时间：2023-09-07 17:42:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地管理法管理条例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
当前，“城中村”土地难以管理有较为复杂的自然和社会因素。从土地的自然属性看，关键一点是其空间位置的特殊性――处在城市市区或者城乡结合部。这种特殊性使得其管理有别于城市中的国有土地和城市区外的纯农村地区，这也是国土部门在现有法律法规政策框架下很难独立、得心应手地解决和处理问题的根本所在。
第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依据除《宪法》外，最少涉及五部法律法规――《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《农村土地承包法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》。特别是《土地管理法》和《城乡规划法》。这两部法律在土地管理上既有紧密联系又有很大区别，具体体现在编制和实施土地利用总体规划和城市总体规划。
“城中村”土地的空间位置在城市规划区，从土地规划的角度看“城中村”土地均是预留的建设用地，原则上不违背《土地管理法》。其开发建设必须在符合城市规划的前提下，按照城市建设用地批准权限和程序报经政府批准。因此，利用“城中村”土地违规建房固然是有违土地法规，其实首先是违反了《城乡规划法》，在这种情形下，土地部门单独调查处理这类问题自然显得力不从心。更主要的是在城市区(包括城中村)的土地开发利用上，规划是在前的，土地的审批和供应是从属和被动的。
第二，“城中村”土地的性质具有双重性。从《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”规定看，《宪法》从地域空间上已明确地界定了国有土地和集体所有土地的界限，“城中村”土地的空间分布理所当然是“城市”的组成部分，应该是国有土地，可是现实中，这些土地无论从权属管理还是实际控制上仍然是集体所有。“城中村”土地性质的双重性，给管理带来了两难。
第三，“城中村”土地上房屋产权复杂。在2008年7月1日建设部《房屋登记办法》实施前，我国仅对使用国有土地的单位或个人建造的房屋等发放房产所有权证，而对集体土地上的房屋不予发放产权证，这类建筑物的产权认证没有法律依据。《城市房屋拆迁管理条例》也是针对国有土地上的建筑物制定的。这就造成涉及征收土地时，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆迁标准还是集体土地地面附着物的拆迁标准补偿的争议。
第四，“城中村”的管理体制问题。“城中村”地处城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理体制不是办事处、社区的城市管理模式，而是按乡管村、村管民的农村行政管理体制；村民的经济来源既要依赖农业，又不完全依赖农业，村民的生活方式既有城市的一面，又有农村的一面，也即历史上形成的“城乡二元”体制。这种“二元分割”体制使得国土部门对其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按农村土地管理。
解决“城中村”土地问题，要站在统筹城乡发展和加快城镇化进程的高度，充分发挥“城中村”土地的资产效益，综合运用经济、法律、行政等手段和政策，依法依规管理。
第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互衔接、符合实际。以《宪法》为根本依据，结合《物权法》的实施，修改调整《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产管理法》等，法律法规之间与“城中村”土地有关的条款规定要相互衔接，特别要注重解决现实中已经普遍存在的如前述诸类问题。
第二，对“城中村”的行政管理体制逐步进行改革。要突破“城乡二元体制”，按照“土地城镇化”和“人口城镇化”的原则，以实际地域空间范围划定行政区域，将城中村村民成建制地转为市民，将村委会转为社区，纳入城市管理模式，使城中村村民享有城市市民的社会保障；相应地把“城中村”土地按《宪法》规定转为国有性质，按国有土地进行登记管理。
第三，土地宏观调控政策要向“城中村”土地倾斜。“城中村”土地中的耕地等农用地均是规划预留的城市建设用地，不是耕地保护的重点区域。城镇化进程中，“城中村”土地的城镇化首当其冲，应予以关注和支持。对“城中村”土地纳入开发建设的，国家在土地利用计划、用地报批、土地收益分配、税收等方面应予以优先安排和照顾，在“城中村”土地的开发利用上，要建立土地收益在政府、开发商和原使用的群众之间的合理分配机制。
小产权房不属于违章建筑。违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。小产权房只是没有独立的房产证并不是就属于违章建筑。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第63条，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
（来源：文章屋网 ）
关键词:集体土地;征用;拆迁
中图分类号:D922.1文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)17-0194-01
据有关部门反映,因集体土地房屋拆迁而引发的、上访事件时有发生。以较为典型的北京郊区为例:北京市通州区梨园镇在2001年3月至2002年8月期间,在26个行政村中,就有7个村因拆迁问题先后出现集体上访或越级集体上访现象,且上访批次、上访级别前所未有,这种不和谐因素无疑在一定程度上影响了农村的城市化的发展。因此,对集体土地征用引发的地上房屋拆迁问题的研究、探讨不仅十分必要,而且是非常迫切的。
一、对集体土地房屋被拆迁人的财产权保护欠缺
我国《土地管理法》第47条第2、3款对耕地征用的补偿费,安置补助费进行了规定并有具体的计算标准,但对于地上附着物,无论是《土地管理法》还是《物权法》都并未明确具体的补偿标准,只是规定“由省、自治区、直辖市规定”。因此在现实中,一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及相关《细则》进行补偿,由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异,因此《城市房屋拆迁管理条例》其实并不具有直接的参照性,导致在执行过程中,各级政府制定的补偿标准随意性大,拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一,也造成了补偿标准的不合理性,因此也就不可避免地会导致纠纷,既损害了被拆迁人的利益,也直接影响了拆迁的进程和效率。
