时间：2023-09-22 17:05:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇工程项目规划设计流程，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；开发；工程；管理
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1引言
近年来，我国房地产业在市场经济中逐渐占据了主流，随着现代城市建设步伐不断提升，因此房地产的工程管理工作也在不断的优化，使其更加完善。房地产开发经营中的工程管理连通于项目的整个开发运营周期内，其主要内容按过程的顺序可分为四个管理部分（开发、规划设计、施工、物业），然而在管理过程中常会遇到各种问题，因及时做好预防措施，降低对房地产项目管理所影响的问题。
2房地产开发管理
其指房地产开发企业在定期内完成工程项目的开发而对公司内部的人事等相关部门进行的组织及管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理的基础。如其中的工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，所进行管理主要内容是施工企业的确定与协调、进度及安全的控制、施工质量、必要的细部结构设计的变更、相关合同的管理、报建和工程物料的采购及库存等。
3规划管理水平
规划管理和规划设计两者之间的关系相当密切，其系统建设的重要目标之一就是提升规划设计及管理水平。其信息系统与规划设计关系的核心是：确保规划设计结果满足工程项目规划的要求，因此可通过计算机供应的各样审查工具，提升规划设计管理的水平。在此对其中具体工作有以下几点：①开发商对于工程项目的规划；②规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变；③提出合理的规划设计分层编码标准；④通过计算机进行规划设计成果审查；⑤将规划设计成果转成基础资料。如⑤；审批通过的规划图(如控制性详规等)，可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示。
图1规划管理的流程图
4施工管理的重要性分析
房地产开发企业通常由工程管理部负责施工管理，而工程整体的项目管理和承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。通常的建设项目承发包模式有：分别发包 (平行承发包模式)、GC (施工总承包模式)、MC (施工总承包管理模式)、承包模式、项目总承包模式、CM(Construction Management)承发包模式等等。
在国内，房地产的施工建设通常采用前两种形式来进行，可对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，也可对不同建筑项目(如建筑结构、绿化、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。随着建筑市场不断向专业化、精细化方向发展，对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取快速路径的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cos tplus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、材料质量、施工技术及程序、机械设备等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
5物业管理
房地产中的物业管理可以说是狭义的管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。房地产的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、保洁、保卫、绿化、公用设施、养护统一实施专业化管理。
物业管理主要目的是使物业发挥最大的经济效益和使用价值，使小区环境和生活得到更加保障舒适。在这社会分工日益发展的中，房地产开发在规划设计阶段，通过三公的原则（公升、公平、公正）招标应择优选专业的物业管理服务公司介入项目规划设计就得尤为重要。
6建筑工程开发、规划设计与施工管理之间的相互协调
房地产开发经营中的工程管理包括有上述的规划、开发、施工和物业这四个管理，如此可见想要完成一项成功的工程项目就必须把这四个方面的管理都做得出色方能够实现。然而，对于这四个管理内容之间互相协调，并使其相互促进、合作是开发企业的协调重要内容之一。
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。如，设计师并不清楚施工工艺，从而使设计方案施工难，直接影响项目建设的成本和进度；又或者施工单位经验有所不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。
其次，发开商或施工单位的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和划设计都不太一致。那么可施工性研究的实施以及设计的正确施工都因要其备以下几点要素：
(1)房地产开发企业的强力支持。作为投资商，开发商该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、叻、调人员定期召歼研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
(2)尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施上性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段剑施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。的施罔纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
(3)持续开展研究。其一，可施工性研究强渊在项几实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项口总体规划的一部分。其二，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过拌中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。
7结语
1 电力工程项目规划与设计内容
1.1 明确工程项目总体设计思路
在开展电力项目规划设计过程中，需要工程技术人员具备一个总体的工程设计思路，这样才能够从整体上把握工程的建设工作。具体来说，一项电力项目应该从以下几个方面来考量。首先就是项目施工场地的选择，一般来说，应该选择远离公路、较为空旷的地方，这样有助于电缆线的铺设以及其他电网工作的开展[1]。施工地点确定以后，还应该对其进行障碍物的清理，与施工地的数据测量等工作，这些都需要纳入电力项目整体的设计思路当中。
其次需要考量的项目各类基础实施的建设，进行工程施工的平面设计规划，使得工程人员能够严格依照设计图纸来施工，能够有效提升施工效率，保障工程质量。同时，在进行工程平面设计的过程中，需要工作人员注重因地制宜，保障计划的实操性。最后，还要确定施工工艺，应该大胆尝试一些新的电力工程施工方法，尤其要注重网络信息技术的应用，但是要保障施工方法的成熟性。
1.2 电力工程施工人员的确定
工程项目需要是不同部门之间的相互配合才能够顺利完成，对于电力工程来说也不例外，一般来说，在电力项目中，会设置不同的部门，这也需要工程人员需要进行规划，使得各个部门能够在具体的施工过程相互配合与协调。确定工程施工人员时，应该注重专业技术人才的引进与培养，尤其是要把握施工人员的猪专业性，聘用具有一定实践经验的电力工程人才[2]。这样可以有效增强部门工作的专业性，也有利于具体施工工作的开展与建设。
2 电力工程项目规划与设计策略
2.1 满足项目工程管理要求
在电力工程施工的过程中，需要进行各类施工装置的准备、人员的调配、施工材料的使用，所有的工作规划与项目设计都需要满足项目的管理要求，这样才能够保障电力工程施工的顺畅性，并且有利于整体工程项目的管理与运作。具体来说，在进行电力工程设计规划时，应该满足以下几个不同的管理要求。
一是要满足电力项目资金管理的要求。任何项目，必须要具备充足的资金才能够运行起来，在电力工程施工时也不例外，因此进行工程设计一定要在资金预算范围内进行材料的选用与设备的配置，这样才能够有效提升资金的利用效率。二是要满足项目进度的管理要求。电站电网系统的建设是一项复杂的工程，很多项目都有一定的建设期限要求，因此，在规划设计电力工程项目的过程中，需要根据工程建设时限分阶段进行工程规划，这样就可以在一定的时间内有序地完成不同阶段的电力工程施工建设工作。同时，还应该根据工程时限对施工人数、设备数量等进行设计，这样才能够按时完成工程建设任务[4]。三是要满足安全管理的相关要求。
2.2 注重电力工程项目质量的提升
建设出高质量的电力工程是进行项目规划设计的最终目的，因此说，在项目规划过程中应该要始终注重电网电站设计质量的提升，具体来说，应该做到以下几个方面。首先在进行工程原料、施工设备的准备计划时，一定要制定严格的设备采购计划，严格遵循国家制定的原料设备使用标准。
其次，工程质量的提升还要有赖于严密的工程规划设计方案，施工方案是施工人员的行动指南，在整个工程建设中起到重要的作用。因此在施工方案的设计过程中，工作人员就应该注重对电力工程实地的考察，以便于对工程有一个较为全面的了解，最终设计出具有实际操作性的应用方案[5]。
3 结语
总而言之，随着未来我国电力工程项目的不断完善和发展，在电力工程规划与设计工作方面一定能够使用更为科学、恰当的项目规划设计策略，保障整个电力工程的顺利施工与建设，这样也有利于保障电力工程的质量，促进我国电网事业的发展与进步。
参考文献
[1]王守学.电建施工项目流程一体化管理模式的构建与应用[D].山东财经大学，2015.
[2]沈翀.电力工程建设项目人力资源管理研究[D].华北电力大学，2013.
[3]杨鑫焱.计算机应用技术在电力工程项目管理中的模式探究[J].内蒙古科技与经济，2017，01：107+114.
