助企业管理者站在市场的高度审时度势，建立起真正适应企业需求及企业未来发展的监督控制体系。在外部监督控制渠道建设方面，企业应该加强与社会媒体的沟通协作，加大社会公众履行监督权力的宣传教育，为自身管理工作打造坚实的外部监督环境。
（四）加强会计核算基础具体工作
首先，要严格按照《房地产企业会计制度》的有关规定进行会计科目设置，对于新增科目或科目修改必须在上级机关及领导部门进行报备、获得批准。其次，会计凭证的类型应该严格采用收入、支出、转账类型，其他不规范类型一律不可使用。再次，在凭证管理具体方面，第一要认真填写记账凭证，对于记账凭证所参考的原始凭证必须进行严格审核，对于凭证填写不规范（修改、涂抹）、项目不完整（金额、项目名称、时间、签字等）应立刻予以退还并要求及时修正。第二，在现金日记账和银行日记账登记程序中要严格按照原始收入、支出凭证进行登记并加强对原始凭证的收集、管理。在记账操作中应注意明细账必须随时登记，总账及时登记，明细账无法当日登记的必须进行有效交接或待记登记，总账登记周期不得超过一周。最后，要加强会计档案管理工作质量。房地产企业的会计档案应该进一步完整与完善，加强对项目建设全过程的细节化管理，从项目投建到竣工验收的一切财务会计信息数据要进行及时记录，同时利用现代化云端数据存储技术进一步扩大会计档案数据的类型，加强对视频信息、音频信息、模型数据的使用力度，从而实现会计档案的时效性、实用性提升。
结束语
现代财务管理工作对于房地产企业的整体管理及运作具有非常重要的作用及影响，尤其是会计核算基础工作在其间的影响更为深远，因此加强会计核算基础工作具体质量应该成为企业管理者所关注的最重要问题。虽然加强工作质量不是一蹴而就和一劳永逸的，但是相信只要我们不断研究、吸取经验教训，必然能够在今后的工作当中不断取得实质性进步，推动企业健康发展。
参考文献：
[1]周勇.房地产企业财务管理问题研究[J].企业管理，2014.2.
[2]刘雯.会计核算基础工作关键点分析[J].会计之友，2014.5.
关键词：会计核算 房地产企业 风险披露 会计信息
房地产企业要进行正常的开发及经营活动并保持持续发展, 都需要有计划地配备有一定数量和质量的财务管理及会计核算人才，因为，房地产企业的会计核算处理是房地产企业众多经营中最重要的经营之一。从房地产企业发展的历史经验看，房地产企业中会计核算处理水平的高低使得凡地产企业的发展速度是存在有很大差别的。不科学的会计核算处理不但影响着房地产企业最大程度的稳步发展，甚至会让房地产企业自身承担巨大的风险。
一、会计核算的定义及前提以及在房地产企业经营中重要作用
究竟何为会计核算？会计核算又叫会计反映，是将货币作为关键的计量尺度，是对会计主体其资金的运动所进行的反映。也就是说，它是以货币作为计量的单位，运用专门的会计手段，对生产经营活动或者是预算的执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析。房地产企业的会计核算同其他类型企业的会计核算在基本前提上有着4个相同的方面；首先，不论何种类型的企业要实现会计核算必须具备会计主体的前提，会计主体即是会计为之服务的单位，会计核算应该以企业发生地各项经济业务为对象，记录并反映房地产企业自身的生产经营活动；其次，会计核算还应该注重持续经营这样一个前提，因为只有在这个前提下才能进一步建立会计确认和计量的原则；再次，会计分期，会计分期就是指把企业持续不断的生产经营过程，划分为较短的等距会计期间，以便分期结算账目，按及编制会计报表。 在《企业会计准则》中，规定我国企业的会计期间按年度划分，以日历年度为一 个会计年度，即从每年1月1日至12月31日为一个会计年度；最后，就是货币计量，货币计量（Monetary Measurement）是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，记录、反映会 计主体的经营情况。
在房地产企业开发及运营中，实行会计核算处理，目的在于提高房地产企业的财务管理并实现房地产企业自身的最大化效益。我们知道，会计核算处理对于房地产企业至关重要，会计核算以及会计监督对防范房地产企业风险具有相当重要的作用， 房地产企业风险存在于其开发及运营活动的始终。房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。其实，在现阶段，房地产行业的盈余管理已经影响了政府部门的宏观调控决策。日益显现的房地产行业繁荣的假象而引起的过高的房价是极其不利于社会稳定的。因此，做好防范工作的前提就是进行科学的会计核算处理，旨在利于研究房地产企业的盈余管理。
二、房地产企业会计核算存在的主要问题
相当长一段时期以来，无论是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，都在实行着计划经济体制下的各项制度。毋庸置疑的是，这种跟随了我们几十年的制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，可是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在房地产行业竞争日益加剧的形式下，房地产企业在众多管理问题中的不利日益显现且逐渐增多，尤其是会计核算处理方面仍然存在着很多问题，具体表现在：
1、会计科目的设置不够科学
很多房地产企业都存在着会计科目设置缺乏科学性的问题。会计科目就是 对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。我们知道，会计科目的设置是会计专业所特有的手法。对于房地产开发企业中关于会计科目的设置不当已经不适合房地产企业的会计核算处理，因为房地产开发企业存在建设周期过长的问题，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。
2、房地产企业财务风险披露的不真实
对于房地产企业来讲，财务风险就是房地产开发企业因为财务情况恶化而 致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等是房地产企业财务风险的主要方面。从目前我国的会计制度规定来看，针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定是没有的，当然，我国的证监会是允许房地产开发企业提取质量保证金的，并对其披露其核算方法也是有要求的，但披露的风险却仅仅限于抵押贷款的担保风险，从很多房地产企业披露的实际情况可以看出，关于质量保证金问题其实基本没有披露。
三、 完善房地产企业会计核算处理的相关措施
近年来，我们国家的房地产行业发生了翻天覆地的变化，发展之迅速是有目共睹的，而房地产行业的会计核算工作也成为众多房地产企业管理者强烈关注的主要组成部分。,由于房地产企业与其他行业在会计核算上存在着巨大的差异，使得房地产企业的会计工作不能与其它行业的商品同样进行。在房地产行业逐渐成熟和发展的过程中，会计核算中的某些问题的暴露，令更多的房地产企业管理者意识到，规范房地产企业的会计核算处理工作的健康发展，是房地产企业当下应该慎重对待的问题，因此，完善房地产企业会计核算处理工作的有效策略变得至关重要。
1、将会计科目的设置逐步合理化
房地产企业应该按照自身企业所开发的项目和规模等要求来开展核算。在企业的具体执行操作中,房地产企业应该建立开发成本明细台账并按照核算对象的具体情形设立其成本卡片,成本卡片最先可以只分为两个部门,也就是举头部门以及账表部门。举头部门主要列举其施工合同的相关内容,例如开工日期和完工日期以及施工单元以及建筑面积等。正文则要负责多栏式的明细账,需要全面和真实地反映成本开支的状况。
2、加强现金收付的实现功能