我国法律上从未实行过建筑物所有权归属于土地所有权的附合原则。实践中国家行使土地征收权时,往往将位于被征收土地范围内的房屋作为地上附着物对待,没有坚持和沿用我国关于房屋与土地关系问题上的二元主义立法模式,间接否认了房屋与土地是两项独立的财产权利,没有从法律角度给房屋所有人以平等保护。由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了“地上附着物”之中,房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商,对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场,而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估,这就导致评估结果随意性大,不能真正反映出农民失地所承受的损失。
二、对拆迁涉及到第三人权益的保护欠缺
集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样,涉及多种法律关系,其中既涉及房屋所有权人的权益,又涉及房屋所有人以外第三人的权益。我国目前尚无明确的法律、法规对集体土地房屋拆迁进行系统规范,对第三人的法律保护更是严重欠缺。在实际拆迁时,房屋所有人作为被拆迁人得到相应补偿是理所当然的,但房屋所有人以外的第三人往往被排除在被拆迁人之外,得不到应有的补偿,其合法权益受到严重侵犯。
从法理上讲,承租人承租的房屋如果因拆迁而影响到承租人利益,只要承租人与房屋产权人存在真实的房屋租赁合同关系,承租人就可以与被拆迁人一起参与分配拆迁安置费。但在现实中,集体土地房屋拆迁涉及到的第三人利益却往往被忽视,对第三人权益的保护严重欠缺。试想:当房屋拆迁遇到租赁房屋的情形时,若承租方利用所租房屋从事生产经营并持有工商营业执照,那么作为房屋拆迁第三人,他的权益必定遭受侵害,但对其权益保障却无法可依。
天津市基本菜田保护管理条例全文第一章 总则
第一条 为加强基本菜田的保护和管理，保障蔬菜的供给，促进蔬菜产业化发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内基本菜田的保护和管理工作。
第三条 本条例所称的基本菜田，是指市人民政府根据城乡人民对蔬菜的需求和建设用地发展趋势的预测，批准确定的从事商品蔬菜生产的常年专用菜田以及蔬菜科研、教学、示范、良种繁育用地。
第四条 各级人民政府应当加强基本菜田的建设、保护和管理，负责组织实施本条例。
市农业行政主管部门主管本市基本菜田的建设、保护和管理工作。
区、县农业行政主管部门和乡、镇人民政府负责本辖区内基本菜田的建设、保护和管理工作。
土地管理部门按照有关法律、法规和本条例规定的职责，负责基本菜田的土地管理工作，并依法加强基本菜田的保护。
第五条 计划、城建、规划、财政、审计、环保等有关行政部门依照各自的职责，做好基本菜田的建设、保护和管理的相关工作。
第六条 任何单位和个人都有保护基本菜田的义务，有权举报侵占、破坏基本菜田的行为。
各级人民政府对在基本菜田建设、保护和管理工作中做出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第二章 区域划定
第七条 市人民政府根据经济和社会发展总需求以及城市建设总体规划，对本市的基本菜田面积实行指标控制管理，按照本市常住人口人均占有面积不少于三十三点三三平方米的标准核定，保持基本菜田总面积动态平衡。
区、县和乡、镇人民政府根据市人民政府下达的指标，逐级核定基本菜田的面积和地块，绘制图表，设置统一的保护标志。
市和区、县农业行政主管部门应当建立基本菜田管理档案，并抄送同级土地行政主管部门。
第八条 基本菜田保护范围:
(一)已经建立的商品菜田;
(二)新建的常年蔬菜专业用地;
(三)蔬菜科研、教学、示范、良种繁育用地。
第九条 基本菜田按照地域划分为以下两类:
一类区域:东丽区、津南区、西青区、北辰区、滨海新区的基本菜田;
二类区域:蓟县、宝坻区、武清区、宁河县、静海县的基本菜田。
第三章 保护管理
第十条 基本菜田不得弃耕抛荒或者变更其用途。蔬菜生产者必须保证种足种好商品蔬菜。
第十一条 对基本菜田必须长期保护，严格管理。任何单位和个人不得任意占用。
凡必须征收、征用、占用基本菜田的，市和区、县土地行政主管部门应当按照审批权限书面征求农业行政主管部门意见后，按照土地使用审批程序办理，但区、县农业行政主管部门在回复意见前，应当将回复意见报市农业行政主管部门同意。
第十二条 对基本菜田应当进行规范建设，逐步修建和完善水利、供电、道路等基础设施，发展节水灌溉，改良土壤，提高地力，应用新技术，提高综合生产能力和抗灾能力。
第十三条 任何单位和个人不得侵占或者损坏基本菜田的水利、道路、供电等基础设施。
建设单位在基本菜田保护区域内施工的，必须有经农业行政主管部门同意的保护基本菜田措施，做好基本菜田基础设施的保护;损坏或者必须变动基础设施的，建设单位应当在规定期限内修复，或者赔偿损失。
第十四条 任何单位和个人不得损坏或者擅自移动基本菜田保护标志。
第十五条 各级人民政府应当扶持蔬菜生产，保护蔬菜生产者的合法权益。
(一)各级财政部门对基本菜田建设的资金投入的增长幅度，应当不低于同期财政经常性收入的增长幅度，并由同级审计部门实施审计监督。
(二)建立蔬菜生产风险保护基金，重点用于扶持基本菜田基础设施建设和基本菜田遭受严重自然灾害的补贴。
(三)应当积极创造条件，为蔬菜生产、销售、科技推广、物资供应、资金筹措等提供社会化服务。
第十六条 经批准征收、征用基本菜田的，由用地单位先向市农业行政主管部门缴纳新菜田开发建设基金，土地管理部门凭新菜田开发建设基金缴纳凭证，办理征收、征用手续。
第十七条 新菜田开发建设基金的缴纳标准为:
(一)征收、征用、占用一类区域内基本菜田的，每平方米四十五元;
(二)征收、征用、占用二类区域内基本菜田的，每平方米三十元。
因市政基础设施和中小学校、幼儿园等公共设施及非营利性公益设施建设，确需减缴新菜田开发建设基金的，由市农业行政主管部门会同市财政部门确认后，按前款规定标准的百分之五十缴纳。
第十八条 征收、征用基本菜田时，对基本菜田附属的基础设施，应当作价补偿。补偿费由用地单位向区、县人民政府指定的部门缴纳。
收缴补偿费的部门应当将补偿费及时偿还给原投资者。
