时间：2023-09-12 17:10:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的税务筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对
自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动
性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。
近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。
二、房地产企业土地增值税筹划现状
土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。
从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，
以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用
或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释
（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划
1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。
2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（二）利用销售收入进行纳税筹划
1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。
2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。
例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。
筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。
3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。
第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。
筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。
2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。
四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理
1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。
2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。
（二）加大土地增值税清算工作力度
1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。
2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。
（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观
1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。
2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
参 考 文 献
[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88
[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174
0 引言
从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。
1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题
房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检点行业，以下是几类比较常见的重点问题：
1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。
1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。
1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。
1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。
2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析
2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。
2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。
2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。
2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
关键词：房地产开发 企业内部 纳税筹划 实践
纳税筹划最早是在英国被提出的，是在法律许可的范围内合理降低税收负担和税收风险的一种经济行为，纳税人和扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列筹划活动。随着国内市场经济不断发展规范化与法制化，公民依法纳税的意识逐步提高，纳税筹划概念也逐渐被大家认识与关注，因为纳税筹划关系到其自身经济利益。国内房地产行业的不断发展，同时也受到了国家相关宏观政策的调控影响，其涉及的税种较多，金额较大。下文将就房地产开发企业的内水筹划展开简单讨论。
一、纳税筹划对于房地产开发企业的必要性
（一）随着金融危机的发展，开始影响我国的实体经济，尤其是房地产等资金密集型行业，同时国家加大了对房地产行业的调控力度，并且银行也开始对房地产行业的贷款进行控制，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，合理的税务筹划可以降低企业成本和提高企业竞争力。同时由于近年来房地产行业内的投资增长较快，企业之间的竞争压力也在不断加剧，导致了行业内的利润呈现出逐步下跌的情况。这种现状为纳税筹划空间的提高有着重要的影响。
（二）房地产开发的成本主要包括土地费用、工程施工成本、基础设施以及公共的配套设施费用等等。通常房地产开发企业的税费也被看作是房地产开发的成本之一，且房地产开发企业在正常运营过程中产生的税费占了房地产开发成本中的很大比例。所以，税费对于房地产开发商与投资商的经济利益有着重要的影响。而科学合理的纳税筹划可以避免纳税为房地产开发企业的经济收益带来一些严重影响，正在受到开发商与投资商的高度关注。
（三）房地产行业内所涉及的税种较多。近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。