现金收付实现制也叫现金制或者实收实付制，它是以现金收到或付出为标准，来记录收入的实现和费用的发生。按照收付实现制，收入和费用的归属期间将与现金收支行为的发生与否，紧密地联系在一起。换言之，现金收支行为在其发生的期间全部记作收入和费用，而不考虑与现金收支行为相连的经济业务实质上是否发生。房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。依据我国企业会计准则中的划定,房地产企业的会计核算应该以权责发生制作为主体。但是,由于房地产企业的经营的不同，应该更加重视现金收付实现制。允许权责发生制与收付实现制这两种体例并存,是当今房地产企业会计核算处理中明智的选择。
3、完善房地产企业会计信息的形成基础
房地产开发企业多数都存在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面的问题，而这一切又都属于房地产企业财务管理的范畴，也甚至影响着会计核算的成效性。所以，为了完善房地产开发企业的会计核算处理，就必须加强房地产企业的财务管理。正因为这些存在问题的方面是房地产企业会计信息形成的重要基础，那么，要保证赖以发展的会计核算处理的合理性，其基础的管理就显得更加必要。
4、完善房地产企业的内控体系
[关键词]会计核算 弊端 解决方法
随着我国经济的快速发展,房地产业已经成为我国大型企业的重中之重。由于我国的房地产市场一直不是很规范,所以房地产业中的核算工作也一直做的不是很完善,没有达到相关要求。与其他行业企业会计核算相比,房地产企业会计核算存在核算对象和核算内容上具有自己独特的地方。从目前我国房地产企业现状来看,会计核算仍未摆脱计划经济模式。会计核算滞后于市场经济,对房地产企业来说,影响了企业经济效益水平的提高,妨碍了现代房地产企业制度的完善。
一、会计核算在房地产企业存在的弊端
1. 数据统计不够明确在有些房地产公司中,核算工作中最常见的毛病就是不够深入细致,只讲粗线条。这就使得一方面使当成本费用不实,造成当期收支不配比,不能真实地反映当期的收支结余和预算执行情况;另一方面使得对事业单位的资产和负债的反映不够全面、不够真实。企业财产与个人家庭财产经常发生相互占用的情况,企业的财产就像个人银行,可以自由存取,不受任何限制,给会计核算工作带来不少困难。
2.会计信息不够全面和及时会计核算中的要点也是难点之一在于全面、正确地编制会计报表。有些房地产企业会计核算有违规操作现象。有些企业根本不设账,以票代账,或者虽然设账,但账目混乱。由于房地产企业的项目部大部分都在外地,数据的收集及传递较慢,所以有些房地产企业干脆设两套账或多套账,不按规定使用会计科无视会计核算的一般原则,待摊费用、预提费用不按规定摊提,收入与费用不配比,人为操纵利润现象经常发生,造成会计基础工作整体性不强,最终导致房地产企业会计汇总报表不够准确。
3.会计核算制度不够完善我国有些房地产企业缺乏相互制约的财务监督机制。有些房地产企业的管理者常干预会计工作,会计人员由于受制于管理或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,会计的监督职能无法进行。有的建立了财务制度和会计制度,但是存在规定不到位等许多漏洞,单位会计出纳由一人兼任,移交不规范,内部会计管理失控,给违法违纪行为造成可趁之机,使违规行为得不到及时地纠正,就可能导致职务犯罪的发生。有的制度设计上比较严密,但是执行上大打折扣,管理不到位。赊账过多、过滥,不能实行统一有效管理。
二、解决房地产企业会计核算弊端的方法
会计核算是房地产企业内部制度的中心,为了是我国房地产的核算工作更好的进行,我们必须做到以下几点:
1. 建立健全各项核算制房地产企业一定要转变管理观念,要视会计核算为企业管理的中心,而核算工作是会计核算的基础,要制定一系列措施,把核算工作责任落实到人头,把核算质量作为对核算员及项目经理的考核重要内容。企业应健全财务管理规章制度,强化财务管理的各项基础工作,明确各部门在企业财务管理中的地位、作用及应承担的职责,并赋予其相应的权力,以防范因财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险。在决策过程中,应充分考虑影响决策的各种因素,确保决策制度的科学性建立。
2. 提高核算人员素质房地产企业中应设置高效的财务管理机构、高素质的财务管理人员。房地产企业应按规定设置会计机构,根据自身业务量的大小,配备足够的、业务素质较高的会计人员。会计人员应不断加强业务学习,熟悉会计的基本知识,以及行业会计制度,练好基本功,掌握操作技能,以适应不断变化的形势要求,同时不断加强对政策法规的学习,严格按照会计制度和相关政策法规处理各种会计事项,不断提高会计人员业务水平和职业道德素质财会人员要定期或不定期地检查核算人员核算情况,督促核算人员及时、准确地搜集财务数据严格资金核算。房地产企业核算人员要正确地运用会计科目进行会计账务处理,做好建造合同核算的各项基础工作,适应市场经济和社会发展的的需要,为房地产企业的各段工作做出贡献。
3.引入先进的技术手段。我们要在工程施工中引入先进的电脑网络技术,及时统计并输入每天投入和完成工程量,在工程项目房地产过程中,为财务事宜注入信息化因素,在完成原始数据输入工作基础上,使计算机自动实行数据储存、计算、传递等工作。
目前,房地产企业集团的内部机制不健全,严重制约了建筑企业的发展。房地产企业在市场经济的大环境中,更应该意识到企业成败的关键在管理,管理的核心在财务。加强房地产企业的会计核算是房地产业走向国际化的必由之路。只有在完善的制度下,敢于严格按建设法规及会计法规去监督管理,认真履行基建会计核算的职责,督促有关部门依法办事优化会计核算管理流程,强化支出行为控制,有助于提高建筑房地产企业的会计信息质量。
参考文献:
[1]黄雄文.建筑房地产企业的财务管理初探[J].中国高新技术企业, 2009;09
关键词：房地产企业；会计核算；特点；措施
一、房地产企业生产经营的特点
近年来，我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、对开发成本的核算
这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。
2、对收入的核算
房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。
3、对应缴税款的核算
我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。
4、对利息支出的核算
在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。
二、房地产企业会计核算存在的问题
很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。
1、会计科目设置不科学、不合理
当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。
2、会计信息风险披露不足
房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。
3、房地产企业商品成本与售价不配比
首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。
三、加强房地产企业会计核算的措施
1、合理设置会计科目
科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。
2、加强现金收付的实现功能
收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险；二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。
3、扩大房地产企业信息披露范围
一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。
4、完善房地产企业收入核算
一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。
参考文献：
[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012（11）.
