时间：2022-09-27 13:57:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产销售合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
(以下简称甲方)
(以下简称乙方)
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋 栋 间，建筑面积为____平方米。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________。
第八条 本合同经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人各一份。乙方一份，________ 房产管理局、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产销售员聘用合同
出卖方(甲方)：______________购买方(乙方)：______________甲方及乙方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关规定，为明确买、卖双方的权利义务关系，经协商一致，于__年___月__日签订商品房销售合同(以下称“该合同”)，并同意根据该合同之有关规定签订本协议，以补充该合同未尽善之部分，共同遵守。
1.甲方依据《商品房销售许可证》第____号将在____市区____路____号的____单元____层____号的商品房(以下称“该商品房”)出售给乙方。
2.土地使用期限自____________起____________止。
3.该________之建筑材料及设备以附录________为标准。
4.甲、乙双方同意按附录所列之该商品房售价及付款办法付款。对交款日期及付款方式，乙方必须严格遵守。
5.如乙方未能根据附录____之规定期限依时交付楼价款者，由滞付之日起计算直至付款之日止，乙方每日须按该合同第____条向甲方支付该合同所列出之滞纳金。
6.如遇下列特殊原因，甲方可无须根据该合同所订定之日期将该商品房交付乙方，并可延期交付该商品房予乙方使用，而不用承担任何违约金及/或滞纳金。
(1)人力不可抗拒的自然灾害或其他事故;
(2)施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题;
(3)其他非甲方所能控制的因素;
(4)承建商之延误;
(5)市政府配套设施及安装之延误;
(6)政府部门延迟文件之批准;
(7)图纸之更改;
(8)无法预见的意外事件;
(9)为执行当时政府的法规而引致的延误;
(10)供水、供电部门未能按时接通室内外的水电设施。
甲方应将延期原因以书面通知乙方，乙方不得提出异议。如有特殊需要或在不能预见的情况下，甲方须再度延期支付该商品房予乙方使用，甲方则须出示承建商有关文件及得到有关政府部门的批准，方可再度延期。
7.除甲方根据该合同或本协议之规定有权逾期交房外，如甲方逾期交付该商品房予乙方使用，由该合同或本协议规定的期限或经延期届满之日起至交付使用日止，甲方须按该合同第_______条之规定向乙方支付该合同所列出的滞纳金。但如果由该合同期限或依本协议第9条款经延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能将该商品房交付乙方使用的，即视为甲方违约。届时乙方有权在三十天内单方面以书面提出解除该合同及本协议，并报_______市房产管理机关备案。甲方应将乙方已付之一切款项、上述滞纳金及该合同第_______条规定的违约金在接获乙方书面通知后三十天内退付乙方(但乙方已付之律师费、公证费、交易费及乙方已向政府缴纳的税费概不获退还)，但乙方将不得要求其他赔偿。如乙方在三十天内未以书面解除该合同及本协议，则甲方每月应照以上方法，支付滞纳金予乙方。
8.甲方有权更改该商品房之图纸，如更改后该商品房面积不多于或不少于原出售面积之10%，乙方不得提出异议，但该商品房售价则因面积多少而增减。如少于或多于原出售面积之10%，乙方可选择接受新面积，而售价亦因面积多少而增减或在收到该商品房交付使用通知书后七天内以书面提出取消该合同及本协议，甲方将在收到通知书后十四天内将乙方所交楼价款无息追还(但乙方已付之律师费、公证费、交易费及乙方已向政府缴纳的税费概不获退还)，甲方亦可以将该商品房另卖予别人。有关该商品房建筑面积、建筑设计、装修规格以及设备均以房产执照载明为准。该商品房之图纸及规划如有更改，以有关部门批准之图纸及规划为标准，不再通知。乙方不可提出异议。
9.《房产执照》详列之面积与出售面积有差距的，差距在正负2%内时，互不补/退差价，超过正负2%之部分，甲、乙双方应当互相返补。
10.甲方须根据该合同第五条款负责保修该商品房，但对因任何不可抗力或由乙方过失或其他人为原因造成的损坏或改动或在保修期满后出现的问题概由乙方负责，甲方不负保修之义务。如该商品房经乙方装修改变原状，甲方亦无须负保修之义务。
关于房产销售合同模板
出卖方(甲方)：___________________________
地 址：____________________________________
邮码：_______________ 电话：_______________
法定代表人：____________ 职务：____________
购买方(乙方)：___________________________
地 址：____________________________________
邮码：_______________ 电话：_______________
法定代表人：____________ 职务：____________
协 议 书：
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经商量一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋 栋 间，建筑面积为____平方米。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费。承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________.
