时间：2023-09-12 17:12:13
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产税税收筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键字】企业；税收；筹划
一、税收筹划的含义及意义
1.税收筹划是指纳税人在法律允许的范围内，通过对企业生产经营的筹资、投资、组织、交易等经营活动，最大限度利用税法规定，使企业减少、递延或免除纳税义务，谋求最大限度的纳税利益。
2.税收筹划有利于提高纳税人的纳税意识，并抑制和减少偷逃税款的行为发生。税收筹划是企业纳税意识上升到一定阶段的体现。企业从事税收筹划的初衷确实是少交或不交税，但在做这方面的安排时是通过合法的形式；税收筹划有助于实现纳税人财务效益最大化。企业的财务管理目标促使企业要进行税收筹划；税收筹划有利于增强企业盈利能力与市场竞争能力，企业需充分研究国家税收优惠政策、产业政策，及时调整经营原则，制定最低税负方案，以便于达到降低了税收成本，增强了企业的市场竞争力，提高了企业的盈利能力的目标。
二、目前我国企业税收筹划存在的问题
1.国内企业对税收筹划普遍认识不够，战略定位不高
目前税收筹划属于刚刚起步的阶段，国内企业对税收筹划的理解存在误区，认为税收筹划就是少缴税，没有能从战略的角度在规范涉税风险等方面发挥作用，往往是合同签订完毕后，才交财务部门执行，并要求财务部门降低税负，造成经济业务的运行与税收筹划脱节的现象。如果经济业务不从决策开始进行整体考虑，那么税收筹划不会形成空间，甚至还会对财务人员造成减税压力，背离税收筹划的合法性原则。
2.我国税收制度不完善、受税务机关裁量权影响太大
我国目前税收政策和制度不完善，企业的税收筹划方案是否合法比较难以确定，若企业对国家政策的规定没有理解和掌握好，筹划方案实施后还要承担法律责任，造成更大的损失。我国税法对税务机关赋予了一定的自由裁量权，税务官员对政策的掌握程度和执法标准会直接影响企业税收方案的执行效果。我国企业就执行中的税收筹划方案一般是不与税务官员正面沟通的，这主要也是目前税务官员的专业水平良莠不齐，对税法的理解会存在一定程度上的偏差。
3.税收筹划专业人才相对较少，其相关人才培养刚刚起步
国内企业有专职会计人员，会计人员一般只关注财务管理、核算方面，对税收方面不太关注，不善于收集财税方面出台的政策结合企业的经营情况进行税收筹划。目前，国内财经类高校也开设了税收相关专业。
4.政策性风险的规避
我国处于经济调整期，税收政策变化频繁，我国税法在改革开放30多年间进行了了几次大的改革，与经济发展相关度高的税收法规更新更快，由于没有对相关税收法规进行清理，存在税收法规之间互相冲突的现象，这些都对税收筹划方案的制度形成一定的政策风险。税收筹划人员应熟悉税法，正确把握新出台法规，规避政策性风险。
三、税收筹划案例分析
笔者所在单位涉及多个税种，下面就增值税和房产税进行筹划分析：
1.增值税的税收筹划
《关于印发的通知》（财税[2009]8号）文件中明确，油气田企业为生产原油、天然气提供的生产性劳务应缴纳增值税。本企业依照上述文件在提供石油工程劳务时缴纳增值税。
我单位的石油工程业务在一家全资子公司经营核算，该公司为小规模纳税人，增值税征收率为3%，石油工程支出成本不能享受增值税进项税额的抵扣。对上述业务进行了以下税收筹划：
该全资子公司向税务机关申请认定为一般纳税人成功后，在工程结算时向对方单位开具增值税专用发票，同时石油工程施工采购材料、运输费、水电、和石油专用设备带入的增值税进项税额可以抵扣，目前每年实现收入2000万元的石油工程收入可抵扣进项税额约120万元。增值税从原来的征收率3%调整到税率17%的差额，即14%的部分由对方单位承担，对于我单位来说，总的税负没有提高，并且每年可抵扣的进项税额约120万元，相当于利润率直接提高了6%（120/2000）。
2.房产税的税收筹划
（1）房产税征税范围筹划：《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，企业自用房屋按照房产原值减除10%～30%后，按1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是纳税人在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。针对企业自用房产的税收筹划，可以从项目开始筹建时进行，在建筑物和相关配套设施的会计核算处理时，将道路、地窖、水池、等配套设施单独核算不纳入房产原值，这样，就可以只缴纳税法意义上的房产应计缴的房产税。
案例：如XX公司筹建一度假酒店，该项目计划除建造度假酒店主楼、餐厅、办公用房，另外还包括一系列配套设施：水塔、配电塔、桥、围墙、室外游泳池、停车场所等，预计工程造价5亿元，其中：主楼、餐厅、办公用房造价3. 5亿元，配套设施1.5亿元。如果在会计核算上，将5亿元的工程造价都作为房产原值，XX公司将从该项目建成就缴纳房产税（假设扣除比例为30%）：5亿元（1-30%）*1.2%=420万元。但此项目在建设初期就进行筹划，将配套设施如停车场建设成为露天的，将这部分造价与主楼房屋的价值分开核算，这部分配套设施就不用缴纳房产税，每年少缴纳的房产税为1.5亿元*（1-30%）*1.2%=126万元。
（2）出租房产转变为提供仓储管理服务
出租房屋按税法规定要按从租计征申报房产税，而提供仓储服务则属于从价计征的房产税范围，租赁房产与提供仓储服务是两个不同的经营业务，租赁只需提供空房供租赁方使用；而提供仓储服务不仅需要添置仓储服务设备设施，配备相关仓管人员，同时还要对存放的商品安全负责，因而增加了仓储运行费用开支，但这些开支还是远远小于房产税节税数额。
如某企业（地处市区）有闲置房屋5000平米，原值1000万元，净值600万元，若对外出租房屋，每年可实现收入120万元，此项收入要交纳的税金：12%房产税14.4万元+5.6%营业税及附加（营业税5%，城建税7%、教育费附加3%，地方教育费附加2%）6.72万元=21.12万元；
企业若改为提供仓储服务，每年收入可增加至160万元，并支出仓储运行费用约20万元，仓储服务目前属于增值税征税范围，应纳增值税税金及附加。该企业提供仓储服务年销售额未达到一般纳税人标准，因此适用增值税征收率3%，附加税费综合税率0.36%包括附加：城建税7%（城区）、教育费附加3%，地方教育费附加2%），此项目要交纳的增值税及附加为5.376万元；自用房产房产税（假设扣除比例为30%）600*（1-30%）*1.2%=5.04万元。
两个项目对比：仓储服务比出租房产可净增收益=（160-20-.376-5.04）-（120-14.4-6.72）=129.584-98.88=30.704万元。
四、企业税收筹划中应完善的策略
1.注重税收筹划的整体综合性
企业在策划税收筹划时，要综合考虑，在整体税负最轻和企业整体效益最大两方面进行权衡。要关注是否某一环节少缴税，可能导致其他环节多交税，应该把重点放在整体税收负担下降的幅度和企业整体效益增加上。
2.营造良好的税收筹划内外环境
税收筹划是否得到领导的重视与支持是方案是否成功的关键，另外，做好会计基础工作，为税收筹划提供可供分析数据是重点。企业应加强与税务机关的沟通，了解当地税务机关征管的具体要求，主动适应当地税务机关的管理特点，确保税收筹划方案得到税务机关的认可，取得筹划效果。
3.关注国家相关法规和保持税收筹划方案的机动灵活性
随着国家的税收制度、法律和政策的变化，结合经济活动的变化，对税收筹划方案保持适度的机动灵活性，随时重新审视和评价税收筹划方案，及时更新调整，以规避税收筹划的风险，确保税收筹划的目标。
4.借力于中介机构，有助于税收筹划方案实施
税收筹划是一项系统性、专业性很强的工作，若选择中介机构，中介机构在专业知识和对政策的把握和筹划经验上，都优于企业内部财务人员独立筹划，并且中介机构同时面对税务机关和客户，中介机构可根据客户的具体实际情况和法律规定来制定税收筹划方案。
参考文献：
[1]王华.论企业筹资决策中的税收政策筹划[J]。科技信息，007，（3）.
