时间：2023-09-18 17:33:43
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的资产管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
日前，就有消息称绿城中国将破产，害得绿城中国董事长宋卫平要深夜从床上爬起来辟谣，否认破产传闻，但是却坦承开发商年关难过。
绿城现象并非孤案，据不完全统计，经过对189家上市房企的资产情况进行盘查后发现，截至2011年6月30日，66家房企资产负债率超70%。
资金压力已成为开发商难以逾越的一道坎。而在日前的钧策汇地产沙龙上，地产界人士认为，在弱市调整的压力之下，地产企业想快快不起来，结果导致了资金压力，房地产行业应从过分依赖银行信贷的中国香港模式向轻资产管理的美国模式演变，这样才有利于房地产企业提速增效，安渡危机。
银行只会锦上添花
住建部住房政策专家委员会委员、广东省房地产行业协会会长蔡穗声说，房地产行业有两种不同的发展模式。
中国的房地产市场化改革30年，起步于广东，然后推向全国，它使用的是香港模式。因为广东房地产市场学的是香港模式，因而土地制度、融资方式、开发模式都学习香港模式。这个模式基本上就是向银行借钱去拿地，拿地之后就去施工建设，进行开发，没开发完就预售，相当于向消费者又借一笔钱。向银行借一笔钱，向消费者借一笔钱，再加上20%左右的自有资金，就形成开发所需要的资金。开发完成最后通过销售，实现它的价值。销售完之后，资金回笼，又可以接着拿地、销售、建设。这样周而复始，做了30年。这种模式，既有成果，也有很大的问题。首先，这种模式占用了大量的社会资金，首先是银行资金。所以每当银行资金很宽裕的时候，他就到处找开发商老板，求他们借钱，因为这样能完成他的借贷任务。但是反之，到整个社会资金紧张了，开发商也紧张的时候，开发商找银行行长是找不着的。所以我们通常讲，银行就是在太阳好的时候，把他的雨伞借给你，到下雨的时候，他赶紧收回。
所以在香港模式下，银行只做锦上添花，不做雪中送炭的事情，开发商的发展波动特别夸张，高就很高，低就很低，这样的发展是一种不健康的发展模式。在很多问题、矛盾不断产生之后，大家就探讨另一种模式，就是所谓美国的模式。美国房地产的模式把投资跟开发这两个行业分离，投资的人不懂开发，他就看这个项目有钱赚就投资，并且是长期投资；房地产开发商只管开发，要去找资金，组织开发，完成销售。
做轻资产提速增效
正略钧策合伙人、副总裁郝炬认为，商业公司在金融背景不完备的情况下，要做大，一定是要把资产做轻，然后要把规模做大，企业发展提速，即所谓的轻资产管理模式。
关键词：投资性房地产;固定资产;核算
一、投资性房地产与固定资产的差异
（一）本质特征不同
1.固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的（其中，出租是指以经营租赁方式出租的机器设备等）;二是使用寿命超过一个会计年度。从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：（1）企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理，而不是直接用于出售;（2）使用寿命超过一个会计年度;（3）固定资产是有形资产。
2.投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。从投资性房地产的定义来看，具有以下两个特征：（1）投资性房地产是一种经营活动;（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所房地产和用于销售的房地产。
（二）持有目的不同
虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同。
1.固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，是服务于企业自身的生产经营活动。
2.投资性房地产的持有目的是为了赚取租金或资本增值，是企业的一种经营活动。
（三）核算范围不同
企业为了更好地满足固定资产管理和核算的需要，可对固定资产进行综合分类，将固定资产分为生产经营用、非生产经营用、未使用、不需用以及融资租入固定资产等。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物三类。
（四）科目设置不同
1.固定资产核算使用的会计账户主要有“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等三个账户，用来核算固定资产账面价值的变动情况。
2.投资性房地产核算采用成本模式计量情况下，除了一级账户设置“投资性房地产”账户外，还要设置“投资性房地产累计折旧”等账户。当然，投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”账户核算摊销额。特别是投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下，则要在一级账户“投资性房地产”账户下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，用来核算投资性房地产价值的变动情况，并计入当期损益。
（五）核算方法不同
1.固定资产只能采用成本模式核算。
2.投资性房地产有两种核算模式，即成本模式或公允价值模式核算;企业通常对投资性房地产在资产负债表日多采用成本模式进行后续计量。但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并且已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（下转20页）
（上接12页）
二、投资性房地产与固定资产的联系
（一）确认的方式条件基本相同
1.固定资产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：（1）与该资产有关的经济利益很可能流入企业;（2）该资产的成本能够可靠地计量。
2.投资性房地产也必须是同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业;（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
因此，不论是确认固定资产，还是确认投资性房地产，二者均要求在符合资产定义的前提下，同时满足两个条件：与该资产有关的经济利益很可能流入企业;该资产的成本能够可靠地计量。
（二）初始计量成本范围基本相同
1.固定资产应当按照成本进行初始计量。成本包括企业为构建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出。这些支出包括直接发生的价款、运杂费、包装费、安装成本及相关税费等，也包括间接发生的费用，如应承担的借款利息等。
2.投资性房地产应按照取得时的成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。
（三）出租核算方式方法基本相同
具体表现在两个方面：一方面是租金核算方式方法相同，即二者出租时，均将取得的租金收入计入“其他业务收入”科目，摊销的成本均通过折旧的形式核算，计入“其他业务成本”科目;另一方面是摊销方式相同：二者摊销均采用直线法摊销，即按照资产平均使用年限分期等额摊销。
（四）二者存在一定转换关系
1.1 REITs的概念
