时间：2023-09-27 09:35:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城市发展的区位条件，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:会展业地理区位;区位选择;空间尺度
作为会展旅游的核心,会展旅游的市场交易主要发生在会展举办地,举办地所追求的是会展旅游给居民和商业团体带来的直接和间接利益。会展旅游的吸引力激励和鞭策着举办地去赢得会展市场,最富有竞争力的会展旅游举办地能够使会展业的不同利益群体获得各自的利益。因此,会展业区位选择的合理性将影响到会展业的发展规模和效益。所谓区位就是从空间的观点,确定地理现象位置、距离、规模、结构的合理性。所以,区位研究的目的是寻求地理事物存在的地域内在规律。
一、会展旅游业的地理区位和空间尺度
区位(Location)一词,除解释作空间内的位置SituationorPositioninSpace外,还有放置和为特定目的而标定的地区两重意思。所以区位与位置不同,它既有位也有区,还有被设计的内含。地理区位这个术语是在区位论引入地理学后才开始使用的,它增加和强调了区位同有关地理现象的相互联系,并赋予各种地理要素以区位概念[1]。由于地理区域存在不同的空间尺度,因此依据地理区位因地理现象和事物存在的空间形态不同,可以划分为宏观、中观和微观三种不同的区位尺度。作为一种产业形态,会展业也存在宏观、中观和微观三种不同的区位尺度,它们关注的重点分别为会展业的地区布局(宏观)、地点布局(中观)、会议与展览的场馆布局(微观)。这些侧重点构成了有序的空间层次。
(一)会展地区选择时考虑的因素:宏观区位
从目前会展业的发展分布情况和各地区的经济分析来看,会展产业带的形成与区域经济的带动和辐射作用密切相关[2]。发展地区会展业应考虑如下区域经济条件:
1.区域经济发达程度
会展业作为经济发展的“晴雨表”,与经济发展有着紧密的关系。纵观世界会展业发达的国家,如德国、法国、美国等都是经济实力雄厚的国家。我国城市会展业率先在北京、上海、广州、深圳等经济较发达的城市崛起也充分表明会展业与经济发展水平具有强烈的正相关关系,经济的快速增长、经济总量的扩大必然会对会展产生强大的需求,促进会展业的快速发展。
2.社会、经济与文化的开放程度
一个城市要发展城市会展业,必须具有较高的开放程度。国际上会展业发达的城市,一般都是开放程度较高的国际大都市。在我国拥有“中国第一展”、并被誉为“华南会展之都”的广州,因在我国改革开放中先行一步,政策束缚少,市场机制在经济发展中发挥着主要作用,因此会展市场开放度很高。广州既有国家级的广交会,也有纯粹的国外来华专业展,还有民营展览机构所办的各类专业展。
3.第三产业和特色产业的发达程度
会展业与交通、通讯、住宿、餐饮、旅游、商业等行业有较强的关联性,需要这些行业提供完善的服务,满足参展客商的多样化需求。另外,国际会展业发达的城市很大程度上是依托城市产业发展起来的,如德国汉诺威的工业博览会,法国巴黎的时装展等,因为只有特色的城市产业才能培育出特色的展览项目。
4.旅游资源的开发程度
旅游与会展有着相辅相成的关系,一个城市丰富的旅游资源会提高城市会展活动的吸引力,世界上著名的会展城市如汉诺威、法兰克福、米兰、新加坡等都是著名的旅游城市。瑞士东部小城达沃斯是阿尔卑斯山系中海拔最高的城市,人口100余万,是世界知名的温泉度假、会议、运动度假胜地。每年1月末,世界经济论坛在这里召开年会,仅此一项每年就给达沃斯带了7000万美元的利润。另外,每年除有400多个大小会议在此召开外,还有70万游客前来度假。因此,具备特色的旅游资源,成为会展业发展的一个必备条件。
5.政府的支持
会展旅游是一个涉及多行业、多部门的产业,通过对相关产业的拉动作用,与其他经济部门相辅相成,互相促进,在互动中实现良性循环,共同为整个国民经济的快速发展发挥着积极的作用。正因为如此,各国政府都十分重视会展旅游业的发展,在制定经济发展战略和城市发展规划时,积极考虑本国会展业发展的需要,进行有利的安排。除客观条件外,发展会展业还必须有政府对城市基础设施建设、会展基础设施建设以及相关法律法规等方面的支持。如德国的汉诺威、法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫等都是国际著名的展览城市,它们都把展览业作为支柱产业加以扶持,出台一系列鼓励措施和优惠政策,吸引参展商和观众。
(二)选择会展城市时考虑的因素:中观区位
会展旅游业的中观尺度主要是指会展举办城市的选择问题,该空间尺度需要重点考虑的因素是城市的区位条件、经济实力和城市吸引力状况等因素。
1.优越的地理位置和交通条件
发展会展旅游必须具有优越的地理位置和便利的交通条件。世界上最重要的150个专业展览会中有近120个都在德国城市举行,与其地处欧洲中心、交通便捷密切相关。从城市看,2001年承办各种国际会议最多的10大城市,如巴黎、伦敦、日内瓦、布鲁塞尔、柏林等,几乎都在地理位置上得天独厚。我国的香港、上海、北京等城市会展旅游发达的一个重要原因是地理位置优越。
2.高度发达的城市经济
