时间：2023-09-13 17:14:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业纳税筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2011年以来，我国房地产行业的利润率越来越低，与2011年前十年的高利润率相比，房地产行业逐渐出现了各种微利项目，甚至是出现了一些亏损项目。从近期公布的房地产行业的142家上市公司2015年中期年报中可以看出，超过四成上市房地产企业的负债率超过了70%。房地产企业的净利润率仅仅有9%。上市公司的经营压力已经如此明显，中小型房地产企业更是处于生存的艰难期。在这种严峻的背景下，房地产企业应该考虑如何降低自身经营成本。然而，现阶段，无论是土地成本，还是劳动成本以及建筑成本都缺乏下调的空间，因此，通过纳税筹划来减少纳税成本成为了房地产企业提高竞争力，提高企业利润率的重要手段。随着我国经济发展趋于稳定，我国税收制度也逐渐完善起来。税收筹划这个概念渐渐为大众所熟悉起来，然而我国的税收相关法律法规也在不断的完善，对房地产企业纳税筹划的限制越来越多，如何合法的进行纳税筹划，是房地产企业需要重点研究的问题。
二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境
（一）房地产企业纳税筹划人员素质不足
虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中，然而，很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般，房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识，对税务条款也有一定的认识，但是由于综合能力不足，无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况，很可能造成目光短浅，为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员，是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。
（二）房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制
在大多数人眼中，税务问题仅仅和财务部门有关，是财务部门一个部门的事情。因此，在房地产企业中，税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作，与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配，在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。
（三）纳税筹划中可能面临一定的风险
纳税筹划具有一定的风险性，可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误，与税务主管部门沟通失败，以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为，最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二，房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策，导致纳税筹划方案不完善。第三，房地产企业对税收政策分析过于片面，无法系统的理解各项优惠的政策，最终造成纳税筹划方案失败。第四，企业在进行纳税筹划的过程中，忽略了权衡纳税筹划的成果和成本，最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。
（四）营改增给房地产企业纳税筹划带来难度
我国房地产企业营改增推行的时间还不长，现阶段，还存在很多不明朗的情况，无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此，目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定，给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。
三、对房地产企业纳税筹划的建议
（一）选择合适的纳税筹划人员
纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作，成功的纳税方案，不仅可以使得房地产企业的税负最小，而且能够顾全企业发展战略全局，因此，专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平，对收税政策要有绝对的了解，能够有效地分析收税政策背后的每一个细节；还需要有良好的筹划业务能力，依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次，专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力，保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是，纳税筹划人员，必须要有高尚的职业道德，坚持纳税方案合法、合规，节税不可凌驾于法律之上。
（二）整合企业各个部门进行纳税筹划
因为税务产生于房地产企业的日常经营，所以，为了确保纳税筹划工作的真实、可实施，房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略，需要匹配不同的税务筹划方案，因此，纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行，并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案，首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计，然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案，需返回财务部门整合协调，再交给企业的管理层审核，确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中，还需要企业监督管理部门进行协调，保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。
（三）尽量规避税收筹划的风险
纳税筹划的风险性是无法消除的，但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先，企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读，尽可能的全面了解政策的内容，及时与相关税务部门沟通，避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次，纳税筹划人员应该积极学习，加强风险意识，不断的更新自身税务相关的知识，及时了解最新税收政策，避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视，不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训，提高纳税筹划人员的基本素质。此外，房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活，以便适应环境的转变。
（四）针对营改增做好纳税筹划的基础工作
