时间：2022-10-31 16:04:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产成本控制，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房产；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、房地产成本管理控制概述
1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。
二、房地产公司成本管理中的问题
1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。
2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。
3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。
4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。
三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想
1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。
4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。
7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。
8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。
[关键词]成本控制 房地产企业 必要性 措施
房地产业的迅猛发展使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一,并在社会经济中起着举足轻重的作用。虽然目前房地产的价格屡创新高,但房地产企业也备受指责。与此同时,国家也重视这一问题,开始对房地产的价格进行宏观调控。这意味着,房地产的高价格将会得到抑制,如何从成本控制的视角提高房地产企业的竞争力就是一个亟待解决的重要课题之一。本文从房地产企业提高成本控制水平的必要性入手,进而给出了房地产企业提高成本控制水平的相应措施。以期为我国房地产业的成本控制水平的提高献策献力。
一、房地产企业成本控制的必要性
1、成本控制是提高投资效益的重要前提
利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准,房地产企业也毫不例外。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。
2、有效的成本控制可以增强企业竞争力
2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析,可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而,成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发,成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展,进而提高房地产企业竞争力的战略问题。
3、成本控制是房地产企业项目管理的三大目标重中之重
项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。譬如说,对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程,进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。
4、成本控制是提高管理效率的重要手段
我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。
二、房地产企业成本控制的主要措施
项目成本控制是房地产企业重头戏,从某种意义上说,能够控制住项目的成本无疑解决了房地产企业成本控制的大部分。
1、项目前期策划阶段的成本控制方法
项目前期的估算是非常重要,这关乎房地产企业后面业务进展能否顺利的执行。主要方法有历史数据法、定额材料法和合同价格法。
(1)历史数据法
历史数据法是采用企业过去发生的类似项目的数据来估算现在的项目的成本的一种方法。该方法由于简单方便,因而在房地产企业间得到了广泛的使用。
(2)定额资料法
定额材料法是按照相应设计方案的图纸来计算耗用材料的数量,然后再根据市场调查的数据,乘以现行的材料价格,得出成本总额的一种方法。这一种方法的优点就是与市场保持一致,具有时效性。
(3)合同价格法
合同价格法就是利用已经签订的合同的价格扣除合理的利润率,最后估计出成本限额的一种方法。该方法的优点是有迹可循,合同规定的价格可以提供一个可靠的参考价格。该方法可以与第二种方法结合使用。缺陷在于,如果合同价格过低,可能会致使偷工减料的现象产生。
(4)前期策划主要以目标成本编制为准
在介绍了上面估计成本的方法后,企业可以选用方法,计算出总的成本限额,进而规定各个部分的目标成本。这些目标成本主要分为六大项:土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本。
2、项目设计阶段控制与施工阶段控制
(1)项目设计阶段的成本控制
项目设计阶段的成本主要是指施工图出图前成本控制。对于大型房地产公司而言,它们经过多年累积大部分会有设置标准图库,可较大幅度的降低成本。如果此阶段出现问题,可以出现设计不能满足需要,回头重新修改设计的可能,如此导致费用不断增加。
(2)设计招标和设计方案竞选
招标是一种有效控制设计成本的方法。首先开发商可以通过报刊、信息网络或其它媒介招标公告。这样的方法可以更大可能将有实力的设计公司吸引并参加设计招标或设计方案竞选,从而可能以获得众多经济、适用、美观的设计方案。进而房地产企业还可以采用限额设计的方法来设计项目的施工图纸。限额设计是在资金一定的情况下,尽可能提高工程功能水平的一种设计方法,也是优化设计方案的一个重要手段。设计阶段的投资控制,说到底就是编制出满足设计任务书要求、造价又受控于决策投资的设计文件。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。
(3)施工阶段的成本控制
施工过程是整个工程项目建设过程中非常重要的阶段,大部分的成本费用将在这一阶段投入。施工阶段的成本控制主要是指施工图出图后成本控制。
①现场签证的管理。项目管理者必须做到以下几点以实现现场签证的优异管理:其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。只有相关管理人员能够熟练的掌握相关知识,才能够做到合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二,为了避免参见现场参加签证的人员的变动的影响,相关人员必须做到每一项工作及时签证并编号,及时审核和填写签证费用审定表,计算费用;上报有关部门做后期处理,以免到结算时发生补签现象,引起纠纷。
②现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下,房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程反索赔工作,建设单位必须强化现场和合同管理,增加反索赔能力。
③采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要组成部分,大概占到60%左右。因此,房地产企业在采购过程中必须采取招标的方式。同时在招标过程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性,要求专业主管部门必须设有专业业务能力强,事业心强的人员共同参与。
3、项目结算阶段的成本控制
房地产企业在项目结算的阶段必须按照合同的要求及时支付相关施工单位的货款,同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析,材料调差,取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价,作为工程款支付依据,即为该项目最终建安成本数据。同时,房地产企业应该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在,争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。
三、制定合理的期间费用计划
房地产企业的期间费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。它们不计入开发产品的成本,而直接计入当期损益。
其一,房地产企业应该将总成本控制目标所提供的管理费用总额度,按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。管理费用的控制可以直接落实到个人,实行“超支惩罚,节约奖励”的方法。其二,在一般情况下,房地产企业销售费用主要是广告费,大概是商品房销售价格的2%～4%,数额是比较大的。销售策划的高低直接决定了销售费用的高低。因此,房地产企业应该尽量的采用一些有实力的销售策划公司进行销售策划,以控制销售费用。其三,合理最大化降低资金成本。由于房地产企业占用了大量的资金,资金的利息支出就是房地产企业财务费用的主要组成部分。
参考文献:
[1]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1
[2]何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2007
[3]甘英华.房地产企业项目成本控制策略.广西城镇建设,2009;7
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
关键词：成本构成；外部调控；全面成本控制
中图分类号:F293.3文献标识:A文章编号:
Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.
