时间：2023-09-26 09:34:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业智能化管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关健词：智能化小区物业管理需要必然性
为规范智能化示范工程建设和管理行为，建设部制定了午夜智能化小区AAA标准，为了引导新建居住小区智能化系统建设健康持续发展，促进住宅产业现代化，各地区根据三 A标准出台了规范，对居住小区智能化提出高标准要求。
1、物业智能化是社会发展的需要
随着生活水平的提高，“住”是人类生存的基本需求之一，在进入新世界的今天，人们对生活环境提出了更高的要求。近年来，信息技术、互联网技术的迅猛发展，成为社会发展的主流，人类的生产和生活方式也因此正向信息化迈进。传统的办公方式、商贸、管理、文化、休闲等活动无不朝着信息化、网络化发展，从而促进了“信息化智能小区”的兴起。信息化影响着社会的每一个角落，是IT产业想传统建筑产业及人们生活渗透的必然结果。“智能化住宅”是一种面向市场销售的特殊商品。智能化小区的建设必须坚持“经济型”、“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”的基本原则，使小区更好地向人们提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒适”的居住环境；“高效、便利”的物业管理。
2、物业智能化必须满足业主的需要
现代智能化系统应采用高效化的原则，实行以智能话住宅为基本单位，智能化物业管理中心为中心节点，宽带数据网为传媒的系统模式。
智能小区智能化系统和设备主要包括：1）自动远程自来水、电、燃气三表抄送系统；2）家庭安防预警、防盗系统，包括自动门锁和门磁，安装于窗口的红外线探测器，紧急求助按钮；3）保安巡更系统及闭路电视监控系统；4）小区一卡通及现代通信；5）计算机物业管理等智能化电子系统，以及小区“电子大屏幕”、“音乐背景”等。
各种系统具有很高的实用性和技术领先性，从而更好地位业主提供一个搞笑、舒适、便利的人性化建筑环境。
物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个设计社会方方面面、千家万户息息相关的朝阳产业，智能化住宅小区开始建设的同事赢遵循“管理师保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化的管理，就不可能充分发挥小区智能化得功能效益。为此，作为智能化住宅小区实际管理者―物业公司应运用现代化的计算机管理手段通过提高日常物业管理工作中的科技含量，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。
3 物业管理的品牌竞争
品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不 够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了 品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,创名牌企业，建优 秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖, 好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的物业管理与ISO9001认证 研讨会,吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业知名度,实施物业管理品牌战略的号角。现在,企业已经进入了品牌竞争的时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物业管理品牌
2） 创建 物业管理品牌的条件
3）创建物业管理品牌的必然性
4） 创建物业管理品牌的策略
5） 物业管理进入品牌竞争时代
1）品牌和物业管理品牌
目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境.物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.公司成立以 来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的 企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式 。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、 房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区 ”称号.几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第 一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实 行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首 次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
2） 创建 物业管理品牌的条件
可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业
主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。
2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准 。
2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿
化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发
挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境
艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。
2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请
专家来鉴定。
2、2 软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发
展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注
区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研
究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和
指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事
情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。
2、3 服务对象 可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需
求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。
2、4 树立品牌意识
作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的
口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公
司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、
文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导随时
随地、尽心尽力的服务理念，为业主提供优质服务。
2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公
司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质
”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前
途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以
通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和
业务素质。
3 创建物业管理品牌的必然性
3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 随着生活水平的不断提高，人民对住房的
要求已经从有房住、住得下， 提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业
区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，
才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理
服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实
现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，
不惜为之投资。3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 物
业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润
为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进
的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管
理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、
物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
3、3、物业管理品牌可以是永存的 物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，
就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖优秀物业管理小区、安全文明小区以及ISO9001
质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通
过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺 名
牌企业、优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠
、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品就向商海中的灯塔，吸引着迷茫和优柔寡断的
业主客户。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之
