时间：2023-09-12 17:11:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产增值税的税务筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义
长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。
二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响
（一）税负影响
在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。
（二）土地增值税影响
在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。
（三）所得税影响
鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。
三、房地产企业增值税税收筹划对策
（一）加强企业税收筹划
随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。
（二）及时和税务部门交流
针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。
（三）改变传统营销策略
随着“营改增”政策的顺利实施，给房地产企业增值税税收筹划提供机遇的同时，也提出了一定的考验，房地产企业应该紧抓发展机会，迎接各种挑战，尽可能降低税务改革给房地产企业税收造成的影响，确保房地产企业可以稳定运行。因此，财务工作人员应该结合房地产企业运营状况，自足当下，放眼未来，站在税收筹划角度入手，对企业现有的营销模式进行优化改革。例如，在原有营销定价模式下，房地产企业通过设定目标成本方式，对企业营销环节中形成的各项成本进行科学控制，降低对应成本支出，提升房地产企业整体效益。特别是在房地产项目材料成本只升不降的情况下，更好结合房地产企业实际情况，适当调整营销战略，从而提升企业整体效益。房地产企业应该对当前市场发展趋势有深入的认识，根据形势发展，调整战略目标，让税务改革政策在房地产企业中的积极作用充分发挥，减少房地产企业税负压力，增强企业综合实力，从而让房地产企业实现更好发展。除此之外，房地产企业还要充分应用各种优惠政策，加强增值税专用发票，让企业税收可以享有更多的抵扣优惠，缓解企业税收压力。在增值税发票管理过程中，要求财务人员对房地产销售收入确认时间、开具发票时间高度重视，在获取发票以后，结合实际情况及时抵扣，防止发生抵扣时限超期现象。
以我国湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其主要税费情况如下：土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税；企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收。在税务筹划方面，目前大部分房地产企业采用控制增值分水岭这种方式，控制增值分水岭就是使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目20％以内，享受免征土地增值税的优惠，因此企业会严密对增值额进行控制。虽然这一方式在应用的过程中取得了一定的成绩，但是对其进行深入研究后发现其在房地产企业土地增值税税收筹划的过程中存在着以下几点问题。
（一）对国家宏观调控的相关政策不够重视
我国为了对房地产企业进行宏观调控，接二连三出台了一系列的政策，从多个角度对其进行宏观调控，但是，从目前的局势上来看，大部分房地产企业还不能适应这种调控的方式，另外，房地产的相关领导者还会出现对相关的调控制度会错意的情况，严重影响了企业的健康发展。
（二）税务筹划的目标不明确
从目前的发展趋势上来看，部分的房地产企业并没有将税务筹划落实到具体的实际行动当中去，房地产企业税务筹划具有一定的难度。另外，在为房地产企业做税务筹划时要求财务工作人员清楚的了解国家的经济走势和相关的法律法规，并且需要具备敏锐的洞察力和判断力。但是从目前房地产市场税务筹划相关工作人员的素质水平上来看并没有达到这一点的要求，因此在税务筹划方面缺乏整体的思路，筹划具有片面性，税务筹划的目标不明确，不能有效地降低企业经营发展的成本。
（三）税务筹划的方式不正确
正如上文所说，税务筹划相关工作人员在业务能力方面还需要进一步提高，但是在房地产企业中对其培养的时间是很短的，因此税务筹划的优秀人才较少，能够对整体局势进行把握的人更少，这一现象就会导致税务筹划的方式出现错误，很难将相关税务筹划的方式与房地产企业的具体情况进行结合。
（四）税务风险意识较为淡薄
从理论上来说税务筹划与逃税漏税仅有一线之隔，没有把握好尺度很有可能会造成违法的情况发生。在房地产企业税务筹划的过程中，税务风险意识比较淡漠，主要表现的情况为：
1.缺乏相关的税务筹划经验，在税务筹划策略方面会忽视税务风险防范；
2.缺乏对税务风险的方法，没有认识到风险防范的重要性，在思想不够重视，因此也不能在行为上做到对税务风险进行管理。
二、完善的措施
根据上述情况可以看出，房地产土地增值税面临着众多的问题，因此在改进的过程中需要根据具体的问题进行完善。
（一）密切关注国家相关政策
随着经济的发展，国家宏观调控的政策变化速度越来越快，作为房地产企业的管理者需要深刻理解国家政策的具体情况，能够预测到国家对房地产企业调控的动向，积极地进行税务筹划，提高对国家宏观环境的适应能力。
（二）明确相关的税务筹划目标
房地产企业管理需要对税务筹划目标进行明确地规定，规定的制定实施需要在项目处理的阶段进行明确。另外，土地增值税的筹划方式需要进行事前筹划，只有这样才能够把握最佳的筹划时机，达到筹划的目标。
（三）提高相关工作人员税务筹划的能力
需要从业务知识和业务技能方面对相关工作人员税务筹划的能力进行提高，使其掌握相关的税务筹划的策略，提高风险防范的意识，只有这样才能够充分发挥出税务筹划的重要作用。以湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其可以在以下几个方面进行土地增值税纳税筹划：
1.适度加大建造成本法。销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元），扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)，增值额＝9600－6378＝3222(万元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)。这样做能够提高售价，回成本，加大扣除额，降低增值率。
【关键词】房地产；税务筹划；开发建设
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我国法律体系的不断健全和财税制度的不断完善，为房地产公司开展税务筹划活动提供了法律依据，促进税务筹划活动的法制化和规范化进程。A房地产公司需要充分利用该地区对房地产税制的优惠政策，根据不同生产产品的税率差异，为税务筹划的开展提供了地理空间和产品空间。
一、房地产公司税务筹划的可行性
完善的法律体系为A房地产公司合理的展开税务筹划活动提供了坚实的制度保证。完善的法律体系是我国社会主义市场经济正常、健康、快速发展的制度基础，也是经济参与主体从事各种经济活动提供了法律依据，对于A房地产公司顺利开展税务筹划起到法律支撑的重要作用。该地区的公共财税体制不断得以完善，公司征缴税收流程日趋规范化和法制化，为A房地产公司展开税务筹划工作提供了良好的环境，为鼓励A房地产公司采用合理的税务筹划方式减轻自身的税负水平、削弱投机的发生等方面创造了条件。