关键词：水利工程，施工阶段，施工进度，进度延时
中图分类号：TV 文献标识码：A 文章编号：
1. 水利工程施工阶段进度延时的相关研究
所谓施工进度是指将施工知识与经验有效应用在工程生命周期包括规划设计、采购发包与施工各阶段，以完成工程目标，并产生最大效益的一种理念[1]。施工进度不佳原因可能遍布于工程生命周期各阶段，但以规划设计时间施工进度改善对整个工程成败和成本效益影响最大。
再者，目前国内水利工程主管机关或执行单位体系中，缺乏对施工进度的探讨分析，因此相关工程承办人员在评估委外规划设计案良莠时，往往只能依据以往的经验对工程规划设计作评估查核的工作，并无明确的施工进度查核项目可供依循，[2]因此各单位所进行查核作业和内容就比较缺乏整体的效率性和一贯性，以致无法确保规划设计内容能完全合乎主办单位的需求，且无法及时对规划作业缺失做修正，因而产生了很多在日后发包、施工及营运维护的各阶段的施工进度问题[2]。
有鉴于此，本研究希望根据深入探讨规划设计影响施工进度种种因素，并整合施工进度理念，建置规划设计时间施工进度查核表，包含施工进度相关查核项目，并发展一个施工进度评估模式，提供水利工程主办或执行单位，对规划设计案进行迅速而有效施工进度查核评估工作，并作为未来水利工程施工进度改善指引，以落实水利工程执行成效。
2. 进度延时的分类分析
本阶段研究调查的目的在于将前阶段所建立初步进度延时分类项目，根据相关文献确认所列施工进度延时的分类项目是否合适。[3]本研究针对上述问题，说明进度延时的具体分类如下：
(1)水利工程规划设计施工进度查核。收集整合水利工程规划设计应注意事项并整合施工进度理念，进行水利工程施工进度查核，包含规划设计时间施工进度应查核项目，希望能和现今水利工程规划设计实务相配合，实行规划设计施工进度查核工作。
(2)水利工程中的施工进度问题。具体在于针对水利工程现有规划设计执行流程及内容，发觉潜在施工进度延时问题。
3. 进度延时的责任区及处置
本研究考虑Gibson所列四个影响项目责任区的因素中，设计容量及工厂使用率均属工程功能达成项目，因此将其修正合并成三个影响因素，并建立项目进度延时责任区如式(1)。[4]
项目进度延时责任区指标
（S.I.）=Wb×+ Ws×+ Wf× (1)
其中，
Wb﹕预算达成指针权重值
Ws﹕时程达成指标权重值
Wf﹕功能达成指针权重值
﹕预算达成指针得分
﹕时程达成指标得分
﹕功能达成指针得分
本研究发展工程项目责任区指针目的主要在于作为衡量工程项目成功与否指针值，并期望根据项目责任区指标建立，探讨验证施工进度指标对项目责任区的影响及关联性。
4. 进度延时成因分析技术模型
4.1 问卷调查
一般水利工程施工工程阶段会建立施工进度查核评估模式和施工进度查核评估指标，将复杂的施工进度问题予以层级化分析。本研究则根据Delphic Hierarchy Process (DHP)问卷调查应用，订定各评估准则相对权重和施工进度指标，[5]作为评估规划设计案施工进度延时依据。
为适应某些工程对评估准则需求不同，使用者可依照不同工程性质，筛选出适用查核评估准则，仅针对适用评估准则作正规化计算（如式(2)所示)，重新求出各评估准则权重分配，并得出评估准则权重矩阵；然后将评估准则得分矩阵与评估准则权重矩阵相乘，便可求得此工程施工进度查核评估指标值(如式(3)所示)。
／(2)
(3)
其中，
=为依工程性质种类，查核评估准则i正规化计算后权重分配值
=查核评估准则i原始相对权重
=于j某工程施工进度指针值
=评估准则i评估得分值（1-10分）
(为依工程性质或种类，筛选完成评估准则)
加总各评估准则得分与权重乘积值，即得施工进度指标C.I.值。CI值可作为衡量水利工程规划设计施工进度表现指针，而工程承办人员亦可根据施工进度查核评估指标值高低，要求规划设计单位进行施工进度改善，提升规划设计质量，进而减少施工阶段可能产生施工进度问题，最后达成工程质量如式、成本如度、进度如期的目标。
依照查核评估指标值评分范围，并综合所访谈专家评分等级，本研究建议将指标值归类成三个等级，8-10分为“优良”，6-8分为“合格”，6分以下则为“不合格”或待改善。
4.2 FAHP统计
本节就工程案例问卷调查所得“施工进度指标值”和“项目成功度指标值”进行分析，以验证本研究所发展施工进度查核评估模式的指针值和项目的成功度是否具某种程度关联性。本研究利用关联度分析、FAHP统计等作验证，并就分析结果进行讨论。
对施工进度指标值和项目成功度指标值而言，愈高的指标值代表案例具愈高的施工进度表现或是愈成功，为了探究案例施工进度指标和项目成功度指标的关联度，本研究以项目成功度指标为y轴，施工进度指标为x轴，将案例绘成散布图(如图1所示)。
图1 案例C.I.和S.I.散布图
图1中显示大部分得到高施工进度查核评估指标值的项目，都具有高的项目成功度指标值，且施工进度指标值越高，项目成功度指标值亦有增加趋势，据以推论施工进度指标和项目成功度指标可能为正相关。本节将对所收集35个案例施工进度指标以及成功度指标，进行回归分析，以建立回归模式。由于本研究主要在于验证施工进度指标值与项目成功度指标值间是否具有关系，因此针对这两个因素，分别进行一元一次，一元二次乘幂、对数等回归分析，分析结果以一元一次所获得R值最高，且检定结果一次项P值（如表1）为4.17E-0.5，明显小于显著水平0.05，因此建议其回归模式为一元一次式如式（4）所示：
表1 一元一次回归分析结果
其中S.I.为项目成功度指标；C.I.为施工进度查核评估指标。
回归式相关系数 R＝0.63
回归式决定系数 R2＝0.403
关键词：工程管理；造价；公路；风险识别
中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：
Abstract: this article through to the highway engineering cost risk characteristics, risk management research, explaining the highway engineering cost risk identification of the main steps, analyzes the highway engineering cost risk management strategy.
Keywords: engineering management; Cost; Highway; Risk identification
1公路工程造价风险
1.1 公路工程造价风险因素
导致出现公路工程造价风险的原因主要有：（1）项目规划设计方案陈旧，目标优化错误、未进行优化优选。（2）项目设计、规划深度不够。在公路工程项目设计过程中，可能存在构思错误、设计内容不全、规划设计深度不够、重要边界条件遗漏、设计参数选用不合理、采用规范不恰当、未考虑当地工程水文地质条件和施工可行性等现象。（3）承、发包方式选择不合理。合同条款遗漏、合同类型选择有误、表达有误、不严谨、合同管理不力、引起大量索赔。（4）汇率变化。一些高速公路项目会需要大量国外进口材料，项目投资估算时是按照当时汇率预留进口材料的费用，但实际进口材料时，需要支付的外币升值，开发商需必须额外付出开发费用。（5）项目实施期间出现通货膨胀现象。人工、材料费用上涨、国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，致使公路工程项目成本大幅增加。（6）不可抗力。不可抗力是指一个有经验的工程师不能克服、不能避免的客观情况。不可抗力包括自然现象，如地震、雪崩、火山爆发、暴雨、飓风、暴雪、洪水、泥石流等，也包括一些社会现象，如政府禁令、爆炸、战争、火灾等。
1.2公路工程造价风险的特点
（1）可变性。可变性是指在实施项目的整个过程中，各种风险在质和量上可以变化。随着项目的施工进度，有些风险得到控制或消除，有些风险会发生并得到相应的处理，而同时在项目的每一阶段都可能出现新的风险。风险发生的程度决定了工程造价风险的大小，所以，公路工程造价风险具有可变性。（2）全程性。在公路工程项目实施过程的各个方面、各个阶段都存在着各种不确定性因素。这些不确定性因素都会问接或直接地对公路工程造价产生影响。这种风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的而存在的，并且在项目的整个周期内，风险是无处不在的。（3）被动性。任何一种具体风险的发生都是由诸多风险因素共同作用造成的结果，它是一种随机现象。个别风险事故发生的偶然性，这些因素导致了公路工程造价风险管理的被动性。
2 公路工程造价风险识别
所谓的公路工程造价风险识别就是在未发生风险之前对公路工程项目各阶段潜在的风险及产生原因进行实现判别、分析，找出和确定主要的风险因素，相应地加强对公路工程造价的风险管理。
2.1公路工程造价风险识别的意义
目前，在工程风险管理实践中已形成一些比较成熟的风险识别方法，但对于公路工程造价风险识别的方法还没有全面、系统的论述和实践。所以，在公路工程造价管理中，对风险的管理相对来说还比较薄弱，风险管理者尚且不能够提前、全面地识别公路工程项目造价管理中可能存在的风险，从而导致公路工程造价超支或公路工程项目管理失败。产生这种状况的主要原因是现有工程项目风险识别方法的不完善性和公路工程造价风险识别本身的艰巨性。
2.2 公路工程造价风险识别流程
图1为公路工程造价风险识别流程。
围l公路工程项目风险识别流程
3 公路工程造价风险管理策略
3.1公路工程造价风险管理策略目标
公路工程造价风险管理策略就是辅助项目经理部事先建立处理项目风险的基本策略。由于公路工程项目的开发是一项高风险的工作，若事先能够采取积极的风险管理策略，项目实施过程中就可以避免或降低许多风险。
3.2 公路工程造价风险管理策略的内容
控制环境是一种氛围，是内部控制其他要素的基础，它直接影响公路工程项目实施控制的自觉性和组织成员的控制意识，并决定其他控制因素能否发挥起作用。影响控制环境的因素是多方面的，最主要的是公路工程项目管理者的整体素质，尤其是公路工程造价工程师的素质。高素质的人才不仅可以保障公路工程的质量，而且孩可以加强风险管理，为企业节约大量的处理风险的经济成本。所以，公路工程造价风险管理应从完善公路工程项目造价内部控制环境，提高公路工程企业管理者的素质入手。
设立良好的造价风险控制活动。风险控制活动是确保管理层的指令得以实现的程序或政策。一般来说，风险控制活动包括程序和政策两个方面，风险控制活动出现在整个项目组织内的各个职能部门。政策规定应该做什么，程序则使政策得以运行并产生积极地效果，政策是程序的基础。公路工程项目造价控制应按照特定的流程设立风险控制活动，同时对于重要的业务环节制定具体的风险控制程序。
进行充分的风险评估。提高公路工程项目内部控制效果的关键是风险评估。若事先进行了全面的风险评估，那么在项目开始之前，管理者就能尽可能地采取措施控制已预知的造价风险，就会对影响公路工程项目造价的关键环节可以做到心中有数。
加强信息沟通和流动。对于公路工程项目组织成员来说，若要顺利履行职责，首要要做的就是及时准确地取得所需的各种信息，并把自己得到的信息反馈给组织的其他各个成员。信息管理系统不仅处理公路工程建设内部所产生的各种信息，同时也处理与外部环境相关的信息。
