时间：2023-09-22 17:05:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产规划设计方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
摘要：房地产是我国市场经济的重要组成部分，其成本控制是房地产项目管理的核心内容。本文将对影响成本控制的规划设计、工程期限和费用的结算等因素进行分析和研究，以希望能够为房地产开发企业对成本进行控制和科学合理政策的制定提供依据。
关键词 ：房地产开发企业；成本控制；研究
一、构成房地产开发企业开发成本的因素
房地产企业开发成本的定义是房地产企业为了开发商品房所付出的全部的费用和支出的金额。其成本主要包括购买土地产生的费用、拆迁支付的费用、前期进行规划所付出的设计费用和人力成本的耗费、建设成本、购买设备的成本以及相应配套设施的成本等，同时也包括企业为了扩大规模或者保证开发的顺利进行向金融机构进行贷款产生的利息费用。
二、房地产开发企业在不同阶段的成本控制
（一）应该在规划设计阶段控制成本
首先，在招投标过程中要防止过份低价中标的情况出现。有些施工单位或者企业为了在竞争激烈的市场经济中胜出，并得到房地产的招标项目而故意压低投标的价格，牺牲掉自己的当前利益，这些行为看似是有利于房地产企业，其实是投标施工企业为了获得后续工程而实行的暂时性牺牲，有可能会使得房地产企业工程建设的质量得不到保证，因为低价中标对施工企业来说是利润低下甚至是亏损项目，不可能保证项目的质量。因此房地产企业不能仅仅将投标企业报价的高低作为唯一的考虑因素而忽视了施工的质量，做出损害企业的品牌形象的行为。
其次，要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案。房地产企业的规划设计方案的申请和审批通常需要经历较多的程序和流程，设计方案和施工图纸的制定需要进行修改和审核，这就直接导致成本的增加。而且工程项目的结构形式，工程项目装修标准的制定和对工程项目的安全性和风险性的评估都将需要较多的人力和物力的投入，对资金的需求也将会随之增加，因此一旦某个项目的审核不过关，将会产生牵一发动全身的效应，这将会导致许多的工作又需要从头开始，造成人力资源和资金的浪费，加大企业的成本。因此房地产开发企业要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案，从而达到降低项目成本的目的。
最后，要选择最优的设计方法。房地产开发企业要准备多种设计方法，并从中选择出最优的方法进行规划设计。可以通过招标和方案竞赛等方法来缩短设计周期并优化设计方案，在设计任务书或者对投资进行估算时，应该对设计费用的金额进行预估和限定，做到有计划的分配资金，明确资金的用途，使得资金达到优化配置。房地产开发企业还应该加强各部门间的协作，在保证质量的情况下可以同时开展多项工作，节约时间提高工作效率。这样可以避免设计的变更导致的成本的增大。
（二）在项目施工阶段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延长而产生的成本。房地产开发企业项目的顺利实施离不开施工安全的保障，保障施工安全是施工企业承担社会责任、树立良好企业形象的基本要求。若出现人员伤亡将会伤及房地产开发企业的品牌形象并对工程进度带来阻碍，工程质量的评选也会被降低，影响到房地产开发企业的效益。工期的意外延长将会使得项目开发的成本增加，产生叠加效应。因此房地产开发企业要做到安全生产，各个部门都要重视施工的安全性和连贯性，保证施工的顺利进行。房地产开发企业还要与承包工程的施工单位定期召开会议，及时关注工程的进度并分析工期延长的原因，找到相应的解决办法。要在保证安全生产和工程质量的前提下，使得工期与效益之间达到平衡，从而达到控制成本的目标。
再者，房地产开发企业的施工过程要以设计方案为依据。开发企业要全面理解设计方案和图纸的要求，并按照要求进行施工，不能随意的变更设计方案和图纸。如果一旦改变了设计图纸和方案的要求，就会产生一系列的连锁反应，导致以前的建设不再符合现在的要求，放慢了施工的进度，导致施工过程中的资源浪费和成本的增加。
第三，通过施工监理，严格保证施工的质量和进度。施工监理是监督包工单位施工的重要手段之一。对于房地产开发企业来说，通过施工监理对施工进程进行监督是十分重要的监理环节，有些施工企业在招投标过程中通过压低承包价来获得承包的资格，但是该企业有可能将该工程承包给第三方来施工，此时施工监理就会帮助房地产企业把关，行使自己的监督权，杜绝有害房地产开发企业的行为发生，有助于房地产企业对成本的控制。
（三）在项目开发期间对财务费用控制成本
随着我国出台的土地拍卖政策不断完善，对房地产开发企业的资金要求越来越高。房地产开发本身就是一个资金投入大，资金回收期长的行业，因此房地产开发企业在施工过程中对资金的需求量相比一般的行业对资金需求量明显较大，因此房地产开发企业势必需要对外进行融资，对外融资产生的费用是控制成本的重要内容之一。当前国家对房地产企业的调控手段较为严厉，调控程度较大，范围较广，直接导致房地产开发企业的成本的加大，融资渠道受到国家政策的制约，借款产生的财务成本也较大。因此房地产开发企业要严格控制融资带来的财务成本，可进行多方融资，使得融资渠道多元化达到降低财务费用的目的。
三、房地产开发企业成本控制的意义
房地产企业多年以来都处于高速发展的状态，具有高额的收益。而目前房地产开发企业由于国家政策的管制，取消了对经营性用地不正当竞争以及暗箱操作协议对土地使用权的方式，使得房地产企业走向微利时代，此时的房地产开发企业对成本的控制比战略计划的实施更具有意义。房地产企业要逐步向集约化经营管理方向发展，改变以往的粗放式经营管理状态，要踏踏实实的合理有效的利用好资金，加强成本控制，为房地产开发企业的健康发展奠定基础。
房地产开发企业作为国民经济的重要部门，面临严峻的国家宏观政策调控和国家的政策管制，房地产开发企业要想在激烈的市场经济竞争中要谋求发展地位，就要严格控制成本，以便在微小的利益空间内也能够很好的经营和运行。房地产企业要在生产经营的不同阶段对成本进行控制，从而建立起集约化的运营体系，节省成本，相对扩大利润空间，增加企业的竞争实力。因此房地产开发企业的成本控制对企业的发展具有深远的意义。
参考文献:
[1]刘允延.建设工程项目成本管理[M].北京:机械工业出版社，2003.
[2]郭俊生.浅析房地产项目成本控制[J].科技资讯,2009(18).
[3]王海峰.关于股份制企业内部会计控制的思考[J].现代经济信息，2010.
