时间：2023-02-19 23:10:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇标准合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
对标准合同的概念，学者之间历来有着不同看法。从各国法律规定来看，标准合同究竟是指由一方制订的合同文件，还是应指双方订立的合同，迄今仍无统一意见。我们认为，虽然在标准合同订立中，要约方都具有强有力的经济实力，甚至居于垄断地位，其提出的要约，有的可能得到政府部门或立法机构的认可，因而具有一定的权威性，承诺方只能对其表示完全附合或断然拒绝，而不能讨价还价。但是，由于任何合同的成立都必须经过当事人的合意，即必须通过当事人双方意思表示一致才能成立，故单纯由一方制订的合同文件，若未经另一方的接受或同意，不能视为合同并对双方当事人产生拘束力，这是合同的基本特点，标准合同也不例外。作为合同的一种类型，标准合同必须是在平等的民事主体之间为实现一定的经济目的、在合意的基础上产生的合同。在标准合同订立过程中，承诺方向要约方作出的附合，也是合意，假如不承认另一方的附合形成合意，把标准合同视为由一方制订的合同文件，那么，它就不是原来意义的合同了，而只是一种单方的行为。
由此，标准合同应是指由一方当事人预先制订的、并由不特定的第三人所接受的，具有完整的定型化特点的合同条款。标准合同具有以下特点：。
其一，标准合同文件是由一方预先制订的，而不是在双方当事人反复协商的基础上制订出来的。制订标准合同文件的一方多为固定提供某种商品和服务的公用事业部门、企业和有关的社会团体等，有些标准合同文件是由政府部门机构制订的，如常见的邮政合同（电报纸、包裹单）。标准合同文件虽由一方预先制订，但制订方必须在承诺方承诺以前明确呈示其条款，若明确呈示其书面文件有困难，则应将合同条款悬挂于订约所在的清晰可见之处，并且向承诺人指明，从而使承诺人能明确了解合同条款内容。若在承诺人承诺以前，标准合同文件不能为承诺人所知道，则不能成立合同。
其二，标准合同是一方与不特定的相对人订阅的，在订立以前，要约方总是特定的，而承诺方都是不特定的，这就与一般合同的当事人双方都是特定人有所不同。在标准合同的订立中，与要约人订立合同的人，都是社会上分散的消费者，他们具有不特定性。当然，在不特定的相对人实际进入订约过程以后，事实上已由不特定人变成了特定的承诺人。
其三，标准合同的内容具有完整和定型化的特点。一方面，标准合同文件，普遍适用于一切要与起草人订合同的不特定的相对人，而不因相对人的不同有所区别。相对人虽没有参与合同的制订，但对合同的内容只能表示完全的同意或拒绝，而不能修改、变更合同的内容。同时，在订约中，要约人和承诺人双方的地位也是固定的，而不象一般合同在订立过程中，要约方和承诺方的地位可以随时改变。
其四，相对人在订约中居于附从地位。相对人并不参与协商过程，只能对一方制订的标准合同条款，概括地予以接受或不接受，而不能就合同条款讨价还价，因而相对人在合同关系中处于附从地位。
标准合同通常以书面形式表现出来。例如将合同条款明确印刷于一定文件（如车船票、保险单）之上，但也可能通过“价目表”、“告示”、“通知”、“证明”等形式张贴于一定的营业场所，还有些公认的商事习惯和某些法人章程中所载的若干事务，虽可能成为标准合同条款的部分，但不一定明确的载于标准合同文件之中。① 在实践中，标准合伺常与示范合同相混淆。后者是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的合同文件，要求示范合同具有标准形式，有助于使同类合同条款简单化和标准化。在我国，建筑业等许多行业正在逐渐推行各类示范合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利和义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生的各类纠纷具有作用，但因为示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人并无强制约束力，双方可以修改其条款形式、格式或增减条款，因此它不是标准合同。
二、标准合同的性质
自标准合同产生和发展以来，为加强有关标准合同方面的立法，准确地处理有关标准合同的纠纷，各国学者对标准合同的性质展开了探讨，先后提出了一些主张和意见，各种有关标准合同性质的观点，概括起来主要有命令行为说、合同说、规范说、规章说、事实合同说。比较这些观点，我们认为，除“合同说”以外，其他几种观点均有缺陷。第一，标准合同并不是单方的命令行为。虽然订约的相对人不能对合同内容作出修改，但有权决定是否接受，同时，在标准合同订立过程中，也要经过当事人双方的合意。第二，标准合同并不是法律规范。许多标准合同是由企业和事业组织所制订的，许多企业制订标准合同文件的目的，旨在谋求其法人自身的利益而不是全社会的利益，所以，如果认为标准合同均为法律，等于承认某些企业可以凭借其垄断地位，任意颁行不受干预的法律，随意对广大消费者的权利作出限制，这显然与现代法制的精神是不符合的。第三，标准合同并不是仅对企业、事业组织内部发生效力的自治规章，也不是为自己的所有权内容作出某种规范的文件。标准合同是为不特定的第三人而制订的，制订标准合同文件的目的旨在使“债的关系”产生、消灭和变更，并在要约人和不特定的相对人之间发生合同关系。第四，标准合同不是事实合同。事实合同关系“发生在供应业者与顾客之间，而不是发生在条款之上，条款是次要的，双方当事人之事实关系才是主要的”。②若认为标准合同是事实合同，则排除了相对人对标准合同的不合理条款提出异议的可能性。标准合同虽然在缔结合同的方式上是有其特殊性，但实际上许多标准合同仍然是通过书面形式缔结的而不是凭事实关系形成的。
所以，我们认为，标准合同仍然是一种合同类型，它仍需以双方的合意为基础，标准合同一旦成立，对双方当事人均产生拘束力，一方违约，另一方仍需基于合同法的规定获得补救。应当看到，在标准合同订立中，相对人并不能参与协商，就合同条款的拟定充分表达其意志，同时，由于某些企业和事业组织垄断了某种产品的生产和服务，使相对人在是否接受某种服务和购买某种产品时，无更多的选择的机会（如要求提供煤气、水电等生活必需的东西），因而即使标准合同条款规定得不尽合理，相对人也只能被迫接受。基于此种状况，许多学者认为标准合同只存在一方的附随，而不存在着真正的意思表示，台湾学者黄越钦指出：“由于附合契约结构上特性，用普通契约来衡量，并不适宜，今日民法上之要约、承诺的观点在此地即显得无意义”。③这种观点当然具有一定的合理性，但仔细考察标准合同的性质可以看出，标准合同仍然是以双方的合意为基础并具有一般合同的性质。其理由在于：
其一，在标准合同的订立中，一方虽未参与协商，但并非不能表达其意思，也并非不存在着承诺的意思表示。在民法上，合同作为一种法律行为，是以当事人的意思表示为核心的，若无当事人的意思表示，则无合同可言。尤其应当看到，现代合同法从保护交易秩序和维护相对人的信赖利益出发，对某些合同的承诺采取推定方式。例如按照联邦德国的法律，商人对于平日经常来往的客户，在其营业范围内，接到客户要约时，应立即发出承诺与否之通知，如怠于作出通知，应推定为承诺。由此可见，因社会经济的发展，合同法中对意思表示的方式要求等内容已发生了变化，一方未参与协商，并不意味着他不能作出真实的意思表示。
其二，相对人在标准合同的订立中，有权作出承诺的意思表示。此种表示可以通过在书面文件上签字的方式，也可能通过实施一定的行为（如拍电报、购买物品）等表示出来，无论如何，相对人对标准合同文件可以接受也有权拒绝。至于某些相对人在不了解标准合同条款以前就表示接受，或者要约人已出示标准合同条款，而相对人对此条款未予注意，则只能归咎于相对人自己的疏忽，不能认为合同的成立不存在着合意。
其三，标准合同的订约人双方在经济实力等方面存在着重大差别，但他们在订立标准合同时，地位仍然是平等的。相对人对另一方提出的要约所表示的附合，同样应属于平等的当事人双方的合意。诚然，由于某些企业、事业组织在经济生活中的垄断地位，使其可以凭借这种地位在标准合同中随意规定免责条款以限制和减轻其责任，亦可能给广大消费者强加不公正条件，但此种状况可以通过司法程序而加以防止。同时，法律可以对标准合同制订人的权利作出限制，以平衡垄断组织与广大顾客之间的利益关系。例如，法国法认为，从事公用事业（如电力、煤气、供水）的企业，处于长期承诺的状态。此类企业不能拒绝顾客的要约，即不能拒绝与顾客订立公用事业服务合同。而且法国法在实务上将这一规则扩大适用到了所有根据标准合同从事交易的商人。如果商人拒绝承诺顾主的要约，并且该不作为在法院看来是不公正的，则商人对其不作为要承担负责赔偿的责任。可见，标准合同的订约双方在法律地位上仍应是平等的，合同的成立仍需经过双方的合意。
三、标准合同与契约自由原则
早在19世纪初期，在西方农业、手工业界的一些商人，已将某些不断重复的简单的交易内容，以书面形式固定下来，以供将来订立合同时参考。以后，不动产买卖、公司成立契约、出版合同、特许权等合同均须依一定格式内容而订立。至20世纪以来，由于科学技术的高度发展、垄断组织的蓬勃兴起，尤其是某些企业的服务交易行为（如银行、保险、运送等）频繁程度与日俱增，因此，标准合同的适用范围是日益广泛，并且已成为当代合同法中的一个重要发展趋向。现代化的许多物品生产采取的是大量制造和大宗交易的方式，许多交易活动是不断重复进行的，许多公用事业服务具有既定的要求，所以通过标准合同方式可以使订约基础明确、费用节省、时间节约，从而大大降低了交易费用，适应了现代社会商品经济高度发展的要求。