Key words: cost; external regulation; the overall cost control
自1997起福利分房制度开始退出历史舞台，商品房便成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，房屋拆迁带来的“被动型”需求，农民进城带来的“自动型”需求，按揭贷款的金融支持，以及商品房开发过程中本身成本的不断上涨，造成房价的居高不下。现从房地产物业的成本构成出发，对房价作一探讨。
一、房地产物业的成本构成
房地产物业的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地价格决定了房子的基础价格。
2、前期工程费
前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。
5、公建配套设施费
公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，居委会，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，银行，超市等）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电所，车库等室外工程等。
二、房地产物业成本居高不下的影响因素
1、土地供应价格上升，交地进程缓慢
据统计，从2003 年开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，原因有三：一是市场需求趋旺，二是调整土地基准地价，三是土地交易中主要采用招标，拍卖方式形成。以福州市为例，在均属于鼓楼地区的同一地段，2006 年取得土地每亩约需388 万元，按容积率为2.3 计算，楼面地价为2524 元/ 每平方米。到2007 年9月则需1088万元/亩计算，按容积率为2.3 计算楼面地价为7096 元/每平方米。涨幅达181%，涨幅之大令人吃惊。
政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量未跟上市场需求量，引发了新一轮的地荒。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。
2、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，居委会，卫生站，公园等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。
3、房地产开发企业税赋偏重
房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的4%交纳教育费附加，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.3—10 元标准/M2 交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的1.0%预征土地增值税，按土地交易额的4%交纳土地契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。况且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收不是从房屋竣工交付，并开具销售发票起征收，而是从收到预收房款之日起就开始征收。例如：预收到100 万元房款，就必须将11.80 万元先交税，剩下88.20 万元才能用于工程的开发建设。具体比例为营业税及城建、教育附加5.55%；土地增值税1.0%；按15%的利润率预交企业所得税4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各种基金0.3%，合计11.80%。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但交纳时间提前，税收偏高，负担加重。企业要保证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。
【关键词】房地产企业 整体成本控制
我国房地产行业在21世纪后进入一个迅速发展的时代，房地产经济已是国民经济的主要组成部分，是地方财政收入的支撑力量。房地产的价格关乎我国国计民生，是牵动国民和中央神经的焦点。保证我国房地产行业健康、稳步地发展是我国目前的一项重要任务。我国房地产行业经过多年的发展，已取得较大的成就，万科和保利等优秀的全国性的房地产龙头企业相继出现。但是大部分的房地产企业仍然是小型企业，受外资加入和国家调控政策的影响，竞争显得更为激烈。特别是2008年国际金融危机的影响，使我国房地产行业已结束了暴利阶段，由粗放型发展模式进入集约型的发展模式。由于房地产具备高投入、工程建设的周期较长、受相关政策和市场等因素的影响较大等特点，因此，房地产行业是一个高风险的行业。随着房地产市场的持续扩大、行业之间的竞争进入白热化，房地产行业也进入规范化管理，房地产企业在保证其项目的质量合格外，应当实现房地产企业利润的最大化，因此需要不断进行有效地管理与成本控制。
一、房地产企业成本控制的重要性
尤其目前房地产行业的竞争逐渐激烈，开发过程日益复杂化，因此要求房地产企业在开发建设的过程当中决策水平与专业操作技巧有更高的水准。即在成本控制的多个环节当中，会抓住主要的矛盾与节点，使得房地产成本控制的各个环节都具有科学性、合理性，以实现房地产企业决策之时所定的预期利润值。我国近几年房地产发展历史过程当中证明了一个事实：成本超出预期和工期过于延长等是房地产企业进一步发展所面临的难题。房地产企业如何用最少的付出，在所预期的时间内开发出适合市场需求的产品，是房地产企业所关注的主要问题。所以，房地产成本的管理与控制贯穿于项目开发的各个项目，成本控制是房地产企业各个部门的责任，伴随着项目开发的各个阶段。
二、当前房地产成本控制存在的缺陷
（一）成本控制体系尚未形成全面系统性
我国房地产企业通常实施静态成本控制手段。即是以计划价格为根本，以工程结束后的核算作为重点。以此同时，因为房地产行业的目标成本核算是由开发商经过对市场的科学预测，确定最终的销售价格，为确保满足期望利润之下，在项目开发之前所指定的成本指标，这个项目指标是企业所付出最高投资的最高限额。由于财务人员对于成本的控制是根据合同进行制定的，无法从项目的开发全过程对成本进行系统地控制与把握。与此同时，因为房地产企业的项目开发周期较长，从项目的确定到工程的竣工一般需经过策划准备、设计定型、施工和竣工等4个阶段，存在较多的不确定因素。可是，因为当前我国房地产企业成本管理与控制体系尚未形成全面系统性，导致房地产企业的成本管理、控制严重脱离实际，导致了只注重建筑安装成本的控制，却忽略了设备与器具费用等成本的控制，有的只是关注项目主体工程的项目成本，却忽略了对其他项目成本进行有效地控制。
（二）成本控制过程过于形式化
由于当前我国多数房地产企业于成本整体控制工作当中，事前的控制环节较为薄弱，过于注重事后的总结，缺乏项目施工过程当中的成本控制。导致成本控制工作过于形式化，只是一种事后行为。个别房地产企业即使于职能部门上独立地设置审计部，可它的职责也只是事后审计项目的工程造价，未能发挥其原本的功效；一些房地产企业虽然对成本进行预算与控制，可缺乏了实际的操作力与客观解决问题的能力。
三、房地产企业整体成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地产开发项目于建设与土地元素密不可分，必须占用一定的土地。因此必须付出土地的使用费。房地产企业如何根据自身的实际，对收益与风险进行充分的考虑后，制定出科学合理的竞买策略，最终确定了土地的竞买报价，努力用最小的代价与风险获取利益最大化，从而打败对手？这便需要得当的措施，运用灵活的竞买策略和技巧、战略战术，将会取得更大的胜算。
1.不平衡的报价措施。倘若土地进行招标时采取评分法，房地产企业应当经过认真、科学地分析，并且结合企业本身的优势，使得自身的综合评分比其他企业还高。倘若房地产企业自身的实力较强，对于招标的工程造价具有比较大的把握，便报短期的建筑周期，出让的土地金额可较高，从而获取较高的评分。
2.高低的报价措施。如果建筑项目要求较高的专业水平，而潜在的竞争对手比较少时，便运用较低的报价措施，如果企业所参与的项目发展的前景较好，导致竞争的对手比较多，便采取较高的报价措施。
3.合纵连横的投标措施。倘若房地产企业由于竞买的需要和互补之间存在不足，为了避免行业之间的恶性竞争，应当采取合纵连横的投标措施。