两年以上工作经验 |男| 25岁（1986年3月23日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX房地产开发有限公司
行 业：房地产开发
职 位：设计经理
最高学历
学 历：本科
专 业：环境艺术
学 校：北京化工大学
自我评价
本人环境艺术专业毕业，从事多年环境装饰设计工作，经常亲临现场跟进设计配合施工，积累了丰富的实践经验，能独立主持各类大型装饰工程的设计和施工。有多年独立掌管项目的实践经历和能力以及带领团队工作的能力。刻苦耐劳，勤奋学习就是我的宗旨，能够熟练的运用3D、CAD 、PS等制图软件。为人谦和，易相处，工作尽职尽责。
求职意向
到岗时间： 一周之内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 设计经理
工作经验
2011/4—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年]
所属行业： 房地产开发
设计部 设计经理
1、组织部门工作计划、任务、工作分配协调，与公司外部客户、设计资源沟通协调，与权限项目的负责人签订设计合同；
2、负责月、年度工作报告、预算、部门激励分配流程回报及审定；
3、组织部门资源库、流程的建立以及人力储备等；
4、协调业务部门关于加强大客户服务技术管理标准及流程；
5、协调采购部门关于材料库、价格比选标准及流程；
6、协调设计、工程建立设计、工程、监理技术规范。
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2010/3—2011/3：XX景观设计有限公司[ 1年]
所属行业： 景观设计
设计部 景观规划设计师
1. 参与了XX公园规划的方案设计手绘与效果图的制作；
2. 老城区街道规划改造方案设计与效果图手绘及制作；
3. 交通岛设计方案及效果图的制作，小区规划设计；
4. 完成及参与项目有别墅，复式楼，平层，会所，酒店等工装设计。
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2008/7--2010 /2：XX家具设计有限公司 [ 1年8个月]
所属行业： 家具/家电/工艺品/玩具/珠宝
设计部 空间规划设计师
1. 负责部门的各项任务指标的执行、达成；
2. 负责设计方案的制作、汇报；
3. 负责设计方案现场的勘察，现场协调，信息采集、反馈等工作；
4. 参与空间规划，设计方案的制定，跟客户沟通。
教育经历
2004/9 --2008 /7 北京化工大学 环境艺术 本科
证 书
2006/12 大学英语六级
2005 /12 大学英语四级
关键词：房地产企业 成本管理
房地产成本管理过程中将会面临更多的影响因素，明确其中存在的问题，根据问题的特点不断强化解决措施的制定，是推动房地产成本管理效果不断提升的重点，也是新时期房地产行业整体水平进一步提升的关键。对国民经济水平的提升具有重要的影响。
一、房地产成本管理存在的突出问题
（一）拿地拓展阶段
房地产开发主要是从拿地开始，对于房地产项目开发建设具有重要的影响。房地产开发与土地有着直接的关系，因此土地成本的大小严重的影响着房地产企业经济效益以及后续项目的开展。成本管理参与到房地产企业拿地扩展过程中，是对房地产企业投资项目可行性的分析。成本管理能够对房地产开发前期进行成本调研，预测经济效益，并且制定可行性报告进行投资评审工作。为房地产企业开发提供数据参考。成本管理人员需要根据土地的实际情况，及时的对成本信息进行更新，做好测算工作。当前期成本调研不够充分的时候，对后续工作的开展将会产生重大的影响。土地成本调研工作更多的是参照原有资料进行的成本数据测算。不能够及时的发现土地成本内在信息，这样对于是否值得投资产生影响。
（二）规划设计阶段
前期拿地扩展阶段是对房地产企业计划可行性的确定，规划设计阶段是对前期阶段的延续。需要对施工计划进行全面的制定。要保证房地产项目在市场能够准确的定位、确认目标人群、规划方案的制定需要对房地产行业进行深入的研究。在这个阶段中对拿地扩展的方案需要进行再次判断，并且对其进行优化调整工作。在这个过程中对后续开展的工作范围进行划分。依据材料的显示，前期拿地扩展对于方案的设计影响较大，为了能够进一步的提升房地产企业产品的经济效益，要不断的对初步设计进行完善，降低产品成本造价成本。重视阶段性房地产成本管理的实际效果。在投资的过程中应该进行严格有效的控制管理，强化成本控制设计。成本控制环节的开展能够有效的降低房地产规划设计阶段的变动，保证成本控制管理的稳定性发展。规划设计在房地产成本管理中要充分的发挥自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地产成本管理中面临的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情况较为复杂。目标成本是房地产企业进行工程造价管理，控制投资建设的重要参考依据。当出现设计变更的时候就会造成成本超支情况的发生。多则接近 20%，少则也在 6%左右。房地产企业对于设计变更造成的成本超支情况没有一个明确的认识，设计变更是对施工设计的修改工作，对于工程建设的开展具有重要的影响。多数企业成本控制存在账面成本等情况，这也是导致成本超支的重要原因。
（四）动态成本管理水平较差
为了进一步加强房地产成本管理控制需要及时有效的了解工程项目成本执行的情况，并且明确工程项目执行是否存在成本超支的情况。一旦发生成本超支并且导致风险的出现，应该及时的采取成本管理控制措施进行完善。但是房地产企业更多的将动态成本管理作为合同台账，这样就不能够反映问题发生的实质，对于变更的信息也不能够及时的得到回应。签订的工程项目建设也不能够按时完成。这种情况造成的房地产企业项目工程建设动态成本管理具有严重的滞后性特点。
二、完善房地产成本管理对策
（一）制定全面成本评估制度，强化调研工作的开展
成本调研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部门作为主导，设计、工程等部门人员共同参与对成本进行的研究。市场的变化发展是调研工作的重要影响因素，对于调研工作应该确认目标群体、产品等位等方面。针对市场经济效益以及技术指导等方面都要进行深入细致的调查，并且做好客观公正的评价。将收集到的信息进行汇总，并且由市场部门对产品进行定位处理，整合各部门之间的信息进行成本测算。这是房地产企业投资建设的重要参考依据。
（二）制定多元化的设计方案
设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。
（三）强化设计标准，控制成本差异
设计变更等情况的发生，将会增加成本管理。针对这种情况需要采取不同的方式进行完善。房地产项目工程设计的过程中设计变更较为常见。因此要对设计过程中存在的问题要进行补充，根据市场变化的情况制定统一的设计标准。设计统一标准需要根据项目品质进行及时的调整。施工现场质量问题与组织结构问题也是导致成本增加的重要原因。在房地产成本管理过程中应该对各方面进行确认，针对不同的情况制定有效的处理方式进行完善。
（四）建设成本管理信息化系统，进行动态成本管控
1、信息化系统要和企业的成本管理流程相一致
成本管理信息化系统是为了成本管理流程服务的，一定要和成本管理的权责、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要确保其时效性，在现有的成本管理流程上升华，而不能脱离现有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系统操作界面和原理应简单易学
房地产成本管理涉及成本、合约、设计、工程甚至市场、财务等相关部门，绝不仅仅是房地产成本管理人员在使用，是一个全员参与的信息化系统。所以必须通俗易懂、成本管理的原理清晰，让用户能够迅速上手。
3、成本管理信息化系统要严格执行，成为成本管理的必要工具
当成本管理管理软件建设完成后，必须站在公司战略层面进行推广运用，杜绝流程以外的成本管理事项发生，并保证所有的成本信息和合同变更等成本事项及时准确的登记到
成本管理信息系统当中，这样才能使得成本管理信息系统成为真正有效的成本管理工具，准确、全面地反映动态成本。
三、结束语