会展业成本较高,无论举办何种会展活动都需要一定的经济实力和资金投入。据世界银行提供的资料,20世纪以来举办国际性会议次数最多的前10个国家和城市的人均国民生产总值均在10000美元以上。瑞士人均国民生产总值长期位居世界第一,举办国际会议次数排行世界第九位。因而发展会展旅游的旅游目的地通常是经济高度发达的国家或城市。
3.完善的会展设施
现代化的会展设施是开展会展旅游的物质基础和先决条件,许多会展旅游目的的成功得益于良好的会展设施。纽约、底特律、米兰、伦敦、巴黎、东京、法兰克福、慕尼黑都有10万或20万m2以上的大型现代化展馆,汉诺威建有展出面积接近47万m2的世界上最大的展览场馆,新加坡也有一个近10万m2的博览中心。
4.良好的城市形象和较强的城市吸引力
城市形象是旅游竞争的武器,缺乏城市形象或城市形象不佳的城市很难向游客促销,也就是没有竞争力。发展会议展览旅游的城市必须要有鲜明的城市形象。城市的吸引力在于城市形象,城市旅游资源的丰度和文化内涵则是营造城市形象的一个重要方面,会展与旅游是分不开的,很多时候会展的举办就是冲着举办地的名胜古迹、美丽风光和良好的城市环境而来的。
5.完善的城市功能
会展业对城市功能有极大的依赖性,没有完整的基础设施、便捷的交通条件和先进的通信设施等,一些大型会展活动,如世博会乃至一些交易会是不能举办的,要成功举办一些大型会议也是难以想象的,因此只有提升城市公众休闲、城市娱乐、康体、文化、商贸、购物、交通、通讯、邮电等城市功能,才能吸引会展旅游者和旅游投资者。新加坡发展会展旅游的成功经验之一,就是新加坡政府一直致力于城市基础设施建设、发展交通、净化环境等以吸引投资者和会展旅游者。
(三)选择会展场馆所时考虑的因素:微观区位
会展场馆选址对会展业的发展而言举足轻重。场馆一旦落成,也就决定了会展业借以发展的空间地理区域。这一区域内的各种基础设施,包括它的相关配套设施、道路交通状况等等,就成为会展业的运行环境,环境的好坏直接影响着项目甚至行业本身的发展。在会展场馆的选择的众多因素中,交通是其中重要的因素。对于那些正在选址建立会展中心的政府规划部门,选择好展馆的建设位置对展馆效益和城市会展业的发展都具有重要的意义。一个好的会展场馆,不仅应该具备完善的内部设施和服务机制,更为重要的是它的周边环境[3]。
其一,好的展馆应处于交通网络发达地区,四周交通便利、换乘方便,各种交通设施齐全,便于游客和参展者的参展行为。
其二,展馆地址应远离居民区和其它行政机构服务区域,避免给附近居民带来困扰或者妨碍其它公共事务。
其三,展馆附近应配有齐全的配套基础设施,如宾馆、酒店、商场、健身场所等等,为展会和旅客提供方便的同时,也避免了重复建设所造成的浪费。
其四,展馆群体架构应呈现狭长、分散型,而非集中、聚集型,避免因展馆过分集中而带来的车辆拥堵,难以对其进行有效地集散。这样既可以使观众有效参展,又能够发挥展馆优势,兴办品牌展会。一般而言,会展场馆多选址于城郊结合部即与上述因素的可实现性有关。
还有一点值得一提,要避免庞大的会展活动所带来的周边交通问题,对展会的明确定位和对专业观众的区分,也是加强对展会控制、减少观众流动量,以及提高展会质量的有效途径。
二、会展旅游业区位选择的综合因素
具体到某一个展会的举办地的区位选择,需要综合考虑地区经济发展水平、城市竞争力和城市吸引力、会展场馆的周边环境及自身状况等因素[4]。
三、会展业的区位决策过程
从理论上讲,会展业的区位决策过程可分为五个步骤:
第一步为会展预先策划阶段,主要是确定会展的时间和预算,并开始做一些其他方面的准备工作。在此阶段中,要考虑各种各样的先决条件。例如协会执行委员会的新成员,可能会提出对这个过程的不同观点。过去的经验,尤其是最近一次会展的执行情况是未来会展地点选择的重要依据,比如先前已经制定的轮换使用会展地点的政策。预期的环境条件对会展的举办具有也是非常重要的。毋庸置疑,为数众多的地点选择因素都会对这个策划前的步骤产生影响,并进而在做出最后地点的决策时,能够看出每个因素的相对重要性。在这个早期步骤中,其他竞争区位在准备候选地名单之前通过与协会的接触,就可以开始在某种程度上影响决策过程。新晨
第二步的主要工作是通过调研和现场考察,收集能够满足最低要求的可能的会展区位和详细信息,对地点选择进行分析。对于重大的会展还可邀请候选的举办地的代表向协会介绍商务活动开展情况。另外,要对所有的信息进行分析和讨论,并在此基础上提出最后的建议。
第三步根据会展策划者或者选址委员会的建议,由会展主办方做出区位选择的决定。委员会的成员可能会对到底哪些地点选择因素更为重要提出不同的看法,而且相竞争的举办地常常会不断地进行据理力争,还可能提出先决条件的问题。例如从吸引参展商或与会者以及获利的角度,会展的特定目标就是一个需要考虑的因素。
最后阶段,为举办会展(第四步)和会后评价(第五步),将此次区位决策过程作为下次会展的先决条件。评价还可能提出一些潜在的备选或竞争区位,以备未来举办会展时选择。
参考文献:
[1]杨吾扬.区位论原理[M].兰州:甘肃人民出版社,1987.
[2]主.会展旅游概论[M].上海:立信会计出版社,2004:16-23,97-98.
