时间：2023-09-26 09:34:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产不景气的原因，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13
中国
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。Www.133229.cOM 财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
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二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
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参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.
[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期
关键词：楼市；股市；因果关系
一、引言
楼市与股市存在此消彼长关系的说法由来已久，这种观点的主要依据有：第一，股票市场与房地产市场现阶段是我国两大主要投资领域。当前，我国企业和居民投资渠道相对单一，股市与楼市成为吸纳投资的主要力量。如果楼市不景气，由于缺乏其他投资渠道以及受羊群效应的影响，大量民间资本就会涌入股市，反之亦然。第二，自2008年A股跳水，上证指数从5000多点一直跌到1800多点，此后直至2013年，股市一直处于低迷状态，上证指数大部分时间徘徊在2000多点；然而，这一段时间却是中国房地产业发展的黄金时期，在这6年里，中国房地产投资以年均超过20%的增长率急速增长，也确实有大量资金从股票市场流入房地产市场。2014年，中国房地产业遇冷，房地产市场前景不甚明朗，而与此相对的是，中国股票市场却迅速走高，上证指数从2100上涨到3000多点，涨幅超过40%，这使得很多人有楼市庞大的资金正在注入股市的猜测。
然而，关于中国楼市与股市的关系，笔者至今尚未找到系统阐述的文献，也未找到明确印证二者存在显著负相关关系的确切证据。虽然上文提到在一段时间内楼市与股市确实出现过负相关的现象，但二者也同样出现过正相关的现象，例如，2006年下半年至2007年上半年，A股急速上涨，上证指数更是达到了创纪录的6124点，而这段时间，也同样是房价快速增长的时期。因此，楼市与股市是否存在此消彼长的关系值得商榷。
二、实证分析
本文选取1992-2013年间的样本数据，以房地产投资额（X）作为房地产市场的财富变量，用上证综合指数（Y）来衡量股票市场的发展状况。数据来源于国家统计局网站和《中国统计年鉴》。此外，按照处理经济时间序列数据的一般做法，为降低数据的波动幅度和异方差的影响，我们对房地产投资额和上证综合指数取自然对数，记为lnX和lnY。
（一）变量的平稳性检验
时间序列的平稳性是指序列的统计规律不会随着时间的推移而发生变化。当时间序列平稳时，此序列对任何外在的冲击只会有暂时性的影响，而非平稳性的时间序列则会对外来冲击产生累积影响，进而偏离其均值。为防止伪回归现象发生，分别对lnX、lnY两个变量的水平值和一阶差分进行增广迪基-富勒（ADF）检验。
表1lnX、lnY、DlnX和DlnY的ADF检验结果
变量检验类型ADF统计量1%临界值5%临界值10%临界值P值
lnX（c，t，0）-5.034436-4.467895-3.644963-3.2614520.0032
lnY（c，t，0）-3.186601-4.467895-3.644963-3.2614520.1137
DlnX（c，0，0）-4.729764-3.808546-3.020686-2.6504130.0014
DlnY（c，0，0）-5.550896-3.808546-3.020686-2.6504130.0002
注：DlnX、DlnY均为原序列的一阶差分序列。（c，t，n）分别表示单位根检验中的截距项，时间趋势项和滞后阶数。滞后长度n以AIC最小为标准。
由表1的检验结果可以看出，lnX在1%的显著水平上是平稳的，但lnY在1%和5%的显著水平上都是不平稳的；而二者的一阶差分序列都是平稳序列，这样序列lnX和lnY就具备协整检验的必要条件，可以对其进行协整分析。
（二）协整检验
为了验证上述两变量是否为二阶单整时间序列，即二者之间是否存在长期稳定的均衡关系，作者通过协整分析进行了验证。作者采取了Engel和Granger于1987年提出的基于回归残差的协整检验，即EG检验。通过进行残差序列均值检验，结果所示，残差可以通过1%水平的单位根检验，这说明在99%的置信水平下拒绝原假设，即残差序列是平稳的。由此可知，序列lnX与lnY之间存在协整关系，即1992-2013年，我国房地产开发投资额和上证综合指数之间存在一种长期的动态均衡关系。
（三）格兰杰因果检验
对于滞后1-5期，lnX不是lnY的Granger原因，且lnY也不是lnX的Granger原因，即我国房地产投资额与上证综合指数互相不是对方的Granger原因。
（四）误差修正模型
协整检验仅能检验两序列之间的长期动态关系，因此要通过建立误差修正模型反映长期与短期的变动关系。通过协整检验得到残差序列t，且令误差修正项ECMt=t，建立误差修正模型如下：
DlnYt=β0+β1DlnXt+аECMt-1+εt
由回归分析结果可得误差修正模型如下：
DlnYt=0.07985―0.087081 DlnXt―0.677483 ECMt-1
t=（0.622717）（-0.208781）（-3.015564）
R2=0.343712D.W.=2.007212
三、结论
由格兰杰因果检验的结果可知，在95%的概率水平下，我国的楼市与股市互相不是对方的Granger原因，即二者并不存在显著的因果关系。在误差修正模型中，DlnX前的系数为-0.087081，即房地产投资额对上证指数影响的短期弹性系数是-0.087081。这表明，在短期内，房地产投资额每增加1%，上证指数约下降0.087%。由此可见，楼市虽能引起股市向相反方向变动，但这变动微乎其微，即楼市与股市仅存在微弱的负相关关系，并没有显著的因果关系。
总之，从1992-2013年的宏观数据来看，中国的楼市与股市虽有微弱的负相关关系，但并没有强有力的证据来支撑二者存在明显的此消彼长的关系。（作者单位：山西师范大学）
参考文献：
摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。
关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴
一、引言
房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。
二、杜邦分析体系
通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：
三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。
通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。
四、我国上市房地产公司盈利能力的分析
我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。
（一）资产收益率及其分解分析
（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。
(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。
对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2
由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。
酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。
(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。
（二）权益乘数分析。
从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。
五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议
（一）树立风险意识
企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。
（二）优化资金管理范围和程度
为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。
在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。
（三）加速存货周转
摘 要 通过列举国内外历史上的房地产市场走势,着重阐述了经济景气周期的下降周期与筑底反弹周期两个时期对房地产市场的走势的影响。创新性的提出了从企业的角度如何应对中国的房地产市场与经济景气周期的强相关性的关系,通过商业地产和住宅地产的投资受益期的相互弥补来寻找能够度过经济景气周期的开发模式。在后金融危机时代,在中国经济艰难转型的背景之下,研究房地产市场和经济景气周期的相关性对于民生对于中国经济发展都具有现实意义。
关键词 房地产 经济景气周期 货币流动性 万达模式
自1998年福利分房改革以后,中国的房地产业就进入了一个飞速发展的阶段,时至今日,房地产业已经成为一个关系到国计民生的支柱型产业。迪拜世界债务危机和美国次贷危机都是因为所在国的房地产业出现了问题才导致的。而这些无疑都给我们敲响了警钟,房地产作为一个资金密集行业,如何保证其健康的发展成为摆在全球决策者面前的难题。有经济学家认为房地产的现状是由中国经济基本面所决定的,中国作为金砖四国之一维持了三十年的快速增长的经济奇迹理应出现房地产业的一路高歌,那么我们不禁要问房地产的景气与国民经济的繁荣有着怎样的关系呢?