第十九条 新菜田开发建设基金，应当全部用于新菜田开发建设、老菜田改造以及蔬菜新品种、新技术的推广和发展无公害蔬菜生产，不得挪作他用。
新菜田开发建设基金实行专户储存、专款专用，由财政、审计部门实施监督检查。
第二十条 征收基本菜田时，应当按照征收一公顷补充不少于一点五公顷的标准，先补后用，由各级人民政府统筹安排补充。
第二十一条 已征收的基本菜田，一年内不用而又可以耕种的，应当由原土地耕种者继续耕种，也可以由建设单位组织耕种;一年以上闲置未用的，由土地管理部门征收土地闲置费，并允许原被征地单位复耕;连续两年未使用的，由土地管理部门报本级人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证，并将菜田交回原被征地单位恢复蔬菜生产。
第二十二条 各级人民政府应当建立基本菜田监督检查制度。农业行政主管部门应当定期对基本菜田保护管理情况进行检查。被检查的单位和个人应当如实提供有关情况和资料。
第四章 环境保护
第二十三条 各级人民政府应当加强对基本菜田的环境保护，发展绿色、无公害蔬菜生产。
第二十四条 禁止任何单位和个人在基本菜田周围新建、改建、扩建有污染的工程项目。
现有对基本菜田造成污染的单位，应当限期治理或者搬迁。
第二十五条 任何单位和个人不得利用基本菜田灌溉渠系排泄工业污水。
禁止在基本菜田及灌溉水源附近倾倒、堆放、处理污染物。
第二十六条 蔬菜生产者不得使用未经处理或者处理后未达标的工业污水灌溉基本菜田，不得使用不符合国家标准的污泥或者垃圾用作基本菜田的生产肥料。
第二十七条 任何单位和个人不得在基本菜田内使用国家禁用的农药和其他化学物品。
第五章 法律责任
第二十八条 承包经营基本菜田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
擅自变更基本菜田用途的，应当按照发包方与承包方签订的书面承包合同，依照有关法律规定承担相应责任。
第二十九条 违反本条例规定，侵占、损坏菜田基础设施的，必须承担赔偿责任。基础设施属于农业行政部门管理的，由农业行政主管部门处以一千元以上一万元以下罚款;属于其他行政部门管理的，按照有关法律、法规的规定处罚。情节严重的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 违反本条例规定，在基本菜田内使用国家禁止使用的农药和其他化学物品的，由农业行政主管部门责令其停止使用，销毁被污染的蔬菜，并处以一千元以上五千元以下罚款。对人身健康造成严重损害的，由司法机关依法追究法律责任。
第三十一条 违反本条例规定，擅自移动或者损坏基本菜田保护标志的，由农业行政主管部门责令其恢复原状，并处以一千元以下罚款。
第三十二条 违反本条例规定，污染基本菜田的，由环境保护部门依照环境保护的有关法律、法规处理。
第三十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由土地管理部门会同农业行政主管部门依照土地管理法律、法规的规定处罚:
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本菜田的;
(二)无权批准占用基本菜田的单位和个人，非法批准占用基本菜田的;
(三)超越审批权限非法批准占用基本菜田的;
(四)买卖或者以其他形式非法转让基本菜田的。
第三十四条 违反本条例规定，不缴纳新菜田开发建设基金的，由市农业行政主管部门下达书面限期缴纳决定书，逾期一日加收千分之三的滞纳金;拒不缴纳的，农业行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉。
第三十六条 拒绝、阻碍农业行政主管部门、土地管理部门和其他有关部门的工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 农业行政主管部门、土地管理部门和其他有关部门的工作人员，在基本菜田建设、保护和管理工作中利用职权徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十八条 市人民政府根据实际情况，可以将本市基本农田保护区内的其他菜田，划入基本菜田保护范围。
第三十九条 本条例自公布之日起施行。
《天津市基本菜田保护管理条例》有什么变化一、第十一条第二款修改为：凡必须征用、占用基本菜田的，市和区、县土地行政主管部门应当按照审批权限书面征求农业行政主管部门意见后，按照土地使用审批程序办理，但区、县农业行政主管部门在回复意见前，应当将回复意见报市农业行政主管部门同意。
二、第二十八条修改为：承包经营基本菜田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
擅自变更基本菜田用途的，应当按照发包方与承包方签订的书面承包合同，依照有关法律规定承担相应责任。
三、第九条中的宝坻县、武清县修改为宝坻区、武清区。
一、目的意义
开展农村宅基地登记发证工作是建立和完善农村土地产权制度，规范土地登记行为，适应经济发展和统筹城乡发展体制改革的需要；是完善农村土地管理制度改革，依法保护宅基地使用人合法权益的需要，是加强农村宅基地管理的重要手段。通过对农村宅基地使用权登记发证，对于维护农民的合法权益，节约和保护耕地，促进农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。各乡镇、各相关部门要充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要性，进一步增强责任感和紧迫感，加强领导，强化措施，集中力量，扎实开展，确保宅基地使用权登记发证工作顺利进行。
二、工作任务和要求
我县村民宅基地自1990年开始登记，经过1996年至2002年的全面清查和登记确权，全县6万多农户已发放宅基地使用权证4.6万户，登记发证率为75%，未发证农户1.4万户，占总农户的25%。全县用1年时间完成1.4万农户宅基地登记发证工作。在宅基地使用权登记发证工作中，各乡镇和国土部门要严格依照法律、法规，严把宅基地使用权登记关口，分类开展登记发证工作。
1、按照“一户一宅”的规定，对依法审批的宅基地，按照批准面积予以登记。
2、对宅基地超面积的，在办理登记时按下列情况处理：
（1）年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。
（2）年《村镇建房用地管理条例》实施起至年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
（3）年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。
3、有下列情形之一的，其宅基地使用权不予办理登记：
