时间：2023-09-25 18:01:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋规划设计用途，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、本意见适用于我市行政区域范围内经营性非住宅类房地产开发项目的规划设计与管理。
二、本意见所称经营性非住宅类项目,是指规划条件确定用地性质为零售商业（不包括商业建筑规模小于3000平方米的商住用地和沿街条式商住用地）、批发市场、餐饮、旅馆、商务（商办）用地的五大类项目。
三、经营性非住宅类项目，土地出让前由发改（服务业局）部门按《市服务业项目不分割产权管理暂行规定》明确不可分割销售比例。规划建设部门在拟定规划条件时，按照控制性详细规划明确其用地性质和建筑用途。国土资源部门将规划条件和出让要求纳入土地招拍挂文件和土地出让合同。
四、经营性非住宅类项目，在符合《市服务业项目不分割产权管理暂行规定》要求的基础上，规划建设部门应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下条件：
（一）除餐饮、旅馆外的经营性非住宅类项目，一般应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过2个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）；
（二）除旅馆外的经营性非住宅类项目,内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点；
（三）具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气；
（四）规划用地性质为零售商业的，以具有墙体围合的空间作为最小分割单元;
（五）规划用地性质为批发市场的，应以墙或柱作分割单元；
（六）规划用地性质为餐饮、旅馆的，除土地出让条件明确为产权式酒店（可分割）外，其它均不得分割销售，只能按幢整体销售；
（七）规划用地性质为商务（商办）的，以层作为最小分割单元，当建筑单体面积小于1000㎡的按整幢销售。
五、2013年10月1日前已公开出让的经营性非住宅类项目，在同时符合规划条件、土地出让合同和发改（服务业局）部门分割要求的，对可分割部分按以下规定进行分割：
（一）零售商业用地项目以具有墙体围合的空间作为最小分割单元;
（二）批发市场用地项目最小分割单元建筑面积40平方米，商铺面宽一般不得小于3.5米，且商铺必须在不改变原有公共通道的情况下临通道设置，有合理的划分，有明确的界址点；
（三）餐饮、旅馆、商务（商办）用地项目以具有围合功能的空间作为最小分割单元；
（四）分割手续办理需提交规划建设部门牵头组织会审，经公示无异议后方可办理相关手续。
六、经营性非住宅类项目，一经办理《建设工程规划许可证》，原则上不得再行调整。确需调整的，由项目建设单位向规划建设部门提出申请，并征得发改（服务业局）、国土、消防等部门同意后报城乡规划委员会审查。
七、对经营性非住宅类项目，建设单位应严格按照建设工程规划许可的内容进行建设，在建设过程中涉及建筑功能和立面调整的施工联系单，必须经规划管理部门核准后方可作为设计变更、规划核实、建筑分部验收、竣工验收的依据。
八、对本意见规定的纯经营性非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。
九、各审批职能部门在进行审批时，应对项目名称严格把关，对含有住宅性质名称的，地名管理部门不予地名登记，建设部门不予核发预售证。工商行政管理部门应加强对经营性非住宅类项目销售广告宣传的监督管理。
经营性非住宅类项目开发建设单位在房屋预、销售时应向买受人明示房屋的规划设计用途、土地使用年限等详细情况，并将此情况在商品房买卖合同中予以明确。
十、对违反本意见规定进行分割转让（销售）的，发改（服务业局）、国土资源、规划建设等部门应按照有关法律、法规的规定予以处罚。
经营性非住宅类项目的使用应符合规划使用性质和土地权属证书上载明的土地用途，房屋所有权人、使用人不得擅自改变。对擅自改变用途的，由城管执法部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
十一、总部经济区或金融商务区总部（金融）大楼建设项目，按市总部经济发展和金融商务区建设有关规定执行。
十二、重大服务业投资项目，可实行“一事一议”。
【关键字】测绘技术；房地产开发；作用
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一、房地产开发过程中测绘的主要内容探讨
1、在房地产开发设计时期的测绘分析
在房地产的规划设计阶段，加强对房地产的测绘是其中一个很重要的环节，是整个房地产开始规划和设计的基础，是所有规划设计数据的来源。在这个阶段，房地产的开发单位要严格遵守各种规范和当地的条例，向城市规划的相关机构提出房地产规划设计选址申请，在此之前，要选择具有资质的测绘部门对所选取的房地产开发地点做出比较精确的测绘，并提供相关的现势地形图。在房地产的规划设计阶段，加强对房地产的测绘过程中，要加强对建设用地勘测定界。一般而言，要结合土地利用的相关的规定，结合《地籍测绘规范》对选址用地的用途，线路等方面做出严格的测量并做好各种数据的客观记录。在此过程中，要针对一些容易引起纠纷的地方，比如土地的权属界线，土地利用现状界线，土地的数量和质量等展开严格而精确的测量。在测绘过程中所产生的各种数据，图表将会对房地产开发选址申请的重要的基础资料。
2、施工阶段的测绘
施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门。并通知设计单位进行图纸变更。建筑物面积界定：房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图。精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户平面图。
3、竣工测绘和房产测绘
房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建没活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等，为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。
二、测绘技术在房地产开放中的地位与作用
1、测绘技术是房地产开发单位及企业开展开发工作的重要依据。房产测绘是保证房地产开发成果的重要资料的手段。因为作为一项对技术性与政策性要求较强的专业则会工作，房产测绘的具体工作包括七个方面，主要是指关于房产平面控制的测量、针对房产的调查、对房产要素的色两、房产图纸的绘制、针对房产面积的测算、房产变更的测量以及房产开发成果资料的检查与验收等。
2、测绘技术的应用是保证房地产开发中企业健康发展的重要手段。首先，应该加强对于城市的测绘管理，因为一项房地产的建设工程，依据1992 年时颁布并施行的测绘法中关于行业、专业以及军事测绘管理的分工和规定，造成现在开展一项房地产工程需要由不同的测绘部门进行重复测绘，这种由于体制的落后所造成的工作中的冗余是应当改革的；其次，要进一步加强城市测绘技术，积极实行测绘保障，为房地产开发中测绘技术作用的发挥保驾护航。
3、房产测绘是用以确认房屋权属的最重要的首要依据。因为房地产开发单位在办理房产证件的时候，有关部门是需要对房屋产权的归属问题以及房屋产权状况的证件合法性进行审查，而这个审查和确认产权的前提就是房地产开发方须持有通过房产测绘单位按照《房产测量规范》以及其他相关规定进行的实地测绘所测绘的房屋图纸及相关资料，这些测绘资料能够准确地反映出房屋的空间以及属性信息的数据，以便准确地掌握房屋的面积，这样才能够最终确认房屋的归属问题以及权属界线。只有对房产面积进行精确地测算，达到100﹪的正确率与精准度，才能最大程度地保障房屋产权人的利益。
4、房产测绘工作能够有效地解决房产纠纷问题，由于房产确认权登记的数据主要是来源于房产测绘的成果，并且这些成果是经由房产管理部门的确认，具有一定的法律效力。因此，当因为发生房屋产权人或房屋的权属界线不清、关于建筑面积所持标准不准而发生争议冲突，或是任何侵害房屋产权人的合法占有、收益以及使用权益的行为发生时，都可以通过房产测绘这种合理并且有效的途径来解决纷争。由此可见，测绘技术在房地产开发中重要的地位，只有对房地产的产权面积进行准确的测量并且对产权的归属问题明确，这样才能够切实有效地保障房屋产权人的合法权益不受侵害，杜绝投机行为的发生，从根本上保证国家、集体以及个人的房屋财产受到侵害或遭到损失。
5、房产测绘在房产行业管理中也具有相当重要的基础作用。房产测绘主要针对的是关于房屋的自然、权属、利用以及相关的各种属性要素，并且通过对房屋所进行的各种形式的调查测定出房屋的范围、权界并且由此测算出房屋准确的建筑面积等，对所测算出的结果即一系列相关的空间以及属性的信息的数据统一纳入房产管理信息系统的管理之中，只有这样才能够切实做到做好以测绘图管房、以测绘图管证、以测绘图管档，更好更有效地防止房屋产权的重登、漏登或是对产权的虚报和瞒报。
6、房地产中的测绘技术工作还关系到其所在城市的整体规划建设，是一项十分重要的参考标准。任何一个城市，要想做好其规划建设和科学管理，都必须首先要了解这个城市建设的历史、城市建设的现状、城市现有房屋的分布以及房屋的数量、结构与用途等等，这就需要应用到房产应用的成果了，因为房产应用的成果既包括房产图，还有各种与房产属性信息以及空间数据信息相关的各种数据，无论是数量上还是规格上，房产测绘成果所包含的信息无疑是各种测绘产品中成果最为丰富的，并且是经过了许多层次的分类、统计与整理之后得出的，加上其派生出来的数据资料，比如房屋的总量、各种房屋的层次分布状况、城市人均的建筑面积、各种用途房屋的分布比例以及住在建设状况等各种很重要的数据，这些数据可以作为政府对城市规划时的依据，用以设计城市的整体建设布局或是局部修改计划，同时也为各种市政工程以及城市的绿化环保提供了相当科学可靠的信息，是一项具有广泛社会服务前景的工程。
三、测绘过程中需注意的问题
1、房产测绘市场闭塞，信息数据无法共享。测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复，数据分类、编码繁简程度差异很大，有的甚至自定坐标系统和高程基准，资料为部门所有，不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费，加重了房地产开发企业的负担，导致房屋成本的上升，严重影响测绘市场的健康有序发展。
2、各测绘图件的存在差异。房地产开发测量中，规划地形测量属普通地形测量，精度要求一般不高，构建的地形图反映测区内的单位、房屋、管线、高程等主要地物地貌；竣工测量精度要求较高，形成的竣工图要准确体现建筑物实际形状、位置、层数、裙楼、建筑物间距与退让间距、出入口设置、管线、高程等；房产测量不仅要绘制房产基础图、房产综合图，而且要编制平面分幅图、分丘图，精度要求较高，一般图上不需标注高程。但各测绘图件的测绘方法、主要测绘内容信息等有类同和借鉴之处。
