时间：2023-09-08 17:13:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地评估管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
（一）完善流转交易服务平台1.规范县公共资源交易服务中心建设完善县公共资源交易服务中心统一交易规则、统一交易鉴证、统一服务标准、统一交易监管、统一信息平台、统一诚信建设“六统一”管理模式，提升县公共资源交易服务中心运行效能；建立农村产权交易联席会议制度，强化县级相关部门对农村产权流转交易的并联会审制度，进一步理顺县公共资源交易服务中心与县级部门、镇（街道）的关系，建立完善业务指导机制，加快构建多级联动、整体协同、覆盖全县的农村产权交易市场服务体系，切实保护好交易双方的合法权益。2.加快一站式综合服务平台建设研究制定农村产权交易一站式综合服务平台和产权交易综合信息系统建设方案，引导农村产权登记管理、法律援助、产权评估、融资担保、金融、公证、仲裁等驻场支持。建立农村产权交易网络信息系统和农村产权流转交易信息共享机制，推动农村产权交易的电子商务化和管理服务的现代化。
（二）完善流转交易规则体系如果没有统一规范的交易规则，易造成产权交易信息不畅，土地流转口头协议居多，产权流转交易面窄量小，利益纠纷较多，农村资源闲置和利用不集约的状况。因此，要以规则来建立制度，以制度来完善规则，坚持按“三规范”运行。1.规范农村产权流转交易办法在总结农村产权流转交易经验的基础上，研究制定农村集体资产股权交易管理办法和承包土地经营权流转办法，进一步修订完善集体建设用地使用权（指标）、农村房屋所有权等各类农村产权流转管理办法，为农村产权流转交易提供政策支撑。2.规范农村产权流转交易价格机制根据经济水平、区域位置、交通条件等因素，制定完善集体建设用地使用权、农村房屋所有权和农村股权等农村产权流转片区指导价和最低保护价，构建适应市场经济发展的农村产权价格指导体系，保护流转双方合法权益。3.规范农村产权流转交易目录内容修订完善县公共资源交易服务中心农村产权交易目录，明确农村产权信息、入场交易的内容，扩大农村产权交易服务范围。
（三）探索农村产权多形式流转农村产权自由流转是实现农民财产性增收的重要途径。双流应在巩固推广农村产权流转既有成功模式的基础上，重点探索农村承包土地经营权和股权流转。1.开展农村承包土地经营权流转试点中央《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》明确提出“坚持农村土地集体所有，所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转”。为维护好农村土地集体所有权、保障好土地承包权和放活经营权，双流应试点所有权、承包权和经营权“三权分置”，在完成农村承包土地经营权确权颁证的基础上，强化农村土地承包关系长久不变，积极探索农村承包土地经营权流转，并赋予承包土地经营权抵押、担保等权能，实现由过去农村土地承包经营权流转变为农村承包土地经营权流转。2.股权流转按照自治职能和经济职能“两分离”的思路，双流县可进一步探索组建以产权为基础，具备独立法人资格、自负盈亏的新型合作经济组织。将股权托管到合作经济组织，由合作经济组织统一经营管理。积极探索农村土地股份合作“内股外转、内股内转、内股外合”模式，先行试点新型合作经济组织以集体股权与社会业主合作（股）经营和农村集体股权在本集体经济组织成员之间转让。建立股权交易纠纷调处和股权转让后维权保障机制，强化交易双方合法权益的保护。
二、推进农村金融创新，实现农村产权融资功能
农村产权制度改革必须与农村金融制度、社会保障制度等横向的配套改革整体推进，才能真正唤醒农村产权融资能力，并使之与现代金融体系有机融合。双流县需通过完善农村产权融资管理办法，健全体制机制，创新融资模式，建立中介机构，积极推动农村产权抵押融资，培育完善农村金融市场体系。
（一）制定完善农村产权抵押融资管理办法1.修订完善农村房屋所有权抵押融资管理办法重点围绕抵押权的设定、集体土地上房屋抵押合同的订立、集体土地上房屋抵押登记、抵押房屋的占用与管理、抵押房屋的处置等内容，抓紧修订完善农村房屋所有权抵押融资管理办法。2.制定完善农村土地承包经营权抵押融资管理办法结合农村土地承包经营权“长久不变”改革，修订完善农村土地承包经营权抵押融资管理办法，进一步明确抵押年限，规范抵押行为，重点研究制定农村承包土地经营权抵押管理办法，为探索承包土地经营权抵押融资提供依据。3.修订完善集体建设用地使用权抵押融资管理办法重点围绕明确抵押登记的条件和设定、抵押登记的变更与注销等内容，修订完善集体建设用地使用权抵押融资管理办法。
（二）健全农村产权抵押融资风险防范机制1.完善农村产权风险基金管理办法制定完善农村产权抵押融资风险基金实施细则，进一步优化风险基金补偿流程，规范风险基金的筹集、使用、监督等，充分发挥农村产权风险基金作用。加大风险基金保障能力，将风险基金规模扩至1000万元，并根据农村产权抵押融资需要适时追加。2.健全风险分担机制建立由抵押权人、金融机构和担保机构共同承担农村产权抵押融资风险分担机制。对发生的不良贷款本息，按抵押约定，采取处置（流转或再流转）抵押资产等方式所得资金予以偿还。采取整体出租、挂牌转让、再流转等方式合理处置抵押资产，逐步建立起政府引导与市场化运作相结合的农村产权抵押融资不良资产处置机制。3.深入开展保险尤其是政策性农业保险业务积极创新与农村产权抵押融资紧密相关的保险产品，逐步扩大农房、养殖业、种植业、森林保险等险种的试点范围和覆盖面。加强涉农信贷和保险合作，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，引导鼓励抵押权人对融资抵押物、投资资产等投保。探索开展保单质押融资，积极发展涉农经营主体小额贷款。
（三）发展新型农村合作金融2014年中央1号文《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确指出“发展新型农村合作金融组织”，双流县在面对当前经济下行催发各种农村金融风险苗头的形势下，需要创新性建立符合农村金融发展实际的风险防范互助体系。一是建立良好金融环境。建立县级征信体系、政策性担保机制、贷款贴息机制及创新农村金融产品等，完善农村金融发展市场环境；二是建立系统风险互助救助机制。建立“联防“工作机制和“多家救一家”的应急互助机制，实现农民联保互保，同时防范和及时处置金融风险。
（四）建立农村产权抵押融资中介服务体系1.建立农村产权评估体系目前，农村产权缺乏有资质的专业评估机构和评估人员，评判标准以及公正性较为随意，实际价值难以合理确定。因此，要积极培育发展农村产权专业评估机构和评估人员，为农村产权价值评估提供服务；权属主管部门要加强对农村产权价格评估机构的行业管理，制定农村产权价格评估办法，明确评估程序、收费标准等，降低借款主体的融资成本。2.建立法律咨询、担保、公证等中介组织农村产权抵押融资政策性较强，且缺乏法律咨询、担保、公证等方面的社会化中介组织，造成金融机构对农村产权抵押融资非常谨慎，阻碍了农村产权抵押融资业务的开展。因此，建立健全中介服务体系是促进抵押融资的关键。成立成都市农村产权仲裁院双流分院，采取调解、行政裁决、仲裁、诉讼等方式，妥善处理有关农村产权抵押融资的纠纷；并在县公共资源交易服务中心设立法律咨询窗口，提供农村产权抵押融资咨询服务。引导双流农担公司等国有担保公司加大惠农支农力度，不断扩大农村产权抵押担保融资规模；积极鼓励民间资金参股或设立涉农融资担保公司，开展农村产权抵押融资担保业务。3.加强农村信用体系建设进一步扩大农户的信息采集和使用范围，积极推进农户、农民专业合作社和涉农企业电子信用档案建设，依托涉农金融机构将农户和规模经营业主的信用信息纳入中国人民银行征信系统管理，准确把握借款人的基本情况，为农村产权抵押融资提供准确、完整、及时和便捷的信用信息服务。同时，加强政银合作，共同推动信用村和信用镇街建设，为农村产权抵押融资营造良好的信用坏境。
（五）探索推进农村产权抵押融资1.扩大农村产权抵押融资范围目前，双流县现有农村产权抵押融资的抵押物范围较窄，应支持涉农金融机构开发更多适应双流实际的信贷产品和服务方式，鼓励其向农村延伸和拓展业务，扩大农村产权抵押融资范围，将农村小型水利设施（库、塘、堰）、农业生产设施、农业知识产权、地上种植（养殖）物及附属设施、农村股权等农村产权纳入抵押标的物。2.巩固推广既有抵押融资成功做法，积极试点“两权”抵押融资进一步合理确定贷款额度，适当延长贷款期限，简化农村产权抵押融资办理流程和手续，降低农村产权抵押贷款所涉权属登记、发证、评估、抵押登记等环节的收费标准，减少抵押权人费用，继续巩固推广农村土地承包经营权、林权等农村产权抵押融资。积极争取将双流县设立为“农村承包地经营权抵押融资试点县”和“农房抵押融资试点县”。
三、创新土地综合整治，开发利用集体建设用地
近年来的探索和实践，农村土地综合整治的内涵已从最初单一追求占补平衡，逐步发展成为城乡统筹配套改革的重要载体、支持灾后重建的重要保障、发展现代农业的重要手段和建设社会主义新农村的重要措施。党的十八届三中全会《决定》明确提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，为推进农村土地综合整治、推进城乡统筹、加快社会主义新农村建设和构建新型城乡形态提供了更为明确的政策依据。双流县要改变过去政府部门包揽整治项目的做法，探索农民主体、市场运作、共同推进农村土地综合整治的新模式。
（一）创新实施土地综合整治1.创新实施主体长期以来，双流县农村土地综合整治大部分由政府或政府平台公司主导实施，农民集体和农户作为农村土地物权的完整拥有者和使用者，群众主体作用发挥不充分。为真正实现群众在土地综合整治中“当家作主”，应鼓励引导参与农户以集体建设用地使用权、资金等入股组建土地股份合作社或资产管理公司，作为土地综合整治项目实施主体，全面负责拆旧区房屋及地面附着物拆除、土地复垦、安置区建设、土地权属调整、产业发展、收益分配等工作。2.创新融资方式随着土地综合整治深入推进，为解决资金瓶颈问题，充分发挥市场作用，双流县必须创新融资方式推进土地综合整治，从“社会业主投、金融机构贷、专项资金借、群众自己筹”四种方式中，任意选择一种或几种方式解决项目资金问题，从而形成以社会资本、金融机构、政府和群众共同推动农村土地综合整治的融资格局。
（二）建立零星集体建设用地整理复垦机制为变资源为资本，节约集约使用土地，在充分尊重农民意愿和确保其住有所居的前提下，探索建立零星集体建设用地（含宅基地）整理复垦机制，简化审批流程和要件，缩短审批时限和周期，鼓励城镇规划区范围外的农业生产区和生态绿隔区内有条件农户自愿有偿腾退集体建设用地（含宅基地）。零星集体建设用地整理复垦经国土部门验收合格后，产生的建设用地指标可作为规划指标使用。对腾退零星集体建设用地（含宅基地）的补偿，可采取货币化一次性终结、在场镇规划区内划定区域集中建房或购买商品房给予补助等办法，促进农民自主自愿按市场机制向城镇转移。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
第一条 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。
第二条 拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。
第三条 房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。
第四条 宅基地区位补偿价按下列公式计算：
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积，按照100~150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。
与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。
第五条 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定，以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，依本规则计算拆迁补偿时，当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。
一、城市国有土地房屋拆迁
（一）城市房屋拆迁安置可采取就近安置、异地安置以及就近与异地安置相结合三种方式。具体采取何种方式安置，由拆迁人依据规划报经有关部门批准确定。
（二）实行就近安置的，原则上“拆一还一”。选择安置房时，可按被拆迁房屋面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：被拆迁房屋的市场评估价与同一时点安置房的市场评估价进行差价结算。
（三）城市基础设施建设项目范围内和公益事业建设项目范围内的被拆迁人、租住市房产经营处公房承租人选择产权调换的，原则上实行异地安置。异地安置的安置房最小户型原则上不低于60㎡。
（四）上述需要异地安置以及自愿选择异地安置的，被拆迁人根据自己具体情况，可选择享受下列优惠政策中的一项。
1.异地安置的除实行“拆一还一”、按市场评估价进行差价结算的政策外，另外可按参与产权调换房屋面积的10%或20%增购（增购面积最低给予10㎡，最高不超过20㎡）。选择安置房时,可按参与产权调换房屋面积加增购面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：增购面积按综合建设成本价结算,超增购面积按拆迁协议签订时的同一时点市场评估价结算。放弃增购面积的部分，按综合建设成本价予以货币奖励。享受增购政策后，住房建筑面积仍然达不到60㎡的，差面积部分仍可按综合建设成本价购买。放弃购买的，不予货币奖励。
