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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产的税收筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
税收筹划是纳税人立足国家税收政策、法规规定的范围，在生产经营中对税法提供的一切优惠条件充分加以利用，事先安排和筹划各种活动，以促进不必要纳税支出的尽可能减少及税后利润最大化实现的一种经营管理活动。作为市场经济发展必然结果，在我国经济改革与发展过程，对税收筹划的步调具有一致性要求。随着房地产企业在我国第三产业中比重的日益增加，在经济不断发展中我国也为房地产企业创造了一系列进行税收筹划的条件。基于这些有利条件，在税收筹划上我国房地产企业取得了一系列成就。新会计准则从2007年1月1日实施后，房地产企业税收环境随之发生变化，税收筹划也不可避免地受到影响。在新会计准则环境下如何做好税收筹划，是房地产企业目前必须面对的问题。
一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响
新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。
二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策
房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。其次，房地产企业在经营的过程中，为了对资金不足的问题进行化解，在销售中房企还会对预收房款形式加以采取。在会计准则中，房地产企业预收房款销售相应的营业税纳税义务在向客户收取预收款的当天就会产生。不过，当房产企业收到的款项并非直接的营业款，而是在业务方面与其发生往来的单位所给予的归还借款，在新会计准则中房地产企业当天无营业税纳税义务。针对这一情况，房地产企业应对预售房款的税收筹划进行加强，归还借款的点充分利用。房地产企业可与顾客协商，签订一定的协议，将房产预售款在协议中转变为与房企相关的垫付款，从而在遵守新会计准则的同时有效推迟营业税纳税义务确认时间。新会计准则的和实施，对我国房地产行业税收筹划的影响显而易见。房地产企业应立足新会计准则影响，积极做好对房地产的税收筹划。
参考文献：
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【摘要】税收筹划是纳税人的合法权利，本文结合电网企业经营特点，对电网企业涉及主要税种税收筹划方法进行探讨。
在依法经营的前提下，如何围绕现行法律法规开展适合电网企业经营特点的税收筹划方案，用好用足税收政策，尽最大努力降低企业税收成本，是当期财务管理的一项重要内容。本文结合电网企业就主要税种税收筹划谈相应对策。
一、增值税税收筹划
增值税作为电网企业最大税种，税收筹划的关键是进项税额如何足额、及时抵扣。
(一)进项税的筹划
电网企业涉及进项税抵扣的成本项目主要有购电费、材料费、修理费、低值易耗品、办公用品、运输费、取暖费等，其中加强修理费和材料费进项税的筹划是增值税税收筹划的重点。
1.改变大修理工程结算方式
目前电网企业部分单位大修理工程管理上主要采取包工包料结算方式委托给多经工程公司。工程公司为建安企业缴纳营业税，自己取得的进项税发票不能抵扣，也不能开具增值税专用发票，使电网企业无法抵扣进项税。
因此，应改变大修理工程管理和结算方式，对大修理工程采取包工不包料的管理和结算方式，材料统一由电网企业自行采购，及时取得增值税专用发票，一方面公司增加进项税抵扣，另一方面多经工程公司通过节约工程材料成本可以增加利润，实现双赢。改变多经企业承包管理方式。
电网企业与多经企业大都签订了各种各样的承包服务合同，且大部分为总包方式，统一开具发票，由于大部分多经企业为服务业(物业、运输业等)，不能开具增值税专用发票，减少了进项税抵扣。
因此，应改变承包合同的结算方式，降低合同额，将可以抵扣的材料费和修理费项目由主业承担。例如：运输承包服务合同，可以规定车辆燃油费、修理费由承租方承担，取得外部增值税专用发票在承租方报销抵扣。购进商品或应税劳务应尽量采取商业汇票支付费用。
这样可以得到两点好处，一是可以推迟付款时间，减少现金流出量；二是可以视同支付费用，获得进项税额抵扣，减少当期应纳税额，从而达到递延纳税的效果。
2.加强进项税发票管理
一是加强增值税专用发票取得的考核力度，提高增值税专用发票取得率。购置货物、接受劳务尽可能取得合法、完整的增值税发票。在价格相同的情况下，要购买具有增值税发票的货物。在发生运费时，要取得合法的扣税凭证。电网企业在采购固定资产时，可以将部分附属部件单独作为材料或低值易耗品购进，抵扣进项税额。二是在取得增值税专用发票后，“认证”、“申报”和“抵扣”要及时有效。根据税务部门的规定，增值税一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票，必须自该专用发票开具之日起90日内到税务机关认证，否则不予抵扣进项税额。因此应在最短的时间内按照规定进行专用发票认证，及时抵扣当期的进项税，为企业争取资金的时间价值。
(二)销售使用过的固定资产增值税筹划
按税法规定，企业销售自己使用过的属于货物的固定资产，只要同时满足以下条件，可以免征增值税，条件一是属于企业固定资产目录所列货物；二是按固定资产管理，并确认已使用过；三是销售价格不超过原值。
电网企业涉及的业务主要有更换固定资产变价处理和抵债收回固定资产的处理。应注意事项，一是对于电网企业取得抵债来的固定资产，要先将该抵债资产入帐使用和管理一段时间后再出售，可以免缴增值税；二是对于更换固定资产如果出现升值，需要缴纳增值税时，应确定适当的价格，计算净收益增减平衡点，保证销售价格与原值之差大于应缴纳的增值税税额，提高净收益。
通过以上分析可以看出，电网企业的主营业务虽然单一，但是在增值税税收筹划方面仍然有所作为，且非常必要。
二、企业所得税税收筹划
企业所得税由纳税人按照应纳税所得额的一定比例计算缴纳，其应纳税额与收入、成本、费用等密切相关，降低应纳税所得额的关键在于如何合法、合规地加大当期成本费用、减少当期收入确认。
(一)技术开发费的税收筹划
根据税法规定，企业在一个纳税年度内实际发生的技术开发费项目，在按规定实行100%扣除基础上，允许再按当年实际发生额的50%在企业的所得税前加计扣除。
2006年国家对技术开发费优惠政策进行了调整，一次性提足折旧进成本的科研设备价值标准由10万元提高到30万元，由于科研设备既可以一次性提足折旧及时收回资本性资金，又可以享受税前加计扣除，因此电网企业应充分利用技术开发费优惠政策，合理安排预算资金，一是适当增加设备购置的资本性支出预算，在实现所得税加计扣除的同时，解决公司资本性资金不足问题，从而达到企业整体税收优惠利益最大化；二是改变目前技术开发费核算和管理模式，运用科学合理的核算方法，将科技机构人员工资、设备折旧、管理经费等其他直接费用纳入技术开发费管理，加大加计扣除金额。
(二)专用设备投资抵免企业所得税的税收筹划
税法规定，企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
电网在安全生产、节能减排、环保方面投入持续增加，利用该项政策可以为电网企业节省大量所得税支出。
(三)固定资产修理与改良支出的筹划
《企业所得税实施条例》规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，需增加固定资产价值或作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：1.发生的修理支出达到固定资产原值50%以上；2.经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上。
电网企业固定资产修理支出能否税前扣除，关键是发生的修理支出是否达到固定资产原值的50%以上，因此，为了加大当期费用扣除，修理工程支出要合理安排，尽量不要超过固定资产原值50%。
(四)固定资产折旧和无形资产摊销的筹划
新企业所得税法对企业固定资产由于技术进步原因采用加速折旧的优惠政策力度更大，规定确需加速折旧的，经税务机关审批，可以采用直接缩短折旧年限的方式实行加速折旧。
对于软件摊销年限问题，新税法也制订了优惠措施，按照《关于企业所得税若干优惠政策的通知》财税[2008]1号规定，“企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短可为2年。”
因此，电网企业应充分运用优惠政策，利用电网企业设备技术进步较快的原因，与主管税务机关加强沟通，征得同意后缩短折旧和摊销年限。
三、营业税税收筹划
电网企业涉及营业税业务较少，主要是降低电网工程涉及的营业税，以有效降低工程造价。
目前电网企业营业税税收筹划主要是落实建安企业不计营业税的设备清单。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》有关政策规定，通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。另外还规定其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
目前在实际工作中经常有税务部门对电网施工企业设备和材料划分标准不理解，将电缆统一作为材料作为营业税计税依据，加大了工程成本。电网企业要与税务机关协调，确认电网企业不计入营业额的设备清单，该税收政策的落实有利于进一步规范电力施工企业税收管理，降低施工成本。
四、个人所得税税收筹划
个人所得税主要从以下两个方面进行筹划：
(一)奖金发放方式的税收筹划