第八条 本合同经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人各一份。乙方一份，________ 房产管理局、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：
甲 方：____________ 乙 方：____________
Date: Contract No.:
The Buyers： The Sellers:
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) Name of Commodity：
(2) Quantity:
(3)Unit price:
(4) Total Value:
(5) Packing:
(6) Country of Origin :
(7)Terms of Payment:
(8) Insurance:
(9) Time of Shipment:
(10)Port of Lading:
(11)Port of Destination:
(12)Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
近年来，市建设局以实现房管工作规范化、数字化、网络化和信息化为目标，在市委市政府的大力支持下，加大改革创新和科技投入力度，大力建设“数字房管”，切实打造“网上房产”，于20__年11月份开始，向市政府申请并拨付了70万元建设了商品房销售合同网上备案系统，为房产管理工作“实践先进性、服务新跨越”搭建了信息平台。
一、商品房销售合同网上备案系统简介
房地产销售合同网上管理系统充分利用现代网络技术和通迅技术，将房地产开发企业从开发项目申请、审批、立项、获得项目建设许可证、项目建设的全过程、监督验核以及项目预销售申请、审批、房屋销售、合同签订、合同备案等一系列关于房地产开发到销售完成的业务实行有效网络监管。
该系统后台数据采用Qracle大型数据库，运用三层体系架构的组件式开发，系统将界面、界面、业务应用逻辑及数据存储分为多层分散管理，逻辑或物理地将它他分开，可减轻系统压力，提高整体性能，系统在信息访问、传递和存储三个环节上均有严格的安全措施。
二、商品房销售合同网上备案的建设情况
根据国家和省市关于加快完善房地产市场信息系统的部署要求，自20__年5月开始，我局通过学习借鉴徐州、淮安、扬州等周边城市经验，结合我市实际，与扬州大自然网络有限公司联合开发建设了一套具有国内领先技术的商品房销售合同网上备案综合管理系统。该系统主要包括包括8个主要模块：登陆系统、开发企业信息、企业开发项目、销售项目、房源管理、合同管理、用户管理、消息管理。目前，各模块均已全面开通运行。系统还预留了其他业务管理系统数据交换接口，可与金融、契税等单位联网，实现数据共享。为了确保系统的正常运行，我局加强工作人员和商品房网上销售人员的学习培训，并开启商品房网上管理系统客户端82个，为实施商品房网上管理奠定了良好的基础。该系统运行以来，已实现商品房销售合同网上备案6856份，销售面积71.12万平方米，销售额达153151万元，实现市区新建商品房入网销售率100。另外，正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。
三、网上备案系统运行效果
商品房销售合同网上备案系统成功运行以来，成效明显，基本实现了四个方面的预期目的：
一是基础数据真实客观有效支持市场动态分析。通过该系统，可以获得用于房地产市场分析和需求预测的基本基础数据，采集各类房屋上市量、销售量、销售均价、实际成交价、户型、面积、区域等突出反映市场供需关系、价格、结构情况的各类指标，通过综合分析计算，提示各类指标的内在关系，科学判断市场走势，及时发现市场运行中存在的问题，提出针对性调控措施，为上级分析决策提供可靠的数据支持。能够对大部分敏感性预警指标进行定期监测和统计分析，可以为市场信息指标数据的公开披露提供依据。
二是网络数据即时更新市场加大市场监管力度。以“数字房管”工程为基础和依托的商品房销售合同网上备案系统，囊括市区所有上市商品房的每一楼盘和每一套房屋的面积和价格。房源信息实行三审进网，即网上填报、审批、签约。从源头上就遏制了商品房重复销售，面积缺斤短两、合同不规范等扰乱市场秩序，侵害广大群众利益的违规行为，使交易更加规范、安全，净化了交易市场环境，群众买房更放心，更方便、更安全。
三是房地产市场信息联网即时刷新提升服务效益。坚持把百姓的利益放在重要位置，将“数字房管”建设成果向社会开放。通过开通“__房地产业信息网”（），市民免费登陆查询，网站从系统自动获取数据，商品房未售房源、已售房源信息按住宅、非住宅等分类，并以地区、价格、面积等为选择条件，可查询全市各上市项目坐落位置、每套房产的详细情况等，为群众及时全面了解真实客观的市场行情，搭建有效的平台和方便快捷的信息渠道，指导消费者理性消费和理性投资。
四是“数字房产”提升房管工作效益。通过“数字房产”建设，能够快速、准确的提供房产图文信息，大大提高了房地产管理部门的工作效率和公共服务水平，从开发企业项目申请、房管部门核准、房源信息录入到合同签定均从网上实现，且每份合同符合条件的仅须15分钟内便可实现备案。
四、下一步工作打算
1、完善市区房地产市场信息系统，抓好数据整合。一是进一步完善与财政、税务部门的数据共享机制，加强协调配合，真正实现“以税调控房产、以房管促税收”的目的。二是与银行实现数据共享。随立房地产贷款规模的曰益增大，银行所承担的风险也越来越大，各种贷款欺诈时有发生。对此我们通过建立网上合同备案银行房贷系统的共享平台，把银行、购房人、开发企业、房屋、贷款金额等信息实现共享，最终使网上备案系统成为“银行贷款的保险箱”。
2、进一步拓宽网上备案系统工作覆盖面。自市区商品房销售合同网上备案系统成功运行以来，在总结经验的基础上，力争年底前三县全面建立商品房销售合同网上备案系统，真正建立起全市统一的房地产市场信息系统运行平台，实现对全市房地产市场的有效监管，正确引导市场投资和消费，促进房地产市场持续稳定健康发展。
3、进一步完善房地产市场信息披露制度。我们将利用合同备案系统积极配合房地产市场秩序整治，将商品房销售合
乙方：_________
本着友好合作，诚实信用，互利互惠，长期共赢的原则，经双方协商决定，签署本经销协议。
一、甲方授权乙方为_________产品在_________市的总经销商，在本区域享受甲方产品独家总经销商资格，在本区域市场全权开展销售甲方产品的合法商业活动。
二、甲乙双方的所有商业活动必须依法经营，对客户做好诚信服务工作，双方各自的经营风险和法律行为自行负责。
三、在签订本协议时，乙方须向甲方提供本企业营业执照及法人代表身份证的复印件，并首批订购_________套_________产品，甲方授权乙方成为本区域独家总经销资格。在乙方成为区域总经销期间，甲方有义务保护乙方的合法权益，严防串货，杀价，多头销售行为，在本区域不再发展授权经销商。
四、乙方必须遵守甲方的统一商务政策，严格执行甲方规定的产品价格体系和区域管理制度，保护甲方自主知识产权和无形资产不受侵犯。
