时间：2023-09-13 17:15:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产融资担保，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产贷款、风险控制、规避风险
房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。
近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多。机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。如何防范与规避风险已成为商业银行必须面对的问题，本文试着给出几点建议。
一、加强银行内部管理，建立内部控制体系
1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制
加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质，必要时可以引进具有房地产专业和法律专业知识的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才。提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。
2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制
要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要高度重视。
⑴、严格贷款前调查
对开发商的信用进行评定。商业银行要先对借款房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。对B级和C级房地产企业要严格禁止放款，特别是C级房地产企业及贷款风险度高的企业坚决不能放款。
建立和完善个人信用等级制度。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、对担保单位的资信情况进行调查等。加强对借款人还款能力的审查，建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、收入情况、偿债记录、购房动机等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。
⑵、贷款操作规范化。
建议对贷款企业在本银行内设置临时帐户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。此外要与房产企业签订协议，将销售房屋取得的房款首先用于归还贷款，这样可以有效降低房地产贷款的风险。
⑶、加强发放贷款后管理，严格控制房贷风险。
对于房地产开发类贷款的要分笔、逐步发放。在发放第一笔开发贷款以后，要对开发企业的资金运作实施全程监控，在施工期间，负责该笔贷款的信贷责任人要定期到建筑工地察看工程进度，以及了解贷款资金的运用情况。按照其资金使用的实际情况及根据工程进度适时发放贷款，以防“烂尾楼”出现。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。
对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析，及时发现和预警贷款风险，一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户，要及时通知其偿还到期贷款；二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人，及时发送逾期催收通知书，并采取积极的办法进行催收；三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况，应及时通知保证偿还债务或依法对其提讼，及时处理抵押物收回贷款本息。
二、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险
1、建立健全住房信贷担保制度
目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式：一是来自保险公司的担保；二是政府担保机构的担保。这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险，包括道德风险。其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持。这两种担保方式在市场投放上是有所侧重的。
⑴、保险公司担保
在商业银行运作中，往往仅要求客户投房屋财产险，但是真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。
⑵、政府担保的贷款摸式
对于经济适用房和中低档住宅，一般由政府来担保，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用即可办理住房贷款。同时，用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物，回收资金。而且收费也相对比较低，容易被中低收入者所接受。
2、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险
⑴、大力发展房地产信托业务，为房地产开发企业筹集资金。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。而房地产融资信托，就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。与其他融资方式比较，信托业务在融资、投资方面的优势非常明显。从融资能力来说，信托投资公司不但可以运用自有资金，而且可以通过发行资金信托计划成本的方式集合丰富的民间资本，资金的来源非常广泛。从投资方式来说，信托投资公司不但可以通过贷款的方式运用资金，而且可以通过股权投资、融资租赁等多种方式单独或组合方式运用资金，投资方式非常灵活。
⑵、逐步建立房地产投资基金，通过发行基金份额的方式吸引社会游资，真正实现房地产投资的社会化、大众化，这也是我国房地产业发展的必然趋势。建立房地产投资基金，一方面，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，从而降低银行的经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制，还能促进房地产投资的理性化发展，因为只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，实现房地产企业和项目的优胜劣汰，实现资源的优化配置。
⑶、积极实行房地产融资租赁。融资租赁是一项极富潜力的好途径。我国的融资租赁发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。房地产项目以其不动产的特点最适宜于做融资租赁业务。
三、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险
1、 督促地方政府健全法律、法规
用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为，加强对开发企业的管理，提高房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行贷款减少后顾之忧。完善土地供应政策，严格控制房地产用地总量，规范房地产开发过程的各种收费行为，打击和遏制炒卖“楼花”的行为，以稳定地价和房价。
2、严格执法，依法办事
对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商和个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律的手段，尽量的挽回损失，并追究当事人的法律责任。
除此以外，加强社会道德和信用建设，引导诚信贷款，也是非常重要的。虽然我国目前尚未健全个人信用制度，但作为与消费者有着紧密接触的商业银行，应主动承担起自己的责任和义务，引导消费者进行诚信消费和诚信贷款。同时借鉴国外的一些成功经验，结合我们自己的实际情况，优化商业银行房地产贷款结构，来降低商业银行的房贷风险。
四、结语
关键词：筹资风险；投资风险；营运风险；收益分配风险；担保风险
本文为2016年度黑龙江八一农垦大学省级大学生创新项目（项目编号：201610223044）
中图分类号：F275 文献标识码：A
收录日期：2016年12月8日
一、房地产企业财务风险现状
（一）筹资风险。筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。在当前房地产业市场不景气的情况下，我国绝大多数房地企业都面临着巨大的筹资风险。
（二）投资风险。投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。
（三）营运风险。营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。
（四）收益分配风险。收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。
（五）担保风险。担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。
二、房地产企业财务风险成因分析
（一）筹资风险成因分析
1、资本结构不合理，负债经营严重。企业大规模的负债将导致利息费用、财务费用的支出增加，造成企业偿付能力降低。当前，我国房地产企业负债经营现象非常严重，资产负债率超过70%，远高于50%的国际标准值。虽然适度的负债经营将会给企业带来杠杆收益，但资产负债率越高，企业的财务杠杆系数越大，导致财务风险的可能性也就越大。
2、筹资方式单一，着重于银行借款。可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有银行贷款、发行债券、融资租赁、房屋预售等。不同筹资方式的难易程度不同，获取条件的资本成本、对企业收益的影响程度也均不相同，选择不当或负债结构不合理都会导致企业债务筹资风险。当前，我国房地产企业主要以银行借款方式筹资，银行借款接近负债总额的50%，其中短期借款数额要远远高于长期借款，过度依赖于银行借款将会导致资本成本增加，利润积累减少，虽然有些房地产业也利用股权融资、债权融资、预售房款等方式获得资金，但由于目前我国监管部门对房地产业股权融资、债券融资、债券发行审批严格，所以房地产企业难以通过这两种方式获得长期资金。这样过度依赖银行借款单一的融资形式很容易在市场再次发生次贷危机时导致企业面临特大的风险。
（二）投资风险成因分析
1、房地产投资项目分析不够深入。房地产投资项目开发时间长，涉及产业多、土地资源、原住居民、原材料、投资环境等问题层出不穷，需要详细的项目前规划以及项目中结合实际的调整。房地产企业大多数都是跨区域投资，其投资项目分布在不同的省份或城市，这样很容易出现集团本部对正在进行的房地产投资项目重大决策所做决定的正确性和执行力，没有办法随着项目的深入而进行及时调整，从而导致其项目了解不够充分，执行效率较低等问题的发生。
2、三四城市住宅开发占用资金周转困难。经过十多年的房地产业的快速发展，城市住宅建设已经趋于饱和，尤其是三四线城市出现了大量的空置房屋，新建住宅的库存量很大，三四线城市住房需求持续下滑。至2014年，我国空房率达22.4%，家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。这样的高空置率不仅造成了极大的社会资源浪费，也使房地产商的资金严重积压，资金周转极其困难。
（三）营运风险成因分析。房地产业经过十多年的快速发展，房地产开发一直处于迅猛态势，很多房地产商在全国各地都提前储备了一些土地。但如今除了一二线城市土地资源可以为房地商带来巨大的利益外，三四线城市的土地资源积累占用的大量资金都成为了房地商持续开发的障碍，再加上三四线城市的房屋供应过剩，所造成的严重资金积压无法这实房地产商的持续经营，营运风险日益严重。
（四）收益分配风险成因分析。收益分配风险形成的主要原因在于很多房地产企业不按照国家相关法律规定进行正常的利润分配，这就会使股东及投资者的积极性降低。我国法律规定，获得本年度净利润首先要弥补以前年度亏损，但通过调查得知，由于当前房地产业的不景气，很多房地产商在当年的结算中都出现亏损状态，因此既不能弥补以前年度的亏损，也使当年没有可分配的利润。所以，如果想改善收益分配风险问题，首先需要保证的是企业获得更多的净利润，将亏损弥补后，将利润分配给投资者。
（五）担保风险成因分析。房地产企业在开发过程中是多个项目同步进行，并通过再筹资将项目滚动开发进行下去，这种筹资连锁担保模式很有可能由于某个链条的断裂导致整个企业的资金链出现崩溃，给企业带来致命的打击。
三、房地产企业财务风险防范措施
（一）调整企业资本结构，以减少负债经营。资本结构即融资结构，是企业债务与股权比例关系的反映形式，企业的偿债能力和融资能力受资本结构影响，在各个方面决定着企业未来的盈利能力。房地产企业作为高风险企业，需要加强对资产负债率的认识。首先，房地产企业管理层可以利用财务杠杆系数等指标在控制筹资风险和谋求杠杆收益间对企业自身寻求一种最佳的资本结构均衡状况，使企业可以在增加资本比重的同时也能够充分地享受财务杠杆收益，减少所带来的筹资风险。其次，可以使用财务分析法提前对筹资方式进行分析。在筹资之前对自身实际条件、项目资金需求量、筹资成本及难易程度等使用财务分析法进行可行性分析，进而减少筹资风险。
（二）发展多元化融资渠道。房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，融资渠道单一。建议房地产企业可以利用现阶段国家放宽债券发行限制的良机，结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。同时，要注重企业的内源资金，内源资本越充盈，财务基础越扎实，对风险的控制能力越强，最根本的途径就是提高企业盈利水平和经营能力。
（三）完善项目销售模式。在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。
（四）合理增加土地储备。土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。
（五）确定合理的股利分配方式。当房地a企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。
当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。
（六）提供担保时要充分衡量企业的承受能力。很多房地产企业对其控股子公司进行债务担保时，担保额过大，有的公司担保额占净资产额的比重已超过50%，超过公司的可控范围。对此，建议一方面房地产企业要在担保前对子公司的偿债能力进行充分调查分析，以防止子公司到期却没有履行还款义务的能力使母公司遭受牵连；另一方面企业管理层也要对自身财务承受力进行充分评估，降低企业担保资产比例，建立有效的对外担保授权程序并严格遵守。
主要参考文献：
[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012.1.