3、测绘竣工图存在问题。竣工测量所提供的图件具有一定的法律意义，是换发《建设工程规划许可证》(正证)的主要依据，要求竣工测量成果的错误率为零，测量成果在精度上比相应的地形测量的精度要高得多，如竣工验收资料建筑物的拐角通常为直角或45。角，而根据实际测绘的坐标值计算出的建筑物的拐角往往与其理论值不符。
四、结束语：
随着房地产行业的兴盛，在我国的国民经济中占有举足轻重的作用，所以我们更加要重视测绘技术，加强测绘技术的发展、改革与创新，只有这样才能够使房地产的开发与管理更加的规范化。
参考文献：
[1]覃芳，浅谈房产测量在城市发展中的重要作用 ，2009，(11)
[2]蒋茂森，浅谈房产测量中阳台面积的测算[期刊论文]-科技经济市场 2008，(06)
【关键词】建筑工程经济；住宅产业化
工业化流程是一个行业压缩成本，提高市场认可度的关键，而在建筑行业中，住宅产业化指的就是住宅生产、供应等的工业化。换句话说，工业化流程就相当于流水线生产，这一系统实现的关键就是“制作模型”，因此住宅成品的标准化就代表了住宅产业化。
一、传统建筑经济体系的阻碍
说到传统的建筑产业，不免让人想到粗放型经济体，尽管依靠“类资源性产业”的先天优势能够保证相当可观的利润收益，但随着原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力越来越重，建筑经济产业不得不考虑如何在利润维持的基础上满足业主的生活需求，而要解决质量和利润之间的矛盾，首先就是要从内部找原因，从产业性状上进行深入分析，从而找到有效的改善方案。
住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求当然是最重要的，因此满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，汽车生产制造业的经验值得借鉴，从整车销售到维修保养直至配件维修，一整套服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而我们所做的也跟住宅的消费使用周期有密切的关系。所以产业化是必须要经过的过程，也只有走产业化道路，才能使整个经济体系的安稳运转，改掉粗放型的缺点，将先进的制造技术、管理经验、设计理念融入到产业链中。
二、住宅产业化的要素
在住宅产业化概念提出一开始，其全部含义是住宅领域产业化，但随着建筑行业经济体的逐渐完善，包括住宅物业等周边用途产业也被包含在内，基于这个概念，住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 主要涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。住宅产业现代化是住宅产业化发展的更高阶段。住宅产业现代化是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新” 技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，以下简称“四新”）的大量推广应用，提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。
三、制约住宅产业化的因素
1、市场态度较软弱：由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较模糊，对于高科技住宅的缺乏一定的认可度，同时住宅周边环境的影响，后期物业管理方面也几乎不提多少要求，往往是针对住宅谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但这同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，这就导致入住之后会产生很多不满。
2、缺乏危机意识：在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，还有一直到建筑风格和后期的管理，开发商都起到决定性的作用。而经历了房价的高速上升之后，对于建筑品质在很多开发商心目中也并不觉得太重要。他们大部分人觉得只要能中标地块就不会没有利润的楼市，这样的观点也影响着住宅产业化的前进，换句话说，从利益追求的角度来讲，目前的行业氛围尚对于相关企业来说还没有带来危机意识。也就等于说并没有形成产业化竞争的格局。
四、住宅产业化的可采取的措施
1、提高房产企业规划设计能力：规划设计环节在住宅开发建设当中很重要，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，不同房地产企业的要求不同，住宅产业化必然会受到影响，不能实现住宅产品的大规模生产，整个产业链的效率因此而降低。
2、提高专业化水平：商品住宅的标准化是住宅产业的最终商品，提到住宅产业化首先要提到商品住宅的标准化，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并带动相关产业，因而就形成产业链。在整个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、规划、工程施工、建材生产、销售、物业管理这几个环节，完成住宅开发建设的整个流程。将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，加强自己的细分优势，在细分市场取得胜利。
6、推广精装修住宅：精装修住宅的概念直到近两年才在我们的房产市场中出现，而且尽管宣传不断，推行起来仍然是有很多的困难，但值得庆幸的是政府政策的鼓励和市场认可度在逐渐提高，精装修住宅依旧是有很大的上升空间的。
7、在传统模式下，购房到入住，中间往往夹着装修环节，而这一环节恰恰是我国的一个特有现象，这一现象背后的缺点也是有很多的，业主自行装修给房屋结构安全、电气规划改造和生态环境都带来一定的影响，一个装修过程会带来十分严重的物资浪费，形成很多的建筑垃圾。精装修住宅是符合住宅建筑产业发展趋势的，而要想市场认可度进一步提升，要进一步合理化装修风格，提升装修材料和造价的透明度也是很关键的。
为规范、有序地推进我市“三旧”改造工作，市政府办公室印发了《关于印发市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》（府办〔〕158号），通知对“三旧”改造项目计划、改造方案和确定改造主体等有关事项的申请审批流程作了规定。为进一步加快推进我市“三旧”改造工作，近日，市政府印发了《关于印发市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》（府〔〕75号），要求有关部门根据各自的职能，在充分分析“三旧”改造项目与一般项目差异的基础上，提出本部门“三旧”改造项目办理事项应提交的申请材料清单。根据市政府的文件精神，市“三旧”办牵头市发改、国土、规划、环保、住建、地税、房管等有关部门进行研究协调，制订了《市“三旧”改造项目申报办事指引》，现印发给你们，并提出以下意见，请一并贯彻执行：
一、规范“三旧”改造方案审查。“三旧”改造方案进行联合审查。“三旧”改造项目审查部门应包括：城乡规划、国土、房管、发改、环保、房屋征收、国资、文广新、住建等部门，审查的内容包括城乡规划、土地利用规划、房地产权属、供地方式、产业政策、环境影响、文物保护、改造主体、合作方式、改造资金来源等方面。各部门审查的职责分工如下：
（一）国土资源部门负责审查:改造用地是否符合土地利用总体规划，改造地块是否纳入标图建库范围，土地权属是否清楚、是否存在抵押、查封等限制权利的问题，涉及完善用地手续的是否已按用地行为发生时的政策规定进行处理（处罚），是否符合供地政策，供地方式是否符合规定等；
（二）城乡规划部门负责审查：改造项目是否符合城乡规划，是否纳入“三旧”改造规划，是否已编制控制性详细规划、出具规划设计条件，土地用途、土地开发强度是否符合有关规定，提出公共服务设施的配建要求等；
（三）房管部门负责审查：“三旧”改造涉及的房屋权属是否清楚、是否存在抵押、查封等限制权利的问题，提出商品房地产公租房配建要求等；
（四）发展改革部门负责审查：改造项目是否有利于产业升级和符合产业政策等；
（五）环境保护部门负责审查:改造项目是否符合环境标准等；
（六）房屋征收部门负责审查：改造项目征收与补偿安置情况（需征收的户数、建筑面积、拆迁补偿安置落实情况）；
（七）国有资产管理部门负责审查:涉及国有企业改造项目有关方面意见；
（八）文广新部门负责审查：改造范围是否存在文物保护问题等；
（九）其他有关部门按职能分工配合审查“三旧”改造方案，有关文件未明确的审查内容由“三旧”办负责审查。
各部门在改造方案的审查意见中要明确提出是否同意改造方案。
二、强化改造方案批准文件的地位和作用。改造方案经市政府批准后，改造主体可持“三旧”改造改造方案批准文件到各部门办理手续。对于用地、立项、环评等手续，改造主体可持“三旧”改造年度实施计划文件、改造方案批准文件和规划设计条件及用地红线图并联到国土资源部门办理用地批准手续，到发改部门办理立项和固定资产投资计划，到环保部门办理环评手续。国土、发改、环保部门在办理相关手续时，不能再相互要求提供用地、立项、环评等资料。
【论文摘要】：城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。
一、 城市规划与房地产开发内在联系
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。
房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。文章试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
二、城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1. 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
2. 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
3. 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
三、 市规划与房地产开发的关系
1. 城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
2. 城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3. 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。
四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1. 过度开发
在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
2. 开发的随意性
在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
4. 对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.