较长的生产过程和较多的涉税种类为A房地产公司税务筹划的展开提供了条件。由于2011年度的中国宏观经济的发展趋势不断变化，政府调控的手段和目标具有相应的阶段性，税法规定为服务于调控目标也随之而调整，地区经济结构需要进一步优化。A房地产公司本身所具有的投资周期较长、业务范围广泛等特点，税务筹划可以在不同时期和不同税种之间进行，就具备了时间条件。
丰富的税务筹划工具和基本方法为A房地产公司税务筹划的展开提供了技术基础。多样化的税务筹划工具和有效的税务筹划方法为A房地产公司开展税务筹划活动创造了技术条件。在实际的财务活动当中，A房地产公司通过运用节税筹划技术、避税技术、税负转嫁技术等三种形式，对房地产税务筹划实务提供有效的方法指导。
二、A房地产公司开发建设环节税务筹划的三种方式
在开发建设环节，因项目投资体量大，解决资金压力是A房地产公司项目开发的重点之一。结合A房地产公司目前资本结构形式和市场经营济环境，本文就针对筹资及开发建设进行税务筹划分析，以期为A房地产公司的项目开发规划提供较有价值的参考资料。
利用住宅户型的设计来进行税务筹划。房地产开发企业在项目开发初期，根据拍卖土地规划指标对项目进行规划设计是对项目的一个总体定位。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。同时土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。对于开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算土地增值税。通过测算分析得出，分开核算与不分开核算税负是有差异的，这取决于两种住宅的销售额和可扣出项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。但不是在所有的情况下将住宅确定普通住宅都合适。当住宅增值率较高，难于降到20%以下，或商业用房增值率较高，就应考虑在设计时是否有可让住宅符合非普通住宅的条件，然后与其他商业用户一起计算土地增值税，这样有可通降低总体增值率，减少税负。
加大投入，提高市场竞争力，控制，降低增值额进行纳税筹划。土地增值税税率根据增值比率，实行四级超额累进税率从30%到60%。增值额是转让不动产收入减除税法规定的可扣除项目金额后的余额。增值比率是增值额与可扣除项目金额的比率。根据土地增值税税率特点，增值额越小，计税金额就越小，适用的税率也就越低，土地增值税的税负就越轻。通过测算分析，在增值比率处于两个累进税率上线时，可采取适当加大项目投资成本，来降低增值额。增加的投资成本可用于公共配套设施费、景观绿化费等。这样既提升了项目品质，增强了市场竞争力，又降低了增值额，减少了税负。
融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划。在开发建设阶段，A房地产公司在企业所得税、增值税等方面的相关法律规定存在差异性，在税务筹划方式上就必须采用不同的形式进行开展。在企业所得税的计算方面，我国新会计准则和税法法律进行了有关规定。如果房地产公司的利息费用属于项目开发之前的范畴，那么，这部分利息费用就应该计入项目开发成本当中；如果利息费用属于项目开发之后的范畴，那么，这部分的利息费用就应当纳入期间费用。
在增值税的计算方面，我国有关土地增值税暂行条例做出较为明确相关规定。我们可以分为两种情况进行分别讨论：如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明，那么，允许扣除的房地产开发费用应该按照利息费用、取得土地所得使用权的所付金额以及房地产开发成本三部分的5%上缴；如果纳税人未能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者金融机构证明的，应该按照取得土地使用权所付金额和房地产开发成本的10%上缴。因此，当利息费用数据较大的时候，应该提供金融机构的贷款证明；如果利息费用数量较小，那么，可不计算应该分摊的利息，从而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化产生较大的积极影响。
合作建房的税务筹划。合作建房是房地产业筹资的一种方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，带来的税负有很大的差异。首先第一种合作建房模式如下面所述：A房地产公司在市场经济生活中，选择一个可靠的合作公司伙伴。在这种模式下，合作的双方拥有不同种类的生产性资源，通过双方之间的土地使用权和房屋所有权的相互交换，达到资源充分利用、产业互利共赢的生产目标。在这个过程当中，由于合作双方相互交换的资源内容不同，合作双方所承担的税负水平就存在差异，那么，合作双方的税务筹划策略也就不同。合作的一方必须承担因销售不动产而发生的营业税，另外一方必须承担因转让土地使用权而发生的营业税种。
第二种合作建房模式如下所述：在开发建设过程当中，如果A房地产公司在拥有充裕的土地使用权但缺乏充足的开发资金支持，A房地产公司可以寻找到一个拥有充裕的资金资源但是缺乏充足的土地使用权的合作伙伴公司，通过合作双方的土地使用权和资金要素之间的相互交换，实现土地资源和资金资源的充分利用、合作双方互利共赢的生产目标。在这种合作模式下，如果A房地产公司与合作伙伴采取利益和风险共同担当的分配方式，那么，A房地产公司就不需要承担营业税；如果以A房地产公司为主体与合作伙伴联合开发，通过对已经完工开发产品按照合同的约定进行分配，那么，A房地产公司需承担转让不动产的纳税义务；以合作伙伴为主体联合开发，A房地产公司需承担转让土地使用权纳税义务。按照合同的相关规定完成房屋产业的分配工作之后，合作双方将分得的房屋产业再销售时还需承担转让不动产的纳税义务。
通过以上分析，我们可以发现，作为一个会计主体，合作建房项目的过程中，当收入和费用都相同的时候，经营方式的不同也会导致税负水平的差异。如果合作企业采用在房屋建成后双方风险共担、利益共享的利润分配方式，那么，合作双方仅仅需要在销售房屋取得收入时按照销售不动产的税率进行纳税活动；如果合作企业双方采用在房屋建成后合作双方按照一定的比例进行分配房屋的利润分配方式，那么，以土地使用权出资的一方就需要对转让土地使用权的部分进行纳税义务。如果按照“以物易物”的合作方式开展开发项目，那么，房屋合作双方应该按照销售房屋的价值和转让土地使用权的价值进行营业税、土地增值税、所得税的缴纳活动；如果合作双方将分得的房屋出售时，合作双方还应该按照房屋销售额进行营业税、土地增值税、所得税等税种的缴纳，这样合作方式的税负最高。从某种方面来看，房地产开发商应该充分利用国家税收杠杆导向的作用，选择最为有利的经营方式，以期实现节税的目标。
在合作建房过程中，房地产公司承担企业所得税的计算方式也要分成两种情况进行分析。合作双方通过签订合作协议，并对资金的投入方向进行明确规定，房地产公司在首次进行开发产品的分配活动时，如果该项目已结算计税成本，那么，应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如果没有结算计税成本，那么，投资方的投资额视同预售收入进行税务活动。
【参考文献】
[1]张美中.最优纳税方案选择——房地产开发企业[M].北京：中国税务出版社，2005.