【关键词】 税收筹划；决策；营销手段
一、对税收筹划及房地产现状的基本认识
税收筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益。税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象，也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视，合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步发展。
近年来，我国房地产发展迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对地方税收有着显著性影响。然而，随着房价的不断攀升，部分大城市的房地产市场也开始出现有价无市的局面。国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，而在2010年的两会召开期间，房价过高的问题再次成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。” 房地产“新国十条”及各地颁布一系列房价调控政策更是表明目前无论是从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价的持续高涨。在这种严峻的经济形势下，对于房地产企业而言，不能够在房价上获取高额利润，那么通过选择合理的税收筹划方案减轻房地产企业税收负担，增加企业利润则是必不可少的。
二、税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用
笔者以营销手段、投资方式、服务内容的决策选择为基础，阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。
（一）房地产企业营销手段的税收筹划
从房地产“新国十条”及各地颁布的一系列房价调控政策再到近期内关于开征住房保有税的争论，房地产界可谓是风起云涌。如此错综复杂的局面更使得消费者观望情绪严重，房产成交量不断下降。案例1，房地产开发公司为了加速资金回笼，刺激消费者的购买，往往会采用一些营销手段，企业在进行决策时，面临着以下两个方案的选择：方案1，促销期内买房子送汽车（假设一套房子定价200万元，一辆汽车价值20万元）；方案2，促销期内优惠原价的10％。
企业管理者进行初步分析发现：对于方案1，客户如果买一套房子200万元，就须赠送一辆汽车，花费20万元，所以房地产公司收入180万元；对于方案2，在促销期内给予客户原价优惠10％ ，则净收入也为180万元=200× （1-10％）。从销售角度分析，两种方案没有差别，均可行。但是如果站在纳税的角度考虑，方案却有优劣。
方案1，对于房产公司来讲，销售一套房子200万元，需要缴纳营业税200×5％=10万元，城建税及附加10×（3%+7%）=1万元；同时，房产公司用200万元的20万元购买汽车无偿赠送给客户，按照增值税条例的规定，企业将外购的货物无偿赠送给他人应视同销售货物，须征收增值税，因此企业还须多缴纳增值税：20×17％=3.4万元。汽车是房产公司无偿赠送给客户的，客户应作为“偶然所得”，须缴纳20％的个人所得税，房产公司负有代扣代缴的义务，即房产公司还需要代客户缴纳个人所得税：20×20％=4万元，房产公司代客户缴纳个人所得税4万元，按照所得税规定不能作为成本费用在企业所得税前扣除，还需要多缴纳企业所得税4×0.25=1万元，房产公司还应缴纳印花税200×0.05％=0.1万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费19.5 万元（10+1+3.4+4+1+0.1）。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税：200×2%=4万元，印花税200×0.05％=0.1万元。客户合计应缴纳税费4.1万元。
方案2，按照优惠价的10%销售，即以180万元的价格销售，企业需要缴纳营业税180×5%=9万元，城建税及附加9×（3%+7%）=0.9万元；缴纳印花税180×0.05%=0.09万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费9.99万元。比方案1相比，税收减少9.51万元，减少比例为48.769%。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税180×2%=3.6万元，印花税180×0.05%=0.09万元。客户合计应缴纳税费3.69万元。与方案1相比，税收减少0.41万元，减少比例为10%。
通过分析得出的结论是：方案1缴纳的各项税收大于方案2缴纳的税收，因此，无论对于房产公司还是对于客户，都应选择方案2。
（二）房地产企业投资方式的税收筹划
房地产企业除了通过房屋销售来获取企业利润外，往往还进行对外投资，来获取更多的利润或降低风险。房地产企业在进行投资决策时，往往面临着以下两种方式的选择：一种是以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险。另一种是房地产企业以房产投资，不承担联营风险，只收到固定收入。为此，可通过以下案例说明，税收筹划对房地产企业投资方式选择的影响和运用。
案例2，某房地产企业注册资本为2 000万元，其中办公楼价值为500万元。该房地产企业为进一步扩大企业规模，获取更多利润，企业管理层决定对外进行投资。根据上述说明，如果该企业以500万元的办公楼投资，每年能收回的租金收入为600万元。在不考虑其他因素的情况下，仅从房产税考虑，对于该企业而言，如果参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值作为计税依据计征房产税，其应纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元），但如果该房地产企业只是以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，则应按租金收入计缴房产税，应纳房产税=600×12%=7.2（万元）。
通过比较不难发现，共同承担风险比不共同承担风险要节省3万元的税款，但共同承担风险会增加纳税人的风险系数，所以在选择这种筹划方法来进行税收筹划时，还应该从综合方面考虑，如果共同承担风险对纳税影响比较小，则可以考虑这种合作方式。
（三）房地产企业服务内容转换的税收筹划
房地产企业在日常经营中还可根据市场行情的变化，灵活转化服务内容，从而达到减轻税负、获取更多利润的目的。
案例3，因受金融危机的影响，某房地产企业原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，公司决定转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入800万元，依据5%的税率需交纳营业税40万元，依据12%的税率需交纳房产税96万元。单此两项税收就达136万元，占到总收入的17%（136/800）；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。
对于这个具体案例，可以根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金800万元，变成年租赁费400万元，物业管理费400万元。由于物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12%的房产税，因此，通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：节税筹划前，营业税和房产税合计136万元；节税筹划后，营业税不变，仍为40万元，但房产税现在只需按400万元计算，即400×12%=48（万元），总体税负为88万元。这样可以使企业减轻税负48万元（136-88），税负减轻35.29%（48/136）。
三、结束语
综合上述分析说明，经过纳税筹划房地产企业的税负相对未纳税前大大减少。可见，纳税筹划是房地产企业减少不必要的税收上缴、压缩成本、增加企业利润必不可少的措施之一。与此同时，纳税筹划还为房地产企业的持续健康发展提供了另一发展空间，这主要是由于考虑到我国房地产的现状，我国政府对房价的严格防控和高压打击给房地产企业的经营管理造成的极大不利影响。
【参考文献】
［1］ 王素荣.税务会计与税收筹划［M］.机械工为业出版社，2009：261-267.
［2］ 王克霞.新企业所得税对房地产企业税务筹划的影响［J］.商业经济， 2009（9）.
［3］ 葛长银. 谈房产税的节税技巧［J］. 财会学习，2009（6）.
1 电网企业税收筹划工作的现状
电网企业作为我国的支柱产业，每年会生产大量的电力能源，有力地促进了我国的经济发展。电网企业是我国工农业生产的能源保障，电力能源生产状况关系到国计民生。同时，电网企业也是我国重要的税收来源企业之一，电网企业每年要上缴大量的税金。在这种情况下，电网企业能够运用生产和运营的流动资金就会减少，电网企业的生产规模必将受到限制。为了有效地进行电力生产和运营，电网企业应该重视税收筹划工作。税收筹划工作能够有效地促进电网企业实现精益生产，帮助电网企业减少开支、增加收入。“十一五”以来，电网企业要进行开展广泛的电网建设工作，这必将需要大量的资金，在这种情况下，税收筹划工作就变得更加重要了[1]。电网企业应该充分利用税收优惠政策、税收减免政策，为企业节约更多的资金。
2 电网企业的增值税纳税筹划工作内容
2.1 改变原有的承包管理形式
在电网企业的电能营销过程中，会与很多企业签订电能承包使用合同，这些合同大部分为总包的形式，需要开具统一的发票。但是很多企业却难以开具增值税专用发票，比如物流企业、物业管理企业常常会减少电网企业的进项税。电网企业应该改变承包合同的管理形式，采取新的结算方式，尽量减少总包合同的签订。电网公司将不再负担材料费和修理费，这些费用的折扣将由业主来承担。
2.2 要改变维修工程的管理方式
我国很多电网企业会将维修工作委托给工程公司，采取包工包料的管理形式。而工程公司则只会为电网企业缴纳营业税，不会开具增值税发票，使电网企业难以对进项税进行抵扣。电网企业应该改变维修工程的管理方式，采取质保工不包料的结算方式。维修工程中所需的材料，电网公司应该自行购买，这样可以及时地获得增值税专用发票，和进项税相抵扣，减少企业应该缴纳的税金。
2.3 对材料的选购工作进行筹划
电网企业在需要领用材料的时候，应该转出进项税额。在不需要领用材料的时候，就不需要转出进行税额。材料货物在购进和领用的时候会存在一定的时间差，电网企业要合理利用这个时间差，进行税收筹划工作，可以使企业减少缴纳大量的税费。通过这样的办法，企业能够获得足够的流通资金，从而获得可观的经济效益。
3 电网企业所得税的税收筹划工作内容
3.1 在筹资方面的税收筹划工作
电网企业首先应该通过内部筹资、内部拆借的方式来进行筹资，这样筹资的效果最好。如果企业内部没有足够的资金，则可以向金融机构贷款。在企业的筹资过程中，企业应该多考虑自身特点和市场风险，进行多渠道融资。这种融资方式，既能够解决资金问题，又能够降低企业在经营过程中遇到的风险。
3.2 电网企业在后续计量过程中要多运用“税收档板”