2.享受廉租房政策的被拆迁人（不含无房户），可按可享受廉租房政策的面积进行安置（具体人数按低保卡记载人数为准）。
享受安置面积小于60㎡的，可选择60㎡住房。享受安置面积部分的市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，享受安置面积部分不结算差价；小于的，按实际结算。享受安置面积与60㎡差面积部分按经济适用房价格购买。
享受安置面积大于60㎡，且被拆迁房屋面积小于60㎡，可享受安置面积的60㎡部分市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，不结算差价；小于的，按实际结算；超过60㎡以上部分，按经济适用房价格购买。
享受安置面积大于60㎡，且被拆迁房屋面积大于60㎡，可享受安置面积与被拆迁房屋同面积部分市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，相互不结算差价；小于的，按实际结算。可享受安置面积与被拆迁房屋差面积部分，允许按经济适用房价格购买。放弃可享受廉租房政策面积的部分，按经济适用房价格给予奖励。
选择户型面积超过可享受安置面积部分，按综合建设成本价增购。
被拆迁人享受此项政策后，今后不再享受廉租房和经济适用房政策。
3.享受经济适用房政策的被拆迁人，按经济适用房确定的面积标准选择安置房。结算方式：被拆迁房屋面积部分不结算差价，差面积部分按经济适用房价格结算。被拆迁人享受此项政策后，今后不再享受经济适用房政策。
（五）拆迁租住市房产经营处公房，且该房是承租人唯一住房的，其承租住房低于50㎡的，若承租人选择货币补偿，产权人与承租人之间按2：8的比例分配拆迁补偿款（有自建房的，自建房必须也选择货币补偿）；若承租人选择产权调换，按该房屋市场评估价的50%购得全部产权后实行产权调换。承租住房面积大于50㎡的，按50㎡享受上述政策。超过部分按货币补偿方式结算给市房产经营处。
（六）拆迁租住单位房屋,且承租人符合房改条件的，产权单位应允许其进行房改或作价转让，完善手续后，予以补偿安置。
（七）原集体经济组织成员，其耕地被征用完毕且已转为城市居民，被拆迁房屋持集体土地房产证，按常住人口人均40㎡予以产权调换，按市场评估价结算差价；多余面积按市场评估价给予货币补偿，不再享受异地安置增购政策。人均不足40㎡的，可享受10%或20%的异地安置增购政策，增购面积按综合建设成本价结算。但原面积加增购面积不得超过人均40㎡，增购后仍达不到人均40㎡的，可按市场评估价增购到人均40㎡。一人独立户按60㎡安置。
（八）拆迁机关、企业、事业单位产权的房屋,原则上实行货币补偿，具体安置方案视情研定。
（九）拆迁持有合法产权的个人经营用房，可以实行产权调换，原则上“拆一还一”，按市场评估价差价结算。因规划建设需要异地安置的，可按参与产权调换经营用房面积的10%或20%增购（增购面积最低给予5㎡，最高不超过10㎡），增购面积按综合建设成本价结算；放弃增购面积的部分，按综合建设成本价予以货币奖励。
（十）本意见所称的经济适用房价格根据国家发改委《经济适用住房价格管理办法》的规定，由市物价局会同市建设委员会确定；市场评估价根据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》的规定，由房地产评估机构予以评估确定；综合建设成本价由市建设委员会会同市物价局、市国土资源和房地产管理局确定，报经市政府批准后执行。
二、集体所有土地房屋拆迁
（一）城市居民在集体土地上所建的房屋,符合《*市房屋拆迁认证暂行办法》第七条第二项、第三项规定的予以认证,按可安置人口人均40㎡给予安置（被拆迁房屋面积不足40㎡的按实际计算），超出人均40㎡部分，按被拆迁房屋的重置价结合成新给予货币补偿。不符合上述规定的，20*年7月之前建成的房屋（以20*年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定，下同），按被拆迁房屋重置价结合成新予以货币补偿。单户不足60㎡的，按60㎡安置，差面积部分按经济适用房价格购买。
（二）20*年7月之前已建成房屋，且户口已迁入本村民组，在原籍失去承包土地和宅基地，被拆迁房屋是其在集体土地上唯一住宅的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿；人均不足40㎡的，可按安置房重置价增购到人均40㎡。
（三）20*年7月之前已建成的房屋，户口不在本村民组的农民，在原籍未享受宅基地，且符合《*市村民住宅管理试行办法》，被拆房屋是其在农村集体土地上唯一住宅的，其户口在城市规划区范围内的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿；人均面积不足40㎡的，可按安置房重置价购买到人均40㎡。享受该项政策的，必须办理在原籍放弃宅基地的相关手续。其户口在城市规划区范围以外的，按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿。
（四）被拆迁房屋是20*年7月以后建成的,但被拆迁人房屋符合《*市村民住宅管理试行办法》规定，应当享有宅基地，且被拆迁房屋是被拆迁人唯一住宅的，按人均40㎡给予安置，多余面积不予补偿。
（五）符合产权调换的被拆迁人,在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议书的，在安置可能的情况下，每户可按安置房市场评估价增购，增购面积最多不超过20㎡。
（六）本意见所称的被拆迁房屋重置价和安置房重置价由市国土资源和房地产管理局会同市物价局、市建设委员会确定后，报市政府批准后执行。
三、其他奖励政策
各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：《福州市城市危险住房改造暂行规定》已经市政府研究同意，现予颁发，请认真贯彻执行。
福州市人民政府
二三年一月二十三日
福州市城市危险住房改造暂行规定
第一章、总则
第一条、为加强城市危险住房改造工作的管理，保障房屋居住和使用安全，改善居住条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〖1998〗23号）、《福州市城市房屋拆迁管理办法》和《福州市土地储备实施暂行办法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条、凡在本市规划区范围内拆除危险住房进行改建的，适用本规定。
第三条、本规定所称危险住房，是指根据国家建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）的有关规定，经福州市危房鉴定站鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。
危房改造地块是指经鉴定属危险住房，规划功能为住宅建设用地的地块。
第四条、本规定所称危险住房改造，是指拆除经市危险住房认定小组认定的危险住房和附属物以及与之相毗连的其他房屋和附属物，并进行改造的行为。
第五条、福州市房地产管理局为本市危险住房改造的行政主管部门，市计委、建设局、财政局、规划局、国土资源局等有关部门应在各自职能范围内协同做好危险住房改造工作，当地政府负责本行政区域内危险住房改造的组织实施。
第二章、危险住房改造认定
第六条、成立市危险住房认定小组。认定小组由市房管局牵头，市计委、建设局、财政局、规划局、国土资源局等部门派员组成，负责危险住房的认定工作。
第七条、危险住房改造必须由产权单位（已房改的由业主管理委员会）委托市危险住房鉴定站鉴定，之后向市危房认定小组提出认定申请。市危险住房认定小组在受理申请之日起1个月内，应当作出认定或不予认定的批复（如属特殊情况时限另定）。市危险住房认定小组对提交的技术鉴定结论有异议的，可以指定其他有资质的鉴定机构重新鉴定。
第八条、经认定为危险住房的，产权单位或业主管理委员会应编制改造规划方案，报市规划局审定并确定规划指标；应委托有资质的房屋拆迁实施单位进行拆迁安置费用的摸底测算；应委托有资质的地价评估机构进行地价评估，之后将上述材料送市土地发展中心进行土地收购储备评估。
市土地发展中心应在收到上述材料后一周内对该地块土地收购储备提出意见。对列入收购储备的危房地块，改造责任转由市土地发展中心负责。
第九条、市危房鉴定站和市土地发展中心的危房鉴定和收购评估应实事求是。危房鉴定报告应如实反映房屋状况；土地收购评估报告应客观反映危房地块改造成本、税费构成、地块收购的评估以及预期盈亏分析等，并提出是否收购储备的意见。
第三章、组织实施
第十条、经市危险住房认定小组认定属成片危险住房改造的地块，由市土地发展中心优先收购或由区政府组织进行旧屋区成片改造。
第十一条、规划中属于公共设施和市政设施用地的危险住房地块，应统一实行货币补偿或易地安置，安置房成本中土地费用部分，经财政部门核实后，可按该地块的规划用途，从其专项资金中列支。
第十二条、危房户自行集资改造，由危房产权单位或业主管理委员会提出申请，经市危房认定小组认定并报市政府批准后组织实施。
第十三条、自行集资改造项目，原面积部分，可按土地基准地价经综合修正后的楼面地价10％补交土地出让金，新增面积部分按增加面积10％以内、10％～20％、20％以上分别按上述楼面地价10％、20％、30％缴交土地出让金。
第十四条、自行集资改造项目应按照城市总体规划组织实施，并符合规划用地性质和规划技术规定。
危房的户建筑面积未达职工住房控制面积标准且未房改的，或已房改但未达标面积部分未领取货币补贴的，可按职工房改控制面积标准确定危改房的户建筑面积，同时，取消该职工住房改革货币补贴。
危房的户建筑面积已达职工住房控制面积标准的，危改房的总建筑面积不得超过原房总建筑面积的20％。
第十五条、对于资金难以平衡等原因确需改变原规划指标的集资改造项目，由改造实施单位提出申请，经规划部门同意，并报市政府批准后，可根据具体情况酌情确定规划建筑密度和容积率。
第十六条、已经房改的危险住房，其集资改造可提取使用本幢公用部位维修基金，待改造后再按有关规定标准由产权人直接建立房屋共用维修基金。集资改造时未提取使用本幢房屋共用维修基金，直接转为集资改造后的房屋共用维修基金。
第十七条、危房改造地块由产权单位引进房地产企业合作改造的，应经市危房认定小组认定，明确地块四至范围、规划指标、建设时限等，报市政府审核批准，由产权单位委托市国土资源局挂牌。
第十八条、危房改造地块引进房地产企业合作改造，以缴交的土地出让金为标的进行挂牌出让，挂牌底价按土地评估价与经市房管局核定的拆迁安置成本之间的差额确定。差额低于市政府规定的地段差、配套费的，挂牌底价按该规定的地段差、配套费确定。
第十九条、经挂牌竞得危房改造地块的房地产开发企业应在限期内实施改造，拆迁安置按照《福州市城市房屋拆迁管理办法》及有关规定执行。
第二十条、旧屋区改造范围内的危险住房和由政府指定开发单位进行成片改造危险住房，按照《福州市城市房屋拆迁管理办法》和《福州市棚屋区拆迁安置优惠政策》及有关规定执行。
第二十一条、对直管公房和私房中的危险住房进行改造，经市政府批准后由当地政府牵头组织实施。
第二十二条、近期无法实施改造的危险住房，由产权人（或业主委员会）向市危险房屋鉴定站申请危房鉴定，市危险房屋鉴定站提出加固意见，产权人应采取措施加强房屋的维修加固，确保房屋使用安全。
第二十三条、对经鉴定为房屋整体出现险情（危险等级为D级）的危险住房，产权人和各责任单位应积极组织搬迁，确保住户生命财产安全，并将情况及时报告当地政府。
第四章、配套措施
第二十四条、危险住房拆迁地块中的公房住户申请购买安置房产权的，经产权人同意后可以购买。
第二十五条、危险住房拆迁户购买经济适用房安置，享受经济适用房购房户待遇。
第二十六条、危险住房拆迁户购买安置房，可按规定申请住房公积金抵押贷款或个人住房抵押贷款，市住房资金管理中心和金融机构应予积极支持。
第二十七条、属于政府规定的最低生活保障线以下，无力购买安置房，且城区范围内无其他住房的危险住房拆迁户，可申请承租廉租房。
第五章、附则
关键词：经济适用住房；回购；上市；定价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2014年7月20日
根据我国现行《经济适用住房管理办法》，经济适用房在5年有限产权期限内及期限满后有条件地实行回购和上市制度。政府回购经济适用房时，按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定回购价；购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，或按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。具体回购价和上市补交土地收益等价款比例由地方政府确定。梳理国内实施经济适用房政策较早的北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，发现对回购价和上市补交土地收益等价款的确定，绝大多数者尚未明确或有待细化。而随着国内许多城市内符合上市、回购条件的经济适用房项目逐渐增多，回购价和上市补价如何确定成为越来越多的经济适用房业主普遍关心的问题。由此，尽快制定和出台包含经济适用房回购价和上市补价方法等内容的实施办法，成为时下众多地方政府房管部门当务之急。