【关键词】会计核算；房地产；优化策略
房地产行业会计核算相对于其他行业有着周期长、高投入、高风险等问题，而且房地产开发建设与销售需要同时进行，所关涉到的行业较为宽泛，在合理的基础上准确地进行计核算则变得更为重要。现阶段，房地产企业会计核算仍不够规范，且每个项目之间存在较大差异，没有统一的参照标准。在现状基础上，房地产企业所面临的一个问题就是如何进一步优化房地产企业会计核算工作。
一、准确合理会计核算的意义
1.从风险防范角度讲。房地产行业属于资金密集型行业，具有建设周期长、投资风险大、市场行情不稳定等特点，因此对房地产企业运营管理比一般企业提出了更高的要求。房地产开发企业会计核算作为财务管理的重要环节，对项目开发成本和预计盈利情况进行有效预测，对项目公司运营决策及推盘节奏来说至关重要，能有效降低房地产企业的经营风险2.从追求利润角度讲。房地产开发从土地获取、前期设计、测绘、主体建设、基础设施建设、房屋销售、竣工备案再到房屋交付全过程，涉税事宜较为复杂，合理进行会计核算可以适当降低房地产企业税负，从而实现降本增效。
二、会计核算存在的主要问题分析
1.房地产企业财务成本确认复杂。房地产企业建设周期长，而且建设与销售同时进行，若为传统住宅项目成本对象确定相对较为简单，但对于综合项目开发来说，可能涉及多种业态，包括住宅、公寓、商街、写字楼等等，且同一种业态也可能存在较大差异，例如分高层、多层、洋房、别墅等，成本对象确认较难。成本对象归集不清可能就会导致财务状况无法反映真实的运营情况，造成经营风险。同时，成本分摊较为复杂，没有统一标准，目前的成本分摊方法主要有建筑面积法、占地面积法、层高系数法等，而且根据实际情况还需要进行二次、三次分摊，不同的成本分摊方式会造成不同业态利润差异较大。另外，自“营改增”后财务收入成本转变为不含增值税成本，从而增加了与成本部门含税成本的核对难度，再因与房地产企业关联的企业涉及行业较多，增值税率不尽相同，也增加了项目初期利润预测的难度。2.预售带来的核算困难。房地产企业一般采用预售方式销售房屋，即项目达到预售条件且取得预售许可证后方可开始销售。一是预售方式造成会计口径收入成本与税务口径差异较大。首先是收入的确定，预售阶段会计口径无法确认收入，需待房屋交付后确收；而税务口径需要按预售收入预缴增值税、土增税及所得税，所得税汇算清缴计算的利润与账面利润存在较大差异，增加了会计核算的难度。二是预售方式造成成本测算金额与结算金额存在较大差异，预售阶段的材料成本、人工成本可能与结算阶段波动较大，特别是房地产建设主要材料为钢材、水泥等大宗材料，市场价格波动较大，且目前受疫情影响，人工成本也在逐年攀升，导致项目前期成本测算对销售价格的影响较大，直接影响预计盈利的最终实现情况。3.会计核算标准化制度不健全。房地产行业作为国家重要经济支柱，目前各行各业均涉足房地产开发，所以出现了大量未从事过房地产行业会计的人员加入，而房地产企业会计核算较为复杂，会计核算在不同项目之间的差异也较大，除了大型的房地产集团有较为完备的会计核算标准化外，其他中小型房地产企业或房地产为集团非主业的企业均未建立标准化核算体制，故对房地产企业会计核算有着不小的挑战。4.财务信息化水平参差不齐。房地产项目开发周期较长，且项目开发过程中涉及的成本费用类型多，既涉及工程设计建设，又涉及销售服务等。同时，开发建设过程中可能还会进行商业运营，故房地产开发运营财务核算的全过程通过信息化方式实现还较为复杂。另外，销售客户一般为个人，客户多且信息繁杂，客户销售信息一般存于销售软件，而财务核算软件与销售软件若无法实现有效对接，也会带来重复录入数据的问题。
三、会计核算的优化策略
1.建立相对完善的会计核算风险体系及制度。不管哪一个企业在其发展的过程中，都会遇到各种各样的问题，也会存在一些不可避免的风险，对于房地产企业来讲更是如此，一个房地产企业如果想要顺利发展，一定要重视会计核算风险，企业相关负责人应提高对于会计核算风险的认识和了解，并且根据企业的实际情况及时规避和预防风险。由此可见，房地产企业应该对自身会计核算管理有更深刻的认识，不断优化和改进防范会计核算风险系统的构建，确保将企业内部风险系数降到最低。现阶段，会计核算工作中应该融入科学的管理理念和管理意识，这样才能确保会计核算工作更加准确真实且有效。房地产行业相关工作人员应该结合市场的实际情况，对会计核算工作中所存在的风险进行全面系统分析，同时还应该定期开展内部评价工作，最大程度地提升单位内部的会计核算工作水平。同时，应加强会计核算制度的建立，包括会计核算流程制度、收入确认指引、成本归集及分摊指引，通过标准化制度建设来提升会计核算水平。2.完善房地产企业财务成本核算。财务成本核算首先要明确成本对象，成本对象应在项目前期按照一定原则进行确认。确定成本对象的方式有多种，房地产企业应根据项目的实际情况进行成本对象确认。例如，可根据产品是否销售的原则确认，对可以销售的部分作为单独的成本对象确认，对不可销售的部分作为公共成本进行分摊处理；也可根据产品类别进行确认，对项目同期、同地块、验收时间接近且产品结构差异不大的综合开发项目，可以作为同一成本对象确认；也可根据产品功能不同进行确认，开发项目中相对独立的部分，但使用功能不同的，应作为独立的成本对象确认；还可根据预期价格差异进行确认，由于产品类型或功能不同导致产品定价差异较大时，可对不同功能或不同类产品分别确认成本对象。成本对象确认后，需合理地进行成本分摊，“谁受益，谁承担”应作为成本分摊总原则，需根据合同或付款情况具体区分属于哪个成本对象，能直接归属于某成本对象的进行直接归集；不能直接归属于某成本对象的应采用合理的分摊方式进行分摊归集；对于特殊项目为避免造成较大偏差，不宜仅使用单一的可售面积法分摊成本，而是需要根据具体情况采用合理的分配方法。例如，土地成本的分摊也不能简单按照占地面积法分摊，若同一地块涉及多种类型商业业态，商业地块公共面积可能属于共用，故可以考虑采用两分法进行分摊土地成本，第一步先将除公共面积外的面积按占地面积法分摊，第二步可将公共面积按建筑面积进行分摊，这样分摊可能更加合理。针对“营改增”带来的价税分离，财务部门需建立不含税成本台账，并与含税成本进行合并分析，减少成本差异。3.解决预售方式带来的收入成本差异及与税务口径差异。项目预售阶段，销售收入需作为合同负债入账，且需要进行价税分离。在实际操作过程中，为便于销售回款数据的核对，应进一步细化会计科目的设置，销售回款账务的处理应为：借记“银行存款”，贷记“合同负债-预收款”（含税回款金额、“应交税金-待转销项税”税金正数、“合同负债-待转销项税”税金负数），这样可以直观反映出合同负债为不含税金额，可“合同负债-房款”为含税金额，从而方便与销售回款准确核对。