时间：2023-09-15 17:40:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发企业会计核算，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产开发；会计核算；企业；有效措施
房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此,针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。
1 房地产开发企业的经营特点
1.1 经营风险大
房地产开发企业所实施的每一个计划、建设，都需要大量的资金投入，这也就决定了房地产开发企业经常会陷入负债问题当中，这无疑为房地产开发企业的运作、经营带来了非常大的风险，如果任何一个环节出现问题，都将会直接的影响到企业的资金周转，从而影响到房地产开发企业的正常运作以及发展。
1.2 建设周期长
房地产开发企业产品的推出，往往需要经历很多的步骤，比如说预期的市场调查、具体的建设考核、建筑的安装、产品的环境建设等等，而一个项目的完成往往需要花费几年的时间。建设周期的时间过长，既会受到市场变化的威胁，又使得房地产开发企业难以在短期内收回成本。
1.3 经营比较复杂
房地产开发企业的经营，不仅仅只是产品推出后的销售，更包括了建设过程中众多企业之间的合作、交易，例如材料的购买、建设单位的承包等等，而这当中都牵涉到了过多的经济问题，既加剧了房地产开发企业自身的会计核算工作难度，又造成了经营复杂的现象。
1.4 产品具有商品性
房地产开发企业所推出的产品具有一定的商品性，也就是产品在进入到市场之后，必须根据供需双方的合同来进行市场价格的协定以及相关的转让、销售等等工作，从另一个角度来看，房地产开发企业的产品又不是一般的商品，因为其消费的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同时，还具有一定的销售难度。
1.5 开发、经营具有计划性
房地产开发企业产品的推出涉及到众多的问题，比如说企业的资金、企业的能力以及项目的发展等等，如果不充分的考虑到这些因素就盲目的开展工作，不仅仅会影响到企业的效益，甚至会威胁到企业的生存。正是因为这样，房地产企业在开发、经营具体的项目产品之前必须严格的做好相关的计划，以确保企业的利益。
2 房地产开发企业会计核算工作中存在的问题
2.1 会计科目不完整，无法准确反映会计信息
房地产行业从另一方面来说，也是产品加工厂，只是生产的产品比较特殊，虽说商品房也是房地产企业的库存商品，但是仅凭“生产成本”、“库存商品”等几个会计科目不能全面反映房地产企业商品开发流程的会计核算，也会在一定程度上引起误解。已出台的会计制度中，除房地产会计制度以外，都没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。
2.2 执行会计核算制度五花八门
自2006年颁布了企业会计准则以来，新的准则对企业会计核算规定了具体的执行标准，方便了会计业务的实际操作，加上各级财政部门多次对企业会计人员进行培训，因此对新的准则了如指掌，会计核算水平较高，提供了准确的会计信息。但是对大多房地产企业会计来说，不知道房地产行业该执行何种会计制度，可以采用的有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，这些都涉及房地产开发企业的，但是究竟应该按何种制度核算，具体操作中五花八门，没有明确规定究竟应该执行哪个会计制度，影响了会计核算正确核算的准确性，也是房地产会计核算的难点之一。
3 加强房地产开发企业会计核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
从本质上来分析，房地产开发企业要想从源头上加强自身企业的会计核算工作，提高工作的质量以及效果，就必须及时的提高信息的披露含量，这样才能够促使预期的目标得以实现。具体的实施措施包括了以下几点：第一，重视质量保证金及风险的披露。房地产开发企业的运作会面临各种各样的风险，而这些风险必须在自身企业会计工作信息披露中得到揭示，这样才能够更好、更有效的帮助企业规避这些风险；第二，增加分项目现金流量信息的披露。企业的资金是企业运作的灵魂，而房地产开发企业如果能够良好的披露每一个项目的现金流量信息，就能够使企业的资金更加透明化，从而提高房地产开发企业的资金使用率，加速企业的发展；第三，增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发企业的发展与土地有着直接的关系，而土地也同样是房地产开发企业中的重要内容，占据着企业财务中的很大一部分，只有增加了土地的储备量以及相关的成本构成信息，才能够使企业更及时的了解市场的动向以及确保自身的利益，对于企业的运作有着非常重要的作用。
3.2 完善收入确认
作为房地产开发企业，在进行会计核算建筑物以及土地使用权的时候，应该同时的满足下列条件时才能够予以确认：第一，作为房地产的建筑物和土地使用权，应该能够单独的计量并且出售，也就是说该房地产的产权可以单独的进行划转或者交割；第二，房地产开发企业的具体房地产成本应该能够可靠地计量；第一，企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益。除此之外，房地产开发企业还可以采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给自身企业工作人员居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但是在编制合并财务报表的时侯，则应该作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4 总结
总而言之，会计核算工作是房地产开发企业的重要构成内容，关系到房地产开发企业的生存、发展，特别是在激烈的市场竞争下，房地产开发企业要想真正的获得可持续发展，就必须及时的加强自身的会计核算工作，这样才能够更好的保障自身企业的利益，提高企业的核心竞争力，促进企业的发展。
参考文献：
[1]边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011，(02).