然而，标准合同的广泛运用，对合同的基本原则即契约的自由原则产生了巨大的冲击，从而深刻地影响了现代合同法。契约自由原则，是西方合同法的核心原则，其内容包括：契约必须由当事人自由意志彼此一致才能生效、契约的内容由当事人决定、契约的方式以及相对人的选择等由当事人决定。任何人无权干涉。但是，标准合同的出现，则形成对契约自由原则的极大妨害，表现在：第一，在订约方面，相对人有时缺乏选择订约伙伴的完全自由。由于某些公用事业服务领域中不存在着竞争，公用事业组织属于垄断地位，那么该组织利用其垄断地位以标准合同方式从事交易时，消费者可能别无选择。此外，如果某些生活必需品出现供不应求状况，而生产该产品的企业利用标准合同进行交易时，也会出现上述状况。这就使契约自由原则下的选择相对人的自由受到限制和妨碍。第二，相对人的意思表示不是完全自由的。标准合同大多由企业、事业单位单方面制定，相对人对此只能全部接受或拒绝，而不能就各个条款进行协商。因此，对契约制订一方是自由的，而对相对人来说则不是完全自由的。在许多情况下，相对人并不知道标准合同的基本内容，或对此未加注意，或者仅注意到显著的条款而没有注意到其他条款，但只要制订一方在订约时已将标准合同告示出来并为相对人所接受，则无论相对人是否了解，并不妨碍合同成立。第三，标准合同制订一方可能利用其经经济优势形成诸多不公正条款。柏士纳指出：“在独占情形下，买受人无法与出卖人讨价还价，而出卖人则能有限度地去强迫买受人接受其条款”，“定型化契约有时具有印好的条款来规束粗心大意的购买者的目的，此极有可能有诈欺之成分”。④在相对人被迫接受不公正条款的情况下，契约自由原则已难以体现。第四，标准合同的制订者在合向条款中常常排除法律规范的适用。有的学者认为，标准合同不过是一方利用契约自由而片面排除实体法规范，所以其契约自由不过是“侵权行为的自由”。⑤因而认为标准合同弊大于利，不宜推行。
我们认为，对标准合同作用的评价，不能仅从标准合同对“契约自由”的妨害考虑而否定其存在的价值。事实上，标准合同对“契约自由”原则的妨害只一种表象， “契约自由”受到妨害的真正原因乃是因为垄断的形成和国家对经济的干预的强化。我们知道，标准合同最先出现于西方的国家公用事业领域，而在这个领域中存在的非竞争性和垄断性乃是国家经济政策的要求。此种垄断在“契约自由”原则充分尊重的自由竞争时期尚未产生和发展，而至垄断时期，由于国家参与经济生活和对经济加强干预，因此公用事业等领域出现了广泛的独占性。对竞争的排斥和垄断形成，必然为标准合同的应用和推广提供了基础，而标准合同本身只不过是实现垄断时期的国家干预经济政策的法律工具，所以，与其说标准合同本身构成对“契约自由”原则的妨害，毋宁说，随着社会经济的发展，要求国家对私人的合同关系进行干预，正如有的学者所指出的：“虽然个人与公共事业之间之契约关系，从个人立场看来，好象是附从关系，实际上是法权作用下契约本质的转化”。⑥
应当指出的是，标准合同因其特点必然使其有利于企业主而不利于广大的消费者，消费者因处于经济弱者地位必然容易受到损害。为协调矛盾，西方国家的法律对标准合同制订者一方的权利也进行了一些限制。另一方面，考虑到合同当事人双方经济地位相差悬殊，相互间交涉能力及注意能力差距很大的状况，各国立法大都采取了一系列对策。这表明标准合同弊端在一定程度上是可以得到纠正的。还要看到，一些标准合同条款是由有关立法机构和政府部门制订的，这些条款本身表明了法律和法规对“契约自由”的限制。同时，对相对人来说话，虽然他们不具有充分表达自己意志的自由，但在法律上仍享有缔结合同、选择合同对方当事人的自由。所以，我们认为，标准合同的出现并没有完全否定契约自由原则，而只是表明契约自由原则适应现代社会商品经济的要求而呈现出一种新型状态。
四、我国标准合同的现状及其法律调整
（一） 我国标准合同存在的必然性。我国是生产资料公有制占主导地位的国家，国家对国家经济的领导和管理始终在经济生活中起着重要作用，而标准合同作为实现国家干预经济生活的手段，一直在实践中发挥着重要作用。其具体表现是：首先，标准合同在国家垄断经营的行业得到了广泛运用。自从建国初期国家对官僚资本实行没收以后，将铁路、银行、邮电、航运等重要财产收归国有，遂开始对邮电、铁路、航空等许多行业实行全国性垄断经营，同时，城市交通，城市水电供应也逐渐形成了相当规模的行业性垄断和地区性垄断。在这些领域广泛采取了标准合同形式。其次，我国自五十年代以来，为实现国家的指令性计划，广泛采取了经济合向形式作为落实指令性计划的工具，经济合同的标的、数量、价格等内容都由指令性计划加以规定，极少允许当事人协商以补充某些条款，此类合同实际上类似于标准合同。所以标准合同在完成国家指令性计划方面发挥了重要作用。第三，过去由于我国相当长时间内依照苏联模式建立了集中型经济体制，市场经济不发达，许多消费品生产不足，供不应求；因此国家对大量的食品和日常生活用品采取计划定量供应方式，运用标准合同将供应物资的数量、价格等作出了严格规定，以此方式将短缺的食品和日常生活用品合理地分配给广大群众，防止各种投机倒把、套购倒买、哄抬物价等行为。此外，在公房租赁、保险等许多领域也采取了标准合同方式。显然，标准合同的采用与我国一长期实行的集中型计划经济体制有着密切联系，目前，尽管改革的发展已相当程度地削弱了标准合同在经济生活中的作用，但标准合同仍具有广泛的适用范围。其原因在于：一方面，我国在改革开放中发展市场、鼓励竞争，并不意味着取消所有的垄断。对那些关系到国计民生的铁路、邮电、银行等行业或部门，以及公用事业部门只能实行有限制的竞争和实行垄断，这在一定程度上反映了社会化大生产条件下社会整体利益的要求，因此在一个相当长的时期内，在这些领域中必须实行标准合同。另一方面，由于政企不分、以政代企的管理体制不可能在短期内彻底改变，行政性垄断依然严重存在。同时由于市场发展程度不够，一些产品仍然供不应求从而形成卖方市场和经营垄断现象，这些都为标准合同的存在提供了基础。此外，在某些行业和某些经营组织实行标准合同，也有利于节约交易时间和费用。节省成本、合理分配商业风险、避免不必要的争议和诉讼，从而有利于国内和国际经贸的发展。所以，标准合同的存在是必然的。
（二）我国标准合同存在的问题分析。在我国，标准合同虽具有其存在的必要性，但长期以来，由于体制上、观念上等方面的原因，我国立法机构并不十分注重对标准合同的立法调整，司法部门也缺乏对标准合同的必要的审查和。监督，以至于在实践中，标准合同存在着诸多需要完善之处。
1. 从标准合同的运作来看，一些标准合同维护行政性垄断，排斥竞争。这对于经济发展是有害的。行政性垄断主要表现在某些国家行政机构具有行政机构和竞争主体的双重地位，同时一些企业也利用和依靠行政手段、行政机关进行竞争。标准合同在维护行政性垄断方面的作用主要体现在：许多本来应由企业通过订立一般合同从事的交易，而由某个部门的行政机构通过其制订的规章表现出来，从而形成“条块分割”、市场分割的局面。有些企业利用行政性公司制订的标准合同实行强迫销售、价格歧视、商品搭售等，严重损害了消费者的利益。
2.从表现形式上看，标准合同和法规界限不清楚。在我国，究竟哪些文件属于标准合同，哪些文件属于法规，往往没有明确的界限。许多公用事业单位（如水、电、煤气公司等），自己制订了各种标准合同条款，并以法规的名目出现，也有些行政性公司甚至行政部门为了本部门的经营组织颁布各种规范性文件，其中为第三人设定了广泛的权利和义务，对各种合同条款也作出了有利于本部门企业的规定和解释，甚至自行规定免责条款和罚款条款。上于这些规范性文件大都以法规的名义出现，相对人既不能对这些条款提出异议，更不能通过诉讼请求法院撤销或宣告这些条款无效，因此不公正条款、不合理条款是存在的。
3.在由一些非行政机关制订的非规范性标准合同中，不公正和不合理条款大量存在，如某服装公司印制的“取衣凭证”_七注明：“自取活之日起逾期一个月不取，如遇不可抗拒的损失，不负责，并应自负保管费”。但并未规定逾期交货所应承担的责任。至于“不可抗拒的损失”如何解释完全由该公司自己决定，顾客不能提出异议。许多企业事业单位制订的非规范性标准合同的内容，有些甚至改变了民法的禁止性规定。如排除民法上的时效规定，免除或减少自己基于故意和过失而应承担的损害赔偿责任，单方规定仲裁方式，随意增加利息，单方面禁止相对人享有债权让与的权利等。
造成以上情况发生的原因是多方面的，但无论是何种原因引起的，都应该通过立法和司法的完善消除上述缺陷，以充分发挥标准合同在社会经济生活中的积极作用。
（三） 标准合同立法和司法的完善。世界各国有关标准合同的立法，主要采取两种方式。一是在民法典中制订有关标准合同的法条，以规范标准合同。意大利等国家民法典采取了这种方式。二是在民法典之外，制订专门的标准合同法，如德国的《一般合同条款法》和英国的《不公正合同条款法》。这两种立体例各有特点。第一种方式比较原则，常常给法官在审理有关标准合同的案件中较大的自由裁量权。第二种方式比较具体、针对性强，但对法官的裁量权有严格的限制。
从我国的实际情况来看，我国目前缺乏有关标准合同立法，我们认为，针对目前我国标准合同在实践中普遍运用且存在诸多问题的弊端，应采取两种方式同时并举的方法。一方面，在今后修改民法通则和经济合同法时，应增加有关标准合同的条文，明文规定法官在处理标准合同的纠纷时所依据的原则，规定不得以标准合同免除故意和重大过失的责任，赋予法官撤销标准合同中部分或全部违反民法基本原则的条款的权力。当然，最好是在条件成熟时制订出一部民法典，在债编中设立专章规定标准合同问题，并以此指导各个单行法律、法规中有关标准合同的具体规定。另一方面，应制订单独的标准合同法，规定标准合同的定义、订立方式、内容、效力、免责条款的订入、解释等，同时也应对各类标准合同进行分门别类地具体规定。其中重点应该解决如下几个问题：第一，标准合同与法规的严格区别。我们认为，凡属一些公用事业单位、企业组织、行政性公司等制订的有关涉及交易行为的规则应纳入到标准合同的范围，以防止某些单位以“法规”名义，随意规定各种不公正条款，同时有利于加强司法机构对这些文件的管理与控制，充分保护相对人的利益。第二，明确规定标准合同成立生效的条件，如要求标准合同制订人将标准合同条款提请相对人注意，规定相对人的承诺权利等，以保护经济上处于弱者地位的相对人。第三，明确规定标准合同无效种类以及无效的法律后果。第四，对免责条款的效力以及条款的解释应作出专门规定。
乙方：______________(以下简称乙方)
依照《民法典》及国家建设部、省市建委对建筑装饰工程的有关规定，经双方协商签定合同如下：
一、 工程概况及承包方式
1、 工程名称：办公室装修
2、 工程地点：_______区_______号_______楼_______室
3、 工程承包方式：包工包料
4、 工程概况：建筑面积_______平方米。
二、 工程装修内容
综合楼室内棚面、墙面、地面、电气等装饰工程
三、 工程造价
工程造价以施工图纸、甲方的使用要求及设计要求为依据;
工程造价为： 元。(以甲方认定的单价为准，工程量竣工后以审计为准)