目前，对于经济适用房回购、上市定价方法问题的研究，国内学者鲜有涉及。现有相关代表性研究主要集中在经济适用房共有产权制度设立及共有产权比例和收益分配等方面。本文拟通过梳理国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，研究提出适用不同条件下经济适用住房回购、上市定价方法，供地方政府制定当地经济适用住房回购价和上市补价方法作参考。
一、国内外经济适用房回购、上市定价方法分析
（一）香港。香港对置业资助计划下出售的居屋单位有转让限制。业主可以根据居屋单位由首次售出日起计算年限，满足相应条件下出售居屋单位：
1、首2年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主以单位原来售价售回给房委会；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=原售价，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。
2、第3～5年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主可申请将单位回售给房委会，房委会若接受回售申请，则以单位回售申请时评定的市值扣除该单位购买时获得的折扣作为回购价。若房委会不接纳该单位的回售申请，业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=补价时市值×原购买价/购入时市值，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。
3、届满5年后。居屋业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下业主补价计算方法为：补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。
（二）新加坡。为解决老年退休屋主退休金不够用的问题，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回购计划（LBS）”，并于次月1日起开始接受公民LBS申请。该计划让年长屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契卖回给建屋局，以得到一笔5，000元现金及每月领取的养老金，弥补每月所缺的养老金额。建屋局回购组屋价格为屋主剩余屋契的市场价值，该价款由建屋局直接拨入公积金终生入息计划，每月支付给屋主固定养老金。
屋主如需上市出售组屋，经建屋局资格审核合格后可与买方自由议定交易价格，买卖双方在向建屋局缴纳相关交易税费后签署买卖合同，建屋局予以产权变更确认，组屋上市交易完成。
（三）英国。英国住房保障工作由国会和住房协会主导。国会或住房协会对于在公开市场上买不起或租不起恰当满足其需求的住房（称之为可承受性住房）的人（称为国会或住房协会住房登记者）提供多种形式的资助。
在政府“低价住房所有权资助计划”下，住房登记者在公开市场上购买一手或二手可承受住房时（通常为二手房），政府资助25%房价，受助者支付剩余75%房价即可拥有所购可承受性住房100%产权。政府所资助的25%房款受法律押记保护，无论受助者日后何时出售该可承受性住房，所售房款的25%部分必须归还给政府，政府将其作为Homebuy资助金用来资助其他购房者。
国会或住房协会住房登记者，在租住国会或住房协会可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的购买权或获得权（国会登记者的为RTB，住房协会登记者的为RTA），即在购买或获得所承租可承受性住房时，其将享受国会给予的最多30，000英镑或住房协会给予的16，000英镑的购房折扣，平均折扣约为房价的50%。住房登记者通过RTB或RTA购买的可承受性住房可上市出售，购买期未满5年的，出售时必须退还部分或全部折价款。具体规定是：购房当年出售须补缴100%的折扣款，以后每推迟1年出售可少补缴20%的折扣款，到第6年后出售收入全部归原购房者所有。
（四）美国。在美国，住房“可承受”通常被定义为一个家庭将不超过年收入的30%用于住房支出，超过30%的被认为是负担过重。为住房负担过重的低收入家庭扩大可承受住房供给是美国住房和城市发展部（HUD）的核心任务，其提出的可承受住房计划（AHP），如HOME计划、SHOP计划以及HOZ计划，都是为提高低收入家庭的可承受住房存量而设计的。AHP资助对象是收入不超过该地区收入中位数（AMI）80%的个人或家庭自住住房，和20%以上户数出租给收入在AMI50%及以下的家庭出租房。
HOME计划通过给参与管辖区（PJS）和地方政府提供补助金来帮助低收入家庭扩大合适的可承受住房的供给。PJS在地方HOME项目计划的制定和实施上具有很大的灵活性，其通过设置不同的HOME资助条件对租房者、新购房者和已购房者实行不同的补助。HOME计划对愿意持有可承受住房不同最低年限的资助对象给予不同的资助补贴，具体标准是：最低持有5年的补贴15，000美元，10年的补贴15，000～40，000美元，15年以上的补贴不低于40，000美元。在最低持有期内，可承受住房资产受HOME计划限制，其上市出售时，增值净收益需按PJS确定比例进行分成，直至PJS所得分成达到其提供的资助额，此后该住房不再受HOME计划任何限制。
（五）国内主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等国内较早实施经济适用房政策代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，其对经济适用房回购、上市定价方法规定总结如下：
回购价定价方法：一是购买经济适用住房不满5年，因各种原因确需转让的，向政府申请回购，回购价按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，或按原购房价格及同期银行存款利息确定，或按原购房价格确定；二是购买经济适用住房满5年，上市出售的，政府优先回购，回购价待定；三是另购其他住房的，政府回购原经济适用住房，回购价为原购房价。
上市补价定价方法：一是北京按原购房价格和上市出售价格价差的70%补交土地收益等价款；二是上海从转让总价款中按原购房时享受的折扣比例缴纳土地收益等价款；三是武汉上市补价待定；四是杭州按上市销售价与原购房价差价的55%交纳土地收益等价款；五是宁波按上市计税售价与原购房价差价的50%缴纳土地收益等价款。
二、经济适用住房回购、上市参考定价方法
在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考以上国内外典型国家、地区、城市经济适用房回购、上市定价方法，结合我国实际，对经济适用房回购、上市定价提出以下参考方法：
（一）回购价参考定价方法
1、对于购买经济适用住房不满5年，因各种原因确需转让的，向政府申请回购，回购价可考虑按原购房价格、回购时市值扣除原购房时获得的折扣、原购房价格及同期银行存款利息、原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
2、对于购买经济适用住房满5年，上市出售的，政府优先回购，回购价=现市价×（原市价-原购买价）/原市价。
3、对于另购其他住房的，政府回购原经济适用住房，回购价=原购买价。
（二）上市补价参考定价方法。购房人购买经济适用住房满5年，申请上市转让或取得经济适用房完全产权的，须向政府交纳一定比例的土地收益等价款。政府相关部门可参考以下几种补价方法收缴土地收益等价款：
1、土地收益等价款=现市价×（原市价-原购买价）/原市价。
2、土地收益等价款=（现市价-原购买价）×（原市价-原购买价）/原市价。
3、土地收益等价款=（现市价-原市价）×（原市价-原购买价）/原市价。
说明：第一，以上三种补价方法的差异在于补价基数的选取不同，政府可酌情考虑选用其中一种算法；第二，经济适用住房上市交易价格低于政府有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算差价。买卖双房对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
三、结语
经济适用房是我国住房保障体系的一个重要组成部分，其实施效果的好坏直接关系到我国住房保障工作的成效。完善经济适用房退出机制，制定合理的回购价和上市补价方法，对严把退出关，控制经济适用房投机谋利行为具有重要现实意义。本文在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，提出经济适用房回购价和上市补价参考定价方法，供相关政府部门决策参考。
主要参考文献：
[1]中华人民共和国建设部等.经济适用住房管理办法[EB/OL].2007.11.19
[2]北京市建设委员会.北京市经济适用住房管理办法（试行）[EB/OL].2008.4.21.
[3]上海市人民政府.上海市经济适用住房管理试行办法[EB/OL].2009.6.24.
[4]深圳市国土资源与房产管理局.深圳市经济适用住房管理暂行办法[EB/OL].2008.1.18.
[5]武汉市人民政府.武汉市经济适用住房管理办法[EB/OL].2009.11.27.
[6]杭州市人民政府.关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）[EB/OL].2013.8.15.
关于江宁区“立法不作为”案的思考
摘要：本文首先介绍了发生在南京市江宁区的“立法不作为”第一案的基本案情，进而从法学理论的角度对本案涉及的文件的性质、文件制定的主体和抽象行政行为理论进行了阐述，最后从原告的角度为其实现权利提供了现行法律制度下的救济途径。
关键词：立法不作为 立法主体 抽象行政行为 救济
一、案情的回顾
2002年5月，杨春庭接到江宁区科学园发展公司的拆迁通知，要拆迁其位于该区的美亭化工厂。但在拆迁安置补偿金额上，双方分歧很大。拆迁方依据的是1996年江宁县政府制定的《城镇房屋拆迁管理暂行办法》，根据这一办法，需补偿杨春庭安置费用135万余元。而杨春庭委托南京华盛兴伟评估公司对自己被拆迁资产进行评估，并参照现行的《南京市城市房屋拆迁管理办法》测算，认为应补偿安置费用447万元。杨春庭发现，江宁区房屋拆迁依据的这个暂行办法，是1996年由原江宁县政府制定的，早已不适应撤县建区后江宁土地价格的巨大变化。而且，当初授权制定这个拆迁管理办法的上位法――1996年3月施行的《南京市房屋拆迁管理办法》，已于2000年3月7日被废止。2001年11月，国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，一个月后，南京市据此再一次制定了新的拆迁办法并颁布实施，而江宁区政府却一直坚持沿用7年前的暂行办法。因而杨春庭起诉江宁区政府主张，拆迁方依据的是7年前的老规定，制定这个规定的上位法早已废止，江宁区政府不根据新的上位法制定新规定，是一种“立法不作为”，由此导致公民拆迁受损，政府应当承担责任。
2003年6月12日，江苏省南京市江宁区人民法院发出行政裁定书，驳回南京美亭化工厂对江宁区政府“立法不作为”的起诉。法院认为，原江宁县政府江宁政发
近年来，宁夏、辽宁、重庆、湖北等地先后开展了土地承包经营权抵押贷款试点。在实践中，各地积极响应国家政策进行了制度创新，开创了农村土地承包经营权抵押融资的新局面。由于地区差异的存在，各地在试点中总结出了各具特色的土地承包经营权抵押贷款模式，作为制度创新的先行者，这些地方在实践中总结出来了一些较为先进的做法，值得今后在推广土地承包经营权抵押贷款时予以借鉴。
(一)通过颁布相关文件，使土地承包经营权抵押贷款有据可行比如，辽宁省法库县为了促进土地承包经营权抵押贷款的推行，先后颁布了专门的指导意见和管理的暂行办法。武汉市先后颁布了相应的农村产权价值评估和登记托管管理办法，以指导土地承包经营权抵押贷款。重庆市在试点过程中，也颁布了专门的“三权”抵押融资管理办法。这些规范性文件的颁布，一方面使得土地承包经营权抵押贷款有据可行，便利于土地权利人将土地承包经营权进行抵押贷款。另一方面，这些规范性文件还规定了土地承包经营权抵押贷款的相应程序。这就提高了该制度在运行中的可操作性，避免了现实运行中所产生的程序混乱，从而更有利于保护土地承包经营权人利益。
(二)采取多种模式推行土地承包经营权抵押贷款在实践中，各地结合当地实际情况探索出了各具特色的土地承包经营权抵押贷款模式。比如，宁夏回族自治区同心县采取的是土地承包经营权抵押协会，吸纳农民以土地承包经营权入股成为会员，从而附加以多户联保以及协会总担保的形式进行抵押贷款。而武汉市则是依托武汉农村综合产权交易所作为中介推行土地承包经营权抵押贷款。重庆市则是采取土地承包经营权入股抵押模式、流转大户业主抵押模式再到农户直接抵押模式逐步推进的。这些模式契合了当地实际情况，促进了土地承包经营权抵押贷款制度的推广。这也告诉我们，在今后推行土地承包经营权抵押贷款时，各地要深入考察当地实际情况，实事求是地总结出一套行之有效、符合法律规定的模式。
(三)采取措施防范土地承包经营权抵押贷款风险推行土地承包经营权抵押贷款，一方面，抵押人面临着因无法按期偿还贷款而产生的土地承包经营权被处置的风险，丧失赖以生存的生产资料。另一方面，抵押权人面临着因农村土地交易市场不完善而产生的无法处置土地承包经营权的风险，使得不良贷款多发影响自身效益。因此，在实践中，各地采取了相应的对策防范土地承包经营权抵押贷款风险。比如，各地都普遍规定抵押人不得将自身享有的全部土地承包经营权进行抵押贷款，而是规定只能将部分土地承包经营权进行抵押，保留了满足其生存需要的土地。比如，武汉市充分发挥农村综合产权交易所的作用，通过建立起土地承包经营权交易市场化解金融机构处置抵押物不能的风险。比如，重庆市成立农村产权抵押融资风险补偿专项基金、完善涉农保险、成立担保公司等来防范土地承包经营权抵押贷款风险。