“税收档板”是指在税率稳定的前提下，如果将所得税延期缴纳，就类似于获得了一笔无息贷款，使企业的税收负担减轻[2]。电力企业属于技术密集型企业，设备的更新发展速度很快，电网企业可以利用这一特点来进行加速折旧，这样既满足税法规定，而且也能有效地递延企业所得税的缴纳。
3.3 利用固定资产维修费用来进行税收筹划
我国原来的税前扣除办法中规定：如果符合“修理资金占固定资产20%以上时，寿命增加两年，修理后作为新的用途使用”这三个条件之一，都可以作为固定资产改良支付来完成摊销，不能够在税前对其进行扣除。
而我国的新税法则规定，只要都满足“修理资金占资产总值50%，寿命增加两年”，就可以将企业归入长期待摊费用类型中，否则直接就可以税前扣除。供电企业的大修支出在税前扣除政策更加宽松，能够方便促进大修项目的进行，提高电网企业的设备质量。
4 利用个人所得税和房产税进行税收筹划工作
4.1 个人所得税的税收筹划工作
利用个人所得税能够有效地实现税收筹划工作，首先要平衡奖金的发放，把奖金按月发放，减少季度奖金、加班费的发放，使员工工资不要过度上涨。其次，要重点控制年终奖的发放，利用税法的特殊政策来有效节制年终奖。电力企业还可以通过各种补贴、福利，降低员工的现金工资收入，具体的如工作餐、话费补贴、交通补贴等措施。这样不仅能够有效地增加了员工的福利，而且还可以减少所得税的缴纳。
4.2 利用房产税来实行税收筹划工作
房产税是以房屋为税收征收对象，以房屋的价值余额或租金等收入为根据，向房屋产权人收取一定的税金。利用房地产税收进行税收筹划工作，可以将土地使用权作为一种单独的无形资产，将它与房地产价值分别核算。电网企业可以将中央空调等设备单独入账，作为单项固定资产进行核算、单独折旧处理，不要将它归入到房地产原有价值中，这样就可以少缴纳房产税。
一、理论基础
在进行课题研究之前，对于房屋实际情况进行了调查，分别从出租租金收入纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。下面针对于这两个方面，将分别进行阐述说明。
(一)出租租金纳税情况现今市场存在一种普遍的投资方式，即企业将闲置的房屋对外出租。房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。另出租合同还需按照1‰缴纳印花税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,且税负较重。因此,企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。
(二)纳税税目包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税房产税：是以房屋为征税对象，以房价或出租租金收入为征收依据。如自用房以房价为计税依据，在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。如出租房产以租金收入为计税依据，在会计核算时，需要区分纯租金收入（不包括，水电费等）。根据税法规定，自用房产，房产税实行从价计征，按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据，税率1.2%；出租房产，房产税实行从租计征，以房产租金收入为计税依据，税率12%。其中，出租房产税计算：年租金收入×12%，自用房产税计算＝房产原值×（1-30%）×1.2%（江苏省比率30%）。房产税的征税对象是房产。所谓房产，是有屋面和围护结构，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
二、平衡点
年租金收入×12%=房产原值×（1-30%）×1.2%年租金收入/房产原值=0.07，即年租金收入＝7％*房产原值当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税,当年租金收入低于房产原值的7%时,租赁房产交纳的房产税小于自用房产交纳的房产税。
三、节税途径分析
途径一：房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划不要在合同中约定免租期，可以摊到每月租金中计算（根据税法规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税）。途径二：结合某些客户，可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划。房产租赁行为除缴纳营业税外，需按房产租赁收入为计税依据，税率12%计征房产税，仓储保管行为缴纳5％的营业税，房产税按照自用规则缴纳。途径三：将房屋租金分为二块，租金、物业费的纳税筹划。租金缴纳5％营业税及12％房产税，物业费只缴纳5％营业税。途径四：改变水电费等费用支付方式的纳税筹划承租企业自行支付或由出租企业代收代缴，出租房屋的水电费，燃气费等，那么出租企业实际得到的租金不变，但由于降低了营业税、房产税的税基，因此税负随之降低。途径五：变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划企业以房产与其他单位联营，共担风险，共享利润就可以避免缴纳营业税，按自用房缴纳房产税。如果房屋权属没有转移，该企业按从租计征方式征收房产税，还需要按照租金收入缴纳营业税因此变房屋出租业务为联营业务税负随之降低。途径六：转租房产，因为转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。(上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知，沪地税地[1996]42号1996年7月18日；浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知，浙地税函[2002]257号2002年8月28日)具体案例分析：途径一：房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。方案1：有免租期，正常1-2月份房产税＝（100,000*70％*1.2％）/12*2＝140元，3-12月份按租金计算房税＝24000*12％＝2,880。方案2：没有免租期，可以摊到每月租金中计算，只需要交纳租金计算的房产税2880。方案2比方案1节约了免租期从价征收的房产税140元，营业税不变＝24000*5％＝1200，税金总计减少140元。途径二：结合某些客户，可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。如果上述租金合同改为仓储代为保管合同（假设没有免租期），年租金收入24000>7％*100,000,故当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税。方案1：房产税2880元，营业税1200元。方案2：房产税100000*70％*1.2％＝840营业税24000*5％＝1200税金总计1200+840＝2040方案2比方案1节约了从价征收的房产税2040元，营业税不变＝24000*5％＝1200，税金总计减少了2040元。途径三：将房屋租金分为二块，租金、物业费的纳税筹划。甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，将租金分成两块，租金（90％）、物业费（10％），即租金21600，物业费2400。方案1：没有分成两块前：房产税2880元，营业税1200元。方案2：分成两块后房产税＝21600*12％＝2592营业税＝21600*5％＝1080税金总计＝2592+1080＝3672，而物业公司物业费承担的营业税＝2400*5％＝120，即税金总计＝3792，比方案1节约房产税288，增加营业税不变，即税金总计减少了288。途径四：改变水电费等费用支付方式甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，出租企业承担水电燃气费4000元，房屋原值100,000元将年租金收入24000出租企业承担水电燃气费4000元，改为年租金收入20000元，承租方承担水电燃气费4000元。方案1：房产税24000*12％＝2880元营业税24000*5％＝1200元税金总计2880+1200＝4080元方案2：房产税20000*12％＝2400元营业税20000*5％＝1000元税金总计2400+1000＝3400元方案2比方案1节约了房产税480元，营业税200，税金总计减少680元。途径五：变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，出租企业承担水电燃气费4000元，房屋原值100,000元将租赁合同改为甲公司以联营方式投入乙公司房产，共担风险，共享利润。方案1：房产税24000*12％＝2880元营业税24000*5％＝1200元税金总计＝2880+1200＝4080元方案2：房产税100000*70％*1.2％＝840营业税免税金总计＝840元方案2比方案1节约了房产税2040元，营业税1200，税金总计减少3240元。途径六：转租行为的纳税筹划房屋所有人可以成立一个资产管理公司，将预出租的房产先以较低的价格b出租给该资产管理公司，然后由该资产管理公司按市场价格假设a出租。转租要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道5%营业税，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a>1.42b方案才可行。如果出租人是准备对精装修后房屋重新出租的话，可以先将毛坯房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行精装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。
四、制定对策
(1)签订合同时不要出现免租期，尽量把租金摊在每个月的房租里；(2)房屋的租赁行为改为仓储保管行为。(3)从房屋租金中分离出物业费；(4)房屋中不要包括水电费等其它费用，如确有其它费用单独列明收费项目及金额；(5)房屋租赁中应尽量区分房租及物品租赁费，不要全部计在房租中。(6)将房屋出租业务改为联营业务共担风险，共享利润。(7)成立资产管理公司将毛坯房以较低价格出租给资产管理公司后装修改造后再以市场价格对外出租。
五、结束语
[关键词]房产出租；土地转让；税收；筹划
中图分类号：F21
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2013）08-056-01
现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。房产出租，土地转让较为普遍，如何使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，相关税收筹划是值得研究的课题。
一、房产出租
现在公司逐步向零库存发展，库房大量闲置。而部分闲置的库房用于出租，但是，租赁的税负过高，要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。