四、 工程期限
工程开工日期：________年____月____日
工程竣工日期：________年____月____日
五、 质量要求
按国家建设部行业标准G7391《建筑装饰工程施工验收规范》规定，及省、市建委、消防部门规定的标准执行，工程质量达到市优。工程竣工后如出现质量问题(竣工后甲方使用，人为造成的质量问题除外)，属于乙方责任的，乙方无偿保修，保修期为________年，终身维修。
六、 付款方式
1、合同签定后，甲方即付给乙方工程款总造价的
2、工程进展一半时，甲方即付给乙方工程款总造价的
3、工程竣工验收合格后，甲方即付给乙方工程款总造价的
4、乙方剩余工程款作为质保金 内付清。
七、双方责任
1、 甲方：负责提供整个工程的使用、设计要求;提供现场使用的水、电位置;提供材料运输通道、必要的材料堆放场地及原楼的设计图纸;对装修工程所涉及的配电系统、管道系统、给排水总阀位置应负责指明;施工场地要平整。
2、 乙方：向甲方提供工程装饰施工设计图纸及工程报价。
八、其它事宜
经甲乙双方商定做出如下协议：
1、 工程如遇特殊情况或不可抗力造成不能施工的，工期可顺延;如发生违约所造成的一切损失，由违约方承担。
2、 本工程报价外的工程或工程项目的材质、工艺发生变化时，需甲方认定综合单价后，以现场签证形式由甲方现场负责人签字为准，并列入竣工决算追加当中。( 如本工程报价外的工程已经发生或工程项目的材质、工艺发生变化时，甲方已认可，但甲方没签证的，其所发生的费用同样生效。)
3、 工程量发生变化时，按竣工后工程审计的工程量计算为准。
4、 如甲方或乙方违约，而没有按合同执行的，可向上级主管部门或仲裁机构申诉。
5、 其它未尽事宜由双方协商解决。
6、 合同一式贰份，双方签字生效，各持贰份，并具有同等法律效力。
甲方单位名称：______________ 乙方单位名称：______________
(盖公章) (盖公章)
法人代表：______________ 法人代表：______________
第二条 本约抵押借款金额人民币××万元。
第三条 本约抵押借款期间，自××××年×月×日起，至××××年×月×日止，共计×年。期限届满之日清偿。
第四条 本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。
第五条 本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。
第六条 本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定契约书均由甲方收执。
第七条 本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。
第八条 本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请法院拍卖抵押的不动产土地。
第九条 本约自签订日下生效。
第十条 本契约书一式两份，双方各执一份为凭。
立契约书人
甲方：× × ×
住址：
身份证统一号码：
乙方：× × ×
住址：
出租方：______(以下简称甲方)身份证：__________________________
承租方：______(以下简称乙方)身份证：__________________________
根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。
一、房屋地址：____________________________________.用于普通住房。
二、租赁期限及约定
1、该房屋租赁期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，
共计______元。
(大写：_____万_____仟_____佰_____拾_____元整)
房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。
3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用。
4、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
三、房屋修缮与使用
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。
2、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(但乙方使用不当除外)甲方进行维修须提前七天通知乙方，乙方应积极协助配合。
3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
四、房屋的转让与转租
1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。
2、甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。
五、乙方违约的处理规定
在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的;
(2)未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的;
(3)擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;
(4)拖欠房租累计一个月以上的。
六、本协议一式两份，甲。乙各执一份，签字后即行生效。
七、其他说明：水电数字由甲乙双方与其他承租方平均分配
甲方签字：_______________ 乙方签字：________________
联系方式：_______________ 联系方式：________________
如何解除房屋租赁合同?
行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式：
(一)房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。对此，我国《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
(二)房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。
根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
出租人（甲方） 承租人（乙方）及单位：
联系地址： 联系地址：
电话： 电话：
身份证号： 身份证号：
见证方：（以下简称丙方）
授权代表人： 电话：
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和苏州市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
一、出租物业坐落地点及设施情况：
1.甲方将其拥有的位于苏州市 区 的房屋（以下简称“该房屋”）租给乙方使用，用途为 ，房屋面积为 平方米。
2.该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
二。租赁期限
1.该房屋租赁期限共 个月，自 年 月 日至 年 月 日止。
2.租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。
三、租金及支付方式
1.该房屋租金为人民币 元整/月（此价格不含相关税费），中介服务费 元整 由 负担并在签定本合同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金 元给甲方。
2.该房屋租金按 支付，支付时间为 ，以甲方实际收到为准。
3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。
四。租赁条件
1、甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明。
2、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜；签本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。
3、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
4、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。
5、乙方承担租赁期内水费、电费、 等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。
6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
7、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施
甲方也无须对以上设施进行补偿。
五。产权变更
1.如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。
2.甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。
六。关于押金
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方 元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。
七。合同的终止
1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2.乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。
3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，丙方所收中介服务费不予退还。
八。违约的处理
1.甲方违约的处理