二、土地承包经营权抵押贷款存在的问题
中长期、较大额度贷款投放不足是农村地区的突出问题，这与当前农业发展不相适应。信贷作为一种要素投入对农业增长起到较突出作用(林毅夫，2003)，目前投放的农村信贷以短期贷款为主。农户之所以难以获得长期大额度贷款，一个极为重要的原因是农户缺乏有效的抵押担保物。对于从事农业生产的人而言，最具价值的资产便是承包或流转而来的农村土地，利用它向金融机构进行抵押融资，便可以解决抵押担保物缺乏的难题，从而破解中长期、较大额度贷款投放不足这一瓶颈问题。
(一)抵押权难实现首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权，土地承包经营权难以变现。
(二)抵押物价值难确定一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构，未培训和配置相应技能水平评估人员;二是没有建立对农村土地价值对应的标准，土地价值的评估没有参照，土地承包经营权价值评估主观判断成分较大，实际价值难以合理确定，评估价值往往低于土地承包经营权实际价值;三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制得较低。
(三)贷后管理难银行发放贷款后为保证借贷资金的安全一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。
(四)贷款风险难以掌控一是农业生产受自然条件的约束。农业生产的政策风险，农业是受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范或者完全不走贷款抵押物价值评估这一操作程序，担心付出较高的贷款抵押物价值评估费，而忽略这一程序。三是乡镇建设用地、招商引资项目建设用地、公共事业用地、国家高速公路用地等也会对土地承包经营权的实现带来风险。四是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。
(五)法律不完善与产权不明晰农村土地承包经营权抵押尚无明确的法律依据。根据我国《物权法》的规定，除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。现在农村土地承包经营权抵押试点工作已全面铺开，然而法律保障工作却没跟进，这无疑会给农村土地承包经营权抵押工作带来困扰。
(六)金融机构放贷积极性不高由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，关注热点，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。并且适合农村特点的电子化、票据化设施不足，农户办理业务不方便。
三、完善我国土地承包经营权抵押贷款的路径
(一)培育土地承包经营权抵押贷款的外部良好环境1.完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。2.建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施;其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时地变现抵押物从而获得补偿，并且有正规、统一的流转市场也会相应地降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措;最后，也有利于有关部门建立制度化、规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管，从而消除土地流转中损害农民权益的现象。此市场的主要功能:一是农地流转信息系统，及时收集与农地流转信息，使供求双方能及时获取土地流转信息;二是促使供求双方达成交易，并提供相关的交易服务;三是涉农机构或者担保公司可以通过该市场在较短时间内把抵押的农村土地承包经营权流转变现，提高其开办农村土地承包经营权抵押贷款的积极性。3.设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点:一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考;二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。对评估人员进行从业资格认证考核，凭证上岗，定期对评估人员进行培训，确保评估水平。4.培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免予破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。
(二)科学设计农村土地承包经营权抵押贷款流程银行业金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款需要三个相互联系的系统构成:一是贷款发放系统;二是抵押品处置系统;三是资金补充系统。其中贷款发放系统是主系统，它的正常运行需要另外两个系统的配合和支持。三个系统有序运行，才能从根本上解决农村土地承包经营权抵押贷款难实施的问题。首先，贷款申请阶段。此阶段包含抵押价值评估及贷款申请两部分。资金需求者向评估机构提出评估申请，评估机构作为独立的主体，按相应流程对农村土地承包经营权的价值进行评估。评估完成后，评估机构应向资金需求者出具两份评估报告，资金需求者向涉农机构基层网点提出贷款申请的同时，提交一份评估报告。涉农机构基层网点在受理贷款申请时，可在登记机构进行查询以验证评估结果的真实性，然后按相应的比例计算贷款额度。其次，担保阶段。此阶段由申请担保及要求反担保两部分构成。涉农机构基层网点向担保公司申请担保并提供相关资料。担保公司受理担保申请并按规定为其提供担保。一旦涉农机构无法收回贷款，担保公司将承担所担保额度的损失。同时，担保公司应向资金需求者提出反担保，要求其提交评估报告的同时，将农村土地承包经营权证交予担保公司，并办理农村土地承包经营权抵押手续。担保公司分别与资金需求者和涉农机构签订担保协议，并将结果报送登记机构进行登记公证。再次，贷款审批及发放阶段。涉农机构基层网点对贷款申请进行初步审查通过后，上报其抵押贷款审批部门。若材料齐全，符合规定，抵押贷款审批部门尽快予以批准，由基层网点向资金需求者发放贷款，同时涉农机构和资金需求者双方都需在登记机构进行贷款登记。此外，通过资金补充子系统，涉农机构的资金来源主要由以下四部分构成:其自身吸收的存款、人民银行再贷款、财政专项补贴以及向广大社会公众发行农地债券，进而拓宽资金来源渠道，为农村土地承包经营权抵押贷款的发放提供了坚实的资金基础。最后，还款和抵押品处置阶段。贷款期限届满时，借款者若能按时足额还款，担保公司所提供的担保协议自动终结，担保公司根据涉农机构的贷款收讫通知，将农村土地承包经营权证归还给资金需求者;若借款者不能按时还款，涉农机构则要求担保公司按约定承担相应担保责任，担保公司此时有权通过抵押品处置子系统变现抵押品以弥补损失。具体操作是，担保公司在土地流转中心将抵押的农村土地承包经营权流转给农地承包经营权需求者，用所收取的转让费来弥补损失。
玉溪市抚仙湖管理局2021年部门预算重点领域财政项目文本具体项目公开如下：
一、抚仙湖径流区休耕轮作农业面源污染检测及效果评估项目
（一）立项依据
市政府《玉溪市人民政府关于开展抚仙湖径流区休耕轮作农业面源污染监测及效果评估工作的批复》（玉政复〔2018〕24号）。为保护治理抚仙湖，有效控制农业面源污染，抚仙湖径流区自2018年开始对径流区内坝区常年种植蔬菜的5.85万亩耕地（农业面源污染核心区）实施休耕轮作，为有效评估休耕轮作取得的成效，按照市政府安排部署，由市抚仙湖管理局开展休耕轮作跟踪监测评估工作。
（二）项目实施单位
2018年4月25日市政府以《玉溪市人民政府关于开展抚仙湖径流区休耕轮作农业面源污染监测及效果评估工作的批复》（玉政复〔2018〕24号）同意市抚管局为该项目实施主体，按此方案组织实施。
（三）项目基本概况
为掌握抚仙湖流域的基础数据，形成较为完整的监测网络体系和数据融合体系，从而了解不同休耕轮作方式对水环境改善的直接效应，构建完整的能够追踪氮磷等营养物质从流失到入湖全过程的模拟体系，对入湖负荷削减、地下水质改善、湖体水质效益等多个角度进行休耕轮作效果评估。开展实施规模、方式等因素的评估分析，形成科学合理的决策支持建议，为抚仙湖保护治理提供决策依据。需要对与抚仙湖水质、负荷密切相关的主要环境要素进行实时监测和数据整合，按照水文、气象、雨量、地下水、水质六大类别要素的监测网点进行监测网络建设。
（四）项目实施内容
《抚仙湖流域休耕轮作农业面源污染监测及效果评估实施方案》在已有流域观测体系基础上，结合项目实施及流域管理需求，主要完成五个方面的内容：
1、监测网络建设。完成7个水文站、6个气象站、14个雨量站建设。2、基础数据调查与监测。完成基础数据调查、获取、整编、录入工作，形成基础数据集，作为支撑项目模型体系构建的基础性工作。3、休耕轮作跟踪监测。针对流域内的主要重污染农业种植类型和休耕轮作工程种植方式，共计建设44个径流小区，开展化肥施用、地表径流、渗漏等流失途径的水质观测。4、模型构建与效益评估。构建抚仙湖流域水文水质模型、抚仙湖三维水质水动力模型、抚仙湖水生态模型、抚仙湖流域地下水地表水耦合模型，并利用实测数据进行参数校定，完成阶段性校准，该体系可对休耕轮作效益进行初步评估。信息化系统完成系统功能与界面的设计，完成休耕轮作监测数据管理功能及页面等的开发。5、数据融合与工程管理系统建设。形成具备数据管理、工程管理的系统。
（五）资金安排情况
项目概算投资1692.18万元，分为三个标段进行招标及实施，一标段为抚仙湖流域水文站项目，建设费用控制在266.72万元以内；二标段为抚仙湖流域气象雨量站项目，建设费用控制在126.45万元以内；三标段为跟踪监测及效果评估项目，建设费用控制在1299.01万元以内。该项目于2018年开始实施，按方案逐年实施，2021年按项目实施情况安排资金357.22万元。
（六）项目实施计划
合同期限自2018年6月30日起至2021年6月15日止。运营维护期为项目竣工验收后1年，时限为2021年7月1日至2022年6月15日；如果项目竣工验收推迟，以竣工验收日期为准，运行维护期顺延；运行维护期的工作内容主要为数据融合与工程管理系统的运营维护，如果项目提前竣工验收，运行维护期仍持续至2022年6月15日。
（七）项目实施成效
实施休耕轮作的本质是通过减少化肥施用降低氮磷营养物质流失至水环境的水平与风险，其可能的效益主要体现在5个方面：1、土壤中氮磷营养物质含量减少；2、地下水氮磷营养物质含量减少；3、土壤中渗漏水氮磷营养物质含量减少；4、河道氮磷营养物质含量减少；5、湖泊水体氮磷营养物质含量减少；其中前4项效益主要体现在流域污染减少，第五项效益体现在水体的水质改善。通过对抚仙湖休耕轮作区土壤、地下水水质、渗漏液水质、河流水质等方面在休耕轮作前后的监测可初步对比分析休耕轮作效益。基于本项目入湖河流、土样、地下水和渗漏液的观测数据，结合所收集到的抚仙湖流域休耕前的相关数据，进行休耕轮作效益的初步评估。
二、2019年渔业发展与船舶报废拆解更新补助项目
（一）立项依据 省农业厅《云南省农业农村厅关于玉溪市抚仙湖渔港升级改造和整治维护项目实施方案的批复》（云农渔（2018）27号）。
（二）项目实施单位 玉溪市抚仙湖管理局。
（三）项目基本概况
根据《渔港升级改造和整治维护规划》（农办渔（2018）1号）、《渔港升级改造和整治维护项目实施管理细则（试行）（农渔计函【2017】46号）》通知精神，玉溪市抚仙湖管理局向云南省农业农村厅上报了《玉溪市抚仙湖管理局关于玉溪市抚仙湖渔港升级改造和整治维护项目实施方案》，获省农业厅《云南省农业农村厅关于玉溪市抚仙湖渔港升级改造和整治维护项目实施方案的批复》（云农渔（2018）27号），玉溪市政府上报《玉溪市抚仙湖管理局关于申报建设抚仙湖渔港升级改造和整治维护项目的请示》（玉抚管请【2018】25号）等文件，在抚仙湖实施渔港升级改造项目。项目地点位于江川区胡家湾，在抚仙湖西岸隔河社区胡家湾村沙滩。
（四）项目实施内容
该项目拟建浮动码头一座（面积380平方米，主浮桥宽3米，支浮桥宽2米），钢趸船一艘（长31.5米、宽8米），浮式防波堤一座（宽4米），滑道一座（长22米、宽6米）；岸上设置木结构值班房2间（18 平方米）、仓库15平方米，钢结构灯塔一座（高8米），连接路、人行道、环保及绿化等设施。
（五）资金安排情况
项目总投资控制在909.55万元以内，资金来源由中央国内渔业油价补贴政策调整专项转移支付资金800万元，市级自筹109.55万元，目前909.55万元资金已全部到位，根据工程进度2021年还需支付资金605.53万元。
（六）项目实施计划
该项目于2019年开始实施，2020年3月25日开工建设，2020年12月4日通过参建四方的初步验收，目前，正在对初验和试运行发现问题进行整改，计划于2021年全面完工。
（七）项目实施成效
该项目的实施，有效解决了抚仙湖综合行政执法二大队无渔政执法和渔船检验码头的问题，对促进抚仙湖综合行政执法工作和抚仙湖渔业资源管理，实现市委市政府抚仙湖保护治理目标提高了强大基础设施保障。
三、“三湖”执法协管项目
（一）立项依据