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”）是一种以发行受益凭证的方式募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs起源于美国，从1960年出现第一批REITs，发展至今已成为房地产领域最重要的投融资产品。作为专注于房地产领域的资产证券化产品，其收入主要来自于物业未来的现金流，所持有的资产以租赁性物业为主；类型包括商场、购物中心、写字楼、住宅、酒店、度假村、工业设施、仓储设施等。
1.2 REITs的类型
1.2.1 按照法律形式，REITs可以分为公司型和契约型公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人；契约型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，在此基础上将受益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的受益权凭证。
1.2.2 按基金的受益凭证可否赎回，REITs可分为开放式和封闭式封闭式REITs发行规模固定，投资人只能在公开市场上交易，而不能直接以净值要求赎回，为保障投资人的权益不被稀释，封闭式REITs成立后不得再募集资金；开放式REITs的发行规模可增减，投资人可按照基金的单位净值要求赎回。
1.2.3 按照资金运用方式，REITs分为权益型、抵押型和混合型三类权益型REITs直接经营具有收益性的房地产投资组合，以租金和买卖收入差价赚取利润，大部分的REITs都属于这一类。抵押型REITs以金融中介的角色，将募集资金通过抵押贷款发放给房地产开发商、经营者，赚取利息收入，或者以购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用。混合型REITs兼有权益型和抵押型的特点。
1.3 REITs的特点
1.3.1 享受税收优惠
美国税法规定，取得REITs资格的公司、信托或组织等经济实体对于向股东和受益权凭证持有人支付的股息或收益部分不需缴纳公司所得税，经营收入按规定缴税并享受有条件优惠。香港税法对于REITs的收益也免除利得税。
1.3.2 分散风险
R E I Ts通过对不同类型和不同地区房地产的组合投资，能够有效分散风险。投资者通过投资REITs，可以间接实现对房地产的多样化投资[1]。
1.3.3 收益稳定、高派息
R E I Ts基金中的很大部分投资于收租物业，租金收入比较稳定，而且一般规定REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs的股利回报普遍高于其他金融产品。
1.3.4 较高的流动性
R E I Ts将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，投资者在市场上可以很容易变现，具有较高的流动性。
1.3.5 透明度高
R E I Ts的资产组成、租金收入、利息收入清晰，利润分配有明确的法律规定．而且有着严格的信息披露制度，透明度较高。
1.4 REITs的发展现状
截止2009年年底，全球480多家房地产投资信托的市值超过6050亿美元。美国148家房地产信托市值达到3000亿美元左右；第二位的是澳大利亚，64家上市地产基金市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚；亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国大陆更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段[2]。
2.REITs对房地产发展的作用
2.1 保障投资人权益
直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。
2.2 保证财产安全
基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。
2.3 监管严格
REITs受到证券、信托和房地产行业的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为等方面受到严格规范，能够有效地防范道德风险。相关规范一般要求REITS投资于能够产生收益的房地产，投资收益分配比例高，投资者的利益有保障。
2.4 资产证券化
R E I Ts的投资对象包括资产类与抵押类，后者主要是信贷资产证券化后形成的投资产品，有较为稳定的收益，同时可以降低金融机构的风险权数，从而降低金融机构的风险。基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。
2.5 税收优惠
各国、各地区对于REITs一般都有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使得REITs具有较大的吸引力。当经济景气时，REITs股价可以收益，当景气衰退时，REITs仍能保持稳健收益。
3.REITs与房地产信托的区别
3.1 权益性质不同
R E I Ts投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，享有信托计划的受益权，两种权利在法律上有根本的区别。
3.2 收益稳定不同
REITs主要通过房地产租金收入取得收益，基金投资的房地产一般要求已经有收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定，风险较小。而房地产集合信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息取得收益，投资者将承担房地产开发不成功的风险[3]。3.3 管理方式不同REITs所有权与管理高度分离，但房地产集合信托的受托人是信托投资公司，信托投资公司通过集合信托计划募集资金后，向房地产开发商发放信托贷款，由房地产开发商进行项目投资与开发，受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。
3.4 投资退出机制不同
REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。
3.5 金融机制不同
R E I Ts是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式。
3.6 收益预期不同
R E I Ts对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国和香港要求把所得利润不少于90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在5%～9%左右。
3.7 投资期限不同
R E I Ts的产品周期一般在8～10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1～3年。3.8 税制优惠不同REITs以信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。综上，REITs与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品，比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITs作为全新的金融工具，与房地产信托相比拥有更多的优势，在未来REITs将会比房地产信托有更广阔的发展空间。
4.REITs在我国的发展模式
4.1 我国REITs的发展历程
