时间：2023-09-24 10:52:10
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城市高品质发展，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；品牌建设；漳州
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）07-0077-01
1 品牌建设是漳州房地产发展的必然之路
品牌是企业的服务理念、服务态度、产品质量和文化载量的综合体现，特别是在同质化比较严重的房地产市场，品牌尤为重要。在2006年的房地产市场品牌调查中，有73.1%的消费者优先选择品牌地产 。品牌无论对房地产企业还是消费者意义都十分重大：一方面，当今消费者有追求与其身份、地位、成就以及个性相适应的品牌的消费习惯；另一方面，房地产企业需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力、扩大市场占有率和增加利润，实现价值最大化。
2 漳州市房地产市场分析
2.1 投资分析
近几年，虽然漳州的房地产投资总量不大，2004年，漳州投资比例占全省的1/10，投资总额相当于泉州的1/2、厦门的1/6、福州的1/8，但是，漳州已经成为福建省房地产投资的一个新热点，房地产投资一直保持着快速增长的势头(见图1)。
图1
随着厦、漳、泉城市联盟紧密型关系的建立，投资者更加看好漳州房地产市场，漳州房地产业发展具有后发优势，潜力巨大。
2.2 供需分析
2.2.1 需求分析
随着股市的红火和房价的持续走高，预计需求增长会相对减少。在住房消费需求结构方面，随着房屋价格不断升高，大户型、高价房需求不高，中小户型和低价房供不应求。投机性购房需求不明显，以投资性购房为主，主要集中在公寓式房型和招商开发地段。
2.2.2 供给分析
近年来，漳州市商品房供应量明显加大。由于国家宏观调控政策的引导，企业对住房供应结构进行了调整。商品住宅供应结构中90平方米以下比重提高。2007年前三季度新建商品住宅批准预售面积134.60万平方米。其中,90平方米以下36.62万平方米,占27.21%。
2.3 消费者分析
目前，漳州市区楼盘的购买以本地为主、自住为主(见表1)，其中本地中又主要以市区的为主。个人仍是商品住宅消费的主体，占99.67%(见表2)。购房群体中用公积金贷款买房的占到60%左右，消费结构相当单一，市场容量有限。真正买来投资的非常少。在少数的投资者中，以厦门、泉州投资者为主。但是，应该注意到，随着厦门、泉州房价地不断飚升、漳州经济的发展、人口的流动性增大、厦深铁路的建设和漳州城市化进程的加快，漳州的周边县市居民早晚会成为漳州市区购房的主力之一，特别是漳州的东区。
对于房地产品牌趋向，有调查显示消费者对于品牌的美誉度和行业内的领先地位最为关注。他们的品牌信息渠道主要来源于权威机构的分析和亲友的建议。
从以上分析可以看出，漳州市房地产市场发展仍具有活力和空间，发展潜力巨大，高端市场竞争激烈，中低端房产项目短缺，存在着结构上和阶段性的供需矛盾。
3 漳州房地产公司品牌建设策略
3.1 高品质与高性价比应成为漳州市房地产企业品牌建设的不变追求
首先，在房价节节攀长的情况下，高房价如果不与高品质相配合，房子的销售必然成为问题。因此，在此情况下，品牌建设成为房地产公司必然追求的方向。另外，“高品质”是一个相对的概念， “高品质”的内涵是指它是否满足或者超过了目标消费者的需求，但是这种“消费需求”不能超出人们的现实承受能力。因此，开发商开发产品时，不但要考虑产品的品质卖点，更要综合衡量区域市场承受力，就是在追求品质化的同时努力打造高性价比楼盘，创造独特的吸引力，满足目标消费者的最大需求，从而得到他们的认可和接受，通过口碑传播逐渐建立自己独特的品牌形象，这才是一条务实之路。
其次，“高品质”也可以成为独特的品牌理念。因此，尽管漳州房地产公司在实力上无法和外地品牌地产商相比，但可以追求“同等价位，更高品质”、“同等品质，更低价位”的理念，开发一些小的精品项目，打造精品品牌。
3.2 结合城市品牌，共同构建漳州特色的房地产品牌
漳州本地房地产公司应结合本土文化，大打城市建设品牌，因势利导、因地制宜，开发漳州特色的生态、节能、绿色、人文居住小区，一方面可以获得政府的充分支持，另一方面可以满足现在都市人们对高品质生活不断增长的需求，增强本企业品牌在当地的认知度和美誉度。
3.3 合理定位，寻找市场空白
打造一些品质高端的楼盘不仅能满足一部分高端置业者需要，还能起到提升区域住宅消费理念的作用。但是，高端市场在漳州是十分有限的，主要集中在新区，竞争比较激烈，而且被实力雄厚外地房地产企业所占据，进入壁垒较高。漳州本地房地产公司可采取联合或补缺战略，避开高端市场的激烈竞争，关注发展潜力巨大的江滨和城区西部板块，开发市场急需的中低档、中低价位及少部分高端精品房地产项目，走特色化道路，应是漳州房地产商近期的品牌建设重点。而且，在立足中低端市场的基础上，迅速壮大实力，可再考虑大举进军其他领域。
3.4 善于借势，壮大实力，立足本地，走向全国
漳州房地产企业除了充分利用自有资源外，还应该积极利用外部资源，学习外部先进理念、技术和管理经验，实现快速发展的目的。
小范围来说，漳州地处“海峡西岸经济区”，随着“漳厦一体化”、“闽南金三角”的城市联盟紧密型关系的建立，三地资金流动加大，市场互相渗透、互为推进，在促进漳州经济发展的同时，也为漳州房地产发展注入了强劲的推动力，成了带动漳州房地产业的快速发展的新亮点。大范围来说，漳州处于“泛珠三角区”内，与区内的其他地区如香港、广东深圳等可形成优势互补，进行建设合作。
3.5 建设企业人才队伍，积极引进房地产高端人才
土地、资金、人才是房地产行业的三大核心竞争力。品牌之战，说到底也是人才之战。漳州房地产公司要想在短期内建立自己独特的品牌形象，实现品牌溢价，没有充足的人才支持是做不到的。特别是在当今房地产企业众多、人才流动加大的情况下，各个房地产公司对于人才的争夺将更加激烈。漳州本地房地产公司只有树立战略人才观，在留住现有人才，充分挖掘内部人力资源、发挥职工能力的同时，积极引进外部人才，特别是高端人才。同时以各种形式充分利用外脑，才能打赢品牌建设的战役。
4 结论
漳州本地房地产公司应该抓住发展机遇，找准市场，借鉴先进经验，结合本地、本企业实际情况，建设自己特色的房地产品牌，并使之不断增值，迅速缩短与外地房地产大鳄的差距，扩大市场份额。
参考文献
近日,中国石化集团与航美传媒集团正式签署协议,携手启动“中国石化加油站户外媒体综合开发”项目,一个全面覆盖“有车族”品质人群阶层的高端户外渠道媒体平台即将诞生。
加油站是中国石化集团对外服务的重要窗口,随着中国有车族人数的大幅增加(到2009年3月份,中国的机动车保有量已达1.73亿辆,其中私人机动车保有量就占76.3%),加油站的服务功能也在不断深化,其中加油站的媒体功能开发成为中国石化加油站新形象改造工程的重要一环。目前,中国石化加油站系统业已形成由28000余座站点构成的巨大网络,尤其在东部发达省份其网络更加呈密集型分布。很显然,这样一个庞大的网络系统所蕴涵的巨大网络化媒介传播潜力必将成为各大品牌企业所关注的焦点。
中国石化加油站媒体以“和谐、品质、品位”为建设宗旨,秉承“网络化的户外渠道媒体”建设理念,是一个由北京、上海、广州、深圳等一线城市和各省会城市以及重点经济发达城市中国石化加油站构建而成的高品质户外媒体网络。在传播载体的运用方面,主要采取大画面滚动灯箱类媒体和看板类媒体为主,同时在媒体设置时也将充分结合有车族加油习惯,直接将媒体设立于受众驻留时间长、视野习惯范围内,并在媒体设计方面充分保障了媒体的安全性和上刊快捷性,使其既与加油站自然环境形成有机整体,又方便广告主快速品牌信息。可以说,媒体分布的网络性、目标人群的准确性、媒介载体的适看性成为该媒体最大的亮点。
良好的媒体传播平台,离不开成功的媒体运作。雄厚的资本运作实力和成熟的媒体运营经验,使航美传媒成为中国石化加油站媒体开发项目的独家合作伙伴。航美传媒集团自2007年11月在美国纳斯达克上市以来,不仅持续致力于全国航空媒体资源层次的深挖和媒体网络精化的工作,更进一步将媒体运营涉足到传统户外媒体领域。此次中国石化集团与航美传媒集团的强强联合,必将使中国石化加油站建设成为一个集汽车加油服务、卖场服务、媒体服务于一体的高品质多功能服务场所,对于媒体而言,高品质的环境将为媒介传播带来更加有效的传播效果。
在媒体运营方面,在二级城市该项目将采取广告运营模式。以中国石化加油站的自身网络为依托,以省份为区域权限划分标准,航美传媒真诚地向全国各个有实力的广告商发出邀请,共同建设、共谋发展、实现双赢。此次广告商的选择将采取签约省、市的排他性协议,一经签约则连续三年对该省、市的所有中国石化加油站媒体的广告进行运营。为了实现航美传媒与广告商的双赢目标,航美传媒除在媒体建设上投入大量资金外,也将在渠道合作管理上推出一系列商支持政策,包括品牌推广、销售支持、培训支持、返利政策、续约政策等,利用全国大网络带动区域发展,实现共赢。
在北京郊区中，平谷的经济发展基础较弱，但却保留了良好的生态环境系统，躲开了城市发展初期盲目建设、生态破坏的阶段，形成了发展休闲产业的优越基础条件。如平谷森林覆盖率66.3%，稳居全市第一。而且平谷有三分之二的山区和浅山区，植被茂盛，山坡平缓，路网密布，非常适合户外运动和休闲。在京津冀协同发展的大背景下，平谷处于北京、天津、唐山三大城市的核心位置，内连北京朝阳、接壤通州北京城市副中心，是京东旅游圈的重要枢纽；外与天津蓟县、河北接壤，与首都机场、天津海港距离适中，交通便捷，是京津冀发展走廊的重要通道。再加上平谷深厚的文化底蕴，发展休闲产业大有可为。