五、乙方应在本合同签订生效后，在首批产品订购日起的三个月内，实现最少销售_________套_________产品。否则，到时自动取消独家总经销资格。在第一年度乙方应实现不低于_________套年度销售目标，才可优先续约第二年度总经销协议。完成年度销售目标按进货总量的2％年终返利，超额部分按4％年终返利。
六、双方权利与义务：
1．甲方在全国性广告时刊登授权独家经销商的名称，地址，电话。在独家经销商所在区域，双方合作共同开展有实效有针对性的宣传推广。厂家分担本区域广告费的50％，但最高不超过乙方销售额的2％，并对独家总经销商提供统一授权牌匾，产品演示图板，现场宣传海报，宣传彩页等。
2．乙方有义务随时将本区域的市场发展，产品情况，客户需求等信息及时反馈甲方。
3．甲方保留对产品技术规格，市场价格的调整权，如有变动甲方须在新规格，新价格生效前15日通知乙方。
4．甲方应向乙方提供合格的产品，对非人为损坏和非使用不当造成的质量问题，甲方对乙方终端用户实行一个月包换，二年免费保修，终身服务的售后服务。
5．甲方应向乙方配套提供公司统一印制的产品宣传品，并向乙方提供与产品有关的技术支持，销售培训，经验交流等服务。
6．甲方有义务保证充足的产品供应，在产品供应紧张时期，优先供应给乙方。
七、价格、运输与付款方式：
1．甲方供货价格见《订货合同单》。
2．乙方每次向甲方进货时，须提前10个工作日向甲方签定产品订购单。
3．每批订单数量为_________套以上者，由甲方通过公路运输或铁路运输两种方式免费发货，到站乙方自提，其它运输要求由乙方支付运费。每批发货数量在_________套以下者，运费由乙方自行承担。
4．严格执行“款到发货，现款现货”的原则，甲方收到货款后应在三个工作日内发出产品给乙方。
八、乙方应在本合同签约日期起的_________个工作日内，向甲方订购首批资格授权产品，且全额货款到帐后，本合同生效，否则本合同到时自动失效。
本站合同范文·销售合同的格式范例·办公家具销售合同·苗木销售合同·电子产品销售合同·房产销售合同·建材销售合同·手机销售合同·销售合同书范本·家具专卖店加盟合同协议书九、协议一式_________份，甲方_________份，乙方_________份，均具同等法律效力。 本合同执行期从_________年_________月_________日开始到_________年_________月_________日为止。
十、本协议的履行和解释出现争议，双方应友好协商解决，若未能达成共识，双方同意通过_________市司法部门仲裁解决。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________
乙方：_________
甲乙双方合作开展_________等电子信息产品（具体见附件：价格表）的推广应用，甲方作为乙方该项业务的经销商，该产品的销售，双方本着互惠互利并在遵守国家有关政策和法规的基础上，遵照以下条款：
1．合同细则
1．1 甲方自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日成为乙方在_________地区的授权经销商。
1．2 自本备忘录生效之日起，甲方须在合约期间内完成RMB_________元进货额，如不能完成乙方所规定之进货额度，则乙方有权调整价格或调整甲方经销资格。
1．3 乙方所提供给甲方的价格如附件。
1．4 备货周期：甲方于每月初提供未来_________个月之_________以利乙方备货。
1．5 订货周期：甲方须提前_________天向乙方出示书面订货单，并预付_________％货款，余款提货时一次付清。
1．6 甲方每月的基本进货额RMB_________元（整机加周边）。
1．7 技术支持：乙方尽力向甲方提供业务范围内的技术支持和技术培训，帮助甲方提高技术能力，拓宽业务范围。因之所发生之费用由甲方承担。
2．违约责任
2．1 甲方如违反国家有关政策法规，乙方有权中止合同，并由甲方承担相应的责任。
2．2 除乙方认可或授予信用额度外，乙方不接受甲方任何形式的欠款。因此如甲方未能按时交纳费用时，乙方可不予受理甲方委托的业务并有权停止甲方相应产品和服务的使用权，直至取消甲方经销资格。乙方违反其他依据本合同应当承担的义务，按本合同约定承担责任。
3．免责条件
因国家政策法规调整、自然灾害等不可抗力或意外事件而影响乙方正常的服务和技术支持时，双方互不承担责任。
4．合同终止
本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方应提前一个月以书面形式通知另一方：
4．1 双方协商一致解除本合同；
4．2 本合同期限届满，双方未续签的；
4．3 由于不可抗力或意外事件使合同无法继续履行或继续履行没有必要，双方均可要求解除。
4．4 一方明确表示其将不履行义务或以行动表示其将不履行义务，另一方可以解除合同；
4．5 因本协议一方经营情况发生重大困难、濒临破产进入法定整顿期或者被清算，任意一方可以解除本协议。
4．6 订立本协议所依据的法律、行政法规、规章发生变化，本协议应变更相关内容；订立本协议所依据的客观情况发生重大变化，致使本协议无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更或者终止协议的履行。
4．7 一方未履行或违反依据本合同所应承担的义务，经另一方给予一定期限仍不履行义务或不予采取补救措施，致使另一方依据本合同的预期利益无法实现或合同继续履行没有必要，另一方有权解除合同；合同解除后，双方依据本合同的权利义务终止，但一方在合同解除前应履行的义务仍需履行。除因不可抗力或意外事件致使合同解除的情形外，引起合同解除事由的一方应赔偿因合同解除给另一方造成的损失。
5．附则
5．1 本协议同时得到甲乙双方的完全理解和认同，并替代此前的所有协议，不论是口头的还是书面的。本合同放置在乙方网站供甲方下载或以电子邮件方式寄送，在打印或填写过程中，未经乙方书面同意，甲方不得更改本合同中的任何条款。本协议经双方签字盖章生效后，任何更改均需双方协商一致并以书面形式确认。
5．2 一方变更通知、通讯地址或其它联系方式，应自变更之日起五日内，将变更后的地址、联系方式通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。
本站合同范文·销售合同的格式范例·办公家具销售合同·苗木销售合同·电子产品销售合同·房产销售合同·建材销售合同·手机销售合同·销售合同书范本·家具专卖店加盟合同协议书5．3 本合同由双方代表签字盖章后生效，有效期一年。合同期满若双方均无异议，则续签本合同；若续约期内乙方制定出新的合同条款，则双方另签新合同。上述情况下甲方的业务结算累计进行。
5．4 本协议一式两份，双方各执一份，经签字、盖章后生效，两份协议具有同等效力。
5．5 经销商手册中的经销商政策等文档与此合同具有同样的法律效力。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
