时间：2023-09-12 17:10:24
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产线上宣传方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产行业不同于其他的行业，客户立马可以去消费的项目，相对的周期较长。但针对于客户的营销活动更不容忽视。微信海云平台针对房地产制作的房地产行业模版，超炫的模版样式、完善的功能服务（包括楼盘展示、预约看房、营销活动、会员卡等等）。强大的运营团队针对不同行业进行深入分析，客户满意度百分百。下面是小编整理的关于房地产装修创意活动策划方案大全，欢迎阅读。
房地产装修创意活动策划方案1
一、活动主题
“青年置业——小户型当家”报看房团暨浓情端午，“粽”享未来。
二、活动时间
2020年x月x日
三、活动对象
1、报报名客户（200人左右，分为两批）。
2、现场来访客户。
3、前期来访来电客户（置业顾问回访邀请）。
四、活动内容
1、活动前期的新闻预报和参与读者的咨询、报名。
2、x月x日的特刊释放，主要内容包括关于小户型的新闻报道和房地产开发企业小户型展示的形象广告。
（二）线下部分：（报北线看房直通车）
组织读者参与专门针对小户型的看楼直通车活动。
（三）现场活动：（浓情端午，“粽”享未来）
目的：以端午节为噱头，结合华商报看房团的到场，通过现场客户参与性小活动，并以赠送小礼品形式给客户利益点，使看房团及来访客户愿意长时间停留在销售中心，营造现场销售气氛。
形式：
1、报看房团客户及端午期间来访客户在销售中心登记个人信息，即可领取端午节精美礼品一份（如粽子等）。
2、购买端午荷包制作材料，邀请荷包制作老师，现场给客户制作荷包，客户更可亲手DIY端午小荷包。
3、外场接待，在邀请荷包制作老师现场教客户DIY荷包的同时，做茶艺表演，同时会有演绎四人组配合表演现场弹奏古典音乐，让客户亲身体验高雅的茶文化，品评幽香茶味。
4、现场提供冷饮、冰激凌、爆米花，给客户带来凉爽夏季的感觉。
5、在超市门口请2个环保大使派发环保袋，环保袋内装宣传资料，树立楼盘的公众形象。
房地产装修创意活动策划方案2
端午是我们中华民族的传统节日，这恰好是一个回温老客户、开发新客户的契机，因此端午蓄客活动是必要的。
比较普遍的活动有以下几种：女儿回娘家，挂钟馗像，悬挂菖蒲、艾草，佩香囊，赛龙舟，比武，击球，荡秋千，给小孩涂雄黄，饮用雄黄酒、吃咸蛋、粽子和时令鲜果等。对于此次活动将做如下安排：
一、活动背景
1、一期商铺基本一售罄，二期商铺也在x月底开售，在五一的时候也做了相应的推广活动，这时端午正式我们再次加固客户、加大推广力度的时机。
2、项目在销期间有众多意向客户，加快逼定意向客户。
3、端午节假日，部分外出打工的客户回乡、机关单位事业单位放假，潜在客户量提升。
二、活动目的
1、维系老业主关系，提供销售人员与业主沟通感情的机会。
2、口碑传播，通过老业主以及民众之口为做传播。
3、通过此次维系活动，为提高促进二期商铺的销售。
三、活动时间
2020年x月x日
四、活动地点
项目售楼处
五、活动邀约客
老业主及来访客户。
六、活动装饰
在售楼部门口贴挂钟馗像、挂艾草。渲染节日气氛。
七、活动内容以及流程安排
（一）、活动内容
1、现场品尝各类粽子。
2、参与现场活动并领取礼品。
（二）活动流程安排
1、客户到场，签到。
2、现场品尝各类粽子（入会办卡展示）。
3、现场品尝各类粽子（入会办卡展示）。
（三）案场系列活动细则
1、“投飞镖、赢大奖”
活动时间：2020年x月x日9：00。
活动方式：凡是在此期间来访的老业主，均有一次参与本活动的机会（由销售代表引领客户到活动区域签字确认参与活动），通过投飞镖，按照所得的环数赢取不同的奖品。
活动内容：每位客户均有三次投掷飞镖的机会，累加三次飞镖的总环数，换取相对应的奖品。
活动物料：飞镖10枚，标盘5个，登记与礼品桌1张。
奖品设置：
一等奖（25——30环）：绒线玩具（价值元）。
二等奖（15环——24环）：水杯（价值元）。
三等奖（15环以下）：钥匙扣（价值x元）。
备注：活动奖品以公司原有剩余礼品发放为主。
2、“品尝各类粽子”
活动时间：2020年x月x日9：00。
活动方式：由销售代表通知客户活动信息，邀请老客户及来访客户，在x日下午17：00时统计参与人数。
房地产装修创意活动策划方案3
为丰富职工的业余生活，缓解紧张的工作节奏，打造良好的企业文化，公司拟举办“运动活力无限，精彩尽在房地产”主题端午活动，以职工喜闻乐见、通俗易懂的游戏活动，体现房地产公司团队精神与协作能力。现将活动方案拟定如下：
一、活动时间
x月x日下午
二、活动地点
公司楼
三、活动主题
“运动活力无限，精彩尽在房地产”
四、组织单位
主办：综合管理部。
协办：其他各部门。
五、参加人员
公司机关全体职工。
六、活动流程
1、领导讲话。
2、介绍游戏规则。
3、开始活动。
七、活动项目
1、超级保龄球
规则：在地上摆放10个矿泉水瓶，参赛者在规定界线外滚出篮球，碰倒越多，得分越高，分出1-3名。
道具：矿泉水1箱，篮球2个。
2、气球飞舞
规则：每次三个人同时参赛，每个人手抱一个气球，在起跑线上一字排开。比赛开始，参赛者将气球抛于空中，在规定的区域内进行赛跑。气球可用手拍、脚踢，使其处于悬空状态，不准用手抓住，先到终点者获胜，用手抓气球者淘汰。分出1-3名。
道具：10个气球（备用的20个）
3、夹气球
规则：每次三组同时参赛，每组两名队员将一个气球夹在两个人背之间，向前行走进行比赛。在行走过程中气球不可以落地，不可以用手抓，气球挤爆需回起点重新开始。哪一队在最短的时间内将规定行程走完为胜。分出1-3名（各2人）。
道具：气球三个
4、定点套圈
规则：定点套圈，每人可以套五次圈，圈中的物品作为战利品。
道具：圆圈十个、小物品十种
5、两人三足
规则：设两组，每组由两名人员组成（一男一女），每一组两人并肩站立，内侧的小腿用绳子或小布条捆住，这样成了两人三足。分出1-3名（各2人）。
（1）布条必须捆在小腿上，并捆紧，如中途松开需系好再前进。
（2）中途若有人摔倒，应立即停下来，等重新准备好再前进。
道具：绳子（或布条）2段
八、奖品设置+经费预算
除参赛获胜者所获奖品外，每位参与职工发放纪念品一份，预计金额x元——x元。
房地产行业作为国民经济的支柱产业，对发展城市基础设施建设、加快城市化进程及带动相关行业发展具有重要推动作用。利用大数据及信息技术实行互联网+房地产营销模式则具有鲜明的时代特征，同时针对消费心理并实现市场定位精准化，有利于提高房地产企业的营销效率，降低企业的营销投入成本，有效改善和弥补传统营销模式的短板与不足。
一、互联网+房地产营销模式现状
(一)离线商务营销模式：以互联网为依托，将房地产营销模式中的价格、服务和预订等信息以线下的形式传递给经营商店，并由此推动给线下消费者，因此又称之为“O2O模式”。该模式具有广阔的市场发展空间，极大节约营销成本，有效提高营销效率和质量。
(二)社交网络营销模式：借助于新型网络交流平台与网络社交优势建立社交网络关系，通过消费者与营销人员的互动性对消费者进行精准定位，充分了解满足费者需求，具有高效的针对性、创新新与信誉度。
(三)大数据营销模式：对多种网络平台的数据进行综合性分析，充分运用大数据网络信息技术对相关数据进行分析和处理，实现市场定位精准化，宣传工作目标化，该模式对行业发展走向和前景能进行有效预测，增强企业的市场竞争力，获得较高投资回报率。
二.消费心理
消费心理是指消费者在消费活动中的心理活动和心理特征的过程。消费者在购买行为时，会产生感觉、感知、记忆、注意、想象、情绪、思维等心理活动，呈现出一般规律的心理活动。大多数消费者在买房时，他们必然经历一个理性的和复杂的消费决策过程：需求的认知，信息的收集，选择和评价，这其中消费者购房心理占有主导因素。基于2014年新浪地产网与桂房网等网络数据及统计分析显示，影响消费者购房心理的主要因素包括：区位(22%)：如市区/城郊/商区等;配套设施(11%)：医院/学校等;价格(30%)：平米售价/总房价/折扣/增值潜力等;房屋质量(20%)：建筑质量/风格/户型/朝向采光等;环境(9%)：绿化/休闲设施;物业管理(3%)：服务水平/费用等;开发商品牌(5%)：声誉/资质等。显然消费心理分布的不同对房地产企业营销策略具有重要影响。
三.考虑消费心理的互联网+房地产营销模式构建
(一)发挥互联网优势优化营销资源：充分发挥互联网优势，对行业资源进行优化合理配置实现高效整合，并根据消费者心理制定针对性调研方案，发展潜在市场消费者，并建立高效畅通的互联网沟通交流机制，根据反馈信息将潜在消费者进行专业化分类归档。
(二)针对消费心理拓宽营销渠道：充分调研消费者心理，以互联网为平台拓宽房地产营销渠道，利用多元化销售途径调节企业和消费者在需求、空间结构等方面矛盾，从实际供求情况出发，以最小成本为消费者提供服务。
(三)以互联网为依托进行多元化推广：充分发挥互联网方便快捷、受众人群广泛的特点，将互联网作为企业营销信息的重要场所，将互联网营销推广手段与传统化推广手段有机结合，强化与不同心理的消费者之间沟通交流，以分享网站等形式推广品牌，扩大受众数量。
(四)以消费心理为依据制定合理营销价格：从消费者心理和市场需求的实际情况出发，制定有针对性、合理性和科学性营销价格，充分发挥市场在资源配置中基础性作用，充分发挥消费者在互联网+房地产营销定价模式中的主导地位，以拍卖和折扣等形式制定营销价格。
四.互联网+房地产营销模式具体措施
(一)加强消费者数据库建设
实现高效精准营销，最根本的是消费者数据库的建立和消费者行为的分析。企业需要以多种方式获取消费者信息。在线网站是最直接访问网络上的互动信息流，网上活动实名用户注册、互动媒体等形式的互动可以增加到消费者数据库。企业信息数据库的进一步挖掘和分析消费者行为信息，如消费者的历史，健康，生活轨迹，使用手机的频率，时间，以确定他们的需求，提供数据支持，制定精准营销策略。
(二)加强交流途径多元化管理：1、加强建设跨媒体渠道。若想完成全覆盖的房产信息网络，提高用户的使用频率，可以通过整合高人气的搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等资源，以增强购房意向。搜索引擎为企业推广的房地产产品和服务创造了巨大的商机，不仅为房地产企业信息提供了一个极好的平台，而且还提高了用户的参与意识，实现互动营销和口碑营销。2、加强建设网络聚合平台。首先，收集国内主流的房地产开发商，利用3D技术全方位的立体显示楼盘的地理位置，户型和配置等，搜索建设并完善房地产行业的信息。第二，提高用户搜索的准确性，精准整合房产户型、价格、地理位置等，满足消费者的相关检索心理，提供高效、准确的检索结果。最后，针对新房、二手房、旅游、旅游地产、商业地产等不同地段，根据消费者的心理和购买频率进行合理的分配和广告宣传，达到开发商房产信息高效推广的目的。3、加快移动客户端应用程序的开发。对于消费者来说，移动客户端应用程序实现了消费者高效便利了解房地产信息、参与企业互动的目的。对于企业来说，房地产移动客户端应用程序不仅为企业带来更多的潜在买家，同时是企业获取客户信息，把握客户需求的极佳平台。
(三)加强线上线下结合，提升用户转化率：1、在线整合资源，提供便捷服务。首先充分了解网上浏览的需求，提供人工咨询、安排独家等增值服务。其次，向开发商争取折扣，为消费者提供优惠价格，同时创新房地产金融模式，解决购房者的资金需求。最后，企业要实现多样化的购买方式，通过团购，秒杀和其他新的方式来提高购买消费者的购买欲望。2、线下优化服务质量，增加看房体验。因为房地产不可移动的特殊属性，房产营销体系不可或缺的是线下看房的体验。一方面，企业要保护消费者的利益，选择优质的线下开发商及专业的物业顾问合作。另一方面，推出系列的看房体验活动，以吸引消费者的关注，增加消费体验。