优势转化仍存制约
平谷区坐拥优越的生态环境、得天独厚的交通区位，却始终未将资源优势转化为产业发展动能，休闲产业发展较为缓慢。究其根本原因，平谷区休闲产业自发展以来，发展观念始终停留在传统休闲旅游业层面，主要体现在两个方面：一是重旅游景区打造，轻休闲度假开发；二是重视产品数量，忽视产品质量。这种发展观念已经不能适应当下发展高品质休闲产业的需要，也不利于形成推进全区休闲产业资源整合和多方利益共享的产业促进机制。
平谷区休闲产业资源的种类、数量与品质在京郊地区具有极大优势，但由于缺少国际化开发理念，区内浅山资源、水体资源与生态资源所具有的休闲价值未被挖掘出来。产业发展模式仍然是规模驱动型，即主要依托传统旅游人次的扩张带动产业发展。多年以来，平谷区休闲产业一直没有摆脱与京郊其他郊区低质竞争的状态，也没有找到真正适合平谷自身情况、迅速提升产业水平、大幅度提高平谷居民收入的产业发展路径。
在休闲产品体系的构建上，平谷休闲产品的品质相对较低，缺少国际化和个性化休闲特色，休闲品牌效应不够，整体上呈现出“散、弱、小”特点，高品质、高消费、高舒适度的休闲产品以及新业态匮乏，缺乏在全市范围内的具有较强吸引力的、具有平谷休闲特色的龙头产品和项目；休闲产业链尚未形成，效益单一，休闲产品在品牌、功能、结构、体系等方面亟需升级换代。
尽管经过多年发展，平谷区的休闲配套环境有所提升，但与承接国际化休闲度假市场相比，仍存在一些突出问题，主要体现在开发休闲产业所需的基础条件与配套设施上。
平谷区目前没有符合休闲度假者需求的高品质旅游接待设施和餐饮服务设施等要素体系，如高品质度假酒店、度假别墅、特色民宿、星级乡村酒店等。
在景观环境打造、休闲产业信息化建设、休闲旅游标识导引等公共服务方面，当前的基础条件也难以满足国际化休闲产业发展的需要，也是平谷休闲产业发展中的一个薄弱环节。
此外，平谷仍然缺乏主观能动性强的高素质休闲产业从业人员。高水平的休闲服务是以高素质的人力资源为基础的，平谷区休闲产业从业人员多以从事民俗旅游的民俗户居多，服务专业知识不强、服务水平较低，这些因素制约了平谷区高品质休闲产业的发展。
由“数量型”向“质量型”转变
站在服务首都、服务北京城市副中心、服务京津冀协同发展以及全区经济社会发展大局的高度，平谷休闲产业的发展，应力争实现“数量型”向“|量型”转变，由休闲过境地向休闲目的地转变，将休闲产业打造为当地的支柱产业，建设北京城市副中心的后花园，打造国际休闲度假旅游基地。
平谷已经具备休闲产业发展的资源基础，未来要紧紧围绕“休闲”主题，进一步细分休闲产业结构，结合平谷区休闲资源空间分布，分别构建世界休闲大会核心功能区、十八弯山水休闲功能区、北山户外运动休闲功能区、丫髻山文化养生休闲功能区、中国乐谷音乐休闲功能区、现代农庄休闲体验功能区等六大主题功能区，形成平谷区休闲产业发展的空间支撑。
以举办世界休闲大会为契机，平谷可依托金海湖、北山、t河、桃园等资源基础，引入社会资本建设符合区内休闲主题的产业项目，开发高品质休闲度假产品，尽快形成平谷休闲旅游产业的强力驱动。
既可充分利用金海湖、十八弯、北山等区内山水资源优势，开发山水娱乐休闲产品。重点在金海湖开发高端赛艇和游艇俱乐部、水上及水周音乐系列活动、湖心主题餐饮、滨湖主题酒吧等水上及水周休闲娱乐产品，配合具有高品质、高消费特点的度假区、滨水度假别墅、商务酒店建设，发展亲水休闲度假旅游产品。加快建设北山艺术休闲小镇，打造十八弯山水休闲功能区，形成山水娱乐休闲产品体系。
还可结合平谷区北山资源禀赋，以打造“京津冀最大最美的山野户外运动休闲公园”为目标，大力开发国际水准的旅游休闲步道、建设国际汽车营地、体育休闲旅游观光俱乐部、国际化户外运动旅游园区、浅山个性化户外运动俱乐部、国际滑雪场等运动空间，开展户外露营、浅山速降、无限速摩托车越野、滑雪、滑草、滑道、漂流等个性化、特色化、国际化的户外运动休闲项目，主动承接国际国内休闲运动主题活动，促进平谷区运动休闲主题旅游产业快速发展。
也可以依托平谷区大公园、大花园、大氧吧等良好生态环境优势以及丫髻山道教养生资源、熊儿寨中医药养生资源、金海湖科技养生资源等，对接北京以及平谷周边庞大的养老养生市场，加快完善养生度假产业链条，开发美食养生、高科技时尚养生、运动养生、中医药文化养生等养老养生产品，重点开发道教文化养生园、养生度假区、道教文化餐饮等。
作为北京文化创意产业聚集区之一，平谷不仅有独特的创意产业――中国乐谷，也有具有鲜明地域特色的、载入吉尼斯世界纪录的22万亩桃花海，对于这些特色休闲产品的开发，平谷一方面需要将上宅文化、轩辕文化、道教文化、长城文化、奇石文化、书法文化、红色文化等资源进行梳理，开发参与性强、体验性高、品位性足的文化体验产品，培育壮大文化创意产业集群，建设“一脚踏三省”旅游文化景区；
另一方面可积极创办各类以“桃”文化为核心的浪漫、长寿主题旅游活动，努力提高桃花观赏期和大桃采摘期的旅游附加值。以桃花为序幕，衔接各色花卉，形成樱花、玫瑰花、薰衣草、五大花系，做到三季有花赏、季季花不同，形成规模化花卉产品，以规模化发展提高观赏震撼力，构筑平谷大花园旅游平台，打造北京市最全的休闲采摘体验产品，形成集旅游观光、休闲娱乐、种植示范为一体的特色农业景观田。
提升休闲文化体验价值
要形成独具特色的休闲品牌，平谷在休闲产业的发展中应避免重建设轻品质的固有思维。
按照传统人均GDP的计算，我国虽然已经进入所谓的大众休闲时代，但我国毕竟是发展中国家，距离发达国家真正意义上的休闲时代还有很长的路要走。尽管休闲产业的发展速度很快，但终究还是处于产业发展初级阶段，产业发展特征仍然以快速推出产品供给为主，往往忽视休闲环境的品质要求。
休闲产业开发、休闲产品的供给往往不是建立在对市场、对需求进行科学研究的基础上，而是简单地模仿、跟进、盲目建设、缺乏特色和品质。对于以生态休闲之都为定位的平谷来说，已经将休闲旅游业列为区域经济发展的支柱产业，势必会通过大量的项目建设推动休闲产业发展。据《北京平谷2020年世界休闲大会行动规划》，重要基础设施项目投资规模为137亿之多。建议平谷在休闲产业项目建设过程中，一定要加强创意、注重细节、避免盲动，加强对市场、对需求的研究，努力提升休闲产品的品质，满足国内外休闲度假人群的要求。
休闲品质的提升，需要有效规避重物质轻精神的逻辑。休闲本质上是一种精神活动。在我国休闲产业发展过程中，一些地方在追求经济发展的目标时，往往忽视了以人文精神为追求的产业本质，使休闲产I走进了单纯追求物质享受、消费享乐主义的误区。造成目前的休闲项目缺少品位、缺乏文化内涵，无法满足消费者获得愉悦、放松身心的要求。休闲文化产业的价值取向偏低，文化含量不高，甚至出现了低俗化和媚俗化的倾向。因此，建议平谷在休闲产品中更多通过融入文化内涵和科技元素等手段，提升休闲产品和休闲环境的文化体验价值，满足休闲人群精神需求。
更重要的是，切务走入纯旅游的误区。长期以来，由于对休闲概念理解的偏差，造成休闲供给的开发往往以打造景区为主。要么是依托当地自然和文化资源，开发新的景区或提升景区层级；要么是盲目仿古、复古，进行人造景观开发。
关键词：城市，规划 ， 设计 ， 环境
Abstract: along with the urbanization process of the accelerated continuously, new city centre constantly emerging, the expansion of the scale of the city has failed to meet the needs of the new city of population, the lack of urban land resources with reasonable use more and more outstanding. How to meet the "people-oriented" urban development strategy, under the premise of urban planning from the Angle of the design according to its actual conditions make livable, efficient, ecological, fitting city residential environment quality, improve the efficiency of the maximum of land use and, as far as possible, the making of the humanization, ecological energy-saving residential area of the city. This paper discusses the practice of combining the cases of high building density of quality housing in the center of the new city planning, architectural and environmental design of may.