（1）土地权属有争议的；
（2）城镇居民在农村购买宅基地和违法建造住房的；
（3）不能提供合法有效土地权属来源证明文件等申请材料的；
（4）其他依法不予登记的情况。
三、实施步骤
全县村民宅基地使用权登记发证工作从年12月15日开始至年12月30日结束，共分三个阶段进行。
1、宣传动员。各乡镇积极做好前期调查摸底工作，全面掌握本乡镇宅基地登记发证工作情况，结合本乡镇实际，制定具体工作方案，明确工作目标和任务，加强宣传动员。
2、组织实施。各乡镇组织专门工作组进村入户，逐户丈量核实面积、确认四址界限、填写登记表、绘图制证，并及时向县国土资源局报审相关资料。县国土资源局负责对工作人员的集中培训、业务指导、宅基地权属及其登记资料的审核，按程序提请县政府批准，颁发证书，并做好登记资料的整理归档工作，确保宅基地使用权登记发证工作顺利开展。
3、检查验收。县国土资源局组织对各乡镇宅基地使用权登记发证工作开展情况进行全面检查，并及时总结。
四、组织机构
为了切实做好村民宅基地使用权登记发证工作，县上成立全县村民宅基地使用权登记发证工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，县国土资源局局长任副组长，县财政局、农业局、住建局等部门领导和各乡镇乡镇长为成员，领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，主要负责全县村民宅基地使用权登记发证工作的组织协调和督促检查等工作。
五、工作要求
1、加强组织领导。各乡镇和相关部门要切实把村民宅基地使用权登记发证工作摆上重要议事日程，及时召开专门会议，全面安排部署。乡镇主要领导要亲自安排部署，亲自督促检查，分管领导要具体负责此项工作，结合实际制定具体工作方案，细化分解工作任务，夯实工作责任，确保发证工作顺利推进。
【摘要】随着国家建设的步伐加快，城市和农村中房屋拆迁纠纷越来越多。现实中，由于人们对公权力的畏惧，因此直接与公权机关发生争执的案件很少。但是，这绝不意味着行政法放弃了对相应公权力行为的调整。相反，通过理智的辨析，我们应当将拆迁背后的公权力尽力呈现在司法面前时，并要求司法机关给予受公权力侵害的相对人以必要的救济。不仅如此，当被拆迁人无法根据现有法律得到公平的补偿时，作为律师还要通过其他途径为其寻找得到合理补偿的理由。与此同时，律师作为法律精英，应当对未来的国家土地管理体制改革方向有一定的前瞻性，并以此为基础为相关单位提供完备的法律服务。本文仅就以上几个主要问题进行简单剖析，并与诸位读者商榷。
【关键词】房屋拆迁 行政事实 补偿 以租代征
一、准确发现拆迁背后的行政事实行为。
行政事实行为是指行政主体基于职权而实施的，虽不能直接产生、变更或者消灭行政法律关系，但是可以影响相对人权益的行为。在过去，人们一般认为，行政事实行为属于“法外之行为”。基于这种思想的指引，在现行行政诉讼法制定时，也就并没有将行政事实行为纳入行政诉讼受案范围。这一制度设计大大限制对公民和社会组织合法权益的救济，导致许多受行政事实行为侵害的公民、法人和其他无法提起行政诉讼。为了改变这一体制，最高人民法院在有关国家赔偿的司法解释中对行政事实行为做了相应的规定，随后在关于行政诉讼法的司法解释中也适当扩大了行政诉讼的受案范围。从法理上来说，行政事实行为具备着行政性、可致权益损害性以及不能产生和变更或消灭行政法律关系这三大特征，因此将其纳入行政诉讼范围并无不可。然而，行政诉讼法相应规定的确实以及司法解释的不明确，行政事实行为接受司法审查仍然面临着各种障碍。即便法院允许相应权利人可以就行政事实行为提讼，作为律师仍需要准确确定诉讼思路，以便充分维护当事人合法权益。
在拆迁过程中，行政机关可能会实施多个能够直接影响公民权利义务的具体行政行为，其中最令人关注的有以下两个：一是颁发拆迁许可证的行政许可行为，二是批准征用集体土地审批行为。毫无疑问，这两个行政行为都属于可诉的具体行政行为，如果被拆迁人或被征用土地人不服的，可以提起行政诉讼，要求撤销行政许可证或确认征地行为违法。但是，在某些特殊情况下，行政相对人提起这样行政诉讼的条件并不具备。比如，在有的地区，有关部门为了所谓的“献礼工程”，在没有办理任何拆迁和征地手续情况下就对有关房屋进行了拆迁。在这种情况下，房屋所有人最重要的目的是获得赔偿，其再单纯提起要求确认行政行为违法的行政诉讼显然已无多大意义，而且直接要求司法机关确认行政行为违法，可能在立案上都会存在各种困难。在这种情况下，律师其实可以考虑以“行政事实行为”侵权为由直接向人民法院提起行政赔偿诉讼。理由有三：第一，可以在立案环节回避行政行为对与错的问题，立案相对容易。第二，依据最高人民法院的司法解释，对于行政事实行为当事人可以在未提起行政诉讼的情况下直接要求行政赔偿，这样就为当事人节省了诉讼成本。第三，司法机关对行政事实行为的确定并不像具体行政行为那样严格，只要该行政事实行为有政府的主导作用在里面，就可以认定该行为是政府实施的，这比在单纯的行政诉讼中行政相对人要证明具体行政行为的主体相对来说要容易。基于以上考虑，笔者认为，在这种案件中最好以行政事实行为理论为指导设计相应的诉讼思路，而不能仅仅局限于原有的具体行政行为理论中。
二、关于拆迁补偿标准的问题。
根据目前的房屋拆迁法律体制，我国现在的拆迁可以分成两种：一是城市国有土地上的房屋拆迁，二是农村集体土地上的拆迁。前者适用《城市房屋拆迁管理条例》，而后者适用《土地管理法》及其相关规定。在这种体制下，同样是基于房屋拆迁而进行补偿，但前者的补偿标准要远远大于后者，这是当前社会存在的一种典型的“合法而不合理”现象。在立法没有改变之前，寻找合适的理由让司法机关或者行政机关在处理相关案件时尽可能的对被拆迁人予以更多的补偿是尤为重要的。
三、关于以租代征的法律问题。
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。上述规定事实上排除了相关建设使用农村集体土地的可能性，在这种情况下，许多建设只能向省级以上政府申请办理土地征用手续，这种方式不仅时间漫长，而且还会耗费大量的人力物力。而对于被征用土地的集体组织成员来说，由于土地管理法规定的补偿标准远远低于城市拆迁补偿标准，因此也极力反对征用土地。解决上述矛盾的最佳途径是允许农村集体土地直接进入土地一级市场，即：在国家不征用集体土地的情况下，由农村集体经济组织将将相关土地的使用权直接转让给建设者使用。这种解决方法事实上也是国家高层近年来尝试的农村的方向之一。为了对这一改革进行探索性试验，广东和河北等地政府在土地管理法没有修改的情况下，制订了一些地方政府规章，有条件的允许农村集体土地进入一级市场。这些规章虽然可能与土地管理法的有关规定不尽一致，但是，考虑到这毕竟是国家土里管理体制的一种尝试，因此这些规章的效力不应被简单的认定为不适用。当然，这些政府规章在放开农村土地管制的同时，也进行了一些必要的限制，比如集体土地不能直接用于对外住宅开发，城市规划区内的土地不得直接进入一级市场等。但不论怎样，毕竟土地管理有所松动。在这种情况下，如果相关项目符合上述政府规章规定的条件，相关建设者可以省去征用土地繁琐的审批手续，直接与农村集体经济组织签订土地使用权出让合同。这不仅节省了建设者的成本，而且也能使农民得到更多的实惠，可以说部分的达到了双赢的目的。