我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1. 市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3. 与房地产开发管理相适应的新的规划方法
控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次，在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
关键字：工业与民用建筑；测量成果；场地规划；关联；
1 引言
在建筑学中，根据建筑物的用途可以将其分为三种类型：分别是用于人们日常生产生活，消费和居住的民用建筑；用于各类工厂施工，组织生产和为了生产提供相关服务的工业建筑；最后就是用于农业生产生活的农业建筑。一般情况下，农业建筑主要是存放农业相关物品的库房等，在建筑工程中所占比重不大。所以本文我们将着重研究的就是工业和民用建筑工程。设计到建筑就不得不考虑建筑施工，在建筑施工的过程中首先我们要进行的建筑场地的规划设计，然而规划设计的基础又是建筑测量。所以本论文将要研究的主要是在我国工业和民用建筑中测量成果与场地规划设计的关联。
2 工业与民用建筑工程测量
2.1 建筑工程测量的用途
建筑工程测量关系到我们的工程质量，如今我们的工业和民用建筑多修筑在地表附近，既包括摩天大楼也包括地下商场。为了更加合理的布局，建设出高质量的建筑，使得生活更加舒适，工厂效益更加高，在建设前就要先做规划，因此我们就必须对地表起伏以及周围的情况等相关情况进行整合测量，所以规划设计的基础正是建筑工程测量。
2.2 建筑工程测量的内容和任务
如今的建筑工程测量已经发展为一门学科，并成为了土木工程学的基础科目。关于工程测量的内容主要是研究地球的形状，以及地表分布并确定地面某个点的精确位置。对于如今的建筑工程测量，主要是分为测定和测设两部分执行的。所谓测定就是相关工作人员利用测量工具对建筑地点的具置以及相关数据进行测量和整理，而测设就是将我们在设计图纸上标好的信息转移到真正的实物上并以此作为施工的依据。
建筑工程测量是测量学的一个重要分支，对于建筑工程测量的任务主要可以分为三个，分别是设计前的地形测量，建筑中施工测量和竣工测量。可见在建筑过程中测量贯穿着工程项目的每一个环节，只有熟练掌握测量方法和技术，才可以建设出更高质量的工程。而且由于测量的多程序性质，我们还需在测量中贯穿着“边测量边检验”，以保证测量的准确。
3 工业与民用建筑工程场地规划设计
工业和民用建筑是我国建筑工程中的主力军，对于建设出高质量的工业和民用建筑直接关系着我国人民的生命财产安全。所以在工业和民用建筑施工前我们都要进行场地规划，对场地中规划进行分析，使建筑进行合理的安排和分布，并就此以提高场地利用的科学性，使场地中各要素尤其是建筑物与其它要素形成一个有机整体，并与场地周边环境有机结合，使建设具有高度综合性，这些都要准确的测量成果来保证。
场地是一块可以利用的地方，而规划则是对这个地方的事物进行分配和安排以使得产生最和谐的效果。人们为了达到某种最和谐的需求而对一块特定的土地进行人工改造和设计，这就是场地规划。建筑场地规划的内容根据用途不同可以分为很多类，而本文主要讨论的工业建筑场地规划和民用建筑场地规划。
3.1 工业建筑场地规划
对于工业建筑场地规划主要是对工业建筑物进行建筑前的场地布局。不同的工厂，有其不同的生产物品以及不同的生产环节，它主要可以分为两步“一是根据城市道路的要求安排厂区的总方位。二是根据生产厂的功能可将厂区分为厂前区、生产区、仓库区，有些厂还需安排生活区。”
在工业建筑中的场地规划应该分清不同区的不同任务，例如“生产区根据工艺流程来安排生产顺序。一般是 原材料检验零配件粗加工零配件细加工装配试车产品检验产品包装入库，根据不同生产性质布置各工序工种厂房，有些生产产品可集中在大厂房中，有些需分散布置。”
在工业建筑的场地规划中我们还应该注意根据生产工艺利用场地的自然状态加以充分合理利用。如在藤县陶瓷产业园区中，在场地设计时根据地形的实际情况，在满足生产工艺及运输、排水等要求下，厂区平面采用台阶式布局，使场地内土方挖填平衡且方量最小，土方挖土由原方案的7235万方减少至5348万方，不但降低了建设成本，且缩短了工期，加快了园区建设速度，使利益最大化。在如今若只考虑生产要素进行设计已经是不能满足的，为了满足环境的要求，在如今的工业建筑中我们还应该注意进行环境方面的设计和规划，在规划中注意绿化美化，建设出低污染的优美工业园区，使得人性化的工业建筑环境塑造出工人强烈的主人翁精神，从而使得工业利益最大化。
3.2 民用建筑场地规划
民用建筑场地规划设计是对场地内的建筑群、道路绿化、各种管线等进行全面、合理布置。在规划设计时应综合利用环境条件，使之成为有机整体。因此在场地规划过程中，更要有准确的现状地形图，以便对场地条件进行全面分析，合理确定场地平面布局和进行竖向高程设计，做到明确建筑主次关系、完善空间布局，合理有序地安排场地内各种绿化及设施，使规划区内闹静分开，不同功能分开建筑，交流流畅，减少相互交叉与干扰，使场地布局整体合理、经济，达到在保证建筑群体空间形式及功能完整统一的同时，使建设项目充分发挥经济、社会和环境效益。
4 测量成果和场地规划的关联
测量成果是一个区域的综合性数据，只有严格掌控了该区域的自然状况和城市设施情况，才可以保证场地规划可以正确的实施和进行。所以测量成果和场地规划的关联可以分为两部分考虑，分别为测量成果是场地规划的基础，场地规划反馈测量结果的正确性。
4.1 测量成果是场地规划的基础
测量成果主要是对于一个地区的地形结构以及相关需求数据的整合，而场地规划则是利用场地的相关数据进行综合设计，所以测量成果是场地规划的基础。场地规划无论是对于民用建筑还是工业建筑都要求满足以下几个个要求：“一、认真贯彻执行国家有关方针、政策二、符合当地城市规划的要求三、满足生产、生活的使用功能要求四、技术经济合理五、满通运输要求六、满足卫生、安全等技术规范和规定的要求七、竖向布置合理八、管线综台布置合理九、合理进行绿化布置与环境保护十、合理考虑发展和改扩建问题 。而为了满足这些要求就需要场地规划时对场地具置，周围环境以及范围要求进行综合掌握，可以在场地设计中准确且合理地作出规划，达到社会效益，经济效益和环境效益的完美统一。这些都需要准确的测量成果来保证，所以可以说测量结果是场地规划的基础。
4.2 场地规划反馈测量结果的正确性
场地规划后，我们需要对场地规划的合理性进行监理，而监理工作的进行则是充分考虑到了周围地理环境和人文因素。这种考虑是多渠道，多方面的，并不一定是测量成果。而对场地规划的监理将直接反应到我们测量结果的正确性以及误差性。所以另一方面场地规划也可以反馈测量结果的正确性。
5 结论
民用和工业建筑工程是我国建筑工程中的重要组成成分，它直接关系着人民日常生产生活，所以对于民用和工业建筑工程的建筑测量和场地规划我们需要十分的注意。测量是工程得以顺利进行的前提，只有在有了准确的测量成果前提下，才可以获得高质量的规划成果。而场地规划是需求和谐化的保证，项目没有了场地规划就相当于一个公司没有了预算，实施中将杂乱无，带来的损失是无可估算的。所以测量成果和场地规划它们之间是关联的，并都是一个项目的重要组成部分，并影响着工程建筑的质量和经济效益。我们必须既要重视规划前的场地测量，也要重视场地规划，使工程达到社会效益，经济效益和环境效益的完美统一，这也是本论文研究的目的所在。
关键词：城市；规划设计；建筑设计；关系
中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：
一座重要的建筑是一个城市的象征，它的好坏对一个城市的形象影响非常大。因此，在方案实施前应组织专家对建筑设计方案进行评审：一是看建筑设计方案是否符合城市规划设计的要求，是否充分的融入到城市环境中去，是否对城市的美化起到积极的作用；二是对建筑设计方案本身进行评审，看它的设计是否符合设计规范的要求。只有这样才能选出好的作品。在对建筑设计方案进行决策的同时，不仅要关注建筑物本身，而且更应该关注其是否与周围环境相协调。这不仅是规划师、建筑师的问题，也是规划建设管理者、开发商等的问题，这需要大家统一思想，全面提高素质水平。
一、建筑设计的涵义
建筑设计是指通过艺术和工程技术手段把建筑蓝图变为真实的建筑物；而城市设计是通过控制相关建筑元素，使建筑师的建成作品对城市整体环境起到建设性而非破坏性的作用。从中我们可以看出建筑是组成城市的一个重要元素，也是城市中的主要内容。城市为建筑提供了一个展示的平台。所以说建筑设计是城市设计的一部分。建筑设计的构成要素主要包含建筑功能、建筑技术、建筑艺术形象、经济合理性等构成要素。
1、 建筑功能
建筑功能是指所建建筑的用途和使用要求，是人们建造房屋的主要目的之一。建筑是人们用石材，木材、钢筋砼、型材等建筑材料搭建的一种供人居住和使用的物体，如住宅，桥梁，体育馆，寺庙等等。广义上来讲，园林也是建筑的一部分。不论是那种建筑，建筑结构在规定的设计使用年限内（一般以50 年考虑），都应满足安全性、适用性、耐久性等功能，建筑设计师在设计的过程中必须充分考虑这些问题。
2、 建筑技术
建筑技术是建造房屋的手段，它包括建筑材料、建筑结构、建筑物理、建筑构造、建筑设备与建筑工程施工技术等各项技术保障。在建筑设计过程中必须充分考虑建筑材料的选择，严格按照建筑结构设计规范，根据建筑物理要求，在建筑设备与建筑施工技术等方面进行详细设计，全方位考虑问题。
3、 建筑艺术形象
建筑艺术形象也是人们建造房屋的主要目的之一，它包括建统群体和单体的体型、内部和外部的空间组合、建筑立面构图、细部处理、材料的色彩和质感以及光影变化等综合因素所创造的综合艺术效果。建筑外部造型设计在追求建筑形象的新、奇、特，突出自我的同时也要注重保持亲近感，避免拒人于千里之外。而在内部空间的处理过程中，主要以最大程度地实现空间利用为目标，以舒适实用为原则，这些目标的实现都必须以设计为基础。
4、经济合理性
经济合理性是建筑设计中的一个重要考虑问题。建筑构造设计处处都应考虑经济合理，在选用材料上应就地取材，注意节约钢材、水泥、木材三大材料，并在保证质量前提下降低造价。建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。