个人所得税由于采用九级超额累进税率计算，因此个税税收筹划主要是从如何降低适用税率入手，从目前执行政策看主要包括两个方面，一要尽量做到奖金在各月均衡发放，减少季度奖、加班奖、节日奖等专项奖致使个别月份税率偏高的影响，从而达到均衡各月税负的目的；二要合理利用全年年终奖税收特殊政策实现节税，根据《国税总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》，该通知一是规定了纳税人取得年终奖奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税；二是专门制订了年终奖适用税率，比日常薪金适用税率有所降低，因此当年终奖适用税率比月工资收入适用税率低一档次时，可以有效降低个税。举例说明：
某职工收入如下：月实发工资1500元，月奖4000元，扣除费用1600元，应纳税额为3900元，适用税率15%，需缴个税460元。
年终奖7000元，年终奖适用税率为10%，需缴纳个税675元。
可见由于年终奖使用税率偏低，税率差为5%，存在节税空间。该职工年收入为73000元，在年收入不变的情况下，可减少发放月奖，每月减少1900元，共计22800元，将月奖税率降到10%，增加年终奖发放22800元，可年节税22800×5%=1140元。
(二)转化所得或转化所得类型
把现金性工资转化为提供非货币利，即通过提供各种补贴，降低名义收入，比如提供免费工作午餐、手机话费补贴、交通补贴等，这样既可以增加员工福利，又可少缴个人所得税。
五、房产税税收筹划
房产税是电网企业的一项小税种，税率不高，造成对房产税税收筹划不够重视。由于房产税计税依据是房产原值扣除一定比例后缴纳，因此只要房产存在就必须纳税，构成了企业的一项长期税负，假设房产使用寿命按50年左右测算，房产税将达到房产原值的40%-50%，税负很重。
房产税暂行条例规定，房产税的征税对象是房屋，包括与房屋不可分割的各种附属设备、一般不单独计价的配套设施。因此房产税税收筹划的关键是如何划分和核算房产附属设备。
即将实施的新会计准则的一些新变化，对房产税税收筹划提供了空间，一是《企业会计准则第6号-无形资产》规定，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产核算，土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧；二是《企业会计准则第4号-固定资产》规定，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。根据以上规定，房产税税收筹划要把握好以下几点：
一是土地使用权要单独作为无形资产核算，不再结转到房屋建筑物价值。
二是减少列入房产价值的附属设备价值。要准确把握房产税暂行条例所列举房产附属设备，对于所列举以外的附属设备尽量不计入房产价值。
三是要充分利用税务总局对中央空调是否计入房产原值有关规定。根据规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产设备中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不包括中央空调。因此要按照新准则规定对中央空调单独入账，减少房产税支出。
总之，税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，通过合理运用国家税收法规对企业的筹资、投资、经营、理财等经营活动进行事先筹划和安排，以达到税收负担最小化的目的。企业在加强税收筹划，用足用好各种优惠政策，有效降低纳税成本的同时，还要树立以风险控制为核心的安全理念，提高风险的辨识和分析能力，切实防范经营风险。一是充分借助会计师、税务师事务所等外部力量，以税法条款为依据，通过深入研究各项税收政策，制订出合法合规的税收筹划方案，为企业的税收筹划营造一个安全的环境。二是及时掌握政策变化，并适时对税收筹划方案进行调整，保证税收筹划行为在税收法律法规范围内实施。三是加强风险控制，充分考虑税收筹划的风险，在认真考虑经济环境及其他变数后，再做出决策，不能因为短期利益而进行盲目的税收筹划。
参考文献：
陈晓瑜.个人所得税的税务筹划[J].时代经贸，2007(9).
姚晓东.论个人所得税的纳税筹划[J].经济师，2006(12).
李红岩.对个人所得税问题的几点看法[J].会计之友，2007(1).
【关键词】 税收筹划；决策；营销手段
一、对税收筹划及房地产现状的基本认识
税收筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益。税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象，也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视，合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步发展。
近年来，我国房地产发展迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对地方税收有着显著性影响。然而，随着房价的不断攀升，部分大城市的房地产市场也开始出现有价无市的局面。国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，而在2010年的两会召开期间，房价过高的问题再次成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。” 房地产“新国十条”及各地颁布一系列房价调控政策更是表明目前无论是从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价的持续高涨。在这种严峻的经济形势下，对于房地产企业而言，不能够在房价上获取高额利润，那么通过选择合理的税收筹划方案减轻房地产企业税收负担，增加企业利润则是必不可少的。
二、税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用
笔者以营销手段、投资方式、服务内容的决策选择为基础，阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。
（一）房地产企业营销手段的税收筹划
从房地产“新国十条”及各地颁布的一系列房价调控政策再到近期内关于开征住房保有税的争论，房地产界可谓是风起云涌。如此错综复杂的局面更使得消费者观望情绪严重，房产成交量不断下降。案例1，房地产开发公司为了加速资金回笼，刺激消费者的购买，往往会采用一些营销手段，企业在进行决策时，面临着以下两个方案的选择：方案1，促销期内买房子送汽车（假设一套房子定价200万元，一辆汽车价值20万元）；方案2，促销期内优惠原价的10％。
企业管理者进行初步分析发现：对于方案1，客户如果买一套房子200万元，就须赠送一辆汽车，花费20万元，所以房地产公司收入180万元；对于方案2，在促销期内给予客户原价优惠10％ ，则净收入也为180万元=200× （1-10％）。从销售角度分析，两种方案没有差别，均可行。但是如果站在纳税的角度考虑，方案却有优劣。
方案1，对于房产公司来讲，销售一套房子200万元，需要缴纳营业税200×5％=10万元，城建税及附加10×（3%+7%）=1万元；同时，房产公司用200万元的20万元购买汽车无偿赠送给客户，按照增值税条例的规定，企业将外购的货物无偿赠送给他人应视同销售货物，须征收增值税，因此企业还须多缴纳增值税：20×17％=3.4万元。汽车是房产公司无偿赠送给客户的，客户应作为“偶然所得”，须缴纳20％的个人所得税，房产公司负有代扣代缴的义务，即房产公司还需要代客户缴纳个人所得税：20×20％=4万元，房产公司代客户缴纳个人所得税4万元，按照所得税规定不能作为成本费用在企业所得税前扣除，还需要多缴纳企业所得税4×0.25=1万元，房产公司还应缴纳印花税200×0.05％=0.1万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费19.5 万元（10+1+3.4+4+1+0.1）。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税：200×2%=4万元，印花税200×0.05％=0.1万元。客户合计应缴纳税费4.1万元。
方案2，按照优惠价的10%销售，即以180万元的价格销售，企业需要缴纳营业税180×5%=9万元，城建税及附加9×（3%+7%）=0.9万元；缴纳印花税180×0.05%=0.09万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费9.99万元。比方案1相比，税收减少9.51万元，减少比例为48.769%。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税180×2%=3.6万元，印花税180×0.05%=0.09万元。客户合计应缴纳税费3.69万元。与方案1相比，税收减少0.41万元，减少比例为10%。
通过分析得出的结论是：方案1缴纳的各项税收大于方案2缴纳的税收，因此，无论对于房产公司还是对于客户，都应选择方案2。
（二）房地产企业投资方式的税收筹划
房地产企业除了通过房屋销售来获取企业利润外，往往还进行对外投资，来获取更多的利润或降低风险。房地产企业在进行投资决策时，往往面临着以下两种方式的选择：一种是以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险。另一种是房地产企业以房产投资，不承担联营风险，只收到固定收入。为此，可通过以下案例说明，税收筹划对房地产企业投资方式选择的影响和运用。