房地产在经济的发展过程中扮演了一个重要的角色,在20世纪80年代,日本在美国的压力下签订了“广场协议”导致的日元大幅度升值,为了刺激经济,日本政府便以宽松的货币政策来维持经济的景气。这使得国内剩余资金大量投入股市及房地产市场,从而形成了著名的地产狂潮。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的实体经济危机。泡沫破灭之后,日本经济便陷入战后最大的不景气状态,一直持续了十几年,日本经济仍然没有复苏之迹象。由此可见,随着一个国家实力的逐步强大,该国的房地产也必然会产生反映,能够对本国经济起到助推,同时吸引大量的资本涌入,带动本地基础设施的完善经济的快速发展。如果处理不当,也就可能将国民经济带入崩溃的深渊。这也反映了房地产业在经济的上行周期中对于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地产也对经济的稳定性的巨大破坏力。
有此可见,基于流动性宽裕带来的房地产繁荣是具有欺骗性,这种过度宽松的货币政策的地产"亢奋"并不能反映经济基本面的真实情况。由于人们过度的实用信用杠杆,导致最后的崩盘,必然会对本国经济造成极大的伤害。根据资料东亚尤其是东北亚地区的房价与人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港为代表的亚洲四小龙最为突出。而充斥于新兴市场的大量热钱也参与其中,起到了推波助澜的作用,一旦这些热钱流出,整个国民经济和金融体系将会受到巨大冲击,我们毫不怀疑在当今多米诺骨牌的效应下,房地产的崩盘一定会影响消费,出口,投资,居民财富,社会稳定等一系列的领域。房地产业的繁荣,同时拉动钢铁,水泥,建材等行业的快速发展,这种经济学上的乘数效应,为中国经济的一路走来注入了强劲动力,成为中国经济奇迹的一个佐证。但与此同时,我们也要看到房地产业的无序化竞争和投机化倾向也在一定程度上威胁到国民经济的稳定,更不用说上涨迅猛的过高房价让广大的中小市民怨声载道。超出了大多数人承受能力的房地产价格已经成为中国中低阶级生存的巨大压力。
我们通过具体的指标(广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1)来解释两者关系,中央集权的政治体制特点也决定了货币政策更能反映经济景气周期的波动。通过研究发现当实体经济的景气度下降以后,多余的资金就会从实体经济部门沉淀下来,这部分流动性转而进入具有金融属性的房地产市场逐利,从而出现了中国实体经济和房地产市场的反周期现象。2009年前九个月,中国的银行总共贷出8.7万亿人民币的新增贷款。如果将这些贷款换成面值1元的纸币首尾相连地铺路,这笔钱足够从地球到太阳绕八个来回。如此巨量的货币投放导致社会的流动性充裕,大量的热钱流入股市和楼市,在金融危机中出现调整的中国房地产重新回到了上行通道。因此09年房地产市场走势说明了在经济景气下降周期的前期房地产市场受到一定影响,但是在景气周期后期中国房地产市场因为流动性和保增长的原因提前筑底反弹。
对于人们而言,要判断市场是否出现拐点有两种方法:一是技术分析的方法,该方法主要理论依据就是“趋势运行规律”――市场总是沿着趋势运行的,而且,在不同的循环周期中,上升周期的长度基本是相同的。同样,下降周期所运行的长度也基本接近。我们可以通过度量上升趋势持续的时间来判断目前市场所处的阶段;二是基本面分析法,主要是判断政策的走势。从经验看,市场拐点的出现一般需要外界的强刺激。在中国,最强有力的外部刺激就是政策(这是中央集权的特点决定的)。我国的房地产市场比较特殊,正处于转轨阶段,没有可以参照的历史数据,但是我们不可忽视的是,改革开放以来最大的人口高峰即将结束学校生涯,开始工作买房。这个人群所蕴含的巨大的刚性需求是支撑中国未来房地产价格的重要因素之一,此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放(或者讲住房消费开始进入大众消费时代)基础上,所以我们有理由相信,在货币政策保持不变和需求不断增加的基础上,中国的房地产业的长期上行趋势很难被改变。另一方面,最近频频出台的房地产调控政策也显示了政府在这方面的担心,所以才一方面通过政策调控,一方面收紧流动性,以保证中国经济从流动性泛滥的2009年到2010年的平稳着陆。从上述分析来看,中国的房地产业与经济景气周期的关系正是通过货币政策影响的流动性来相互作用的。
那么我们如何应对此种局面?首先,政府应该在温和调控房价的基础上全力发展保障性住业,通过研究发现,东亚地区素来有“斯有土而有财”的理财观念,房地产价格普遍过高,作为政府在没有能力保障全体公民的住房需求的情况下,优先保障那些困难人群的生活就成为重中之重。中央提出的建设960万套保障性住房的规划正是这点的体现。
同时在严控资产证券化风险的同时引入在西方比较流行的房地产基金,通过资产证券化来解决地产融资问题,推动地产企业将目标放长远,减少短平快的地产开发模式,增加小户型项目数量,推动中国房地产改革的进一步深化。
最后也应鼓励以万科为代表的大型地产商在城乡结合部构建大型商业化屋村的发展模式,通过大型居住社区的建设缓解中产阶级的住宅需求。这种商业模式颠覆了以往的房地产商通过高价拿地,然后炒热气氛,快速售楼回笼资金的营销模式,转变为通过自主的营造社区,打造城市副商圈,在与城市中的CBD距离较远,地价较低的区域重新开发新的商圈和住宅,来推动地产增值,将商业地产的某些特点引入住宅地产市场,在这方面大连万达集团通过培育商圈实现了企业利润的稳定增长的商业模式走在了中国房地产的前列。
参考文献:
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关键词：金融危机；房地产；金融支持
在经济全球化的当今世界，这次金融危机必然会直接或间接对中国房地产市场和房地产金融产生深远的影响。在金融危机背景下如何防止区域房地产业大起大落，防范房地产金融业受
到过度冲击是我们面临的一个重大课题。
一、衡阳市房地产发展状况
存量开发投资大增。2008年，衡阳市房地产企业完成投资31.3亿元，较之2007年同期增长33.1%；其中，商品住宅完成投资24.77亿元。土地购置面积为23.35万平方米，同比减少84.10%，投资集中在存量土地的开发建设上，土地增量投资大幅减少。市场供需不平衡。2008年，衡阳市累计销售房屋面积110.26万平方米，同比下降了17.5%，其中住宅销售面积99.72万平方米，同比下降了18.3%。商品房累计供销比为2.27：1，同比增长35%，房地产供给增长速度远远高于销售量增长速度。市场价格回落。2008年，衡阳市商品房平均价格为2222元/平方米，涨幅同比回落了11.1个百分点。其中一至四季度的均价分别为2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趋势。资金缺口加大。2008年，在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，需要企业自有资金不断提高。据统计，截止12月底，开发企业的自有资金达到了12.42亿元，较之2007年同期增加了52.77%，开发企业自有资金比例提高说明企业筹资难度增大。另外，据已公布的房地产数据显示，衡阳市空置商品房38.88万平方米，同比增长74.27%，沉淀了8.64亿元企业资金，空置房积压占用了大量的企业资金，加剧了企业资金紧张程度。
基于上述数据显示，在金融危机背景下，衡阳市房地产市场不景气状况仍在继续。随着金融危机的影响更加深入，特别是国内经济发展不确定因素的逐步显现，金融机构对房地产开发企业的放贷将更为谨慎，衡阳市房地产业将在较长一段时期内艰难前行。
二、金融危机背景下衡阳市房地产业存在的几个问题的剖析
（一）理性“经济人”行为与区域房地产市场信心
西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下，具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合经济人假定。消费者在房价上涨时由于担心房价再涨，争相购买，而在房价下跌时产生房价还会下跌的预期。当前房地产市场的深度调整，给居民一个房价下跌的预期，为了自身利益的最大化，市场交易主体不会轻易进入市场，造成市场信心不足。
随着金融危机影响的逐步显现，许多大中城市出现了“价量齐跌”的局面，居民观望情绪非常严重，房地产市场进行深度调整，衡阳房地产市场信心也受到严重打击，商品房成交量急剧萎缩，2008年以来各房地产开发商发现市场一下子冷清了许多。但是从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大，而且又经历了一轮调整，从各方面看，当前的房地产价格应该比较合理。其一，目前衡阳大多数已完工商品房的成本大约为1700元／m2，尤其是拥有较高品质的主流楼盘来说，成本价则更高，再加上一些开发商大力度的促销优惠，衡阳房价的水分应该不是很多。其二，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，即使有泡沫也很轻微，在居民收入可以承受的范围内。市场长期信心不足，必然会损害本身就比较脆弱的房地产经济，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。