二、房地产开发企业进行纳税筹划实践的基本方法
房地产开发企业在进行纳税筹划时方法很多，比如说免税法、减税法、扣除法等等。以下是最为常见的几种：
（一）采用扣除法
扣除法的适用范围较广，按照税法上的相关标准，几乎所有纳税人都可以采用这个方法。扣除法由于税法中相应的扣除规定复杂，因此这个筹划技术比较复杂。这种方法主要是通过增加纳税的扣除额来直接减少应缴的税款，还可以是调整各个应税期的扣除额分布来节减税额的。通过这个筹划方法不仅可以减少应税基数绝对额，同时还可以增加本期可扣除金额，已达到延期纳税的目的。
房地产开发企业运用扣除法主要是从土地增值税中的扣除项目金额，根据相关规定进行清算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（二）采用延期纳税法
延期那税法的适用范围也比较广泛，全国很多企业在使用这个纳税筹划方法。延期纳税法主要将纳税人的纳税时间延期从而从中得到一定收益的一种纳税筹划方法。这个方法并没有减少应缴税款，而是通过延缓纳税时间，从中取得资金时间运用价值。这个方法的影响因素很多，计算很复杂，要综合考虑当期以及后期的纳税所得。
房地产企业可以运用这个方法，获得货币的时间价值，这样税费变成了从政府获得的免息资金。房地产开发企业可以运用这个资金为企业生产运营服务，从而获得一定收益。
（三）采用税率差异法
税率差异法主要是指利用税率的差异从而直接减少税收的一种方法。由于实行比例税率的税种往往有多个比例税率，通过纳税筹划的方法，可以找到最佳的税负点，这对于实行累进税率的部分税种，就能够通过这个方法来减少税负。这个方法尽管计算较为复杂，但是税率差异存在很普遍，所以适用较广。
三、国内房地产开发企业的纳税筹划实践现状分析
尽管现阶段国内的税收环境已经逐渐改善，有很多专业的中介机构正在介入到房地产行业的纳税筹划活动中，但是目前的纳税筹划实践活动还有很多不足，其现状主要有以下几点：
（一）很多房地产开发企业对于纳税筹划的意识不强
主要体现在两个方面，其一，外资房地产企业相比较内资房地产的开发企业其纳税筹划意识较强，因为国外的纳税筹划发展时间较长。其二，民营房地产的开发企业相比较国有房地产企业的纳税筹划意识强，因为其中的经济收益归属问题。
（二）国内的房地产开发企业相关的税务业务需要不断提高
我国的税务业务还处在初级发展极端。很多企业还没有将纳税筹划放到业务范围内，另外，国内的很多税务人员专业素质不高，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能顺应纳税人的筹划要求。
（三）国内的房地产开发企业应该不断加强相关税法宣传与不断完善税收法制建设
我国现阶段的税法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，国家每年都会进行相应的调整与补充。很大程度上影响了纳税人相关纳税筹划工作。而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业很难准确的了解到税法的调整和改动，这种情况下，将会使房地产开发商无法及时的进行相应的纳税统筹工作，也有可能导致开发企业的统筹计划失效，无法顺利进行等。
（四）我国现行税制存在局限性
通常体现为如下几点：（1）我国现阶段税收法律制度主要实行以流转税之类的间接税种为重点的复合税，可房地产开发业涉税比例占最大是流转税里面的营业税，所以其纳税筹划在一定程度上受到局限。（2）因为我国现行实施的所得税跟财产税整体体系较为简单，总的税收体制不够完善,这就使得我国房地产对企业纳税筹划的探究局限于客观现实。
（五）房地产开发业还需进一步改善其税收征管质量
不足之处体现为如下几点：（1）我国现行的税收法规、政策完善得还不够，与发达国家存在的差距较大。（2）由于税收征收部分管理人员素质不高，征管意识薄弱，技术能力较差，使得征纳关系发生异化，而房地产开发业大部分肯定不会将较多精力花费在纳税筹划工作上。这样的话，在一定程度上阻碍了纳税筹划应用于房地产开发企业的发展步伐。
四、结论
国内的房地产行业发展势头极其迅猛，促进了我国房地产开发企业的发展，同时纳税筹划意识也不断受到房地产开发企业领导层的高度重视。现阶段纳税筹划已经逐步成为大部分房地产开发企业税务以及咨询等专业机构重要的业务之一。由于目前国内的房地产开发企业的纳税筹划实践还处在初期发展尝试阶段，因此，纳税筹划活动还是通过注册税务师或会计师等开展的。
参考文献：
[1] 王爱英,肖梅崚,童晓茜. 谈房地产开发企业纳税筹划研究现状[J]. 华章, 2009,(13)
[2] 王爱英. 论房地产开发企业纳税筹划技巧[J]. 现代商贸工业, 2009,(08)
摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。
关键词 税务筹划 营业税 土地增值税
税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。
近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。
房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。
营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。
一、营业税的税收筹划
对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。
根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。
另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有A、B两家企业，A拥有资金，B拥有土地使用权。现在A想在B的土地上建造房屋，有一下几种方式：
1，B转让其土地使用权给A，A没有向B支付货币，但是B可以在建成后拥有部分房屋所有权，虽然双方没有进行货币结算，但是土地使用权权属发生变化，B需要缴纳土地增值税、转让无形资产营业税。A在土地上建造房屋，然后将部分房屋转让给B，A需要缴纳土地增值税、销售不动产营业税，同时按建筑业缴纳自建行为营业税。
2，B将土地使用权出租给A，A投资在该土地上建造房屋并使用，租赁期届满后，A将土地使用权连同所建建筑物归还给B，在这一过程中，A以建筑物为代价获取了若干年的土地使用权，B以出组土地使用权为代价换取建筑物。B发生了出租土地使用权的行为，缴纳服务业营业税，A发生销售不动产的行为，缴纳营业税，在这个过程中，土地使用权权属未变，因此不属于土地增值税征税范围。
3，A以其资金B以其土地使用权合股成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方共担风险、共享收益。根据税法规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此对B不征营业税。由于土地权属未发生变化，所以B不缴纳土地增值税。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，则此时虽然土地使用权属发生变化，但是根据税法规定，合作建房建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。
（2）房屋建成后合营企业将房屋销售，此过程中土地使用权发生转移，合营企业需要缴纳土地增值税及自建、销售不动产营业税。