营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确，但是，在营改增试点初期，政府通常会对进项抵扣不足，资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中，房地产企业应该做好万全的准备，尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票，保障进项税额可以抵扣。例如，房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票，增加抵扣额。
四、结论
一、房地产行业经营特点与税负情况
1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。
2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。
另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。
2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。
3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。
一、营业税纳税筹划
企业应从影响营业税税额的两个因素，营业额、适用税率，人手寻求营业税的筹划策略。
(一)价外费用的筹划
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入的组成部分，而应作“其他应付款”处理。但在计算缴纳营业税时，仍需将其作为价外收费包括在营业税的计税依据之内。但是，专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的房地产企业的“价外费用”，也就不用征收营业税。
(二)利用税率不同的筹划
销售不动产适用的是5％营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3％税率。税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，并按各自适用税率分别计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5％的营业税率征收营业税，而如果单独签订装修合同，分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，则装修部分收入适用3％的税率。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了税负。
二、土地增值税纳税筹划
土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。如将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价等。(2)增加扣除项目金额。如可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准等。
(一)设立独立核算单位的销售公司
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20％以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就子公司的对外销售征收土地增值税。
(二)将销售和装修分开核算
在现实中，很多房地产企业在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是降低营业税额。
(三)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20％。
1 充分计划利息费用支出
现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和(以下简称“合计数”)的5％以内计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10％以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出。
在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中合计数的5％(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按合计数的10％扣除全部费用。
2 与建筑公司关联交易转移利润
开发企业建安成本所占比例较大，并且容易操作，可以通过向关联建安企业支付较高的建安成本(注意：因为是关联交易，定价要合理，否则存在风险)，转移利润，从而达到少缴纳土地增值税和企业所得税的目的。
(四)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。纳税筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。
三、企业所得税纳税筹划
房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，给予的企业所得税的税收优惠政策很少。从税率角度分析，房地产开发企业享受低税率政策的机会较小，而从所得额的角度分析，纳税筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。主要有以下四种常用方法：
(一)销售收入调节法
缩小应税收入主要考虑及时剔除不该认定为应税收入的项目，或设法增加免税收入。在实践中具体采取的方法有：
1 对销货退回及折让，应及时取得有关凭证并作冲减销售收入的账务处理，以免虚增收入；
2 多余的周转资金，用于购买国债，其利息收入可免交企业所得税。或者将多余的周转资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可免交企业所得税。
(二)膨胀成本费用策略
1 分散利息费用
税法规定，纳税人在生产、经营期间向金
融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除，向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
企业向金融机构贷款的利息支出都可据实在税前列支。但有些企业融资困难，不得不向其他企业拆借或向非金融机构私下高息借款，也有些企业在企业内部职工中高息集资。以上高于金融机构同类同期贷款利率以外的部分利息支出，不得在税前列支。所以企业融资应尽量避免高息借款。若发生高息借款后，应考虑将高息部分分散为其他名目开支。按照现行税法和财务制度规定，利息支出手续费、汇兑损益等在财务费用中核算。金融机构手续费无限额开支。企业若是向非金融机构、向职工集资，部分高息可以转为金融机构手续费；或者在企业内部由工会组织集资，部分手续费等可分散至工会经费中开支；若是同行业互相拆借的高息支出，可转化为企业之间的业务往来开支，在产品销售费用中列支，从而扩大在税前扣除的支出范围。
2 分散业务招待费
企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的千分之五。超过列支标准部分，应于税后开支。企业应于申报前自行计算业务招待费。若超过限额，企业应自行调整，将开支的招待费转换为其他项目在税前扣除。例如企业赠送客户礼金、礼券等费用，可考虑以佣金费用列支，从而这部分也可以税前扣除。此外，企业还可以把招待费转换为会议费，通过“管理费用”科目在所得税前列支，同样可以节税。
3 合理安排工资及其他三项费用
企业所得税法规定：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除；企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除；企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2％的部分，准予扣除；除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。针对上述有关规定，企业从获取节税利益角度，可采取以下一些措施：
