时间：2023-09-08 17:13:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业税收筹划分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证
前言：
房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。
1.房地产行业涉税特点
房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。
2.具体案例分析
甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。
通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。
3.房地产行业企业所得税税收筹划
对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。
3.1准备阶段
我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。
3.2开发阶段
房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。
3.3销售阶段
销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。
4.总结：
综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）
参考文献：
[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57
关键词：房地产企业 税收筹划 风险控制
近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。
一、房地产企业税收筹划步骤及方法
首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。
推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。
不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。
税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。
在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。
二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种
（一）企业所得税筹划
一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。
二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。
三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。
（二）土地增值税筹划
房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：
增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。
鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。
组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。
在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。
鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。
合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。
（三）营业税筹划
房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。
（四）“营改增”对房地产企业的影响
2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。
参考文献：
关键词：房地产企业；税收筹划；思路
近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。
税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。
（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手
房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。
从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。
（二）寻找变量
税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。
另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：
差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。
选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
（三）遵循成本收益原则
房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。
假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。
在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献
[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19
[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31
摘 要：目前，我国房地产税制设计不合理以及政府收费繁杂，使的房地产企业是税负最重的行业之一，进而使得房价居高不下。本文分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。
关键词：房地产；税收筹划；房价
当下，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子是其中的焦点。通过降低成本来降低房价是一重要的途径。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
(一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）项目设计阶段
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）项目建设阶段
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）项目销售阶段
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。
2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1. 变房地产销售为投资。税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税；投资入股后转让股权的行为，也不缴营业税。根据该规定，房地产企业可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方销售股权的方式销售房地产，从而达到不再缴纳营业税、城建税和教育费附加的目的。
2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
参考文献：
[1]张. 房地产开发企业的税收筹划探讨[J]. 商业会计. 2011（23）
【关键词】房地产开发企业;土地增值税;税收筹划
2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%—60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。
(一)增加扣除项目金额
房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
1.扣除的利息支出差异=(1000+600)×(10%-5%)=80(万元);
