时间：2023-09-10 15:01:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税务筹划税，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险。房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。2.2房地产行业运营风险。房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。2.3法律风险。我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险。在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。4.2建立健全税务筹划制度。国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。4.3正确认识房地产税务筹划的作用。税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。4.4房地产行业工作人员要树立风险意识。房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
[关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种
[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230
1 税务筹划的特征
第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。
第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。
第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。
第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。
2 房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施
（1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。
针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。
（2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。
所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1]
（3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。
3 房地产企业税务筹划的重点税种解析
房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。
（1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。
（2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。
4 结 论
综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。
参考文献：
关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划
一、税收筹划概述
税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。
企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。
首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。
二、投资性房地产税收筹划的侧重点
提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。
首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。
本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。
1、初始出租时税务筹划
企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。
通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。
2、利用税收优惠政策进行税务筹划
我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。
3、持有期间税务筹划
投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。
4、后期处置时税务筹划
关键词：能源；风力发电；税收筹划
一、引言
作为中国重要的电力供应商，风力发电企业对中国的经济发展具有非常重要的影响。为了确保风电企业更好地发展，企业需要不断提高内部控制在其运营流程中的重要性，改善其税收筹划职能，并不断降低其运营成本。税收筹划是在企业积极认真研究税收法律法规的基础上，遵守税收法律，充分享受税收优惠政策，合理组织税收事务，以有效降低税收成本并创造企业价值。风电企业有税收筹划的余地，使企业和科学的税收管理标准化，并使财务收益最大化，税收筹划对企业更好的发展具有非常重要的实际意义。
二、税收筹划的概述
税收筹划是在法律允许的范围内预先安排和计划投资、运营、财务控制和其他活动，这将尽可能节省税款并降低企业的成本。税收筹划具有以下特征。超前性：税收筹划是一种领先和预测性的管理活动，是一种企业管理计划。合法性：税收筹划是企业依法在其范围内设法降低成本的方法。税收筹划是一种财务管理活动，其重点是企业税收相关活动，与企业财务决策，财务预测和财务分析密不可分。企业需要为业务活动准备各种纳税项目，而纳税额直接影响企业的重要利润。税收筹划的目标与企业财务管理的目标紧密相关。如果有多种税收方案，则应考虑企业的整体利润和税收的重要性。税收筹划的实质是分析和调查企业与税收有关的活动，并预先计划税收筹划以节省企业的成本。
三、税收筹划的意义
税收筹划是指纳税人在税法范围内的业务、投资、财务管理、组织交易以及其他活动，目的是减轻税负并实现零税收风险提前安排的过程。风力发电企业税收筹划的特殊性：减轻税收负担，通过税收筹划，企业可以实现税负的绝对减少，相对降低税率和延迟纳税；规避税收风险，在税法允许的范围内进行营业税筹划，有效规避税收风险。
四、风力发电企业税收筹划的现状分析
