时间：2023-09-13 17:14:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发会计核算办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此,针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。
1 房地产开发企业的经营特点
1.1 经营风险大
房地产开发企业所实施的每一个计划、建设，都需要大量的资金投入，这也就决定了房地产开发企业经常会陷入负债问题当中，这无疑为房地产开发企业的运作、经营带来了非常大的风险，如果任何一个环节出现问题，都将会直接的影响到企业的资金周转，从而影响到房地产开发企业的正常运作以及发展。
1.2 建设周期长
房地产开发企业产品的推出，往往需要经历很多的步骤，比如说预期的市场调查、具体的建设考核、建筑的安装、产品的环境建设等等，而一个项目的完成往往需要花费几年的时间。建设周期的时间过长，既会受到市场变化的威胁，又使得房地产开发企业难以在短期内收回成本。
1.3 经营比较复杂
房地产开发企业的经营，不仅仅只是产品推出后的销售，更包括了建设过程中众多企业之间的合作、交易，例如材料的购买、建设单位的承包等等，而这当中都牵涉到了过多的经济问题，既加剧了房地产开发企业自身的会计核算工作难度，又造成了经营复杂的现象。
1.4 产品具有商品性
房地产开发企业所推出的产品具有一定的商品性，也就是产品在进入到市场之后，必须根据供需双方的合同来进行市场价格的协定以及相关的转让、销售等等工作，从另一个角度来看，房地产开发企业的产品又不是一般的商品，因为其消费的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同时，还具有一定的销售难度。
1.5 开发、经营具有计划性
房地产开发企业产品的推出涉及到众多的问题，比如说企业的资金、企业的能力以及项目的发展等等，如果不充分的考虑到这些因素就盲目的开展工作，不仅仅会影响到企业的效益，甚至会威胁到企业的生存。正是因为这样，房地产企业在开发、经营具体的项目产品之前必须严格的做好相关的计划，以确保企业的利益。
2 房地产开发企业会计核算工作中存在的问题
2.1 会计科目不完整，无法准确反映会计信息
房地产行业从另一方面来说，也是产品加工厂，只是生产的产品比较特殊，虽说商品房也是房地产企业的库存商品，但是仅凭“生产成本”、“库存商品”等几个会计科目不能全面反映房地产企业商品开发流程的会计核算，也会在一定程度上引起误解。已出台的会计制度中，除房地产会计制度以外，都没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。
2.2 执行会计核算制度五花八门
自2006年颁布了企业会计准则以来，新的准则对企业会计核算规定了具体的执行标准，方便了会计业务的实际操作，加上各级财政部门多次对企业会计人员进行培训，因此对新的准则了如指掌，会计核算水平较高，提供了准确的会计信息。但是对大多房地产企业会计来说，不知道房地产行业该执行何种会计制度，可以采用的有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，这些都涉及房地产开发企业的，但是究竟应该按何种制度核算，具体操作中五花八门，没有明确规定究竟应该执行哪个会计制度，影响了会计核算正确核算的准确性，也是房地产会计核算的难点之一。
3 加强房地产开发企业会计核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
从本质上来分析，房地产开发企业要想从源头上加强自身企业的会计核算工作，提高工作的质量以及效果，就必须及时的提高信息的披露含量，这样才能够促使预期的目标得以实现。具体的实施措施包括了以下几点：第一，重视质量保证金及风险的披露。房地产开发企业的运作会面临各种各样的风险，而这些风险必须在自身企业会计工作信息披露中得到揭示，这样才能够更好、更有效的帮助企业规避这些风险；第二，增加分项目现金流量信息的披露。企业的资金是企业运作的灵魂，而房地产开发企业如果能够良好的披露每一个项目的现金流量信息，就能够使企业的资金更加透明化，从而提高房地产开发企业的资金使用率，加速企业的发展；第三，增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发企业的发展与土地有着直接的关系，而土地也同样是房地产开发企业中的重要内容，占据着企业财务中的很大一部分，只有增加了土地的储备量以及相关的成本构成信息，才能够使企业更及时的了解市场的动向以及确保自身的利益，对于企业的运作有着非常重要的作用。
3.2 完善收入确认
作为房地产开发企业，在进行会计核算建筑物以及土地使用权的时候，应该同时的满足下列条件时才能够予以确认：第一，作为房地产的建筑物和土地使用权，应该能够单独的计量并且出售，也就是说该房地产的产权可以单独的进行划转或者交割；第二，房地产开发企业的具体房地产成本应该能够可靠地计量；第一，企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益。除此之外，房地产开发企业还可以采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给自身企业工作人员居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但是在编制合并财务报表的时侯，则应该作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4 总结
总而言之，会计核算工作是房地产开发企业的重要构成内容，关系到房地产开发企业的生存、发展，特别是在激烈的市场竞争下，房地产开发企业要想真正的获得可持续发展，就必须及时的加强自身的会计核算工作，这样才能够更好的保障自身企业的利益，提高企业的核心竞争力，促进企业的发展。
参考文献：
[1]边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011，(02).
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
（三）现金流量信息披露不全面
根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：
产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。
签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。
（二）完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
（三）全面与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95页）（上接第63页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
四、结束语
基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。
参考文献
[1]步丹.我国会计与国际化会计的对比分析[Z].天润财经网站，2003，(05).
[2]崔学刚.上市公司财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究，2004，(01).