(1)适当提高职工工资标准，超支福利以工资形式发放。新企业所得税法取消计税工资的规定，但企业一定要注意合理性，注意同行的工资水平。否则，税务机关对不合理支出可进行纳税调整。
(2)加大教育投入，增加职工教育、培训的机会；
(3)兼任企业董事或监事职务的内部职工，可将其报酬计人工资薪金；
(4)持有本企业股票的内部职工，可将其应获股利改为以绩效工资或年终奖金形式予以发放。
(三)会计政策和会计估计选择法
1 合理预计企业效益和发展规模，合法调节固定资产折旧金额
如果预计近若干年内企业效益良好，则应以合理缩短折旧年限或以双倍余额递减法、年数总和法等其他的形式加速折旧固定资产，以抵减应纳税所得额；如果预计以后若干年后企业经营规模会扩大、效益会增加，则应适当延长固定资产折旧年限，并以平均年限法计提折旧，以递延固定资产折旧金额至以后若干期内抵减应纳税所得额。
2 合理摊销无形资产，调节各期应纳税所得额
税法规定无形资产摊销期限一般情况下“不得低于10年”。无形资产也可通过预计企业效益、适当缩短或延长摊销年限等方式，合法调节摊销额对应纳税所得额的影响；此外，通过合理控制无形资产的转让或受让的时间，也可对企业应纳税所得额产生影响。
关键词：房地产企业;企业所得税;统筹规划;现状;措施
一、房地产企业所得税统筹规划的意义
（一）有利于实现企业价值的最大化
房地产企业可以通过对企业所得税的统筹规划，减少企业的税务支出，也就是减少一些不必要支出，以此来增加税后利润。与此同时，现在国家在税收方面有很多优惠政策和优惠活动，企业积极参与这些活动，充分利用税收优惠的条件，尽量避免不必要的开支，在运营过程中要趋利避害，从而在企业的收入一定的前提下，实现企业的利益最大化。
（二）有利于树立企业的良好形象
统筹规划有一个最主要的前提和特征，就是合法性，这和非法偷税逃税的行为有着本质的区别，是在法律法规允许的范围之内对企业的涉税业务进行统筹。所以，企业在日常的运营中进行税务的统筹规划，是主动和偷税逃税的行为划清界限，因此，企业对所得税进行统筹规划有利于树立企业的良好形象。
（三）有利于提升企业的财务能力和经营管理水平
进行统筹规划工作是需要做很多准备工作的，在统筹之前，企业肯定要对国家的税收政策进行全面的了解和分析，尤其是要了解企业所得税的特点、起征点、减免税和计税等问题，在此基础上，企业还要对自身的财务状况和运营业务进行充分的认识和分析，这样才能制定出适合企业自身的企业所得税的统筹规划的方案，还可以在此基础上改良企业的经济管理方式，进而整体的提升企业的财务能力，增强企业的运营管理水平。
二、我国房地产所得税统筹规划的现状
现在我国许多企业已经认识到了统筹规划对公司整体经济效益和提高财务管理水平的必要性和重要性，所以采取了一定的措施，但是，这些企业由于对统筹规划的认识不够深入，导致企业在进行所得税的统筹规划工作时还是存在问题。
（一）对税收的筹划认识不到位
一些房地产企业把对纳税进行统筹规划错误的理解成了和政府的征税部门搞好关系，争取通过人情关系来达到减免税收的目的，这是十分不可取的，甚至可以说是违法犯罪的行为，应该坚决杜绝;还有部分的房地产企业在征税部门征税的时候谎报企业的收入，以此来减免税收，比如说：一些企业把自身旗下的租赁出去的房产、销售出去的车位等计入到公司自己的小金库中，在对企业收入进行报告的时候不列入其中，以此来达到减少企业实际收入数目的目的。实际上，这样的做法从严格意义上来讲，属于偷税逃税行为，和统筹规划有着本质的区别，因此，企业对统筹规划的认识存在一定的误区。
（二）统筹规划的人员专业性不高
对企业的所得税进行统筹规划是国家在经过分析研究之后所提出的税收优惠政策，因此其专业性不容忽视。我国多数企业的税收方面的相关工作都是由财务人员来完成的，但是，财务人员的专业水平参差不齐，尤其是在统筹规划方面，对细节和内涵不能理解的非常透彻，因此把握的不是很好，所以，财务人员的专业水平也对统筹规划方案的制定有很大的影响。
三、统筹规划的策略指导
应缴纳的企业所得税等于应缴纳所得税乘以适用税率，还等于收入总额减去准予扣除的项目所得的值乘以适用税率。其中，需要解释的是，准予扣除项目是指在计算企业所得税之前准予扣除的企业运营成本、费用、支出、税金等项目。一般情况下，房地产行业准予扣除的项目比较少，所以能够享受到的税收优惠也较少，因此，房地产企业的企业所得税的统筹规划就要从增加准予扣除项目和减少收入的总额这两个方面入手。
（一）收入总额的统筹规划
根据我国的针对房地产企业所得税的规定可知，房地产开发企业所开发的工程项目在满足以下几个条件之后，才能算作正式完工。第一点是开发产品的竣工证明材料已经上报房地产管理部门进行备案;第二点是房地产企业所开发的工程项目已经投入使用;第三点是所开发的工程项目已经取得了初始产权证明。上述所列举的这三个条件，其中有一个不满足，开发产品就算作未竣工，那么就可以以计算毛利率的方式来预缴企业所得税，毛利率相对来说是要比企业所得税低的。因此，企业可以根据自身的资金情况，在条件允许的情况之下，通过推迟工程竣工文件的审批来达到合法延迟纳税的目的，以此来缓解企业的资金压力。
（二）准予扣除项目的统筹规划
政府在征收企业所得税之前，先要对准予扣除的项目进行划分，房地产企业就要充分在这上面做文章。要综合对固定资产、业务招待费和利息费用进行统筹规划，在法律允许的范围之内，增加准予扣除的项目个数，达到减少企业所得税的目的。
四、结束语
综上所述，本文主要对房地产企业的统筹规划这一课题做了具体的分析，分析了我国房地产行业目前进行统筹规划的现状，并且提出了具体的解决方案。对房地产企业所得税进行统筹规划是在法律允许的范围之内进行，因此，企业一定要严守法律这道门槛，不能越轨，在此基础上争取企业利益的最大化。
参考文献：
[1]张翠凤.房地产企业所得税纳税筹划研究[J].商业会计，2010（6）：30-31.
关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略
一、“营改增”税制改革简介
税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。
二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析
营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。
三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响
1.对营业税及增值税的影响。
我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。
2.对土地增值税的影响。
“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。
3.对企业所得税的影响。
在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。
四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析
1.积极反映，争取税收政策支持。
由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。
2.政策筹划，争取财政资金支持。
由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。
3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。
4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。
五、结语
“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。
参考文献：
[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.