由于国有企业在风电企业中所占比例较大，因此对领导者和财务人员的关注度相对较低。首先，中国有许多针对风电企业的税收优惠政策，因为所涉人员并未明确了解税收筹划中对优惠政策的巧妙运用，不能合理地使用减税或免税政策。其次，中国的税收优惠政策有一定的期限，必须加强企业的领导和管理，以便在特定的时间对特定的行业实行相关政策。风力发电企业投资项目构成如图1所示。另外，优惠税收制度有一定期限，各国在特定时间特定行业内引入相关政策。因此，企业领导和财务人员必须密切注意税收，并合理地使用它们来帮助企业降低成本。税收负担将会减轻，但许多风力发电企业税务人员的粗心大意可能会使得公司错过短期的优惠政策，不能帮助企业减轻税务负担。税收筹划是财务人员以及企业生产和运营的组成部分，尽管许多风力发电企业将其税收筹划工作放在合作部门，并认为税收筹划只是会计师的工作，与企业的整体生产和运营流程无关，实际情况则相反。尽管企业的财务人员在税收筹划方面非常专业，但财务人员的建议是单方面的，因为他们对企业的生产和运营的总体过程不清楚，并且存在一定的风险。尤其是在风电企业内部，处理特定的业务发展目标和税收情况有很大不同，会计处理方法也有很大的不同。企业税收筹划与当地财政收入不一致，在许多当地风电企业的税收筹划过程中，地方政府的财务方面受到影响。如果工作进展不顺利，企业将无法更改良好的税收筹划。由于风力发电企业处于相对落后的环境，其税收来源非常有限，因此，发电企业的税收筹划需要在税收部门中放置指标，前提是税收部门可以完成其任务。这不仅增加了发电企业的现金流量压力，而且还导致对主要业务的税收和附加费有所增加，从而增加了分销商的当前支出。
五、风力发电企业的税收筹划分析
（一）风电企业税制分析中国电力系统的改革随着“发电厂和电网的分离，电网互联招标”的不断深化，电力企业之间的竞争意识逐渐增强。电力企业通过技术、机制和管理创新来提高效率，增强管理并降低成本。电力企业逐渐将税收筹划作为降低企业成本的重要方法。随着中国税制的改革，电力企业的税制得到了调整。如今，电力企业正在逐步形成当前的电力市场税收体系。具体的税收结构如表1所示。
（二）电力企业税收筹划空间电力企业的税收有许多相关的类型，土地使用税、房地产税、印花税、车辆税和船舶税等低税率类型在税收筹划中的弹性较低。因此，制定了针对大型税收的税收筹划，例如企业所得税和增值税。结合薪资激励和税收筹划，以提高电力企业的人才水平，以适应目前电力企业减薪的状态。1.充分利用电力企业的税收优惠政策。电力工业是关系国民经济和人民生活的基础性产业，为了鼓励电力企业的发展，国家给了他们许多税收优惠政策，这些优惠政策是公用事业税收筹划的重要计划空间。2.人事管理税收筹划。降低电力企业员工的工资会导致员工激励降低，通过税收筹划使员工利润损失最小化是税收筹划的另一项重要任务。3.并购税收筹划。自电力体制改革计划出台以来，上市电力企业进行了许多合并、收购和重组。如何合理地计划并购中与税收相关的问题并降低税收成本是税收筹划的主要任务之一。4.固定资产筹划。电力企业的固定资产份额相对较大，中国实施了基于生产的增值税，购买、使用和处置固定资产的所有阶段都包括税收问题，企业固定资产的税收筹划与其利润直接相关。
六、风力发电企业税收筹划存在的问题
（一）未充分重视税收筹划为风电企业实现有效的税收筹划目标的过程要求企业的利益相关者密切注意税收筹划并采取相应的行动。但是实际上，风电企业的利益相关者未能重视税收筹划。
（二）节税意识存在偏差，对税收管理风险意识不足如果风力发电企业实际上履行税收筹划的职责，可以帮助风电企业节省税收。然而，一些风电企业税收失衡和对税收管理风险的认识不足增加了企业的税收负担，并对其长期发展构成了障碍。
（三）各部门对税收筹划的参与度不高尽管税收筹划是在风电业务财务部门的职责下进行的，但它还需要其他部门的积极配合才能达到减轻企业税收负担的目的。但是，实际上，由于一些风电企业的相关部门没有为税务部门的税收筹划提供太多支持，而且各个部门之间缺乏有效的合作，因此我们制定和实施税收筹划方案是不科学的，风电企业的税收筹划水平不高会增加税收风险。
七、风力发电企业具体的税收筹划措施
（一）增值税方案计划增值税的第一步是成为一般纳税人。新成立的企业需要尽快完成企业注册和税务注册流程，及时处理一般纳税人的资格，并有效扣除其获得的增值税发票。根据财政部税务总局关于风力发电增值税政策的通知，风力发电企业目前正在实施的增值税退税政策。因此，为了充分享受现有的税收优惠政策，企业必须提交增值税税收优惠政策，以通过及时的优惠政策防止各种税收对企业的不利影响。
（二）增值税即征即退增值税即征即退，是指对按税法规定缴纳的增值税税款，由税务机关在征税时部分或全部退还纳税人的一种税收优惠。为了帮助企业发展，我国实行了超过税收负担的增值税政策，它不仅对促进重点配套产业的发展和我国税制改革的顺利实施发挥了巨大作用，而且还有效地减少了公司在实际税收负担。公司纳税人的增值税超过规定的税收负担，当月申报纳税后即可办理立即代扣代缴手续。但是，这项优惠政策的实施仍然存在一些问题。为了顺利执行这项优惠政策，我国应该完善公司现行的增值税征收和退税规范。
（三）所得税计划税法规定，优惠年是根据业务完成后获得和经营第一笔收入的纳税年计算的。因此，为充分享受6年的优惠年，应尽早推进风力发电业务的试运行年。根据《财政部和国家税务总局关于享受公共基础设施项目企业所得税优惠政策有关问题的通知》，将分阶段建设国内风力发电企业，可以以首批为单位计算批处理建设项目，并享受“三免三减”的企业所得税。会计核算时，企业根据批次和项目进行计算，单独计算并在此期间合理分摊成本。此外，企业必须提交税收激励记录，在当前减税和分权之后，针对风电企业的“三免三减”税收优惠措施无需征得税务部门的批准，只会在解决年度结算时侧重于优先事项。
（四）土地使用税计划如果要计划土地使用税，则需要明确区分免征土地使用税的土地类型。风力发电企业的免税土地不征收土地税，因此将持续减少企业承担的土地使用税面积，从而可以减轻整个风力发电企业的税收负担。另外，土地使用税有其自己的税收范围，一些地方税务机关了“积分征收”政策。也就是说，税收是根据风力涡轮机实际占用的面积计算的。风电企业必须清楚地区分土地使用的性质，根据各种土地和地区政策缴纳土地使用税，减少企业应缴纳的土地使用税。农村土地不需要交纳土地使用税，农村土地一般属于村集体所有，所以不属于土地使用税的开征范围，相关企业在农村的生产经营用地不用参与征收土地使用税。而根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
（五）房地产税收筹划房地产税主要是与房地产相关的，未分类为房地产的建筑物无需缴纳房地产税。为了确保有效支付房地产税，风电企业在计算房地产税时必须谨慎，以区分企业内哪些建筑物不是房地产。围墙和风力发电场等建筑物不需缴纳房地产税，因此企业需要特别注意税收筹划过程。
（六）印花税筹划印花税筹划主要是根据应税券和免税券来区分印花税，这将使印花税支付更加清晰，并减少风电企业支付的印花税金额。由于中国的印花税暂行规则规定，印花税仅针对税目表征收，因此，风电企业在收购土地时会区分征用土地和租赁土地以及不同的税率。
（七）非税收相关事项的税收筹划非税收事项的计划包括三个主要方面的税收筹划，即风力发电企业的主要法律形式、投资方式和投资地点。关于法人团体的法律形式，一些税收优惠政策需要成为一个独立的法人实体。从投资角度分析，风电企业需要在实物投资过程中努力成为一般纳税人，这样可以减少实物投资增值税，并减轻企业税负。在投资地点方面，风电企业在建立风电场时将考虑地方税收优惠政策，选择税收优惠政策更高的地区，并制定减轻税收负担的国家政策。
八、全面提升风力发电企业税收筹划水平的相关措施
（一）注意实际的税收筹划并开展相应的工作为了保持自己良好的税收工作，并在风力发电业务的生产实践中有效利用税收筹划，有必要在实践中注意税收筹划并开展相应的工作。具体表现如下。1.风电企业管理人员和财务人员在税收执行中要注意合理使用税收筹划，加深对税收职能功能特征的认识，提高税收筹划中管理运作的效率。科学管理要求的应税工作，以满足风力发电企业的需求。2.在重视税收筹划的企业层面，风力发电企业的有关方面将开展相关业务，发挥税收筹划的原始作用，提高生产经营水平。