关键词:地产企业 会计处理 会计核算 风险防范
一、地产企业会计处理纳税问题探讨
(一)收入方面会计核算在税收方面存在的问题
会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。其差异主要表现在预售销售和按揭销售，首先是预售销售。房地产企业只有取得预售许可证之后才能够正式投入市场销售，该销售所得价款为暂收款、预收款性质、不确定收入，待工程完全竣工之后才可以将预收账款转变为主营业务收入，即房地产所得实际收入，而税法规定预收款同样交纳相应的税务；其次是按揭销售。银行要求按揭款支付给开发商之后，由会计确定收入，而税法规定首付款与实际收入日确认收入实现。
房地产开发企业开发的项目存在同项目、同楼栋、同时间销售的商品房价格差异较大的情况，其主要原因是项目拆迁户回购房价格较低。在进行该项目土地增值税和企业所得税清算时，可能会对偏低的价格进行调整。
房地产开发企业在原来取得的土地上，进行了两种性质的项目开发。如一种是住宅开发，一种是酒店，这两种性质的开发建设，为酒店的经营带来了一定的困难。可以根据财税[2009]59号文件规定采取公司分立的办法，将酒店开发和住宅开发分拆开，酒店开发与住宅开发可分解开成不同的开发主体。
(二)成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题
房地产企业成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题主要表现在四个方面，第一，成本划分不明确，即诸多成本开支没有计入成本预算；第二，将违规发票入账。第三，成本核算对象不明确，提前列支成本；第四，尚未按照房地产开发的产品对象设置各类明细核算科目。
房地产开发企业承担政府保障房建设（限价房）以及公共设施建设（如公园等）换取周边土地开发权。在与政府签订相关协议时，应考虑如何按照财务税务规范性要求核算，目的是把真实的成本支出，按照符合税务会计法规的要求进行核算。
二、房地产开发成本的核算及控制
(一)成本项目的设立正确划分
成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发地产企业会计制度规定开发成本作为一级成本核算科目，地产企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个配套费用“明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如是分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
(二)利用套期保值转移钢材涨价风险
在某一特定时期，期、现货价格同时受共同的经济因素影响和制约，两者的价格变动方向一般是一致的，由于有交割机制的存在，在临近期货合约交割期，期、现货价格具有趋同性。如某工程与承包方签定合同时钢材价格为4500/吨，根据施工进度计划，6个月后要用钢材3000吨，材设部应在合同签定后按照4500元/吨到期货市场采购钢材3000吨，6个月后钢材的价格涨到了6100元/吨，由于期货价格与现货价格的趋同性，到了交割期，钢材的期货价格与现货价格差异不大，这样可以在期货市场将3000吨钢材卖掉，获得1830万元，然后立即用这1830万元到现货市场采购3000吨钢材，这样不管钢材涨价多少，采购这3000吨钢材的实际成本为4500元/吨加手续费915元和保证金利息成本8.10万元（上期所钢材期货在购买时需要支付合约总值8%的保证金，占用资金108万，另需支付手续费915元，为成交额的万分之0.5，保证金利息暂按资金成本利率15%计算，3000×4500×8%×15%/2=8.10万元）。
(三)项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便地产企业结出经营利润。可是现在房地产开发地产企业较普遍存在的现象是重视工程结算而忽视项目决算。如何解决这个问题，可以通过预提费用科目根据施工图预算将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。设计变更和签证这部分工程支出，在实施限额设计和管理良好的企业通常在项目总投资中所占的比例较小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、完善房地产企业会计核算及加强内控的有效对策
(一)不断完善房地产企业收入核算
房地产企业商品销售主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险。
(二)在房屋市场行情上涨时应关注企业内部的舞弊行为
在市场行情上涨时，房地产开发企业所开发的商品房也会进行调价，现场财务审核这时应关注认购书的签订时间及内容。签订的时间可以判定是按照调价前还是按照调价后的价格来确认收入，而填写的内容则应包括认购人身份证号码、联系方式、联系地址等，填写不齐全的现场财务应不予办理认购手续和收取订金，同时房屋销售认购应该实行实名制，认购与签约人名字不一致时应提交相关证明并完善审批手续。
客户认购的商品房因各种原因退订，如不能办理按揭、无法缴纳合同首付款等，如此时进行调价，则退回的商品房是按何种价格进行再次销售的应成为财务控制和关注的重点。
参考文献：
【关键词】房地产企业 会计核算 收入 成本
房地产企业经营具有计划性、商品性、复杂性的特点，开发建设周期长，投资数额大，风险大。目前，房地产企业会计核算中存在一些问题，尚需进一步完善。
一、房地产企业会计核算存在的问题
（一）会计科目设置不科学
按照规定，房地产开发企业设置会计科目，应根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算。由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账。这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这不利于投资分析，同时也增加了会计的工作量。
（二）收入确认复杂
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，如何确认商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移，要求会计人员具有较高的职业判断能力。
（三）商品成本与售价不配比
房地产企业的生产周期较长，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。而且，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层、朝向或户型的售价明显与其成本不配比，得出的经营成果不具有真实性。
（四）财务风险披露不够充分
对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业高风险性就要求更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。
二、完善房地产企业会计核算的对策
（一）改进会计科目设置
房地产企业设置会计科目时，应根据企业自身开发项目的多少、公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算，体现直观、明细等特征。应当设置成开发成本项目，房屋开发成本（土地、安装）。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。
（二）规定收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是专业标准的前提条件，是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，由于房地产企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。
（三）规范销售收入与成本配比
当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。实际操作中，可采用两种方法。一是实际售价成本率法，即在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。二是计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。
（四）扩大信息披露内容
一是在财务报告附注中披露土地储备量、取得成本及其构成等信息。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。三是重视质量保证金及风险的披露。一方面应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，提高风险的透明度。
参考文献
[1]黄雄文.建筑房地产企业的财务管理初探[J].中国高新技术企业,2009(09).