（2）合理、协调使用运输方式
各种交通运输方式各有长短，都有最适宜的使用范围，必须妥善组织安排。空运主要是运输贵重、急需、数量不大的货物。公路主要是运输短途、量小及容易死亡、变质的活物和鲜货。铁路主要是运输远程、量大及容易死亡、变质的活物和鲜货。水运主要是运输大宗笨重、远程、不急需的货物。
（3）综合考虑确定运输方式
经济性、快速性、安全性和通达性是运输方式的四大评价指标。各种运输方式都有其适用的范围。货物运输要根据货物的性质、数量、运距、价格、时效等选择合适的运输方式，客运的选择要根据价格、安全、时效、目的等进行，客、货运本着“多、快、好、省”的原则来确定运输方式。
2交通运输线（铁路、公路）的区位因素分析
（1）自然因素是交通运输线路的基础因素，其影响逐步减弱。
4水运的区位条件（以莱茵河为例）
（1）自然条件：莱茵河流经地区地势平坦，水流平缓，利于船只航行；该地区属于温带海洋性气候，降水季节分配均匀，水位变化较小，冬季无结冰期，全年可通航；该区域河网密布、运河众多，可以形成庞大的内河水运网；河流含沙量小，河道不淤积。
（2）社会经济条件：莱茵河主要流经德国，其中鲁尔工业区是世界重要的工业区，其人口密集，经济发达，河运是其重要的运输方式之一。
（二）交通运输选择的思维方式
1交通运输线区位选择的思维模型
（1）求同――交通运输线和站点的区位选择都受自然因素、社会经济因素和技术因素的影响，因此要用综合的观点观察分析区位因素。
（2）存异――根据交通运输点、线区位选择的不同要求，构建相应的区位分析微观模型，如港口区位分析应重点考虑航运条件（港阔水深）、停泊条件（风浪较小）、筑港条件（地势平坦开阔）、腹地条件（腹地广阔而经济发达）、城市依托。交通运输线的区位选择如下表所示：
2交通运输布局区位分析的思路方法
（1）观图知地，整合区位信息
区位分析类问题的解决多依赖于对所给图示信息的判断分析，因此要按照区位因素结构从图表中充分提取有用信息。以交通运输线为例：从区域图中提取地形、地质、河流等区位信息，分析比较自然条件对线路选择的影响。从图中整合资源、人口、城镇分布及经济发展水平等区位信息，对区域运输需求做出综合分析，说明交通运输建设的必要性。
（2）综合分析比较确定方案
交通运输建设方案的比较，既要看到自然条件的不同，又要重视社会经济效益的差异，以“低成本、高效益”为最佳选择。
（三）交通运输方式和布局的变化带来的影响
1交通运输布局变化对聚落空间形态的影响
（四）商业网点区位的判读方法
1分析城市地价高低：在地价最高处，可能是城市中心商务区，在次高峰，可能布局次级商业区。
2分析城市路网密度：城市路网密度大的地区，人流、物流大，商业网点密集。
3分析城市道路网格局：城市干道与市区环路交会处，交通便利，便于人员流动和商品货物集散，成为合理布局商业网点的理想区位。
4分析建筑的密度：建筑物高大稠密的地区地价高，可能是城市中心商务区。
5分析车流量：白天车流量大、停车频率高，夜晚相反，可能是商业密集地区。
除此之外，还可以通过车速快慢、事故次数多少、监测点多少、人口昼夜差别大小等方法判断商业网点区位。
（五）交通对人类活动的影响
交通运输布局及其变化，除了对聚落和商业影响较大之外，对人类其他生产、生活，诸如人口迁移、农业、工业、旅游等的影响也十分显著。
1交通运输对人口分布和迁移的影响
一方面交通便利的地方，人口分布的密度较大。另一方面，随着交通和通信的发展，相对地缩小了地区之间的距离，减少了妨碍人口迁移的各种困难，从而促进了人口迁移。
没有人不想和你同坐一辆豪华轿车，但你需要的，却是轿车坏了还会和你一起搭巴士的人。――美国“脱口秀女王”奥普拉・温弗瑞
人生四然：来是偶然，去是必然，尽其当然，顺其自然――莫言
2交通运输对农业的影响
交通运输对商品农业的区位影响突出，而对自给农业的区位影响较小。现代农业生产的产品最终要运往市场，实现其商品化和社会化，靠的就是现代化的交通运输。农业的区位选择要充分考虑交通运输条件，而交通运输条件的改善和农产品冷藏、保鲜等技术的发展，使市场对农业区位的影响在地域上大为扩展。
3交通运输对工业生产的影响
交通运输是影响工业区位的重要因素，沿江、沿海港口和铁路、公路沿线、枢纽地区对工业布局具有很大的吸引力，例如美国芝加哥、底特律的冶金工业，就是利用五大湖的廉价水运，将附近的煤、铁矿石运来建成的。
不同社会阶段的影响有明显差异。交通运输的发展，为工业走向分散提供了条件。一方面交通运输条件的改善，使工厂对原料、燃料地的依赖性减弱，在交通便利的地方可以布局加工业。另一方面交通运输条件的改善，扩大了工业生产原料、燃料的来源范围和产品销售市场，使以跨国公司为代表的工业生产可在全球范围内寻找最佳区位。
4交通运输对旅游活动的影响
交通运输条件的日益改善，使世界各地距离日趋“缩小”，极大地促进了旅游业的发展。
交通位置及其通达性，对一地旅游资源开发价值的影响较大。交通位置及其通达性通过影响旅游者的经济距离和游览心情来影响其开发价值。
二、高考再现
作为知识分子，不应该也不会排斥团队协作和团队精神，但他在团队里，是有一个“独立之人格，自由之思想”的人。下面小编给大家分享一些高二地理的必修知识，希望能够帮助大家，欢迎阅读!
高二地理的必修知识1第一章 人口
1人口增长
1、影响人口增长的主要因素：生产力水平、医疗卫生条件和教育程度影响到人口的死亡率和出生率，进而影响到人口的增长模式。
此外，政策、社会福利、自然灾害等也会影响到人口的增长。
2、人口增长模式(人口再生产模式)：
①原始型：高高低(极少数原始落后地区)。
②传统型：高低高(水平较低的发展中国家)。
③现代型：三低(发达国家或发达地区)。
3、世界人口增长：非洲人口自然增长率最高，欧洲最低;
亚洲净增人口数量最多。
4、人口问题：
①人口增长过快：人口压力大——控制人口(中国实行计划生育)。
②人口增长过慢：人口老龄化——鼓励生育、接受移民(中国靠发展生产力)。
2人口迁移
1、人口迁移的主要原因：
经济(落后地区向发达地区)、政治(政治迫害、战争、国家有组织的人口迁移)、社会文化(宗教迫害、民族歧视)、生态环境、其他因素(家庭和婚姻、投亲靠友、逃避歧视)。
2、人口迁移的意义(效应)
(1)利：
①加强民族团结，促进民族融合。
②加强文化交流。
③减轻迁出地的人口压力。
④为迁入地提供廉价劳动力。