（1）甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同。甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，甲方应据实赔偿。
（2）租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿。
2.乙方违约的处理
（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租壹个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。
（2） 租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达壹个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。
（3） 租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。
（4） 租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。
八。免责条款
1.房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2.由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。
九。特别约定：
十。其他
1.本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，交兴旗房地产经纪有限公司一份。
2.甲乙双方履行本合同时所发生的争议应协商解决，协商不成的可以向房屋所在地人民法院。
3.本合同附件是本合同不可分割的一部分，与本合同有同等的法律效力。
4.苏州兴旗不动产连锁机构作为见证方，谨对上述合同条款不违反国家相关法律的强制性规定予以见证，甲乙双方在签定、履行本协议过程中产生的纠纷应由双方自行解决。
附件：出租房屋的附属设备清单。
出租人（甲方） 承租人（乙方）
人： 人：
见证方：
授权代表人： 签约日期：
附件
该房屋的附属设施清单：
1.家俱
家俱
状态 件数 家俱 状态 件数
单人床 餐桌
双人床 椅子
写字台 其他：
沙发
2.电器
电器 数量 品牌 电器 数量 品牌
电视 空调
冰箱 其它
热水器
电话
洗衣机
3.其他
项目 数字 备注 项目 数字 备注
水表 煤气表
电表 其他：
总示数
峰示数
谷示数
4.钥匙：
准则之一：合同文本固定，内容简单明了。
合同内容，强烈建议简单明了、简明扼要。《孙子兵法》中曾曰：“无所不备，则无所不寡”；转移到签定合同中，道理亦然——合同越是完善、内容丰富，合同中的漏洞和不足的地方就越多，与客户讨价还价、纠缠合同的时间和精力就越多。
笔者所在的公司曾经采用6页纸（A4纸、小四字体）的标准合同，将产品功能要求、服务条款、违约责任和事项等一一列出，结果在与客户签定合同时，屡屡遭遇客户提出异议和修改意见，甚至有客户与我们公司就合同内容，讨价还价、持续修改两个月，将6页纸的标准合同给“修改”成12页纸的“修订合同”，最终也没有定下来合同内容，反倒是双方都被这个合同给拖住了，陷入了“修改合同”的泥潭里。
现在，笔者所在的公司采用新版的2页纸的标准合同，合同中简单明了的列出客户购买产品的种类和型号、价格，付款方式、免费保护期，以及无关痛痒的双方责任、权利、义务，其他事项全部都是“友好协商”，整个合同中基本上不涉及到双方违约的“严重后果”。客户购买我们的产品，不会感觉到受到很大的“欺辱”，即便毁约了，也没有什么严重后果需要自己承担；公司签定合同后，也无需承担什么责任。这样的一种合同，对合同双方都是很有利的！
毕竟，生意人，讲究的是“和气生财”，最怕的就是打官司，或者是合同中有明确的、严重的“违约责任”，这个后果大家都不想承担！
同时，采用新的标准合同后，我们就固定合同文本，不容许客户随意的修改合同，只允许客户在这个标准合同中填写具体的数字、日期，或者有极其少数的补充意见。由于这个标准合同非常简单明了，而且充分考虑到签约双方的利益，一切都是“友好协商”，所以客户接受这个标准合同的比率极高，大家都认可。
补充一点：如果公司势力非常强大，处于绝对主导地位，那么公司可以制定固定的、非常完善的标准合同，严禁客户进行任何的修改！但是，当我们的公司势力达不到这一步的时候，那么，笔者还是建议我们采用这种简化版的标准合同。
准则之二：学会保护自己，合同中明确打官司在有利于自己的所在地人民法院。
看合同，最关键的两点就是付款和打官司所在地人民法院。签定合同的双方，没有任何一方想打官司，但是在签定合同时，所有合同都会加上“协商不成，在某某地打官司”的条款，以防万一。
在这方面，我们必须学会保护自己，在合同中明确打官司在有利于自己的所在地人民法院。举例来说：我们与客户签定合同，客户是甲方，我们是乙方。
最佳的保护自己的条款肯定是：“如有争议应友好协商解决。如协商不成，任何一方均可将争议提交乙方所在地法院进行诉讼。”
最公平的保护自己和客户的条款是：“双方如有争议应友好协商解决。如协商不成，任何一方均可将争议提交被告所在地法院进行诉讼。”
最底线的保护自己的条款是：“双方如有争议应友好协商解决。如协商不成，任何一方均可将争议提交甲、乙双方所在地法院进行诉讼。”
笔者更倾向于采纳前两类条款，这样更有效的保护自己。如果我们的标准合同符合前面所说的第一准则，绝大部分客户都会接受这两类条款，这对于规避自己和客户的违约风险、快速促成签单有很大帮助。
如果客户强制要求：“双方如有争议应友好协商解决。如协商不成，任何一方均可将争议提交甲方所在地法院进行诉讼。”碰见这样的客户，我们一定要谨慎、小心，为了防范客户故意下套，我们宁可不签定这样的合同，规避未来履约风险。
准则之三：坚持自身定位，放弃刁难客户。
签定合同时，90%以上的客户都是比较好打交道的客户，这类客户对合同不会斤斤计较，只要大体过得去，无严重的“违约责任”，这些客户都会爽快的签约。
但是，也有极其少数的客户属于比较刁难和很刁难的客户，尤其是某些中小型客户，签约金额不大，要求却比大客户的要求还多一大截。碰见这种自以为是的骄傲的“刁难客户”，笔者的观点非常明确：
坚持自身产品定位和市场定位，主动放弃那些刁难客户！
我们给客户提供标准合同，客户如果提出肆意修改合同，或者增加大量对我们自身不利的条款，那么我们的应对策略是：
对这类客户，置若罔闻，客户爱签就签，不签拉倒！
我们绝对不能将自己宝贵的时间和精力浪费在这些“劣质客户”身上！
我们也绝对不要奢想自己能抢夺下所有的市场份额！
每个公司，面临的市场机遇、发展空间、客户数量都是非常大的，抓住那些适合我们的客户，就足够了！
这样一种策略，能使我们更有效的利用好我们的时间，抓住更多的优质客户；而不是反之！
甲方(借款人)：_____________________
身份证号码：_________________________
乙方(贷款人)：_____________________
身份证号码：_________________________
甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订本合同。
一、乙方贷给甲方人民币(大写)_____________________，于_____________________前交付甲方。
二、贷款利息：_____________________________________________
三、借款期限：_____________________________________________
四、还款日期和方式：_______________________________________
五、违约责任：_____________________________________________
六、本合同自_____________________生效。本合同一式两份，双方各执一份。
甲方(签字、盖章)：_____________________
乙方(签字、盖章)：_____________________
合同签订日期______________合同签订日期______________
个人借贷担保标准合同（二）
贷款方：××
借款方：××
一、借款用途
张××要从事个体经营，急需一笔资金。
二、借款金额
借款方向贷款方借款人民币**万元。
三、借款利息
自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在合同规定的借款期内，年利为7%。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率0.5%。
四、借款期限
借款方保证从**年*月起至**年*月止,按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分,贷款方有权限期追回贷款。
五、条款变更
因国家变更利率，需要变更合同条款时，(yjbys)由双方签订变更合同的文件，作为本合同的组成部分。
六、权利义务
贷款方有权监督贷款的使用情况，了解借款方的偿债能力等情况。借款方应如实提供有关的资料。借款方如不按合同规定使用贷款，贷款方有权收回部分贷款，并对违约部分参照银行规定加收罚息。贷款方提前还款的，应按规定减收利息。
七、保证条款
(一)借款方用自有房屋6间做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。
(二)借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。
(三)借款方必须按合同规定的期限还本付息。
(四)借款方有义务接受贷款方的检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的计划执行、经营管理、财务活动、物资库存等情况。
(五)需要有保证人担保时，保证人履行连带责任后，有向借款方追偿的权利，借款方有义务对保证人进行偿还。
八、合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由当事人双方友好协商解决，也可由第三人调解。协商或调解不成的，可由任意一方依法向人民法院起诉。