关键词：房地产开发企业；土地增值税；避税筹划；措施
90年代初，国家开放了房地产市场，但最初几年一直处于摸索和调整的时期。到了97年，亚洲经济危机的爆发，使我国出口贸易出现严重的下滑，同时，内需也受到了极大的打击。为了刺激经济发展，从98年开始，国家开始致力于将房地产打造成为支柱产业，房地产开发在国民经济中的重要性越来越明显。据相关部门统计的数据显示，自1999年始，我国房地产开发投资始终占固定投资总额的25%左右，如果算上房地产行业带动的相关产业投资，这一比例已经超过固定资产投资总额的一半。可以说，自千禧年之后，我国经济就逐渐进入到房地产经济时代，经济的增长主要依赖房地产。随着国家对房地产市场监管和调控的力度越来越大，加之在市场经济体制下，市场竞争越来越激烈，导致房地产开发企业的经济利益越来越低。为了保持房地产开发企业的健康发展，应合理筹划土地增值税，为企业节省不必要的税费支出。据相关研究发现，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，由此可见，较高的地价和税费是造成我国当前房屋市场价格居高不下的重要原因。对其进行合理筹划，在当前时代就具有十分重要的意义。
一、土地增值税简介
根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。
二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义
所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。
三、房地产开发企业土地增值纳税筹划的具体措施
1.根据征税范围进行纳税筹划根据我国相关的法律法规，土地增值税征收有三个基本条件：一是国家掌握的所要转让土地的所有权；二是在转让的过程中，土地使用权、地上建筑物及附着物都必须进行物权的转让；三是转让的行为能够获得一定的收入。只有同时满足这三个条件，才会被征收土地增值税。因为，房地产开发商对土地增值税进行避税筹划时，就可以根据收税的范围，在合理合法的前提下，破坏征税的条件，以实现合法避税筹划。在实际操作中，可以采用如下几种方式：一是采用代为改造的方式，改变开发条件。即通过与业主签订合同，受其委托进行房地产开发。因为这种情况房屋产权没有发生变动，只能算作是一种劳务输出，从而有效规避了土地增值税的税收范围。二是采用合作建房的方式。因为根据我国相关法律的规定，如果是两个单位合作建房，由一方提供资金，另一方提供土地，当合作建成房产后，并不进行房屋出售，就可以免于土地增值税的缴纳。三是修建普通住宅。因为我国相关法律规定，如果纳税人购买土地后修建普通住宅，其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度，这样就可以获得免税。因此，相关房地产开发企业，只要将土地增值额控制在扣除项目金额的20%以内，就能有效避税。通过以上三种方式，能无形中帮助企业节省大量的资金，从而提高其经济效益。
2.借助特殊扣除税费项目进行纳税筹划随着我国社会经济步入发展的新常态，由高速度增长转变为高质量增长，加之政府在经济方面的研究日益深入，为了减轻纳税人的纳税压力，提高他们纳税的积极性，保证我国社会经济的健康发展，国家在土地增值税税收方面出台了一系列的扣除税费项目规定。因此，房地产开发商目前可以根据相关规定，借助特殊扣除税费项目进行合理合法的避税筹划。例如：根据我国相关规定，房地产开发期间费用，包括施工企业的管理费用、财务费用以及其它经营费用，都是以利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定的条件，然后，根据房地产开发项目直接成本的一定比例进行扣除的。因此，房地产开发企业就可以进行事前筹划，把期间费用转移到房地产项目开发的直接成本当中。比如，施工企业可以将总部的一部分工作人员安置到项目工程的管理岗位，这样，这部分员工的工资、福利、办公费以及业务招待等方面的费用，就可以分摊到房地产开发的成本当中，以此增加企业房地产项目开发的成本，增加相关可以依法扣除的数量，从而达到节税的目的。此外，房地产开发企业还可以根据相关规定，增加配套设施建设或公共绿化范围，从而降低土地增值税的税率，减少交税的额度，提高自身的经济收益，促使企业进一步发展。
3.利用分散经营收入进行纳税筹划除了上述两种纳税筹划措施以外，房地产开发企业还可以采用分散经营收入的方式合理合法地进行纳税筹划。因为我国相关税法规定：土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。如果房地产开发企业转让的收入越少，就表示土地增值额越小，自然缴纳的税赋就越低。在实际操作中，房地产开发企业可以分次单独签定合同。如：房地产开发企业销售的精装修房屋，市场售价约为1800万元（其中装修费用约为600万元），那么该企业就可以签定两次合同：当建成毛坯房后，可以先和业主签订l200万元的购房合同，然后，再签订一份600万元的装修合同，这样就可以依据第一份合同的金额缴纳一定的土地增值税，有效减少应纳税额，从而达到避税的目的。
一、土地增值税纳税筹划
(一)纳税筹划是提高企业管理水平和增强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营模式等的进行合理、科学、规范的规划，从而达到纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。所以说，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。这要求企业财务管理人员必须熟练掌握会计制度和会计准则，还要熟练掌握现行的税法，按照既定的法律规范进行记账、计税和纳税申报。所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。