(2)弊：
①造成迁出地人才外流。
②给迁入地的环境增加了压力，社会管理增加了难度。
3人口分布与人口容量
1、人口环境承载力(人口环境容量)：
一定时期，某一地域能够维持抚养的最大人口数量。
人口合理容量：一个地区所能持续供养的最适宜人口数量。人口合理容量要小于环境容量。
2、影响环境人口容量(环境承载力)的因素：
①资源状况。
②生产力水平。
③开放程度和消费水平。
高二地理的必修知识2第二章 城市空间结构与城市化
1城市的空间结构
1、城市功能分区——相同的城市用地类型发生集聚
(1)商业区：位于城市中心、交通干线两侧—交通便利，通信发达，人流量大;付租能力强。
中心商务区(CBD)：建筑密集、高楼林立、交通便捷——面积有限，但需求量大。
(2)工业区：一般分布在城市边缘，交通便利，大多有河流或铁路、公路经过。
(3)住宅区：是城市最广泛的土地利用方式。
(4)文化区：一般要求环境优美，远离工业区和商业区。城市建设要注意保护文物古迹。
2、城市地域功能分区形成的原因：历史因素、经济因素、社会因素、行政因素。
3、城市规模与地域结构、服务范围
(1)城市规模：小城市，中等城市，大城市，特大城市。
(2)城市地域结构模式：同心圆模式，扇形模式，多核心模式。
(3)小城市：地域结构的分化不明显，提供的服务种类少、级别低，服务范围小。
大城市：地域结构的分化明显，提供的服务种类多、级别高，服务范围大。
2影响城市的区位因素
1、自然方面
①地形——平原地区城市密度大(热带地区的城市分布在高原上是因为气候更凉爽)。
②气候——气候温暖湿润的地区城市密度大(温带、沿海地区)。
③河流——河流的供水和运输功能决定城市区位(两江交汇处，过河点，河口)。
2、社会经济方面
①资源：克拉玛依(石油)、伯明翰(煤)、攀枝花(铁)、约翰内斯堡(黄金)。
②交通条件：沿海、沿江、沿铁路线、沿高速公路可以形成城市轴线。北方城市大都在大道汇合处。
交通线的变化，会给城市发展带来影响。(如扬州：运河通航时—兴，运河淤塞后—衰)。
③政治(如行政中心)、军事防卫、宗教、科技、旅游等也能促进城市的形成和壮大。
3城市化
1、城市化的标志：
①城市人口增加。
②城市人口在总人口中的比重上升。
③城市用地规模扩大。其中最重要的指标是城市人口占总人口的百分比。
2、第二次世界大战结束后城市化特点：
①大城市发展速度超过小城市;
②大城市数目不断增多;
③100万人口以上的特大城市发展快。——大城市化趋势
3、发达国家的城市化
(1)特点：①起步早，②水平高，③出现逆城市化现象。
(2)逆城市化的原因：
①对城市环境质量的要求提高。
②城市土地租金高。
③乡村地区和小城镇基础设施逐步完善。
④农村和小城镇环境质量好，土地租金低。
4、发展中国家的城市化
①特点：起步晚，但发展速度快;城市化水平低;城市发展不合理，大城市化趋势明显。
②我国城市化落后于工业化。
③城市发展不合理：大城市迅速膨胀，中小城市发展缓慢，人口集聚于少数大城市。
5、城市化的一般规律：
城市化——郊区城市化——逆城市化——再城市化。
4城市化对自然环境的影响
1、城市化对自然环境的影响
①对气候的影响：热岛效应、雨岛效应、城郊热力环流、大气污染严重。
②对水文的影响：对地下水——下渗量减少、地下水漏斗区范围和深度增大。
对河流水——坡面流水的流速加快，河流汇水时间缩短，更易形成洪峰。
对水质——城市工业废水、生活污水造成城市水源的污染。
③对生物的影响：草坪和人工林品种单一;破坏生物栖息地，生物的多样性减少。
2、城市化出现的问题：
①环境污染，
②交通堵塞，
③住房紧张，
④就业困难，
⑤社会治安混乱。
3、解决措施：
保护和改善城市环境——建立“生态城市”
①建立卫星城，开发新区，分散城市职能。
②改善城市交通和居住环境。扩宽主干道，建环城公路，建高架公路、地铁、轻轨交通。
③保护和治理城市环境。大力加强绿化建设。
高二地理的必修知识3第三章 人类生产活动与地域联系
1农业区位因素
1、自然因素(气候、水源、地形、土壤)：改造——温室农业、梯田、施肥、灌溉。
2、社会经济因素(市场、交通、政策、劳动力、地租)
市场决定着农业的类型和规模。
交通条件(特别是保鲜和冷藏技术)的发展，使市场对农业区位的影响在地域上扩展。
3、技术因素(育种、机械、化肥、农药)
培育良种(高产、耐旱、耐寒、耐储存等品种)：有利于扩大种植面积。
机械化：可以提高劳动生产率。
施用化肥、农药等：可以提高单位面积产量。
2主要农业地域类型
农业的分类：①按生产对象可分为：种植业、畜牧业、林业、渔业和副业。
②按投入多少可分为：粗放农业和密集农业(集约化农业)。
③按产品用途可分为：自给农业和商品农业。
1、季风水田农业(水稻种植业)：
(1)分布：东亚、东南亚、南亚季风区。
(2)区位条件：
①气候：季风气候，夏季高温多雨，雨热同期，适合水稻生长。
②地形：河流下游平原或河口三角洲，地势平坦，土壤肥沃，土层深厚，利于耕作。
③劳动力：(属劳动密集型农业)人口密集，劳动力丰富，利于精耕细作。
④历史：种植历史悠久，传统经验丰富，也有饮食习惯的影响。
(3)主要特点及原因：
①小农经营。原因：以家庭为单位，生产规模小。
②单产高，但商品率低。原因：精耕细作;但农村人多，自给为主。
③机械化水平低。原因：经济水平低，体力劳动为主。
④水利工程量大。原因：季风气候，水旱灾害频繁发生。
⑤科技水平低。原因：种植历史悠久，传统经验丰富。
2、商品谷物农业：
(1)分布：主要分布在美国、加拿大、澳大利亚、阿根廷、俄罗斯等国，我国东北、西北有国营农场。
(2)主要品种：小麦、玉米(旱地作物，便于机械化生产)。
(3)区位条件：
①自然条件：地势平坦，土壤肥沃，水源充足，耕地广阔，地广人稀(大规模经营的可能)。
②社会经济条件：交通发达，技术水平高。
③技术条件：机械化程度高。
(4)特点：①生产规模大;②机械化程度高;③商品率高。
3、大牧场放牧业：
(1)分布：阿根廷、美国——牛;澳大利亚、新西兰、南非——羊。
(2)区位条件：
①气候：大面积的干旱、半干旱地区。
②植被：植被稀疏，不适合种植业，只能放牧牲畜。
(3)阿根廷潘帕斯草原的区位优势：
①气候温和，草类茂盛。
②地广人稀，土地租金低，有利于大规模生产。③距海港近。
(4)阿根廷潘帕斯草原的发展措施：