摘要：我国法律、法规及其他有关规定对宅基地使用权的身份、用途和流转作了严格限定。在正当性考量方面，基于耕地保护、粮食安全和社会秩序稳定为内容的生存利益而限制宅基地使用权流转具有合理性；基于土地的社会保障功能而限制流转就不具有正当性。因此，宅基地使用权流转的放松管制是必要的，政府的职能也应从严格限制中的刚性管控，向以自愿、有偿条件下的推进实现农村“公共利益”的方向转变。
关键词：宅基地使用权；限制；政府职能
中图分类号：DF45 文献标识码：A
市场经济的发展对土地使用权的可流转性提出了要求，先是国有建设用地使用权走向市场化，接着农村承包经营权适应土地规模化、集约化经营的需求自由流转。但我国现行法律、规定对宅基地使用权流转作了严格限制，使得政府干预、介入土地使用管控的公权力扩大，表现为政府职能的基本特点是刚性管控。三十年来土地制度的发展，中央政府注意到宅基地流转的必要性，一些地方进行了宅基地换房、地票交易等制度改革创新，相应地政府对宅基地流转中的刚性管控职能要随之弱化，注重鼓励和引导，通过自愿、有偿方式推进农村“公共利益”的 实现。
一、宅基地使用权的法规范限定
农村宅基地是指农村农民家庭依法批准，用于建造住宅（包括住宅、附属用房和庭院等）的集体所有的土地。宅基地使用权是指权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，并有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是一种财产权利，由于其具有生存利益的保障功能，现行立法对宅基地使用权作了严格限制。
第一，权利主体的身份限制。首先，取得资格的限制。1998年《土地管理法》之前，宅基地的取得资格并不仅限于集体经济组织的成员身份，城镇居民也可以通过申请在集体所有的土地上建造个人住宅。如1983年《城镇个人建造住宅管理办法》第3条规定：“凡在城镇有正式户口、住房确有困难的居民或职工，都可以提出申请，由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后建造住宅”。1986年《土地管理法》规定，城镇非农业户口居民申请建造住宅，需要占用集体所有的土地的，须经县级人民政府的审查批准。1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要占用集体所有的土地建造住宅的，须经所在单位或者居民委员会同意后，由乡级人民政府审核、县级人民政府批准。1998年《土地管理法》之后，城镇居民不能再依据1986年《土地管理法》及之前的规定申请集体所有的土地建造住宅，而是限定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这样，现行法律的措词排除了城镇居民申请集体经济组织宅基地的可能。2004年国土资源部下发《关于加强农村宅基地管理的意见》严格宅基地申请条件：根据“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件，不符合申请条件的不得批准宅基地。其次，权利主体变更的资格限制。根据1998年《土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，即国有土地和国家征收的原属于集体所有的土地。宅基地作为农村集体所有的土地，如果要用于非农建设，只能通过国家征收、办理农用地专用手续，成为国有土地后方可进行。集体经济组织成员的农户作为宅基地使用权人，不能将自己所占有的宅基地用于其他商业开发，也不能将自己占有的宅基地有偿转让给非集体经济组织的其他主体，还不能自愿地将宅基地有偿转让给国家，只能依据宪法的规定由国家根据公共利益的需要征收或征用获得补偿。这就是说，宅基地使用权流转主体限于国家，农村集体经济组织和农户没有自主处分的资格。
第二，权利客体的用途限制。《物权法》第152条对宅基地使用权的用途作了严格限定，即“宅基地使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，具体说就是农民只能将其占有和使用的宅基地用于建造住宅及附属设施，所谓住宅是指建造住房以及与住房有关的附属设施；所谓附属设施是指附属于住宅的水井、地窖等设施，附属设施是为了正常利用住宅而修建的配套设施。宅基地使用权具有特定的用途，原则上只能用于建造住宅及附属设施，且必须是自用[1]，法律禁止宅基地使用权人利用宅基地进行以营利为目的的商业开发、生产或其他不适当的建造行为。作为集体经济组织的成员，以农户为单位获取本属于集体所有的宅基地，不能完全等同于是对他人不动产享有的用益物权，农民通过在宅基地上建造房屋及附属设施仅仅是满足居住的需求[2]。宅基地主要是作为生活资料提供的，权利人不能将宅基地当做生产资料使用，如不能利用宅基地投资建厂或改为鱼塘。用途的法定限制表明宅基地更多地体现为生存利益的保障。这种保障一方面表现在农民能够低价或无偿取得宅基地，获取基本的生活条件。因为提供了宅基地，农村农民享有了基本的居住条件，维护了农村稳定；另一方面宅基地居住的权利是农民的基本生活和安身立命之本，房屋和宅基地是农民生存的基础，具有社会保障功能。但由于不能自由转让、买卖、出租、抵押等流转用途的限制，经济的收益功能和价值未能体现。
第三，权利内容的流转限制。从1998年以来颁布实施地与土地及宅基地有关的各项法律、法规、意见、决定和通知的内容看，禁止宅基地使用权在农村和城市之间流转的意图是一脉相承的。《宪法》第10条第4项“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。“依照法律转让”并没有禁止土地转让，但转让必须符合法律规定的条件，即国有土地和集体土地都可以依据法律的规定转让。《物权法》没有明确宅基地流转的条件，而是将宅基地使用权流转的具体事项进行授权，如第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让、抵押等适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《物权法》的立法授权分为两个层次：首先，“土地管理法等法律”的规定。《土地管理法》第62条、第63条明确了农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。其次，“国家有关规定”的规定。 “国家有关规定”是指行政法规、地方性法规、国务院各部委规章及其他规范性文件，与《宪法》、《物权法》的模糊规定不同，这些政府规定严格限制宅基地使用权的流转。如1999年5月6日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