近些年，我国城市大型住宅房地产项目开发逐渐增多，且有不断增加的趋势，这对于加快城市建设和提高居民生活质量具有重要意义。大型住宅房地产项目的开发意味着大规模的资金投入，在国家对房地产业持续宏观调控的背景下，传统的以银行贷款为主的公司融资模式受到挑战。而另一种融资模式———项目融资，作为一种重要的国际金融工具，其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。然而，项目融资在房地产开发领域特别是大型住宅房地产开发领域尚未得到真正意义上的应用。为此，本文就项目融资在大型住宅房地产开发中的应用问题进行探索性研究，以期拓展项目融资的应用领域，增加房地产企业融资渠道，降低房地产企业融资风险。
二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域
1.项目融资的内涵。
项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特（Nevit.P.K）在其《项目融资》（1996年）一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资（ProjectFinance,PF）是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体（项目）为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障（抵押）的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]:
（1）以项目为融资导向。
安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。
（2）无追索或有限追索。
当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。
（3）有效分散投资风险。
针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。
（4）资产负债表外融资。
根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。
2.项目融资的运作机制。
项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。
（1）项目的投资结构。
即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。
（2）项目的融资结构。
融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。
（3）项目的资金结构。
项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。
（4）项目的信用担保结构。
对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。
项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。
3.项目融资的应用领域。
项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。
20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].
目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。
三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性
我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。
1.有利于缓解房地产企业融资困境。
资金是企业赖以生存的命脉，房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，房地产企业融资环境从紧，企业资金问题面临严峻挑战。2011年，全国房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年同期增长14.83%,增速回落12.1个百分点，增速连续两年下滑；全国房地产开发投资61740亿元，比上年同期增长27.9%,增速回落5.3个百分点。2011年资金来源和投资增速差值-13.1%,连续两年为负差，缺口相比2010年扩大了5.3个百分点，可见资金入不敷出的现象较为严重。同时，2011年房地产开发企业本年资金来源与投资额比是1.35,比上年降低0.15,资金保障能力不足也显而易见。项目融资具有表外融资和提高财务杠杆的功效，其依据房地产开发项目本身的经济强度来实现融资，因此引起的债务无须计入投资人的资产负债表中，进而避免在资信评估时影响房地产企业的信用地位和筹资能力。同时，采用项目融资一般可以获得较高的贷款比例，提高财务杠杆系数，进而拓宽房地产企业融资规模，缓解企业融资困境。
2.有利于降低房地产企业信贷风险。
我国房地产企业是典型的全能式开发模式，从买地、建造、论文格式、卖房到管理都由房地产开发企业独立完成。在追求利润最大化的同时，房地产企业也将风险集中到自身身上。在融资方面，目前的房地产融资模式尚没有形成风险分担机制，房地产企业既是资金的需求者，又是融资的主体，承担债务的全部责任。同时，房地产业本身没有属于行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足。在宏观调控和信贷紧缩的背景下，传统的“银行贷款+预售融资”的资金融通方式遇阻，对企业的生存和发展构成了直接的威胁。项目融资属于有限追索，有限追索权的存在使项目的风险与投资人的其他资产相分离，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，投资人从而可以避免做无上限的抵押或担保。项目融资的另一大特点是风险分担，项目融资的各参与方可以依据各方的利益要求，通过严格的法律合同把责任和风险合理分担，从而降低房地产企业的信贷风险以及市场风险。
3.有利于转变我国房地产业务发展模式。
目前房地产开发主要有两种模式[7]:一是以卖楼获得（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的“香港模式”,也叫全能开发模式，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房到管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，房地产公司不持有物业，直接出售。其特点是项目开发周期长，开发商追求利润最大化，不愿意与他人分享收益。二是以市场化资本运作为主的“美国模式”,也叫专业化模式，在这种模式中，房地产投资、开发、物业经营等各方面业务环节都高度分化、相对独立，不同类型的业务要由专业化的独立公司来自主实施完成。其特点是专业化的程度相当高，每一个环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。从发达国家房地产业发展情况看，开展资本运作和专业细分是房地产业的发展趋势。今后的房地产企业，不仅是一个开发企业，更是一个资本企业，资本驱动日益成为房地产业的运作核心。我国房地产业经过20多年的发展，尚处于以房地产开发商为核心的阶段，缺乏专业化分工，属于典型的全能开发模式。适应未来发展需要，房地产业的创新发展有赖于融资方式的转变，开展项目融资，在分散风险、分享收益的原则下，其实质是实现了房地产开发的专业分工，改变现有房地产企业的全能运作开发模式。
4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。
我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，市场配置资金的作用并未得到充分发挥，出现了房地产企业资金短缺与储蓄资金大量沉淀并存的局面，分散的社会资金难以集中应用到房地产项目，社会公众、各方面投资者难以分享房地产业发展的收益。房地产开发企业实施项目融资，将有助于提高资本市场的运营效率，更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能。更为重要的是为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能够满足不同投资策略和风险偏好的投资工具，使我国大量的居民储蓄能够高效地转化为投资。同时，项目融资中的很多模式属于直接融资方式，项目融资的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用，使间接融资的地位相对下降，并促使商业银行改变其功能，从而推动我国房地产金融市场的发展，加速房地产金融体系创新的进程。