①培育良种②改善交通运输条件
③开辟水源
④种植饲料。
(5)特点：
①生产规模大;
②专业化程度高;
③商品率高。
4、乳畜业：
(1)分布：欧美发达国家、大城市附近。
(2)区位条件：(以西欧为例)
①气候温暖湿润(温带海洋性气候)，利于牧草生长。
②地形平坦，利于饲草和饲料种植。③人口密集，经济发达，城市化水平高，有饮用牛奶的习惯，市场广阔。
(3)特点：
①商品率高;
②机械化程度高;
③集约化程度高。
5、混合农业
(1)主要是牲畜和谷物的混合农业。我国珠江三角洲的基塘生产主要是渔业与林业的混合农业。
(2)分布：欧洲、北美、澳大利亚(“骑在羊背上的国家”、“坐在矿车上的国家”)等。
(3)特点(墨累—达令盆地的“小麦——牧羊带”为例)
①良性的农业生态系统：
互惠互利：种植业为畜牧业提供饲料，畜牧业为种植业提供肥料休耕和轮作、(有利于恢复土壤结构，提高土壤肥力)、种植、牧场。
②有效合理的农事安排：小麦农忙(播种5—6月、收割11—12月)正是放牧的闲时。
③对市场的适应性强：灵活的生产选择，根据市场确定是多种植小麦还是多牧羊。
6、其他农业地域类型
(1)迁移农业：包括热带雨林迁移农业和游牧业，分布在某些较原始的落后地区，生产力水平低。对环境有所破坏，会导致生物多样性减少，气候恶化。
(2)种植园业：种植单一的热带经济作物，如咖啡、橡胶等。特点是生产规模大，专业化程度高，商品率高。
3农业生产活动对地理环境的影响
1、对生物的影响：
①开垦耕地、砍伐森林等;
②人工培育良种;
③过渡放牧导致草场破坏，出现荒漠化;
④施用农药会使农产品遭到污染，导致农产品质量下降。
2、对土壤的影响：
①大水漫灌导致土壤盐渍化;
②长期施用化肥会使土壤板结，变酸变硬。
3、对气候的影响：砍伐森林与植树造林、修建水库与引水灌溉都改变了下垫面性质，改变了大气的热源和水源条件。
4、对水文特征的影响：
①修建水库和引水灌溉：改变了河流径流的流量过程;
②开垦梯田、砍伐森林、植树造林：影响河流含沙量。
4工业区位因素
1、影响工业区位的因素
(1)自然因素：矿产、土地、水源、气候等。
(2)经济因素——接近原料、燃料(如有色金属冶炼、重化工基地)、市场——节省运费。
(3)劳力和技术：需要大量劳动力的工业，工资在产品成本中的比例较高(劳动密集型工业)，工厂要布局在有大量廉价劳动力的地方。技术密集型工业要靠近高等教育和科技发达的地方。
(4)工农业基础和协作条件：包括生产协作和社会协作。
(5)环境：工业布局要注意经济效益、社会效益和环境效益。
工业布局中的环境因素：
①风向，分为三种情况：有大气污染的工厂应位于居民区主导风的下风向、季风对吹风向的垂直方向、最小风频的上风向。
②水源：有水污染应的位于居民区的下游，生产中对水质要求高的应位于居民区的上游。
③离城市距离：有污染的不能在城区内，有大气污染的应位于城市热力环流圈以外。
2、工业区位因素的变化：
(1)原料地对工厂的影响逐渐减弱，市场对工厂区位的影响在逐渐加强。原因：工业所用的原料范围越来越广，交通运输条件的改善。
(2)交通运输：沿海沿江的港口、铁路枢纽、高速公路沿线地区，对工业具有很大的吸引力(近年来，一些发达国家交通运输已相当完善，交通运输不再成为他们考虑的主要因素)。
(3)信息通信网络的通达性作为工业区位因素的重要性越来越突出。
(4)劳动力素质的影响逐渐增强。
3、工业区位指向类型
(1)原料指向型：
①工业特点：原料不便长距离运输或运输原料成本高。②区位选择原则：接近原料产地。③主要工业部门：采掘工业、制糖业、水产品加工业、水果加工业等。
(2)动力指向型：
①工业特点：需消耗大量能源。②区位选择原则：接近能源基地。③主要工业部门：有色金属冶炼厂。
(3)市场指向型：
①工业特点：产品不便远距离运输或运输产品成本高。②区位选择原则：接近产品的消费市场。③主要工业部门：瓶装饮料业、家具制造业、印刷、石油加工业等。
(4)劳动力指向型：
①工业特点：需投入大量劳动力。②区位选择原则：接近有大量廉价劳动力地区。③主要工业部门：普通的服装、电子装配、包带、制伞、制鞋工业等。
(5)技术指向型：
①工业特点：技术要求高。②区位选择原则：接近高等教育和科技发达地区。③主要工业部门：集成电路(微电子)、精密仪器等。
5工业地域的形成
工业联系：①生产上的联系。②空间上的联系。③信息上的联系。
1、工业集聚和工业地域的形成
(1)导致集聚的主导因素：道路、供水、供电等基础设施;廉价劳动力;资源和能源分布等。
(2)集聚的效益(作用)——规模效益(降低成本，提高利润)
①可以加强企业间的信息交流和技术协作。
②降低中间产品的运输费用和能源消耗。
③共同利用工业区的道路、供水、供电、通信等基础设施，节约生产建设投资。
④有利于集中处理生产过程中的环境污染问题。
2、工业分散和工业地域联系
(1)工业分散的原因：为了充分发挥不同地方的区位优势(如跨国公司在全球范围寻找最佳区位)。
(2)工业分散的两种类型：
①产品轻、小、价格贵，
②产品极其复杂，如飞机。
(2)工业分散的条件：
①现代化的交通运输方式——方便、快捷、廉价;
②现代化的通信技术和手段——世界的“同时性”。
6主要工业区
1、传统工业区
(1)概况：
①分布：德国鲁尔区、英国中部工业区、美国东北部工业区、我国辽中南工业区。
②形成条件：丰富的煤、铁资源。
③工业部门：纺织、煤炭、钢铁、机械、化工。
④兴盛时间：第一次工业革命后到二战结束。
⑤特点：生产规模大，资源消耗大，环境污染严重。
(2)德国鲁尔区的区位条件：
①丰富的煤炭资源。
②充沛的水源。
③便捷的交通。
④广阔的市场。
(3)鲁尔区衰落原因：
①生产结构单一。
②煤炭能源地位下降。
③世界性钢铁过剩。
④新技术革命的冲击。
⑤环境污染严重。
(4)鲁尔区整治措施：
①发展新兴工业和第三产业。
②调整工业布局。
③拓展交通。
④发展科技。
⑤消除污染，美化环境。
2、新兴工业区——意大利工业小区
(1)生产特点：
①以中小型企业、轻工业为主。
②生产过程分散。
③资本集中程度低。
④分散在农村或小城镇。
(2)生产模式：中小企业集聚的工业小区模式，形成了机构完善，功能齐全的生产——销售——服务——信息网络。
3、新兴工业区——美国“硅谷”(高新技术工业区)
(1)高新技术工业的特点：
①从业人员知识技能水平高。