(二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于实质”，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了详细的规定，从而导致房地产企业生产经营过程中面临着税种繁多、环节众多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。只有通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法
(一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算过程中所涉及的项目少，在增值额计算过程中应严格按照税法规定进行。根据我国土地增值税暂行条例以及实施细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，凡是可以按照转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证明的部分，可据实扣除（需要说明的是其中最高额不可超过按照银行同期贷款利率计算所得的金额）。在纳税筹划过程中，凡无法按照转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证明的，开发费均严格按照土地取得成本以及开发成本之和的十分之进行扣除。基于上述条款规定，房地产企业可以结合自身的特点，选择对个人有利的计算方式（利息计算），从而实现节税之目的。通常情况下，资金的主要来源是资源资金企业发生的利息费用，如果没有达到土地取得成本、开发成本总数的5%，则建议采用第二套计算方案——在不提供金融证明的情况下，直接将土地取得成本与开发成本总数的10%扣除。案例1：某房地产开发企业，其地价款支付额为1000万元人民币，整个房地产开发成本大约在5000万元左右，以利息支出分别为400万、200万进行具体筹划。其中，利息费用扣除限额=（1000+5000）×5%=300（万元）；允许扣除的利息支出为400万元时，由于400万元>300万元，因此该房地产企业应当严格按照开发项目进行利息分摊，同时还要提供金融证明。在该种条件下，利息支出与其他开发费用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（万元）；如果不采用该方案，则只能以（1000+5000）×10%=600（万元）为标准进行扣除，其中扣税基数大约减少100（万元）。当可扣利息支出额200万时，因200<300，所以建议不按开发项目对利息进行分摊，或者不提供金融证明。在该种情况下，利息支出与其他开发费用总计扣除额为（1000+5000）×10%=600（万元），多扣：600-（200+300）=100（万元）利息支出。
(二)签订分售合同在房地产企业进行房屋出售时可以采用签订分售合同的方法。当房地产企业开发商建设的房屋房体已经初步建设完工但是还没有安装其他一些设备，并且业主还没有对所购买的房屋进行装饰时，这时，房地产企业开发商可以与业主商量并且签订房地产转移合同；当房地产企业开发商建设的房屋房体建设完工并且其他一些设备已经安装完成、或是房屋业主已经开始着手装饰或是已经装饰完工时，这时，房地产企业开发商可以与业主商量签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样，房地产企业开发商只需要按照第一份合同的金额来缴纳土地增值税，这时，房地产企业开发商与房屋业主所签订的第二份合同金额即不是土地增值税的范畴，而是营业税征税，这样就不需要缴纳土地增值税，而我国税收法中，营业税征税的税率比土地增值税的税率要低很多，这样，房地产企业开发商所缴纳的税收费用就会降低，从而达到了降低缴税费用的目的。
(三)充分享受税收优惠政策根据国内现行的土地增值税暂行条例要求，纳税人在普通住宅建造出售过程中，增值额没有超过扣除金额20%的，应当对其免征土地增值税。在此过程中，若增值额明显超过了扣除金额20%的，则应当就其所有的增值额，严格按照规定进行计税。此外，税法中对此还做出了明确的规定，即纳税人在普通住宅建造完成后，又进行房地产开发的，分别对增值额进行核算，否则所建造的普通住宅无法适用免税规定。为了能够充分享受税收优惠政策，房地产企业可将某个整体开发项目进行分开处理，从而实现降低增值率和税负之目的。比如，实践中可将某个整体增值率多于20%的部分增值率，分为没有达到20%的标准住宅、超过20%的楼盘进行分别核算，从而享受国家关于土地增值税免征的优惠政策。比如，某个房地产企业在对建筑项目进行开发时，项目中包括一套普通标准住宅，预售8000万元，其中可扣除的金额大约为7200万元；同时，还建成了20栋豪华别墅，预销价格在6000万左右，可扣除金额大约4500万元左右。就这一案例来讲，如果核算时不分开，则需缴纳的土地增值税为：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（万元）；相反，如果对其进行分开核算，则由于普通标准住宅的增值率没有超过20%，则可享受土地增值税免征优惠政策，总计土地增值税缴纳额为：（6000-4500）×30%=450（万元）。相比之下，建议分开核算，因可享受国家税收优惠政策，所以应当优选该税收筹划方案。
三、结束语
在我国，对于房地产行业来说，土地增值税是在整个纳税总额中所占比重较大的一种的税收政策，但是，房地产开发企业的土地增值税纳税筹划必须控制在一定的成本中进行，同时进行土地增值税筹划还应该特别注意合规性要求，一旦筹划失败很可能使企业面临巨大的法律风险，给企业带来巨大的经济和商誉损失。所以，房地产土地增值税纳税筹划需要遵循成本有效和合法合规的原则，制定的筹划方案应该是成本小于筹划所得减税收益，并且把风险控制在企业可以承受的范围之内。
作者：肖建峰 单位：南通苏宇置业有限公司
关键词：房地产开发企业；税收筹划；合理避税
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01