(四)加强增值服务与反馈机制建设：1、加强增值服务。一方面，通过开发手机应用程序，汇聚共同地点和兴趣的业主形成新的社交圈，以便向客户提供精准的项目宣传，客户维护等互动服务;另一方面，企业应整合社区资源，聚集衣食住行，休闲娱乐的商家信息，打造以社区为中心的新型商圈。2、创建用户反馈机制。建立完善的用户反馈机制，时刻与用户互动了解用户意见，根据分类、记录等来改进产品或服务。主动处理客户投诉，以良好的态度、及时的行动来解决消费者的问题，提高客户满意度。
五、结束语
现代信息技术的发展为互联网+房地产营销模式展提供了广阔空间，而考虑消费心理需求则进一步贴合市场实际，在模式的构建和发展过程既要重要充分运用互联网优势，又要充分把握消费者心理，才能制定合理化营销策略，实现互联网+房地产营销模式的健康运转。
1当前房地产工程项目投资成本控制中存在的问题
1.1编制项目估算不严谨项目在投资建设之前，企业都会对其作出投资估算，但是部分企业没有意识到编制项目估算的重要性。对项目投资的估算不合理，有时候会出现各种漏洞，造成经济上的损失。企业在发展中没有长远的计划与预算，对资源不能做到合理的开发利用，导致隐形的成本支出，对房地产企业的良性发展不利，无意中增加了投入，降低了利润。
1.2施工过程中监管不严格施工过程中的监管力度是影响工程成本的一个重要因素。一方面，企业忽视对材料、设备的监管，设备费用在工程建设中占有很大的比例，一旦忽略了对这方面的管理，造成材料的浪费或者重复投入，整个工程的成本就会极大程度地增加。另一方面，施工过程中的权责不明确，领导对各职能部门的管理不到位，很容易在施工中出现问题，而问题产生时，没有部门出来承担责任，致使企业遭受进一步的损失。
1.3招标工作没有起到控制作用我国在工程建设中采取招标、投标的方式，来提高竞争的公平性，降低工程成本，提高工程质量。但是在现实的投标工作中，各施工单位并没有依据企业自身的特点与工程的难度进行投资预算，而是按照省市统一标准进行工程预算定额，因而他们的报价近似。除此之外，很多房地产公司的建设项目并没有招标的程序，工程承建者早已内定。因此总的来说，投标招标工作没有起到对项目建设成本的控制作用。
2房地产工程项目投资成本进行控制的意义
在房地产市场竞争日益加剧的今天，只有成功地控制住房地产工程的项目投资成本，才能确保企业利益的最大化，促进房地产业的健康发展。就社会效益来说，有效控制成本能够有效地下调房价，改善民生住房条件，促进社会和谐发展。通过成本的降低使企业在房价与利润之间找到平衡点，实现经济效益与社会效益的共赢。
3如何有效地对房地产工程项目进行成本控制
3.1本控制的原则(1)全程控制。在项目建设的整个过程中实现对成本的控制。包括从项目的确立、设计、施工、竣工直至销售阶段，有时还会涉及到后期的线上线下运营。保证项目的成本始终都处在科学有效的控制之中，避免出现严重超支的现象。（2）全员控制。企业内职权的分配、责任的安排对项目成本是有着极大的影响的。合理的组织结构安排，有利于提高员工的积极性，提高他们的责任感，让他们树立起控制建设成本的观念。在问题产生时有人主动承担，主动解决，将损失降到最低。合理安排人员，专人管理施工材料，避免材料的浪费，从而有效地控制项目建设成本。(3)实时控制。一般的房地产工程建设都会持续很长一段时期，在这个时期里，市场与资源可能会发生很多变化。因此，对成本的管理控制要有实效性与时效性。将市场的变化与前期预算进行对比，一旦出现偏差，要及时找到原因，并找到解决的方法。根据市场与资源的波动，调整成本控制计划，重新对资源进行配置，提高工程质量的同时，降低投资成本，实现利益的最优化。
3.2成本控制的方法
3.2.1建立健全成本控制与监督机制良好的制度保障是开展一切工作的前提，在房地产工程项目投资成本的控制过程中要建立健全两个机制。一个是成本控制机制，遵循全程控制的原则，在项目的建设过程中实施有效的监督管理，对施工过程中出现的不必要的成本损失要严惩，对于有效地进行成本控制的工作人员进行表彰，赏罚明确适度。另一个是责任制度，明确不同部门的职责与任务，将职能细化，做到每件事都有组织负责，遵循全员控制的原则，实行全员对成本的管理。提高员工的工作积极性与责任意识，使权利、责任的分配合理化，全员树立成本控意识。
3.2.2.根据阶段特点开展成本控制（1）前期阶段。在项目开发之前，要根据项目的建设规模、当地的政策和法规等，对项目的投资成本做出预算，探究项目的可行性，控制项目的最高成本，确立可行有力的项目建设方案。工程项目的设计一旦完成，后期就很难再将成本降低，预算人员要与项目设计的专业技术人员讨论，将设计人员给出初步的设计图纸与施工图预算，与前期的项目预算想比较，严格控制设计阶段的成本预算，对设计进行监管，务必选出相对来说成本低、质量高的设计方案。招标过程要保证公正、公平与公开，避免暗箱操作等问题的产生。为了从众多开发商中选择优秀的承包者，房地产企业在招标中要比较开发商的工程量计价、标底的预算、施工单位的信誉度等，充分利用市场竞争机制，降低地产的开发成本。在招标结束后，按照招标时提出的要求，签订合同，保证双方的利益。（2）实施阶段。在房地产工程的实施阶段，应加强监管力度。监督施工方是否按照合同约定进行施工，避免出现对材料的不必要浪费或重复投入。在施工中鼓励进行技术创新，进而降低成本。施工中一旦出现问题要及时找相关部门进行解决，避免矛盾的进一步发生。除加强监督外，还应利用赢得值法（见图1）对成本进行有效地控制。图1赢得值法原理赢得值法是通过比较某一时段的已完成工作量与该时段的计划工作量，来对工作进展进行评估。其中BCWS表示计划工作的费用预算；BCWP是已完成工作的费用预算；ACWP则表示已经完成的工作的实际费用。BCWS与BCWP都是以同一时间与同一预算为基础进行计算的，因此二者的比较可以得出预算与实际间的偏差。该进度偏差用SV来表示，SV等于零则实际预算值与计划预算一致；SV大于零则实际预算大于计划预算；反之SV小于零，实际预算低于计划预算。ACWP表示实际费用，它与BCWP的差值通常用CV来表示，指费用偏差。同理，CV等于零实际费用与计划费用一致；CV大于零，计划费用高于实际费用；CV小于零，计划费用低于实际费用。另一个可以有效判定工程效益的指标叫做费用绩效指数，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示经济效益符合预期目标；CPI大于零，则经济效益高于预期目标；CPI小于零则经济效益低于预期目标。施工过程中，企业要将赢得值法应用到实际中，通过计算得出SV、CV与CPI这三个指数，科学地判断房地产工程的成本是否在合理的范围内。竣工阶段要依据政策、法规，审核工程的各种款项，将工程中产生的工程量、费用等严格送审。（3）销售阶段和后期阶段。销售过程中要注意销售手段的实用性，不能盲目追求规模与档次，要对自己开发的地产项目有一个准确定位，找到目标销售人群，根据他们的需求选择合适的销售手段。选择主流媒体，选择及时有效的途径进行宣传。在后期宣传方面一些地产项目后期还有对客户的回访等一系列活动，以加强对自己项目的宣传。这些后期的宣传活动要适量与适度，否则不但会增加成本，还会产生负面的影响。
4结语
大雨中，碧桂园十里银滩“滨海踏浪一日游”大型看房团活动的网友和手机报名用户近5000人来到该项目参观游玩。十里银滩处处都融入了微信二维码元素，让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信，并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。
这种科技的时尚感和新鲜感带来的感受在几十年前是不可想象的。
随着中国城镇住房制度商品化改革政策出台，房地产营销开始进入人们的视野。从最初的“豆腐块”广告到概念炒作，从整合营销到大战纷争，从传统营销方式到网络再到PC、移动，每一个改变，表面上是形式的不同，其实是卖方主导、营销驱动和客户主导的过程演变。
市场总是在沿着其规律前行。作为房地产业营销主角的房地产企业和房地产公司，不管是多么地怀念过去那种“游手好闲”的营销岁月，伴随着市场变化和技术进步带来的营销手段的变化与更迭，房地产营销者只有不断“换脑”，参与进去，勇敢拥抱这些变化，才能在进化中升华自己并体会到其中的惊喜与乐趣。 从单一到多元
最初，中国内地房地产营销是从香港学来的。
1988年，万科竞得广州“天景地块”，急于把项目快速地以理想价格售出，不得不求助于广告。但那时中国内地地区报纸尚不允许随便投放房地产广告，凡打投广告都要通过非常严格的审查，万科只得把目光投向香港。1989年初，万科派出香港物业考察团到香港进行见习，考察团到香港最主要的任务就是偷香港的房地产资料――公寓、工地、成熟的住宅小区，甚至楼书……当年7月22日，香港文汇报出现了一版地产广告――“天景花园……”，而建国以后的中国内地第一本楼书也应运而生。
和万科等一些房地产企业不同，许多房地产企业并没有走出去，更谈不上请营销公司自己卖房子，而那时的广告更像是一则通知。
1992年6月6日，《中华工商时报》出现了第一个房地产广告――北辰集团的汇园公寓。标题为“汇园公寓欢迎您！”广告只有豆腐块大小，没有图片，没有效果图，没有华丽的辞藻，总共才100来字。与现在的形式相比，那时的地产广告明显过于简陋，案名重复无个性化，大部分冠以花园、豪庭、别墅等词汇，缺乏品牌传播的唯一性、可识别性。但这种单一的局面随着邓智仁的来京发生了很大变化。
1992年年底，42岁的香港人邓智仁来到北京，他带领的利达行为万通新世界做了推广和销售，香港的成功经验也被邓智仁搬到了北京市场。1993年11月19日，邓智仁在《中华工商时报》首次推出主题为“万通行动、蓄势待发”的公司整体形象宣传广告。该广告以停在天安门广场上的F16战斗机作为背景，象征万通如同一架随时准备冲上云霄的飞机。正中间最醒目的地方赫然列出公司架构图。紧随其后，邓智仁以飞机起飞的形象，推出的万通新世界广场广告，成为当时尚处于蹒跚学步阶段的房地产广告学习的样板。不仅如此，一反之前如通知一样做广告的思路，“做整版广告，派出销售员到北京的酒店、写字楼做直销，给外企名录上的公司打电话”被统统采用起来。
邓智仁的营销策略，让中国内地第一次见识了什么叫凶悍的广告手法。也给未来四五年的房地产广告和营销立下了规矩：第一，引起你的注意；第二，传达理念；第三，引起你的欲望；第四，加深你的记忆；第五，让你行动。在一段时间内，邓智仁的营销策略成为开发商的尚方宝剑，甚至是营销的唯一利器，“目前北京的地产大腕当年很多都曾经雇用利达行做顾问，或者干脆是就职于这个曾经大名鼎鼎的公司。邓智仁把香港地产营销的规定动作进行了一次普及教育。”曾经在同时期著名高档公寓聚龙花园从事营销工作的王宏宇对记者说。
看准中国内地巨大的潜力，中原地产、戴德梁行（后更名为DTZ戴德梁行）等海外的房地产公司纷纷进入，并为中国内地带来了新的营销观念。
1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，“商品房”三个字第一次闯入了人们的视野。中国人民银行也积极开展个人消费信贷，贷款买房、按揭等新概念开始逐渐为民众所了解。一个接下来的问题就是，作为购房者，面对众多的广告，究竟要买谁的房子呢？
“一个上身穿着西装的人在打手机，戴着游泳帽和太阳镜，翘起二郎腿上套着足球袜，脚上穿着足球鞋，网球拍就立边上。我可以去踢球、我也可以去游泳、也可以去健身房、还可以去溜溜弯儿、跑跑步、钓钓鱼、可我现在什么也不想干、只想坐在中心花园里、打电话……”1999年，潘石屹为SOHO现代城做了一个整版广告。他引进了一个新鲜的概念，给建筑赋予一种生活方式。