土地增值税是由国家有关部门征收的基本税务之一。其清算流程大体上包括申请、提供证明或发票、审核等三个方面。这些工作看似简易，却往往需要企业多个部门配合共同完成。以下是房地产企?I土地增值税清算过程中需要注意的地方。
首先，房地产开发商应充分收集需要征收税务的土地面积、地段、价格等信息，妥善保管相关发票或凭证。准备多份与合作公司企业的合同，避免由于证明材料不足带来的税务风险。
第二，房地产企业在开展一个项目时要在多个方面进行规划，注意及时向上级报备房源信息。若一个房地产项目是一次性项目，其所有税务将在一个时间内全部缴清；若其是分期项目，那么税务就以房地产开发的期限为单位分期缴清。
第三，在进行税务核算时，房地产企业可参照国家税务总局的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知里面总结的土地增值税扣除项目对符合项目扣除土地增值税。这些项目可极大程度上减轻企业税务负担，所以企业内部人员需对这些知识多做了解。
第四，不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。一些项目是根据企业规划将土地整体计算增值税，在确定相关税率后，按不同的面积计算增值额度；一些项目是先按照面积计算增值税和增值率，选择好税率之后再计算整体的增值额度。这两种方法各有优劣，根据实际情况选择适合的方法也是至关重要的。
第五，在企业内部已经做好土地增值税的计算后可将相关材料呈递给税务机构，由这些税务机构进行增值税的认证，在政府有关部门下发材料后便可进行清算工作了。
二、土地增值税纳税筹划过程中面临的困难
（一）对纳税筹划意识不足
纳税筹划，顾名思义，就是在企业进行税务核算进行相关策划，以尽可能的在合法范围内减少税务负担，增加企业收益。在经济进入增速换挡期的新环境下，我国的税务制度逐渐完善并积极推进企业结构性减税。这些环境的改变虽然都对企业有一定的益处，但若企业没有积极去适应这些政策，很容易导致企业赋税只增不减。纳税筹划并不是一个新名词，早在20世纪30年代它就被英国法律所认可，而中国在改革开放初期也有了纳税筹划概念的雏形。但是时至今天，我国仍有许多企业纳税筹划意识薄弱或者不重视纳税筹划，他们一般错误的将纳税筹划归为企业财务人员的职责，认为纳税筹划无非是一种财务规划策略，并不能给企业带来直接利益。同时，有的企业人员将节税规划与偷税漏税概念混淆，他们认为用纳税筹划的方式减少税负是在损害国家集体利益。这些错误的观念使得许多企业不愿意做纳税规划，甚至以纳税筹划为耻。这些企业在主观上纳税筹划意识不够，即使在进行纳税筹划也只是做表面任务，没有发自内心的积极参与纳税筹划任务，所以导致许多节税策略没有发挥其应有的效果。
（二）土地增值税核算工作要求更高
众所周知，由于房地产企业本身就具有税务繁多且复杂的特点，本来在计算税务就具有极大的不确定性。房地产企业的土地增值税税务工作不仅是核算应缴纳税务额度，而且包括层层递交的缴纳申请、计算收入额度等。对于一般的房地产企业计算能力要求更加严苛。而且一般来说，企业的财务管理人员不仅是税务管理人员，他们常常被赋予企业预算、财务入账、财务支出确认等多项工作。另外，近年来不同的国家政策又使得清算条件频频变更，给本就复杂的会计工作又带来了更大的压力。拿税务改革做个例子，许多企业在新型税制下仍沿用旧体制下的税务管理方法，这自然是行不通的。为使房地产企业跟上时代的脚步，企业财务必须进行大幅度调整，结合外部环境特点重塑财务体系，这种变化也会使得财务预算与管理复杂化，需要更高的技术和能力。
（三）税务缴纳风险加大
一方面，为适应不同的市场条件，增加企业效益，房地产企业也在不断的完善自己内部的经营管理，在调整过程中企业内部管理可能会出现一些纰漏，对一些人员的管理也会较为松散，若土地增值税的相关人员核算监督没有到位，其带来的税务风险可想而知。另一方面，在房地产交易时，按照国家相关规定，房地产转让的价格必须低于其预期评估价格，而且若在转让时房地产已经进行销售且超过15%的，原先的房地产企业是需要缴纳土地增值税的，也就是说，房地产企业不仅在交易时收入减少，还要承担这个项目的土地增值税，增加了企业承担税负的风险，同时也给房地产企业税务核算任务带来了极大的考验。
三、房地产土地增值税纳税筹划的相关策略
（一）增强企业纳税筹划意识
增强纳税筹划意识首先要理清纳税筹划的概念。纳税筹划是包括但不限于房地产企业选取适当的清算方法、利用国家优惠政策的等方法减少税负的内部管理方式。国家为促进中小型企业发展，是鼓励企业进行纳税筹划的，所以企业不必以此为耻。另外，为提高各员工对纳税筹划的重视程度，企业高层管理人员要起到表率作用，从长远利益出发，加大对纳税筹划的投入和宣传力度，明确纳税筹划并非几个人的义务，鼓励全员参与执行。除思想上要多强调纳税筹划意识，在行动上可将纳税筹划等易忽视却必不可少的专业名词打印成册，这也不失为一种好的宣传办法。
（二）优化房地产企业土地增值税清算工作
现行土地增值税的核算工作主要由财务人员负责，那么人才的筛选与培养就显得尤为重要。首先，企业管理者应在人员招收与考核上下足功夫，完善内部考核评价体系。同时可定期组织相关人员培训，以挑选核算会计人才，为后面繁琐复杂的会计工作提供保障。其次，为保证税务工作的有序进行，企业部门可分别细化财务人员的工作，将工作分为税务核算、清算申请等多个工作重心，增大工作覆盖面，平摊人员工作以减轻人员工作负担。最后，企业也应协调好与合作方的税务分摊工作，这项内容应在与合作者的合同书上体现，从而避免重复缴税或在不知情的情况下漏税的情况产生。当然，新时代新的会计体系的构建并非个别人或个别单位就能完成的，企业应在现有的会计核算工作上寻找切实可行的新方案，以便提高纳税筹划效率。
（三）做必要风险防控工作
在税务缴交过程中，总会有不可避免的与筹划内容相背的风险，这时候风险预警和防控就十分重要了。首先，在内部管理出现调整期间，企业管理员仍应坚守监督税务筹划的岗位，严格杜绝有人私自更改房价降低税基的情况。其次，若房地产项目确实需要转让，那么企业自身要保存好交接时的证明材料，减少不必要的损失。这些是从风险产生的根源减少风险，若风险已经存在且产生威胁，那么企业人员可成立相关税务分析小组，对财务进行?A估，对项目进行对标分析测算，舍弃掉一些收益小没有发展能力的土地，控制风险蔓延趋势。另外，及时清算已经审核通过的税务既可以在一定程度上减少风险，避免因时间太久证据不明带来的麻烦。
关键词：房地产业税务正确运用
21世纪房地产业在我国土地产业和商场产业占据较为大的面积和巨大金额的投资，在这一基础上存在一定的风险，涉及到众多税点。 主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
一、房地产企业税务规划及分析