二、城市规划设计的涵义
1、城市规划设计的综合性协调
城市规划设计师不仅要有形象思维的能力,而且要有把城市各要素高度抽象化进行逻辑思维的能力。现代的城市规划已不仅是物质规划和工程规划,而且是社会发展规划与环境规划。所涉及的专业知识面相当广,具有极大的信息量。城市规划工作一般不是一个人所能胜任,需要各种专业人员的分工合作才能完成。
2.城市规划设计的公众参与
政府作为公共利益的代表,必须通过对市场强有力的调控,来保证城市在发展中“坚持以人为本,追求和实现城市、人、自然的和谐统一”,让广大市民参与到城市规划中,才能避免公共利益被资本侵蚀,才能保证城市发展能够为民众而不是只为资本“谋求更多的福祉”。世界许多城市的调查表明,若市民存在较强烈的主动参与意识,则规划实施在组织管理上将十分顺利,反之,则给规划及实施带来麻烦,甚至会拖延或阻碍规划目标的实现。
3、城市规划设计的弹性目标
城市规划设计的过程是一个发现问题和提出问题的过程,是提出任务、寻找目标的过程。做规划设计不能只是进行“答案搜索”,而是进“问题研究”或“目标分析”,因此,城市规划是一种不断调整、改造的变化过程,其目标也不是唯一不变的。
三、建筑设计与城市规划设计的关系
1、建筑设计应服从城市规划
城市规划是动态地解决和协调各类建筑之间的联系、建筑群的整体形象，以生态的、可持续的观点延续城市的历史，展望城市的未来，因此在城市的发展过程中城市规划对城市的有序发展起着重要作用；建筑作为城市构成的基础要素之一又必须服从于城市内容，他们之间在空间上是点与面的关系，好的建筑如同凝固的音乐，是城市的灵魂，但建筑也不能脱离城市环境，必须与城市环境相融合，城市规划首先要解决的就是建筑的问题，建筑设计服从城市规划设计。美国城市规划师伊・沙里宁曾说: “通常做设计是要把它置于一栋房子中；将一栋房子置于周围的环境中；将周围的环境置于一个城市规划中”。在设计单体或群体建筑时，必须考虑建筑的大环境和开发地盘红线内的小环境问题，必须服从与整体的城市规划设计。
2、城市规划设计与建筑设计的区别
城市规划设计与建筑设计之间不仅有着密切的关系，而且还有明显的区别；一是概念的内涵不同。城市规划设计是指对城市空间的布局设计，综合协调城市空间中人与自然、建筑之间的关系。建筑设计是对单一的建筑内外空间开展设计；二是范围不同。城市规划设计是对整座城市的布局规划，具有全局性、整体性的特征，而建筑设计只是针对某单一建筑而进行的，只是对城市规划设计中子项目的落实。三是城市规划设计对城市的发展主要是取到宏观调控的作用，而建筑设计则是城市规划设计中具体内容的细化；三是状态不同。城市规划设计具有发展性、前瞻性、动态性，对城市的发展能取到指引方向的作用。建筑设计是对建筑空间内外的设计安排，一般都是严格按照施工图进行的，具有不可改变性。城市规划设计与建筑设计的不同点具体表现为：
（1）城市规划设计与建筑设计的确定方式不同
一是从预先备好的方案中选择处最佳方案参与审核，建筑设计的过程是根据问题寻求答案的过程；二是城市规划设计需要进行深入的调查研究，在此基础上，根据城市的特点发现问题、分析问题、解决问题；三是建筑设计的时效性较短，一般在施工时严格按照设计要求进行施工，其性质和功能都在设计之时就定好了。
（2）城市规划设计与建筑设计的复杂程度不同
在建筑设计中大多以象征意义为主，设计师具有形象思维能力即可，而对于一个城市规划设计师不仅要有形象思维，还要有高度的逻辑思维能力，才能总揽全局对城市进行系统、合理的规划。
（3）任务所考虑的综合性程度不同
一方面，建筑设计的对象是单一的建筑物，它的目标既有单一性，它是由问题到搜索答案的过程；另一方面；城市规划设计则与建筑设计不同，它的任务具有很强的综合性。
综上所述，在建筑方案设计时不仅要关注建筑物本身，而且还应关注其是否与周围环境相协调，即要在城市规划设计的指导下对建筑进行设计，才能促进城市经济、社会的和谐、健康发展。
参考文献：
[1] 赵文博,陈岗,潘军.浅论城市设计与城市规划的关系[J]. 中国高新技术企业. 2007(10)
[2] 刘备.城市设计・和谐社会[J]. 知识经济. 2010(06)
关键词:房屋;建筑面积;测绘;面积测算;规范
正确处理好房产测绘中的技术问题,为房地产开发、经营单位准确提供测绘成果数据,切实维护房地产交易当事人的合法权益具有重要意义。笔者就房产测绘中的几个常见问题进行如下浅析,愿与同仁共同研讨。
一、提高对房地产测绘工作重要性的认识
房地产测绘和房屋面积计算工作是房地产业管理的重要组成部分,是规范房地产市场,活跃房地产交易活动,促进住宅业成为国民经济新的增长点的一项十分重要的基础性工作。对于这项工作的认识与做好这项工作密切相关。
不可否认,房地产测绘和房屋面积计算工作是一项专业性很强、操作起来必须严格按规范去做的具体工作,若没有与之相应的业务知识和专业水平是不能承担起这份责任的。因此,对专业人员来说,亦需要不断提升思想认识,表现在工作态度方面,要把做好本职工作与良性发展房地产经济联系起来,严守职业道德;表现在业务水平上,要坚持不懈地学习,不断提升业务能力。
特别是基层的负有管理责任的专业人员更需要提高对这项工作的思想认识。基层的管理者承担的责任重大,其工作管理能力和质量影响着整个房地产业的根基。如果房地产测绘和房屋面积测量计算的专业人员都能充分认识做好本职工作的重要性,都能以高度负责的精神、科学的工作态度,按照国家与地方的规范和要求,根据当地房地产市场的特点,努力的作好本职工作,那么,实践中房地产测绘和房屋就会得到保证,我国的房地产业经济就一定会得到又好又快的发展。
二、严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范
严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范的原则是,必须依据国标得产测量规范》、国家建设部颁发的《城市房屋权书属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法规来开展这项工作。具体到各地方,技术规则虽有差异,但其基本原则与国家的有关法律法规是保持一致的。
(一)房屋边长测量的精度要求分析
国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中仅规定测量房屋面积的精度要求与限差规定,而对相应的边长测量精度与限差没有具体的规定,笔者认为要达到所测房屋面积的精度等级,应当考虑相应边长测量精度和限差要求。如果房屋面积测量无明显系统误差,随机误差占主导地位时,边长测量误差与房屋面积误差均服从于正态分布,则可根据算式znD=(mO+md/D*D),计算出各等级房屋面积误差需对应的边长测量精度。
式中:mD一房屋边长中误差,m;
m0-边长测量中边长误差中的固定误差,m;
md/D一房屋边长误差中比例误差的比例系数;
D一房屋边长。
需要说明的是,在边长测量中,边长误差和房屋面积误差不一定者阴艮从正态分布,-旦房屋边长误差接近限差,且符号相同,面积差便会超差,这成为“不利情况下的j长测量误差”0在不利情况下边长测量误差的限差,适用于特殊要求(或在非常严格的情况下)的面积测量对边长测量误差的限差。
(二)计算全部建筑面积的范围的规定
a.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总N*tg。
b.房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在220m以上部位,计算建筑面积。房屋内的通道、门厅、大厅,层高在220m以上,均按一层计算面积。(L楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
c.房屋天面上,属永久巨建筑,层高在Z20以上的楼梯问、供水间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上,供人们生产、工作或生活使用的部位,按其水平投影面积汁算。
d.全封闭的阳台按其水平投影面积计算(略)。对房屋共有面积的测算则包括:可以分摊的共有建筑面积,不应分摊的建筑面积;共有面积的处理原则,共有建筑面积按比例分摊的计算公式;共有建筑面积的计算方法等方面的具体规定。如此等,在房地产测绘与房屋面积测量方面的技术都有着明确的规定。
三、正确分析与处理在房地产测绘与房屋面积测算工作方面出现的问题
(一)正确区分房产测量面积“精度”与商品房销售合同中“面积误差”的不同含义
国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中规定,房产面积测量的精度以中误差为评定标准,以国家二级精度为例,其公式为Ms=O.04V~-+0.002s
式中:s一房产面积,m2;Ms一面积精度。房产测量人员在测量房屋的建筑面积以及产权面积时,由于仪器、天气、地质环境、技术水平等各种因素的影响,对某一测量面积数据经过不同人员或不同次数的测量,产生的结果不一定相同,必定产生误差,而《商品房销售合同》中面积误差的定义是产权登记面积与合同约定面积之差,其误差比绝对值要求不超过3%。选择3%作为标准,主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。考虑到在当前的商品房买卖中,许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实,为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益,规定了合同未作约定的处理方式。这样一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则,另一方面,为合同中未作约定时,对面积纠纷的处理提出方法,防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。产权登记面积就是有房产测量资格单位根据《房产测量规范》的规定测量计算,由房地产行政主管部门确认并进行产权登记的面积;而合同约定面积是通过自己估算或者设计部门提供的图纸面积或者是通过有关房产测量部门预测的数据。这个数据即便与实测的面积以及该处房屋的真实面积非常接近,而且假定其面积误差也在《规范》规定的精度范围内,但它不能用3%这个误差概念来替代测量精度。《商品房销售合同》中的面积误差比绝对值不超过3%的概念,只能以房产主管部门登记的产权面积与合同约定面积之差来认定,也就是说,合同约定面积只能以确权面积为比照对象,绝不能把合同面积差与房产测量的面积精度混为一谈。