营业税：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，税率相同；房产税：房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳。应纳城建税、教育费附加依流转税的7%+3%+2%（各地可能不同）。从上述各税种计税公式的不同可以看出，由于房产税计税方法的差异，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。
税收筹划方法：将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供服务。由于仓储保管而节省房产税，而给公司带来效益。但出租变为仓储后，需要增加支付保管人员一定费用，公司可在增加的保管费用与节省的房产税额之间综合比较，选择适合的方法。
二、土地转让
现实社会当中部分开发商中标得到土地以后，因诸多原因，无法完成房地产开发，因此，土地转让流转在现实社会比较普遍，现就各种转让方式的税负进行分析
1 是直接办理土地交易转让，相关税负：（1）营业税，按增值部分缴纳，（2）土地增值税，正常缴纳，（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。
2 是生地变熟地再办理交易转让：（1）营业税，按增值部分缴纳，如第一种相同，（2）土地增值税，同第一种方法比较，根据相关条例，计算增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的价款，交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及转让环节缴纳的税款，筹划空间就是加计20%开发成本扣除。（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，但由于土地增值税缴纳的变化，实际缴纳税额跟第一方方法有差异。（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。
3 是土地投资入股变成股权：（1）营业税，根据财税（2002）191号文件，以不动产投资入股，参与投资方利润分配共担风险，不征营业税；（2）土地增值税：若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，正常缴纳；（3）、企业所得税：正常缴纳，（4）；对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。（5）印花税：万分之五缴纳。
税收筹划方法：根据上述，筹划空间在于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除上，同时由于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除而导致所得税应纳税额也会产生差异，因此，综合计算各种方法应纳税额，进行比较，选择合适的方法。
4 代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业——业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。下面通过案例说明。
关键词：商业地产 税收筹划 探讨
一、税收筹划的概念与作用
所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上，在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案，通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标，其本质上是转嫁企业成本，降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符，并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划，其体现出明显的不确定性，由此可见，税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言，由于其属于资金密集型组织，因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言，税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面：首先，通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标；其次，通过税收筹划，可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率；再次，商业地产开发项目中进行合理的税收筹划，有利用房地产开发企业树立良好的社会形象；最后，税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。
二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种
商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税，其属于流转税制中的主要税种，营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体，对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中，由于其与销售不动产的税目规定相符，因此要征收营业税；其次，土地增值税，其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量，而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额，土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三，印花税，其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中，也要缴纳一定的印花税；其四，企业所得税，即房地产企业在进行房地产的出租或转让时，会获得相应的净收益，按照会计规定，该部分收益要纳入企业的利润总额中，并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后，房产税，在商业地产开发项目未公开出售前，无需征收房产税，不过，如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借，则要缴纳采用比例税率的房产税，根据房产计税余值计征的税率为1.2%，按照房产租金收入计征的税率为12%。
三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析
（一）税收筹划的主要方法
1、压低土地增值额
在进行项目开发时，房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算，并计算出土地成本与开发成本之和的5%，合理比较两者的大小，从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法，以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时，可以采取措施以降低单笔销售额的利润，比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等；此外，还可以通过有效措施降低课税基础，以减少企业的应纳税金，并且所适用的税率也可能相对更低，以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。
2、降低企业所得税
在进行商业地产项目开发时，如果条件允许，可以适当的放慢项目竣工时间，通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外，还可以在符合税法规定的前提下，在税前扣险员工的福利保障资金，比如失业保险、医疗保险以及养老保险等，这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。
3、利息费用的税务筹划
对于房地产企业而言，每个项目均需占用大量资金，相应的这些资金会产生大量的利息费用，因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同，税法上的处理方法也存在差异，有些按资本化处理，有些则按费用化处理，相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先，如果企业处于免税期，或者发生亏损的年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，可以选择资本化的方式处理借款费用；其次，如果企业处于获利年度，那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用，以减轻税负；再次，要注意合法支出利息，否则不得在税前扣除；最后，由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定，如果利率大于同期同类商业银行贷款利率，则不得在税前扣除利息，因此，房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款，以防止纳税调整额增加。
4、其它税收筹划方法
其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负，企业在选择集资方式时可以参照税基差异，比如发行股票或债券的税基等，至少选择其中一个集资方式；而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果，因为我国相关税法中有所规定，应缴税额超出特定的范围内，税率会发生变化，因此将涉税金额控制在临界点以下，在缴纳税金时可以按照较低税率征收，有效降低税务负担。此外，在商业地产项目标销售过程中，可以采用多种不同的投资方式与经营方式，可以有效降低税收成本。
（二）房地产企业所得税税收筹划实例分析
1、案例一
A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入，开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元，房地产的开发成本为600万元，准予税前扣除的房地产开发成本为110万元，房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本，采用了税收筹划措施，降低该项目住宅的销售价格，由2000万降至1895万元，其增值率为19.8%，根据相关规定可知，如果增值额小于扣除金额20%，则无城缴纳土地增值税，所以，A公司在进行税收筹划后，其利润为315万元，与未进行税收筹划相比，共降低21万元税负，下表1可以直观看出：
表1：税收筹划前后税收利润对比 （单位：万元）
2、案例二