房地产业大额投资隐形到了一定的风险及施工难度，涵盖了一系列的税点，笔者将在自己工作当中的一些遇到的问题进行分析将房地产业的税务正确的运行及分配利用。促进多方面多方面税务正确的分配，加强税务在企业中的合法利用，完善税务的避税和漏税。企业房地产税务是遵守有关法规，在制定和施行相关税务政策程序和措施的基础过程上，来完善税收。
我们将进一步的对税务进行解刨及探析：
（一）合法性税法是处理征纳关系的共同准绳
税务筹划是在完全符合税法、 不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
（二）筹划性经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性
税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识， 结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。
（三）目的性房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标
直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、 最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、 非法侵犯以维护主体合法权益。
（四）多维性
筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
房地产业在我国国有产业中占有一定的领域，它的税务率也占了一大部分。在企业中税务这一方面占据好大一部分要素。增值税和效率税有着共同的特征及体系。现在好居民在购买房屋的同时房地产企业已经在销售楼的同时包含了税点进去。
二、房地产企业主要税种的税务筹划
（一）营业税筹划
营业税是我们税务体系里最为主要的税务， 在销售的同时无形的已经形成了一种税务。根据我国人口占据世界第一的要素上面，房地产业也普遍在国内外形成了一种史上以来的大体制的行业。尤其在房地产业售前服务，属于不动产，税率皆为5%。有些企业将售楼税点降低在最低限度。
（二）增值税筹划
增值税对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为我国最主要的税种之一，增值税的收入占我国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。2011年10月31日，财政部公布财政部令，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。
（三）房产税筹划
房产税的征税的是房产，在合法的条件下引领税务在房产业多元化利用。如何从房产的土地转入正确的使用效率，来权证中小型企业中存在的一些税务因素。上文已经明确的阐述了房地产业给人们带来了便利，在房地占地有一定的空间。室内的装备设施，都是进行核算及分析。
（四）企业所得税筹划
中小型企业在社会中占有一定的空间，公司内部都有每部分物资流动正确运营的程序化体系。就在酒店房地产业这一部分，阐述企业所得税怎么筹划的进程。来完善产地产业在企业当中的主营因素之一。企业所得税在我国产业里占有博大的税务，有些较为广大的资产在一定程度上进行税务查收。
三、房地产企业税务筹划中应注意的问题
（一）考虑经济环境配套性
现在房地产这行业销售方面竞争也很大，面临客户和房地产的投资的各种原因，有些单位采取各种相关行销方式，建立和客户良好的关系 尽量采取降低一些成本措施。 对税务这一块也有相对的了解和采取不同的方式进行， 对购买房价的市民带来了一些帮助和优惠。 一些相关部分的政府采取一些措施引领百姓对房间税务有基本认识， 这也需要一些部门工作人员良好的配合， 让正确运营好税收这一点，尽量取得一些税务政策优惠。另外税务机关单位对企业也有一定的影响。
（二）按照企业税务规章，企业也有一定的利益效益
根据房产税务筹划条列， 大多数企业都在竭尽全力做好减税务的措施， 通过另外一种方式来采取减税的措施，尽量避免最小的税务加收。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一种优良的税务必须是多种税收的选择， 不能就这样的当做是最小的税务就是好优秀的了。
（三）税法和会计制度的分离
由于会计核税法的规则不同、基本要素和遵循的法则也不同，房地产业和会计这一块有一些不同的说法。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以说是一种大家要遵循的法制也可以说是一种经济的脊髓， 纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人） ，也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体和纳税主体是相同的，有的时候也完全不一样。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同， 从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异― ―时间性差异和永久性差异。
四、房地产企业税务筹划的发展方向
房地产企业设备了会计，有会计规章制度和培训的最基本的知识， 尤其是要掌握好一定的专业知识和精通税务知识，这样在企业中也突出了会计税务的这一要点。税务会计的本职工作：一是要根据会计税收规章法条、可免除一些不需要的项目、利润和税务进行比较和计量，计算和缴纳应交税金，编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。 二是根据企业的利润进行预算和筹备，对税务利润进行运营和合理计划，发挥房地产会计的实力和特点效果及作用，尽量保持在房地产税收为最低。 税务筹划作为一种综合的管理模式， 所采取的方案很多。 从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看， 包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此， 房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智 力的活动，需要周密的规划、广博的知识，深则精致的方案。
参考文献：
（莱芜广厦集团有限公司，山东 莱芜 271100）
[摘要]本文针对房地产开发企业的土地增值税清算问题，首先概述了房地产开发企业土地增值税清算中存在的各种问题，进而详细介绍了房地产开发企业土地增值税清算具体实施措施，可以为房地产开发企业土地增值税的清算管理提供合理的参考。