间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现
出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。 3、5、物业管理品牌是对服务价值的
最好诠释 如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费
标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的产品或服务，那么，市场就会认同
于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营品牌为纽带的。品牌或
优秀物业管理小区是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履
行承诺来维护其产品，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是
值得和有利的。
3、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有
吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而
倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现
在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手
段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其
他主要卖点还有：位置（94％）、价格（92.8％）、户型（91.4％）、建筑质量（89％）、环
境（84％）、生活质量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大 一项物业如果具有良好的物业管
理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业
公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光
的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管
理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否、自豪、自尊的一个重
要影响因素。
3、6、3 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理
品牌主要有两个途径。3、6、3 、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、
工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上
来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把
项目物业管理品牌的概念突出出来。
因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向
新的高度，服务质量得到不断提高，
关键词：高职；物业管理专业；实践教学
中图分类号：G424 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01
加强学生综合素质的培养，为社会培养高素质技能型人才是高职高专院校的根本任务和办学宗旨。为此，在教育教学中，加强实践环节教学，提高实践环节的教学效果，就显得格外重要。然而，由于受各种因素的影响，实践教学已成为目前教学工作中比较突出的薄弱环节，直接影响了人才培养质量和办学特色。下面以高职物业管理专业为例分析实践教学存在的主要问题。
一、物业管理专业实践教学存在的问题
（一）实践教学经费不足
高职教育教学的重要特点在于突出实践教学环节，强化职业技能的培养。将实践课纳入课程体系是高职教学模式的一大特色。在传统教学模式中，教师还是把课堂传授知识作为教学的首要任务，而把实践教学作为课堂教学的补充形式，未纳入课程体系，由于对实践教学重视不够，投入不足，导致许多学校用于实践教学方面的各类经费不足，影响了实践教学的有效开展。首先一个很突出的问题是用于一些教学实习、技能操作训练的硬件设施建设相对滞后，不能满足实践教学的要求，影响了教学质量。目前，我校物业管理专业校内实验室仅有一个物业管理模拟实训室，建筑面积70余平方米，不能满足一个班学生实践教学的需要。
（二）对实践教学的理解片面
许多人认为，实践教学就是离开课堂，到企业参观实习，而没有把它作为是与整个教育教学过程紧密联系的重要教学环节。因此所开展的实践活动，往往目的性不够明确，造成实践活动与理论教学内容严重脱节，偏离教学要求和培养目标。由于对实践教学理解的片面性，传统实践教学模式单一，没有能够按照学科、专业特点，开展形式多样的、生动活泼的实践活动，使实践流于形式。
（三）教师的实践能力薄弱
当前，高职高专院校师资队伍存在的主要问题是，真正的“双师型”教师队伍尚未形成，教师缺乏实践经验，这种状况势必影响实践教学活动的开展和对学生实践能力的培养。
对教师实践教学的培训工作没有计划性和针对性，使得这项工作的效率远远满足不了实践教学对师资力量的要求。
二、加强实践教学环节的思路
（一）课堂教学突出实践性
要提倡在课堂教学中突出实践性。以工学结合为切入点、岗位要求为依据、工作过程为导向、技能培养为主线、以项目和任务为载体来构建课程体系和教学内容，注重针对性和实用性。我们除了重视房屋维修与养护、园林绿化、物业设备设施维护等操作技能训练外，重点加大了物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业小区接管验收、物业管理纠纷处理等方面的技能训练。采取课内与课外、校内与校外、模拟与实际操作、集中与分散相结合等多种形式，全面加大技能训练的力度。重视课堂上的技能训练，改变过去一谈技能就与设备操作联系起来，就要去物业管理公司，否则就不算实践的观念。把物业管理的许多技能训练放在课堂上进行模拟训练，如物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业管理纠纷处理等教学内容，在课堂上进行模拟性训练。这样实践教学的学时占总学时的比例将由原来的20%上升到50%。
（二）设置四阶段实践训练课程体系
四阶段实践训练课程体系基于把运用知识向训练技能迁移的原理，将学生实践和实训课程分为认知实习、专项技能训练、综合实训和定岗实习。认知实习安排在第一学期，专项技能训练安排在随堂教学时间内，综合实训安排在第五学期后8周的实践学期内进行集中训练，第六学期，让学生到企业顶岗实习，鼓励学生在所实习的企业中寻找实际课题进行研究。
三、加强实践教学的措施
（一）建立校内外实训基地
1.建立校内模拟实训室
校企共建校内实训基地，在学生的实习实训内容上，根据企业用人要求设置和调整课程。（1）新建物业智能化管理实训室。物业智能化管理实验室占地300平方米，包括楼宇自控系统等八个系统，设置相应的实训项目。使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中。（2）扩建物业管理模拟实训室。物业管理模拟实验室占地300平方米，在目前基础上，进一步扩充实验设备，满足教学要求；配备完善的多媒体教学设施。
物业管理模拟实验室采用模拟物业管理公司的形式开展各种教学和科研活动，以实验室为依托，可进行模拟招投标、业主大会的筹备与召开等一系列活动，强化学生的实践能力；实验室内能同时容纳50人进行实践教学，实现“教、学、做”一体化的教学模式。
2.建立校外实训基地。“校企合作、工学结合”是高职教育的特征之一，也是培养技能型人才的重要途径。只有通过开展校企联合办学的方式来解决。校外实训基地是培养学生实践能力的载体，学生可以在实训基地是顶岗实习，这就为高职院校的学生提供了实践环境。把物业管理公司业务活动作为我校物业管理专业学生的实践内容的一部分，这就为学生今后从事物业管理和设备维修等工作打下了基础。
（二）校企共同编写实践教材
邀请企业专家、经验丰富的技术人员与校内教师共同编写实践教材，实践教材的内容应注意与专业理论课的衔接，把握两者之间的内在联系，突出各自的侧重点。实践教材应适应不同学生的特点，有利于培养学生的实践能力，可以考虑多用图示和表格的方法，将实训内容和过程表述出来。
（三）提高教师实践能力
有计划性和针对性地安排教师到企业实践，让教师带着任务去实践，完成相关论文和研究课题。我校现有物业管理专业专职教师3人，有1名教师已取得物业管理师职业资格证书。我校对兼职教师队伍的建设也十分重视，已聘用5名物业管理公司的专家作兼职教师，这不但弥补校内师资实践能力薄弱的问题，也能把最新的科学信息、生产技术及时带入课堂。建立一支结构合理、专兼结合的“双师型”师资队伍是确保高职物业人才培养质量的关键。
四、结束语
综上所述，物业管理专业是一个实践性较强的新兴应用型专业，专业课程知识的学习和强化以及职业能力训练，都离不开实践环节的保障。因此应结合高职教育的实际和和学校的具体条件，加强校内外实训基地的建设，加强实践教学工作，更好地培养高质量的物业管理实用人才。
关键词：智能化系统，计算机技术，建筑管理，电子技术
在人类的发展中，建筑一直伴随着我们的生活。随着人类生活质量的改变，建筑水平也在不断的提高。在时代的变换中建筑工程由满足，人类挡风避雨的居住条件转变为居民的多方位需求。新时代下消费者地位的提高，使得建筑工程也不得不了解消费者的消费特点。现代的建筑工程需要满居民挡风遮雨的基本要求外，还要满足消费者享受生活的需求。当代居民由于生活水平的提高，从而追求艺术化的生活方式，建立充满艺术性的建筑模式，不知要在建筑设计上下工夫，还需要技术支持设计师超乎想象的设计理念。智能化建筑管理系统结合现代高新科技，能实现新时代下人们对楼宇建设的要求，为多元化的设计理念提供技术支持。因此提高建筑技术水平，同时建立智能化建筑管理体系，为建筑业开阔更大的发展空间。
一、智能化建筑管理系统组成部分
（一）监控建筑信息反馈系统
智能化建筑管理系统利用计算机技术，多方面获取信息进行信息整合。智能化建筑管理系统获取的信息，是针对建筑信息和用户要求的来进行的。通过了解建筑行业的变动以及用户的实际需求，制定出相关工程建筑要求。智能化建筑管理对接收的信息，进行审核考证确保信息来源准确。智能化监管系统还能进行，有效的监管防控防止泄露企业机密。智能化建筑管理系统为建筑工程提供建设方向，使建筑工程符合市场需要。
（二）建筑管理网络系统
智能化建筑管理系统，建立在计算机技术的基础。利用电子网络技术，全面控制管理系统，做到核心控制。网络系统的建立区别于其他的管理系统化。全智能化的过程，节省人力资源减轻工作量。网络管理系统具有操作灵活、信息渠道广、数据核算准确的优点。
（三）问题处理系统
智能化建筑管理系统通过电子计算机网络技术形成，在整个系统管理中都体现出电子计算机的优势。通过网络技术收集资料信息，进行信息的整合管理。再把收集来的信息通过网络系统分析核算信息，最后通过问题系统，把整理的信息出去。根据处理器的问题，各部门针对自身问题规范制度完善部门管理。
（四）服务命令执行系统
智能化建筑管理系统的建立是为了更好的服务客户，因此对客户信息的收集整理，时刻了解消费者需求必不可少。智能化建筑管理系统为了满足客户的需求，建立了命令执行系统，及时为客户提出的问题进行解答。
二、智能化建筑管理系统的作用