四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性
传统的项目融资主要应用于石油、天然气等能源开发、基础设施建设以及飞机、轮船等大型制造业项目。近些年，大型商业房地产开发项目也开始引入项目融资这一新的融资模式，并在实践中取得较好效果。然而，项目融资在大型住宅房地产开发项目中尚未得到真正意义上的应用。其原因：一方面是项目融资比较复杂，对市场风险、财务评价等可行性研究要求较高，而住宅房地产开发在可行性研究方面还不足以使贷款机构确信贷款的安全；另一方面是项目融资在分散风险的同时，也分散了项目收益，在我国房地产业高速发展时期，房地产开发商追求利润最大化，不愿与他人分享房地产业发展的收益。尽管如此，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的不断加快，大型社区和物业开发的逐渐增多，项目融资的优势必将愈加凸显，相信不久的将来，项目融资与传统的公司融资将一并成为房地产开发企业的重要融资手段。目前，大型住宅房地产开发已经基本具备实施项目融资的条件。
1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。
以项目为导向安排融资是项目融资的一个显著特点。大型住宅房地产开发通常以成立项目公司的方式来运作。所谓房地产项目公司，即以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司，往往开发一个项目即设立一个项目公司，待项目开发完毕后，即注销项目公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，即使项目投资失败，开发商仅以出资额为限承担有限责任。项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，负责建设经营并拥有项目。在项目建设期间，投资者为贷款机构提供完工担保。项目公司的法律关系比较简单，便于贷款机构就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款机构接受。项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，并且可以利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件。同时，项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司[8].目前的房地产抵押贷款基本以项目资产作为偿还担保，很多住宅房地产开发项目的融资活动已经具有了项目融资的特点。[ LunWenData.Com]
2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。
进行项目融资的先决条件就是项目能够产生稳定的现金流。住宅房地产开发直接形成住宅产品，并直接进入销售阶段，大约三到四年左右时间完成一个房地产开发周期，即资金周转期。与其他领域的项目融资比较，房地产开发前期只有大规模投入，而没有现金回流，只有在房屋预销售之后才能产生现金回流。尽管如此，由于住宅产品具有价值量大、保值增值的特点，从长期看其价格始终呈现稳定上涨的趋势，且价格增长速度要远高于GDP缩减指数。同时，房地产价格波动幅度远远小于股票等金融资产价格波动幅度。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，在利率下降、外汇管制、债券市场不发达、股票市场欠完善的情况下，房地产也成为了百姓投资的重要工具和抵抗通胀的重要手段。因此，随着房地产价格的稳定上涨，房地产开发未来的现金流必然是稳定的。住宅地产也是房地产的最大板块，历年来都占房地产投资的70%左右，如此大的投资规模和稳定的现金流也使得项目融资在住宅房地产开发中具有广泛的应用空间。
3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。
项目融资是一项复杂的系统工程，涉及项目谈判、签约、履行及违约的仲裁和处理，风险的分担、利润、税收和其他条件的执行手续、渠道与担保等问题，这些问题需要在完善的市场经济环境下通过相关法规加以强化。经过三十年的发展，我国市场经济体制逐渐完善，相关政策法规相继颁布，银监会、证监会和保监会逐步放松对金融机构的直接监管，早在2003年中央银行就已经提出“要积极推进住房贷款证券化”.这些对于项目融资在房地产业的运用提供了必要的法律依据和法律保障，为项目融资的开展营造了良好的外部环境，也极大地解除房地产项目融资在我国的社会风险和经济风险。
4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。
项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].
20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。
此外，我国具有充裕的开展项目融资的资金来源。2012年底，我国城乡居民储蓄余额近40万亿。除居民储蓄资金外，还有一些投资机构，如保险公司、社保基金、商业银行和证券投资等存有大量投资资金，这为项目融资提供了充足的资金保障。
五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序
房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].
1.投资决策分析。
在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。
2.融资决策分析。
在决定对某一住宅房地产项目进行投资以后，房地产开发企业将决定采用何种融资方式为项目进行筹集资金。是否采用项目融资，主要取决于项目资金筹集可行途径的比较、对债务责任分担的要求、项目融资数量及时间上的要求和综合评价。项目融资决策分析是一项复杂的综合分析和评价工作，通常需要聘请融资顾问为其提供咨询，对项目的融资能力和可能的融资方案进行分析比较，提出项目融资建议方案，项目投资者据此作出项目融资决策。
3.融资模式选择。
当房地产开发企业决定采用项目融资方式以后，正式聘用融资顾问开始研究和设计项目的融资结构。项目融资结构设计的一项关键性工作就是要完成项目的风险分析和评估，在此基础上，根据项目的经济强度和各利益主体与项目的契约关系，确定项目的债务承担能力、项目风险在项目参与者之间的合理分配及其相关的项目信用保证结构。这一阶段确定的融资模式并不一定是最后采用的融资模式，开发商还需要与融资方进行谈判才能最终确定。
4.融资谈判。
房地产开发企业完成前面几个阶段的工作，就有了与融资方进行项目融资谈判的基础，可以有选择地向潜在融资方发出参加项目融资的邀请书，便可以与有兴趣地融资方开始谈判。一般情况下单个金融机构不愿承担较大风险，开发商可以选择邀请苦干个融资方联合的银团进行项目融资。在与融资方的谈判过程中，开发商应注意保持灵活态度，当谈判陷入僵局时找出适当的变通方法绕过难点，防止融资谈判拖延过长时间，造成更大的损失。融资方可能会对项目融资的模式提出不同的看法，开发商应进行权衡选择。融资谈判结束之后，房地产开发企业（或项目公司）与融资方签署融资协议及相关的法律文件，确定各方权力与义务。
5.融资执行。
与融资方的谈判结束，双方签署正式的项目融资法律文件之后，项目融资进入执行阶段。在这一阶段，开发商或项目公司负责项目的建设管理，保证项目进展按融资协议规定时间进行；同时开发商将对项目的按期按质完成承担有限责任。融资方实时监督项目的工程进展，考察项目是否按融资协议规定执行，进而根据资金预算和建设日程表安排贷款的提取。在某些情况下，融资方还需要参加部分项目的决策。在融资协议的执行过程中，开发商应与融资方必须保持密切的联系，解决融资协议中没有规定的新问题，直至项目的完工。
6.贷款偿还。
房地产开发结束之后，项目融资进入贷款偿还阶段。房地产项目融资与一般的生产项目融资有些不同。当生产项目建成之后，还需要投入相当的运营资金才能使项目进入正常的生产经营阶段。而且项目进入经营运转之后，通常需要相当长的一段时间才能产生足够的资金偿还全部贷款。而房地产项目本身就是产品，可以直接进入销售阶段，因此贷款偿还的时间一般要短得多。项目开发完工后，开发商依赖房产销售收入按融资协议规定的方式和数量将贷款偿还融资方，并移交相关法律文件，结束项目融资协议。
在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。
六、结论
通过对大型住宅房地产开发实施项目融资的相关问题分析，可以看出：