②产品更新换代周期短。
③研究开发费用高。
④产品面向世界市场。
(2)“硅谷”区位条件：
①位置优越。
②环境优美，气候宜人。
③有高等院校。
④交通便利。
⑤军事订货(美国特有)。
7主要交通运输方式
1、铁路运输：运量大，速度快，运费较低，爱自然因素影响较小，连续性较好，但造价高，占地广，耗费金属材料多。
适宜大量、远距离运输。
2、公路运输：机动灵活，对自然条件适应范围广，周转快，装卸方便，但运量小，成本较高，运费较贵。
适宜小量、近距离运输。
3、水运(包括河运和海运)：运量大，成本低，但速度最慢灵活性和连续性差，受自然条件影响大。
适宜大量、远距离运输。
4、航空运输：速度最快，但投资大，运量小，运费最高。
适宜运输急需，贵重且运量不大的物品。
5、管道运输：损耗小，连续性好，运量大，但投资大，灵活性差。
适宜气态和液态运输。
8交通运输布局
1、主要区位因素：经济因素;
自然因素(地形、河流、自然灾害等);技术因素。
2、区位因素变化：过去自然因素是最重要的影响因素;
随着科技进步，经济因素越来越重要。
3、上海港的主要区位因素：
①水域条件(航行条件，停泊条件)，
②陆域条件(筑港条件，腹地条件，以城市为依托)。
4、机场建设：
①要有平坦开阔、坡度适当的地形，以保证排水;
②要有良好的地质条件，以保证地基稳定;
③要避开低湿地区;
④与城市保持适当距离：用地广、城市有烟幕等。
5、铁路建设：
①区位因素：合理布局交通网;促进沿线经济发展;促进地区稳定繁荣;先进科技是保障。
②意义：促进工业生产;加速区域开发;加强工农业城乡联系;促进文化科技交流;促进民族融合与交流;有利于政治统一、国家安全，巩固边防等。
6、公路的选线原则：
①平原地区：少占好地，避开沼泽地，处理好与农田水利设施和城镇发展的关系。
②山区：在陡坡上成“之”字形弯曲，山谷中的道路应避开陡坡。充分利用自然条件，避开地形、地质、水文条件复杂的地段。
线路的总体走向决定于经济因素，而某一段的具体走向可能取决于地形、地质或技术条件。
9交通运输方式和布局的变化对聚落和商业网点的影响
1、交通运输方式和布局的变化对聚落的影响
(1)交通运输与聚落的形成：交通便利的地方有利于开展商贸活动，通常会形成较大的居民点。
(2)交通运输与聚落空间布局
①运输方式对聚落空间布局的影响：南方以水路交通为主，聚落临水布局;北方以陆路交通为主，聚落多靠近大路等交通要道。
②不同环境对聚落空间布局的影响：北方地势平坦开阔，聚落多呈团块状，形态比较规则，道路呈棋盘式。南方河流密集的平原地区，聚落沿河流、铁路、公路分布，布局形态呈带状。
(3)交通运输与城镇分布：河流航运的起点、终点、与其他交通线的交点处常形成城镇。
(4)交通方式和布局的变化对聚落的影响：如运河航运地位的变化与扬州的兴衰、城市中心的迁移。
2、交通运输方式和布局的变化对商业网点的影响
(1)交通运输对商业网点的影响：交通便捷，有利于人流和物流的集散。
(2)交通运输和布局的变化对商业网点的影响
随着高速公路的发展，许多商业集聚在高速公路和城市结合部。
随着交通运输和现代物流业发展，在城市边缘交通便利处出现各种类型的专业化市场、大型超市等。
摘要：目前，临沂批发市场凭借其优越的区位条件，已发展成为国内闻名遐迩的商品集散地和现代商贸城。临沂批发市场不仅有力地带动了当地经济的发展，扩大了区际交流发展，而且也造成了一些不利的影响。因此需要制定临沂批发市场微区位布局优化对策，提升临沂批发市场特色和竞争力，以带动地方经济发展。
关键词：批发市场；微区位；临沂市
区位是指某一行为主体进行其活动所占据的场所、地点或分布的地区[1]。不同的研究平台，不同的区位主体，其区位研究的空间尺度存在差异。以城市或城镇的街区为研究平台，则属微观层次上的区位研究，即“微区位”。批发市场的微区位就是具体的某一个批发市场在城市街区中的具置。
一、临沂批发市场微区位特点
临沂地处苏鲁交界地，交通条件便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，区位条件优越。临沂批发市场凭借其优越的区位条件，经过25年的发展壮大，已成为国内闻名遐迩的商品集散地和现代商贸城[2]。现阶段，临沂批发市场正处于外向型、展销型市场发展时期，其在城市街区的微区位布局具有显著的交通区位指向、消费地指向特征。
(一)中心集聚趋向性
对于商业中心而言，其区位特征就是通达性高的区位。临沂批发商城以西郊批发市场为中心，依托临沂客运总站，围绕西郊批发市场，先后建立了华丰批发市场、兰田批发市场、汽配摩配城、灯具城、厨具市场等一大批综合性、专业性批发商城，批发市场中心集聚倾向显著。现有各种经营摊位2万多个，50多个专业批发区[3]。该地段成为临沂市的主要的商业地段，是临沂市批发业最为发达的区域之一，也是临沂市批发市场的集聚分布区。
(二)交通枢纽趋向性
交通枢纽历来成为物流与人流集散的窗口与门户，交通节点是人流的集散点，人流量最大。鉴于临沂批发商城正处于外向型、展销型市场发展阶段，临沂市批发业的繁荣和快速发展与其优越的交通区位优势是分不开的。在利于商品与人员集散的要求下，临沂批发商场围绕临沂汽车总站、水田车站、华丰车站、火车站为节点，各批发商城呈据点式网状、多核心式发展。
例如成衣、纺织品、鞋帽批发市场，文体用品市场，电动工具市场，装饰材料批发市场等都集聚于临沂长途汽车站周围。桃源科技广场、灯具城、家具城、家电批发区、自行车市场、鲁南汽车城等批发市场也集中布局于山东省最大的个体客运站——水田站附近。
(三)交通干道趋向性
城市中彼此连接成网的干道交通系统连通性很好，可以为城市内的某一区域带来大量的出于各种目的的来往人流，从而扩大市场需求。且通达的干道还保证了区域可以快速便捷地获得源源不断的货源，保证市场供应。因此，干道交通以畅通人流和货流为主要功能，是保证批发业规模不断扩大，并持续发展的一个重要条件[4]。临沂批发市场在不断发展中，围绕通达路、蒙山大道、北园路、解放路为主体通道，形成从沂蒙路到工业大道的呈带状、圈层环状批发商城密集带。
二、临沂批发市场微区位布局缺陷
临沂批发市场的不断发展壮大，有力地带动了临沂市当地经济的发展，为城市下岗职工再就业提供了平台，以及扩大区际交流发展等。同时，其批发市场微区位的现状布置，也带来了一些不利的影响。如引发了市区的交通阻塞、城市环境恶化、城市形象损害等问题。