根据以上分析，企业可以通过采取合作建房、代建房屋的模式进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。
二、土地增值税的税收筹划
税法中涉及土地增值税的税收优惠主要是针对普通住宅，具体如下：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税，超过的，全额征收土地增值税。这里的普通住宅应满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。因此房地产企业可以充分利用此政策，合理增加扣除项目金额，从而达到降低税负的目的。
1，首先房地产企业可以适当增加房地产开发成本，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（1）房地产企业可以选择开发精装修的房屋。（2）房地产开发企业在工程竣工验收后，可以根据合同约定，扣留质量保证金，在计算土地增值税时，有发票的才可扣除，因此，房地产企业一定要督促建筑安装施工企业就质量保证金开具发票。
2，房地产开发企业同时开发住宅及非住宅（店面、车库）的，非住宅毛利较高，增值额较大，因此这部分土地增值税税收负担较重，企业多为非住宅部分分摊可扣成本，从而降低企业土地增值税税率和税额。
3，房地产开发企业借款利息扣除方法有两种，企业应当根据自身情况选择扣除方法。假若房地产企业向金融机构借款较多，利息金额较大，则需要明确各项目利息并提供金融机构贷款证明，利息按实际支出扣除。方法如下：
允许开发的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内
但是如果房地产企业向金融机构借款较少，利息金额不大，则需要采取一下方法：
允许开发的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*10%以内
4，除了增加单个项目的可扣除项目金额外，企业也可以将多个开发项目汇总核算计算土地增值税，并与分开核算所得的土地增值税总额进行比较，选择税负较低的方案。
综上所述，面对激烈的市场竞争，降低成本成为房地产企业的制胜法宝，房地产企业应当熟悉税法相关规定，在合理合法的基础上认真进行税务筹划，只有这样才能寻求企业的长远发展。
参考文献：
关键词：土地增值税 纳税管理 房地产行业
近些年，为防止房地产行业出现泡沫经济，我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规，限制房地产行业经济虚增，发挥政府调控能力，即便如此，房地产行业仍旧热度不减。对于房地产行业而言，尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳，但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止，目的是将企业税负降到最低程度。税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下，合理规避企业税务风险的一项举措。如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况，才能采取恰当的税收风险规避措施，实现企业利润的最大化，提升在行业中的竞争力。
一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析
由于我国房产价格连年攀升，居民的购买能力与房价的上升速度显然不相匹配。基于这一状况，我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控。我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收，对于严格的政策调控，多数房地产企业均产生危机意识，但现实工作中仍有各种不合理状况产生。
首先，在实际工作中，房地产企业对土地增值税缺乏重视。由于房地产行业经验周期长，核定步骤、内容较为繁琐，实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低，这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著，对房地产行业的销售形势并未产生影响。在巨大的销售额面前，房地产企业往往忽略土地增值税的筹划，不能对此产生高度重视。
其次，房地产行业对土地增值税政策了解不具体，思路不清晰，使得偷税、漏税现象时有发生。由于国家关于土地增值税政策的变动，越来越不利于房地产企业的发展，一些企业为降低税收成本，实现更大利润，选择偷逃税款等违反法律的行为。具体表现在对国家税收优惠政策的运用，如合作建房有暂免征收的优惠，代建费用不需征税。还有对税前扣除项目的规定方面，利息费用的合理扣除，期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容。再者，房地产的销售收入方面的控制，合理控制房产销售，减少房产增值额，进而使得适用税率降低，税务负担大大减轻。以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标，如果合理有效筹划，则对企业发展起着极大的促进作用，能大幅度节约企业成本，增强核心竞争力。但过犹不及，一旦企业发生过分追求税负的降低，则很可能走向节税的弯路，面临违规风险。因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制，防止税收筹划风险的发生，但现行状况下，多数房地产企业未能对此产生足够重视。
二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措
（一）对土地增值税的筹划工作高度重视，树立风险意识
纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用，对企业税款实施缴纳，为企业争取更大的利润增长空间。因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视，防止企业在税款缴纳方向走弯路，要建立风险评估体系，树立风险意识，对土地增值税的缴纳工作产生高度重视。企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能，把握国家政策变动，及时采取应对措施，不断进行土地增值税相关知识的学习。对于企业来说，纳税风险多种多样，只有针对企业自身业务状况，才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系。这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时，协调好与税务主管部门的关系，遇到纳税问题及时处理，避免产生风险和纠纷，保证房地产行业的良性发展。
（二）对土地增值税的优惠政策及时关注，瞄准筹划方向
近年来，我国关于土地增值税的政策不断调整，这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法，因此对于国家政策应及时关注，瞄准纳税筹划方向。现阶段主要有两种税收优惠政策，第一是通过合作建房，以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后转让才需缴纳土地增值税，若建成后自用则可免征土地增值税。如房地产企业与其他企业合建一所办公楼，建成后按比例分房自用，则可以运用这一政策，减少税务负担。还有房地产运用土地进行投资和联营，则对土地增值税实行暂免征收。此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋，这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税，房地产企业合理运用国家政策，确保企业纳税筹划科学合理，使得利润的有了上升的空间。