Key words: the city, planning, design, environment
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1. 我国城市化进程与新兴城市中心区发展现状
城市化的演进过程一般分为城市化、郊区城市化、逆城市化、再城市化。我国现在处于城市化与郊区城市化的阶段，中小城市的规模不断向扩大，大城市则往往都有一个或多个新城区的崛起。
中国的城市化进程是世界规模最大、速度最快的造城运动。从1949年到2003年，城市化率由10%提高到40%，年均提高0.55个百分点。到2011年，我国的城市化率已达到47%，今后的城市化进程将进一步提速。
在如此迅猛的发展下，伴随着产生诸多问题，城市住区环境品质问题越来越严重，噪声污染、光污染、空气污染还有生态环境品质的缺失都导致了非人性化的居住环境的产生。
2. 城市大规模扩张对城市人居环境的影响
我国现阶段正处于高速城市化的阶段，由于城市规模的迅速膨胀已经无法满足大量新城市人口的需求，城市土地资源的匮乏与合理利用问题越来越突出，城市的生态环境，包括大气环境、水环境、社区环境和居室环境仍然处于局部改善、整体恶化的状态。老中心城区越来越拥挤，效率越来越低下，越来越不适于居住，人们趋向于在郊区购房以获得较高的居住品质和相对便宜的购房成本，但严重的交通时间成本制约着城市的发展。理论上来说，城市越大，城市效益也越大，但由于种种原因导致的诸多的城市病让原来的城市越来越不适于人们工作与生活，故而新兴的城市中心区相继规划建设。这些新城区往往都经过科学的规划论证，按照现代城市规划理论进行设计，能综合考虑工作，交通，生活等方面的内容，为人们提供更好的人居环境。
如何依照可持续发展理论，富有特色的积极推进我国的城市化进程，在满足“以人为本”“绿色生态”的城市发展战略的前提下，从城市规划设计的角度结合国情打造宜居的、高效的、生态的、合宜的城市住区环境品质，最大化提高土地利用效率的同时，尽可能的打造人性化的，生态节能的城市居住区环境品质。
3. 新城市中心区的高品质住区定义
在我国现阶段的城市开发中，一般认为容积率在0.6以下的居住区被认为是低密度住区，0.6―1.2为中密度， 1.2至2.0为中高密度， 2.0以上为高密度。容积率的大小直接反映着小区空间环境品质的优劣，容积率越小，社区的空间环境品质就越好，相关配套设施建设空间就越大，居民的室外活动场所也越大。但过低的容积率又不利于节能节地的国策方针。新城市中心区的住宅区规划应该确定合适的容积率，控制在2.0左右较为合适，且应该有完善的公建配套与良好的生态景观环境与节能措施，并把住宅与配套商业独立设置，一方面避免公建产生的噪声、油烟、灯光等环境污染对住宅造成影响，降低居住品质，另一方面又可以较好的塑造城市的街道立面形象，打造良好的城市景观。
4. 江苏溧阳世纪名城住宅区案例分析
下面将结合笔者的实践案例――江苏溧阳市南片区B5地块（世纪名城）规划建筑设计项目，从总体规划，单体建筑，环境营造等方面对新城市中心区的高品质住区设计进行探讨。
4.1项目概况
江苏溧阳市南片区B5地块（世纪名城）规划建筑设计项目占地面积92408平方米，总建筑面积2.5万平方米（地上建筑面积2万平方米，地下建筑面积4.5万平方米），其中住宅面积19万平方米，社区公建及配套用房共 0.5万平方米，商业面积0.8万平方米，容积率2.0 ，建筑密度18.43% ，绿地率43％。
4.2基地现状
基地南北长约330米，东西宽约260米，基本呈一个矩形，场地内地面平整，整体地势从东北角往西南角倾斜，最大高差1.5米左右。
基地地处溧阳市东南，隶属溧阳市新城区，北接溧阳老城区，南临规划建设中的燕山新区，建设中的宁杭城际高铁溧阳站在基地正南方2公理，104国道、宁杭高速公路、239、241省道分别从基地的东、南方穿过。基地周围均为近两年新建城市道路，成网格化布局，交通发达，出行方便，配套齐全。（图一） 图一：案例区位图
4.3总平面规划
4.3.1根据溧阳市城市发展的定位；“长三角都市圈重要节点城市，苏浙皖边界区域中心城市，国内外有知名度的生态旅游城市”和“生态、环保、人文”的发展理念，将溧阳市打造成具有；“历史文化、山水旅游”城市特色，将“现代建筑风格、山水园林环境”作为世纪名城规划设计理念。
4.3.2高层拼接户型沿东北侧及中央区域布置，其中中间为点式一类高层，高层底层为5.4米高的架空层；多层洋房布置在小区西南部的位置，中间布置水系，使得高层和洋房共享中心绿轴景观，同时将多层洋房与高层分隔开，商业、社区中心沿南侧罗湾路布置。（图二）
高层区域的地下室布置为车库和设备用房。 图二：总平面图
4.4空间结构与景观分析
通过建筑间的围合，以水系相结合，形成“中心水域”――“中心绿地”――“组团绿地”的空间层次。空间与空间之间互为渗透。南北两个入口之间形成小区的中心绿化主轴，正对开阔的入口绿化广场，紧接入口广场为小区的中心绿地，与水系相接，为整个小区的景观中心。整个小区的高层住宅底层基本全部为5.4米高的架空层，提供开阔景观视野的同时，为居民的休闲娱乐提供了很好的去处。
公建配套与住宅完全分开布局，商业与配套独立设置在南侧沿街面，打造较好的商业氛围的同时又不对住区内部造成影响。
图三：夜景鸟瞰图
景观设计根据空间形态，形成带状的水系景观轴，沿带状水系依次展开景观节点，南北入口部位设置喷泉、雕塑广场，营造大气、雅致的居住品质。（图三）（图四）
4.5 流线分析
通过环状的车行主路串联整个小区，中间步行道沿中心水系连接南北入口，同时划分高层区和洋房区，地面停车设于小区干道两侧，与中心景观步行带区分开，实现人车分流。图四：沿街透视图
4.6 高层分户太阳能热水器
建设环保节能小区，每户配置壁挂式阳台太阳能热水器，利用太阳能与建筑一体化设计，共安装太阳能集热板面积约4500平米，日产热水280吨，年可节约标准煤800吨，取得明显的经济效益。（图五）
4.7单体设计图五：高层分户太阳能集热器局部效果图
整体小区户型分为六种，其中高层住宅有五种，多层洋房住宅一种。
4.7.1高层区住宅依据景观的层次分为拼接户型和独栋户型，以一梯二户为主，少量一梯三户，在照顾到观景的同时，户户朝南，户户南北对流，户户明厨明卫，高层全部户型都设置有观光电梯，所有电梯厅皆直接对外采光。在户型的设计上，以实用为基本原则，并引入入户花园及空中花园的概念，营造高档的居住品质。图六：多层洋房效果图
4.7.2多层区住宅均为六层花园式洋房，设电梯，一梯两户，每单元6户，其中首、二层为一户，两层通高客厅；三、四层为一户，带入户花园和大阳台；五、六层为一户，带转角大露台，并赠送屋顶花园，大气而精致。
4.8造型设计
在造型的设计上，力图体现楼盘高档生活品质和时尚感。（图六）
4.8.1 高层建筑整体风格现代、简洁、经典、时尚，通过凸窗，大阳台，引入良好的视觉景观。细节处理上，用横竖线条，镂空构架等元素来丰富造型，整体简洁又不失大气。
4.8.2 在建筑色彩上，通过实地考察，借鉴当代高档楼盘在色彩处理上的成功经验，整体实墙面采用暗调，给人感觉高档、精致、大气，并通过玻璃以及白色的横线条来削弱暗调子的沉闷感，整体色彩高雅大方。
4.8.3 在洋房的造型上，以赭红色面砖、仿木百叶、文化石、真石漆和玻璃作为主要造型选材，以材料的对比和比例的协调作为主要的设计手段，营造经典的现代主义风格；同时加入了屋顶格栅和飘架等元素，赋予楼盘个性风格。在整体保持现代风格的基础上，带给人文艺的、古典的审美感受，更加契合城市中心区高品质住区的定位。
5.结语
城市是居住者的城市，城市要发展，要扩大，需以居者为本。政府是城市化动力机制的主体，应自上而下为城市制定人性化的发展战略，特别是在城市新区的规划设计中，应运用现代城市设计方法，结合科学的发展观，长远考虑，建设宜居的、生态的城市住区环境，切不可为短期利益而过度建设，盲目开发。
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近日，2013 ABB低压专场楼宇对讲产品交流活动在京举办。北京安全防范产品行业协会副理事长赵志民、公安部第一研究所检测中心总工程师卢玉华、房地产和安防企业代表及媒体应邀参加本次活动。ABB中国低压产品业务部北方大区销售总监陈武高先生向来宾介绍了ABB低压楼宇对讲系统。
谈到对ABB的理解，大众通常会提到智能家居。陈武高先生也从ABB智能家居系统谈起，和大众分享ABB从细节着眼带给大众的“智慧生活”：“在主流智能家居系统中，ABB i-bus?智能控制系统可谓是典型代表。该系统通过对家中照明、采暖、空调、电动窗帘的控制，以及结合流行的控制方式如ipad和iphone控制方式，实现家居项目的智能控制。ABB i-bus?系统通过搭积木的方式，根据客户功能和要求，选用不同的智能模块和智能面板实现住宅的各种智能控制，实现起来非常灵活便利，并且可以根据客户要求进行任意定制化程序编写。智能家居除了能为用户带来舒适的体验外，另一方面是实现绿色的节能住宅，通过i-bus?系统可以实实在在节约用电，节约经济成本。例如，在楼梯及储藏室，通过安装ABB i-bus?的移动感应器可检测区域内的人员活动，仅仅在有人存在时实现照明的开启。也可以通过照度传感器根据外界的光线，实现住宅花园的照明开闭，自动调节客厅电动窗帘和遮阳挡住阳光直射，降低空调的能耗。另外通过定时模拟运行等功能，在人员度假外出等时自动降低用电设备的能耗，实现绿色住宅。可以说，整个ABB i-bus?智能控制系统就是一位出色的能源管家，让家中的光照和空气环境处于最利于健康的优良状态，同时让能耗降至最低水平。ABB致力于用电力与效率创造美好世界，让广大老百姓都享受到科技的福利，所以ABB诉求的家居智能化不局限于整套控制系统的应用，其实，通过简单的一个开关面版，也能为生活带来智能的改变，例如，ABB带有定时功能的开关，可安装在卫生间处，洗完澡后，打开排气扇，离开后一定时间自动关闭排气扇，既方便又节能。此外，ABB明星产品远距五孔插座，同一个插座上的二孔和三孔插座比同类插座间距更大，达到42毫米，可以同时插接两个大插头，大大提高插座的利用率。ABB就是这样始终将‘百年品质，源于细节’的理念贯彻到每一个产品，每一个系统中去。”