案例2，某房地产企业注册资本为2 000万元，其中办公楼价值为500万元。该房地产企业为进一步扩大企业规模，获取更多利润，企业管理层决定对外进行投资。根据上述说明，如果该企业以500万元的办公楼投资，每年能收回的租金收入为600万元。在不考虑其他因素的情况下，仅从房产税考虑，对于该企业而言，如果参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值作为计税依据计征房产税，其应纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元），但如果该房地产企业只是以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，则应按租金收入计缴房产税，应纳房产税=600×12%=7.2（万元）。
通过比较不难发现，共同承担风险比不共同承担风险要节省3万元的税款，但共同承担风险会增加纳税人的风险系数，所以在选择这种筹划方法来进行税收筹划时，还应该从综合方面考虑，如果共同承担风险对纳税影响比较小，则可以考虑这种合作方式。
（三）房地产企业服务内容转换的税收筹划
房地产企业在日常经营中还可根据市场行情的变化，灵活转化服务内容，从而达到减轻税负、获取更多利润的目的。
案例3，因受金融危机的影响，某房地产企业原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，公司决定转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入800万元，依据5%的税率需交纳营业税40万元，依据12%的税率需交纳房产税96万元。单此两项税收就达136万元，占到总收入的17%（136/800）；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。
对于这个具体案例，可以根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金800万元，变成年租赁费400万元，物业管理费400万元。由于物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12%的房产税，因此，通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：节税筹划前，营业税和房产税合计136万元；节税筹划后，营业税不变，仍为40万元，但房产税现在只需按400万元计算，即400×12%=48（万元），总体税负为88万元。这样可以使企业减轻税负48万元（136-88），税负减轻35.29%（48/136）。
三、结束语
综合上述分析说明，经过纳税筹划房地产企业的税负相对未纳税前大大减少。可见，纳税筹划是房地产企业减少不必要的税收上缴、压缩成本、增加企业利润必不可少的措施之一。与此同时，纳税筹划还为房地产企业的持续健康发展提供了另一发展空间，这主要是由于考虑到我国房地产的现状，我国政府对房价的严格防控和高压打击给房地产企业的经营管理造成的极大不利影响。
【参考文献】
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关键词：税收筹划 风险 效益
随着我国市场经济的深入发展和市场竞争的日益激烈，企业为了增强盈利能力，从而加大税收筹划，以降低税负成本，提高参与市场竞争的能力，能否有效地减轻纳税义务已成为企业面临的一个重要问题，并且在今天税收筹划已融入到了的整个生产经营活动。因此，更显得尤为重要。
一、税收筹划的主要内容
（一）避税筹划
是指纳税人采用非违法手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。税收筹划与偷、逃、税有着本质的区别。在投资条件相同的情况下，企业可选择纳税地点的方式来进行避税筹划，从税负角度、所得税的因素等方面考虑，企业可考虑到西部开发区投资，或国家规定的“老、少、边、穷”地区，或可进行国外发展。
（二）节税筹划
是纳税人不违反税收政策法规，在对政府制定的税法进行精细比较分析后进行的纳税优化选择，以税负最低为目标，对企业经济活动进行涉税选择的活动。
（三）转嫁筹划
是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格调整将税负转嫁给他人承担的经济行为。
（四）实现涉税零风险
是指纳税人财务管理有序、账目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，没有任何关于税收方面的处罚，在这种状态下，避免了涉税损失的出现，实现了企业税后利润最大化。
二、税收筹划存在的风险
（一）政策风险
包括政策选择风险和政策变化风险。对税收政策理解不到位，在具体操作时容易引起的偷漏税行为，政策不定期的变动，对长期的税收筹划都会带来巨大的风险。如对吸纳下岗失业人员的企业，给予减免营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税的优惠政策，又如农产品的优惠政策，农业生产者自己生产的初级农业产品并且是农业生产者自己销售的初级农业产品可免征增值税，但对农业生产者初级产品的深加工不能免税，如面粉加工成面包、馒头等等，如纳税人对税收优惠政策不能深入理解，就会把握不准、误用后还会受到税务部门的处罚并导致筹划失败。
（二）操作风险
纳税人在操作上一定要维护企业的利益，一切为企业着想。例如企业对坏账损失的核算，有直接转消法和备抵法，按现行的会计制度备抵法有三种：应收账款余额百分比法，销货百分比法及账龄分析法，但现行的所得税条例，规定只有应收账款余额百分比法，准许在所得税前扣除损失，因此，企业只能选择应收账款余额百分比法计提坏账准备，这样才能减少当期的应纳税所得额。
三、税收筹划的方式
国家税收法规在地区之间，行业之间的差异越大，可供纳税人选择的方案就越多，就税收筹划实施的方式归纳为两大类，一类是单个税种的筹划如个人所得税，企业所得税等，二是围绕经营活动的不同进行的筹划，如跨国经营的税收筹划，企业融资的税收筹划等等，既有税收优惠政策的充分运用，又有财务、会计、税收等方向选择性条款的运用。以单个税种的筹划举例如下：
例一、房产出租的筹划方案。 A企业有9栋的库房闲置，每年进行出租，库房的账面原值1600万，每年租金200万元，按照税法的规定房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12%，每年A企业缴纳营业税200万*5%=10万元，房产税200万*12%=24万元，城建、教育费附加10万*10%=1万元，合计缴纳税款35万元，实际出租房屋的税率已达17.5%。
现在对A企业的经营活动进行税收筹划，当租赁合同到期与承租方商议租赁合同改成仓储保管合同，增加保管人员，增加服务内容，并提供优质服务，根据《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%，假定仓储保管费为每年200万元不变，那么，A企业缴纳税款为：营业税200万*5%=10万元，城建，教育费附加10万*10%=1元，合计缴纳税款为11万元，，那么A企业前后两种业务缴纳税款为35万元和11万元，相差24万元，扣除增加的人工等相关费用，仍可为A企业节税十万余元。
例二、利用税收优惠进行企业所得税筹划案例。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十二条的规定，工业企业年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元，属于小型微利企业，按照20%的税率缴纳企业所得税。若企业年度应纳税所得额刚超过30万元，就要按照25%的税率全额缴纳企业所得税；若企业应纳税所得额小于等于30万元则可以按20%的税率缴纳企业所得税。因此年度应纳税所得额达到30万元时，是一个关键的界点，应该认真分析筹划。当企业经营规模较大时，首先可考虑分立为两个独立核算的企业，使其次要关注年应纳税所得额，当企业的应纳税所得额处在界点时，就要采取措施如推迟收入实现、加大扣除、进行公益、救济性捐赠、增加其他期间费用等方法，以降低适用税率。
好的税收筹划方案，能为企业节税、提升企业的盈利能力和参与市场竞争的能力。所以，纳税人要在熟知税法的前提下，正确掌握和熟练运用税收筹划的方法， 充分运用税收知识、财务手段，遵循科学合理的税收筹划原则，真正取得税收筹划的成功，才能为企业创造出更大的经济效益。
参考文献：
刘丹
（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）
摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词：房地产企业税收筹划应用
一、 房地产企业税收筹划的必要性
（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
二、 房地产企业各个环节的税收筹划的应用
（一） 准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（二） 建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
（三） 销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
1、营业税筹划
案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
2、土地增值税的筹划
