时间：2023-09-07 17:43:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税收筹划思路，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。
税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。
（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手
房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。
从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。
（二）寻找变量
税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。
另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：
差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。
选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
（三）遵循成本收益原则
房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。
假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。
在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献
[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19
[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31
从房地产财务会计专业岗位群入手，在实际调研的基础上梳理出核心岗位群所需的七项关键技能，即出纳、会计核算、税务筹划、财务预算、财务分析与监控、资金管理和融资管理。以职业技能为导向归纳出房地产财务会计专业岗位群所需的财务核算模块、会计电算化模块、财务分析模块和融资管理模块四大专业课程模块，以及相互之间的衔接关系，并从该模块化课程体系的构建、教学方法的改进创新、课证融通教学制度的制定实施和模块化课程体系的保障措施等方面进行探索性实践。
关键词：职业技能；房地产；财务会计；课程建设
中图分类号：G42307 文献标志码：A 文章编号：
10052909（2013）04009304
20世纪90年代以来，中国房地产业发展迅猛，无论对改善城乡居民住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长都起到了巨大的作用。
随着国际对房地产行业的调控引导和扶植，未来中国房地产行业的发展必将沿着更为健康的轨道前行。培养大批能够在国内外房地产开发建设领域参与项目决策和全过程管理的高素质技能型人才已成为行业之必需。目前，绝大多数高职院校财会类课程均以制造业为主安排教学，而房地产行业属于第三产业，其资金高度密集的产业，它的资金运动过程和财务核算与制造业差别很大。在就业岗位和职业要求上与制造业也大不相同[1]。房地产行业就业主要面向房地产投资、开发、经营、管理、服务等领域，但无论在房地产产业链哪一环节就业，除了具备土木工程、工程造价、管理学等知识外，还需要掌握财务管理、会计核算、投资等方面的基本技能，学会应用计算机辅助工具分析企业经营状况，协助决策。笔者通过对房地产开发公司的调研，结合房地产行业对财会人才的具体要求，梳理出相关岗位群应具备的关键职业技能。在这些课程模块中，笔者以房地产开发企业财务会计核算与分析为重点，从课程体系的构建思路、构建过程、实施重点及质量保障措施四个方面开展了探索性实践。
一、课程建设目标
根据教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号）、《教育部关于推进中等和高等职业教育协调发展的指导意见》（教职成[2011]9号）、《关于支持高等职业学校提升专业服务产业发展能力》（教
职成[2011]11号）有关文件精神，高等职业教育培养的是生产、服务一线的应用型技术人才和高素质劳动者，应具有较高的解决生产实际问题的能力及较强的岗位适应能力。培养目标主要通过以课程为载体的教学及实践活动得以实现[2]。
以高职会计专业看，其目标是培养具有职业道德和职业素养，具有敬业精神，面向生产管理和服务第一线的高端技能型人才。而面向房地产行业的高职类合格人才又同时要求专业教育应从培养学生适应行业职业能力的宗旨出发，教学工作应紧密结合行业职业核心能力要素重新构建新的课程体系。房地产财务会计岗位群课程建设的目标就是通过课程教学，培养具备房地产开发项目会计核算能力、开发项目资金投融资管理能力和财会软件及相关ERP系统运用操作能力的人才。