2 0 0 7 年 1 月，央行从金融稳定的角度，着手研究制定R E I Ts的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。2008年3月，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿。2008年12月13日，国务院办公厅了细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”，上海成为试点城市[4]。2009年，以央行和证监会牵头，11个部委相关人士组成REITs试点协调小组，先后在北京、天津和上海三地调研。2010年，住房和城乡建设部提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求，拟在银行间债券市场发行REITs受益券。
4.2 我国REITs的法律形式
从法律形式上看，在信托框架下，采用契约型基金方式设立REITs的可行性较大。契约型基金是基于信托原理而组织起来的投资行为，由信托公司作为受托人，以设立信托的方式，通过签订基金契约，发行REITs受益凭证募集资金，并规范各方当事人的行为[5，6]。
4.3 我国REITs的法律主体
在契约型模式下，REITs运作过程中，涉及的主要当事人包括委托人、受托人、资产管理人、托管人、受益人。委托人是将其合法拥有的资产交给受托人，包括个人和机构投资者，要对个人投资者设定较高的准入门槛，包括但不限于风险投资的经验、个人资产规模及抗风险能力等。受托人即信托公司，是信托资产的持有人，负责受益凭证的发行、受益凭证持有人的登记、REITs的收益分配，定期对REITs的执行情况进行信息披露，定期召集受益人大会，选定、委任或者更换投资管理人，并监督投资管理人按照信托文件的约定和受益人大会决议管理信托财产投资组合等事务。资产管理人负责管理REITs所持有的资产，对信托财产进行具体的投资组合和物业管理。信托公司可以同时兼任资产管理人的角色，也可以委托专门的外部机构管理和运用信托财产。托管人是接受REITs托管的商业银行，保管基金财产、获取基金托管费，拥有监督REITs的投资运作、监督资产管理人等权利。R E I Ts受益人是信托受益凭证的持有人，依法享有定期获得基金收益分配，监督REITs运作情况，按契约的规定查询或获取公开的REITs业务及财务状况资料，出席或委派代表出席受益人大会行使表决权等权力。
4.4 我国REITs的流通方式
从国内目前的实际情况来看，REITs的发行应以私募形式为主。虽然公募的REITs是发展的趋势和方向，但在当前情况下，基础条件尚不成熟。由于国内目前还没有统一的信托交易平台，在初期REITs最好只在银行间市场发行和交易，经过一定时期的运作后，业绩良好者可以再申请到交易所市场上市流通。
4.5 我国REITs的运作模式
R E I Ts的业务运作主要包括物业的选择和投资组合的构建，从国外REITs投资的物业类型看，主要以商业物业为主，重点选择已建成并产生稳定租赁收入的成熟物业，注重物业的内在价值，评估后符合投资者的回报率要求。结合我国现阶段国情，REITs投资的物业可以考虑有政府补贴的保障房项目，REITs的收益来源于保障房项目自身的经营性现金流和政府的财政补贴两方面。
第一条、为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条、凡在本市市区、县城、建制镇、开发区、独立工矿区、国有农场等城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动的，均适用本条例。
第三条、本条例所称房地产是指合法房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地。
本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第四条、市、县（市）人民政府房产行政管理部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
市、县（市）人民政府土地管理部门负责本行政区域内的房地产交易中土地使用权管理工作。
工商、物价、财政、税务、国有资产等行政管理部门按照各自的职责，配合房产行政管理部门和土地管理部门做好房地产交易管理工作。
第二章、一般规定
第五条、房地产交易应当遵循自愿、公平、等价、诚实信用的原则。禁止私下交易和其他损害国家、集体利益和他人合法权益的行为。
第六条、房地产交易当事人应当使用国家规定的制式契约或者合同文本，并在签订之日起三十日内持下列证件到房屋所在地的房地产交易管理机构进行交易登记、审核：
（一）房屋所有权证、土地使用权证；
（二）当事人身份证或者法人资格证明及上级主管部门出具的证明文件，属于国有资产的，需提交县级以上人民政府国有资产管理部门的批准文件；
（三）房地产交易契约或者合同文本；
（四）赠与、分家析产、继承房地产的，应当提交具有法律效力的证明文书；
（五）交易共有房地产的，应当提供其他共有人同意交易的书面证明；
（六）法律、法规规定应当提供的其他证明文件。
对符合登记条件的，房地产交易管理机构应当自受理当事人登记之日起十五日内办结审查核实手续；对不符合登记条件的，应当说明理由。
第七条、房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估业务，由依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，遵守有关的法律、法规，执行国家规定的估价办法、标准和程序。
第八条、房地产交易实行成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产权利人转让房地产时，以评估价格作为交易底价，其中涉及国有资产的，其评估结果应当经县级以上人民政府国有资产行政管理部门确认。
第九条、房地产交易当事人应当按照有关规定交纳税费。房地产交易成交价格低于评估价格，又无正当理由的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。
第三章、房地产转让
第十条、房地产转让是指房地产权利人将其房地产以买卖、赠与或者其他合法方式转移给他人的行为。
下列情形视为房地产转让行为：
（一）交换房地产的；
（二）以房地产作价出资（入股）的；
（三）企业兼并、合并或者企业破产使房地产权属发生变更的；
（四）以房地产抵债的；
（五）分家析产、继承房地产的。
房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
同一幢房屋分割转让的，受让人享有所受让房屋建筑面积占该房屋总建筑面积相应比例的土地使用权。具体范围由房屋转让人与受让人协商界定。
第十一条、下列房地产禁止转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）依法收回土地使用权的；
（三）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（四）房地产权属有争议的；
（五）未依法登记领取权属证书的；
（六）依法公告列入拆迁范围的；
（七）法律、法规禁止交易的其他情形。
第十二条、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，获得批准的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十三条、转让共有房地产时，在同等条件下其他共有人享有优先受让权。
第十四条、转让租赁期内的房地产，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先受让权。