[2]周卫清.试论房地产企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
关键词：房地产 成本 问题
一、成本核算对象的确定问题
合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件，划分得过粗过细都不好。过粗可能无法反映单项开发工程的实际成本水平，不利于考核和分析成本升降的原因；过细则会出现过多的共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作量。实际工作中，成本核算对象的确定主要存在过粗，过细，或者是随意确定，没有章法等问题。
一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（ 预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能，不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，在这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。
二、成本项目归集核算的规范性问题
房地产开发企业的成本项目包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等6 项。不少房地产开发企业恰恰在成本项目归集核算方面没有引起足够的重视，认为只要项目的总体成本核算正确，至于它的组成结构关系，不会影响项目经营成果的核算。笔者认为，为了给企业管理当局提供进行项目开发成本分析的可靠资料，规范地进行成本项目的归集显得十分重要，它是成本分析结论正确性的基础和前提，因此，必须规范成本项目的归集。现实中，比较容易出错的主要是“ 基础设施费”与“ 公共配套设施费”“、建筑安装工程费”的混淆。如室外水归安装，应列为基础设施费项目，误为建筑安装工程费或公共配套设施费；绿化、环卫设施等基础设施费误为公共配套设施费；有的把应在开发间接费归集的周转房摊销误列为土地征用及拆迁补偿费等；还有的将应计入前期工程费的预算费、招标费、临时设施费，应计入建筑安装工程费的工程监理费误记入期间费用等等，这些都需引起房地产开发企业会计人员的注意。
三、成本分配问题
实务中成本分配的方法较多，不少会计人员不是服从于成本分配的目的，亦即成本分配的意图，而是随意分摊；或者是没有按照一贯性原则，随意改变分配分摊方法，而且没有按照充分披露的原则予以处理。例如，项目的土地成本按照房地产面积分摊，符合合法性原则；按照房地产收入分摊，符合配比性原则，两种分配方法都是可以的。但有的房地产开发企业出于种种意图，以前年度采用按面积分摊，今年却按收入分摊，报表中对此会计政策变更的影响又无充分披露，这就违反了一贯性和充分披露的原则。笔者认为，成本分配的目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等，为了实现这些目的，在确定分配方法时可依据以下四个标准来进行：
（一）因果关系法，即追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。
（二）受益程度，即以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。
（三）公平合理，即有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为显示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家“ 应接受”的成本。
（四）承受能力，即按成本对象的负担能力分摊间接成本，要求赢利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，这样能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
四、成本控制中的一些特殊项目的列支问题
一、房地产开发企业的主要工作及业务特点
（一）主要工作业务范围划分 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业所主要从事的业务有：土地的开发与经营，涵盖企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营，涵盖房屋的开发指房屋的建造。
（二）房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 首先是开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。其次是开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。第三是开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多。第四是开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。第五是经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（三）房地产开发企业商品房预售行为的税收缴纳相关法律依据 房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》（建设部令第131号，2004年）的规定，开发商开发的商品房只有同时符合以下条件，才能开盘预售：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、房地产开发企业商品房预售收入会计确认与税务要求
（一）会计确认 房地产作为一商品，由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质，“现房销售”占比较低，而多以预售为主。因此，对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号――收入》规定，当企业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益预计将流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然，房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。
（二）税务要求 税务会计遵循法定性原则，即只要符合税法规定的应税收入，不论其会计上如何处理，也不论其业务金额的大小，一律按税法规定计征税款。房地产开发企业商品房预售收入涉及如下税种：第一，营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收账款方式的，其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，缴纳印花税；第二，土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”，因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。第十条规定：对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第三，企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按规定缴纳企业所得税。