（三）对土地增值税的扣除项目合理计算，保证筹划准确
土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除，还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款。这要求房地产企业制定纳税筹划措施时，首先对开发成本高度重视，这其中包含着多项实际发生，并可以按照规定合理扣除的方面。也要对房产转让价格予以关注，对允许扣除的项目进行合理汇集，全面筹划。在对房屋开发过程中产生的利息支出，通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法。或通过银行贷款，使得利息费用比例增高，可以计入房产开发成本，予以扣除。此外对于期间费用，如财务费用、管理费用等项目，合理计算分摊，具体细化，最终能计入开发成本，则能实现据实扣除。对于不同开发项目，还应按比例进行费用的分摊，这样能有效节省税务开支。另外，房地产企业可以通过合理定价，将房产分批销售，控制房产销售收入，减少房产增值额，从而使土地增值税的税率降低，也是为企业减少税负的一种筹划措施。
参考文献：
[1]杨勐.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划[J].财经界（学术版），2013
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）税负情况
目前，我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的0.3%交纳教育费附加，按利润总额的25%交纳企业所得税（企业所得税税率2008年之前执行33%的税率，2008年之后开始执行25%的税率），按1.5—30元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按增值额30%一60%交纳土地增值税，按交易额的3%一5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税、个人所得税等，如果将这些税种综合计算，房地产开发企业税收负达到毛利的48%左右。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划
现行税收法律法规，不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45% -11.45%，而且在取得时就必须缴纳。所以通过合理的纳税筹划，尽量节约税费支出，不仅直接影响项目的投资收益，而且对于维护项目开发资金链条的完整也具有重要的意义。下面是房地产开发公司在开发房地产项目过程中会涉及的几个主要税种税收筹划。
（一）土增税的税收筹划
降低增值率的税收筹划，计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率。
1、减少增值额，增加扣除项目金额
1）降低房屋的销售价格
房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。
2）与客户签订销售与装修两份合同
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能视若，房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合
同不用缴纳土地增值税。
3）选择适当的利息扣除标准《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金颟和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
2、慎重确定房屋销售时间
按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房地产开成本，作为扣除项目金额。所以房地产开发企业在确定房屋销售间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。
3、利用税收优惠政策的税收筹划.
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核
算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划。
4、利用销售比例的税收筹划
2007年的1月17日，国家税务总局《国家税务总局关于房地产开企业地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地增值税的清算条件，清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例
虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售），许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。
（二）企业所得税的税收筹划
1）合理延迟产权转移时间
税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
2）合理推迟成本最终确认时间，房地产开发企业在经营过程中，往往会出现产权转移已办理，销售收入已实现，但却有些配套工程尚未完全竣工的情况，因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的税务核算。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
（三）营业税的税收筹划
1）减少营业税应税项目的流转（转让）次数我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴而营业税是按次重复征收的。
2）选择合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：
（1）“以交换的"方式。企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。
（2）“以合作”方式。甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
四、科学选择纳税筹划方法的实务应用
目前，无论企业所得税还是土地增值税，税务政策均向逐步趋紧方向发展，企业如何在不同处理方式下，合理地争取最大利益，下面分举三种情形，以说明合理纳税筹划的作用。
1、合理选择土地成本分摊方法
根据国税发[2009]31号关于土地成本分配规定，“一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。”我们应结合企业项目实际情况，加强与税务机关沟通，争取在销售低容积率产品时，在会计及所得税上可采用占用面积法分摊土地成本，反之采用建筑面积法。