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关键词 ]房地产开发企业；土地增值税；清算
土地增值税在房地产开发企业整体税负中占有较大的比重，是房地产开发企业税负结构的重要组成部分，也是房地产开发企业纳税筹划管理的重要内容。近年来，国家不断强化了对于房地产开发企业土地增值税的规范化、公开化清算，对于指导房地产开发企业的土地增值税管理起到了重要的作用。但是由于房地产开发企业土地增值税清算过程相对较为复杂繁琐，因此在清算过程中仍存在着一些问题，如何进一步的规范完善房地产开发企业的土地增值税清算工作，成为企业以及相关管理部门的重要工作。
1房地产开发企业土地增值税清算概述
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，对于房地产开发企业而言，土地增值税就是以企业转让房地产以后所得收入扣除企业的开发成本以及费用支出余额为依据，按照相应税率计算增值税。设置土地增值税的目的就是为了控制房地产行业的暴利问题。然而，由于房地产开发企业项目建设开发过程中成本项目非常多，核算较为复杂，因此除了根据预计销售收入预征以外，大部分的房地产开发企业的土地增值税都是在清算阶段缴纳。
2房地产开发企业土地增值税清算要点分析
（1）准确的界定房地产开发企业土地增值税的清算条件。对于房地产开发企业土地增值税的清算条件，一般情况下当房地产开发企业开发项目建设竣工、完成销售，或是直接对房地产开发企业所拥有的土地使用权进行转让，再或是整体对未竣工决算的开发项目进行转让，必须及时进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的项目、转让建筑面积超过85%、获得销售许可三年内未完成销售的、申请注销税务登记但未办理增值税清算的房地产开发企业建设项目，应该积极的进行土地增值税的清算。需要注意的是，房地产开发企业在进行土地增值税的清算过程中，如果存在未转让的房地产，则清算时不列收入也不扣除成本及费用。清算以后销售或者是年限超过一年的使用过的房地产，则需要按照转让旧房及建筑物等相关政策对土地增值税进行计算并清算。
（2）确保土地增值税清算时收入计算的准确性。对于房地产开发企业转让所获得的收入，主要是指房地产转让销售的全部价款以及相关的各项收益，主要包括了货币收入、实物收入和其他收入等几方面的内容。在收入的确认过程中，需要注意的是如果清算时已经出具了房地产商品房销售发票，则应该根据发票中所确定的金额来确定收入；如果没有开具全额发票，则需要根据销售合同中的相关规定确认收入。对于合同中商品房面积与实际测量面积存在出入导致补退房款的问题，应当在计算增值税时予以相应调整。对于各种职工福利、债务抵偿、拆迁换建、投资等将房产转让为非货币资产的处理，也需要按照房地产的市场价格进行价值评估后确认收入。为了确保收入审核的顺利，房地产开发企业在进行土地增值税的清算时，应该全面的准备立项报告、测绘报告、规划许可证、销售许可证等材料，尤其是确保收入与房地产面积之间具有合理的逻辑关系。
（3）准确的确定扣除金额项目。在房地产土地增值税清算过程中，房地产开发企业必须全面清楚土地增值税的可扣除项目，主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、财政管理部门规定的其它扣除项目等5项内容。其中，最为关键也最为重要的内容就是开发土地和新建房及配套设施的成本，也就是开发成本的扣除，主要包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6部分的内容，为了确保税务管理部门审核通过，对于可扣除的开发成本，应该确保所有成本尽可能地都取得了合法凭据，而且是实际发生的，对其进行准确的归集计算。
（4）准确的计算土地增值税税额。对于土地增值税税额计算，相对较为简单，计算公式为土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算中关键是要合理的确定适用税率。具体的计算流程为，首先确定实际收入总额、已预缴土地增值税、取得土地使用权支付的地价及相关费用、房地产开发成本、房地产开发费用、允许扣除的税费、加计扣除额、允许扣除的项目金额、单位扣除项目金额等一系列的计算因子，之后确定增值额、增值率，进而确定适用税率为扣除系数，最后计算应缴纳的土地增值税。需要注意的是土地增值税是以房地产开发企业成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，对于房地产开发企业土地使用权分期分批开发、转让的，扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
3基于清算管理的房地产开发企业土地增值税税收筹划措施
在当前形势下，国家对于房地产开发企业的土地增值税的预征、清算管理越来越严格，征管力度和清算力度不断加强，在这种形势下，作为房地产开发企业应该进一步的强化土地增值税的税收筹划，防范税收风险，合法合规的实现增值税税负率的降低。具体的土地增值税收筹划措施可以在以下几方面采取措施：
（1）合理合规的利用好各种特殊项目扣除。在房地产开发企业的土地增值税税收筹划中，应该合理的利用好国家现行政策中有关的扣除规定，以减少税负的支出。例如，在我国土地增值税暂行条例实施细则中规定财务费用的支出可以按照实际金额进行扣除，房地产开发企业可以根据利息支出抵扣进行相应的税务筹划。房地产开发企业可以利用这些政策要求，在法律允许框架范围内，增加抵扣。
（2）合理的对房地产开发企业的开发成本以及期间费用进行划分。在清算中应尽量避免分期清算，在收入方面尽量避免关联交易定价带来的争议，降低非普通收入。在支出方面，由于在我国相关的法律法规及政策中，明确规定房地产开发成本可以按照实际金额扣除，因此在土地增值税的税收筹划管理方面，应该尽可能的据此制定筹划方案。例如，可以采用费用位移的方式，将开发费用转变为开发成本；同时进行车位筹划，避免将车位成本作为公共配套；采用车房同购等营销手段，加大成本抵扣。
（3）防范税务筹划风险问题。在房地产开发企业土地增值税的税务筹划管理方面，应该重点防范房地产开发企业土地增值税的税收筹划风险。尤其是全面的控制好由于成本分摊不规范、结算与申报不符、发票管理违规等各种可能造成出现税务风险的问题，严格确保土地增值税税务筹划的合法合规。
4结语
在房地产开发企业土地增值税的具体核算过程中，房地产开发企业以及业务处理部门，应该重点明确房地产开发企业的土地增值税清算条件，规范清算审核，准确的确定成本及可扣除项目，以确保房地产开发企业土地增值税清算的规范、准确。
参考文献：
[1] 谷小城.国家调控政策下房地产开发企业财务状况分析—以金地集团为例[J].产业经济，2012.