三、房地产开发企业商品房开发过程中的项目投资费用估算
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本 主要包括8项：（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%计算。（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
（二）开发费用 主要是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的2%～3%；销售费，约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
四、房地产开发企业商品房预售的涉税处理
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发企业预缴税费的会计处理，制度上并没有做出明确的统一规定，作者结合实际工作中的做法，对主要税种谈谈自己的看法。
（一）科目设置 房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目，核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。
（二）营业税费核算 由于楼盘尚未开发完工，财务会计遵循实质重于形式原则，预售房款不符合商品销售收入的确认条件，暂作“预收账款”入账。但是，税法在确定计税基础时采取的是“形式主义”，往往遵循“形式重于实质”原则，税务会计更重视发票、索款凭据、合同等形式。按税法规定，纳税人采取预收款方式销售开发产品，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业收到预售房款，即负有纳税义务，次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则，收入不能确认，按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时，借记“应交税费――（营业税、城市维护建设税、教育费附加）”，贷记“银行存款”。楼盘开发完工，预售收入符合确认条件，此时，应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“营业税金及附加”科目。借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”；借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。
（三）土地增值税核算 房地产企业预缴上地增值税，应根据完工和结算竣工的工程项目，及时对土地增值税进行清算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税。借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税费”，贷记“应交税费――应交土地增值税”。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”，贷记“应交税费――应交土地增值”。补缴土地增值税，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
（四）企业所得税核算 国税发［2009］31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。这种“预计毛利额”在会计上并不做账务处理，只是在企业所得税纳税申报上作为“调增项目”专项反映，计入应纳税所得额。作者认为，以预计毛利额计缴的那部分企业所得税额，在会计上作为“应交税费――应交企业所得税”借方反映，作为完工结转销售当期应缴企业所得税的抵扣项。
关键词：营业税 增值税 营改增 房地产
营业税作为我国税种体系中一个重要的组成部分，发挥过积极的作用，但也存在一定的弊端。营业税重复征税，打破了增值税抵扣链条，对整个国民经济特别是第三产业的健康发展十分不利。因此，推行“营改增”势在必行。2012年1月1日，“营改增”首先在上海的交通运输业和部分现代服务业进行试点，并逐步推广到其他地区和行业。2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等纳入试点范围，至此“营改增”全面推开。
一、房地产企业“营改增”政策分析
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其他有关规定，国家税务总局制定并下发了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。文件规定房地产企业适应增值税基本税率为11%。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选用简易计税方法计税，以销售额为全部价款和价外费用。土地价款不得扣除，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额为取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
二、“营改增”给房地产企业的带来的挑战
房地产“营改增”的推进，长期开看，将有效调节房地产企业税负水平、对改善房地产行业经营环境和提升企业积极投资开发的信心都有积极意义，同时，也势必将给房地产企业带来一定的挑战。
（一）房地产企业税负短期或上升
我国推行“营改增”的目标是通过完善流转税体系，避免营业税所带来的重复征税问题，从而实现企业税负的降低。但自2012年起，“营改增”试行情况以及先期进行“营改增”的企业所反馈的意见来看，大部分的企业的税负水平有所下降，但也有一部分企业出现了税负增加的情况，出现这一情况的原因主要是企业生产的周期性、可抵扣增值税进项税额的成本占总成本比重较小等。房地产业的上游产业包括建筑业、金融业等，这些行业或因“营改增”税负水平不同程度的上升，将成本转嫁到下游的房地产企业，因此，部分房地产企业税负水平短期内不降反升或将不可避免。
（二）账务处理难度增加
“营改增”初期，房地产企业财务人员面临税收政策的变化、新旧税制的衔接、发票管理、具体业务核算方法发生变化等问题。一方面，“营改增”增加了会计核算的难度。营业税的计算简便，需要设置的会计科目较少，会计核算也较为简单。而增值税税金的计算较为复杂，当期应纳税额等于销项税额减去当期准予抵扣的进项税额，且需要设置的会计科目较多，会计核算更为复杂。另一方面，“营改增”不仅使房地产企业的税金会计核算体系发生了改变，同时发票的开具、发票的认证抵扣、税金的申报缴纳等等方面也发生了重大变化，财务人员必须对“营改增”后的税收政策充分理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等必须按照新的规定正确处理，否则将给房地产企业带来风险。
三、房地产企业应对“营改增”的有效措施
（一）抓紧评估“营改增”对企业的影响