(二)多功能综合楼的分摊原则
多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物,这幢建筑物内有住宅,商业用房,也有办公用房,各共有建筑面积的功能与服务对象也各不相同。因此对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样,用一个分摊系数一次进行分摊,而是考虑各功能区的共有建筑面积的构成,按各自的功能和服务对象分别进行分摊,即多级分摊。
按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-20o0)的规定,采取由高到低,由上而下,由整体到局部的分摊模式,即先分摊整幢的共有建筑面积,把它分摊至各功能区;功能区再把上级分得的共有面积和功能区自身共有建筑面积加在一起,再分摊至功能区内各层;然后层再把分摊的面积和层自身的共有建筑面积加在一起,最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积,就得到了各套或各户的产权面积。若功能区内,各层的结构相同,共有建筑面积也相同,则可免去层级分摊,由该功能区直接分摊至套或户。
(三)明确房屋规划设计面积、房屋产权面积和房屋实际测量建筑面积的含义及相应关系
房屋规划设计面积指房屋建筑在动工建设前由当地规划设计部根据当地的规划设计规定而批准的房屋建筑面积,它由房屋设计规范和当地有关政策的规定、标准而确定的。
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋实测面积,是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据依据国家测量规范对楼宇进行的实际勘测绘图、计算而得出的面积,是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
以上三者既互相联系,又有因果关系。没有规划设计建筑面积,就没有竣工房屋的建筑面积,没有实测的房屋建筑面积,就没有房屋产权登记面积;反过来,最后的产权面积可以检核房屋的竣工面积和规划设计面积。在计算房屋建筑面积过程中,如果规划部门和房产测量部门执行的标准是一致的,且施工单位施工过程中未超出施工误差,那么,上述三种含义的建筑面积在数据上应该是统一到房屋产权面积上来。所以这三个建筑面积是不同的三个概念,在实际工作中应当把握好,不能混淆。
根据会议安排，现将我县近年来的城市建设情况及下步工作打算和需要解决的问题向各位领导作一汇报，不足、不妥之处，请予批评指正。
一、城市建设基本情况
（一）旧城改造情况
1.市政基础设施建设日趋完善。我县县城已建成面积达到7.67平方公里，城镇化率达28.6%，现有市政道路10公里，老城区形成了三纵三横的道路体系，并启动了高滩新区和坝尾槽新区道路建设约15公里。新建高滩供水工程项目，完成87公里供水管道安装，城市自来水普及率达100%。县城已建成20.1公里雨、污分流管道；建成10公里供气管道；城市绿化覆盖面积767公顷，园林绿地面积570公顷，绿化履盖率达32%。开通了县城公交营运路线两条，长16公里，共有10辆公交车和40辆出租汽车营运。城市环卫清扫保洁面积10万平方米，建成年处理垃圾220万吨垃圾处理场1座。
2.城市建设成绩斐然。我县相继完成了火车站道路建设及绿化美化、团结路转盘建设、十字街绿化工程建设、人民路街心花园建设；修建了长约3公里的沙南路、沙西路、沙中路、沙北路的沥青砼路面；完成了1.2公里长的人民路改造和美化亮化工作；完成了1.8公里长工农路和1.2公里长临江中路、振兴北路路面沥青砼改造工程；完成了0.758公里的临江东路改造设计工作；完成了长约1.8公里的坝尾槽迎宾大道建设一、二期工程，坝尾槽新区的建设已初具规模；完成了沙坪东路中段400米沥青砼路面的改造工程；完成了370米育才路建设；完成了350米田坝新街街道建设；完成了田坝新街42幢、坝尾槽迎宾小区14幢、盐丰小区24幢、田坝新街42幢、育才路16幢、沙坪7幢拆迁安置房的建设共103幢；106幢高滩拆迁安置房已全面进入建设阶段。
3.房产开发形势喜人。按照“成熟一片，开发一片，统一规划，组团开发”的思路，2003年以来，我县房地产业发展迅速，共投资5.1亿余元，开发建设规模达46.26万平方米。先后引进了加拿大艾尔国际有限公司，投资12亿余元对高滩片区1.96平方公里的土地进行整体开发；引资1800万元开发了沙坪东路连接线商住楼1.8万平方米；引资3600万元开发了天福园小区4.8万平方米；引资1300万元开发了金穗园小区2.2万平方米；引资5000万元开发了金沙时代商住楼3.8万平方米；引资2.1亿元开发了吉祥紫荆豪园商住楼小区17.87万平方米；引资2500万元开发了金航苑小区2万平方米；引资440万元开发了通盛食品公司二期商住楼0.65万平方米。
在建的项目有：金江银座商住楼2.73万平方米计划投资4500万元；滨江花园商住楼0.73万平方米，计划投资808万元；财富广场2.24万平方米，计划投资4000万元；枫叶.金城天街商住楼6.06万平方米，计划投资8800万元；港口指挥中心即金港国际，建筑面积4.25万平方米，计划投资6500万元；*金江明珠商贸城，建筑面积2万平方米，计划投资3000万元；雅俊天地，建筑面积1.1万平米。计划投资1100万元。
（二）新区开发建设情况
1．高滩新区开发建设情况：拆迁安置房共106栋，截至*年5月22日，已动工修建94栋，已施工至1—5层的有23栋，已施工至6、7层的有19栋，已施工至斜屋面的有37栋，已基本完工的有14栋，尚未施工的有12栋（主要是长沙路延线才拆迁完毕，正在做相关工作）。小区配套设施建设已完成规划设计，能确保安置小区建设完成后两个月内实施完毕；总长12.765公里的市政道路总投资约3个亿，分三期建设完成，现已完成投资约1.2个亿，完成土石方挖方约230余万立方米，填方约50万立方米，道路路基工程已基本结束，道路骨架初步形成，计划*年底全部完工；为配合水麻线通车完成了水麻路联络线重庆路H6线840米沥青砼路面工程，目前正在开展人行道、路灯工程，下步将设置道路交通标志、标线；市政管网已敷设完成约3000米，要在道路硬化之前完成整个高滩片区的市政综合管网的敷设工作，该工程总投资约1000余万元，现正抓紧完成二级泵站到看守所供水管的敷设，管道长约1.5公里；上海路滑坡治理工程已完成边坡削减，现正在挖抗滑桩基坑，投资1400万元，计划今年6月底完工；大连路滑坡治理工程已出施工图，按照安排目前已将施工图移交给县国土局，主要由县国土局负责治理；高滩无负压供水工程已开工建设，因云天化水厂同时给高滩片区和云富片区供水，供水能力不足，现正在作供水方案调整，一级泵站灌式无负压设备调整为箱式无负压设备，该设备自带240立方米调节水箱，*年6月5日县监察局组织询价，定价为184.8万元，原设备95.8万元，需补差价89万元左右；行政办公区规划设计方案已通过评审，现已启动场平工程，高滩行政办公区由于原设计挡护工程量过大约7.2万m3，挖方39.6万m3，填方37.2万m3，总投资3714.5万元。现设计院对原设计进行优化，公安局、电信局、药监局、档案局、民政局用地标高进行调整。调整后，挖方42.2万m3，填方27.3万m3，挡土墙2.5万m3，总投资约2165.2万元，减少投资约1500万元，市政广场以南含市政广场由重庆场平公司开展场平施工，市政广场以北由万泰集团一施工处施工，两家单位挖填总量约30多万立方米，场平工程工期2个月，计划7月底全部完工，16家行政单位正抓紧进行办公大楼方案设计。
2.枫叶国际批发市场项目开发项目进展情况：*枫叶国际批发市场位于*县高滩新区开发中心，占地面积392.35亩，总投资12亿元。枫叶国际批发市场在建设初期就与加拿大艾尔国际进行深度战略合作，按照国际标准进行规划设计。拟建六大批发市场：小商品批发市场、药品和药材交易市场、数码及电器批发市场、茶叶及咖啡批发市场、国际贸易中心、建材及家装批发市场。第一期枫叶.金城天街主要用途为小商品批发市场，用地面积18247.35平方米，建筑面积73301.81平方米，建筑结构为全框架。该工程于*年6月动工，计划*年8月底主体断水，*年底交付使用，总投资8800万元。第二期工程国际商贸城用途为药品、药材批发市场，初设方案已经县政府及主管部门批准，总建筑面积189367平方米，总投资约1.6亿元，施工图设计即将结束，计划于*年6月1日动工修建。第三期国际商贸城用途数码、电器批发市场，相关部门正组织进行方案设计评审，总建筑面积333074平方米，总投资2.8亿元，计划2009年动工。整个开发工程计划在三年内全部完成。
3.坝尾槽新区建设：一是坝尾槽迎宾道拆迁安置房小区安置房共14栋，其中已建好13栋，1栋（第10栋）未安排。基础设施配套完善工作已完成70%。二是坝尾槽南片区移民安置尚未启动，共建14栋，过渡费期限到*年8月底。三是公务员小区规划设计方案已通过评审，公务员小区规划在坝尾槽片区北面，毗邻西部大峡谷温泉。小区规划用地面积77.8亩，总建筑面积76320平方米，楼高均为6层，容积率1.47，建筑密度26.75%，绿地率57.33%，居住户数636户，按3.2人/户计算，居住人数2035人。根据人大持证视察意见，准备对规划方案进行调整，尽量避免大挖大填，保护生态。
（三）拆迁安置情况