政府对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，在一定程度上限制房地产发展的同时，使房地产过热恢复到理性本质。整体行业的回归性使房地产销售价格平稳，使更多的房地产企业将发展重点投入到成本管理上。通过明确自身存在的房地产成本管理突出问题，更加有效的制定对策方面使房地产企业获取更大的经济效益。保证房地产行业竞争优势得到充分的发挥。对房地产成本管理中存在的突出问题进行确认，制定有效的措施给予完善。使房地产企业在面临宏观调控的过程中也能够提升自身的经济效益。
参考文献：
[1]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012
[2]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014
[3]徐惠.探讨房地产成本管理和控制.现代经济信息，2013
关键字： 房地产开发项目管理
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地产开发管理体制
房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。
二、 房地产开发管理的主要内容
在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。
2.1房地产开发规划管理
房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。
首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。
2.2房地产开发施工管理
施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境）监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。
2.3 房地产开发的物业管理
物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。
三、 房地产开发项目管理的注意问题
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。
结束语：当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。
参考文献：
[1] 凌青，浅议房地产开发企业成本管理[J].商业经济，
【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调
前言
随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
一、规划设计管理
规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。
建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。其次是施工图的设计，房屋产品质量得到保证的第一步是从精确的设计开始的，万丈高楼平地起，因此，规划设计管理的核心环节就是要选出最优的设计方案，对客户需要的户型、内部体系、结构功能、空间利用等都要有创新优化的设计。
二、开发管理
房地产的开发管理是指房地产开发商为了顺利完成工程项目的开发而对企业内部的人事、财务及建筑工程、销售、后勤部门进行的组织控制和管理，也是企业为成功实现规划设计管理、项目施工管理及物业管理所采取的经营手段。
工程开发管理的主要内容是房地产开发用地规划管理、房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理，这三项管理的内容在房地产开发管理中处于重要地位。房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。然而这一规划管理体制的不完善导致了我国房地产开发用地规划管理中的一系列问题，如土地开发商盲目圈地囤地严重、旧城改造的进展缓慢、保障性住房严重供应不足等。为了避免上述问题的出现，就要求房地产开发商应重新界定管理规划体制并充分运用管理中的规划职能，同时明确规划管理的内容，使土地结构利用更加合理。
房地产开发工程管理也是房地产开发管理的重要工作之一，它是现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个基础开展工程管理工作，以保障项目开发的经济效益。
房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。由于受房地产开发竞争对手的竞争使得市场竞争越发激烈、银行利率升高、房地产投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。因此房地产开发商要注意分析风险产生的原因，加大对房地产开发项目风险管理过程和方法的关注力度，再运用合适的方法来应对项目风险，这样才能提高企业的效益。
三、项目施工管理
所谓项目施工管理就是对建筑工程项目施工建设过程的管理。其中质量、投资及进度管理是项目施工阶段的三大控制。技术质量管理，是提高房产质量的核心环节和重点，包括施工技术管理和现场施工管理两个方面。施工的技术质量管理，包括对施工队伍及监理队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。现场施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一是必须强化施工队伍的质量意识；二是应不断强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习，先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实的普及基本知识，强化技能提高；三是强化施工现场的技术质量管理。
对房地产开发商而言，项目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目的，开发商需要通过施工资质验证、招标投标、现场施工检查、监理单位的监督、工程款的有序发放等措施，充分发挥施工质量控制、进度控制以及成本控制的重要作用，以达到高质量、低成本的最终目标。
四、物业管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现建筑设施稳定持续的增值，同时为住户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是必不可少的。一般说来，房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。高质量的物业管理服务会成为房地产企业竞争市场的又一张王牌，而这就需要房地产企业以顾客的满意度作为服务管理中的基本准则。为了保证高质量的物业管理，房地产企业应该以高素质的人才来建构企业的核心力量，并建立规范化的物业管理流程和制度，制定合理的物业管理费用、并实行财务透明制，创造人性化的生活空间。物业管理是房地产企业开发经营过程中的一项重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的作用。
五、规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合
房地产的开发经营与管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面进行整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
1、房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。
2、可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
3、在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
六、结语