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1.1土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
1.2房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
1.3城市基础设施和公共配套设施的开发。
1.4代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
2房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：
2.1开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2.2开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
2.3开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
2.4开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
2.5经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
3房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
3.1开发成本
共有八项：
3.1.1土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.1.3前期工程费
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。3.1.4建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
3.1.5基础设施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
3.1.6公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
3.1.7不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
3.1.8开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
3.2开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
3.2.1管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
3.2.2销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.2.3财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
3.3投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
4房地产开发项目投资估算的作用
一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
5、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。
关键词：房地产开发企业会计核算税务处理
一、房地产开发企业的财务核算
房地产业的兴起也标志着一个新的会计的形成，虽然房地产业会计不如工业会计或者商业会计那么成熟，但是其主干与核心内容是基本一样的，存货的成本核算以及企业收入核算便是房地产企业财务核算与其他会计的最大不同之处。房地产业的存货核算科目并不如其他会计一般相对固定，其核算内容也主要是工程成本（费用）的核算。作者根据税法中的相关成本扣除的要求也为方便税务的清算设置了成本科目，其具体为：
（1）为获得土地使用权而付出的金额，包括纳税人为获得土地使用权所要支付的土地价格款项还要按照国家统一规定所要缴纳的所有费用。
（2）开发土地的成本、费用；指的是纳税人在获得土地使用权的土地上所耗费的人力、物力和财力构成的成本和产生费用，其中包括前期筹备费用，土地在征用以及拆迁时候的补偿费，基础设施的费用，建筑安装工程费。
（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格：新建房及配套设施的成本以及费用是指在房地产项目开发过程中产生的所有费用包括：销售、管理和财务。旧房及建筑物的评估价格指的是由政府批准设立的房地产评估机构评定转让已使用的房屋及建筑物时的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格，其评估结果必须由当地的税务机关确认。
（4）与转让房地产有关的税金指的是在房地产转让的过程中缴纳的各个税种，如：营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产而缴纳的教育费附加，也可以视作扣除的税金。
（5）财政部门规定扣除的项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
（6）开发过程中间接发生的费用
二、房地产业的税收与核算对税收所产生的影响
（一）土地增值税、企业所得税及营业税
（1）土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
（2）企业所得税
企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。就房地产企业而言，主要是集中在土地的销售或者在土地上的建筑物所得收益，其计算应税所得额时预售的收入可以用作一些费用的扣除依据，如项目宣传费、招待费等，而房地产的税务的特殊性也在此体现。
（3）营业税
营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。房地产企业中的营业税是指在收取预售账款时，将预售收入计算按月缴纳，结转收入时不再缴纳。