加强公路工程项目的内部监督。若要确保公路工程项目造价内部控制制度能够被切实地执行并取得良好的效果，相关部门就必须加强公路工程项目造价控制的内部监督工作。
参考文献：
【1】林德明.公路工程造价控制与管理[J].山西建筑,2009
【2】邓铁军.工程风险管理[M].人民交通出版社,2008
【3】孟志鹏.浅析土木工程中的造价控制[J].改革与开放,2010
【4】陈建生.浅谈公路工程造价控制与管理[J].山西交通科技,2004
【5】张婷文,黄荣校.论建筑工程的造价管理[J].山西建筑,2005
作者简介：
一、规划设计管理在房地产开发中的作用和意义
1.规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品
规划设计是开发商的产品，责任也应由开发商承担，开发商是毫无疑义的核心，建筑师只是开发商统一领导下的一个重要角色。很多人认为，好的规划设计能够增加产品附加值和地产利润空间。但笔者认为产品的设计本身并不会带来附加价值。中国地产业最大的危险除过度营销外，就是过度设计。因为营销或设计都不是客户价值的载体，客户只对他所能获取的价值买单，而不会长期为建筑师的理想买单。
正如中海地产总建筑师罗亮曾经说过，“中国有太多建筑师想把自己的设计做成作品，而不是适应于住户居住的需求，风险非常大。这样说，并不是反对建筑师的创作，而是说这种倾向需要引起关注。建筑师只需要在地产公司待上三个月，就会明显改变他原来的想法。客户不是建筑师，他可以去感知或认同，但没有义务去读懂建筑师的语言”。对开发商而言，住宅设计不需要大师，只需要建筑师，建筑师不做作品，只做产品。作品与产品如同时装与成衣的关系，设计师要转变的观念是，做的不是时装，是成衣，地产公司的建筑师要做的是优质的产品而不是有争议的作品。这会给一些没有市场意识的建筑师一个打击，特别是刚从学院出来有着许多理想的设计师。历史上有文化价值的东西很少是为市场考虑的商品。因此，开发商需要创造的是一种不失文化水准的商品。
2.规划设计必须以市场需求为导向、以人为本，构建项目的核心价值体系
“设计”包含三个要素：第一是识别出楼盘提供给购房者的关键利益点；第二是相对于竞争楼盘为这些利益定位；第三为实现这些关键利益设计开发有针对性的产品和营销方式，在功能和形式统一的基础上创造亮点和卖点，使土地、土地所处环境以及准备建造的建筑物有更大的价值，提高房屋的性价比。所有的楼盘关键利益构成了项目的核心价值体系，这也正是规划设计管理的核心任务。
二、国内房企规划设计管理的特点与启示
本文选择了三家在规划设计管理上颇具特色的房地产公司，以他们为范本研究适合中国房地产企业的规划设计管理体制，可以给我们很多的启示。
1.中海地产的规划设计管理
中海在设计的架构探索方面走得最早，管理体系也最为成熟。中海的规划设计管理体系有四个主要特点：一是规划设计要体现强烈的市场意识，通过产品的概念策划，将市场、产品、销售结合起来，形成“三位一体”的大策划体系；二是建立项目、集团公司两级评审决策制度，使中海能够集中各级、各方面、各专业的意见，吸收全国各地的经验，避免了产品出现重大失误的风险；三是中海形成了较强的社会资源整合能力，建立了优秀设计师考察入网制度和设计各阶段中期交流评审制度，积累了丰富的进度质量控制经验，同一个设计师为中海或其他开发商做设计，往往是中海的结果更快更好；四是强调项目建筑师管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理，设计管理的执行能力更强大。
在设计中提出概念策划成为中海的特色，并且至今许多企业未能窥透其中奥秘。就像中海的总建筑师罗亮所说：如何将设计、策划、营销融为一体，只有中海能够做到。对于概念策划，中海甚至总结出了一整套的教程，只是它在学院里的课程表上无法见到。中海的产品策划独具特色，设计与市场、营销一起构成了“三位一体”的策划系统。因此在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，而中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。
许多房地产公司往往是先做定位、再做设计、再做营销，这种操作很难实现产品设计与推广理念的形神合一。中海地产除具备独特的管理体系外，还拥有自己的设计单位-华艺设计顾问有限公司。此外每个地区都有一个设计部，集团有规划设计管理中心，仅建筑师加起来就有100多人，其中许多还是博士或教授出身。
中海的设计工作除了对建筑、景观、园林、室内等设计单位进行整合管理外，还包括产品的策划和自主开发。如中海一直在做标准化设计，即住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。
2.万科地产的规划设计管理
作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台-万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化发展，2001年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。第一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪；第二个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系；第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用；第四个是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限；第五个是产业化中心；第六个是理论及推广中心，如通过研究万科所开发的住宅区探索发展中所面临的问题。
2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”理念，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。
3.绿城房产的规划设计管理
绿城在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源，提高产品品质。规划设计部在工作中扮演评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。
绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和出色。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究；以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。
绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部，共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。
三、房地产企业规划设计管理的流程
1.并联化设计
规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总评阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观室外效果和建筑室内效果的衔接――一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总评的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑和景观。
2.设计流程的规范化、标准化
根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。总的来说是一个从业主――设计――策划――景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，做到“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。
一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。
关键词：房地产开发项目管理措施
中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：
房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为开发管理、规划设计管理、施工管理和物业管理四个部分。
一、房地产开发项目管理的重要性
对于房地产开发公司而言，首先它的起步应该先针对某个项目，在国家有意向出让某地块用于房地产开发后，这地块的开发形成了这个项目，让有意向的组织者组建项目筹委会，这组织者可以是个人、企业或者是多个法人，项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人，筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会，也就有了开发项目的可能，在国家有意出让的项目上，通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后，一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时，对于开发的新项目，项目管理随之产生。
对于个人或者组织者切勿盲目搞开发，对于房地产开发项目，它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动，他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素，很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在某地区有一个政府组建的房地产公司，它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发，被一个刚起步的组织者拍走，该组织者在得手后到处筹集资金，而限约时间到后，该组织者仍未能筹集到一半的成交款，结果因为成交款无法筹集，导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金，还损失了大量的筹集款利息，他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。
二、房地产开发项目管理措施
1、项目前期投资决策阶段的市场调查
房地产进入营销时代， 开发商的项目调研是决定项目成败的关键，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等、前期的项目可行性研究是项目的灵魂， 而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。 只有龙头中有“魂” 才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2、 房地产开发项目的规划设计管理