对城市综合体项目销售及持有物业的不同情况应区别对待，我们可以在根据确定的项目开发计划选择最为有利的核算方法，使销售物业分摊的成本尽量多，持有的物业尽量少，甚至在签订土地出让合同时，做好有利于成本分摊的价格约定。
2、正负增值组合项目争取土地增值税不分期清算
如何才能不分期清算，能够找到的政策依据为《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定，即“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”
如北京地税（京地税地[2008]92号）规定“土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
3、售价较低的物业，可通过销售实现成本抵扣节税
关键词：房地产开发企业 土地增值税 税收筹划
自从2007年我国税务总局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，就对房地产开发企业的分期项目、普通住宅项目以及非普通住宅项目分别进行计算增值额。土地增值税是指房地产或土地转让对纳税人所形成的一种净增值额外征收税种，其税率一般是以超额累进的形式来进行土地增值税的计征，总体在30%与60%之间。此外国家还明确指出了土地增值税的征收情形，如自用房地产的收入确定、土地增值税审核鉴证的清算、非直接销售房地产的收入确定、清算后再转让房地产的处理以及土地增值税的征收核定等。税收筹划是指通过经营和投资、理财活动等形式的事先安排与筹划，以不损害国家利益为前提所竭尽所能进行的节税利益。房地产开发企业土地增值税的筹划三法是指控制增值率、扣除项目以及税收优惠。控制增值率是通过房地产项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定，把计算所得的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地产公司开发一普通住宅项目拟出售，其建筑面积为91000平方米，土地出让金支付2000万元，开发成本为8800万元，同时还有1000万元的银行利息。城建税税率7%、教育费附加征收率3%以及0.05%的印花税税率。营销部门制定了两套售房方案：第一套方案平均售价每平方米2000元，不提供金融贷款证明；第二套方案平均售价为每平方米1978元，并提供金融贷款证明。据此分别计算两种方案的公司应缴土地增值税；分析哪一种方案对房地产公司更有利，并计算其实现所得税之前的利润差额。
方案一：
（1）销售收入=91000x2000÷10000=18200万元
（2）准予扣除的项目金额：
①土地使用权支付金额 2000万元
②房地产开发成本 8800万元
③其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080万元
④与转让房地产有关的税金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1万元
⑤加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160万元
扣除项目金额合计：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值额=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）应缴土地增值税=3149.9×30%=944.97万元
方案二：
（1）销售收入=91000x1978÷10000=17999.8万元
（2）准予扣除的项目金额：
①土地使用权支付金额2000万元
②房地产开发成本8800万元
③其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540万元
④与转让房地产有关的税金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99万元
⑤加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160万元
扣除项目金额合计=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99万元
（3）土地增值额=17999.8-15489.99=2509.81万元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根据税法规定普通住宅可以免征，应缴土地增值税为零。
从以上分析可知，影响因素主要是土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等，因此做好以上三个方面的工作，显得至关重要。
二、房地产开发企业土地增值税的筹划三法
（一）土地增值税的控制增值率
土地增值税法明确指出实行超额累计的四级进税率，当增值额与扣除项目的金额比例小于等于50%，则适用征收30%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于50%、小于等于100%，则适用征收40%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于100%、小于等于200%，则适用征收50%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于200%，则适用征收60%的税率。与此同时土地增值税法还明确指出如果是按照普通住宅来进行出售，则纳税人可以在增值额与扣除项金额比例小于等于20%时免征，所以房地产开发企业要想降低销售中房地产的土地增值税就需要对增值率进行控制，并且在扣除项目的足额基础上。房地产在制定销售价格时需要特别注意事先进行一定的筹划，要清楚了解土地增值税以及它临界点周围的情况。
房地产开发企业主要收入是来自销售房屋时所收的房款，而房款的多少又和商品房的单价以及商品房的面积成正比，其中，商品房的面积是固定不变的，商品房的单价则是可以进行变化的，所以房地产开发企业要想降低销售中房屋的土地增值税除了上述两点需要注意，还要注意成本的利润、市场的因素以及土地增值税的原因。如果土地增值税中的扣除项目是固定不变的，房地产开发企业要想赚钱就需要找到一个可以把土地增税形成比较低的单价，在合理的市场环境下来进行商品房销售行为，其过程是，第一，通过房地产自身的项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定；第二，把计算所得的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算；第三，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。
（二）土地增值税的筹划扣除项目