（二）税收相关的核算方式
在房地产企业的成本控制是房地产项目管理的核心内容，项目开发成本的控制贯穿于项目管理的整个过程。成本对房地产的发展具有较大的影响，而影响成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（费用）在房地产企业的成本税收中占据着较为重要的地位，不过在当下对于房地产企业的部分预售款项转结入营业收入的时候，其对应的相应成本的归集和扣除方法里税收核算没有统一规定的方法，但一般常用的方法有以下几种：
1、估计推算法
就根据房地产企业以往核算的成本的数据以及其他信息等一系列的综合因素，套用一些销售价的比例，用不完全科学的估算得出相关的销售成本的手段。
2、计划成本法
就是按照预算的成本和开发的总面积比值来确定已出售的面积成本，又或者是根据预算的总成本以及计划收入的比值来规定已经取得的销售收入，等项目完成后再进行成本的差异调整的方法。
3、单位成本法
单位成本法即除去不能用作售卖的公共面积后可用作售卖以及出租之用的面积作为成本的核算对象，单位成本按照开发项目的建造本金在商品房面积中来进行分配，在确定销售获利之时按照确定的商品房面积来转结产品的成本的一种手段。
4、分类系数法
分类系数法就是按照房地产的开发工程来归集开发中的各种费用，按照价值的系数来进行分配各类不同的价值开发的产品成本的方式。具体的计算方法即在依照开发产品项目的归集生产费用的基础上，按照不同的价值开发的产品之间的价值系数的计算成本分配率且按照这个计算出各种不一样的价值开发的产品单位开发的成本运算方法。
（三）核算对税收的影响
现在对于商品房的开发成本的相关核算一般分楼盘或分期来进行，但从严格的意义上来说，无论采取哪一种核算成本的方式，其中至少有一点是不会改变的，那便是必须按照相关的规章制度来把房地产开发过程中的成本开销集中到楼盘的成本里，然后再进行下一步的核算步骤，等到开发的项目完成后，各种支出集中完成后便可转到相关科目，一般步骤是开发产品的科目，然后按照一些方法来算出各个成本的具体对象，这样便组成了开发的成本。最后也就是说原则上不管采取什么样的方法，最后也要按照这个工程所发生的费用（成本）来作为税收上扣除的根据对整个项目进行税收清算。不过在实际中，因选择成本的核算方法不一样，难免会影响带开发产品成本转结的准确性，也会影响到存货成本的准确性和销售的每一个阶段的效益反应，更甚者会影响到征缴所得税的准确性。
三、选择核算方式的建议
对于房地产企业的核算方法的特殊性，笔者建议有：对于大型企业选用分类系数法；中型企业可选用收入百分比法；其他的可以用单位成本法或者计划成本法，不做强烈推荐。
四、总结
房地产这个特殊的行业有比较多的核算方法，其中主要以营业税、所得税和土地增值税几个税种为主，但选择的核算方法不同产生的影响也不同，本文以房地产的成本税收为起点，描述了核算方法对税种的影响，希望能为我国房地产业提供良好的帮助。
参考文献：
[1]陈宗强，房地产企业会计核算和税务处理研究[J]，《中国经贸》，2012(18):231-232.
摘 要：我国的经济水平在不断提高，房地产作为拉动经济的一个重要的方面也得到了极大的发展，但是对于房地产的开发来说工程的时间周期比较长，投资的财力和物力较大，因此在我们房地产的会计核算方面的任务较重，并且在我们核算的时候，由于上述所描述的情况会面临较多的问题，鉴于此本文将会着重来探讨房地产公司会计核算的相关问题。
关键词 ：房地产 会计 核算
在我国最近几年房地产产业取得了非常巨大的进步，房地产企业作为带动社会经济发展的一个重要方面，受到了各方媒体和人员的密切关注，是否能够完全做到会计核算和账目设置的准确合理是公司发展和社会监督的重要方面。
我国对于房地产的生产、销售的独特性决定了我国房地产会计核算与其余的商业商品会计核算的不同。所以在我国的房地产市场逐渐发展壮大并且逐步趋于成熟的条件下，很多会计的核算问题也逐步暴露。在这种情况之下，对于房地产会计核算工作的准确性将会关系到房地产企业是否能够健康发展，因此我们应该加大对于房地产会计的核算工作和解决问题的探讨工作。
一、房地产开发企业会计合算的现状和特征
1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。
2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。
3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。
二、解决会计核算问题的措施
1.合理设置会计科目
在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。
在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。
2.实施现金收付实现制
房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。
再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。
3.扩大信息透明度
在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；
二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；
三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。
基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。
结语：
随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善，我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。
参考文献：
[1]李映兰. 中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].理论月,2009,(02).