关键词：国土资源 宅基地 发证
中图分类号： P285 文献标识码： A 文章编号：
一、性质与意义
2011年5月，国家三部委联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，要求在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展农村集体土地确权登记发证工作。其中宅基地使用权登记发证就是该项工作的重要组成部分。
宅基地使用权登记发证，涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记发证，可以有效节约和保护土地，规范农村住宅建设，推进安居乐业的社会主义新农村建设，促进社会经济可持续发展，维护社会的和谐与稳定。
依照相关法律、政策，本文针对实际存在的宅基地建新不拆旧、一户多宅、超标建宅、未批先占、继承遗赠、退休返乡、空闲旧房等问题及其对策，依照有关政策、法律作了较为全面的总结与概括。
二、政策与法律
2011年5月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发（2011）60号），文件要求各地本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展农村集体土地确权登记发证工作。
在该文件出台之前，国家先后下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号以下简称国务院《决定》）及《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土发[2004]234号，以下简称《意见》），要求严格实施规划，从严控制村镇建设用地规划，改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序，加强农村宅基地登记发证工作。为深入贯彻实施《物权法》，大力推进宅基地使用权登记发证工作，国土资源部特下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号，以下简称《通知》），要求各地进一步加大工作力度，完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。
参照国家《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令116号，以下简称《条例》），并依据以上有关文件精神，各地也下发了一些相关文件，如山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的通知》（鲁政发[2001]89号）、《山东省农村集体土地确权登记发证工作实施方案》（鲁国土资发〔2011〕129号）等文件，要求对宅基地按照新规定进一步明晰产权，规范管理，切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作。
三、问题与对策
宅基地登记发证四项基本原则：本村户口、年满20（周岁）、 一户一宅、不准超标。
本村户口指户籍在本村（含外来人口无处居住经政府批准落户的）才能享受该福利性住宅待遇；年满20（周岁）指申请宅基地是在法定（成人）年龄方面的必要条件；一户一宅是为保障村民人有所居、安居乐业；不准超标是遵循集约用地原则，在符合国家规定的前提下，各省市结合各自人均土地的实际情况制定限额用地。如山东省城市郊区及乡（镇、街道）所在地，每户面积限额：①城市郊区及乡（镇、街道）所在地：≤166m2②平原地区：每户≤200m2；③山地丘陵（薄地）：每户≤264m2；④人均≤666 m2可根据实际情况酌减。
（1）外来落户居住的
根据国家《条例》之规定，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、退休干部及回乡定居的华侨、港澳台同胞等外来人口落户（确无住房）居住的，经县级人民政府批准后，可以申请住宅用地，但须履行申请和公示程序，并应注记“该权利人为非本农民集体成员”。
（2）“一户多宅”的
根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但由于各种原因，在实践中存在着不少“一户多宅”的现象。本文认为不宜采取“一刀切”死板掉条做法，应以现有的法律政策为基础，区别对待，灵活处理：
1、历史原因造成的“一户多宅”，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）的有关规定办理。若一户村民的两处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的，土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。
2、因建新不拆旧造成“一户多宅”，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理登记申请。
3、因继承造成“一户多宅”，可以受理登记申请，并注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人 ”。
4、因接受赠与造成“一户多宅”，土地登记机构不得受理登记申请。
5、因村民购买住宅造成“一户多宅”，不得受理登记申请。
6、对于其他原因造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，一般不得受理。
国家或集体应鼓励合法的“一户多宅”在集体组织内部流转，可以采取宅田挂钩办法，用储备农田或专项基金奖励给腾退、出租、赠与或出卖给别人多余宅基地的村民，这样，既能减少占用新地特别是耕地，又可减少闲置浪费的现象，既集约节约用地又缓冲了居住拥挤甚至无宅基地的多寡不均衡现象。
（3）面积超标的