中国人就是在那时候知道SOHO和潘石屹的。“1999年8月，潘石屹和邓智仁矛盾激化，邓智仁利用潘石屹的末位淘汰制度的压力，挖走了现代城23名销售。而潘石屹却写了一封信《现代城的四名副总监被高薪挖跑》，并在《北京青年报》、《北京晨报》、《北京晚报》和《精品购物指南》上都买了半个版的广告。”王宏宇回忆说，“潘石屹并不在乎人们说他的末位淘汰是残酷的缺乏人情味的管理模式。他无所谓争议，有争议才会有兴趣，才会知道SOHO。”
SOHO的营销手段，预示着房地产营销开始从最原始的打广告向深层次的客户需求延伸――建筑需要生活方式，生活方式需要按照不同阶层划分，房地产需要品牌。为了打造出更高品位的文化品牌，北京的房地产项目开始冠之以洋名，纯粹精神层面的案名开始出现如CLASS、后现代城等，起名范围加大，地理位置也由传统的欧洲扩张到北美和澳洲。以广东合声、珠江系地产商为代表，直接搬来广州叫座的欧式项目设计，在报纸上连打整版广告。这种做法，在2000年新住宅运动论坛上一度引发了一场口水战，上升为落后文化与当代文化、俗文化与雅文化的矛盾，房地产企业、专家、媒介对房地产品牌的讨论更是轰轰烈烈。但是，表面的繁荣掩盖不了房地产品牌的孱弱，激烈的争辩似乎更像是噱头的炒作。
2007年，初到重庆的“奥园集团”就撒下挑战书“重庆，对不起，奥园刚到！”，接着一纸有关“奥园商标”的声明出台，矛头直指已扎根重庆精耕4年的重庆奥林匹克花园。执行了3个月的“家在重庆，住奥园”的“年度主题”受阻，几百万营销费用付诸东流，重庆奥林匹克花园不得不被迫终止“家在重庆，住奥园”的年度推广方案的执行，继而推出主题为“中国式邻里”的“红城”组团。
短暂的避其锋芒之后，2008年4月11日，重庆奥林匹克花园反击了，其把新一期项目案名确定为“康城”。当天，在重庆四家主流媒体头版通栏如出一辙。上方为奥园康城“做生活的冠军”、“习惯了被模仿，但从未被超越”、“值得重庆58天的等待”，红色的大字赫然而现；下方为奥林匹克花园康城的通栏，“康城”“4月19日开盘”被绿色的黑体无限放大。这代表山城“两个奥园”、“两个康城”“两个生活的冠军”之战火正式点燃。同时，重庆奥林匹克花园销售现场电话被打爆，成交巨增。
两个项目的火拼，令重庆楼市分外炽热，“无论说你什么，就怕没有人说你”的传播定律，让两个项目放大为楼市的焦点。而由于南北“两个奥园”两个项目区域不同、客户群定位不同，各自性格鲜明，只不过是一唱一和，相互借势，彼此相互抬势。正如重庆奥园幕后的操盘手李战洪的观点：两个奥园不是战争，而是共赢。“这里没有胜负之师，两个盘一个在西一个在北，但两个同时出现，就会做足市场影响力。”
其实，营销大战归根到底是人的战争，是对人才的争夺。2009年的春节期间，万科严峰跳槽到了华润新鸿基。严峰虽然在业界名气不是很大，但是他的流动就是一个信号，地产的营销已经到了大显身手的时候，各个地产公司可以缺资金，但是没有营销人才，房子卖不出去，资金就回不来。
“谱不可以尽弈之变，法不可以尽战之奇”，房地产营销手段花样不断翻新，各地开发商不约而同重金邀请明星、名人前来项目助兴，高举文化和艺术的旗号：演唱会、音乐会、座谈会、交流会等形式多得令人目不暇接。
“在房地产营销中，客户是各开发商可持续发展的最大依靠，最终为找到客户、传递项目价值、达成交易是营销的最终目的。”郭毅对记者说：“营销要符合目标客户群的喜好，客户体验和客户服务基本成为所有开发商‘标配’的营销活动。”
按照郭毅所言，客户服务大体分为两类，即业主回馈活动和准客户体验活动。前者旨在给老业主带来贴心享受和增值服务，这种类型的活动能让业主感受到开发商的关怀，有利于凝聚忠实客户，同时有利于“老带新”等人际口碑传播，形成可持续性销售。而对部分定位更高端的度假型或商业投资型楼盘来说，则需要增加后期的增值服务。比如招商地产、金都集团、世茂集团和骏豪会的管家和返租服务等。这种类型的增值服务的特点“在精不在多”，多针对高端客户和投资型客户。而后者的准客户体验活动，则多是有针对性的蓄客活动，通过趣味性和娱乐性吸引和回馈准业主，促成成交。如金都・海尚国际的沙滩体验季、中航城・国际社区的路虎越野赛等活动。 新时代来临
在硝烟弥漫的营销大战中，一股新生力量迅速崛起。这股新生力量，不仅是80后成熟、90后成长带来的商机，还包括技术手段更新带来的从未有过的体验，更是消费者变被动为主动的过程。
其实，早在2003年6月，通过网络联络业主，宣传品牌就为房地产企业所尝试，比如中海集团为代表的“阳光奇缘”网络游戏总决赛就在深圳的中海阳光棕榈园举行。事实上，像这种以网络为传播渠道的营销方式一直被房地产企业所尝试，尤其是在6年之后，微博、微信的出现。
2009年，微博出现，人人皆可做传播者、评论者的特性让其逐渐深入人心，其所带来的信息爆炸式的传播功能甚至被美国《时代》周刊评价为“地球的脉搏”。对于房地产企业而言，微博魅力在于，微博所带来的强大粉丝团能够形成一个持续的关注，其带来的客户群不容忽视，而开发商在 “转发赢大奖”的类似活动中可以适当“植入”项目的销售动态，网友会了解到楼盘的各项信息，再通过粉丝的持续转发，营销效果会被成百倍的放大。尤其是那些知名开发商，优势更为明显。在评论功能的支撑下，其产品价值能得到更多的凸显，买卖双方也就能够实现无障碍互动。对比其他渠道，微博用户具有高学历、高智商、高收入的“三高”特点，购买力相对更强，这一切，都为销售创造了很好的机会。
万科利用网络开展“寻找红人”的微博营销就是一个典型的案例。2010年，万科以线上微博活动与线下寻找“红人”拍照的行为艺术方式相结合，迅速在深圳刮起一阵红色旋风，产生了巨大的影响力，项目微博每天平均转发2552次，取得开盘即售罄的奇迹。可以说，到目前为止，从开发商、承销商、商、研究咨询机构到广告商，不管是官方微博，还是企业高层的微博，都在利用这个平台信息，通过与用户的共享和互动，得到用户的认可，进而建立其企业的口碑和品牌。
微博营销的这种燎原之势，以迅雷不及掩耳之势烧到了网上卖房的活动中。2011年4月初，南京江宁一家开发商拿出一套总价36万元的海南房产，由网友进行秒杀抽奖，12名入围的网友将共同拥有这套房产的产权。几乎在同一时期，在北京，4月初伟业我爱我家集团宣布与淘宝网旗下的淘宝房产启动全面战略合作，共同探索房地产交易的电子商务化； SOHO中国进行网上卖房的拍卖活动；搜房网宣布314城联动，在全国范围内正式启动“0元起拍，限价封顶”大型新房拍卖活动……
初期的网上卖房活动引来的是“炒作”还是“趋势”的争议，然而事实胜于雄辩，两年之后，争议被事实所代替，房产电商对促进房源交易作用使得国内主流开发商和商纷纷参与，华润、恒大、金地等房地产企业亦展开电商营销。根据企业公开数据，截至2012年12月，易居电商平台易居购房网实现覆盖全国23个城市，销售房源29179套，全年累计成交金额达328亿元。
互联网营销时代尚未过去，移动互联网传播时代又已到来。在开放平台和应用商店模式引领下，移动互联网在音乐、电商、游戏、搜索等领域的产业价值凸显。移动互联网民的规模、构成、使用的行为习惯促成了手机媒体化的进程，而随着目标受众的行为习惯发生变化，房地产企业的营销行为也随之变化。
2012年五六月，厦门中骏・四季阳光启动了微电影主角全城征集大赛，10月19日，时代山湖海6期《亲爱的鱼》游戏会举行，这是首个将游戏、二维码结合的房地产营销方式，而全国首个房地产官方微信碧桂园十里银滩正式上线后，从扫二维码加关注、网上报名、实际到场参加时隔一个月，共有2.5万人关注碧桂园十里银滩官方微信，报名人数逾万人。
金融危机之后，我国房地产市场出现了持续的泡沫化特征，形成了房价上涨快、民众买房难的基本矛盾。为缓解矛盾，促进地产行业的健康发展，国家制订了一系列宏观调控举措。然而，宏观调控措施的施行，一方面为房地产行业的健康发展提供了必要保障，另一方面也对房地产企业带来了更大的资金压力，这些影响是不容忽视的，研究新经济形势下房地产企业筹资方式有着极强的现实意义。本文对传统筹资方式进行了简要分析，概述了当前房地产企业筹资的基本情况，结合几类新型房地产筹资方式，对创新房地产筹资进行了探讨，以期提供借鉴。
关键词：
房地产；宏观调控；筹资方式
房地产行业对于我国GDP增长直接间接作用极大，近年来，随着国家宏观调控政策的持续施行，以往资金充足的房地产企业已经面临了资金紧缺的问题，不少中小型房地产企业更是面临资金断裂、倒闭、被收购风险。扩张融资渠道，开辟新筹资方式成为房地产企业发展的必然之路。
一、房地产企业筹资现状
新形势下，传统筹资方式已经出现弊端，大部分房地产企业都面临着筹资难的问题，在宏观调控政策加强的背景下，楼市拐点出现，分析房地产行业的筹资现状刻不容缓。
（一）规模大。自2005年起，我国房地产行业发展迅速，大部分城市房价在短短几年内上涨了几倍。产业网数据显示，2005年，我国商品房平均成交价为2937元/平米，至2015年三季度我国商品房平均销售价格已经达到6844元/平米。不仅我国房价直线上涨，房地产行业的融资规模也不断扩大。国家统计局数据显示，2005年，我国房地产行业开发资金总额为21397.8亿元，2015年前三季度，全国房地产开发完成投资70535亿元，，涨幅近3倍。足以看出我国房地产行业的融资趋势。
（二）融资难。资金问题始终制约着房地产企业的发展。近年来，为调稳我国房地产行业，维护经济稳定，国家开展了一系列严厉的调控举措，如限购、限贷等，进一步加剧了房地产行业资金紧张问题。同时，我国金融市场对房地产的限制也十分严格，在金融体系本不健全的基本条件下，我国金融市场进入难度极高，资料统计，截止2015年5月，我国房地产上市公司总量为185家，这就说明，我国绝大多数房地产企业为中小型企业，由于小规模企业资金规模不大、体制不完善、信用度不高等因素，获取信贷的基本条件受限，在限贷以及加大土地审批难度的调控政策下，更是制约了房地产企业的发展。
（三）渠道单一。房地产是资金密集型企业，要实现健康发展，离不开充沛的资金流量。国家统计局数据显示，2015年1-10月，我国房地产开发企业到位资金构成为，国内贷款17097亿元、利用外资242亿元、自筹资金40538亿元、其他资金43690亿元。同比增长-3.6、-50.6、-4.0、9.8个百分点。同时，在市场调整期去化压力、土地成本等多重因素影响下，我国上市企业营业收入增速回落。数据显示，2014年全年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可见，当前我国房地产融资形式已经有了较大改变，但是，除上市企业外，中小企业融资基本依赖贷款，且比例依旧极高，高负债也带来高财务风险，形成多元化融资渠道刻不容缓。（四）长期偿债压力大。国家统计局数据显示，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。基本财务规律揭示，企业资产负债率在60%左右最为合适，房地产上市企业连年创新高，为企业带来巨大的偿债压力，在融资困难的背景下，企业很可能面临经营危机。
二、房地产企业传统筹资方式概述