1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。
2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。
二、解决会计核算问题的措施
1.合理设置会计科目
在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。
2.实施现金收付实现制
房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。
3.扩大信息透明度
在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。
三结语
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1
一、房地产开发企业会计合算的现状和特征
1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。
2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。
3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。
二、解决会计核算问题的措施
1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。
2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。
3.扩大信息透明度在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。
随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善，我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。
作者：沈文丰单位：福建紫金房地产开发有限公司
关键词:地产企业 会计处理 会计核算 风险防范
一、地产企业会计处理纳税问题探讨
(一)收入方面会计核算在税收方面存在的问题
会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。其差异主要表现在预售销售和按揭销售，首先是预售销售。房地产企业只有取得预售许可证之后才能够正式投入市场销售，该销售所得价款为暂收款、预收款性质、不确定收入，待工程完全竣工之后才可以将预收账款转变为主营业务收入，即房地产所得实际收入，而税法规定预收款同样交纳相应的税务；其次是按揭销售。银行要求按揭款支付给开发商之后，由会计确定收入，而税法规定首付款与实际收入日确认收入实现。
房地产开发企业开发的项目存在同项目、同楼栋、同时间销售的商品房价格差异较大的情况，其主要原因是项目拆迁户回购房价格较低。在进行该项目土地增值税和企业所得税清算时，可能会对偏低的价格进行调整。
房地产开发企业在原来取得的土地上，进行了两种性质的项目开发。如一种是住宅开发，一种是酒店，这两种性质的开发建设，为酒店的经营带来了一定的困难。可以根据财税[2009]59号文件规定采取公司分立的办法，将酒店开发和住宅开发分拆开，酒店开发与住宅开发可分解开成不同的开发主体。
(二)成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题
房地产企业成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题主要表现在四个方面，第一，成本划分不明确，即诸多成本开支没有计入成本预算；第二，将违规发票入账。第三，成本核算对象不明确，提前列支成本；第四，尚未按照房地产开发的产品对象设置各类明细核算科目。
房地产开发企业承担政府保障房建设（限价房）以及公共设施建设（如公园等）换取周边土地开发权。在与政府签订相关协议时，应考虑如何按照财务税务规范性要求核算，目的是把真实的成本支出，按照符合税务会计法规的要求进行核算。
二、房地产开发成本的核算及控制
(一)成本项目的设立正确划分
成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发地产企业会计制度规定开发成本作为一级成本核算科目，地产企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个配套费用“明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如是分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
(二)利用套期保值转移钢材涨价风险
在某一特定时期，期、现货价格同时受共同的经济因素影响和制约，两者的价格变动方向一般是一致的，由于有交割机制的存在，在临近期货合约交割期，期、现货价格具有趋同性。如某工程与承包方签定合同时钢材价格为4500/吨，根据施工进度计划，6个月后要用钢材3000吨，材设部应在合同签定后按照4500元/吨到期货市场采购钢材3000吨，6个月后钢材的价格涨到了6100元/吨，由于期货价格与现货价格的趋同性，到了交割期，钢材的期货价格与现货价格差异不大，这样可以在期货市场将3000吨钢材卖掉，获得1830万元，然后立即用这1830万元到现货市场采购3000吨钢材，这样不管钢材涨价多少，采购这3000吨钢材的实际成本为4500元/吨加手续费915元和保证金利息成本8.10万元（上期所钢材期货在购买时需要支付合约总值8%的保证金，占用资金108万，另需支付手续费915元，为成交额的万分之0.5，保证金利息暂按资金成本利率15%计算，3000×4500×8%×15%/2=8.10万元）。