本文认为应当严格按照《通知》的要求进行登记。即：①1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，村民建房占用的宅基地，该条例实施后至今未扩大用地面积的，可按现有实际使用面积进行登记。②1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。③1987年《土地管理法》实施后，村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。 对于各种超过法定宅基地标准无法登记的宅基地，不能退出的，村集体组织可以通过宅田挂钩的方法扣减承包田。
（4）空房闲置的
广州市天河区员村街石东村珠江新城范围内第八社、第九社、第十社的土地，已于1993年5月由广州市国土局房地产管理局依法征用，并已进行了征地补偿。为排除各种干扰，保证珠江新城220KVA变电站和污水处理厂建设工程的顺利进行，特通告如下：
一、在天河区员村街石东村珠江新城范围内第八社、第九社、第十社被征用土地范围内的村和个人，必须于1999年4月9日前，无条件交出被征用土地，逾期拒交用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定，以非法占用土地论处。
二、所属工程的有关单位应妥善解决有关遗留问题，并自1999年4月10日起全面进场施工。
三、珠江新城220KVA变电站和污水处理厂建设工程所在地的区人民政府、街道办事处和村民委员会应密切配合，认真做好疏导工作，顾全大局，服从国家建设需要，不得以任何借口阻挠工程的正常施工。
四、在珠江新城220KVA变电站和污水处理厂工程施工期间，凡有下列行为之一者，按治安管理条例和有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）阻挠国家工作人员执行公务的。
（二）造谣惑众，煽动、寻衅滋事的。
（三）偷窃、抢夺、破坏公私财物的。
五、本通告由广州市公安局、天河区人民政府组织实施。
六、本通告自之日起施行。
第二条 园区农村建房管理范围为园区办事处下辖所有行政区域范围。
第三条 园区必须进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约、依法用地、切实保护耕地。
第四条 园区管委会受市政府委托对园区范围内农村建房统一管理。
园区办事处负责本行政区域内的村镇规划建设管理和农村村民建房的监督管理工作。
市国土资源局驻园区办事处负责本行政区域范围内农村宅基地的审批、监督和管理工作。
第五条 要严格农村村民建房审批手续，把握宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省市规定标准，不符合申请条件的不得批准宅基地。根据有关规定，农村村民建房不得占用农田安排宅基地，必须利用原有宅基地。
第六条 村民建住宅使用原宅基地、村内空闲地和其他非耕地的，经村民会议或村民代表会议讨论同意后，向园区办事处申请核发村镇规划选址意见，并按照土地管理法规向国土资源局驻园区办事处申请办理土地使用手续。
第七条 符合下列条件中的农村村民可申请宅基地：
1、现有住宅经办事处相关职能部门会同村委会鉴定属于危房必须翻建的；
2、有两个儿子以上的，且有一个以上儿子已成年，符合分户规定的，仅有一处宅基地，且宅基地面积没有超过标准的，经审批，同意分户建设或平房原地翻建（楼房不予翻建）。
第八条在列入园区二年内拆迁搬迁的村庄内，不得进行房屋翻建、扩建、改建、新建等活动，有符合本办法第七条规定可申请建房的村民，可以先予拆迁安置（具体方案另订）。
没有列入园区二年内拆迁的村庄，有符合建房条件的村民可以申请建房，并按有关规定进行报批。
第九条 符合第七、第八条规定需申请建房的，由村民向本集体经济组织提出申请，经村民会议或者集体经济组织全体成员会议讨论同意张榜分布，期满无异议的由所在村上报园区办事处，由园区办事处职能部门会同国土资源局驻园区办事处现场踏勘，审定同意后填写表格按规定办理村镇规划选址意见书及宅基地报批手续。
第十条 宅基地面积严格按省市有关规定执行，每户宅基地面积不超过135平方米，其中建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%，建房层数不得超过三层。
第十一条 严格日常监管制度，各村村民委员会主任负责办理农村村民建房报批手续，加强农村住宅建设用地的日常管理，及时发现制止并上报各类土地违法行为。办事处职能部门及国土局驻园区办事处要充分发挥社会公众的监督作用，对严重违法行为，要公开曝光，用典型事例教育群众。
一、资金的来源及筹集范围
(一)国家、集体、个人(含乡村企业、个体工商户和居民、农民建房用地)非农业建设新征(拨)占用土地加收土地开发资金，征收标准：苏南每亩1200元，苏中每亩1000元，苏北每亩800元。此项资金，除了省级特大建设工程如高速公路、飞机场等经省政府批准减免外，其余一律不减免(具体减免办法另行制订)。
(二)按征收城镇国有土地使用税的标准增收10%的土地开发资金。
二、资金的筹集办法
(一)从国家、集体企业(单位)和个人非农业建设征(拨)占用土地每亩加收的土地开发资金，由各级土地管理部门在审批土地时收取，省土地管理局全额集中后，按季划入省农业建设资金专户。
(二)按征收城镇土地使用税的标准增收10%的土地开发资金，由各级税务部门在征收土地使用税时一并收取，全额解交省税务局，按征收进度汇入省农业建设资金专户。
(三)为鼓励和促进资金及时缴纳和集中，各负责筹集资金的部门按实际筹集资金总额的2%提取业务手续费。
(四)征收上述农业建设资金，统一使用省财政部门监制的票据凭证。
三、资金的使用和管理
(一)农业建设资金，主要用于增强抗御自然灾害能力和农业发展后劲为目标的重点农业开发项目和重大农业基础设施、大中型骨干工程投资。“八五”期间，首先保证治理淮河、太湖和省内重点流域性水利工程的需要，视资金筹集的实际情况，按排一定比例用于农业土地资源及其他开发建设项目资金的筹集，省对市、县采取核定基数、包干上缴的办法，超基数部分留市、县，用于当地水利和农业建设项目。
各镇人民政府是本辖区内土地管理的责任主体，要依照土地管理相关法律法规和政策，严格审核农村村民住宅及乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，监督村民委员会管理本村属于农民集体所有的土地，合理利用土地资源，切实履行好土地监管职责。国土资源管理部门要依法办理各类用地审批手续，积极服务好地方经济发展。严禁任何单位和个人以任何形式私自乱批、乱建。区国土、财政、规划建设、发改、监察、林业、农业、农经、交通、环保等有关部门按照各自职责，密切配合，共同做好相关工作。
二、进一步规范农村集体建设用地的审批
（一）规范农村集体建设用地的使用范围。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民住宅建设可以使用农民集体所有土地。