第十五条、转让享受政府或者单位补助购买、自建的房地产时，应当经原补助单位或者房产行政管理部门同意。转让人应当取得转让收入中个人原投资占综合造价比例部分，其余部分归原补助单位或者房产行政管理部门。
第十六条、转让房地产，应当到房产行政管理部门办理房屋权属变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，到土地管理部门依照有关规定申请办理土地使用权变更登记。
第十七条、房地产开发企业预售商品房，应当到房产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，方可进行预售。预售时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十八条、市、县（市）人民政府房产行政管理部门应当定期公布《商品房预售许可证》发证情况。
第四章、房屋租赁
第十九条、房屋租赁是指房屋所有权人在约定的时间内将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十条、出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并到房地产交易管理机构办理租赁登记，由承租人领取《房屋租赁证》。
房屋租赁期限、价格、用途，房屋修缮责任和双方权利义务及违约责任，由出租人和承租人通过合同约定。但不得违反国家有关规定和侵害他人的合法权益。
第二十一条、房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中的所含土地收益上缴同级财政。
第二十二条、从事房屋出租经营的单位和个人（居民个人居住房屋租赁除外）应当到工商行政管理部门领取营业执照后，方可从事房屋租赁活动。
第五章、房地产抵押
第二十三条、房地产抵押是指抵押人以不转移房产所有权和土地使用权的方式向抵押权人提供债务、履行担保的行为。
房地产抵押应当由抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理房屋产权抵押和土地使用权抵押登记手续。
第二十四条、同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估总价值。
第二十五条、房地产抵押期内，抵押人未取得抵押权人书面同意，不得将已抵押的房屋转让、出租或者改建、扩建及改变用途。
第二十六条、房地产抵押期内，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。
第二十七条、房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，当事人应当在十五日内分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理抵押注销登记。
第二十八条、房地产抵押期满，抵押人不能按照合同约定偿还债务的，抵押权人有权依法或者按双方约定处分房地产。处分房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产的税费；
（二）以行政划拨方式取得的土地使用权应当缴纳的土地使用权出让金；
（三）按抵押合同偿还债务；
（四）剩余部分归还抵押人。
价款不足清偿债务的，抵押权人有权另行追索。
第六章、房地产中介服务
第二十九条、下列行为属房地产中介服务：
（一）进行房地产价格评估；
（二）从事房地产交易咨询；
（三）从事房地产经纪活动；
（四）法律、法规允许的其他房地产中介行为。
第三十条、房地产中介活动应当在中介机构内进行，设立房地产中介机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；
（四）有具备相应资格的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当由房产行政管理部门进行审查。
第三十一条、设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照并到物价管理部门申办《收费许可证》后方可营业。
房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的房产行政管理部门备案。
第七章、法律责任
第三十二条、违反本条例第五条、第六条规定，未经登记、审核进行私下交易的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期补办手续，缴纳税费并对当事人双方各处以房产交易额2％以下罚款。
第三十三条、违反本条例第十二条、第二十一条规定，未缴纳土地使用权出让金或土地收益的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地收益，可以并处违法所得50％以下的罚款。
第三十四条、违反本条例第十七条第一款规定，未取得商品房预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第三十五条、违反本条例第二十条第一款规定，未办理租赁登记擅自租赁房屋的，租赁无效，由县级以上人民政府房产行政管理部门限期补办租赁手续。
第三十六条、违反本条例第二十二条、第三十一条规定，未取得营业执照擅自经营房屋出租和擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止经营房屋出租活动和房地产中介业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得3％以下的罚款。
第三十七条、房地产交易当事人违反物价管理、税务管理、国有资产管理等法律、法规的，由县级以上人民政府物价管理部门、税务管理部门、国有资产管理部门依照有关规定给予处罚。
第三十八条、当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定部门的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，或者向人民法院提起诉讼，逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第三十九条、房地产交易管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，未构成犯罪的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章、附则
第四十条、房产管理部门直管公房和机关、团体、企业、事业单位自管公房向居民、职工出售、出租住宅的，不适用于本条例，按照国家有关政策执行。
第四十一条、城市规划区以外国有土地上的房地产交易参照本条例的规定执行。
第四十二条、市、县（市）可以设立房地产交易市场，提供信息，展示行情，提供服务。
各区县房地产管理局：
为贯彻执行《北京市房地产抵押管理办法》，现对执行中的若干问题再补充通知如下：
1.凡在已开发使用的城镇建设用地范围内从事房地产价格评估的机构，均须报市房地产管理局审核批准。经其他主管部门批准的评估机构，在上述地域范围内承揽房地产评估业务的，须向市房地产管理局登记备案，其评估人员需具备房地产评估知识，不具备的，须接受房地产管理部门的专业培训。
2.1994年8月8日以前，对抵押房地产已进行评估、抵押权人对评估报告无异议的，均不再重新评估。
3.凡应依法缴纳税费或补交土地使用权出让金的房地产转让，其价格评估均须由市、区、县房地产管理局所属的评估机构或市房地产管理局指定的评估机构办理。