房地产企业财务人员应当将“营改增”相关政策研究透彻，并结合本企业的实际情况，科学测算和评估“营改增”对企业税负水平、盈利水平、现金流等各个方面产生的影响，以便对企业的经营、会计核算、纳税申报等方面的决策提供可靠的依据。
（二）加大财务人员培训
“营改增”对房地产企业的会计核算、纳税申报等方面产生巨大的影响，企业财务人员将面临业务会计核算的变化、新旧税收政策的衔接等难题。为了迎接“营改增”带来的挑战，房地产企业的财务人员有必要通过自学和参加培训班等形式，积极学习相关的政策，充分掌握“营改增”后房地产企业增税税核算、申报缴纳、发票管理等业务处理。相关部门和领导对财务人员的学习、培训也应当予以必要的支持和配合。
（三）适时转变开发模式
随着行业竞争不断加剧，房地产业逐渐走向了强调品质和差异化的阶段。精装的品质和产品的创新都成为消费者考量产品的重要因素。“营改增”后，建筑安装成本的进项税额可以抵扣，因此该项成本占比越高将越利于企业税负抵扣。高档住宅、商业、办公楼等产品由于精装修费用等建筑安装成本占比较高，进项税额可以抵扣，将获得更多税收利益。因此，房地产企业可以考虑由简单开发销售向精装修、商住并举的差异化销售转变。
1房地产行业成本核算中存在的问题
现代市场经济体制下,房地产企业的成本核算工作开展是保障企业持续盈利能力以及利润最大化的关键。受施工材料与人工成本价格的上涨,房地产开发过程中的成本逐年提高。另一方面,传统建筑工程施工过程的成本管理、投资企业的成本管理等工作也是造成成本过高的关键。由于房地产企业规模和项目开发周期的不同,很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算,其存在的主要问题是:
(1)成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等,属于成片开发,分期进行,产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象,是以整个开发项目为成本核算对象,还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象,这些在会计准则中并未明确。
(2)成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识,属于生产产品直接发生的费用,应直接归集到该产品成本中;属于多种产品共同发生的费用,应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配,间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本,而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本,需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配,间接开发成本归集何处,按什么标准来分配,没有给予明确的解决方法。
(3)任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全,财务核算比较规范,经营管理比较到位,很少有张冠李戴随意调剂成本现象,各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下,房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标,房地产企业往往在建安成本上下工夫,一般在年末突击虚列并结算工程成本。
(4)成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行,房地产开发产品由于开发周期长,只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结算出经营利润和应交税金,恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确,工程竣工验收后即可进行竣工结算,但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施,进而影响项目结算。
(5)张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发,由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同,使得各项目利润空间也不尽相同,如有的是经济适用房,有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税,想方设法压缩各项目当期利润空间,有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转,造成各项目间成本张冠李戴,趁机浑水摸鱼。
2存在问题的原因分析
(1)部分房地产企业管理者的素质不高,成本核算水平低。在传统的计划经济体制下,企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体,这在一定程度上影响了企业的主观能动性,但在市场经济条件下,房地产企业已经成为市场竞争的主体,但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化,不能及时树立市场竞争的观念,照走过去的老路,造成目前有许多房地产企业成本管理落后,成本核算水平低。
(2)成本核算体制不适应市场经济的需要。传统房地产企业成本管理,主要是根据财务部门的决算报告,这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制,只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控,已是既成事实,则无可挽回。
3提高房地产成本核算水平的途径
(1)制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。
①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本,首先,应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次,要合理安排施工顺序,减少施工费用,还要做好工程招投标工作,通过招投标形式确定完施工企业后,在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段,还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后,应合理地确定工程造价,做好结算审核工作。
②拆迁安置费用的控制。在项
目立项之后,业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口,严格控制分户,减少代征土地,增加城区居民外迁,按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积,做好新区开发原有人员的安置工作。 ③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款,很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资,使部分企业的资产负债率在80%以上。有贷必有还,如何偿还使付出的利息最少,资金成本最低,要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说,偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大,只有在资金量很大的情况下才有可能,对于同时投资于多个房地产开发项目的企业,实行的是滚动开发,在总的开发过程中,一方面要投入资金,另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款,可以选择本金均等偿还办法,以免过多占用资金造成利息损失,把企业资金的利息损失降低到最小。