代表（签字）：_________代表（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【关键词】房地产；销售；收入确认；过程；时点
一、 房地产行业收入概述
1.房地产行业收入确认的理论依据
房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）相关的经济利益很可能流入企业；
（3）交易的完工进度能够可靠地确定；
（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。
2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型
（1）收入构成
①费是指公司销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例，开发商结算给公司的销售佣金。
②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。
③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享，在公司间再次签订合同，按约定比例结算分销佣金。
④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。
（2）合同收入确认条款类型
①销售合同
a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算销售佣金。
b.开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认公司销售佣金
合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。
c.开发商必须收到全部房款后，结算80%佣金且留有收房控存20%
开发商必须收到全部房款，只结算80%佣金，另外20%佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。
②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。
③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。
④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的佣金结算。
3.规范房地产行业收入确认的重要性
随着房地产行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。
（1）计量标准的统一，能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。
（2）规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障；同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。
（3）提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。
（4）通过行业标准的统一，减少行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个行业的长足发展。
二、 房地产行业收入确认的影响因素
1.收入准则的限制
《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。
从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。
2.收入条款的不确定性
（1）以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
在现实中，销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款，在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额，此部分房款对应费可以依据合同确认佣金，但是由于开发商财务及放款银行具有保密性，销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额，由于开发商自身利益需要，其在收到房款后长期不与销售公司对账确认，导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件，但是因为信息的不完整而无法确认收入。
（2）开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金
此类型销售合同看似简单，但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户，原因同上，从而无法根据合同条款确认收入。
（3）开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%
此类型合同基本与第2条情况相同，但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握，只能按照开发商结算佣金时点确认收入。
（4）顾问策划收入
此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式，因为其需要大量的信息、经验和人才积累，又处于房地产业务前端，所以基本能够按照完工百分比法确认收入，但是如果面对的是房地产开发行业的巨头，为了取得后期的销售业务，也不得不迁就开发商的意愿。
（5）渠道分销收入、跳点收入
此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持，另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等，导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入，也只能按照实际到账时确认。
3.税务收入确认的差异
根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：①收入的金额能够可靠地计量；②交易的完工进度能够可靠地确定；③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：①已完工作的测量；②已提供劳务占劳务总量的比例；③发生成本占总成本的比例。
（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见，该行业属于提供劳务交易，但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例，所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入，将业务合同作为确认基础，而得不到真实的业务数据支持，那么不难预测，大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现，同时已经上缴的税款也无法退回，那么对于房地产销售行业而言，完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。