【关键词】房地产 土地使用权转让 税务筹划
根据国家建设部统计资料，房地产企业各类税费约占产品成本的三分之一。通过税务筹划来规避或减轻自身税赋，能获取最大的税后收益。近年来，土地使用权价格连年上升，新地王层出不穷，直接转让土地会给房地产企业带来大额税赋。因此，通过合理安排日常经营活动，采取各种措施化解或防范纳税风险，是房地产企业财务管理方面的一项重要工作。本文将使用如下案例来分析土地使用权转让纳税筹划。
案例：A房地产集团拥有B地块土地权证，账面成本2亿元，计划出售以便获取集团经营所需现金，转让价为8亿元。现拟定下述三种转让方式：
方案一：A房地产集团直接出售B地块
此方案直接进行土地使用权转让，所需缴纳的税种如下：
1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号），需要缴纳相应的营业税金。营业税=转让价×5.65%=80 000×5.65%=4 520（万元）。
2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，其土地增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块增值部分相应的土地增值税。根据测算，增值率未超过200%，税率为50%，速算扣除数为15%。
土地增值税=（转让价-扣除数）×超率累进税率-扣除数×速算扣除率=[8-（2+8×5.65%+2×20%）]×50%-2.852×15%=2.1462（亿元）。
3.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，需由A房地产集团缴纳B地块增值部分相应的企业所得税。
A房地产集团土地转让所得税=（转让价-账面成本―营业税―土地增值税）×25%=（80 000-20 000-4 520-21 462）×25%=8 504.5（万元）。
税赋成本合计=4 520+21 462+8 504.5=34 487（万元）。
方案二：以土地使用权注入项目公司并转让公司股权
税收筹划方案：A房地产集团注册成立C公司，并将B土地以3亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价8亿元。所需缴纳的税种如下：
1.根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号），以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税的规定，股权转让无需缴纳营业税。
2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资或联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，因此土地注入需要缴纳土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为30%。
土地增值税=（注入价-扣除数）×超率累进税率=[30 000-（20 000+20 000×20%）]×30%=1 800（万元）。
3.根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）第八条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
4.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，计算股权转让所得税。
A房地产集团股权转让所得税=（转让价-账面成本-土地增值税）×25%=（80 000-20 000-1 800）×25%=14 550（万元）。
税赋成本合计=1 800+14 550=16 400（万元）。
方案三：以在建工程注入项目公司并转让公司股权
税收筹划方案：A房地产集团对B地块进行前期设计开发建造，建安成本花费2亿元，A集团注册成立C公司并将B在建工程以6亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价8亿元。所需缴纳的税种如下：
1.根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号），股权转让无需缴纳营业税。
2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，在建工程注入需要缴纳土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为30%。
土地增值税=（注入价-扣除数）×超率累进税率=[60 000-（40 000+40 000×20%）]×30%=3 600（万元）。
3.根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号），免征契税。
4.根据《中华人民共和国企业所得税法》，计算股权转让所得税。
A房地产集团股权转让所得税=（转让价-账面成本-土地增值税）×25%=（80 000-40 000-3 600）×25%=9 100（万元）。
（一）注重加强与税务部门的沟通
税法虽然在完善之中，但其规定也不可能面面俱到，许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，但界限往往很难把握，这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异，一不小心就会被认定为偷逃税，面临税务处罚，非但没有减轻企业的税收负担，还会加重企业的税收成本，得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权，我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免税收筹划风险，取得应有的收益。
（二）全程监控方案实施过程
税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功，还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系，财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程，随时解决出现的问题，是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。
二、房地产企业具体税收筹划方法
（一）营业税的税收筹划
房地产企业有时会遇到事先确定客户、定向开发的情况，此时不宜采用建成后销售的方式，而宜采取代建房方式节约税款。《营业税暂行条例实施细则》第五条规定：单位或者个人自己施工建造（自建）建筑物用于销售时，其所发生的自建行为视同发生应税行为缴纳营业税。依据此规定，采用建成后销售的方式，房地产企业需要对建筑业营业额和转让不动产营业额分别按3％和5％的税率计算缴纳营业税。如果房地产企业与客户达成协议，建筑资金、土地等均由客户提供，房地产企业只负责开发建造，这种代建行为不发生房产及土地所有权的转让，只需要对建筑行为按3%的税率计算缴纳营业税，与自建后销售的方案相比税负更轻。另外，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。房地产企业在进行对外投资时，可以采用现金投资也可以采用实物不动产投资。如果某房地产企业准备投资5000万资金于甲五星级酒店，可以想象房地产企业这5000万投资资金的取得是以销售房产为前提的，而销售5000万元房产需要按销售不动产税目缴纳250万元的营业税，以及按建筑业税目3％的税率缴纳营业税。如果换成实物投资，直接以价值5000万元的不动产投资于该酒店，与现金投资相比，至少节约了250万元的营业税支出。
（二）契税的税收筹划
《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”房地产企业在购买土地使用权时有时可以采用股权并购的方式，购买股权而不是直接购买土地使用权，这样在获得土地使用权的同时并不需要支付相应的契税支出。如果对方规模过大，不便全部收购，又可以依据同一文件的规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”由土地使用权所有者分立出新的企业，将相应的土地使用权转入，新企业承受原企业土地、房屋并不需要缴纳契税。然后，房地产企业再将此新企业并购，仍然不需要缴纳契税。
（三）土地增值税的税收筹划
1.利息扣除的筹划。《土地增值税暂行条例》实施细则规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地出让金和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地出让金和开发成本之和的10%以内计算扣除。可以看出，利息支出有据实扣除和按土地出让金和开发成本之和的5%扣除的差别。如果实际利息支出低于土地出让金和开发成本之和的5%，宜采用按5%来计算扣除，否则宜据实扣除。事实上在目前的宏观调控背景下，房地产开发企业已经比较难从金融机构获得贷款，而且有些房地产开发企业主要不是靠借款筹资，而是靠权益资本筹资，这些都为房地产企业提供了税收筹划的可能。
2.增值率的筹划。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就全部增值额按规定计税。这一规定形成了税收筹划的一个临界点，当房地产企业的某个房产项目的增值率在20%左右时，高于20%需征土地增值税，低于20%则免征土地增值税。土地增值税税负的差别将直接影响净收益以及最终决定方案的选择。让我们来看一个案例：某房地产开发公司出售普通住宅一幢，总面积为10万平方米，单位售价为8000元每平方米，总计销售额为8亿元。该房屋支付土地出让金2亿元，房地产开发成本2.7亿元，利息支出不能提供金融机构证明（忽略印花税），则计算缴纳土地增值税时：可扣除项目合计＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（亿元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，适用土地增值税税率为30%共计缴纳土地增值税1.45亿元×30%＝4350（万元）如果此时房地产开发企业决定增加该住宅小区的绿化及相关配套设施，相关开发成本增加至2.83亿元，则计算缴纳土地增值税时：可扣除项目合计＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（亿元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值税上述两种方案相比，后者比前者多支出了开发成本1300万元，但同时节约了土地增值税4350万元，共计比前者多获得收益3050万元。综上所述，当普通住宅开发项目的增值率在20%左右时，一定要慎重选择是低于20%还是高于20%，有时增值率的提高不一定意味着净收益的减少。当然在调低住宅项目增值率时，除了可以采用上文增加建造成本的方法，还可以采用降低单位售价的方法。
3.装潢款的筹划。目前许多房产开发商推出精装房项目。精装房与毛坯房相比，销售价格中包含了装潢成本，在推高价格的同时，也必然带来了营业税和土地增值税税负的增加。针对这种情况，房地产开发企业可以注册成立一家全资控股独立核算的装潢公司，分别与购房者签订两份合同：一份为房地产销售合同，按税法规定缴纳土地增值税和营业税及附加；一份为装修服务合同，只需缴纳营业税及附加。这种方案将以前总价款中的装修价款剔除了出来，不用缴纳土地增值税和转让不动产的营业税。
我国房地产行业具有一定的基础性，从1978年改革开放至今，历经三十多于年的发展，与其他产业间联系密切，已然成为拉动国民经济发展的支柱产业之一，所以房地产企业能否健康、稳定、可持续的发展在一定程度上影响着我国经济的走势。根据这几年房地产企业发展走势来看，房地产企业的资金链相较于其他行业而言则要更加紧张。因为房地产企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢、融资难等等特点。目前房地产企业税制设计不是很合理，很多部分的税种都集中在流转环节，而且多是以预缴的形式提前征收，再加上高额的土地出让金和各种名目的费用，使的房地产开发企业面临着巨大的经营压力。因此，科学有效的税务筹划，能够缩减企业税收成本，有利于提高房地产企业的经济效益，提高其竞争实力。
在利润率普遍趋同的当今社会，降低成本很显然是企业保持竞争优势的一大法宝。而税务筹划工作的实质是指纳税企业在依照我国税法的相关规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，通过对企业的投融资、经营管理等活动进行合理的分析和决策，充分利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润最大化这一经营目的。