B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元，该项目中还配置了相关设施，按照相关税法规定可知，B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元，增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法，对该住宅项目进行拆分，分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同，则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元，合同款的税收扣除成本则为350万元，该合同可以归类为房地产销售合同，所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等；而房屋装修类合同中，装修成本的合同价为200万元，在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除，并且房屋装修合同归类为装修服务类，所以无需缴纳土地增值税，只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后，税后收益为985.9万元，下表2可以直观看出：
表2：税收筹划前后税收益对比表 （单位：万元）
3、案例三
某房地产开发公司采购了一套建设专用设备，价值300万，预计资产残值率为2%左右，使用年限在6-10年，计提折旧采用直线法，设计以下两种方案：
一种方案是按10年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/10=29.4 （单位：万元）
设企业资金成本为10%，则期数为10的年金现值系数为6.154，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
29.4*25%*6.145=45.17 （单位：万元）
第二种方案是按6年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/6=49 （单位：万元）
期数为6的年金现值系数为4.355，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
49*25%*4。355=53.35 （单位：万元）
虽然从数字上看，改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显，但是将资金的时间价值考虑在内，显然6年期的折旧期限更加有利，可以节约8.18万元，因此选择6年期更为合理。
参考文献：
[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览（银行客户）.2008（05）： 70-71
在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划作为一种理财活动主要指的就是，纳税人在是相关法律允许的范围内，为了促使自身经济利益实现最大化而在开展的纳税事项安排，在系统的安排下促使自身的经济利益得到最大化。另外，企业管理者要注意给予其足够的重视，在合法范围内合理使用手段，促使企业经济效益的提高，从而使企业能够和谐稳定的发展。
一、房地产企业中税收筹划的意义
在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划占有极为重要的作用，对企业的经济效益以及社会效益都有着一定的影响。在房地产企业对相关的各项财务进行决策之前，首先需要在法律允许的范围内对税收筹划进行合理安排，促使其相关行为的规范性，对正确的决策进行制定，从而使房地产企业在整个投资以及运营的过程中拥有合理性、合法性，相关的财务活动能够健康有序的发展，实现经营活动的良性循环。在实际运用的时候，对税收筹划的合理利用可以促使房地产企业在发展过程中精打细算，促使支出得到一定的解决，从而使浪费的情况从根本上得到减少。
另外，作为一项相对较为复杂的系统工程，税收筹划在房地产企业中涉及到了生产经营、设立以及销售等各个相关环节。其中，就税收政策而言，其在一定的时间内拥有规范性、严密性以及适用性等特点，房地产企业在实际运营的过程中想要促使税收筹划相关方案得到实现，就需要在法理允许的基础上对自身的财务核算、财务管理以及经营管理进行促进和提高。因此，对税收筹划工作的开展还可以在一定程度上促使其会计核算行为的规范，促使在财务核算得到进一步的加强，从而使企业在经营发展中的经营管理得到促进。
二、房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用
1.从房地产企业营销手段方面进行分析
随着时代的不断进行和发展，我国在近几年联系颁布了一系列有关房价控制的政策，这就促使了我国房地产行业在发展过程中日趋激烈。在这样的社会大背景下，混乱的局面让正在观望的消费者情绪受到了严重的影响，从而导致房产成交量不断降低的情况出现。针对这种情况，本文列举了一些方案。
方案1：在企业经营促销的时候开展买房送车的活动，其中设定房子的定价为200万/套，汽车的价值为20万/辆。针对这一方案进行分析，如果客户买了一套房子就必须陪送一辆汽车，这样房地产企业的收入大致为180万元。
方案2：在企业经营促销的时候开展打折促销活动，其中设定房子的定价为200万/套，在活动期间购买就可以享受原价10%的优惠。针对这一方案进行分析，客户如果购买了一套房子，那么房地产企业的收入就是200×（1-10%）=180万元。
针对这两种方案进行分析，从销售的角度上来看，两个方案之间不存在差别，但是，如果从纳税的角度分析，两者之间就存在了一定的差距。这两个方案通过对纳税的计算，方案1所需要缴纳的税款明显高于方案2，所以，在房地产企业实际经营开展的过程中，无论是从自身的利益还是客户的利益出发，都需要对方案2进行选择。
2.从房地产企业投资方式方面进行分析
房地产企业在实际运营发展的过程中，除了可以通过销售房屋的方式进行获取利润之外，还会通过对外投资的方式促使自身经济利益的提高以及降低自身的经营风险。其中，房地产企业在开展投资决策的时候，一般情况下会对两种方法进行采用，其一就是房产投资联营的方式，相关的投资者可以参与投资利润的分红，进行风险的共同承担；其二就是房地产企业在投资的过程中以房产进行，只要其中固定的收入，不与其他的投资者进行联营风险的承担。针对这两种投资方式，我们一样可以通过相关的方案进行简要阐述。
方案3：已知某房地产企业在进行资本注册的时候相关资金为2000万元，其中，企业办公大楼的价值大致为500万元，如果这家房地产企业想要对自身规模进行进一步的扩大，促使自身利润的增加，那么企业相关的管理高层就决定进行开展对外投资。针对以上的条件进行方分析，如果这个企业运用办公大楼进行投资活动的开展，那么每年的租金收入大致为600万元。针对这一情况单单从房产税的方面进行考虑，如果从共担风险的方式来看，该企业需要缴纳的房产税为：500×1.2%×（1-30%）=4.2（万元）；而从不承担风险，只拿固定收入的方法进行分析，该企业所需要缴纳的阿房产税为：600%×12%=7.2（万元）。
通过对这两个方法的对比可以很明显的发现，不共同承担风险相较于共同承担风险来说，在税款的缴纳方面要多出30000元的差别，而从风险的角度而言，共同承担风险的方法的风险系数相对更高。因此，在进行对外投资的过程中要结合实际情况，针对不同的问题进行综合考虑，从而为自身企业的稳定发展提供保障。
一、铁路物流企业实施税收筹划的积极意义
近年来,随着铁道部“主辅分离,辅业改制”“、专业化管理,规模化经营”发展战略的实施,铁路物流业迎来了行业大发展的良机,现已成为铁路多元经济中最具潜力的经济增长点之一。当前,铁路物流业整体规模不断扩大,发展速度逐步加快,服务水平明显提高,对铁路多元经济的发展起到了良好的支撑和促进作用。但是,物流行业作为新兴产业,其相关涉税问题也日渐突出,业内许多企业对于行业优惠政策执行力不足,涉税风险也进一步增加。与此同时,随着最新的企业所得税法与增值税法修正案的出台,各行业企业的纳税筹划空间发生了重大的转变,原来所适用的某些税收筹划策略已不再适用,必须依据新税法、新制度的变化进行必要的调整。另外,与新税法同时发生较大变化的还有企业会计准则,新准则大大增加了公允价值这一计量属性的运用,其账务处理的难度明显增加,同时其涉税风险也明显加大。为此,铁路物流企业必须及时进行纳税筹划策略调整,以应对当前的形势变革。
二、当前铁路物流企业税收筹划的策略改进
1.理性界定纳税人身份
一般而言,铁路物流企业按其行业及业务特点应属于服务类企业,按规定应缴纳营业税;但对于一部分从事销售、运输服务于一体的混合销售业务行为的铁路物流企业而言,其也存在缴纳增值税的可能。按照税法的相关规定,从事货物生产、批发、零售的企业、企业性单位及个体经营者,以及以货物的生产、批发或零售为主,兼营非应税劳务的企业、企业性单位,以及个体经营者的混合销售行为,应视为销售货物,按规定需缴纳增值税,其界定标准即为年货物销售额或应税劳务是否超过 50%。为此,各铁路物流企业应以年度营业收入为基数,测算增值额所产生增值税税负与销售额所产生营业税税负孰高孰低,寻求纳税平衡点,并以此进行相应的收入转移,或采取措施积极调控应税收入结构。
2.以所得税筹划为重点
2008 年 1 月,最新的《中华人民共和国企业所得税法》开始实施,新税法与旧税法相比在很多方面都进行了较大改动,其中最大的调整莫过于“两税合一”政策的实施,取消了外资企业长久以来享有的超国民待遇。除此之外,新税法从国家宏观调控工具这一高度,对国家所鼓励的相关产业增加了税收扶持力度,这对于引导产业发展大有裨益,铁路物流企业应加以利用。在用足上述优惠政策的基础上,铁路物流企业也应加强对现有所得税筹划策略的改进,通过各种措施降低应纳所得,减少所得税税负。例如,铁路物流企业今后在权属单位设立类型的选择上,应尽量采取分公司而非子公司的模式;因为根据物流企业缴纳企业所得税相关通知的要求,物流企业在同一省、自治区、直辖市范围内设立的分支机构,凡属由企业统一领导、统一经营、统一核算的,且不设银行结算账户、不编制财务报表及账簿的,并能够与企业实现会计信息互联的,该企业的所得税由注册地统一缴纳。由此可见,采用分公司这一模式可充分避免递延所得税负债的产生,因亏损分公司的存在企业会获得一部分资金时间性价值。虽然在纳税总量上并无影响,但企业推迟了资金支出时间。再如,铁路物流企业在对外筹资方式的选择上也应充分考虑纳税筹划的影响,发行债券方式较之银行借贷方式的税负较轻,而融资租赁方式也是一个不错的选择。例如,铁路物流企业可利用融资租赁出租方、承租方所得税税负同时减少这一条件,在其内部多运作一些融资租赁业务,以降低企业的整体税负。就承租方而言,已租入资产所计提的折旧与需向出租方定期支付的租金可在税前同时加以扣除;而就出租方来说,融资租赁所产生的租金收入按其5%的税率缴纳营业税,其比同等金额下的增值税税率为低,减轻了企业的流转税税负。
3.从会计核算角度避税