（二）注重科学节约实际税款，增强税收风险管理意识在有效利用税收筹划的过程中，风电企业和人员将提高他们对有效税收节省的正确理解，并提高对税收风险管理的认识。具体表现如下。1.风电企业结合当前政策变化，注重信息技术和计算机网络的使用，在税收筹划的协助下，详细分析当前税收征管业务的实际情况。为了确保风电企业减税工作的有效性，按计划实施政府部门的税收优惠政策。2.通过信息技术、职业培训活动、薪酬和惩罚机制等各方面的共同支持，风电企业和人员不断增强自身对税收筹划的风险意识，管理人员也逐渐意识到税收征管风险在一定程度上应予以加强。降低了风电企业征税工作的风险，并保持了税收筹划的实际应用。
（三）提高各部门实际参与税收筹划的积极性为了使风电企业税收筹划中的相关工作更加科学，并在税收筹划中发挥应有的作用，有必要切实采取有效措施，提高各部门对税收筹划的热情。这些措施包括以下方面。1.风电企业需要在税收筹划中落实责任机制，明确各部门的责任，并在税收筹划中开展相应的工作。这使具有多个部门一起工作的风电企业可以进行更高级别的税收筹划，从而减少了企业税收筹划中出现操作问题的可能性。2.根据税收筹划各部门的问题，风电企业需要及时处理，并进行相应的总结工作。提供所需的参考信息，以不断优化企业税务筹划方法，并改善风电企业税务筹划的实际水平。随着时间的流逝，可以帮助风力发电企业在市场上提高竞争力。
关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税
税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。
所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。
在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。
因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
（一）、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。
（二）、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
1、根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
2、利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划
（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。
阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。
假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
（三）、合作建房的税务筹划
房产税和城镇土地使用税是加油站经营过程中需要缴纳的两种主要的地方税种。根据1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和1988年9月27日国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，本文结合地方税务局稽查局对各加油站房产税、土地使用税进行全面检查的情况，对加油站应该如何正确的缴纳房产税和城镇土地使用税进行简要的分析，以便合理纳税，减少不必要的纳税支出，达到降本增效的目的。
一、房产税
房产税是以房产为征税对象，依据房产原值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，产权所有人不在房屋所在地或产权未确定存在纠纷的，由使用人纳税。征税对象是房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。1949年中华人民共和国建立后，政务院《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
案例一：
2007年5月至7月L市地方税务局稽查局对中国石油某销售分公司进行检查，检查中发现2005年计算缴纳房产税的计税依据中包含了加油站房屋、罩棚和厕所，而在2006年计算缴纳房产税计税依据中没有包含加油站罩棚和厕所，因此税务局要求补交2006年罩棚的房产税八万余元。
案例分析：
如果简单地从字面上理解，加油站中的房屋和罩棚均应计算缴纳房产税，况且在2005年计算缴纳房产税时包含了加油站房屋、罩棚和厕所，2006年应该和2005年保持一致，继续缴纳罩棚和厕所的房产税。但是本着对企业负责的态度，税务管理人员及时地同上级公司财务处税务管理人员进行了沟通，并咨询了税务师事务所的老师，通过拨打L市地税纳税服务热线等各种途径对房产税缴纳的具体规定进行了深入研究，结合当地的实际情况，提出了自己的见解：1、房屋是单独计量的，房产证只包含房屋，不含罩棚和厕所；2、公司按照会计制度规定，在帐簿中设置“固定资产”科目记载房屋原值，罩棚和厕所的价值也是单独计价的；3、通过实地调查，该地区的其他加油站均没有对罩棚和厕所缴纳房产税，公司希望能够承担同等的责任，以便进行公平竞争；4、某些兄弟公司在其他地市，罩棚、厕所不需缴纳房产税。经过与地税局稽查局、税源管理科等多个科室进行了积极的沟通和协调后，最终地税局相关科室同意公司的加油站罩棚和厕所不用交纳房产税。
在此之后，财政部和国家税务总局出台《关于加油站罩棚房产税问题的通知》财税[2008]123号文的规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。可见在这之前，中石油某销售公司的做法为企业合理规避了税费支出。随后，财政部和国家税务总局出台财税[2010]121号文件，将地价计入房产原值征收房产税，具体规定为：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。
二、城镇土地使用税
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。凡在城市、县城、建制镇范围内使用土地的单位或个人都是土地使用税的纳税义务人。具体规定如下：使用土地建房出租、出典的，房屋出租人、承典人为纳税人；出租人、承典人不在房屋所在地或房屋租典纠纷尚未解决的，由房屋代管人或使用人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税，即几个人或几个单位共同拥有一块土地使用权的，各方应以其实际使用的土地面积占整个土地总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。现行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，是国务院为了加强对土地的控制和管理，适当调节不同地区的土地级差收入，提高土地使用效率，于1988年9月27日颁布的。
案例二：
中国石油某销售分公司在税务自查中，发现有4座加油站于2005年底开业，而土地使用权证在开业之前早已办理完毕，2005年没有缴纳城镇土地使用税。公司认为城镇土地使用税应从土地使用权证变更之日起缴纳，2005年度漏交城镇土地使用税10903.9元，发现这一问题后，公司积极主动的补交了这一部分税款。
案例分析：
城镇土地使用税的纳税义务人为拥有土地使用权的单位和个人，因此，只要加油站土地使用权证变更到中国石油某销售公司名下，就意味着该公司成为拥有土地使用权的单位，应该从变更之日起开始缴纳城镇土地使用税。公司在收购加油站时经常出现土地使用权证变更在前，加油站开业在后，在这中间还会出现跨年度情况，容易漏交城镇土地使用税，此情况应该引起重视。