从主体上分，房地产企业传统筹资方式可分为内部融资、间接融资、直接融资三种。内部融资是通过整合内部资金资源实现融资的方式，筹资依据包括自有资金、应收账款、票据等。房地产企业利用此类资产，通过金融机构或贴现公司变现，即可迅速充实资本，风险小、效率高，是最好的融资形式。然而，在当前房地产企业销售难、资金回笼难的基本背景之下，房地产企业自有资本资源减少，内部融资限制已经很大。因此，针对内部融资问题，建议房地产企业一方面可以增加期房销售，通过开发商贴息委托贷款，增加期房销售及资金回笼，从而扩大资金来源中定金、预收款、自筹金比例。另一方面，对于中小房地产开发企业及单家房地产开发企业自有资金比例较少的情况，可以实行联合开发，提高贷款能力、广告能力、运营能力等。间接融资最直观的代表就是金融机构贷款，其中最为简便的就是银行贷款。当前，我国房地产企业开发资金来源依然呈现银行信贷为主导的格局。一般来说，实现银行贷款需要按照“三个办法，一个指引”中项目融资业务指引要求，充分考虑项目风险、质押担保条件、合同条款、资金管控等。随着货币政策的调整，银行信贷难度越来越高，成本越来越大，对房地产企业造成了不利影响。以开发贷为例，除基本法人执照、保险（第一受益人为银行）、土地使用权等条件之外，还需具备相应比例的自有资金30-35%，可以肯定的是，开发贷获得门槛将会越来越高，通常情况下，银行贷款是企业正常经营过程中获取资金的简便渠道，但若企业需要实现跳跃式发展，就会出现资金短缺问题。针对这些问题，企业可以通过并购方式实现间接融资。并购贷款由商业银行向并购方发放，用于支付股权对价款项外的贷款，以并购贷款实现长期资金流动，不仅可以提高企业的资金实力，还能帮助企业扩大规模。直接融资一般包括债券融资与股票融资两种。债券是一种商业信用，收益率一般，融资过程中企业通常不会使用，债权人也不想持有，因此，直接融资通常通过股票融资实现。股票市场能够在极短时间内为企业筹集资金，资本可永久使用，也没有还款期限及利息负担。值得注意的是，企业上市门槛极高，我国上市房地产企业也不过一百多家，用这种方式实现融资风险也很大。但是，对于一些具有发展潜力的房地产企业来说，也可以通过灵活运用上市技巧实现。例如买壳上市等。对于一些中小型房地产企业，可以通过买壳上市进行直接融资，虽然此类融资方式融资量较小，但也可以避免上市的高门槛、高风险，为满足资金需求提供渠道。
三、我国房地产企业新型融资方式概述
基于融资难、渠道少的融资问题，我国部分房地产企业已经开始了金融化战略，建立多元化融资方式已经成为房地产企业融资发展的基本趋势，下文将简要介绍当前新型房地产融资方式，为创新融资提供借鉴。
（一）信托融资。信托融资是近年来发展速度最快的房地产融资方式之一，在2003年中央121号文件出台后，银行信贷渠道受阻，以信托机构代办房地产买卖、租赁、收租及地产登记过户等实现的信托融资呈现“井喷”式发展，据不完全统计，2015年一季度，我国信托资产管理规模大约14.41万元，房地产证券类信托增加，不良率低，整体风险呈可控状态。这一模式要求融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质，满足四证齐全、自有资金比例超过35%、二级开发资质，有的信托公司资金获取需要行业百强或地方龙头。
（二）海外融资。外资进入中国房地产开发市场即海外融资，境内房地产可以通过向境外地产投资基金及风投基金出售房产、进行项目合作，或者直接让外资参股房地产公司，都是海外融资的形式。当前，海外融资总量不大，且地区差异明显，我国海外融资主要集中于长三角、首都经济圈等热点区域。上文数据显示，当前我国房地产开发市场外资比重较低，且15年呈现负增长趋势，究其原因，就是境外投资公司对项目要求高，以及项目投入操作体制的问题，因此，以海外融资实现房地产企业资金扩充不失为良好的融资渠道，但需要企业自身的努力。
（三）开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金、委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。这一房地产金融模式在我国具有良好的需求市场和政策环境，实用性较强。这种方式的核心在于实现提前销售，要求开发商具备一定的实力。
（四）融资租赁。融资租赁的实质就是通过转变所有权获取资金，在项目完成后，房地产开发商通过销售，完成所有权回购。这种方式的运作需建立资产管理公司，处理所有权问题，从而加快房地产资金运作效率。
（五）“PE”模式。“PE”即房地产私募基金，是由开发企业发起，以非公开形式向投资者募资的形式。当前，我国PE的应用已经较为普遍，需求上看，房地产开发企业资金来源结构已发生了改变，从整体趋势上来看，虽然当前我国房地产开发企业的资金主要还是依赖商业银行为主，但是从上文数据不难看出，我国房地产传统资金来源渠道已经变窄，私募已经成为企业筹资的重要渠道。首先，由多个有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同设立私募股权投资基金（PE）在委托管理银行进行资金托管开展股权投资目标企业工作，经过项目筛选、尽职调查后，开始资金募集，募资后，基金完成投资，开始项目运作，运作完成后，基金清算退出。
四、房地产企业筹资方式创新——“仿金融”模式
融资方式创新已经成为当前房地产企业发展的必经之路。当前，不少新型筹资方式已经出现，基于互联网+、众筹等新思想在民众中的广泛传播，以及信息技术的普及，“仿金融”模式已经具备相当好的基础，利用“仿金融”模式，可以较好地解决房地产开发企业的融资问题。
（一）“仿金融”模式概述。“仿金融”模式，就是由具备一定资质，通过向具备购房意愿的社会群体以收取加盟费、签约金等方式进行融资，通过返利、充抵等形式对客户进行回报。这种方式的回报高，客户增长快，能够在极短时间内获取大量融资，且不会有金融市场的风险。以河南某置业公司为例，该公司成立于2013年，注册资本为1000万元，在整合房地产市场低价优质楼盘后，通过签约客户定金增值、经济推广补贴等方式，实现了高速融资。首先，该公司在全国范围内进行目标客户定位，同客户签订合约，规定：客户需缴交1万元作为签约客户定金，购房时定金可作2万元使用，若暂时没有合适楼盘，协议期限无限期延长。若未来无购房需求，定金不予退还，但可由客户转让。同时，签约客户可直接成为公司营销项目领导，为公司介绍客户可得奖励，奖励递增。另外，签约客户作为项目领导时，若介绍客户达6位可晋升为项目顾问，受聘期间最高可获100万元奖励。具体为，公司设A、B、C、D、E、F、G七级置业顾问，A为最高，当签约客户直接或间接介绍客户达到6人时，成为G级置业顾问，可获补贴，每周1000元，分十周发放，当下属客户都成为G级时，再晋升，每晋升一级周补贴在前期基础上加1000元，以此类推，从G至A总计奖励100万元补贴。最后，公司长期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司签约客户一万多人，加盟店82家，定金及加盟费收取已经达到7.6亿，为公司增加了一笔无限期、无利息的巨额资金。结合当前互联网及移动互联网端，公司客户量持续上涨，筹资压力倍减。但是，此模式也引起了政府部门的高度重视，众多领域专家对此也颇有疑问，“仿金融”模式存在一定的存续问题，包括客户认同、客户信心、回报持续性及额度三大方面。
（二）“仿金融”融资因素比较。仿金融模式具备“0”融资成本、无限期、限制条件小、对象广泛三大优势。本文选取内部融资、债权融资、夹层融资、股权融资几种典型融资手段，从融资成本、规模、期限及目的几大因素进行对比分析。首先，内部融资存在机会成本，债权融资存在债务成本，股票证券费用较高，而仿金融模式在定金、加盟费的基础筹资手段上，明文规定签约定金及加盟费除购房外不予返还，形成了零成本融资，成本优势显而易见。第二，融资规模上，内部融资受企业盈余条件制约；债券融资通过银行借贷、发行债券融资，规模还是不大，且持有人抱有持有障碍；股权融资规模大，但上市门槛高。而“仿金融”模式定向融资，抓住了高需求群体，虽然一次性筹资的可能性小，但随着时间推移，客户群会不断扩大，“仿金融”模式存在极高的灵活性及规模优势。第三，融资期限上，内部融资为内部收益留存，虽没有还款期限，但具备货币时间成本；债券具备还款期，项目结束后还款，期限约为3~5年；股权融资筹资股本不予偿还，除非企业清算。“仿金融”模式不予偿还，且无利息、风险低。第四，融资目的上，内部融资是为实现再生产进行的融资；债券是为企业获得存续能力进行的融资；股权是为了扩大股本，实现更高发展的融资，根本上来看，几种融资方式都是为了解决资金需求。而“仿金融”模式不仅能够解决资金需求，还能抓住客户、留住人才，不仅能解决当下资金需求，还能获取持续客户及人才，是资源目标型融资。因此，“仿金融”模式着实具备不少优势，随着信息技术的推广，及众筹、互联网+思想的推广，“仿金融”模式更是具备持久的生命力。
（三）“仿金融”融资模式的障碍首先，模式本身存在误导性，会让人误认为“传销”。“仿金融”模式借鉴了直销架构，但进行了一定转换，如签约过程中明确规定客户可转移、最多介绍量等，且有实际产品，因此与传销、直销存在很多区别。但新模式容易会导致质疑，社会认可度制约模式运作。其次，初期企业信誉、知名度不高，难以获取客户群体。企业建立初期，由于企业规模小，信誉及知名度都不高，而民间资金在寻找优质投资项目时，通常会寻找整体实力较强的企业，因此，在客观条件的限制下，签约客户、加盟商很可能出现不信任企业的问题，资金筹集量可能不多，仿金融模式运用存在障碍。也说明，“仿金融”模式的运用关键在于良好的商誉及信用基础。第三，规模扩张中，此类模式很可能被滥用，持续扩张中可能遇到管理问题，如体制、企业边界、效率等。此模式最大的优势便在于利用互联网+、众筹思想，依托信息手段实现高效率传播，若得到社会认可，客户群会猛增，当模式运作成熟后，企业管理效率高低、体制完善程度很可能影响项目运作健康程度。同时，在得到认可后，此模式的准入门槛较低，加盟商的迅速扩张，很可能引起众多企业的盲目跟风，损害品牌价值。第四，需掌握客户与企业间的博弈，实现互利。一方面，如果企业所标榜的高额回报无法实现，那么签约客户就无法获取长期利润，可能造成客户对企业失去信心的问题。另一方面，高额回报必然引起高额成本支出，若管理不善，容易影响企业经营业绩，这就需要企业权衡利弊，找准切入点，制定最佳经营方案，平衡利益与成本。第五，政策风险。“仿金融”模式本身就是在银行信贷难、上市融资难、民间借贷风险高的基础条件下衍生的融资手段，模式运用初期，不仅客户无法确定模式是否合法，政府机关也无法确定融资的合法程度，有人甚至认为“仿金融”是利用国家政策打球，因此，企业如果需要大规模运用此模式，必须注意国家政策的影响。
（四）“仿金融”模式发展建议首先，必须保障模式的合法性，避免政策质疑、社会质疑，为模式运作提供社会基础。一方面，可以首先邀请学术界，为模式的可行性进行分析，对误解进行澄清。另一方面，可以运用新媒体、传统媒体的宣传，提高企业形象。以上文企业为例，该企业与河南电视台签订了战略协议，并被电视台评为“百姓放心房产先优企业”，这样一来，该模式不仅会被许多人直销，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府机关的认可，政府机关本身是权威机构，若得到政府机关的认可，那么其运作难度会骤减。河南某置业公司在成立初期就与政府部门协商，一方面从民间借贷角度出发，办理了相关资质，控制了融资比例，另一方面，获取了相应证件，以合法、合规的企业为基本要素开展融资。第二，要建立高质量的信用体系，河南某置业公司一方面加大了对门店的扩充，在获取更多资金的同时也提高了消费者信用程度。其次，为客户提供了优质充裕的利润回报，建立了较高的商誉，吸引了更多会员。第三，落实企业承诺。第四，利用电视台、新媒体等宣传自身形象，建立了品牌。第三，要制定长效管理体系，如明确战略目标、构建企业文化、科学化管理体制及流程、开展持续宣传等。第四，要积极利用当期新技术、新环境，如利用众筹渠道扩大筹资范围、利用互联网+媒体与企业的融合等。
总之，在当前严密的调控环境之下，企业有必要开展持续的融资渠道探索。本文所介绍的融资方式是一种较新、较优质的方式，也是融资方式创新中的一小部分，虽然体制建设上还存在诸多问题，但稍加改进，必然可以为企业融资带来更大便利。同时，融资应当从企业需求出发，多元化融资已经成为当前房地产融资的主要趋势，企业应当权衡利弊，从实际出发选择并开辟融资渠道。
参考文献
[1]任莉.中国房地产融资研究[D].广东省社会科学院，2014.