规划设计是房地产开发建设的源头， 作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下， 房地产开发企业要保持自己所开发的产品适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。
所谓超前意识, 就是要从高起点起步, 充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化, 要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为, 一个房地产开发项目的建设, 需要几年的时间, 但其使用周期却长达几十年, 甚至上百年。科学的发展、技术进步、经济增长、生活水平的提高, 使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产, 亦称不动产, 这种凝聚巨大精神及物质财富的巨额配套设施; 水电气等供应能量; 安全防范设施设备; 绿化布置方案; 消防设施设备的配置; 垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之, 规划设计阶段, 开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家, 从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项目。
3、房地产实施阶段管理
（1）房地产项目管理中的成本控制
成本控制直接决定企业是否能够获利, 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中, 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节, 降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格; 另一方面也体现在找好的设计单位, 避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。
（2）房地产项目管理中的进度控制
房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作( 包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等) 、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时间上的安排。应对参与各方进行范围管理,某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的; 针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。
房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强调操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿得到项目开工到开盘的时间大大缩短。
（3）项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
（4）完善房地产开发项目后期管理
提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时, 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。
综上所述，房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响，并最终决定项目的效益乃至成败。只有坚持科学现代的管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立完善的房地产开发项目管理流程，才能使房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1] 王辉,陈晖. 房地产开发工程项目管理研究[J]. 住宅产业. 2010(08)
关键词：住宅小区；设计阶段；造价；控制；
中图分类号：TU2文献标识码： A
引言：
小区规划是城市建设发展的重要的核心组成部分，小区规划的好坏不仅直接影响城市建设发展的好坏，还直接影响到居民居住生活环境的好坏.小区住宅的规划设计阶段是工程造价控制的关键阶段，科学规划设计是控制住宅小区工程造价的有效措施。本文将简要分析了住宅小区规划阶段的造价控制。
一、现阶段住宅小区设计阶段造价控制的状况
(1)技术设计人员与造价管理人员对工程造价的认识不一致。通常情况下，设计人员认为只要按照批准的任务书进行设计就行了，在方案执行过程中具体的施工方案由施工单位考虑，所以有些在施工过程中必须发生的费用考虑的就不是很周全，至于工程造价的控制与他无关，这是造价管理人员所要考虑的问题，所以在设计上没有充分考虑经济方面的因素。而从事造价管理工程的人员则认为，只要按照设计文件和相关的定额、取费标准等编制造价文件就能控制造价，其工程造价是否经济、合理，认为在设计阶段技术设计人员已经进行了必要的方案优化和分析。
(2)设计人员思想问题。我国的工程技术设计人员由于思想和缺乏经济观念的影响，在桥涵设计中出于对结构安全的考虑，采用增大梁柱截面，提高混凝土强度等级，增加配筋率等保守的设计方法，致使设计产品功能虽达到了设计要求，但也增大了工程造价，出现投资失控的现象。
(3)专业技术水平有限。大部分的技术设计人员和造价管理人员均没有施工现场实践经历和经验，只会参考或借鉴手中以往已建项目的设计文件和完成好的设计图纸进行设计和套用定额编制概预算，而对具体建设工程项目涉及的有关专业技术如施工工艺、流程等了解不多或甚至根本不懂而不能很好地结合工程实际情况进行合理设计，因此也就不能提供出质量高的设计文件和编制出合理的工程造价。
(4)设计招标不尽全面。不同的设计单位做出的设计产品不同，工程造价也绝对不同，因为我们都知道不同的设计人员有不同的设计风格和不同的设计水平，因此选择好的设计单位可以很好的控制工程造价。我国通常采用招、投标的方式来选择设计单位，而有些工程项目在招标文件中没有针对后期设计过程中工程造价进行控制，故设计单位对工程造价控制的观念就不强，设计中就会出现设计错误、设计不全等现象，导致施工过程中设计变更频繁，增加建设工程项目成本。
(5)现行设计费计算方式不甚合理。目前工程设计费的计算一般都依据工程总造价或建设项目的工程总规模，有些设计单位为了获得更多的设计费，有意扩大工程规模，提高工程造价，而没有从根本上考虑工程造价的合理性和经济效益的因素。
因此，作者认为，设计过程中要想很好的控制工程造价，必须对现有的控制措施和方法加以完善和创新。
二、土建工程设计阶段的造价控制
（一）、做好总平面设计，提高土地综合利用率
我国地少人多，城市用地十分紧张，地价占每平方米综合造价50%以上，因此节约用地是降低造价的最有力措施，合理提高住宅小区容积率是行之有效的方法之一。《住宅设计规范》指出住宅小区布置应符合下列规定:选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑。在住宅小区规范与设计阶段，就应十分重视节地，应大力提倡在保证日照、通风、绿化率及其它住宅小区居住功能的前提下，尽量提高容积率，即既要搞好居住环境又要节约用地，充分发挥土地潜力，达到土地的充分利用。因此在保证居住功能的情况下，合理的提高容积率是规划设计时降低造价的关键。采用小面宽大进深的单体平面设计，建筑物顶层北向退台及采用坡屋顶形式，多层住宅采用六层跃七层的复式单元设计等这些都能充分利用土地潜力，显著提高住宅小区容积率。
（二）、充分发挥价值工程相应作用
住宅小区在设计阶段运用价值工程主要是为了提升研究对象自身的价值，以功能分析为重心，在逐步实施总承包制过程中，价值工程对整个项目投资控制发挥出自身最大效用，其实施方法是先把住宅小区这项工程在建设过程中所需人力、物力、财力通过价值工程原理与手段来做功能成本分析，然后设计人员和业主以及与各利益有关者进行相互沟通，并在设计时全面考虑建筑成本和使用周期内日常维修费用的有效性分配，根据研究对象的实际功能来正确选择，让其结构功能更加合理，使功能和成本之间的比例达到最优化。
（三）、主张限额设计
根据工程投资估算标准对初步设计进行控制，然后按照初步设计整体概算的标准对施工图设计进行控制，这一过程称之为限额设计。同时还要严格控制好初步设计与施工图设计这两者产生的不合理变更，如果一定要变更就应该尽早实现，以减少损失的发生。并且要严格控制好变更产生步骤，对设计标准和设计规模进行合理化控制，正确取定整个工程造价的基本资料，通过逐层逐次的设计额度来管理与控制投资限额。在初步设计过程中要对方案的选择予以高度重视，依据审查决定的投资来落实，对施工图预算进行严格控制，使其额度保持在规定范围内。实施设计时要树立良好的动态管理制度，进一步完善与改进各项设计工作，以实现美观、经济和使用的建设原则。
（四）、注重地勘报告
住宅小区这项工程地质勘察报告的质量优劣，会直接影响到项目设计质量和工程造价。如果地质勘察报告太过保守，就会增加项目的基础工程量，形成不合理投资，严重的甚至会使设计图纸和实际情况出现较大误差，导致在施工作业时产生工程变更，使得造价失去控制。为此，工程建设行政主管部门要提高地质勘察工作的监管水平，设计单位和设计人员则要高度重视地质勘察报告，只有这样才能设计出与实际情况相符的工程项目设计方案。
（五）建议实施设计招标
利用公平与公开的竞争方式来推动设计单位主动提交安全、可靠、经济且实用的项目设计方案，这一过程称为设计招标。在设计过程中要进行多次论证，尽可能降低变更产生的几率。在评定各单位设计方案时应适时引入价值工程来进行辅分析，且每个设计方案都要设定有几个不同的评价指标，同时根据重要程度实行权重分配。通过选择使用各不相同的设计方案，比较选出具有最大价值系数的项目设计方案，以确保工程设计进度计划的合理性，进一步完善项目设计组织方案。经过技术对比、效果评价和经济分析这一系列过程最终评比推选出技术先进及经济合理的工程技术方案。
（六）、推行设计监理
在住宅小区这项工程的设计阶段实施监理制度，主要是为了突破设计单位原有自我控制的约束。设计阶段的监理控制应把侧重点放在投资控制与质量控制上，在条件许可的情况下还要积极实施设计索赔制度，这样才能确保整个工程设计的实际质量与经济性。此外，还应尽可能推行工程施工建设的总承包形式，也就是说整个工程项目在设计施工过程中都要有相应单位负责，促使承包商能够在设计阶段直接参与到其中，同时在主要设计文件上全面反映出项目的施工工艺、工期缩短以及成本降低等各方面内容，以达到降低工程施工过程中问题产生的可能性，减少设计变更频数，最终实现造价控制。
结束语：
住宅小区的规划设计不仅是一项系统的工作，更是一项技术性的工作，住宅小区规划设计阶段的造价控制的好坏直接影响着企业及施工单位的经济效益，影响着社会主义的建设和发展。
参考文献：
[1]白世荣. 住宅小区规划设计中存在的问题及措施[J]. 科技传播,2013,04:88+225.