(三)项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便地产企业结出经营利润。可是现在房地产开发地产企业较普遍存在的现象是重视工程结算而忽视项目决算。如何解决这个问题，可以通过预提费用科目根据施工图预算将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。设计变更和签证这部分工程支出，在实施限额设计和管理良好的企业通常在项目总投资中所占的比例较小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、完善房地产企业会计核算及加强内控的有效对策
(一)不断完善房地产企业收入核算
房地产企业商品销售主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险。
(二)在房屋市场行情上涨时应关注企业内部的舞弊行为
在市场行情上涨时，房地产开发企业所开发的商品房也会进行调价，现场财务审核这时应关注认购书的签订时间及内容。签订的时间可以判定是按照调价前还是按照调价后的价格来确认收入，而填写的内容则应包括认购人身份证号码、联系方式、联系地址等，填写不齐全的现场财务应不予办理认购手续和收取订金，同时房屋销售认购应该实行实名制，认购与签约人名字不一致时应提交相关证明并完善审批手续。
客户认购的商品房因各种原因退订，如不能办理按揭、无法缴纳合同首付款等，如此时进行调价，则退回的商品房是按何种价格进行再次销售的应成为财务控制和关注的重点。
参考文献：
关键词：房地产开发企业；会计核算；收入成本；审计；确认
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-02
21世纪以来，全国房价连续上涨，特别是高位运行的房价在2009年又一次全国性高涨，房开企业实现巨额税利。然而，在房地产开发巨额利润空间下，房开企业会计核算存在不少问题，会计信息失真比较严重。2006年10月财政部会计信息质量检查公告(第十二号)披露：2005年检查了39户房开企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。
一、房地产开发企业会计核算存在的问题及建议
虚计利润和资产是房开企业会计信息失真重要方面。房开企业普遍存在推迟确认收入、存货资产不实、高估成本、隐瞒利润等情况。在会计核算上主要体现在以下方面：
1.在预售制下没有及时确认开发产品销售收入。延迟确认收入很普遍，有的项目房屋交付使用数年了，收入不确认，购房款长时间挂在预收账款，导致资产、负债和利润不实。
2.没有完整、正确地计算开发产品成本，按计划成本或估计成本计算结转经营成本，甚至随意变动。在巨额利润空间下，更多的是高估成本。有的开发项目的房子没售完，开发成本或开发产品余额已是红字，且金额较大。
3.没有核算开发产品结存数量和金额，财会部门对开发产品失控严重。工程竣工后没有对开发产品进行金额、数量核算，销售开发产品的成本直接从“开发成本”账户转至经营成本。
4.与开发项目相关工程结算不及时，预付账款、其它应收款长期挂账，开发成本不实。
5.开发成本与期间费用、与其它支出界限不清。工程竣工后有关费用继续列入成本，罚款支出、施工水电费、代收代付款项支出列入成本等。
上述种种，究其原因和动机主要有：①房地产开发业务比较复杂，会计制度规定比较原则、简单，会计人员传承前任会计的做法，未能很好理解和执行会计制度。②投资者或管理当局出于某种动机，少计收入，高估成本，如应对税务征管和检查、体外流转资金。③企业内部管理不完善，会计基础工作薄弱，难以有效地组织核算。
无论出于何种原因和动机，上述现状都与会计制度、税收法规等相违背的。在当前对房地产行业宏观调控之下，有关部门将加强对房开企业的监管，企业应正确对待，切实做好会计核算，正确地核算收入和成本，提升会计信息质量。
二、浅谈审计中如何确认房地产开发企业的收入成本
在当前房地产行业状况和会计环境下，我们面对房开企业年报审计项目，应当按照审计准则的要求，编制和实施符合房开企业的审计程序，切实审查财务报表的重要项目，发表恰当审计意见。
在房开企业年报审计中，收入和成本审计确认问题是个重点，也是一个难点。对此，我谈谈粗浅认识和体会。
1.开发成本、开发产品的审查
(1)开发成本
房地产开发通常经过投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段。在开发经营过程中企业将发生各种耗费和支出，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁补偿费、规划设计费、勘察设计费、七通一平费用、建筑安装费、以及组织和管理开发项目而发生的各项费用和支出。有的直接计入开发成本，有的在不同项目分配后计入开发成本，有的计入期间费用，有的不能计入开发成本。
在审查开发成本时，应重点把握：①区分开发成本与期间费用、其它支出的界限。②审查开发成本是否真实发生。③分析开发成本的完整性。
对具体开发项目而言，不同企业对开发成本核算的状况不同，不同开发项目所处的开发阶段不同，对其开发成本审查的着重点和方法也是不同的。总体来讲，对项目开发成本审查，应做好以下几方面：其一，了解开发项目的基本情况和工程特点，形成初步认识；其二，查阅开发项目有关文件，审查建设工程合法性；其三，了解和实地察看工程形象进度，与工程财务支出进度对比分析；其四，重点抽查当年度发生的重要的开发成本支出，延伸核对相关合同、协议、文件；其五，审查需要分配的重大成本支出在不同项目(成本对象)之间分配的合理性。成本分配标准根据开发项目的特点及实际情况来确定，如建筑面积、工程预算、完成投资额，分配标准一经确定就不能随意改变；其六，审查有无施工水电费等代收代付款项列入开发成本支出；其七，在工程竣工完成的年度终了前，是否按工程预算预提应实施未实施零星工程成本或未完成扫尾工程成本，计入开发成本。
(2)开发产品
在审查开发成本的基础上，对开发产品审查应突出计价和存在问题。就具体开发项目而言，对项目开发产品审查，应做好以下几方面：
首先，验算项目开发产品成本计算单，审查其准确性。对此并注意以下问题：
①获取房屋面积测绘报告、规划文件，了解物业管理用房、公共配套设施，核对可销售面积。
②了解住宅、商业用房、非配套实施的可出售车库的成本计算方法，审查其一致性，有无随意变动。