近年来，我国房地产行业非常的红火，房地产行业发展极为迅速，已成为我国重要的支柱产业之一，但房价的持续上涨令百姓苦不堪言，国家为了抑制房价持续的上涨，制定了一系列相应的政策打击房地产行业。因此，房地产企业根据自身的情况，制定合理的纳税筹划方案，有效的规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径方法和收益也不同。在我国现行税制中，与房地产开发企业紧密相关的有企业所得税、城市维护建设税、营业税、印花税，直接关系到房地产的有土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、契税。其中城镇土地使用税、城市房地产税、契税、城市维护建设税、耕地占用税、印花税6个税种在房地产开发企业税负的所占的比重比较小，因此，目前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有：营业税、土地增值税、企业所得税等。
一、营业税的纳税筹划
营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个阶段，房地产开发企业经营活动主要涉及营业税9个税目中的3个：建筑业、销售不动产、转让无形资产，税率分别为3%，、5%、5%。
房地产开发企业也可以从降低营业税的计税依据着手，营业税的计税依据是纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款及价外费用。我国税法还规定从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气，以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额①。房地产开发企业在进行房屋销售时往往还需要代收维修基金和水电初装费等各种配套设施费，这些代收款项就扩大了房地产开发企业的税基，造成了企业多交了营业税，因此，房地产开发企业可以委托其他物业公司收取，而物业公司只是就收取这些费用的手续费缴纳营业税，这样就可以大大的减少房地产开发企业营业税的缴纳。
二、土地增值税的纳税筹划
我国土地增值税税率为四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。改变增值率的方法有三种：（1）合理确定房价，房地产开发企业应该根据自己实际情况，分析比较按行业的市场利润率正常出售缴纳土地增值税负后的利润和降低房产价格从而将增值率控制在20%以下获得免税优惠后的所得利润，据此调整房产价格，避免增值额稍高于起征点而导致得不偿失。（2）增加扣除额，合理扩大房地产开发成本，加大公共配套设施费和基础设施费的投入，不但可以改善住房环境，而且能够增加扣除额，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。（3）合理利用混合建房模式，我国税法规定纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用的免税条例②。所以，对于采取不单独核算的企业，为降低土地增值税税负，企业可以对各个开发项目的开发成本进行必要的调整使得各处开发业务的增值率大致相同；或者，将价格不同的房地产销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税税率，从而节省税款。
三、企业所得税的纳税筹划
我国税法规定的企业所得税率一般为25%，应纳税所得额=纳税人每一纳税年度的收入总额-准予扣除项目。准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的、与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金、损失和其他支出。房地产开发企业期间费用的纳税筹划有两个方向：（1）合理的分配业务宣传费、广告费、业务招待费，减少税收成本。（2）在遵循新企业会计准则和企业所得税法的前提下，尽最大的可能加大据实扣除费用的额度。对于有扣除限额的费用，房地产企业应该竭尽全力争取用够标准，使其在税法规定的范围内达到最高限额。
所以我们在对房地产企业进行纳税筹划时可以从以下几个方面进行考虑：（1）变现金捐赠为实物捐赠我国税法规定企业发生的公益捐赠支出不超过年度利润总额1.2%的部分准予扣除③。房地产企业以房地产实物捐赠，一方面，所赠房产的费用和开发成本可以在企业缴纳所得税之前扣除；另一方面，房地产企业所赠的房产可以不用缴纳土地增值税。（2）利息费用筹划，房地产开发企业在进行开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，按照我国税法的规定，利息费用的扣除标准分别有5%、10%，不同的利息支出扣除方法对企业的应纳税额产生的影响就会有很大的区别，这就给房地产开发企业提供了纳税筹划的余地。（3）合理选择折旧年限，我国税法规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除；房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年④。所以企业在此基础上可适当的缩短折旧年限，加速房产价值回收，使企业前期利润后移，后期成本费用前移，获得延期纳税好处，获取资金的时间价值，这也是企业理财的一种基本理念。（4）对于广告费和业务宣传费出现超标而面临纳税调增的问题，可以考虑通过招聘一些促销人员解决。对于未超标的广告促销费用在最高限额内据实扣除。
通过以上研究，笔者认为，房地产开发企业的纳税筹划应当针对企业的纳税特点，结合企业的税收状况，综合考虑多方面的因素，展开筹划，做出最佳的纳税筹划方案，这样才能合理、有效的控制企业成本，达到企业利润的最大化。合法、合理的纳税筹划方案可以减轻企业的税收负担，为企业的进一步发展创造生机，获取最大的利润。
参考文献：
[1]袁瑞泓.房产税的纳税筹划[J].企业家天地，2010（07）.
[2]曾程.房地产开发企业交易环节的纳税筹划问题研究[J].北京：中国市场出版社，2011（09）.
[3]汪华亮，邢铭强.最新企业税收优惠政策指南[M].上海：立信会计出版社，2011（07）.