（二）结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展
根据萨伊定律，供给能创造需求, 也能抑制需求。能创造需求适应需求的供给是有效供给,背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给的过剩其根本原因与表现是结构性过剩，也就是说无效供给量较大。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求，近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90～120平方米以下，总价较少的小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。
据有关部门统计，2008年上半年，衡阳市144m2以上大户型住宅供销比达到了8.7∶1，大户型供过于求的状况非常严重。而据相关民意调查显示，有意向购买144 m2以上大户型住宅的市民仅占15%。而144m2以下的中小户型商品住宅供销比为1.2∶1，供求关系比较健康。一般说来，90平方米以下住房和经济适用房属于自住性需求，需求价格弹性小，即使市场价格较高也不会减少多少需求，而144平方米以上住房则是居民改善性或享受性需求占较大比重，需求价格弹性较大，当价格上升较多时，需求量就会大幅减少，因而房地产供需结构不合理是市场需求不旺的一个重要原因。
（三）金融机构人“非理性”行为放大了房地产市场风险
金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东（或国家和政府）的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”,因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，“人”在房地产贷款活动中违规放贷，不利于房地产健康发展，可能引发房地产泡沫损害自身利益。
在房地产行情处于上升通道时，金融的过度支持会产生更大泡沫，繁荣的房市掩盖了金融机构的风险，而房地产融资中更多的是利用土地与房产作为抵押，当房地产市场整体不景气时，土地与房产贬值风险加大了房地产金融风险。2008年9月，在房地产开发贷款总量减少1.51%的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84.48%，关注类贷款同比增长50.54%（如表2）。随着宏观经济形势的进一步变化，房地产贷款的潜在风险可能转变为现实的信贷风险，关注类房地产贷款亦有可能向不良贷款转化。
（四）房地产民间融资引起的社会问题值得关注
资金作为稀缺资源，在房地产行情低迷形势下，金融机构贷款会更加谨慎，民间融资作为正规金融的补充，也因为供过于求而产生信贷配给现象，由于信息不完全对称，逆向选择的结果是利率高的借款人获得贷款，但是高利率必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能得到满足，但是在行情低迷时就可能出现亏损，不可避免出现道德风险，如果大面积道德风险发生就可能引发社会风险。
在目前房地产业普遍资金紧缺情况下，各种不规范的民间融资大行其道，严重影响金融安全，甚至危及社会安定。一是“高利贷”。如某县房地产公司，以月利率达5-8%借入民间资金，后因公司债务包袱过沉被迫外出逃债。二是非法集资。中间人通过非法集资转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于环节多，利息更高，风险更大。三是跨区域民间融资。房地
产公司从外地跨区域融资，民间融资区域扩大化，出现融资纠纷影响的区域就是大范围的。
三、金融危机背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展
（一）把握好房地产金融支持的方向
房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求；另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下，切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控，防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况，对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业。四是把握好市场失灵的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。
（二）把握住房地产金融支持的力度
一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求；其次是有条件支持投资性需求，在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格控制炒作性房地产投机性需求。二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策，而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。
（三）加强房地产金融监管体系建设
一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，在房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测，发现问题及时报告和解决。二是切实加强房地产金融监管。房地产金融监管要与金融调控相互配合，同步进行。重点监管房地产项目是否符合贷款条件、是否降低首付款比例、是否是假按揭贷款、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款以及以个人名义贷款变相开发等。对房地产企业和金融机构工作人员违规操作必须严惩不怠，减少房地产金融领域的“寻租”行为，确保房地产金融安全运行。三是建立房地产金融调控政策效应评价制度。对于政府金融调控政策产生的效应，及时给予分析和评价，为实施房地产金融宏观调控提供科学的指导依据，并根据政策效应状况适时做出政策调整。
参考文献：
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［5］ 杨时革，张建怡 金融监管：委托-的伦理问题［J］ 华中师范大学研究生学报 2006（3）
是时候总结一下2010年了。
当企业“跪着”时，买下它
8月，中国吉利从福特手中买下沃尔沃，这笔15亿美元的交易非常具有代表性，主要有几个原因。第一，这笔交易标志着中国汽车制造企业要在全球参与游戏并取得胜利的野心。第二，这是一个快速崛起的中国公司从一个失意的美国公司手里买下了一个衰落的欧洲公司。最重要的是，这表明全球行业的窘境为中国企业提供了绝佳机会。一个“跪着”的公司为致力于开拓国际市场的中国企业提供了最具吸引力的目标。
走向国际非常困难。毫无疑问，本地公司和投资者拥有更多信息和“关系”。不过国外行业不景气，企业陷入困境，这些都是中国企业的机会，我的前任老板阿尔瓦利德王子在这一点上非常成功，他走出中东，去买花旗银行、四季酒店、费尔蒙酒店、苹果和许多其他企业，当然，是当这些企业表现不佳或处于困境时。这是跨国交易最有效的方式。1999年福特为买下沃尔沃花了65亿美元，是吉利出价的6倍。
不要约会学校最漂亮的女孩
中国企业走出国门倾向于关注那些最具吸引力、最有名的公司。去阿布扎比的投资者就盯着ADID，去印度的投资者就盯着Reliance。不过这些“漂亮”的公司有众多的追求者，会非常非常挑剔。关注名气小的公司，考意俄亥俄州或布里斯托尔，而不总是纽约或伦敦。2010年的一个经验总结是，中国企业为购买外国公司支付了太多，只因为它们很“漂亮”。
中国企业走向国际最大的问题是，避免成为傻瓜。带着准备花的钱飞到一个陌生国家，很容易被利用。合伙人不诚信，信息不准确，中国企业很精明，容易识别自己人的花招和谎言，但是俄罗斯人、美国人、巴西人的花招呢?
温州投资者在迪拜房地产市场投了50亿人民币，大部分都打了水漂。用巨大的房地产项目骗外国投资者的钱，是个举世闻名的圈套。
我的方法是，交朋友，在你需要他们之前。在你真正作投资之前建立可信的关系，当你要做交易时就有消息灵通的朋友可信赖了。
经济危机是检验投资的唯一真理