九、本合同未做约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。
本合同一式2份，双方各执1份。
贷款人：__________________
借款人：__________________
合同签订日期______________
个人借贷担保标准合同（三）
立合同人:__________________(以下简称甲方)、________________(以下简称乙方)，双方兹因借款事宜，订立本件契约，条款如下：
一、甲方愿贷与乙方人民币__________元整，于订立本约之同时，由甲方给付乙方，不另立据。
二、借贷期限为_____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。
三、利息每万元月息________元，乙应于每月____日给付甲方，不得拖欠。
四、届期未能返还，乙方除照付利息外，并按利率一倍加计的违约金给付甲方。
五、本契约书的债权，甲方可自由让与他人，乙方不得异议。
六、乙方应觅保证人一名，确保本契约的履行。而愿与乙方负连带返还本利的责任，并抛弃先诉抗辩权。
甲方：________________
乙方：________________
关键词：合同管理项目管理建筑经济
一、工程合同管理
1·概述
合同是一种契约，是当事人之间依法确定、变更、终止民事权利义务关系的协议。市场经济要求公平有序地竞争，竞争的秩序要靠法规来规范。依法签定的工程合同是工程实施的"法典"、竞争的"规则"、运行的"轨道"。
工程合同管理有两个层次:第一层次是政府对工程合同的宏观管理，第二层次是工程师对合同实施的具体管理。
在发达国家和地区，政府对工程合同的管理主要体现在以下四个方面:
·制定法规
·授权专业人士组织(学会)编制标准合同条件
·设置专门机构监督合同执行
·调解机构、仲裁机构和法院处理合同争议，维护合同当事人的合法权益。
2·制定法规
政府通过制定法规，对合同的主要内容、签定以及合同争议的解决等进行原则上的规定，如:美国的《建筑统一条例》，日本的《建筑业法》等对工程承包合同的主要内容等进行了原则规定。
又如由德国建筑工程承发包委员会(DVA)编制，德国工业标准委员会(DIN)审定作为工业标准颁发，适用于建筑工程的"承发包条例"(简称VOB)，是进行工程承发包以及合同管理的依据，虽然它不是建筑法，不居于正式法律，只是一种条例，但是，它规定一切国家投资的项目必须严格遵照此条例。
3·授权专业人士组织(学会)编制标准合同文件
制定标准的合同条件是政府对合同进行管理的重要措施。国际上较著名的一些标准合同条件一般是由代表各方利益的权威专业人士组织制定，由政府认可，工程参与各方可参照执行。经过长期的工程实践，再进行修改完善。这些标准合同条件能比较公平合理地划分风险责任和权利义务，一般较科学、严谨，易于为合同双方所接受;长期使用为广大工程管理人员所熟悉，便于理解和沟通，大大地减少了合同当事人之间的误解和冲突，节省招投标和合同管理的精力和费用。
4·工程师对工程合同实施的管理
在发达国家和地区，对工程合同的具体管理任务一般由工程师即专业人士完成。在国际上通行的标准合同文本中，对工程师在合同管理中的地位均有具体规定，如FIDIC条款。这些具有丰富的工程合同管理经验的工程师，作为独立的第三方，比业主更能有效、科学地进行工程合同管理，有利于工程合同全面、正确地履行。
二、索赔及争议解决方式
1·概述
索赔是工程合同管理的关键，索赔的实质是对合同价进行公平合理的调整，是市场经济的特征在建建工程管理中的体现。通过立法确定索赔在工程合同管理中的应有地位，制定索赔处理和争议解决的程序、方法、方式是政府对合同进行宏观控制管理的重要措施之一。
2·国际上的争议友好解决方式
美国在工程合同争议解决实践中积累了丰富的经验，有多种中间调解方式，统称为"解决合同争端的替代方法(AltematDisputesResolution-ADR)，其中由双方共同指定一人或多人作为中间调解人的方式有以下凡种:
·小型审理
·中间审理
·合同争议评审团
上述几种方式虽然略有区别，但本质上类似，其结论一般都不具备最终的法律约束力，除非合同双方另有约定。下面以DRB为例介绍中间调解方式:
1.争议评审团DRB
争议评审团起源于美国，经过多年的实践，美国在这方面已经取得了成功的经验，其实质是争议双方邀请第三者进行中间调解，不过它的组织和工作程序比较完善，由十四个建筑业有关机构和代表组成的美国建筑业争议解决委员会，协助美国仲裁协会(AAA)制定了一种可供建筑业选择使用的争议解决程序（ADR）。
争议评审团成员的组成是由双方各选定一名工程合同方面的专家，该专家要得到对方认可，然后再由被选定的两人共同推荐第三人作主席组成。
争议评审团的优点如下:
·费用由合同双方共同负担，争议评审团为双方服务，易保证其公正性和中立性。
·成员不得与合同任何一方有妨碍其行为公正的联系。
·争议评审团要在工程一开工就介人工程，并定期访问现场，能够及时了解工程进展、有关合同执行情况和索赔事宜以及潜在的争议。
·争议评审团成员都是工程技术合同管理方面的权威，以保证其评审结果的科学性和影响力。
尽管评审结果对合同双方不具有法律最终约束力，但大多数情况下都会为双方所接受，即使提交仲裁或诉讼，仲裁机构和法庭大都会尊重评审团的评审结果。评审团在解决大型国际工程合同争端中已日益表现出强大的生命力。有些合同条款将采用评审团方式特别古专用条款中说明。世界银行己作出规定:凡其贷款超过5000万美元的项目，都要求在仲裁之前采用评审团方式进行调节，并且制定了有关评审团的评审程序和组成的建议条款，作为对FIDIC条款的修改。其他国家和地区也有类似的做法，如香港的DRA(DisputesResolutionAdvisor)方式。
2.合同上诉委员会(TheContractAppealsBoard-CAB)
美国的合同上诉委员会是美国各级政府建设部门都设置的一个组织，其职责是主持解决该部门内有关的合同争端。为了规范合同上诉委员会的工作，美国国会先后通过并颁布了"合同争端法"(TheContractDisputesActof1978)，及"法庭改组法"(thecourtreorganizationactof1982)，成为各级建设部门合同上诉委员会的工作纲领，其目的是及时地审理解决合同争端(合同纠纷)，减少法庭诉讼的数量。
美国联邦政府合同上诉委员会对合同争端处理工作，做了以下的规定:
·各级政府建设部门的合同上诉委员会必须有3名以上的专职审理员。他们应具备5年以上的公共合同法律方面的经验，由各级建设部门的领导任命。
·在合同争端审理期间，承包商仍应按合同要求继续施工，不得停工。
·合同上诉委员会可以发出传票，要求合同争端的有关人员出庭作证。如拒不出庭，当地的地方法院将命令其出庭;否则，以藐视法律治罪。
·合同上诉委员会作出的审理决定，争议双方如不服从，皆有权向上一级法庭，即可向"美国索赔法院"(theU.S.claimCourt)，各级"上诉法庭"(thecourtofappeals)，甚至"美国最高法院"(theU.S.Supremecourt)上诉。
从以上合同争议调解组织的工作特点可以看出:
·无论是工程建设单位，或者是各级政府的建设部门，都把及时地解决合同争端放在重要的地位，要求及时合理地解决合同争端，防止其大量地转入法院诉讼范畴。
·许多合同争端调解组织之所以能够发挥作用，是由于受到政府及法律上的支持，带有准法律的性质。
·合同争端审理组织做出的调解决定，虽一般不具备法律上的约束力，争议双方或其中任何一方可以拒绝接受，但如果争议双方在接受审理以前达成协议，同意审理组织的调解决定具有约束力，该调解决定一旦证式做出，对争议双方均有法律上的约束力，双方必须遵照执行。
3·合同争端的最终解决方式------仲裁或诉讼
仲裁或诉讼是解决合同争端的两种最终方式，属于法律最终解决方式。国际仲裁惯例是或裁或审制，即合同双方只能选择仲裁或诉讼两种方式中的一种，且结果具有最终法律约束力。仲裁的另一个特点是仲裁不执行属地原则，而由合同双方共同选定某一仲裁机构进行，由法院保证其得以强制执行。
尽管仲裁或诉讼不是合同争端采用最多、最合适的方式，但由于其具有法律的强制性，它的存在对双方采用友好解决方式具有很强的造势作用。在这两种方式中广般国家都强调尽量采用国际仲裁的方式，且多数标准合同条件都有专门的仲裁条款，合同双方会在专用条款中将所要选择的仲裁机构给予明确。国际仲裁机构都有一套自己严密成熟的仲裁章程、规则和程序。
世界各国一般都会制定仲裁法来规范仲裁行为，其中包括工程合同争议仲裁。由于工程合同的专业复杂性，有些国家会针对工程仲裁专门立法和成立仲裁机构。
美国仲裁协会(AAA)是美国最有权威的仲裁机构。它制定了《建筑业仲裁规范》，该规则是由仲裁协会征求了美国土木建筑行业的讨论意见后最后定稿的，作为仲裁法来执行。仲裁规则对土木工程施工合同争议的仲裁详细规定了仲裁的组织、程序、工作方法、裁决方式、仲裁费用等，是比较完善的仲裁法规。
德国的仲裁是由合同双方各选定一仲裁机构，由选定的两个仲裁机构进行协商，若协商不成，或合同双方对协商结果不服，再由两个仲裁机构共同选定第三个仲裁机构进行仲裁，其结果为最终裁定。这与一般国际仲裁惯例不同。
三、建设工程风险管理
风险管理(RiskManagement)就是人们对潜在的意外损失进行辨识、评估、预防和控制的过程。建筑工程由于其规模大，周期长，生产的单件性和复杂性等特点，在实施过程中存在着许多不确定的因素，比一般产品生产具有更大的风险，进行风险管理尤为重要。风险管理是对项目目标的主动控制。首先对项目的风险进行识别，然后将这些风险定量化，对风险进行控制。国际上把风险管理看作是项目管理的组成部分。风险管理和目标控制是项目管理的两大基础。
在西方发达国家和地区，风险转移是工程风险管理对策中采用最多的措施，工程保险和工程担保是风险转移的两种常用方法。
1·工程保险
工程保险是指业主和承包商为了工程项目的顺利实施，向保险人(公司)文付保险技，保险人根据合同约定对在工程建设中可能产生的财产和人身伤害承担赔偿保险金责任。
国际上强制性的工程保险主要有以下几种:
·建筑工程一切险，附加第三者责任险。