现代城市规划的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就需要以高素质的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为基础、运用专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实行以顾客满意度优先为宗旨的服务管理理念，不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献
【l】李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2
【2】仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究． 中国物业管理．2002年3月．
【关键词】房地产开发项目 前期成本管控
一、引言
房地产行业经过近年来的高速发展，已成为国民经济的支柱产业之一，房地产行业竞争也日趋激烈。在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业面临严峻的考验。特别是政府相关部门房产限购、抑制房价增长等政策的出台，制约了房地产开发企业收入增长的空间。房地产开发企业想要在新形势下立于不败之地，成本控制成为首要任务。目前，很多房地产企业将项目施工管理阶段的成本控制作为成本控制的重点，未重视项目前期成本管控。而作为前期成本构成的前期投资决策阶段和规划设计阶段的成本控制对土地成本及工程造价成本的影响可达75%～90%。因此，房地产开发企业必须将项目前期成本管控放在整体成本控制的首位，从而达到降低成本，提高利润的目的。
二、房地产开发项目前期成本构成及其风险关键控制点的分析
（一）房地产开发项目前期成本的构成
房地产开发项目前期成本的具体内容根据所在地区的不同有所区别，但一般而言由以下成本构成：
1.支付的土地出让金。即当地土地部门挂牌出让或拍卖出让土地所收取的费用。
2.土地拆迁及安置补偿费。包含青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费、拆迁安置费等。
3.前期工程费。包含规划设计费、勘察费、“三通一平”费或“七通一平”费。
4.其他前期费用。包含前期相关人员工资、福利费、资金利息等。
（二）房地产开发项目前期成本的风险关键控制点
1.面临风险：土地购买风险、土地拆迁安置风险。
对应的风险关键控制点：前期投资决策阶段。
土地成本支出约占到项目总成本的30%，对地块的开发风险后期升值的评估论证和成本测算工作决定了项目的可行性。因此，前期投资决策是项目开发中最重要的阶段，也是前期成本最重要的风险关键控制点。
2.面临风险：设计质量风险、设计技术风险。
对应的风险关键控制点：规划设计阶段。
规划设计费虽然开发项目总成本的不到1%，但在项目决策后对项目总成本的影响达75%以上，设计质量的好坏直接影响工程造价及工期长短。规划设计阶段的成本控制才能有效抓好工程造价，进而达到降低造价，节约成本的成本管理目标。规划设计阶段也成为开发项目前期成本的风险关键控制点。
三、房地产开发项目前期成本管控的方法和措施
（一）开发项目前期投资决策阶段的成本管控方法和措施
前期投资决策是对开发项目的总体策划，此阶段作出的前期定位策划、可行性分析及投资估算直接影响到整个项目的成败。其成本管控的具体方法和措施如下：
1.组建专业的投资决策团队。前期投资决策是一个专业而系统的工作。企业需在投资决策阶段组建一个既具有丰富专业知识又有深厚行业管理经验的团队，调动企业的相关资源，作出正确的投资决策。
2.重视市场调研，进行项目定位策划。企业通过对市场的深入分析研究，根据自身发展战略，整合资源，对建设地块购置、开发产品定位、销售对象选择、定价策略等进行一系列的定位策划。开发项目准确地进行定位策划能控制开发成本，降低土地购买及安置风险。在市场经济条件下可聘请专业的市场调研机构进行前期定位策划，避免自身工作的片面性。
3.切实做好开发项目的可行性研究工作、编制投资估算。
（1）企业必须研究国家经济政策根据需拍得地块的用途，结合地块地理位置、环境、交通状况及市政规划等因素对项目产品定位可行性，销售定价的可行性，工程方案的技术可行性，经济成本的可行性等进行论证。可行性研究的目的是降低风险，争取利润最大化，同时合理确定工程规模、开发进度。
（2）进行开发项目的效益分析，编制投资估算。
编制投资估算必须具有全面性、准确性及弹性。
投资估算的编制应该尽可能细致全面，投资估算也是成本目标必须保证其准确性。在此基础上投资估算还要考虑到实施过程中内外部因素的变化，进行动态管理保持其弹性，使投资估算切实起到控制项目总投资的作用。
（二）项目规划设计阶段的成本管控方法和措施
加强规划设计阶段的成本管理是工程成本控制的关键点，其成本管控应从以下方面着手：
1.进行专题调研，牵头设计过程。开发企业对工程成本控制的积极性要远远高于设计单位，在项目规划设计阶段，应有开发企业牵头通过设计单位实施成本控制。开发企业应深入市场调查，查找该阶段成本管控的可控点进行专题调研，通过收集最新技术资料，组织专家专题会等方式主动关注设计过程，完成成本管控。
2.进行设计招标控制，优化设计方案。目前市场条件下设计单位的竞争也很激烈，开发企业可以利用这一有利条件，在符合招投标法的条件下，通过公开招标确定规划设计单位，迫使设计竞争者重视成本管控，用经济合理性最高的方案参与竞标。通过设计招标优选技术先进且经济合理的方案，最大限度降低工程造价成本，提高综合效益。
3.实施限额设计，降低设计费用。限额设计是指按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计。各专业在保证功能和技术指标的前提下，合理分解投资限额和工程量，然后再分解到各单位工程和分部工程。根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。
限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，从节约的角度出发，把技术同经济有机的结合起来，是建设项目投资控制系统中的一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员应密切配合，做到技术与经济的统一。因此，房地产开发企业应积极推行限额设计。
四、结语
综上所述，房地产开发项目的前期成本管控是项目成本管理的核心，只有将前期成本管控放在重要位置，实施有效控制才能真正实现开发项目成本控制，为企业创造经济效益。
参考文献
[1]黄芬华.房地产开发项目的内部控制.商业经济，2008（7）：48-49.
【关键词】房地产；造价控制；控制环节；
随着我国经济建设的快速发展, 越来越多的私营投资项目和各种各样的企业投资项目在不断扩大, 同时涌现出许多大型的房地产开发项目。这些房地产项目投资巨大, 关系到开发企业的生死存亡; 建设周期长, 带来的不确定性很大。房地产项目开发涉及面广、关联性大, 开发过程中产生的问题错综复杂, 如果不对工程项目进行全过程的监督控制和跟踪管理, 这些动态的信息一旦变成了静态的信息, 工程造价就无法控制。因此, 在目前房地产市场竞争激烈的条件下, 应对建设项目实行全过程、全方位的工程造价控制, 才能提高企业的经济效益。
1．当前房地产开发造价管理中存在的问题
1.1 工程前期造价控制不当
房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。
1.2 施工过程成本控制管理不到位
在施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而使造成成本的人为不可控制状态。
1.3 缺乏科学、合理的评价体系
一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。
2．有效控制房地产开发项目工程造价的具体措施
2.1 规划设计阶段工程造价管理
规划设计阶段的工作对整个项目投资的影响占到70%以上, 设计阶段是工程造价控制的关键阶段。作为房地产开发项目, 其项目管理团队不一定专业齐备、管理水平很高, 可以通过设计招标的方式来获得最优的设计方案。
为了节约设计、招投标成本, 设计招标可分为两个步骤来完成。第一步: 规划设计方案竞选。广泛引入参选单位, 从多个备选方案中进行综合技术经济分析, 确定总体规划设计方案。第二步:施工图设计招标。通过招标选定完成在总体规划设计方案基础上施工图设计单位, 实现设计周期最短、设计费用降低的目的。