巴菲特早年的格言在2010年又一次得到了印证。只有当环境变得糟糕时，才能检验投资有多好。经济衰退，出口锐减，失业率上升，银行信贷冻结，大部分投资在不景气的环境中缩水，有一些比另一些缩水得更快。衰退时期医疗服务相对稳定，因为不管市场怎么样，人们该生病还是会生病。像可口可乐或王老吉这样的饮料销量还会攀升。作为一个投资者，这种形势下你不输就是赢了。
你是谁，这很关键
美国房地产物业税(Property Tax-es，美国人统称为房地产税，本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异。同样是拥有价值30万美元的房子，在美国东部地区，一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元，在南部地区可能只要1000美元。
物业税是地方财政主要收入
房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种。不过从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，20年来大约下降了近10％。1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5％，1982年为76.1％，1987年为73.6％，1992年为75.6％，1997年为73.4％，2002年为72.9％，2004年为73.1％，2005年为72.4％，2006年为71.7％。2007年为71.4％。
虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升，20年中增长了5倍多。1977年，美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元，1982年为820亿美元，1987年为1212亿美元，1992年为1803亿美元，1997年为2188亿美元，2002年为2791亿美元，2004年为3179亿美元，2005年为3559亿美元，2006年为3591亿美元，2007年为3831亿美元。
2009年美国经济不景气，个人的收入比2008年下降了4.7％，而家庭消费也随之减少，因此导致政府的销售税下降了2.8％。虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产物业税的税率。根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8％。
美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种，即使一个社区的房地产物业税税率相同，屋主也会因为每一幢住宅所占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来，居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面，一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值)，二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅，因占用土地面积不同，屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。
物业税税率有多高
房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收，首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的市场价值来决定物业税税率。
房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税，它不同于个人所得税和销售税，不会依据一个人收入和消费多少来征税，而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产，他的一生就必须年年为此缴税，除非他不再拥有自己的房地产。
如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢?不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比，如房地产市场价值5％、15％、30％、40％的房地产征税值。如果房地产征税值是15％，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要缴多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2％，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000×2％)。
以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40％也就是40000美元作为征税的基数，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免税额，再乘以厘计税率，佐治亚州的厘计税率为3％。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定，政府需要花钱多，就得多收税，房地产物业税的厘计税率就会高，反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为：(40000－2000－4000)×3％=1020美元，占住宅价值的1.02％。
2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元，而房地产的征税值为350亿美元。2010年，纽约房地产的征税值仅为房地产市场价值的4.4％，也就是说，一幢市场价值40万美元的住宅，只需要按17600美元来征收房地产物业税。为什么会是这样?这主要是保护房屋拥有者的利益，也让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，房地产物业税过高，相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲，征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望，至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。
房价高低与物业税未必成正比
对于美国大多数拥有自己住宅的民众而言，房地产市场的泡沫破裂不仅使房屋价值下跌，而且也未能减轻缴纳房地产物业税的负担。当房屋价值因为法拍屋大增、信用紧缩、缺乏买家等因素持续下降之时，对许多屋主来说，房地产物业税却仍然出现上涨的趋势。这里的原因在于，美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入不足的手段。
理论上讲，当房价不断下降，每年按照税率征收的物业税也会跟着减少。然而在现实中，经济的不景气也冲击着政府的财政收入。民众勒紧裤腰带、减少消费，随之而来的是政府销售税等主要税收大幅减少。但政府的开支却难以缩减，一旦地方政府需要税收支付当地一切建设，包括学校、图书馆以及警察、消防队和救护服务等，此时政府就会提高地方的物业税税率，弥补预算上的赤字。例如，纽约和新泽西州是全美房地产物业税最高的地区，这些地区的物业税高并不仅仅是因为当地的房地产价值高，而是政府对房地产业采取了高税的政策。
各州征收物业税政策不同
各州各城市因经济状况不同，对房地产物业税的征收在政策上明显不同。2009年，纽约市的房地产物业税收入是144亿美元，
占市政府税收的41％。政府预算办公室评估2010年个人所得税的收入将会下降22％，商业所得税收入将会下降23％，因此政府只能提高征收房地产物业税的幅度，预计2010年纽约市征收的房地产物业税将达158亿美元，占市政府所有税收的47％。
宾夕法尼亚州州长兰德尔今年初宣布，由于州政府在赌场的收入超过7亿美元，所以要为全州的居民减低房地产物业税负担。2009年宾州270万户家庭将成为政府降低房地产物业税的受益者，几年来该州为居民减少的房地产物业税总额达到24亿美元。反之，如果政府不降低物业税，民众就要从腰包里掏出24亿美元用于政府的各项支出。
加州的房地产市场是除了纽约之外美国价格最高的地区，但加州的房地产物业税却比纽约低很多。这是为什么?原来1978年民众投票通过13号提案，严格限制政府加重对民众房地产物业税的负担，政府征收的房地产物业税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过2％，或是按现实市场价值，两者取其低值来征收房地产物业税。加州的莫林县居民家庭的中位年收入是88101美元，独立住宅的中位价值是912100美元，而居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额仅为5233美元。同样情形在加州其他的富裕县也是一样，圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元，圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。