4.受托评估抵押房地产，评估机构一般应自委托人提交全部评估材料后七个工作日内完成。
5.抵押房地产的评估费，暂按国家物价局和国家国有资产管理局（1992）价费字625号《资产评估收费管理暂行规定》规定的收费标准（见附件）掌握。评估机构不得自行提高收费标准。擅自提高的，市房地产市场管理处有权进行纠正。各房地产交易管理部门按规定收取2％的买卖过户手续费的，均不得再另收评估费用。
6.《北京市房地产抵押管理办法》实施前已经抵押的房地产，因故不能按规定期限补办登记手续的，当事人双方或一方应向房地产管理部门备案。
7.抵押登记时，双方当事人约定不对抵押房地产投保的，可不提交保险单复印件。
8.各专业银行或金融机构将其有贷款业务的分支机构及负责人名单已函告市、区、县房地产管理局或已取得金融业务许可证的，在办理房地产抵押登记时，可不必再提交法人委托证明文件。
9.农村集体土地上的房地产抵押，各区县房地产管理局不予办理登记。
互联网能否颠覆传统房地产行业，这个问题一直困扰地产行业。但到今天为止，大家更多地认为主要是“房地产+互联网”，万科朱保全有一句话“不动产的物理边界和互联网的无边界，决定了这是一个既矛盾又可能没有答案的命题”，我认为这句话相当精妙。这里不去探讨这个复杂的话题，如果说房地产可能“颠覆”的话，有一个比互联网更有力量的东西，那就是金融。
先举个例子。就房地产销售而言，二十多年来最大的房地产营销创新者或者颠覆者，我认为是总理。朱总理启动个人住房按揭贷款政策，激活了住宅消费能力，使得中国房地产市场迅速爆发。而之后房贷成数和利率的调整，也是影响地产销售业绩的最大市场变量之一。金融的力量之强，可见一斑。
从更广的角度来看，房地产有三个核心生产要素：资金、土地和建材，所谓的颠覆就在这三个要素上突破。假设土地制度改革，或者建造工业4.0成熟，房地产行业一定会被颠覆。但目前假设尚不能成立，能够明确的、正在快速发生的，正是资金环节金融领域的创新与变革。
房地产是个资金高度密集的行业，而我们房企一直主要依靠自有资金和银行贷款来支撑开发经营。狭窄的融资渠道、高昂的间接资金成本，是住宅开发销售必须高周转、商办地产不合理散售、养老地产投资回收困境等各种问题的根源。
而在成数的发达国家市场，房地产由金融、建造和服务三部分组成。各种退休基金、保险、投资机构或个人等资金构成房地产投资基金，房地产商提供获取项目、规划、建造、营销与资产管理等专业服务，并获得权益分红。这种房地产开发与经营的所谓“美国模式”，正是当下包括万科、万达等尝试转型的轻资产模型。轻资产模式的本质就是金融化，包括万科在前海项目上尝试的REITs、万达的众筹稳赚一号、绿地的地产宝等，虽然只是试点，但代表着房地产行业真正的变革方向。
为什么说金融比互联网更有力量“颠覆”房地产？因为互联网的本质是连接，可以使各种要素之间的连接更有效率。比如可以让信息更透明，让企业更贴近客户，让管理更有效率，但似乎难以改变房地产的开发模式。而在中国金融改革大背景下的金融创新，则可能改变行业里各个角色的定位，重塑房地产行业利益分配格局。当然，金融再嫁接上互联网，则让地产行业的变革更加迅速和广泛，比如当下许多房企试点的众筹开发，完全有可能重新定义开发与销售流程。
所以我们看到，房地产行业在拥抱互联网的同时，都把金融化作为最重要的战略转型方向之一。这里包括“万万”为代表的开发企业，也包括我们这样的服务型企业。钜派的上市可谓易居在金融战略上迈出的一大步，但对于中国房地产行业的金融化转型来说，这条路才刚刚开始。
作者系易居中国执行副总裁
一、调控政策下房地产投资中的问题
(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
作者：邹文杰单位：万家共赢资产管理有限公司
关键词：房地产评估现状 房地产评估方法
一、我国房地产评估行业发展概况
中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。
二、我国房地产评估市场现状
在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。
1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展
从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。
2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求
我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
3.自律不够
国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。
4.制约力不够
对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
三、我国房地产评估方法
1.成本法
适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。
所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。
2.市场法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
3.收益法
按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。
3.4假设开发法
运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
四、结论
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
参考文献：
[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014
[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014
5月17日，海印股份公告披露的一个专项资产管理计划，被业内解读为“变相REITs（房地产信托投资基金）”。根据公告，海印拟以旗下经营管理的15家商业物业，用未来5年租金收益作为基础资产，设立优先级和次级两种资产支持证券，合计募集资金不超过16亿元。
这将成为国内房企首个通过资产证券化融资的项目。
“目前，房地产的资金来源主要是靠民间资本、外资（热钱）和银行，但前两者的比例在上升。”一位银行人士对《财经国家周刊》记者表示。
住建部政策研究中心调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成其重要的资金来源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
事实上，房企融资经历了银行信贷、信托融资、PE投资、券商通道和资产证券化等多种变迁，以及应对监管变化而采取的不同排列组合形成的N种“创新”。
银行主角
2010年之前，房地产公司的融资大多以传统的银行贷款为主，但之后，这种间接融资方式发生变化。
上述人士介绍，其所在银行自2010年下半年开始仅限于给央企系的房地产开发商贷款，其他房企业务均停掉了。
当年的房产政策除了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施外，银监会对开发贷也进行了窗口指导，银行贷款明显收紧。
此后，房地产公司的间接融资开始转道信托、担保公司、小贷公司以及银行的理财途径。
一位地产商告诉《财经国家周刊》记者，表面看地产公司融资已经转道，但实质还是银行的钱。开发商接到项目后，手续齐全的话会放在担保公司，担保公司再拿该项目去向银行贷款，之后再将银行贷款放到小贷公司去放贷。