案例三：
2007年6月，L市T县地方税务局给中国石油某销售分公司第三加油站下达了地税处罚决定书，要求补交自2001年6月到2007年6月的城镇土地使用税49000元。
案例分析：
中国石油某销售分公司第三加油站位于L市T县庙山镇政府驻地。该加油站属于土地租赁、地上物收购性质的资产型加油站，公司于2001年5月份与T县庙山供销合作社签订该加油站土地使用权租赁合同。T县庙山供销合作社近几年经营不善，又是当地企业，因为各种理由没有支付城镇土地使用税。县地方税务局在向对方多次催缴无果的情况下，根据财税[2006]56号文件“在城镇土地使用税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税”的规定，于2007年6月份向公司方下达了补交49000元城镇土地使用税款的处罚决定书。接到处罚决定后，公司积极和地税局沟通，提出：1、按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，T县庙山供销合作社是该土地使用权所有人，应该依法纳税；2、公司已与T县庙山供销合作社签订了正式的土地使用权租赁合同，并在T县土地矿产管理局办理了登记证明，不属于财税[2006]56号文件规定的情况。经过进一步的沟通协调，最终县地税局把处罚决定又下达给了庙山供销合作社。
以上是通过三个案例对房产税和城镇土地使用税进行了简要分析，同时在日常的税务工作办理过程中形成了几点体会，和大家共享：
1、税务管理人员的理论知识和实际工作水平，直接关系着能否做好纳税筹划，要做到合理纳税，既不偷税漏税又不多交税款，在保障国家利益的同时维护公司利益。
2、在与税务局的沟通交流中，要做到不卑不亢。既要充分的尊重对方，又要据理力争，和对方摆事实讲道理，如果我们摆出合理的法律依据，他们同样也会非常尊重我们。
关键词：税收策划；房地产企业；综合竞争力；盈利能力；资本
房地产企业税收策划是指企业纳税人通过分析自身所处行业的特点，在严格遵循税收法规的基础上，从多个纳税方案中择优选择符合企业发展特点的方案，从而实现降低税负，提高企业的获利水平的行为。
房地产企业盈利水平的高低主要取决于营业收入和营业成本，当营业收入>营业成本时，企业是盈利的，当营业收入
一、房地产企业实施税收策划的必要性分析
（一）提高房地产企业的盈利能力
房地产企业进行税收策划的根本目的在于，在确保税收方案合理、合法的条件下，实现企业税后净利润的最大化。税收策划的实施和执行贯穿了整个房地产项目的开发、销售和存量保有环节，任何一个环节税收工作的核算和审核都要以税收策划标准为依据，因此，房地产税收策划是一项小型的系统工程，其不仅对企业整个工程税务工作有条不紊的开展进行了全面化、具体化的安排，还有效降低、减轻了工程各个阶段的税负额，从而为提高房地产企业的盈利能力和综合竞争能力打下了坚实的基础。
（二）强化了企业内部财务管理手段
房地产企业税收策划的制定是建立在企业整体发展战略的基础上的，其运行本质在于，通过解析税法中的优惠政策，不断进行资金链的调整和优化，从而依据资金的流向进行营销策略的完善。税收策划是企业财务管理科学化的重要手段，随着税收策划水平的不断提升，房地产企业的内部财务管理体系将更加规范化和系统化。
（三）增强了企业依法纳税意识
税收策划，顾名思义即对房地产企业依法纳税情况进行有效的规划，但不等同于房地产企业可以借此进行漏税。税收策划是建立在依法纳税基础上的，主观上强调了房地产企业的纳税义务，因此，税收策划的制定和实施，一方面通过合理合法的手段降低了企业的税负，进而缩减了企业的营业成本，另一方面强调了企业的纳税的责任和意识，因此，税收策划是值得被鼓励和肯定的。
（四）加速了房地产产业结构的优化
房地产企业税收策划的实施，不仅有效的验证了税法的执行力度，而且加速了房地产产业的结构调整和优化，从而使整个房地产行业的发展更加有序化和规范化。另外，税收策划提高了房地产企业的资金利用率，从而有利于更好的发挥资金的流通价值。
二、我国房地产企业税收策划中存在的主要问题
（一）转变经营方式，规避土地增值税
目前，很多房地产企业通过经营方式的转变，如投资或联营，来进行土地增值税的削减或规避。这种行为的出现，是房地产企业借助税法的政策规定变相减轻税负的表现。由于我国税法中明确规定，依据房地产来进行投资或联营的，需要以土地作价入股的方式来进行投资，才可以免征土地增值税，如果在房地产经营期间出现了再度转让的情况，则需要征收土地增值税，所以房地产行业在土地增值税方面的筹划问题尤为突出。
（二）借助资本化条件，降低土地增值税
我国税法中规定，房地产企业所发生的借款费用，满足资本化条件要求的，可以进行资本化处理，从而将这部分资本化后的成本，纳入资产成本会计科目。很多房地产企业对税法的规定进行了片面化的操作，在税收策划中，将满足资本化要求的借款费用计入到了开发成本科目中，但是在对企业的土地增值税进行核算时，又将这部分借款费用进行了加计扣除处理，从而致使土地增值税的金额大幅降低，违反了合法性规定。
（三）预售购房款不计入营业收入，漏税严重
很多房地产企业为了降低纳税金额，在房屋预售阶段，将预售房屋所得的款项计入到往来账目之中，而不计入到企业的营业收入科目，这种不按实际发生业务所进行的业务操作，是企业进行变相漏税的手段。
三、加强税收策划，提高房地产企业综合竞争力的有效策略和建议
（一）房地产开发环节
1.房地产合作开发的税收策划
当房地产开发的启动资金出现不足时，房地产企业和合作进行开发和建房。此时，有两种情况可供房地产企业进行选择：
其一，多个利益主体之间可以提供自身所具备的的资源，并共同承担经营风险，待开发建设完成后，利益主体之间共享收益。这种情况下，在进行房屋出售时要缴纳相应的增值税，到利润分配阶段则可不用二次缴纳税款；
其二是建立控股制合作，在共同开发建设完房屋后，按照约定好的利润比例进行房屋分配。这种情况下，向合作企业转让的土地使用权，需要按无形资产的转让方式进行税款缴纳，在房屋分配阶段，还要根据各自的销售情况缴纳相应的增值税。
通过对比两种税款缴纳方式，不难发现，第一种方式缴纳的税款要低于第二种，所以在房地产开发阶段，可以采用第一种方式来进行税收策划。
2.房地产企业印花税的税收策划
在房地产开发阶段，企业印花税=签订施工合同的金额*固定税率。在进行印花税策划的过程中，需要注意到：第一，同一张凭证可以适用两种不同固定税率的情况下，要按两个税率进行分别计算和申报；第二，由印花税计算公式可知，签订施工合同的金额是影响印花税的重要因素，因此，每签订一份合同就要缴纳相应的印花税，所以，在印花税策划阶段，要尽可能降低合同签订的次数。
（二）房地产销售环节
1.房地产企业营改增制度下的税收策划
随着房地产企业营改增实施细则的推行，房地产行业营改增后的适用税率由5%改为了11%。在房地产销售的过程中，营改增法规中列明了一些过渡性的政策，销售自行开发的、开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以按5%的税率或11%的税率进行纳税，而于5月1日后取得施工许可证、开发的房地产项目需要按11%的税率缴纳增值税。在房地产预售环节，若收取预收款后，即使未开具增值税发票，但收到的预收款需要预缴3%增值税；在达到交房条件，结转销售收入时，可根据（结转的销售收入-相应的土地款）*11%―进项税额交纳应交增值税。
2.房地产企业土地增值税的税收策划