案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
（四） 保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。
案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
①采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
②采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。
三、小结
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。
参考文献：
[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014
[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011
[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J] 财经界 2013
论文摘要：税收筹划是指纳税人在税法允许的范围内，通过对企业的经营、投资、理财活动的筹划与安排，尽可能取得“节税”的税收利益，其特点在于合法性、筹划性、目的性。它与偷税、避税有着本质上的区别，偷税既违法又不道德，是政府所严加征处的行为；避税是与税法精神相悖的，是政府所防范的行为；而税务筹划既不违法又符合道德规范，是国家政策予以引导和鼓励的行为。
在市场经济条件下，企业作为一个自主经营、自负盈亏的法人实体，参与市场竞争。其根本目标是追求自身利益最大化或税后利润最大化。为实现该目标，有两条途径可选择，一是扩大业务收入，二是降低成本。在收入不能提高的情况下，降低成本能增加利润，而税收支出作为毛利润的一部分，完全可以在税法允许的范围内通过税务筹划，加以延缓减轻税负，从而增加税后利润，增强企业的竞争力。
税务筹划作为一种管理活动，几乎贯穿于企业经营的全过程。就如何运用税务筹划降低企业税负，实现整体利益最大化来加以论述。
一、税务筹划在财务管理中的运用
税务筹划与财务管理密切相关，税务筹划是企业的一种理财行为，应始终围绕财务管理目标来进行，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。税务筹划在企业财务管理中的运用主要是在筹资决策、投资决策、利润分配中的运用。
㈠筹资决策中的税务筹划
对于一个企业来讲，不同的筹资方式组合将会给企业带来不同的预期收益，同时也会使企业承担不同的税负水平。这就要求投资者必须在筹资决策中做好税务筹划分析工作。按照税法规定，纳税人在生产经营期间所形成的负债利息支出可以在税前扣除，享有所得税利益，而相比之下，股息是不能作为费用列支的，只能在企业的税后利润中进行分配，因此，企业就可以通过资本结构的合理搭配来实现税务筹划的目的。一般来说，为获取较低的融资成本和发挥利息费用抵税效果，企业内部集资和企业之间拆借资金方式筹资最好；金融机构贷款次之；自我积累方法效果最差。企业在分析筹资中的税收筹划时，应着重考察资金结构和筹资方式问题，特别是负债比率合理与否，不仅制约着企业的风险和成本的大小，而且在很大程度上影响企业的税负及税后收益。由于负债的利息记入财务费用能抵扣应税所得额，从而减少了企业应交所得税。在息税前投资收益率大于负债成本率的前提下，负债比率越高，额度越大，其节税的效果越明显。当然，负债比率并非越高越好。随着负债比率的提高，企业的财务风险和融资成本会加大。当负债的成本率超过了息税前的投资收益率时，负债反而达不到节税目的。
㈡投资决策中的税务筹划
税收政策因国而异，即使在同一国内部，对不同地区、不同行业等方面的规定也有所不同。正是这种差异的存在，使企业在投资时有了选择的余地。投资中的税收筹划主要有以下形式可供选择。
⒈组建形式的选择
投资者在设立企业时，有几种形式可供选择。企业组建形式不一样，税收政策也各异。以有限责任公司与合伙经营相比较，有限责任公司要双重纳税，即先交公司所得税，再交个人所得税；而合伙经营的业主，只须交个人所得税。而在组建时采取何种形式，当事人应根据自身特点和需要慎重筹划。
⒉设置分支机构的选择
对于企业来说，随着业务的扩张，势必面临着在其下设置分公司和子公司的选择，那么是设置分公司好还是设子公司好？哪个对企业更有利？这是一个值得深思的问题，因为两者在税收上截然不同。
分公司相当于一个办事处，其优点在于它不是独立法人，所发生的亏损或损失可冲抵总公司账面利润；此外，还可不交纳资本注册费、印花税等费用。缺点在于它不是独立法人，不能享受相关的税收优惠，如减免税、退税等。子公司虽然有税收优惠，但由于是独立法人，需独立承担民事责任，独立承担亏损。总公司应权衡利弊后决定。
从纳税角度讲，在刚开始设置分支结构时以分公司为优，因为，在设立初期亏损性大些。一旦分公司成熟后，可适时转化为子公司，以便获得税收优惠的好处。当然，如果刚开始营业就能确保盈利，那另当别论。
⒊投资地区行业的选择
无论是国内投资还是国外投资，企业都必须认真考虑和充分利用不同地区的税制差别及区域性税收优惠政策。我国规定：老区、少数民族地区、边远山区、贫困地区新办的企业，经主管税务机关批准后，可减征或免征所得税3年。而在特区、沿海开放城市及国务院批准的高新技术产业开发区的高新技术企业，企业所得税率一般为15%，而其他地区为33%。因此，企业应选择这些有税收优惠的地区进行投资。这样，不仅可少交税，而且完全符合政策导向和税法立法意图，于已于国都有利。
国家规定：“国务院批准的高新技术开发区的高新技术企业，按15%征收所得税。”为了支持和鼓励发展第三产业，规定：“投资于第三产业，可按产业政策在一定期内减征或免征所得税”等等。又如，近几年，国家为配合住房制度改革和全面启动房地产，出台了一些税收优惠政策。对国家限制发展的行业，国家则对其课以重税，以上种种国家关于投资行业的税收优惠差异，给投资者提供了更多的投资选择。这要求投资者在投资决策前，必须充分了解和掌握国家关于投资方面的税收政策，认真进行税收策划，合理减轻企业的税负。
㈢利润分配中的税务筹划
企业的股利分配形式一般有现金股利和股票股利两种。根据税法规定，股东取得现金股利须交个人所得税，而取得股票股利却不交税。因此，企业要从发展前景来筹划好发放多少现金的股利，从而对企业和股东都有利。
二、税务筹划在会计核算中的运用
财会制度对成本费用的确认、收入实现的确定、资产的计价等规定有多种会计处理方法可供选择。不同的会计处理方法对各期的成本费用、收入都会产生影响，进而影响应交所得税的数额，而且这种选择大部分在税法上都予以承认，这就为企业在会计核算中进行税务筹划提供了可能。
㈠收入结算方式的选择
企业收入结算方式不同，其收入确认的时间也不同，纳税月份也有差异。税法规定：直接收款销售以收到贷款或取得索款凭证，并将提货单交给买方的当天为收入确认时间；采托收承付或以委托银行方式销售货物，为发出货物并办好托收手续当天确认收入时间；采用赊销和分期收款销货方式均以合同约定的收款日期为企业收入确定时间；而订货销售和分期预收方式，以交付货物时确认收入时间。这样，通过销售方式的选择，控制收入确认时间来加以筹划，可以合理归属所得年度，达到获得延缓纳税的税收利益。
㈡费用列支的选择
对费用列支，税务筹划的指导思想是在税法允许的范围内，尽可能地列支当期费用，预计可能发生的损失，减少应交所得税和合法递延纳税时间来获得税收利益。通常做法是：⑴已发生的费用及时核销入帐，如已发生的坏账、存货盘亏及毁损的合理部分都应及早列作费用；⑵能够合理预计发生额的费用、损失，采用预提方式及时入帐，如业务执行费，公益救济性捐赠等应准确掌握允许列支的限额，将限额以内的部分充分列支；⑶尽可能地缩短成本费用的摊销期，以增大前几年的费用，递延纳税时间，达到节税的目的。
㈢长期投资核算方法的选择
长期投资的核算译意风成本法和权益法两种。投资比重低于25%时，采用成本法；高于25%时而低于50%，但能对被投资企业的经营决策产生重大影响时，或者虽然低于25%，但能对被投资企业施加重大影响时及超过50%时可采用权益法。可见，这一规定具有一定的选择空间。
一般来说，如果被投资企业先盈利后亏损则选用成本法，而先亏损后盈利，则选区用权益法。这是因为如果被投资企业经营发生了亏损，对投资企业来说，若采用了成本法核算，则无法冲减本企业利润；而采用权益法核算，会因投资企业发生的亏损而减少本企业利润，从而递延了所得税。尽管两种方法纳税数额相同，但纳税时间的不同可以为企业获得货币时间价值。
㈣折旧和摊销方法的选择
固定资产折旧、无形资产和递延资产摊销是缴纳所得税前准予扣除的项目，在收入既定的情况下，折旧及摊销额越大，应纳税所得额就越少。会计上可用的折旧方法很多，加速折旧就是一种比较有效的节税方法。另外，企业财务制度虽然对固定资产折旧年限、无形资产和递延资产的摊销期限作出了分类规定，但有一定的弹性，对没有明确规定折旧或摊销年限的资产可尽量选择较短的年限，将该固定资产折旧计提完毕。由于资金存在时间价值，这样因增加前期折旧额，把税款推迟到后期缴纳，相当于依法从国家取得了一笔无息贷款。
㈤存货计价的选择
期末存货计价的高低，对当期的利润影响很大。不同的存货发出计价方法，会得出不同的期末存货成本，出现不同的企业利润，进而影响所得税的数额。依现行会计准则的规定，存货发出的计价方法主要有五种：先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法和毛利率法。采取何种方法对本企业有利，企业必须认真筹划。合理的税务筹划，将会给企业带来税收上的好处。