[2]丁欣.房地产企业多元化融资模式研究[D].华东理工大学，2014.
仅把O2O当成一种销售手段或商业模式是不够的。首先，O2O是一种思维的习惯，是线上线下的平衡。对传统企业来说不能只关注线下，也需关注线上，线下渠道终端散布着用户，线上平台同样散布着用户，且更多。其次，O2O是一个体系，无论是线上还是线下，企业要尽可能去构建用户的消费习惯，与用户建立直接的关系。如何寻找用户、与用户建立联系、管理并沉淀用户？这些是贯穿传统企业O2O全部进程的基础问题。
用户：来自何方 去向何处
传统企业并不缺少用户，真正缺乏的是沉淀下来的用户，是如何才能与用户建立起长期的关系。传统企业需要数据――其动辄几十亿的销售额到底卖给了谁，购买自己产品服务的是怎样的用户，性别、年龄、地域等等一系列决定用户购买行为的数据都有待掌握。而这正是互联网公司的强项，也是传统企业转型互联网，拥抱O2O的主要原因。
近年来，内外交困之下，诸多传统行业的企业都急欲转型。比如由于房地产行业的整体低迷，不少房地产公司将目光转向做社区O2O；而酒类市场在经历了去年的行业调整之后销售疲软，使很多酒类企业也开始转型酒类O2O要转型就必须改变思维――从销售产品的交易思维变成沉淀用户的运营思维，学习互联网公司在吸引用户、经营用户、改善用户体验等方面的先进方法。这其中抓住用户才是核心的点，将用户从单次消费发展成多次消费，去中心化、去中介化，让企业直面消费者。以酒类O2O为例，假设某50亿规模的酒企，原有100万用户买酒，企业只需沉淀、激活原来用户的10%――10万足矣，就已经足够企业长期生存、赢利。
当用户黏性达到了一定程度时，就可以围绕用户黏性，做产业链的横向和纵向扩张。比如房地产商可以从社区平台扩张到电商、美食社区可以从单纯的线上社区扩张到实体餐饮店面经营、英语论坛可以逐步扩张到全品类的网校、唱歌App可以收购线下店面运营KTV，等等。
商务的核心还在于用户，在O2O中仍有很多基础条件不完善，但用户的沉淀可以为服务体验的提升奠定基础。产品交易型企业都应该向用户运营型企业转型，营销的程度会越来越弱，运营的程度会越来越强，与线上线下用户建立长久的关系，才能让回头客递增，带来效率提升。O2O能够存在发展正是满足了用户的需求、场景、体验等各种强需求。无论社会怎么变化，需求不会变，只是满足需求的手段在不断变化，仍然需要吃喝穿住，形式在变化，满足需求的效率和手段在提高。
黏性：沉淀用户 回归商业本质
“不以沉淀用户为目的的O2O都是耍流氓。”武绍卿用有些戏谑的语气形容沉淀用户对O2O的重要性，“先有用户，再有商业，才谓商业本质。有了用户就有了水池，有了水池，养什么样的鱼都可以。”而所谓沉淀用户，就是指培养用户的黏性，维系用户的黏性。传统企业一般通过线下已有的渠道去沉淀用户，通过可以同时服务上万用户的线上去维系活跃用户，通过各种活动、各种交流互动的方式，把用户“玩”起来。
比如在社区O2O中，可以先搭建一个线上的多样化平台，从物业管理的各项服务入手来培养用户的使用习惯，再通过线上社区平台的互动性来黏住用户。因为仅有使用习惯并不够，线上虚拟社区的繁荣需要很多引导，需要话题来支撑，诸多社区论坛讨论的火爆验证了这种讨论需求的必要性。用户第一需求是吐槽交流：出门有花盆掉下来、一辆车占用两个停车位，都会吸引用户去论坛吐槽的愿望，这就是场景化需求；第二需求则是解决问题：拼车、约打球等等，在拥有具体的去承载的事情后，就不再是单纯的去交友去聊天，用户的需求强度增大。酒类O2O也是同样的道理，但其独特之处在于地域特征比较明显，国内除茅台、五粮液、洋河外都具有地域属性、泛地域属性，分散的行业有利于区域化运营。移动互联越来越本地化，人的移动加上地域属性，区域化特征愈发明显，酒水市场可以以此角度把握用户的沉淀。
“游戏运营有个宗旨是没有节日要创造节日，每个活动都是提前宣传、事中直播、事后还要讨论好久。比如做一个活动，效果很好，大家玩得很开心，有平台的话，可以把玩得很搞笑的照片发出来，可能会引起大家的讨论，用户使用习惯一旦培养起来就很强大。”武绍卿认为用户的维系是一个持久多元的过程，需要线上线下齐头并进，单单只有活动是远远不够的。
沉淀用户是一件不可操之过急的事情，培养用户习惯一般需要至少半年，培养黏性需要半年，之后再引入其他，进行商业化尝试，还是需要一段时间。
认识自己：大处着眼 小处着手
武绍卿给传统行业O2O的建议是：从大处着眼，从小处着手。虽然可能见效比较慢，但是从一个小点切入，一点点做，投入可以预期，团队也可以一点点培养起来。大而全和小而美之间并非泾渭分明的，大而全是目的，小而美是过程。二者并不冲突，大小各有不同的做法，小的可以往大的方向走，可一开始就做大并不好做。
互联网和传统行业，前期投入不一样；很容易倒果为因，很多互联网企业被认为是一夜成名。互联网确实可以加快一个公司发展的速度，一个传统行业公司做大需要发展10年，而一个互联网公司3年即可上市。虽然速度在缩短，但是阶段不能逾越，专注小而美，才可以达到“高大全”。
8月15日，刘强东更加劲爆的微博横空出世：“京东大家电三年内零毛利，如果三年内，任何采销人员在大家电加上哪怕一元的毛利，都将立即遭到辞退!从今天起，京东所有大家电保证比国美、苏宁便宜10%”、“全国招聘价格情报员5000名，派驻美苏店面，现场比价，如果价格不低10%，立刻现场发券，确保便宜10%，月薪不低于3000”另，据刘强东今天微博上的消息，还真有消费者在国美拍照进行比价时，国美员工报警抓人，真有点吓人。
可是，降价的实际效果并不像炒作的那么厉害。
因此，与其说这是“家电三国杀”，还不如说是一场微博、媒体、舆论的传播盛宴，或者可以看作是电商和传统零售的一次“宣战”更合适，因为媒体、舆论在其中扮演的角色比价格战的实际效果更“热闹”。
不赚钱？恐怕不是这样。那么，京东意欲何为呢？我们可以来做一个简单分析。
首先，京东大家电只占到其所有品类的1%左右（刘强东微博上的数据），就算不赚钱也对其影响不大。当然，商家不可能做生意不赚钱，这是常识，京东这么做，无非是在向传统的家电零售业挑战，树立行业地位和形象，从大趋势而言，这也是必经的道路。
其次，这种价格竞争，其本质是一种宣传，炒作的成分居多。电商是要有流量的，需要消费群，硬广的效果越来越差，而吵架、打群架的方式，是推广的最经济的手段。之前，周鸿祎的360要上市、360特供机要上市，都走的这条道路，效果也相当好——360顺利在美国上市；360特供机供不应求。难怪马化腾和雷军那么不爽，引发微博口水战。
再次，京东当然不仅仅是宣传一下、炒作一下，绝对不会这么简单。京东的战略是全品类，打造一个巨大的交易平台，而这个平台形成最佳的模式就是价格战，以价格战来提升平台的影响力和客户流量，最终当然希望自己在未来线上销售抢得先手，挤垮现有的传统零售商。
另外，很多媒体拿这件事情进行横向比较，说房地产商也可以学学京东，汽车厂商也可以学学京东。刘强东的微博上还有一些吐槽的人给他留言，也确实有点娱乐精神；而刘强东也很配合这种吐槽，说已经@潘石屹和任志强了。
我觉得，这跟房地产、汽车行业没什么可比性，团购房子，网上买车也不是新鲜事物了，以前就有，但为什么不能形成气候呢，我想这跟房地产的土地供应和开发模式有关，毕竟不是完全市场化的；汽车也不是每个人的必需品，至少在中国的当前状况下是如此，而家电是完全竞争的市场，也是人们的必需品，人们对其价格的微小变动非常关注，因此，才会影响巨大。
有人说，京东的电商模式非常厉害，已经要取代传统的家电零售卖场了，还举例说以前的家电批发商，专卖店就是被家电大卖场挤垮的。但我们还是可以看到格力的专卖店可以活的很好。以前传统的家电批发商、专卖店被慢慢取代，跟现在的电商模式也不同，卖场模式，是抢占终端和渠道资源，可以在不可复制的终端和渠道资源上挤掉传统批发商、专卖店，而电商模式很难做到这点，这就是最大的区别。退一步说，即便是大卖场慢慢取代传统家电批发商，那也是要经过很多年，趋势也仅仅是一种“趋势”而已。
现在，低价的京东来势汹汹，大家对电商模式的“低成本”似乎是印象最深刻。可是我们仅仅看到了表面，京东自成立以来，就没有盈利。他们常说的不用开店，降低了成本绝对只是表象，这些钱不用在店面，难道就不用花在线下的推广和降价？每年烧掉那么多钱，这种盈利模式的未来在哪里？
淘宝也亏损了7年，但淘宝带给中国消费者的除了低价之外（低价也并非完全好事），还有支付的“革命”，当然，也有天猫的管理费、推广费的负担。但至少，这是除了低价之外还有其他的盈利方式，京东，现在干的这个事情，除了要打垮国美、苏宁外，还真看不出带给了市场和京东自身什么有价值的东西。
说到刘强东的低价观念，还得细说一下这个事情。从营销的角度而言，确实，价格手段非常有效，连科特勒都说，没有降价一分钱抵消不了的品牌优势。但如果一切的竞争手段只剩下价格的时候，而且，竞争还要持续一段时间或者很长时间的时候，这种低价的价格策略，对市场是有害的，也会对消费者利益形成损害。为什么？不挣钱，怎么能给消费者提供优质的产品，没有持续的投入，有怎么能开发更好的产品满足消费者的需求？道理就这么简单。
我总觉得，现在的电商，除了价格战之外，实在找不出好的办法来竞争了，这个价格战的理由基本就是：电商成本低。实际上，电商的成本一点也不低，每年的推广费用上亿，比起传统的零售企业，又低在哪里，从销售和营销的角度而言，还没有传统零售企业直接和有效。
刘强东的逻辑也许是，既然电商是一种趋势，那么，我就提前发动攻势，抢占先机，建立强大的平台和影响力；通过价格战，让传统企业吃不消，毕竟电商烧钱、不赚钱已经是行业的普遍规律了，投资人也愿意（当然是短期的2-3年）。这点，连潘石屹都在微博上感叹：电商的投资人怎么那么好，让京东越卖便宜越好，而SOHO投资人则要越卖贵越好相反，传统家电零售业投资人是绝对不允许不赚钱销售的行为的。这也许就是最大的区别，也是刘强东等最牛气的地方。
我们都知道绿色是生命的源泉，也是生命的希望，那么在2021年3月12日的植树节到来之际，应该举办个什么样的活动呢?下面小编为大家收集整理了“2021植树节经典的活动方案5篇”，欢迎阅读与借鉴!