（一）提供安全、舒适、高效的建筑环境
随着信息时代的到来科技技术的发展，建筑工程管理人员不必再经过繁琐的过程得到数据信息，也不需要进入工地才能了解施工详情。智能化建筑管理系统自动办公系统软件，为管理人员提供舒适的办公环境。这样减少了管理人员的工作量，节省了时间达到高质量的办公水平。智能化建筑管理采用优化管理方式，从建筑结构，管理服务系统来优化建筑环境，为业主，建筑管理人员提供舒适、便利的环境。
（二）提供良好的通讯网络系统
互联网技术时代的到来，人类的生活已经离不开互联网网络。因此为户主提供良好的通讯网络系统，成为现代化建筑应该考虑的问题。通讯网络的建立，不仅为业主和物业管理人员提供方便，也便利于业主及时联系物业寻求帮助。加强业主与物业的联系，确保业主及时反映问题和寻求物业帮助。也方便了物业管理物业信息，加强彼此沟通创造和谐的物业关系。
（三）提供足够的对外通讯设施
城市建设中智能化建筑逐渐增加，城市中出现集体建筑群。这些建筑形态处于封闭状态，在这样的大楼中发生的突发事故。很难在第一时间被人知晓，从而争取到有效的获救时间。因此建立足够的对外通讯设备十分重要。例如警报系统及时在突发事故发生的同时，拉响警报提醒人员疏散、撤，保证楼宇建筑与居民的安全。警报系统是智能化建筑管理中不能缺少的部分，筑起智能化建筑的生死防线。
（四）水、电、气抄送系统的应用，为物业管理提供方便
在业务管理中与物业息息相关的水、电、气费用的抄送，在以前的建筑管理中物业每月都会去查抄一次水电气数据。这种形式在楼宇管理中，管理起来非常的不科学，不仅浪费时间加重物业人员的工作压力，而且物业人员的到访还会引起业主的不满，物业工作也得不到尊重。水电抄送系统不仅解决了双方的心理压力，又能保证高效率更的完成工作，对业务管理带来了最理想的管理方式。
三、智能化建筑管理系统的应用
（一）安全系统应用，保证楼宇的安全质量
智能化建筑管理系统注重建筑安全管理，安全性是人类对建筑的基本要求。智能化建筑管理系统的三大系统控制中，就有安全系统控制，这体现了智能建筑中对安全性的重视程度。安全系统控制作为整个建筑的安全防护，其中包含了多个小的支点。消防警报系统、停车场管理系统和闭路监控系统等。在电梯、楼道都装有闭路监控器，了解楼道情况出现问题及时报警。安全系统也是通过计算机科技实现操作方便，为人员监控减轻了压力也减少失误。
（二）物业管理系统的应用，提高业主满意度
智能化建筑的物业管理，通过进行系统终端控制来实现。智能化建筑的物业管理，转变了物业人员上门调查业主情况的形式。物业管理人员运用自动办公系统，通过计算机网络系统的连接整合业主信息。业主的物业情况会一目了然的出现在系统管理软件中，信息收集后管理软件会做出数据分析。方便了物业调查管理，节约人力资源也减少了对业主不必要的打扰。
（三）多媒体接收系统的应用，提供物业增值服务
由于信息化时代的到来，人们更喜欢宅在家里关注外界变化。新形势下产生的业主特点，已经被应用到智能化建筑管理系统中。业主不在家的情况下，能通过室内多媒体接收器，进行留言和留下拜访者信息。多媒体接收器能及时的反应拜访者容貌，可以让屋主选择是否接待客人，避免了外来人员的骚扰。多媒体接收器为物业带来的增值服务，体现在物业随时随地的帮助业主，关注来不及关注的信息以及错过的信息。在生活中也能采用计算机多媒体系统，例如网上购物和订购报纸等，为生活提供多种便利达到自动化服务的标准。
结束语：
人们生活节奏的加快，提高了对自动化服务设施的要求。电子时代的到来，许多新型技术的产生，为建筑行业带来了新的发展前景。智能化建筑管理系统无疑是时代变革与消费者地位提高，带来的双重作用所造就的产物。是为创新建筑管理体系，使之适应现代化建筑管理要求而作出的转变。智能化建筑管理体制的转变，为建筑管理带来了新的发展空间。结合时代背景和消费者需求，智能化建筑管理系统不仅满足了市场需求，还简化了建筑企业内部管理。为物业管理带来了方便的同时，创造出和谐的物业居住环境。这样的转变使人类的居住条件上升到另一个高度，在未来的建筑管理体系中发挥着巨大的领导作用，智能化建筑管理体系结合了电子计算机技术，在未来的建筑管理中随着电子技术的进一步更新，智能化建筑管理系统将迎来更大的发展空间。
参考文献：
[1]陈建斌.浅谈当前城市设计中存在的一些问题[J].山西建筑，2006（2）
[2]王海滨，胡永顺.智能建筑浅析[J].科技信息，2009（25）
[3]赵起升，朱静孙，王平.智能建筑中的楼宇自动化设计应用[J].华中科技大学学报，2003（05）
【关键词】电气智能化；住宅小区；应用；
新形势下，人们生活质量提高，对居住环境要求出现多元化内容，为了适应飞速发展的信息时代要求，近几年，很多城市在住宅小区家居方面，将智能大厦的概念和模式引进住宅小区， 通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化，由此产生了智能化住宅小区这一全新的概念。它使人们居住条件和环境得到质的提高， 为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间，是新兴的高科技产物。
一、住宅小区电气智能化的概念
住宅智能化使家庭中的家电、安保防灾和各种通信（语音、数据、图像）设备通过互联网技术进行监视、控制和管理。其中，互联网技术是住宅智能化技术的核心。
中国智能住宅小区的发展与国外有所不同，是借助于智能建筑技术的引进和发展并借鉴国外家庭总线技术。1999年底，建设部信息产业中心颁布了《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿），导则规定了智能化住宅小区建设中的目标和原则，并拟从2000年起，用5年左右的时间，组织实施全国智能化住宅小区系统示范工程，以此带动和促进我国智能化住宅小区建设。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需要。这项导则的颁布有力地推进了智能化住宅小区在我国的普及和建设。这一举措使得我国的家庭网络技术研究得到了空前发展，为智能化小区发展提供了可靠的网络技术保障。
二、电气智能化在住宅小区建筑中的应用
电气智能化在小区建筑中的作用日益重要，它不但为小区的物业管理提供安全、高效的保障，还为物业提供着收益，同时也提高了物业的产品附加值。主要体现在以下几方面：
（一）小区的安全维护和智能化管理
1、安全防范系统
现代化住宅小区安全防范应当有人防、技防的结合，系统一般由闭路监控系统与周界报警组成。随着社区规模的扩大与数字系统的完善，现代化小区安防宜采用网络数字系统，一般由前端采集系统、传输系统、中心综合平台组成。监控系统前端一般设置于在单体建筑首层单元大厅、电梯轿厢、地下车库、园区等位置，周界报警设置于院落围墙。在临街商业相应位置设安防控制中心、宜与消防控制中心合用，实现统一调度。
2、门禁对讲系统
小区门禁对讲系统是小区安防的最后一道防线，起着关键作用。一般小区在户内设对讲分机，单元门设置对讲主机，并实现与门禁联动。随着城镇化推进，大型社区在城郊愈来愈多。规模大不易管控，地下储藏室成为窃贼的关注点。由于地下车库与单体建筑相通，应在地下进入单体建筑设门禁系统，与对讲主机联动，确保窃贼从车库进入单体建筑内。对讲系统还可实现信息、广告推送的功能，可为物业创造收益，户内报警装置与分机对接实现报警，因此系统必须与物业实现联网。有条件的小区可采用数字对讲系统，实现户户免费对讲，同时实现智能化家居系统的接入。
3、智能道闸系统
随着小区出入口车流的增加，智能车辆管理显得尤为重要。智能道闸不但可提高车行效率 ，还可以实现防盗功能。智能道闸系统由闸机控制系统、车牌识别系统或读卡系统组成。建议采用无卡进出，通过车牌识别系统实现高效、安全的精细化管控。
（二）小区绿色低碳的通信接入系统
随着运营商光进铜退，新建小区基本实现光纤到户FTTH。宽带、电话甚至有线电视等业务接入通过单芯光缆接入户内设家居弱电箱，弱电箱内须预留电源，以满足光纤接入设备供电。
（三）小区智能高效服务系统
1、远程抄表系统
传统人工抄表方式在大型小区中表现尤为突出的是人工成本上升，因此自动抄表系统显得非常必要。随着供热户表工程的推进，水、电、热均可实现远程抄表。 要求计量表具备通信接口，通过总线协议连接至井道内的采集装置，井道内须为装置预留电源及互联网通信线路，实现远程抄表。此外，热力计量表还须与户内温控装置互联，实现温度测量及调节控制。具备条件的小区抄表系统可接入物业管理平台，实现自动抄表计费。
2、智能家居系统
在中高端住宅小区或别墅中，智能家居系统更能提高物业产品的附加值。主要功能体现在窗帘控制、调光控制、开关插座控制、家电控制、环境监控等。智能家居设备应支持wifi通信，末端控制设备均通过无线网络接入至中央控制器，最终接入互联网实现与手机网络的通信。数字对讲系统可为智能家居进行扩展，增添更为丰富的内容。数字对讲具备的智能家居模块可与户内被控家居互联，实现访客呼叫转接至手机、电梯联动、调看监控视频等。
三、电气智能化在住宅小区设计中应注意的问题
小区智能化系统设计应当由专业顾问公司提供技术方案，设计时主要关注以下几方面：
（一）设备选型
随着互联网技术的发展，设备网络化程度愈来愈高，必须考虑系统的兼容性，可扩展性。智能化系统的设计对产品的依赖程度较高，对于规模较大的小区，智能化系统整体规划显得尤为重要，前期需对智能化各子系统厂家的方案、成熟案例进行分析考察，筛选成熟稳定的厂商作为平台设备的提供商。这样不但保护原有设备投资，后期的扩展或设备更新也不会拘泥于个别厂商。
（二）点位布局
小区智能化前端点位主要集中于安防系统，根据大型小区的开发经验，建设前期应有物业公司及景观公司的专业人员介入。单体建筑内的布点较为常规，但园区内布点需求须由物业管理人员确定，并且覆盖率应满足当地公安技防办要求。点位确定后应与小区景观施工图进行合图，以确保监控范围有效，不被树木遮挡。
（三）配电设计
智能化各子系统末端设备较为分散， 前端设备关系到信息的采集，在条件允许的情况下建议与后台设备均采用UPS集中供电。供电系统应采用放射性分区域供电，不宜采用PoE供电方式。配电系统UPS选型应结合小区市政电源的可靠性设计电池的后备时间，主机容量计算应在80%带载率，功率因数0.8，并考虑一定的扩容空间的情况下计算。
结束语：
综上所述，电气智能化在住宅小区内的应用更倾向于智能化管理网络的架构，同时也是未来住宅小区建筑的发展趋势。利用电气智能化，实现对住宅小区的智能管理，不仅提升了小区服务的品质，而且还保证了小区的安全。因此，作为实现高品质住宅小区的重要手段，电气智能化技术的应用将成为住宅小区建筑的未来发展趋势。
参考文献：
[1]陈智刚，王敏敏，张国强，智能住宅小区的电气规划与设计[J]，科技传播，2011（18）
关键词：智能建筑; 物业; 集成
Abstract: with the development of science and technology, intelligent building with a variety of high-tech integrated advantage is gradually the favour of people, this article introduces the origin of the intelligent building up after and advantages, and mainly analyzes the problems in the present situation, and proposed in the last can promote the development of intelligent building countermeasures.