房地产企业进行普通标准住宅销售时，增值额扣除金额*20%，全额征收土地增值税。土地增值税=转让房产收入-扣除数，其中扣除部分包括配套设施费、土地开发成本等，房地产企业可以通过增大可控配套设施成本，来减轻土地增值税税负。
（三）存量房产保有环节
第一，房地产企业在进行房屋出租期间，还需要进行企业所得税、房产税、增值税以及城建税等，为了降低相关税金的缴纳，企业可以将承租业务向承包业务过渡和转化，并以自身名义进行税务登记，这样可以向承包人收取部分管理费，从而能够降低从租计征、增值税等税负。
第二，加强出租业务的转变，通过投资的形式来专门做承租业务的企业入股，从而使自身角色变为承租企业的股东，进而能够参与承租企业的利润分配。
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关键词：土地增值税；征管；问题；对策
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。开展土地增值税征收能够有效规范土地交易市场的交易规则、促进土地增值收益的有效调节。土地增值税涉及的征收资金巨大、带来的影响很大、测试专业性很强、采用的技术十分复杂，对国家和人民的利益影响深远。近年来，由于土地交易市场环境的不断变化，房地产市场中的规则偏离愈演愈烈，以调控楼市、抑制炒卖、规范市场交易为初衷的土地增值税征收也已经逐渐丧失了这些功能，为改变这种局势，必须对土地增值税征管中存在的问题进行切实分析，找出引发问题的根源，并加以解决，才能够还土地、房地产交易市场一个规范、健康的环境。
一、土地增值税收征管中存在的问题
1.预征率相对低下，预征税入库金额所占比重较大。由于很长时间内我国的土地增值税都实行简易的预征方式，导致在征收总金额构成中预收金额所占比重最高，在此以2012年北京市西城区和桂林市永福县的土地增值税征管为例，通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的72%，通过清算获得的累计入库金额占2%，核定征收实现的累计入库金额占20%，稽查查补带来的入库金额为6%；而2010年桂林市永福县通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的85%，通过清算获得的累计入库金额占9%，核定征收实现的累计入库金额占3%，稽查查补带来的入库金额为3%。
2.土地增值税征管清算不够准确。土地增值税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产商调节税基的手段多样化。鉴于我国的土地增值税的对象规定，很多纳税人都是通过收入的少计入和开发成本的虚增来降低部分征税数额甚至是逃避征税。
3.房地产商长期将土地增值税挂于账上，税款清缴不及时。部分房地产商为了延迟缴税或者逃避缴税，经常长期将土地增值税挂于账上，不及时进行税款的清缴，这也是房地产商迟迟不交土地增值税导致未交土地增值税金额较大的原因。
4.税务部门对土地增值税征管不到位。税务部门在土地增值税征管过程中还存在一些工作能力和质量上的问题，包括在税务征收、管理、申报、交纳、清算以及稽查等环节上缺乏细致的调查研究，部分土地增值税征管人员办公手段缺乏规范化，土地增值税征管工作的盲目开展等。
5.征纳税双方的征纳税意识亟待提升。鉴于近几年在土地增值征管中存在的许多客观情况，普遍上纳税人和征税方对土地增值税征收所涉及的各种计算方法不是很了解，对计算方法的生疏就导致该税种的征收过程中出现很多不便。再加上房地产转让本身就存在多样化的形式，征纳税双方难免会存在些畏难情绪。征纳税双方的征纳税意识之淡薄，可以体现在纳税人有时会把预征土地增值税理解成最终的征税数额，这都是导致土地增值税征管工作受到阻碍的原因。
二、加强土地增值税征管工作的应对措施
1.针对房地产领域的税收费用进行清理整顿。曾有相关专家指出，针对房地产领域的税收费用进行清理整顿，能够促进财税改革的深化。可以将土地增值税、房地产税以及附着在这些税务上的其他费用并入正在搞试点的房地产税种中，通过财产税的形式开展征税。如果只在房地产的开发与销售环节进行土地增值税的计证，在开展房产税税基评估时就要注意避免重复计征该税种。
2.根据销售进度的不同，增加土地增值税的缴纳档位。首先要对现有的土地增值税征管清算规则的合理性和科学性进行重新审视，确定是否存在需要细化、改善的地方。税务征收机构也可以根据房地产开发和销售的进度来征收相应的土地增值税，防止房地产企业长期拖欠土地增值税。例如，如果房地产商已经卖出了一半的房子，就应当在这个档位设立一个缴税比例。若一直等到房子全部销售再进行清算，“欠缴”的行为就会更加猖狂。
3.合理降低边际税率的征收。根据我国土地增值税征管的规定，超过200%的部分要征收60%的税率，确实相对较高。尤其是对部分品牌、高科技和其他无形资产都造成了超负荷的征税负担，对这些企业的经营发展是十分不公平的。除此之外，由于我国地域宽广，地区差异性大，可以效仿土地使用税的做法，大致的征税范围由国家统一规定和，可由地方政府根据自身情况适当调整当地边际税率的征收，凸显土地增值税征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值税征管考核机制。健全土地增值税征管工作中的目标责任制，是保障土地增值税征管规范化的有效手段。面对现阶段土地增值税征管中税收人员素质参次不齐、征税环境复杂不规范的情况，税务征管部门应当在日常的业务基础上制定出完善的土地增值税征管考核机制，要注重考核的合理性、科学性和针对性。对开展征税业务的工作人员进行能力和素质上的考核，并将此制度作为征税人员的重点考核方面，关注税收检查反馈情况，形成互动、高效的税收征管机制。
5.积极开展土地增值税评估工作。房地产开发企业的特点主要有：一是经营方式灵活，既有销售收入、预售收入、又有出租等收入，二是成本项目复杂，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，三是涉税金额较大，一项销售收入从几十万到几百万甚至上千万。日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性做出准确判断。因此，要选配综合素质较高的评估人员开展房地产开发企业土地增值税专项评估，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
6.加强房地产开发经营的监督，适当改进税收征管手段。首先要加强房地产和政府职能的有效结合，实现政府与房地产企业涉税信息的共享，房地产开发必须首先通过政府的所有监察、审核环节，税务机关则要承担起土地管理、城市规划、房产管理等责任。与房地产开发商时刻保持联系，全程跟踪、监督房地产的开发和经营，获取房地产开发和经营的所有资料，保障信息的真实性。全方位防止房地产企业超范围享受税收优惠、偷税、漏税等情况的出现。
三、结语
综上所述，土地增值税征管工作是我国财政税收的重要组成部分，对国家和人民的利益有重大、深远的影响。在房地产交易市场日益复杂化的今天，面对紧张的土地市场局势，必须加强土地增值税征管工作，切实挖掘土地增值税征管中存在的问题，进一步审视导致这些问题的原因，根据实际的财政政策，对土地增值税征管工作进行适当调整，促进土地增值税征管的顺利开展，帮助房地产交易市场恢复井然有序的市场环境，促进我国财政税收工作质量、效率的提升。
参考文献：
[1]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.
[2]王梅.论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法[J].财经界（学术版），2016（09）.
