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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业税收筹划案例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
关键词：房地产 企业所得税 税务筹划 财务运用 收益
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。
二、房地产企业所得税税务筹划概述
1、房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。
2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析
税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。
(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标
房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。
(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高
房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。
3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
三、结论
总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]李大明.论税收筹划的原理及其运用.中南财经政法大学学报，2003;2
[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4
[3]田冰芬.税务筹划发展的意义及对策.经济师论坛，2002;8
关键词：利息支出 土地增值税 筹划运用
随着社会经济的快速发展，各种企业发展非常迅速。企业面临的税务种类繁多。土地增值税就是其中的一种。由于，土地增值税对企业的利润有着重大的影响。所以，合理筹划土地增值税对企业而言是非常重要的。土地增值税的筹划方案有很多：合理定价的筹划方案，增加扣除项目金额进行纳税筹划方案，不同增值率的房产是否合并的筹划方案，销售分立进行纳税筹划的方案，由于土利用开发标准减免优惠进行筹划的方案等等。不仅仅可以减少企业的税负，而且还能够增加利润。
一、地增值税概念以及重要性
土地增值税指的是“将房地产转让后取得的收入，同时，要减去法定扣除项目金额的增值额作为计税的依据，然后按照四级超率累进税率进行征收”。土地增值税的征收有利于国家加强对房地产交易市场的调控和对房地产开发商的管理，同时，对于炒卖土地的行为可以进行有效地遏制，防止这些人谋取暴利，除此之外，也可以增加政府的财政收入，为经济建设注入大量的资金。所以，土地增值税的意义是非常重大的。
二、利息支出在土地增值税筹划中的运用
利息支出是土地增值税筹划众多方案中的一个非常有效的方法。企业在进行土地增值税筹划的时候会遇到很多的问题，面临很多的风险。这就需要仔细分析这中间存在的问题。积极采取有效的措施进行规避风险。减轻企业的税负。企业在开发房地产的过程当中，都会出现大量的借款。所以，采用利息支出的土地增值税筹划方案是非常方便有效的。《土地增值税暂行条例实施细则》对土地增值税筹划中利息扣除标作有着明确的规定。在计算企业的土地增值税时，利息扣除有两种标准。某企业在能够按照转让房地产项目分摊利息，同时，又可以提供金融机构的贷款证明的前提下，将房地产开发项目时的借款利息设为a，取得土地使用权支付的金额和房地产开发的成本假设为b，那么允许扣除的开发费用为（5%×b+a），如果房地产企业在开放的时候不符合以上的条件，那么，允许扣除的开发费用为10%×b，令两者相等就可以得出：a=5%×b。
在将利息支出是否作为单独扣除项目时，企业需要综合考虑各个方面的因素，根据企业的实际情况采用比较合理有效的利息支出方案。下面我们来看一个房地产开发企业的两个案例。实际分析这两个案例来看一下利息支出在土地增值税筹划中究竟该如何运用。
案例1：某房地产企业在开发一批商品房。花费了1500万元取得了土地使用权，开发此项目的的成本为2500万元，在不超过商业银行同期同类贷款利率的前提下，并且按转让房地产项目时候的分摊利息花费为250万元。除此之外，假如该企业能够提供金融机构的证明，并且愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：250+（1500+2500） ×5%=450（万元）；假如该企业不能够提供金融机构的证明，并且不愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：：（1500+2500）×10% =400（万元）。因此可以看出，在该企业能够提供金融机构的证明，并且愿意将利息支出作为单独扣除的内容的时候，企业的税负是最轻的，并且收益是最多的。
案例2：假设我们将案例1中的按转让房地产项目的分摊利息花费为150万元。那么，假如该企业能够提供金融机构的证明，并且愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：150+ （1500+2500） ×5% =350（万元）；假如该企业不能够提供金融机构的证明，并且不愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：：（1500+2500） ×10% =400 （万元）。由此可以看出，在该企业不能够提供金融机构的证明，并且不愿意将利息支出作为单独扣除的内容的时候，企业的税负是最轻的，获得的收益也是最多的。所以说，利息支出在企业增值税筹划的过程中是非常重要的，也非常有效地解决方案。因此，企业在增值税筹划方案时，可以根据企业的实际情况选择合适的利息支出方案，这样，企业获得的税后纯收入将会大大增加。除此之外，企业的工作人员也要对企业运营和与企业税收相关的法律法规非常的熟悉和了解，在企业增值税筹划的过程，才能够找到最为合理的解决方案。
三、结论
利息支出在土地增值税筹划中扮演非常重要的角色，是土地增值税众多筹划方案中非常有效合理的一个解决方案。国家税务总局很早就了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：“对于房地产企业中满足条件的，必需要清算房地产企业开发项目中的土地增值税”。房地产土地增值税筹划方案非常之多，而利息支出则是最为合理有效的方案。这种合理的税收筹划对于降低企业的成本，获得较高的利润，并且增强企业自身竞争力都有着非常重要的意义。所以，本文主要分析了土地增值税的概念和重要性，以及运用实际案例分析了利息支出在土地增值税筹划中的合理运用。
参考文献：
[1]田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划J].商场现代化，2007（31）：68
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[3]危素玉.土地增值税的税收筹划[J].西安财经学院学报，2004，17（2）：58
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发，结合有关的税收优惠政策，综合考虑房地产企业的整体利益，把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的。
（一）增加扣除项目金额房地产开发企业在运营过程中，一般都会有大量借款，利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除：一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和（简称“合计数”）的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出或不能提供金融机构证明的，可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1：某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
1.扣除的利息支出差异=（1000+600）×（10%-5%）=80（万元）；
2.允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万元<80万元，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）×5%=170（万元），否则只能按（600+1000）×10%=160（万元）扣除，扣税基数将减少10（万元）而多缴税款；
3.允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择不按房地产开发项目分摊利息或不提供有关金融机构的证明，则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）×10%=160（万元），可以多扣除160-（70+80）=10（万元）利息支出，扣税基数增加10万元。
房地产开发时，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。
（二）对于不同增值率的房产的筹划同一房地产开发企业的房地产有不同的档次，针对不同消费者，其销售价格也有所不同，不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同，这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房产的适用税率，使税负下降。
案例2：某房地产开发公司2008年同时开发两个项目，项目1为写字楼，营业收入为20000万元，可扣除项目金额为6000万元；项目2为普通住宅，营业收入为4000万元，可扣除项目金额为2400万元。