让ABB再一次引发业界普遍关注的大事件，就是2009年收购厦门振威涉足楼宇对讲领域。一路走来，业界对ABB楼宇对讲业务的发展甚为关注。陈武高先生介绍说：“其实早在ABB收购振威之前，ABB就已经制定好了三个大的市场战略：建设能够达到全球楼宇对讲产品最高品质标准的生产基地、通过建立ABB全球楼宇对讲研发基地来融合并满足全球楼宇对讲客户需求并完善相应的产品线、建立能够覆盖全球楼宇客户群体的销售渠道及销售网络。经过了收购整合之后三年多的持续努力，目前，以上三大ABB楼宇对讲市场战略已经基本完成。同时ABB通过建立高标准的质量检测体系、最严格的原材料把控制度、最完善最优化的生产工艺流程等各个方面的工作，实现了建设全球范围内最高品质的楼宇对讲产品生产基地这一战略目标。在产品研发和满足客户需求方面，ABB也已经拥有定位在高端的明悦系列和定位在中端的G系列产品线，满足了所有典型的楼宇对讲需求。而在销售渠道建设方面，目前全球范围内也已经建立了数百个可以投入使用的ABB楼宇对讲产品销售网点。在中国市场，近几年ABB楼宇对讲业务的销售额处于平稳增长的状态。近期，ABB和绿地、远洋地产等全国性的房产商以及弱电集成商签署了集团战略合作协议，这无疑为未来的发展打下良好的基础。并且ABB楼宇对讲获得了全行业的认可，荣获‘2013年中国房地产开发企业500强首选供应商’称号以及连续蝉联中国安防十大品牌。可以说ABB对楼宇对讲业务是相当重视的。”
楼宇对讲企业众多，目前已形成一定格局。自2009年涉足楼宇对讲领域，对于ABB 楼宇对讲系统的优势，陈武高谈到：“具体来说，ABB的楼宇对讲系统优势体现在以下几个方面：1、ABB全球楼宇对讲研发和生产中心在中国，因此，ABB能够对于中国安防市场的需求做出快速响应，并推出新产品和解决方案，这些新品均体现了ABB低压‘百年品质，源于细节’的理念。目前，ABB提供从高端到中端市场全系列楼宇对讲产品，并且满足该市场所有典型需求。2、ABB在智能建筑领域产品线非常全，比如ABB i-bus?智能建筑控制系统、楼宇对讲系统、开关面板、智能电表、微型断路器等，可以更容易实现集成，并提供完整的智能建筑解决方案。3、ABB销售和渠道资源丰富。ABB注重对于价值链的每个环节进行覆盖；另外，ABB低压在全国有数十个办事处，覆盖了主要的一二线城市；目前正在开发三、四线城市的渠道资源。4、丰富的工程案例。ABB已经为众多高品质楼盘提供楼宇对讲解决方案，案例的示范效应将帮助ABB提升在开发商中的品牌认知，此外，ABB和绿地、远洋地产等全国性的房产商以及弱电集成商已经签署了集团采购协议。”陈武高先生还补充说：“其实开发商、合作伙伴、普通百姓都是ABB的客户，所以我们一直都致力于为客户提供最好的产品应用、最人性化的用户体验和最稳定的运行效果，从每一个细节打造安全、智能、绿色的高品质生活。”
众所周知，楼宇对讲的市场表现与地产市场的景气指数休戚相关，近年来随着政策层面一轮轮的调控，国内房地产市场越发扑朔迷离，这无疑对楼宇对讲乃至智能家居等相关产业链的企业是一种考验，对于这样的大环境，陈武高先生表达了ABB的态度：“的确，随着宏观经济的增速放缓，政府在银行信贷和限购等方面一系列政策的出台，加大了对房地产市场的调控力度。在这样的背景下，房地产商需要精心打造自己的品牌，找对合作伙伴，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。而ABB公司正是可以为行业客户提供各种附加值，从品牌效应、施工方便、节省成本、系统可靠、品质保证、服务完善等方面来全面满足房地产开发商的需求，所以成为众多中高端公寓、景观类别墅、高星级酒店及综合功能建筑的首选，实现了业务的稳定增长。”
近年来，众多业内厂家先后推出主打中低端对讲市场的新品牌，进而延伸高端智能家居产品线，对于未来楼宇对讲市场的趋势以及目前ABB低压在楼宇对讲产品线上的架构分布和市场策略，陈武高做了如下阐述：“正如刚才谈到的，房地产市场，特别是一二线城市在楼盘推出速度、市场容量等方面都逐渐受到政府调控或楼面价较高等多种因素的限制，目前楼宇对讲厂家也逐步开始将目光对准了之前少有人关注的诸如三四线城市楼宇对讲的需求或旧房改造等具有鲜明需求特点的细分化市场。ABB估计这样的细分化趋势将会在未来两到三年里逐步成形，所以ABB已经开始启动了包括楼宇对讲在内的针对三四线城市的产品推广活动、销售渠道建设等方面的工作。而高端智能家居产品方面却大不一样，毕竟高端客户对产品品质、用户体验等方面的要求更高。ABB通过运用技术优势以及品牌优势，并根据专业的市场调研和数据分析，深入挖掘客户各种需求，加强研发和创新能力，推出安全智能绿色的解决方案，旨在逐步提高在高端市场的占有率。目前ABB已经拥有定位在高端的明悦系列和定位在中端的G系列楼宇对讲产品线，并且已经实现了明悦IP系统和基于KNX的ABB i-bus?智能家居系统的无缝集成，从而能够满足中高端市场的所有典型楼宇对讲需求。未来，ABB将更加紧密地关注房产商、弱电集成商、设计院、小业主等所有楼宇对讲价值链上各方的价值诉求，并进一步提升ABB在安防领域的品牌知名度；同时，ABB也将持续加大市场推广力度，并扩大市场的区域覆盖，三四线城市将是未来几年发展的重点之一；另外，ABB也将加大力度使用电子商务平台，来进行产品和品牌推广。目前， ABB低压天猫旗舰店（http：//）和ABB低压阿里巴巴旗舰店（http：///）提供了断路器和开关、控制产品、接线配线产品、终端配电保护产品、开关插座等类别的产品，为身处三四线城市的消费者选择ABB高品质电气产品提供了新渠道。”
在交流活动现场，ABB明悦楼宇对讲系统得到了来宾的普遍关注，陈武高也就该系统的性能优势等进行介绍：“明悦楼宇对讲系统由ABB中国和德国团队合作研发，专为中国市场量身定制，它融合了国内外先进技术和制造工艺，融汇欧洲经典美学，同时充分考虑到中国建筑的应用环境和用户的使用习惯。超薄机身与家居完美融合为一体，触摸屏与快捷键有机结合，通过‘指点’就可以实现梯控、抓拍、报警等功能，24小时保护家人及财产的安全。该系统采用五类线的设计，通过一根线就可以同时传输视频、音频、数据并兼具电源功能，从而将设备安装的线材成本降低60%、施工成本降低50%，帮助客户打造高品质智能社区。在三亚有一个2650户的项目，由于户数较多，客户对系统稳定提出要求，能支持远距离组网，因为明悦系统全面采用五类线进行双通道传输，在系统组网方面可以通过交换机三级级联，这些特点很好地满足了客户的需求。近期，ABB智能家居解决方案在上海某国际化住宅项目中脱颖而出，凭借楼宇对讲和智能家居的高度集成满足了客户对一体化以及全数字的需求，该项目113户住宅中将全面采用明悦全数字楼宇对讲系统。”
自1974年在香港设立中国地区第一家办事处，1992年正式开拓国内销售市场以来，ABB低压以技术和创新为核心优势，经过20多年在中国的快速发展，已在中国设立4家生产型企业、4个物流中心、15个服务中心以及41家服务工作站，销售业务覆盖全国近270个城市。就在近日，ABB公布集团2013年第二季度业绩，在全球市场充满挑战的情况下，ABB集团仍然实现了销售收入和利润的增长。其中，ABB中国低压成为其全球低压市场业绩的佼佼者。在采访的最后，陈武高先生表示，多年来，ABB低压积极致力于在华发展，保持稳健的投资步伐，持续转让领先技术，积极参与国内项目建设，同时踊跃履行企业公民责任。放眼未来，ABB低压将继续把握市场需求，利用技术优势和丰富的行业经验，为客户量身打造一系列的解决方案；ABB将坚持把全球先进技术和经验引进中国，坚持“在中国，为中国”的本地化发展战略；并继续应用领先技术在华积极参与国内项目建设，帮助客户提升工业生产率并实现增效节能。努力开拓风能、太阳能、水能、生物能和核能等新兴市场，并加强在建筑、电信、石化、铁路和轨道交通等领域的领先地位，深入挖掘来自三、四线城市的市场机会，继续实现业务的稳定发展。
关键词：商业地产 可持续发展 价值链 品牌 市场细分
商业地产，简言之就是商业用途的地产。它区别于以居住功能为主的住宅房地产以及以工业生产功能为主的工业地产。商业地产从广义上来看，通常是指用于包括零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲以及以办公为主要用途的房地产形式。狭义的商业地产，泛指用于零售业的地产形式，国外普遍使用“零售地产”这个概念。商业地产从经营模式、功能和用途上区别于普通民居、工业园区等房地产形式。但现实中的很多商业地产，却又是一种融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等功能的复合地产形式。
我国商业地产的发展现状
（一）商业地产投资持续升温
我国经济的快速发展为商业地产开发提供了难得的战略机遇，商业地产已成为投资者关注的新的投资方向。国家统计局数据显示，2010年上半年，办公楼销售面积同比增长53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到91.5%，商业营业用房的销售业绩也是非常好，销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。2011年上半年，办公楼销售面积同比增长8.9%，销售额同比增涨近三成，达到27.6%，商业营业用房销售面积同比增长18.6%，销售额同比增长36.0%（盛来运，2011）。自2010年起，万科集团等大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例。
（二）商业地产在二、三线城市迅猛发展
近几年，我国商业地产在二、三线城市呈现出一种蓬勃发展的态势。仅就武汉地区而言，据相关部门的统计，包括零售、批发等业态在内的武汉商业地产市场，在“十一五”期间的总投资接近700亿元，在全国19个副省级城市中排名第3位。武汉在建大型商业体已有25个、面积超过100万平米，出现井喷式发展。预计未来五年，武汉商业地产项目投资总额将达到1500亿元。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。2010年上半年末，万科集团在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。
（三）大型商贸流通集团纷纷涉足商业地产领域
在众多房地产企业“弃居从商”的同时，大型商贸流通集团纷纷涉足商业地产领域，沿着产业价值链向上延伸，逐渐转向上游房地产业的开发，以自身原有商业品牌的影响力及成熟商圈（地段）的号召力而获取更大的商业地产附加值收益。如武汉中商集团投资兴建武汉第一家直接打出Shopping Mall旗号的大型购物中心，经营面积达20万平方米。武商集团在原址上改、扩建经营面积达27万平方米的武商摩尔城。再如“国美在资本市场大举融资65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地自行建店为主，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划”（崔霁，2010）。
商业地产可持续发展的路径分析
“起步晚，发展快，问题多，前景广”这四句话可以概括我国商业地产的基本状况。面对这种发展态势，迫切需要从战略角度来重视商业地产的开发，要认真制定相关策略，打造出先进的、高品质的商业地产项目。使商业地产项目在获得较好回报的同时，能够持续健康的发展。
（一）以产业价值链理论为指导，明确发展战略定位