2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元<80万元,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170(万元),否则只能按(600+1000)×10%=160(万元)扣除,扣税基数将减少10(万元)而多缴税款;
3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万<80万,所以应选择不按房地产开发项目分摊利息或不提供有关金融机构的证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计(600+1000)×10%=160(万元),可以多扣除160-(70+80)=10(万元)利息支出,扣税基数增加10万元。
房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。
(二)对于不同增值率的房产的筹划
同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。
案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1为写字楼,营业收入为20000万元,可扣除项目金额为6000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4000万元,可扣除项目金额为2400万元。
1.分开核算:项目1:增值额=20000-6000=14000(万元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14000×60%-6000×35%=6300(万元)。项目2:增值额=4000
-2400=1600(万元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1600×40%-2400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额
=6300+520=6820(万元)。
2.合并核算:该公司营业总收入=20000+4000=24000(万元),扣除项目总金额=6000+2400=8400(万元),增值额=24000-8400=15600(万元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15600×50%-8400×15%=6540(万元)。
比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(万元)。即当该公司的销售价格在1285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1071万元,获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1071+5.5%y;增值额=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1000万元,合计开发成本费用为5000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?
一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(万元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(万元),此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5600万元,写字楼价格不变,总收入为6000万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100(万元),住宅楼增值率=2100÷3500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2100×40%-3500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5600+6000)-(3500+5000)
=3100(万元),增值率=3100÷8500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。
四、结束语
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
【参考文献】
[1]国土资源局.2009年调查报告[EB/OL]./zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2]国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).
[3]中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发，结合有关的税收优惠政策，综合考虑房地产企业的整体利益，把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的。
（一）增加扣除项目金额房地产开发企业在运营过程中，一般都会有大量借款，利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除：一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和（简称“合计数”）的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出或不能提供金融机构证明的，可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1：某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
1.扣除的利息支出差异=（1000+600）×（10%-5%）=80（万元）；
2.允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万元<80万元，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）×5%=170（万元），否则只能按（600+1000）×10%=160（万元）扣除，扣税基数将减少10（万元）而多缴税款；
3.允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择不按房地产开发项目分摊利息或不提供有关金融机构的证明，则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）×10%=160（万元），可以多扣除160-（70+80）=10（万元）利息支出，扣税基数增加10万元。
房地产开发时，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。
（二）对于不同增值率的房产的筹划同一房地产开发企业的房地产有不同的档次，针对不同消费者，其销售价格也有所不同，不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同，这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房产的适用税率，使税负下降。
案例2：某房地产开发公司2008年同时开发两个项目，项目1为写字楼，营业收入为20000万元，可扣除项目金额为6000万元；项目2为普通住宅，营业收入为4000万元，可扣除项目金额为2400万元。
1.分开核算：项目1：增值额=20000-6000=14000（万元），增值率=14000÷6000×100%=233%，取60%的税率和速扣数35%，应纳土地增值税额=14000×60%-6000×35%=6300（万元）。项目2：增值额=4000-2400=1600（万元），增值率=1600÷2400×100%=67%，取40%的税率和速扣数5%，应纳土地增值税额=1600×40%-2400×5%=520（万元）。应纳土地增值税总额=6300+520=6820（万元）。
2.合并核算：该公司营业总收入=20000+4000=24000（万元），扣除项目总金额=6000+2400=8400（万元），增值额=24000-8400=15600（万元），增值率=15600÷8400×100%=186%，取50%的税率和速扣数15%，应纳土地增值税总额=15600×50%-8400×15%=6540（万元）。