“担保公司对银行是放大几倍的交易，其实风险全在银行。”他说，中国的金融监管不是技术监管，是行政监管，“这是中国金融体制最大的缺点”。
“房地产没有损耗，就是资金压力的问题，所以如果银行在存量业务中给它持续提供资金是没有问题的。”该人士告诉记者，中信银行有很多这种做法，其背后有中信地产，中信银行的某个房企客户出现问题时，可以通过中信地产去收购这个项目，再由中信银行给中信地产融资，来间接解决项目的融资问题。
类似的案例也出现在光大系。
一位知情人士告诉《财经国家周刊》记者，光大银行解决房地产贷款的问题主要是通过光大金控。原来的模式是通过四大资产管理公司收购银行的一些不良资产，但银行感觉通过独立第三方的机构来处理，会把真实的市场价值反映出来，就会造成当期的损益问题。而通过自己的平台，比如光大金控，就可以隐藏这些损失，还是按照原价标记。
“相当于光大银行将同金额的资产和负债注销掉，交给光大金控，银行的问题解决了，但真实的问题又没有解决，相当于把导火线拉长了。”该人士说。
信托“借新还旧”
自2011年开始，宏观调控和银行贷款继续收紧，银行曾一度全面停止对房地产开发商贷款，随后信托成为房地产融资的主力渠道。
据前述银行人士介绍，虽然信托融资的利率明面看只有9%-10%，但加上费用部分，信托融资的真实利率基本在18%-20%左右。与传统信贷利率相比，银行更乐得在此分一杯羹。
以“买入返售信托收益权”为例，里面就包含了很多房地产项目，其实质是，金融机构对非金融机构（比如房企）的一笔债权，演变成了金融机构对金融机构之间的资金往来。
举例而言，假设某家股份制银行A借钱给一家城商行B，B将钱交给信托公司C，由C给A指定的一家房地产企业贷款。B持有该信托的收益权，然后B再将收益权卖还给A。实质相当于A给房企贷款，但演变成了A的同业业务，B做了过桥贷款。在资产负债表中，A计入买入返售，B计入卖出回购。如果A和B分处两地，则两地银监部门看到的都只是合法的片段，但是组合起来之后就是不合理的。这样就绕开了监管规定。
据用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。而中金公司的统计数据更高，预计今年到期的房地产信托规模将达2816亿元，总还款额约为3100亿元。
中国信托业协会统计，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过去年和前年一季度的总和。
普益财富分析员范杰提到，2013年地产信托数量大增，除了房市回暖带动的相关信托业务回暖、以及一二季度是传统房企发行信托产品较多的时期之外，还有一个重要原因是“借新还旧”。
同一开发商借助其关联项目发新信托替换旧信托，通过不同项目间的资金腾挪解决刚性兑付问题。也正因此，房地产信托的兑付危机虽然自2012年已有显现，但尚能化险为夷。
一位知情人士告诉记者，一家以房地产信托起家的信托公司近期的一个房地产产品即采用此操作，该产品到期时，先找了一笔民间的高息资金去垫付，等市场兑付过去之后，隔三四个月再发一款信托产品，且第二次的信托计划资金规模会比第一次高，一方面依然是为之前的项目融资，同时还可以覆盖之前借的高息资金的利息。
借道券商资管
2012年下半年起，房企融资的较大变化是，券商资产管理通道越来越灵活。
银行借道券商资管变相为房企贷款，即银行理财资金去认购券商的资管产品，然后再要求资管的资金投向银行认可的房地产项目。
不过，业界普遍认为，这是“换汤不换药”，只是换个通道而已，原来通过信托搭建的结构，现在借道券商来做，可以称为“类信托产品”。
“券商资管更多是沦为银行的通道，就是代替了原来信托的一部分作用。”前述银行人士称，银行在这里有很多渠道赚钱，比如投资人的回报是7%，项目回报是10%，这样就产生3个百分点的收益；另一方面，银行券商产品，可再收取2个百分点收益。
普益财富分析员范杰指出，券商和信托主要是比资产管理能力和项目管理能力，但券商资管是新业务，因而在融资成本和其他条件上都会给一些优惠。
例如宏源证券的部分业务通道费已经接近零，目的就是冲规模。
“从去年的通道类业务来看，信托对通道类业务要求还是比较高的，而券商和基金公司对此类业务费用一降再降，他们的想法是不管赚不赚钱，先把这块地盘占下来再说。”前述银行人士表示。
从监管来看，券商通道也更占优势。
“相比来说，证监会的监管思路比银监会要放得更开，因而券商在审批上会做得灵活一些。”一位曾长期做银行表外业务的人士告诉《财经国家周刊》记者，券商资管也会看“432”（四证齐全、30%自有资金、二级开发资质）条件，这是门槛性的要求，但在项目的监管审批上更宽松，比如对于“自有资金占30%”这一要求就会稍微松一点。
范杰提到，2012年以来“银证信合作”的融资模式开始流行，信托也在利用券商渠道去做业务，从而避开监管。
鼎信长城基金董事长章华认为，目前银行的风险在房地产领域在下降，因为信托的资金来源70%-80%都是社会化的私募。反倒是国内一些非常大的券商，缺乏成熟经验，包括中间会有利益输送，站在一个非理性的角度做一些东西，虽然规模不大，但是风险是不小的。
地产PE大行其道
记者采访的一些业内人士认为，未来房企融资，银行将有两条路好走，一是券商通道，另一个是房地产基金。
双汇地产一位高管告诉《财经国家周刊》记者，为规避监管层对银信合作的规定，房企可以通过第三方机构（比如合伙制的私募股权基金或者房地产基金）作为路径或者载体来做。
据悉，双汇地产正在做国内一个商业地产项目，募集资金规模三、四十个亿，主要募集方式就是私募股权基金。
该高管举例说，一家地产企业要融资10个亿，PE有3个亿，剩下的7个亿可以找信托。信托通过向银行出售产品获取这7个亿资金，并承诺给银行10%的回报率。银行直接对公众出售表外资产可能只赚5%的收益，而通过信托，刨去管理费用和其他成本，银行也能净赚4%左右。
然后信托再用这7个亿把PE的产品买过来。通过谈判，PE带着10亿资金以股权加债权的形式（即“夹层投资”模式）进入该房企，同时获得50%-60%的股权，股权部分以该项目的土地做担保，债权部分可以获得适当的利息。
“股权+债权”的运作模式与房地产信托类似，许多房地产基金基于一个项目一只基金的模式，也与房地产信托极为相似，但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。
章华强调，私募基金是股权投资，如果不是站在股权和投资的角度看问题，就没有私募基金公司的基本影子。
近年兴起的地产PE鱼龙混杂，恰恰在做着银行的渠道业务。
“这两年的股权投资实际上就是‘明股实债’，就是披着股权融资的外衣，实际上还是债权。一般是先以一种股权的形式进去，然后投到项目里，等到项目进行到某些阶段、或者快终止时再以一个溢价终止股权，实际本质上就是一种债权。”一位曾从事地产PE的人士指出。
据清科资料显示，目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一类是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，后者包括万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等。
如复地集团旗下的智盈投资管理的资金总量约有12亿元，目前全部投资复地集团的房地产项目。
不仅如此，一些信托公司也正在通过各种方式试图突破相关监管标准，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地产项目投资方式上所受监管相对宽松，从而使信托公司自己想做但报批困难的项目得以成行。
资产证券化新宠