1.分开核算：项目1：增值额=20000-6000=14000（万元），增值率=14000÷6000×100%=233%，取60%的税率和速扣数35%，应纳土地增值税额=14000×60%-6000×35%=6300（万元）。项目2：增值额=4000-2400=1600（万元），增值率=1600÷2400×100%=67%，取40%的税率和速扣数5%，应纳土地增值税额=1600×40%-2400×5%=520（万元）。应纳土地增值税总额=6300+520=6820（万元）。
2.合并核算：该公司营业总收入=20000+4000=24000（万元），扣除项目总金额=6000+2400=8400（万元），增值额=24000-8400=15600（万元），增值率=15600÷8400×100%=186%，取50%的税率和速扣数15%，应纳土地增值税总额=15600×50%-8400×15%=6540（万元）。
比较可以看出，合并核算能够节省土地增值税280万元，合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3：某房地产开发公司建成一批商品住房待售，全部允许扣除项目的金额1000万元，销售金额为P，相应的销售税金及附加为5%P（1+7%+3%）=5.5%P，其中，5%，7%，3%分别为营业税率，城建税率，教育费附加征收率。此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：1000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠，则最高售价P=1.2×（1000+5.5%P），可得P=1285（万元）。即当该公司的销售价格在1285万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为1071万元，获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益，此时增值率大于20%，适用于“增值率小于50%时，税率为30%，速扣数为0”。假设价格提高了y，此时房产的新价格为P+y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y，此时，允许扣除项目的金额=1071+5.5%y；增值额=1285+y-（1071+5.5%y）=94.5%y+214.应纳土地增值税额=30%×（94.5%y+214）=0.2835y+64.2.若企业想获得效益，则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收，即y>0.2835y+64.2，有y>89.6.也就是说，如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益，那么它的销售价格就必须高于1364.6万元（1285+89.6）以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例，运用上述节税措施，合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目，其中住宅楼为商品住房，精品楼为写字楼，开发项目共支付地价款为1000万元，合计开发成本费用为5000万元，如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元（当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%）。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3269万，写字楼全部允许扣除项目金额为4670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢？
一是在利息部分，由于（1000+5000）×（10%-5%）=6000×5%=300（万元），当允许扣除的利息支出为420万元时，420万元>300万元，应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益，则A=1.2×（3269+5.5%A），A=4200（万元）；B=1.2×（4670+5.5%B），B=6000（万元），此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时，开发商通过提供价格来提高收益，其总收入为5600万元，写字楼价格不变，总收入为6000万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100（万元），住宅楼增值率=2100÷3500×100%=60%，对应税率40%，速扣数5%，应纳税额=2100×40%-3500×5%=665（万元），写字楼不纳税。如果一起核算，增值额=（5600+6000）-（3500+5000）
=3100（万元），增值率=3100÷8500×100%=36%，对应税率30%，速扣数0，纳税额=3100×30%=930（万元）。930万元>665万元，所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道，任何一项税收筹划方案都有其两面性，当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。
所谓纳税筹划，是指纳税人通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。就企业来说，纳税筹划有助于提高企业的的财务与会计水平，增强企业的竞争力。
二、房地产企业纳税筹划分析
在我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等各个环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（外资和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。本文主要对房地产企业涉及的营业税和土地增值税的筹划进行相关介绍。
（一）营业税筹划
1.计税依据的税务筹划
营业税应纳税额＝营业额×税率，显然，合理降低营业额可以降低应纳税额。
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。
2.利用税率不同的筹划
营业税有九种税目，税率各不相同。销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异进行税务筹划可以为房地产公司节约不少税金。
3.利用营业税相关优惠政策进行税务筹划
对房地产企业而言，营业税的主要优惠政策有：
（1）企业以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；（3）房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
（二）土地增值税筹划
1.利用临界点进行筹划
土地增值税的优惠政策中规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税。纳税人在实际操作中可以通过降低售价来降低增值率的方法，使其降至20%以下，从而达到免税的目的。
2.利用加计扣除项目金额进行纳税筹划――借款利息扣除方法的运用
目前税法规定准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金五个部分。除此之外，对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。扣除项目中，房地产企业可以通过选择适当的利息扣除标准来对企业进行纳税筹划。
3.利用土地增值税优惠进行纳税筹划
房地产企业土地增值税的其他优惠政策：
（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税。
（2）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税。
此条优惠政策的补充说明是：建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。
（3）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予增收土地增值税。
除了上述三个优惠政策以外，还应知道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产和在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税。
三、房地产企业纳税筹划中应注意的问题
房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意生搬硬套一个完整的筹划方案。对于筹划方法的实际应用，主要有以下三点思考：
第一、通过上文分析营业税和土地增值税筹划的方法，我们知道纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种，还应该考虑各税种之间的关系，要结合企业发展的目标进行整体筹划，提高企业的税后净利润，保证企业的稳步发展。
第二、房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，还要进行必要的成本收益分析，做到税收成本最小化，整体收益最大化，并注意风险的防范与控制，进行各方面的考虑，充分发挥纳税筹划的作用。例如本文中利用土地增值税临界点筹划的案例，就需要综合考虑各方面因素，使收益大于成本，否则，筹划就失去了意义。
第三、我国税法改革一直在稳步前进，税收政策不断完善，必须及时学习和熟悉税法、相关条例和实施细则的具体内容，做到与时俱进，使税收筹划方案与税收政策时刻保持一致。
房地产行业涉及的税种较多，除本文讲到的营业税和土地增值税，房产税和企业所得税的筹划对房地产企业来说也是非常关键的，在这里就不过多阐述。通过本文分析可以知道，做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的有力保证，必须予以重视。
参考文献：
[1]丁玲.地产企业纳税筹划浅议.现代经济信息.2011(01):182-184.