比较可以看出，合并核算能够节省土地增值税280万元，合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3：某房地产开发公司建成一批商品住房待售，全部允许扣除项目的金额1000万元，销售金额为P，相应的销售税金及附加为5%P（1+7%+3%）=5.5%P，其中，5%，7%，3%分别为营业税率，城建税率，教育费附加征收率。此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：1000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠，则最高售价P=1.2×（1000+5.5%P），可得P=1285（万元）。即当该公司的销售价格在1285万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为1071万元，获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益，此时增值率大于20%，适用于“增值率小于50%时，税率为30%，速扣数为0”。假设价格提高了y，此时房产的新价格为P+y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y，此时，允许扣除项目的金额=1071+5.5%y；增值额=1285+y-（1071+5.5%y）=94.5%y+214.应纳土地增值税额=30%×（94.5%y+214）=0.2835y+64.2.若企业想获得效益，则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收，即y>0.2835y+64.2，有y>89.6.也就是说，如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益，那么它的销售价格就必须高于1364.6万元（1285+89.6）以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例，运用上述节税措施，合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目，其中住宅楼为商品住房，精品楼为写字楼，开发项目共支付地价款为1000万元，合计开发成本费用为5000万元，如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元（当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%）。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3269万，写字楼全部允许扣除项目金额为4670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢？
一是在利息部分，由于（1000+5000）×（10%-5%）=6000×5%=300（万元），当允许扣除的利息支出为420万元时，420万元>300万元，应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益，则A=1.2×（3269+5.5%A），A=4200（万元）；B=1.2×（4670+5.5%B），B=6000（万元），此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时，开发商通过提供价格来提高收益，其总收入为5600万元，写字楼价格不变，总收入为6000万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100（万元），住宅楼增值率=2100÷3500×100%=60%，对应税率40%，速扣数5%，应纳税额=2100×40%-3500×5%=665（万元），写字楼不纳税。如果一起核算，增值额=（5600+6000）-（3500+5000）
=3100（万元），增值率=3100÷8500×100%=36%，对应税率30%，速扣数0，纳税额=3100×30%=930（万元）。930万元>665万元，所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道，任何一项税收筹划方案都有其两面性，当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。
【关键词】房地产 营改增 影响 对策
房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。
房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。
一、房地产新旧项目的界定标准
由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。
二、营改增对房地产新旧项目的影响
（一）对于新项目的影响
1.首先是销售额的确认方面。对于新项目的一般纳税人房地产企业，其只能采用一般计税方法计算销售额。即按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地总价款
2.小规模纳税人的房地产企业适用简易计税方法。按照5%的征收率计算，但土地价款不允许在取得的全部价款和价外费用中扣除。即：
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
3.一般情况下，由于房地产企业的销售额及成本规模相对较大，小规模纳税人的房地产企业数量有限，所以划分为新项目的房地产企业多为一般纳税人，均采用一般计税方法核算。虽然营改增后新项目的房地产企业适用税率由原本的5%上升到11%，但营业税的销售额确认是以取得的全部价款为计税依据，而增值税下可以扣除相对应的土地价款且实行价税分离，所以其两者在同等条件下的可确认收入规模差别不会很大，在销售额确认上对企业税负的影响也相对有限。
4.其次是计税方法。根据财税[2016]36号文件规定，新项目的房地产企业适用一般纳税人的11%增值税税率以及小规模纳税人简易征收的5%征收率。即：
销项税额或应纳税额=销售额×适用税率或征收率
对于还不具备确认收入条件，使用预收账款核算所收取房款的项目，应按照3%的预征率计算应预缴的税款。即：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
5.房地产企业在营改增后，除了税款计算方法的变化外，最值得关注的就是关于预缴税款的规定。在营业税时期，房地产企业收取房款时即为营业税纳税义务的发生时间，与具备确认收入条件时的纳税处理基本没有区别。而增值税税制下，预收款阶段不确认为增值税纳税义务发生时间且明确规定了预缴税款的计税方法，同时房地产企业预缴的增值税可以抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
6.与营业税相比，增值税在预售款阶段的发票开具处理也有很大不同。营业税时期，预收款阶段企业以预收款发票的形式将发票开具给购房者，有办理按揭贷款需求的购房者可将此发票提供给贷款机构。由于增值税纳税义务发生时间与营业税规定的不同，预收款阶段不允许开具正式的增值税发票。但考虑到购房者按揭贷款办理的需要，国家税务机关明确规定了过渡时期的处理方法，允许房地产企业对购房者开具零税率的增值税普通发票以用于办理按揭手续，但纳税义务时间不发生改变。
（二）对于老项目的影响
1.房地产开发企业老项目的销售额确认原则及计税方法上与新项目基本上一致。但对于老项目的一般纳税人企业而言，其可以根据自身现有的具体情况选择采用简易征收（5%征收率）或是一般计税方方法（11%增值税率）计税。采用了简易征收方式计税的老项目一般纳税人企业不允许进项税额抵扣，也不允许在计算销售额时扣除对应的土地成本。同时，老项目的一般纳税人企业一经选择了简易征收方法计税，则其在未来36个月内不能变更为一般计税方法计税。
2.对于老项目的一般纳税人企业而言。实行11%税率的一般计税方法并不一定能降低企业的实际税负，在项目开况、税收筹划及市场环境的综合影响下，甚至会出现税负上升的情况。因此，许多持有老项目的房地产开发企业都趋向于选择简易征收的方式。选择简易征收计税，可以基本维持原有的财税核算体系，企业无需对现有的核算模式做出过多的改动，这样可以有效的帮助此类房地产开发企业顺利度过营改增的过度期。
三、营改增对房地产新老项目影响的对策
首先，持有老项目的房地产一般纳税人应该根据自身的具体情况选择合适的计税方法。如果，房地产企业持有的项目已经开发结束，但仍未销售完毕，企业基本上已无开发成本类支出，难以享受到增值税进项税抵扣所带来的实惠，那么这种情况下就应该选择简易征收方式。如果，房地产企业的开发项目没有开发结束，且目前的开发进度占整个项目规划的比重较小，各类成本发票还没有取得，这样后续就会有大量的成本发票可以用于进项税抵扣。这种情况下，房地产企业就可以选择一般计税方法。反之，则应该采用简易征收的计税方法才会对企业更有利。