Key words: intelligent building; Property; integration
中图分类号：TU文献标识码：A 文章编号：
引言：
随着科学技术的飞速发展、经济水平的提高以及人们观念的改变，传统的建筑已远远不能满足人们生活和工作的需求，因此，智能建筑也逐渐走进了人们的视野。所谓智能建筑，即多学科和高科技相结合的产物，是信息时展到一定阶段的必然结果，它的出现将能够大大提高人们的生活质量，给人们提供一个舒适、安全、快捷、信息化、网络化、多元化的生活和工作环境。
智能建筑的概述
1、智能建筑的起源及发展
智能建筑的概念起源于美国，世界上第一幢智能建筑物便是1984年在美国哈特福德市建成的智能大厦，此后，智能建筑不断的出现在欧洲、东南亚、日韩各国，80年代末进入我国并且发展迅速，北京发展大厦、上海金茂大厦、深圳地王大厦、广州中信大厦、南京金鹰国际商城等便是我国第一批智能建筑的典范。
2、智能建筑的组成。从建筑业“3A”说法的角度来讲，智能建筑的主要组成部分有BAS（楼宇自动化系统）、CAS（通信自动化系统）以及OAS（办公自动化系统），其中，楼宇自动化系统是建筑智能化的基础，也是智能建筑重要的组成部分。
二、智能建筑的现状
1、行业管理不规范。
在智能建筑建造的过程中，由于技术或者信息问题，一栋智能化系统集成产品和设备常常来自不同的厂家，很多依赖进口。但是智能建筑是一体化的，它要求所有的设备和配件以及线路、网络，甚至一些零配件都要可以匹配和兼容并组成一个整体的系统后才能够真正发挥智能的功能，而由于现实中对生产系统集成产品商家管理的不规范，来自不同厂家的产品时常会出现不兼容、稳定性差、功能不健全、可靠度低或质量参差不齐等现象，这也常常导致智能化的功能得不到充分的发挥。即使各种配件能够兼容，系统一旦出现问题需要更换配件时也须再找原厂家，若联系不上原来厂家，寻找相同型号、同样质量的配件又不易，这便常常使一些智能建筑处于智能化休眠的状态，这对于之前大量投资的人力、物力、财力更是一种极大的浪费。
2、智能建筑的设计和规划的技术能力不强。随着智能建筑在我国突飞猛进的发展，市场上逐渐出现了众多优秀的智能化产品及软件，而智能建筑是由产品配置、系统选择、软件设计、施工图设计等环环相扣而成的，因此，再高端的智能化产品如果没有好的设计方案、好的规划也一样呈现不出一个良好的智能化建筑，这也是导致很多智能建筑刚刚投运系统就落后了，甚至出现安全隐患、系统软件脱离实际、智能设备形同虚设等现象的主要原因之一。
3、施工队伍综合素质较差。智能建筑对施工人员的要求高于普通建筑对施工队伍的要求，智能建筑不但要求施工队伍的技术过硬，而且要求施工的质量过硬，而现在许多施工队伍都存在着重投标轻施工的现象，甚至偷工减料、非法牟取利益，导致很多智能建筑质量不够硬，智能软件寿命过短。
4、系统售后服务较差。对于智能建筑来说，除了要保证建筑的设计方案、施工队伍、系统软件等质量过硬，还要确保智能建筑完工验收后的后续服务，因为后续服务是确保智能系统是否能够正常运行的关键，而就当前智能建筑的售后服务情况来看，大多数智能系统经营商都只重销售，不重售后。
5、智能系统的管理存在一定的缺陷。目前，在我国大部分的智能建筑中，常常是只重视“建设”，而毫不重视建好验收后的“管理”工作。智能建筑后期的“管理”工作重点在于智能系统的运行维护，这种管理维护对传统的物业公司的管理模式、队伍素质也提出了较高的要求，是原本只提供安全巡视、物业管理、绿化保洁等的物业部门所远远不及的。
三、发展智能建筑的策略和建议
1、大力培养国内优质的智能化系统集成厂家。虽然在目前国内市场上智能化系统集成产品众多，但是其质量残次不齐，能够和国外进口优秀的集成产品相媲美的很少。因此，当前，政府应该扶持、引导智能化系统集成企业，鼓励其钻研创新，并通过在进行智能化建设的过程中采用国内外相结合的技术，逐渐带动国内智能化产品市场，培养一批有规模、质量过硬的智能系统集成商家。
2、提升设计能力、完善设计规范。一个先进的智能建筑不仅需要一个优秀的设计方案，力争使优秀的设计方案使用于先进的智能建筑，从基础上提高智能化系统运行的效果和寿命，同时，我们还需要对智能建筑的设计进行规范，并对现有的规范进行统一，为设计、施工提供统一的设计标准，以保证智能建筑的稳定性、先进性和安全性。
3、加强施工队伍的综合素质。针对智能建筑的施工队伍，施工单位应该积极吸收一批信息技术方面的高科技人才，并不断对施工队伍进行定期的培训，提高施工人员对智能建筑的认识和重视程度，提高施工效率，节约施工成本。
4、提高买卖双方的售后服务意识。对于智能建筑来说，建筑的施工及智能化系统的安装调试是前期正常启动自动化功能的关键，而后期自动化系统是否能够保持正常运行，能够运行多久却常常在于投资商选择的智能化系统集成商是否有着良好的售后服务，因此，作为智能建筑的投资者来说，要想保证投入资金的有效性和回报率，就必须加强对选择智能系统集成商过程的监督和管理，重视集成商们提供售后服务的质量和信誉。而对于系统集成商来说，重视售后服务便会赢得客户的信任，也将会促进企业效益的增加。
5、提高物业公司人员的综合素质。面对智能建筑对传统物业公司提出的挑战，一些高端的物业公司应有针对性的引进一批信息智能化方面的技术人才，加强对智能化系统的一些基本管理和维护。同时，对于智能化建筑来说，传统的物业公司应该更加重视服务而不是管理，并定期对公司员工进行智能化系统的操作和培训，毕竟智能化系统运营的理念重视的是保证正常运营，是服务。
参考文献：
[1] 周祖德.基于网络环境的智能控制[M].北京:国防工业出版社, 2004
[2] 胡崇岳.智能建筑自动化技术[M].北京:机械工业出版社,2002.