关键词：房地产开发；项目管理；问题；建议
中图分类号：F293.33 文献标识码： A
一、房地产项目管理的含义
房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。
成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。
二、房产企业工程项目特点
1、位置固定、项目单一
房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置，项目论证要考虑到地区差异。项目开发是以单个的项目为对象，由于项目在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点，各开发项目存在很大的差异性。项目点多面广，各个项目部的权力很大，公司管理起来比较困难，常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。
2、资金占用大、回流周期长
房地产企业项目开发往往需要投入大量资金，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个项目要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性。
3、风险大
项目开发周期长，非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建设时间长，建筑材料价格和劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个项目盈亏。而且一旦投入成为现实，转型基本不可能。
三、房地产开发项目管理的难点
1、对项目设计阶段的成本控制没有足够重视
事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内绝大多数的设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。
2、成本控制管理没有形成系统
当前，很多企业在项目管理中为了使成本得以降低，对工程进行肢解，分包给多个承包单位或个人。所以，在项目的开发阶段和施工的后期，分包项目的工程承包单位和工程总承包单位没有一个统一的意见，在相关的工作配合以及工程质量和成品保护等一些问题上无法达成一致，并且产生愈来愈深的矛盾，这些矛盾一旦激化将给房地产项目管理造成严重的障碍。
3、没有先进的成本控制管理手段
在现阶段的房地产项目管理工作中，和成本预算工作相关的专业性不强，并且落后于一些经济发达的国家，通行的国际标准无法在多数企业中得到实施。项目成本预算方面的工作没有在招投标阶段前完成，有些房地产企业在投标阶段才完成预算项目成本价格的工作。由于时间和技术上多方面的限制，企业所拥有的各个项目和工程实施的各个环节都无法直接落实成本控制。
4、合同管理方面存在的问题 目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。
四、加强房地产开发项目管理的措施
1、规划管理
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。
2、全方位提高成本管理的意识
成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与，若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理，首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识，这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任，而是一种全体责任，他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人，这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全的看成全面控制，而是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为中心来开展工作。
3、建立健全成本控制机构管理
是否能落实项目成本管理并将其切实执行，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。
4、不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位, 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同, 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中, 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理, 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
结束语
总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。
参考文献
本连载分为六讲，主要内容包括：冷链物流中心规划概述、冷链物流中心的统筹规划、冷链物流中心主要工程项目内容与项目进度计划、冷链物流中心工程项目执行与工程项目管理、冷链物流中心工程建设验收、冷链物流中心工程完工后的试营运。
本连载中描述的冷链物流中心，是指具有一定规模、以对外提供冷链物流服务为主要商业模式的冷链物流中心，而不是单纯以储存为主要功能的冷库。
不同的冷链物流商业运作模式，决定了冷链物流中心不同的功能定位，其统筹规划方案与工程建设标准也有所区别。
冷链物流中心的功能定位
冷链物流中心是整体冷链体系中的一个节点，由于节点所联接的供应链的上下游不同，上下游对节点的功能需求也不尽相同，形成了冷链物流中心不同的功能定位。最大化地满足冷链上下游的需求，是冷链物流中心的价值所在。
冷链物流中心对外提供服务的功能定位如图1所示。其中，蓝色部分是与冷链物流中心规划设计及工程建造相关性较大的功能定位项目，在规划设计时应重点分析上述功能的特点、商品流量、存量水平及需求环节，在确保最大化满足上述功能的情况下，达到物流服务水平最高、物流效率最高、综合投资最低的目标。
1 多温层仓储管理。直接影响冷链物流中心冷库的温层设计与制冷系统设计。例如：50℃高档海鲜类商品的存储，－25℃海鲜类商品、冰淇淋类商品、长期存储的冷冻品储存，－18℃一般冷冻商品的储存，0～4℃冷藏品的存储，2～8℃蔬果类商品的存储，15～18℃空调类商品的存储等。
2、流通加工。当冷链物流中心的功能定位中有流通加工服务时，在规划设计中就需要考虑加工作业区、原料库区与成品库区，以及加工作业流程等因素，依据加工工艺设计各区域温层及设施配置。
3 退货服务。在退货方面。冷链物流中心的理想状态是无退货，但在实际运营中，退货不可避免，由于冷链商品大多数是食品类商品，有保质期及冷链不能间断等条件限制，退回物流中心的商品大多在品质或包装方面出现问题，因此，退回的商品是不能与正常商品存于同一库区的。在规划设计时，需考虑退货商品独立的保存库区及销毁处置区。
4 保税业务。提供保税业务的物流中心，必须单独为保税商品建立独立的各温层库区，或是在各温层库区做单独隔间。
5 宅配与快递。宅配与快递冷链商品多为单件商品，在规划时需考虑拆零低温拣货区与分货区的规划。
6 运输配送。此项业务是冷链物流中心的常规业务，通过对物流配送车辆尺寸的数据分析。规划设计码头的高度与场区回车场的距离，在内部更多考虑码头分拨区、出货暂存区及封闭式码头的设计。
在图1中，其他所有的功能虽然不直接与冷链物流中心的建筑规划设计及工程建设相关，但上述的商业模式仍通过影响标准物流作业流程、标准加工工艺流程、标准物流服务商务流程等间接地与之相关。
冷链物流中心建设方式及自动化程度的选择
一般来说，冷链物流中心在规划设计之初，冷链物流行业内的业主需要对以下方面有一个基本的确定：
1 建筑结构形式。是用土建结构(钢筋混凝土结构)，还是钢结构，或其他结构(如库架合一)。
2 建筑楼层。是单楼层还是多楼层设计。
3 建筑的自动化程度。是否考虑自动化仓库、自动分拣系统等设计。
4 制冷系统。一般是氨系统或氟系统，其中还有其他冷媒可进行选择，但不具普遍性。
5 预估的存储容量。
在建筑结构选择方面，本文对3种差异性较大的结构进行对比分析，详见表1。其中部分资料是启达乔泰公司在中国大陆及台湾地区近30年的冷库建造经验的总结，可能会在不同情况及条件下有所不同。