此外, 开发商应特别重视设计图纸的审查工作, 从方案图到施工图, 从总体规划到单体施工图, 使不合理的设计在施工前得以更正, 从而有效地控制工程造价。
2.2 发包阶段工程造价控制
作为非国有投资的房地产开发建设项目, 现行法律法规对其招标投标监管相对宽松, 开发商可以自行进行资格预选, 通过邀请招标的方式确定施工总承包单位。开发商应该科学计划, 在项目前期、设计阶段同时开始总承包单位的选择工作。首先, 评选出一定数量的资质满足工程需要、综合实力较强、信誉良好、又对本项目非常重视的承包商入围, 邀请其参加本工程的投标。然后, 根据开发项目的开发周期、资金情况、开发商工程管理能力、前期手续和设计进度编制招标文件和合同文件, 与入围承包商进行初步合同谈判。此阶段是在工程量不明确情况下的合同商务条款谈判。虽然准确的工程价款没有, 但是工程范围、计价规则、工期、施工管理要求等双方的责任、权利和义务条款都可以落到实处, 为保障项目安全运作打下坚实基础。在前期手续完备、图纸齐备、工程量清单准确后, 能够迅速完成工程招投标和开工许可手续。
在工程发包阶段应该特别注意的是: 对于房地产开发必须顺应市场变化这一特定要求, 开发商一定要充分利用工程量清单计价规则的优势, 住宅工程技术工艺相对简单、施工内容明确, 可选用综合单价合同形式。应在工程量清单编制过程工作内容描述方面下功夫, 力求全面、具体、详实、准确, 分部分项综合单价包死, 就可以减少因为后期平面户型变化引起的工程造价不易控制问题。
2.3 施工阶段工程造价控制
施工阶段是形成工程造价的阶段, 过程不可逆转, 每一次的变更修改都意味着工程造价的增加。在施工阶段必须控制好以下程序：
必须做好现场计量签证工作。在施工过程中, 许多项目的工程量是用图纸无法预算出来的, 有时还会增加临时用工、用料、机械设备的增加。只有通过发生时甲、乙双方共同现场计量,签字确认作为计价依据。例如对于土方和地基工程中的地下障碍物拆除、地下管线迁移、园林绿化、市政配套等工程, 现场计量和签认是工程结算的惟一依据。由于技术原因或客户需求不得不作的变更, 一定要保存完整的技术资料, 为变更计价确定留足依据。严格材料设备采购程序。对于施工合同不包括的材料设备, 开发商在直接采购时除质量、价格要求外, 还要与承包人共同制定供应时间和供货方案, 防止增加额外运输保管、二次搬运等费用, 防止因协调关系引起索赔。
2.4 竣工结算是有效控制工程造价的关键
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按照甲乙双方在施工合同中的约定, 根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算, 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作, 是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施, 该增的增, 该减的减, 实事求是。
为了合理确定工程造价, 计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则, 定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者的编制原理、内在联系, 确保工程造价计算的准确性。此外, 预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态; 提高工程计价的准确性。
控制建设造价的最后一道关, 是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续, 从多年工作的经验来看, 在工程竣工结算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商没有施工; 有的是施工没有进行应核减, 却没有洽商; 还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量; 诸如此类举不胜举。因此结算时, 要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法, 认真核算工程量, 不要怕麻烦, 多下现场核对。同时, 为了保证工作少出纰漏, 应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度, 确保结算质量和我们的投资收益。
在房地产开发过程中，前期的决策和规划设计阶段对项目成本节约的作用是巨大的，应该重点加强管理，而施工阶段虽然进行成本节约，但也要加强管理，否则可能造成浪费和成本增加。工程造价的控制与管理是—个动态的过程。在房地产开发过程的各个阶段，认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
参考文献：
[1]刘攀峰.浅析造价控制在房地产项目管理中的重要性[J]. 山西建筑. 2011(28)
[2]杨飞.装修工程造价管理探讨[J]. 建筑经济. 2006(S2)
[3]张红梅.强化五个重要环节,控制房地产项目工程造价[J]. 经济师. 2008(12)
在前阶段削减审批事项的基础上，根据区委、区政府关于“优化程序、减少环节、缩短时限”的要求，对原有的基本建设项目审批程序做了梳理，并按照土地使用权取得方式的不同，制定了本方案。包括房地产建设项目指以招标、拍卖出让方式取得土地使用权的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，下同和非房地产建设项目指以行政划拨方式，取得土地使用权的项目，下同的行政审批改革程序。其中，房地产建设项目审批时限从签订土地出让合同至建设工程开工缩短为个工作日；非房地产建设项目的审批时限从立项至开工缩短为个工作日，体现了环节减少、时间压缩、手续简化的目标要求。本方案主要内容如下一、明确职责，按各自职能履行项目协调和审核的牵头，
整个建设项目审批过程由职能部门按各自职能履行项目协调和审核的牵头。有关职能部门针对不同的审批阶段履行不同的牵头职能，在土地招标拍卖、设计方案、初步设计方案、施工图评审阶段，组织召集评审会议，征求各相关部门的意见并进行汇总协调，或者组织各相关部门会审，然后由该部门负责审批，并在可行性报告送审及相关手续办理阶段负责督促和协调。
二、房地产建设项目中改革土地供应方式，实行市场机制运作
改革后房地产建设项目土地使用权由以往行政划拨方式改为通过市场进行公开拍卖出让，使土地资源的配置更趋合理。原经土地批租的商品房等经营性建设项目审批程序中，开发单位受让土地使用权需经过的申请用地、申请建设项目选址意见书、申请规划设计条件、委托环评、申请配套条件论证、申请立项项目建议书等环节改为政府部门之间的内部工作程序，在开发土地出让前各自做好准备，变为一个环节，开发单位在受让地块并与职能部门签订土地出让合同后，不再办理这些手续。
三、合并审批核准环节
将选址意见书和建设用地规划许可证合并，一次受理，同时核发；行政划拨用地的建设项目建议书和可行性研究报告合并一次审批、设计方案和初步设计方案合并办理特殊项目除外。
四、变串联审批为并联审批
简化审批程序，把串联审批改为并联审批。对项目立项会审、设计方案和初步设计方案评审等由牵头部门组织会审或以召开评审会的方式，形成会议纪要，开发单位据此办理手续，各职能部门不再分别审核盖章。
五、发挥社会中介机构作用
将部分事项，如建设项目工程的招投标工作、环境影响，评价、施工图审核、施工监理等事项，转至社会中介机构，把事务性工作与政务性工作相分离，发挥市场的机制作用，政府变事前审批为事后确认备案审查，通过事后备案的方式，加强监管。
关键词：房地产企业；成本控制；策略
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2015年8月21日