一般来说，物价下降的情况下，采用先进先出法比别的计算方法计算出来的期末存货低，从而加大当期成本，减少当期应税所得额。在当前企业普遍感到流动资金紧张情况下，延缓纳税无疑从国家取得一笔无息贷款，可以使企业在本期有更多的资金可供利用、产出效益。这对企业的生存、发展、壮大十分有利。当然，企业有一个会计年度内要变更计价方法时，应按照会计准则的要求，对变更的相关内容要在会计报表附注中予以说明，从而实现合法税务筹划。
㈥资产计价会计处理方法的选择。
资产的计价直接影响到财产税的计税基数。房产原值一次减除10%～30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳，房产原值是指房屋，而且包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。税法同时规定“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒子连接管算起”。这就是为房产核算作出了明确的规定。因此企业在建设房屋工程时，必须明确分属于房产的附属设备、配套设施和不属于房产的附属设备、配套设施的价值，并在会计账簿中分别记录。此外，企业使用的中央空调，如何入帐也很关键。有时房产原值包括中央空调设备，但如果中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产值。因此，企业应独立核算中央空调设备，以减少企业的房产税支出。
三、税务筹划应注意事项
以上谈了税务筹划在企业财务管理和会计核算中的运用，对企业来讲，在做好上述各项税收筹划工作时，还应注意以下事项。
⒈在进行税务筹划时，要坚持经济原则。企业进行税务筹划，最终目标是为了实现整体收益最大化，但企业在进行税务筹划实施的过程中，又会发生种种筹划成本，因而企业在进行税收筹划时，必须先对预期收入与成本进行对比。只有税收筹划所带来的收益大于其成本时，税收筹划才可行，否则需放弃。
⒉税务筹划要有全局观，要以整体观念来看待不同的税收筹划方案，制订最佳经济决策。由于税收筹划是以实现企业整体利益最大化为目标，这就要求企业在进行税收筹划时，要统筹考虑，既要考虑国家宏观经济政策，又要结合企业本身特定环境、经营目的来选择，不能只注重某一纳税环节的个别税负高低。也就是说，税收筹划的正确态度是以企业的整体利益为出发点，细致分析一切影响和制约税收筹划的条件和因素，选择可能使企业税负并非最轻，但却使企业整体利益最大化的方案。
⒊不论企业如何进行税收筹划，都应以守法为前提，不乱摊成本费用，不乱调利润。税收筹划是利用税收优惠的规定、纳税方法的选择及收支的适当控制等途径来获得节税利益，它是一种合法的行为，与偷税、逃税有着本质区别，偷税、逃税是违法的行为。因而企业在进行税收筹划时，必须以税法条款为依据。不乱摊成本费用，不乱调利润，当有多种可供选择的纳税方案时，不仅要选择税负最低的财决策，而且最使税收筹划行为合法合理。
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
［关键词］税收筹划；节约税款；最大；税收利益
［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）36-0136-01
1 对企业税收筹划的理性认识
税收筹划是指企业在税法规定许可的范围内,通过对企业生产经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排,尽可能地节约税款,以获得最大的税收利益。企业开展税收筹划,只有在符合税法规定许可的范围内进行,不能采取非法手段减少或消除纳税义务。其基本特征为：合法性、筹划性、目的性、综合性。
2 煤炭企业税收筹划的基本途径
2.1 直接利用税收优惠政策
(1)企业所得税。对于煤炭企业来说,企业所得税是涉税金额最大,涉税范围最广的税种。每年年终决算时,煤炭企业都会集中力量进行全方面的企业所得税汇算清缴。
第一,研究开发费加计扣除优惠。为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。煤炭企业每年都会制订科技项目计划,下拨到各矿处。
第二,残疾职工工资的l00%加计扣除。各矿处成立一个专门机构安置本矿所有的残疾人,就可以套用税收优惠政策加计扣除。
第三,综合利用资源减按90％计入收入总额。综合利用资源,是指企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录(2008年版)》规定的资源作为主要原材料,生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入。鲍店煤矿和兴隆庄煤矿都有相关的业务。
第四,税额抵免优惠。企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。各矿处机电科根据专用设备台账逐一筛选符合优惠条件的专用设备,年底申报纳税调整。
(2)增值税。以煤矸石、煤泥为燃料生产的电力和热力自产货物实现的增值税实行即征即退50％的政策。煤炭企业下属的子公司华聚能源股份有限公司就是利用煤泥生产电力和热力,享受税收优惠政策。
(3)房产税。①老年服务机构自用的房产。专门为老年人提供休闲、娱乐场所的地方,免房产税。②从2001年1月1日起,对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业向职工出租的单位自有住房,例如，向职工公寓收取的租金,暂免房产税。
(4)城镇土地使用税。①煤炭企业设立的医院、托儿所、幼儿园,其用地能与公司其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税。②对煤炭企业的矸石山、排土场用地,防排水沟用地,矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线及轻便道和输变电线路用地,炸药库库房外安全区用地,向社会开放的公园及公共绿化带用地,暂免征收城镇土地使用税。③对煤炭企业的塌陷地、荒山,在利用之前,暂缓征收城镇土地使用税。④对煤炭企业的报废矿井占地,经煤炭企业申请,当地税务机关审核,可以暂免征收城镇土地使用税。
2.2 纳税期的递延
利用延期纳税筹划,是指在合法、合理的情况下,使纳税人延期缴纳税收而节税的税务筹划方法。延期缴纳本期税收并不能减少纳税绝对总额,但相当于得到一笔无息贷款,可以增加本期的现金流量,有更多的资金扩大流动资本,用于资本投资。在其他条件相同的情况下,延期纳税的项目越多,本期缴纳的税收就越少,纳税递延期越长,现金流量也越大,可用于扩大流动资本和进行投资资金也越多,因而相对节减的税收也越多。
应税务局要求,每月在《山东省地方税务局网上申报系统》自行申报纳税,申报系统中已经明确指明各税种的申报截止时间。可以选择所有的税种作为递延项目,在每一个税种的最后一天申报纳税,这样可以大大减少现金流量,合理节税。
2.3 利用转让定价筹划法
一是,利用商品交易进行筹划。即关联企业间商品交易采取压低定价或抬高定价的策略,转移收入或利润,以实现从整体上减轻税收负担。二是,利用关联企业之间相互提供劳务进行筹划。关联企业之间相互提供劳务时,通过高作价或低作价甚至不作价的方式收取劳务费用,从而使关联企业之间的利润根据需要进行转移,达到减轻税收负担的目的。三是,利用租赁机器设备。四是,利用管理费用等进行税务筹划。
2.4 利用会计处理方法筹划法
(1)存货计价方法的选择。存货计价的方法有多种,不同的计价方法对货物的期末库存成本、销售成本影响不同,继而影响到当期应税所得额的大小。如在物价持续下跌的情况下,采用先进先出法税负会降低。从税务筹划的角度,在企业处于不同的盈亏状态下,可以根据自己的实际情况选择最有利于税务筹划的存货计价办法,对发出存货的成本进行筹划。
(2)固定资产折旧的税务筹划。采用直线法计提折旧,在折旧期间折旧费用均衡地在企业收益中扣除,企业所得税的缴纳同样比较均衡。采用双倍余额递减法和年数总和法计提折旧,在折旧期间折旧费用会随着时间的推移而逐年减少,企业所得税会随着时间的推移而逐年上升。从税务筹划的角度出发,为获得货币的时间价值,应尽量采用加速折旧法。同时需要注意的是,税法对固定资产折旧规定了最低的折旧年限,税务筹划不能突破关于折旧年限的最低要求。
2.5 子公司和分公司的税收权衡
子公司具有法人资格,依法独立承担民事责任；分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。企业设立分支机构,使其不具有法人资格,且不实行独立核算,则可由总公司汇总纳税。这样可以实现总公司调节盈亏,合理进行税收筹划。
当总公司赢利,分支机构可能出现亏损时,应当选择总分公司模式。根据税法规定,分公司是非独立纳税人,其亏损可以由总公司的利润弥补,缓解税收压力。当总公司亏损,分支机构可能赢利时,应当选择母子公司模式。子公司不需要承担母公司的亏损,可以自我积累资金求得发展,不会增加总公司税收负担。
3 税收筹划风险防范措施
一是加强培训各矿处税务专管员税法知识,熟悉法律法规、税收、会计、统计等各方面专业知识。税收法规与会计准则相结合,正确处理会计账务。注意处理日常业务索取发票时,一定不能出现发票漏项、发票缺章、发票没有清单、清单格式不正确等一些细小的错误。
关键词：税收筹划
一、物流企业的税收筹划以国家政策为依据
2005年12月29日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》(国税发〔2005〕208号)，规定从2006年1月1日起，对全国37家试点物流企业营业税税收政策作了调整。试点企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税。如果物流企业不符合货物运输业自开票纳税人资格的，其按差价缴税的规定自然不能享受；要求物流企业将收入分别按交通运输业务和仓储业务核算，然后分别按差额进行缴税处理。即： (1)提供运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票。凡未按规定分别核算其营业税应税收入的，一律按“服务业”税目征收营业税。(2)试点企业将承揽的仓储业务分给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额计算征收营业税。因此，对于一项业务既涉及运输业收入又涉及其他营业税应税劳务收入的，应分别开具发票结算，以免全部收入从高适用税率。