关键词：弱电智能化系统；住宅；应用
引言：
弱电智能化系统在建筑中的应用，不仅提高了建筑的自动化管理水平，还能够为人们的工作和生活提供更多的方便。所以，弱电智能化系统在各个领域得到了一定的发展。就目前而言，在住宅方面，弱电智能化系统的家居智能化系统、楼宇自控系统、通信系统、安防系统和消防系统都得到了不同程度的应用，并取得了一定的应用效果。而从弱电智能化系统在住宅中的应用情况来看，弱电智能化系统必将在住宅管理方面取得良好的发展前景。
1. 弱电智能化系统在住宅中的应用情况
1.1家居智能化系统的应用
在弱电智能化系统中，相较于其他子系统，居家智能化系统的发展还不够成熟。就目前而言，家居智能化系统包括了煤气泄漏报警系统、家庭防盗报警系统和家庭自动查表系统等多种系统。而家居智能化系统应用的主要目的，则在于实现家庭生活设备的自动化管理。同时，该系统是通过利用计算网络和公安、消防等部门进行联络。所以，从系统应用目的和实现角度来看，家居智能化系统的应用较为简单[1]。但是总的来说，该系统只能适用于单个家庭，并且尚且不能实现智能化的控制。
1.2楼宇控制系统的应用
楼宇控制系统是弱电智能化系统的重要组成部分，被广泛的应用于各种建筑的建设和管理工作中。而楼宇控制系统在住宅中的应用，也是弱电智能化系统在住宅中应用效果最为明显的子系统。在住宅小区中，楼宇控制系统主要用于进行供电、供水、安全、环保和储量的监控和管理上。而其最重要的应用，是在设备的监控和管理上。比如，楼宇控制系统可以用于进行机电设备的监控和管理，其中则包含了排水、空调、电梯和照明等多种设备的监控和管理。在正常情况下，系统会对设备及周围环境进行监控，而在发现异常时，就会向管理人员提出警告，从而进行相关内容的管理和控制。所以，楼宇控制系统可以保证住宅中的人们的生命财产安全，还能够对意外事件进行管理和控制，进而为人们提供较为可靠的生活环境。
1.3通信系统的应用
通信系统是弱电智能化系统的必要组成部分，而其在住宅中的应用，也为物业管理工作和人们的生活带来一定的便利。该系统实现了住宅小区内的内部局域网络通信，并以物业管理中心为局域网中心，从而帮助物业管理人员及时的获取住宅小区内的图像和语言数据等信息，进而进行小区的管理工作。另外，该系统具有开放性的特点，可以实现人们的热线服务和紧急报警等通讯功能的需要。而与此同时，该系统也支持电话、计算机网络和各种通信设备，进而实现通讯信息的及时传输。
1.4安防系统的应用
安防系统在住宅中的应用，可以为人们的日常生活提供较好的安全保障。具体来讲，安防系统由住宅小区控制区域的闭路电视系统、入口控制系统和周边防范的各种监控设备所组成。所以，通过将监控范围内的情况传递回中央控制室，该系统就可以实现对住宅小区多层次的自动化管理[2]。比如在停车场的管理方面，该系统可以实现车辆的读卡进出，并记录下相关的图像信息。而当系统发现车号与卡号不符时，就可以限制车辆的进出，并且及时发出报警和求救信号，进而实现对住宅小区车辆的管理。
1.5消防系统的应用
消防系统是住宅中弱电智能化系统应用的子系统。从功能上来看，该系统拥有手动报警、地下停车场火灾探测、火灾事故广播和应急联动控制等多种功能，可以实现住宅的消防管理。比如在消防探测器探测到火灾信号时，就可以及时将信息传递至消防控制室，并自行启动喷淋设备，从而进行火灾的控制。
2.弱电智能化系统在住宅中的应用前景
从弱电智能化系统在住宅中的应用情况可以看出，弱电智能化系统可以实现住宅的自动化管理和控制。在家居智能化管理、楼宇控制管理和通讯管理方面，弱电智能化系统为人们的日常生活和物业的管理工作提供了更多的方便。而与此同时，在安防和消防管理方面，弱电智能化系统又为人们的生命财产安全提供了一定的保障。但是就目前而言，弱电智能化系统在住宅中的应用功能实现尚未成熟，还存在着一定的问题[3]。一方面，弱电智能化系统的功能实现，尚且依赖于系统施工人员的技术高低。但是就现阶段来看，我国从事弱电智能化研究的人员还比较少，不能满足住宅中的弱电智能化系统的施工需求。另一方面，现有的在住宅方面应用的弱电智能化系统的开发还处于初级阶段，所以系统仍然存在着一定的漏洞和隐患。所以，弱电智能化系统想要在住宅中取得更为广泛的应用，还需要通过人们在弱电智能化系统开发和完善方面的努力。但是从应用情况来看，随着弱电智能化系统的发展，其在住宅中必将取得较好的应用前景。
结论：
总而言之，弱电智能化系统在住宅中的应用，不仅为人们的日常生活提供了更多的便利和安全保障，还为物业对住宅小区的管理带来了更大的方便。然而就目前而言，弱电智能化系统在住宅中的应用虽然取得了较好的效果，却也存在着一定的问题，进而阻碍了弱电智能化系统的发展。但是，随着我国电子信息技术的发展，弱电智能化系统仍然在不断的更新和完善中。所以，相信在不久的未来，弱电智能化系统必将广泛应用于住宅中。
参考文献
[1]刘海龙.浅论住宅弱电智能化系统的应用[J].门窗，2014，03（01）：103.
[2]郑进才.浅议弱电智能化系统项目管理[J].数字化用户，2013，09（01）：51-52.
小区智能化系统利用计算机技术、通讯与网络技术、自动控制技术、IC卡技术等多种先进的技术手段，将小区物业管理系统、安全防范系统、家庭智能化系统有机地结合起来，为社区提供多元化资讯服务、社区综合管理服务与园区的综合服务，为住户提供一个舒适、安全、便捷、节能、高效的家居环境，实现以家庭智能化为主的、智能化的小区服务控制网络。
小区智能化系统突破了传统的监控系统的含义，更加注重“智能”对我们未来生活的影响，我们不在乎仅仅实现了什么测量和控制功能，而着重于对知识、信息的传播、获取、处理的功能，与互连网的有机结合，将给小区智能化系统提供广阔的发展空间，为我们提供了更多的在家中分享高科技成果的机会。
二、小区智能化系统的设计标准
根据建设部颁布的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，小区智能化系统按其功能等级来划分，可以划分为三个级别，即一星级、二星级、三星级。其中一星级为最低目标，实现基本的安全防范功能及信息管理功能，其中安全防范功能包括：住户报警，出入口管理及周界防越报警，闭路电视监控，对讲与防盗门控，巡更管理；园区的信息管理功能包括：对安全防范系统实时监控，远程抄收，车辆出入与停车管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理系统，公共设施监控管理等。另外，一星级标准还应该包括为实现上述功能做出的科学合理布线，每户不少于两对电话线和两个有线电视插座，包括小区有线电视网。
二星级标准作为普及目标，它必须具备一星级的全部功能，而且在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。数据通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。
三星级标准目前仍作为一种理想目标，它除了具备二星级的全部功能以外，信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网,实现交互式数字视频业务。把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中,使其实现先进性、可扩展性和科学管理。
三、住宅小区智能化系统功能
就目前来讲，小区智能化系统的功能主要体现在以下几个方面：小区物业管理自动化、小区综合资讯服务、园区的安全防范系统、停车管理、视频点播、家庭智能控制及家政的辅助管理等等。
1. 住宅小区安全防范功能
在小区内建立起多层的安全防范综合管理体系，在小区周界围墙上安装红外对射报警探测器，实现小区周界(四周围墙)防卫，当发生非法闯入时，可进行实时报警。
在小区的大门外、主干道、小区周界、以及公共场所、停车场入口处，以及公寓楼入口门厅安装闭路电视监控系统(CCTV)摄像机，并可与24小时安全防范监视与报警系统联动，完成录像记录功能。
在小区各主要出入口通道和公寓楼入口处设置巡更点，以强化保安值勤人员的防盗与安全巡视的责任感，同时提供值勤巡查保安人员的人身安全措施。
在每幢公寓入口处安装可视对讲系统，访客需经主人确认后，方可进入公寓内。
2. 小区家庭保安自动化功能
住宅小区智能化在依赖于安装在每一个独立家庭中的安全防范、三表计量(包括IC卡或数据远传)、家庭电器自动化系统集成平台，以及提供宽带高速的通讯网络接口。实现以下功能目标。
实现家庭内部的防盗与紧急求助报警信息的联网，当在家庭内发生盗警或安全报警时，报警信息可以传送到小区物业管理中心。
在小区的每一个家庭单位中都安装红外报警探头、玻璃破碎探测器和门窗报警磁控开关，当有非法闯入者，报警信息将立即传送到小区物业管理中心。
在小区的每一个家庭单位中都安装紧急求助按钮 ，当家中发生突发事件时(如疾病求助)，主人可按动紧急求助按钮，将求助信息传送到小区物业管理中心。
在小区的每一个家庭单位中安装火灾报警探头和煤气泄漏报警传感器，当住宅内发生安全报警时，报警信息将立即传送到小区物业管理中心。