2013年，房企融资又有新变化。海印股份5月17日公告披露的专项资产管理计划，被业内解读为“变相REITs”。
REITs是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。今年3月份，证监会《证券公司资产证券化业务管理规定》，其中提到，商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。
这被视为REITs开闸的信号，海印股份开创了房企融资的又一个创新模式。
“但实际上与真正的REITs有很大差别。”一位PE人士直言，海印股份最大的问题是，旗下的物业都不是其自身持有的，说白了就是一个二房东。
海印股份也公开表示，其采用的是“租入-租出”的轻资产模式，并不拥有产权，也就不存在银行抵押贷款或担保问题。同时，券商只针对机构投资者兜售，不针对散户。
问题是，如果按照此前的银证合作模式，银行作为机构认购券商的资产证券化产品，最终风险还是由银行承担。
鼎信长城基金董事长章华告诉记者，资产证券化背后的含义是房子租金回报与售价之间有一个比较好的比率，现在国内大概是2%-3%，房地产现在是售价高、租金低，“随便投一个信托就是8%-10%的收益，一个私募基金有10%-20%的收益，谁会去投收益才2%的产品呢。”因而REITs不具备推行的基础。
由《新财富》杂志新近推出的中国内地富豪400人榜，再一次挤爆国人眼球。作为国内媒体的第一次，本次排名是《新财富》专门调查人员历时一年努力的结果。众所周知的原因，这些财富数字和名次不可能完全客观地反映国人整体的私人财富拥有状况，但它们对于了解国内新兴的商业模式、激涌前行的产业、国人富于时代精神的创富思维等，无疑具有某种借鉴意义。
400人身价3031亿元 据悉，这400个人都拥有不低于2亿元人民币的财富，而财富的总和为3031亿元人民币，人均拥有财富7．58亿元。前100名富豪合计持有财富1680亿元，占400富豪全部财富的55．4％，人均持有16．8亿元。400富豪中，资产超30／2元的有7人，另外48％的人资产介于2元至5亿元之间。
内地最富的10人 400富豪里，中信泰富的荣智健以61．1亿元的财富规模，成为第一首富，位列其后依次为万向集团的鲁冠球(52．4亿元)、北京鹏润集团的黄光裕(46．8亿元)、富华集团的陈丽华(38．5亿元)、东方希望集团的刘永行(35亿元)。除一名神秘人土外，入围前10位的还有世茂集团的许荣茂、河北卓达集团的杨卓舒、德力西集团的胡成中家族、仲盛集团的叶立培。
两大产业君临天下 这份榜将上榜的400富豪归人23个行业。通过排名可以发现，中国的富人更多分布在房地产业与传统的制造业，这两大产业内的富豪占了400富豪总财富的41．1％，其中房地产行业共76人，占了总人数的19％。这说明，中国的这两大行业仍然是中国富人的“加工厂”。
据了解，内地房地产的成功最重要的因素是，政府在重要的土地资源管理上成功借鉴了香港经验，从一开始就实行对全体资本对象开放的“国民待遇”政策，为各类不同的资本提供了相同的起跑线。经济转型带来的行业资源开放释放的巨大能量，房地产企业与政府间的协调互动、巨大的住宅需求，促成了富翁们创业时的美梦。
民营资本无孔不入 房地产作为全国范围内民营资本竞相进入较集中的产业，如今98％以上的房地产企业都是民营企业。在房地产业的富豪名单上，能够看到上海长峰房地产的童锦泉以25亿元位列第15，新恒基集团的黄俊钦以24亿元位列第18。
在医药行业，大型企业特别是超大型企业中，民营企业的地位已经开始与股份制企业、外资企业和国有企业分庭抗礼，出色的单品种营销能力与费用控制能力更使部分优秀的民营企业成为行业的翘楚。人选400富豪榜的22个医药类富豪中，9个拥有上市公司，其中前3名均拥有上市公司。
作为民营资本开始大规模进入矿业的一个明证，集团巨富陶新康，此次以22．2亿元资产位列富豪榜第20位，位列矿业首富。目前，国家在矿产方面的政策正由行政管理向市场导向转变。如停止矿业权的行政审批，采取招标、拍卖等方式出让矿业权。这意味着我国对矿业权的管理方式将从原来的行政管理、无偿划拨转变为以市场为导向的有偿转让，将有越来越多的富翁由此下线。
据了解，油气的管网建设是目前民营资本最具投资价值的领域。首先，由于国有资本或外资主要介入骨干、长距离天然气输送管线的建设(如西气东送)，对配套的人户管网的铺设尚无力顾及，于是中小规模的民营资本可在部分骨干网所经沿线“攻城掠地”。另外，石油行业的配套服务，也是一个民营资本可以介入的庞大市场；400富豪榜上的两位油气行业富豪分别是泰山集团控股公司的蔡天真家族和捷美能源的孙天罡，他们的资产分别是6．4亿元和2．6亿元。
新行业魅力诱人 相比之下，入围《福布斯》杂志排名的美国富人，更多集中于零售业、软件业与高科技业、媒体与娱乐业，这与此次排行榜上房地产业和制造业的鼎尖优势，形成鲜明对比。上世纪90年代以后，伴随着房地产业在中国大地上的风起云涌，一些年轻的闯荡者闯入被认为是新生代的赚钱行业，如通讯及设备、休闲等。从排行榜上可以看出，中国通讯行业集中了中国最好的一批企业，这其中还不包括“华为”等“漏户”，休闲创富方面，今年45岁、排名38、身价16亿元的浙江宋城集团的黄巧灵算是其中巨擘。
创富法宝：融资并购、控股上市 资本原始积累到一定阶段，必将面临资本再增值，企业做大做强问题。这里的融资并购，指的是企业通过自己的借贷能力外向扩张，收购企业尤其是国有企业，通过资源整合支撑自己持续庞大的投资，而不一味计较借贷风险、企业负债等；控股上市则指的是控股上市公司，直接进入证券市场为企业“圈钱”。国有资产管理的改革和中国资本市场的成熟，无疑将使以往缺乏透明度的类似运作趋于市场化，私人资本的这种地盘争夺战愈为吸引创富者的眼球。400富豪中，除许多富豪曾经收购过企业外，164人持有上市公司的股份，其中大多数在上市公司中处于控股地位。
企业固定资产与库存商品的划分是以财物持有目的和价值转移方式进行的。企业持有价值大、使用期限长的劳动资料，如果持有是为了用，而不是为了卖，则作为固定资产核算。
按照《企业会计准则第1号――存货》准则确认方式，“存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等”。第四条还特别指出，“存货同时满足下列条件的，才能予以确认：①该存货包含的经济利益很可能流入企业；②该存货的成本能够可靠计量。”例如，开发商建造完工并用来出售的房屋，应作为库存商品核算，而不是固定资产或房地产投资。
可见，企业固定资产核算与库存商品核算还是容易区别的。同样是劳动资料，前者持有为了使用，故作为固定资产核算；后者持有是为了销售，故作为库存商品核算。
二、固定资产与无形资产的界限
按照《企业会计准则第4号――固定资产》准则对固定资产的定义，“固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：(一)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；(二)使用寿命超过一个会计年度”。同时，该准则还特别强调，固定资产符合定义，且“固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；(二)该固定资产的成本能够可靠地计量”。可见，固定资产不仅包括房屋建筑物，也包括机器设备、运输车辆、仪器仪表等各类大型劳动工具，同时也仍然包括过去已经估价单独作为固定资产入账的土地。