第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。
第二，以项目公司形式运作的大型住宅房地产开发，具有稳定的净现金流量，符合项目融资的条件。
关键词 白银时代 中小房地产 融资困境
一、“白银时代”中小房地产企业的融资特点
目前的房地产市场竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。竞争加剧，市场已经从过去的卖方市场开始变成买方市场，竞争在加剧。洗牌加快，最近两、三年以来房地产的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越来越多，一些中小企业，一些没有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形发生得越来越多。利润的减薄，整个市场上房地产的净利润这几年有明显的下降。据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。其中，万科集团的高增长状态也已结束：利润增速也只有0.8%，同比下降58%。房地产行业进入“白银时代”的表现愈加显著。正如万科总裁郁亮所说：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”万达总裁王健林也表示：“中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。”此时，面对越来越难卖的房子，以及越来越薄的利润，如何在当前生存环境日益困难的情况下保持稳定的资金供应链是中小房地产企业生存的首要条件。因此要认清当前形势下中小房地产企业的融资特点：
（一）受政策因素影响较大
近年来随着我国加强了对房地产市场的宏观调控，房地产市场分化加剧，部分城市的投资风险加大的同时，不同规模的房地产企业融资环境也发生了不同的变化。房地产市场普遍面临巨大的融资压力，中小房地产企业首当其冲。
（二）对外部资金的依赖性较强
在整个房地产开发过程当中，房地产企业开发项目需要大量资金，包括购买土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税费等开发间接费用。中小房地产企业由于自有资金有限，严重依赖外部融资。导致大部分中小房地产企业资产负债率较高，进而财务风险较高。
（三）民间融资逐渐成为融资新渠道
在宏观调控的影响下，银行资金投放紧缩，信托等金融产品也减少融资。私募基金、融资租赁、典当融资等各种金融形式成为银行收紧贷款后的新的资金来源。
二、“白银时代”中小房地产企业的融资困境
（一）现阶段市场环境不容乐观
尽管从2015年开始，从中央到地方又开始持续不断的出台托市政策：除几个一线城市外其余城市已取消限购政策、降低存款准备金、贷款基准利率、支持公积金贷款、严控供地规模、二套房首付比例降低、转让两年以上住房免征营业税等等。然而，资本市场的偏好和波动似乎并未受到这些利好政策的诱惑。在这样的市场环境中，短期内那些实力雄厚、管理规范、已经建立了有效的风险防范机制的大型房地产企业受到市场影响的可能性相对较低，但受影响最大的是资金链脆弱的中小房地产企业。更何况就在2015年5月，万达和万科这两家房地产巨头宣布了建立战略合作关系，今后将启动联合拿地、开发等许多深度合作。在“万万联盟”这种强强联手的趋势之下，中小房地产企业的生存更加严峻。
（二）直接融资较为困难
虽然发行股票和债券是比较理想的直接融资方式，但随着房地产调控政策的出台，房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。因为资格审核严格，一般只有大型房地产企业能够上市，对于大多数中小房地产企业而言，受限于股票上市门槛，通过上市融资的困难较大。相比股票融资，我国房地产企业发行债券并不多见。国家对债券发行主体有严格的条件限制，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，中小型房地产企业很难达到要求。
（三）银行、信托监管收紧
由于银行贷款一般需要足够的抵押或担保，用款的前提条件也较多而且用款时间不长，中小房地产企业很难达到银行的要求。信托公司一般是采取向房地产开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等模式。然而，随着监管层规范房地产信托业务的措施出台，房地产信托业务开始收紧。使得信托公司在选择合作对象时设置了更高的门槛，只有那些拥有优质项目资源的大中型房地产企业才有机会通过信托融资。同时信托融资成本也上升了，中小房地产企业需要面临更高的资金成本和更高的风险。
（四）融资渠道狭窄
企业的融资渠道从资金的来源可分为内部融资和外部融资。内部融资主要有自筹资金、计提折旧、留存收益等主要方式，然而事实上中小房地产企业内部融资是严重不足的。中小房地产企业自有资金本身就有限，预售资金是房地产企业内部融资的重要来源，但随着对预售资金的监管加强，无疑使得中小房地产企业的资金链雪上加霜。外部融资虽然相对较为丰富，但现实当中民间借贷和银行信贷才是中小房地产企业主要的融资方式。可是受到宏观政策和企业资质的影响，银行信贷要求日趋严格，越来越难。而民间借贷利率较高，会使企业融资成本升高，风险加大；狭窄的融资渠道严重影响了中小房地产企业的发展。
（五）缺少长期稳定资金
房地产开发周期较长，资金需求量大，回收慢时间长。然而中小房地产企业往往缺乏股票、企业债券等融资方式带来的长期稳定的资金，现有融资方式一般期限较短，与企业需求存在冲突，使得中小房地产企业不断忙于寻求融资。
三、中小房地产企业陷入融资困境的原因
（一）外部因素
在我国严格的制度管理之下，中小房地产企业融资面临着较大的资格限制。例如，其资产规模、盈利能力、竞争能力等。如果选择直接融资，那需要满足各种准入要求、级级审批、流程烦琐、周期较长且成本高昂。现行的法律制度对于其他融资方式限制也较多，导致大多数的中小房地产企业无法接受和实现。
（二）内部原因
（1）企业有形资源不足。土地、房屋、运输工具、生产设备、流动资金、原材料等资产组成了房地产企业的有形资源。房地产企业的有形资源往往代表了其经济实力。相对大型房地产企业，中小房地产企业的有形资源显然处于劣势。大部分的中小房地产企业规模较小、自有资本偏少，抵押担保能力不足，抵御风险的能力很差，不仅自筹资金的能力欠缺，而且也不容易争取到外部的资金支持。
（2）企业无形资源竞争力较差。品牌资源、政策资源、信息资源、组织资源、社会网络、企业信用等组成房地产企业的无形资源。无形资源丰富的企业一般其偿债能力和信用品质都较为良好，他们融资能力较强，比较容易拿到较高的信用额度。而中小房地产企业往往无可利用的品牌、规模优势，无法获取较低的融资成本。并且许多中小房地产企业由于财务管理的不规范，就会使得金融机构在对其财务状况、信用状况、还款能力等各方面进行评估时无法顺利进行，对金融机构而言中小房地产企业的融资则含有较大风险。还有中小房地产企业由于自身的经营管理能力以及管理者、经营者素质的有限，企业整体信用意识不足，部分中小房地产企业欠息以及烂尾携款潜逃行为的出现，使得金融机构对中小房地产企业的融资需求持谨慎态度，进一步使得中小房地产企业的融资状况陷入恶性循环。
（3）缺乏核心竞争力。以前黄金时代期，大型房地产企业能拿到“金矿”，中小房地产企业在其身后捡“金粒”，但在白银时代中小房地产企业不可能再这样发展。企业的产品销售能力、盈利能力和现金回收能力是影响房地产企业内部融资能力的主要因素，而且外部各类资源也都会向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜。而中小房地产企业由于自身资金、人才有限，许多方面专业能力不强，没有属于自己的优势，往往缺乏核心竞争力。
四、如何解决中小房地产企业融资困境
同大型房地产企业相比，中小房地产企业在资产规模、管理能力、融资能力、核心竞争力等方面处于明显的弱势。然而，中小房地产企业也有自己的优势，即在局部地区，中小房地产企业能更好地适应当地的风俗习惯，更好地在当地市场树立品牌形象，形成一定的区域竞争优势。因此，要通过各方共同努力，有效解决中小房地产企业融资问题，促进中小房地产企业保持健康稳定的发展。
（一）改善中小房地产企业融资的政策环境
我国已经明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。但中小企业贷款难、担保难、融资难的问题十分突出，如何有效解决这一难题，已经成为社会各界非常关注的热点问题。政府也提出要进一步完善和支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化《中小企业促进法》等扶持中小企业发展的政策措施，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。而中小房地产企业要想健康有序发展必然也少不了政府的政策支持，努力拓宽融资渠道，改变融资渠道过窄的现状，加快融资多元化。