关键词：房地产；土地增值税；筹划
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地产开发企业税负情况
房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。
房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。
三、房地产公司土地增值税税收筹划
地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。
（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：
1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。
2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。
3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。
（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划
1.项目前期准备阶段
（1）开发主体经营组织形式的选择
首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。
（2）开发方式选择
一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。
合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
2.项目建设阶段
（1）建设期扣除项目筹划
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。
（2）借款费用的筹划
房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。
3.项目销售阶段
（1）销售方式的选择
可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。
（2）销售定价的筹划
根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
四、对房地产税收筹划的思考
上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。
参考文献：
关键词：房地产开发合理避税避税措施
一、引言
在房地产企业进行房地产开发的整个流程中，国家税务机关都针对具体的开发流程而对各个涉税环节进行征税，包括房地产的前期准备阶段、建筑阶段、销售阶段以及保有阶段等。也就是说，只要房地产开发企业有涉税业务的发生，税务机关必然有与之相适应的税种及税率制度。在经营过程中，人为的逃避应该缴纳的税款或者是通过改变税种及与其相适用的税率的行为属于偷税，是一种违法行为，应该杜绝发生。而这里提到的合理避税，是指采用提前对涉税业务进行设计，使得避税业务发生在符合国家相关法律的范围之内，进而提高企业的经济效益的一种经营行为。随着房地产行业竞争压力越来越大，企业为了提高经济效益，采取合理的措施来进行避税，已经成为了房地产行业经营方式一个发展方向。
二、房地产开发过程中纳税情况分析
1、前期准备阶段的纳税
总的来说，开发企业在前期准备阶段所要缴纳的税种相对较少，在对土地所有权进行转让书不需要缴纳印花税，除了在获得土地使用权时需要缴纳土地征用税及契约税之外，在该阶段企业可以根据自身具体的投资方式来对营业税、企业所得税和契税等进行统一的筹划。
2、施工阶段的纳税
在这个阶段，开发商通常采用将物业项目进行预售的方式来将资金回笼。在这个阶段，房地产开发主要缴纳签订项目建设合同的印花税、城市维护建设税、建筑安装营业税和教育费附加税，诚征土地税，预售营业税及企业所得税等。
3、房产销售及保有阶段的纳税
在这个阶段，房地产开发企业主要应缴纳出让土地使用权及不动产的营业税、附属的物业管理部门向外部提供物业管理时需要缴纳的物业服务税、房地产转让时需要缴纳的地产增值税；获得印花税应税凭证而应该缴纳的印花税；房产保有而应较难的房产使用税；房产销售时企业的所得税和其他税种。
三、房地产开发企业进行合理避税的措施
1、适当延迟纳税、争取资金周转时间
在大多数的情况下，房地产开发企业通常是通过采用将其所开发的产品进行预售的方式来进行经营的。其中，《营业税暂行条例实施细则》中明确规定：“纳税人在对土地使用权转让或者是销售不动产，采用预收款方式的，纳税人缴纳税款的时间应该是起接受预收款的当天。”而且，对该年度应该缴纳的税款额进行了详细的规定，按照年度预收账款的总额乘以相关的比率来缴纳所得税。得到项目完工，完成交付之后再按照实际的决算成本以及项目的总收入来对纳税金额进行核算与调整。
由于地产开发周期一般较长，而且开发企业并不是在一个时间内只进行一个项目，而是多个项目并列开工。这将导致开发企业的资金压力较大，造成资金缺口。这时，房地产开发企业为了应付资金问题，往往就采用在预收账款之后故意延迟缴税的现象。经常出现地产企业所开发的土地和房屋都已经交付完全了，但是预售账款的税收却长期没有缴纳，相关的后续工作，包括项目竣工决算、成本的结转等工作没有完成，导致税收计算出现问题。企业通过这种操作，延缓了其所得税的缴纳时间，对于缓解企业的资金压力有积极作用。但是这种行为实际上是一种占用国家税款为免息贷款使用的行为，从根本上来讲是一种偷税行为。一旦税务机关进行稽查，很容易就会被发现。这时，企业就需要受到惩罚，缴纳滞纳金和罚款等。因此，企业在采取这种方式进行避税时，要综合的权衡获得的利益与受到的处罚之间的利弊，最后在确保企业获利的基础上采取该中避税措施。
2、丰富经营种类，互摊费用
通常来说，房地产开发企业所经营的活动不仅仅限于建筑业，同时还包括加工业、物业管理行业以及租赁行业等。这就使得房地产开发企业一般与各种经营单位都存在着资金方面的往来。这时，企业就可以采用不按照独立企业之间的业务往来进行纳税操作，而是采用相互之间的交叉付费的方式来进行，通过瞒报、漏报经营项目的方式来少缴费用，这在税收缴纳方面可以称作是偷税行为。
企业可以合理的采用这种多项经营的方式，达到节税增效的目标。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起内部结构等原因而出现滞销时，开发企业可以将它作为商品来进行出租，将开发商品转成出租开发的产品，这样每月就可以从中提取出租利润，将之计入到成本当中，使得企业的库存成本与实际成本相当。通过这种增加成本、减少利润的方式来达到降低税收的目的。
3、合理设置，抵减收入
房地产企业经常采用将包销、代销房产的手续费直接从售楼预收款的收入中直接抵减，将从销售商处直接获得的售楼款净额充当需要计税的营业额，达到少缴营业税的目的，这也属于一种偷税行为。
但是，如果在销售的过程中合理的利用销售公司，也能够达到合理避税的目的。例如，当所允许的扣除项目金额不大时，企业若不采用避税措施，房地产公司的直接销售额所对应的税率有可能达到、甚至超过20％的增值率。但是，如果采用将公司的销售部门独立出来，并设立一个单独的销售公司的方式，先将自己开发的房产卖给这家销售公司，再由销售公司将地产转卖给客户。这样，房地产开发企业的增值率就可能得到有效的降低，从而实现避税的目的。
四、结语
房地产开发企业在进行避税增收的过程中，要分清楚避税与偷税之间的差别，确保企业的经营管理走上合理避税之路。在这个过程中要坚决避免出现偷税行为，通过合理避税来减少企业的税负。
参考文献：
关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析
摘 要：房地产业的风险大、投资大、周期长且业务繁杂，需要一个完善的体制对房地产业的投资人进行一定的保护。而税收筹划是企业经济发展的一个重要组成部分，有效合理的税收筹划有利于企业进行合理的投资和经营，并且在投资过程中，获取更多的经济效益，尤其是税收利益，提高企业的核心竞争力。本文就房地产业中的几种税务进行了税收筹划的探讨。
关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析
自2001年中国加入世界贸易组织之后，经济又迎来了发展的高峰期，随之而来的国家税收改革步伐加快，在这种环境下，税收筹划工作也逐步发展开来，众多企业也在逐渐成为法治市场竞争下的一员后开始重视企业的税收筹划工作。在诸多的竞争中，众多企业都在力求以最少的成本获取最大的利润，税收是成本的一部分，合理的税收筹划可以在有法律保护的基础上，正当维护企业的经济利益，追求更多的经济盈利。
房地产业的税收筹划属于税收筹划的一个分支，是税收筹划在具体行业的具体应用。
一、 分析税收与房地产业发展在国民经济中的地位
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征收参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。虽然税收是国家强制性收取，国民无偿性的缴纳固定的税，不过税收是国家“取之于民，用之于民”的重要见证。而且税收是国家财政收入的重要的一部分，主要用于国防和经济的建设，国家公务员工资的发放，教育事业、环保事业等的投资，同时，税收可以很好地调节市场经济，是防止通货膨胀和通货紧缩的重要手段，维护国家经济平稳发展。