土地增值税的筹划扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等，这些项目是可以在计算增值税时扣除的。房地产开发企业在筹划扣除项目时需要注意，第一，注意扣除项目的全面归集，全面归集是指通过税法规定的扣除项目进行全方位的归整、集中，其中最值得注意是需要分成几个项目来进行的土地，这些土地中已经完成的项目经过核定需要扣除的项目有土地取得费用（土地征用费、土地拆迁补偿费、土地使用费、土地开发费、土地出让金、契税）、房屋的开发成本、费用及相关税金等。全面归集的使用可以促进扣除项目的完整发展。第二，注意扣除项目的开发间接费用，开发间接费用属于房屋开发成本的一部分，它是指通过管理开发和直接组织所形成的项目费用，主要包括修理费、职工工资、折旧费、工会经费以及职工教育经费等，开发间接费用和开发期间费是不同的，所以两者要区分开来。期间费又包括销售费用、管理费用和财务费用，在不能明确分摊利息支出的情况下，它一般由土地取得费用和房屋开发成本之和的10%组成，这10%也是土地增值税的扣除项目。为了保证土地增值税的正确性，就需要在计算时把开发间接费和开发期间费分清，不能错误的纳入计算中。第三，根据财政部的规定，对于房地产开发企业的纳税人来说，还可按土地取得费用和房屋开发成本之和加计20%的扣除，这条规定是唯一一条只适用于房地产开发商的。开发商如果需要对房地产进行有偿转让或是出售，可以对这一种形式比较哪一种利润最大，房地产开发企业就应该采取哪一种。
（三）土地增值税的筹划税收优惠
筹划税收优惠的主要目的是降低房地产开发企业的整体土地增值税或者降低税收完成以后房地产开发企业的负担。土地增值税的筹划税收优惠主要有二种，分别是合作建房以及通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税。税法规定的合作建房是指双方进行合作建房，其中一方为出资方，一方为出地方，双方自主进行比例分房，如果房地产是自己用的，就可以暂时免收土地增值税，如果房地产是转让赚钱，则必须征收土地增值税。合理利用合作建房可以给房地产开发企业带来双赢现象。比如A为出地方，B为出资方，A与B打算以合作建房的形式建造办公大楼，建成后双方自主进行比例分房，且房屋都是企业自用，对于A来说不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力，对于B来说分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税是指，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。
三、结束语
本文通过一个案例分析，对房地产开发企业的土地增值税筹划中的主要影响因素，即土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等进行了分析，以期对房地产企业和房地产行业的发展提供一些帮助。
参考文献：
一、“营改增”背景及其对房地产企业的影响
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，我国拉开了“营改增”改革的序幕。2016年召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将从建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四个行业全面推开营改增试点。其中，房地产行业由以前根据营业收入征收5%的营业税转变成11%的增值税，但可以扣除企业外购材料设备等增值税进项税。作为改善人民生活和发展国民经济的重要产业，这次“营改增”改革必然对房地产这一行业发展产生深远的影响。
二、营改增下房地产企业的税收筹划要点
（一）采购活动
“营改增”背景下，房地产企业的采购活动应重点关注土地，原材料和设备的影响。一方面，土地成本占据房地产成本中相当一部分比重，因此，土地的获得方式以及成本对于房地产企业来说至关重要。通常，房地产企业取得土地的方式一般分为转让和出让，如果企业是通过转让的方式取得土地，即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让，那么根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。所以，由于上一环节转让土地使用权征收了11%的增值税，所以下一环节购买方可抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条是完整的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。而如果土地取得的方式是出让，也就是政府将土地出让给房地产开发企业。那么，由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。另一方面，由于企业购进的材料和设备的增值税均可以在销项税中抵扣，而开具普通发票的小规模纳税人提供的销售价格通常低于开具增值税发票的一般纳税人，因此企业在上游供应商选择时应综合考虑取得材料设备等的价格以及增值税影响，以减少采购成本。
（二）经营活动
实行“营改增”之后，由于所购进的材料设备通过进项税都可以实现一部分抵扣，而人工成本无法抵扣增值税进项税额，如果房地产企业采用自建房产的话，房地产企业虽然承受了较多的人工成本且需要较大的现金流，但能够抵扣一部分的进项税；如果采用非自建房产方式，企业无法享受到进项税抵扣的优势，但可以有更多的金钱和精力投入在企业管理治理或者是其他方面的经营。此外，房地产业“营改增”之后，房地产企业为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，在建设房产种类上，许多企业会更青睐于开发精装房，以利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额，但同时也可能存在着房价高昂导致存货堆积的风险。因此房地产企业无论在选择自建房产和非自建房产上，还是选择建设哪种类型的房产都应该结合自身的实际情况，考虑增值税的影响，选择合适的经营方式，以取得最大效益。
（三）销售活动
如果企业存在混合销售行为，即一项销售行为会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务，如企业在销售房产时还提供装修、物业管理等服务。在这种情况下，企业需要测算交纳增值税还是交纳营业税企业的平衡点销售额，企业根据测算的税负平衡点销售额选择以增值税还是以营业税为主业税种，同时利用税率差异，如：当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的增值税率是17%，建筑业的增值税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务中不同纳税对象税率的差异，以此来减轻企业税负。
三、“营改增”后的房地产企业税收筹划建议
“营改增”的实施使得房地产企业不得不重新进行纳税筹划，规划新的纳税方案，如何在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向抵扣更多的税费，降低企业的税收负担，最大化企业的纳税利益是每个房地产企业都应该思考的问题。本文基于前面的分析基础上提出如下的有关房地产企业税收筹划建议：
（一）科学合法地运用税收筹划方法，实现减税免税。
房地产企业可以利用税收优惠政策、鼓励性政策进行减税节税免税，如：增值税对认定为绿色环保新能源及材料将给予免税或即征即退的优惠税收政策，房地产开发企业在计算销售普通住宅需缴纳的土地增值税时，当增值率小于 20%，可免征土地增值税。房产地产企业可以通过提高这些新能源材料的比重或者利用税收差异等税收筹划技术设计抑或者降低增值率来减少自身的税额；此外，房地产企业还可以通过改变（提高或压低）商品价格，或者通过改善生产技术，经营管理等方式，来实行税负转嫁，将一部分税负转移到其他方。通过综合地运用节税、避税、税负转嫁等税收筹划技术，在遵守法律法规的情况下，达到减税免税的目的，大大降低房地产企业的税收负担。