(一)加重交通拥挤
车站是对外联系的纽带，也是一个城市文明的窗口。一个城市的完美形象的塑造，得益于建筑的设计、社会成员的保护，更为重要的是有序的交通。临沂市批发业发展离不开四通八达的交通设施，但同时也引发了不良的影响，给城市居民的日常生活带来了诸多的不便，居民普遍反映日常生活深受每天大量的客、货运交通流的干扰，出行存在耗时、费力等问题。
临沂市批发业的快速发展和市场规模的不断扩大，吸引了大量的人流、车流和资金流。在批发市场区内，每天的人流量达30多万人，车辆众多，道路狭窄，堵车现象经常发生，同时也加重了城区的交通负担[5]，交通设施超负荷运转，部分道路破坏严重，并存在反复现象。
(二)恶化城市环境
硬件方面，批发商城基础设施落后，部分市场硬件建设档次偏低，严重滞后于发展需要。客货运公司集散分布于各大批发市场周边，每日的人流、物流和车流的密度大，造成了严重的大气污染和噪声污染。加上外来人员的大量流入，以及大量流动小吃店、水果摊，生活垃圾污染也比较严重。另外，由于规划和管理的力度不够，市场内绿化用地也严重不足，且原有绿地破坏严重，对城市环境带来了诸多不利的影响，“脏、乱、差”现象日益凸现。
(三)损害城市形象
目前临沂批发市场大部分市场是柜台式、大棚式，有的还是露天市场，精品房、楼房式结构等档次较高的市场较少，市场的配套设施也不够健全，基本为“集贸型”市场。致使车流、人流和物流混乱，交通拥挤，卫生条件差，安全隐患多。
由于批发市场管理条块分割，治安、管理、服务措施不到位，行政、工商、市场等管理体制不顺，规章制度不健全。市场重复建设严重，交叉经营，无序竞争，乱收费、多头收费现象严重，敲诈勒索、扒窃抢劫现象时有发生，以及满街张贴各种野广告、乱发宣传单等，杂乱无序状态在很大程度上损害了临沂市的城市形象。
(四)社会成本高昂
从空间区位上来看，批发市场的核心区域为以长途汽车站、华丰汽车站、水田车站为节点的批发市场群，其地处临沂市CBD区域或其附近。从土地地租竞标理论来看，其经济地租应高昂。同时批发业从产业利润链条上来看，属于微利产业，利润率低下。又因该区批发市场建筑密度较低，多为柜台式、大棚式，有的还是露天市场等。由此来看，集多方面因素来分析，临沂批发市场快速健康发展的同时，临沂整个社会付出了较高昂的成本代价，产业发展了而社会成本、机会成本代价高昂。
三、临沂批发市场微区位优化对策
(一)分散化布局
由于临沂城市化进程的加快，原先西郊批发市场逐渐发展成了城市中心，临沂批发市场原有布局微区位的弊病问题日益突出，人多、车多、流动人口多及居住混乱等诸多问题日益严重。为了缓解城市交通压力，打造滨水宜局生态城市，根据临沂市城市规划，现有长途汽车站、水田车站、华丰汽车站等已经逐步外迁。在此大背景下，应适时对批发市场布局展开调整，通过政策和市场引导，以新汽车站、火车站等为节点，合并小专业市场，组建了生产资料、生活资料、建材和农副产品四大商业区域，打造第六代批发物流市场，分散化布局。这样既塑造专业批发市场，又能适当利用集聚经济效应，适度规模化经营，以解决或缓解市区交通压力，降低社会损耗。
(二)城郊化布局
伴随着各种新兴零售业态不断涌现，如大型超市、连锁商店、便民店的推广普及，对批发市场造成了严重的冲击，批发业面临产业内外的激烈竞争，批发业已经进入微利时代。鉴于临沂批发市场正处于外向型、展销型市场发展时期，批发仓储占地大、安全要求高等特点；以及市区繁华地段地租上涨、公交线路不断向郊区延展等机遇。为批发业健康持续发展，降低经营成本，提高竞争能力，建议借助交通枢纽的外迁和郊区化，将批发市场随交通枢纽城郊化布局，逐步形成“市场连基地、基地连企业、企业连市场”的“前店后厂”、贸工一体、工贸互动、共同发展的格局。
【关键词】房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值
引言：
房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。
1、区位选择的理论基础
1.1区位的概念[1]
在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。
1.2区位理论
区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。从理论上说，人类活动应该选择最佳的区位，但是人们选择的区位往往不是最佳的，这就涉及到了最佳区位选择的区位论。我国的住宅区位理论近年来也有了一定的发展，主要是在国外理论的基础上结合中国的国情进行进一步的分析。但总体上说，我国的区位理论研究还是停留在定性分析的层面上。
这些区位理论从不同的角度阐释了一种或几种区位因子对住宅区位形成的影响以及其作用机制，探讨了住宅开发和建设活动所应遵循的空间经济法则和住宅区位选择和决策依据。但是它们都过于强调一种或几种因子的影响，在房地产开发商进行区位选择时，需要综合考虑多方面的影响因素，不可过于强调某些因子。这就要求开发商在进行区位选择时，要有选择的使用区位理论，根据住宅项目投资的实际情况做到有所继承和有所扬弃。
2、区位选择的影响因素
影响住宅房地产项目区位选择的因素有许多，大体上可以分为宏观因素和微观因素。宏观因素包括国家的政策制度、经济环境、自然特性以及人口环境等。而微观因素比较多一点，包括环境条件、交通通达程度、市政基础设施条件、城市规划方面的因素、停车条件、公共配套服务设施完备情况、当前土地使用者的态度、土地价格以及房地产市场供求关系等。
2.1宏观因素分析
任何一个行业的导向都离不开宏观经济政策的指引，出于对土地的依赖性，房地产企业对于国家宏观经济政策的敏感程度更甚于其他行业。近年来，由于房价的不断攀升，国家对于房价的治理决心也越来越坚定，相继出台了多种政策抑制房价过快上涨，如政府对于土地的供应持更加谨慎的态度[2]。在国家土地供应收紧的形势下，房地产开发项目进行区位选择时就要更注重土地的质量而非数量。
在考虑人口环境对于区位选择的影响时，如果住宅开发项目所在地区主要人口集中为年轻人，项目位置就要更偏重于对商业因素、通达情况的考虑；而对于中年人占比例较大的地区，孩子的教育影响成为重要因素；对于老年人，毋庸置疑应把医疗条件放在首位。由此可见，人口环境对我们进行房地产区位选择时偏重的因素有很大的影响作用。