在小区的每一个家庭单位中都设置三表(水、电、气表)自动数据采集(IC卡)和远程传输设备，可实现三表远程自动抄表功能。
在小区的每一个家庭单位中配置家用电器自动化控制模块，采用红外线(IR)和开关量(DO)控制方式；实现对家庭室内的空调器、照明设备，以及电视和音响等家用电器进行异地化的远程遥控功能。
在小区的每一个家庭单位中均应提供电话、电视、以及计算机数据的通讯与网络接口，具有与宽带高速信息网络互联的能力。
3. 实现小区内停车场出入与保安管理
在小区内的停车场采用接近式智慧卡车辆管理系统，对进入小区内的车辆进行控制和管理。
在停车场内设置车牌识别电视监视系统，通过影像记录方式复核出入停车场车辆的车型和车牌号码， 以达到停车场保安管理的需要。
4. 实现小区内所有住户单位的三表(水表、电表、气表)的集中数据采集和统计收费管理
在小区的物业管理中心，可以完成对小区内每一个住户单位进行远程的三表(水表、电表、气表)的数据采集和按月统计收费金额，达到自动化管理的功能。
5. 在小区内实现智慧卡(IC卡)的综合运用功能
在小区内可实现采用IC卡的付费(含三表IC卡储值与交费)和财务结算的功能，并可以实现与停车场管理、公寓楼出入口安全识别与控制的一卡制功能。
6. 实施小区内公共机电设备的监控与运行维护管理
采用楼宇设备自控系统(BAS)的方式，实施小区内公共机电设备：电梯、水箱、水泵和低压配电设备的运行状态的监视，以及故障报警的处理与相关的控制。
提供公共机电设备的运行与维护的资料，建立设备维修、维护文档，确保小区公共机电设备始终处于完好状态。
实现小区内广播系统的综合管理，可提供广播通知、紧急广播和背景音乐。
建立小区内综合信息(含小区通知、气象等内容)的电子广告显示屏。
四、小区智能化系统物业管理集成平台
五、小区智能化系统结构
从小区智能化系统的结构上来看，小区智能化系统可分为三个部分：
（1） 以家庭为核心的智能控制器。以一个家庭作为一个控制单元，监测住户的各种状态信号、脉冲信号、模拟信号等等，确保住户处在安全、舒适的生活状态；智能控制器为使用者提供相应人机交互能力，使用快捷、操作方便；具有实现数据远程传送，实现远程检测及远程控制；智能控制器配有与各种信息家电相连的扩充端口，实现家电的智能控制与远程控制。
（2） 以社区管理为核心的小区物业综合管理系统。小区物业综合管理系统：对小区的各种信息进行综合管理，实现信息共享；对小区的设施进行统一管理，达到提高利用率，降低成本，节约能源；为园区住户提供各种安全保障，为园区生活提供各种便利。
（3） 以社区数据交换为核心的小区通讯网络系统。实现数据、语音、图像的远程传送，为小区智能化系统提供基础通道。
考虑到系统的可靠性、经济性、实用性等方面的因素，网络结构采用以下方案，即：底层（住户内）采用LonWorks控制网，小区内采用局域网的结构形式。
在小区的监控中心，配置模拟显示屏，可实时地显示系统的工作状态，显示各执行机构的当前状态及传感器的工作情况，可实时显示系统中各点的报警情况。该监控中心同时负责着小区智能化控制系统的数据处理、保存、打印等功能。
系统整体结构
该系统是一种开放式的通讯、控制网络，它摆脱了已往的控制系统中的分级式集中控制结构，使系统中各节点具有良好的交互操作能力。
该系统有以下特点：
采用神经元芯片作为中央处理单元，其数据通讯符合标准的通讯协议LonTalk，通讯控制由神经元芯片自动完成。
是一种开放式的控制网络，可实现不同厂家产品的互换，使用者不再依赖某个生产厂家，有利于系统的更新、维护。
支持自由拓扑结构布线方式，使安装者可根据现场的具体情况，采用适合的总线结构。
可在电力线上实现数字信号的载波传输，不需另加任何隔离电路。
结点间的通讯距离可达2700m（RS - 485为1200m）。
一根总线可挂接125个结点（RS - 485为32个）。
可通过路由器实现各种传输媒体的转接。
是一种开放式网络通讯标准，提供了ISO/OSI参考模型所定义的全部七层服务。
符合楼宇自动化系统的通用国际标准，是小区智能化系统的发展方向。
六、小区智能化系统的发展趋势
随着人民生活水平的不断提高，人们将更加重视居住的安全性、舒适性、方便性, 住宅自动化系统将会成为高档住宅的一个标志，将会成为继购房、装修之后的一个新的消费热点,住宅自动化系统是一个新兴的领域，随着科学技术的进步，它的功能、控制范围也在不断地充实与更新。
关键词：房屋建筑；智能化发展；应用设计
中图分类号：G354 文献标识码：A
现在，随着科技信息的不断发展，房屋建筑中的智能化使用无所不在。比如说，由早期单一独立的电视、电话、宽带、闭路电视安防监控等系统，已经发展到利用计算机、通信与网络、自控和IC卡等手段，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防等运用到现在的智能化小区中。这些智能化的使用前提是它的设计，在房屋建筑中如何设计使用是本文重点阐述的内容。
1 房屋建筑中智能化设计原则
我们要遵循现代人使用的习惯和原则，及管理系统的灵活性、安全性。要按照“经济、实用、安全、舒适”的原则，更要能满足未来发展的需要。
一般来说，智能化的设计应用方案要考虑到技术和设备的先进性和可互操作性，能很方便地与信息网络融通。 同时还要考虑升级、换代的方便性和根据智能化系统总体结构的要求，各子系统应标准化和模块化，选型系统应当提供标准数据接口。我们还要注意它的操作简便，对任一复杂的系统都能实现鼠标式操作。用穷尽的思维方式，尽力为小区的使用者设计一个安全 高效、便捷、舒适的生活及工作环境。
2 房屋建筑中智能化设计应用
一般地，房屋建筑中智能化设计应用它包括很多个方面，笔者现将其部分做一论述分析。
2.1网络通信系统智能化的设计。它的功能主要是把小区内网络管理中心和各个功能子系统终端设备连成网络，而且还与Internet互联，主要目的是为住户提供同外界沟通桥梁以及信息传输通道，也为业主提供信息服务和物业管理。笔者认为，智能化的设计主要是计算机网络，起到核心作用，网络拥有相当好的可扩展性和扩充性，能为住户提供物业管理、国际互联网接人等服务。表1是网络通信系统智能化具体分级列表图。
2.2安防自动监控报警系统。这个自动监控报警系统特点是可以把被监视场所的图像及声音全部或部分地记录下来，为日后对某些事件的处理及分析提供了方便条件及重要依据，具体工作原理如下图所示。主要是在小区内无人值守的各类情况下，可以及时地观察、了解灾情、监控盗情、记录窃情与相关的暴力犯罪行为；同时，所有的小区用户可以利用安装在卧室的紧急呼救按钮，除了可以向小区的控制中心发出求救信号外，也可以将信号发送到远程的电话或手机上，然后启动电话模块向外界拨打报警电话如图1所示。
2.3管理服务系统智能化设计。房屋智能化管理服务系统我们可以把它概括为IC卡系统、自动抄表计费系统、楼宇自动控制系统及IC卡系统。业主在操作中只要用一张IC卡就可以在住宅区内方便进出、消费、停车、交纳多种费用及建立住户档案、门禁档案和住户医疗档案等。可以这样说，一卡在手，万事不难。
2.4智能小区弱电系统设计。小区内的弱电系统设计包括电话、有线电视、闭路监控、周边防范等，设计目标要明确，就是为住宅小区建设一套先进，严密，实用，美观，性能稳定的弱电系统。
3 房屋建筑中智能化应用发展
笔者分析认为，现在虽然房屋建筑中智能化应用比较广泛，但是也要理性健康地发展。就目前来说，为了吸引业主的眼球和购买力，一些开发商利用诸多手段在小区开发中，增加所谓的智能化系统，但是在规划建设的智能住宅小区中，有的是不需要的，原因是没有考虑实际需求和周边公共设施环境，一味地堆积众多的高新技术系统与设备密布信息点、增大每户接人带宽，这实际上是设计上的败笔。
另外，我们要知道，小区安装智能化是为住宅小区所有服务的，他的功能体现在服务的内容和业务上，要收到业主的认可和欢迎。同时，在管理模式上要与住户自身素质联系起来，并不是一味地增加没有必要的投资。
总之，房屋建筑中智能化的应用要与现代文明，绿色环保等联系起来，这样才能体现智能化，智能化应用也才能日趋发展起来，智能住宅小区的建设行为也逐渐收到欢迎和认可，这无疑是科学技术理性的进步。
参考文献
关键词：智能住宅小区 存在问题 人才培养
随着信息技术的发展,IT产业与传统建筑产业的结合,智能化住宅被推上了市场的舞台。
1、现代住宅小区的需求
智能住宅小区是将信息通信、计算机和自动控制等技术运用于住宅小区,通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用,向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能,以期为居住者创造安全、舒适、便捷、高效的生活空间。一般应满足:
(1)安全性:应该是人与技术措施的的结合,具备多层次防范,包括边界防范、小区内电视监控和室内防盗报警系统。同时还应具备突发紧急事件的应急防护措施,例如,火灾、风灾、地震等。
(2)节能、降耗及可持续发展性:小区环境建设应与周边环境共生,在合理使用并保护资源的前提下发展小区的生态化环境。例如,生活污水和生活垃圾的再处理及再利用;设计采用雨水收集、处理、再利用系统;利用太阳能及风能等可再生的绿色能源。室内空间的合理化分隔,厨卫设备布置紧凑,管线安排隐蔽,排除废气废油通畅,装饰材料也要考虑环保的因素。