另外，税务局要求对土增税、增值税及附加、所得税进行预缴，与会计口径税金及附加口径不一致，故需建立会计与税务收入、成本及税金差异表，方便准确核算。同时由于工程结算周期较晚，也可能因为各种调价、索赔等原因迟迟不能结算，因此财务人员应做好开发成本的预提工作。在建开发项目未能在期末完成竣工验收的应根据权责发生制原则，对尚未结算支付但确认发生的成本，也应预估其发生额，进行合理预提。竣工但尚未办理工程结算的项目，应结合工程部、成本部等有关职能部门和外部单位提供的结算资料、成本预算资料，合理、准确地估算及预提开发成本。结算应尽量在交房前完成，若因为调价或争议无法按时提供的，也应该要求相关部门对成本进行合理的预估并提供预估数据的计算依据。同时，还需提前取得相应的增值税进项发票，以免出现增值税及所得税损失。4.完善预算管理体制。首先需要建立全面预算管理制度，通过制度完善房地产企业的全面预算体制，从而建立完善全成本管控，合理预估项目盈利情况。预算涉及内部各个部门，至少应包括营销策划部、工程部、成本合约部、前期开发部、财务资金部、综合管理部等，预算全过程从设计、工程进度、成本投入、销售回款到产品交付，各部门数据来源应有理有据，同时通过预算下达年度指标、季度指标，针对预算完成情况进行合理分析，找出未完成指标的原因。制定相应考核制度，对完成指标进行合理奖励，对未完成指标进行惩罚，进而促进预算编制的严肃性及准确性。5.提高财务人员专业素质。房地产行业会计核算复杂，且资金密集、涉税金额较大，故对综合性专业人才需求较大。首先在人员招聘方面，要尽量选择项目经验丰富且理论知识充分的专业人才，企业还应建立相应的人员培训计划，既要开展外部相关主题的专业学习，还需开展集团内优质人才的横向教学，通过项目经验向其他财务人员传授知识，使得知识运用更加贴合实际。同时，为确保项目成本合理归集，也应适当了解工程建设、工程造价等相关内容，为项目成本把关。与此同时，还应该融入一些具体的奖惩制度，奖优罚劣，对于表现优秀的人员给予一定的物质奖励或精神奖励，对于那些在工作中不积极的人员，也应该给予批评。建立奖惩制度能够在一定程度上激发工作人员的工作热情，提高工作人员的工作积极性，还能够保证核算工作的顺利完成。6.加强会计信息化建设。首先，房地产企业会计信息化建设应紧贴项目业务实质进行，例如销售业务会计核算，包括收取回款、销售价税分离、业主退换房、业主要求更名、房屋面积补差、房屋面积退差、销售收入结转等方面；成本计提支付会计核算，要满足房地产企业关联的各个行业，同时还需满足借助信息化手段进行成本的合理分摊，从而提高会计核算效率。其次，还可以通过云平台的搭建，全面提升会计信息质量，实现房地产会计核算所关联的各个业务系统的数据整合，实现财务信息化系统的数据来源于各业务系统，进一步准确并细化财务基础数据。综上所述，我们可以看出伴随着房地产行业的不断发展和进步，对会计核算工作也提出了越来越高的要求，会计核算工作人员也将面临更大的挑战和压力。其会计核算工作的真实性和效率会对房地产企业的发展产生至关重要的影响。如果房地产企业相应的管理和监督机制缺失或不完善，容易造成收入确认复杂、会计科目设置不合理、数据统计工作不真实等情况，这样会对房地产会计核算工作产生较大的阻碍。对于企业的管理人员来讲，可能更加注重追求更大的经济效益，忽视了度的把握，甚至会造成投资者做出不正确的决策。由此可见，房地产企业一定要提高对会计核算工作的认识，提高对此项工作的重视程度，确保核算数据的真实性，为企业管理者做出正确决策提供参考依据，促进公司健康可持续发展。
【参考文献】
［1］冯婷.房地产企业会计核算中存在的问题及对策研究［J］.内蒙古煤炭经济
［2］彭芹.浅析房地产企业企业会计核算存在的问题及对策［J］.现代经济信息，2020年7月
【关键词】房地产；会计；核算
一、企业现状和核算特点
（一）企业现状
自20世纪90年代起房地产业在中国就开始成为推动国民经济发展的重要动力，在国家政策的扶持下发展突飞猛进，几乎在我国整个国民经济中占据了半壁江山。房地产产业维持正常运营与运营资本密切相关，所以，随着企业的不断发展壮大，房地产行业渐渐形成了具有集团化和规模化特征的产业链群，部分房地产企业逐渐占领了中国房地产的大部分市场，其品牌效应也日益突显。
由于经济杠杆原理在房地产行业中产生的突出效应，加快了中国经济的迅速发展，国家也为此颁布了相关的政策文件加速房地产行业的壮大。由于收益高及在国家政策的支持下，很多实力雄厚的大型企业不断进军房地产市场，使房地产市场的竞争日益加剧。
（二）会计核算特点
（1）房地产产业的盈利有着其特殊性。依照相关的法律规定，房地产行业的盈利标准是通过给买方提交结算账单，且得到买方的认可才能实现，但未有相关法规明文规定在实际操作中的具体细节，所以，会计人员的实际收入与其判断力的高低息息相关。
（2）房地产产业的业务操作具有多样性和复杂性的特点，因此在会计核算中也具备了相同的特性。
（3）在房地产行业中，会计核算的资本需求大，生产周期久，在资金流通中牵涉到的单位多。
二、在税收中会计核算体现的不足
（一）在收入方面会计核算体现的不足
1.我国税收法和会计准则的不同之处
我国税收法和会计准则的不同之处主要表现在以下两点：首先，用预售及销售的视角观察。房管局批准房地产企业获得预售证，就可以向社会上市销售，但这时所获得的利润却不会被当成收入的一部分来计算，当某一个工程完毕且移交后，才会计算到营业收入中。但在我国税法中已明文规定预售的收益也是税收的必须项目，要根据企业获得的毛利率尽到纳税义务。其次，在房地产中按揭购买，会计核算将按揭的款项入账之日起作为利润真正实现之日。但依照中国税法的相关条例，首付款从真正入账的日期算起，余款要从银行为其转账的日期算起[1]。
2.其他相关设施的会计核算
目前在房地产企业的销售中涉及的领域越来越广泛，例如地下室、停车场所都已归纳到其销售权限内。而这些销售所获得的利润却没有计算到收益中来，其中还包括在销售中获得的罚款金额、物业费用及政府奖励等收入也没有在企业收入中体现。
3.企业产品收入的核算
在房地产企业中，有很大一部分产品并未进行纳税与税务中报，如用于捐赠、职工福利的相关产品。除此之外，在实施旧城改造时，拆迁户的住房补偿，有些拆迁面积与补偿同等，超出的部分面积产生的差额在合并收入中并未体现出来。
（二）会计核算中房地产成本费用在税收上的不足