4.志在必得的报价措施。倘若房地产企业由于自身的发展需求，甚至不惜用微利或者是微亏进行较高的报价，以确保项目的志在必得。房地产企业于土地竞买的工程当中，先对土地进行详细、认真地分析，然后做出一份详细的策划，再依据市场的竞争状况以及企业自身的发展需求，与上述的措施进行有效地结合，在竞买的过程当中保持稳定的心理，从容地应对竞争，使得土地的使用权志在必得。
（二）财务成本的控制措施
房地产的财务成本当中最主要的是资金成本，房地产资金成本指的是企业为了筹集以及使用资金所付出的代价。房地产企业均想用最少的资金成本获得企业本身需要的资金额，而对财务成本的分析有利于房地产企业正确地选择筹资方略，有助于企业选择筹资方案，以获得筹资效益的最大化。在激烈的房地产竞争市场环境当中，房地产企业资金成本的高低受多方面因素的综合作用。
1.房地产市场的总体经济环境。总体经济环境对于房地产企业当中资本的供给以及需求有着直接影响。房地产的无风险报酬率是总体经济环境变化的直接反映。倘若货币需求有所提升，但是供给却没有随着增加，投资人的投资收益率就会相应地提高，房地产企业的资金成本相应地得到上升。倘若货币需求有所下降，投资收益率便会有所降低，企业的资金成本也相应地下降。
2.证券市场因素。证券市场因素对证投资的风险有着直接的影响，证券市场因素即是证券的市场流动的难易程度与价格的波动。倘若证券市场的流动性较差，会导致投资者的交易行为相对地困难，其风险便会加大，收益率便会相应地提高。
3.房地产企业内部的经营状况与融资情况。其指的是房地产企业的经营风险与财务风险大小的变动。经营风险指的是房地产企业投资决策所体现出的结果，具体表现于其资产收益率的更变上，财务风险指的是房地产企业筹资决策所体现出的结果，具体表现于普通股收益率的更变上。倘若房地产企业的经营风险与财务风险相对较大，投资者将会提出提高投资收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在项目前期进行成本控制。项目前期指的是项目规划、方案设计以及施工图纸设计等阶段。依据项目设计的程度,并且结合以往的实际经验数据以及市场价格、该项目的市场定位等因素，并且根据实际情况进行及时的调整与修正，确定出合理、科学的成本控制目标。
2.确保成本控制具体化房地产企业整体成本控制的目标确定之后，相关管理部门（比如：合约与财务部门）必须及时地进一步分析成本测算值，使得成本控制具体、细节化。
3.充分地对建材市场进行调研,掌握相关的新工艺与新材料。广泛地收集本行业市场和产家单位的信息，以能够协助相关部门设计更多的设计选样,以实现较多的材料可替代,从而降低工程的成本。
4.完善工程设计的变更程序和现场签证的制度。对工程设计变更之前的相关成本评审制度进一步地完善,对签字权限的相关工作人员进一步明确。
5.建立并且完善房地产企业整体成本的预警制度。成本的预警制度即是成本的管理部门和相关部门之间的合作，在项目发展的各个阶段过程当中，依据项目具体的发展情况及时地调整其成本台账，并对相关的成本变动进行及时的反馈，从而有效地消除导致成本发生异常波动的不利因素。
（四）提高房地产整体成本控制的工作人员的综合素质
房地产企业整体成本控制质量的优劣，很大程度上与相关的工作人员的综合素质密切联系。提高成本控制工作人员的综合素质，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市场风险预测的确定性；有利于提高房地产资源的使用率，以达到预期成本控制的目标。因此，房地产企业必须对成本控制工作人员的选聘上进行严格地把关，并且注重对其的培养与管理。必须重视其职业道德水平，特别是对企业的会计工作人员，在注重其技术专业水平之外，更应当注重培养其自我约束的能力和责任感，以满足企业整体成本控制的要求。
四、总结
在房地产市场竞争日益激烈化的条件下，只有不断地对整体成本控制进行创新，建立健全并且规范整体成本控制体系，加强房地产企业整体成本控制的管理，才能够使得房地产企业适应市场发展形势，得到进一步的发展与壮大。在整体成本控制的管理上，应当建立并且完善企业的成本控制措施，在预期成本的指导之下，充分地发挥企业相关部门之间的合作，与此同时，必须保证成本控制能够伴随于项目的每一个阶段，以有效地控制成本、降低工程费用，使得企业在保证施工质量前提下实现效益的最大化。
主要参考文献：
[1]刘宝生主编.建筑工程概预算与造价控制[M].北京：中国建材工业出版社，2004.102～108.
[2]武永祥主编.房地产估价理论与实务[M].上海:同济大学出版社,1993.55～60.
关键词：房地产；成本控制；问题及决策
为了房价的持续上涨，保障房地产行业的健康、良性发展，政府近几年来出台了一系列调控政策，可以说，房地产行业的暴力时代已经一去不复返，未来的市场经常将会日趋激烈，在这样的时代背景下，如何做好成本控制工作，对房地产企业的生存和发展有重要的作用。
一、新形势下加强房地产企业成本控制的必要性
成本控制是指：针对产品全生命周期业务过程，以成本节省和成本避免这两种基础思想为原则，它是以实现最佳财务目标，提高资本增值效益为目的，运用现代化信息科学的基本原理，综合工程方法，组织措施和工程计量和多样化手段，对生产经营过程中的资本消耗过程进行规划、调节、促使成本按预期方向发展的过程，并对资本运动及其结果进行全过程、全方位分析，使产品的实际成本被限制在规定的目标范围内。成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快，房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经列了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化，透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅经是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略感念，降低企业的成本是企业增长市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，设计房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段，所以，房地产企业的成本控制面临者前所未有的挑战。
二、当前房地产企业成本控制存在的主要问题
成本控制方法不合理，科学技术日益迅猛发展，企业的成本控制与管理中的各个方面都必须要先进的方法进行，以达到企业利润最大化。而目前企业的成本分析方法过于简单，片面强调生产过程中的成本控制，过于依赖目前的成本管理体系，而忽视招标过程中，开发前期的成本控制，销售阶段等一系列环节的成本控制，使企业的生辰发展中受到严重的局限。成本控制的意识淡薄。由于受各种传统因素的影响，目前不少房地产企业的成本管理存在着过度重视“事后”成本的管理，轻视“事前”的成本控制，过度关注眼前的利益和短期利益却忽视整体利益和长远利益，办事情，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，这与企业追求最大利润的目标相悖，例如；成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域。忽略了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制；事后成本控制，只注意建设后的成本控制，忽视建筑前合理组织的成本控制；企业参与成本控制主体只有财务人员，实际上财务人员只能看到事后的成本，不能控制全过程项目的成本，企业的质量成本意识较差，风险意识薄弱。随着经济全球化不断发展，企业之间的竞争也越来越激烈，企业的经营风险也不断提高，企业内部的管理也越来越重要。但是，企业内部的部分管理人员的思想还不先进，质量成本思想较差，严重制约的企业的进一步发展。
三、做好房地产企业成本控制的若干思考