价值链的概念是由美国学者迈克尔·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《竞争优势》一书中提出的。他认为：“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货等过程及对产品起辅助作用的各种相互分离的活动的集合”。任何一个企业的价值链，都是由相互联系的一系列的创造价值的活动所构成。这些活动包括从供应商获取原材料，到最终售后服务之间的每一个环节。这些环节相互联系并相互影响。无论价值链的形式如何发展变化，其本质是不变的，即价值链是由一系列相互联系并能够满足消费者需求的价值创造活动所组成的。
商业地产的产业价值链包括狭义价值链和广义价值链两个方面。狭义价值链是指以地产开发商为主，整合零售商、运营商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。这是从经济效益和微观角度进行的界定。也就是说狭义价值链是地产开发商在开发一个商业地产项目时，从开始就必须具备这样一种思维模式：即为了实现商业地产开发的经济效益，必须寻求投资者、商业运营商、商业服务企业和关联的产业介入，共同完成这个项目。广义价值链则是从商业地产的社会效益和宏观角度进行的界定，是从消费者需求开始的逆向营销的过程。即一个商业地产项目通过消费者的需求、商业经营者的经营、市场及产品制造商的改进等方面而产生的价值。连接狭义产业价值链和广义产值价值链的是“地产开发商”，是地产开发商将一个无形市场转化成有形市场。只有充分认识商业地产产业价值链的意义，才能使这一转化过程得以实现。
首先，产业价值链有利于树立正确的开发观念。在商业地产的开发过程中，要以产业价值链理论为指导，重视、整合关联产业及其消费者的利益，为关联产业及消费者提供增值的机会。其次，产业价值链有利于建立有效的开发模式或商业模式。有关专家将商业地产的开发模式分为“综合性商业地产开发及运营商”和“专业性商业地产开发及运营商”；将商业地产的商业模式分为“商业地产+高级酒店+影视文化+连锁百货+住宅地产”、“商业+金融+开发+管理”和“住宅 + 商业 + 酒店”（肖军，2011）。无论以上哪一种模式都是建立在商业地产完整的产业价值链的基础之上的。因此，商业地产的开发应以产业价值链理论为指导，明确发展战略定位。
（二）以商业地产发展规律为基准，融入城市整体规划
商业地产的发展有以下两个特点：第一，它是城市繁荣程度的标志。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的经济繁荣程度以及城市居民的消费水平，影响到这个城市的整体形象。第二，它反映了城市整体规划的理念。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的整体规划中对商贸流通行业的重视程度以及商圈布局的合理性，体现出城市整体规划对市民生活便利及不同消费层次需求的关注度。
因此，对于商业地产开发商而言，要遵循商业地产发展的规律，利用好城市的商业发展规划及城市整体规划资源。在商业地产开发过程中，将商业地产项目与城市商圈布局进行有效对接，使商业地产项目融入到城市商业整体布局乃至城市整体规划之中，为拉动内需、促进经济增长起到关键性的作用。对于各地政府主管部门而言，应重视城市商业发展规划，在城市规划中应体现城市商业发展的地位、体现为商业地产服务的观念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共设施等方面，为商业地产的发展创造良好的条件。
（三）以着力打造品牌为中心，提高企业核心竞争力
随着市场竞争的日趋激烈，商业地产企业越来越重视建设先进的、高品质的商业地产项目，着力打造商业地产品牌、树立企业形象。品牌不仅仅是不同企业产品的标识，更多的是营销价值资讯的载体。特定品牌往往代表特定的产品品质、产品风格、流行时尚、服务水平等方面的资讯，这些资讯逐渐被市场广泛了解和接受，在消费者心中就成为特定的消费价值、消费情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能产生更大的市场效益。商业地产企业品牌的特质应该是独一无二的，它所传达的应是一系列独特的功能性与情感性的价值元素，从而形成企业重要的无形资产—品牌资产。
商业地产品牌在投资者心目中不仅仅只是一个印象符号，而是一个具有丰富文化内涵和核心价值元素的载体，成为影响投资者选择购买对象，投资店铺经营的重要依据。在投资者心目中，良好的品牌形象代表先进的、高品质的商业地产项目，从投资中他们能体会到“可靠”、“诚信”、“承诺”、“精品”、“增值”等。因此，商业地产企业在在确保质量可靠的同时，应加大创建商业地产品牌的力度，向社会公众展示其企业文化、经营理念、价值取向等。并且将单一的商业地产项目营销纳入到企业的整体营销战略之中、提升为企业的品牌形象塑造之列。
（四）以避免结构性矛盾为重点，走细分化和专业化发展道路
随着商业地产投资的持续升温，出现了少数项目盲目上马、定位不清、项目扎堆、重复建设等问题。这样会给整个商业地产市场带来结构性矛盾，有可能重演上世纪90年代大型零售商场发展过程中的“悲剧”。上世纪90年代初我国各地纷纷兴建大型零售商场，好似进入大型零售商场建设的“黄金时期”。但自1996年开始，大型零售商场销售额全面下降，普遍亏损，全国各地均有大型零售商场（厦）不堪重负而频频倒闭，特别是1998年被业界称为“大型零售商场倒闭年”。诚然，导致大型零售商场频频倒闭的原因很多，但盲目发展、单体规模失控，定位单一是主要原因之一（刘建堤，2000）。为了避免因为结构性矛盾引发的“悲剧”，商业地产的建设必须走细分化和专业化发展道路。
商业地产项目要细分市场，走专业化的发展道路。应根据其所处的区位不同、服务的对象不同而选择不同的商业模式。在城市核心区选择以休闲娱乐型为主的商业模式。但邻近的商业地产项目应该细分为各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等不同的商业模式，使每个商业地产项目都有其独特的经营品类，而且各项目之间能够形成优势互补，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。同时，应将休闲娱乐配比提高到一个举足轻重的位置。在中心区片选择以主题购物型为主的商业模式。可以是由众多中小店铺组成，并设有l-2家较大的百货店、超级市场，经营多元化的综合购物型商业模式；也可以是由经营同一品类商品的各种店铺集合而成的如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等专业中心型商业模式。而在综合组团（或大型社区）则选择以生活邻里型为主的商业模式。它不仅仅是综合组团的商业中心，同时也是综合组团居民的生活中心、休闲中心和交往中心。它应牢牢锁定一个综合组团居民的生活需求，瞄准家庭式消费，除了以一站式服务满足综合组团居民生活消费的功能为核心，还应具有门类众多、配套较齐全的生活服务设施。如社区服务中心、社区警务中心等政务机构以及医疗服务、电信充值、水电费缴存等便民项目都可设在商业地产项目里。
（五）以重视后期运营为保证，悉心培育高品质商业地产项目
商业地产有它的特殊性，是一个由地产开发商、运营商、零售商、消费者等多方形成的市场。地产开发商需要获得运营商、零售商和消费者等方面的认同，否则就不能算一个成功的项目。所以，对于商业地产来说，除了前期建设，后期的运营非常重要。
现在国内一些城市的商业地产项目存活率不高，尤其是做得出色的优质商业地产项目并不多。这其中主要的原因是许多企业还没有找到一个成熟的开发模式或商业模式，后期的运营不到位。国内的商业地产更偏向于可销售的商业地产，如购物广场类。在前期，开发的规模相当大，但能否达到规划目标，很大程度上取决于后期的培育和运营。因此，要想提高商业地产项目存活率，不仅仅要注重前期建设，更要重视、加强后期运营，悉心培育高品质商业地产项目。一方面，地产开发商要着力加强与运营商、零售商的合作，培养管理人才，提高经营管理水平，精准运营；另一方面，政府主管部门要引导推进商贸流通向高端化、现代化发展。
参考文献：
1.盛来运.上半年国民经济保持平稳较快增长.[EB/OL].http：///was40/gjtjj_detail.jsp？searchword=%CA
%A2%C0%B4%D4%CB&channelid=6697&record
=10.（2011.07.13 10：00：32）
2.崔霁.商业地产企业发展现状及提升竞争力策略[J].房地产开发，2010.2
3.[美]迈克尔·波特著，陈小悦译.竞争优势.华夏出版社，2005.8
4.肖军.商业地产发展模式述评与借鉴[J].上海房地，2011（3）
全城期待，荣耀面世
据悉，济南东部唐冶新区高端生活住宅区――火炬东第接待中心于6月19日正式对外公开．公开仪式在新落成的花园广场隆重举行，相关政府人士、济南大批消费者及众多媒体欣然前往，大家都对这次“采圣火、启东方”的取火仪式充满了好奇与期待!
活动从上午8点开始，开发商为排队等候多时的老客户们准备了每人近干元的大礼包，使老客户们再次感受到了开发商无微不至的关心和热诚，火炬东第接待中心简洁典雅的设计风格和清新自然的居住环境，无不为到场的嘉宾带来耳目一新的体验，惊喜连连的活动环节更是牢牢锁住所有嘉宾的注意力!
激情圣火，点燃辉煌
采圣火，启东方!火，是人类文明的重要源动力，也是从古至今人们心中的圣物!作为城市生活的领跑者!作为极简主义先驱者!作为高品质都市生活的代言人和新榜样!火炬东第采集智慧文明的圣火，点燃未来生活的向往!下午5点，伴随着欢快热烈目富有激情的鼓舞，取火仪式正式启动，白须冉冉的智慧贤者钻木取来了文明的火种，纯洁优雅的白衣圣女用舞蹈迎接着神圣的火种，火炬东第还特别邀请了外籍模特担任迎接火种的圣女祭司，高捧火种，畅想明日辉煌!天真的孩子手举象征和平、光明的火炬取下火种，舞动的火种在诸位到场领导之间依次传递，最后所有领导一同点燃了圣火盆，顿时，万羽白鸽振翅高飞，乐曲高奏，彩烟腾空，活动现场掌声、欢呼声此起彼伏，气氛达到了。随后向嘉宾致辞，表达对昕有到场嘉宾的诚挚谢意．表现出火炬东第项目列未来开发建设，铸就精品建筑的信心和承诺。
篝火晚会
高朋满座，会聚一堂，今夜注定激情无限!随着夜幕降临，火炬东第精心准备的五星级冷餐会开始，嘉宾们陶醉在优雅的西洋乐中，在享受美食的同时。还欣赏到了炫彩烟花、瀑布烟花及活力四射的剪影舞表演等，最后篝火点燃，将气氛推到，嘉宾们围绕在篝火前，尽隋欢舞，享受这个火热激情的美好夜晚。
新区之巅，大收天下
“火炬东第”占据大经十路发展带的龙头核心区域，由济南火炬置业有限公司开发，是火炬集团在省城济南的第一个创品牌的项目。项目总规模达39万平方米，包括联排别墅、花园洋房、小高层、高层等各类高端住宅产品，高品质极简主义人文社区，极大地满足了济南消费者对高档住宅的特有需求。成就济南城市居住典范!未来发展前景不可限量!