[2]陈艳华.房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划.财会研究.2010(03):247-248.
关键词：土地增值税；纳税筹划；利益最大化；临界点筹划法
近年来，营改增作为降低企业赋税、提高企业经营效益的调控手段，在运行实施过程中获得了各行各业良好的评价。房地产的税收成本核心是土地增值税，房地产企业如何通过合理和科学的纳税筹划手段，降低土地增值税负从而降低企业的税负，提高企业经济效益，成为当前管理者普遍关注的问题。
一、土地增值率临界点税收
控制土地增值税的关键在于如何控制增值率，应该采用四级超率进税率来管控土地增值税，土地增值税率=（应收税款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额，房地产项目如果在2016年4月30日之前取得施工许可证，可以采用增值税简易征收法作为应税最优方案，可以将以下税率控制在预定程度：增值税率控制在5%，教育附加费控制在3%，城市建设维护费控制在7%。假设先扣除10%的房地产开发成本带来的开发费用，那么房地产企业就可以享受加计扣除后的20%的开发成本费用，由此计算出增值税率为0-200%的临界点时，土地成本X和开发成本Y之间存在一定的比例关系。由此角度深入，可以根据应税收入和可扣除项目金额两个方面进行纳税筹划。增值率=增值额/可扣除项目金额，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，当可扣除项目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的销售价格P时，土地增值税免征，此价格即为普通住宅的免税临界点。
二、房地产企业土地增值税面临的问题
（一）增值税核算问题首先，错误或不合理的增值税方式会给房地产企业的核算过程中带来巨大的影响。开发商在计算增值税额的时候一定要注意分清住宅的商业性质，普通住宅和商业住宅的增殖税额是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免税条款和优惠政策，商业住宅有商业住宅的免税条款和优惠政策，如果不分清楚，统一使用一样的免税条款和优惠政策来进行纳税筹划会导致房地产企业白白损失本不必要交的税额。在现实的核算过程部分企业对于商业住宅和民用住宅的意识浅薄，不在这两者之间多加区分，只是在竣工后以建筑面积分摊费用，导致企业白白损失很多经营成本。其次，房地产开发企业在销售定价环节时要根据当地情况合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%几个数值，要权衡价格带来的收益是否与优惠政策的减免程序冲突，不能单单考虑定价后带来的收益，也要考虑到过高的定价是否会得不偿失，损失部分的优惠政策。土地增值税的税率跟销售价格的高低息息相关，房地产企业可以根据自身情况衡量利弊，从而选择适合自己的方法。最后，房地产企业临界点在20%的前提下，符合开发普通住宅的标准，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。
（二）经营成本问题房地产企业竣工之后的利益费用关乎着房地产经营成本是否发生税务风险的关键。土地增值税的税率会根据房地产企业扣除利息的操作手法不同而产生差异。房地产企业如果持有土地使用权，并且房地产开发成本的利益保持在5%以上，则推荐采用据实扣除法。当房地产企业持有土地使用权并且房地产开发成本的利益在5%以下，则推荐采用比例扣除法。房地产企业想要减免土地增值税的方法有很多，例如选择一些控制的房地产建筑对外出租，作为商业用房或者普通住宅，这些房屋根据有关现行税法是可以免征土地增值税，能够降低房地产企业的项目增值率。现有房地产的市场竞争激烈一线城市的房屋可谓是“寸金寸土”，房地产可以通过建设房屋租聘，另辟蹊径，避开正面市场上异常焦灼的竞争，转攻对房屋需求有异常强烈需求却没有足够资金买卖房屋的人群。可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医学等大型公共设施，积攒社会正面影响力，构建自身企业形象，保持稳定的客流量和业绩。
三、房地产全生命周期的土地增值税纳税筹划
（一）针对房屋类型的纳税筹划对毛坯房类房屋进行纳税筹划时要注意装修前后的毛坯房在有关税法中的税收优惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可选择装修毛坯房，提高毛坯房内在价值，避免土地增值税。也可以选择将普通毛坯房以标准住宅的形式出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，也可以免交土地增值税。但通过一些实际案例相比，装修毛坯房所获得的的净利润更高，仅仅增加部分房地产开发成本，却能享受到税收政策带来的优惠，对于买卖双方是一个双赢的方案。开发住宅为精装修房，可采用分散营业收入筹划法。房地产企业主要税收来源是土地增值税和营业税，而土地增值税实行超率累进税率，即所谓的税率会跟着房产增值率的提升而提升。房地产的销售价格如果通过合理的手段进行分解就能大大的降低房地产的增值率，房地产的土地增值税也会因此而大大降低。很多房地产为了避免增值税率过高在出售前都会选择简单装修，可单独核算装修部分的税率，将与客户的合同分为两个，一个为房屋出售合同，一个为装修合同，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
（二）项目规划设计的土地增值税纳税筹划在规划设计项目初期，开发项目的建筑面积、业态组合、公共设施等方案都会给后期的土地增值税和税负带来直接影响，针对此阶段的筹划方案有：普通住宅的免税临界点筹划、实现筹划选择清算项目单位、投入配套的公共设施筹划等方案。
（三）项目施工阶段的土地增值税纳税筹划在房地产项目施工阶段，主要采取筹划可扣除项目金额和增加配套公共设施的投入等。已知，普通住宅的增值率为21.36%，不能满足低于20%的增值率的免税规定。运用临界点筹划法，可扣除项目金额满足普通住宅小于20%的增值率。在施工开始阶段会计人员应做好以下税务筹划：第一，在房地产企业采购过程中，综合考虑供应商的报价和因素,如所得税扣除等因素。为财务人员的会计处理提供直接参考,房地产企业和建筑的一般纳税人适用税率为11%,建筑业企业开出的增值税抵扣发票，能够为房地产企业减轻税收负担,能够减轻财务人员核算的压力。第二，提高财务人员质量,人力资源部门在招聘财务人员应该精益求精,注重员工是否具有高尚的职业道德和专业精神,以确保会计部门的先进,同时,定期向财务人员专业技术培训,尽量避免发生错误。
【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对
自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动
性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。
近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。
二、房地产企业土地增值税筹划现状
土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。
从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，