③了解有无已完成的、款项已支付没有结算的、与开发项目工程相关的零星事项。
④审查是否合理预计扫尾工程成本，分析开产品成本的完整性。
⑤与同区域相似项目开发产品的成本水平相比较，分析开发产品单位成本合理性。
其次，审查结存开发产品单位成本有无变动。
(一)土地成本为取得土地使用权所支付的款项，包括：土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等；
(二)前期工程费是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；
(三)建筑安装工程费是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；
(四)市政基础设施费是指建设各项基础设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；
(五)公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；
(六)开发间接费用是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。
二、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题
(一)成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目不一致目前，很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据，目标成本往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在成本执行与控制中，很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标成本科目一致，有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一，造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱，给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工作效率。
(二)成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性“房地产行业会计准则”在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原则，由于成本分摊的方法很多，有些企业对于成本归集与分摊工作不重视，没有制定相关的规范与制度，所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性，导致成本信息不准确。
(三)会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划对于房地产开发企业来说，成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情况。
(四)财务人员的综合专业水平不高，影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作由于房地产行业的特殊性，房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况，对成本执行情况加以监督与分析。一些成本数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中，为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一，专业知识集中在成本会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调能力差，从而造成了企业的成本管理水平落后，影响了企业的整体管理水平。
三、加强房地产开发企业成本会计核算的对策
(一)做到成本科目的统一成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一，在设置或修改成本科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求，也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进行，有利于提高工作效率。
(二)制定统一的成本归集与分摊制度，正确合理归集、分摊共同成本，保证成本数据的准确性针对成本归集与分摊的随意性问题，企业可以依据有关法规，并借鉴房地产标杆企业的管理经验制定相关的成本管理制度，让企业的成本核算与管理工作依据一定标准执行。在成本的归集方面，可以按照性质、经济用途等进行成本归集。下面对于在成本归集上容易混淆的几个方面予以举例说明：一是开发贷款利息依据房地产行业的惯例与“房地产行业所得税处理办法”规定，是要资本化处理计入“开发间接费”科目，而非计入“财务费用”科目。二是在公共配套设施的界定问题上，有的企业容易含糊不清，公共配套设施的界定最简单的办法就是从两个方面来判断：第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施；第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位，为广大业主服务的，就可以视为公共配套设施，全额在税前扣除成本。如果不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建设等营销设施建设费按税法规定应作为开发成本计入“开发间接费用”科目，有些企业将营销设施建设费作为费用处理，或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用，这种处理方式都是错误的，成本会计应该加以注意。