广大市民纷纷表示，通过亲身体验本次点燃圣火的仪式，加深了对火炬东第项目的了解，并且度过了一个非常愉快的夜晚。据悉，火炬东第本次取火活动受到济南市社会各界的广泛关注和高度好评，诸多到场客户难掩对火炬东第的喜爱之情，纷纷流露出购买意向，截至目前，火炬东第项目公寓销售率已经高达95％以上。相信未来济南火炬置业有限公司将继续秉承一贯的诚信服务原则，以精良的楼盘品质回馈社会，引领城市建筑潮流，提升济南火炬置业有限公司对济南城市的贡献!
关键词:户外广告,广告规划,规划原则,方法
城市户外广告作为城市景观与环境的载体, 对城市的环境品质起着至关重要的作用。它不仅直接反映着城市的文化风貌与生活品位, 也影响着城市的发展。合理布局各种户外广告,提升城市空间景观层次,成为城市规划和管理部门的一项重要任务,城市户外广告规划同时成为新的规划研究课题,越来越被人们重视。
1襄阳市城市户外广告存在的问题
（1）由于缺乏科学、系统的规划,城市户外广告整体布局缺少章法、尺度缺乏合理控制；（2）城市户外广告样式呆板、档次较低；（3）城市户外广告缺乏创新、文化内涵不足；（4）城市户外广告日常维护管理不到位；（5）缺乏对城市户外广告所占用的城市空间资源的有效控制和管理。
2广告规划应遵循的规划原则
(1)整体性原则
户外广告的设置与规划要符合城市的整体定位。
(2)协调性原则
户外广告的设置位置、尺度、形式、造型、色彩等要与所处区域的区位、环境、文化氛围相适应，与所在地段功能要求相适应，合理布局、规范设置。
（3)经济性与艺术性相结合的原则；
（4)控制与引导相结合的原则。同时,规划不能过于死板,以免过分影响到经济效益,阻碍城市繁荣形象的形成。
(5)安全性原则：
确保户外广告本体的安全性，其设置不能对公共交通、绿地、电力、通讯、避灾等公共设施以及建筑物和行人造成危害。
3制定解决问题的方法
3.1划分城市户外广告设置宏观管理控制分区
3.1.1鼓励设置户外广告区
以襄阳市市级商业中心为主,结合襄阳市城市商业副中心及各类商贸服务特色街形成鼓励设置户外广告区。
3.1.2一般控制户外广告区
一般控制户外广告区主要是发挥城市道路的辐射功能,合理的控制与引导户外广告的发展。重点宜对城市景观重点区域、城市形象的窗口(火车站、长途汽车客运站)、城市对外交通、过境交通干道等处的户外广告内容、色彩进行科学引导,营造良好的城市形象。
3.1.3严格控制户外广告区
严格控制户外广告区是指中心城区的工业、仓储、市政设施、医疗卫生、居住及商住混合用地,在该地区设置广告,在该限制区的户外广告（此句应删除）,强调韵律感和协调感,可设置静态的中小型灯箱广告,不宜设置光源闪烁和有声的广告。
3.1.4禁止设置户外广告区
禁止设置户外广告区指禁止设置任何形式户外广告设施的区域，主要包括国家机关办公用地、文化教育科研用地、图书展览用地、文物古迹用地及其建筑控制地带、风景名胜点及其建筑控制地带、水域等。
3.2根据广告的分类,分别提出相应的设计导则
3.2.1建筑物广告设置导则
1)住宅建筑:禁止设置任何户外广告。2)商住建筑:仅可在底层店铺设置招牌。3)行政办公建筑:可设置立体字或板块式广告画组成的单位字牌。4)商业建筑:可设置多种类型建筑物广告。5)文化设施建筑:可设置霓虹灯、立体字、广告画式单位字牌。6)医疗卫生建筑:可设立体字或广告画式单位字牌。7)教育科研建筑:可设霓虹灯、立体字或广告画式单位字牌。8)工业厂房:可设各类屋顶广告和单位字牌,或平行式墙面广告。
3.2.2道路广告设置导则
1)迎宾区。迎宾区应体现最高的景观要求。景观要求庄重大方,突出建筑物、绿化、雕塑的效果,广告冲击力极弱。临街建筑物禁设广告,可设艺术性强的单位字牌,其大小、形式、色彩与光线要严格控制。
2)景观区。景观区可在局部地段设置大型独立式广告,要求有较高的艺术性和灯光效果,提倡公益内容,临街(河)建筑物禁设墙面广告。路旁可设置附带广告的休息亭为过往行人服务。
3)文化区。因文化街景观环境要显示清净文雅、整洁文明之感,体现清新、淡雅的整体风格,临街建筑物不设广告,单位字牌要严格控制大小、形式、色彩与光线。
4)交通区。交通道路景观要求视野开阔,线形流畅,突出绿化、建筑物、街灯效果,广告冲击力弱,两侧建筑物不设墙面广告,可结合公交站亭等小品建筑设置广告。
5)生活区。生活性干道景观要求安宁、舒适,可放置适量的生活类路面广告,采用艺术灯箱形式,尺度要小,位置低矮,广告冲击力要较弱。
6)商业区。商业区景观要反映经济繁荣景象,体现精神文明风貌,显示浓郁的现代商业文化气息,广告冲击力强。广告可设置在建筑物墙面、楼顶或不影响道路交通、绿化的人行道或独立用地上。广告形式可采用灯箱、霓虹灯及其他新形式,采用中等尺度和高品质,设计力求创新。
7)步行商业区。步行商业区,规划为具有独特风貌的全天候不夜城,广告冲击力要强,宜采用中小尺度,高品质,全部亮化,表现细腻。采用低矮型灯箱广告,大量使用与庭院灯、店铺招牌、指示牌、电话亭等建筑小品结合的小型广告,墙体广告伸出型与平行型相结合。
3.2.3公益广告
1)宣传类。宣传类公益广告以路牌、大型灯箱等高品质广告形式,宣传党和国家的法律、法规、方针、政策,布置在主要道路、重要路口等人车流量较大的地段。2)展示类。展示襄阳城市形象与投资环境,以路牌、大型灯箱、显示屏等为主要形式,分布在城市入口等窗口地区。3)教育类。教育类广告宣传社会道德规范,弘扬精神文明。以中小型灯箱、牌匾,或结合城市小品设施的形式布置,放置在公共设施集中区。4)指示类。指示类广告的用途是指引城市服务设施,方便市民与用户,以小型灯箱、指示牌为主要形式,结合有关城市服务设施分布。
3.2.4广告夜景
户外广告在夜景灯光的选择上,要与城市夜景规划相协调。在保证城市夜景观的整体效果前提下,适当突出广告效果。将中心城区的广告夜景分为不夜城、明亮地区、亮丽带、明亮点四部分。
3.3加强对城市空间资源的管理和控制
1)推行城市空间资源“统一管理、有偿使用”政策,设置户外广告须占用城市空间资源,城市空间资源是国家的重要资源之一。
2)建立、健全城市户外广告位使用权出让制度。
3)制定合理的户外广告位使用权出让期限。
3.4完善户外广告设置审批程序和制度
1)加强对整个区域户外广告整体效果的控制。
2)建立、健全专家评审团评审制度。3)加强户外广告设置安全性的审查。
3.5加强对户外广告设施的监管力度
有关行政主管部门应加强对城市户外广告正常使用期间的监管力度,确保广告设施的安全、整洁和美观。
3.6完善相关法律、法规
城市政府应尽快出台新的、符合城市发展实际需要的《襄阳市城市户外广告管理实施办法》,确保城市户外广告的设计、设置和管理等工作真正做到有法可依。
作为标准人寿亚洲区行政总裁，艾伦・爱迪智非常看好中国的寿险市场。对于什么样的寿险公司才是好公司，他有自己的标准。他认为，高品质的保险公司始终把消费者铭记在心。在“2009恒安标准寿险指数”会现场，本刊记者专访了恒安标准人寿保险有限公司．总经理艾伦・爱迪智。
问：恒安标准人寿5年来一直资助并积极推动指数的，这样做的目的是什么?
答：目前中国居民对保险的认知还有待提高，在消费者教育方面，我们还有很长的路要走。消费者教育不仅可以通过学校、培训机构进行，还可以通过其他渠道，比如恒安标准寿险指数调研就是一个途径。我们通过近3年的调研发现，如果消费者能够得到更好的知识普及，对产品有更好的理解，购买产品的可能性就更大。与其他国家比起来，中国的保险认知度还较低，因此，无论是政府监管机构、学校，还是保险公司都有责任来提高公众对寿险行业的认识。
问：恒安标准过去几年来在合资寿险公司中一直排在前1O名，你对这样的业绩是否满意?在当前的市场环境下，公司的发展战略是什么?
答：过去5年恒安标准的发展是很迅速的，特别是2006年-2008年底，恒安标准在销售人员、分支机构方面的发展非常迅速。目前我们已经在27个城市拥有9个省级公司，并且规模保费收入也大幅增长。取得这样的业绩，主要原因在于我们招募培养了很多销售人员，同时与银行等合作伙伴建立了良好的关系。
今年以来，由于经济环境发生了变化，监管部门也出台了很多限制政策，恒安标准2009年的发展方向略有调整，从大幅保费增长转向业务结构调整，更多地销售保障型产品，而不是储蓄型产品。未来我们会沿着这条路走，在产品提供和业务渠道方面寻求平衡。
问：在寿险消费方面，你认为中西方消费者有什么不同?
答：在投资理念上，中西方比较相似。西方消费者首选的产品是银行储蓄，其次是依靠银行贷款来购买房地产，第三是寿险产品，通过寿险为自己和家人提供保障，并为退休准备储蓄。在满足了前3个需求后，消费者才会去投资股票或基金。但根据我们的调研，发现中国香港地区的消费者首选银行储蓄，但排在第二位的是股票和证券市场，原因是香港有很多的私营企业家，或者是“富二代”、“富三代”积累了一定的财富，他们更乐意将财富投资于股票．证券市场，向这些人销售寿险产品是非常难的。
问：对于消费者而言，外资保险公司的吸引力在哪里?