以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用
或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释
（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划
1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。
2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（二）利用销售收入进行纳税筹划
1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。
2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。
例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。
筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。
3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。
第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。
筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。
2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。
四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理
1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。
2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。
（二）加大土地增值税清算工作力度
1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。
2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。
（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观
1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。
2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
参 考 文 献
[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88
[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174
摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。
关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划
房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。
一、投资性房地产的利弊分析
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：
1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。
2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。
3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
二、投资性房地产的税务筹划
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（一）投资性房地产会计核算的计量方法
新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。
（二）租金收入的筹划
1.将出租业务策划为承包业务
房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。
2.租金收入分解为其他形式
如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。
案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。
筹划前公司需要缴纳的税金如下:
营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。
房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。
企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。
筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。
由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。
参考文献：
[1]章颖凌,常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划.会计之友.2010(11).
关键词：营改增;税务管理;财务管理;应对策略
今年8月28日，财政部部长楼继伟在汇报预算工作时表示，要适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点。实际上2013年多家大型房企已参与到房地产企业“营改增”政策影响的模拟测算中。房地产企业“营改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地产行业牵一发动全身的社会经济影响效应，还在于房地产行业由于土地购置政策的特殊性、开发周期长导致的增值税进项、销项时间不匹配性、增值税税率确定对房地产行业及国家总体税收影响以及由于以上因素复杂性导致的制定过渡期政策的难度等一系列问题。
一、“营改增”政策对房地产企业税务管理的影响
（一）对房地产企业税负的影响
“营改增”的目标是通过改革，实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节，促进产业结构调整，其主要目的不是在于减税。 虽然从 “营改增”试行的反馈情况看，大多数企业实现了税负下降，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小等原因，反而出现了税负增加的情况。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。房地产企业开发周期长，作为开发成本最重要组成部分之一的土地成本进项发票的缺失，同时房地产开发成本涉及的链条长、费项多，开发成本涉及土地、建筑安装、配套基础设施、设计、装修装饰、绿化、广告宣传、财务费用等诸多项目，若未形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能增加。