物业税都用在什么地方
地方政府征收的物业税会用到哪里去呢?在佐治亚州，征收上来的房地产物业税县政府得到33.3％，学区得到65.8％，州政府得到0.8％。
县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出，这些服务包括：法院系统(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和监狱、公立中小学、紧急事务管理、公共卫生医疗服务(公共健康和疾病控制、环境卫生、心理健康服务、弱智服务、贫困人口医疗建保、无家可归者丧葬)、验尸官、公共资助和家庭服务、人口状况记录(出生和死亡证明、结婚证书)、选民登记和选举。
而城市等地方政府征收上来的房地产物业税更多地用于与民众生活密切相关的公共服务，这包括：城市街道修建和维护、911紧急电话服务、消防、供水服务、废物管理、公共医院、公共图书馆、公园和休闲场所、公共运输系统等。
一、“环渤海”城市房价分化
从图1中我们可以看到，环渤海城市包括天津、大连等房房价较高的城市，2016年春节之前房价一直呈横盘状态，自2016年春节之后，天津、大连、烟台、唐山4个城市房价开始上涨，其余5个城市，房价依然呈不温不火的横盘状态。
表1具体数据对比应能更能反映出环渤海更城市近1年来房价变化。从表1可以看出，环渤海城市房价呈分化状态。其中，天津、唐山、烟台、大连4城市房价上涨较快，天津、唐山的房价涨幅分别高达29.62%和20.65%；而同期东营和锦州的房价分别下跌8.28%和5.94%。
二、投资不同城市房产收益率差距巨大
由于房价涨幅呈分化趋势，投资环渤海不同城市的投资收益率水平差距明确。从图2可以看出，2015年8月-2016年8月环渤海9市中，投资收益率最高的天津比最低的锦州高38.23%。在已经转为投资市的房地产市场，两边城市的表现真可谓一边赚得眉开眼笑，另一边赔得哎声叹气。
三、无房族居住成本上涨
房价上涨对于房产投资者以及有房族来说是个好消息，意味着投资取得不错的收益或者家庭名下房产资产价值不断增值。而对于无房族来说，却是个坏消息。因为每次房价的上涨都会带动租金价格的上涨（详见图3）。之所以如此，是因为在当前房价高启的情况下，不管是投资者还是刚需族，买房基本都需要通过银行贷款完成，而房价的上涨必然会带来房主月供负担的增加，房主必然会通过提价的方式转嫁购房成本。
图3是2015年8月-2016年8月环渤海城市住宅租金走势图。从中可以看出，除营口外，环渤海城市近1年来均经历了房租上涨的过程，其中，房价上涨较快的4个城市天津、唐山、烟台和大连的房租增幅分别为：12.48%、17.56%、19.45%和25.87%。
四、环渤海城市房价分化的原因
环渤海城市地域相近，但房价走势却冷热不均，分化明显。究其原因，与当地的整体经济发展水平有较大关系。表2是环渤海城市2016年上半年GDP同比增幅。从中可以看出锦州、营口房价和房租下降的原因是正常现象，因为两地的同期经济增速分别为-3.6%和-3.77%。但是东营、秦皇岛两地的经济增长数据令人疑惑，因为从全国普遍情况来看，房地产经济当前仍然是拉动城市经济发展的最重要的引擎，东营和秦皇岛在房地产经济不景气的情况下依然能够取得经济增长的如此成绩，值得我们深入分析研究。
五、环渤海城市房价未来走势
根据国家土地储备中心统计数据显示，今年1月北京土地市场上，住宅项目用地出现了零成交，而北京工业项目用地1月成交了24宗土地，成交土地面积为55公顷，这些土地供应的主力区域集中在大兴、顺义、密云等新城区域。
数据显示，去年春节前后两周，广州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根据广州焦点网络截取的阳光家园数据显示，今年春节期间（1月24—31日）一共有69个楼盘有网签的记录，总成交量为283套，平均日成交量仅35套，同比下跌了12.5％。
有中国第一高楼之称的上海环球金融中心，不可避免地受到了全球金融危机的冲击。在放宽目标客户群、租金调整等举措后，新年并未给环球金融中心带来大量的新租户。到目前为止，环球金融中心的入住率仍然维持在40％左右。据《每日经济新闻》了解到的数据，上个季度，环球金融中心的签约量仅增加5％。入住率仅4成，仲量联行在最新的研究报告中指出，2008年第四季度，上海大多数甲级办公楼的租金出现了大幅下滑，浦东平均租金环比下降15.5％，浦西下滑了8％。环球金融中心的出租率基本不变，仍保持在40％。
据北京市房地产交易管理网的公示数据显示，截至2007年年底，北京市具备资金监管资格的中介企业有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房资金监管，比例超过了半数。业内人士称，这种趋势还在继续。房地产市场不景气和系统自身运行弊端等是导致这一局面的直接原因。
二、市场营销新亮点
根据近来的房地产市场现状，我们可以明白房地产行业处于低迷状态，住宅房、写字楼、别墅公寓等都处于下滑甚至倒退的情形。面对这一现状，要冲出困境只有争新、争奇，出奇不意的将新观念灌输给大众，将消费者的眼光吸引到地产行业并用事实加大群众对地产的信心房地产市场营销也是营销中的一种，而营销学强调三个方面：深入探究需求的本质、挖掘产品质量的内涵和营销中的服务。房地产作为一种固有的产品，开发和设计已经完成，在销售中不再需要考虑房子的设计以及建筑的问题，我们要做的最主要是服务。传统的产品、价格、渠道和促销四个市场营销组合因素框架如今已经被打破，服务作为第五因素已经被越来越多的人所接受。如何顺利的吸引住顾客，用服务将消费者带入建筑设计的意境，把最好的建筑理念传输给顾客都是一大关键，经过对比发现了一下几种服务形式：
1.全员服务，必须认识到卖的是产品本身而不是产品，加强每一位员工的团队精神和群体意识。从总经理到销售人员整体如一的为顾客服务，以顾客为导向，将顾客的自身利益拉伸到公司当中，确保每位顾客即便因为其他原因没有买房，也会对公司留下很深刻的良好影响。
2.新颖服务，每一家房地产公司都是一个单独的个体，在众多的个体当中如果没有自身特色的服务，将会给人平淡无味的感觉，这在市场低迷的情形下将是致命的一点。新颖服务不是耍杂，而是指具有自身特色的服务形式，如，购房半月内无理由退房，或者对提出房屋不理想意见的顾客，合理者进行一定金额的奖励制度等，吸引顾客主动去了解房子。
3.售后服务，这一点在服务中已经不是新名词了，但我们要确保的是真正合理的售后服务。售后服务中更好、更快、更专业才是市场竞争中取得最后胜利的关键。房地产市场营销中做好售后服务合理定价、售后跟进策略对公司的形象以及扩展都很重要。
好的服务可以给顾客留下更好的印象，营销中的第五因素也将成为营销中的一大亮点，为顾客因成交而使需要（或问题）获得真正的满足（或解决），在日后重复购买奠定基础。通过服务满意，不但可以为顾客在成交失败后对公司留下美好深刻的印象，而在今后成功购买创造条件，也可以使公司在成交失败之后检讨错误，为今后改进和提高成功机会作参考。
优秀的服务在房地产市场营销中可以起到很大的作用，如果市场是固有特定的，优秀的服务可以吸引增加市场的扩展率，将处于徘徊阶段甚至没有购买欲望的顾客增加到购买行列当中。在市场营销中，服务就是成交前的乐章。通过服务树立品牌形象，靠品牌来卖产品，好的导购是在卖产品本身而不是产品。
三、结论
房地产是每个人都会关注的东西，占据了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危机的地产泡沫下，市场低迷是当前的一大形势，楼房降价是迫于形势，在市场部景气的时候服务就更为重要。房地产市场营销通过服务把公司独有魅力感动到消费者，从而把产品变成服务，购买变成感恩，陌生人变成朋友，朋友变成顾客。在市场弱势的形势下，回头客往往是最重要的，所以服务营销是处于弱势市场导购的第一行为。在现在的房地产市场营销中，服务营销是市场营销的一大亮点和重点，必须重视。
参考文献：
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关键词：房地产经济；周期波动；影响因素
房地产行业是国民经济的支柱，对于我国经济的发展起着至关重要的作用。在房地产行业发展过程中不可避免的会出现规模扩张过度、价格上涨过快、产业运行周期波动明显等一系列情况。为了保证房地产经济健康发展，对房地产经济周期波动影响因素，不仅仅对我国房地产行业的可持续发展有着重大的意义，更为重要的是对建设社会主义和谐社会有着重要的作用。
一、房地产经济周期