四是“开发间接费用”科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与“管理费用”科目的性质相区分，该科目只能归集为直接组织和管理开发项目的人员发生的工资福利或费用，总部或行政职能部门人员发生的费用应归入“管理费用”科目。在成本分摊方面，对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本，企业可以按照占地面积或者建筑面积进行分摊。但一定要合理确定各成本科目的分摊方法，土地类成本按照占地面积分摊比较合理；前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比较合理。这个分摊原则，只是一个指导框架，具体明细科目的分摊规则会有一些例外情况，各企业还要根据各成本科目的特点结合开发项目的特点来确定，比如：大市政配套费是属于土地成本的，但大市政配套费按建筑面积缴纳，这个科目按占地面积分摊就不合理了，而应该按照建筑面积分摊。由于成本归集与分摊的复杂性，在实际工作中，成本会计人员在成本归集与分摊上遇到问题，应及时与相关部门勾通，依据有关制度找到合理的解决方法，保证成本数据的可靠性、准确性。
(三)加大税收制度的学习，熟练掌握企业所得税与土地增值税中的成本抵扣规定税法中关于成本抵扣的规定，在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的，而对于房地产开发企业成本核算来说，主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明，并提出解决建议：在企业所得税方面，开发产品竣工、结转完工产品成本时，税法规定出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在“房地产开发经营业务企业所得税处理办法，即国税发（2009）31号文”中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转成本就可以，忽略了取得发票情况，多抵扣了成本。为了解决这个问题，企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提前提供发票，成本会计在账务中做预提处理，尽量把发票不足额度控制在规定范围内。在土地增值税方面，土地增值税清算时，财务人员应避免把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提成本的规定相混淆。在“国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知”中明确规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票金额予以扣除，未开具发票的，不得扣除。这一点会计人员应该注意，只有质保金并且开具发票可以进行成本抵扣，可以采取要求施工企业在支付质保金前提前开具质保金发票，这样可以使成本得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多，会计人员应该加强税法的学习，理解税法的每一个条款，避免税收风险。
(四)增加培训，提高成本会计人员综合专业水平在房地产开发企业中，成本会计人员不仅需要熟练掌握会计核算技术，还要熟悉有关预算、目标成本的编制、成本控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、项目可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的，当然也少不了财务部门的参与。因此，企业应该多组织相关的专业培训，提高成本会计人员的综合素质水平，以适房地产行业的快速发展。
四、结束语
关键词：房地产；出租业务；会计核算
一、出租业务会计核算的现状
（一）房地产开发公司实际状况房地产开发企业出租业务主要以写字楼的出租为主，该写字楼是四月三十日之前的物业所出租。按照5%的比例来征收房租费和车位费，并且不予以抵扣；按照6%的比例来征收物业费。房地产开发公司将整栋大厦的物业管理交由第三方来承包；第三方物业公司会在每个月向房地产开发公司开具物业管理费发票。此外，诸如大厦的日常维修、维护工作也不能抵扣。
（二）出租业务收入金额及时间点会计核算当今世界是一个多元化的世界，充满着机遇和挑战，房地产开发企业也是看准了商机。1.企业开发的房屋和土地不仅有对外出售或者转让的功能，还有对外出租的功能，也就是我们所说的出租业务。房屋和土地出租经营业务收入，它的具体表现是将房屋和土地的使用权暂时转让，从而获得应有的租金收益。租金收入应按照出租合同、协议规定日期收取租金后作为当期经营收入的实现。一般来说，房地产开发企业按照规定确定出租的房屋或土地的租金和收入租金的时间，作为出租产品收入的实现时间和经营收入的确认。2.有一些房地产开发公司不以签订合同的时间作为收入的确认点，而是以收到租金的时间作为收入的确认点。收到资金时，贷记“预收账款——出租产品租金收入”，借记“银行存款”。按照双方签订的出租合同的要求，如果承租方没有按照规定的期限缴纳租金，企业就有权按照合同规定收入确定的条件，符合全部条件的，就应该按照相应程序即按照拖欠租金处理，借记“应收账款”科目，贷记“预收账款——出租产品租金收入”科目，当收到拖欠的租金时，冲减“应收账款”科目。不符合收入确认的规定条件，不核算出租产品租金收入。房地产开发公司在新建房屋交付使用之前，应该和承租方签订相关协议，此时获得的预租资金按照“预收账款”来处理，等到房屋最终完成建设工作，再办理正式租约手续。
二、房地产开发公司出租房屋的计税方法