植树节活动方案1树的精神是高尚的，把绿阴带给人们，将氧气献给天空，它的叶子是无疑是好肥料，枝干又是的燃料。它，把全身都献了出来，却不图得到任何回报!孩子啊，做人就应像树一样，为祖国人民多做贡献呀!
一、活动名称：植树节许愿活动
二、活动主题：绿色心愿，用心呵护，让心愿和种子一起成长
三、活动目的：美化环境，保护生态环境;宣传环保知识，提高大学生的环保意识;为校园增添绿色，让生活更加美丽
四、活动时间：3月12日(可以顺延)
五、活动地点：__大学
六、活动对象：全体学生
七、活动内容：
1、以植树节为契机，号召在植树节这天种下一颗种子或树苗，并且许下自己的心愿，把心愿写在小卡片上插在盆里，还可以在花盆里埋下自己的时间锦囊。
然后每天呵护种子发芽成长，让自己的愿望和种子一起成长
2、植树节这天所有参与者手捧种有自己种子和心愿的花盆组成心形图案，同时进行诗歌朗诵，朗诵结束后摄影留恋。
借此号召大家签署环保协议。
八、活动安排：
1、与商家取得联系，争取赞助经费。
2、制作看板介绍有关植树节的知识，普及环保知识，以及宣传此次活动。
3、在餐厅门口发放宣传单
4、现场征集报名参加者，到大一各班走班宣传征集。
5、统计参加人数及资金
6、购买种子(树苗)花盆，制作环保倡议横幅，邀请电台或信息部。
7、到活动现场集合参与者，布置现场。
8、组织参与者组成心型图形，寓意绿色心愿，用心呵护。
9、发动同学在环保协议上签名。
10、摄影留恋。
九、人员配置
外联部负责联系花卉市场，争取赞助。
宣传部负责发放宣传单、走班等宣传活动
编辑部负责制作宣传海报
组织部负责订制横幅、指挥组织参与者组成心型，以及维持秩序。
其他人员负责诗歌朗诵。
十、活动注意事项
1、购买种子或树苗、花盆等费用由参加者支付的费用诗社只负责代收。
2、注意宣传力度以及现场控制。
十一、活动预算待定(略)
植树节活动方案2又是春暖花开的季节，花儿开了，小草绿了，一年一度的“3.12”植树节又沐浴着春风来到了。植树节让我们对大自然又多了一份呵护，对绿树又多了一份关爱。绿化孕育了文明，关心爱护绿色生命，保护身边的绿化成果，广泛开展“植绿、护绿、爱绿、兴绿”，是我们每一个公民应尽的义务和不可推卸的责任。
为了使孩子们充分了解有关树木的知识，了解植树节的来历及其远大意义;进一步了解树木与人类的密切关系，提高孩子保护树木花草的责任感;增强爱护树木的能力，我园在3月16日，组织了中班级亲子植树活动。
在这次的活动中，我们主要让孩子们了解植树节的来历及意义，以班为单位，围绕爱树、护树，进行树类知识讲解的同时并呼吁大家：
1、要关心、爱护绿色生命，自觉保护身边的一草一木。
不踩踏草坪、花圃，不攀折花木。
2、选择一些适合在家种植的植物，种在阳台上或房间里。
3、认养一棵小树，定期的给予浇水和修剪。
4、周末去大自然中寻找绿色足迹，并向大家宣讲环保知识。
在老师的带领下，我们的家长和孩子们当天还参加了户外的植树体验活动，在植树、捡树叶、挂树牌、和给树木浇水的活动中，孩子们学会了分工合作、互相帮助等良好的习惯。
总的来说，这次植树节活动，加深了我园师生的环保意识。大家都积极地行动起来，为了保护地球母亲，为了美化我们__镇，也为了美化我们的校园，贡献自己的力量!
植树节活动方案3一、活动背景
20__年3月12日，是我国第42个植树节。为了进一步为省会生态环境改善贡献自己的力量，充分体现__的社会责任感和使命感。__房地产开发有限公司将举办“约会绿色?扮靓春天”植树节活动，同时也为答谢广大业主对我们支持和信任，让广大业主在这个春风和煦，春意盎然的春天里，感受春的脚步，呼吸20__的第一缕清新空气。
二、活动目的：
重在答谢支持项目的新老客户，让其感受公司的人性化管理氛围，体验作为项目业主的优越性。同时向社会展示项目信息及概况，吸引更多购房置业者的关注。
三、活动时间：20__年3月12日(暂定)
四、植树地点：__林场
五、活动组织：
主办方：__房地产开发有限公司
协办方：__网__经济广播__新闻广播
承办方：__传媒
六、活动和宣传执行：
____网负责全面宣传和现场组织执行
七、活动规模：200人左右(注：根据具体报名人数可以调整)
八、活动效果及预期：
此次以义务植树公益活动答谢支持项目的新老客户，彰显__的企业文化理念，同时也让广大业主在此次活动中，了解和体验绿色环保在我们日常生活中的重要意义。并借助__网对活动的全程报道，扩大__的知名度，从而达到销售的目的。
为保证此次活动的顺利进行和取得圆满成功，通过活动执行方__传媒及旗下__网以及合作媒体进行前期预热、中期执行以及后期跟踪报道的系列宣传方案，将全方位的为此次活动进行宣传报道，可以说活动本身将公益事业、客户答谢、广告宣传融为一体，具有较高的价值回报。
九、活动宣传流程
至3月11日通过__首页、房产首页、论坛、电台等平台进行大范围征集。让更多愿意参加此次活动购房者了解此次活动的情况。
3月12日条幅宣传和活动现场拍摄。通过专业的采编、视频团队。现场拍照、合影、视频采访等手段全方位展示本次活动。
活动结束在所有参与媒体刊登此次活动。并在__网首页PPT上添加此次活动照片和此次活动专题链接，并在项目论坛中此次活动的照片和相关内容。
十、具体活动流程(略)
十一、__需执行要求(略)
1、物料准备：
2、联系业主，确定人数。
3、提供业主的联系方式用于活动当天签到。
十二、活动物品及预算：(略)
十三、其他：
1、本次活动由__房网策划和全程执行;
2、__项目只需提供相关经费和相关物品;
3、希望__项目相关工作人员积极配合此次活动。
植树节活动方案4一、景区介绍
景区以“森林、幽谷、飞瀑、流泉、雨林”为主要特色，景区独有的原生态自然景观、清新无比的空气、十里峡谷画廊、翡翠般的水景闻名遐迩，享有“闽南九寨沟”、“闽南绿肺”之称的美誉。景区水系丰富，溪、泉、瀑、潭、湖有数百处之多，溪流淙淙汇向三个湖泊，湖中波光潋滟、湖水碧绿如翠，山中藏着湖、湖中映着山，诗画闽南的美景尽现眼前。景区处于戴云山中支山脉，且生长着奇特的亚热带树种，气候常年温暖湿润，空气清新洁净，是最适于旅游度假之地。目前野山谷对外开放有两条特色观景线路，配套设施有水上餐厅、烧烤、木屋别墅、水上划船、企业拓展训练等项目。
二、活动介绍
早春三月，草长鹰飞间，冬天的寒意还未褪尽，春天带着绿色的气息向我们走来，春风吹绿了枝头上的嫩芽，吹绿了地上的小草，也吹动了人们走进大自然，为大自然增一份绿的热情。3月12日是一年一度的植树节，为积极配合厦门创建森林城市，让更多企事业单位能够积极与大自然环境“对话”，主动参与植树节的相关活动，亲身体验劳动的乐趣，感受美化环境的意义，激发热爱生活、热爱自然家园的情感。
从20__年3月起，景区将在园区内专门划出植树区域，让广大市民朋友、各公司企业在欣赏到景区秀美的湖光山色之余，能够亲自参与到植树造林活动，为创造“宜居厦门、生态同安”添砖加瓦，并且在活动过程中所有客人还可以把对未来的美好愿景放入许愿瓶内埋在树根深处，与树木一起成长，为自己种的树系上红丝带，写上祝福语，拍照留念,也为今年春天留下一份美好的回忆和祝愿!
三、活动主题及口号
主题：“约会春天，拥抱绿色”
口号：春天来了，到国家森林公园植树去!