建立、健全成本控制监督机制。建立信息化支持平台，充分利用现代化的计算机技术进行成本控制推进企业成本管理信息化工作，充分运用科学技术方法，综合加强制度创新和管理创新，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，对各项成本下达的指标进行监控，考核实现信息系统对相关成本的控制。此外，还要推广应用先进的检测手段和显示监控装置，加强对物资消耗和流向的控制，为成本核算和控制创造条件，统筹整个项目的成本控制，以降低企业成本。树立成本控制的效益思想。现代企业的经营必须要以市场为导向，企业的产品和服务应要经得起市场的考验，以适应社会注意市场经济发展的需要。现代成本管理意识是企业管理人员应该充分重视成本的控制与管理，充分意识到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潜力是无限的。因此，企业的管理人员应重视成本的效益思想，加强成本控制，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。房地产企业在项目前期土地成本、施工图纸等、项目运行期间、项目竣工决算等方面要有成本控制的观念，只有这样才能降低企业的总成本。走出误区，转变观念，建立科学的质量成本控制制度。质量成本是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。企业经营的失败大部分是源于企业内部控制环节的薄弱，企业内部控制力度不强，企业员工就有可能偷工减料，造成产品质量不良。因此，必须加强对企业的质量成本控制，努力提高企业的产品质量，以优质的产品和服务来扩大市场占有率，建立科学的、健全的质量成本控制制度，首先要分清职责，做到权责明确，将企业质量成本的管理的职责明确到各个相关部门中去，其次，制定有关质量成本控制的计划，实施质量成本分析，为质量成本控制的考核和评价“铺路”。
四、结语
总体来说，房地产企业和成本控制是一项系统性的工作，不仅需要企业的管理层人员具有开阔的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理团队的支持，只有在现代企业管理制度的基础上，做好制度的完善和贯彻落实，注意细节，对各项成本费用进行严格控制，才能取得良好的运营效益，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，获得长期的，健康发展。
参考文献：
[1]刘艾君，房地产开发成本控制方法浅谈【J】山西建筑，2011.2
[2]张进讼，浅析房地产企业成本控制【J】中国城市经济，2011.1
【关键词】 房地产企业 项目 成本控制
随着房地产行业的日渐成熟、土地供应制度的规范化及同行业竞争的日益加剧，房地产企业的生存和发展受到了严峻的挑战。面对目前房地产行业的新形势，各房地产企业也开始迫切关注如何加强企业内部管理，提高企业的核心竞争力，而房地产企业项目成本控制作为房地产开发企业财务管理的永恒话题也是首先要解决的问题之一。
一、房地产项目成本控制概述
项目成本控制主要是指项目管理者在项目成本形成的过程中，根据事先制定的成本计划对项目日常发生的各项生产经营活动，按一定的原则进行控制。项目成本控制的主要目的是采用专门的方法对整个项目开发过程和各环节进行跟进、指导和反映，对发生的问题或偏差进行分析和研究并采取相应的解决措施，对可能发生的问题采取预防措施，以保证既定项目成本目标的达成，是实现利润最大化的重要管理举措。
房地产项目成本一般由开发成本和期间费用构成，前者一般包括土地成本、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费用和公共配套设施费用等，后者则指的是项目开发过程中产生的管理费用、财务费用、销售费用。房地产项目成本控制的特点一般有以下几方面：全面性，房地产项目成本控制包括设计阶段、施工阶段等方面的成本控制，进行统筹规划，全面做好成本控制工作；系统性，房地产项目成本控制涉及决策、设计、发包、施工、销售、使用等各个阶段，包括成本预测、计划、控制、核算、分析和考核等各方面，项目成本可控制自成一个体系；综合性，房地产项目成本控制需要综合考虑成本、质量和进度三者之间的关系，三者需要协调和统一；主动性，以主动控制为主；动态性，由于房地产项目从前期决策到竣工交付所经历的时间较长，期间受到多种因素影响会加大成本控制的难度，因此需要定期对成本情况进行检查、分析和考核，对项目成本实现动态管理。
二、房地产项目成本控制现存主要问题
第一，项目各阶段的成本控制问题突出。总体来说，庞大的成本支出、较低的收益是大多数房地产企业面临的共同难题。房地产企业开发项目成本控制的问题主要体现在以下几方面。首先，房地产开发企业过于重视项目施工阶段发生的显性成本控而轻视其他阶段的隐性成本，例如前期工程费用中的投资决策成本，实践表明，通过技术措施及施工组织节约工程造价的可能性在15%以内。企业决定是否进行某个房地产项目的开发，往往要对市场的供需情况、内外部可利用的资源、技术和资金、项目本身的地理位置、土地拆迁情况、环评情况、规划的容积率、产品定位、市场可接受的产品售价等影响因素进行分析，以此判断项目是否可行，这就会形成决策成本，一旦决策失误就可能导致整个项目的失败。其次，没有进行严格的项目规划，事前项目规划、方案设计是项目成本控制的重要节点。目前部分房地产开发项目中，或多或少的存在轻视项目规划的现象。国内外数十年大量的实践经验数据表明，在初设阶段，影响工程造价的可能性为70%―90%，在施工图设计阶段，对工程造价的影响可能性为30%―70%，为赶工期而不进行事前详细的项目规划，对成本控制非常不利。由此可见控制项目成本的关键因素在于产品的设计阶段和投资决策阶段对项目成本的重视程度。再次，项目的招投标阶段，是否有合理的定标原则，施工阶段发生的显性成本中，因施工条件、完工工期的调整、是否存在大量的工程变更。
第二，成本控制责任制的缺失。目前，大多数房地产开发企业在项目成本控制方面的制度和措施过于粗犷，表面上成本控制人人都有责任，各部门都有分工，但实际上成本控制却未能落实到具体项目中。相关成本控制的标准只是停留在公司层面，形同虚设，缺乏管理需要的实效性和可行性，无法在成本出现问题时确认责任主体和处罚依据。成本责任控制制度的缺失使得成本考核体系也必然是“水中月，镜中花”，无法体现成本控制措施的效益，无法提升经营管理过程中的成本管理水平。从另一个角度说，成本管理的随意性变大了，成本的增加不需要个人承担责任，降低也不会给个人带来利益，因此项目相关部门和人员也不愿意在成本控制方面花时间、耗精力，成本控制只能停在原点，无法充分发挥房地产企业成本控制的作用和潜力，企业整体竞争力也无法得到提升。
第三，缺乏健全的全面预算管理体系。全面预算管理是提高房地产企业成本控制效率的一项重要内容。目前，大多数房地产企业尚未建立系统、完善的预算管理体系和预算管理机制，整个预算管理体系仍比较松散，上层的预算目标和基层的操作实施缺乏紧密的联系及实质的合作和交流，预算管理作用得不到充分发挥。例如，房地产企业预算内容不全面，由于房地产项目资金投入大、开发周期长，所以企业在进行预算规划时应以长期计划为宜，综合考虑经营预算、投资预算，将产供销和人财物全部纳入其中，而在实际操作中，房地产企业的预算大多是财务部门具体承担，专业水平有限，容易导致预算内容过于短期化和片面化，不能反映项目的总体情况；全面预算数据缺乏合理性，实施效果不理想，现在许多房地产企业为了赶工程、抢进度，经常边改图纸边增加签证，导致设计概算突破估算指标，施工图预算突破设计概算，竣工结算远远突破施工图预算等现象频频发生。
第四，项目资金管理不善。成本控制的一个关键问题是对资金的管理和控制，然而目前大多数房地产企业项目资金管理上仍存在许多问题。对资金管理意识不强，项目责任人更多的是重视工程的质量，而对资金的筹措和使用缺乏必要的控制，缺乏完善的项目资金管理考核制度，大大增加了资金的筹集和使用成本；资金预算结算管理模式需进一步优化，由于房地产项目成本高、周期长、投资大等特点，企业不同项目往往分散在不同区域，不同项目单独设立账户，导致房地产企业资金分散，上级不能及时了解资金使用情况，资金结算管理模式落后使得房地产企业存在严重的帐外循环资金，同时由于相关部门对资金预算管理认识不到位，没有建立完善的资金预算管理制度，缺少对项目投资、经营等各环节资金管理的控制，增加成本控制难度，导致项目成本和各项财务费用超支。同时，部分房地产企业对项目投资风险缺乏前瞻性预测，导致项目实施过程中开支激增，造成资金浪费。
三、加强房地产企业项目成本控制的对策
房地产项目成本控制需要全程进行，即全面、系统的控制，同时加强重点成本控制，重点控制就是对不同阶段对成本的影响程度，对重点阶段进行重点成本控制。
第一，树立成本控制理念。坚持以下几点原则：经营原则、全员参与原则和管理层推动原则。