(3)舒适性:住宅的平面空间尺度开阔,采光充分,视野好,通风、噪音达标,为业主提供舒适的家居环境。
(4)方便性:主要体现在交通和通信两个方面。小区与外部的交通连接,小区内部道路设计,区域标识及健身娱乐等方面要体现出人性化设计,给住户提供方便的出行和生活服务。通信方面,保证电视、电话、计算机网络的安全、可靠、持续性。
2、我国智能小区发展中存在的问题
近年来我国智能化小区建设有了迅猛的发展,各地相继出现了一些科技含量较高、真正意义上的智能化小区。与过去相比,我国智能化小区建设水平已有很大的进步,但从全局上来看,由于各地之间经济水平差别较大,同时居民的经济能力差异也比较大,多数居民小区开发仍处于科技含量水平低,不可能完全实现智能化。由于经济和技术的原因,一般住宅小区存在着很多问题,距离“智能化”仍有较大差距。
目前,我国智能化住宅小区建设中存在的问题主要有:
2.1 国产技术及产品落后
发展智能小区,配套的技术及产品必不可少,当国内目前在这方面的产品少
而又少随着我国智能建筑市场的大规模高速发展,发达国家的品牌产品已经开始进入国内市场,为了避免对进口产品的依赖,应大力推进智能住宅产品的国产化。
2.2 能源及材料消耗过多
在过去的发展中,我国的建筑过程对节能关注不够,造成极大的浪费,并造成很大的污染。今后,我国建筑科技的发展应向着节约能源,减少污染的方向发展。
2.3 对“智能化小区”的认识误区
智能化小区不同于智能大厦,电视监控、电子巡更、车辆出入、楼宇对讲并不是智能化小区的全部内容。智能化小区不仅对建筑本身硬件设施有要求同时对软件如智能化服务（家庭和物业管理的智能化）也要有足够的认识。
2.4 智能化物业管理和社区服务不匹配
目前,小区智能化已形成了安全、园区、网络的基本格局,但与安全网络等硬件设施相比,物业管理及社区服务等方面的人文建设相对滞后。
3、智能化小区建设过程中的人才培养
从以上几个方面来看,要保证智能化小区良好的规划、设计、实施以及建成后的可靠、有效运行,必须要有熟练掌握智能化技术理论与使用维护知识的专业人才,而且也需要大量懂管理、跨学科的复合型人才。只有培养和造就一支掌握现代信息技术应用知识的高素质人才队伍,才能支撑起我国智能化小区的建设和发展。而人才队伍的培养,关键在高校。
作为培养人才的基地,高校应该密切跟踪信息产业和智能化技术的发展,适应社会需求,及时调整和优化课程设置,以满足国内智能化小区建设发展的要求,为社会培养大批的规划设计、施工组织、管理、安装调试、运行维护等多方面的专业技术人才。
智能化建筑首先要求设计者能够完成系统的整体规划设计,智能化建筑是一个系统工程,由各个子系统组成,在各个系统的实施及运行阶段,是一个整体,相互关联,而非简单的叠加,后续的施工、安装、调试、运行、维护、管理,是一个多学科的综合体。这就要求高校在人才培养过程中既要专又要全,而这一点,单纯靠学校的教育是很难完成实现的。而目前大力提倡的工学结合模式,给我们指明了一个方向,只要合理安排,学校的理论学习和工厂实践相结合,让在校生以实习的形式参与到实际的施工、生产过程中,以求达到更好的学习效果。
同时,考虑到高校教育人才培养的周期性,还可以考虑提供到国外学习培训的机会,用最短的时间培养技术人才,以及人才技术的引进,为我国的智能化小区建设添砖加瓦。
参考文献
[1]张保杰.现在住宅的新趋势----智能化住宅小区[J].港工技术,2002.
[2]田爱国.现代智能化住宅小区的设计与开发[J].中国科技信息,2005.
1.城市住宅小区物业管理体制滞后。
城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。
2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。
居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。
3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。
现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。
所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策
一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。
1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。
为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。
2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。
物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。
3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。
科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。
在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。
5.大力推动物业管理智能化。
关键词：建筑智能化，安全质量，控制措施
Abstract: the general building with the popularity of intelligent, especially large-scale construction of intelligence residence, along with the rapid economic development of our country, the continuous improvement of living standards, the people to the concept of the first meet the simple up from living function to pay attention to the development of residential humanized demands. This paper introduces the intelligent building security system set up the basic requirement of the intelligent building security and the structure of the system, puts forward the intelligent building safety quality control measures.
Key words: the intelligent building, safety and quality, control measures
中图分类号：P624.8 文献标识码： A 文章编号：
安全防范系统是指以保障安全为目标而建立起来的技术防范系统。初始的保安工作是由人来完成的，现代化大楼内的保安工作也可以通过增加保安人员来加强保安效果，但增加人员一方面要大量增加费用，另一方面人终究不能像机器一样，所以现代化大厦的安全防范系统，应当尽量降低对人员的需求，而以科技及其机器代之。这些技术及其设备包括防盗报警、出入口控制、电视监控、访客对讲、电子巡更、车库管理等，它们统称为公共安全防范系统，或简称为保安技术。广义上说，它还包括火宅报警及消防联动控制系统。
安全防范系统是现代化建筑中的组成部分，是以保障安全为目标而建立起来的技术防范系统。对于重要的公共建筑，敏锐、可靠的安全防范系统必须设置，而一般建筑随着智能化的普及，特别是智能住宅小区的大规模建设，随着我国经济的快速发展，生活水平的不断提高，人们对其的概念已从最初满足简单的居住功能发展到注重对住宅的人性化需求。人们住的安全、舒心的需求使安全防范系统在保障建筑物内的人身财产安全方面得到了广泛而充分的应用。安全防范系统已成为智能建筑必不可少的一部分。
一、建筑智能化安防系统设置的基本要求
以保障安全为目的而建立起来的技术防范系统，称为安全防范系统。它包括以现代物理和电子技术及时发现侵入破坏行为、产生声光报警阻吓罪犯、实录事发现场图像和声音提供破案凭证，以及提醒值班人员采取适当的物理防范措施的各种设备。智能小区安全防范系统的设置应遵循以下原则：
1、应根据智能小区内保护对象的风险等级，确定相应的防护级别，满足小区全面防护和局部纵深防护的设计要求，以达到所要求的安全防范水平。
2、应根据智能小区的建设标准、使用功能及安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、传感检测技术、安全防范技术等，形成先进、可靠、经济、适用的安全防 范技术体系。