（二）找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险：一是如果不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税额不能抵扣；二是如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此?事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。房地产企业可以根据有关规定，结合自身的实际状况，针对可能的税收风险点做好有效预防和处理措施，减少税务风险。
（三）合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税的抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”实施后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因为房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得（下转第页）（上接第页）到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各个行业纳税义务发生的时点科学、合法地制定正确的税收筹划步骤，做出最符合企业要求的合理筹划方案，有效降低企业税负。
（四）加强对增值税发票的管理
房地产企业应该督促各个部门尤其是采购部门提高纳税意识，杜绝员工在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时取得增值税发票不拖延；严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。改进企业对税务发票的管理内容和管理方式，加强对增值税专用发票发出、流通以及保管等多方面的管理，采用专人开具，专人保管的方式，相互监督制约，减少企业因为管理不当而造成的票据缺失和税务风险。
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
企业的税收筹划必须在遵循法律法规的基础上进行，不能脱离法律法规以及税收政策，既要符合税收法律法规的规定，又能得到税务机关的认同，税收筹划所期盼的利益才能实现。因此，加强税务机关与企业之间的交流与沟通极为重要，可以避免或减少因对税收政策理解不足或双方的理解有偏差引起的不必要的纠纷，制定合理的税收筹划方案，在合法地范围内实现节税避税免税，从而提高税收筹划的质量和效益，降低税务成本。
四、结语
关键词 房地产企业 纳税筹划 合作建房
一、房地产企业纳税筹划的必要性
（一）房地产企业涉及的税种多，税负重
房地产企业具有投资金额大、经营周期长、开发成本高的特点。并且房地产开发企业从土地的取得、房地产的开发、经营、销售以及保有等每个环节均有涉税。房地产企业的税收负担较重，具有纳税筹划的空间。
（二）国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据
房地产企业涉及的税种多，而每个税种都有相关的税收优惠政策，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，不仅可以减轻企业税收负担，而且在一定程度上能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。
二、房地产开发阶段的纳税筹划
（一）建房方式的选择
1、代建方式：房地产企业接受委托方的委托，实施代建工程（符合代建房屋的条件），收取一定的劳务费，不仅不用代垫资金，而且仅对劳务费用按照建筑业3%的税率计征营业税，由于这种代建行为，并没有引起房地产企业的有关资产的产权发生转移，不用计征土地增值税。在宏观调控的影响下，一些强大的房地产企业从开发转向代建方式。
2、合作建房：房地产企业以土地使用权，合作方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。如果房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以“无形资产投资入股，共担风险的行为”，不征收营业税。若合作建成后按比例分房自用，没有发生所有权的转移，免征收土地增值税，如果自用用于对外出租，对租金收入计征营业税。若合作建房后对外销售，则不免营业税也不免土地增值税。
（二）房地产企业的开发费用的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产企业的开发费用分为财务费用和其他房地产开发费用两部分。
凡财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊且能提供金融机构证明的，在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额可据实扣除，即：允许扣除的房地产开发费用=准予扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）5%以内。
凡财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，财务费用和其他房地产开发费用不分别单独计算时：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）10%以内。
对这两种情况下，允许扣除的房地产开发费用越大，则增值率越低，税收负担越轻，所以对于这两种情况，关键是比较准予扣除的利息与（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）5%的大小，如果前者大于后者，则房地产开发企业应该对利息支出提供金融机构证明；如果前者小于后者，则房地产开发企业不应对房地产开发费用单独计算。
三、房地产企业销售阶段的纳税筹划
（一）销售普通标准住宅的纳税筹划
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于房地产企业在制定房屋的销售价格时，应充分的考虑该税收优惠政策。因为当增值额超过扣除项目金额之和20%时，适用的土地增值税税率为30%，所以企业应该对由于提高销售价格后带来的收益与相应增加的税收负担进行权衡，如果带来的收益小于增加税收支出，则应适当降低销售价格，享受税收优惠，不仅可以实现税后利润的增加，而且可以促进房屋的销售，缩短销售期间，减少销售费用。
（二）发生广告费用的纳税筹划
房地产企业为了促使所建房屋的销售，势必会做一定的广告宣传。按照《企业所得税法》的规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售收入15%的部分，准予扣除；超过部分准予结转以后纳税年度扣除。即若当年取得销售收入的话，则广告费用最多可扣除销售收入的15%，然而房屋的建造周期比较长，在发生广告费用的当年却不一定取得营业收入，则意味着广告费用不能在计算所得税时税前扣除，则会增加企业税收负担。考虑到货币的时间价值，企业应该对广告费用的发生期间进行事先的筹划安排：在没有取得收入时减少广告费用的支出，在预期实现收入（包括预售收入）的期间多支付广告费用。
参考文献：
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[3]陈守英.房地产企业的纳税筹划[J].发展研究，2009（5）.