（二）加强自身建设提升核心竞争力
首先，要建立健全公司管理制度。不仅要加强资产管理力度，而且要加强财务管理，避免出现与金融机构信息交流的盲点和不对称现象，摆脱融资困境，提升企业融资能力。特别是有的中小房地产企业主要是通过家族式管理进行经营，或者是跨界经营。只有顺利实施了管理模式的转变和管理制度的建立、完善和运用，才能真正解决其融资问题。尤其在当前环境下，需要提升企业自身的各项管理能力，加快资金的流转速度，在指标上更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本等，力争从源头上将融资的需求降至最低。
其次，必须努力提高企业信用。只有不断提高企业信用水平，不断加强信用第一的理念，并且在复杂的市场环境中坚持诚信经营，积极支持参与银行等金融机构的信用评级工作，让金融机构充分了解自身的经营信息，树立良好的信用形象，为企业开辟贷款的融资渠道。并以此为契机加强与银行和大型企业的合作，才能为融资环境的改善打好信用的坚实基础。
最后，要努力提高企业的核心竞争力。中小房地产企业要想在激烈的竞争中可持续健康发展，就必须打造独有的核心竞争力。尤其在房地产行业的转型时期，只有突出自身的长处才能充分发挥企业特有的竞争优势，如有的企业专注于旅游地产，有的专注于养老地产，有的专做总部基地，有的在二线省会城市专为中小金融机构的省级分行或分公司做金融办公物业等等。这些企业通过差异化定位，获得溢价，开辟出一片属于自己的蓝海，未来发展也将更持续稳健。
（三）结合自身情况选择合适的融资方式
传统的融资方式已经不能完全满足房地产企业的进一步发展需要，要想获得更大的发展就必须多方位寻找各种新型融资方式，从中确定适合自身实际情况的最优融资结构。例如，以往中国的房地产私募基金大多运作方式是采用债权投资的方式，最简单地依靠抵押或担保、然后放款的方式，即“假股真债”的方式。随着房地产行业进入低谷，房地产企业亟须资金，开始愿意接受股权投资和后端分成，同时一些私募基金公司也不满足于纯债权的收益，开始向拿地、开发等前端环节深入，与企业携手分享房地产开发全流程的投资回报。私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。此外，还要积极了解新进入我国的融资渠道和工具。例如，阿拉伯债券就与普通债券不同，根据伊斯兰教的宗教规定，阿拉伯债券禁止直接收取、发放利息。因此，在债券的结构中通常会引入特定的基础资产作为实现收益的载体，阿拉伯债券代表的是对特定资产或资产收益权的所有权，是对所有权而非现金流主张权利，持有人无论是在基础资产实现的过程中还是债券到期日都享有对该资产收益的所有权而不是债权，即“名债实股”。
然后，根据自身的规模实力和抵御风险的能力，采取不同对策。例如，持有资本金不足的中小房地产企业，可以采取股权融资方式，与信托公司或私募基金组建项目公司合作购置土地或进行项目开发，还可以与行业内发展较好的大型企业合作开发，以提高整体实力，分散投资风险。目前，合作开发的融资方式被大多中小房地产企业广泛采用。如果短期出现资金困难的企业在无法取得银行贷款的情况下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，以弥补资金缺口。当然在房地产开发的不同阶段，上述股权和债权融资还可以组合使用。
五、结论
开发周期长、投入资金大是房地产企业作为资金密集型行业的标签。融资时间长、融资规模大也是房地产企业的融资特点。一个房地产企业的规模和发展速度如何，首先取决于企业的资金链。在“白银时代”，中小房地产企业在努力提高自身各项综合实力的同时，应建立多元化的融资体系，综合权衡企业的融资目的、资金成本、财务风险、控制需要、规模和品牌等因素，选择适合的融资方式或组合。同时，希望政府能在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为中小房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
（作者单位为北京高峰宏道投资有限公司）
参考文献
[1] 张玉明.中小企业融资策略[M].山东大学出版社，2004.
[2] 周文静.地产私募转型迫在眉睫[N].中国证券报・中证网，2015-03-05.
[3] 李晓辉.房地产企业融资渠道探究[J].中外企业家，2014（08）.
第一条 【委托出售的房地产】
甲方委托出售的房地产（下称该房地产）座落于：______________________________________；
该房地产产权证号为：____________________；
房地产权共有证号为：____________________；
该房地产用途为：____________；
建筑面积为：__________平方米，其中套内建筑面积为：__________平方米。
该房地产土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止。
目前该房地产物业服务公司为____________________，物业服务费为每月每平方米______元，建筑面积 ______平方米，合计人民币：___佰___拾___元___角___分（小写：______元）。
第二条 【房地产产权现状】
该房地产产权现状为以下第___种：
1、该房地产没有设定抵押或者被查封、被非法占用及其他产权争议，卖方对该房地产享有完全的处分权。
2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起___日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。
3、该房地产处于抵押状态，甲方需委托担保公司担保或者由买方融资赎楼的，须于签订本合同之日起___日内向担保公司和方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续，买方应予协助。完成赎楼后，应将房地产证原件托管于方或者买卖双方约定的担保公司作为办理过户手续之用。担保公司担保或者由买方融资赎楼的协议另行签订。
第三条 【房地产租约现状】
该房地产所附租约现状为以下第___种：
1、该房地产没有租约。
2、该房地产之上存有租约。甲方保证在三方（买卖双及方）签订《二手房买卖合同》时承租人放弃优先购买权并解除租约。
第四条 【附着于该房地产的户口】
该房地产所附着的户口，甲方保证于收到房地产转让总价款之日起___日内迁出。
第五条 【转让价款】
该房地产转让总价款为人民币：___亿___仟___佰___拾 ___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写：______元）。
第六条 【交易定金】
甲方同意授权乙方代收定金，金额在法律规定的范围内与买方协商确定。买方将定金交付乙方时，视为甲方收取定金，乙方应当在3日内通知甲方收取定金。
第七条 【交房保证金】
为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，甲方同意在首期款中预留人民币：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写：______元）作为交房保证金。此款在甲方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理办法为下列第___种。
1、交由乙方托管。
2、甲方实际交付房地产及完成产权转移登记时，由买方直接支付给甲方。
第八条 【税费承担】
按国家有关法规、政策规定，买方需支付的税费项目有： ______________________。
第九条 【交易资金监管】
买卖双方同意直接支付房款的，双方约定由买方存入卖方的银行帐号。买卖双方约定第三方监管的，监管方式为第 ____________种：
1、由买卖双方指定的 ____________银行进行监管。
（一）房地产金融业起步晚，但发展十分迅速。从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房。因此，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，仅以四大国有商业银行的统计数字为例，1999年末全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额为1583.67亿元，工商银行个人住房贷款余额1997年末为65亿元，2000年末则为1048亿元，而2004年则高达3158亿元。迅速发展的房地产金融业对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