三、 完善房地产行业收入确认的建议
1.销售经纪公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基础台账
在销售过程中，建立销售基础台账，掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息，包括：定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。
（2）与开发商定期沟通和对账
与开发商建立起良好沟通机制，是为其提供服务，保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换，以便于双方能够准确确认收入和成本（公司确认收入，开发商确认成本）。
（3）定期汇总分析，明确催款方法
为了有效保证经济利益能够及时流入企业，维护企业自身利益，销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施，比如应收款预警时间的设定，分别不同的账期采取不同的催缴方式，与律师事务所建立长期的合作机制等等。
2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制
（1）完善房地产销售合同备案的内容
受到现有房产销售备案内容的限制，作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况，这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容，如增加全款支付时间、贷款银行等。
（2）建立备案登记查询系统
既然监管部门建立了备案登记制度，那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开，方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户，对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率，从而降低企业数据采集成本。
（3）加大对房地产销售的管理与控制，从政府层面建立项目运作的上报机制
在国家利用政策宏观调控房地产的基础上，引入一些具体的控制措施，指引项目操作的过程，从而引导房地产行业的健康发展。比如：建立项目进展全过程的上报制度，监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。
3.完善《企业会计准则》的可操作性
尽管《企业会计准则》的收入确认原则对规范会计核算，提高会计信息质量虽然有很大的作用，但不能彻底消除不规范、不公平现象。我们可以进一步探索在收入确认原则中采用“收付实现制”，以实际收到价款作为收入确认的依据，在其他确认条件不变的情况下，将第三条件改为“与交易相关的经济利益已经流入企业”，这样就不需要由企业来判断，会计管理机构，税收征管机构也不会出现争议，也更能使会计核算规范统一，提高会计信息质量，且为企业创造一种公平的纳税环境。
同时，希望财政部门能够根据不同行业，出具行业内的实施细则和操作规范，从而对实际业务更具有指导意义。
参考文献：
[1]刘灵芝.试论新会计准则下收入的确认.纳税服务网，2009年10月
[2]国家税务总局.关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）
[3]经济生活网.会计收入确认原则.2012年5月
[4]叶巧玲.中国房地产行业现状及发展对策.产业杂志，2014年02月03日
[5]李晓艳.房地产企业销售确认原则与相关税收制度的比较及会计处理方法.中国乡镇企业会计
在企业合同管理过程中，应该建立一个健全的合同管理制度，古人云，“无规矩不成方圆”，就是这个道理，建立完善的合同管理制度，明确各自应承担的责任。在建立合同管理制度的过程中，企业的财务非常有必要参与进去，积极投入合同管理制度的完善过程中去，因为任何一个合同的订立，都需要财务上的支持，所以财务人员应该在合同管理制度的订立中占一席重要的地位，保证合同管理工作的正常进行。对于财务管理存在的不足之地，应该予以指出，以促进合同管理制度的完善。财务是一个企业的命脉，一个公司的财务管理工作如果做不好，那么这个公司就可能走不长久。合同的种类有许多，有销售类的合同、工程类的合同、采购类的合同等各种各样的合同，对待不同的合同，财务的具体工作也不尽一样，要采取不同的侧重点进行合同签约前后的审核和管理工作：
1.对于销售类的合同来说，财务部门要参与到预售合同版本的拟定过程中去，销售部门与财务部门共同讨论具体条款的设计，例如按揭条款，违约金条款等。房产销售合同的签订的对象是广大客户群体，大家对于合同的某些条款由于理解不同难免产生歧义，如果由于条款设计不够详细，可能会日后在售房过程中给公司造成潜在的风险。例如合同中是否注明若买方违约退房，定金是否没收；如果双方协商退房，房款退回时是否无息；如果买方延迟付款是否收取违约金等，在制定商品房销售合同的版本时对有些条款进行明确，就能使上述纠纷发生时，公司不会产生损失。销售部门要根据每天的销售合同签订情况编制销售台账等资料，财务部门将销售台账数据与账务系统进行定期核对，部门间多沟通能使财务部对近期销售合同的签约及贷款等履约情况进行掌握，并能对营销数据起到复核作用，也能提早预计近期资金流入情况，进一步统筹好公司资金安排。
2.在工程类合同的管理上，在合同条款的审核中，财务部门应主要注重的是履约保证金收支、工程款项支付、工程质保金支付等条款。财务的工作就是加强对工程项目各项费用的管理，工程类的合同一般时间会比较长，价格相对较大，合同的内容比较详细，财务人员需要对合同的内容仔细分析。财务人员根据项目的不同进行核算，需建立一个方便的合同台账，以便于对项目成本加强监督。合同台账应包括比较全面的内容，例如合同签订时间、施工单位名称、合同金额、合同标的、合同收付款节点、累计付款金额、发票开据情况等，台账的建立会对合同执行起到一个很好的辅助作用。财务部门应就合同的执行情况定期与相关部门进行沟通核对，避免合同超额支付，对于未按合同条款履约的，财务部门有权拒绝付款，待对方按合同履约后再付款，使合同的履行得到有效的保障。
3.对于采购类的合同，采购一般就是款到发货及货到付款。款到发货方式，公司需支付一笔预付款，这种方式风险性比较大，所以合同的订立一定要谨慎，一定要写明公司与客户需要承担的法律责任和需要履行的义务，避免对公司的利益造成不可挽回的损失。合同订立之后，财务部门要与其他部门联系，及时清楚货物是否送到，货物到来以后根据凭据销掉预付款项。如果选择货到付款，就要形成一笔应付账款，等货物到来点算清楚之后，待各种单据交与财务部门后，财务部按照合同条款支付应付款项。如果发票没有开据，财务部门要及时的通知相关部门收取对方发票。其他部门有需要支付的款项，一定要按照相关的流程认真办理，各种办理的票据都需要认真整理，及时登记，以方便将来的查验。