其次，对于新项目的房地产开发企业而言，由于营改增实现降低企业税负的主要途径就是进项税的抵扣。因此，房地产企业应该在工程建设期间尽可能的获取增值税专用发票以用于抵扣，从而达到降低企业税负的效果。从某种程度上来说，房地产企业的税收情况对其经济效益有直接影响。一旦企业承担的税负过重，很可能会影响到房地产企业的盈利能力，为企业增加不必要的涉税成本。所以，在房地产新项目的开发过程中必须加强成本控制以及合同管理工作，同时做好相关的税收筹划，以保障项目开发过程中进项税抵扣的最大化。
四、结束语
总之，营改增对房地产企业的影响是多方面的、广泛的。同时，政府对于房地产企业在过渡时期的扶持政策也是比较全面的。相信随着营改增税制改革相关制度的不断完事，以及房地产开发行业市场环境的不断优化，产业链结构的不断调整，房地产企业一定会在本次营改增税制改革中获益良多。
参考文献
[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）.
关键词：房地产项目；税收筹划；重要性
一、土地增值税的概念及其特殊性
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的单位，按照国家规定的扣除后的增值额部分对国家进行纳税的一种税负。土地增值税是房产企业负担最重的一种税负，其所采用的方法是超额累进税率，这种计税方式更增加了企业的税收负担，相应地，土地增值税的筹划对房产企业来说显得尤为重要。合理的土地增值税筹划方式能够在降低企业生产经营成本的同时有效提升企业价值。
二、房产项目的土地增值税税收筹划分析
（一）普通住宅税收筹划
对于普通住宅项目的税收筹划，应当做好项目定价，把握好土地增值税税率变动的临界点，定价时应当准确把握土地增值税的税率档次，提高企业的税后净收益。普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，依据相关计算方法将免税的最高定价作为参考。利用土地增值税临界点来选择适当的开发方案，避免因增值税率高于起征点造成税负增加。另外房产企业可以选择适当的利息扣除方式，贷款利息扣除限额包括商业银行同类同期贷款利率限额扣除以及按税法规定的房产开发成本的10%以内扣除两种方式。在市场可以接受的范围内，房产企业采取适当的方式加大公共配套投入，改善项目的绿化环境，提高档次，增加扣除项目金额，降低税率。
（二）成本测算和分配
完善企业管理制度，合理划分管理部门及生产部门，对房产企业的管理费用、销售费用以及工程项目中的开发间接费用等成本测算没有严格的规定，因此在实际业务中，房产企业财务部门能够依据自身实际情况，将开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等与公司业务做合理的分割，在组织机构、人员编制等方面也能够进行合理的分配，从而做到能够将各部门费用明显区分列支，减少因企业部门职责划分不清带来的费用认定风险，加大建造总成本。
三、税负优化的可行性实施方式
以“丽景长安”项目为例，丽景长安项目由2栋保障房、7栋商品房及配套商业、地下车库组成，总占地面积73，188m2，总可售建筑面积248，602.95 m2，其中2栋保障房可售建筑面积50，496.62m2，占比20%。商品房户型为137m2和155m2的平均单价分别为3万和3.4万，每套平均售价分别约为430万和490万。项目取得土地使用权，建安成本已分别按照保障房、商品房、车库、商业等进行了归类，测算土地增值税时，保障房和非普宅成本均按照建筑面积比例分摊计算，测算应缴土地增值税为15.07亿。
其中：1.丽景长安项目若全部销售收入约为71.8亿，其中普宅收入3.53亿，非普宅收入63.14亿，车库和商业5.16亿，本次测算按照非普宅收入68.3亿为基数测算。
2.由于普宅部分增值额为负值，不缴纳土增税，本次测算仅考虑非普宅部分土增税。（见表1）
非普宅增值税计算：（见下页表2）
依据此房产项目的具体情况，可以采用以下方式进行土地增值税优化。
（一）按不同方式进行成本分摊
一是按照占地面积分摊土地成本，依据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条的规定解决占地面积和综合经济技术指标作为税务机关认可的证明材料，在项目清算时使用“基底占地面积”计算分摊保障房和商品房土地成本，能够得到税务机关认可，此次测算预计可节约土增税3460.18万。（见表3）
二是专属建安成本的方式，根据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条（三）。使用该种方式需要房产公司提供足够的证据支持建安成本可以按受益对象直接归集，通过沟通让税务机关认可企业建安成本专属于某项成本对象的真实性、准确性、完整性。而其他开发成本包括前期费用和基础设施费，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用及其他间接费用不能独立核算的成本，需按建筑面积比例去分摊；如果方案落地实施阶段能够全部顺利解决，此次测算建安成本如果不按建筑面积分摊由原基础数据扣除项目总额29.36亿增加到30.67亿，预计可以节约土增税7869万。
三是车位和商业自持或打包销售的方式，该项目车位计税成本1.3万/M2，车位的可售面积平均34 M2/个，以此计算车位的可扣除成本约为30万/个。市场销售价格为25万/个，因此该项目车位为负增值。根据北京市地方税务局公告2013年第8号第二条的规定，土地增值税的计算统一采用“二分法”，非普通住宅、车位、商业统一作为其他商品房合并计算土地增值税。土地增值税清算前存在大量未售车位，按照我公司的数据，目前未售车位361个，商业8套，市场价格车位25万/个，商业4万/平，按照销售部门预测，剩余车位和商业不能实现销售，如果打包销售，可以给予适当的销售折扣，按照车位20万/个，商业3万/平测算，预计节税62.06万，如自持车位的负增值将无法在本次清算中使用，从而加大了项目增值幅度。
四是优化公司现售楼处成本分摊，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，独立建造、使用后拆除的售楼处，不属于开发间接费用的范围，不允许在计算土地增值税时扣除。如不建设售楼处，而是使用配套商业进行销售工作，在产品规划支出前就做好相关预案的话，现售楼处已发生的500万成本就能够作为扣除项目进行扣除，预计可节约土增税324万，从而也起到了节约销售成本的目的。
五是优化期间费用与开发间接费用的转化，可以通过合理的方法，作为项目开发成本扣除，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，直接组织、管理开发项目的人员工资、福利费，允许计入开发间接费用，并加计扣除20%。实施条件是费用支出与项目工程建设直接相关，如关联方具有工程管理能力和资质，对工程管理派遣工程人员的工资薪酬和免收的工程项目等有关费用，在实际管理的开始日双方应签订工程管理服务合同和工程项目有关服务合同，发生相关费用可计入开发间接费而不归集为管理费用，优化后的归集分摊方法可以增加商品房开发成本1100万，预计可节约土增税1035万。
具体优化成本分摊节税的方式见表4：
以上优化方案共计节税1.89亿，筹划方案落地，进行土增税清算时，还需要与主管税务机关进行充分沟通。
（二）合理制定项目售价
合理制定项目销售目标，通过大数据的汇总分析项目成本、市场定位以及项目销售情况，配合项目税收筹划测算，参照土增税阶梯累进计算的特点，找到本项目有利的税率临界点，进行效应测试，从而起到对销售价格定价的辅助指导，避免因缺少税收筹划数据的支持盲目定价，产生的高售价反而比相对略低售价收益低的情况发生。
（三）利用利息支出方式减轻税收负担
合理运用利息支出方式能够有效抵扣所需纳税额，税法规定利息支出能够按转让房产项目计算分摊，并提供金融机构证明，允许按照实际情况对税收部分进行扣除，房产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和5%进行扣除；凡是能按照房产开发项目计算分摊利息支出都能按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。在此案例中，保障房利息计税成本7，120.65万，商品房20，668.40万，车库5，671.77万，商业1，595.27万，资本化利息支出总额为35，056.09万，有效利用利息支出方式能够减轻房产项目开发商的税收负担。
参考文献：
[1]李东芳.浅议投资性房地产的税收筹划[J].企业研究，2013（10）：161-161.
[2]刘敏芝.浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师，2014（14）：49-50.