（二）资金来源渠道单一，银行系统风险集中。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩，必将给银行系统造成严重危害。而其他融资渠道，如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。
（三）房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之，我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
（四）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
二、我国房地产金融市场对策建议
（一）加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。
（二）大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。
（三）积极建立住房贷款担保机构，推进住房抵押贷款证券化。建立住房贷款担保机构，可以促进住房抵押贷款市场的发展，加快房地产金融创新步伐，保证房地产金融健康发展。借鉴西方发达国家成功经验，由政府支持组建住房贷款担保机构，为中低收入家庭购买住房提供担保，这样既可以提高住房抵押贷款的安全性，降低违约风险，又可以增加房地产金融机构的业务收入，实现多元化、全方位的服务。抵押贷款证券化是提高抵押贷款流动性的根本途径，是开拓房地产抵押贷款市场富有创造性的制度和工具创新。随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，推行住房抵押贷款证券化成为了我国房地产金融市场发展的必然选择。
（四）完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力。建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资开发—流通—销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。
[关键词] 住房 融资体系 金融市场
一、我国住房融资体系的现状分析
20多年来，通过改革和政策举措，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，同时，我国住房金融业务持续快速发展。形成了以住房抵押贷款为主，以住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房融资体系。但是在运作过程中还存在一定问题，对房地产行业的正常发展产生了不利影响。具体分析如下：
1.住房开发对信贷资金过分依赖。住宅项目、非住宅开发贷款，加上来自工程承包企业垫资施工的企业流动资金贷款等其他贷款，住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上，形成了对信贷资金的单向依存关系。
2.个人住房贷款服务范围偏窄。目前住房抵押贷款在贷款期限、贷款成数、贷款种类及形式、对借款人的要求等方面都比较苛刻，贷款者的选择面很小，涉及评估、公证、担保、保险、拍卖等中介服务不到位，影响了住房抵押贷款进一步增长。
3.缺乏对低收入者住房供给的金融支持，住房公积金存在政策偏差。解决社会低收入者的住房问题是各国政府的住房政策关注点。我国在住房制度改革进程中尚未确立为低收入者提供住房资金支持的渠道。而无论如何廉租房也是需要用钱来建造或收购的，这是政府的职责。
我国的住房公积金其先天不足使之政策偏差仍然存在。一方面资金可用规模小。在各项社会保障资金都需健全的情况下，专项的住房强制性基金的归集规模必然收到约束。另一方面高收入者受益。由于高收入者公积金缴存比例高，还款能力强，因此比中低收入者更易得到更大额度的公积金贷款。
4.资本市场融资不足。但是，由于我国金融管理体制对证券发行始终采取严格控制的政策，因此发展并不迅速，有些很好的品种甚至只昙花一现。
二、国际住房融资体系的比较分析
1.成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务。例如，日本的住宅金融公团,新加坡的中央公积金局等，它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其他便利,协调专业性的住宅金融机构(如互住房储蓄机构或抵押银行),同时其他银行与非银行金融机构参与融资、提供担保,从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。
2.发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系,大多有专业性的住房融资机构。发达国家既有商业性金融机构的支持,也有福利性金融机构的支持。政府主要在福利性金融体系中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持，特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用,如美国的FHA保险、VA担保为住宅金融流通提供了大力支持;德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作用。
3.各国政府建立针对中低收入群体的金融支持体系。相关研究也表明,发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。
4.创新保险品种，实现住房贷款与保险相结合。美国和加拿大政府都设有专门办理住房抵押贷款管理的房地产金融管理机构。美国叫联邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押贷款与住房公司（CMHC）。该机构的主要职能之一就是为买房人提供抵押贷款保险，借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率，而在法国、荷兰，所有借款人都需要购买保险，借款人万一出险，仍拥有住房，其余责任由保险公司承担。
三、完善我国住房金融体系建设的启示和建议
研究住房金融体系需重点考虑三方面内容：一是产品体系。二是多层次的、多方位的市场体系。三是组织体系。于是我们得到以下启示：
1.政府要在住房金融建设中起主导作用。发达国家住房金融发展历史证明了住房金融的发展必须有政府的积极支持。
2.建全房地产金融市场框架，使住房金融机构趋向多元化。实现资金在各金融机构、各地区、各种期限结构的均衡，促成住房二级市场与一级市场的协调发展是完善住房融资的关键。同时，畅通的资金市场与资本市场是住房金融工具的调整和创新的前提。机构投资者是住房抵押贷款二级市场的主要支持者，培育成熟的机构投资者是住房抵押贷款二级市场发展的重要保证。资本市场的积极发育，将大力吸引证券投资基金、产业投资基金等国内机构投资者。
3.培育和完善住房融资中介体系，促进住房消费。培育信托、保险、资产评估、信用评级、投资、法律咨询等各中介机构，建立完整的住房贷款市场支持体系，是住房金融市场协调发展的重要基础。房地产评估机构对房地产准确、客观的估价，确定房地产抵押物价值，防止借款人抛高抵押物价值，骗取金融机构高额贷款。建立公正、规范的房地产拍卖市场、典当市场和产权交易市场，有效解决被抵押房地产处理难的问题。
4.健全与住房金融相关的法律法规。应该有明确的法律，以保护产权、财产权、按揭权以及提供金融服务的公司。目前迫切需要建立健全个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规，对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定，指导房地产金融机构加强内部风险控制，有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益。
参考文献:
【关键词】新常态；房地产企业；资金管理；策略
新常态主要是指社会经济由之前的高速增长转变为中高速增长，经济增长方式由过去的靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。房地产企业开展经济业务过程中，需要大量的资金流转，为了推动生产经营工作的有效运行，保证资金高效使用，减少资金成本，提高资金的安全，企业应构建完善的资金使用和管理制度，加强各项资金收支的审批，从而促进资金有效使用。
一、房地产企业资金管理中存在的问题
1.高负债