《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》(国税发〔2004〕88号)规定，利用自备车辆提供运输劳务的同时提供其他劳务(如对运输货物进行挑选、整理、包装、仓储、装卸搬运等劳务)的单位(以下简称物流劳务单位)，凡符合规定的自开票纳税人条件的，可以认定为自开票纳税人。自开票的物流劳务单位开展物流业务应按其收入性质分别核算，提供运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票；提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。凡未按规定分别核算其应税收入的，一律按“服务业”税目征收营业税。
二、物流企业税收筹划的技巧
1.兼营销售与代购
部分物流企业在主营运输、仓储等业务的同时，兼营货物销售或接受客户委托代购商品。物流企业从生产企业购进货物再销售按增值税税率17%（13%）征税或小规模纳税人按3%的征税率征税，而代购行为按营业税―服务业征税，税率为5%，物流企业通过转换经营角色可实现节税的目的。
例1：A物流公司兼营货物销售，从M公司购进电器价格为100元/台，市场批发价格为120元/台（均为不含税价），B商场需要一万台该电器，A公司采取的方式有：
方案一：从M公司采购后，销售给B商场，作为一般纳税人，A公司需交增值税=120×0.17-100×0.17=3.4万元，A公司利润=120万-100万=20万（忽略城建税和教育费附加）。
方案二：接受B商场委托，B商场从M公司进行采购，M公司开给B商场的发表具名金额100万，增值税17万，A公司不代垫货款，另B商场支付其劳务费23.4万（与方案一相比，B公司支付的总价款不变）。A公司需缴纳营业税=23.4×5%=1.17万，A公司利润=23.4-1.17=22.23万。
方案三：如果A公司是增值税小规模纳税人，B商场支付给A公司价款合计140.4（与方案一相比，B公司支付的总价款同样不变），A公司支付给M公司117万，则A公司应纳增值税=140.4÷（1+3%）×3%=4.09万，A公司利润=140.4-117-4.09=19.31万。
2.分开核算享优惠
物流企业从事运输、仓储业务时，涉及到交通运输业、服务业两个税目，两个税目的适用税率分别为3%、5%，如果纳税人未分别核算，则一律按服务业征收营业税，对于纳入试点范围的物流企业的自开票单位来说，分别核算才能享受差额纳税的优惠。国税发〔2005〕208号文件要求物流企业将收入分别按交通业务和仓储业务核算，然后分别按差额进行缴税处理。
例2：A物流公司9月份营业收入2000万，其中运输业务收入1000万（外包给D物流公司600万），装卸收入200万，仓储业务收入800万（外包给F物流公司400万），A公司应纳营业税：
方案一：分别核算，A公司应纳营业税=（1000+200）×3%+800×5%=76万。
方案二：如A公司未分别核算，A公司应纳营业税=2000×5%=100万。
方案三：如果A公司是纳入试点的物流公司自开票单且分别核算，A公司应纳营业税=（1000-600）×3%+200×3%+（800-400）×5%=38万。
3.房产纳税技巧
仓储业务是物流企业的主要业务之一，涉及的税种主要有营业税、房产税。物流企业自有仓库从事仓储业务缴纳房产税时，其计税依据为房产余值，税率为1.2%，将自有仓库出租的房产税计税依据为租金收入，税率为12%。根据房产余值不同，可以对此进行筹划。
例3：A公司仓库原值1000万，扣除比例为20%，采取不同经营方式应纳营业税、房产税及公司利润（忽略城建税与教育费附加），如下：
方案一：出租给M公司，年租金120万，M公司聘用2名仓管员每年支付工资5万/人，A公司应纳营业税=120×5%=6万，应纳房产税=120×12%=14.4万，支出合计=6+14.4=20.4万，A公司利润=120-20.4=99.6万。
方案二：为M公司提供仓储业务，获得收入130万/年（与方案一相比，M公司的支出总额不变），A公司支付仓管员工资=5×2=10万，A公司应纳营业税130×5%=6.5万，应纳房产税=100×（1-0.2）×1.2%=9.6万，支出合计=10+6.5+9.6=26.1万，A公司利润=130-26.1=103.9万。
如果A公司的仓库原值为2000万，则：
方案一：A公司利润=99.6万。
方案二：A公司收入130万，支出包括：A公司支付仓管员工资=5×2=10万，A公司应纳营业税=6.5万，应纳房产税=2000×（1-0.2）×1.2%=19.2万，支出合计=10+6.5+19.2=35.7万，A公司利润=130-35.7=94.3万。
4.巧立合同少交税
思路一：根据规定，运输费的印花税税率为万分之五，仓储费的印花税适用税率为千分之一，装卸费不纳印花税。为了避免从高适用税率，在签订合同的时候，注意将搬运费、仓储费、装卸费的相应金额分别记载。
思路二：大企业的物流业务往往外包给专业物流公司来做，专业物流公司在一定时期内不为其提供物流服务，这时候的合同金额往往不明确，按规定，合同在签订是无法确定计税金额的，先按5元贴花，结算时再给以实际计算补税。通常签订金额模糊的合同，可以推迟纳税义务的发生时间，获得货币的时间价值。
参考文献
【关键词】房地产开发企业;土地增值税;税收筹划
2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%—60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。
(一)增加扣除项目金额
房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
1.扣除的利息支出差异=(1000+600)×(10%-5%)=80(万元);
2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元<80万元,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170(万元),否则只能按(600+1000)×10%=160(万元)扣除,扣税基数将减少10(万元)而多缴税款;
3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万<80万,所以应选择不按房地产开发项目分摊利息或不提供有关金融机构的证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计(600+1000)×10%=160(万元),可以多扣除160-(70+80)=10(万元)利息支出,扣税基数增加10万元。
房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。
(二)对于不同增值率的房产的筹划
同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。
案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1为写字楼,营业收入为20000万元,可扣除项目金额为6000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4000万元,可扣除项目金额为2400万元。
1.分开核算:项目1:增值额=20000-6000=14000(万元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14000×60%-6000×35%=6300(万元)。项目2:增值额=4000
-2400=1600(万元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1600×40%-2400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额
=6300+520=6820(万元)。
2.合并核算:该公司营业总收入=20000+4000=24000(万元),扣除项目总金额=6000+2400=8400(万元),增值额=24000-8400=15600(万元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15600×50%-8400×15%=6540(万元)。
比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(万元)。即当该公司的销售价格在1285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1071万元,获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1071+5.5%y;增值额=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1000万元,合计开发成本费用为5000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?