【关键词】房地产；财务管理
1 房地产企业财务风险的类型
1.1 投资风险。
近年来，国家为改善经济结构、稳定经济增长出台了一系列房地产调控政策，为缓解住房供应的结构性矛盾，鼓励并扶持建设经济适用房、廉租房和公租房等。项目的投资风险受控于企业的发展战略，在当前复杂的市场环境下，如果由于前期市场调研不充分或信息获取不完全等原因而导致投资决策失误，极易给企业带来经济损失。
1.2 筹资风险。
房地产企业是资金密集型企业，前期投入成本较高，投资风险大，受国家信贷等政策的影响较大，且资金成本较高。所以，房地产企业如何合理使用财务杠杆选择最优的筹资方案，规避或降低筹资所产生的偿债风险是当前房地产企业财务管理和内部控制建设的又一重要内容。
1.3 资金回笼风险。
在当前房地产企业资金趋紧的情况下，预售楼盘的销售资金能否尽早回笼，是影响房地产企业现金流量的重要因素。对房地产企业来说，资金回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而无法回笼全部或部分资金，从而对企业的财务状况造成不利影响。因此，如何提高不动产的可变现能力，加快资产周转率，避免造成产品积压，也是房地产企业内部控制建设中需重点关注的问题。
1.4 成本失控风险。
由于房地产项目的开发周期长，随着土地价格及资金使用成本的上涨，房地产企业的建
设成本已面临逐步攀升的压力。在宏观调控压力下，房地产的市场销售前景不明朗，许多房地产企业已无法通过提高售价来平衡盈亏，势必导致企业盈利能力出现波动，削弱其市场竞争力。所以，有效控制房地产企业成本，是实现企业良性发展、获得核心竞争力的重要因素，也是房地产企业内部控制建设的主要抓手。
2 基于财务管理的企业内控制度应坚持的主要原则
2.1 合规性。
随着国家各项政策法规不断完善，企业生产经营及财务管理将受到更广泛的约束和监督。房地产企业的财务管理要以国家相关财务会计制度为准绳，坚持合法、合规导向，严格遵守各项法律法规。
2.2 适应性。
为使企业内部控制具有针对性和可操作性，企业应充分考虑自身生产经营特点和管理要求，主动适应企业发展需要。一是内部控制制度应与财务运作规律相结合，应注重财务管理的系统性及规律性，使财务管理能充分认识、掌握和驾驭财务规律。二是内部控制制度应与企业内各岗位责任相结合，与房地产企业的设计、开发、工程、营销等业务部门的岗位相结合，建立岗位责任制度，清晰划分职责边界，杜绝职务重叠和工作扯皮，激励员工提升团队整体竞争力。
2.3 全面性。
企业的财务活动贯穿于生产经营的全过程，内部控制制度也必须对其全过程进行监控。从业务模块来看，内部控制应贯穿投资、融资、采购、生产、销售等诸多环节；从业务流程来看，应包括房地产行业特有的可行性研究、拿地、设计、施工、预售、竣工等环节。内部控制制度只有体现了全面性，才能使财务活动的各个方面、各个环节都有章可循，从而形成一个互相补充、互相制约的控制体系。
4 动态性。
内部控制制度设计的效果及适应程度必须通过实施来检验。由于企业所处的内外部环境始终处在不断变化之中，制度难免“老化”。因此，企业内部控制也应与时俱进，根据客观情况的变化，及时修订完善那些不适应企业内外部环境变化而导致失效或边际效益减少的内部控制制度，切实提高制度的有效性和约束力。
3 建立健全内部控制制度的关键
3.1 完善投资决策机制。
当前，国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目的资金需求大，周转期长，资金成本高。许多房地产企业管理实践中存在的普遍问题是：重资产增长，轻资金回笼；重高额投资回报，轻过度负债风险；重短期利益，轻可持续发展。房地产企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，对保障企业资金、资产安全，降低财务风险及运营风险就尤显重要。房地产企业应建立投资决策机构，制订正确的投资战略。在项目可行性研究过程中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，并制订切实可行的投资计划，明确投资各环节的责任人及职责权限，建立授权及审批程序，明确各级审批人员的权限、程序和责任，对重大的投资必须实行集体决策审议。
3.2 关注对子公司的财务管控。
基于税务、注册等多方面的考虑，房地产企业多以设置属地项目公司的形式开展房地产业务，并普遍采取下属多家子公司的集团控股型管理模式，企业主要经营实体为分布在各地的子公司。因此，相对其他行业来说，强化房地产下属子公司的财务管理尤显必要。由于子公司多为项目公司制，实际经营期限较短，导致子公司管理架构、组织形式、治理结构、内部流程制度难免出现为短时期服务等缺点，财务预算的内部控制制度与企业本部的财务预算往往存在协调上或匹配上的问题。房地产企业有必要建立财务总监委派制度，企业总部享有对子公司财务总监的聘用、奖惩、辞退等人事任免权，以及财务人员的垂直管理，使子公司的经营和财务战略充分体现企业集团的整体战略目标。
3.3 强化预算管理。
房地产企业应建立预算管理委员会，履行全面预算管理职责，建立和完善预算编制工作制度及流程，建立预算执行情况的考核办法，对部门和个人进行预算考核，做到奖惩分明。要通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合，有效规避资金管理的风险。
3.4 灵活运用筹资策略。
房地产企业的筹资渠道通常有施工单位垫资、证券市场融资、银行信贷融资、销售款回笼等。房地产企业应根据内外部环境的变化以及投资需求，坚持低成本、可得性、稳定性的原则，设立筹资决策委员会，明确资金管理的职责权限，系统分析各种筹资方案对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免过度借贷造成的资金压力，并通过集体决策来避免个人偏好所带来的决策失误。同时，还可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。
3.5 培育成本优势。