(2)加强制度建设,强化会计监督。
①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章
随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
关键词：房地产 过程控制 财务管控从上世纪八十年代末至今，房地产行业作为一个新兴产业开始诞生于中国大地，经历了二十年的市场化的发展，如今已成为国民经济体系中极为重要的一个产业，为国家经济发展作出了巨大的贡献。目前，因国家宏观政策的调控，“调价”、“限购”、“限贷”甚至“限利”等多方位已出台或即将出台的政策，给整个地产行业罩上了一层阴霭。地产行业如何拓宽自己的生存空间，取决于地产企业的项目运作水平，而成本管控又是企业项目运作中极为重要的管理手段。
一、目前大部分中小型房地产企业财务成本管控中的真空
房地产行业属于资本密集型行业，项目投资额度大，开发周期长，开发过程中成本因素发生变动的情况多，从财务角度看，成本核算及管理是实务工作中的重点、难点。很多中小企业对此认识不足，财务管理尚处于基础会计核算阶段 ，在成本管控中存在以下工作盲点：
1、在会计核算方面，限于“见单做账”式的基础会计核算及财务报表的编制，缺乏支持管理和决策的信息。
2、在开发过程上，各工作承担者提供的信息，缺乏协调一致性，各工作承担者基于完成自身目标责任的角度出发，不能经济有效地配置企业经济资源。，财务管理未能对各职能部门的工作进行项进行协调。
3、财务管控职能缺失，预测、控制、分析等功能弱化甚至处于空白，尽管不少企业不同程度上建立了工程预算及财务预算机制，但其内容和方法离实现企业成本管控目标差距尚大。
4、资金管理分散、多头，未能从多个环节、多个项目甚至整个企业集团进行有效管理，加大了企业的财务成本。
二、房地产开发动态成本简介
简单地划分，房地产开发过程包括拿地、研发、设计、规划报建、建筑开发、预售、竣工结算、产权办理等过程，出于总结开发经验，还可以包括项目后评价。整个开发周期需2-3年以上。从过程控制的角度讲，大致可以划分为事前、事中、事后三个大的阶段。
1、事前控制的内容
从企业对拟开发项目进行研发、设立项目公司到获取相关土地前，这一过程，可以作为项目开发的事前阶段，在此阶段，财务人员应积极介入到项目研发的财务决策之中，通过建立项目开发大纲模型，对项目成本进行估算，同时对市场销售进行模拟，估算项目开发利润（利润率）或项目开发净现金流量，如果项目开发利润或净现金大于企业预期值，则该开发项目在经济决策上是可行的，能够为企业创造价值。
关于开发大纲模型的内容，下文将有详细的介绍。
2、事中控制的内容
从企业取得土地，对所开发项目进行规划设计、项目开发建设、项目竣工结算、项目的销售等过程，为房地产企业开发经营的重中之重，可以作为项目开发的事中阶段。在此阶段，财务人员应当根据规划条件、施工图设计、营销方案等，会同工程及预算人员、营销人员等对项目开发大纲进行完善、更新，即项目开发事前控制，主要利用的数据是预期的估算，此时，随着规划、设计的结果逐渐明确，开发大纲可以做到概算、预算的程度，即开发成本、项目利润逐渐明晰。此时，开发大纲是对整个项目的各项经济指标的标杆，公司一切经济活动都应围绕开发大纲所设定分解的指标努力。
3、事后控制的内容
从企业项目工程竣工、进行工程竣工结算、销售产权办理、财务结算项目开发总成本以及土地增值税等过程，是所开发项目进入收官阶段，可以作为项目开发的事后阶段。在此阶段，财务人员应从会计、税收角度，及时、完整、合规地作好会计核算工作，配合工程、预（决）算人员完成项目工程结算，准确、及时地完成项目成本财务决算，准确核算项目盈亏。此外，应对项目开发的各项指标进行综合评价，以历史的观点，重新审视项目开发大纲制定的科学性、合理性、各项指标的完成情况，总结经验、查缺补漏，为公司后续项目的开发提供参考数据。
三、动态成本管控体系的建设
（一）动态成本管控体第的建设应遵循收下基本原则：
1、科学性原则，即成本管控体系应符合公司整体战略，符合公司对项目管控的需要，各项指标的制定应具备可考核性。
2、完整性原则，即成本管控体系的建立，应覆盖项目开发全过程，各项成本、费用项目的设计以及数据的预计，应综合考虑项目开发所需支出，不得有重大的重复或遗漏
3、动态性。开发大纲是在项目正式建设前就建立的，在项目进入开发期以后，随着规划、设计以及材料建安等主要因素，会与之前的预期发生一定的偏离，对此需对开发大纲及时进行必要的修正及完善。工程管理是由估算、概算到预算、结算最终到决算的一个过程，开发大纲也要与之相适应。
3、全员参与原则，开发大纲与各项考核指标一经制定，公司员工自上而下，都应围绕各自职能目标努力。
（二）开发大纲内容简介
动态成本管控体系的建设为“一个中心，二项基础工作”，“一个中心”是指建立开发大纲的模型，根据（拟）开发项目的各项指标，所开发项目的物态，由项目前期部门、工程部门、预算部门、销售部门、财务等部门共同组成工作小组，由财务部门组织，对项目开发成本，按工程预算口径编制成本控制表及项目管理费用控制表、根据物业类型，结合市场情况编制销售预计表及销售费用控制表，根据销售、及成本费用情况编制各项税费测算表，之后再综合编制项目利润测算表及现金投资回收情况测算表，作为对项目总体效益评价的标杆。
二项基础工作是指：第一，根据企业对（拟）开发项目的开发计划，开发进度，结合开发大纲，对相关指标按时间、进度进行分解，作为年度各责任主体的目标责任，具体的可以通过业务预算的方式来实现；第二是强化目标考核体制，公司应组成业绩考核委员会，定期对各责任主体所承担的目标责任的实际情况进行考核，考核的过程，既是对开发大纲制定的科学性合理性进行修正的过程，同时，对开发过程中存在的问题进行纠偏、修正。通过考核，确保公司各期计划能按及时按预期完成。
开发大纲作为房地产企业项目开发的纲领性文件，是以公司发展战略为基础，以项目开发为管理对象，把开发过程货币化的一种一种管理工具。其内容覆盖项目开发全过程，由财务部门组织研发、前期、工程、预算、营销等部门共同完成的一种管控模型。若内容应当包括以下几个方面：
1、项目开发总成本
根据《企业会计准则》及国税发[2009]31号文《国家税务总局关于房地产企业所得税若干问题的通知》的规定，房地产项目开发成本由以下几个大项组成：①土地价款支出；②房地产开发前期费用；③建筑安装工程费；④基础设施建设费；⑤公共配套设施建设费；⑥开发间接费用。上述六个大项，和会计核算体系中开发成本的二级子目完全一致。
需要说明的是，在事前编制项目开发大纲，上述六项开发成本的估算、根式算及预算，主要由研发、前期、工程、预算等部门根据规划条件、施工图设计方案以及各项工程定额按工程预算口径细分编制，各细项汇总后得到六个大项的成本数据。