近年来，我县的城市房屋拆迁项目涉及1802户29.07万平方米。分别为：2004年6月沙坪新区拆迁，涉及216户3.4万平方米，划地安置在沙坪北路、沙坪中路及沙坪南路，共安置45栋约8万平方米，现已全部迁进新房；2005年4月高滩重庆路连接线拆迁，涉及78户1.7万平方米，划地安置在高滩新区上海路东侧，共安置14栋约2.4万平方米；现正在建设中，预计6月底陆续迁进新房；2005年8月团结路老商品房拆迁，涉及35户0.24万平方米，全部实行货币安置；2005年8月田坝新街公安小区建设拆迁涉及12户0.08万平方米，实行划地安置在田坝新街，现已迁进新居；2005年9月县信用联社及田坝分社拆迁涉及21户0.4万平方米，实行货币安置；2005年10月金航苑小区建设拆迁涉及55户0.2万平方米，实行货币安置和产权调换安置；2005年11月田坝新街拆迁，涉及239户4.5万平方米，就地划地安置在田坝新街，共安置44栋约8万平方米，现已全部迁进新房；2005年12月大峡谷还建拆迁涉及30户0.31万平方米，实行划地安置在坝尾槽，现已全部迁进新居；2006年1月盐丰小区拆迁涉及138户2.1万平方米，实行划地安置在盐丰小区，现部分已迁进新居，尚有1幢安置房正在建设中；2006年1月剪刀湾弃渣场拆迁，涉35户0.7万平方米，在沙坪新区插花划地安置，共安置7栋约1.2万平方米，现已全部迁进新房；2006年2月坝尾槽迎宾路拆迁，涉及26户0.42万平方米，划地安置在坝尾槽新区，共安置6栋约1万平方米，现已全部迁进新房；2006年4月春晖广场规划片区拆迁，涉及86户1.3万平方米，全部实行货币安置；2006年5月高滩“高管用地”拆迁，涉及27户0.45万平方米，划地安置在高滩新区上海路东侧，共安置5栋约1万平方米，现安置房正在建设中，预计今年6月底陆续迁进新房；2006年6月云天化中学教育小区拆迁，涉及162户2.8万平方米，机关实行货币安置，居民划地安置在育才路，共安置16栋约2.5万平方米，现已全部迁进新房；2006年8月高滩大面拆迁，涉及283户4.53万平方米，划地安置在高滩新区上海路东侧，共安置45栋，现安置房正在建设中，预计今年6月底陆续迁进新房；*年8月坝尾槽南片区拆迁，涉及65户1.48万平方米，划地安置在坝尾槽新区，共安置14栋约2.5万平方米，现还未启动安置建房工作；*年8月县建行金江银座建设拆迁涉及20户0.24万平方米，实行产权调换安置，该大楼正在建设中；*年9月高滩新区第二期拆迁，涉及192户3.05万平方米，划地安置在高滩新区上海路东侧，共安置33栋约5.6万平方米，现安置房正在建设中，且大部分主体已经完工，预计5月底6月初将陆续迁进新房；*年12月人民东路财富广场建设拆迁涉及2户0.11万平方米，实行货币安置；*年4月底对高滩长沙路范围进行拆迁，涉及40户近0.78万平方米，划地安置在高滩新区安置点，共6栋，正在组织建房；*年5月店电力公司大楼建设拆迁涉及40户0.28万平方米，其中37户实行产权调换，3户实行货币安置，现电力公司大楼即将启动建设。
二、存在的主要问题和困难
由于建设工程项目多、战线长、投资大、任务重，在城市建设过程中，存在以下主要问题和困难：
（一）工作任务重、头绪多、工程矛盾需要协调的工作难度大。有房屋拆迁安置、个案处理、、清欠民工工资、违章建筑拆除、征地拆迁、“三通一平”、杆线迁移、管网填埋、障碍物清理、施工安全、备案手续的落实、群众工作、规划设计、图纸修改、方案审查等等，工作内容多，涉及面广，有的协调比较难，时间长。
（二）工程建设资金需求量大，垫支太多。施工合同签订后，要按照合同约定和施工进度，及时拨付工程款，由于资金需求量大，有时不能及时拨付到位。
1.高滩一期工程已完成投资约4000万元。由开发商垫支，只拨付了少量资金。高滩二期市政道路路基工程已基本完成，总投资约8000万元，现全部由重庆场平公司和万泰集团一施工处垫资；
2.箱式无负压设备需补差价口89万元，行政办公区主水管敷设资金也未落实；
3.剪刀湾场平现已基本结束，场平施工费用40万元需划拨给施工单位；
4.高滩安置房一期基础投资2342万元，尚欠施工单位920万元，二期基础投资约1200万元，尚差施工单位500多万元；
5.沙坪片区过铁路排污沟已建设完工，工程预算价为56.349万元；
6.今年列入十大民心工程的各安置小区配套基础设施建设陆续动工，进展顺利，约需资金200余万元；
7.近两年已完成的规划设计、地勘工作经费600余万元，政府由于资金困难一直无钱支付，我局为了推进工作把其它资金都垫出去了，包括原邮政局还建费、保证金等。
8.盐丰小区24幢安置房，坝尾槽迎宾小区13幢安置房“三通一平”费、供水、供电设施费、超深基础等都是我局垫支。
（三）拆迁安置房建设管理矛盾突出，老百姓建房资金缺口大。
（四）建设局工作任务重，技术人员少，每人承担的工作多，难以应付，有畏难情绪。
（五）高滩属坡地，地质情况复杂、高差大，道路、场平工程启动后，滑坡多，建设成本高。
（六）一中边坡沿上海路、重庆路和昆明路布置高滩拆迁安置房门面和楼坝煤化工拆迁安置房。现上海路段边坡由于地震等原因，已存在岩层滑移裂缝。我局正组织施工单位抓紧重庆路段边坡治理和修改上海路段边坡设计。如果上海路边坡能够治理，并提高相应安全等级，一中边坡附近的安置房则继续修建。如果边坡挡护工程安全等级不能达到一级，建议安置房取消，另行选址。
上述问题的存在，从一定程度上影响了建设工程项目的整体推进，希望及时研究解决。
三、下步工作
（一）对旧城实施改造，提升城市形象
1.团结路口国土局、综合执法大队片区：*年4月县人大代表持证视察城市建设时提出，通过近年来的建设，团结路高楼林立、装修漂亮、街道宽广、绿树成荫，已具备都市城市的特点，成为*人的骄傲。但局部区域脏乱差的状况仍然存在，有损*形象。特别是团结路口现执法大队、国土局等局部区域，房屋陈旧破烂，布局凌乱，很不协调，应重点改造。下步将考虑一是局部调整规划，尽快把综合执法大队、国土局与原公安局一带破旧房屋拆除，土地予以收储，将该地段建设成精美时尚的购物、休闲、娱乐中心，以满足人民群众的生活需要。建设中要充分考虑地下停车场规模，以弥补金江银座高楼城市景观和车位不足等问题。二是在振兴北路西侧应超前考虑与金沙江施工大桥的连接方案，预留土地，待条件成熟后实施。
2.团结路尾端改造：随着向家坝电站施工区征地拆迁工作的开展，团结路尾端的永丰15队和16队大部分破旧房屋被拆迁。现团结路尾端群众居住环境较差，市政设施不配套，加之该片区从1996年就已冻结申请办理个人建房手续。现已委托设计院对该片区进行规划，规划范围西至施工区10#路，北至云天化生活区围墙，东至18米街，南至2#公路。主要分为三大功能，一是商业开发，在团结路两侧，用地约60亩。二是办公和金融用地，分布在18米街西街，向家坝政府用地9亩，信用社用地9亩。三是安置用地主要布置在育才路以西，用地面积67亩，安置总建筑面积9万平方米，我局已完成初步方案，可供开发用地60亩。方案批准后可分期实施。
3.临江路片区改造（主要指县一中、县一小、检院、法院位置）：该片区主要结合县一中、县一小、县检院和法院迁建，对一中、县一小、检院、法院用地进行整体规划，结合县小、县一中、检院、法院的搬迁工作分期实施，打造临江路城市景观，树立*滨江城市形象。该地块用地28亩。在现卫生局办公楼处预留2亩用地作为县医院发展用地，从石龙巷处打通人民路和临江路之间的通道，道路宽16米。
4.启动县小搬迁：与沙坪城中村改造相结合，县小规划在现沙坪镇小处。小学迁建方案已通过审查，抓紧施工图设计和启动该片区的征地拆迁工作。
（二）启动坝尾槽湖滨小区建设前期工作：*年4月县人大代表持证视察城市建设时提出湖滨小区（公务员小区）规划住户636户过小，要提高规划入住人数，保留坝尾槽现有绿化，依山就势修建。重新找一家单位进行修建性详细规划设计。
（三）加速推进高滩行政办公区建设：即将启动高滩行政办公区场平工程施工，总投资约2000多万元，预计今年7月底完成场平工程，现高滩行政办公区只有工会和工商局做好了规划设计方案。请县委、政府督促其他各建房单位尽快联系设计院搞好前期规划方案设计工作。
（四）强力推进拆迁工作。千方百计完成今年的固定资金投资任务，对港口、移动公司、发改局、开元宾馆、电力公司、吊唁厅、信用社营业点还建工程、家声医院、牛角加油站还建、云富派出所和环保局办公楼建设等项目的拆迁工作加快推进，早日动工建设。加速推进采取依法拆迁，对个别不配合的单位和个人，坚决申请法院强制执行。但是，近年来城市拆迁强制执行案件多，有时精力顾不过来，使一些工作推进较慢。
四、请求解决的问题
（一）请求解决高滩二期道路和安置点建设资金，按已签订的合同和工程完成情况，应解决道路资金4000万元，拆迁安置点基础和场平费1700万元。
（二）供水工程资金总投资600余万元，已拨200万元，需要解决400万元。
（三）县政府已批准我局和交通局合署建设办公楼，原设计为5层，两家单位各一半，考虑建设局城建档案、房产档案室、建筑工程检测中心用房需要，经与交通局协商，多加高两层一家一半作为档案室和检测中心试验室，预计修建2500平方米左右，请求解决100万元办公楼修建资金。
（四）已建好迎宾小区和盐丰小区属移民安置点拆迁，是由向家坝镇牵头拆迁的，没有任何经费，为了安置点建设，我局已垫支“三通一平”费、排污排水工程、水电安装费、基础超深费等200余万元。
（五）公安小区拆迁安置费200万元。
（六）请给予特殊政策，在应届毕业生中选拔2—3名工程技术人员。
（七）由于国务院机构改革，原建设部更名为住房和城乡建设部，增加了管理职能，涉及到乡镇住房和建设管理，因此建议在乡镇增设建设所机构，人员编制2—3人，增强乡镇住房和建设管理力度。
关键字：建筑设计;总体布局;功能设计
Abstract: The architectural design is the basic unit of city design, is the main way to implement the city planning and design ideas, and at the same time, city planning and design should be in accordance with the city planning and design. This paper Hangzheng store out building design [2008]41 plots were analyzed, for the future design of the same type reference.