第二，加强对项目全过程成本控制。在投资决策阶段，对拟建项目的建设标准、建设周期、资源价格、市场需求、财务评价、风险分析及重要的成本目标进行分析和测算，进而决定决策是否可行，同时在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划；在项目定位和产品标准制定阶段，必须充分比较各种方案的成本，通过多方案的成本比较和筛选来逐步优化设计方案。明确设计质量及深度，提出成本控制的目标：总造价及单方造价，限额指标（包括含钢量、含量；控制装饰用量），针对各种设计方案从施工管理的角度提出施工方案（如桩基工程中的桩径和桩长、基坑围护方案的优化），通过合理调整施工方案、工艺及流程，最大限度地降低项目的建安造价；在施工阶段，建立动态成本控制制度，定期对实际成本与计划成本进行比较，避免成本目标发生偏离，例如加强合同管理，预防合同纠纷的发生，避免施工索赔，加强施工现场管理，选择技术先进、经济合理的施工方案，切实把好设备、材料的质量和价格关，强化工程招标阶段的成本控制，如采用公开招标，通过综合分析与比较，筛选投标队伍。评标阶段实施商务标和技术标分离的原则，全面分析比较子项工程的报价，推断出各投标单位的报价原则及技巧，作为合约询价的基础；在工程竣工结算阶段，在确定工程造价时，认真核对结算口径与工程招投标口径是否一致，工程量的计算是否正确，市场价的计量是否正确以及计价取费口径是否明确等。
第三，建立成本预警体系，强化成本的事前控制、动态控制。主要包括两个方面，一是强化设计变更的动态控制，二是强化工程变更的动态控制。
第四，建立相关的流程制度，完善内控体系。建立工程现场签证管理流程、工程质量管理流程、工程变更限额审查制度、材料设备认质认价制度、甲供材的采购管理制度、施工及监理单位检查评估作业指引、项目成本后评估作业指引等管控体系。
第五，完善项目成本控制责任制度。房地产企业应建立成本责任中心，完善监督考核机制。首先，项目成本控制应围绕成本管理计划展开，利用目标成本管理分解成本控制目标，明确各部门和主控人员的权责关系，将成本控制责任落实到个人，并做好后评估工作，从而全面、有效的推动成本控制工作的进行。其次，明确相应的奖惩机制，对于成本控制有贡献的部门或个人给予奖励，而对未能按计划执行成本控制的部门或个人则给予相应的惩罚，充分调动相关人员的主动性和积极性。再次，采用有效方法，提高成本控制效率。例如在项目成本控制过程中可采用清单报价模式对项目整体成本进行控制和管理，或是在项目实施中采用工程量清单对项目实施过程的各种成本进行监控等。
第六，完善全面预算管理体系，加强项目成本控制。完善全面预算管理体系，加强项目成本控制，首先，要树立正确的全面预算管理观念，让项目管理的各项经济活动都围绕企业成本控制目标和企业目标的实现而开展，按要求严格执行预算计划，提高预算的控制力和约束力。其次，建立全面预算管理制度，与成本控制责任相结合，明确预算责任，建立预算编制、执行、监督控制和预算考核指标等一系列全面预算管理制度，制定项目开发成本和费用科目体系，做好成本数据的积累，在标准执行过程中，不断改进和完善，逐步形成企业自身的成本和费用定额标准。再次，加强全面预算管理的基础工作，例如原始记录、定额、计量工作等，为全面预算和成本控制提供铺垫，同时改进全面管理预算编制方法，综合利用零基预算和滚动预算，以保证预算编制的科学性和可行性。
关键字：房地产；成本全过程控制
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
目前我国房地产业的成本管理现状
我国房地产业在前些年发展迅速，但是这几年在政府的宏观调控下，房地产发展越来越困难。这跟管理也存在一定关系，房地产业的全过程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些问题，主要如下：
1.目前我国房地产业的成本控制大多还是事后控制，即只注重项目后期的成本控制。在房地产项目施工前期进行图纸设计时却忽视了成本的控制，这一环节反而是最应该进行成本控制的环节。另外，我国房地产开发的目的是为了收到高额的利润，但是开发商往往忽视了对成本的控制，导致在房地产整个开发过程中的大量资金和资源的浪费。财务管理人员也只是根据合同来控制成本的预算，并没有对房地产整个过程进行一个完整的成本控制。
2.我国房地产开发的过程中，大部分员工认为对成本控制是成本控制部门的工作，自己没必要参与，这种思想也导致极大的成本浪费。一个完整的成本控制系统是需要所有人共同努力和参与才能很好的执行下去并达到理想效果的。
3.现如今，我国经济发展迅速，市场竞争增大。房地产业也一样，竞争下不断增大，但是企业效益却在下降。导致有很多房地产企业为了争抢市场和工期，忽略了企业的长期发展，没有形成系统科学的管理系统，走一步看一步。反过来，又因为缺乏合理科学的管理模式，导致整个房地产开发过程的成本控制脱离预算，没有规范的规章制度做指导，很难很好的实现成本控制，最终会影响房地产开发的整个过程。
4.我国目前大多数房地产的成本控制没有运用先进的管理方式，大部分公司没有专门的成本控制部门，这样的话就很难进行准确完整的成本控制管理。
5.工程变更会导致工程量的增加或减少、工程质量类型或用途的变化、工程施工顺序或时间的变化。这些变动都会造成工程造价的变化。
强房地产全过程成本控制的内容和方法
成本控制贯穿房地产开发的整个过程，包括投资决策、规划设计、工程招标、工程施工、工程完成结算、营销、期间费用、物业管理费用等等。
1.投资决策的成本控制
投资决策的成本控制包含投资项目的选择、项目的规划、投资决策和土地选择等阶段的成本控制。这些成本控制直接关系到整个项目投资的正确与否。这就要求开发商要准确把握整个市场的动态变化，对市场、国家相关政策、经营等等有一个完整的风险认知。从而全面的了解市场现实情况，做出正确的判断。投资决策不仅需要投资者的主观判断，更需要有关专家和业内人士的意见作为指导。这样能降低投资的风险性，增大项目投资的收益。
2.规划设计的成本控制
规划设计的成本控制在整个项目的成本控制中占据至关重要的地位。规划设计又包括：房地产开发的初步设计、方案设计和施工图的设计。
2.1开发商在整个项目的开发设计阶段不仅要遵循专业设计单位的设计，更要把自己的思想体现在设计里面。
2.2在设计过程中敢于运用新技术设计创新的产品，以此满足现今社会人们日益增长的住房需求。
2.3严把装饰设计关，摒弃一些没有必要、占用时间和金钱、施工难度大的装饰性设计。
2.4在选择设计单位上要严谨，设计单位的好坏直接影响设计的好坏，又影响整个房地产开发的质量。所以在选择设计单位时不仅要考虑设计单位的专业设计水平，还要考虑他们的法律法规知识水平和设计经验。
3.控制房地产工程在招标环节中的成本控制
3.1对于招标书中条款的确定相关企业单位应该本着严谨和全面准确的态度，尽量把工程造价以及相应的费用包死，尽量不留或是少留活口。
3.2要把招标控制价编制好，对于条件好的单位可以尽可能的自行安排编制，房地产的招标控制价保证质量，尽量把招标控制价做到在合理造价控制的下限内。
3.3对于造价的水准需要进行反复的审查，保证其合理性，以及其是否在投资可控的范围。
3.4在施工的招标中标后，对于合同条款应该在签订时严谨和细致，尽可能的减少双方在日后可能发生纠葛的可能。
3.5对于招标的文件应该要将主要的条款置于合同中，并且要有较详细的规定。
3.6需要由承包方来进行采购的比较贵重特殊的设备和材料，要求将规格、厂家和品牌以及质量都列出清单，同时将相关材料价格的调整方法事先确定。
4.控制工程在施工环节的成本控制
工程资金被大量需要的环节就在于房地产施工环节，在该环节阶段，如果不对其加大控制力度，将极大可能造成投资的失控，从而产生目标成本超预期，投资浪费。具体的控制方法如下：
4.1 变更工程的管理
房地产工程由于其建设的周期长，并且涉及的相关法律和经济关系复杂，各种影响因素多等原因，致使相关项目的实际与招标的情况产生不符，所以，在工程的施工环节中将会很容易出现这种工程变更的现象。因此，需要企业在变更出现时，尽快的适应变更，变更以后，尽快的落实变更，不然当变更扩大后肯定会带来一定的成本耗损。
4.2 管理签证单
签证的现场签发是工程建设中一项普遍的工作。但是管理人员和签证人员都要牢记成本控制，严格签证手续。
4.3 合理的处理索赔
在房地产工程进行过程中如果一方因为某些原因没有完成合同所属内容，要承担风险而损失要向另一方索赔时，应该严格按照正当赔偿程序和正当数目来处理索赔事宜。
5.工程完成结算的成本控制
房地产工程完成结算时要审核整个项目开发的全部文件，包括：合同、房地产招标文件、设计图纸、工程联系单、竣工图等等。除此之外，还要检查核对文件内容和实际发生情况是否相符，房地产开发施工现场的材料、水电余款是否结余等。并在结算报告中写清楚。
6.营销成本控制
6.1销售费用的控制。销售费用包括：产品模型费用、宣传资料和赠品费用、销售场地包装费用、销售器具费用等。现场管理人员要做好这些费用的控制。