2、为组织项目公司运营、项目销售发生的管理费用、销售费用和财务费用，即会计核算口径中的“期间费用”。虽然从会计核算角度看，此三项费用不能直接计入项目开发成本，但从整个项目开发管控来看，亦是因项目开发而发生的需由开发企业承担的支出，从“相关性”角度来看，亦构成项目开发的成本要素。一般情况下，管理费用根据企业人力资源配置情况及项目开发的综合能力，按开发成本的一定比例进行估（预）算，销售费用则根据销售额的一定比例预计，财务费用根据项目开发所需资金，结合开发周期及各阶段资金投入情况，参照银行同期贷款利率予以估算， 需作补充的是，即使项目开发所需资金，完全是企业的自有资金，企业也可以根据“机会成本”理论，估算相关的财务费用（由企业自行选用）。
3、不可预见费，系根据工程预算的惯例设置，因开发大纲的相关数据是估（预）算数据，按开发成本总额的一定比例预计。实际发生的成本支出，在开发大纲预计范围之外的，在核算体系中，计入相关的成本费用项目，在对比分析时，作相应的调整，以确保大纲成本的完整性和可操作性。
上述1至3项构成项目开发的总成本，企业可根据盈亏平衡理论建立盈亏平衡模型，盈亏平衡点上的成本总额，是项目开发成本的上限，项目开发应力争项目成本低于盈亏平衡成本。
4、收入预测，根据企业开发项目的规划条件、物业类型，预计可售面积，结合市场情况及公司定价政策，预计总体销售收入额及现金流入量。收入的预测可根据销售价格的变动情况作敏感分析，但应计算项目的盈亏平衡点，盈亏平衡点下的销售价格，是项目销售价格的底价。
5、相关税费，系指企业在项目开发、销售过程中承担的相关税费，主要包括营业税（及附加税费）、土地使用税、土地增值税、企业所得税等。相关税费用的测算由财务人员进行，营业税（及附加税费）根据收入总额测算、土地使用税根据开发土地的面积及开发周期测算、土地增值税根据项目销售收入及开发成本，结合土地增值税相关的规定进行测算，项目销售的初、中期，可根据预交政策结合销售额进行预计，项目后期则按清算规则预计；企业所得税根据利润实现情况予以预计。
6、项目利润预计，项目利润等于销售收入减除项目开发成本、项目开发费用、项目相关税金予以估计。项目利润在项目开发前作为公司是否开发该项目的依据，也作为企业开发该项目努力的方向。
（三）开发大纲的动态调整
开发大纲作为项目开发的指导性文件，是公司项目决策的依据，同时也作为考核的直接依据，在项目开发决策中起核心作用。但因房地产开发项目具有周期长、受制因素多的特点，在开发过程中，内、外环境因素及主、客观条件均有可能较之企业之前的预计发生很大的变化，所以，企业原先制定的开发大纳需要在按研发计划编制的基础上进行二轮更新、调整。
1、根据设计及施工图纸，结合工程预算，对原各项目的估算数据进行更新、替换。在此阶段，项目开发的各种因素已经基本明确，更新后的大纲数据，根据不同时间段的工作目标，结合工程进度计划，作为日常各部门的目标任务及考核的依据，各部门应向此方向努力。
2、根据工程结算数据，更新开发大纲，因开发项目由若干个单位工程、单项工程所构成，各项工程也是陆续完工的，完工部分，根据其结算结果实时更新。不断地更新数据，开发大纲的结果越接近实际情况，越能够为公司提供及时、有效的决策数据。
四、企业建立动态成本管控的意义
动态成本管控体系作为企业项目开发决策的直接依据，同时也作为企业控制 成本、挖掘潜力的工具，在房地产企业开发过程中发挥着巨大的作用，主要体现为以下方面：
1、通过开发大纲这一工具，企业能够对所（拟）开发项目做到事前算账、事中控制、事后总结，对开发项目过程能够全和监控，有利于完成企业的各项预期目标，也对企业后续开发项目积累经验，提供可资借鉴的案例。
2、建立动态成本管控体系，有利于企业在项目开发过程中设立考核指标体系，确保业绩考核有的放矢，具有针对性和可操作性。
3、建立动态成本管控体系，能够避免企业财务单纯“见单做账”式管理模式，使财务作业和业务作业有机地结合，提升财务管理的职能。
4、建立动态成本管控体系，有利于企业配置经济资源、协调各职能部门工作步伐，提高工作的效率与效果。当然，因各企业所处地区政策的不同、开发模式的差异以及人力资源配置程度的不一样，动态成本管控体系的建设并非能够一蹴而就，它需要相关部门 和人员不断地探索和完善，是企业为提升管理水平努力的一个方向。（作者单位：云南城投置业股份有限公司）
参考文献：
关键词：房地产开发企业；财务管理；融资管理
如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下，国家加强了对房地产市场的宏观调控，使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战，特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。因此房地产企业销售收入的确认同一般的生产企业相比具有特殊性，房地产开发企业会计销售收入同税法销售收入的确认有存在一定差距。
一、房地产开发企业销售收入的确认
1.房地产销售收入确认的范围
房地产销售收入通常可以理解为开发商公司自主进行房产的开发并且进行自主的进行售卖，而获得的经济收入，这其中主要包括土地售卖利益、商品房售卖利益收入以及相关设施的售卖利益收入等。房地产开发公司进行自主售卖的房产存在这样的情况，售卖之前并没有和购房者进行相关合同的签订，或者是开发商公司在房产还没有进行开发之前就已经和购房者签订好了协议，然后根据协议进行房地产的开发建设。一般情况下，开发商公司进行回迁安置房屋的售卖需要按照拆迁面积的情况合理的纳入“房地产销售收入”核算范围内，同时，用于开发商固定资产的房产是一般不会被纳入“房地产销售收入”的核算范围。
2.房地产行业收入确认的原则
进行房地产销售收入的确认工作应该达到以下几点标准要求：第一，开发商公司没有对于房产商品的风险承担以及报酬所得的权利，而是将其一并给予购房者；第二，开发商公司已经不具有商品房屋的管理以及保留的相关权利；第三，房屋出售所获得的利益满足可靠的计量；第四，所得到的经济利益可以在公司内部进行流转使用。开发商公司进行出售的房屋可以签订购销合同，而签订时间也没有十分严格的要求，在房屋进行竣工验收之前之后都可以完成签订。依据国家相关法律法规的内容，房地产开发公司在没有获得房屋的相关销售或者预售的证件之前，使不得将房屋进行售卖的。若进行预售，那么预售的价钱只可以符合预收性质的价款，这是因为所进行售卖的房屋没有进行有效的验收，所以预收价款不可以等同为销售收入。只有当相关的验收手续以及证件齐全以后，才可以进行预收款的转换，将“预收施款”转为“销售收入”。
3.房地产开发企业收入确认的时限
（1）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发公司使用预售的手段将商品进行售卖，售卖所得的经济利益应该按照相关规定，进行利润率计算，并且计算出预计营业利润额，然后将所得数据加入同一时间段内的企业应该进行的收入计算，等到所售卖的房屋彻底交工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率是需要相关税务单位依据当地的具体经济情况进行确定。当进行预售的产品竣工以后，开发商公司需要将所得的经济效益进行及时的计算，并且依据相关内容将成本进行计算，并且要将实际所得的经济利润进行结算，同时要将纳税所用数额进行计算，最后计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额。