房地产企业的运营成本受土地成本、开发规模、客户群定位以及市场景气度等因素的综合影响。开发项目的土地成本及建筑安装工程费通常占总成本的 70% 左右，对该成本的控制能力将直接影响开发项目的市场竞争力。其中，开发项目土地费用的最佳控制时点是在项目投资决策时。因为投资决策形成以后，土地出让金、置换成本、养老安置费、动迁费、契税等基本上已是刚性支出，不存在较大的弹性空间。对于建筑安装工程来说，设计阶段就决定了其成本的 75% ～ 85%，另一个影响因素是施工合同的订立及施工合同的变更成本。所以，房地产企业应关注开发过程的成本支出，建立健全设计阶段的评估分析制度，对设计结果产生的项目建设成本进行系统分析；严格合同变更签证制度，明确授权及审批程序，通过先确认再实施，有效控制合同变更。
3.6 做好税务筹划。
税收成本已经成为房地产项目成本的重要组成部分。房地产企业要健康发展，必须高度重视税收政策的变化，完善企业内部的税务管理制度，加强税收政策研究，明确税务筹划的部门及职责权限。关注会计与税收差异，建立税务会计实务操作指引。依法制定税收筹划方案，提高纳税筹划水平，合理控制企业税收负担，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。
参考文献
【关键词】房地产；成本；核算；控制
当前，房地产开发企业在核算开发成本时，主要存在着成本核算的对象较为模糊、成本费用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用合适的方法进行成本分配，根据项目的具体情况，确定成本核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理。
1.房地产成本的核算与控制措的重要性
房地产开发企业主要通过对土地的使用、房屋的建设和销售过程中，使企业获得效益，完整的房地产项目开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共基础设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后服务等多种多样的经营业务。随着，房地产行业的繁荣发展及外部环境的复杂化，造成房地产企业之间竞争日益加剧，房地产开发项目的运行成本不断增加，同时房地产开发项目的复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点，也造成企业效益减少，良好的成本核算工作，可以清晰、及时、全面的反映房地产开发项目开发成本，从而有力管控成本、降低经营风险，保证房地产开发项目的顺利进行。
2.房地产成本的核算与控制措施分析
2.1统一确立成本核算对象
在会计准则中并未对成本核算的对象进行明确规范，但是随着房地产不停地进行分期开发，不一样的产品形态被展现出来，这就要求会计人员应该在开发前对开发的一系列产品（如房产类型、开发分期、样板房、配套的公共建设及装修等）进行充分的了解，深入的研究，根据研究确定成本核算的对象。不论成本核算对象有多少种，都要始终遵循统一的原则来确立成本核算的对象，这样方便于成本费用的整理，成本费用结算的及时性，可以起到监控成本的目的。如果开发工程量较小的项目，可以将整个项目设为独立的成本核算对象；如果开发工程量较大、工期较长的工程，可以把同类型且同期开发的房地产作为一种成本核算对象，也可按使用功能对工程成本核算对象进行划分，如游泳池、幼儿园等等。当划分原则被确立，划分成本核算对象就清晰可见，这可以减少非正常费用的列支，提高核算成本的真实性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本划分的太细，就会加大工作量，核算工作就会变得繁杂重复，势必加大成本效益。
2.2将目标成本管控与成本核算有效结合
为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。
2.3提高预估成本的可靠性
财务人员在利润结转的时候，工程费用并未结算完毕，导致预估成本时没有充分依据，核算成本必然失去真实性。此时，可按照工程决算报告对成本进行预测，得出来的结果可靠许多；若此时决算报告未编辑出来，可依据工程造价预决算报告进行估算，相对来说结果也会可靠一些；若连预决算报告也没有的话，则依照工程监理或者内部预决算来预估成本，此方式可靠性低于前两种。当然，企业也可以组织人员建立滚动式预算来监控成本，以动态的形式表现出预算的执行情况，把实际运行和预算的差异区分出来，降低因估算成本不同出现再冲回，或者认为调节成本的现象发生，增加可信度。由企业内部的审计部门定期对预估成本进行审计，必要的可以进行专项审计，监控核算成本，摒弃利润失实的情况。
2.4注重开发与销售环节的会计核算
随着《新企业会计准则》的修订和颁布实施，对传统的会计处理模式进行了重大的调整和创新改革，是会计处理里程中的重要分水岭。房地产开发企业实施会计核算活动过程中除了根据原有的核算制度要求外，还需按新准则的标准方式，重点关注企业开发与销售环节的会计核算。这就要求企业相应地设置“开发成本”、“销售成本”条目，以专门核算企业开发和销售过程产生的费用；设置“开发和销售间接费用”条目，用以专门核算除了管理耗费之外，为完成开发与销售房产过程产生的间接性费用；对顺利完工并且检验合格的房产项目设置相应的“开发产品”条目并进行核算，对完成销售环节的房产项目设置相应的“销售产品”条目并进行准确核算；针对开发与销售过程中，用于租赁性质但不属于固定资产的房产和土地设置相应的“租赁开发产品”条目，针对安置拆迁居民所使用的房屋设置相应的“周转房”条目，并在核算环节加以认真核对。
2.5及时进行竣工决算
房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
2.6充分考虑税收因素
房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑――售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。
3.结语
房地产行业应加强对成本核算的重视力度，善于发现问题，解决问题，财务人员也应加强对自身的专业素养，不断学习提升自身知识层面高度，加强对成本核算的管理，实现成本核算科学化、精准化，最终提高企业成本价值的控制能力，实现企业长久、稳步发展的目标。
参考文献：
[1]羊玲.房地产企业成本核算的相关探讨[J].财经界（学术版），2013（1）.