房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产本身具有多种性质，如固定性、地域差异性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在经济的大潮流下，国民对房屋的需求量要越来越多，对房屋的要求越来越高，房地产业的发展顺应这一要求，为国民的买房住房需要提供保证。同时据调查显示，建筑行业占我国GDP总值的40%，近期显示的房地产投资总额达到了18737亿元，同比增加了34.6%，房地产业的税收约占国民生产总值的10%，是我国财政税收的重要贡献者。
二、 为什么要做税收筹划
所谓税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。纳税人对经济收益有着本能的追求，税收筹划是他们应有的法律权利。在企业的经济发展过程中，有利于企业选择有效的经济行为以获取更多的经济利益，有利于企业做出正确的投资经营决策将税收利益最大化，有利于企业尊法守法，始终得到法律的庇护，有利于国家国家落实税收政策法规，增加国家财政收入，有利于相关行业，如税收业，的长期发展。房地产行业的利润较大，相应的税收任务就会加重，其涉及到的税种繁多，印花税、土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，足足占了所有税种的50%，面对如此多的税种，税收负担严重，由此看来，税收筹划显得尤其重要。
三、如何做税收筹划及具体的筹划案例浅析
房地产业当中所涉及到的税收种类繁多，在筹划过程中应该秉承税收筹划的三点原则：不违背税收法律的原则，事前筹划的原则，效率原则，进行相应的税收筹划。
在税收筹划之前，应该明确其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地产价格临界点，根据建房的方式、土地的使用权进行筹划，将销售和装修分开经营，并且设立相应的公司等。而房地产业中涉及到的税种也繁杂，下面将对营业税、契税、土地增值税、土地使用税和印花税进行具体的探讨分析。
（1）营业税的筹划。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税收基础为营业额，税率为5%。案例一：某房地产开发公司在做住房区促销活动的时候推出了两种营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以免交当年的物业管理费，并且附送冷暖空调一台（市场价值千元左右）和外出旅游。这种优惠项目吸引了不少客户。据统计，在整个优惠期间销售住宅的实现销售收入2000万元，送出空调总价值12万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值24万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值40万元的折扣。在营销税中，这个案例是视同销售情况。公司直接免除的物业管理费和赠送的空调、旅游票都应该和实务一起算视同销售。因此在方案一计算营业税的时候，要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，则公司应缴纳的营业税为（2000+40）×5%=102万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（2000-40）×5%=98万元。对比就可以看出，方案二仅仅是修改了优惠方式，造成的直接后果就是营业税少了4万元。营业税的税收基础是营业额，因而在销售的过程中可以采用不同种类的销售方法，制定合理的销售方案，像上述案例中的方案二，进而到达减少营业税的目的。
（2）契税的筹划。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。其中税收标准为不动产的价格，住宅房1.5%，土地使用权及商品房3%。案例二：某房地产公司A要将5000万的物业资产转移到控股的C公司名下。所有权的转移需要缴纳契税，目前土地使用权的税率为3%。则要缴纳的契税金额为5000×3%=150万元。本例中A和C的投资方向不同。如果A公司采取新设立分公司的方法，而A公司原来的股东按股持有分公司的股份，就可免征契税。契税的纳税依据是所有权发生改变的不动产对象，因此可以优化不动产在转交过程中接受对象的性质，尽量避免契税直接收取的转角对象类型，有时候换个方向，或许能够达到免交契税的要求。
（3）土地增值税的筹划。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 案例三：某房地产公司开发一可售面积为80000平方米住宅区，预计销售均价为5000元。预计销售总收入为40000万元，缴纳的营业税为2000万元.城市建设维护税及教育费附加为200万元，取得土地使用权费用和开发成本为24000万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值额为40000-33400=6800，增值率为6800/33400=20.36%。应缴纳的土地增值税为6800×30%=2040万元。方案二：加强小区绿化建设，预计投资500万元，则可扣除项目金额（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值额为40000-34050=5950，此时的增值率为17.47%，由于没有超过扣除项目金额的30%，因此可以免交增值税。这样既提高了小区的住宅质量，同时赚的税款1540万元，一举两得。土地增值税主要与扣除项目的金额有关，当你扣除金额多的时候，增值额就小，需要交纳的增值税相应就少，反之需要加纳的增值税就会增加，但是增值额也是最后收益的一部分，所以在项目筹算之处，就应该全盘考虑，采取恰当的方法，谋求最大的利益。
（4）企业所得税的筹划。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。案例四：相关法律规定，如果企业所得税的数额较大，一次性纳税确有难度，那么在经主管税务机关核准后，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。从资金时间价值角度考虑，可以申请将所得递延分配到5个以内的纳税年度。 比如，如果某企业获得捐赠款项200万元，将其计到纳税所得额中，基本纳税率是25%，应该纳税50万元。假如经过税务机关批准，企业将捐赠所得额200万元均匀分配到以后5年纳税年度，则捐赠所得部分每年应纳税所得额为40万元（200/5），每年只纳所得税10万元，按4%年利率计算，5年现值为42万元，节约8万元。这样，一方面减轻了企业的资金压力，同时还获得了资金的时间价值。从减免税角度考虑，应该将可递延所得集中到享受减免税年度之中。企业也可根据实际情况分配1——5年进行纳税。
（5）印花税的筹划。印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。财产租赁合同的税率是0.1%，财产转移的税率是0.05%。案例五：假设A房地产公司将一笔价款2000万元的工程承包给B房地产公司，B公司又将其中800万元的工程分包给C公司，500万元的工程分包给D公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：
A公司应纳印花税：2000×0.05%=1万元
B公司应纳印花税：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65万元
C公司应纳印花税：800×0.05%=0.4万元
D公司应纳印花税：500×0.05%=0.25万元
但是，如果A公司将800万元的工程承包给C公司，500万元的合同承包给D公司，然后剩下700万元的合同承包给B公司，那么A、C、D公司需缴纳的印花税不变，而B公司的印花税降为700*0.5%=0.35万元，比原来节省了1.3万元。
印花税的筹划有多重方法，较常用的有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法，印花税在计算的过程中，不同的经济项目的税率是不尽相同的，如果没有明确的项目记录，将会自动按照最高税率进行计算，而且，每进行一次流转，或者说签订一次合同就得进行一次印花税的缴纳，因此，在确定房地产项目的过程中应该明确的记录每一个项目的资金使用情况，并且尽量减少项目的流转手续次数，以达到减少印花税的目的。
四、结语
房地产业的税收是国家财政收入的重要组成部分，税收又是市场经济的重要调节手段，房地产业的税收筹划工作显得更为重要。本文，从房地产业和税收筹划自身的性质和意义开始着笔，继而提出了房地产业的税收筹划的相关措施，并就其中的一些税种进行了具体的税收筹划实例分析，从而更好地研究了税收筹划在房地产业中的运转方向和策略方法。
客观的说，税收筹划的发展有利于我国完善国家相关法律和制度，对企业进行一定力度的保障，同时也帮助企业追求更大的经济效益。由此，未来的税收筹划还将继续发展。
参考文献：
[1]《企业税收筹划》.王韬、刘芳.科学出版社.2009.03.