房地产企业成本控制是指依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。房地产企业成本控制包括从项目评估论证、方案设计、招投标、组织施工、项目竣工等各个阶段的每一个环节，各环节紧密相连，环环相结，每个阶段和每个环节都离不开成本控制工作。成本控制是全过程、全方位和全员性的管理活动，成本控制对象涉及到项目立项、审批、设计、施工、竣工以及销售等各个环节，是全过程性的活动。成本控制内容贯穿于预测、计划、核算、分析、考核等各个方面，是全方位性的活动。成本控制主体是企业全体员工，需要全体员工共同参与和密切配合，是全员性的活动。实行成本控制，必须进行项目投资可行性研究与规划，选择科学的设计方案，分别与施工单位和供应商签订施工合同和材料采购合同，重视合同的签订与审核，认真研究合同各项条款，编制目标成本控制计划，选择合理的施工方案，精心组织施工，优化资源配置，将目标成本分解到各部门和各个施工环节，层层落实，明确各部门成本控制责任，降低工程成本。加强工程变更管理和材料采购的管理，工程竣工后，根据合同条款、竣工结算书以及施工时间情况，逐项计算工程量，确定工程总造价。加强房地产企业各个阶段成本控制，可以整合企业资源，节约物质消耗，降低工程成本，提高营运效率，使企业的人力、物力、财力得到合理利用，堵塞成本管理漏洞，防止损失与浪费现象的发生，提高会计信息质量，确保资金与资产安全，创造更大的经济效益和社会效益，增强市场竞争力，确立行业竞争优势。
一、规划设计阶段的成本控制
房地产项目规划设计阶段是成本控制的基础，直接影响着项目成本的高低、工期长短以及工程质量。房地产企业必须做好项目投资可行性研究，加强市场调研与评估分析，选择合理的产品定位和营销策略，充分考虑到项目的投资环境、投资成本、经济价值以及市场销售等情况，初步测算施工项目的预期收入、成本、利润以及工程总造价。重视设计方案的最优化选择，不仅要考虑设计费用，还要考虑项目总投资预算，优先选择性价比高的设计方案，设计方案修改费用应当控制在合理范围内。项目招标是成本控制的关键点，严格审查施工单位资质，选择实力雄厚和信誉良好的施工企业完成建设项目。房地产企业招投标阶段包括工程施工与材料采购招投标，严格选择施工单位与材料供应商，分别与施工单位和供应商签订施工合同和材料采购合同，明确双方的权利和义务，主要包括：材料价格、成本计划、项目质量、施工进度、基础配套设施、工程款支付以及违约索赔等问题，加强对工程用料的采购价格与用料质量的检查与监督，控制工程成本，保证工程质量。在满足建设标准的前提下，按批准的设计任务书和投资估算进行工程造价分配，对项目的每个单一工程的造价进行估算，然后与成本计划指标进行对照，设计阶段工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以基本确定，做到项目设计经济与合理，实现设计规模、设计标准、工程数量与投资额等各方面的有效控制。
二、工程施工阶段的成本控制
施工阶段是最为复杂的环节，是招投标工作的延伸，是合同具体实施的阶段。工程开工之前，项目部应编制目标成本控制计划，确定产品的生产耗费定额，制定各种材料费、机械费和人工费计划，按照部门、施工队和班组分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，项目经理与各工长明确成本、工期、质量和安全等考核指标，形成各部门、施工队和班组的分项工程承包责任制；加强施工合同管理，精心研究合同条款内容，确保合同条款的合理性与严密性，发现问题及时纠正，提高合同履约率，预防合同纠纷的发生，减少和避免施工索赔，减少工程费用；严格控制工程变更，选择技术先进、经济合理的施工方案，不能随意变更设计方案，但考虑到房地产项目施工的长期性与技术的复杂性，工程变更是不可避免的，尽量减少项目修改或返工的次数，可以从工程结构、使用功能、经济美观等角度采用局部设计变更、材料变更和施工工艺变更，降低不必要的工程费用支出；加强材料成本控制，节约材料费用是降低工程成本的关键。企业应当按照合同要求，严格审定材料采购质量与价格，需要加强市场调查和多方询价，控制材料价格变动幅度，重视材料进出库和定期盘点等环节的管理，根据材料耗用定额和工程施工进度，编制材料使用计划，主要材料实行限额发料，余料及时回收，降低材料损耗率，提高材料使用率。
三、项目竣工阶段的成本控制
项目竣工阶段是项目成本控制的最后阶段，体现成本控制的最终效果，竣工阶段结算正确与否将直接影响到工程的造价，工程竣工结束是工程造价的最终确定。房地产开发商应当根据相关法律法规、合同条款以及竣工资料和施工情况，按照设计图纸和建筑工程验收标准以及施工合同的质量要求，严格进行工程验收，依照竣工验收相应的法律法规、项目设计文件等认真开展工程竣工验收工作。严格审核竣工结算书的计价，计量、计费是否正确，材料的价格是否合理，送审资料是否完整，审批手续是否齐全，是否符合合同约定，把实际开发成本严格控制在合理范围内，逐项计算工程量，把工程项目按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部和分项进行分解，确定单位人工、材料和机械消耗量，逐项计算单项工程量，把各分部分项工程的数据加以汇集和进行成本核算归集，计算出产品项目的总成本和单位可销售面积的开发成本。项目竣工后，认真审核工程各项成本费用，核实工程项目数量与质量，准确计算工程造价，结算工程款以及处理工程赔付事项。
综上所述，房地产业是我国国国民经济的重要支柱性产业，是国家重要的物质生产部门，房地产企业的快速发展有力地带动了相关产业的发展。房地产企业成本控制是全过程、全方位和全员性的管理活动，贯穿于方案设计、工程施工和项目竣工等阶段，涉及到投资决策、规划设计、项目招标、建设施工、工程结算和产品销售等各个环节，成本控制各阶段和各个环节相互影响和相互制约，房地产企业经营范围点多面广，投资金额大，经营周期长，经营风险高，其成本控制是一项复杂而细致的的工作，需要全体人员相互配合与支持，企业所有部门和全体人员都是成本控制的责任人和参与者，提高全体人员的成本控制意识与责任。房地产企业必须与时俱进，开拓创新，在保证工程施工质量和安全生产的前提下，合理投入人力、财力与物力，节约资源消耗，降低经营成本，达到利润最大化，实现企业持续健康的发展。
主要参考文献：
[1]钟继秋.对房地产业成本控制问题的思考[J].行政事业资产与财务，2014.30.
关键词：规划设计，有效控制，采取措施，案例分析，成本
房地产开发过程中，规划设计阶段对建设项目的建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否较好地发挥经济效益或使用效益，起着关键作用，也是实现“事前控制”的关键，在该阶段进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管规划设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，规划设计对整个建设项目的效益是至关重要的，必须正确处理工程设计和工程成本的关系。
合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此如何有效控制房地产开发过程中规划设计阶段的成本显得尤为重要，以下五大策略可供借鉴：
实行方案设计招标，优化设计
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新和改进管理，采用先进技术，降低工程造价，缩短工期，提高投资效益。
按可行性研究上的要求进行设计，力求做到技术上先进，功能上满足需要，经济上合理，安全可靠，而要做到这点，最主要是和采用主要的方法就是采用设计招投标，综合评定设计方案优劣。设计方案评定应遵循以下四个基本原则：
1、必须处理好经济合理性与技术先进性的关系
2、必须兼顾项目全过程费用
3、必须兼顾近期与远期的要求
4、必须节约用地和能源
通过方案设计招标，对技术经济指标进行分析和对比，从中选择具有最佳经济效果的技术方案。
实行限额设计，有效控制造价
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。
因此，房地产开发企业必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平方米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
限额设计的全过程实际上就是对工程项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程，全过程详见下图：
限额设计工作流程
限额设计的主要内容：