4.在开发非纯住宅楼盘时，土地出让合同中，政府可能会规定开发商必须自持部分物业，这时房地产企业一般会选择将自持物业对外出租，这就涉及到出租类合同条款的设计，在出租类合同版本拟定过程中，财务部门应注重的条款主要是收取租金的方式、时间、金额。另外还涉及的是租赁保证金等的收取，各项保证金到期是否无息退还，其次就是违约金条款。商业出租类合同一般应由自持物业管理部门登记房租台账，台账中的信息应包括这些内容：承租人、合同总租金、每期租金金额及收取时间、已收租赁保证金等，财务部门应及时对合同执行情况进行核对，对迟交租金等情况的发生及时告知自持物业管理部门，管理部门对承租客户发出书面催缴通知，及时收回欠缴商业租金。
5.房地产企业的合同管理工作需要相关部门协同合作，合同管理是一个系统性的、动态性的过程。企业的合同管理必须加强，合同管理关系着企业的命脉，财务部门必须加强对公司合同管理的控制权、监督权，保证公司能够健康、有效地发展。财务部要学习行业内先进的管理经验，认真做好财务方面的工作，不断完善合同管理工作，实现合同管理的进步。
作者：刘振中 单位：中铁置业集团上海有限公司
一、房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法
在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：
（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；
（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；
（3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；
（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。
值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照《企业会计准则―收入》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。
比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋从法律意义上完全交付给购买者之前，必须承担这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。
《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。
二、本文对房地产收入时限的理解
下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析：
（1）签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售的行为，只属于合同要约的一部分，能否真正的实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意向来决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此根据《企业会计准则―收入》的规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现的依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现。
（2）签订正式销售合同是否可以作为销售实现，本文认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则―收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
（3）以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则―商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。
《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计准则―收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。
1、法律标准 。
房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
2、专业标准 。
专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《企业会计准则―收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则―收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则―收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。
综上所述，本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：
1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；
2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；
3、房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续；
甲方：
地址：
乙方：房地产中介有限公司
地址：
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方（独家）销售甲方开发经营或拥有的
事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在（地区）的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在
兴建的
项目，该项目为（别墅、写字楼、公寓、住宅），销售面积共计
平方米。
第二条 合作期限
1．本合同期限为
个月，自
年
月
日至
年
月
日。在本合同到期前的
天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2．在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合
同。
3．在本合同有效期内，甲方不得在
地区指定其他商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲主负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价（本项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为