从理论上说,诸多税收优惠政策的出台虽然为企业提供了可予以合理避税的平台,但企业实际从中得利却较少,税法对于这些优惠政策的享受限制通常较严,账务处理的规范性、合理性便是很重要的一个方面。例如,目前大多数铁路物流企业常提供多元化的物流运输服务,其提供运输劳务取得的运输收入和装卸收入按 3%的营业税率计征,提供仓储、过磅、计量等经营服务的则按 5%的营业税率计征;但若两者未在账务上实现合理区分时,则视同 5%的营业税率计征。由此可见,铁路物流企业应据此要求对这两种税率不同的经营业务分别归类设账,严格遵守税法所规定的分别核算要求,以此充分降低营业税税负。再如,为积极享受现行税法所规定的研发费用加计扣除的优惠政策,铁路物流企业应对研发费用的会计核算严格执行专账管理,如实填写年度可加计扣除的各项研发费用的实际发生额,并针对不同研发项目合理归集、分配其研发费用,以规避涉税风险。实质上,现行税法中还有许多类似于上述规定的限制性条款,铁路物流企业应加以一一辨别,如固定资产取得时可予以抵扣进项税额的享受条件,高新技术产业、绿色节能行业减免税的优惠条件等,其一般都涉及会计核算规范性、合理性的要求,对此铁路物流企业应加以特别关注。
4.积极关注房产税筹划
当前,在土地、房地产价格飞涨的今天,铁路物流企业应将房产税税收筹划视为一项重要的工作内容,转变思路,合理避税。例如,铁路物流企业以房产投资与他人合作经营时,若所签订的合同为联营性质,则按照房产税对以房产投资联营的规定,投资者参与分红、共担风险的,以房产余值为其计税依据,其房产税适用利率为 1.2%;若所签订的合同为租赁性质,或虽签订联营合同却未实际承担经营风险的,按相关规定由出租方按租金收入的 12%缴纳房产税,同时还应按照 5%的税率缴纳营业税。一反一覆,企业应对此有所选择。
（重庆富力房地产开发有限公司，重庆 400020）
摘 要：房地产行业的发展速度在以往的十余年间可谓是一日千里，创造了巨大的财富。 但是由于国家政策的调整，以及外部环境的不景气，使得房地产企业的经营风险也在日益增加，再加上外部融资环境的恶化，导致房地产企业内部费用的可节约空间越来越小。而且由于富产业范围广、资金需求量大的特点，使得其涉及的税种多，数额大。所以，税收作为房地产企业的外部成本，在其总成本中占据着相当一部分的比例。所以，如何在符合相关法规的情况下，进行合理的纳税筹划以有效降低税收负担，对于房地产企业的发展有着重要意义。
关键词 ：房地产企业；土地增值税；所得税；纳税筹划
中图分类号：F293.31文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0123-02
收稿日期：2015-02-20
作者简介：向建华（1975），女，四川省资中人，财务经理，会计师。主要从事房地产企业财务成本管理，税收筹划，资金融资管理。
一、引言
由于房地产企业在经营方式和财务状况和其他行业有着很大的不同，这也决定了针对房地产行业税收的特殊性。首先是需要缴纳的税种较多，从前期的准备阶段产品的销售，再到后面的管理，整个开发过程的不同阶段都会涉及到不同的税种。其次就是缴纳的税款数额巨大，房地产企业投资大、商品售价也高，一般一个项目所涉及的金额高达几亿甚至十几亿，再加上税种较多，这就导致其缴纳的税额都很大。再加上中央对房地产行业的大力度的调控政策趋于稳定，产业链条长，资金投入大，融资困难，使得房地产行业开发成本高而且经营风险大。在这种情况下，高额的税款在开发成本中占有很大比例，已经成为影响行业发展的决定性因素。因此，熟悉房地产行业的税收体系，了解各流程中涉及到的税收，涉及科学合理的税收筹划方案，有效的降低税负，已经越来越重要文章简单分析了房地产行业涉及到的税种进行了简单分析，并分析如何对其主要税种进行筹划。
二、房地产企业开发项目各流程涉税事项
（一）在各阶段涉及到的税种
房地产开发项目的整个过程可以划分为三个环节，即在建工前的准备阶段、完工后的销售阶段以及后期保有阶段。在第一个阶段，就是为项目的开工做好各种准备。比如，如果是房地产企业自己施工，那么就需要取得施工许可证，如果是委托别的施工单位，那么就需要寻找符合条件的合作单位，还有一个更为关键的是要在这个阶段取得土地的使用权。所以这一阶段在整个项目中占据着举足轻重的作用，在该阶段所涉及到的税种有契税以及城镇土地使用税。在销售阶段，目前的房地产企业主要是采用预售的方式。所谓预售就是在工程竣工之前就进行销售，而现售则是在产品达到可使用的状态之后才进行销售的一种方式。由于房地产项目需要大量的资金，所以现在大多数房地产企业都采用预售的方式，以便能够更快的回笼资金。在销售阶段主要涉及到的税种有营业税、土地增值税以及企业所得税。而对于在交易的时候签订的产权交易合同，则根据交易的金额征收0.05%的印花税；而在房地产企业将房屋销售之后取得的收益，则需要讲所得收益纳入到利润总额并对其征收25%的所得税。在房保有阶段所涉及到的税种包括：如果是以自有的形式持有的房产，则需要根据房产的余额对其征收1.2%的房产税；如果将房产出租或是出借，则租金为依据对其征收12%的房产税。
（二）房地产企业税收的特点
首先就是项目资金流转的环节较多，而在需要缴纳的税种较多。目前房地产行业逐渐趋向于一体化，包括生产、流通、销售和服务等，经营的业务范围也从简单的自住房向城镇土地开发、商业房屋销售、绿化包养等业务，涉及到的税种较多。而且房地产行业一般都需要巨额的资金，资金需要在各个环节流转，这种情况使得房地产经营在资金流动性方面面临着很高的风险。其次，各项费用较高。在前期，为了取得土地所有权，需要付出的费用由土地出让金、拆迁安置费以及可行性研究费等，而在安装的时候还需要付出城建费用、安装工程费用、建设监理费以及预备非等。在工程竣工的时候，还有附属的公共配套设施费用以及基础设施费。最后，在会计核算方面，和其他企业不同。由于房地产企业不能像一般的企业那样进行批量的生产，所以在计算成本、利润以及税负的时候都需要采用单件计算法；而且一般经营周期较长，很多跨年的项目需要采用完工百分比的方法来进行计算收益和成本。
三、房地产行业如何进行纳税筹划
（一）土地增值税的筹划
在涉及到的所有税种当中，土地增值税是影响最大的，也是国家进行调控的重要手段。企业可以通过研究税率特点以及国家在这方面的税收政策，在遵守法律法规的情况下，采取措施使得企业的收益和税负达到最佳的比例。下面介绍一些相关的筹划方案：一是收入分散筹划法。也就是说如果房地产企业能够采取合理手段分散销售价格，那么也就可以降低适用税率，进而降低税收负担。可以将房屋中独立的设施单独处理，可以在房屋初步完工，还没有安装设备的时候就和购房者签订合同。之后在对房屋进行装修以及安装设备的时候，可以再签订一个合同。如此一来，企业在纳税申报的时候，对于第二个合同所涉及到的金额就不需要再纳税了，仅仅对房屋本身的金额纳税。二是费用转移筹划法。根据规定，在房地产项目开发期间所支出的费用，除了利息支出按照己发生金额进行扣除之外，其他费用的支出都是按照土地价款以及开发成本的一定比例来进行扣除。一些期间费用，比如管理人员的工资、办公费以及差旅费等，是不能列入开发成本的，其实际发生的数额原本是对土地增值税产生什么影响的。企业可以采用适当的人员分配方法将这些费用可以作为开发成本列支，增加可扣除数额。比如，对于总部某单位的管理者，在不影响工作的情况下参加房地产项目的开发，那么针对这位相关人员的费用就可以分摊一部分到开发成本中来。如此一来，将部分期间费用分摊到开发成本中来，可以增加税前能够扣除的金额，从而达到降低税负的目的。三是建房筹划法。根据我国现行税法的规定，只有房地产权属发生变更，才属于土地增值税的征收范围，企业可以利用这一点进行筹划。比如，可以采用代建房的方式来开发项目，在开发结束后，房产所有权归委托方所有，仅收取报酬。由于这种行为不涉及权属的变更，不仅较少了土地增值税的缴纳，而且还节省了自建销售行为所需要缴纳的，销售不动产5%的营业税，税收负担明显降低。所以，房地产开发企业在开发项目之处，就应该积极发展代建客户，根据客户需要进行开发，减少企业的资金压力和税收负担。
（二）营业税筹划
首先，将相关业务合理的进行拆分，将将一些可以分离的价外费用从交易金额中区分开来。销售房产的行为属于不动产销售行为，按照规定属于营业税的征收范围。但是在销售房产的时候，往往还要代收天然气装修费、有线电视初装费用等。所以，如果企业把上述各种代收的价款都计入到销售收入中来，无疑是加大了企业的税收负担。所以，企业应该将上述款项从销售价格中剥离出来，这样就可以适当减少计税，以便达到节税的目的。其次，房屋的装修以及设备的安装单独签订合同。根据销售的房屋是否装修可以分为精装修和毛坯房，当开始销售房屋的时候，如果只签订一个购房合同，那么装修费用以及设备费用都会计入到销售收入中。但是如果分开签订的话，将销售房屋和装修房屋分离开的话，在征税的时候就只需对房屋按照销售不动产5%征收营业税，对于装修部分的费用则按照建筑业征税，节约了税收支出。最后，改变收入性质。比如某房地产集团现有一价值500万的饭店，打算将其出租。，最后将其承包给本公司的员工，租期为5年，该员工需每年向集团交纳租金50万，而且可以完全自主决定经营策略，在财务上也不受集团的干涉。在不考虑城建税和附加的情况下，房地产企业需要缴纳营业税2.5万，缴纳房产税6万，共8.5万。但是如果在将饭店租出去的时候，即不签订合同，也不办理相关登记，只是讲饭店作为集团的一个机构，那么该员工交纳的租金就可以不被视为集团的租金收入，那么就可以免交营业税，而对于租金部分也可以不用缴纳房产税。在这种情况集团只需要缴纳房产税：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通过这里例子我们可以看出，改变企业收入性质，也可以达到节税的目的。
（三）企业所得税的筹划
在收入方面，企业可以选择合适的投资方式，来尽可能多的获的免税收入，比如可以将限制的资金用来购买国债而不是存入银行。还有就是利用分期确认收入来进行筹划，企业可以通过正当的操作将收入的法定确认时间在实际取得收入之后，至少也应该两者保持同步，这样可以通过延缓交税的方式来间接达到节税的目的。对企业所得税方面的筹划，还包括尽量增加在税前可以扣除的费用，尤其是对企业三费支出的筹划，筹划原则是：在不违法的情况先，尽可能的增加可以扣除的费用额度，而对于有扣除限额的费用，要用够标准。可以以下三个方面来进行筹划：一是设立独立核算的销售公司，提高费用扣除的数额。根据规定，三费都是根据营业收入为基础来计算扣除限额的，如果将企业的销售部门成立一个独立的销售公司，然后将企业的产品销售给该公司，然后再对外销售，这样以来就增加了一次的销售收入，扣除标准也会提高。二是讲业务招待费和会务费、差旅费分开核算。根据相关规定，企业发生的差旅费以及会务费，只要是和经营相关并能提供合法凭证的，就可以根据实际发生额在税前扣除，如果将这些费用混入到业务招待费，则就不能完全扣除，对企业是不利的。当然，也不能讲业务招待费混入到上述费用中，否则就属于偷税的行为。
（四）对房产税的筹划
对房产税的征收分两种情况，一种是保有环节，根据房产的余值从价计征，税率为1.2%。另一种情况是从租计征，税率为12%。对于从价计征，筹划的关键就是合理的减少房产的余值。最常用有效的方法就是将能够和房屋主体分开的设备或建筑分开核算。而对于从租计征，则应该在不影响自身利益的情况下，尽量减少租金的金额。很多房地产企业在签订合同的时候往往将水费、电费等费用都和房屋租金一起纳入到租赁金额中，这样以来无疑增加了计税基础。所以在签订租赁合同的时候，将税费、电费等费用从租金中扣除，由承租人自己承担。这样以来就减少了房产税的计税基础。及时由于某种原因由出租人负责水费和电费，也应该在合同中明确为代收代扣，并在会计核算的时候按照“其他应收应付款”来进行核算。
四、小结
文章只分析了对房地产行业影响较大的税种，并对其如何进行税收筹划进行了讨论。应该认识到，纳税筹划不是简单的节税行为，作为经营管理的重要组成部分，房地产企业应该在制定筹划方案的时候需要考虑自身财务管理的目标。所以，企业应该从长远利益出发，综合考虑各种税负和企业经营之间的关系，通过各种节税技术，实现企业价值的最大化。