Key words: architectural design; layout design;
中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：
引言
随着科学的不断进步，人民的生活水平不断地提高，人民的追求也不断地更新，我国的城市规划也将不断地跟着步伐不断地改变，“天圆地方说”作为一种整体上的文化观，方形成为人类居住空间的理想模式，它从深层次的文化意识上奠定了中国方形城市的理想形态，而建筑设计则解决诸因素中建筑个体功能以及城市控制性详细规划影响下与城市大环境小环境的协调，这些都将是城市的特点，城市规划是对城市空间的分析与设计也即对人活动的区域空间和各区域空间的关系的协调，从广度来说以往的认为由产业布局的点状规划到交通布局的线状发展再到以创造更好的环境改善居住与工作套间为目标的面状规划的三次时并没有解决城市发展的社会病症，应该探索更整体与立体的规划，即在国土范围内建立“自然-空间-人类系统”的整体割据和发展模式。
建成环境是指城市中非自然因素形成的人造环境是由城市中已建成的城墙、街道、桥梁、建筑物、构筑物等构成，城市规划是动态地解决和协调各类建筑之间的联系、建筑群的整体形象，以生态的、可持续的观点延续城市的历史，展望城市的未来，二者是建筑设计能够体现一个城市的规划如何；例如在建筑中规划师为了追求美的原则把地块分配的大小不一，建筑规定的高低不一，丧失了统一的标准和公平的原则，还违背了地价运作的经济规律，这些都将影响着城市的规划，简言之，即城市中及各建筑物之间的可被人们领会的所有的空间，人在任何时候都在领会城市，城市提供给人们的各方面感受便是城市空间，对建筑与城市规划设计工作的认识不断深化。基于城市是综合的动态的体系，城市规划设计研究不仅着眼于平面上土地的利用划分，也不仅局限于三维空间的布局，而是引入了时间、经济、社会多种要求的“融贯的综合研究”。
二、项目概况
杭政储出[2008]41号地块项目位于下城区北部东新街（原“杭重”地块），项目东至杭宣铁路、南接规划中的长大屋路、西靠东新东路、北接石祥路。距武林广场约6公里，距西湖约7.5公里，交通便利。西临东新河、上塘河，北朝半山，周边自然环境优越，本次开发的杭政储出[2008]41号地块项目为杭州新天地商务中心开发项目，位于新天地项目东部区块。东靠费家塘路，西面紧临G地块，北侧地块为L地块。该地块规划用地面积为45520平方米。
三、设计构思
1、依照新天地总体规划，处理好与城市构架体系的相互关系，营造良好的城市空间体系。尊重原城市设计，以合院组织建筑，以一个完整的合院加两个半合的庭院，有机的组成本项目的建筑空间，体现以人为本的人文关怀。
2、采用合适的材料与技术，即达到绿色环保的节能要求，又保证建筑的经济性.通过合适的材料，构造等措施，保证建筑实用、美观、大方的同时降低建筑造价。
3、精致简洁的外观，寓于雕塑感的体型，打造标志性的城市精品。保持统一性和完整性，维持新天地整个综合体的统一风貌。方正的建筑体块使建筑更加富有活力和雕塑感
5、挖掘基地周围环境因素，使建筑融入于环境之中，体现绿色可持续发展原则。
四、总体布局
1、总平面布置
通过分析基地周围交通，环境以及各项规划指标各种因素，本设计由8栋45米以下的高层组成，两两组合，形成3个空间院落。中间4栋高，边上4栋低，形成高低错落的建筑效果，极具层次感。既优化办公环境，又减少对建筑立面上的单调乏味。简洁、严谨、理性的建筑造型以及大面积的花岗岩幕墙在勾画出建筑本身丰富的轮廓层次、营造统一而又变化的城市形象的同时，体现一种企业文化。
2、交通组织
沿基地内，设置两条南北向的内部辅道，将车流分流，停车就近进入附近的地下车库入口，内部完全人车分流。
利用基地内部道路，环绕基地做6米的消防车道兼后勤车道，建筑人行主入口四面设置，使每个组团均有独立的车行人行入口，方便分块管理。
3、绿化景观
绿化景观设计充分考虑绿化的多层次性及渗入性；绿化与建筑立面有机结合，把绿化融入办公环境之中，满足绿色可持续性发展设计原则。裙房屋面设计空中花园，使屋顶的空间价值得以利用。因此形成由内而外，从高到低，多层次，多角度的景观体系。
五、平面功能设计
1、功能布局
（1）办公，原城市设计本项目等位为soho办公区，因此所有的办公单元均为小分隔单元，适用于成长型小企业使用。
（2）底层商业及配套用房
建筑一层主要为入口大厅及沿街商铺。在价值最大化的前提下，裙房临街面作为商业空间，而在相对靠近建筑内院的地方，设置物业管理用房，为本项目配套服务。
地下一层设置变配电间和自行车车库兼人防及汽车库，地下二层为设备用房和汽车库。
建筑首层层高4.5m，办公层层高3.1m，建筑高度44.95m。
2、造型设计
基于基地地理，交通和环境等因素考虑，建筑以八栋板楼组成主，以合院的方式组织建筑形态，中间高两边低，形成区域内错落有致的建筑景观。在建筑细部上，采用实面为主的建筑表皮，严谨、理性、简洁的建筑手法，处理建筑。。建筑外观形象采用现代设计，与其功能和用途相配合。外立面使用合乎时宜的材质，主要为浅灰色花岗岩幕墙，并结合局部玻璃幕墙，以此营造建筑明快亲和简洁的品质。
通讯地址：
承租人（乙方）：
证件类型：
租金托收银行：
移动电话：
工作单位：
工作单位通讯地址：
工作单位邮编：
依据《中华人民共和国合同法》、《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发〔2011〕61号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法〉的通知》（京建法〔2011〕25号）、《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》（京建住〔2009〕525号）及有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就公共租赁住房租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
项目名称： 公租房项目
房屋坐落于北京市 区 号 号楼 单元 号（以下简称该房屋）。建筑面积 平方米。
第二条 租赁期限及交付
（一）房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共计 36 个月。
（二）甲方应于房屋租赁期起始日3日前，即 年 月 日前将房屋交付给乙方。甲方交付该房屋前，乙方应支付首期租金、押金和其他相关费用。交付房屋时，甲乙双方应现场交验，并移交房门钥匙、购电卡和燃气卡及详见《物品交接清单》等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《入住验收表》及《家具租赁清单》（见附件三）上签字盖章。甲乙双方签字盖章后，视为交付完成。
第三条 租金
（一）房屋租金标准： 元/建筑平方米？月。
R月 季 年房屋租金合计：人民币 元（大写： ）。
甲方可提供家具给乙方使用，R月 季 年家具租金合计：人民币 元（大写： ）。
R月 季 年 房屋租金和家具租金总计：人民币 元（大写： ）。
公共租赁住房租金按R月 季 年收取，每个缴租期按 R月 季 年计算。
乙方须在甲方指定的托收银行办理公租卡，并通过公租卡缴纳租金等。
（二）乙方应在每个缴租期最后一个月25日前（如果按月缴纳租金，则为每月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。甲方可委托第三方承担缴期通知及定期催缴工作。乙方退租时，甲方自上一缴租期乙方已缴租金数额中按退租当月实际居住天数核减，剩余租金无息退还乙方。
（三）乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金（季、年租金应折合为月租金）的万分之三收取违约金。经甲方确认应缴租金和违约金数额后，乙方应到甲方指定的缴款地点补缴租金和违约金或乙方将租金和违约金直接存入公租卡，由银行划扣。乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。
（四）公共租赁住房租金实行动态调整。租赁期内，甲方可根据国家和北京市有关公共租赁住房租金标准政策调整一次租金，并与乙方签订补充协议，明确租金标准及租金总计，乙方应按调整后的租金数额缴纳租金。
（五）乙方如符合北京市公共租赁住房租金补贴申请条件，可在入住后按北京市相关规定申请公共租赁住房房屋租金（不包括家具租金）补贴，并在足额缴纳租金后领取补贴。
第四条 押金
（一）甲方交付该房屋前，乙方应按签订合同时的1个月租金（季、年租金应折合为月租金）向甲方缴纳押金。实际押金数额与合同第三条第一款中房屋租金和家具租金合计相同。
（二）租赁期内，乙方未按照本合同的约定按时向甲方支付相关费用的，甲方有权从押金中扣除乙方应承担的费用，并及时通知乙方。甲方从乙方押金中扣款后，乙方应自收到甲方书面通知后10日内将押金补足。乙方逾期未补足押金的，每逾期一日按押金的万分之三向甲方支付违约金，乙方逾期3个月以上仍未补足押金或缴纳违约金的，甲方有权解除合同并追缴违约金。
（三）租赁期满或合同解除，押金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约、赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方。
第五条 相关费用
租赁期内涉及房屋使用的各项费用中，物业服务费按照本市相关规定由甲方承担；水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、上网费、电视收视费以及法律法规规定由乙方承担的费用和甲乙双方约定应由乙方承担的 х 由乙方承担。
第六条 房屋维护及维修
（一）租赁期内，甲方应使房屋及其附属物品、家具家电、设备设施处于安全和适用的状态，履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施设备安全，对于乙方装修和增设的其他设施设备等甲方不承担维修义务。由甲方承担维修义务的房屋及其附属物品、家具家电、设备设施出现损坏时，乙方应采取适当措施防止损坏扩大，并及时通知甲方维修或更换。因乙方未采取适当措施或未及时通知甲方维修致使损失扩大，损失部分应由乙方承担。甲方应在接到乙方通知后的合理期限内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
（二）租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修或改变房屋结构和内部设施，不得添置对房屋结构有影响的设备设施。如乙方擅自拆改、变动或损坏房屋墙体结构，拆改给排水、供电、供暖、燃气管道和设施，改动墙面、地面、天花板，更换橱柜、灶具、卫浴设备等，甲方有权要求乙方立即恢复原状并承担相应责任，发生的费用由乙方承担。乙方拒绝恢复原状或拆改、损坏情节严重的，甲方有权解除合同、收回房屋，并要求乙方赔偿相应损失。