随着房地产企业规模的不断壮大，会计核算中房地产成本费用在税收方面产生的矛盾也日益加剧，企业漏税、逃税及偷税现象也越发突出。一方面有些房地产企业将作废发票或违规发票进行入账，涂改发票现象比比皆是，造成无法正确的核算出成本，将阻碍国家的和谐发展，另一方面由于成本划分不清[2]。项目施工期，独立核算的配套设施还未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费等。此外，企业未按照规定计算开发产品成本及期间费用，还将未完工的验收成本计算在营业成本中。不法行为突出表现在：（1）入账违规发票。例如：涂改废弃票、自行填写发票等情况；（2）以预计金额、合同金额列支，或者直接用白。例如条入账，不按工程结算单据列支开发成本；（3）将成本核算对象混淆，列支成本提前，例如将下期成本有偿转让，或者未单独核算自用设施的成本，而是计算进业务成本中；（4）对成本的划分不够清晰。没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；（5）延伸期间费用列支的标准和范围[3]。将预售收入作为业务宣传费、业务招待费及广告费的计算基数，并入管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益；（6）没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目。
三、改进企业会计核算的有效对策
（一）逐渐完善票据的管理系统
房地产企业与其他企业相比存在其特别之处，它有着自己的对外票据，作为预收房款等业务的真实依照，所以建立完善的票据管理制度对于房地产企业来说是非常重要的，便于税收部门对其监督、检查。
（二）扩大对信息内容的披露，在企业信息披露中提高其信息含金量
1.加大对分项目现金流量信息内容的披露。这个内容的披露至关重要，在此过程中要根据企业的相关开发项目作为基本单位，通过搜集开发过程中的活动现金流量的相关数据，作出客观的披露，逐渐扩大企业现金流量的相关信息的有效性。
2.加大土地成本构成和储备量的相关信息。在房地产企业中，土地成本在整个企业开放成本中有着非常大的比重，所以，通过全面披露此相关信息对房地产企业的未来的发展产生着深远的影响。
（三）建立完善的核算制度
作为会计核算基础工作之一的项目核算，影响着企业内部制定战略性决策，所以，企业应建立完善的核算制度，将责任明确到各个会计人员[4]。其次，企业内部会计人员应加强业务学习与交流，按照会计的相关法律规定来处理会计工作事宜也是至关紧要。根据企业需求，增设财务管理机构，聘用具有高素质的财务人员，时常关注核算人员的情况，督促核算人员提供及时正确的资金核算。
四、结语
“住”是老百姓在衣食住行中不可或缺的方面，房地产行业的日益壮大对于当地和整个国家经济的推动、社会的安定及国民GDP的拉动都起着至关重要的作用，所以该企业在竭力为老百姓建造更多的住房时，守住自身的“度”也非常重要。应在核算时严于律己，让企业未来的发展之路更加畅通无阻！
参考文献
[1]董千明.浅述投资性房地产会计核算与企业所得税纳税差异[J].中小企业管理与科技（下句刊），2010（12）.
[2]李海燕.浅析会计核算在房地产企业存在的问题和解决方法[J].财经界（学术版），2010，（10）.
关键词:房地产企业规避税收规避行为
一、会计视角下的房地产企业避税
(一)房地产开发成本问题
我国现有的房地产企业的运营来看，针对开发到施工的整个管理过程存在着必要的前期会计成本的核算过程，此过程往往存在一些问题。我国的房地产企业在项目实施的过程中采用的会计成本核算，通常是按照开发式成本不单独核算列示的特点。这样的操作方式让房地产企业在会计核算和税务办理时发生责任不清的情况，不能正确的分析合作项目是成本合作项目是费用。这样就会导致房地产企业在开发项目的时候出现成本过高的情况。在管理中按照销售收入进行纳税管理的时候，所形成的会计核算成本差额的问题必须通过针对性的营业税、所得税为基础进行审计和控制。以此同时，房地产项目销售过程中需要计入的折旧费用也会逐步增加企业的损失。
(二)会计视角下的两个关键避税点
在房地产企业在会计结算中，会将自身的建筑成本转为当期的经营成本，同时还有没有销售的房地产存量，而这些被视为已经销售完成。如果按照此种行为来进行计税，就会让会计处理与纳税数额上出现较大的差额。
如果在发现此种问题的时候，将视同销售的房屋登记进入财务账目，是为本期的经营成本，这样此种收入和成本的匹配性会增加此时的赋税额度，此时的纳税就会出现一定的不确定性。显然也不利于企业和税务部门的正确的扣税。
(三)房地产企业的避税制度欠缺
房地产开发企业在经营管理中，有不明确的登记和买卖因素的存在，容易在会计的核算过程中放大这些不确定性，影响计税的公正和准确。如果相关的会计管理规定中可以明确的规范一些销售情况下的会计核算规范，则会保证房地产企业在会计核算和管理上的平衡。
(四)管理模式不能实现合理避税
我国现行的财务管理准则是新的会计准则，这样的指导性管理虽然实现了市场化的会计管理模式，但是从实际的适应性角度看，却存在着一定的缺陷，没有将合理的避税和纳税纳入到管理模式中。这样就让会计管理的某些条例变为没有实际效力的摆设。此种管理模式是不能完全实现帮助企业进行管理的目的的，更加不能对企业的经营和发展起到指导作用。
针对这些问题，只有通过会计的方法，对经营方式和核算管理进行调整，尽量使之实现动态化的管理以适应市场的波动，并可以根据实际的经营情况进行财务管理。
二、会计视角下的完善房地产企业的合理避税措施
(一)改进会计法规
在工作中应当针对房地产企业的特征对会计的法规进行针对性的调整，即改变某些准则、法规使得房地产企业可以灵活的调整开发期间的成本核算，满足未来的纳税调整的要求，降低纳税的基准数额，以此降低纳税的额度，合理的避税。通过利用房地产企业自身的会计核算的不断完善，最终到达纳税和成本控制的双赢，既保证了纳税也稳定了发展。
(二)采用适当的手段合理的避税
避税问题不是一个违规的行为，许多企业在管理过程中都会遇到此问题，房地产企业因为财务管理和纳税规范的矛盾性，就更需要对此问题进行重点的考虑。采用何种方式规避因为规范和管理流程而产生的税收，和因此而导致的成本管理的失衡。在具体的实施过程中，利用某些管理的漏洞，提高自身的成本总量、费用、支出等，规避成本和销售期长的矛盾，降低税费。具体措施：
1、合理的股权转让
在我国现有的相应的税收政策和规定中已经明确的注明了多对股权转让的行为可以免征流转税，这一规定主要就是为了让房地产企业在经营过程中合理的规避企业的营业税。
2、合理利用无形资产
房地产企业的通常采用合作开发的方式和产生的营业性差异来减免赋税。合作开发就是一方负责提供资金，一方提供土地的使用权，此种合作方式可以看做是一种合作开发的形式。其合作开发有两种形式一种为以物易物，一种是合作经营，这两种方式不会因为自身的经营方式不同而产生不同的纳税义务或者做纳税基数等。
3、合理定价销售