（2）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的，以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：采取一次性全额收款方式售房的，应于实际收到价款或取得了收款凭据时，确认收入的实现；采取分期付款方式售房的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式售房的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式售房的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托售房的，应按实际收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取视同买断方式委托售房的，应在收到代销单位代销清单时按合同或协议规定的价格确认收入的实现；采取包销方式委托售房的，应在付款日按包销合同或协议约定的价格确认收入的实现，如包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
二、房地产开发企业的财务管理
1.房地产开发企业财务管理的含义
众所周知，房地产行业对于整个社会的经济发展来说占据着飞铲重要的影响作用，房地产行业的运行并不是孤立进行的，与其有直接或者间接关联的行业以及领域是很多的，这就使得影响房地产公司的财务管理的因素也非常的多。房地产公司的财务管理不仅包括对于外界公司的经济统计，同时其主要的内容是自身公司内部的经济财务的管理活动，以及公司内部未来经济的发展变化情况，总的来说，房地产开发企业的财务管理内容包括内外两个内容，一个是相关公司的财务来往情况，一个是自身公司的财务情况。这就使得房地产行业在其财务管理方面要做的科学并且合理，这样才可以将复杂的财务情况进行有效的管理，并且取得很好的预想成果，进而获得更好的市场发展需求。
2.房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题
（1）缺乏财务预算经验和管理意识
很多开发商企业总是存在这样的误解，如果得到了土地的使用权，并且在该土地上组织人员进行工程的设计以及施工，最后得到建造好的房屋便可以进行售卖，最后便可以得到预想的经济效益，但是实际进行中，却并不是如此的。若房地产开发公司在进行土地的收购已经相关事项方面没有进行应有的预算以及统计，便开始进行工程的建造，那么这就会导致经济目标没有办法十分准确并且正确的确定，这样就会影响开发商公司对成本的指标分解以及合理的预算，不仅如此，还非常容易造成资金管理的不合理运行，而财务管理工作也就只能单纯的落实在会计核算方面，对于成本的控制难以进行把握，最后加大成本投资。
（2）前期工作准备不够
不少房地产企业在项目前期准备中，过于关注成本控制，缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析，过度控制成本，致使后期工程建设时成本超标，使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算，一味的压低成本，会使得项目的财务管理不够科学合理，最终给企业造成经济损失，甚至可能造成企业的财务体系崩溃，不利于企业的稳定发展。
（3）成本控制体系不够完善
房地产的项目工程建设，需要较长的时间才能完成，并且工程过程包含了多个方面，这使得企业的成本控制体系必须完整、全面，才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和财务管理，多数是分开管理，这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始，到拿地、建设、开盘销售，一直在增加，这些都是初期成本预算要统计分析的，而多数房地产企业的成本控制体系都不完善，无法科学管理建设项目的成本控制。
3.加强房地产开发企业财务管理的措施
（1）完善房地产业金融市场
根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本，提高了融资市场的效率；适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程；加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
（2）提升对房地产开发行业对市场的洞察和判断能力
房地产行业需要其对未来市场有准确并且长远的预见以及洞察能力，但这并不是非常容易做到的，在财务管理方面，这需要相关专业能力及其强并且富有十分丰富经验的财务管理人员，这要求他们能够对于市场的实际发展现状以及将来的发展方向进行准确的判断以及定义。同时，还要求管理人员对于自身公司的财务情况有一个全面以及十分正确的掌握，这样才可以保障开发生公司能够对于进行的项目有一个十分明确的认知。总的来说，加强房地产开发公司财务管理人员的市场判断以及洞察能力是企业发展的必然所需，这就要求公司以及财务管理部门等相关人员的同时切实的努力。
（3）制定合理的协同管理规划房地产企业可以根据自身的财务状况，结合市场特点，建立一套财务管理和成本控制有效结合管理的体系，促使成本控制和财务管理有效连接起来，实现财务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训，使他们不断提高专业素养，全面了解新兴技术，有助于及时发现财务管理和成本控制管理中的问题，确保企业资金安全，而且还能推进财务管理和成本控制的协同管理工作，促进系统的快速建立。
（4）推行全面预算模式
依据房地产开发公司的本身的特点，采取按照资金预算以及项目作为基础依据，同时进行公司年度责任的预算管理方式，这样可以很好的实现预期效果。项目预算指的是房地产开发公司将进行开发的工程项目当作预算目标，同时对于建设过程中的项目对其建设过程中可能出现的规划设计费用、开发的投资成本以及其他可能产生的相关费用进行事先的预算以及整体的把控。
（5）明确房地产开发企业的开发目标
明确房地产开发企业的开发目标其中较为重要的内容便是对于施工项目地点以及施工时间的准确认定，然后才是进行一次的施工以及销售环节。房地产开发公司进行一个项目的开始，最先便是进行项目地址的选择与确定，通常情况下，开发商对于进行住宅或者是办公项目的地址选择时时并不相同的，而且考虑的因素有很多，这些因素的确定不仅是开发商需要考虑的内容，对于购房者来说，其也是十分重要的考虑内容，只有购房者对于相关条件因素感到满意，开发商进行项目的建设才是有意义的。不仅如此，项目地址的确定对于相关投资商来说也是非常重要的，只有地点选的科学合理，那么才会吸引更多的投资商。另外还有科学的项目选址，能够帮助开发商企业进行接下来的一系列工作，对于财务管理来说，企业成本的核算和财务处理的效率都会有所上升。
三、结束语
房地产行业和其他行业有着明显的区别，一定程度上来讲，房地产开发行业的收入确认的客观性要低于其他行业。当前的市场经济发展迅速，对于房地产开发行业来说既是一个机遇，但同时也是一个挑战。企业想要在激烈的竞争中获得一定的地位，那么就需要满足市场的发展需求。进行成本控制以及财务管理的有机结合，不仅可以保障企业内容更加和谐的发展，同时还可以将企业的各项资源合理的分配优化，进一步提升企业的经济效益。
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