[2]张迪.房地产企业成本核算若干问题的探讨[J].中国外资，2011（19）.
【论文摘要】 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多,不同的安排所产生的税收成本差异也较大。由于税收成本影响企业运营成本,所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题,以帮助企业抓住税收筹划机会,降低企业税负。
房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
四、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.
[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.
关键词：煤电企业；税务筹划；财务管理
企业的税务筹划指的就是企业在不违反我国有关税法的前提之下通过合理的税务计划来维护企业的合法经济利益，通过合理的降低企业税负来增加企业利润从而有效提高企业的竞争力，因为这种手段可以有效提升企业利润空间因而在激烈的市场竞争中得到了越来越多企业的重视。在我国的能源行业中煤电企业是一个重要的组成部分，为我国经济发展做出了很大贡献。但是我国的煤电企业在税务筹划上都存在很多问题，例如纳税制度不合理以及负担过重以及在税收筹划上存在理念落后等问题。这在一定程度上就会影响到我国煤电企业的健康发展。
尤其是在目前我国市场经济体制深化改革的背景之下，煤电企业原本的纳税制度以及企业经营管理模式是很难满足煤电企业发展需求的。对此我国的煤电企业就应该更加重视税务筹划，并且把企业税务筹划作为其财务管理中的关键环节来抓，逐步的建立起科学合理的制度来达到降低负担以及提高企业利润的目的。
煤电企业税务筹划方式分析
煤电企业进行税务筹划的目的，就是为了让企业更好的进行权益资本以及债务资本的权衡。在煤电企业内区分去权益资本以及债务资本的关键就在于是否会计入到企业财务费用之中。企业权益资本通常来说指的就是企业通过发行股票等一些方式来筹集到的资本，这种方式得到的资本是企业资本不可以进行节税，因为股息以及红利等都会进行税后的支付。但是企业债务资本作为企业借入资本，所以企业在支付利息时就需要计入到企业财务费用中，所以就可以节省所得税。从我国煤电企业发展历史来看企业在实践中发展出了很多种筹集资金的形式，所以煤电企业就可以结合自身的目的以及发展环境等来通过不同的组合以及方式等来达到减少企业税收的目的，从而实现煤电企业利润的最大化。
煤电企业在投资过程中的税收筹划分析
目前随着经济发展我国能源市场也进入了新阶段，能源价格飙升导致煤电陈给了我国投资市场的一个热点，但是成为热点的同时煤电企业的投资也成为了税务筹划的一个重要的环节。首先从投资地区的角度来看煤电企业就需要首先考虑到不同投资地的税收优惠政策来进行选择，尽可能的利用国家新型产业园或者不同地区的税收优惠政策等来减少企业税负。比如说在西部大开发的环境之下就可以将煤电企业选址定在煤炭资源丰富的中西部地区或者经济特区等。第二就是煤电企业在设立之初就会面临到选择组织形式的问题，因为煤电企业的不同组织形式就会产生不同的税收所以企业也需要在这一环节进行适当的设计。比如说煤电企业在其分支机构或者子公司进行选择时，因为分支机构在法律上不是独立的法人所以其盈亏等都会跟总公司进行挂钩，这样就可以与总公司的所得税减免进行结合。所以煤电企业就可以通过扩展其运营范围来对企业的税务筹划争取更为广泛的空间从而让企业的整体税收处于较低水平。
煤电企业在经营过程中的税收筹划
在煤电企业进行税收筹划的过程中如果将依据税法可以进行列支的损失以及费用等进行充分的列支来达到降低煤电企业课税净额的目的，最终可以降低企业的税负。例如说煤电企业中已经发生的费用要进行入账核销操作，对于企业的一些呆账或者坏账等要进行及时的列入，对于企业存货的盘亏以及财务毁损等要进行原因的明确从而采用合适的方式来进行费用的列入。除此之外因为煤电企业的固定资产往往都占据了较大的比重所以其对于固定资产的折旧也就成为了对煤电企业进行税收筹划的重点环节。煤电企业在在对其固定资产进行折旧费用的计算等会对于企业成本产生很大影响，这也会直接关系到企业的税负水平，也直接关系到企业最终的利润水平，可以看出对固定资产进行更为适当以及科学的税收筹划是关系到企业发展的一个重要内容。在具体实践中可以通过设定折旧年限以及折旧具体方式来进行。尽管在表面来看在确定了企业固定资产价值的条件之下无论采用何种折旧年限以及折旧方式其折旧额度都相同，但是因为资金的时间价值，煤电企业在选择折旧年限以及具体方式上就会直接关系到企业的经济效益以及企业利润。