·安装工程一切险，附加第三者责任险。
·社会保险(如人身意外伤害险，雇主责任险和其他国家法令规定的强制保险)。
·机动车辆险。
·十年责任险和二年责任险。
·专业责任险。
建筑工程一切险和安装工程一切险是对工程项目在实施期间的所有风险(不包括除外责任)提供全面的保险，即对施工期间工程本身、工程设备和施工机具以及其他物质所遭受的损失予以赔偿，也对因施工而给第三者(ThirdParty)造成的人身伤亡和物质损失承担赔偿责任。
过去，一切险的投保人多数为承包商，现在，国际上普遍推行由业主投保工程一切险。
在国际上，建筑师、结构工程师等设计、咨询专业人士均要购买专业责任险，对由于他们的设计失误或工作疏忽给业主或承包商造成的损失，将由保险公司赔偿。
国际上工程涉及的自愿保险有以下凡种:
·国际货物运输险(InternationalCargoTransport)
·境内货物运输险
·财产险
·责任险
·政治风险保险
·汇率保险
美国保险分为两大类:一类是生命和健康保险，另一类是财产和意外伤害。工程保险属于财产保险和意外伤害保险。
美国工程保险险种:
·承建商险(BuildersRisk)，相当于建筑工程一切险。
·安装工程险(InstallationFloater)，即安装工程一切险。
·劳工补偿险(WorkersCompensation)，即工伤险和意外伤害险。
·承包商设备险(ContractionEquipment)。
·机动车辆险(Automobile)。
·一般责任险(GeneralLiability)。
·职业责任险(ProfessionalRisk)。
还有两种由业主将工程项目各方风险综合起来，统一向保险公司投保的保险项目，一是"综合险"(Wrap-up)，二是伞险(Umbrella)。
美国工程保险的通行做法和特点是:
·保险经纪人在保险业务中充当重要角色。
·健全的法律体系为工程保险业发展提供了保障。
·投保人、保险商通力合作是控制意外损失的有效途径。
·保险公司返赔率高、利润率低。
2·工程担保
工程担保是指担保人(一般为银行、担保公司、保险公司、其他金融机构、商业团体或个人)应工程合同一方(申请人)的要求向另一方(债权人)作出的书面承诺。
工程担保是工程风险转移措施的又一重要手段，它能有效地保障工程建设的顺利进行，许多国家政府都在法规中规定要求进行工程担保，在标准合同条件中也含有关于工程担保的条款。
国际上常见的工程担保种类如下:
(1)投标担保(BidBond/TenderGuarantee)。
指投标人在投标报价之前或同时，向业主提交投标保证金(俗称抵押金)或投标保函，保证一旦中标，则履行受标签约承包工程。一般投标保证金额光标价的0·5%-5%。
(2)反行担保(PerformanceBond)。
是为保障承包商履行承包合同所作的一种承诺。一旦承包商没能履行合同义务，担保人给予赔付，或者接收工程实施义务，而另觅经业主同意的其他承包商负责继续反行承包合同义务。这是工程担保中最重要的，且是担保金额最大的一种工程担保。
(3)预付款担保(AdvancePaymentGuarantee)。
要求承包商提供的，为保证工程预付款用于该工程项目，不准承包商挪作他用及卷款潜逃。
(4)维修担保(MaintenanceBond)。
是为保障维修期内出现质量缺陷时，承包商负责维修而提供的担保。维修担保可以单列，也可以包含在履约担保内，有些工程采取扣留合同价款的5%作为维修保证金。
以上四种担保是国际上常见的工程担保种类，除此之外还有几种:
(5)反担保。
即担保人为了防止向债权人赔付后，不能从被担保人处取得补偿，往往要求被担保人另外提交反担保作为担保人开具担保的条件，这样，一旦发生担保人代被担保人赔付后，就可以从反担保的担保人处取得补偿。超级秘书网
(6)付款担保(PaymentBond)
是指业主要求承包商提供的为保证承包商按时向分包商、供货商、支付款的担保。
(7)业主支付担保。
指业主向承包商出具的担保，业主如不按照合同规定的支付条件支付工程款给承包商，由担保人向承包商付款。
(8)分包担保(SubcontractBonds)。
在工程建设中，总承包商要为分包商的工作对业主负完全的负责。因而，总承包商为了保障自己不被分包所累，防止分包商违约与负债，通常要求分包商提供履约担保。
(9)临时进口物资税收担保
水利水电工程施工标准合同范本，包括通用合同条款、专用合同条款、技术条款3个部分，国家动用行政强制力规范了合同条件，有助于水利水电工程施工合同发包与承包双方准确履行的合同义务，有利于保证双方的合同权益，有利于建设质量合格的水利水电工程。在国家颁布了水利水电工程施工标准合同范本以后，为什么依然存在具体施工合同条款约定的不公平？究其原因，不外乎发包人在具体施工合同格式条款制定过程中的主观疏忽或主观故意所致。其主观疏忽是发包人出于对施工标准合同所含通用条款、专用条款、技术条款3个部分相互关系认识不清，割裂了这3个部分的有机构成关系；主观故意是发包人出于“利我而损他”性的肆意改造，故意弱化了发包人的法定义务，向承包人强加了显现公平的霸王条款，向承包人转嫁了本该发包人承担的风险，致使承包人在施工承包中受损。
二、水利工程施工合同缺陷的分类
上述两种主观行为，从而导致水利水电工程合同生成合同缺陷，其缺陷可归纳为3类。
1.合同文件组成缺陷
合同文件组成的缺陷，属于缺失合同完备性缺陷。国家《中华人民共和国标准施工招标文件》(2007年版)和《水利水电土建工程施工合同条件》(GF—2000—0208)均明确规定：组成合同的各项文件应互相解释，互为说明。除专用合同条款另有约定外，解释合同文件的优先顺序如下：合同协议书；中标通知书；投标函及投标函附录；专用合同条款；通用合同条款；技术标准和要求；图纸；已标价工程量清单；其他合同文件。水利工程施工合同组成的缺失，主要集中为两种：一是非完整采用标准合同范本；二是具体技术标准和要求缺失。后者尤其误认为技术条款与合同条款关联性不强，甚至完全将技术条款与通用条款和专用条款分离而论，无视了工程建设的技术性，无视了合同标的和合同价款是建立在合同技术要求之上这一根本性的合同基础。
2.合同条款内容缺陷
合同条款内容的缺陷，属于缺失合同严谨性缺陷。这类合同缺陷的表象，通常表现为通常表现在：滥用专用条款免除发包人义务与责任，滥用专用条款增加承包人义务与责任。水利部、国家电力公司、国家工商行政管理局《关于印发〈水利水电工程施工合同和招标文件示范文本〉的通知》(水建管[2000]62号)，明确规定：《合同条件》分为“通用合同条款”和“专用合同条款”两部分。“通用合同条款”应全文引用，不得删改。“专用合同条款”则应按其条款编号和内容，根据工程实际情况进行修改和补充。除《合同条件》的“专用合同条款”中所列编号的条款外，“通用合同条款”其他条款的内容不得更动。若确因工程的特殊条件需要变更“通用合同条款”的内容时，应按工程建设项目管理的隶属关系报送水利部、国家电力公司及国家工商行政管理局的业务主管部门批准。上述规定可归纳为：一是通用条款不容修改；二是只有具有专用条款编号的通用条款才能应用专用条款予以修改或限定。前述我省某依傍某中型水库商品房开发项目的涉水工程，非全文应用水利水电工程施工标准合同范本的通用条款、专用条款、技术条款，发包人本意不承担工程保险与损失风险。但是，本工程通用合同条款约定“46，工程保险和风险损失的补偿”事项，且无相应专用条款修改与限定，虽然在《技术条款》第“1.14保险”中约定“第三者责任险由承包人自行决定”、“施工设备险由承包人负责投保，其保险费用用计入施工设备的运行费内，发包人不另行支付”、“承包人投保人身意外伤害险的费用应摊入各项目的人工费内，发包人不另行支付”。根据本工程《专用合同条款》约定的“合同文件的优先顺序”，通用合同条款优先于技术条款，且协议书具有最高的优先权。因此，本工程应遵循通用合同条款约定的“工程保险和风险损失的补偿”事项，按照协议书确定的结算原则进行保险费用计算。
3.故意设置合同陷阱
故意在合同中设置陷阱，属于缺失合同公正性的缺陷，往往是出于当事人的主观故意，应在合同道德层面上予以批判，并在合同法律层面上予以纠正。市场条件下，预设陷阱主要表现为：(1)合同条款中预设证据陷阱或转移举证责任在合同条款中规定，发包人的指令通知到达承包人后即生效，而承包人向发包人发出的通知则须发包人指定的代表签收后生效。发包人拒绝签收或故意不按照约定的有效方式签收承包方提交的有关书面文件。利于发包人违约后，不给承包人留下有效的书面证据。倘若合同事项存在争议，发包人拒绝签收，则使承包人丧失告知送达的有效性。(2)合同条款中预设承包人“弃权”陷阱合同专用条款中规定承包人索赔的复杂程序并缩短索赔时限，并规定超过时限视为施工单位放弃索赔。合同条款中约定发包人工程结算款的支付在工程竣工6个月以后，导致施工单位丧失法定的工程款优先受偿权。合同要求承包人对发包人提供的资料、数据及施工条款尽审查义务，并约定较短的异议期。超过异议期，视为承包人确认满意并符合合同约定。(3)合同条款中虚设无效权利在合同条款中，虚设施工承包人无效的权利或为施工承包人行使职务行为设置苛刻条件。(4)故意设置有歧义的或语义模糊的合同条款，或前后矛盾的合同条款。(5)利用合同文件解释顺序改变合同条款。将对发包人最为有利但形成时间在前的合同文件的解释顺序提前，而将对承包人相对公平且形成时间在后的合同文件的解释顺序置后。(6)“补充资料”暗藏玄机发包人在招标阶段除了提供包括投标指南、合同条件、业主的要求、投标书附录、保函格式等构成投标文件的资料外，还提供了一份包含地勘、气候、水文及工程量清单在内的“补充资料”。并声明，该“补充资料”不构成投标文件的组成部分，仅供投标人参考，业主不保证这些资料的准确性或正确性，投标人利用这些资料的风险完全由投标人自己承担。(7)非正式变更合同条款利用承包人不愿为小事得罪发包人的心理，发包人以既成的事实行为改变合同约定，或通过会议纪要等“非正式”的书面文件形式变更合同条款。
三、水利工程施工合同陷阱的防范措施
为有效防范水利工程施工合同缺陷与陷阱潜在的损失风险，作者认为，施工企业至少应立足法律赋予的合同双方地位平等的权利，力争做好下列事项。
1.投标前或合同签约前尽职审查合同条件