在建筑楼层设计方面，现代冷链物流中心在用地不是特别紧张的情况下，基于物流动线及物流效率以及投资成本考虑，一般建议采用单楼层式的高位货架。
在自动化设计的选择方面，冷链物流中心应比常温物流中心更为谨慎，低温环境中设备运行的风险及故障损失均应纳入考虑范围。在冷链物流中心规划中，常采用的几种自动化方面的设计包括：制冷系统的自动控制系统、低温环境中的自动仓库系统、低温环境中的自动流水线及传送带系统、低温环境中的DPs(数位拣选或分拨)系统，此外还包括其他一些方面。
在制冷系统的选择方面，国内大多数业主会综合权衡氨系统和氟系统的利弊与适用性，选择其中的一种作为主要冷媒。两种制冷系统的比较见表2。当然，氨与氟内部在环保性、机组的适用性、安全性能、经济性、配套主机价格等具体细分不同的冷媒型使用形式。
在冷链物流中心存储容量及物流中心总面积预估时，最好先做数据分析及流程设计，再最后确认存储方式、作业区面积及各配套设施的布局方案。确认在满足需求的情况下，计算各区域面积及存量水平。这样可使冷链物流中心在建成后使建筑与实际营运需求偏差最小。
冷链物流中心的预期使用寿命及建成后对营运的影响
一个大型冷链物流中心建成后使的用寿命是多少年?设计院可能会说是50年或70年，他主要考虑的是建筑部分；制冷系统厂商可能会说是10年或15年，他主要考虑的是压缩机及其他零部件的使用寿命；货架厂商可能会说只要不拆就一直能用，等等。但作为即将投资建设冷链物流中心的业主，应综合考虑各项设施、设备的使用寿命，来决定设备设施的重点投资方向与策略。
在使用寿命方面，经常会提出“经济使用寿命”这个概念，它对业主后期的营运至关重要。经济使用寿命包括三方面含义：
1 不会因为后期的高能耗或温度不到位而再追加投资，比如原面积内增加制冷机组等。
2 不能因为后期达不到设计温度而降低最初的温度要求。比如，原设计－25℃，三年后由于达不到了，冷库调整为－18℃。
3 制冷系统不能处于非正常能源耗用状态。比如，在容量未变时，原来夏天的开机率为65％，两年后开机率变为80％，因此带来的是制冷系统电力耗用加大。
从上述三个方面可以得出结论：冷链物流中心如果建造的“不经济”，有可能会给后期带来较
高的营运成本，表现在：后期追加制冷投资、温度降不到设计要求、耗电量加大等。
冷链物流中心的实际经济使用寿命是很难计算的，但在现实中也经常会听到拥有多个冷库的业主会报怨自己的某个库用起来已经不合算了。电费高，只能存多少商品收多少租金，还需要多人维护。实际上，这类冷库已超过经济使用寿命，虽然能用，但对业主来说已经属于“鸡肋”。
如要改变这种“鸡肋”的状况，需要在以后的新建项目中审慎考虑，不能一味地为了降低建造成本，忽视后期的营运成本。
冷链物流中心建设的成败判别及成因分析
这里出现了判别标准方面的问题，如果一个冷链物流中心建筑结构能保证50年甚至70年不出问题，如果各库区的温度均能降到目标温度值。如果各功能区域均已配置到位、能基本符合物流运作的需求，那么它是成功的吗?目前大部分验收标准是这样的，应该算是建造成功。但如果再加进另一些情况：营运一个月后，冷库的外侧库板布满冷凝水、外侧地面湿漉漉的，内侧制冷风机布满冰霜，高位货架的冷冻库内地面有薄冰、货架结霜，冷库门组内外两侧结冰严重，封闭式码头区或穿堂区雾气腾腾、地面湿漉漉，等等。那么这个冷库的建造还算是成功吗?如果这类问题不是由于管理不善造成、短期内无法根治的话，依照笔者的判断，整个冷链物流中心的建造是失败的，用户将很快进入“不经济”的使用状态。而且整个冷链物流中心将很快“老化”。
主要原因在于：
1 如果冷库降温后外侧墙板布满冷凝水，大多数情况是保温库板的材料品质不达标、保温性能不够所致。大面积使用保温库板的冷链物流中心，很难将库板全拆掉再重换，所以认定为失败工程；
2 若是外侧空间的顶板布满冷凝水，而墙板是干燥的，大多数情况是外侧顶板与内侧顶板在施工时断热未做好，造成热传导致外侧顶板出现冷凝水，这是施工的问题。如要拆了重建也很难，所以认定为失败；
3 冷库的外侧地面湿漉漉，如果不是管理的问题，则大多数情况是在建造时，冷库内外侧在做地面扎轧筋时，未做断筋处理，冷库地层下的钢筋内外侧相连，同时也未做断热处理。地面施工更是无法返工，因此认定为失败。
以上各种情况可能在整个冷链物流中心大大小小找到上千个点，但基本可归结为四类：气密不足、断热不够、冷桥未处理、材料不达标。带来的直接后果是：温度不易下降、耗电量超高、库存商品因冷凝水或冰霜致使品质受损，物流作业也因冷凝水、冰、霜受阻，甚至产生危险。
(未完待续)
(下期预告：冷链物流中心的统筹规划)
物流技术与应用征稿启事
《物流技术与应用》杂志创刊十多年来，广泛分析报道物流行业的热点与难点问题、先进适用的物流技术和解决方案、国内外经典物流案例以及业界最新资讯，已成为中国物流行业的精品名刊。
“权威”栏目是《物流技术与应用》的特色栏目之一，定位于刊登权威专家、企业、科研院所的综合型、应用型、实用型文章，现已成为物流界人士推广新技术、交流新观点、介绍先进管理与运作经验的平台。为了使杂志的内容更加丰富、更具可读性，特向专家学者、企业界人士诚征稿件。
“权威”栏目来稿要求如下：
1 可以就某一专门领域或具体技术问题进行系统、详尽的阐述，应突出先进性、实用性，避免空洞的理论论述。要求观点鲜明、资料翔实、数据完整。每篇文章不超过6000字，正文前要有中文摘要、关键词，最好附英文标题。
2 希望能够提供相关配图资料，图片、图表清晰可用。
3 欢迎深入分析介绍国外物流与供应链管理领域特别是物流技术应用状况、发展趋势的文章。
4 作者须提供详尽的联系方式，包括单位名称、联系地址、邮编、电话(手机)、电子信箱等。文后请附作者个人简介，以便于我刊编辑部与作者建立长期定向联系。
【关键词】房地产；开发经营；建筑工程；项目管理；应用
房地产经营开发是系统化的复杂工程，具有风险多、投资金额大和开发周期长的特点。应该将建筑工程的项目管理划分为项目实施、项目设计和项目策划等阶段。项目开发商是管理的主体，能够对整个建设项目的策划和验收工作进行组织、实施，并对整个项目负责。本文对房地产项目管理之中平衡协调衔接问题进行阐述。
1 房地产工程项目开发管理
开发管理指的是房地产开发企业为了工程项目的顺利完成，对企业的后勤部门、销售、工程、财务和人事进行管理和组织，同时也是企业为了实现物业管理、施工管理和规划管理而实行的经营模式。
项目工程开发商的代表是工程部门，能够对项目进行管理，包括报建、变更细部结构设计、合同管理、施工进度控制、施工质量控制、确定施工企业、协调施工企业、物料的库存、物料的采购等。财务部门负责管理企业的资金，对企业的经营成果和财务状况以定期报表的形式进行显示，主要有三个方面的工作内容：项目工程的财务计划、发放施工企业的工程款和企业自身的行政费用。销售部门的工作是负责卖出企业建设的产品，在工作过程中，涉及以下几个方面的内容：选择促销方式、制定销售价格、建立销售渠道等。企业人事部门应该不断优化项目相关人员的工作、管理人员资料，建立完善的激励体系和绩效考核。后勤部门为工程建设的生活提供保障。
2 房地产工程项目的规划管理
房地产工程项目的设计可以分成两个主要的阶段，分别是设计施工图阶段和设计方案阶段，最终形成了施工图的蓝图和方案的报建文本。规划管理指的是管理设计规划的过程，开发企业将楼盘的设计和规划托付给相关的单位来完成，对设计规划的目标、进度和成本进行管理和控制。房地产企业可以采用或者建立完善的管理系统对设计规划进行管理，使用相应的设计规划软件和管理软件，从两个相对独立的方向进行管理，即从“设计”和“管理”两个方面，对专业化的软件进行使用。计划阶段是在报建文本中产生的，由于事先已经确立了方案，工作的流程相对有序、简单，因此在这个阶段应该首先进行项目知识积累、资源管理、质量控制和执行组织结构。对组织结构的执行相对单一，相关人员包括：设计总监、项目工程经理、建筑人员、结构人员、设备人员和概算人员，最终形成一个完善的矩阵管理模式。管理流程十分简单，主要包括：委托设计、制定技术措施、过程质量、进度控制、技术交底、成果报建、成果审查。
3 房地产工程项目的施工管理
施工管理指的是对施工建设进行管理。房地产企业通过工程管理部门对施工负责，整体工程的承包模式和管理模式应该针对企业的实际情况和项目的特点进行指定。常规的承包、发包模式主要有：分别发包、施工总承包的管理模式等。我国的项目施工建设一般使用上述两种方式进行，将工程发包给相关的施工单位进行，针对不同的市政管线、建筑设备、绿化、建筑结构等建筑项目的特征，发包给相关的施工单位进行。在一些大型的项目或者高档楼盘之中，可以使用项目总承包模式进行管理，对整个项目的管理和组织负责，MC单位不直接参与到工程的施工中，然后再进行分包和招标，使用这种管理模式能够提高施工的速度和进度，按照一定的比例对费用进行提取，使用快速路径的组织生产方式，对施工进行管理，直接对施工进行指挥，对设计活动产生影响，它和开发商建立合同，使施工和设计相联系，最大程度的保证工程项目的顺利实施。