答：市场上只有高品质和低品质公司的差别，而没有中外资公司的区别。高品质的公司会把消费者铭记在心，而低品质的公司做事时并没有为消费者着想。好公司应该注重业务的品质，而不是业务的规模。恒安标准进入中国以来，一直秉承这样的理念。
中资公司有本土的经验，合资公司有海外管理的经验，彼此学习交流才会更加壮大。随着中国市场的不断开放，中资和合资寿险公司之间将会呈现水融的状况，这对中国的寿险市场是很有利的。
关键词：宜居城市；城市环境改善；现代城市发展趋势；宜居城市建设方向
国内外的相关研究认为，一个“宜居城市”要有充分的就业机会，舒适的居住环境，要以人为本，应是经济持续繁荣、社会和谐稳定、文化丰富厚重、生活舒适便捷、景观优美怡人、公共秩序井然有序的适宜人们居住、生活、就业的城市。“宜居城市”是所有城市的发展方向，要重视经济因素对宜居的影响，重视生态环境与人文环境，将经济、自然、社会、人文环境作为宜居城市内涵的综合要素；关注城市安全、健康、舒适、便捷等体现居民生活质量的问题，并注重对历史和传统文化的传承，保持城市和街区的风格同时要高效和合理利用有限的土地资源，创造更多、更适宜人们居住、生活和工作的空间。宜居城市建设是一个综合系统，不仅包含城市的住区建设、市政设施、生态环境等硬件条件和发展目标，还涉及到城市的经济、社会、文化等软件环境和发展目标，视角和侧重点应在下面几个方面。
（一）居住品质提升
着力降低建筑容量。优化城市空间布局，明确区域发展定位，合理调整城市功能布局，科学核定城市建设容量，合理进行城市布局，控制开发建设强度，改善过高过密的城市整体环境。
完善住房保障体系。有序推进廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房建设，逐步扩大廉租住房保障范围，努力改进和规范经济适用住房制度，发展房屋租赁。
努力提升住宅建设水平。统筹规划，重点建设一批精品楼盘，打造布局科学、环境优美、人文和谐的高品质的“宜居示范社区”，以点带面提高住宅建设水平。
（二）交通出行便捷
大力发展公共交通。构建地面常规公交为基础，的士为补充的公共交通系统。
打造城市步行系统，积极营造方便的步行环境。逐步改造城区人行道，完善人行过街设施等步行系统，切实解决人行通道设置。推进全民健身登山步道建设，改善城区公共步行环境。
积极改进交通管理方式。加强城市交通标识系统建设，提高交通智能化管理水平，加强交通秩序管理，规范交通行为，提高市内交通管理的灵活性，实行停车位供应、交通拥挤费收取的区域差别政策，减少堵塞，保障畅通。
（三）城市景观美化
构建城市标志性景观系统。严格保护生态空间，组织实施一批城市公共空间，打造的独特风貌。
大力建设“森林城市”。结合国家园林城市创建工作，建设一批城市组团隔离带、郊野公园及大中型城市公园、道路绿地、社区公园，合理级配城市绿地系统，增加城市绿化规模，提升城市绿化质量。
努力扮靓城市“客厅”。重点打造一批城市广场、商业街区和休闲地段，着力处理好广场、街道与绿化、景观小品及周边建筑的相互关系，打造高品质的公共开放空间。
积极提高建设品味。以大型公共建筑为重点，着力提升建筑设计水平，逐步形成富有地域特色的城市建筑风格。提高城市夜景、城市广告、城市小品、城市家具的艺术水平，建设一批富有文化内涵的城市景观雕塑，使各地的文化深入城市细节。
（四）服务设施完善
大力打造城市商圈。加强城市商业步行街、商业中心建设，提升商业品质，营造良好的商业购物休闲环境，打造突显现代化、城市形象的城市（次）中心商业氛围。
着力加强市级医院现代化建设。合理调整医院布局，整合现有医院资源，重点加强在城市新区新建医院的规划控制，新建一批具有国内先进水平、有一定影响的现代化医院。努力提高人均医疗卫生资源拥有量。
重点建设一批大中型文化设施。以公益性项目为重点建设一批市级大型文化基础设施，为市民提供高品质的社会服务。建设一批区级文化设施。
积极推进社区公共服务设施建设。以社区为单位，进行文化活动、体育活动场所建设，营造积极健康的社区文化。合理布局，加强社区卫生服务设施规划建设，提高医护水平，做到小病不出社区。着力完善社区商业服务设施，提高商业设施覆盖率，方便市民日常生活。
进一步优化教育资源配置。按服务半径合理布局中学、小学、幼托等教育基础设施，方便就近入托、入学，同时合理规划整合教育资源，提升教育品质。
进一步提高市政设施服务水平。科学规划、适度超前建设城市市政基础设施，提高普及率，构建安全稳定的供应体系。使城区供水、燃气、有线电视、因特网基本普及，进一步提高电力、自来水、燃气供应的稳定性。
（五）生态环境保护
切实加强环境保护。大力加强对工业“三废”、汽车尾气、施工粉尘的污染防护与治理，不断提高生态环境质量。加强河流污染综合防治和农村面源污染治理，全面开展污染源普查和清理工作，重点加强城市集中饮用水水源地保护，确保城市用水安全。
着力提高环卫水平。切实加强城镇生活垃圾的收集、清运、处理处置工作，全面提高环卫设施装备和管理的现代化、科技化水平，进一步加快污水处理设施建设，完善排水三级管网，扩大污水处理厂服务范围。
深入推进节能减排。积极调整产业布局，严格产业准入条件。大力发展循环经济，建成一批循环型企业和循环型园区，开展能效测评与标识制度，建立节能运行监管体系，积极推动现有公共建筑节能改造。积极推进水源热泵、太阳能等可再生能源利用。
（六）公共安全保障
重点加强防灾避难场所建设。加快推进应急避难场所、灾害定点医院、救灾物质储备基地、救灾通道和直升机停机坪等防灾避难场所的规划建设。
有效提高生命线工程应变能力。系统收集整理城市生命线工程建设资料，建立统一数据库，明确实时监控、临时加固、紧急抢险的措施与方案，确立定期检查维护机制，确保城市生命线工程完好率达到100%，以便紧急状况下可尽快恢复城市基本功能。
积极完善突发事件应急预案。制定、完善城市公共突发事件总体预案及各专项应急预案并适时组织演练，建设城市公共安全应急中心，建立公安、消防、急救等应急服务联动指挥系统，提高城市各有关部门应对危机的能力。加大对市民防灾减灾教育和宣传力度，提高市民防灾减灾意识。
努力提高社会治安综合控制水平。大力推进平安城市建设，确保刑事案件发案率逐年降低。积极开展市民和外来投资者的安全感调查与分析，针对不足进行改进，营造良好的社会治安与投资环境。
（七）就业与社会保障
提升就业环境。健全和规范公共就业服务、社会保险经办、劳动保障监察、劳动争议处理等工作机构，加强街道（乡镇）社区劳动保障工作平台建设。完善促进就业服务、职业培训和技能鉴定、社会保险、劳动关系、劳动保障监察等各项劳动保障业务的信息化网络。建立就业监测和失业预警体系、薪酬调查系统和社会保险基金监管应用系统，形成多层次的劳动就业和社会保障的科学决策支持体系。
健全完善覆盖城乡居民的社会保障体系。完善城乡居民最低生活保障制度，健全社会救助体系。扩大养老、医疗保险等险种覆盖面，逐步提高社会保障待遇水平，积极发展社会福利事业，满足居民的福利需求。
（八）“宜居社区”建设
宜居社区需要科学规划，政策牵引，整合资源。新社区建设注重规模适当、功能完备、环境优美、交通便捷、公共服务设施配套。老社区注重危旧房改造、降低人口密度、完善公共服务设施，遴选有文化特色街道作为城市文化的主要载体。
提升社区住宅建筑品质，开发智能化、生态化、个性化住宅小区。降低社区建设容积率，增加社区公共活动空间，完善社区康娱设施，提高社区居民参与意识。
提升社区物业管理水平。健全物业管理体制，完善经营机制，引导行业健康规范有序发展。提高从业人员素质，提升智能化管理水平。
（九）城市形象塑造
全方位推进历史文化保护，最大程度延续自己的历史文脉。妥善处理历史文化遗产保护与城乡发展建设的关系，加强对历史地段的再利用。全面系统清查古树、古迹以及能体现本土文化的建筑，编制保护名录，制定相应保护要求与措施。
弘扬本地特色文化。积极发展文化旅游，扩大自己在海内外的知名度和影响力。建设一批能体现人民吃苦耐劳、自强不息的文化场所。
参考文献：
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厨电产品是“耐用消费品”，中国厨电行业是一个良性发展、理性消费的市场。所以，消费者的刚性需求是支撑市场稳健成长的主要因素。目前，我国居民消费水平日益提高，用户年龄构成发生较大变化，对高品质厨房梦的需求越来越强，推动烟灶市场蓬勃发展，诚如大家共识，厨电市场正在向高端化转型。方太厨电定位高端，销售增长率连续多年高于行业平均水平。无论是2012年的市场低谷，还是2013年的产业回暖，方太的市场增长率都保持稳定上升，2013年上半年销售增长超过四成。
非常重要的一点原因就是方太“主动进化”的创新机制。因为主动进化，方太在技术创新方面更能发现和满足用户需求，心无旁骛地潜心研发；因为主动进化，方太在市场和销售上更能形成“不争之争”，不断发现新的“蓝海”，避免陷入价格战、概念战等“红海”。消费者对高品质生活的向往是没有止境的，我们要不断的开创，开发出全新的能够满足消费者更高需求的新产品。
新产品和新技术是市场增长的原动力。2013年上半年，方太推出的全新一代风魔方烟机，因为能够满足高品质厨房“洁净无油烟”的健康需求，自推出后持续热销，在国内多个城市供不应求。同时，方太燃气灶在上半年的表现也可圈可点，方太应用独特发明专利“多射流科技”的“高效直喷”燃气灶成功替代了“五腔驱动”的历史地位。
行业内许多企业都发现了高端市场的价值，也有一窝蜂往高端转型的趋势。在这个潮流中，有些企业过于相信规模驱动，更喜欢通过收购的方法来获得技术，在自主创新方面欠缺作为，所推出的产品并不能真正满足用户需求；还有些企业过于相信营销策略，喜欢价格战、概念战，虽然短期内能对市场形成一定冲击，但长期来看不能真正满足消费者的需求；还有一些中小企业缺乏研发能力，寄望于空降人才、招商加盟等，最终也难成气候。方太更相信技术与产品才是烟灶市场的核心竞争力。所以，自成立以来，方太坚持每年将不少于收入的5%投入研发，组建了包含厨房电器领域顶尖专家在内的200余人的研发人才团队，建立了行业内首家国家级企业技术中心，以及占地6000平米的世界上规模最大、设施最先进的厨电实验室，内设2个国家级实验室（电气、燃气），并成立了创新研究院。这些在后台研发上的投入，给前台的市场营销提供了有利的支撑。
展望未来，行业增长仍有潜力可挖。
首先，人们生活水平日益提高，对家居生活的品质要求也会更高。总体来看，2013年整个中国厨电行业仍会朝着高端化、专业化的方向发展。烟灶领域也会在这个大方向下取得稳定增长。
其次，城镇化会加速烟灶产品的普及，成为一个重要的发展机遇。“新型城镇化”的推进和实现过程中，三四级市场兴起，过去我们所测算的由城镇化带来的潜在家电需求会逐步得到释放，成为烟灶厨电产品中新的需求增长点。
与此同时，伴随消费升级，国内家电行业的技术革新步伐也不断向前推进，越来越多更节能、更环保以及更功能化、人性化的新型家电涌向市场，为消费者带来更多的选择空间，改变更多消费者的旧的消费观念，缩短家电实际使用年限，加速推进消费升级，对烟灶产品形成新的“升级换代”增长点。
Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.