（三）甲方或甲方委托机构对房屋及其附属物品、家具家电、设备设施进行安全检查或维修时，乙方应予以积极协助，不得拒查、拒修。如因乙方拒查、拒修等原因导致房屋不能及时检查、维修而造成的损失或发生安全事故的，由乙方负全部责任。
（四）乙方须爱护使用、保管所承租的房屋及其附属物品、家具家电、设备设施，在住房设计及建设标准限定的范围内合理使用。因乙方保管不当或不合理使用导致房屋及其附属物品、家具家电、设备设施发生损坏或故障的，可由甲方负责维修，由乙方承担维修和材料费用或按照市场价由乙方予以赔偿。对于该房屋及其附属设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
乙方拒不承担相关费用或不予赔偿的，甲方有权从押金中予以扣除。
第七条
日常管理
（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。乙方应执行当地公安消防、市政市容及综合治理等有关规定，并配合甲方或甲方委托机构的监督检查。乙方对所承租房屋内的消防安全负责，不得存放易燃易爆或有毒物品，如乙方承租房屋内发生火灾，由引起火灾责任方承担相应的法律责任，并赔偿受害人因此遭受的全部损失。
（二）租赁期内，乙方应爱护小区内的共用设施设备。乙方损坏共用设施设备的，应按同类物品的市场价格赔偿，乙方拒不赔偿的，甲方有权从押金中予以扣除。
（三）租赁期内，乙方应爱护小区环境卫生，禁止乱抛垃圾、杂物，不得私自占用或使用楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、屋顶等共用部位。乙方占用上述共用部位的，甲方或甲方委托机构可向乙方下发限期整改通知单，整改期限届满乙方仍未改正的，甲方有权自行处置。
（四）租赁期内，乙方应积极配合甲方或甲方委托机构的入户核查、租户信息登记、日常监督管理等工作。如果乙方故意拖延、拒绝接受核查的，甲方有权解除合同，收回房屋。
（五）租赁期内，乙方承租房屋只能用于本人及家庭成员自住，不得利用房屋从事经营活动，不得改变房屋居住用途、规划设计用途，不得将房屋分租、转租、转借他人。
（六）租赁期内，乙方不得利用房屋从事违法活动以及其他损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的行为，并保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的管理规约。违反相关规定和约定的，乙方承担全部责任。
（七）乙方以家庭为单位申请公共租赁住房的，租赁期内其承租家庭成员发生变化的，应在10日内书面告知甲方。
（八）租赁期内，乙方家庭人口、收入、住房及资产等情况发生变化的，乙方应根据本市相关规定如实向申请所在地的区县住房保障管理部门申报。
第八条 房屋腾退
（一）租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请。经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期。过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。甲乙双方其他权利义务仍按本合同执行。
（二）租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。甲乙双方应对房屋和附属物品、家具家电、设备设施及水电使用等情况进行现场交验，结清租金、押金、其他费用及违约金和赔偿金，同时乙方向甲方移交房门钥匙、购电卡和燃气卡等相关物品，双方确认无误后在《退房验收表》及《家具租赁清单》上签字盖章。
甲乙双方在《退房验收表》及《家具租赁清单》上签字盖章后，视为乙方腾退其承租房屋，如该房屋内有未经甲方同意而遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，并且不承担任何责任。
第九条 合同解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
（三）租赁期内，乙方可自愿退出公共租赁住房，解除租赁合同，但应提前2个月告知甲方。乙方退房后，如再需承租公共租赁住房，应重新按公共租赁住房申请程序办理。
（四）乙方在租赁期间死亡的，本合同自行解除。共同申请家庭成员经复核仍符合公共租赁住房申请标准的，可在重新签订公共租赁住房合同后，继续承租该房屋。
（五）租赁期满前，乙方未提出续租申请的，合同到期后自行终止。
（六）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：
1.擅自改变房屋居住用途或规划设计用途的；
2.将房屋分租、转租、转借他人的；
3.利用房屋从事经营活动的；
4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；
5.违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品的；
6.连续3个月以上（含3个月）在承租住房内居住不满30天的；
7.家庭成员在本市获得其他形式保障性住房或购买、受赠、继承、租赁其他住房，不再符合公共租赁住房申请条件的；
8.被住房保障管理部门取消公共租赁住房资格的；
9.本合同规定的其他情形；
（七）其他法定的合同解除情形。
第十条 违约责任处理
（一）甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的，乙方有权要求甲方从无法正常使用该房屋之日起至甲方履行维修义务后每日按月租金（季、年租金应折合为月租金）的万分之三向乙方支付违约金。
（二）甲方交付的房屋严重影响乙方安全、健康或不承担约定的维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应法律责任，并赔偿乙方相应损失。
（三）甲方有权采取下列措施追缴乙方拖欠租金、押金、违约金及其他费用：
1.通报乙方及其共同承租家庭成员所在单位，从乙方或其共同承租家庭成员的工资收入中直接划扣；
2.通报住房公积金管理中心，从乙方或其共同承租家庭成员的住房公积金账户、住房补贴账户中直接划扣；
（四）租赁期满、合同解除或过渡期满后，甲方收回房屋，乙方拒不腾退房屋的，甲方有权收回购电卡、燃气卡或通知
电力公司、燃气公司暂停购电卡、燃气卡的有效期。
（五）乙方拖欠租金、押金、违约金及其他费用或拒不腾退房屋的，甲方可将乙方及其共同承租家庭成员的不良行为通报中国人民银行个人征信系统或乙方户籍所在地街道办事处、民政等政府部门，也可通过有关新闻媒体予以曝光。
第十一条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院。
第十二条 其他约定事项
本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件一、二、三）一式 2 份，其中甲方执 1 份，乙方执 1 份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等法律效力。乙方通讯地址发生变更的，应自变更之日起10日内书面告知甲方，因乙方原因致使相关文件不能邮寄送达的，文件退回之日视为该文件已经送达。
出租人（甲方）签章：
承租人（乙方）签章：
论文摘要：本文从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经营特点入手，详细阐述了房地产开发项目投资费用的估算，最后总结出房地产开发企业会计核算特点。
1 房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1.1 土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
1.2 房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
1.3 城市基础设施和公共配套设施的开发。
1.4 代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
2 房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：
2.1 开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2.2开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
2.3开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
2.4开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
2.5经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
3房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
3.1开发成本
共有八项：
3.1.1土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.1.3前期工程费
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
3.1.4建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
3.1.5基础设施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
3.1.6公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
3.1.7不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
3.1.8开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
3.2开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
3.2.1管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
3.2.2销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； (2)销售费。约为销售收入的1．5％一2％； (3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.2.3财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
3.3投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
4房地产开发项目投资估算的作用
一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