房地产经济周期与普通经济周期的表现形式相同，分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长，在复苏的初期供给大于需求，房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回暖，但房地产投资活动停滞，投机者鲜有。复苏中期房地产需求增多，现楼购买者增多，房屋销量增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少量投机者出现[1]。复苏阶段后期房地产经济开始逐渐复苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨，房地产市场交易数量稳步上升，同时带动了其上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后将进入繁荣阶段，这一阶段的持续时间较短，变化趋势呈现为繁荣前期宏观经济发展，经济环境改善，房地产消费需求逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易量增加，价格持续攀升，现楼价格逐渐超出楼花价格。在繁荣阶段中期房地产投机者大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约束。在繁荣阶段的鼎盛时期楼价持续处于上涨阶段，部分自用购楼者推出市场，投机者资金继续撑住，房地产空置率重新回升。后期阶段政府政策效果显现，房地产投资数量减少，投资总量持续下降，房地产价格回落，房地产泡沫面临萎缩[2]。第三，房地产衰退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依靠投机者资金独立支撑，房地产行业即将迎来衰退。这一时期交易价格与交易量均逐渐减少，房地产空置率进一步增加。鉴于房地产投资风险大，这一时期的投资总量显著减少，新开发动工项目逐渐减少。中期，房地产价格持续下跌，投资量持续减少，已建项目甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项目减少，失业人数增加。第四，房地产萧条阶段。在经历了时间较短的衰退阶段后房地产将进入萧条阶段。这一阶段历经时间相对较长。在初期政府实施的政策调节将持续发挥作用，房地产价格加速下跌，个别楼价甚至跌破建造成本，市场交易量减少；萧条阶段中期在价格大幅下降与成交量萎缩的情况下房地产纠纷持续出现；后期，伴随着宏观经济的收紧，房地产整体水平加重下滑，泡沫被挤压，房地产开发成本与政策需求逐渐恢复至政策水平，房价波动取向平稳。政府开始使用减税等政策来刺激房地产经济速度。
二、房地产经济周期波动影响因素
(一)影响房地产经济周期波动的直接因素。房地产市场的供需变化是影响房地产经济周期波动最直接的原因。主要影响机制为如市场中房地产供大于求，则房地产经济紧缩；供小于求则房地产市场扩张。从房地产经济的供给主体来分析，固定资产投资与国民经济发展之间存在着密切的联系。房地产投资周期、房地产经济周期与国民经济状态之间存在着紧密的联系。因此，深入了解并准确把握房地产投资周期对消费者与房地产企业都是十分关键的[3]。从国际经验来看，发达国家房地产投资占据GDP比例的4%-6%左右。相对来说，发展中国家的变动范围更大。中国在房地产行业飞速发展的状态下房地产投资占据固定资产投资比例的20%，占据了GDP的10%左右。需求在经济学中是十分重要的，如果国家对房地产的调控可以正确把握需求的规律并且从根源上影响需求，则可以对房地产市场进行更加有效的调节，并且缓解房地产价格扭曲的情况。然而经济学者提出，房地产需求与其他一般商品需求不同，无法套用其他需求体系来进行预估。在房地产需求中可以根据消费者的目标将其分为消费需求与投机需求。调查研究数据指出，目前我国房地产消费需求的弹性相对于投资需求要更小。这就代表着政府在制定政策的时候可以根据不同类别的需求有针对性的进行调控。(二)影响房地产经济周期波动的间接因素。1.宏观经济因素。我国整体的宏观经济环境有可能会对房地产的供给与需求双方产生影响。如国家经济环境处于不景气的状态下，政府会根据市场环境出台扩张性政策，通过拉动内需来稳住房地产经济，进而拉动国民经济发展。当国家经济环境过度活跃，政府会根据市场状态出台紧缩性政策来降低需求进而抑制房地产市场发展，避免过多房地产泡沫出现。(1)国内生产总值我国国内生产总值呈现规律性周期变化，房地产经济发展与国内生产总值变动周期之间的关系紧密。整体来看，房地产经济波动周期的变化相对国内生产总值周期变化要发生的更早。导致这一现象出现原因是房地产行业位于产业链的前端，能够预示着宏观经济的发展走向。同时，房地产行业的变动也会对其他行业造成一定的影响。在这一影响过程中存在着时间差。我国国内生产总值的总和全部行业的经济总值，所以国内生产总值的变动周期会相对于房地产行业更晚。另外，国内生产总值的波动周期的整体规模相对房地产行业来说要更缓，这与国内生产总值的核算方式有关，其他行业的波动也会对GDP核算造成影响，自然会对GDP波动周期产生影响[4]。相应的，如国内生产总值持续处于上升阶段，失业率降低，群众受众资金充分，投资者的投资行为增加会拉动房地产市场扩张；如国内生产总值降低，失业率上升，消费者手头现金变少，投资者资金大幅减少，房地产市场自然收缩。(2)利率国家颁布的利率政策是干预房地产经济周期波动最为明显的手段之一。利率的调整会同时影响到房地产供需主体。政府会整体把握房地产市场的整体情况，进而颁布不同的利率政策，通过改变基准利率以及金融结构存贷款利率来改变利率结构。利率的改变会对房地产企业的建设成本以及消费者的购房成本造成影响，进而调节房地产建造行为与消费者的购买行为，从而实现调节房地产市场的目的。房地产属于资金密集型行业，在行业发展的各个环节都会涉及巨额的资金交易。如利率下跌，则融资成本下降则会对房地产市场产生刺激，进而推动房地产的繁荣发展。在我国金融市场日益完善的背景下，利率对房地产经济周期波动的影响越来越明显。(3)居民消费与存储居民消费与存储会对房地产经济周期波动产生影响，而居民的消费与储蓄则会受到居民可支配收入的影响。群众的购买力持续增加，从而加大了对房地产的需求。需求的增加又会带动房价再次上升，拉动房地产投资。另外，我国消费者的消费理念变动也促进了房地产市场的发展。以往我国购房消费者都是使用存款买房，买房者付全款的比例较高，这种形势不利于房地产市场资金的周转。而近几年来金融政策的成熟，贷款购房的引导政策大大推动了房地产市场的发展。2.人口红利。我国人口数量与房地产需求之间的关系十分紧密。消费者对首套房的需求十分强烈，即使房价出现不同程度的上升，只要消费者的积蓄可以承受或未来的收入可以负担都可以选择购买第一套房。人口的三个方面都会对房地产经济造成影响，即为人口总量、劳动年龄人口以及购房失灵人口。在上述三个层次中购房适龄人口是最值得关注的，这类人口还可以分为首次购房刚性需求人口以及多次购房改善性需求人口。在2016年我国劳动人口达到高峰，2015年购房适龄人口达到高峰。但是由于我国特殊的购房需求，当前适龄人口的刚性需求将逐渐薄弱，但家庭小型化与城镇化对住房的需求依然在支撑。3.土地政策。土地政策是政府通过对土地进行控制来对房地造成影响的一种形式，以便让房地产市场自我调节的形式。20世纪90年代以来，我国房地产市场一共进行了5轮调控。在第三轮调控过程中使用土地政策较为频繁，这是由于在第三轮调控过程中但是货币调控政策实施的目的出现了冲突。房地产经济则需要使用其他手段来进行调节，土地政策成为了政府的选择。土地政策是干预房地产经济周期变动的有力手段，能够从本质上对房地产的市场供给造成影响。伴随着土地政策的成熟，政府土地政策的出台与实施对房地产经济周期波动的影响中起到的作用越来越明显。4.固定资产投资。我国是一个典型投资导向性国家，通过投资拉动经济发展是推动我国国民经济发展的重要手段。固定资产的投资发展形势对房地产经济造成了影响，甚至影响了国民经济的发展情况。因此，在经济不景气的环境中，持续增加固定资产投资，拉动国内消费行为是劳动经济发展的常见手段。但是这一方式从长远来看却不可取，在未来的发展过程中我国政府将会对宏观经济发展规律进行更加深入的了解，将固定资产投资对房地产市场波动的影响逐渐弱化。5.财政货币政策。就全球范围来看，各个国家政府在房地产经济走上政策轨道后，通常实施的政策都是逆周期政策，即为在房地产市场过度繁荣发展的阶段，使用抑制房地产过热、过快发展的调控策略，在房地产市场萧条的阶段，采用支持、带动房地产发展政策。根据房地产经济不同发展状态实施不同政策的目的在于维持房地产的平稳，抑制房地产市场过度波动。其中，财政与货币政策就是调节房地产市场发展的重要政策手段。第一，财政政策。财政政策是对于房地产市场来说，政府为了实现某种经济目的而采用的财政手段用于干预房地产经济活动的总称。对于中国房地产经济来说，财政政策对房价的影响是不容忽视的。在IS-LM经济模型中，当政策实施扩张财政政策的阶段会使得利率上升，从而导致私人投资挤出。宽松的财政政策则会导致房价持续上升，尤其是政府在进行城市基础建设或投资时，对房价的影响更加明显。同时，开征、取消房地产相关税收政策也会对房价造成影响。通常来说，房地产开发税收会增加房地产建设成本，使得房地产开发商放缓房地产建造脚步，缩小供应，导致房价上涨；相反，政策减免房地产开发税收则会使得房地产开发商加快建造房地产脚步，扩大供应，从而导致房价下跌。第二，货币政策。货币政策对房地产市场的影响是需要传导机制实现的。所以，货币政策的实施是否可以对房地产市场造成影响需要由传导机制决定。从2008年金融危机开始，我国的货币政策呈现“松—紧—稳中趋松—稳健”的变化趋势。2009年我国货币环境十分宽松，货币供应量同比增长达到27.7%，房地产销售面积也持续高速增长，全面同比增长51%。2010年房地产限购、限贷政策实施，但货币供应量依然保持高水平，所以房地产市场增速下降，但并未出现大幅下跌趋势。2010年，货币供应量同比增长19.7%，房地产销售面积同比增长11.3%。综合来看，国家实施的货币政策可以对房地产市场进行调整，有助于房地产平稳发展，回归理性发展。