6.2装修费用控制。根据房子售价来选择合理的装修材料、家具及其他设备。合理利用和保管这些物品。做好装修费用的的控制。
6.3严格把关销售承诺和资料。当买家提出要更改房子的设计时，销售人员一定要向公司相关部门和人员报告，经过他们严格的专业审查，确定方案安全合理才能给客户承诺，以免造成日后纠纷。
7.期间费用成本控制
期间费用包括：财务费用、人工费用和管理费用。
7.1对财务费用的控制。制定总的房地产开发计划，结合计划选择合理的融资方式，采用财务费用最低的一种方式。
7.2对人工费用的控制。此项包括：员工基本工资、奖金、出差费用、加班补助等。应该严格执行国家有关政策发放工资奖金，出差费用报销更要严格。
7.3对管理费用的控制。此项包括：通讯费用、车费、交际费用、办公用品采购费用等。这些一定要见发票报销，实行严格的成本控制。
8.物业管理费用控制
在选择物业时务必谨慎，选择可靠、信用度高的物业。保证物业和开发商的密切关系，权责分明，互相合作，为住户营造一个良好的住宿环境。
结束语
房地产开发的整个过程时间长、投资大、管理复杂。要做好整个房地产过程的成本控制，保证房地产业的健康发展。
参考文献
[1]刘丽卿．新形势下房地产企业成本控制的探讨[J]．商业经济，2009，（24）
关键词：房地产企业；项目成本；控制；对策。
近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展。房价上升幅度较大，使得老百姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面（因近年来房价上涨，使开发商有比较可观的利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生的资源不断减少）使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。
本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。
一、房地产企业加强项目成本控制的意义。
现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。
二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。
1、项目成本管理意识较薄弱。
当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念，成本控制意识薄弱。一些项目经理只关注项目的质量、进度问题；技术人员则认为自己的任务是解决施工难题，保证技术的有效利用和工程质量，而导致项目超支严重；而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。从表面上看，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将成本控制的目标分解到项目中的相关人员，违背了项目成本控制的全员性原则，造成项目成本管理的无序散乱，项目成本控制失效。
2、缺乏系统的成本控制组织体系。
目前，不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制，大多数都是由财务部门来负责，缺乏进行成本控制的组织体系，导致管理控制与实际施工脱节。
为了更好的配置资源，不少房地产企业将部分工程分包出去，导致工程施工建设过分分散，成本控制标准无法统一，资源浪费严重。
还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段，致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销，造成前期大量的资源浪费。
3、资金管理手段较落后，有待优化。
资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划，但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。
由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，执行效率低。
目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中，合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂，导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。同时，在一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方式等缺乏明确规定，导致在审核时项目不能顺利通过，执行力度较低，导致项目工期延长、成本消耗过高，给成本管理带来较大风险。
三、房地产项目成本控制的关键环节。
1、建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识。
项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。因此，房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制，建立一套科学合理的项目成本控制体系。首先，明确成本控制的主体，将开发项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。房地产企业应以预算计划为出发点，保证计划与实际的可比性，以合适的数据为基础，进而确定项目成本控制的标准。最后，房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。
2、实施全过程的项目成本控制。
全过程项目成本控制体系，主要包括：
决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。决策阶段，策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。设计阶段，重点就是降低建筑安装成本。完善工程项目设计招投标制度，加强技术沟通，实行限额设计。招投标阶段，加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理底节省施工成本。
3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。
房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理，要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出，分析预算与实际的差异，以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况，便于及时对出现的问题提出改进措施或建议，确保预算目标的实现。同时，加强项目资金的集中管理，设立专门的资金结算中心，对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用，提高企业资金使用效率，减少财务风险。
4、加强合同管理。
加强合同管理的目的在于增强合同的严密性，有效减少合同纠纷，避免施工索赔，最终达到降低项目成本的目的。其中，应严格控制合同的变更，如施工条件变更或进度的变更等，即使有变更也应按变更合同程序办事，并及时办理增减预算，健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，同时尽量减少索赔事件的发生，严格审核承包商的索赔要求，按合同办事，避免产生投资失控。
总之，项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。
我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义，重视房地产项目开发全过程中的成本控制，才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
参考文献：
关键词:房地产；施工成本控制
随着经济的不断发展，国家不断深化市场改革，建筑行业在不断发展的过程中遇到了一些瓶颈。房地产行业竞争压力不断增大，国家对房地产行业不断进行调控，房地产行业利润下降，行业发展不景气。控制房地产工程的施工成本是行业发展的必经之路。在此，笔者就房地产行业现状及控制对策谈谈自己的想法。