房地产企业在开发和发售的过程中通过出售的定价选择和开发的支出最低化或者减免税收来进行规避税赋。我国税收政策规定，在房地产企业开发普通住房的时候，其售出的增值比例小于20%的时候，就可以减免土地增值税。所以，房地产企业在开发定价的时候，将含税价格纳入到交易过程中，制定合理而可行的免税价格。
(三)利用税收的优惠政策
企业可以通过国家对房地产企业的相应的优惠政策进行规避税收，选择合理的避税的方式和方法。为企业的合理避税创造出空间和机会，利用税法中大量的优惠信息，进行会计实施细则，以此达到避税的目的。
(四)合理利用临界转换
临界行为就是利用国家会计准则和配合的国家相应税法之间的差异性，调整自身的会计核算规则，在面对同一个纳税对象的时候可能会存在两个或者两个以上的纳税义务。通过会计核算体系找到此种差异性产生的不同义务，将其转化为有利于房地产企业的纳税义务，以此达到避税的目的。
三、结束语
房地产企业在经营中因为房屋销售的不确定因素，往往在会计核算中会造成成本压力和税负压力过大的情况，不科学的会计核算和操作会导致企业纳税的不合理，从而影响企业的正常获利和经营，所以通过合理的措施进行避税是十分必要的经营措施。
参考文献：
[1]朱雄亮.房地产行业的企业避税行为[J].中国房地产金融,2007,(03)
[2]徐一千,赵彤.房地产企业合理避税方法探讨[J].建筑经济,2009,(07)
[3]钟顺东.房地产开发企业的避税问题探讨[J].现代商业,2007,(10)
关键词：房地产行业；成本分摊；所得税处理
一、相关概述
对于房地产行业会计核算来讲，要想确保成本会计核算的准确性，首先需要合理确定成本核算对象，在这方面应当遵照以下几个方面的原则来实施：对于单体开发项目而言，在成本核算对象的确定上一般都是以每一个独立的编制设计概算或者是施工图所列示的单体开发工程项目来作为其会计成本核算的对象。而在开竣工时间基本接近或者相同、开发地点位置相同、同时施工单位或者总包开发、开发项目的结构类型也一致的开发项目，在进行成本会计核算时也可以将它们合并为一个同一成本核算对象。对于成片开发的项目，可以按照建设项目的施工期作为划分的依据，按照各期进行成本会计核算。房地产行业在成本的确认上一般都是按照税收成本来进行会计核算结果的确认，一方面成本作为房地产行业的消耗，在成本计量的会计方法选择上会对成本造成直接影响。折旧方法、存货发出计价方法、成本结转方法以及成本分配方法等都可能导致企业在资产计价、所得税以及成本等各个方面计量出现偏差。同时，房地产企业的成本还需要得到足额的补偿，在成本凭证的保存以及搜集上也需要确保其完整性和合理性。一般情况下，房地产行业的成本主要包括六个主要内容，分别是前期工程款、拆迁补偿费及土地征用费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费以及公共配套设施费等。其中土地征用费以及拆迁补偿费主要是指房地产企业为了获得土地的使用权以及开发权所需要付出的各项费用支出，如土地出让金、土地使用费、耕地占用税、契税等。前期工程费则是指房地产企业在项目开发前期围绕项目测绘、项目可行性研究、场地平整、项目规划、项目设计、水文地质勘察以及项目筹建等所花费的各项费用支出。
二、房地产行业会计成本分摊分析
对于房地产行业成本分摊，主要有以下几种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法以及层高系数建筑面积法等。其中，占地面积法是按照已经动工的建筑项目所占的土地面积占整个开发利用总面积的比重进行成本的分摊。建筑面积法则是按照已经动工的建筑项目所占的面积占整个建筑项目总建筑面积的比重进行成本的分摊。直接成本法则是按照某一期建筑开发项目所具有的直接开发成本占当期全部开发成本的比重进行分配。而预算造价法则是按照期内某一个建筑项目的预算造价占整个期间内所有的对象预算造价的比重进行成本的分配。而对于同一个建筑项目，其中既包含住宅项目，又包含其他类型房地产项目时，房地产企业在进行成本分摊时就可以采用层高系数建筑面积分摊法进行成本的计量和分摊。具体来讲，对于房地产行业成本分摊的对象主要包括土地成本的分摊、公共配套设施费的分摊、其他成本项目的分摊以及利息费用的分摊等。对于土地成本，房地产企业财务人员大都是按照占地面积法进行成本的分摊。假如房地产企业在进行土地成本计量和分摊时需要结合其他的分摊方法，则应当会同税务机关进行协商。假如房地产企业在进行土地开发时，同时也将房地产开发一并进行，则这一开发模式属于一次性取得土地分期开发房地产，此时的房地产企业土地成本需要在征得税务机关批准的情况下首先按照土地的整体预算成本进行土地的成本分摊，等到整个土地项目都开发完成之后在对土地成本的分摊进行必要的调整。对于公共配套设施费用的分摊，假如将它们单独作为过渡性质的成本对象，则对于此时的公共配套设施开发成本需要按照建筑面积法对公共配套设施费进行合理的分配和处理。对于其他的相关成本项目，房地产企业可在政策和规定允许的范围之内，自行合理选择合适的成本分摊方法进行成本的分摊。而房地产行业利息费用的分摊主要有预算造价法和直接成本法两种方式，同时房地产企业也可以根据自身需求使用借款费用资本化方法进行成本的分摊。而对于开发间接费用，税收制度中有着专门的规定，房地产行业企业为了管理和直接组织相关的开发项目而发生的间接费用，并且此费用不能够直接归属到某个特定的成本对象时，此类费用支出就属于成本费用类支出。在这其中，开发间接成本主要包含了职工福利费、修理费、管理人员工资、水电费、工程管理费、项目营销设施建筑费、折旧费、劳动保护费、办公费等。
三、房地产行业所得税处理分析
房地产企业所得税是针对从事房地产开发、经营、管理以及服务的房地产行业企业生产经营所得以及其他相关所得所征收的一种税收。对于房地产企业所得税来讲，进行季度预缴所得税时，应当按照企业的会计利润加上预售收入所计算出来的企业预计利润，并在此基础上扣除掉房地产企业之前年度的待弥补亏损之后的余额来作为所得税应纳税额的基础，以此来计算出房地产企业预缴的所得税额。尽管税法中有规定，对于企业所得税应当按照月度或者季度的实际企业利润进行所得税的缴纳，但是由于房地产企业一般项目周期时间都比较长，同时都会对房屋进行预先销售，并提前收取销售款。所以对于此类销售收入，房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。与此同时，房地产企业在预缴所得税时还应当考虑到企业的实际利润。假如企业季度内完工产品或者其他收入已经产生了利润，并且按照原先的预计进行的所得税预缴明显小于实际所得税，则应当按照实际所得税额进行所得税的缴纳。
参考文献：
[1]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家，2013(04).