4 房地产工程项目的开发管理、规划管理和施工管理三者的协调发展
房地产企业的工程管理主要包括施工管理、规划管理和开发管理，应该不断协调、发展这三者之间的关系，实现三者之间的合作和促进，提高企业的竞争能力。不断提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，对劳动成本、时间气候、施工设备和场地大小等因素进行考虑，对设计的相关内容进行探讨、改进和分析。开发商和施工单位应该及时和设计单位进行协调、沟通，使规划设计和竣工后的成果相一致。因此，设计的精准施工应该满足以下几个条件。
首先，应该取得开发企业的大力支持。房地产开发商作为投资者，应该重视对设计和施工性的研究，在进行设计的初始阶段对施工的相关人员、施工人员和设计人员进行全盘的考虑，定期召开会议探讨人员的协调工作，使用高效的讨论和交流沟通，配合专业化、系统化和集成化的手段完成项目工程。
第二，尽早实施可施工性研究。在项目工程实施的初期，决策花费的成本较少，但是却可以对成本产生很大的影响。对可施工性的研究可以对工程的造价产生影响，使物业管理阶段、施工阶段、设计阶段和规划阶段的造价明显减少，经济效益和社会效益不断增多。但是在设计说明和施工图纸提交之后，对决策进行更改十分困难，因此，施工单位和开发企业应该尽快参与到可施工性研究之中。
第三，保证研究能够持续开展。对可施工性的研究应该在整个项目实施的过程中进行，使相关人员的经验和知识充分的发挥出来，将设计研究和可施工性研究相结合，成为项目总体规划中的一部分。使用知识管理的方式，通过总结和计划，对研究中的教训和经验进行升华和记录，将业务之中零散的知识进行整合，使之成为系统化的知识体系，最终使知识成为可再生资源，实现知识的循环利用和共享。
为了与工程项目融资规模增大和风险分散等发展方向相适应，工程项目管理不断产生信息化、集成化和国籍化的发展趋势。在组织方面，使用专业的管理公司对业主进行代表，加强集成化管理的水平。随着经济发展的全球化趋势和我国社会主义经济的不断发展，海外经营和海外投资的项目不断增多。同时，随着知识经济时代和网络时代的不断发展，信息化的项目管理已经成为了众人关注的焦点。应该重视协调进度、造价和质量三者之间的关系，针对项目工程的不同特点，选择相应的管理方式。因为工程项目在每个阶段都有不同的任务和实施主体，因此产生类型各异的项目管理。同时，还应该对项目管理进行明确的分类，提高企业的管理水平，将承包责任制落实到实处，提高成本管理水平，对招标方式进行完善，聘请专业的管理人员进行管理，不断使施工人员的水平得到提高。在项目工程中，应该完善约束、监督、竞争和激励等机制，不断对资源进行优化配置，提高信息化建设的水平，使施工不断向文明、安全的方向发展。
5 结语
总之，随着社会的不断发展，项目工程的管理面临着新的挑战和困难，应该使用先进的管理体系，提高管理手段的科学性和系统性。房地产开发企业应该将现代管理理念、房地产需求和对市场的把握相结合，使用现代化的施工技术和创新的管理模式，在经营的过程中提高顾客的满意程度，在物业管理、施工建设、开发运营、设计规划等方面坚持控制质量、控制进度和控制成本的原则，对房地产企业的经营管理进行改善，提高管理水平，提供让顾客满意的服务和产品。
参考文献：
[1]戴慎志．房地产开发中建筑工程项目管理探讨[M]．北京：中国管理出版社．1999．
【关键词】任务驱动模式 园林规划设计 应用
中图分类号：G4 文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2017.05.035
为顺应社会发展对人才的需要，现代教育提出了要培养具有较强实践能力与创造能力的新时期新人类的教育理念。为了实现这一理念，学校园林规划设计课程引进了任务驱动教学模式，该模式能够使学生在学习课程的过程中不仅掌握园林设计规划的理论知识，而且亲自体验设计规划发散思维的过程，体会创造、创新带来的喜悦，使学生在独立或合作完成任务的过程中，提高自己的实践能力。对教师来讲，任务驱动教学模式的引进具有很大价值，在课堂上，教师需要解决的最主要问题是如何合理利用任务驱动模式来尽可能提高园林规划设计课程的教学效率。
一、任务驱动教学模式的内涵
所谓的任务驱动教学模式就是学生在老师的帮助下，通过对现有教学资源的合理利用以及自主探索、合作探究，完成某一个特定的任务，并在完成任务的过程中提高自身的学习实践能力。相比于传y的教学方法，任务驱动模式的最大优势在于改变了教师与学生在课堂中的地位，实现了“以任务为主线、以教师为主导、以学生为主体”的教学模式，给学生充分自由的空间和时间，让他们能够将自己的创新思维表现在自己的作品中，不断获得成就感的同时，更大的激发他们的求知欲望，最终形成一个感知心智活动的良性循环。
任务驱动模式的基本环节包括确定任务、自主学习（协作学习）、效果评价三部分。不同部分都有其存在的必要和作用，教师在采用任务驱动模式授课的过程中需要严格遵循这一流程，从而保证该模式在提高授课效率方面的作用能够发挥出来。在任务驱动模式中，任务的设置是核心，体现了教师对课程的理解程度，反映了教师的教学水平，一个优秀的问题或任务不仅与课程教学内容、目标相一致，同时也能够更大程度激活学生原有知识和经验，激发他们理解、分析并完成任务的欲望，符合探索性学习的特点。
二、任务驱动模式在园林规划设计课程中的应用
园林规划设计是职业学校园林专业十分重要的设计类课程之一，它在园林树木学、花卉学的基础上，结合了园林建筑、园林工程设计等学科。教学的重点包括园林规划设计理论知识和实践两部分，其中理论知识的学习是为实践做基础，进行具体项目的规划设计是课程教学的重点和难点。任务驱动模式教学方法在很大程度上能够满足园林规划设计课程综合性和实践性的特定，是很好的改善教学效果、提高学生规划设计能力的教学方法，其具体的应用环节包括以下几个方面：
（一）确定项目任务
任务驱动模式的核心是“任务”，一个优秀的教学任务需要尊重学生特点和知识接受能力的差异，教师在布置任务的过程中需要考虑学生的实际能力，避免任务过于新颖、难度过大。同时，任务要符合整体教学框架的需求，最好是从总目标中分出的若干小目标之一，符合课程教学学时要求。当然，由于职业学校往往同校外企业存在联合办学关系，因此可以将实际的园林工程项目规划设计拿到课堂中来，供学生练手，这种真实的训练项目往往比利用校园、公园等园林绿地进行的虚拟设计项目更能够激发学生的创新意识和创新能力。
在确定具体任务之后，学生为了达成任务，需要将任务划分成若干阶段。以某地一处小公园为例，第一阶段的任务是到现场进行实地勘察，了解公园的地理位置和实际情况，第二阶段是根据要求完成小公园的总平面图、植物配置图、植物施工图、鸟瞰图、景观设计说明书等成果。
（二）实施任务计划
在确定任务主题和划分任务实施阶段计划书之后，学生可以正式开始实施任务。根据任务量的不同，可以采用自主完成任务的方式，也可以分组完成任务。不同的方式具有不同的优势，自主完成任务能够使学生接触到更加全面的园林景观设计知识，分组协作完成的方式能够激发学生之间的交流和讨论，赋予设计项目更多的创新点。
以分组写作设计为例，教师在项目实施之前，根据学生的学习能力和特点将班内学生分成若干小组，每个小组的成员人数控制在10人以内，并选出小组负责人，要求小组其他成员需要在负责人的引导和分配下共同完成设计工作。项目负责人作为小组的主要领导者需要根据任务计划书完成小组成员工作内容和工作量的分工，要让每一个小组成员充分参与到设计实践中来，避免任务驱动模式教学方法流于形式。在整个小组活动过程中，教师主要起到引导监督的作用。
项目实施的第一阶段需要进行现场勘查，校外项目有条件的情况下可以在老师的带领下进行实地考察，如果进行实地考察存在困难，也可以充分利用已有的图片文字资料作为参考。进行实地考察的主要内容包括设计项目场地现有的建筑、植被情况以及场地的水文、地质、地形等自然条件。实际考察的过程中，学生就可以根据自己看到的事物来构思设计要点。实地考察之后，小组成员需要整理场地资料和现有的植被、建筑情况，交流设计想法，共同讨论设计要点，并以园林规划设计的理论要求为依据确定整个场地规划设计的总体构思。教师在学生整体讨论的过程中需要注意控制全局，发挥检查督促的作用。
最后，小组在组长的领导下完成场地设计初稿，并通过教师指点和组内讨论的方式，在初稿的基础上进行修改，进一步完善细节，形成最终版本，并制作展板和图纸集，汇总最终的提交成果。