1房地产施工成本控制的概念
1．1房地产施工成本
房地产成本分为固定资产投资和流动资产投资两个部分。房地产成本类似于建设项目的工程造价，一般包含购买工程项目所含的各种设施的费用，建筑施工和安装的费用，地质工程勘探的费用，购买土地的费用以及企业自身项目管理的费用。
1．2房地产施工成本控制
房地产施工成本控制，是指在系统工程理论的指导下，采用预定制定的，科学的标准，在企业项目施工过程中，产生的成本费用和成本消耗控制在预算范围内，进行预算，决策，计划，核算，管理以及监督，对不符合标准进行不断调控，把建设成本和消耗使施工成本最小化，在施工质量和安全的控制下，使企业利益最大化。
1．3房地产施工成本控制原则
房地产施工成本控制的过程中，要遵循成本最低化原则，成本整体控制的原则，动态控制原则，目标管理原则，权责利相结合原则，例外管理原则，创收与节约相结合的原则以及因地制宜原则。只有严格遵循这样原则，才能更好的控制施工成本，提高企业利润，保证住户的安全，推进房地产的发展。
2房地产施工成本控制中的问题
2．1成本控制体系不健全
在整个施工的过程中，虽然进行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在项目完成后，企业做出决算才能得知项目的盈亏，并不能及时发现盈亏状况，并进行改善。各部门各司其职，技术部门只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责工程施工生产和施工进度。材料管理人员只负责材料的采购和发放。从表面上来看，这些部门与施工成本控制关系不大，但却给施工成本控制造成很大的困扰，所以不能简单地将施工成本控制的责任归结于成本管理部门。施工成本控制需要各个部门之间的配合与沟通，因此，一个健全的施工成本控制体系是施工成本控制的前提。
2．2施工成本控制的难度不断加大
建筑施工行业竞争是不断加大的，在这样的社会环境下，一个有序，公平的竞争市场显得尤为关键。但却存在着先天的不平衡的市场主体地位，使承包商处于一个被动的地位，产生了很多的不良现象。各个企业在市场竞争激烈的情况下，都企图展示出自己的优势和综合实力，以求可以承包这个项目。竞争的附加条件不断增多，国家对承包商的竞争成本进行规定，例如，计划利润和期间费用。但企业往往为了中标，经常会放弃其中的一部分乃至全部。
2．3在施工成本要素管理中存在问题
在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的问题。一方面，在采购材料之前，没有健全的采购计划或者计划的实施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采购过量，造成大量材料的浪费，不利于成本控制。另一方面，在材料的领用和入库管理过程中，没有指定的材料领用人，材料领用混乱，造成不必要的浪费。在材料入库管理时，没有指定专业人员进行管理，使材料堆放凌乱，清点不到位，材料可能出现腐蚀等情况甚至存在丢失的可能性。一次性材料的领用和管理无人问津，使用特别混乱。除此之外，在材料合算的过程中，材料消耗无准确计量，却将重点放在材料核算的财务账要与材料部门的台账核算相符，不进行实地盘点，经常使用当月入库和月末库存倒算的方式计算材料消耗数量的操作方法，故意掩盖材料运输过程和入库过程中材料消耗量以及由于现场管理不当而造成的不正常损耗，造成成本控制不合理。还有材料成本控制不及时，是施工成本波动大。材料成本的浪费造成施工成本控制不良。
2．4施工成本控制方法不合理
施工成本不规范，比如在施工过程中将一部分施工项目分包出去，只进行费用的收取，没有做具体的记录，造成未转包的部分项目数据资料不完善，使成本核算不准确以及盈亏状况不明确。成本控制手段落后，不随着社会的进步逐渐发展，未进行完善的信息管理。
3房地产成本控制的对策
3．1加强施工生产管理要素
在施工之前，相关单位要制定健全的计划，对单项工程进行详细计算，相关材料保管齐全，内容完整。在分包合同中，要对物资消耗进行规定，将责任划分给分包单位，明确供应范围，制定相应的奖罚措施，完你善物资领用的制度，及时进行物资消耗计算。
3．2进行现场成本控制
在施工之前，企业要组织相关人员进行图纸会审，避免返工造成的人力，物力的浪费，加快施工进度。在会审图纸的过程中，尽量多发现问题，通知设计人员进行及时修改，将施工成本将至最低。要随着工程的进度，不断结算工程款，在工程完成后进行对工程款进行结算，避免不必要的纠纷，造成责任索赔或者信誉受损。建筑工程中，对成本有影响的因素多种多样，施工人员应该根据具体情况做出决策，尽可能的减少成本。在房地产行业经济日益激烈的情况下，相关企业和施工单位应该不断提高施工人员的相关素质，加强施工管理，进行现场成本控制，对各个生产要素进行规范，减少余料废料的产生。在保证工程质量和安全的基础上，进行施工成本控制，使企业利益最大化，在残酷的竞争中拥有的一席之地。
作者:刘晓艳 单位:大连鸿玮置业有限公司
参考文献:
［1］刘方远．建筑工程管理中施工成本控制［J］．黑龙江科技信息，2015(9):127－127．
关键词：房地产；开发；设计；成本控制；
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言：
当前，房地产市场仍呈‘供’’大于‘求”的状况，商品房空置率逐年攀升，一方面购房者觉得房价居高不下；另一方面房地产开发商认为开发成本上升，利润空间不大。如何使商品房价格下调，让更多的消费者买得起房，进一步推动房地产市场的健康发展，又能使开发商有利可图，有较好的资金回报率和投资收益，这是当前房地产开发商最关心的事。
一、房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量，开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是在于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高临下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
二、房地产开发成本特点分析
房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。简言之是一种投入，在其销售时才能实现价值的转移。成本在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。而房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有‘产品生产周期长，投入量大，成本控制变化大”等特点，给企业的成本管理带来了一定难度。其特点如下：
开发成本内容复杂
成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象。
2、开发成本构成的影响因素多。
房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大。其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
三、房地产企业成本控制中存在的问题
1、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够
在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况，很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。
2、合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度
房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况。
3、由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大
当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开笈企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。
四、房地产开发成本控制的对策
1、主动做好成本控制的预算、结算和监督工作