二、房地产财务会计岗位群课程体系构建
（一）人才需求与课程改革调研
房地产行业财务管理、会计核算基础知识与专业课程改革调研是课程开发的一项基础性工作。依托地产集团及房地产产业链相关企业，从中观把握行业对财经类人才的需求以及学院人才培养现状，组织专家论证分析，并在此基础上确定课程教学改革思路，优化培养方案。
（二）核心岗位群特征与课程模块开发
房地产财务会计岗位群课程是基于关键职业技能设置的，包括财务核算、成本管理、现金出纳、房地产税收筹划、按揭服务、资金管理等岗位，相对应的职业资格证是会计电算化证、会计从业资格证、企业ERP财务认证、房地产策划员证、金融服务师证、理财规划师证、财税专业等级证等。
（三）房地产财务会计岗位群关键技能分解
关键技能分解是对某一职业岗位所需要掌握的专业实践技能进行分解的过程。经过讨论，上述岗位群关键技能分解如表1。
（四）房地产财务会计岗位群课程模块内容设计
根据核心岗位群对关键职业技能的要求，以及跨学科、跨专业知识在从业实践中综合应用的需要，将专业群平台课程按照一定的接续关系分为4个模块。4个模块功能各不相同但又互为补充，学生在学习过程中能通过工作情景的模拟掌握相应的职业技能。4个课程模块及其相互关系如表2。
三、课程体系教学实施
（一）重视“课证结合”的教学内容改革
教学安排和课程设置应紧跟职业技能与就业岗位要求，实现教学内容和职业资格考试的有机结合。通过3年的学习既要达到会计行业的入门资格，又要符合房地产财务会计岗位群职位的特定要求[3]，为学生顺利入职铺平道路。将财务核算模块中的理论和基础课及部分计算机操作内容与会计从业资格考试相关内容结合，使其达到从业要求；针对房地产行业资金运行特点为学生开设ERP沙盘实训课程，并进行ERP财务认证讲授，使学生能获得更多的职业技能，取得更多的职业资格证书。基于行业准入的专业资格认证课程如表3。
（二）创新课程教学方法
高职学生应注重培养实践能力，在实训课堂引入房地产开发企业的实际案例及理财游戏，提高学生的动手操作能力，并结合启发式教学，开发适应高职学生的项目化教材。
（三）贯彻“课证融通”教学制度
目前，房地产行业缺乏大量适应一线岗位工作，具备从业资格、综合能力强的应用型人才。会计从业资格证、企业ERP财务认证、房地产策划员证、金融服务师证、理财规划师证、财税专业等级证书等都是财会专业毕业学生就业的“绿卡”。设置与其国家相应职业标准相衔接的课程体系结构，是深化高职房地产财务会计岗位群课程改革，与就业市场接轨，培养与房地产业相适应的财会岗位人才的“高速通道”。
（四）落实房地产财务会计岗位群课件研发
“工欲善其事，必先利其器。”房地产行业的财务核算区别于工业企业，因此，对岗位群对应的财务核算、会计电算化、财务分析和融资管理四大模块所有专业课程群进行教学内容改革、课件开发是当务之急。
四、课程保障措施
（一）加强师资队伍建设
高职学院专业教师有三重身份：教学活动的组织者、学生实践的引导者和校企合作的沟通者[4]。高职教育以培养高端技能型人才以适应不同岗位群为己任，建设高素质的教师队伍是以职业能力为导向的课程体系构建得以实现的关键因素。学校要
重视培养“双师型”教师，依托行业办学背景鼓励教师到企业挂职锻炼；实行以
老带新的师资培养机制，强化实践课程训练；加强培养教师科研能力和社会服务能力，提升教师综合素质。
（二）编写项目化的专业教材
房地产行业多学科交叉融合的特点要求学校适应行业发展需求，对房地产财务会计类教材进行改进。要打破传统的以知识结构体系为基准的模式，按照工作任务和技能要求进行项目化教学，并编写相关教材。注重围绕项目技能环节，编写以房地产（案例）为背景的《会计职业基础教程》《会计职业技能实训》和《房地产财务会计电算化实训教程》教材、系统软件和课件，帮助学生更好地掌握知识点，提高解决实际问题的能力。
（三）逐步建立专业化的校企合作机构
为保证新的课程体系顺利实施，需要逐步建立由学院领导、系部负责人、企业领导和相关行业协会负责等共同组成的校企合作管理机构。主要职责是积极推进人才培养方案的改革和适合于房地产行业课程体系的实施与改进，负责校企合作中的人力、财力和物资的保障，共同研究重大教改课题，提高行业人才培养质量。
参考文献：
[1]冯浩.房地产开发企业会计[M].上海：复旦大学出版社，2011.
[2]姜大源.职业教育学研究新论[M].北京：教育科学出版社，2007.
[3]于政红，李孔月.基于工作过程的高职教育课程体系研究——以会计专业为例[J].当代教育科学，2012（5）：59 - 62.
[4]杨兴华，任爱珍.高职教育内涵建设的路径分析——基于课程建设的思考 [J].南通纺织职业技术学院学报，2012（2）：90 -92.
Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry
SUN Jia， LIAO Zhongyou
（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）
Abstract：