三、结语
总的来说，在国民经济发展过程中房地产行业的重要性与地位不言而喻。对房地产经济周期波动影响因素进行摸索有助于更加准确的把握房地产经济发展脉波，从而对房地产市场开展积极的干预、健康的引导，引导房地产经济能够稳定发展，营造和谐的社会环境。
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一、1998 年以来鄂尔多斯市房地产市场发展历程
鄂尔多斯受特定产业结构、城镇化发展模式、居民收入增长、房地产供求关系变化以及宏观经济形势等诸多因素影响，房地产市场发展呈现不同的阶段性特点：
（一）19982004 年：房地产市场启动时期
自1998 年我国住房制度全面改革以后，房地产市场进入迅猛发展时期，全国房地产投资占 GDP 的比重逐步提高。但当时鄂尔多斯作为欠发达的西部地区，房地产市场启动速度明显滞后全国平均水平。由于以前房地产市场规模的基数较低，2000 年至2004 年间，鄂尔多斯商品房施工面积和新开工面积复合增长率分别达到 35.3%和23.1% ，但2004 年房地产投资占 GDP 比重仍仅有1.7%左右，较当时全国平均水平低 6.5 个百分点，期间的商品房名义价格增速也相对较 为稳定（见图 1 ）。
（二）20052011 年：房地产市场爆发式增长时期
第二个阶段是房地产爆发式增长时期，其特点表现为施工面积、新开工面积以及土地购置面积大幅攀升，房价持续较快上涨。
2005 年至 2011 年，鄂尔多斯商品房施工面积和新开工面积复合增速分别为 61.1%和 43.7% ，较房地产市场启动阶段明显提升。2005年的土地购置面积也从 2004 年 21.9万平方米，一跃达到220.2 万平方米，随后每年土地购置规模平均保持在250 万平方米左右（见图 2 ）。这一阶段当地房地产市场快速扩张的主要原因主要有：
第一，区域经济持续快速增长是鄂尔多斯房地产市场超常规发展的主要动力。自2002 年以后，全国煤炭行业进入所谓的黄金十年。在这个大的产业背景下，鄂尔多斯作为典型的资源型城市，凭借煤 炭工业作为龙头产业，迅速扩大区域经济总量规模，二次产业增加值比重不断提高。2005 年至2011 年，原煤产量年增速为25.2% ，二次产业比重提高了 7.9 个百分点，达到 60% 以上（见图3 ）。与此同时，鄂尔多斯GDP 也保持快速增长态势，2011 年人均 GDP 达到 17.5万元，相当于北京人均 GDP的7.4 倍。可以说，这一阶段鄂尔多斯房地产市场日趋活跃的主要动因是区域经济特别是以煤炭为代表的支柱产业进入扩张周期，区域经济社会进入快速增长通道，居民消费结构升级也进入“住行消费”的新阶段。另外，由于国家规范煤炭开采业务，提高煤炭深加工相关行业进入门槛以后，大量因煤而生、因煤而聚的民间资本由于缺乏其他有效投资渠道，不得不选择 进入房地产开发领域，从而进一步促使房地产市场增温。
第二，新增城镇人口的刚性住房需求以及原有居民的改善性需求规模扩大。从城镇人口增长分析，2011 年鄂尔多斯的城镇常住人口达到 141.3 万人，城镇化率达到70%以上。2005 年至2011 年，鄂尔多斯平均每年新增城镇人口 8.9 万人，年均增速为 8.5%，城镇化率提高16.8 个百分点，城镇化速度远远高于同期全国水平（见图4 ）。在这些大量新增城镇人口中，有一部分属于“带房进城”的农村户籍人口，但还有相当一部分家庭必须通过购买住房才能解决住房问题，另外，经济快速发展也提高了原有居民的改善性需求释放速度。在这两方面住房需求力量的拉动下，区域房地产市场规模持续扩大，市场交易也日趋活跃。
第三，城市交通、通信、给排水等市政硬件设施不断改善，增加了鄂尔多斯市房地产市场的吸引力。在经济总量扩张的基础上，鄂尔多斯市财政实力得到长足发展。2011 年，鄂尔多斯市财政总收入 796.5 亿元，其中公共财政收入为 346.2 亿元。2005 年至 2011 年期间，公共财政收入的名义增速为39.9%。充足的财政实力为相关市政环境改造和软硬件设施建设提供了有力的资金支持。城市公共设施条件明显改善，以交通条件为例，2002年，鄂尔多斯市的人均城 市道路面积还仅为6.9 平方米，比同期全国水平低 14.7%。而2011 年，鄂尔多斯人均城市道路面积就已经增加到 68.2 平方米，相当于2002年的 9.8 倍，相当于同期全国水平的 4.9 倍。历经短短数年大规模投资建设，鄂尔多斯市的市政基础设施、城市环境以及人居品质已达 相当高的水平（见图5 ）。
第四，在当地住房市场价格大幅上升的同时，城镇居民家庭收入也显著提高，城镇家庭住房支付能力仍较为坚挺。2011 年，鄂尔多斯商品住房均价达到4320 元/平方米，2005 年至2011 年期间，当地住宅价格上涨了 2.8 倍。与此同时，城镇居民人均可支配收入也增长了2.7 倍。可见大幅度的房价上涨并未对城镇家庭住房支付能力造成过大压力。从房价收入比[ 本报告房价收入比是指按照当地商品住宅价格和城镇人均可支配收入，三口之家购买100 平方米住宅所需时间，即房价收入比=（当地商品住宅价格×100 ）/（城镇人均可支配收入×3 ）]
横向比较来看，2005 年至 2011 年，鄂尔多斯房价收入比均值为4.9 年，相当于全国平均水平的 58.3% ，比北京和上海分别低 68%和 60.3%（见图6 ），这也是支撑当地房地产市场高位运行的基础条件之一。
（三）2012 年至今：房地产市场低迷阶段
鄂尔多斯房地产市场经过连续几年的超常规发展，自2011 年开始，有些先行的实物量指标（如销售面积、土地购置面积等）已经出现回调征兆。在宏观经济增长趋缓、煤炭产业下滑以及房地产调控效应逐步显现等多重因素作用下，自2012 年开始，鄂尔多斯房地产市场全面进入低迷阶段。主要反映为几个方面：第一，房地产投资规模大幅下滑。2012 年，当地房地产投资完成额为 175.3 亿元，较上年下降 58.8% ，而商品房施工面积和新开工面积，分别较上年下降 39.7%和 33.9%。在对房地产市场悲观 预期下，开发企业的拿地热情骤减，土地购置面积在 2011年和 2012年连续两年显著缩减，2012年土地购置面积仅为2008 年拿地高峰时的 1/10左右。企业资金链趋紧也使得前期停工项目的开复工速度较为缓慢，甚至影响到部分保障性住房项目建设速度。第二，房地产销售受阻，去库存周期大大加长。2012年商品房销售面积 232.7万平方米，相当于 2011年历史高点的 43.4% ，商品住宅销售均价下降 6.6%（见图7 ）。实地调研中，有些开发企业的楼盘去库存周期甚至加大到 5 年。第三，房地产融资能力下降，民间融资风险凸显。由于当地房地产市场不景气、开发项目资金回笼不畅，金融机构缩紧了房地产开发贷款规模。2013年上半年，金融机构整个贷款规模同比回落 9.1个百分点。另外，当地房地产投资中民间融资规模较大，市场大幅回落导致民间融资收益难以实现、民间借贷风险加剧。
二、鄂尔多斯 “房地产困境”的深层次原因分析
导致鄂尔多斯陷入房地产市场困境的原因是多方面的。认真客观分析和总结鄂尔多斯房地产发展面临问题的原因，对于提高新型城镇化的质量，具有重要意义。
（一）供给过剩是导致鄂尔多斯陷入房地产困境的主因
在煤炭行业和房地产市场以及居民收入处于上涨预期阶段，鄂尔多斯房地产开发规模出现超常规增长，从而直接带来后续房地产供给过剩严重，这是鄂尔多斯房地产出现大幅波动的主要原因。以2011年的历史高点为例，鄂尔多斯市人均商品房新开工面积为12.6 平方米，是同期北京人均水平的 5.2 倍，是同期全国人均水平的 4.6倍。继连续数年新开工量和施工面积屡创新高，随之而来的是大量商品房建成投放市场。即使在房地产市场已经出现全面下行的2012年，当地商品房竣工面积的增幅仍然接近 100%，这无疑对本来脆弱的房地产市场供求关系带来更大的冲击。截至 2012年，鄂尔多斯市人均住宅使用面积为 38平方米，如果按照 1.3的换算系数，人均住宅的建筑面积为 49.4 平方米，是同期全国平均水平的 1.5 倍左右。因此，从经济客观规律上看，过度宽松的供求关系和旺盛的投资投机需求双重作用，必然最终诱发房地产行业增长失速和市场低迷。
（二）产业结构单一与发展不协调加剧了房地产市场波动