当前的社会正以多元化的态势急速前进着，房地产企业在经济的快速发展中也在加大投资力度，以便于取得更好更快的发展。在国民经济中，房地产经济占据着举足轻重的位置，而实现自我调节，紧随时代步伐，这是房地产企业当前的难题之一。投资高、周期长以及风险大是房地产行业中的会计特征。房地产核算中存在着诸多问题与矛盾，这进一步制约着房地产行业的利润与经营回报，同时也阻碍着房地产行业的健康与稳步发展。本文就会计业的发展现状，结合房地产会计的相关特点，分析了存在的问题并且提出了解决措施。
关键词：
风险；发展现状；房地产会计
当下，社会发展给我们经济发展带来了无限可能，带动了行业发展。房子是生活中的必备因素，房地产很大程度和人们生活联系在一起，房地产在竞争中不断寻求发展。我国现行的会计准则虽然适合多元化的企业发展，但结构中没有系统完整性，所以并未涵盖房地产行业。本文探讨了房地产行业中会计的某些不足之处，并提出针对性的策略，这对于房地产企业进一步发展而言意义重大。
一、房地产会计中的问题探究
1.信息缺乏真实性。
房地产行业的会计虽然起步较晚，但是发展却非常快，会计信息也缺乏一定的真实性。一些房地产企业为了少交税款，在编制报表时常常弄虚作假，进行错误会计信息的，这干扰了正常的信息交流。某些房地产行业为了躲避国家的税赋，将真实的财务利润隐藏于虚假的报表中。某些房地产行业为了获得银行的贷款，不惜伪造企业财务报表、征信报告、纳税申报表等关键信息去骗取银行贷款，这种不正当的行为严重干扰了市场准则。在房地产行业，会计严重缺乏真实性主要在于行业中会计准则的局限性，会计准则能够为会计计量、确认提供真实的规范程序，而会计学科只能解决当前出现的一小部分的问题，在发展中随之而来的诸多困难并未能一一解决。在经济发展高速运转的当下，会计准则的更新速度更不上经济的发展速度，导致很多会计程序的处理可依据的法律少之又少。会计处理有着极大的随意性，很多会计人员会编制虚构的会计报表，甚至以不真实报表进行报税，导致编制的报表毫无真实性可言。另一方面由于会计的法律法规会定期更新，而很多企业会计并没有第一时间更新自己的知识储备，企业中甚至某些从业人员都没有取得规定的执业证书。房地产行业的会计因其特殊性需要经过定期组织从业人员进行会计知识的培训，只有提高自己的专业水平才能让原本细致、严谨的会计工作简单化，才能及时处理会计工作中出现的诸多问题。会计行业较为特殊，经常会受到金钱制约，一些会计人员明知法网恢恢，却还是受不了诱惑，违背道德，钻了法律的空子，最后难逃法网。
2.内部控制缺陷不断。
当前，房地产行业的会计内控中问题重重，主要为内部的环境不佳、内部的机构不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地产行业对于会计的控制不够重视，没有足够的风险把控意识，没有能够有效地发挥控制作用。企业对于经济业务没有合理的控制，这使会计无法及时履行职责，没有风险准备意识，当真正风险来临时还是一片迷茫。而且，房地产企业中的治理结构不明，职责不清，结构方面有很大的改善空间。
3.会计法律过于滞后。
房地产行业的某些会计法内容比较陈旧，无法适应全球化的挑战以及经营机制的要求，修订工作可能有些滞后。一些会计的法律法规在制定中没有充分的调研论证，没有及时考虑实际，导致规定不科学不合理，实施中问题重重。另外，会计法律规定的一些法则过于笼统，而且在不断进步的经济环境下，房地产行业必须要有细化的法律，而不是参照别的行业不独立的法律法规。
4.会计核算较为繁杂。
房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发。成本核算主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、期间费用等部分组成。现行房地产行业开发成本核算，大多按照制造成本法进行核算。先按照开发成本科目简单进行汇总，再按照简单的分配方法进行分摊，再用总可售面积进行分摊，最后得出的单方可售成本。但由于每个开发的项目产品都具有唯一性，而开发项目产品的业态、户型、面积等等却千差万别，即使同一栋楼，同一层也有非标准产品，而按照单方可售成本结转已销售的面积，俨然是不符合逻辑的。再加上房地产开发规模大，周期长，大多按着规划分期开发，会发生不能直接归集产品对象的开发间接费分配问题，利息如何按期开始进行资本化，何时费用化的问题，间接费用（销售费用、管理费用、财务费用）如何合理分摊至开发产品以便进行含税保本售价的测算等问题。上述问题一直困扰着房地产行业的会计核算人员。
二、如何解决房地产中的会计问题
1.建立完善的规范化的会计体系。
会计政策主要指的是企业进行会计核算所需要的原则与方法。当前的某些企业在会计核算中明显轻制度重科目，这容易让会计在整理收集会计信息时没有可比性，无法形成完备的参考体系，而考核的意义也就不复存在了。于企业而言，会计政策的设定需要包括基本的会计政策与具体的会计政策这两方面的内容。企业会计财务信息并不真实，账目并不明晰。完善的房地产会计体系要解决的是会计信息的真实性。近年来的改革中，财务会计不断深化自身的理论，进一步探讨了新型的会计分支，比如成本会计、金融会计等。房地产企业在现行的会计准则下不断完善房地产行业的会计准则，这能够阻止企业对利润的操控，保障了会计的真实与准确。完善的房地产会计规则应当包括完善的房地产企业治理结构，会计要素的确定准则，会计信息的披露要求。同时，要不断提高会计人员的专业胜任能力及会计职业道德水平。
2.健全的房地产监督机制。
在房地产企业会计中除了需要建设完备的会计体系，还应当配备专业的监督体制。会计监督的建立能够方便会计工作的开展，对在不同会计岗位的工作人员有法律的约束。房地产企业可以在项目的前期投资时就明确会计监督职责，专人监督会计的工作，保证房地产企业在合法、合规、有效中运营。房地产企业的监督包括如下两方面，一方面是内部治理结构的改善，建立完善的内部核查制度，强化内部控制，有效发挥企业自身的监管权，保障会计信息的真实有效性。另一方面是完善社会监管，强化外部监督，约束会计人员的执业行为，确保会计信息真实有效。对于有问题的会计人员应严肃处理，提高会计的全面性以及权威性。加强内部监督需要房地产企业中所有财务工作人员工作相互制约与分离，明确职责与权限，针对重大的违纪问题要联合监督部门一同排查，只有联合企业内部、社会、监管部门才能真正落实会计监督，才能持续健康稳定的发展会计行业。
3.规范房地产开发成本的归集与分摊规则。
对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。为正确核算开发产品的成本，房地产企业应制定一套完整的成本核算的程序进行成本核算，以“确定成本核算对象、归集开发成本、确定成本分摊方法、在成本核算对象之间分摊成本、计算各成本核算对象的开发总成本、正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本、正确划分可售面积、不可售面积（按实测绘报告）、编制成本报表”为主线，在这条主线中，最重要是规范房地产成本费用的归集与分摊，项目开发前期要组织召开企业的各个部门认真讨论，一定要得到企业管理层重视，得到相关业务部门的认可。归集与分摊会计政策一经确定，不得随意变更。土地征用及拆迁补偿费原则上采用占地面积法进行分配；前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法进行分配或按合同计入。资本化利息按直接成本法或按预算造价法进行分配。对核算基础较好的，开发间接费可采用作业成本法。公司为了测算含税保本成本，也可采用作业成本法将发生在各期的期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）进行分摊。无论怎样，规范房地产开发成本的归集与分摊规则，就是为了真实反映企业的成本费用，为管理层提供有力的财务决策。
4.强化房地产的内部会计控制。
为解决房地产企业中的内部困扰，企业应当做出相应的改进。比如，应该提高企业的内部控制，建立专业的内控制度，企业需提高整体水平，培养高素质的工作人员。会计人员对于经营活动的真实性应当有主动承担与监督的责任。房地产企业应加强会计的职业素养，不断更新观念，控制经营活动。在企业管理制度的建设中，应明确每个会计的责任，规范各岗位的范围和要求。会计工作需要定期与不定期的会计抽查，并做出及时的回馈。要求企业提供良好的控制环境，完善内部治理结构，保证岗位之间的权责明晰。企业还应加强风险控制意识，由于房地产行业属于高危行业，风险意识不足会影响企业未来的发展。企业经营管理中必须要有未雨绸缪的忧患意识，建立风险控制，以规避行业风险，保证内控制度的有效运行。
三、结语
社会经济的发展为房地产行业的繁荣与兴起提供了更好的空间，但是在房地产行业的发展中仍然存在着各种各样的问题。科学有效地处理好房地产企业中的矛盾是会计核算中亟待解决的问题。会计核算是房地产企业的关键业务，在房地产行业发展中的作用越来越重要，这需要我们广大同仁一同努力，用好会计核算的规律，实施好会计核算的管理业务，为我国的房地产行业进一步发展夯实基础。
参考文献：
[1]于秀丽.房地产企业避税行为的会计问题分析[J].中国经贸,2014(7).