一、房地产开发企业土地增值税政策解读及清算申报
土地增值税概述及清算：
第一，土地增值税。是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
第二，土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第三，土地增值税的清算条件。符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省税务机关规定的其他情况。
第四，非直接N售和自用房地产的收入确定。一是视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入的确认：按下列方法和顺序确认：首先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；其次由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二是房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。三是土地增值税清算时收入的确定：其一，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；其二，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。其三，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、土地增值税清算程序与计算方法
第一，土地增值税清算准备工作：土地增值税的清算，因涉及房产项目从规划、拿地、开发、竣工项目跨期大，顾要求原始单据凭证一定要合法取得及妥善保管。具体应当收集的资料为：
一是土地使用权出让合同及支付土地价款凭证；二是房产项目工程建设合同价及建安发票，工程验收报告等；三是银行借款合同及借款计息清单。四是转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。五是无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。六是与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。七是与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。八是项目竣工决算报表和有关账簿。九是土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
第二，土地增值税清算计算方法：
增值额=销售收入总额-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
选择适用税率：四档税率
土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除率扣除项目金额=建造成本+开发费用+加计扣除额+有关税金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%销售收入总额=1.3×建造成本+营业税金及附加前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值税清算中的疑难问题及纳税筹划
第一，土地增值税清算的一般规则。即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
第二，土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
关键词：企业 利润 税务管理
对于现在的房地产经济来讲，其税务是其经济支出的重中之重，税务和企业利润的关系密不可分，对于房地产企业的经营管理来讲，如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的，目前，房地产行业的竞争愈演愈烈，丰厚的利润对于房地产来讲，即将成为过去式，在这样的形式之下，必须加强对税务管理的重视，将税务管理工作做好了，就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担，加大房地产的利润。
一、企业税务管理的基本概念
企业税务管理是企业在法律允许的范围内，按照本身的具体经营现象和经营目的，为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本，而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。
二、目前房地产企业税务管理的现状
（一）对于税务管理不够重视
在严格的税务制度下，在税务方面仍然存在着很多问题，其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致，偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区，因此在愈演愈烈的房地产竞争中，势必会对自身的竞争造成影响，减少利润的收入，同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。
（二）相关部门对于财务的监管不够
在利润相对暴利的房地产企业，其中的从业人员，并不是每个人都很专业，甚至部分企业为了获得更大的利润，就偷税、漏水，给财务的征收工作带来了很大的困难，因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。
三、房地产企业税务管理中的风险防控
（一）确定防控重点
在进行房地产企业税务管理的过程中，应该加强工作的效率，保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作，它需要长期的管理，管理过程复杂、工作量巨大，因此在进行管理的过程中，房地产企业不仅需要了解各项税务政策，还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理，同时还应该增加税务管理者的能力，保证税务管理工作的运行。
（二）建立动态的基础信息系统
现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛，信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以，房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务，就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统，这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算，税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。
（三）加强税务工作者的专业素养
对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求，时不时的对其进行培训，增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识；再者就是，从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上，为减少税务管理的分析做出贡献。
（四）保证做好和单位外面的联系工作
我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方，它主要就是要做好监督管理的工作，同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识，还能够从他们的手中获得最新的消息，以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的，所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象，房地产的公司就要及时的与部门进行沟通，不能错过最近更改的信息，学习最新的知识，必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很敏感的地方要积极主动地找相关部门进行沟通，以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候，还要与中介进行交流和沟通，运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险，涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时，可以和中介进行沟通，请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面，来积极的提高我们自身的素质和水平，必要的时候可以请中介对单位自身进行核查，最大可能的减少税务造成的风险问题。
四、结束语
目前，中国在进行第三次税制改革，尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革，但是全球化的经济和中国经济的发展，提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善，仍与成熟的现代税制有一定的距离；另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点，需要税收制度的创新。因此，积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。
参考文献：
[1]张月玲，洪慧林.我国煤炭企业资源税改革探析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会：，2011：6