（三）效果评价阶段
在任务完成之后，教师需要组织学生进行设计展示环节，展示的内容包括设计效果图、设计构思和设计过程。在学生展示完成后，教师和学生代表需要指出项目的亮点，对取得的成绩给予适当鼓励，激发学生的成就感，提高他们学习创新的动力，同时还要指出规划项目中存在的不足并提出解决方案，促使学生进行反省，不断提高他们的实践设计能力和对课程理论知识的认识程度。在评选活动的最后，教师和学生还要确定最优秀的设计作品，并做好作品的归档保存工作。
关键字： 建筑项目管理信息系统，建筑企业，Web
中图分类号：C29 文献标识码：A
国内建筑业中信息技术的应用的背景
改革开放以来我国建设事业取得了令人瞩目的成就，建设企业信息化也得到了较快的发展，特别是进入九十年代以来，信息技术在建设企业应用领域得到了推广和深化。
建设企业信息化的发展主要表现在以下几方面：
（1）建设事业信息化工作得到了加强
为进一步加强对建设事业信息化工作的领导，建设部成立了以部长为组长的建设部信息化工作领导小组和建设部信息化工作领导小组办公室，对建设事业信息化工作实施统一领导和管理。地方各级领导对建设事业信息化工作也给予充分重视，并相应成立了信息化工作机构或明确专人负责信息化工作。其中建设部负责建立“建设部互联网站”、“中国工程建设信息网”、“中国住宅与房地产信息网” 等，现已全面开通。在网上有政策法规、企业信息、行业动态、招投标信息、市场分析等二十几个栏目，每天点击率已达七、八万人次，为沟通全国建筑市场、房地产市场信息，规范市场秩序起到了积极作用, 同时,也为实现建筑企业电子商务化奠定了基础。随着信息技术的进步，行业信息技术的应用有了长足的发展，一大批应用成果在行业中得到推广应用。计算机技术、通讯技术、网络技术、地理空间信息技术、CIMS 技术、计算机辅助设计（CAD）技术、IC 卡技术、自动监测控制技术以及多媒体技术已逐步在建设事业各行业广泛应用。
（2）我国建筑业企业信息化发展现状
1）勘察设计类企业已脱离了手工作业。这类企业是我国信息化建设起步较早、发展较快、效益也比较高的行业。从上个世纪八十年代后期开始推广采用 CAD、三维动画、多媒体等技术手段，开发建设设计与管理集成化、智能化应用系统，目前，CAD 普及率达 85%，甲乙级设计单位计算机出图率已达到 100%，彻底把工程设计人员从传统的图中解放出来，大大缩短了设计周期，使方案的比选、优化更为直观，提高了设计质量，经济效益十分显著。设计院在国际化工作方式中，对与国际接轨的理解和认识有很大的进步。中国建筑设计研究院、中原国际工程设计研究院、北京建筑设计院、河北规划设计院、吉林省建筑设计研究院、长春市规划设计院、长春经济技术开发区设计院、吉林建工学院建筑设计院和勘测公司、东北师范大学建筑设计室等各级勘测设计类企业的调查结果表明：绝大部分使用由北京天正工程软件有限公司开发的基于 AutoCAD 平台的天正设计软件，也有使用理正（北京理正软件设计研究院）、TSSD（北京探索者软件技术有限公司）、PKPM（中国建筑科学研究院建筑工程软件研究所）等设计方面的软件。计算机出图率 100%，图纸报批实行电子报批方式（此方式由 2004 年全面实施）。其中中国建筑设计研究院、中原国际工程设计研究院、北京建筑设计院都创建了企业内部网、企业外部网，每一终端都可以实时连接互联网。中国建筑设计研究院可以通过公共服务器 FTP 提供开放区域，在这个区域中可以实现异地设计及建筑勘测设计阶段各流程环节的图纸传送、查看、意见反馈等。
2）在建筑施工类企业，已开始应用计算机辅助施工系统（CAC）、计算机辅助的建设工程项目管理等。一些建设工程管理部门已经建立了覆盖管理业务职能的计算机管理信息系统，对促进建筑业科学管理起到了良好的激励作用。目前，全国建立的 300 多个有形建筑市场，将收集、工程信息、企事业单位的资源信息、建筑材料价格及工程建设法规政策信息和业务流程计算机管理融为一体，有的还实现了区域性联网。中国工程建设信息网已与全国 100 多个城市招投标办联网。
2.建筑项目管理信息系统意义和框架建立
国内一些特级和一级建筑企业，无论在信息技术基础设施建设还是有关专业领域应用方面，都取得了可喜成绩。根据不完全统计，国内建筑企业微机拥有量达到 150 万台。不少企业开始重视工程项目信息管理。特级建筑企业与大部分一级建筑企业，普遍建立了企业互联网站。电子邮件已成为建筑企业信息交换的工具之一。信息技术应用增强了企业的核心竞争力，提高了企业的效能与效率。国内已经有许多企业开始借助自身的行业优势，吸收最先进的网络技术，来获得新的发展机会。这是就极其需要建立作为中国建筑行业的网络平台，可以为建筑业的用户提供全面服务的电子商务解决方案。
大型建设项目实施管理系统是一个涉及单位多、覆盖业务面宽、规模大的综合信息化系统，完整地建立起这套网络化管理信息系统，将是一项复杂、艰巨而的系统工程。规划的内容主要包括:进度管理体系、成本管理体系、质量管理体系、计划管理体系、合同管理体系、变更管理体系等。综合大型建设项目实施管理业务的性质和特点、信息化工程建设规律、我国建设项目管理水平和信息化现状、技术发展和投资等各方面的因素，大型建设项目实施管理系统的总体规划思路是重点对进度、成本、质盆体系进行详细的规划，梳理各部门的业务流程，打破原有的组织结构，建立起清晰的业务模型，构建稳定的功能模型;对业务数据进行统一规划，建立业务数据的逻辑结构，消除信息孤岛，实现各部门间数据共建、共享、协同办公。为了增加系统的通用性和将来的升级需要，开发通用和规范的系统模块，根据施工企业的具体需求，将各成熟系统模块按各个建筑施工单位的不同管理模式和应用需求重新组合，合理安排。将数据和信息在企事业单位或项目参与单位的流程链中进行流转和交互。系统包括项目招投标子系统，施工管理子系统、生产进度计划子系统、成本控制子系统、物资设备管理子系统和系统管理子系统六个部分，公司各职能部门、工程项目参与单位以及项目各部门通过建筑项目管理信息系统进行项目管理和信息交流，项目的公共信息存放在中央数据库，供有关各方进行录入、查询、上传和下载等远程管理。
一个建筑项目管理信息系统的总体框架可以如下图1所示：
图1 建筑项目管理信息系统的总体框架
建筑项目管理信息系统利用网络技术为工程项目各参与方提供一个信息交流平台，营造一个信息交换和协调合作的共享环境。系统用户包括公司总部各职能部门、项目各参与方、项目内部各部.门等，甚至社会大众都可以有限制的访问系统中的信息。与工程建设有关的公共信息统一存放在中央数据库，通过身份验证后，工程参与方可以通过Web界面对中央数据库的项目信息进行访问，了解建筑工程项目的进度、质量、安全文明等方面的信息。具有相应权限的参与方还可以进行在线的信息和信息处理，包括文档信息的查询、上传下载等修改工作。
建筑企业各职能部门利用企业内的局域网访问存在中央数据库的公共信息或存放在企业数据库中的企业内部信息，可以实时掌握公司各所属工程项目的具体情况，可以轻松的收集资料，汇集成信息丰富的报表资料提供给公司管理层，使企业领导把握公司全局并做出正确决策。
图2是建筑项目管理信息系统环境下的信息交流模式图：
图2 项目管理信息系统下的信息交流模式图
建筑项目参与单位包括业主、设计、监理、政府职能部门、材料供应商和承包商等，这些单位一般都建立有自己的Internet，建筑项目管理信息系统通过Internet将各参与单位的Internet进行连接，赋予项目各参与方相关权限，这样只要能连Internet，各参与单位可以在任何时间任何地点在其权限范围内共享项目公共信息。共享信息实际上是通过建筑企业的“内部网”提供了通向项目信息库入口，这个信息库包含了项目实施过程的全部工程信息，并对项目信息结构化分类和集中管理、集中存储，它为处于不同的地理位置的参与方提供了一个随时随地获取项目信息的捷径，创造了一个高效的信息交换和协同工作环境，是项目所有参与单位的信息交流平台。
3.结语
建筑项目管理信息系统是一个庞大的系统，它的设计目的就是为了解决在项目管理过程中出现的各种问题，包括工期、材料、设备等等都是我们所要考虑的范围，本文只确定了一个基于建筑业电子商务综合项目管理系统的各个模块的内容和基本建立。但作为一个软件信息系统，还有许多需要完善的地方，比如当数据量增大时，提高传输速率的问题；异地数据与数据库交换的过程中，信息传输安全性问题，这些问题都需要深入而广泛的研究。
参考文献
刘喆.建设工程项目信息管理[M].北京：科技出版社. 2005.25-28
李晓东，张德群.工程管理信息系统「M].北京:机械土业出版社.2004. 207-209
丛培绍 实用工程项目管理手册 中国建筑工业出版社 2000年