以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为30000元/平，土地楼面价10000元/平（无专票），建安成本2500/平（营改增后适用税率11%），设计、监理等1000元/平（适用税率6%），财务费用1000元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划500元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用500元/平（无专票）。
1.“营改增”前税负（元/平）
（1）营业税及附加=30000*5.6%=1680
（2）土增税
增值额=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假设利息费用均符合据实列支条件）
增值率=10445/（30000-10445）=53.41%
土增税=10445*40%-19555*5%=3200.25
（3）企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94
（4）总税负=1680+3200.25+2404.94= 7285.19
2.“营改增”后税负（元/平）
（1）增值税=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72
城建税及附加=2583.72*12%=310.05
（2）土增税
增值额=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31
增值率=6695.31/20331.72=32.93%
土增税=6695.31*30%=2008.59
（3）企业所得税=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41
（4）总税负=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77
从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，即使土地成本不可扣除，企业缴纳的增值税大于“营改增”前的营业税，土地增值税可扣除项目金额将增大及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负未必大幅增加。
（二）对房地产企业票据管理的影响
根据增值税“以票控税”的特征，增值税专票的开具、取得、传递和管理都必须比增值税普票和非税控发票更为严格。增值税发票开具必须使用专用税控设备开具，专票必须如实开具，信息完整、格式正确;同时专票的冲红更加严谨，必须专项审批;从进项发票抵扣上，每张专用发票均需通过认证方可抵扣。
同时，企业需对现有供应商、客户群体进行分类梳理。因为供应商是否能够提供增值税专用发票，客户群中公司客户的占比，客户的价格敏感性等决定了客户能否接受税负转嫁，进而很大程度上影响企业的收入、税负及企业的利润和现金流。另一方面，企业取得增值税专用发票后，必须在发票开具之日起 180 天内进行发票认证，否则将无法进项抵扣。财务部门可要求业务部门取得增值税发票后及时提交给财务人员进行扫描认证。
（三）对企业税收申报的影响
增值税“以票控税”和“差额征税”的特征，使得增值税申报更加复杂。纳税申报包括销项税额、进项税额、应交税金、专票认证等多方面信息。销项税额统计需区分开票收入、不开票收入及其他信息;进项税额统计需确定可抵扣进项税额、进项税额转出及其他信息;专票认证需统计份数、金额、税款及其他信息。
二、对房地产企业财务管理的影响
（一）对房地产企业会计核算的影响
“营改增”虽然只是在税种上发生变化，却造成了整个会计核算体系的改变，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）对收入核算的影响，在营业税核算体系下，按合同金额计入“主营业务收入”，在增值税核算体系下，销项税额通过“应交税金-增值税-销项税”核算，所以收入金额要扣除销项税额进行确认;（2）对成本核算的影响， 在营业税核算体系下，相应发生的成本按实际发生额列支，在增值税核算体系下，进项税额通过“应交税金-增值税-进项税”核算，所以成本金额要扣除进项税额进行确认;（3）对营业税金及附加核算的影响，增值税是价外税，不再根据收入计提营业税金及附加。
营改增对于多业务运营的企业来说，在企业会计核算方面的要求更高。若无法划分出明确的经营业务性质，无法将各类业务的核算明细化，则按照高税率税种进行税收征收。目前，房地产企业常存在商业地产租赁、物管多种业务形态，所涉及税率也不一致，因此，应针对不同税种的业务分别进行核算。
（二）对房地产企业会计报表的影响
1.“营改增”对利润表的影响
营改增后，由于收入和成本分别扣除了销项税和进项税，收入和成本的列表金额都随之减少，由于不再计提营业税，营业税金及附加将大幅降低。根据上述举例测算，企业净利润的增加或减少，具体取决于收入、成本降幅及营业税金及附加降幅。
2.“营改增”对资产负债表的影响
营改增后，存货中的开发成本或投资性房地产（自持物业）均以不含税价格列示，相应将减少企业的资产总额;另一方面，营改增后，应交税金―应交营业税已不存在，应交增值税的余额以借贷方差额列示，较改革前应交税金将有一定程度下降，因此，企业的负债相应也降低。
3.对房地产企业预算分析的影响
房地产行业营改增后、收入、成本、费用、税金、开发成本等报表项目的核算口径均与原口径发生了变化，因此，在变更年度及以后年度的预算及比较分析中需注意转换为同口径分析。
（三）对房地产企业现金管理的影响
“营改增”后，项目开发前期（尚未取得预售许可），由于有大量进项税额，将导致开发前期缴纳的增值税较少，税收现金流出较小;一旦进入强销期，房地产企业将面临集中回笼资金实现高周转，还是为实现进销税金匹配而牺牲资金成本的选择。因此，房地产企业未来需在企业经营目标导向下进行相应税收筹划。
三、房地产企业迎接“营改增”政策变革的应对策略
与营业税不同，增值税直接影响收入、成本确认和税负差异，因此，房地产企业实施“营改增”后，需将增值税管理贯穿于公司业务管理全过程。在“营改增”后，税负变动性加强，需从业务、财务融合的角度进行税收筹划，降低整体税负。同时，需强化全员增值税管控意识，各部门紧密配合、协同合作，做好增值税税前筹划、事中管控和事后跟踪。
（一）在价格制定策略方面，应做好相应测算，用数据支持决策
1.以增值税的纳税规定对收入、成本、费用进行价税分离，综合收入、成本因素变化，评估对毛利率的影响;（1）在收入方面，应结合市场行情和公司战略综合考虑;（2）在成本测算方面，还需评估“营改增”对供应商的影响，评估供应商的价格调整幅度;作为地产企业上游的建筑企业，其税负上升、利润下降已成定局，其存在强烈的成本转嫁意愿。企业需根据历史数据、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行估计，为企业呈现分项议价空间和综合议价空间。
2.在营销方案制定方面，应更加关注增值税税收政策和对应税负的分析，特别是对视同销售、从高税率等方面，需综合衡量营销效果和税负成本。
（二）在供应商选择方面
应优先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，对于需要合作的小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票;对于不能开增值税专票的合作方，需根据对利润和现金流的影响，重新议价。