参考文献：
[1] 鲍洋春.房地产企业税收筹划的探讨[J].注册税务师，2013（10）.
[2] 陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中
【关键词】成品油 销售企业 纳税筹划
一、增值税纳税筹划应用
（一）通过分解销售额减少增值税销项税额
（1）根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。在实践中，对于随同油销售的包装物要单独核算，不要计入销售收入，直接计入销售费用，否则就要按价外费用并入销售额，按17%的增值税税率计算应纳税额，增加企业的税收负担。
（2）根据《国家税务总局关于企业销售折扣在计征所得税时如何处理问题的批复》（国税函发〔1997〕472 号）规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。成品油销售企业采用IC卡折让销售、加油积分返还等促销活动时，要制定好相关的账务处理办法及发票管理规定，做好折让数据的后台处理，向客户开具发票时须在同一张发票上注明销售额和折扣额，不得将折扣额另开发票。如果发票开具不符合规定，若被税务部门发现折扣金额不能作减少销售收入处理，将导致税金及有关费用的增加。
（二）通过增加抵扣额加大进项税额抵扣
企业要用足增值税相关政策，通过合理取得增值税专用发票抵扣进项税款，降低有关成本费用支出。可取得增值税专用发票的主要有：外购商品（汽油、柴油、煤油、油、其他石化产品、非油商品等）；水费、电费、运杂费；购买劳保用品、低值易耗品、办公用品、向客户赠送的促销品；符合财税[2009]113号文件规定的固定资产购进；符合“营改增”范围的交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务和电信业等应税劳务。销售企业要持续关注“营改增”的最新进展情况，选择具有一般纳税人资格的供应商，以充分获取“营改增”带来的改革和政策红利，以取得合法的增值税专用发票抵扣进项税额。
（三）利用行业税收政策进行税收筹划
（1）利用增值税集中纳税政策。目前部分地区公司向省国家税务局申请汇总纳税增值税由总机构统一计算，简化了申报流程，提高了工作效率。成品油销售企业应积极争取各市、县级公司根据一定的预缴比例就地缴纳，有效解决了增值税的预留和超缴问题，起到了较好的推迟纳税效果，减少了大量的税款资金占用从而节约了财务费用。
（2）利用自用油政策。根据《成品油零售加油站增值税征收管理办法》（国家税务局+令2002年第2号），经主管税务机关确定的加油站自有车辆自用油，允许在当月成品油销售数量中扣除。成品油销售企业可向主管税务机关申请将自有车辆用油从当月成品油销售数量中扣除按照成本价直接冲减销售成本，由此减少由销售毛利涉及的增值税税款。
（3）促销商品的纳税筹划。加油站开展的促销活动大部分是加油送礼，不加油是不送的，并不属于税法上所说的“无偿赠送”，应当按照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函[2008]875号文件：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。只要企业将收取客户的油款分摊成油品和促销品的销售收入，就可以有效降低税负。
（4）充分利用“营改增”政策，加大更新改造，促进技术升级。“营改增”后，增值税抵扣链条再次延伸，购置机器设备发生的部分服务费中所包含的进项税额也可以抵扣。为此，应密切关注固定资产形成的全过程，如购买机器设备及材料、加工修理修配、研究开发、技术鉴证、涉及咨询、审计评估、工程勘察勘探和运输物流等各个环节，要尽量取得增值税专用发票，既可以抵扣进项税，又能降低企业投资成本，增加企业利润。由于租赁或直接购买设备都可以享受相同的进项抵扣，在资金不足的情况下，成品油销售企业应该突破传统思维，在购进设备时积极尝试租赁或者融资租赁方式，采用租赁方式取得固定资产，创新企业设备更新方式和融资方式。
二、企业所得税纳税筹划应用
（一）通过费用充分列支减少所得税支出
在符合税法规定，遵循公认会计原则的前提下，在公司年度预算内，把发生的费用充分列支在所属会计期间。在实际操作中，对已发生的各种费用，及时核销入账；对能够做出合理预计的费用和损失，采用预提方式计入费用；已发生的坏帐、呆帐应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用；对于已经发生、但应分期摊配的递延费用和待摊费用，选择最短年限进行摊销，递延纳税时间，达到节税目的；对于国家规定可以限额列支的费用，如业务宣传费、公益救济性捐赠等，准确掌握允许列支的限额，将限额以内的部分充分列支；对于税法规定超过一定比例的费用可加计扣除的税收优惠政策要争取享受。例如，为鼓励企业技术创新，技术研发费可加计扣除。另外，要加强对取得发票的真伪性和合规性检查，发票必须在网上鉴别为真后才能走报销流程，避免因发票不合规带来的纳税调整，增加所得税款。
（二）采用加速折旧法延迟纳税
加速折旧法下，前期折旧抵减纳税金额多，后期逐渐减少，可以延迟纳税，节约利息支出，有利于资金周转。财税[2014]75号文件规定：一是对所有行业企业2014年1月1日后新购进用于研发的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在税前扣除；超过100万元的，可按60%比例缩短折旧年限，或采取双倍余额递减等方法加速折旧；二是对所有行业企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在税前扣除。
（三）利用预缴方式进行所得税纳税筹划
目前，大部分地区公司采取按照账面利润额，分月预缴企业所得。这种征管方式，为在年度内合理调节利润，减少预缴额留下较大的筹划空间。企业所得税清算是以年度为纳税期，在季度或月度无须纳税调整，根据会计利润申报缴税是合理的，国税函[1996]8号文明确规定“企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理”，因此对预缴所得税调节筹划没有税收风险。要充分利用会计制度与税法的差异，通过计提准备金、延迟确认收入、费用预估等方式，在季度或月度申报时减少利润，尽量将利润滞延到年度汇算清缴时缴纳企业所得税。
三、其他税费纳税筹划应用
（一）个人所得税的纳税筹划
在“合理”范围内对个人所得税进行有效筹划，使员工能够在较低税负下享受较高水平的薪酬待遇。例如：某地区公司员工张某月薪5000元，年终奖24000元，平时全年应缴纳税款=（5000-3500）×3%×12月=540（元），年终奖应缴纳税款=24000×10%-105=4095（元），全年共计缴纳税款=540+4095=4635（元）。如果将年终奖按月平均发放，每月发放月度奖2000元，加上月薪5000元，平时合计应缴纳税款=[（7000-3500）×10%-105]×12=2940（元）。两者比较全年工资额不变时，发放月奖比发放年终奖员工每人每年节省税款1695元（4635-2940=1695）。
通过比较分析得出：工资适用的是超额累进税率，税负轻。年终奖虽然按照平均每月奖金水平确定适用税率，但计税时只能扣除一个速算扣除数，相当于采用的是全额累进税率，税负重，员工工资奖金全年平均发放会达到合理税收筹划的效果。但是，并不是平时发得越多，年终奖发得越少，全年的个税就越少。这要求我们在正常工资收入和奖金中寻求平衡，原则就是工资和年终奖哪块适用的税率高，就相应减少哪块的收入。实际操作中可根据具体情况通过测算选择合理的方法。
（二）土地使用税的纳税筹划
根据国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）第八条，关于对防火、防爆、防毒等安全防范用地应否征税问题：“对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应照章征收土地使用税”。各成品油销售企业应积极加强与当地消防、税务部门的沟通，争取加油站、油库消防安全用地的土地使用税减免。
（三）房产税的纳税筹划
房产税计税方式可以分为从价计征和从租计征，其中从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2%，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%。根据税法规定，出租房屋合同属于从租计征房产税范围，仓储合同则属于从价计征的房产税范围，企业可以转变租赁方式，将出租房屋变为仓储管理，变从租计征为从价计征，进而避免较高的房产税。同时，房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业大修理停用在半年以上的房产，在房屋大修期间免征房产税；纳税人纳税有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。企业应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。
（四）印花税的纳税筹划
根据国家税务总局《关于中国石油天然气集团和中国石油化工集团使用的“成品油配置计划表”有关印花税问题的通知》（国税函[2002]424号）和《中国海洋石油总公司使用的“成品油配置计划表”有关印花税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第58号）规定，三大集团之间、三大集团内部各子公司之间、中国石油天然气股份公司的各子公司之间、中国石油化工股份公司的各子公司之间、中国石油天然气股份公司的分公司与子公司之间、中国石油化工股份公司的分公司与子公司之间、中国海油集团的各分公司和子公司之间互供石油和石油制品所使用的“成品油配置计划表”（或其他名称的表、证、单、书），暂不征收印花税。目前三大集团与地方企业合资合作成立分子公司的现象较为普遍，企业要充分了解外采油品供应商的股权结构，减免油品购销合同的印花税。
对于其他合同，根据《印花税暂行条例》规定，合同在签订时无法确定计税金额的，可在签订时先按定额5元贴花，待结算时再按实际金额计税，补贴印花，企业可以利用这一政策，在签订数额较大的合同时，合同中暂不明确所载金额，以达到延缓纳税时间的目的，充分利用资金的时间价值。
随着着国内成品油市场竞争的日趋激烈，成品油销售企业微利化时代降临，企业各项税负呈现较快增长。运用税收筹划合理降低企业税负，既是扩大市场份额、提高盈利能力的现实任务，更是规避风险、实现企业持久健康发展的有效途径。成品油销售企业应提前研判各项税收法规，将纳税筹划贯穿企业的各项日常经营业务，实现企业价值最大化。
参考文献：
[1]张志鹏.销售企业如何纳税筹划[J].中国石油石化，2013.
[2]张荆荣.成品油销售企业纳税筹划探析[J].中国总会计师，2015.
随着国家调控力度的不断加大,加上日益激烈的市场竞争,我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。作为房地产企业外部成本的税收,其数额的多少极大地影响着房地产企业的经济效益。科学的本文作者：黄晓晖作者单位：广西钦能电力集团有限公司
税收筹划,对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。针对新企业会计准则对房地产行业税收及税收筹划的影响,本文立足于税收环境的变化,通过多视角挖掘宏观调控政策下房地产企业税收筹划的空间及关注点,在其基础上建立具体背景下的筹划方案,旨在为房地产企业提供有效、具有实践意义的税收筹划思路。