一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(万元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(万元),此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5600万元,写字楼价格不变,总收入为6000万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100(万元),住宅楼增值率=2100÷3500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2100×40%-3500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5600+6000)-(3500+5000)
=3100(万元),增值率=3100÷8500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。
四、结束语
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
【参考文献】
[1]国土资源局.2009年调查报告[EB/OL]./zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2]国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).
[3]中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.
关键词：财务管理；当代企业；最晚纳税税收筹划
税收筹划是指企业在正常的生产经营过程中以不违反税收法律为前提下，通过对筹资、生产运营、投资、理财等方式，在纳税行为发生前，对于可能的涉税事项进行统筹和计划安排，选定纳税方案，以达到少缴税或者递延纳税的结果，实现企业中财务管理目标的一系列计划和筹措活动。
一、税收筹划的特点及切入点
（一）税收筹划的特点
1.合法性：税收筹划的合法性是指税收筹划的目的和过程不能违反税收法律规定，这是进行税收筹划工作的前提。税收筹划是按照税法的认定做到减税和延迟纳税的目的，企业当代财务管理中有关税收筹划的实践与理论的发生，也将助于加快税法的不停完善。
2.目的性：税收筹划的目的性是指税收筹划有着确切的目的，让企业财务管理的终极目的变为可行。税收筹划不可以仅仅限制于绝对减少纳税税额或者个别税种税负的不同，而应考虑整体税负的差异，最好的税收筹划应该是企业整个利益的最大化，而非纳税最少。
3.前瞻性：税收筹划的前瞻性是指税收筹划必须在事情发生前对经营活动的计划进行规划和落实，它能够在事情发生前测算出税收筹划的结果。企业在有些活动发生前就有可以抵税的机会，假如活动已然产生，计税环节、计税依据已然敲定，再谋求少缴或不缴税，则不可视为税收筹划。
4.专业性：税收筹划的专业性不是要由财务、会计专业人士操作，作为第三产业的税务、税务咨询、税收筹划便应运而生，并向专业化的方向发展。我国现在的很多会计师事务所和税务事务所都开展相关税收筹划的咨询、筹划业务，这说明体现了税收筹划朝着专业化发展的要求。
（二）税收筹划的切入点
1.以财务管理环节和阶段为切入点
现代企业的财务管理每个环节都有相关税收筹划与之相适应。例如，符合税法扣除标准的利息可享有所得税利益。股息支付自能在企业所得税后的净利润中分配，无法享有所得税效益，因此债务筹资比权益筹资具有节税优势；企业的投资管理阶段，在选择投资设立机构地点时，选择低税率地区如高新技术开发区、国家鼓励的西部地区等，可以享受到低税率的税收优惠；企业在经营管理阶段，资产的折旧、成本的计价方法等都会影响到企业当期的损益及当期所得税税额，因此选择不同的会计核算方法对于企业当期及递延税款有着一定的影响。
2.用企业税收筹划最大空间的税务种类作为进入要点
由于税收实体法将税收分为5类，具体包括了18个主要税种，企业应当尽量选用筹划空间最大的税种来当税收筹划的必要点。税负弹性越大则税收筹划的空间也越大，除了税种的因素，具体税种的税制构成要素也决定了税收筹划的空间，这一般都包括纳税人、计税基础、税率、税收优惠等。
3.以税收优惠政策为切入点
税收优惠即税收减免，是对那些纳税人与纳税方给予勉励和帮衬的那种税法的不一般规定，税法对每个税种正常情况下都给以了相应的税收优惠政策。税收减免具体形式包括减税、免税、起征点和免征额等。企业若想享受节税效益，可以适当把持税收优惠条款。
二、当代企业在财务管理中税收筹划的目的和基本方法
（一）现代企业财务管理中税收筹划的目标
现代企业财务管理中税收筹划想要的结果是经济纳税，即最少纳税、最晚纳税，用来实现税后地利润最大化。
1.税负最小化及纳税成本最低化目标
现代企业对税负最小化的追求，是税收筹划产生的最根本原因。纳税成本最低化是指企业在纳税中产生的直接或间接费用的降低会使企业利润增加，从而增加了企业的应纳税所得额。
2.最晚纳税目标
最晚纳税目标指的是企业经过税收筹划取得晚缴税款的时间价值。资金的时间价值是指伴随时间的进程，延迟投放周转和应用的资金价值将所产生加值的成果或者额度，这和货币计量中币值稳定假设相冲突。在货币时间价值的前提下，税法应当处于时时、足额征税的目的，规定纳税人应尽量快的确定收入、延缓计量成本。通过加大当下进入的本金以产生收益，在未来产出无限的投资回报，变相的减少了税收，这便是资金的时间价值的体现。
3.税后利润最大化目标
税后利润最大化目地是现代企业财务管理的终极目地，企业应以税后收益最大化为目地，充分考虑现代税收筹划的风险成本等，注意税收政策法规的更行及未来走向，为了能够确保企业持久地获取税收筹划所带来的收益，应当不间断的补充和完善自身的税收筹划方案。
（二）当代企业财务管理中税收筹划的基本方法
税收筹划用的方式有许多，作为现代企业财务管理中税收筹划常用到的一般都有税收优惠政策法、转让定价法、会计处理法等。
1.税收优惠政策的利用
（1）利用免税。利用免税筹划是指，使企业成为免税人，或使企业从事免税活动，或使征税对象成为免税对象在合规、正当的情况下，使企业免纳税额的税收筹划方法。利用免税的税收筹划方式能免除纳税人的应纳税额，但可用范围小，并且有一些的危险性。
（2）利用减税。利用减税筹划是指在合规、正当的情况下，使企业减少应纳税额从而直接节税的税收筹划方法。我们国家对于小微企业、高新技术企业的企业所得税税率优惠就属于减税得具体形式。一个企业可能会有减免税政策交叉的情况，可选择使用其中一项最为实惠的政策而不能叠加使用。
（3）利用税收扣除。利用税收扣除筹划是指在合适、合规情况下，使企业计税依据或者应纳税所得额减免从而实现相对节约纳税的税收筹划方法。例如增值税中一般纳税人的进项税额的扣除和企业所得税的一些加计扣除项目标准等。
（4）利用税收抵免。利用税收抵免是指在企业在税法的框架下，合规、合理的状况下，是企业税收抵免额上浮从而节约纳税的合理避税方法。与税收减免不同，税收的减免是减免计税依据或者应纳税所得额，而税收抵免是直接冲销应纳税额。
2.转让定价的利用
利用转让定价进行合理避税被大范围地应用于大环境、小环境的合理避税实际中，也是合理避税的众多方式其中一个。为保证企业用转让定价的方法来进行合理避税的有效性，在用转让定价时应注意：
（1）为防被税务机关调整而增加税负，要在一定的范围内考虑价格的波动。转让定价中应用最广泛的做法是那些拥有高税率的公司，故意下压商品的销售价格，向低税率的相关公司卖产品，将净收入转移到其他公司。
（2）进行成本效益分析，运用多种多样的方法进行全方面、系统的筹划与安排。例如为了降低分公司的产品成本，在向总公司供应零件部件收取高额的费用，使其分公司得到比较高的利润；企业为不计入或者少计入转让收入，以从对方的企业之中取得额外的好处等为条件，将专利权无偿或低价提供给关联企业。