对于资金密集型特征突出的房地产企业而言，所有项目开发前期都需要投入巨大的资金，很少有房地产企业可以凭借自身的自有资金开展运营活动，我国在房地产企业的IPO和股权再融资方面有着较高的要求，出于对有效融资的考虑，多数房地产企业均采用银行借款这一渠道来获取所需的资金，这样一来就使得房地产企业面临严重的负债率。从相关统计数据中看到，国内房地产企业的负债率已经达到了70%左右，更有甚者达到了90%。由此可见，虽然房地产企业的利润可观，但面临的风险也非常大，在这么高的负债率下，一旦国家相关政策及房地产市场价格出现变化，那么就阻碍了资金的及时回笼，难以按期偿还债务，严重影响了房地产企业的稳定发展。
2.融资形式过于单一
由于受到了国内资本市场发展的限制，房地产企业融资市场的前进步伐也较缓。实际融资过程中，广泛采用短期和长期银行贷款的形式，而由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业无法利用发行企业债券的方式筹集所需资金。随着国家监管部门对房地产企业上市控制的越来越严格，导致一些房地产企业无法通过发行股票的方式来获取所需资金。大部分房地产企业注重短期的融资方式，不仅融资风险系数大，面临严峻的偿债压力，而且还影响了房地产企业资金的顺利运作。
3.资金回款问题
现阶段，房地产企业的重大资金回笼主要来源于楼盘销售回款，而在房地产企业的销售方面，只有在形式好、宣传推广力度大、促销方法多样化的情况下才能实现资金的大量回笼。实际中，如果政府明确提出限价、限购等要求，并且还制定了预售资金监管制度，那么就会影响房地产企业资金的有效流通。房地产开发商存在资金回笼不及时、回款不稳定等问题时，会加剧房地产企业的资金压力，更有部分企业无奈之下通过降价来提高资金回笼速度。
二、新常态下加强房地产企业资金管理的策略
1.加强开发项目的可行性研究
房地产开发周期长、投资大，潜藏巨大的经营风险，所以应在明确投资开发经营项目阶段，先掌握了解投资项目的背景情况，防止发生产权问题，提高投资回收率。同时深入市场调查，主要对项目所处地区的人口发展、经济发展、房地产市场等情况进行认真的调查和分析，并进行准确的预测。此外，做好投资项目的分析比较工作，房地产企业应整合各有利资源，致力于开发经营效益高、经营风险低、开发周期短的项目。再有，房地产企业应从项目开发进度的角度出发科学估算需求量，提高项目的运行效率。
2.实现多元化的融资渠道
具体有以下这些渠道：
银行贷款：是一种债务性融资和间接融资。房地产企业在还本付息的基础上从各商业银行中获取开发资金，是房地产企业资金的主要来源，有着多样化的贷款形式，如抵押贷款、信用贷款、贴现贷款。房地产信托：以资金信托为切入点，房地产信托主要是信托投资工资实际按照信托的原则，采取贷款或入股的渠道将委托人委托的资金提供给房地产企业，这样多方都能获利。以财产信托为切入点，房地产信托主要是房地产物业的所有人作为委托人把整体物业委托给信托机构来经营管理，然后信托机构再把信托收益交付到受益人手中。和银行贷款相比，房地产信托能很好的节约房地产企业的融资成本，减少财务费用，保证了房地产资金的循环使用及企业的稳定发展。协议融资：国内相关法律法规和司法实践明确提出，企业之间进行的融资视为无效，不在法律保护范围内，但群众和企业间的借贷行为是有效的，不过借款利率应低于银行相同类型贷款利率的4倍。实际中，房地产企业应以银行为中介，通过委托银行贷款的渠道进行融资，这种方式使用较多。另外，由于融资双方自身情况、需求都不同，采用委托贷款的方式并非对所有交易双方的需求都能够满足，所以应根据具体的情况明确具体的交易模式，在科学的协议安排下推动融资活动的顺利进行，保证双方的利益受法律保护。其他融资渠道：如融资租赁、委托贷款、典当方式，这些方式能够满足企业的资金急需。
3.加强资金回收
房屋销售过程中，可能会出现市场行情比预期目标好，也可能出现市场行情达不到预期要求。但不管是哪一种，房地产企业都要深入了解市场行情，加强开发建设成本、销售成本等房屋销售成本的核算工作，同时想尽办法提高房屋的销售量，从而及时收回资金。在房屋销售阶段若存在销售低谷现象，房地产企业此时应深入分析市场行情，准确掌握市场是否会在短期内反弹，若存在反弹的可能，且反弹后产生的收益比等待时产生的资金成本高，这个时候只要耐心等待一段时间即可。若短期内不会出现反弹，房地产企业就要根据当前的市场情况，尽快将房屋销售出去，及时收回资金，从而降低自身的损失。
4.加强资金风险管理
房地产企业资金风险涵盖了：使用风险、在途风险、或有风险。其中，资金使用风险指的是企业投资风险，该风险可事先进行控制，所以加强此类风险的事先控制至关重要，做好投资项目的可行性研究，项目评审必须具备较高的专业水平，尽最大可能降低预计风险的发生率。资金在途风险属于资金结算范畴发生的风险，因此应科学选择结算票据。企业在同城结算业务中通常采用“贷记凭证”、“转账支票”的结算方式。资金或有风险体现在公司为其他企业提供担保而产生的或有负债，涉及贷款担保、业务担保等方面，对外担保企业应具备健全规范的审批流程。
5.设置专门的资金管理信息化平台
以资金管理为基础构建房地产企业资金管理信息化平台，将资金收入与计划作为主体部分，促进统一的接口和各分公司系统的有效联接。该平台能够对企业内部资金的收入与计划过程进行有效管理，同时也可自动查询余额及报表汇总。在资金管理信息化平台中，集中对资金的流入流出进行了控制，并且还及时跟踪了整个资金的流向过程。实现资金的统一拨付与计划、办理企业间往来结算，达到了一体化管理的要求，促进了信息的有效传递，保证了资金的科学使用。
三、结论
综上所述可知，随着经济新常态时期的到来，以及房地产市场、政策的不断变化，房地产企业应与时俱进，通过各类方式手段加强资金管理，全面发挥整体资金优势，从而保障资金的有效使用，实现房地产企业经济效益最大化。
参考文献：
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一、资产泡沫与“脱实向虚”的关联
经济转型时期，产业结构不断调整，大量传统产业转向高新技术产业。在此过程中，规模较大的传统产业转型成功不是短期内可以完成的，大量的中小企业又受创新不足、转型成本高等的限制，传统产业庞大的资金难以被尚未转型成功的新兴产业吸纳，导致资金流出实体经济、流入虚拟经济，即“脱实向虚”。从我国的实际来看，资产泡沫的风险主要为房地产泡沫风险。2015年底至今，我国经历了几次房价猛涨：先是2015年底到2016年底，一二线城市房价疯涨；然后是在2016年各大城市出台了严格的限购政策后，2017年全国三四线城市房价普遍上涨，部分三四线城市房价疯涨。可以说，房价上涨是近年我国经济出现资产泡沫的最主要的表现形式。“脱实向虚”抑制了居民消费支出，对实体经济产生了较为明显的“挤出效应”。“脱实向虚”会导致资产价格暴涨，出现资产泡沫。近年来的房地产价格快速上涨，就是资金从实体经济涌入房地产市场的结果。泡沫一旦形成，在当前相对宽松的货币政策和资产价格继续上涨的预期下，会导致过度投机，泡沫不断膨胀，经济也就更加“脱实向虚”。正是如此，防范“脱实向虚”，必须抑制资产泡沫，强化价格型调节和传导，畅通政策传导渠道和机制。
二、抑制资产泡沫的现实价值
资产泡沫集聚风险极高，危害极大。当前，我国房地产资产泡沫往往伴随着较高的金融杠杆，金融杠杆的增加必然导致风险的集聚。杠杆融资提高房地产商土地购买能力导致土地价格泡沫，也提高了投资者购房能力，导致房地产价格泡沫。房地产价格持续上涨，导致企业厂房租金、用工成本等上升，降低了企业竞争力和盈利能力，实体经济盈利能力差反过来进一步导致资金向房地产部门集聚，泡沫进一步扩大。这种恶性循环链的生成，对于实体经济发展极为不利。资产泡沫加剧了金融风险，提升了实体经济的成本。只有抑制资产泡沫，引导资金“脱虚向实”，才能促进经济稳健发展。如果房价快速上涨得到控制，就能够有效降低企业的成本，提高企业的竞争力和盈利能力，产业将得到发展，进而提高国民收入，收入提高后购房能力也将得到提高，从而实现房地产与实体经济协调发展。如果不能很好地抑制资产泡沫，任由其膨胀，一旦泡沫破灭，房地产吸纳的巨额资金将成为金融部门的不良资产，可能引发系统性金融风险，导致银行可贷资金急剧缩减，实体经济融资将更加困难。
三、抑制资产泡沫的策略选择