投资决策阶段要提高投资估算的准确性，合理确定设计限额目标。可行性研究报告是国家主管部门核准投资总额的重要依据，经过批准的投资估算是下个阶段进行限额设计，控制投资的目标。
初步设计阶段要重视设计方案比选，把设计概算控制在批准的投资估算限额内。这一阶段主要是解决建设项目经济和技术问题。在限额设计过程中，严格按照限额设计所分解的投资限额在控制工程量下进行设计，初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材料的控制。
工程量控制为施工图设计阶段限额设计的重点。控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
限额设计应贯穿于设计工作全过程。
加强设计变更管理，实行限额动态控制。
限额设计要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按照项目批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及预算，从而避免设计人员为了设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。
因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制，保证总投资限额不被突破。
加强对设计图纸的会审与审查
加强对施工图纸的审查。设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查，防止设计粗糙。比如某装饰工程，因为其设计图纸不够细致认真，造成设计4KW的电线本用6m2就够用的了，却设计成了16m2电线，投标单位却通过看图知道这里设计错误了，日后施工过程中肯定是重新变更的，所在在该项目上投标单价比较低，待日后设计变更时再要求新的单价，从而造成了工程造价不必要的浪费和给了投标方不平衡报价的机会。
加强对设计概算的审查。设计概算是设计文件的重要组成部分，是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划、实行建设项目投资包干、签订承发包合同的依据，包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收等的全部建设投资。
加强对施工图预算的审查。施工图预算是指在施工图设计完成后，根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则计算出工程量，并考虑实际施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他收费规定等，确定单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。
深入运用价值工程原理
运用价值工程优化设计，价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动，着重对产品的功能分析，使之以最低的总成本可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。在设计过程中，掌握“功能提高，造价降低；功能不变，造价降低；辅助功能在允许幅度内降低，造价大幅度降低；适当提高造价，功能大大提高”的原则，才能在限额设计的过程中进行经济效益评价，最终推出最佳设计方案。
价值工程的运用可以分为四个阶段：准备阶段、分析阶段、创新阶段、实施阶段，其中功能分析是价值工程的核心内容。在设计阶段成立价值工程工作小组，小组负责对设计单位价值工程的实施提供指导和监督，并对设计工作的开展提出建议，具体工作内容包括：（1）明确工程技术目标和投资目标，寻找设计挖掘的可能性。（2）要求设计单位提交价值工程工作计划，对计划的合理性进行审查，提出修改计划的要求。（3）要求设计单位定期提交价值工程实施情况报告，报告内容包括工作内容的分配、设计工作进展、设计方案技术经济评价结果等。（4）审查设计单位提交的实施情况报告，对价值工程推广效果不良时提出更改要求。（5）针对设计单位提交的设计成果，组织专家、设计人、审核人召开价值工程专题讨论会，确认实施价值工程的机会，提出通过修改工程设计而节约工程造价的建议。（6）聘请专家组成价值工程评价小组或聘请设计咨询机构对设计进行审查，提出改进设计而降低造价的建议。（7）督促价值工程专题讨论会建议或专家小组及设计咨询机构建议的实施。（8）设计任务结束时，组织设计人、审核人召开价值工程评价会议，对价值工程实施效果进行评价，总结经验，形成价值工程报告。
在建设项目设计中运用价值工程可以优化设计，在保证产品功能不变或提高的情况下，可设计出更加符合用户要求的产品，在设计阶段运用价值工程可降低成本约25%~40%。
由此可见，价值工程在我国起步时间不长，但大量事实证明，它在工程设计中对于控制项目投资，提高工程“价值”，是大有可为的。特别是随着“勘察设计施工一体化总承包”的尝试和推广，价值工程会越来越显示出它对控制项目投资所能发挥的巨大作用。
采用合同措施，有效控制造价
通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中，首先要明确设计单位提供房地产开发企业认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进度，质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。
同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费）。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。
为控制设计起点的建安造价，甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。
案例分析
1、项目概况：某综合性办公大楼，主楼36层，地下两层，屋顶标高139.7m，首层5.5m，2～5层4.8m，1～5层为商业及餐饮服务，21层为避难及设备层，层高5m，其余为办公用，层高3.6m。抗震设计按基本烈度8度考虑，H类场地土。
该项目原设计者采用的方案为钢筋混凝土外框内筒结构，平面为圆形（外直径44m），钢筋混凝土核心筒具有很大的抗侧刚度和强度，承担大部分水平荷载。在纵横两方向的外圈设置8根巨型型钢混凝土柱，可承受部分剪力。另外在角部布置8根圆柱，以承受竖向荷载为主。为加强整个结构的抗侧刚度，减少层间及屋顶侧向位移，在21层和35层，设置了两道刚性层。
2、原设计方案：主要构件尺寸为：核心筒混凝土厚度从600mm逐渐减少为400mm；巨型柱断面尺寸从2500mm×1300mm变化为2000mm×1300mm；角部8根圆柱断面从1500mm变化为1300mm；主要框架梁尺寸450mm×650mm，400mm×700mm。
经过结构计算，方案结构自振周期最大为3.145，顶点层间最大位移如表所示。为了考察其功能水平，将规范中框筒结构的限值要求同时列于下表中，便于对比。
结构方案计算结果
3、对原设计方案的评价：由上表中可看出，本项目由抗震控制，风荷载作用下位移很小，说明结构刚度很大，与规范要求相比还是比较保守和安全的。
该方案为典型的框架――筒体结构，受力明确，传力清晰。框架柱部分的结构面积，底层柱为40.13m2，顶层柱为31.41m2。结构占用的面积较大。
4、结构改进方案：根据钢筋混凝土的适宜高度的规定，该方案采用筒中筒可能更经济。为此提出接近于筒中筒结构的改进方案，即钢筋混凝土核心筒体不变，外框架柱改为30根1000mm×1000mm的普通钢筋混凝土柱，框架梁尺寸不变。
经过结构计算，新方案结构自振周期最大为3.035，顶点最大位移和层间最大位移如下表所示。套用筒中筒结构的规范限值，也同时列于表中，便于对比。
新方案计算结果
5、对结构改进方案的评价：由上表可见，计算结果也满足规范要求，而且从抗侧移角度看仍有潜力可挖。功能分析：改进方案类似于筒中筒结构(开洞率为66%、柱间距为4.6m)，能较好地满足抗侧移的功能要求。无论根据何种结构的规定限值，方案都满足要求。
6、两种结构方案的经济对比
改进方案外框架的结构面积：
底层柱：1m×1m×30=30m2，比原方案减小10.13m2；
顶层柱：0.8m×0.8m×30=19.2m2，比原方案减小12.21m2.