鄂尔多斯市的超常规发展高度依赖煤炭等资源型产业。近年来，虽着力发展装备制造、电子信息、氧化铝等非煤产业以及文化旅游、金融商贸等服务业，煤炭产业比重有所下降，但“一煤独大”的特 征仍十分明显。2012年，鄂尔多斯原煤产量 6.4亿吨，占当年全国总产量的 17.5%；煤炭工业完成财政收入378.1 亿元，实现工业增加值 1270 亿元，分别占财政总收入和规模以上工业增加值的 46.1%、62.4%。随着煤炭产业快速发展，第二产业占GDP 比重从2007 年的55% 提高至 2012 年的 60.5% ，第三产业比重则从40.7% 降至37% ，第二 产业对经济增长的贡献率超过 60%。2012年以来，受煤炭市场需求不景气影响，鄂尔多斯原煤均价从 2011年的峰值 435元/吨降至 2012 年上半年的 270元/吨，降幅达 38%，2013年上半年煤炭行业利润 同比下降约 19%，51家煤矿停产。这导致当年鄂尔多斯主要经济指标增速持续回落，财政收入同比下降 9% ，部分企业生产经营困难，社会资金流动性严重不足，加剧了房地产市场波动。
（三）人口集聚严重滞后于城镇规模扩张
近年来，鄂尔多斯城镇化实现了跨越式发展。20062012年，全市建成区面积由138平方公里扩展到 250 平方公里，其中城市核心区建成区由 56 平方公里提高到162.6平方公里，扩张1.9 倍，然而由于缺乏相应产业支撑，同期全市常住人口仅增长了32.3% ，城市 人口集聚严重滞后于规模扩张。2012年末，全市常住人口 200.4 万人，城镇化率 72% ，其中市外流入人口 48.3万人，仅占总人口的24.1% ，市区常住人口（东胜区和康巴什―阿腾席连片区）约 80万人，康巴什新区约7 万人。按照规划，到2030 年市区人口预计达到240 万，其中康阿片区 100 万人，从目前产业发展和人口流入规模、趋势看，实现这一目标的难度较大。
（四）经济增长的包容性不足制约了有效需求释放
包容性增长对于社会有效需求的充分释放至关重要。鄂尔多斯连续多年保持 20% 以上的经济增速，20022012 年，该市 GDP 增长17.9 倍，人均 GDP 增长 11.9 倍，而同期人均可支配收入、人均消费支出仅增长 5.3 倍。“十一五”期间，该市劳动者报酬占地区生产总值的比重逐年下降，从2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降 7.3个百分点，远低于全国平均水平。2012年，该市城镇单位就业人员 22.3万人，总人口就业率只有25%左右，明显低于其城镇化率和全国平均水平，国有单位和资源型相关产业、金融地产业在岗职工平均工资水平，明显高于非国有单位和其他行业。这些数据说明，鄂尔多斯经济增长的包容性不够，广大居民通过正规就业渠道分享资源性产业增长成果的机会不足，社会财富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社会需求的充分释放。
三、几点启示
（一）房地产发展与城镇化建设要与产业发展和人口集聚相适应，不宜过度超前
鄂尔多斯是城镇化发展的一个典型案例，资源型产业的高速发展是其实现城市规模快速拓展的经济基础。然而，从本质上讲，城镇化是人口和经济社会活动向城市聚集的自然过程，产业发展是基础，人口集聚是结果，其他的变化都是城乡人口结构变化的派生产物。超越这一客观规律，过度超前甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的产业支撑和实现人口集聚的客观条件，不仅会造成土地、资金的极大浪费，影响生态环境，也易引发财政金融风险、激化社会矛盾。美国底特律城市破产的教训就是极好的借鉴。鄂尔多斯必须实现城镇化发展方式的转型，更加注重提高城镇化质量，通过改善城乡公共服务、增强就业吸纳能力、优化人口布局等方式加速人口集聚实现以业兴城、依城聚人。
（二）有序推进资源型城市转型是实现其城镇化健康发展的重要保障
鄂尔多斯的城镇化有很强的资源依赖特征，如何跳出“资源诅咒”，避免资源性产业周期性波动对城镇化健康发展的不利影响，实现产业转型和经济社会可持续发展是资源型城市面临的共性问题。近年来，鄂尔多斯在煤炭深加工、非煤产业和现代服务业发展方面取得一定成效，但尚未在煤炭产业之外形成强有力的增长点。这既有产业培育周期的原因，也受体制机制因素制约。例如，煤炭资源的利益分享问题，煤电一体化发展问题，电力输送通道建设问题，清洁能源产业审批问题等，都制约了鄂尔多斯产业更加均衡、可持续的发展。建议制定资源型城市创新发展的政策体系，在实施差异化产业政策、优化财税分配体制、设立资源型城市发展专项基金、统筹节能减排考核、发展清洁能源等方面进行积极探索，为资源型城市转型和可持续发展提供动力，为其城镇化健康发展注入活力。
（三）着力推进包容性城镇化，有序实现就业吸纳和人口集聚
经济增长和城镇化的包容性不足，经济高速成长的成果没有充分惠及全体居民，城镇化质量未与水平同步提升，是鄂尔多斯经济社会发展面临的深层次问题。鄂尔多斯应把着力推进包容性发展作为城镇化工作的重点，要积极创造更多正规就业和体面劳动机会，打破劳动力市场分割，消除就业歧视，提高就业质量。要统筹城乡发展，加快推进基本公共服务均等化，逐步形成外来人口与城市居民身份统一、权利一致、地位平等的公共服务体系，实现就业、教育、医疗卫生、住房保障的实际全覆盖。要努力营造公平公正的经济社会环境，为中低收入群体提供更多的发展机遇和通道，推进社会权利平等，激发居民和民营部门的创新活力与积极性，提升幸福感、安全感、归属感。要完善社会治理机制，加强流动人口服务管 理，构建现代城市管理体系，提高治理透明度，引导居民有序参与，促进社会融合。
相对于那些繁荣期满身光环的“土财主”来说，我仍然很敬佩这位具有如此敏锐市场洞察力和行动魄力的企业家
作为一个研究市场多年的经济学者，我不得不敬佩王石沉浸在国内混乱市场多年的江湖经验和敏锐洞察力。在国内外经济形势普遍不看好的预期下，大多数房地产商仍然固守原有看涨的思维。在和几位房地产企业中担任要职的朋友聊天说起他们这些地方性房地产商应对万科最初的降价有何行动时，他们的回答大多是“迷茫”，“还不知道该怎么办”等之类。我心里很疑惑，房地产商拿着如此高的利润点，竟然无法承受20%的下跌，也不知道当时是如此承受20%的猛涨。难道原先上涨的50%-100%利润真的可以在顷刻之间市场蒸发，化为灰烬？抑或像北京某家开发商在网上公布的那样房地产商只有5%的利润，没法承受市场的一点点下跌。潜台词就是，大家还是见好就收，能让出这些利润已经算是亏本买卖。其实，这种看似精明的“低利润无降价空间说”不堪一击，因为从去年年底到今年的房价尽管有所下跌，但仍有很大的上升幅度。如果房产商非要说自己只有5%的利润空间，那么意味着他们在过去的一年中基本上是亏损经营，而作为审计账面的利润只能是一种作假的泡影。当初，以账面作为投资依据的业主和投资者已经吃了他们一页假账的亏。
而对于财政相对独立核算的地方政府在中央政府的政策高压下，也很有动力地以“增加土地市场供应量，降低房价”的名义大规模增加土地供应量，根本不管未来的市场究竟会怎么样。这样轮番几次下来，再丰厚的房地产市场利润也会被如此长的企业产品线所拖垮，而房地产市场的需求也在外部冲击和内部诱因的引导下不断萎缩。到今年奥运会一过，房地产商自身已经非常明显地感觉到资金链短缺和有效市场萎缩的双重压力。由此，我们也能解开北京房地产商所谓的5%利润之说以及现在房地产商普遍的“不能降价说”的谜底。
我在网上粗粗查了一下，发现某些房产商基本上都是逆风向投资。我很好奇地问一个朋友，“难道你们没有专门的宏观经济分析部门的吗？”那位朋友相当肯定地说：“没有”。作为一个经营着几十个亿资产的投资性企业，竟然没有一个正规的宏观经济研究所和投资分析部门，甚至没有一个专门的研究分析人员。他们只把房产作为一种普通的商品来销售，而并没有把作为一种投资的工具。所以，房产公司除了一些所谓的高级经理和顾问之外，几乎人人都是销售员。这样，我们也不难看出，这些房产商的投资有多大的盲目性。这也意味着国内这些表面风光的房地产商有多大的潜在风险性，根本没有风险管理这一说。
当然，房地产商之所以能有如此坦然的大胆心态，并不在于它有雄厚的资金实力作为支撑。其原因从我那朋友的语气以及之后的事态变化中很容易得到答案。“与其明亏，还不如等待接下去可能的政府救市，或许还有一丝希望。”10月，各地政府出台各种优惠政策救市以及得到中央部门的默许都可以看到，房地产商的“坦然”实质上是来自于他们政府救市的预期。有不少的企业老板认为，他们在当初经济繁荣期创下了汗马功劳，尤其是地方财政上，而今遇到经济危机的时候，政府当然不能甩下他们。只是他们并不清楚庞大政府机构的共同底线以及救市时机在哪里。不过，这种信念足以让他们用眼前的不景气豪赌一把，争取挺到救市那一刻。
所以，尽管我一再批评王石等人在四川大地震“捐款门事件”中的浅薄的企业社会责任观点，但相对于那些繁荣期满身光环的“土财主”来说，我仍然很敬佩这位具有如此敏锐市场洞察力和行动魄力的企业家。要知道，即使能明白如此简单市场道理的企业家，在中国也是少之又少。