根据《玉溪市人民政府关于加强抚仙湖保护管理综合行政执法的实施意见》（玉政发﹝2010﹞92号）精神，市抚管局聘请协管员作为抚仙湖保护管理工作中的补充力量和辅助队伍。为进一步保护和管理好“三湖”，《玉溪市人民政府办公室关于落实抚仙湖星云湖杞麓湖管理体制改革工作计划》（玉政办函〔2018〕79号）中提出：由市财政局、市抚仙湖管理局牵头明确星云湖、杞麓湖协管员人数，工资待遇参照玉溪市在岗职工平均工资水平，实行正常的工资调整机制，同时“三湖”协管员经费来源由市财政局牵头按照现行财政供给方式全额纳入市级财政预算。
（二）项目实施单位 玉溪市抚仙湖管理局
（三）项目基本概况
为进一步抓好抚仙湖、星云湖、杞麓湖保护管理工作，推进“三湖”保护管理综合行政执法，缓解“三湖”保护任务繁重、在编人员执法力量不足不够的实情，组建执法协管队伍。2020年12月市人力资源和社会保障局、市委编办、市财政局三家单位联合审批同意核定我局2021年使用编外人员（协管员）220人。
（四）项目实施内容
市抚仙湖管理局按照《玉溪市财政局关于2019-2021年度市级单位劳务派遣定点服务有关问题的通知》（玉财采〔2018〕23号）文件要求，与市财政局确定定点服务企业中的玉溪宸才人力资源咨询管理有限公司、云南宗鑫人力资源管理咨询有限公司签订《劳务派遣协议》，通过公开招聘后，以劳务派遣方式派遣220名人员到市抚仙湖管理局协管员岗位使用，其中：抚仙湖100人、星云湖60人、杞麓湖60人。
（五）资金安排情况
“三湖”执法协管项目经费预算673.2万元，按照《“三湖”执法协管项目实施方案》，计划工资、保险等经费支出占总经费的92%，被装购置费经费支出占总经费的约4.8%，办公设备购置支出占总经费的约3.2%。
（六）项目实施计划
根据市人社局、市委编办、市财政局核定的2021年市抚仙湖管理局协管员（编外人员）人数及目前在用的劳务派遣人员情况，2021年期间由劳务派遣公司通过公开招聘的方式，招聘空缺人员后，派遣人员到市抚仙湖管理局协管员岗位使用，计划到2021年底，共使用协管员220人。
（七）项目实施成效
执法协管员作为“三湖”保护管理工作中的补充力量和辅助队伍，协助市抚仙湖管理局执法人员严格执行“三湖”保护条例，向“三湖”周边村民和游客宣传“三湖”保护管理的法律、法规、规章和中央、省、市有关政策、决议等；协助执法队员开展“三湖”综合行政执法工作，对“三湖”水政、渔政、重大项目建设、入湖河道、环境卫生、水上安全等进行全天候日巡查；对违反“三湖”保护管理的法律、法规等规定的行为进行劝阻、制止、报告，并督促改正等。通过各项工作的开展，加强“三湖”执法队伍建设，进一步提升执法能力，有效遏制违法违规行为发生，同时提高沿湖群众环保意识，形成人人重视环境保护，营造爱湖护湖的良好气氛。
四、“三湖”退田还湖土地租金项目
（一）立项依据
玉溪市人民政府专题会议纪要2012年第11期，明确：从2012年起，抚仙湖、星云湖、杞麓湖退田还湖，市级财政按每亩1500元给予资金补助，补助面积以实际退出面积为准。
（二）项目实施单位
澄江市、江川区、通海县人民政府
（三）项目基本概况
“三湖”退田还湖是实施“退调保”战略的重要举措，是构成湖泊生态屏障的重要途径。该项目市政府在2012年第11期《关于加强”三湖“保护治理相关事宜的专题会议纪要》明确：从2012年起，抚仙湖、星云湖、杞麓湖退田还湖，市政府综合考虑沿湖三县财政承受能力和补给群众的标准，市级财政按每年每亩1500元给予资金补助，补助面积以实际退出面积为准，其中：抚仙湖一级保护区退田、退房、退塘原还湖面积5966.81亩、星云湖一级保护区退田还湖面积2380.7047亩、杞麓湖“四退三还”退出面积6600亩。
（四）项目实施内容
根据市政府2012年第11期《关于加强”三湖“保护治理相关事宜的专题会议纪要》精神，对“三湖”退田、退房、退塘还湖实际退出面积，市财政财政按每亩1500元给予补助，且该项目土地租金不仅为市级承担部份，县级还需配套一部份资金。退出面积各部情况是：抚仙湖一级保护区退田、退房、退塘原还湖面积5966.81亩、星云湖一级保护区退田还湖面积2380.7047亩、杞麓湖“四退三还”退出面积6600亩。
（五）资金安排情况
该项目退田还湖土地租金，每年市级财政需承担2242.13万元，其中：抚仙湖市级承担土地租金895.02万元；星云湖市级承担土地租金357.11万元；杞麓湖市级承担土地租金990万元。
（六）项目实施计划
该项目土地租金市县共同承担，因此，在每年市级财政批复预算后，玉溪市抚仙湖管理局按程序申报资金拨付，之后在每年5月前由市财政及时下达县市区，由县市区加上其应配套部分下拨到乡镇街道，由乡镇街道负责组织兑现。
（七）项目实施成效
该项目退田退房退塘还湖，截污治污、建设湿地、植树造林，首先是建设清洁的村庄、清洁的河道、清洁的家园，让入湖水质到达相关要求，达到入湖标准，确保抚仙湖永葆一类水质，星云湖、杞麓湖水质逐渐向好；其次是打造美丽的湖滨环境，让沿湖群众及游客享受美景，流连忘返；第三土地租金是被租地群众的收入来源之一，按时兑现，对确保群众收入、维护社会稳定意义重大。
五、非税收入安排本级非工程项目专项资金、非税收入安排对下非工程项目专项资金两个项目
（一）立项依据
玉政办发（2017）49号《玉溪市市级非税收入预算管理办法》，云价收费（2013）130号《关于抚仙湖资源保护费收费标准及有关问题的通知》及玉政发（2013）236号《玉溪市抚仙湖资源保护费资金管理办法》、渔业资源增殖保护费管理办法、水资源费征收管理办法。
（二）项目实施单位
非税收入安排本级非工程项目专项资金实施单位是玉溪市抚仙湖管理局，非税收入安排对下非工程项目专项资金是对下转移支付资金，项目实施单位涉及澄江市、江川区、通海县等沿湖市区县。
（三）项目基本概况
按“取之于湖，用之于湖”的原则，将征收的渔业资源增殖费和水资源费，清欠历年抚仙湖资源保护费、罚没收入等非税收入，按非税收入管理办法安排资金专项用于入湖河道管理护、环境卫生整治、改善综合执法设施装备、加大湖泊保护宣传、土著鱼增殖放流、水政渔政管理等支出，2021年计划征收抚仙湖资源保护费542.75万元，渔业资源增殖费500万（其中：抚仙湖110万、星云湖280万、杞麓湖110万元），水资源费51万，罚没收入40万元，扣除统筹及基本支出后，项目支出预计安排1070.05万元，其中：本级支出891.5万元，主要用于综合执法环境及装备改善、土著鱼增殖放流、水政渔政航政管理等；对下转移支付主要用于沿湖环境卫生和部份入湖河道综合整治。
（四）项目实施内容
根据《玉溪市人民政府关于印发玉溪市抚仙湖资源保护费资金管理办法的通知》（玉政发【2013】236号）、《渔业资源增殖保护费征收使用办法》、《玉溪市市级非税收入预算管理办法》等文件精神，按专款专用、取之于湖用之于湖的支出原则，征收使用渔业资源增殖费和水资源费，清欠历年抚仙湖资源保护费，非税收入安排资金专项用于入湖河道管理护、环境卫生整治、入湖河道管理护、改善综合执法设施装备、加大湖泊保护宣传、土著鱼增殖放流、水政渔政管理等支出，根据非税收入管理办法扣除统筹后，项目支出预计安排1070.05万元，其中：本级支出871.5万元，主要用于综合执法环境、执法装备改善，土著鱼增殖放流，水政渔政航政管理等；对下转移支付198.55万元，主要用于禄充环境卫生综合整治和入湖河道管护支出。
（五）资金安排情况
本级支出871.5万元计划安排具体项目如下：
1.执法业务用房危房改造100万元,三大队执法业务用房经鉴定为D级危房，急需进行排危，需多方筹措资金进行危房改造；2.资源保护费代征手续费28万元，抚仙湖资源保护费由税务部门代征，需按征收额的5%支付代征手续费；3.湖泊保护执法宣传经费30万元，与玉溪电视台、玉溪日报社等多家媒体鉴定宣传协议，进行湖泊保护宣传；4.渔政制服更换214.5万元，按上级文件规定，预计2021年需进行渔政制服更换；5.抚仙湖、星云湖禁渔期渔船归港看守24万，按归港渔船每条100元测算，抚仙湖预计归港1800条、星云湖预计600条；6.土著鱼增殖放流390万，杞麓鲤预计采购110万尾，每尾按1元计算；鲢鱼鱼苗按每公斤11元询价购买；7.“三湖”水上安全应急救援30万，抚仙湖应急救援演练经费10万、星云湖应急救援演练经费10万、杞麓湖应急救援演练经费10万；8.杞麓湖禁渔区划定经费12万元，禁渔区范围内设置标识标牌费6万元、勘测定界费2万元、召开专家论证会会务费及论证费2万元，立项前期等费用2万元；9.渔政管理及综合执法经费12.75万元。预计用于执法设备购置，按采购程序采购；10.“三湖”水量计划调度编制经费18.75万元。与市水文局签定编制协议；11.“三湖”保护条例实施细则制定11.5万元。
对下转移支付198.55万元，计划用于1.澄江市148.55万元，其中：抚仙湖环境卫生综合整治108.55万，主要是抚仙湖禄充景区环境卫生综合治理，减少入湖污染；入湖河道管护40万元，入湖河流每年需由所在乡镇进行淤泥、杂草清除等管护工作，资金由市财政下达县区财政。2.江川区星云湖入湖河道综合整治30万。3.通海县杞麓湖入湖河道综合整治20。
（六）项目实施计划
非税收入征收工作属抚管局工作职责之一，按非税收入管理办法规定，非税收入安排的项目支出每年均有支出发生，一个预算年度的收入安排一个预算年度的支出，因此2021年该项目开展时间为2021年1月至12月，具体项目实施时间为6月、8月、10月，计划于2021年9月前完成资金申报核拨并投入到项目建设中，尽快发挥资金使用效益。
（七）项目实施成效
关键词：国有资产；清产核资；产权界定；产权登记；评估
国有资产是指国家以各种形式投资及收益、接受馈赠形成的，或者凭借国家权力取得的，或者依据法律认定的各类财产和财产权利。国有资产管理法是调整国有资产的占有、使用、收益、处分过程中因对国有资产的监督管理而产生的社会关系的法律规范的总称。我国国有资产管理法律制度大致包括国有资产清产核资制度、产权界定制度、产权登记制度、评估制度等。
一、国有资产清产核资制度
清产核资，是指依据一定的程序、方法和制度，在既定的范围内，组织各部门、地区、单位对国有资产进行清查、界定、估价、核实、核销、核定等各项活动的总称。这是为摸清国有资产的“家底”而进行的一项基础管理工作。
（一）清产核资的必要性和重要意义
关于清产核资的必要性和重要意义，正如国务院清产核资领导小组1992年印发的《清产核资总体方案》中指出的，在新旧体制转换期间，由于原有的管理体制和管理方法已不完全适应新的情况。因而在经济管理方面存在着国有资产“家底”不清，管理不善，资产价值不实，企业经济效益较低等问题，国有资产闲置、损失和浪费以及被侵占流失等较为严重。这些问题如不及时加以解决，必将制约国民经济的持续、稳定、协调发展，对社会主义经济基础的巩固和发展产生不利的影响。在全国范围内有计划地开展此项工作，不仅能够摸清“家底”，促进解决占有使用最大化和资产闲置、浪费等问题，而且有利于深化改革，加强国有资产产权管理，促进提高国有资产经营使用效益，同时为宏观决策提供依据，更有利于解决经济发展中一些深层次的矛盾和问题。
（二）清产核资要达到的具体目标
通过清产核资要达到的具体目标是：国有资产“家底”清楚，做到账实相符、账账相符；资产所有权界定明确，把应归国家所有的资产，纳入国有资产管理的轨道；初步进行占有使用土地的清查，为今后将土地纳入企业资产管理创造条件；资产账面价值与实际价值大体相符，努力解决国有资本补偿不足问题；国有资产价值总量真实，为按资本金效益考核企业经营成果提供依据；推动资产优化组合，促进闲置资产有效利用；按照发展社会主义市场经济的要求，促进建立健全各项国有资产基础管理制度，扎扎实实地提高国有资产经营使用效益。
（三）清产核资的范围和内容
1、清产核资的范围包括：各地区、部门所属的各类国有企业和实行企业管理的事业单位，以及各级国有企业、单位以国有资产为主体投资举办并拥有实际控制权的国内联营、合资等企业和单位；各类国有金融企业，含银行机构和各级政府、各业务部门及企业所举办的信托投资公司、投资担保公司、财务公司、租赁公司、证券公司等；各地区、部门和各级国有企业、单位投资举办的境外企业和开设的各类境外机构；各地区、部门的各类行政、事业单位投资举办的具有企业法人资格的各种经济实体；军队、武警及其所举办的企业和事业单位。
2、清产核资的主要内容是：清查资产，摸清“家底”；界定资产所有权，明确国有资产界限；进行资产价值重估，解决价值不实问题；对企业占用的国有土地进行清查估价入账；核实各种国有资金占用量，进行国有资产产权登记；建立健全必要制度，切实加强国有资产管理。
二、国有资产产权界定制度
（一）产权界定的含义
产权界定，系指国家依法划分财产所有权和经营权、使用权等产权归属，明确各类产权主体行使权利的财产范围及管理权限的一种法律行为。此处所谓产权，系指财产所有权以及与财产所有权有关的经营权、使用权等财产权，但不包括债权。
国有资产产权界定包括两层含义：一是国有资产所有权的界定，即界定哪些财产属于国家所有的资产；二是与国有资产所有权相关的，由国有资产所有权权能分离产生的其他产权的界定，即界定国有资产各类经营、使用、管辖主体行使资产占有、使用和收益权及依法处分权的界限、范围和关系。
界定国有资产产权的意义主要表现为：维护国有资产产权，防止国有资产流失；深化产权制度改革，便于实现“两权分离”；为搞好国有资产管理奠定基础。
国有资产产权界定应当贯彻“谁投资谁拥有产权”的原则以及“国有资产依法划转”的原则。
（二）国有企业中的产权界定的办法
根据国家国有资产管理局颁布的《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》的规定，国有企业中的产权界定依下列办法处理：