3、智能小区安全防范系统的系统设计及其各子系统的配置，须遵照国家相关安全防范技术规程及智能化居住小区的规范、标准，并坚持以人为本的原则。系统的集成应以结构化、模块化、规范化的方式来实现，应能适应工程建设发展和技术发展的需要。
二、建筑智能化安防系统的构成
智能小区一般通过在小区周界、重点部位与住户室内安装安全防范装置，并由小区物业管理中心统一管理，来提高小区的安全防范水平。小区的智能化安全防范系统，主要由下列子系统构成。
1、家庭防盗报警系统
住户室内安装家庭防盗或紧急求助报警装置，与小区物业管理中心计算机系统联网，实时处理并记录报警事件，或者直接向属地派出所值班室报警。
2、访客对讲系统
在楼宇单元入口处或进户门处安装电控防盗门及语音或可视对讲装置，住户可控制开启防盗门。
3、周界防越报警系统
对封闭式管理的智能小区周边围墙设置越界探测装置，并与小区物业管理中心计算机系统 联网，能及时发现非法越界者并能实时显示报警路段和报警时间，自动记录与保存报警信息。
4、电视监控系统
根据智能小区安全防范管理的需要，对小区的主要出入口及公建重要部位安装摄像机进行监控。小区物业管理中心可自动或手动切换系统图像，对摄像机云台及镜头进行控制，对所监控的重要部位进行长时间录像。
5、电子巡更系统
智能小区内安装电子巡更系统，保安巡更人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。小区物业管理中心计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而对保安巡更人员实现有效监督管理。
6、门禁系统
在智能小区大门、重要公共大门以及共用车库门设置门禁机，只有持IC卡的人才能通过读卡机开启相应的门禁机。闲杂人员很难非法进入。
三、建筑智能化安全质量控制措施
1、建筑智能化的需求和安全隐患
随着智能建筑的各控制子系统实现协同工作，以完成较为复杂的功能任务。并将各个子系统集成起来，利用互联网将远距离的不同建筑智能化系统集成为一个更大的建筑智能化系统。这样的系统在赋予建筑更高智能的同时，却带来了各系统及集成的安全，为系统的应用带来安全隐患。目前对于建筑智能化系统这样一个集信息、控制网络于一体的系统的安全性已引起相关部门及有关专家的高度重视，开展建筑智能化系统的安全体系研究已势在必行。
信息安全传统的防御方式主要通过防火墙、病毒检测及加密锁等安全体系，都是以被动防御为主，结果不仅各种防御措施花样层出，而且防火墙也越筑越高、入侵检测越做越复杂、恶意代码库越做越大，但是信息安全仍然得不到有效保障。 传统的信息安全措施称为“老三样”：堵漏洞、做高墙、防外攻。却往往忽略内患问题，即一切入侵攻击都是从计算机终端上发起的。
2、新世纪信息安全的新概念
关键词：智能建筑 工程管理
1 智能建筑综述
智能建筑是传统建筑工程和新兴信息技术相结合的产物。将建筑物的结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住用、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，以最优的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间，在诸如费用开支、生活舒适、商务活动和人身安全等方面得到最大利益的回报。
智能建筑要满足两个基本要求。①对使用者来说，智能建筑应能提供安全、舒适、快捷的优质服务，有一个有利于提高工作效率、激发人的创造性的环境。②对管理者来说，智能建筑应当建立一套先进科学的综合管理机制，不仅要求硬件设施先进，软件方面和管理人员（使用人员）素质也要相应配套，以达到节省能耗和降低人工成本的效果。
2 智能建筑的组成
一个完整的智能化建筑应由以下几部分组成：（我国划定为5A，国际通用划分为3A）
BA：楼宇自动控制系统；OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统。
以上各部分通过结构化综合布线系统SCS和计算机网络技术的有机集成，其中建筑环境是智能建筑的支持平台。
智能楼宇涉及到了大楼内外的所有问题，如能成功的打造智能大楼项目，将会为使用者、管理者带来很大的益处。跟据经验，成功的智能大楼应至少达到如下效果：节约人员20～30%，节省维护费10～30%，提高工作效率 20～30%，提高使用者满意度10～30%。
3 智能大楼工程的实施
当然，并不是以上所提项目在智能大楼中均要使用，无选择的增加大楼智能化的系统只能增加建筑造价，但在日后的使用中并不能够产生效益，造成极大浪费。
例如：一栋办公大楼在消防自动化系统中（FA）已设置消防应急广播，而其背景音乐系统中又在消防应急广播旁边设置了另外的音箱，这样做只会增加相应的成本，起不到很好的效果，并且增加了系统实施的难度。这两个智能化系统只需采用一个即可，中间的切换采用强且模块，可以使其随意转换。再例如：智能小区的远程抄表系统，这个系统在概念上突出了小区水电、煤气费用不用去用户家里收取，突出小区的安全，使小区的业主生活更人性化。但小区一旦上了这个系统，就会为小区带来很多隐患。首先从他的系统结构上说，远程抄表系统做为小区智能化工程的一个系统工程，他涉及三个行业，三种产品。从前端的数据采集，到中间的数据中继，再到最终的物业集抄与三个行业的数据上传，中间有很多环节，每个环节出现问题都会造成数据的不准确。数据采集、中继储存与转发、线缆等任何一个环节出现问题，都将对数据的准确性造成影响。单从线路上来讲，大部分小区的线路走向上就不规范，与强电公用一个管井、管线的隐蔽性等所带来的隐患将对系统的后期管理都是致命问题。其次从行业管理上讲，目前涉及到远程抄表的三个行业都是垄断行业，在工程上很难协调，即使协调好了也大大增加了工程成本，而有些产品上他们还有专门的供应商，往往这套系统使用后仅仅成了摆设。
另外，楼宇自控系统（BA）的使用往往会产生前期计划不足，后期资金紧张时将此系统缩减或取消。或是因为此行业的验收规范性较差，系统集成商不能将其调试出预定效果，甚至日后无人维护，或物业管理水平不到位，造成此套系统闲置。
由以上例子可以看出，不管是业主的选择，还是设计者、实施者的经验不足或是考虑不周，均能造成建筑智能化系统的浪费。我认为，一个成功的智能化建筑的实施，应遵循以下步骤：①需求的建立――用户需求可根据附件需求表的内容选择。②需求论证。③确立智能化方案。④可行性研究。⑤招标文件的编制。⑥系统设计和设备招标。⑦对招标书和设备配置进行评审。⑧详细设计。⑨整体性的确认。⑩施工计划、管理。■试调。■方式运行。■总结评估。■运行维护。
在可行性研究阶段应充分了解本建筑的功能性需求，分析计算智能化各系统给本建筑带来的效益与消耗成本，进行相应的取舍。之后进行系统集成的选择分析，第一阶段的设施集成包括将楼宇自控系统、消防自动报警系统、保安监视系统、防盗报警系统、出入控制系统、停车场管理等系统的集成，达到可以通过集成实现在同一个平台上对所集成的所有子系统的监控和管理。第二阶段的集成主要是计算机信息管理系统的集成，要根据用户实际条件和业务的实际情况进行集成。
在实施过程中首先实行设计、设备、施工的招标是确保设计方案经济合理、设备技术性能良好、工程质量优良的最重要的一条措施。通过设计招标，以进行多方案比较，选择最佳方案。通过设备招标，不但可选择技术性能好的设备，同时还可选择技术实力强、服务信誉好的系统集成商。通过施工招标，可选择信誉好，重质量、重管理、技术实力强的施工单位。其次，智能建筑的施工阶段是智能化系统工程实施的重要阶段，施工过程中将由多专业、多工种、多个施工单位的配合协调。因此，该阶段必须进行优化施工管理，以确保工程控质量和施工进度。优化施工管理，必须选择信誉好、重质量、技术力量强的施工单位承担工程的施工，采用科学的施工方法组织施工。另外，监理工作相当重要，智能化监理公司是监理中一个新兴的行业，在选用监理公司时应充分考虑其在智能化建筑中工程的经验，防止监理沿用强电或者安装专业规范。同时经验丰富的监理公司也可以有效的协调智能化工程于其他工程之间的安装工序问题。
在调试过程中，应按照先产品，后系统；先各系统，后系统集成的顺序进行，小到各个元件、传感器，大到单个系统、系统集成，这个过程应该是智能建筑中最耗费精力的时间，需要多厂家、工程商的协调、配合。各专业各厂家的系统设备技术含量参差不齐，系统的开放程度也不尽相同，这些都给系统集成带来了很大困难。因此在其它设备到场前必须要求所要集成的设备、系统使用相同的协议或开放协议。
在后期物业管理及维护过程中，必须提高物业管理人员的业务水平及整体素质，因为智能建筑的各智能化系统是各家厂商提供的，物业管理人员需要了解多方面的知识才能为用户提供安全、高效、舒适和便捷的环境。另外物业应该从最初项目设计阶段就开始参与到工程中，把系统的需求、功能同日后的管理模式充分结合起来，做到设计、施工、管理的一体化。
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