房地产资产泡沫是在货币供应量不断增加的宏观背景下，房地产“去库存”、金融结构发生变化、投资者非理性等多层因素共同导致的。抑制资产泡沫，就要从这些方面去化解。（一）货币政策坚持稳增长和控泡沫并重。近年的房地产价格泡沫本质上是一种价格现象。为应对美国金融危机引发的国际金融危机，我国2008年推出了“四万亿计划”，之后也一直实行宽松的货币政策，特别是近两年来连续降息降准，导致货币供应量M2快速增加，M2/GDP从2008年末的151.31%上升到2016年末的208.31%。伴随着资产泡沫持续增大，货币政策的目标也将发生变化，从只关注稳定经济增长转变为稳定增长的同时抑制资产泡沫。稳定经济增长和抑制资产泡沫并不是对立的，资产泡沫形成的根本原因是实体经济盈利能力差，难以有效吸纳资金。随着供给侧结构性改革的深入，实体经济转型成功，会有效释放对资金的需求，引导资金从房地产等部门向实体经济转移。（二）加大房地产调控力度。2015年底，中央提出“去库存”，紧接着各地政府便出台了相关政策。一是落实户籍、降低信贷要求、解除限购等政策，扩大了房地产的有效需求。二是土地供应的减少，本意是在“去库存”背景下控制库存的增加，但可能反而导致了房地产供给的减少。供求两端的宏观政策影响，也是近年来房地产市场供不应求、房价疯涨的重要原因。因此，应该抑制房地产过度投机行为，增加土地供给，缓解房地产供求矛盾。然而，卖地收入是地方政府财政收入的重要组成部分，各地方政府受“吃饭财政”的限制，有较强的“土地财政”激励。“土地财政”导致开发商拿地成本不断提高，推动房价持续上涨。房地产及其相关联的上下游行业占据国民经济的50%左右，房地产的快速发展有助于地方GDP高速增长。因此，房地产、地方财政、经济增长捆绑到了一起，导致地方政府缺乏抑制房地产资产泡沫的动力。为此，有必要加快研究推出房产税，以缓解“土地财政”引致的负面后果。（三）优化金融结构。在资产泡沫的形成过程中，金融结构发生了变化。一方面，在银行信贷结构中，房地产信贷逐年增加。我国银行贷款余额中，房地产贷款余额占比从2008年的16.5%上升到2016年的23.8%，这必然导致实体经济贷款相对减少。另一方面，在不断增加的直接融资中，房地产融资占比很大。随着国家金融改革的深入，社会融资规模增量中直接融资占比逐渐提高，从2011年的14.1%上升到2016年的23.82%。房地产融资在直接融资中占比很大，2016年全年企业债券净融资仅为3万亿元，房地产债券融资规模就达1.14万亿元。也就是说，整个金融体系中，不管是间接融资还是直接融资，房地产融资占比都在逐渐提高，并且在不断提高的直接融资中，房地产融资比其他领域的融资优势更明显。为解决资金不断向房地产涌入的问题，要不断优化金融结构，提高金融支持实体经济的能力。一是增强金融支持县域实体经济。县域经济占国民经济较大比重，有的省份甚至超过60%，而县域金融体制相对落后，深化县域金融体制改革对经济增长意义重大。县域经济往往以银行信贷为主，现代金融体系不完善，可以通过引进各类金融机构激发县域金融活力，提高金融支持县域实体经济的能力。二是加大金融支持中小企业力度。我国实体经济以中小企业为主，提供了全国80%的就业，占国民经济的60%以上。2017年1月11日召开的国务院常务会议确定规范发展区域性股权市场的相关政策措施。2017年5月，证监会《区域性股权市场监督管理试行办法》。在强有力的政策支持下，可以发展区域股权市场为抓手，推动中小企业到“四板”市场挂牌，通过股权质押贷款、中小企业私募债、资产证券化等方式帮助挂牌企业解决后续融资问题，提高金融尤其是直接融资支持实体经济的比例。（四）健全产业支持政策。产业发展策略应该是房地产与实体经济的协调发展。传统的城镇化建设就是大量建商品房，导致农民除了住进城市，生活并未得到改善。城市新居民对美好生活有更高的要求，这就要求新型城镇化建设除了有城市的形式，更要能为居民提供集健康、养老、文化、教育、娱乐休闲等功能。这些功能也是城市产业的重要组成部分。除此之外，各地要出台优惠政策措施，促进当地在自然资源、人口结构、历史文化、地理位置等方面具有比较优势的产业发展。城镇化建设与产业建设协调发展的意义在于经济形成良性循环，房价快速上涨得到控制，能够有效降低企业的成本，提高企业的竞争力，而产业发展起来后居民收入增加导致消费强劲，当地经济发展可持续性增强，从而也能促进房地产业的发展。（五）促进地方财政与金融联动。我国的现实情况是，地方政府在支持企业融资方面作用发挥得不够。因此，各地可以通过做大做强政府投融资平台，增强政府的融资能力，财政实力增强后与金融联动，引导资金注入实体经济，更好地促进产业发展。做大做强地方政府投融资平台，就是要将各部门碎片化的财政资源进行整合，充实投融资平台的资金实力，提升信用等级，提高融资能力、降低融资成本。在发挥财政与金融联动的功能方面，可以采取如下举措：一是将财政性存款与银行贷款挂钩，财政性存款的比例按照银行对当地企业贷款的比例分配，激励银行多向本地区贷款。二是财政出资与银行按照一定比例成立风险基金，银行按照基金总额的一定倍数向当地企业贷款。三是做实做强政府控股的担保公司。银行一般需要资产做抵押才向企业放款，但广大中小企业能够作为抵押的资产往往不够，财政出资与社会资本按照一定比例合作成立担保基金，做实做强担保公司，要求担保公司按照一定倍数为企业担保，这样就能有效解决中小企业抵押物不足的问题。四是财政出资成立产业引导基金，引导基金与社会资本按照一定比例合作成立股权投资基金、风险投资基金等，引进专业公司人才进行基金经营管理，基金应主要用于投资当地中小企业。当然，财政与金融联动的举措不限于以上方面，其意义在于改变传统财政资金支持实体经济额度小、覆盖面窄的问题，发挥地方财政资金支持实体经济的更大作用。（六）加强风险管理体系建设。打通金融支持实体经济管道的根本是控制风险，只有风险控制住了，资金才敢进来。控制风险的第一步，就是要化解当前不良贷款，这是风险管理体系建设的基础。其次，要加快区域社会信用体系建设，将区域内企业、居民、金融机构纳入信用评价体系，并与银行征信系统对接，形成区域性征信体系。最后，加强金融监管，控制风险。微观方面，对投资者进行教育，提高投资者风险防范意识，加大防范、打击和处置非法集资的力度。宏观方面，通过编制政府、企业、金融、家户四部门区域宏观资产负债表监测区域宏观金融风险，通过编制区域宏观或有资产负债表实时监测区域宏观金融风险。
总之，要采取各种手段抑制资产泡沫，通过产业政策从根本上提高实体经济的盈利能力，引导资金逐步转向实体经济，规避资产泡沫带来的金融风险，促进经济良性发展。
作者:刘飞 单位:武汉大学经济与管理学院
多家媒体证实，国务院办公厅于2013年12月向相关各部委和各省政府下发名为《关于加强影子银行业务若干文件的通知》，即编号“[2013]107号”文件。
中国这几年迅速膨胀到十万亿元规模的银行理财产品和信托中很大一部分实质为借贷融资的都属于影子银行业务，其他如典当行、小额贷款公司、融资租赁公司、担保公司、基金子公司、券商资管等非银行金融机构也都受到利润驱使在做信贷证券化的影子银行业 务。
支撑起中国影子银行繁荣的仍然是房地产，很多中小地产商以接近20%甚至更高的实际利率从影子银行系统融资，然后以高价拿地、盖房，从融资到盖好房子销售出去的周期是几年，往往还需要借新融资还旧融资，单单这部分融资就推高了不少房价。
融资相对容易、成本更低的上市房地产公司的实际利润率已经从过去几年的20%以上降低到了2013年的15%以下，而数量更多、规模更小、融资成本更高的的未上市房企的利润率更低甚至亏损。即使是这样的状态，这些地产商们2013年十分热衷的一件事，是把手上的房地产项目通过信托或其他方式抵押，将融的资金投到组建小额贷款公司上，再通过小额贷款公司放“高利贷”来赚钱，其中一部分又放到了房地产中去。以近20%利率从信托融到的资金，再通过小额贷款公司放贷出去，没有25%、30%的放贷利率是赚不到钱的，信托融到小额贷款公司再放贷，影子银行的链条就这样被拉长，杠杆和风险被进一步放大。
2013年半年报显示，上市房地产公司的负债率已经超过70%，处于近十年来的高位，而2013年开始，央行通过紧缩市场资金倒逼去杠杆化进一步推高了实际利率，三四线城市房价有的已经开始停涨，未来随着三四线城市房产泡沫消退，融资成本的居高不下和越来越难以融到资金将使一批中小房企出现破产，引发中国金融市场的动荡。
所以据传由“一行三会”起草，国务院办公厅下发的107号文件实际是对整个中国金融市场融资的去杠杆化、去风险化。政府已经认识到目前房价已经上涨到了危险区域，如果继续放任规模达数万亿元的影子银行业务无序扩张，将使房地产泡沫风险更大。
107号文件明确了影子银行的监管分工，按照谁批准设立机构谁负责风险处置的原则，对尚未明确监管主体的将抓紧进行研究。尚处于监管空白地带的第三方理财机构、P2P贷款、其他网络金融业务，可能很快将告别无监管的野蛮生长阶段。而107号文件只是一个影子银行“基本法”类总体指示性通知，具体的监管条文有待一行三会等监管机构的制定和下发。中间这个时间差，受到影响的影子银行会抓紧时间以原有模式再赚上最后一笔。
同时，禁止做什么是107号文更主要的内容。商业银行不得开展理财资金池业务，信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，典当行不得融资放大杠杆，融资租赁公司不得转借银行贷款和相应资产，融资性担保公司不得违规放大杠杆倍数超额担保，非融资性担保公司不得从事融资性担保业务，私募股权基金不得开展债券类融资业务。
影子银行规模的迅速扩大，本身就是金融机构在和监管层玩规避监管的猫鼠游戏。有规定的禁止，针对尚未规定的新规避手法自然会出现。每当新的监管文件出台，金融圈内一线从业人员和法务最热议的是如何绕过新的监管。
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
[关键词]房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