[2]《房地产业税务管理实务》.林永峰.暨南大学出版社.2009.09.
[3]《新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划》.李明.中国市场出版社.2010.01.
房地产企业营改增进项税抵扣
一、房地产企业“营改增”现状分析
（一）房地产行业的“营改增”背景
党的十八界三中全会中，会议明确提出了财政是国家治理的基础和重要支柱。对房地产行业进行“营改增”，消除房地产行业中存在的重复征税，有利于完善我国税收体系，是全面深化财税改革的要求。当下我国的经济发展保持在低中速的发展态势，优化产业结构，实现产业结构不断升级和可持续发展成为我国经济发展所追求的目标，也是经济新常态下的要求。再者，房地产企业需要缴纳的营业税税目众多，在其施工和销售环节都存在重复纳税的问题。推行“营改增”政策能很好地改善我国当前的税收环境，有利于税收公平的实现。
（二）国家政府政策的支持和实施
自2011年10月以来，国务院决定开展“营改增”试点，逐步征收营业税改为增值税。并于2012年率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点。取得初步成效后相继扩大试点城市和行业范围。并于2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
（三）“营改增”中房地产企业面临的税负环境
房地产企业的成本构成复杂，产业链较长，生产环节多，其与策划设计、建筑材料、交通运输及市场销售等行业息息相关。“营改增”后房地产企业在财务操作，会计核算流程相对与之前增加了很多，变得更为繁琐。如果房地产企业没有合理控制成本的开支，提高财务管理水平，房地产企业的税负就无法达到有效降低的效果；相反，可能会导致进项税额的增加。
二、“营改增”下房地产企业税负分析
自2016年5月起房地产也纳入了“营改增”范围内，并确定房地产企业适用于11%的增值税税率。而“营改增”前需要缴纳营业税税率为5%。
（一）从会计处理看房地产企业税负
假设某企业销售商品房的销售收入1500万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费的税率分别为7%，3%，2%。根据营业税和增值税所适用的不同税率，对房地产企业作出以下相关会计处理：
通过以上例子可以看出，缴纳增值税时企业确认收入为1351.35万元，而缴营业税时则为1500万元，销售收入有所下降。不考虑营业成本，两种情况下对利润总额的影响为：
缴增值税时=1351.35-17.84=133.51（万元）
缴营业税时=1500-75-9=1416（万元）
由此可见，在不考虑营业成本的情况下“营改增”会导致会计利润有所下降。但考虑到营业成本，可以得出可抵扣成本在“营改增”的过程中起着决定性的作用。其占应税收入的大小直接决定着房地产企业税负的减少或增加。若能在房地产上游企业建安企业中依法进行相关进项税额的抵扣，使房地产行业彻底向消费者的税负转嫁，则有利于解决房地产企业中重复征税的问题，减轻房地产税负。
（二）房地产企业的税额抵扣困境
可以看出，若房地产企业进项税额抵扣的越多，则其缴纳越少的增值税。但根据政府的相关规定，建筑施工之中存在一些不能抵扣的进项税。根规定，纳税人不得从销项税额中抵扣接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等。“营改增”政策推行过程中还有很多不利因素：大量的政府规费令大多数地产商头疼；房地产企业在进行零星的采购时也无法开出相应的可以抵扣的增值税专用发票。
三、“营改增”下房地产企业的应对措施
（一）明_相关政策，合理处理房产存量
政府所颁布的相关政策是企业进行经济活动的一个规范。只有在明确相关的政策后才能保证房地产企业的顺利营运。房地产企业应该明确政府方面各种能进行抵扣的政策，达到在控制成本的同时减轻企业的税收负担。在“营改增”过程中，房地产企业也可以根据自身政策推行效果向相关政府部门反应，建议有关部门制定相应的政策来减轻企业税负。
同时，2016年房地产市场有一定程度上的回暖。企业应抓住机遇，在明确相关政策的前提下制定正确的销售方案，去商品房库存，减少不必要的税收开支。
（二）房地产企业自身提高对企业可抵扣成本的重视程度
房地产企业应该给予房地产中可抵扣成本中相关项目足够重视。在选择材料供应商以及施工企业时要充分考虑企业资本实力及报价、产品质量等。也就是对房地产上下游强企业的联系，慎重选择，尽可能选择一般纳税人作为合作伙伴，取得增值税发票。
（三）提升企业员工的专业素质以及纳税意识
“营改增”对于房地产企业来说既是机遇也是挑战。无论是领导还是基层员工，都要对“营改增”树立起足够的重视。企业领导及时进行“营改增”后的纳税筹划。同时对企业员工定期培训，提高专业素质，避免员工在工作过程中因不了解“营改增”政策造成一些不必要的失误。
四、结语
房地产企业“营改增”政策的实施在一定程度上能够减轻企业税收负担，但也要注意进项税额抵扣的问题。为了房地产企业能够健康持续地发展，对优化我国产业结构，带动我国经济发展做出贡献，房地产企业要做好自身企业的税务筹划，同时就改革中遇到的问题与相关政府部门合理建议，推动我国税制改革的进一步完善。
参考文献：
[1]张添文，肖莹.全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施.市场研究，2016.
[2]李明巍.浅谈房地产开发公司成本的构成.中国经贸，2013.
[3]孙金莉.浅议房地产企业如何应对“营改增”.湖北第二师范学院学报，2015.