企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和临督成本控制体系。
2、从多方面把握好项目投资成本的控制
根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。
3、利用行为控制对成本进行监控
采用成本行为分析和行为控制能调动每个人的智慧和潜力，把企业经营的好坏、成本的高低，同每个人的行为连接在一起，将每项责任成本落实在每个管理人员身上，使其在实施中经常对成本行为进行分析，从成本行为的分析中找到成本偏高的原因，寻找修正标准的有效途径，及时采取有效的控制措施，只有这样成本的控制才有可能落到实处，开发成本的计划才有可能完成，达到成本控制的最终目的。
4、利用设计阶段控制成本
1）推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。
2）切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。
3）改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。
结束语：
长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施过程控制，以利于房地产开发企业资金合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
参考文献：
[1]钟文房地产开发项目成本控制浅析广东建材，2007， (3)
[2]朱亚兵，兰峰．房地产开发经营与管理．上海：立信舍计山版社，2007，（l）
【关键词】房地产；成本；措施
0 前言
随着国家对房地产行业新一轮调控的实施，房地产市场的竞争日益激烈，房地产开发企业要想进一步扩大利润空间，提升企业的市场竞争力，除了市场的推广和开拓之外，降低开发成本、进行严格的成本费用控制也成为一个关键因素。成本管理是企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。
1 房地产企业项目工程成本管理
随着我国房地产市场逐步走向成熟，为达到企业利润最大化，房地产企业需高度重视项目成本控制，改变粗放式开发模式，向集约式开发模式转型。项目成本控制贯穿于项目开发全过程，开发企业要做到全过程成本控制，就要在项目投资决策、施工建设、结算评审等各个阶段，采取适时和全过程的控制措施。
1.1 房地产成本管理
传统的成本管理片面的强调节约，主要从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省，其目的可简单地归纳为减少支出、降低成本，这就成了成本论成本的狭隘观念。现代成本管理更注重从战略高度，从市场全局，竞争对手等角度进行指挥和协调，房地产开发中的成本管理是对开发项目所进行的成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。
1.2 房地产开发项目成本管理目的
充分调动企业全体员工的积极性，在保证产品质量的前提下，对房地产开发项目的各个阶段进行科学合理的成本管理，从成本入手来降低房价并保证企业利润，增加企业在市场中的竞争优势。
1.3 房地产开发项目阶段构成
房地产开发项目的阶段构成有：决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段、竣工结算阶段。
2 房地产企业成本控制
房地产企业成本控制内容一般地，房地产企业成本控制内容包括的比较多。在这个内容里笔者认为，首先要明确房地产企业成本控制的种类和内容。我们先分析它的种类：第一类，土地开发成本。这是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出，这是比较大的一项支出。第二类是房屋开发成本。这里是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。第三类就是配套设施的开发成本。这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。以上三类是房企成本最大投入的地方，也是无法规避的成本，在成本控制上也是较为难以把握的。笔者经过多年实践，逐步总结出了以上成本控制的主要内容。了解了这些内容才能较好地控制成本。具体如下：首先是土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。其次是前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。再次是基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排洪及道路等基础设施费用。第四是配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。第五是开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。
3 建立科学的目标成本控制管理
房地产项目产品成本组成是企业建立成本管理的基础，工程项目成本管理是项目从建立到完成全过程的管理，它包括大量具体目标和各不相同的工作内容。制度的建立和完善是房地产开发企业进行成本管理的依据和保障，而全过程的目标成本管理制度是控制项目成本的有效措施，通过完善的全过程目标成本管理，由之前的事后成本核算改为事前和事中的成本控制，将目标成本作为项目的成本控制准绳。通过全过程的目标成本管理，使得项目的各环节成本控制在一定范围内，并且通过责任追究的原则，及时对超出目标成本的部门提出成本预警。同时，全过程目标成本应根据实际情况进行相应变动，当动态成本与目标成本不一致时，应根据实际情况分析原因和修订目标成本，从而使得目标成本真正发挥意义，防止目标成本发生失控现象。
对目标成本确定这一环节，首先应关注成本水平决策的管理程序及决策过程的规范性。在约定的操作流程中内控制度是否健全，是否存在着有效执行的监督机制，把握项目成本确定的合理性，详细而科学地进行分解，排除目标水分，是这一环节的审计要点。在实际运营中以目标成本为最高限额，全力降低运营成本。因房地产开发项目本身具有不可重复这一特殊性，即产品的单件性、地理位置的唯一性、结构设计的复杂性、使用功能的多样性、材料选择的差异性等，这些因素使得项目成本的确定复杂多变，难以简单参照其他楼盘的成本水平来生搬硬套。项目建设管理的不同阶段对成本确定的影响不同，以往的经验总结显示，初步设计阶段，影响项目成本的可能性为75%～95%；技术设计阶段影响项目投资的可能性为35%～75%；施工图设计与项目施工阶段影响项目投资的可能性则为5%～35%。很显然，控制目标成本的关键就在于设计，要想有效的控制目标成本就应把工作重点转移到建设前期，尤其是抓住设计这个关键阶段。因此在项目运作之初加入项目组，参与设计单位的招投标，了解并掌握开发商与设计单位所确定的项目定位成本。确保初步设计总概算不超过可行性研究报告估算，施工图预算不超过初步设计概算。具体地说，审计人员可以以项目成本估算是否以设计方案选择和进行初步设计为依据。
技术设计和施工图设计是否以设计预算为依据；目标成本的相应项目是否以施工图预算或建安工程承包合同价、分解后的子目标成本为计算依据，加以判断相关本确定的合理性。通过合理的预测对工程项目总成本水平和降低成本的可能性进行分析，这也是目标成本确定审计的关键所在。在设计方案上，明确要求设计单位应遵循限额设计原则，优化设计，在同样满足功能要求的前提下，采用技术先进，经济合理的优化设计方案，切实抓住设计这一关键环节。另外，审计人员应广泛的收集、订阅各种建造成本信息资料，走访市场，实地询价，充分利用以往工作经验所形成的成本信息库；涉及工程定额的成本确定，应重点审计其定额套用的合理性；对项目的管理费、勘测费等相关费率的确定，均应依照国家计委规定的相关收费标准执行。经过上述各个环节的审计介入，有助于审计人员提出切实、合理的预防性和建设性的意见，真正达到事前控制的目的，以确保项目成本确定的合理性和客观性。
4 结束语
总之，房地产企业不仅要重视项目的成本控制，在实际操作上也要有所改变，要坚持培养成本控制人员的专业性，领导也要明确成本控制的目标，把成本控制放在与企业经济效益对等的位置上。加强成本控制的思想建设，明确目标，减少一些不切实际的工作，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。
【参考文献】
[1]夏冬艳.试论房地产开发企业的成本控制[J].现代商业，2011.18.