（三）在合同条款制定方面
1.对常用合同中涉税事项增加重要的法律条款或修订原合同条款。
房地产企业实行“营改增”后，增值税发票的取得直接关系到企业的税负，合同付款条款，如销售合同的一次性付款、分期付款及采购合同约定的取得增值税进项票的时点不同对企业的税负影响均不同。因此，企业应重视合同条款中关于增值税发票相关条款的约定，如提供发票类型，价格是否含税价，何时取得发票及对方虚开发票应承担的违约责任等。另违约条款中关于违约金、赔偿金等价外费用是具有收入性质的，需要作为收入缴纳11%的增值税，因此合同中的惩罚条款也需要全面审阅和修订。
2.加强采购合同管理，增值税要求票、款、货三流合一，即纳税人购买的应税劳务提供方、开票方和收款方必须一致，才能申报抵扣进项税额。营改增后，除非取得当地税务机关的同意，不运行继续签订三方抵账协议，不允许继续采用委托收款的方式支付款项。
（四）在企业运营流程方面
营改增下，财务部应牵头全面梳理公司的运营，其他部门配合营改增的需求，严格遵守相关运营流程。如不含税成本的编制，需要成本、采购、项目部与财务的共同努力，可按成本科目的类别进行税率测算不含税成本，也可基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行税率的设置并测算不含税成本，甚至需考虑混业销售的情况，如电梯销售及安装，由于货物与劳务增殖税率不同，需分开核算。在工程结算方面，已完工项目应尽快完成结算，否则待建筑业营改增后，应税负增加的成本很可能转嫁给房地产开发企业。对于已完成销售的项目，若工程结算延至税改后，将导致大量进项无法抵扣;导致土增税及所得税前可抵扣成本不完整，增值额上升，税金同步上升。
（五）在IT系统方面
营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统需应需而变，在财务管理方面，需从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，具体包括增值税发票管理、进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。在工程造价计价方式，营改增前仅一个建安税率，营改增后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得以全部升级。
参考文献：
[1]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（7） .
[2]中国移动通信公司总部财务部.“营改增”对公司各项经营管理影响的初步分析PPT， 2012.
摘要：导致商品房房价过高的因素很多，其中税费比重大是一个重要因素，在这些税费中，土地增值税应引起关注，从其可找到筹划的切入点，节省不少税金的支出。
关键词：土地增值税；商品房；节税
目前我国的房价过高，导致商品房房价过高的因素很多，其中税费比重大是一个重要因素，而土地价格也一直是房价居高不下的重要推手。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费要占房价的50%，甚至更高。国土资源部关于今年第一季度全国主要城市地价监测报告中指出，第一季度土地市场各用途地价环比、同比增长率持续上升，住宅地价环比上涨超过3.0%的城市多为二三线城市。与此相呼应的，就是房价也随之不断攀升。日益缩减的有限的土地资源及相关税费对房价的推高所起到的作用是不可忽视的。
一、不动产策划的关键—增值额
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
所谓增值额就是转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。现行税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目—从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。
房屋价格的制定影响到土地增值税的税收负担。
土地增值税的筹划要从2个方面考虑：一是销售价格的确定；二是扣除项目的计算。因为土地增值率确定了明确的数字界限，据此作为税收筹划的幅度， 从销售环节来看，就是销售价格。因此，在制定房产销售价格时，应掌握其具体的幅度和界限。
二、掌握好法律尺度，牢牢抓住是纳税筹划，而不是逃避纳税
在房地产的销售环节，各方都非常重视，但是，也常见逃税、漏税等违法事件，给企业增加了罚款等额外的资金流出负担。究其原因，主要是由以下几个方面造成的。
1.隐瞒、虚报房地产的成交价格
主要体现为：一是纳税人不履行纳税义务，不报转让房地产的成交价格的瞒报行为；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及附着物价款的少报行为。
2.提供扣除项目金额不实
提供扣除项目金额不实是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除金额，常见的是虚增被转让房产的扣除项目的金额或项目，使税务机关无法从纳税人方面了解到计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以达到通过虚增成本，逃避纳税的目的。
3.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，且无正当理由
转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，且无正当理由是指纳税人申报的转让房地产的成交价格低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价格，对此，纳税人提供不出有效凭据或无正当理由进行解释的行为。
三、售价对房地产筹划影响的案例分析
长江房地产开发公司于2013年初有可供出售普通住房1万平米，开发此项目发生的费用：地皮购买价格为300万元，开发成本为500万元，其他开发费用40万元，利息支出100万元，其他扣除项目160万元。售价可选方案为其一，1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。
可扣除项目中的地皮购买价格、开发成本、其他开发费用、利息支出、其他扣除项目均已确定，合计为1100万元，那么可变的因素只有税收，因为土地增值税的变数最大，因而，以其作为筹划的切入点。
方案一：以1400元每平米的价格销售
应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1400×10000×5%×（1+7%+3%）=77（万元）
开发此商品房允许扣除金额为：1100+77=1177（万元）
开发土地的增值率为：（1400-1177）/1177=18.9%
土地开发增值率低于20%的，免征土地增值税，则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1400-1100-77=223（万元）
方案二：以1500元每平米的价格销售
应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1500×10000×5%×（1+7%+3%）=82.5（万元）
开发此商品房允许扣除金额为：1100+82.5=1182.5（万元）
开发土地的增值率为：（1500-1182.5）/1182.5=26.85%