1、有权代表国家投资的部门和机构以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等向企业投资，形成的国家资本金，界定为国有资产；
2、国有企业运用国家资本金及在经营中借入的资金等所形成的税后利润经国家批准留给企业作为增加投资的部分以及从税后利润中提取的盈余公积金、公益金和未分配利润等，界定为国有资产；
3、以国有企业和行政事业单位（以下统称全民单位）名义担保，完全用国内外借入资金投资创办的或完全由其他单位借款创办的国有企业，其收益积累的净资产，界定为国有资产；
4、国有企业接受馈赠形成的资产，界定为国有资产；
5、在实行《企业财务通则》、《企业会计准则》以前，国有企业从留利中提取的职工福利基金、职工奖励基金和“两则”实行后用公益金购建的集体福利设施而相应增加的所有者权益，界定为国有资产；
6、国有企业中党、团、工会组织等占用企业的财产，不包括以个人缴纳党费、团费、会费以及按国家规定由企业拨付的活动经费等结余购建的资产，界定为国有资产。
（三）集体企业中国有资产所有权界定的办法
1、全民单位以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等独资（或全民单位合资合同）创办的以集体名义注册登记的企业单位，其资产所有权界定按照对国有企业国有资产所有权界定的规定办理，但属于无偿资助的除外；
2、全民单位用国有资产在非全民单位独资创办的集体企业（以下简称集体企业）中的投资及按投资份额应取得的资产收益留给集体企业发展生产的资本资金及其权益，界定为国有资产；
3、集体企业享受税前还贷形成的资产，其中属于应收未收的税款部分，界定为扶持性国有资产；集体企业享受减免税形成的资产，其中列为“国家扶持基金”等投资性的减免税部分界定为扶持性国有资产，经核定数额后，继续留给集体企业使用，由国家收取资产占用费；
4、集体企业使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的资产，全民单位只提供担保的，不界定为国有资产；但履行了连带责任的，全民单位应予追索清偿或经协商转为投资；
5、对供销、手工业、信用等合作社中由国家拨入的资本金（含实物）界定为国有资产；
6、集体企业和合作社无偿占用国有土地的，应核定其占用土地的面积和价值量，并依法收取土地占用费；集体企业和合作社改组为股份制企业时，国有土地折价部分形成的国家股份或其他所有者权益，界定为国有资产。
（四）中外合资经营企业中国有资产所有权界定的办法
1、中方以国有资产出资投入的资本总额，包括场地使用权、无形资产等形成的资产，界定为国有资产；
2、企业注册资本增加，双方协议由中方以分得利润向企业再投资或优先购买另一方股份的投资活动中所形成的资产，界定为国有资产；
3、可分配利润及从税后利润中提取的各项基金中中方按投资比例所占的相应份额，不包括已提取用于职工奖励、福利等分配给个人消费的基金，界定为国有资产；
4、中方职工的工资差额，界定为国有资产；
5、企业根据中国法律和有关规定按中方工资总额一定比例提取的中方职工的住房补贴基金，界定为国有资产；
6、企业清算或完全解散时，馈赠或无偿留给中方继续使用的各项资产，界定为国有资产。
（五）股份制企业中国有资产所有权的办法
1、国家机关或其授权单位向股份制企业投资形成的股份，包括现有已投入企业的国有资产折成的股份，构成股份制企业中的国家股，界定为国有资产；
2、国有企业向股份制企业投资形成的股份，构成国有法人股，界定为国有资产；
3、国有股份制企业公积金、公益金中，全民单位按照投资应占的份额，界定为国有资产；
4、股份制企业未分配利润中，全民单位按照投资比例所占的相应份额，界定为国有资产。
中外合作经营企业中国有资产所有权界定参照中外合资企业的界定原则办理。联营企业中国有资产所有权界定参照股份制企业的界定原则办理。
此外，国家机关及其所属事业单位占有、使用的资产以及政党；人民团体中占用国家拨款等形成的资产，界定为国有资产。
（六）全民单位之间的产权界定
1、各个单位占用的国有资产，应按分级分工管理的原则，分别明确其与中央、地方、部门之间的管理关系，并经有权管理其所有权的人民政府批准或双方约定。并办理产权划转手续，不得变更资产的管理关系；
2、全民单位对国家授予其使用或经营的资产拥有使用权或经营权，除法律、法规另有规定外，不得在全民单位之间无偿调拨其资产；
3、国有企业之间可以相互投资入股，按照“谁投资、谁拥有产权”的原则，企业法人的对外长期投资或入股，属于企业法人的权益，不得非法干预或侵占；
4、依据国家有关规定，企业之间可以实行联营，并享有联营合同规定范围内的财产权利；
5、国家机关投资创办的企业和其他经济实体，应与国家机关脱钩，其产权由国有资产管理部门会同有关部门委托有关机构管理；
6、国家机关所属事业单位经批准以其占用的国有资产出资创办的企业和其他经济实体，其产权归该单位拥有。
三、国有资产产权登记制度
国有资产产权登记是指国有资产管理部门代表政府对占有国有资产的企业、行政事业单位的资产、负债、所有者权益等产权状况，依法确认产权归属关系的法律行为。
（一）国有资产产权登记的分类
国有资产产权登记分为企业国有资产产权登记和行政事业单位产权登记两类。前者的法律依据是1992年国务院办公厅转发国家国有资产管理局等部门的《关于1992年在全国范围内开展国有资产产权登记工作的请示》的通知，和国家国有资产管理局等三部门的《国有资产产权登记管理试行办法》以及1996年1月国务院正式颁布的《企业国有资产产权登记管理办法》；后者的法律依据是1995年2月国家国有资产管理局、财政部的《行政事业单位国有资产管理办法》。
（二）企业国有资产产权登记制度
按照《企业国有资产产权登记管理办法》的规定，国有企业、国有独资公司、持有国家股权的单位以及其他形式占有国有资产的企业，应当依照规定，向国有资产管理部门申报、办理产权登记。
企业国有资产产权登记分为占有产权登记、变动产权登记、注销产权登记。同时，实行产权登记年度检查制度。占有产权登记适用于所有占有、使用国有资产的企业。变动产权登记适用于：企业发生名称、住所或法定代表人改变的；国有资产占企业实收资产比例发生变化的；企业分立、合并或者改变经营形式的；等等。注销产权登记适用于企业发生解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等情形。
产权登记年度检查制度适用于办理了占有产权登记的企业，其主要内容是：出资人的资金实际到位情况；企业国有资产的结构变化，包括企业对外投资情况、国有资产增减变动情况等。
企业国有资产产权登记的主管机关是国有资产管理部门，按照“统一政策、分级管理”的原则，由县级以上人民政府国有资产管理部门按企业产权归属关系组织实施。各级国有资产管理部门负责本级企业单位的产权登记。对极少数特殊类别的国有资产，国家国有资产管理局可委托有关机关办理产权登记手续。
（三）行政事业单位国有资产产权登记制度
行政事业单位国有资产产权登记也可分为设立产权登记、变动产权登记、撤销产权登记。同时，实行产权登记年度检查制度。其各自的含义与企业国有资产产权登记的各类型含义相差不大。
行政事业单位国有资产产权登记的内容主要包括单位基本情况和资产状况两个部分，前者包括单位名称、地址、单位负责人、开户银行及账号、成立日期、编制人数、单位性质等；后者包括资产总额、负债总额、国有资产总额、主要财产情况和非经营性资产转经营性资产情况等。
四、国有资产评估制度
国有资产评估是由评估机构根据特定的目的，按照法定的原则和程序，运用科学的方法，对国有资产的现时价格进行评定和估算。国有资产评估应当遵循独立性、真实性、科学性和可行性原则。国有资产评估的范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。
（一）国有资产的评估项目
1、法定评估情形。《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位发生下列情形的，必须进行资产评估，即法定评估情形：（1）资产拍卖、转让；（2）企业兼并、出售、联营股份经营；（3）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（4）企业清算；（5）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。
2、自愿评估情形。国有资产占有单位发生下列情形，当事人认为需要的，可以进行资产评估，即自愿评估情形：（1）资产抵押及其他担保；（2）企业租赁（整体租赁除外）；（3）需要进行资产评估的其他情形。
此处所谓可以进行资产评估，是指发生上述情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估，但属于以下行为时则必须进行资产评估：（1）企业整体资产的租赁；（2）国有资产租赁给外商或非国有单位；（3）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产；（4）国有资产行政主管部门认为应当评估的其他情形。
对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照规定立项、确认的，该经济行为无效。
（二）国有资产评估管理制度
国有资产评估工作，按照国有资产管理权限，由国有资产管理部门负责管理和监督。国有资产评估组织工作，按照占有单位的隶属关系，由行业主管部门负责，国有资产管理部门和行业主管部门不直接从事国有资产评估业务。
国家对国有资产评估工作实行统一领导、分级管理的原则。国家国有资产管理局负责组织、管理、指导和监督全国的资产评估工作。地方各级国有资产管理部门按照国家政策法规和上级国有资产管理部门的规定，负责管理本级的资产评估工作。上级国有资产管理部门对下级国有资产管理部门在资产评估管理工作中不符合规定的做法，有权进行纠正。
国有资产评估组织工作，具体由各级政府的行业主管部门对所属单位的资产评估立项和评估结果进行初审，签署意见，并对本行业的资产评估工作负责督促和指导。
（三）国有资产评估机构
资产评估机构，必须是经工商行政管理部门注册登记，具有法人资格，并持有国务院或者省、自治区、直辖市（含计划单列市）国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书的单位。只有同时具备上述条件的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所等单位，才能从事国有资产评估业务。资产评估机构是社会公正机构，实行自主经营、自负盈亏，独立承担法律责任。资产评估机构从事资产评估业务不受地区、行业限制，实行有偿服务。
国家对资产评估机构实行统一领导、分级管理的原则，国家国有资产管理局负责组织、管理、指导和监督全国资产评估机构的工作，并直接管理中央级的资产评估机构。省、自治区、直辖市国有资产管理部门或经省国有资产管理部门授权的计划单列市国有资产管理部门管理和监督本级的资产评估机构。根据国家国有资产管理局1993年修订的《国有资产评估机构管理办法》的规定，从事资产评估业务的机构必须具备以下条件方可申请资产评估资格：
1、经工商行政管理部门核准注册登记，具有法人资格，有与开展评估业务相适应的资金和固定的办公地点；
2、具备一定数量能胜任工作的专业评估专职人员，其中会计经济人员、工程技术人员共不少于10人（其中土地、建筑、机电设备、会计、经济等各类专业人员分别不少于2人）；具有中级以上专业技术资格的应占50%以上；专职的评估人员不得少于40%，最低不少于8人；资产评估专职人员只能在一家评估机构专职从业；
3、直接从事资产评估业务的人员必须有30%以上经过省以上国有资产管理行政部门认可的培训；
4、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等机构从事资产评估业务，应在机构内设立专职的资产评估机构，配备专职评估人员；
5、国有资产管理部门规定的其他条件。
具备以上条件的社会服务机构，征得主管部门同意后，按其所属关系向国家或省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理部门申请资产评估的资格，申请时须提交规定的文件资料。国家或者省一级国有资产管理部门收到申请单位报来的以上文件资料后，根据国家有关规定和其自身的条件认真组织审查，通过审查进一步确认申请单位是否具备资产评估工作的条件，对具备条件的机构，发给《资产评估资格证书》。
（四）资产评估的规则及程序
1、资产评估的规则。根据规定，资产评估机构开展资产评估业务，应遵守以下规则：（1）严格遵守国家法律、法规和政策、制度；（1）坚持独立、客观、公正的原则；（3）按规定的期限完成评估工作并及时提交资产评估报告书；（4）对委托单位提供的数据材料以及评估结果负有保密责任，并应有完善的评估档案保管制度；（5）评估机构和评估人员如与委托单位或其他当事人有利害关系的，应当回避，委托单位或其他当事人也有权要求其回避；（6）资产评估机构在执业中发现当事人和有关单位有弄虚作假、营私舞弊等违反国家法律、法规的行为，应及时向国有资产管理部门反映，否则，视同评估机构弄虚作假或营私舞弊；（7）资产评估机构应以良好的服务质量赢得客户，不得采用不正当的手段承揽业务；（8）国有资产管理部门的其他有关规定和行业自律性的其他规则。
2、资产评估的程序。依照《国有资产评估管理办法》的规定，国有资产评估按照下列程序进行：