施工企业必须一改粗放的经营管理陋习，认真研读招标文件全套资料。长期以来，有些施工企业的经营策略完全建立在投标标书的“批发式”制作之上，按照《招标文件》的投标须知中的关键部分，按照自己的标书模板一套了之，懒于研读招标文件所载通用合同条款、专用合同条款和技术条款，更谈不上甄别合同条款是否与国家颁布的标准合同相符，尤其是对于施工现场条件和技术要求不加审视。水利施工作业项目价格以施工方案为基础，若施工招标文件所附图纸等技术资料与施工现场条件不符，可引发索赔事件。若承包人因施工现场条件改变而引起施工设备配置变化，且其施工方案已经发包人(或监理人)批准，该设备配置变化即为施工变更。某水利工程施工招标，在其招标文件中，载明关于建筑材料垂直运输的施工现场条件为可用汽车吊作业。但是，施工承包人进场后发现，由于施工场地限制，汽车吊无法进入基坑靠近施工作业面，施工组织方案中，将原投标文件中的汽车吊改为使用塔吊，该项改变及构成了施工变更，其施工费用应按照合同条款约定进行变更管理，合同双方当事人协商变更价格(包括塔吊进出场费费用、机械台班费用和塔吊基础临建费用)。
2.提高签约管理的审查水准
遗憾的是，经过投标竞争中标签约的合同，合同文件在招标投标阶段经由招标人(业主)强制设定，承包人作为投标人必须响应招标人实质性约定，否则，无法中标成为承包人。需要特别注意的是，对于水利工程建筑中的临建工程的计量与支付在合同条款中的约定问题。水利工程建筑施工合同主要采用单价承包合同方式，而对于临建项目，通常采用总价承包合同方式。因此，对于总价承包的临建项目，施工企业决策者与管理者们，应该坚守总价承包合同的前提条件：必须具有经过审批的施工图，且施工图应与实际地质条件相符，否则，临建项目的总价承包前提条件不具备。
3.尽职审查施工技术与计价体系的一致性
工程造价以工程量、市场价格水平、施工企业生产力水平、工程技术复杂性为基础，市场价格水平以工程计价体系为基础。毋容置疑，经过招标投标竞争而成立的施工合同，其工程施工承包价格属于市场价格，国家定额体系是市场价格的考量尺度，实际上，政府定额定价体系总是滞后于市场价格的，无疑也是滞后于新兴工法技术的。某水利工程，对于变更项目定价原则约定采用《湖南省水利水电建筑工程预算定额》(1992年颁发)。在项目施工过程中，对于超高箱涵建筑，采用了满堂脚手架。而1992版水利水电工程预算定额中，仅仅考虑单排和双排脚手架，未计入满堂脚手架，对于该工程施工计算，直接套用该定额实为不当。鉴于该《定额》第九章“临时建筑工程”《说明》第五条明确“脚手架定额是供参考使用”，因此，施工中发生与该《定额》不详适宜的情形，可以参照其他更相适宜的定额。我省某水利工程，对于防水混凝土建筑，设计要求采用止水螺杆施工，但是，该工程施工合同仅明确按照水利部《水利建筑工程预算定额》(2002年3月6日颁布，2012年7月1日施行)执行，而该定额中仅明确了铁件预埋，若此类混凝土建筑按照铁件预埋结算，则施工承包人将损失大量的止水螺杆购置费。事实上，止水螺杆始于在水利部2002定额制定颁布之后才广泛兴起，该方法始见于《地下工程防水技术规范》(GB50105—2001)所载明的工具式螺杆，水利部定额不可能包含后期推广采用的“工具式螺杆(俗称止水螺杆)”，因此，水利水电工程设计要求的“止水螺杆”，应在施工合同中另外计价计算。
4.及时结算工程价款
施工承包人应提前准备工程决算报告，坚持按合同约定的方式结算。在工程结算款已经确定的情况下，承包人要谨慎接受发包人提出的债务“转让”方案；确有必要接受的，承包人在与发包人和债务受让人的三方合同中，一定要设立发包人对债务受让人不能按约履行债务的连带责任条款以及债务受让人按约履行债务之前，保留承包人对工程相应部分的优先受偿权，或者对工程相应部分设立抵押担保的条款。
四、结语
第一条 为完善××公司重大经济活动决策程序，规范重大经济活动法律监管制度，保证对外签订重大经济合同的合法性，维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《××公司工作规则》等有关法律及有关规定，制定本规定。
第二条 本规定适用于以市公司名义对外签订的经济合同以及市公司所属各单位对外签订的标的额30万元以上经济合同的法律审核。
市公司所属各单位应根据国家有关法律法规及本规定制定本单位有关合同审核的规定，加强对本单位对外经济合同的法律审核及合同管理工作。
第三条 本规定所称“合同”是指买卖、借款、租赁、担保、保险、建设工程、技术开发、咨询、服务等方面的经济合同。
第四条 市公司法规处负责市公司经济合同的法律审核。
第五条 合同法律审核坚持依法、及时、准确的审核原则。
第二章 审核内容
第六条 合同审核部门对下列合同事项依法进行审核：
（一）合同形式。合同形式应采用法律、行政法规规定或当事人约定的形式。国家规定采用标准合同文本的，应采用标准合同文本。
（二）合同实质性条款。合同的实质性条款由合同当事人双方约定。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同实质性条款包括以下内容：
1、当事人的名称或者姓名和住所；
2、标的；
3、数量；
4、质量；
5、价款或者报酬；
6、履行期限、地点和方式；
7、违约责任；
8、解决争议的方法。
（三）合同效力。签订合同应主体适格，意思真实，目的合法，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，合同中不得含有无效条款。
第七条 业务部门对经审核的合同有实质性条款变动的，应将合同送交合同审核部门再审。
第三章 审核程序
第八条 合同的受理。业务部门应及时将拟签合同送交合同审核部门进行审核。送交拟签合同文本时，应附送下列材料：
（一）合同项目立项审批意见；
（二）财务部门关于项目预算审批意见；
（三）签订借贷合同的，附担保物的有关说明；
（四）签订担保合同的，附主合同原件或复印件及有关情况说明；
（五）授权他人签订合同的，附授权委托书；
（六）欲变更、终止、解除合同的，附原合同文本及书面变更、终止、解除合同的说明材料。
（七）其他相关材料。
附送有关材料不全的，合同审核部门应要求业务部门及时补全。
合同审核部门应对送审的合同进行登记，送审人和受理人应在登记表上签字。
第九条 审核意见审批。合同审核部门确定专人负责审核工作并提出审核初步意见，经本部门负责人复核后，报市公司领导审批。
第十条 审核意见反馈。经市公司领导批准后，合同审核部门应及时将审核意见书面反馈至业务部门，并将送审合同文本原件、相关材料退回业务部门。
审核重大经济合同应召开合同审核部门专题会议，实行集体审核制度。
第十一条 审核期限。合同审核部门原则上应在受理合同之日起三个工作日内完成对送审合同的法律审核。对于重大复杂的合同可延长至五个工作日。
第四章 档案管理
第十二条 合同审核部门应明确专人负责送审合同的接收、登记备案，并将送审合同及相关材料、审核意见的复制文本予以归档。
第十三条 合同及档案管理实行分类编号管理，按照合同名称分类归档，并按照审核顺序制定编号，做到管理规范。
第五章 附则
1.合同条款不规范、不完整
在实际工作中，由于缺乏合同管理经验，未充分考虑合同实施过程中可能发生的各种情况，签订的合同条款不完整、内容不明确、甲乙双方职责界定不清晰等，未将合同双方的责、权、利关系全面表达清楚。可能导致重大误解，在合同履行过程中发生争议，影响合同的正常履行。如：缺少工期拖延违约金的最高限额条款或限额太高；缺少工期提前的奖励条款；缺少对承包方权益的保护条款等。
2.合同条款不平等
签订合同的甲、乙双方，经济、法律地位是平等的。但是随着园林企业不断增加，加上目前园林市场的激烈竞争和不规范管理，致使业主在工程发承包中占据主导地位，提出一些苛刻和不平等的条件，将自身的风险转移到承包方身上。使合同文件存在合同双方权利、义务不对等现象。其中大多强调了承包方的义务，对业主的制约条款偏少，特别是对业主违约、赔偿等方面的约定不具体，也缺少行之有效的处罚办法。
3.违反法律法规签订合同
在工程招投标中，有的当事人为了获取不正当利益，在签订中标合同前后，就同一工程项目再签订一份或者多份与中标合同价款等实质性内容不一致的合同，这就是我们通常所说的“阴阳合同”。实质上这种合同是无效合同，在产生了合同纠纷后，造成的损失无法得到法律的保护。
4.缺乏健全的合同管理体制
园林企业，特别是中小型园林企业合同管理力量薄弱，轻视施工合同管理，不重视合同管理体制建设，甚至没有专门机构从事合同管理工作。或者虽然建立了合同管理体制和合同管理机构，但是制度执行不力，在管理过程中出现不少问题，如：合同管理程序不明确，超越权限签订合同；合同管理机制不健全，不按规定履行相关手续，缺少必要的合同审查和评估；合同印章管理不当，为不符合管理程序的合同加盖合同印章或签署后的合同被篡改等。缺乏对合同管理的有效监督、控制。
二、加强工程合同管理的措施
在市场经济条件下，合同已成为经济活动正常、有序进行的依据。工程合同管理已成为工程项目管理的一项重要内容，它涵盖了合同策划、签订、实施、风险管理、索赔及信息管理等多个方面。
1.合同准备阶段
要深入调查发包人的资格、信誉、实力，特别是工程的资金到位情况。招标工程应在投标之前，对招标文件深入研究和全面分析，正确理解招标文件，把握发包人意图和要求，详细勘察现场，审查图纸，复核工程量，分析合同条款，制定相应投标策略，以减少合同签订后的风险。
2.合同签署阶段
签订合同时，要根据园林工程的特点，选择恰当的承包方式和价款调整条件。合同文本应尽可能选用由国家颁发标准合同文本，再根据拟建工程的特点、招投标文件以及发承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方的意愿，做到合同条款完整、合同内容明确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。正式签订前应对合同进行严格的审查。应注意：合同的合法性，业主的审批手续是否完备健全，合同是否需要公证和批准；合同的完整性，包括合同组成文件的完整和合同条款的完整，是否采用了标准合同文本，与标准合同文本对照有无差异；责权利的对等性，合同双方责任和权益是否对等；预计合同实施结果，合同实施后会有什么后果，未履行合同的法律责任以及如何补救；双方合同的理解是否一致，发现歧义及时沟通。
3.合同履行阶段