假定内核心筒和楼屋盖系统保持不变，仅考虑结构体系改变而引起的外框柱子的变化，方案改进前后的对比如下。
（1）柱子截面面积减小，结构面积减少：若每层平均减小11m2，则36层总计可以减小结构面积约400m2，即增加净使用面积400m2。
（2）柱子截面的减小，也同时意识着钢筋混凝土材料消耗减少，每层平均按11m2计算，结构总高度139.7m，总计可以减少混凝土用量1540m3；成本按每立方米费用1000元/m3计算，总计可节约成本约150万元。
（3）由于混凝土用量减少，使得结构重量减轻，荷载降低，共计减少荷载：1540m3×25KN/m3=38500KN。因此可减少桩的数量和底板厚度等基础造价。
7、结论:此案例表明，用改进后的结构体系能更有效地实现功能要求，降低造价，增加使用面积，改进方案的价值得到提高。
结束语
规划设计阶段是工程成本的重点和关键，设计的好坏直接影响成本的高低，同时，房地产企业的市场营销和成本管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。比如收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素，如区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。并对项目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。为设计提供了有用的第一手资料。
综上，房地产开发过程中，成本控制是项目管理核心工作之一，而规划设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益，规划设计阶段是工程建设和成本控制的关键，因此，房地产企业的成本控制应以规划设计阶段为核心。
参考文献：
地产王牌成本控制手册/决策资源集团房地产研究中心编著.――北京：北京大学出版社，2008.8
建设项目全过程造价管理/周和生、尹贻林主编.――天津：天津大学出版社，2008.1
建设项目全生命周期成本管理/董士波编著.沈维春主审.――北京：中国电力出版社，2009
建设工程造价管理理论与实务（二）/中国建设工程造价管理协会编.――北京：中国计划出版社，2010.1
工程造价计价与控制/全国造价工程师执业资格考试培训教材编审组编.――北京：中国计划出版社，2009
关键词：房地产；开发项目；设计；质量控制
房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2％～4％，但是对投资的影响却高达70％以上。
一、设计质量控制的难点
1、设计成果专业性强
不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。
2、施工图审查的局限性
审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。
3、设计规范与标准的局限性
我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002 年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4 万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80 年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。
二、房地产开发项目的设计质量控制措施
1、选择高水平、高素质、重视管理与服务的设计公司
甲方在对设计公司的选择过程中，除了基本层面的资质、规模等要求外，还需了解设计公司对项目组织结构的合理安排，如职能式、矩阵式或项目式。了解项目负责人的能力素质，如决策能力、组织能力、创新能力、协调能力、激励能力、人际交往能力等。加强设计公司设计质量管理，需提请对方对各环节质量进行有效控制;明确职责，重点抓好组织与技术接口;建立健全服务工作管理程序，提高设计后期服务质量。只有全面提高质量意识，加强质量管理，才能正确把握设计工作的整体质量。
2、 加强目标管理设计
土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的，正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。
3、项目方案优化设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
4、协调政府，推进监理在设计中的作用
为了能大力推行设计优化工作的进行，政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查，包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况，仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的，如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径，因为设计监理人员都具有一定的设计经历，既懂设计也懂造价，是由房地产开发商聘请的专业中介机构，能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化，目的性强，能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度，尽快建立设计监理单位资质审批条件，加强设计监理人才的考核培训和注册，制订设计监理工作的职责、收费标准等，通过行政手段来保证设计监理的推广，为设计监理的社会化创造条件。
5、巡查施工现场，及时发现问题并解决在施工过程中，需要经常巡查现场或与施工技术人员保持密切联系，从而了解现场情况，及时发现问题，并解决问题，最大限度减少设计缺陷所带来的“产品瑕疵”。
6、加强各专业间的配合
如景观园林设计与建筑设计的协调：景观园林微地形对防水卷材高度的要求。在景观设计提出地形要求后，建筑设计须及时考虑防水卷材高度的变更，以避免墙体渗水。景观园林的标高与楼座台阶的配合。在施工中从图上进行复核，由于景观设计对竖向标高考虑不周，导致景观园林施工中调整标高，而台阶实施时间已早于其铺装之前完成，导致台阶高度不协调。由此体会到不同专业设计的协调、统一是设计管理的重要内容，需加强沟通与管理，积极改进。
7、通过产品样板，确认并修正设计成果样板间（建筑做法、管线布局）确认是产品合规性、品质预控的重要手段，可以及时发现问题并修正。本项目施工图设计公司对户型设计、现场样板间的重视程度不够。建议在设计合同中对户型讨论、样板确认、外立面讨论、外立面确认等根据重要性级别，明确设计方必须参加的专业人员。
综上所述，房地产项目在设计上的好与坏，直接决定工程造价的投资效果，在设计中必须加大设计管理，优化方案设计，并利用监理来监督设计工作，只有这样，才能合理控制工程造价的优劣。
对同一个建筑物而言，由于设计人员经验、技能以及对建筑、结构设计方案的考虑不同，不同的设计单位和不同的设计人员所做施工图设计，按照相同定额预算，其结果是有偏差的，偏差大的可以达到10～30%之间，个别甚至会更高，特别是近年来随着高层房屋大幅度的增加，房屋工程的主要材料费在工程造价中所占的比例逐步提高（高层房屋材料价格要占到房屋总造价的60%以上），因此要降低工程造价，就必须在规划设计阶段将影响房屋造价的钢筋、水泥等主要材料用量控制在一个合理的范围内，而要想达到这个目的，就必须通过对规划、设计阶段的工作进行多方案比较和优化，在保证安全的前提下，对主要材料用量进行控制，从而实现对工程项目造价目标的控制，由此可见规划设计阶段管理的重要。
对于高层建筑而言，可以夸张点说，规划设计阶段直接影响着最终的整个工程造价，因此从全过程造价控制管理角度而言，必须高度重视规划设计阶段的造价控制，把技术管理工作放到一个重要的位置。
在项目造价控制管理方法上，以规划设计阶段为头，竣工结算阶段为尾，加强施工过程管理，通盘考虑，实施全过程的控制，才能更好地实现造价目标控制。
工程建设各阶段工作内容不同，造价控制内容、控制目标、控制方法也各有不同，不同建设阶段造价控制的要点如下：
一、规划设计阶段造价控制
控制目标：合理的规划、设计参数，合理的结构体系，合理的主材如钢材、水泥、混凝土、砌体用量。
控制方法：规划设计阶段，影响房屋造价的因素，从规划设计的角度来说，主要有建筑物的使用功能、设计标准以及平面形状、房间跨度、层高、总高度、结构形式、设计参数、通风采暖、地质条件等诸多因素。
在规划设计阶段之前的项目论证阶段，房地产公司应首先进行市场调查，并让设计工程师提前介入参与，组织不同专业的设计师对影响造价的不同设计因素进行技术分析，根据对市场不同类型建筑物主材消耗用量状况，与设计工程师进行沟通交流，综合分析，多方案论证比较，宽松设计时间，进行优化设计，从而确定出一个符合房地产公司效益最大化的同时又符合安全、经济、合理适用的规划设计结果。
二、施工阶段造价控制
控制目标：合同目标的实现，施工进度、质量、投资，施工变更，现场合同外签证。
控制方法：施工阶段，影响工程造价的主要因素是施工合同条款的约定，施工过程中质量、工期、投资计划与实际偏差的控制，施工变更、现场签证。
合同条款中涉及造价控制需要注意明确承包计价、变更签证、付款的方式和办法，明确预决算办法、依据，争议的解决办法，明确技术性变更和工程范围调整变更的处理办法，如技术性变更可不予调整造价，防止工程量变化造成的结算价格偏高。
对工程所用材料价格以及对造价影响较大的材料价格在施工期间发生变化的调整范围、调整方式，风险责任以及索赔内容、条件、标准等也需要事先予以明确。
合同条款造价控制要求房地产公司要熟悉工程所在地造价管理规范和规定，熟悉工程定额预、决算的计算规则、计费规则、组价方式等相关内容，如果是清单计价方式，还应该熟悉和了解市场人工、机械、材料费用的实际情况。
施工过程中造价的控制要注意按图施工，按计划目标控制进度、质量，发现偏差及时纠正，对施工单位书面提出的问题要及时予以明确答复，杜绝或减少施工单位索赔条件的产生。严格控制施工过程中的变更和现场签证，特别是施工单位提出的涉及造价变动的施工方案或施工技术的变更，严格控制合同外签证，对施工单位提出的技术性变更要特别予以注意，因为很多情况下施工单位提出的技术变更是属于施工方的技术加强措施，而不应该由建设单位买单，所以这类技术型变更应该格外慎重或应事先明确费用增减的解决办法。
三、竣工结算阶段的造价控制
控制目标：将总造价控制在项目初期确定目标范围内，变更签证资料齐全无误，定额子目套用合理符合或接近工程实际。
控制方法：从管理的角度来说，这个阶段造价控制的关键问题是基础资料的收集和工程量的核对及定额子目适用选择。