（1）申请立项。国有资产占有单位发生依法应当进行资产评估的经济情形时，应于该经济行为发生之前，按隶属关系申请评估立项。资产评估立项原则上由被评估国有资产占有单位申报。资产评估立项申请书，应经其主管部门签署意见后，报国有资产管理部门。资产评估立项申请书，应由申报单位和上级主管部门盖章，并附该项经济行为审批机关的批准文件和国有资产管理部门颁发的产权证明文件。国有资产管理部门应当自收到资产评估立项申请书之日起10日内进行审核，并作出是否准予资产评估立项的决定，通知申请单位及其主管部门。超过10日不批复的自动生效，并由国有资产管理部门补办批准手续，国家决定对全国或者特定行业的国有资产进行评估的，视为已准予资产评估立项。
（2）资产清查。申请单位收到准予资产评估立项通知书后，可以委托资产评估机构评估资产。评估机构依据批准的评估立项通知书接受评估委托，按其规定的范围进行评估，对占有单位整体资产评估时，应在资产占有单位全面进行资产和债权、债务清查的基础上，对其资产、财务和经营状况进行核实。
（3）评定估算。评估机构对委托评估的资产，在核实的基础上，根据不同的评估目的和对象，依照国家的法律、法规和政策规定，考虑影响资产价值的各种因素，运用科学的评估方法，选择适当的评估参数，独立、公正、合理地评估出资产的价值。资产评估机构在评估后应向委托单位提交资产评估结果报告书。
（4）验证确认。委托单位收到资产评估报告书后，提出资产评估结果确认申请报告，连同评估报告书及有关材料报其主管部门审查并签署意见。主管部门审查同意后，报批准立项的国有资产管理部门确认资产评估结果。国有资产管理部门对评估结果的确认工作，分为审核验证和确认两个步骤，即先对资产评估是否独立公正、科学合理进行审核验证，然后提出审核意见，并下达资产评估结果确认书。资产评估报告不符合要求的，分别情况作出修改、重评或不予确认的决定。经国有资产管理部门确认的资产评估价值，作为资产经营和产权变动的底价或作价的依据。
（五）国有资产评估的法律责任
根据国务院《国有资产评估管理办法》的规定，无论被评估单位、资产评估机构，还是资产评估管理机构，若发生违法违规行为的，均应承担相应的法律责任。
1、国有资产占有单位违反规定，提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊，致使资产评估结果失实的，国有资产管理部门可以宣布评估结果无效，可根据情节轻重，单处或者并处下列处罚：（1）通报批评；（2）限制改正，并处以相当于评估费用以下的罚款；（3）提请有关部门对单位主管人员和直接责任人员给予行政处分，并可处以相当于本人3个月基本工资以下的罚款。
2、资产评估机构作弊或者，致使评估结果失实的，国有资产管理部门可以宣布资产评估结果无效，并可根据情节轻重，对该评估机构给予下列处罚：（1）警告；（2）停业整顿；（3）吊销国有资产评估资格证书。国有资产管理部门或者行业主管部门工作人员违反规定，利用职权牟取私利，或者，造成国有资产损失的，国有资产管理部门或者行业主管部门可以按照干部管理权限，给予行政处分，并可以处以相当于本人3个月基本工资以下的罚款。利用职权牟取私利的，由有查处权的部门依法追缴其非法所得。
上述机构和人员违反规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
参考文献
[1]谢次昌著：《国有资产法》，法律出版社2003年版
[2]吕建永主编：《国有资产管理学》，上海三联书店2003年版
[3]黄达著：《宏观调控与货币供给》，中国人民大学出版社1997年版
“淇水悠悠，桧楫松舟，驾言出游，以写我忧”。《诗经》里曾有三十九篇描写淇河，其美妙令人神往，淇河最秀丽的河段位于河南省鹤壁市境内，这条蜿蜒流淌的“母亲河”哺育了古老的华夏文明，也滋润了这片神奇的土地。
鹤壁煤业（集团）有限责任公司（以下简称：鹤煤集团）就坐落在这座环境优美的历史文化名城，成立于1957年，其前身是鹤壁矿务局，1999年改制为鹤壁煤业（集团）有限责任公司，于2008年经河南省人民政府批准，鹤煤集团与永煤集团、焦作煤业集团、中原大化集团和河南省煤气化公司通过战略重组，组建了河南省规模最大的“煤化航母”河南煤业化工集团有限责任公司（以下简称：河南煤化集团），目前拥有河南鹤壁、荥巩、济源，内蒙古鄂尔多斯和陕西富县五个矿区共31对矿井，煤炭地质储量达80多亿吨。
由于煤炭产能过剩引起的煤炭价格持续走低，使煤炭行业在2013年也受到了很多不利因素的影响，2013年的宏观经济形势依然严峻。在新的形势下煤企如何走出阴霾，积极调整和提升自身以适应新的市场环境，从而实现企业的稳步发展，已成为大多数煤炭企业共同关心的问题。
鹤煤集团作为煤炭行业的老牌国有企业，也深深地意识到目前的经济和行业形势，始终深入贯彻落实“十”精神及河南煤化集团提出的“两调整、两提高，两创新、两带动”重要战略举措，牢牢把握住科学发展这个主题和转变发展方式这条主线不放松，以安全生产为重点，着力提升经营管理水平，通过实施转变作风、强化管理、深挖内潜、创新增效等一系列有效的管理手段，努力实现安全稳定、和谐发展、稳重求进的整体目标。
财务管理作为企业管理的中心环节，在企业发展中发挥了重要作用。2013年，鹤煤集团财务管理工作积极配合集团公司整体发展战略，贯彻落实集团公司“持续提升、稳重求进”的总体方针和部署，切实做好“四加强、五统一”的财务集中管理模式，取得了良好的成效。
一、鹤煤集团“四加强、五统一”的财务集中管理模式
（一）加强预算管理，保障经营目标实现
1.认真按照集团公司全年预算管理工作安排，以完成鹤壁煤业公司2013年整体经营目标为宗旨，加强财务预算管理，挖掘潜力，发挥优势，统筹利用各种财务资源，科学预算，分解经营目标及成本费用控制目标。
2.加强财务预算指标的落实工作，明确责任，严格考核。进一步强化预算过程控制，制定鹤壁煤业公司目标成本管理办法，实行预算目标动态考核。
3.在预算中突出对重点矿井、化工企业的管理，以重大事项管理和现金管理作为主要抓手，提升各级财务部门的控制力。
（二）加强资金管理，提高资金使用效率
1.加强货币资金预算管理，重新修订完善货币资金预算管理办法，规范货币资金预算的编制办法、分配方案、审批程序，加大对预算执行情况检查的力度，严禁超预算支付和预算串项情况的发生，切实维护预算制度的刚性和权威性。
2.严格执行集团公司“收支两条线”资金管理规定，强化对公司所属单位的资金监管，加大对公司所属单位在外部银行账户的清理，严防资金体外循环。
3.加强融资管理，保障鹤煤集团各项经营活动有序开展。加大融资力度，不断拓宽融资渠道，以低成本债务置换高成本债务，提高存量资金收益，同时统筹归还当年到期的银行贷款，化解公司还贷风险，确保公司资金链的安全。
4.加强银行承兑汇票的精细化管理，防范公司在银行承兑汇票的收取、认证、保管、支付等环节的风险，确保票据安全，全力做好票据的调剂、贴现、拆分工作。
（三）加强成本管理，提高企业运营质量
1.深入贯彻集团公司成本管理理念，健全和落实目标成本责任制，组织实施全员、全过程、全要素的成本费用控制体系，加大成本费用的目标控制与考核激励力度，提升精细化成本管理水平，结合公司的实际情况，制定《鹤壁煤业公司目标成本管理办法》，具体成本指标分口分专业按控制层次分解并责任到人。
2.以全价值链为着眼点，推进全员、全过程成本管理。强化部门间的协同，形成合力降成本，按照“单项要素系统控制、成本费用总额动态考核”的原则，构建“横向到边，纵向到底”的目标成本分解和管理考核体系。
3.严格成本费用预算控制与考核。进一步健全成本费用考核的激励约束机制，将成本管理与预算管理有机结合起来，深入开展节支降耗活动，加强对成本费用控制指标的分解和落实，严格与薪酬挂钩，充分发挥考核导向作用，确保实现非生产性支出降低10%、材料费用降低8%的目标。
4.积极开展“成本对标活动”，营造“比学赶帮超”的成本管理氛围，寻找降成本增效益的空间，提升企业效益水平。
（四）加强风险管控，保障企业高效运营
1.加强债务风险管控。客观评估销售回款、筹融资和财务支付能力，坚持量力而行，量入为出，实施稳健的财务战略。加强对所属债务负担重、营业资金紧张、资金链脆弱的子企业的监控力度，采取有效措施，切实防范债务风险。
2.要加强资产减值风险管控。加大对投资预期效益，应收款项账龄和结构，存货质量、构成及变动趋势，固定资产使用状况等分析，全面进行资产清查，盘点闲置资产，整合利用闲置资源，摸清库存和积压物资情况，最大限度盘活存量资产，降低资产减值损失。
3.加强重大财务事项管理。要严格执行公司重大财务事项统一管理的相关规定，加强对投融资、担保、抵押、大额资金支付、利润分配、对外捐赠、资产处置等重大财务事项的集中管理，规范财务行为，防范财务决策风险。
4.加强财务事项决策管理。要严格执行母子公司管理制度，履行公司内部联签联审程序，同时也要按照公司章程以及“三重一大”要求等，完善本单位财务决策程序。
（五）统一税务管理，拓展企业盈利空间
1.根据集团公司税务管理工作安排，积极配合编制《税务会计操作手册》，夯实税务基础管理，规范税务会计核算，规避税务风险，以法律法规为基础合法合理处理税务问题，做到税务风险可管可控。
2.加强《河南煤化税务风险管控标准》的执行和落实，规范税务管理，严禁缴纳“过头税”、“关系税”，积极有效防范税务风险，最大限度地降低税务成本和风险。
3.继续做好纳税筹划，充分利用现行的各种税收优惠政策，深入挖掘自身优势，在资源综合利用、研发费用加计扣除、政策性搬迁、技术转让、医疗卫生、资本运作、资产购置、土地使用、合并纳税等方面认真研究、细致谋划，以降低公司总体税赋，拓展企业盈利空间。
（六）统一资产产权管理，实现国有资产保值增值
1.按照“依法合规、市场机制”的工作理念，与资本运作、资产处置相结合，提高产权转让、资产处置的市场化运作比重，并强化资产审计、资产评估等工作规范，紧紧围绕公司经济布局结构调整和产业转型升级，优化配置，确保国有资产保值增值。
2.稳步提高资产评估管理工作，及时准确提供资产价值参考依据。加强对已完成交易的资产评估项目的跟踪分析，做好资产评估年度检查与项目抽查，加强资产评估工作的监管力度。
3.按照新的产权登记办法，落实产权管理相关规定，实现产权登记业务的在线办理，提高工作效率，发挥产权登记的功能与作用。按照新的产权登记规则，全面梳理产权架构，分析产权在级次、行业、主辅业、区域以及不同企业组织形式之间的分布和动态变化情况，为企业理清产权关系，优化布局结构提供基础数据。
4.认真做好兼并重组小煤矿资产处置、清算关闭等后续财务管理工作。
（七）统一基础工作管理，夯实企业管理根基
1.进一步完善内控体系建设。以制度建设为重点，以流程优化为基础，按照“体系完整、内容合规、流程优化、控制有力”的原则，通过梳理重点环节和重点领域，明确职责，强化控制，提升各项财务管理制度的全面性、科学性、有效性。
2.深化财会升级创优工作。以开展河南省工信厅主导的财会升级创优工作为契机，注意发现和解决以往财务管理中存在的薄弱环节和问题，采取切实可行的措施，进一步强化财务管理，完善各项管理制度和工作流程，从源头上防范和控制财务风险。
3.推进基础工作模板化工作。按照“统一规划，分步实施”的原则，在前期会计核算基础工作模板化的基础上，推进日常财务管理工作模板化和财务工具模板化，进一步提高财务管理工作效率。
4.加大内部财务稽查的力度。对所属单位的财务管理、会计核算、会计基础、财务风险等情况进行不定期稽核，不断提升工作水平和工作质量。
（八）统一会计信息质量管理，提高服务决策支持能力
1.细致做好财务决算工作，确保会计信息真实、准确、完整、详实、可靠，为公司对各单位的年度考核提供基础数据。
2.严格执行集团公司会计核算办法，配合集团公司推进会计集中核算，减少核算层次，实现信息共享，提升会计信息集成效率。落实会计科目责任制，实现应收账款、存货、期间费用和制造成本等主要科目规范化和精细化，为科学决策与公平考核提供依据。
3.强化财务分析，完善财务分析预警机制，深入剖析财务数据，揭示存在的问题，实现事前预测、事中控制和事后评价相结合，提升会计信息服务于管理、决策和绩效评价的水平。
4.切实加强对以前年度监督检查问题的整改力度，并引以为戒，防止重复出现类似问题。要以问题整改为契机，认真查找工作中的不足和短板，由被动接受检查转为主动发现问题、解决问题。
（九）统一财会队伍建设，加快财会职能转型
1.全面落实会计委派制度，加大对副科级以上委派人员的考核力度，继续推行财务人员定期交流制度，完善相关管理办法，同时建立会计人员详细档案，加强财务人员管控，统一调配财务资源。
2.积极推动财务人员业务考试系统上线工作，并结合各专业工作和年度财务决算审计暴露出的问题，配合河南煤化集团加大全面预算、EVA考核、金融、税务筹划、信息化建设、企业会计准则等培训力度，同时进一步强化职业道德教育，提高财会队伍的职业素养和专业履职能力。
3.加强理论研究，指导各单位积极参加2013年河南省财政厅、河南省煤炭行业会计学会会计课题等理论研究工作。围绕内部市场化管理，充分运用管理会计工具，加大管理会计方面的课题研究。
4.结合近两年财务信息化比赛的经验，配合集团公司探索适合信息化环境下财务人员培训的新模式，并为下届全国煤炭行业信息化会计竞赛做好各项准备工作。
二、鹤煤集团的财务管理经验及取得的成效
在新形势下，鹤煤集团通过提高全员的思想意识，对财务管理工作不断创新和优化，从而大大降低了公司生产运营的成本，保障了公司各项工作有序的开展和进行。
（一）合理测算各项指标，重点落实考核兑现
根据河南煤化集团下达的生产经营目标，结合鹤煤集团的发展实际，从增加产量、调整产品结构、提高商品煤和精煤产率、降低材料成本、压减各项非生产性支出等方面入手，合理测算，经公司班子讨论，确定并下达收入、成本等经营指标；同时制定了生产经营目标考核办法、应收款项考核办法、非生产性支出考核办法等，并实行成本费用支出实时监控，按月度、季度目标严格考核兑现，发现异常及时查找原因，及时纠偏，鹤煤集团2013年上半年除因煤炭价格下滑利润指标未完成外，其他指标均圆满完成河南煤化集团下达的控制目标任务。
（二）实行目标成本动态考核，优化责任共担体系