在合同签订后，应对项目相关人员进行合同交底，使相关人员熟悉合同签订的背景、条件、合同主要内容、各种规定、合同各方的合同责任、义务和权力范围、合同存在的风险和履行中应注意的问题、各种行为的法律后果，提高相关人员合同管理的意识，为合同顺利履行打好基础。建立合同实施的保证体系，保证合同实施过程中的日常工作有序地进行，使合同履行处于受控状态，以保证合同目标的实现。加强合同变更管理。合同变更是索赔的重要依据，因此对合同变更处理要迅速、全面、系统。合同管理人员应记录、收集、整理所涉及到的各种文件，如图纸、各种计划、技术说明、规范和业主的变更指令，并对变更部分的内容进行审查和分析。经常检查与业主往来的各种工程文件、记录、指示、信件等资料，以确认它们对合同的影响以及是否符合合同要求，作为工程变更调整工期、索赔费用的基本依据。
三、加强合同风险控制的措施
1.建立健全合同管理体制
企业在建立合同管理机构的同时，还应根据自身的实际情况建立一套合理、完善、可行的合同管理制度，对合同管理组织、程序以及合同起草、谈判、审查、签订、履行等每一环节做出明确规定。
2.提高合同管理人员的素质
合同管理人员首先应是优秀的工程技术人员，同时还必须熟练掌握和运用相关法律、法规，精通合同业务和工程索赔管理。企业应重点培养坚持原则、知识面广的工程技术人员担任合同管理工作。在人才选拔上，可以选择本单位优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开招聘和竞争上岗的方式；在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀人才放在合同管理岗位上。根据实际情况，组织合同管理人员在职学习或选送到有关院校深造。
3.加强合同评审工作
在投标之前应就招标文件所附合同条款进行评审，及时发现潜在的风险，在招标答疑时予以解决，避免盲目投标，给中标后的合同谈判制造障碍。工程中标后在合同谈判时，要根据招标文件和投标书的内容用专用条款来明确风险范围。范围越明确越详尽，企业在合同履行过程中所承担的意外风险就越小。
4.投标报价策略
在投标报价中应根据风险大小、发生的概率考虑风险费用，风险大、发生概率高，风险费用相应越高。但是，风险费用必须有一个合理的幅度，对于承包方来说，风险费用不宜定得过高，定得过高必然会提高投标价格，从而降低投标报价的竞争力。因此，要结合企业的技术水平、管理水平，通过研究竞争对手和其他相关资料来确定风险费用的幅度。
5.合同谈判
合同双方都希望所签合同对自己有利，尽量少承担风险，但是风险是客观存在的。作为承包方，应该充分考虑合同实施过程中可能发生的各种情况，并通过谈判把这些因素体现在合同中，完善合同条款以减少风险。
6.施工中采用的措施
【关键词】 物业管理 问题 对策
物业管理是由房地产开发和管理派生出的新兴产业，自20世纪80年代进入我国以来，经过20多年的发展，正逐步走向规范与成熟。当前的物业管理在运行过程中存在较多问题和矛盾，其中又以国有企业的物业管理问题更为突出。作为一家有着50年悠久历史的国有企业，广州市花木公司的物业管理经历了一个从小到大、由粗放到集约的逐步成长和发展的过程。现结合笔者的工作实际，探讨该公司近年来规范物业管理的一些经验。
一、认清物业管理的重要性
1、改革总体形势所驱
随着市场经济的发展，我国物业管理作为一门独立的服务性行业正在蓬勃发展，社会化、市场化的物业管理体制初步建立。随着国企改革的不断深入，物业管理必将得到迅速发展和广泛推行。由于历史的原因，国企物业管理工作已远远跟不上形势发展的需要，呈现出管理水平低下等弊病。规范物业管理，成为国企整合资源、保障效益的重要途径。
2、企业自身发展所需
广州市花木公司有着近50年历史，是广州市较早实行自负盈亏、事业单位企业化管理的单位之一。从计划经济时代对花卉苗木的垄断经营，到而今市场经济冲击下的奋力前行，公司拥有了辉煌的岁月，也历经了前进的艰辛。目前，企业离退休员工已近为在职职工的3倍，负担沉重。除了做好主业外，在市内拥有的多处物业已经成为企业重要的收入来源之一。以物业管理带动企业效益提升，势在必行。
二、正视物业管理中存在的问题
1、物业分布零散，情况差异性大
花木公司物业商铺分散于市内各处。2006年以前，这些物业实行分散管理，部分由机构管理，部分由下属企业管理，因而出租情况存在较大差异。分散经营的局面不仅使物业租赁合同的行文格式、订立条款不尽相同，更不利于全面、及时、准确地掌握物业总体状况，为公司规划与发展埋下隐患。
2、管理模式滞后，人员素质不高
2006年以前，公司沿用的是在原有的计划经济体制下形成的房产管理模式，物业具有封闭式特点，管理水平和服务质量难以满足租户对物业管理的要求，也难以获取社会化、专业化业管理企业所产生的高效率、高效益，显得比较落后。另一方面，管理人员在专业素质上良莠不齐，普遍存在“等、靠、要”的惰性思想，观念陈旧，业务能力不强。
三、探索物业管理规范发展的对策
1、集中统一管理，提升管理人员素质
2006年初，经公司领导班子研究，决定把分布在各基层单位的物业统一上收到机构专门的物业管理部门进行管理，并注重提升相关管理人员的综合素质。其一，强化服务意识，注重与客户沟通。服务是物业管理的本质。我们要求管理人员注重与租户及时、真诚而有效地沟通，从租户的需求出发，全身心地为其解决困难，并广泛听取租户的批评和意见，不断地改进服务质量。其二，注重对管理人员物业、经济、法律等多方位知识的培养。尤其要求其在工作中掌握国家有关法律法规知识，熟悉《物业管理条例》及其相关配套法规文件，通过对这些法律法规、规章及办法的学习，使物业管理的管理、服务、经营等各方面、各环节做到依法管理。此外，也要求管理人员重视对租户的解释宣传工作，懂得利用相关的法规知识处理一些简单的民事纠纷，为租户排忧解难。
2、核查物业实际情况，促进租赁合同标准化
第一，全面核查物业实际情况。根据原有签订的租赁合同，去现场对物业结构、原有设备、场地面积进行察看。一方面，没有平面图的画出简易草图作为合同附件，以规范租户的装修行为。另一方面，对场地内原有设备进行清点，补充设备清单作为合同附件，明确租户使用设备的责任。此外，在规范场地面积计算方面，有独立房产证的场地，以房产证面积为准，属大场地分割的小场地，租赁双方以重新测量面积为准。通过这三个方面的核查，公司物业管理部门得以全面掌握物业的实际情况，为合同标准化打下了基础。第二，量身制定租赁标准合同。针对部分前期签订的合同文本过于简单、对一些可预见性的情况无明确规定的情况，物业管理部门从公司实际出发，在充分保证公司与租户互惠互利的基础上，以广州市市政园林局下发的物业租赁合同范本为蓝本，查阅最新版的《中华人民共和国合同法》，并结合广州市2005年实施的《城市出租屋管理规定》，制订出标准合同草稿。通过征求公司领导和其他各部门意见，对草稿进行反复推敲和完善，最后形成了花木公司租赁标准合同文本。该标准合同吸收了原有合同中的精华部分，同时又扩充了一些条款，由原来的两页纸细化到九页纸近5000字。同时，对于一些可预见性的情况做了明确规定，例如，专门辟出了一个章节谈论内部员工承包物业问题，对承包条件、承包期间是否享受公司的各项待遇、承包期满后若不续租如何回公司安排工作等多种情况做出详细的规定，既规范了员工承包行为，又细化了公司内部管理。第三，严格敦促合同执行。首先，旧合同到期后全部按新合同签订。其次，严格管理交租日期，对一些拖延交纳租金的租户，先电话催租给几天缓冲期，几天后仍未交租的，发函催收并视情况收取违约滞纳金。最后，对租金金额较大、迟交会影响员工工资发放的租户，物业管理部门进行动态跟踪管理，及时依据租户情况每月定时催缴。
3、修订《物业管理办法》，落实租赁程序规范化
《物业管理办法》是对物业管理方方面面的具体规定，是租赁合同文本的重要附件。管理办法制订得是否详细具体，直接影响到公司隐性成本和租金收入的净收益。为了促进合同的有效执行，引导物业管理就从书面规范逐步过渡到实质规范上来，公司依托实际，在修订《物业管理办法》上做了大量工作。
《物业管理办法》中详细规定：租户在装修前应书面报告给公司并注明装修材料、造价等，接到报告后对涉及报价部门，物业管理人员会给专业核算员审核单价，避免租户虚高报价。同时，公司明确告之“装修所产生的不动产在租期期满后无偿归公司所有”，双方同意后方可进行装修。有了这些规定，租户在签订合同之前就心知肚明，无法将自己的经营成本摊销在公司物业上，公司的实际收益便得以保障。例如，《物业管理办法》中将续租与租户交租诚信指数挂钩，一个租期内累计发生三次以上拖延缴交租金，甲方有权在合约到期后不再优先与其续签。像这种涉及物业细节管理的程序，我们共列出诸如“面积认定、租期认定、租金递增标准、发票及保证金管理、免费装修期规定”等23项，全面覆盖物业管理流程，基本上做到签订合同前让租户了解管理办法，让其知道只有遵守公司管理才能实现租赁双赢，杜绝了人情办事，使租赁程序更加透明化、规范化。
4、重视解决纠纷问题，“以人为本”创建和谐租务
据统计，尽管物业纠纷的复杂性决定了解决方法的多样性，80%以上的纠纷是通过协商和调解的方式解决的。在实际操作中，我们注重将“以人为本、因事而异、晓之以理、动之以情”作为解决纠纷的出发点，从以下几方面做好工作。首先，注重日常物业管理工作的规范化，注重对法律文件的细化和法律手续的完善。其次，与租户沟通时不仅关注技巧，更本着诚信原则，设身处地为其着想。再次，主动与物业所在地的片区警察、社区居委会建立良好关系，联合他们做好物业的消防安全、外来人口管理等服务工作。最后，保持必要的风险意识和维权意识。2007年，公司一租户因在小区停车时险些撞上一名儿童，引发了上百名住户联名要求小区门口禁止停放机动车。随后，小区物业管理小组单方面关闭了小区中间大门，改从左侧小门进出，对该租户的生意影响极大。为了尽快帮助解决租户与物业管理小组、居民之间的纠纷，公司物业管理部门邀请住户代表、大楼管理小组成员与租户进行多轮商谈，经过不懈努力，最终达成了“机动车不停在小区里，中间大门重新开放”的折衷处理意见。既充分尊重住户意见，也最大程度保证了租户利益，一场纠纷就此得到化解。不仅是解决纠纷，设身处地为租户排忧解难也是我们细节管理中的一个重要方面。
以人为本，真诚服务，争取与每位租户达到双赢，营造物业管理健康、和谐的气氛，这是我们的心愿，也是我们不断努力的方向。
【参考文献】
[1] 陈世远：对新时期国有企业推行物业管理的思考[J].经济师，2007（3）.