二、房地产企业税务筹划现状
2015年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发展环境日趋复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业税务筹划方面的的著作及专论，取得了一定成绩。
三、房地产企业税务筹划的可行性
第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹划。一方面房地产企业通过税务筹划的方式在一定程度上可以提高纳税企业纳税的积极性；同时合法的税务筹划也规避了偷税漏税等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹划要求企业涉税人员具备较高的财务管理水平，能够提高企业资源的有效配置，优化产业结构。
第二，我国的税收环境逐渐国际化。我国自加入WTO以来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，实施税务筹划提供了自由发挥的平台。
第三，随着现代市场经济的日趋复杂，相关税收法律法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税务筹划提供自由发挥的土壤。
四、房地产企业主要税种筹划方法
房地产企业在经营过程中，前期投资金额很高，而且经营周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地产企业开发经营业务日趋复杂，企业除了土地、房屋的开发以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系列环节，当然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。
我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进行税务筹划的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。税率一般为营业税一般为5%（其中建筑业为3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。
（一）营业税
房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利用营业税的不同税率进行税务筹划，二是利用营业税的计税依据进行税务筹划：
1.营业税税率差异――不动产销售和装修分离。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照“营业税-建筑业”缴纳3%的营业税。
例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税应纳税额时，这部分装修价款会作为价外费用计入到营业额中，按照“营业税――销售不动产”5%的税率依此纳税，因而无法适用“营业税―建筑业”3%的营业税税率纳税。因此，房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照“营业税―销售不动产”税目税率5%计征营业税，而房地产企业提供的装修价款将按照“营业税―建筑业”税目3%计征营业税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。
例2：房地产企业大多与与其他建筑单位一同开发，也就是“分包”给其他建筑公司，根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业作为发包人将以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单位的分包款后的余额为营业额。如果承包建筑单位仅仅是负责建筑工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照“营业税―服务业”这一税目5%税率纳税；但是如果建筑单位承包建筑安装作业，不管其是否有参与施工，都应按照“营业税―建筑业”这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方与建筑单位在合作开发过程中，需签订建筑安装工作合同，按照“营业税―建筑业”3%税率计税，节约2%的应纳税额。
2.营业税计税依据差异――降低价外费用。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是营业额，营业额等于全部价款加上价外费用。房地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已达到减轻税负的效果。
例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部价款时大多连带收取一部分其他费用，譬如：采暖费、物业费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定这部分费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处理和收取这一部分价外费用，因此代收的这部分费用不再划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地产企业税负。
（二）土地增值税
1.分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相适用的税率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：400/600*100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，适用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。
如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。
因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240-155=85万元）的税额。
2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一关键方法。
例如：某房地产企业开发一处房屋，支付800万元取得土地使用权，花费1400万元用于土地开发和配套必备设施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业银行同期同类贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员发现，不提供可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。
因此，通过上例分析，房地产企业提供金融机构证明是明智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。
3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹划。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。
（三）企业所得税
1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据税法相关规定，房地产企业在销售房屋时，只有当房屋的所有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担。
2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终完全办理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地确认和核算房地产项目的最终成本、费用或损失。因此，房地产企业的财务管理人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。
（四）房产税
1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在会计核算账簿上“固定资产”账户上记载的房屋原价，该原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，房产税税额越高。所以，房产税税务筹划的关键就是合理适度地降低房产原值，房地产企业的财务管理人员可以将能与房屋主体分隔开的建筑部分分离出去，单独确认其价值，不作为房产原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹划。
例如：某房地产企业采用从价计征以房产余值作为其计税方式。按照《房产税暂行条例》的有关规定，房产税按征税对象划分属于财产税类，房产是以房屋形态存在和表现的一项财产，独立于房屋之外的有关建筑物不包括在内。准确掌握税法规定中对房屋的定义，对独立于房屋之外的建筑物是不征收房产税的，所以企业财务人员在核算房屋原值的时候，要将房屋与可分隔开的建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，分开确认和核算。
摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。
关键词房地产企业税收筹划措施
税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
（一）房地产企业纳税金额大、负债率高
房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。
（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。
二、房地产企业税收筹划的常见方法
（一）房地产企业营业税的筹划
由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往，通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见，具体做法是：一）项目交易双方形成合营企业，风险共同承担，利润共同分享，这样的情况下，双方都不必缴纳营业税；二）交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房，这种情况下，交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。
（二）房地产企业土地增值税的筹划
房地产企业土地增值税的筹划有两种方法：一）结合建房方式进行税收筹划。首先，根据税法规定，代建房屋是不需要缴纳土地增值税的，而合作建房建成后需要转让的，则需要缴纳土地增值税，可见代建的方式可降低税务负担，具体的，房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业――业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税；二）分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程，以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。
（三）房地产企业所得税的筹划
房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应
缴金额，由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内，而货币具有时间价值，因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认，因为这些交易更容易从时点上进行控制，例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时，可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件；另外，还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法，房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除，房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。
三、房地产企业税收筹划要点
（一）依法纳税，合法筹划