二、房地产企业税收筹划策略
1.房地产企业前期准备阶段的税收筹划
房地产企业前期准备工作包括规划审批、设计施工、土地出让或转让等,此阶段是房地产项目运作的首要环节,也是税收筹划的关键。首先是子公司和母公司的选择,前者具有独立法人资格,可以进行独立核算,后者则不具备此条件,也即子公司可以独立承担纳税风险,而分公司与总公司则是共同承担纳税风险。但一般情况下,选择分公司具有以下优点:税务部门对分公司的监管相对要松,且项目初期分公司往往处于亏损状态,可以抵消总公司利润,减轻企业税负,分公司与总公司之间的资产转移不必承担纳税义务,可以减少房地产企业的成本;其次,新建和并购的选择,房地产企业取得土地的来源有两个:国家购买和从其他单位购买,从其他单位购买具体的操作方式可以是成立新公司购买土地或是并购出售土地企业的股权,从税法上来看,第二种操作方式的土地使用权没有发生转移,因此无需缴纳契税,利于企业节税,降低企业成本;再次,筹资方式的税收筹划,资金占用大是房地产企业的主要特点,而房地产企业的筹资方式可以分为负债筹资和权益筹资,前者的利息可以在税前扣除,后者的股息不能作为费用列支。
2.房地产企业建设环节的税收筹划
一是,借款费用资本化,根据相关税法规定,在当期企业所得税中无法扣除资本化的借款费用,而对于成本对象完工后的借款费用则可以作为财务费用直接扣除,因此对于不同时期完工的开发产品,房地产企业应独立核算,这样可以相应的减少企业所得税支出;二是,利息扣除方式,计算企业所得税和土地增值税时的利息费用在会计处理上市不同的,前者在开发完工前计入成本,在开发完工后计入期间费用,而计入成本的利息费用只有当房产出售时才能抵扣,同时对于土地增值税,根据税法规定,当利息费用较大时应提供证明据实扣除,而当利息费用较少时,则可不计入分摊的利息,且可多扣除相关开发费用,降低房地产企业开发成本;三是,按照开发种类分别核算增值额,即分别核算不同开发种类的增值税,以减少税负;四是,税前扣除项目,新企业所得税法的税前扣除项目较多,包括可全额扣除的项目,如折旧、交通费等,按照税收标准列支的费用,如业务招待费,可以递延到下期扣除的项目,如广告费,不能扣除的项目,如罚款;五是,预提费用处理,税法与会计核算对预提费用的处理方式是不同的,虽然房地产产品开发完工后可以合理地将预售收入确认为实际销售收入,并按规定结转相应的计税成本,但实际中还未完工的相关基础设施和配套设施在税法上是不允许列支的,这可能增加企业税收支出。
3.销售环节税收筹划
一是,销售价格税收筹划,当前土地增值税实行四级累进税率,同时为鼓励普通标准住宅的开发,规定其相关增值税率为超过20%的暂不征收土地增值税,此时不同的售价可能增加或减少房地产企业的利润,在此情况下,房地产企业应利用起征临界点进行定价,以减轻企业税负,增加企业净利润;二是,销售收入分解税收筹划,例如通过设立专门的房产销售公司来减轻土地增值税和企业所得税,通过签订装修合同分解销售收入以合理规避装修部分的土地增值税和营业税,给企业带来节税利益,通过区分代收收入以减少销售收入,降低企业所得税负,通过折扣销售,将销售价款与折扣额开在同一发票上,以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。
4.保有环节税收筹划
房地产企业未出售的房屋常以出租的方式进行经营,而房屋租赁行为中涉及的税种主要包括营业税(5%)、个人所得税(20%)、房产税(12%),以及城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税以及教育费附加等,从租赁方或承租方的角度来看,房屋租赁名义税负较重,税负水平占全部租赁收入的30%-40%。因此需要对保有环节进行税收筹划。首先,变房屋出租为投资业务,对尚未出售的房产以出租形式赚钱租金,具有较大的税负,而将这部分房产以投资入股的形式来参与被投资方的利润分配则可以有效降低企业税负;其次,先租后售的税收筹划,房地产企业都存在大量的银行贷款,会有大量的费用需要在税前扣除,因此企业可以以先租后售的形式持有房产,期间企业所得税较少,总体来说对企业是有利的。
三、房地产企业税收筹划实务
1.营业税的税收筹划
从自建和代建模式选择的角度来看营业税的税收筹划。案例:某企业以1亿元的价格购得一块土地,拟建一栋酒店,成本为2亿元,建成后转让给乙酒店管理公司,价格为3.45亿元,其中土地增值税为2%的预征率。(1)自建模式,某企业的营业税34500*5%=1725万元,土地增值税34500*2%=690万元,乙公司契税=34500*5%=1725万元;(2)代建模式,某企业的营业税为0,代建营业税=4500%5%=225万元,土地增值税=10000*2%=200万元,契税=1000*5%=500万元。从以上两种开发模式来看,自建的营业税税额大,挤占企业资金,而代建模式的税负较轻,但应避免税收征管上可能的风险。
2.土地增值税税收筹划
某开发项目共分为两部分,一是普通住宅项目,销售收入18000万元,一是洋房项目,收入为91000万元,而开发总成本为62000万元,包括支付土地价款20000万元,前期工程费1200万元,建造安装支出30000万元,基础设施支出8000万元,公共配套设施支出1500万元,开发间接支出1300万元。筹划前土地增值税情况为:应税收入:109000万元;扣除项目金额总计=开发成本+房地产开发费用+与转让房产有关的税金+其他扣除项目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595万元,则土地增值额=109000-86595=22405万元;因此土地增值税税额=22405*30%=6721.5万元,税负高达6.17%。筹划后的土地增值税税收情况,将项目总成本划分为普通项目和非普通项目,(1)普通项目的测算:应税收入为18000万元,扣除项目的金额=10820+1082+990+2164=15056万元,土地项目增值额=18000-15056=2944万元,增值额与扣除项目金额的比为19.55%,未超过20%,因此免征土地增值税;(2)非普通项目的测算:应税收入为91000万元,扣除项目金额=51180+5118+5005+10236=71539万元,土地项目增值额=91000-71539=19461万元,增值额与扣除项目的金额之比为27.2%,因此土地增值税税额=19461*30%=5838.3万元,比进行土地增值税税收筹划前节税883.3万元。
3.利息筹划
关键词:税收筹划;分类;步骤
一、税收筹划的含义
税收筹划是指纳税人在税法允许的范围内,通过对纳税人的经营、筹资、投资、理财、交易、分配等各项活动进行事先策划和安排,来降低税收负担和税收风险的行为。
二、税收筹划的分类
第一,按企业不同的阶段对税收筹划进行分类,可将税收筹划分为企业设立阶段的税收筹划、企业筹资阶段的税收筹划、企业投资阶段的税收筹划、企业采购阶段的税收筹划、企业生产阶段的税收筹划、企业销售阶段的税收筹划、企业分配阶段的税收筹划、企业重组阶段的税收筹划。
第二,按不同的税种对税收筹划进行分类,可将税收筹划分为增值税的税收筹划、消费税的税收筹划、营业税的税收筹划、企业所得税的税收筹划、个人所得税的税收筹划、关税的税收筹划、资源税的税收筹划、城市维护建设税的税收筹划、土地增值税的税收筹划、城镇土地使用税的税收筹划、车船使用税的税收筹划、车辆购置税的税收筹划、房产税的税收筹划、印花税的税收筹划、契税的税收筹划。
第三,按不同的行业对税收筹划进行分类,可将税收筹划分为农业企业的税收筹划、工业企业的税收筹划、商品流通企业的税收筹划、建筑安装企业的税收筹划、高新技术企业的税收筹划、邮电通信企业的税收筹划、酒店企业的税收筹划、金融保险企业的税收筹划、服务行业的税收筹划、娱乐行业的税收筹划、文化体育行业的税收筹划、交通运输企业的税收筹划、房地产开发企业的税收筹划。
第四,按税收筹划的形式进行分类,可将税收筹划分为节税筹划、避税筹划、税负转嫁筹划和涉税零风险筹划。
第五,按税收筹划的方法进行分类,可将税收筹划分为税基式税收筹划、税率式税收筹划、增加可抵扣税额式税收筹划、推迟纳税时间式税收筹划。
第六,按从事税收筹划的人员是企业内部人员还是外部人员分类,可将税收筹划分为自身税收筹划与外包税收筹划。
第七,按税收筹划期限的长短,可将税收筹划分为短期税收筹划、中期税收筹划与长期税收筹划。
三、税收筹划的步骤
(一)收集税收筹划必需的信息
1、企业涉税情况与需求分析。不同企业的基本情况及纳税要求有所不同,在实施税收筹划活动时,首先要了解企业以下基本情况:企业组织形式、筹划主体的意图、经营状况、财务状况、投资意向、管理层对风险的态度、企业的需求和目标等等。其中,筹划主体的意图是税收筹划中最根本的部分,是税收筹划活动的出发点。
2、企业相关税收政策与环境分析。全面了解与企业相关的行业、部门税收政策,理解和掌握国家税收政策及精神,争取税务机关的帮助与合作,这对于成功实施税收筹划尤为重要。有条件的,建立企业税收信息资源库,以备使用。同时,企业必须了解政府的相关涉税行为,就政府对税收筹划方案可能的行为反应做出合理的预期,以增强筹划成功的可能性。
3、确定税收筹划的具体目标。税收筹划其最终目标是企业价值最大化。而对上面已经收集的信息进行分析后,便可以确定税收筹划的各个具体目标,并以此为基准来设计税收筹划方案。税收筹划具体目标主要有:实现税负最小化;实现税后利润最大化;获取资金时间价值最大化;实现纳税风险最小化。
(二)设计备选的税收筹划方案
在掌握相关信息和确立目标之后,税收筹划的决策者可以着手设计税收筹划的具体方案。税收筹划方案的设计一般按以下步骤进行:首先,对涉税问题进行认定,即涉税项目的性质,涉及哪些税种等;其次,对涉税问题进行分析,即涉税项目的发展态势,引发后果,税收筹划空间大小,需解决的关键问题等;最后,设计多种备选方案,即针对涉税问题,设计若干可选方案,包括涉及的经营活动、财务运作和会计处理确定配套方案。
(三)分析、评价各个备选方案,并选择一个最佳方案
税收筹划方案是多种筹划技术的组合运用,同时需要考虑风险因素。方案列示以后,必须进行一系列的分析,主要包括:一是合法性分析:税收筹划的首要原则是合法性原则,对设计的方案首先要进行合法性分析,规避法律风险;二是可行性分析:税收筹划的实施,需要多方面的条件,企业必须对方案的可行性做出评估,这种评估包括实施时间的选择,人员素质以及未来的趋势预测;三是目标分析:每种设计方案都会产生不同的纳税结果,这种纳税结果是否符合企业既定的目标,是筹划方案选择的基本依据。对多种方案进行分析、比较和评估后,选择一个最佳方案。
(四)实施该税收筹划方案
税收筹划方案选定之后,经管理部门批准,即进入实施阶段。企业应当按照选定的税收筹划方案,对自己的纳税人身份、组织形式、注册地点、所从事的产业、经济活动以及会计处理等做出相应的处理或改变,同时记录筹划方案的收益。
(五)对该税收筹划方案进行监控、评估和改进
在税收筹划方案的实施过程中,应及时监控出现的问题。再运用信息反馈制度,对筹划方案的效果进行评价,考核其经济效益与最终结果是否实现税收筹划目标。在实施过程中,可能因为执行偏差、环境改变或者由于原有方案的设计存在缺陷,从而与预期结果产生差异,这些差异要及时反馈给税收筹划的决策者,并对方案进行改进。
参考文献:
1、冯群英,马娟.税务筹划[M].江苏大学出版社,2008.