（三）对于煤电企业所得税的税收筹划分析
企业所得税就是对于企业的经营所得以及其他所得进行征收的一种税，这种税务形式的多少会直接关系到企业的最终利润。所以说在煤电企业进行税收筹划过程中所得税的筹划也是重点。现在我国税法规定纳税人需要按照我国财政部门的有关规定进行提取的坏账准备以及商品削备等可以再计算纳税额时进行扣除。对于没有建立坏账准备金的纳税人出现的坏账损失在经过了审核之后可以按照实际额度进行扣除。所以使用这种备抵法就可以降低企业当期的纳税额度从而增加了企业的流动资金，为企业赢得更多的发展计划和空间。
煤电企业税收筹划原则分析
在国家法律允许范围内进行
对于煤电企业来说其税收筹划最为重要的前提就是需要严格的遵守国家税收制度以及经济制度，所以这就要求煤电企业内负责财务管理的人员首先需要具备专业的会计知识素养以及税务专业的基本能力，在可以实现企业税收筹划科学性以的同时还需要确保其合法性。在笔者调研的过程中发现部分煤电企业过分的看重企业的经济利益和最终利润而在对税收进行筹划的过程中忽略了税收筹划的风险，甚至有企业触犯国家税收制度，最后导致企业触碰到税收制度的法律底线演变为偷税漏税。这对于企业来说意味着其经营活动的风险。
对其进行科学的规划
我国煤电企业的税收筹划其中涉及到了非常多的因素，同时与煤电企业的税收有关的法律政策等也都是十分复杂的，这就需要煤电企业的财务部门综合各种因素进行分析从而选择更适合我国经济环境以及煤电企业自身经营特色的税收筹划方案，并且对此进行科学的论证来选择最为科学以及有利于提高企业利润和提升企业发展空间的方案，这样才可以实现真正的降低企业税负以及提高企业经济效益。
确保煤电企业税收筹划方案的有效性
由于我国经济发展迅速以及目前经济发展状况繁多，所以我国对此也一直出台各种新的税收制度来促进我国经济发展，这种税收政策的变化就导致了税收优惠性具有一定的时效性。所以煤电企业不仅需要确保其选择的税收筹划方案具有科学性以及合理性，同时还需要确保其及时性和有效性。尤其是在企业税务部门策划出多个税收筹划方案时就更加需要从中选择出最利于企业整体发展的方案，不可以仅仅选择税负最低的方案，而是应该结合企业整体效益选择让煤电企业总体利益最大化的方案。这就要求煤电企业的财务部门对税收筹划方案进行最优设计从而让整体利益最大化。
三、企业税务筹划意义和作用
（一）企业从筹资设立直至利益分配的整个运行链无不受到税收法规的制约。在纳税观念日益增强的今天，企业通过开展税务筹划，可以熟悉和掌握与本企业经营管理相关的税收法规，从而最大可能地减小税收风险，最大可能地获取税后利益。
（二）我们知道，税收执行和税务检查具有滞后性，它是依据企业一系列经营行为的帐务记录实施的。企业的任何经营决策一旦形成经营行为记录在案，就不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事先对照相关税收政策进行筹划，以形成对企业有利的决策方案。税务筹划的合法性、超前性、综合性、目的性等特征，恰恰能够满足企业在这方面的需求。
（三）通过企业税务筹划过程，能够有效地提高企业财务管理水平，促进精打细算经营，增强投资、经营、理财的预测、决策能力和提高决策的准确度，从而全面提高企业的经营管理水平和经济效益。
（四）企业开展税务筹划，也是追求自身经济效益的必然需要。税收，是企业利益分配中的一个重要元素，是调节企业利润的主要经济杠杆，税收负担的高低直接关系到企业经营成果的大小。税收所具有的无偿性特征，又决定了企业税款的支付是资金的净流出，从这一角度看，运用税务筹划所节约的税款支付是直接增加企业净收益的有效途径，与降低其他经营成本具有同等重要的经济意义。
四、结束语
从上文的论述中可以看出对于煤电企业来说税收筹划对于企业的整体发展空间来说具有重要的意义，是煤电企业可以实现其节约型发展以及提高企业利润空间的必然选择，也更加适应目前我国煤电企业面对国际竞争下的生存压力。所以说煤电企业就更加需要对此高度重视，积极的开发与企业税收有关的各种新方法与途径，在国家法律允许范围内尽可能的降低企业税负从而促进煤电企业进步。参考文献：
[1] 张丽君. 从财务管理的角度看税务筹划[J]. 魅力中国， 2009，（21）
[2] 李昱炅. 房地产企业税务筹划浅析[J]. 西部财会， 2010，（06）