元／平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 佣金及支付
1．乙方的佣金为所售的
项目价目表成交额的
％，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2．甲方同意按下列方式支付佣金。
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3．乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1．甲方应向乙方提供以下文件和资料：
（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
（2）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设
项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售
项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；
旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
（3）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
（4）乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
（5）甲方正式委托乙方为
项目销售（的独家）的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的
的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2．甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误打。
3．甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1．在合同期内，乙方应做以下工作：
（1）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；
（2）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
（3）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
（4）派送宣传资料、售楼书；
（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；
（6）利用各种形式开展多渠道销售活动；
（7）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；
（8）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。
2．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的
项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3．乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位），乙方应告之甲方，作个案协商处理。
4．乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 违约责任，双方违反合同约定的，支付
的违约金。
第十条 其他事项
1．本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2．在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：
（盖章）
代表人：
（签字）
乙方：
房地产中介有限公司（盖章）
一、房地产业企业会计核算在税收方面存在的问题
（一）收入方面会计核算在税收方面存在的问题
1．会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。二者的差异主要表现在：其一，预售销售，企业取得房地产预售许可证后，便可上市预售，取得的价款属于暂收款、预收款性质，不确认收入。待开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认收入，将“预收账款”转为“主营业务收入”。而税法上将预收款列为“预售收入”，按规定的预计毛利率预交所得税。其二，按揭销售，银行将按揭款转到开发商账户时会计再确认收入实现。而税法规定首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
2．附属设施的会计核算。销售阁楼、停车位、地下室等附属设施没有计入收入；收取的客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、政府奖励、先租后售的租金等没有入账；收取采光费、宣传费、上房费等费用没有计收入。
3．房地产开发产品收入的核算。将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励，对外投资以及分配给股东或投资者等，没有申报纳税；旧城改造，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入或产品完工后，预售款没有及时结转收入。
（二）成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题
1．将违规发票入账。如：取得旧版作废发票；涂改、自行填开发票等。
2．没有按“工程结算单据”列支开发成本，而以合同金额、预计金额列支，或以白条入账。
3．混淆成本核算对象，提前列支成本。如将下期成本提前列支；有偿转让或自用的配套设施未单独核算成本，直接计入主营业务成本。
4．成本划分不清晰，配比结转成本。没有按规定计算期间费用和开发产品成本；将未竣工验收产品成本并入营业成本；由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；独立核算的配套设施，没有分摊建筑安装工程费、土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用。
5．扩大期间费用列支范围及标准，减少计税所得额。预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，列管理费用；开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益。
6．没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。