土地增值率在20%以上的，按规定缴纳土地增值税，应纳土地增值税额为：（1500-1182.5）×30%=95.25（万元）
则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1500-1182.5-95.25=222.25（万元）
方案三：以1600元每平米的价格销售
应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1600×10000×5%×（1+7%+3%）=88（万元）
开发此商品房允许扣除金额为：1100+88=1188（万元）
开发土地的增值率为：（1600-1188）/1188=34.68%
土地增值率在20%以上的，按规定缴纳土地增值税，应纳土地增值税额为：（1600-1188）×30%=123.6（万元）
则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1600-1188-123.6=288.4（万元）
四、结语
基于目前我国的房地产发展状况，如何根据税法规定，合法避税，合理节税，在此环节中涉及的土地增值税是对该行业筹划的切入点，不单单只考虑其中的价格因素，还要考虑其中的成本因素等，找出税收幅度中的相对平衡点，以利于房地产企业的长远、健康、稳定发展。（作者单位：长春职业技术学院商贸分院）
参考文献：
[1]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》.财政部.2006.01
如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。
案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：
方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。
方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。
企业该采取哪种销售方案呢？
方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；
房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；
增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。
方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；
房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；
增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；
企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。
从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。
例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
方案一：如果企业将该费用单独收取，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；
增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。
方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；
增值额为1740+100－1540=300（万元）；
增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。
可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。
假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；
增值额＝1720－1395＝325（万元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝97.5（万元）。
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。
假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；
增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。
所以，B项目免征土地增值税。
[关键词]增值税转型；税收筹划；建筑企业；
引言
2008年11月5日，国务院第34次常务会议决定自2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革，这标志着我国增值税改革向前迈出了重要一步，必将对我国宏观经济发展产生积极而又深远的影响。同时，增值税转型改革可以消除当前生产型增值税税制所决定的重复征税的因素，降低企业设备投资的税收负担。有利于鼓励投资和扩大内需，促进企业技术进步、产业结构调整和经济增长方式的转变，对于增强企业发展后劲，提高企业竞争力和抗风险能力，克服当前金融危机所带来的不利影响，起到很好的作用。
一、增值税转型改革的主要内容
根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同，增值税分为生产型、收入型和消费型三种类型。自1994年税制改革以来，我国一直实行生产型增值税，此次增值税转型是指从生产型增值税转变为消费型增值税，其主要内容包括以下几个方面：
第一。取消原增值税暂行条例第十条第一款：购进固定资产不得从销项税额中抵扣。修改为自2009年1月1日起，在维持现行增值税税率不变的前提下。允许全国范围内(不分地区和行业)的所有增值税一般纳税人抵扣其新购进设备、固定资产所含的进项税额。未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。当然购进的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇除外。这样有利于推动企业的固定资产投资，增加企业在固定资产在使用寿命期间的利润。
第二。取消进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策，有利于鼓励自主创新能力，走国产化设备之路，还有利于振兴装备制造业。同时出口型生产企业可以抵扣的进项税额相应增加，从而降低企业的出口成本，提升国际竞争力、知识产权国有化和品牌形象。
第三。对小规模纳税人不再区分工业和商业设置两档征收率，将小规模纳税人的征收率统一降低至3％，有利于中小型企业降低成本和税务，提升其竞争力；将矿产品增值税税率从13％恢复到17％。有利于国家通过税收政策调控资源开发利用和环境保护，实现经济增长的可持续发展。
第四，根据财税[2008]170号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》规定，销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税，不再免征增值税。