关键词：供给侧结构性改革；房地产开发企业；核心竞争力
Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）16-0070-03
1 房地产业供给侧结构性矛盾分析
供给的结构性调整是供给侧结构性改革的关键，也就是通过供给结构创新来引导需求结构的调整、升级。当前我经济已经进入新常态，面临一系列新的矛盾和问题，房地产业作为我国经济重要的组成部分，其发展也不可避免的面临着一系列的结构性失衡的问题。而房地产开发企业作为房地产业主要的供给主体，必须通过构建自身核心竞争力来保证自身在供给侧结构性矛盾中保持竞争优势，具备持续的竞争力，以此来获取利润，实现发展。
1.1 供需错配
供给过剩。根据国家统计局数据显示，2011年以来我国商品房待售面积在逐年增加，如表1所示。
根据以上数据绘制2011年至2016年商品房待售面积的雷达图（如图1），可以发现在6年的时间里商品房的供需偏离现象越来越严重，距离供给平衡中心点也越来越远。这种高库存的现象无疑给房地产开发企业的生存发展带来很大的压力，房地产开发企业必须寻求方法。
有效供给不足。在我国快速的城镇化进程中，严重的房地产投机现象使得房地产产品已经脱离其基本的居住属性，投资者、投机人将房地产产品作为股票进行炒作，以实现其增值抛售、赚取溢价的目的。如此一来，地方政府运作土地出让、房地产开发企业运作项目开发、消费者炒房等等行为共同导致投资投机下房地产产品品质被忽视，只会关注产品是否增值。在这种情况下，许多城市特别是三四线城市“鬼城”现象频出，医疗、教育、交通、娱乐休闲等配套设施落后，产品品质差。另外，很多房地产开发企业仍旧停留在提供容身之所的低端供给思维，忽视了随着我国经济发展，人们消费升级并不断追求高品位的生活方式。成品住房、绿色建筑、装配式建筑等符合建筑产业现代化的建筑的有效供给不足使得产品品质不高，难以满足消费者日益增长的消费需求。
1.2 城市分化严重
当前房地产市场出现严重分化的情况下，一二线城市土地市场火热，据中国指数研究院统计，其土地出让金为21639亿元，土地溢价率分别为45%与51%，其中苏州、南京、合肥、上海等城市高价地现象尤为频出。反观三四城市，土地出让金仅为7408亿元，土地溢价率也只有26%。一二线城市良好的就业环境、完善的配套设施与丰富的公共服务资源使其具备较强的人口吸附能力，外来的三四线城市及农村乡镇就业者被限购政策所阻碍，无法进行购房，加上当地居民大肆炒房从而抬高房价，使得房价收入比提高，这样房地产市场便边缘化了一二线城市中的中低收入者与外来人口，合理的刚性需求与改善性需求被限制。一线城市2016年房价累计上涨高达23.50%。二线代表城市房价累计涨幅达13.93%，苏州、南京等强二线城市在相对宽松的市场环境下，需求量大量释放，而库存明显不足，加之地王频出，房价明显上涨。而三四线城市受限于高库存，房价维持平稳。从成交规模看，一二线城市月均成交面积分别约为85万平方米和96万平方米，远远高于三线城市的45万平方米。
1.3 房地产行业传统发展模式受阻
过去房地产行业长期粗放的增长模式已触及“天花板”，根据《中国统计年鉴2016》显示，房地产开发企业的营业利润自1992年以来在2013年达到最高，为9562.67亿元，但是2014年、2015年营业利润仅为6143.13亿元、6165.54亿元，降低的营业利润使得过去直接跑马圈地式的发展的空间受限，给企业带来了生存与发展的压力，对企业提出了新的要求，必须寻找的新的发展方式与利润增长点。另外，据中国指数研究院统计，2016年房地产开发企业销售额中，恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房地产开发企业市场份额已接近10%，加速提升的行业集中度使得企业充满危机，尤其是中小企业。但是当前房地产开发企业在服务运营、开发模式、营销等方面都有很大的相似性，不具备自己的特色，如何打破行业集中度，在愈加激烈的市场竞争中巩固行业地位、谋求生存发展成为房地产开发企业必须要思考的问题。
3.1 协同转型升级，提高全要素生产率
房地产开发企业要积极寻求从开发商向综合运营服务商的转变，为市场提供建设服务、社区服务与金融服务等，提升供给体系质量和效率，提高全要素生产率。
轻资产模式的转型。房地产开发企业输出专业建设服务能力，可以围绕围绕建设服务环节，进行开发、销售和运营等建设服务的输出，打造开发建设、专业领域输出优势；可以围绕运营服务环节，不参与建设，而是依靠自身的资源整合优势进行运营管理的专业输出；还可以通过合作方的引入，扩大资金来源渠道，减少投入、增加产出，提高资产运作效率。
全面转型升级社区服务。在我国的存量房市场，房地产开发企业必须围绕自身产业链优势，打造标准化、精细化、特色化的社区服务，有效满足业主需求。利用贴近业主生活、需求潜力大、强带动作用的特点，深入挖缺社区服务衍生的产业链经营、资产经营价值，借助基于互联网构建的社区O2O平台发展增值服务，扩大企业发展空间。此外，还要加强智能设备的应用，以即时、高效、精准的服务打造智慧社区生活方式。
房地产金融的快速发展。互联网金融、资产证券化等新型的多层次金融工具快速发展，充分激活了房地产行业的金融属性，房地产金融是房地产开发企业发展的重要动力。房地产开发企业要依托其长期积累的客户资源和资金实力，构建包含多业态的金融集团，保证满足企业与潜在客户的综合金融需求。还可以构建基于客户思维的金融服务，围绕整个房地产供应链的客户需求完善金融服务，实现提高开发效率、加速去库存的目的。房地产开发企业要积极发展为优质的资产管理者，以资产证券化的方式将流动性低、非证券形态的房地产投资转化为证券资产，实现业务、资金的协同发展，并以此提升资本流通效率。
3.2 提高产品品质，强运营重服务
通过提高产品品质增强房地产开发企业核心竞争力必须从多方面入手：创新设计理念。房地产开发企业要根据不同城市、不同地域的地理、文化、风俗等地方特色和消费需求，在整个建筑设计中融合人文、绿色、科技等宜居要素来使得整个产品设计具有更强的市场竞争力。优化产品结构。房地产开发企业要满足消费者的改善型需求，适应其对住宅升级换代的需要，要依托互联网和智能技术，整合产业链，推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代服务业等融合，满足群众对不同业态的需求[6]。加强科技创新。房地产开发企业要推进住宅产业化和工业化，扩大全装修住宅供应比例，真正为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。
对于房地产开发企业而言，不仅要运用新技术、新理念注重产品品质的提升，更要重视产品投入使用后的运营服务。当前供给侧改革背景下，完善的运营、周到的服务对于提高房地产开发企业竞争力至关重要。房地产开发企业卖的不仅仅是房子，而是向消费者传达先进的生活理念、销售高品质的生活方式。所以这就要求房地产开发企业必须组建自己的运营服务团队，以专业的人员、专业的运营服务来为消费者提供人性化、全方位、全天候、实时化的社区服务。另外还要落实各项配套，商业、公共服务配套设施要与住宅开发同步规划、同步建设、同步使用。
3.3 实现创新驱动，提高发展质量
为了满足消费者差异化、多层次、高品质与个性化的住房新需求，也为了企业自身在供给侧改革背景下实现发展，提高核心竞争力，房地产开发企业必须以创新驱动企业发展，提高企业发展质量。
人才创新。教育、文化、金融、健康的引入，工业化、信息化、智能化的融合，房地产行业朝着多元化、创新化的方向发展，对人才提出了更高层次的要求，企业要想实现创新发展，管理与技术人才必须都要具备。现阶段，适应房地产新形势的高级经营管理人才、专业技术人才、专家型人才与复合型人才T乏，对于金融、法律、经济、财务等这方面的人才市场急需，但也严重缺乏。房地产开发企业必须建立学习型组织，弥补个人学习方式的不足。让每一名成员在工作中学习、在学习中工作；在实战中快速成长，在成长中实践，相互促进，共同成长，充分挖掘每个企业成员能力，为高级人才的培养提供后备。在更高层次的人才培养方面，企业必须通过职业经理人计划、合伙人制度等创新手段，推广多年积累的经验与产品模式，让专业的人从事专业的工作，培养高层次战略管理人才。
技术创新。房地产开发企业要积极推动装配式建筑等新兴建造方式的发展，在建造过程中将新技术、新材料与新工艺运用其中，增强产品的科技性、创新性，通过技术改变消费者生活方式的同时形成强有力的市场竞争力。另外，为适应消费者可变动空间的需求，发展填充体与支撑体相分离的SI住宅体系；推进集成化设计与一体化装修技术，建造高性能、长寿命、绿色低碳、智能环保的高品质住宅。
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