注：
①《中华人民共和国营业税暂行条例》。
②《财政部、国家纳税总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十三条。
③《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第53条规定。
关键词 房地产企业 税收筹划 案例分析
一、研究背景
税收筹划近年来在税收管理领域的应用研究和企业决策中占有非常重要的地位。那些知名的国际公司已成立专门的纳税筹划部门，深入研究各国税收法律法规，针对这些法律法规制定出合理的纳税筹划方案，并取得了很大的经济 效益。税务筹划能够提高企业的财务效益及增强企业的竞争力，因而获得了管理者及学术研究者的普遍关注。
二、国内外现状
（一）国内现状
在西方国家视为“智慧者的文明行为”的税收筹划，在我国过去很长一段时间被视为。税收筹划在国外早已发展成为一个成熟的行业，而在我国，关于纳税收筹划的研究才是近些年的事情，税收筹划在企业中的应用更是少之又少。1994年，我国才有了第一本关于税收筹划的专著；2000年，我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试；2001年，中国税务报社举办了关于纳税筹划的研讨会，至此，税收筹划才在我国开始得到认可。
（二）国外现状
在国外，企业进行税务筹划已经不是什么新鲜事了，早在20世纪初期，税收筹划便取得了西方多国各政党及政府各界的承认并批准实施。经过这么多年的发展，税收筹划的理论研究上在经济发达的国家已达到成熟甚至狂热的阶段。近几年来，国外税收筹划的研究有了进一步的扩展和深入，针对不同的行业，学者们提出了不同的税收筹划思路与方法。
（三）国内外研究现状比较
综观国外研究者的成果，可以看出国外研究呈现出以下特点：首先，国外大多数学者的宏观研究都是以发达国家税制结构为背景，重点研究所得税的避税问题。这与发达国家税制结构以所得税占主要地位有关。其次，国外大多数对企业税收筹划的微观研究都是以跨国公司的国际避税为主。特别研究发达国家的资本流向发展中国家，利用这些国家之间的税制差异及漏洞，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。
三、房地产企业的概念
关于房地产企业，我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出：“房地产开发企业是指以营利为目的，进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出，国家只是对房地开发企业进行了界定，而事实上，房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分，还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。
四、房地产企业的特征
不同的行业有不同的特征。房地产企业因为其业务的复杂和多样性，其特点更加鲜明。下面简要阐述一下房地产企业的主要特征。
（一）业务范围广
房地产企业业务多元化且运作程序复杂。其业务面通常涵盖规划设计、征地拆迁、房产建设、工程验收、销售管理及物业服务等领域、贯穿第二产业和第三产业，业务实施过程中涉及市政、园林、环卫、金融、财政、税务。房地产企业税负特征及纳税筹划的理论分析等各个职能部门，牵扯面广，运作程序比较复杂。
（二）生产经营周期长、资金需求量大
房地产企业生产经营周期比较长，资金需求量比较大。由于房地产企业业务的复杂性，我国房地产企业从立项、开发、建设、销售到结项一般需要几个年度，特别是一些大型项目的开发，需要的时间更长，我国商品房的平均经营周期大约4年。同时，房地产企业又处于资金密集型行业当中，整个房地产企业生产经营流程中需要大量的资金。
五、税收筹划的定义和特点
（一）税收筹划的定义
“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。
（二）房地产企业税收筹划的目的与意义
（1）房地产企业税收筹划的目的。税收筹划的基本目标是在可接受的税收风险水平下降低企业税收负担，实现利润最大化。为实现这一目标，具体可细分如下： 1）合理进行纳税申报。 宏观经济形势和税收法规政策不断地变化和调整，作为纳税人需要不断的学习，即使准确的理解把握现行税法，只有这样才能进行有效的税收筹划，能降低企业的税收筹划风险，防止额外成本费用的发生。2）降低纳税成本。纳税成本包括直接成本和间接成本两部分。直接成本指的是企业在纳税申报过程中直接发生的人、财、物等成本费用。3）全面减轻税收负担。这是企业税收筹划的最终目标。税收负担的轻重不是具体纳税数额的多少，而是税收负担的比率。
（2）房地产企业税收筹划的意义。税收筹划对于企业的经营管理及企业目标的实现具有重要的意义，具体有以下几点： 1）税收筹划可以促进企业纳税意识的提高。税收筹划和纳税意识具有一致性，税收筹划本身就意味着企业纳税意识的提高。2）税收筹划可以健全企业的财务管理体系，促进企业财务管理水平的提高。
（三）房地产企业税收筹划的方法
税收筹划的方法比较多，但是无论哪一种税收筹划方法归根结底都是在具体的背景下的运用，是对具体税制要素的选择，其目的都是达到事先确定的税收筹划目标，减轻企业税收负担。
（1）充分利用税收优惠政策。利用税法关于减免退税的优惠进行纳税筹划的方法。例如，税法规定持有非经营用的房产免交房产税，房地产企业可以利用税法关于其涉税环节的减免税退政策进行合理的纳税安排以获得节税的收益。
（2）努力适用低税率。尽力选择低税率进行纳税筹划的方法。房地产企业销售房产需要按5%缴纳营业税，而建筑安装服务只需要按3%缴纳营业税，同时土地增值税是四级累进税率，房地产企业应该通过一些必要的手段尽量按照较低的税率纳税。
（3）扩大可抵扣项目金额。通过可抵扣项目的调节进行纳税筹划。房地产企业涉及的税种中，土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及成本费用的扣除。房地产企业应该充分利用这些可抵扣项目，努力增加可抵扣项目的金额，进而相应地减小税基，税基的减小会使应纳税额得到明显的下降。
（四）房地产企业税收筹划的影响因素
（1）新企业所得税法对房地产企业的影响。2008年1月1日开始，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多。第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。
（2）新企业会计准则对税收筹划的影响。2007年1月1日，我国开始推行新的企业会计准则，新会计准则对于房地产企业开展税收筹划仍然会产生很大影响。一方面，在新会计准则里面，公允价值计量属性被引入进来，计量属性将直接影响着房地产企业流转税的计算，房地产企业在开展税收筹划之时，必须选择合适的计量属性。
六、结论
关键词：地产行业；土地增值税；纳税筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值税是就转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，根据税法规定的四级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。通过合理筹划降低税负，始终是企业不断追求的目标。近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求，为此探讨地产行业土地增值税纳税筹划具有重要的意义。
一、地产行业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。因此对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于完善税法，填补漏洞。有利于提升地产企业的会计管理水平与经营管理水平；有利于推动地产企业的可持续发展，树立企业良好的社会形象。
二、地产行业土地增值税纳税筹划方法
笔者认为地产行业把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的，可以通过以下几个方面来进行纳税筹划：
（一）适度加大建造成本增大扣除项目金额
房地产企业为提高产品竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，从而使增值率降低。如：某公司在开发产品中，增加了公共地下停车位的投入，解决了业主停车的需要。根据国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。其建造成本可列扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到了不缴或少缴土地增值税的目的。
（二）对不同的增值率房产进行筹划
此方法主要是针对可能同时进行几处房地产的开发业务的企业，不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同，这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房产的适用税率，使税负下降。
（三）合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
（四）将房地产开发与销售分离，成立销售公司进行纳税筹划
通过设立房地产销售公司来运作，不会造成重复缴纳营业税。同时，还可以将土地增值额一分为二，分段计算土地增值税，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税的目的。此外，设立销售公司后多了一道销售环节，增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等税前扣除额，还可以减少应纳税所得额，降低所得税税负。但需要注意的是，房地产的定价一定要适当、合理。如果房地产销售公司与房地产开发公司属于关联企业，还要注意税法对关联企业之间交易的限制。
（五）利用代建房进行筹划
代建房是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故房地产开发企业取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税。由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料、设备，注意从最终形式上来看房地产权属一定不能发生转移。实际运用本方法时，必须具体问题具体分析，这样才能减少纳税风险，降低税负。
以上是地产企业进行土地增值税税收筹划常用的几种方法，土地增值税筹划的途径和方法还有很多。通过上述筹划方案可知，任何一项税收筹划方案都有其两面性，在实际操作中，房地产应具体问题具体分析，灵活运用税收政策，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。