房地产企业应提升其依法纳税的意识，增强相关税法知识，杜绝纳税中的违法行为，如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划，避免因违法造成的经济损失和负面影响。
（二）提升企业决策水平
房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策，决策水平的高低，和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小，因而要提升税收筹划水平，减少企业税务负担，就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度，作出前瞻性的企业决策，从根本上降低企业税负，而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。
（三）强调企业价值最大化
对于单个的工程项目来说，房地产企业最终追求的是利润最大化，对于房地产企业的长期经营来说，房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展，以获得更佳的经济效益，可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标，因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。
四、总结
由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力，税收筹划是降低企业税务成本的有效措施，因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下，通过合法手段来降低企业税务负担，提升企业经济效益。
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合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。
企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。
另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。
纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。
利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。
例如：某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。
则该企业5月份应纳税所得额减少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少预缴企业所得税：700 000×33%＝231 000（元）
这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。
利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
适用30%税率。应缴纳土地增值税＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（万元）
2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（万元）
分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。
房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。
“营改增”是2011年经国务院批准，财政部和国家税务总局联合下发的革命性的税收政策。该政策自试点实施至今已经取得了良好的效果，并且在全国范围内不断扩大和深入，而这种改变也促使着房地产行业税收筹划和财务管理必须随之进行转变，这样才能更加适应现阶段的“营改增”制度。本文主要介绍了营改增对房地产企业各个方面的影响，阐述了在现阶段的情况下要如何对房地产企业提出改革的策略，以期达到维护房地产企业税收数量和保持房地产企业发展的目的，进而创造出更多的社会效益和经济效益。
关键词:
营改增房地产企业税收影响对策随着“营改增”税收改革在我国的普及和深入，国家对房地产企业税收调控不断加强，我国的房地产企业“营改增”已是迫在眉睫，企业必须也要做出相应的改变来适应现阶段的税收政策并作出相应的调整，维持自身企业的相关利益。营改增税收方案对我国的房地产企业产生的影响主要存在于生产生本和房地产的赋税项目上，因此展开的改革措施等也要从这两方面进行入手。学会优化在房地产生产过程中的生产生本，对物质材料进行税收策划，在房地产影响方面也加入税收的策划政策。通过这样的手段来维持和发展房地产企业的经济效益。
一、“营改增”对房地产企业生产成本的影响
(一)对房地产建设材料采购造成的影响
对于房地产企业来说，建筑材料的采购工作是房地产建设工作中相当重要的环节。在这一步骤当中，不但要采购数量较大的建筑材料，例如钢筋、水泥等，也需要采购一些小型的建筑使用材料，如铁钉等原材料。大型建筑材料的采购往往都是选择店面较大和规模较大的企业进行选择和采买，能够根据自己的需求在采买当中开具相关增值税的专用发票；而较小规模的建筑原材料采买有时则会选择一些店面较小店铺和企业，这些铺面在很多时候都无法出具增值税的专用发票。进而导致房地产企业在这一环节无法对税务进行增值税进项扣除，进而致使房地产企业生产成本的增加。除此之外，即使房地产企业能够拿到发票，但依据我国现有的税法规定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要缴纳百分之六的增值税，而建筑施工企业需要缴纳的成本税却要比建筑材料缴纳的税收低一个百分点，为百分之五。这一影响也导致了我国的房地产企业必须进行行业改革，以求更加适应营改增税收制度。
(二)房地产建设人力成本在“营改增”制度中受到的影响
从房地产建设工程中的工人来源来看，一般建筑企业所选用的建筑劳动力都是来自于农村的农民工。农民工在完成建设工程的劳动力任务时虽然建筑成效较好，但农民工和其他劳动力也有一定的区别。由于流动性较大，农民工往往没有专门的劳务公司对其进行负责，因此房地产企业也无法获取相应的增值税发票。进而导致房地产企业自身需要增加一定的税收支出，影响生产成本。
二、“营改增”对房地产税收的影响
我国的税务法律法规规定，在房地产行业当中，需要交纳的税收分为两种，其一是土地增值税，其二是企业营业税。这两种税务从属性上来说属于价内税，由于房地产行业本身的企业特点，在税收中常常会出现复征税的情况。而房地产建筑行业由于本身的建设环节相对较多，其中蕴含的项目进程也会导致行业负税率增大的情况出现，致使房地产企业的税收总量增加，导致房地产的企业成本不断上涨，增加房地产企业的资本负担。从税法的规定中我们可以看出，增值税和营业税相比有着本质的差异。增值税从属性上来说是一种价外税税种，这种税款在收缴的过程中还需要扣除上一层企业已经缴纳的税收额度。因此如果使用“营改增”税收制度，那么税务人员就可以将已经缴纳国的增值税直接扣除，从而减少复征税情况的出现，减少房地产企业的税收支出。
三、在“营改增”制度之下，房地产企业的改革对策分析
(一)适应和学习“营改增”税收制度
“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间，在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中，要强化对企业中的员工进行税收知识的培训，让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中，针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度，并且将日常经营管理中的发票收集起来，让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度，应对和预防“营改增”可能的风险，企业中的财务管理人员要提高专业素质，进行专门的税务培训，学习相关“营改增”的税收制度，让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理，防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况，维持企业的健康发展。
(二)对房地产开发成本进行税收筹划
房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长，不但需要筛选房地产开发建筑用地，也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理，就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理，从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下，建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗，对开发成本首先进行大致上的税收筹划，将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析，然后找出分摊处理的相关对策，以减少房地产企业的房地产开发成本。
(三)对房地产建设中的物质材料进行税收筹划
房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制，在这种体制之下，买方的作用和意义被扩大，房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款，可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中，必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票，在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑，最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。
(四)对房地产销售方式进行税收规划
除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外，我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节，如果成功出售，则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高，那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金，进而提高房地产企业的经济效益。常见的房地长销售方式税收规划是将房产的销售分为房地产的销售和房屋建筑装修费用两个组成部分。由于房地产行业在这种销售方式中缴纳的税款范围变得更大，因此需要交纳的增值税和营业税就会相对降低，从而减少房地产企业的税务支出，提高经济效益。
(五)对房地产企业的劳务支出进行税收策划
最后是要对房地产企业的劳务支出进行税收策划。房地产企业的劳务支出可以分为两个方面，其一是房地产企业在工程建设环节中所使用的建筑工人的劳务支出；其二则是房地产企业当中本身存在的员工的劳务支出。正常情况之下，劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳，而如果能够在这一环节当中得到增值税的发票，则在后续的经营和销售的过程中就不需要专门较难房地产企业的劳务支出税款，从而为房地产企业减少大量的劳务税务支出。因此房地产企业在建设的过程中，应该选用有着正规劳务企业管理的相关人员参与房地产的建设工作；其次房地产企业本身的经营也需要选取和招聘具有正规劳务保证的相关技术人员。通过这种有正常劳务保证的招聘方式，能够使得房地产企业本身减少大量的劳务支出，不必在针对房地产企业生产和经营过程中所使用的相关人员进行劳务税款的支付，从而减少房地产企业的税务负担，创造更大的经济效益。
四、结束语
营改增税收方案制度的实施对我国的房地产企业产生的影响是难以避免的，因此我国的房地产企业也要学会抓住这次改革的浪潮和时机，争取在这段时间之内完成对自身房地产企业的改革。营改增税收方案对房地产的影响体现在各个环节和方方面面，因此改革的方案也要从房地产事业的所有关机出发，对房地产企业的税收方案进行合理性的税收策划，从而达到为自身的房地产事业节省更多税收，创造更多经济价值的目的。房地产企业在这一时期要注意吸取相关部门的经验，努力和国家的营改增税收政策相匹配，尽早完成对自身企业的改革转型。
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