（二）严格农村集体建设用地审批条件。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设申请使用集体建设用地的，必须具备以下条件：符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；符合国家产业政策；符合国家、省建设项目控制指标有关规定；符合其他有关法律法规或政策规定。
农村村民申请住宅建设用地的，按照《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔〕234号）、《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（政办发〔〕104号）有关规定执行。
（三）规范集体建设用地审批程序。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，以及村民建住宅需要使用集体建设用地的，必须依法办理规划建设许可和建设项目用地审批手续。涉及农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续，其中占用林地的，必须按程序呈报，经依法办理林地手续后方可建设；涉及占用耕地的必须依法履行耕地占补平衡义务；各镇应根据实际需要于每年年初向区政府申报农转用计划，区政府向市政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后再逐宗批准供应。
三、加强农村集体建设用地的规划
（一）严格农村集体建设用地用途管制和规划管理。利用农民集体所有土地进行非农业建设，必须符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划，纳入年度土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续。土地使用者应当按照市、区人民政府有关建设用地批准文件规定的用途和条件使用土地，确需改变土地原批准用途的，须经土地所有者和区国土、规划部门同意，报市、区人民政府批准。禁止擅自将农民集体所有农用地转为建设用地，禁止通过“以租代征”等方式使用集体农用地进行非农业建设，禁止以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。
（二）优化集体建设用地的结构和布局。在符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划的前提下，有序推进工业向产业集聚区集中、服务业向中心城镇集中、人口向小城镇和中心村镇集中。城镇规划区内的农村，应当集中规划兴建村民住宅小区，加快城镇化进程，避免在城镇建设中重复拆迁。城镇规划区外的农村，应在土地利用总体规划确定的村镇建设用地范围内，按照统筹安排城乡建设用地的要求，从严控制集体建设用地总量，加强相关规划与土地利用总体规划的衔接，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合镇村发展需要，及时对镇村规划进行修编。村民新建住宅必须向规划好的居民点聚集，住宅朝向、结构需根据规划统一布局。
（三）推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作。各镇人民政府和国土资源管理部门要严格按照城乡建设用地增减挂钩专项规划，在确保城乡建设用地总量不增加、耕地和基本农田数量不减少、质量有提高的前提下，合理引导建设用地结构和布局调整，实现土地节约集约利用。
（四）严禁违法违规使用集体土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订征地协议，未经有关部门审批不得将农用地和未利用地转为建设用地。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。严禁任何单位和个人租用、占用农民集体所有土地进行房地产开发。严禁违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。
四、加强农村集体建设用地的节约集约利用
（一）严格执行集体建设用地使用标准。使用集体建设用地兴办企业，其投资强度、容积率、建筑系数等指标参照《工业项目建设用地标准》（国土资发〔〕24号）执行。乡（镇）村公共设施和公益事业建设的用地规模，参照国家、省建设项目控制指标有关规定执行。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，严格控制超标准用地建房，宅基地面积不得超过《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（政办发〔〕104号）规定的标准。坚决防止产生超面积占用宅基地和新的“一户多宅”现象。对农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
（二）提高集体建设用地节约集约利用水平。农民住宅建设要符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划，遵循节约合理利用土地、切实保护耕地、提高土地利用效益的原则。新增住宅建设用地先行安排村内空闲地、闲置宅基地，凡村内空闲地、闲置宅基地未复垦之前，不得批准占用耕地建设住宅。
乡镇企业发展要以园区经济为模式，以产业集聚为方向，以集约用地为基本要求，促进企业集群和产业集聚区的形成。
五、建立农村集体建设用地规范管理的长效机制
（一）广泛开展土地管理法律法规和政策宣传。各镇人民政府、经济开发区管委会与国土资源管理部门要结合社会主义新农村建设的要求，采用通俗易懂的方式，广泛深入地开展土地管理法律法规特别是农村集体建设用地管理法律法规的宣传教育和培训，使镇村干部、农民和城镇居民、企业法人真正知晓并自觉遵守土地管理法律法规。
（二）加强对集体建设用地使用的监督管理。各镇人民政府、经济开发区管委会及国土资源管理部门要高度重视集体建设用地使用管理，切实加强监管工作。每年年初区政府与各镇（管委会）签署集体建设用地管理责任状，镇政府（管委会）要与各村签订责任状，明确责任。进一步健全和完善动态巡查机制，建立区、镇、村三级联动巡查制度，各地国土资源所要及时发现和制止各类土地违法行为。强化村组干部责任意识，村干部要协助国土资源所负责辖区内农村宅基地的现场踏勘、规划初审和材料上报，对辖区内出现的未批先建或乱占滥建等不按规划要求建房的，及时制止并上报情况。任何单位和个人不得利用集体建设用地审批、农民建房之机向农村集体经济组织或农民乱收费。