根据《财务部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的明确规定，假设房地产开发公司是小规模纳税人，应当对其使用简易计税的方法；假设房地产开发公司是一般纳税人，那么，对其使用的计税方法，要根据取得不动产的时间来决定，具体来说要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不动产，属于“老不动产”，可以选择使用与小规模纳税人相同的简易计税的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不动产属于“新不动产”，应该在出租的时候采用一般计税的方法。当通过不同的计税方法进行会计核算时，应该按照不同的标准确认收入实现，如果某项房屋建筑物需要预售，应该按照不低于预售15%的利率来计算将要获得的利润。按照这种方法，会出现下列情况：会计没有将收益进行确认，但企业需要缴纳所得税；会计已经将收益进行确认，但是企业还没有缴纳所得税，诸如此类的时间、操作不能统一的现象。房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在2016年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的问题
与土地出让收入类似，通过出租房屋使得企业增加的利润并不占多数，但是它拥有收入的隐蔽性。举个例子来说，新建商品房在没有卖出之前，属于存货，而将这些存货出租，可以收回一定数量的收入资金，然而，这一部分资金很多情况下并没有入账。反观，一些专门为出租而建的商品房，在租金的收入具体数额以及租金的入账时点，通常是由开发商来操纵，而使得房地产开发企业陷入了一种被动的境地，为租金的监管带来了很大的困难。
四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务
（一）新会计准则中的增设科目
将“投资性房地产”科目设为新会计准则中的增加科目，何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物、（二）投资性房地产的范围1.已经通过租赁的方式转让了的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。其中，通过租赁的方式转让了的土地使用权指的是企业以转让的方式取得的土地使用权；已经出租了的建筑物是指该建筑物的产权归企业所有。2.如果有一项房地产，其中一部分用于租赁建筑物，用于生产商品或者用于生产管理，能够作为一个独立的个体出售的那一部分，应该计入被投资性房地产中去。不能够作为一个单独的个体计量或出售的那一部分，就不能归为投资性房地产。房地产开发公司将建筑物出租，在签订的租赁协议中所起到的作用不重大的附属服务，诸如提供安全保护、维护公共设施等附属服务，也应该被认定为投资性房地产。
（三）企业会计中的融资租赁
根据《企业会计制度》的相关规定，只要满足下列五种情形之一，就可以被认定是融资租赁。第一，当租赁合同期满之后，承租人变为房屋建筑物的主人，拥有所有权。第二，承租人有权利购买所租赁的房屋建筑物，所定购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值。第三，在很大一部分上，租赁资产的可使用年限由租赁期所占用。第四，从出租人的角度来看，租赁开始日最低租赁收款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。第五，如果所租赁的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，则合法的使用者只有承租人。根据税法条文可以看出，房地产开发企业出租业务分成三种不同的形式，即临时租赁、经营性租赁以及融资租赁，这三种不同的形式的所得税待遇也各有各的不同。
五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计处理
关于投资性房地产租金的账务处理：
（一）将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出借：投资性房地产（原值）贷：固定资产（原值）借：累计折旧（办公楼累计折旧）贷：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
（二）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：管理费用（折旧）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（三）取得的租金收入借：银行存款贷：预收账款
（四）提取税金借：营业税金及附加贷：应交税金-城建税应交税金-教育费附加
（五）结转租金收入、成本、税金借：预收账款贷：主营业务收入借：主营业务收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务支出
（六）上缴税金借：应交税金-城建税应交税金-教育费附加贷：银行存款（或现金）
参考文献：
[1]王洪涛.《浅析营房地产开发企业的会计核算问题》.[J]郑州至远物业管理有限公司，2016.
我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：
1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产――土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。
当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。
但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：
首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：
首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。
然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%。
最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率；（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）×土地成本率。