第五，修订后的增值税条例取消了废旧物资发票抵扣税款的规定，这意味着对废旧物资发票作为抵扣凭证的管理将更为规范化，以减少人为利用该规定导致国家税收的流失。
二、建筑企业混合销售行为税收筹划
根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(财税[2008]50号)第五条和第六条有关规定，纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务的混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额。根据该规定。如果企业的增值率在临界点范围之下的，通常不分开核算，反之，分开核算。如果企业增值率较高，并且更新设备和购入固定资产少，在不影响建筑企业资质和业务的前提下，不妨考虑将企业转化为小规模纳税人，统一按照3％征收增值税，从而获得税收减少的好处。
案例1：甲公司是一般纳税人，生产钢结构并附带安装，有专门的建筑资质，所有的收入都开具增值税发票，2009年销售钢结构收入600万元，建筑安装收入400万元，采购原材料500万元，没有分开核算。
根据规定。由于甲公司将安装收入和销售收入没有分开核算。所以甲公司的安装费并入钢结构销售价款中一并缴纳增值税。
应纳增值税=(600+400)×17％-500×17％=85(万元)
说明：在此没有考虑相关的附加税费，下同。
筹划方案一：
如果对该公司进行税收筹划，即在2009年签订的建设工程施工合同中单独注明建筑安装收入200万元，分别开具增值税发票和建筑业发票，那么该公司就可以分别核算增值税和营业税。
应纳增值税=600x17％-500×17％=17(万元)
应纳营业税=400×3％=12(万元)
该公司合计缴纳税金=17+12=39(万元)
尽管该公司发生的经营业务是相同的，但经税收筹划。税金减少85－39=46(万元)
筹划方案二：
由于该公司没有购进过多的固定资产，并且增值率较高，那么不妨换个角度来思考，将该公司的一般纳税人资格改为小规模纳税人，那么根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令[2008]第538号)规定，其适用税率为3％。那么该公司的安装费并入钢结构销售价款中一并缴纳增值税。
应纳增值税=(600+400)×3％=30(万元)
方案二要比方案一税金减少39-30=9(万元)
当然。在不影响企业信誉和业务的前提下，并且获得税收主管部门的认可，否则仅为了追求减少税收支出，而影响了企业业务拓展，得不偿失。
三、建筑企业购进设备的税收筹划
税法规定所有增值税一般纳税人都可以抵扣其新购进设备、固定资产所含的进项税额，因此，作为一般纳税人的建筑企业，当其涉及到设备更新的时候，其购进的固定资产的进项税也可以合理抵扣。此时，如果购进设备时，建筑企业需要同时向销售方支付一定的技术转让费时，不妨采取多支付设备费，少支付或者不支付技术转让费的做法，即将技术转让费隐藏在设备价款中，那么建筑企业就可以实现多抵扣设备进项税的目的，少缴纳增值税。
案例2：甲企业为一般纳税人。主营业务为生产销售板房并附带安装，有专门的建筑资质。2009年甲企业预计销售收入5000万元，原材料价值3000万元。甲企业管理层拟于2009年向乙企业购进国产化设备一套，价值1000万元以扩大生产，另甲企业需要向乙企业支付500万元的技术转让费。
按照税收规定，2009年甲公司应纳增值税=5000×17％-(3000+1000)×17％=170(万元)
经过筹划，甲企业与乙企业协商，将技术转让费的500万元中的400万元作为设备价款支付，只支付100万元的技术转让费，这样对于乙企业而言，收入没有实质变化，但是对于甲企业而言，设备价款400万元可以成为进项税额购成部分抵扣。
筹划后甲公司应纳增值税=5000x17％-(3000+1000+400)×17％=102(万元)
经筹划后甲公司税金减少额=170-102=68(万元)
四、建筑企业组织形式的税收筹划
对于有些企业，应该树立逆向思维，除了扩张之外，还应该收缩。
案例3：甲企业为一般纳税人，生产板房并附带安装。有专门的建筑资质，所有的收入都开具增值税发票。2005年甲企业管理层立足企业多元化发展策略，投资拥有一家独立核算的控股子公司乙运输有限公司。经过三年多来的运行，乙公司的外部业务并没有实现预期的快速发展，反而呈逐步萎缩态势。主要是母公司运输板房等原材料的原因，乙公司拥有的运输车辆接近报废，拟于2009年购进1.6升排量以下的运输汽车500万元以维持生产。2009年甲企业预计销售收入5000万元，原材料4000万元；乙企业实现主营业务收入2000万元，其中对母公司甲提供运输收入1500万元(没有专业运输抵扣票据)。
按照税收规定，2009年甲公司应纳增值税=5000×17％-4000×17％=170(万元)
乙公司应纳营业税=2000×3％=60(万元)
经过筹划，在履行相关法律程序和义务后，甲公司对乙公司实施吸收合并。取消乙公司法人资格，将其改为分公司。那么乙公司为甲公司提供的运输劳务虽然存在价款结算，但实质属于企业内部分配行为，不需缴纳营业税，只需对外提供运输收入申报缴纳营业税。并且经过合并后，乙企业更新的运输设备可以作为进项税抵扣。
筹划后甲公司应纳增值税=5000×17％-(4000+500)×17％=85(万元)
乙公司缴纳营业税=500×3％=15(万元)
经筹划后甲公司税金减少额=(170+60)－(85+15)=130(万元)
此外，2009年度企业购买1.6升排量以下的汽车，还可享受契税1％的优惠。
五、建筑企业价外费用的税收筹划
税法规定营业税的营业额为纳税人从购买方取得的全部价款和价外收入，即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。对建筑企业而言，营业额为建筑安装企业向建设单位收取的工程价款(即工程造价)及工程价款之处收取的各种费用。如果纳税人采取较低的定价、尽量降低价外费用，减少不必要的收费，就可以降低应纳税额，或者将价外费用转化为较低税率就可以达到节税的目的。
例如，建筑企业可以利用自己在采购建筑原材料方面的优势，购买高性价经的原材料和其他物资，从而节省这部分支出，使成本降低。
案例4：建筑施工企业A为建设单位B建造一座房屋，承包价为1000万元。合同约定：由建设单位B购买工程所需要的材料，价款为1000万元。
建筑施工企业A应纳营业税税额为：(1000万元+1000万元)×3％=60万元
经过筹划。建筑施工企业A与建设单位B达成协议，由A进行原料、物资采购，由于A有相关的采购渠道，能够以800万元的价格购买到符合要求的建筑原材料和物资，那么：
建筑施工企业A应该缴纳的营业税额为：(1000+800)万元×3％=54万元。
经过筹划，甲企业可以少缴营业税=60-54=6(万元)
此外，建筑企业将价外费用转化为较低税率同样可以达到节税的目的。
案例5：甲为施工企业，2008年1月给乙房地产企业修建某小区，价值5000万元，但是受金融危机的影响，乙企业近来财务状况不好。乙企业表示1年后连本带息偿还甲企业，双方签订了正式的借款合同。约定利率为7％(假设不高于银行同期贷款利率)，利息为350万元(设不考虑印花税)。
分析：甲企业应纳营业税=5000×3％+350×5％=150+17.5=167.5(万元)
经过筹划，如果改为双方不签订正式的借款合同，那么利息应该作为价外费用计入营业额中，缴纳建筑行业的营业税，那么：
甲企业应纳营业税=(5000+350)×3％=160.5(万元)
甲企业可以少缴营业税=167.5-160.5=7(万元)
结论