1.销售收入信息问题
房地产企业所开发出的产品价值较高，为了缓解开发企业的资金压力，国家允许房地产企业进行房产的预售，这便造成了收款期与房屋交付期的时间差。而房地产企业会计核算中，对收入信息的披露主要是以签订预售合同后按照收取的预售款来确认其收入，或者是在签订预售合同后以合同的金额来确认收入，还有一种方法是在项目竣工验收后，入住通知发出并开出销售发票，或者产权过户手续办理完成后，对收入进行确认。这就容易导致企业与会计师之间出现分歧，很多房地产企业判断结果不被注册会计师所认同。这种收入指标确认方面的不规范、不明确，对房地产企业的会计信息会产生直接影响。
2.业绩信息问题
房地产企业的建设开发项目大多需要较长的周期，在项目筹建阶段所需要的资金投入又非常巨大，而且在当期损益中还包括了大量的管理费用。由于部分项目还没有完工，按照收入确认的原则，其预售款也不能被确信为收入，这就导致房地产行业存在严重的收入费用配比不明确问题，利润波动也随之加大。如果房地产企业该年度存在较多的在建项目，其业绩信息就只会显示费用的投入。这就导致企业的年度财务报表无法反映真实情况的现象。当项目竣工以后，又有大量的预售款项被确认为收入，而这些收入实际上是房地产企业一年甚至几年的经营成果。因此，采用常规的企业业绩评价指标，往往不能准确、全面的反映出房地产企业的真实业绩，对会计信息使用者也会产生误导。
3.风险信息披露问题
房地产企业所面临的经营风险较多，比如政策风险、项目风险以及财务风险等。与其它行业相比，房地产企业更需要进行有效的风险预防和控制。但是，目前我国有关于房地产企业财务风险方面的法律制度还较少，仅限于与抵押贷款相关的法律法规。这就导致房地产企业在质量保证金提取等方面的信息无法得到有效披露。
二、造成房地产企业会计信息失真的原因
1.自身管理的原因
目前房地产行业鱼龙混杂，很多房地产企业在管理方面都存在问题，导致企业的会计信息质量无法得到保障。受传统观念的影响，房地产企业大多以追求经济效益为核心，加上企业领导的整体认知有限，会计核算的方法也较多，导致房地产企业会计信息失真问题日益普遍。尤其是在国家宏观调控的压力下，房地产企业为了获取更多的利益，往往会存在编制虚假合同、虚报会计信息等问题。另外，会计信息提供者与使用者之间，如果存在信息不对称的情况，也会造成企业会计信息的失真。
2.外部环境的原因
房地产项目所需要的开发成本非常巨大，尤其是土地成本，大约占总成本的30%~50%，甚至更多。但是房地产企业购买和拥有的只是土地的使用权，而需要一次性支付的费用却非常高，这就会导致企业在进行会计核算时，出现各种造假行为。另外，部分地方政府的不规范行为，也是造成房地产企业负担过重，进而会计信息造假的直接诱因。总体来看，外部环境的变化或者政策体系的不健全，都是造成房地产企业会计信息失真的主要因素，必须得到高度重视。
3.监管方面的原因
社会监督力度的不足，也是造成房地产企业会计信息失真的主要原因之一。目前我国对企业的会计信息审计主要由会计事务所负责，如果部分会计事务所的审计程序不规范，或者部分会计师存在的问题，对房地产企业的会计信息质量都会产生一定影响。
三、房地产企业会计信息质量的控制对策
1.对相关法规、制度体系进行健全
房地产企业的会计工作不仅内容繁重，且方法多样。而且会计核算本身所需要的技术性也较强。为了有效提升房地产企业的会计信息质量，就应该结合会计工作的规律和特点，尽快制定出健全而完善的法律、法规体系，尤其是关于会计信息质量判断标准和判断方法方面的法规及制度。只有在法律、法规及制度体系都健全的情况下，才能为房地产企业的会计信息质量提供基础保障，才能对各类虚假会计信息进行严厉打击。
2.对会计监督、管理体系进行完善
针对房地产企业会计信息质量失真问题，除了要建立健全相关的法律体系外，还需要在房地产企业内部建立起配套的会计管理制度体系。同时对房地产企业的行业监管机制进行强化，对会计信息管理体制进行完善。房地产企业可以利用有效的内部稽查和财务监督制度，来强化其内部管理，提升其内部控制水平，以有效保障会计信息质量的可靠性。另外，相关部门还应该对社会监督机制进行完善，从而营造良好的外部环境，提高会计监督机构的权威性，突出社会审计的公开性和公正性，全面监督房地产企业的会计信息质量。
3.对会计从业人员进行规范
会计从业人员素质问题是造成房地产企业会计信息失真的主要因素之一。如果房地产企业的会计人员专业知识不全面、业务能力不强，再加上道德品质不良等，对会计信息质量会产生严重威胁。因此，房地产企业必须从会计人员的整体素质建设着手，重视对会计人员的职业道德教育和业务能力培养。房地产企业不仅要建立起系统的会计人员培养及培训计划，还要建立起完善的绩效考核机制。同时还要认真落实会计人员的岗位责任制，适当改善会计人员的薪金待遇和工作环境，从而全面激发会计人员的工作责任心，减少和避免虚假、错误会计信息的产生。
4.对会计核算工作方法进行改进
对房地产企业的会计核算基础工作进行不断改进，不仅可以提升会计工作效率，也可有效提高会计信息质量。总之，房地产企业应该结合自身的会计工作规律和特点，紧跟时展进程，积极借鉴和学习一些先进的会计工作手段和方法，尽快实现会计工作的信息化、高科技化。
四、结论
关键词：房地产开发企业会计核算问题对策
中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1房地产开发企业会计核算制度的重要意义
房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。
2当前地产企业会计核算中突出的问题
2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全
因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。
2.2房地产开发企业的收支管理不够标准
房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。
2.3资金流动情况的管理不完善
房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。
3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施
3.1严格标定收入的标准
房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。
3.2增大信息的内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3會计科目要规范整齐
作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。
4结语
会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。
参考文献
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