同样是土地使用权，当前企业取得的，作为无形资产者，则不能再作为固定资产入账。按照《企业会计准则第6号――无形资产》准则定义，“无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产主要包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等”。但是，无形资产中的土地使用权是指企业当前可作为无形资产单独核算或当前作为无形资产核算以备以后用作固定资产建设用地的无形资产。在正式转为固定资产建设用地前的土地使用权，列作无形资产；正式作为固定资产建设用地时，也不再按照土地使用权的净值，转入“在建工程”账户。而是在工程完工后，这部分土地使用权成本单独作为无形资产核算不再构成固定资产价值的一部分。
三、固定资产与房地产投资的界限
作为不动产，企业投资目的不同，核算方式也不同。如前所述，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的且使用寿命超过一个会计年度的有形资产，列作固定资产。但是，这些固定资产如果超出使用范围，改为增值目的，或者兼赚取租金，则不宜再作为固定资产核算。因此，《企业会计准则第4号――固定资产》第二条第一款明确规定“作为投资性房地产的建筑物，适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》”，而不作为固定资产核算。当然，我国新《企业会计准则第4号――固定资产》也有不尽人意之处，那就是固定资产确认条件里“为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的”中的“出租”与“投资性房地产为赚取租金”有交叉之处。实际上，这里“为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的”中的“出租”房地产属于“临时出租”，而不是持有目的就是为了长期出租，赚取租金。否则，则作为“投资性房地产”核算。
同样，按照《企业会计准则第2号――房地产投资》会计准则的定义，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权”。但自用房地产则不属于房地产投资，而作为固定资产核算。甚至，原作为房地产投资的房地产，如果自用，也不再作为“房地产投资”核算，而应及时转为固定资产核算。
四、固定资产与生物资产的界限
由于REITs本质上是房地产融资(大部分是权益融资)的一种模式，通过发行REITs将所拥有的部分资产套现，特别是通过IPO完成一次性融资，是绝大多数发行REITs的基本动机。除lPO阶段外，在REITs的运营阶段，以“开发+持有”为特色的地产商还可持续地以向RElTs出售物业的方式进行融资，使REITs成为以“发+持有”为特色的地产商与资本市场之间的长期有效接口和稳定融资平台。从长期来看，发行REITs产品比IPO等一次性融资方式的意义更为重要。
以“开发+持有”为特色的地产商的REITs的操作模式有两种：一种是将物业直接打包销售给REITs管理公司。另一种思路是将物业转让给REITs，并用物业转让的收入认购REITs与物业等值的一部分基金份额，从而完成物业由实物形式向基金份额形式的转化。
第二种思路可能是未来我国房地产开发商与金融机构台作推出REITs产品的主要思路。因为通过这种转让，首先开发商可以获得物业转让时产生的资本得利机会，即将物业转让给REITs的时候产生的转让价格相对于物业账面值的溢价：其次，可以把不可流动的房地产实物转化为可以流通的基金份额；另外，由于流动性在市场上可以产生溢价，这就意味着认购与物业出售时金额相等的基金份额有可能产生比持有物业本身更高的市场定价。从持有物业到转变为持有高流动性基金产品的以“开发+持有”为特色的地产商，将会在资金获取上更加灵活，更易变现。
根据国外的经验，REITs的发起人在REITs发行后往往会持有(或通过其子公司持有)一定份额的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凯德置地旗下的几个REITs产品均采用了这种方式。这种做法一方面可以保证发起人与广大持有者的利益具有一致性，增强持有者的信心：另方面，发起人的持有比例虽然大幅降低，但由于其他投资者更为零散，所以仍继续对REITs所拥有的物业具有控制权，从而达到既能融大笔资金又不丧失对物业控制权的目的，这也是利用REITs进行融资的最大优势所在。同时，没有转让给REITs的部分，发起人仍可以享受物业增值给发起人带来的收益。
目前根据我国的房地产开发实践经验，通常在购置土地的时候，待购土地中会含有大量商业性物业规划项目，这是我国房地产市场的一个特色，也是我国房地产和城市化进程在特定阶段的产物。在这些产品的组合中，将要建设或者正在建设的商业物业的未来管理模式和发展模式仍不确定。通过REITs的发行，有可能解决这类房地产企业目前的出租性物业和待开发的商业物业收益率较低和流动性不足的问题。
按照新会计准则3号的规定，房地产资产在以“开发+持有”为特色的地产商的资产负债表中通常是按照原始成本计价，每年按照直线折旧法不断提取折旧，其账面价值往往会低于房地产的真实市场价值。当然，按照新会计准则，也可以采用公允价值为投资性房地产物业进行计价。但是由于目前市场仍不成熟，房地产资产的公允价值很难持续可靠取得并被各机构认可，因此，大部分企业仍旧采用原始成本计价方式。
以“开发+持有”为特色的地产商所发行REITs中的物业通常都是优质的收益性物业，市场表现良好。REITs的发行能够使这些房地产资产的增值体现在账面上，使得资产负债表中的资产总额增加，同时增值部分也会计入利润表，提升当年度的利润增长水平，同时增加每股收益。
近年来，以“开发+持有”为特色的地产商的发展节奏与房地产运行周期的部分脱节，部分地表现了这类企业在我国当前情况下采取的商业模式上的不足。一方面，在市场趋好时，以“开发+持有”为特色的地产商很难拿到非常好的土地：另一方面，在市场转差时，这类房地产商亦没有很好的资源和能力作为应急的支撑和支持。尽管“开发+持有对房地产开发商来说是一个较为稳定的商业模式，可以平抑市场剧烈周期性波动时，尤其是市场低谷时的销售压力等给房地产商带来的冲击，但是在我们目前的发展现状下，这类房地产商通常缺乏应对市场竞争的核心能力。
倘若能够通过REITs的发行为持有和经营型物业提供解决出路，可以使以开发+持有”为特色的地产商着眼于房地产的综合开发――配合当地政府在城市核心区进行较大规模的商业物业搭配多业态的开发。从经营角度考虑，综合性开发可实现资源的良性互动，且其客户可以互相借力，形成整合效应。只有实现从“开发+持有”到业务经营再到独特商业模式的转变，才可能为这类房地产商带来可持续发展的机会。
从长远看，REITs模式有助于以“开发+持有”为特色的地产商实现分离开发性房地产业务和经营性房地产业务的发展战略。通过管理所发行的REITs，可以提升其房地产资产管理的核心能力，并使之成为新的业务来源和增长点。担任基金管理人和物业运营管理人的子公司亦可在实际操作中积累大量经验，在服务母公司发行的REITs的同时，还有可能为其他企业REITs的发行和运营提供相关的咨询。顾问或管理等服务，成为这类企业的创新业务。
REITs为以“开发+持有”为特色的房地产商提供了建立战略合作伙伴的机遇。通过REITs的发行，这类企业可以同些国内外优秀的金融机构，包括投资银行、资产管理公司，基金管理公司、证券公司等建立合作伙伴关系，而这些金融机构又可以为这些房地产商提供个未来与融资和与机构投资者的联系平台：认购REITs的部分机构投资者可能成为发行REITs的房地产商其他业务的重要潜在客户和合作对象，同时，通过REITs的发行和运作，可以给房地产商提供个与世界上专业的物业管理公司等建立联系的契机，从与他们的沟通和合作中获取物业专业经营和管理的先进经验。
在建立全方位的战略合作伙伴关系的基础上，以“开发+持有”为特色的地产商若能成为国内REITs的首批发行者，通过发行REITs产品，还可以大大提升此类型地产商的品牌影响力和号召力。