四、活动内容
1.在厦门的国家森林公园区内，亲手植下小树苗并浇水灌溉，为美丽的大自然添加色彩。
2.在植树区学习植树常识，参与放许愿瓶、系爱心丝带，拍照合影等相关活动
3.游览有“闽南九寨沟”美誉的野山谷景区，看奇特峡谷景观，体验热带雨林风情，呼吸清新空气。
4.在景区具有闽南特色的餐厅——水上餐厅，品尝地道的农家风味大餐
四、活动时间
20__年3月初——4月底
五、活动地点
厦门生态乐园(厦门同安往安溪方向过龙门隧道一公里处，省道206线上)
六、参与方式
以公司企业组织、公益组织、自驾游组织、家庭组织等20个人以上的团体为形式参与报名
七、提供树种
景区可提供福建柏、鸡冠刺桐、垂叶榕、细叶榕、南洋杉、罗汉树等树种，根据规划，植树区域不同，树种也不一样，请听从景区园林部工作人员安排。
八、活动路线安排
路线一：畅享农家风味+景区观光(A线)+植树活动一日游
活动流程：(9点后出发)——水上餐厅用餐——开始景区游玩之旅——至植树地点参与植树——步行或坐电瓶车至景区入口处(停车场)——返程
相关费用内容：(车费自理)
餐费：300元/桌起(10人/桌)门票：A线：50元/人导游费用：80元/位活动费用：20元/套
电瓶车(植树区-景区入口)：15元/人
路线二：畅享农家风味+植树活动+景区观光(A线)一日游
活动流程：(9点后出发)——水上餐厅用餐——坐电瓶车至植树地点参与植树——活动结束，坐电瓶车至雨林馆——开始景区游玩之旅——返程
相关费用内容：(车费自理)
门票：B线：80元/人活动费用：20元/套导游费用：100元/位
电瓶车(植树区-景区入口或停车场)：15元/人
九、费用说明(略)
植树节活动方案5今年是国际森林年，也是我国第__个“义务植树节”，为加快打造“绿色”，创建“中国幸福家园”的步伐，使全县每位适龄公民都投入到全民义务植树活动中，迅速掀起我县春季义务植树造林的_，特编制本活动方案。
一、活动时间
20__年3月__日上午9:30准时开始(由各部门自行组织人员到植树现场)。
二、地点
白马关镇倒湾八卦谷入口(停车场以南)。
三、参加人员
县党政机关、县级各部门及事业单位职工。
四、活动方式
县级党政机关单位义务植树方式采取划分植树区域植树，由各口长单位牵头组织完成植树任务，各单位自带植树工具。造林完成后，经绿化委员会办公室验收合格后移交白马关景区负责管护，直到成林。
五、加强部门协作，确保任务完成
1、县林业局负责组织植树苗木，组织专业技术人员现场指导造林技术，监督造林质量，负责质量检查验收。
2、县_协助植树的用水工作。
3、县公安局负责车辆指挥工作。
4、县广电局负责宣传报道。
5、各部门组织好人员，以大口为单位参加义务植树活动，同时清除杂草，确保安全、顺利完成义务植树任务。
六、检查考核
为抢抓岁末年初旺季营销机遇，确保城市个贷业务实现“开门红”，根据省分行统一安排部署，市分行决定在全行组织开展城市个贷业务营销活动，特制定本营销方案。
一、活动时间
XX年XX月XX日-XX年XX月XX日。
二、活动范围
全行营业网点。
三、活动目标
个人住房贷款增量不低于X万元，个人消费贷款（不含“网捷贷”）增量不低于X万元，“网捷贷”增量不低于X万元，个人经营类贷款增量X万元。
四、活动内容
紧密结合总行零售业务综合营销活动“新春嘉年华”之“把爱‘贷’回家”主题活动，组织开展以下两项活动：
（一）住房贷款增量大排名活动。加大对按揭楼盘的审批准入和与房地产中介的合作力度，激活一级支行、营业网点的个贷宣传、营销职能，有效促进一、二手房贷款投放。以支行为单位，按月对个人住房贷款增量进行排名和通报，对活动进展情况进行督导。活动结束后，对活动期内个人住房贷款增量全省前X名的支行，各奖励绩效工资?万元，同时各匹配营销费用?万元。
（二）消费贷款增量大比拼活动。组织开展“进机关、进学校、进企业”营销活动，以优质行业单位个人客户群、一般行业单位优质个人客户、我行存量房贷客户等优质个人客户为目标，积极投放“随薪贷”、“房联贷”、“家装贷”、“网捷贷”等个人消费类贷款。以一级支行为单位，按月对个人消费类贷款（含“网捷贷”）增量进行排名和通报，对活动进展情况进行督导。活动结束后，对活动期内个人消费类贷款增量排名全省前X名的支行，各奖励绩效工资?万元，同时各匹配营销费用?万元。
五、活动综合评价
根据考核指标综合得分评选出排名第X的支行，奖励费用?万元，并授予“好时贷·卓越竞争力奖”。同时，对住房、消费贷款累放额全省排名前XX的客户经理，每人奖励工资?元工资。
指标1:个人住房贷款业务（7分）
指标得分＝权重分×个人住房贷款计划完成率
指标2：个人消费贷款业务（2分）
指标得分=权重分×75%×个人消费贷款（不含网捷贷）计划完成率+权重分×25%×网捷贷计划完成率
六、调整计价标准
本方案活动期间，城市个贷计价标准调整为：按照增量20元/万元，个人质押贷款用款期限必须在90天以上（含）。
七、活动要求
（一）摸底建库，对优质按揭楼盘实施名单制管理。要对XX等总行级核心客户开发的楼盘，或由我行开发贷款支持的楼盘，以及位置优越、销售前景好、开发商实力雄厚的优质楼盘进行全面摸底，并纳入营销目标楼盘名单。各行要多方搜集资料，建立数据库，指定经办行分管个贷的副行长为营销主责任人，逐楼盘制定营销方案，靠实营销责任，做到早介入、早营销、早准入，为个人住房贷款投放提供资源保障。
（二）一二手并举，加大房贷营销投放。要及时跟踪、掌握已准入楼盘建设进度、预计销售情况，对已开盘预销售的楼盘，对有按揭意向的购房客户实施精准营销。要加强与开发商、楼盘销售人员的密切合作，通过专享贷款申办绿色通道、利率折扣、抽奖优惠及与零售产品组合优惠等多种方式吸收更多的客户在我行办理按揭。同时，要加强与当地房产交易中介合作，分享客户资源信息，全力营销，将二手房贷款培育成我行个贷业务发展新的增长极。
【关键词】配套设施；道路交通；教学设备；休闲娱乐
前言
无论在广告牌、电视、报纸、宣传资料见到任可一个楼盘在宣传，人们的第一反映是那个楼盘在哪，周边有什么配套设施、休闲娱乐场所等。如果是自己需求地段房子，才会近一步更加详细了解该楼盘的整体设计效果，户型、朝向。所以，可见一个项目的地处位置是很主要的。
1、道路交通对项目的影响力
道路交通对一个项目开发的影响力非常的大，每个楼盘的宣传资料上都写着交通便利，有几路、几路公车可以直达，或可快速到达东边、西边的商业中心。如果有地铁经过，那更是一个闪亮的卖点。就以广西南宁首府来说吧，南宁市是以民族大道为主干道开发的商业大圈，南宁市一号地铁开始设计，路线周边两公里内的楼盘个个以这个为卖点。因为大家都知道一但地铁经过家门口，出入真是非常的方便，必免了堵车的烦心事，而且地铁出入站口的地方会带动当带的商业发展。一号线地铁工程西起石埠，东至火车高铁火车站，全长约32.1公里，均为地下线，共设25个出入口站点。为此出站口位置的楼盘价位更是节节上升，卖得相当的不错，每次开盘都非常的火爆，毫无受到国家出台限购令的影响。因为大家都看到了出入的便利和只日可待的升值空间。行业人士给的决论是每个城市地铁一但落成，出入站点的楼盘升2000元每平方。看来这说法一点没错。从南宁一号地铁站刚设计出炉每个楼盘都争先恐后的以这个为卖点可就可以看出来了，所以道路交通对项目的影响力是非凡的。
2、教学设备对项目的影响力
有多少人为了小孩的教育要买学区房，俗话说，不能让小孩落在起跑线上。哪个家长不想自己的小孩是龙是凤。所以为小孩找所好的学校是每个家长的头等大事。浓郁的居住氛围和丰富的教育资源就是项目的一大亮点。小朋友们在人文氛围浓厚的小区居住成长那对他们的身心健康是很有力的。每个房地产公司的项目楼盘都会想到这一点，可想到归想到，能否实现受到很多因素的影响。规模大的项目除了设计时必要设计配套的幼儿园，更是千方百计与政府合作引进小学甚至中学。如果项目成功引进有知名度的小学，旁边又有重点中学的话，那项目就不愁卖了，无可是非就是所谓的学区房。哪个城市都一样，学区房的项目房子特抢手，价钱也高。就“中国铁建凤岭山语城”来说吧，项目引进了南宁市知名度很高的滨湖路小学，东又靠南宁二中新校区，项目享有得天独厚的产品优势，既坐拥凤岭中央无上繁华，亦享退避世外的一方宁静。不靠近主干道，闹中取静，离尘不离城，教育资源丰厚，周边日渐成熟的住宅区，居住氛围浓郁，使得该楼盘得到了社会上一定的好评。在有荣和集团在南宁凤岭开发的楼盘也都是引进了影响力很大的校区入住。就奔着拥有荣和山水美地房产可以就读天桃实验小学分校和北大附中，预约时就人山人海，为抽个号晚上开始排队。有些楼盘就直接打广告说购买一套房子增送进重点中学一个名额。这一切的一切说明学区房是多么的火热，项目周边的教育基地对项目的影响力超大。
3、配套设施对项目的影响力
南宁华润 “万象城”10月1号正式开业了，当这个让人期待许久的消息变成事实后，大家都要跑去感受目睹一番。南宁“万象城”倾心打造出了广西首个超大型国际都市综合体项目，总投资超过100亿港币，总建筑面积120万平方，是以“万象城”为核心。以集购物中心、写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的都市综合体。 其中华润万象城总建筑面积达27.4万，将以复制深圳华润万象城为导向，汇聚百货公司、五星级电影院、奥运水准的室内真冰溜冰场、精品超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、特色美食餐饮等，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务，将为南宁乃至全广西人民带来全新的消费及生活体验。能在那样的环境居住生活是一种享受，也是身份提高的尊称。所以自开业后，说周边的楼盘连夜爆涨一点也不夸张。在没开业时，大家都没亲眼目睹，等到一切展现在自己眼前时，本来一直观望太度的人群分分下手。因为在那样的环境无论是自己居住还是投资商机，决对是非常好的选择。就我们自己开发的项目“右江花园”来说吧，当初对外卖的价格是三千多，可这一周边配套设施完善后，价格一下子到了九千多。虽然项目本身没有配套的学校，也没有独特的设计风格和优雅的居住条件。就凭它在南宁“万象城”一公里范围内，价格就能如此增高上去，这就足以说明项目周边的配套设施对项目开发起到很大的做用，对项目的开发定位也取了决定性作用。周边有成熟的配套设施，项目本身不用投更多的成本也取到了同等的效果。
4、项目开发少不了的休闲娱乐场所
依山傍水，海景江景房；告别闹市喧嚣，独享静谧人生；坐拥城市繁华，感受摩登时代；英伦风情，北欧享受，与大自然亲密接触；项目保持原始地形地貌，地处青山绿水间，具有较明显的地理位置与景观生态优势；房地产投资商们使出混身法术标出一条条让人心动的项目楼盘广告语。目的就是推出自己项目的特色，让不同人群找到符合自己理想中的家园。年青的喜欢热闹，老人中意近公园，小孩能在宽阔的广场上追逐游戏是多么的幸福之事。本身项目的地是有限的，不可能建太多的娱乐活动场所，这只好借助周边现有的娱乐活动结合对项目进行总体规划。如果自己住的地方近公园，早上老年朋友们相约晨练，年青的晚饭后散散步，把一天的劳累皮去掉，那生活是多么的美好。现在家家只有一个小孩，缺的就是玩伴。希望自己小孩有出息的又把小孩整天关在家里学习或参加这样那样的培训班。能在本小区一起玩的也没多少个。如小区旁边是个大广场，那得在一起玩的小孩就多了。周末、晚饭后广场聚集的人最多，看着自己的小孩在人群里自由自在的跑来跑去，你会发自内心最幸福的笑。所以一个项目周边需要的娱乐场所是多方面的，虽然哪都不能做到十全十美，只得取决项目本身地处的环境。其实不难想象，哪个项目缺欠什么，那些优秀的建筑师们有能力将项目的缺欠在项目规划中补回来，做得尽量的完善。生活要懂得享受，这居住周边的环境很重要。同样周边的休闲娱乐场所很关建，对项目起到的影响力很大。
5、结语
我所能用文字表达项目周边环境对项目的影响力是最浅显的几点，是及不足各投资商们的“了解”之深，我认识达不到这样的要求，自然就提炼不出这样深刻的笔力。项目要开发建设，必先了解周边情况，任何项目投资事前都会做基本的项目考察，做一番市场分析，对投资目标有足够的评估，认识到项目周边环境对项目的重要性，这也很可能决定项目被接受和认可的生死。