三、结束语
总之，随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。企业应该通过合理合法的手段，找到不违反税法的筹划空间，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险，才能减轻企业税负，增强自身竞争力。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社，2011.
从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来,我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时,一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨,促进我国房地产市场的走向可持续发展道路,国家陆续出台了一系列调控政策,如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展,房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点,可进行筹划的空间相对比较大,所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。
二、房地产企业税收筹划的必要性
(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。
(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。
(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。
(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。
三、房地产企业税收筹划的影响因素
企业在进行税收筹划时,需时刻注意环境变化,因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响,新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点:存货和投资性房地产。
(1)我国《企业会计准则第1号――存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法,只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此,如果房地产企业不对此采取措施,必然使其负税加重。另外,房地产企业的经营周期一般都比较长,取消了后进先出法,必将会对企业的当期损益造成影响,进而影响到利润。
(2)新会计准则中,增加了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定,而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外,准则还增加了“公允价值”这种计量模式,对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式,便可为公司减轻税负。
四、房地产企业税收筹划存在的问题
2000年一直到现在,房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时,房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速,很多企业发展并不成熟,他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作,使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险,还阻碍了税收筹划的进程。
(1)企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定,“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时,我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多,其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显,所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此,很多企业出现了内外两套账的现象,对内的是反映企业真实情况的账,对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险,一旦被查处,除了缴纳罚款,还会影响企业的信誉,不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。
(2)企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性,他要求工作人员不仅掌握会计知识,还要熟悉我国相关法律法规,尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下,纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构,发现房地产企业很少设置专门的税务部门,一般都不进行纳税筹划,即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话,恐怕难以达到应有的效果。
(3) 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难,阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与,财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事,从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划,还要与各部门之间进行沟通交流,从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题,都会使得税收筹划工作的进行。
五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措
(1) 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下,我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以,企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策,或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视,使得他们积极主动的进行税收筹划,为企业降低成本,从而促进房地产行业
的可持续发展。 (2) 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地产行业严峻的形式,如果想要做好税收筹划工作,建立健全的组织机构很重要。所以,房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此,我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门,并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识,还要掌握税收工作,了解相关法律法规,以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。
(3) 促进各部门之间的合作。如果一个好的筹划计划得不到顺利的实施,其最后也是失败的。因此,在整个税收筹划的过程当中,除了要保证税收组织的建立和人员的配备外,各部门之间的配合协调也相当重要。我认为企业应该在企业内部普及税收相关知识,让每个员工意识到税收筹划对公司发展的意义,以及清楚各部门具体应该做些什么。另外,制定相[文秘站:]关激励制度,鼓励各部门积极配合,以确保工作的顺利。
关键词最小税收负担合法内部筹划
纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。
纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。由于企业情况各异，应注意法律问题。
房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。
房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：
1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础
首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%（税务局规定税前列支的税率），期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：1000×11.16%×3=334.8万元，税收负担减轻：334.8×33%=110.48万元。
其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。
再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。规范管理、会计业务记录合法性是税收筹划的保障
俗话说："管理出效益"，反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业多交了营业税：（300000-291000）×0.05=450元、多交企业所得税：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花税：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值税：（300000-291000）×0.01=90元、多交四税合计3512.7元。
纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。
3纳税筹划事后应进行绩效评价
年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。
俗话说"亡羊补牢，犹未晚矣"，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。
综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。
参考文献