面对2013年煤炭市场大幅下滑的严峻形势，鹤煤集团实行了经营目标动态考核，并建立了目标成本责任制度，细化和量化了成本构成。认真测算公司各项生产成本，加强成本预算的编制、分解与分析，提高公司业务部门“管业务也管经营”的意识，按照“单项要素系统控制、费用总额动态考核”的原则，构建“横向到边，纵向到底”的目标成本分解和管理体系，制定下发《鹤煤集团目标成本管理办法》和《鹤煤集团2013年非生产性支出考核办法》管理办法，促成经营部门经营指标责任共担体系。深入开展内部挖潜，实行动态考核，压减成本费用，促使生产性支出大幅下降，使各项指标得到了合理控制。
（三）清查闲置资产，盘活存量资源
按照资产管理“控制总量、优化存量、调剂余量”总体要求，为盘活公司闲置资源，加快资产周转，降低资金占用，2013年3月下发《关于开展闲置资产清查的通知》，组织相关部门在全公司范围内进行了闲置资产清查，分别对闲置土地、房屋、设备和材（下转第33页）（上接第30页）料进行了彻底清查盘点。结合资产实际情况制定了盘活方案，并于2013年6月制定下发了《鹤煤集团闲置资产处置管理办法》，要求各责任部门按时间节点落实闲置土地、房屋、设备和材料盘活方案，有效盘活存量资源，减少闲置资产，降低资金占用，降低经营成本，提升资产质量，提高经济效益。
（四）切实保证安全投入，实现安全生产平稳
安全费用的提取和使用是保障煤矿安全生产投入的一项根本制度。近年来，鹤煤集团认真贯彻落实国家安全费用政策，严格按照河南煤化集团下发的安全生产费用提取和使用管理办法，充分利用企业自有资金加大安全投入，改善安全生产条件和提高装备水平，一批重大事故隐患得到有效治理，一批落后装备被淘汰更新，逐步弥补了安全生产欠账。目前，鹤煤集团安全费用提取和使用标准为突出矿井50～70元/吨，远高于国家安监总局规定的“煤（岩）与瓦斯（二氧化碳）突出矿井、高瓦斯矿井吨煤30元”的标准。
各房地产部门要认真贯彻落实国务院和省政府有关文件精神,进步加强房地产市场调控,规范房地产市场秩序，努力促进我省房地产市场平稳健康发展。
一、贯彻房地产市场调控政策
一）巩固和扩大我省房地产市场调控成果，认真贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔2011〕1号）和《省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》川府发〔〕32号）等国家、省出台的一系列调控政策。进一步遏制部分城市房价过快上涨。2011年，要根据国务院和省政府的统一部署，指导各地结合实际，制订出台房地产市场调控实施细则。
二）要努力保持全省房地产业持续稳定发展，加强房地产市场调控的同时。充分发挥好房地产业促进经济增长和社会发展的重要作用。2011年，按照省委、省政府“高位求进、加快发展”工作基调，全省力争完成房地产开发投资2100亿元，实现商品房销售5500万平方米，竣工4000万平方米。
三）完成省级信息系统方案，加快个人住房信息系统建设。2011年。初步搭建省级监控平台。成都市要在年内率先完成与部、省联网，等市基本完成，其他市做好相关准备。
四）做好政策建议。2011年，加强市场监测分析。要进一步加强房地产市场监测分析，定期召开形势分析会，做好房地产市场运行月报、季报和年报工作。会同省统计局、国家统计局调查总队等单位，健全和完善我省房地产市场统计监测制度。
五）根据国家监察部、住房城乡建设部和省政府的有关要求，建立健全稳房价、促保障的考核问责机制。2011年。会同省监察厅和厅内有关处室，研究拟订我省稳定房价、加强住房保障工作的考核问责办法，并组织落实。
二、健全房地产市场监管制度
六）实现与行政审批联动。进一步健全房地产估价机构、房地产估价师和物业服务企业、物业管理从业人员的信用体系建设，加快房地产企业信用体系建设。加强信用管理。总结推广部分城市在开发企业信用体系建设中的经验。2011年，所有设区城市城市和扩权县（市）要全部建立房地产开发企业信用体系，初步建立省级开发企业信用体系评价考核制度。
七）积极总结推广成功经验。2011年，严格执行房地产开发项目手册备案制度。全省所有设区城市和扩权县（市）要建立健全房地产开发项目手册备案管理制度。其他县也要积极创造条件，抓紧建立开发项目手册备案管理制度。
重点健全完善商品房预售资金监管制度。认真贯彻《商品房销售管理办法》商品房预售管理办法》等规章制度，八）加强商品房预售监管。大力加强商品房项目预售行为监管。2011年，全面强化预售管理的基础上，重点健全和完善商品房预售资金监管制度。结合实际，制订出台我省有关规范性文件。
九）加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。2011年，加强二手房销售管理。认真贯彻《房地产经纪管理办法》完善房地产经纪机构和分支机构备案管理。与省工商局一起，全省开展一次二手房市场秩序专项检查活动，重点检查经纪机构违法违规等行为。
宣传贯彻《商品房租赁管理办法》住房和城乡建设部令第6号）指导各地建立健全房屋租赁监管制度，十）加强房屋租赁市场管理。加大工作力度。落实房屋租赁登记备案管理制度。2011年，研究制订我省商品房租赁管理实施细则。
十一）完善开发企业升级变更初审制度，完善房地产市场准入退出机制。一是建立健全房地产开发企业准入审核制度。强化对开发企业退出审查管理。二是完善房地产估价机构评估报告专家会审制度。充分发挥房地产估价专家作用，加强对房地产估价报告的专业审查。2011年，配合《国有土地上房屋征收补偿条例》国务院令第590号）等法规规章的贯彻实施，组织开展一次房地产估价机构评估业务专项检查。三是完善物业服务企业资质核定的现场查勘制度，加强对资质管理中涉及物业服务企业禁止的日常巡查和重点抽查，确保企业资质升级许可的严肃性。
进一步提高规范化管理达标覆盖面。2011年，十二）加快推进全省房屋登记规范化管理达标工作。力争增加10个以上扩权县（市）达到规范化管理标准。非扩权县要积极创造条件，尽早完成达标任务。
做好《条例》调研、论证、会商、协调、报审等工作。力争2011年底前经省政府常务会和省人大常委会审议通过，十三）认真做好《省物业管理条例》立法工作。协助省人大城环资委、省政府法制办等单位。并实施。
积极调查研究，十四）宣传贯彻《国有土地上房屋征收补偿条例》确保国有土地上房屋征收补偿活动依法有序开展。会同省政府法制办。搞好《省国有土地上房屋征收补偿实施办法》立法准备工作。
三、加强房地产管理队伍建设
关健词：森林资源；资产评估；体系；建设
Abstract: the article discusses the forest resources evaluation in of the connotation and characteristics, and longnan municipal forest resources based on the brief analysis of the current situation of the development of evaluation in the laws and regulations, institutions and the problems existing in the personnel, puts forward the evaluation system in forest resources, establish and perfect appraisal institution, with the employees of the training requirements; And to intensify the forest resources asset-like management and so on.
Key words: forest resources; Asset appraisal; System; construction
中图分类号：S757.2 文献标识码：A文章编号：
森林资源是地球上最重要的资源之一，是生物多样性的基础，是重要的经济资源和生态环境资源，森林资源产评估是社会资产评估行业的重要组成部分，是一门技术性很强的学科。它不但包括了一般资产评估的理论和技术问题，而且包括了森林资源性资产本身特殊的生长变化规律及经营技术、调查技术等，既涉及到林学的知识，又涉及到经济学和法学的知识，是一门综合性的学科，森林资源资产评估具有政策性、规范性，综合性、专业技术性，时效性，客观公正性和权威性，责任性和风险性。
陇南市是甘肃省的重点林区之一，境内近40%的土地为森林所覆盖，林地面积广阔，林种资源丰富，随着社会主义市场经济体制和集体林权制度改革的不断深入以森林资源资产为对象的转让、抵押贷款以及合资、合作，股份经营等经济行为越来越多，对森林资源资产评估的要求也日益迫切。
2、陇南市森林资源资产评估现状
随着林业产业经济的不断发展，集体林权制度改革的不断深入，社会主义法制的日趋完善，对森林资源资产评估提出了更新更高的要求，然而陇南市的森林资源资产评体系还没有建立，还不能适应这一发展要求。
2.1森林资源资产评估的基础理论研究和技术规程制定相对滞后。全市没有相应的管理机构，实践中遇到的问题更无相应的政策和技术规范可以指导。全市也还没有制定统一规范的森林资源资产评估技术经济参数，相关的林业经营数表也不能完全适应评估工作的需要。
2.2森林资源资产评估专业机构缺乏。依据陇南市集体林权制度改革的自身需要，部分县成立了改革试点森林资源资产评估机构，但尚未作资质认定，仅能从事一些森林资源资产价值的咨询性工作，其组建方式和运行模式是林改产物，很不规范，且不具有专业独立性。
2.3复合型专业人才缺乏。根据评估对象和目的不同，森林资源资产评估人员除具备一般的资产评估理论知识和实践经验外，还需要系统的林业基础知识，如对立地条件、地理因素等的把握，同时要熟悉林业生产经营过程，掌握林业的方针政策，这样的复合型人才在目前在陇南从事森林资源资产评估的业务人员之中之又少，成为了制经森林资源资产评估工作的重要因素。
2.4森林资源资产交易尚未完善，资产化管理不健全
陇南市的林业改革发展与全国先进地区相比相对滞后，造成了森林资源资产市场规模小，发展不完善，资产化管理不健全。森林资源市场存在着一些违反“公开、公正、公平”三原则的行为，导致有关的民事、刑事案件时有发生。
3、加快森林资源资产评估体系建设的建议
3.1完善森林资源资产评估的相关法规政策
当前，我国的森林资源资产评估管理采取政府监管下的行业管理模式。森林资源资产评估工作要依法依规，根据产权变动的方式，对森林资源资产评估应遵循的原则、管理部门的权限以及评估机构等进行规范。应尽快制定森林资源资产评估法规和管理办法，建立森林资源资产评估师制度和评估制度，建立健全评估体系，为森林资源流转提供规范性的制度平台。同时，要切实加强对森林资源资产评估工作的管理，进一步规范森林资源资产评估行为维护所有者、经营者和使用者的合法权益，进一步深化林业经济体制改革，促进森林资源资产商品化经营的发展。为规范陇南的森林资源资产评估行为，促进林业产业更好、更快地发展，建议尽快出台《陇南市集体林地流转管理办法（草案）》、《陇南市林地管理办法（草案）》，与农村信用联合社衔接出台《关于农户林权抵押小额贷款业务的指导意见》《陇南市农村信用社农户林权低押小额贷款管理办法（草案）》等相关法规。
3.2建立专业的森林资源资产评估机构
目前，陇南市仅有部分县成立了改革试点森林资源资产评估机构，尚未作资质认定。因此，理顺和规范当前的森林资源资产评估机构，其资质十分必要。另外，应尽快将森林资源资产评估工作纳入评估工作体系，按规范重新审核或设立森林资源资产评估机构。评估机构资质可分为甲、乙、丙、丁4级，由省级林业主管部门评定，并确定每一级的评估业务范围。全市应有1个甲级评估单位， 2个乙级评估单位，县（市）应有丙级评估单位和若干丁级评估单位，形成覆盖全省的评估网络。
3.3加强培训，积极培养评估从来人员
要尽快将森林资源资产评估人员资质认定纳入管理范畴，逐步清理规范森林资源资产评估人员的职业资格工作，培养一批适应市场经济和林业发展要求，具有良好职业素质的注册森林资源资产评估师以及大批评估员。同时，结合林业行业的实际情况，对资产评估人员分期、分批、分层次地进行继续教育培训，以提高森林资源资产评估人员的职业道德和业务素质。针对部分评估人员法律意识、质量意识和责任意识淡薄的现象，建议建立森林资源资产评估从业人员诚信档案，记录其所受奖罚行为，接受社会监督。
3.4规范森林资源资产交易市场，加强森林资源资产化管理
森林资源资产经营周期性长，需要长期、连续地投入生产经营资金，这些投资不能随时变现，而且通常在很长的时间后才能得到回报，因此，要使林农手中的森林资源能及时变现，必须组建森林资源交易市场。建议政府加强引导，在《森林法》规定的范围内，尽快出台有关森林资源市场管理方面的相关法规，规范市场主体行为，限制各种不正当的市场秩序，并引导林农自愿结成新的林业经济合作组织进行市场交易。
当前，摆脱林业资源困境的根本出路是对国有林业资源实行资产化管理，即森林资源资产的产权管理和有偿使用、会计核算、资产转让及评估管理。对森林资源资产从价值上进行评定估算，有利于对森林资源资产化管理，从而进一步盘活森林资源资产的存量，科学地经营利用森林资源资产，维护所有者权益，防止国有森林资源资产的流失，实现国有森林资源资产的保值、增值。
（1）张秋虹，张绪成，对当前我国森林资源资产价格评估机构认定考量[Eb/OL]，经济时评，2009，
（2）霍振彬，王宏伟，我国森林资源资产评估现状分析[J].中国资产评估，2007（6）：23-26
（3）王宏伟，霍振彬，赵建平，对《森林资源资产评估技术规范》若干问题的探讨[J]，林业资源管理，2009（2）:31―34