参考文献
[1]广西南宁轨道交通1号线设计方案
【关键词】“两会”精神；基层实践；十三五
改革和创新是2017年“两会”的高频词，民生保障是2017年“两会”的关键词。2017年“两会”的聚焦点有“一带一路”战略、供给侧改革、房地产税改革、养老社保体系、医疗改革、教育改革、大气污染治理、农业改革、精史銎兜取I鲜鋈鹊阄侍夤叵档轿夜社会的经济转型、科学发展和民生保障。以医疗和教育改革为例，医疗和教育两大领域是民生的痛点，“两会”代表和委员们热议医疗改革和教育改革，以群众利益为出发点，集思广益、民主探讨，提出诸多解决方案；以大气污染治理为例，雾霾污染严重影响了群众的生产和生活，损害群众利益，“两会”代表和委员热议雾霾成因，并试图从技术、法律等不同角度提出雾霾治理方案，有助于我国打响一场蓝天保卫战。总理则在2017年《政府工作报告》中明确了经济增速等主要预期目标，提出了稳中求进等五项工作基调，以及推动各项改革，创新引领实体经济转型升级等重点工作。2017年《政府工作报告》表明我国政府下阶段的工作重点有两个：一是求稳。求稳体现了政府的务实性，要求经济增长的基础更加稳固，必须做好风险防控，降低企业杠杆率。二是创新。创新体现了政府的进取性，要求积极升级产业，向改革要效益，以创新驱动新常态。可见，稳中有进、务实创新、动能转换、行稳致远是2017年《政府工作报告》的核心精神。
如何将“两会”精神贯彻到基层实践、如何遵循2017年《政府工作报告》的要求在党和政府的引领下做好基层工作，是每一位基层工作者必须思考的问题。当前我们可以从如下四个角度下功夫：
一、在宣传引导上下功夫
“两会”精神在基层的贯彻，需要我们在宣传引导上下功夫。“两会”虽然已经闭幕，但是“两会”精神的贯彻离不开基层参与和基层实践，这就需要我们做好宣传引导工作，使更多的群众了解“两会”精神的内涵尤其是“两会”精神与我们每个人的切身关系。在宣传引导中，我们要以实际行动为表率，发扬“两会”改革与创新的精神，使基层群众更好地了解“两会”精神并外化为自觉行动。
二、在基层实践上下功夫
“两会”精神在基层的贯彻，需要我们在基层实践上下功夫。“两会”的精神内核是改革与创新，这就要求我们在贯彻“两会”精神的过程中建立起改革与创新的基层文化。创新不能光靠政府，创新更需基层智慧和群众智慧。众所周知，我国改革开放的伟大历程肇始于基层实践，基层的首创精神是改革开放历程中光辉的一页。当前我国面临经济转型、环境治理、民生保障等一系列难题，基层应进一步发挥首创精神，大胆鼓励探索和创新，为顶层设计提供脚本、累积经验，共同推动我国社会的科学发展。当然，我国改革开放的历史也告诉我们，基层实践离不开顶层设计，如果说基层实践是燎原的星火，那么顶层设计则就是全局的操盘。“两会精神”在基层的贯彻，是基层实践和顶层设计的有机结合。
三、在服务保障上下功夫
“两会”精神在基层的贯彻，需要我们在服务保障上下功夫。基层工作是一切工作的基础，也是一切工作的出发点。“两会”精神的贯彻离不开基层工作者做好服务保障工作。对于基层工作者来说，做好本职工作，在自己的岗位上做好服务保障，是自己对贯彻“两会”精神的最大贡献。“立足岗位求作为、扎根基层作贡献”，应成为每一位基层工作者的座右铭。“两会”精神的核心是改革与创新，我们基层工作者能做的就是以点滴工作，为改革与创新提供服务和保障。
四、在群众路线上下功夫
“两会”精神在基层的贯彻，需要我们在群众路线上下功夫。指出：“崇高信仰始终是我们党的强大精神支柱，人民群众始终是我们党的坚实执政基础。只要我们永不动摇信仰、永不脱离群众，我们就能无往而不胜。”“两会”是社会主义民主政治的体现，表明我国政治生活的出发点是群众利益，归宿也是群众利益。从“两会”的议题来看，保障民生，使群众得实惠，贯穿了“两会”的始终。“两会”精神在基层的贯彻，需要走群众路线，既要使群众认识到“两会”精神的内涵，又要激发群众自觉为“两会”精神的贯彻努力。“两会”精神在基层的贯彻，更需要我们在基层工作中时时以群众利益为考量，一切工作以群众是否满意为评价的标准。
总之，经济新方位要求转型升级、改革行进年要求稳中求进、社会发展新动力要靠创新来驱动。“两会”精神的发扬离不开基层群众的参与和实践。“两会”精神在基层的贯彻需要我们做好宣传引导工作、基层实践工作、服务保障工作和群众路线工作。我们相信，基层实践是基层创新的土壤，“两会”的改革与创新精神必然能够在基层发扬光大。
【参考文献】
关键词：地铁；商业空间；产业带动；开发模式
一、合肥地铁建设和发展现状
1.建设现状
合肥作为安徽省的经济文化及政治中心，建设地铁具有深远的经济意义和政治意义。自2009年合肥地铁一号线正式开始开工建设，一号线全长近30公里，是一条贯穿合肥市南北的地下交通干线，总投资为185亿元，于2016年12月26日运行通车。同时合肥市地铁二号线已于2013年年初开工建设，整体规划到2020年能够形成一号线到五号线的中心主城区客流走廊。
2.未来发展
合肥地铁的未来发展分为三个阶段，2014年到2020年为第一阶段，是依托地铁一号线、二号线的南北十字形骨架，建设地铁3、4、5号线，从而构成以主城区为中心逐渐向外部扩散的轨道交通网，基本覆盖中心城区的主要客流。2020年到2025年是第二阶段建设6、7、8号线，构建以城市中心为圆点的城市轨道交通网。最后是在2025年以后，地铁建设到12号线，完成线网一体的现代化城市轨道交通网。
二、地铁口商业圈的演变
1.新的商业圈的形成
一般而言，居住空间的转移和居住群体的变化易使在地铁的起点、终点和重要的中转站口处形成为新的商业圈。拥有大量的固定消费者是一个成熟的市场形成的重要因素，因此一个新的商业圈的形成不仅仅需要合适的地段、适宜的包装、良好的营销，更重要的是要有的稳定客户源，而地铁正提供了一个获得丰富客户源的契机。
2.得到充分加强的商业圈
地铁使居民可以在更加广泛的范围内一起共同享受社会的资源福利，这样的城市的功能在通勤范围内将重新分配，每个商业圈都会根据自身的优势进行整合和重新分配。合肥市地铁一号线的运行，对周边形成漏斗效应，大大推动了各个站点附近的商业快速发展。
（1）大东门商业圈
大东门是合肥地铁的一、二号线交汇点，是合肥地铁的中转站，大东门地铁站周边的公共设施将得到很多改善，这些为大东门商业圈的发展提供了有利条件。随着合肥市地铁的开通与运行，周围商业圈的联系必定会得到加强，共同分享建成后合肥地铁带来的巨大客源，逐步培养出独特的市场资源。
（2）火车站商业圈
由于地铁一号线能够改善合肥火车站的交通，火车站附近的时代广场是最大的受益站点之一。火车站的商业圈人流量大，但是火车站的一些特点是过往的客人很多，停留消费的很少，商业消费档次低，基本没有任何的中高档的大型商场，缺乏优质的商业环境。
（3）未来合肥的市政规划重点区域
滨湖新区，合肥市下属的高新技术开发区，正在加急建设的它将是未来城市规划的重中之重。这里布局着高新科技企业和基础配套设施，居住区相对比较集中，该区域内目前商业网点缺乏，布局分散，但地铁建成后带来的人流聚集将促使分散的商业网点趋于集中，最终形成具有一定规模的新商业圈。
3.地铁建设对商业圈的影响
地铁站将聚集了大量的群众，将会带动合肥地铁沿线房地产的开发，居民聚集和流动会带来商业的发展，成为地铁延线上最活跃的点式高密度中心。位于附近的商圈的大型站点的交通枢纽，这本身就具有不小的规模，由于聚集的网点的强大力量，会迅速得到提升商业水平；另一方面是发展轨道交通会促进新城建设和周边配套设施的完善，从而带动提升周边商业水平。
三、关联产业的带动
1.房地产
在影响城市土地价格的因素中，铁路运输是地价最明显的提升，远远高于绿化等相关设施。地铁沿着住宅物业和非住宅物业的差距一般在25%以上。轨道交通的建设对沿线房地a价格的影响尤为明显，能促进其价格的快速上涨，但其影响仅在一定范围内有效，超过这个范围，轨道交通对房产价格的影响效果将减弱。在较为成熟的房地产开发领域，住宅物业价格受到各种因素的影响，如所在地区、人流量等，从而削弱了轨道交通对其价格的影响。
2.商业
无论是国内还是国外的地铁都改变了人们原有的消费习惯，同时由于城市生活的快节奏，使地铁站周围成为新的商业中心，地铁站半径500米以内是黄金地段，商业会随之发展起来，同时能够扩展到半径1000米以内，如：合肥地铁一号线有五座换成站，客流相对较多，这就会在地铁站周围形成一个新的商业区或中心。城市地铁网络发展起来以后，商业资源会逐渐流向地铁沿线与枢纽站，换种说法就是城市交通网络的集中点。地铁的建设使周边客流量大大的增加，发达商业区的客人不再以本地区居民为主。随着地铁中转站与大型出入口的设立，二、三级商业圈也将形成，从而构成新的商业中心。
3.广告业
地铁广告收入高，合肥市地铁也可以发展广告业，利用地铁车辆，站台进行广告业务，从而促进合肥广告业的整体发展。乘客乘坐轨道交通，与外界接触较少，更容易接受广告信息。所以利用通道内的海报，通道灯箱，扶梯侧墙海报，车内装饰广告贴纸等，形成全面覆盖广告环境，由于外部干扰较少，广告媒体引发了强烈的视觉冲击，可以发挥更加令人满意的宣传。因而，地铁历来成为各个商业广告商家竞相争夺的“战场”，而地铁公司也可以依靠为生产型和营销型企业提供不同的广告展位而获得丰厚的广告收益，用以弥补地铁开支。比如，南京新街口站历来以在南京地铁中投放商业广告最多、最成功而著称，所展示的商业广告包括各类生活用品、奢侈时尚品、电子产品等等。
四、地铁商业资源开发模式的探索
1.实现地铁功能多样化
为了使合肥市地铁建设获得的经济效益最大化，就必须实现地铁的多项功能。首先，可以采取将公交车、出租车、地铁站等换乘交通工具与文化景点、商业服务等集成于一体，实现多种功能的组合开发，这样可以将交通与人们的日常消费以及旅游娱乐等结合起来，从而增加客流量进而实现地铁经济效益最大化。其次，根据每个地铁站的特点不同，对其功能设计的侧重点也要有所不同。比如靠近合肥市火车站的地铁站客流量相对较大，那么在这里广告的宣传作用无疑可以实现最佳效果，因此应侧重开发其广告空间效益；而且考虑到这里乘客的消费偏向饮食，站内的商业开发应偏向零售业，这样才能方便乘客同时实现地铁经济效益。此外，每个地铁站的建设都要有合肥特色，体现皖风皖韵。比如地铁站内的空间布局就可以以皖北建筑的特色为依据，地铁站的出口也要有所创新，这样可以提升合肥城市的形象，带动其商业旅游业各方面的发展。
2.完善地铁服务个性化
地铁作为典型的服务型行业，要实现其经济效益的最大化，就必须通过增加个性化服务，来满足不同乘客的需求，从而带动商业消费。在靠近旅游景点的地铁站可以与旅行社合作，为来合肥旅游的乘客提供导游服务，这样不仅降低了地铁建设的成本，实现双赢模式，同时也给乘客带来了很大的便利；而靠近学校的地铁站，由于乘客大多为老师学生，那么可以开设一些书吧以及进行报刊的销售；在靠近热门旅游景点的地铁站内应开设有接待大厅，为乘客提供旅游售票及咨询服务，同时完善地理导航装置，从而促进合肥旅游业的发展，增加地铁建设的经济效益。
3.形成经营w系产业化
通过与生产业、连锁业以及旅游业等相关产业进行合作，不仅可以降低地铁建设的成本，而且能够形成一个完整的产业体系，实现经营体系的产业化。一方面，通过与经验丰富的经营公司以及大型连锁企业合作，实现地铁地下空间的商业开发，而且它们可以起到带头作用，吸引更多的投资者入驻地铁商业，从而增加了地铁公司对备选商户的选择，提高经营质量；另一方面，通过与专业化的广告媒体合作，对地铁的广告资源进行运营和管理，保证投放效果，获取稳定的经济收益。
综上所述，对地铁沿线的商业资源进行综合开发，通过立体规划形成融交通、换乘、购物、休闲、娱乐乃至商务酒店等多种功能于一体的运营模式，为城市带来巨大的经济效益。本文通过对合肥地铁经济建设的研究分析，为合肥市地铁经济建设的商业空间开发模式提供了思路与方案，也为全国其他二三线城市的地铁经济建设提供了借鉴与经验。
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