3.会计政策的利用
会计政策的利用是指在适当的会计政策下，为减轻税负或者延缓期限，在不违背法律和合乎常理的前提下采用的税收筹划方法。
（1）存货计价。公司在选用计价方式中，由于不同的计价方法可以通过干扰销售本金，从而可用一种使其税负较轻的方式，从而降低企业的应纳税所得额。在预估存货价格下降的情况下，应当采用先进先出法，从而不会大幅度降低企业当期的销售成本。公司如采用计划成本确定存货成本时，应当及时结转成本差异。
（2）折旧计提。企业的折旧计算方法有平均折旧模式和加速折旧模式，每种折旧模式又具体包含了几种具体折旧计算方法。公司从合理避税的角度选用折旧方式时，要思考折旧时间、预计净残值、所得税影响等因素的综合问题，目的是最大地延迟和延缓应纳税款。
（3）收入确认及费用列支。公司可以根据税法的规定选用恰当的产品销售策略，尽可能延迟确定收入的期限，来延迟交税义务发生的期限。企业应在其税法允许得范围内，充分罗列出费用、预计可能发生的损耗，如按程序提足折旧、员工福利费、教育费、五险一金。但是对税法有列出限制的花销尽可能不超出标准，对超出的部分税法不许税前支出，并要进行纳税调整。
三、税收筹划在当代企业财务管理系统中的运用
（一）企业组建的税收筹划
子公司和分公司都是企业集团的分支机构，现实中往往企业会遇到子公司与分公司的设立方案如何选择问题。从法律后果来说，子公司是一个独立的法人，具有独立承担民事能力的后果，而分公司则不是一个独立的法人，其民事行为的后果由总公司承担。在履行纳税义务时，需要考虑征税的范围、税率、优惠政策等。
（二）注册地点的税收筹划
我国地缘广阔，尤其是近年来我国颁布实施了很多股利地方发展的税收优惠政策和措施，不同地区有着不同的税收地方政策，这就为企业的税收筹划提供了更多的机会和方向。企业选择其注册机构地点或者税法优惠政策中的相关投资方向，有可能有企业带来节税效益。这几年各地区的税收便利制度主要有：
1.高新技术产业享受国家税收优惠政策。税法规定高新技术企业的按减15%的税率征收企业所得税，以此重点扶持高新技术企业。
2.保税区的特殊优惠政策。主要政策包括保税区的进出口货物，符合条件的增值和消费税免交；保税区内自建或者购置的自用新建房屋5年内免交房产税；做出口的加工型公司，在规定的区域内按15%的税率缴企业所得税等等。
3.民族自治地方企业的税收优惠。自我管理地区的自我管理部门对本民族自我管理地区的公司，可以决定减征或者免征应上交的企业所得税中是地方共享的那些。
四、公司合理避税应关注的问题
在市场经济条件下，现代企业的任何经济活动都存在一定的风险，税收筹划也不例外。在企业税收筹划过程中，要避免以下几种风险的存在：
（一）经营损失风险
政府征税过程体现了对企业既得利益的分享，主要表现为所得税的征税过程，但是政府并未相应的承担企业经营损失。虽然税法允许企业延期弥补亏损，但这种风险的前提是以企业在税法规定的期限内得以弥补为前提的。
（二）投资选择风险
一般来说，税收中性原则是建立当代税制的一项重要原则，但事实并不如此，企业会因税收因素而放弃最优的投资方案，这种因课税而使企业改变投资行为，从来给公司引来机会亏损的可能，就是投资选择风险，很大程度上源自于征税的不中立性。
（三）现金支付风险
【关键词】税收筹划，财务管理
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。
一、税收筹划的特点：（一）税收筹划具有合法性。（二）税收筹划具有事前筹划性。（三）税收筹划具有明确的目的性。
二、税收筹划在财务管理中的应用
1.通过延期纳税，实现财务利益。资金的时间价值是财务管理中必须考虑的重要因素，而延期纳税直接体现了资金的时间价值。假定不考虑通货膨胀的因素，企业的经营环境未发生较大变化，在某些环节中，在较长的一段经营时期内交纳的税款总额不变，只是由于适用会计政策的不同，各期交纳税款不同。根据会计准则和会计制度规定，企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意改变。如存货成本确定和提取折旧等对企业所得税的影响，从理论上讲，购置存货时所确定的成本应当随该项存货的耗用或销售而结转，由于会计核算中采用了存货流转的假设，在期末存货和发出存货之间分配成本，存货计价方法不同，对企业财务状况、盈亏情况会产生不同的影响，进而对当期的企业所得税有一定的影响。折旧提取与此类似，采用不同的折旧提取方法各期提取折旧的数额不同，对当期的企业所得税的数额有不同的影响。但从较长时期看来，企业多批存货全部耗用和固定资产在整个使用期限结束后，对企业这一期间的利润总额和所得税款总额并未有影响。税收筹划起到了延期纳税的作用，相当于得到了政府的一笔无息贷款，实现了相应的财务利益。另外，纳税人拥有延期纳税权，可直接利用延期纳税获得财务利益。企业在遇到一些未预见的事项或其他事件时如预见到可能出现财务困难局面时，可以依据税收征管法提前办理延期纳税的事项，甚至可以考虑在适当的期间内以交纳税收滞纳金为代价的税款延期交纳以解企业的燃眉之急，为企业赢得有利的局面和时间，来缓解当前财务困难的情况。
2.优化企业税负，实现财务利益。一是对从事享有税收优惠的经营活动或对一些纳税“界点”进行控制，直接实现财务利益。如税法规定企业对研究开发新产品、新技术、新工艺所发生开发费用比上年实际发生数增长达到10%（含10%）以上（此处10%即是一个界点），其当年发生的技术开发费除按规定可以据实列支外，年终经主管税务机关审核批准后，可再按其实际发生额的50%直接抵扣当年的应纳税所得额，增长额未达到10%以上的，不得抵扣。企业的相关费用如接近这一界点，应在财务能力许可的情况下，加大“三新费用”的投资，达到或超过10%这一界点，以获取财务利益。
二是对经营、投资和财务活动进行筹划，间接获得相应的财务利益。如企业的融资决策，其融资渠道包括借入资金和权益资金两种。无论从何种渠道获取的资金，企业都要付出一定的资金成本。两者资金成本率、面临的风险和享有的权益都不同，其资金成本的列支方法也不同，进而将直接影响企业当期的现金流量。再如税收筹划在利润分配中的运用。以股份制公司为例，公司的股利政策不仅影响到其股东的个人所得税问题，而且也影响到该股份公司的现金流量。
三、应注意的几个问题
1.企业的财务利益最优化。税收筹划是为了获得相关的财务利益，使企业的经济利益最优化。从结果看，一般表现为降低了企业的税负或减少了税款交纳额。因而很多人认为税收筹划就是为了少交税或降低税负。笔者认为这些都是对税收筹划认识的“误区”。应当注意的是，税负高低只是一项财务指标，是税收筹划中考虑的重要内容，税收筹划作为一项中长期的财务决策，制定时要做到兼顾当期利益和长期利益，在某一经营期间内，交税最少、税负最低的业务组合不一定对企业发展最有利。税收筹划必须充分考虑现实的财务环境和企业的发展目标及发展策略，运用各种财务模型对各种纳税事项进行选择和组合，有效配置企业的资金和资源，最终获取税负与财务收益的最优化配比。
2.税收筹划的不确定性。企业的税收筹划是一项复杂的前期策划和财务测算活动。要求企业根据自身的实际情况，对经营、投资、理财活动进行事先安排和策划，进而对一些经济活动进行合理的控制，但这些活动有的还未实际发生，企业主要依靠以往的统计资料作为预测和策划的基础和依据，建立相关的财务模型，在建立模型时一般也只能考虑一些主要因素，而对其他因素采用简化的原则或是忽略不计，筹划结果往往是一个估算的范围。而经济环境和其他因素的变化，也使得税收筹划具有一些不确定因素。因此，企业在进行税收筹划时，应注重收集相关的信息，减少不确定因素的影响，据此编制可行的纳税方案，选择其中最合理的方案实施，并对实施过程中出现的各种情况进行相应的分析、使税收筹划的方案更加科学和完善。