二、完善房地产企业会计核算的对策
(一)加强票据管理，健全票据领、用、存制度
房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票规范管理，建立健全其领、用、存制度，以备税务部门检查。
(二)严格执行预收款预缴制度，保证税款及时缴纳
严格执行国税发［2006］31号通知规定，对当期取得的预售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。确保税款的及时足额入库。
(三)完善房地产企业收入核算
1．明确房地产销售收入的核算范围。房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产，也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。
2．正确确定和应用收入确认标准。房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续四个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，从法律意义上讲只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论是否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，所收的预售房地产款，只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；收入的金额能够可靠计量时，才能确认销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。同时，房地产企业在某些促销方式下达成的交易，必须判断其真正的交易实质，如售后回租、售后回购方式的房地产销售。
(四)完善房地产企业预售方式下流转税费核算
房地产开发企业在预售中所得的价款，由于开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收账款”科目；等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时，借记“应交税费——预交营业税(城建税、印花税等)”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目；收入确认时，再将该部分收入应负担的税费转出，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——预交营业税”科目，将更能有利于实现收入和税费的配比，也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。
(五)扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量
1．应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
2．应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。
【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
一、进一步理解和把握**城区房地产一体化管理的概念及范围
房地产包括土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节提供的建筑安装、销售不动产等业务。建筑安装包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。销售不动产包括：新建房屋销售、二手房交易。房地产税收一体化管理，是以土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节税种日常管理为基础，通过各部门间涉税信息的传递与共享，开展信息比对，加强行业管理，实现房地产税收科学化、精细化、规范化的一种管理手段。
**城区系指**市中心城区建成区范围，包括东宝区、掇刀区和**经济开发区相关区域。
任何单位或个人在**城区开展房地产经营活动，应持用地许可证、权属转让合同、不动产销售合同、建筑工程合同及施工许可证等有关资料向税务、土地、房管、建委、规划管理部门申请办理各项业务。
二、建立**城区房地产税收一体化管理信息建设系统平台
以现有的房地产信息建设系统平台为基础，依托现行的房地产管理条件，整合国土、房产、建设、规划、税务等部门基础信息与管理流程，改造升级形成新的软件控管平台。各部门以软件控管平台为把手，始终坚持“先税后证”、“以票控税”的工作原则，严格履行各岗位工作职责，增强信息采集和反馈工作深度，做好软件各节点终端环节的应用管理工作，实现软件操作环环相扣、实际管理步步相连。
国土、房产、规划等权属许可证照管理部门负责提供建设系统的各自开放接口和控制模块所需的读取写入权限，并按平台内容需求及时录入相关涉税信息。
房产部门负责提供房地产信息建设系统数据写入接口和建设平台所需数据的明细列表，并按平台内容需求及时补充相应信息。同时，负责制定信息平台管理制度，做好软件的养护、管理工作，及时联系解决平台运行中遇到的各类技术问题。
税务部门负责提供核心征管软件数据导入与读取接口和信息需求明细列表，并将相应税款征收数据反馈至信息平台。地税、国税部分共享信息平台，国税部门为终端用户。
房地产税收一体化管理各部门要明确信息交换、协调配合专人，以及相关人员工作职责，建立信息共享机制，定期召开协调会，研究解决存在的问题和不足，建立完备的共享数据库信息平台，完善房地产税收及“一体化”管理机制。
三、加强领导，明确责任，确保**城区房地产税收一体化管理工作落到实处
为加强**城区房地产税收一体化管理，市政府成立由常务副市长任组长，市地税局、国税局、发改委、财政局、建委、国土局、房管局、规划局及东宝区、掇刀区政府分管负责人为成员的城区房地产税收一体化管理领导小组。领导小组具体负责**城区房地产业税收一体化管理工作的组织协调。领导小组办公室设在市地税局，具体负责土地使用权取得、房地产开发、交易和保有诸环节税收管理。领导小组各成员单位应加强协调配合，建立综合信息传递机制，共同抓好房地产业各环节税收控管。
国土部门应加强土地登记管理，及时向税务部门提供现有的地籍资料和相关的地价资料。包括权利人名称、土地权属状况、价格、等级、用途、面积等。对于通过征用或者出让、转让方式取得的土地，以及出租土地或变更土地登记的，在办理用地手续后，应及时将有关信息传递给税务部门。
房管部门应加强房屋权属登记管理，做好市场平均交易价格公布工作，及时向税务部门传递房屋转移登记、商品房屋预售、商品房屋销售许可证信息。包括房屋权属双方的名称、房屋位置、价格用途、面积等。
发展改革委应作好房地产项目立项审批工作，并及时将立项信息传递给税务部门。
规划部门应及时将规划许可证、容积率等规划信息传递给税务部门。
建设部门应做好建筑施工许可审批工作，及时将建筑工程项目审批和施工许可备案信息传递给税务部门。