2.2微观因素分析
对于房地产住宅项目，不同的客户群定位会导致在区位选择上有很大的差别。在进行项目操作时，要结合项目实际对以下各因素进行有侧重的分析[3]。
2.2.1环境条件的影响
环境条件包括主要包括社会环境、自然环境。社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区。社会治安程度也是一个重要因素。有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感。以济南为例，以千佛山为中心的辐射区域由于良好的环境而受到众多开发商的追捧，如邦泰绿苑、山润家园、中益园、中润裕华园等等。
2.2.2交通通达程度的影响
交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，带动房地产产业的蓬勃发展。交通的可达性主要是指上下班、外出活动和子女上学的方便程度。城市居民对方便快捷的公共交通系统的依赖程度更大，居住区周围道路数量和公共交通线路数量都会对住宅区位选择产生重大影响，道路、公交线路越多.那么人们上班时选择的路线就越多，也就越能节省时间，此类项目的销售前景就越好。
2.2.3基础设施条件的影响
生活保障设施对区位选择的影响。
基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高。
文化保障设施对区位选择的影响。
文体设施主要包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。（1）在中国的传统观念中，孩子是一个家庭中最为重要的部分。据调查显示，在买房者的购房需求中，教育因素成为其首要考虑的因素之一。对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念成为了楼盘的一个卖点，有助于销售。教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价值提高。 （2） 医疗卫生设施在区位选择时的影响是不容忽视的。作为长期居住的地方，人们在进行住宅选择时自然会把医疗条件的便利性因素纳入其中。（3）体育娱乐设施的影响。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。
3、区位选择对投资价值的影响
从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力；而该项目产生利润的能力很大程度上又取决于其所在的区位。所以，区位给房地产投资者带来的利润越大，房地产的投资价值也就越大。因此，房地产开发商进行区位选择的分析就显得至关重要。房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。负担不起最优区位地价压力的投资者，将会被具备这一能力的竞争者所代替。
所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位或谓之为 “最佳区位”向外衰减的各种等级，这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，土地利用密度逐渐降低，地价也随之逐渐衰减，则房地产投资的利润水平和产生租金的能力也在相对降低。在城市中，商业中心的位置就是这种最佳区位。以商业中心为圆心向外扩散，分为半径不同的同心圆。随着半径的扩大，土地的区位价值越低，自然房地产的投资价值也就越低。以济南为例，区域划分为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区，历下区中包含泉城路、趵突泉等济南市中心位置，自然成为投资价值最高的地段[4]。但并不是说外部区域的价值就一定低于中心区域，这与周边环境和设施也是紧密相连的，在这里我们探讨的主要是一种平均水平。
我们知道，通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要因素，但并不是说，它是唯一和绝对的因素。如果一个投资项目仅由区位的好坏就能完全决定其投资价值的话，以后的分析就不用进行了。事实上，房地产投资价值的高低还与许多其他因素有关。比如投资者的经营管理水平（有不少房地产投资者在较好的区位却没有获得收益，而另一些投资者却总能在不被看好的土地上创造奇迹）、融资方式的安排、城市规划的影响、法规的限制、投资收益率的选择和投资者对待风险的态度等。然而，由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特征，所有其他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。应该承认，只要具备区位上的优势，即使在营销方面和管理方面差一些，项目也能产生很高的利润或出租能力。区位上存在不足的地块，通过精明的投资开发也许能够得到克服，但这类开发的规模要求一般都相当宏大，许多房地产投资商往往会碰到资金不足的障碍，因此，不研究区位的做法是愚蠢的。不过，在任何城市，我们都能发现，那些人们认为较好的区位，仍然有卖不出去的物业。所以，区位并不是万能的，但不研究区位也是根本不行的。重要的是把对区位的研究与市场需求结合起来。这就要求开放商在前期要进行详尽的市场调查，摸清各个方面的情况，以期获得最大的利润和最小的风险。
4、区位选择的策略
4.1按户型分类
住宅区位的选址要求如按照户型面积分类，可分为大中小户型三类住宅。大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，这批客户短期内不会有车，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘（为老年人开发的中小户型项目可在郊区）；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是项同地处成熟社区，生活便利[5]。
4.2不同规模的房地产企业选址策略
一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应”，因此要搜寻和竞标获取并累积合适的土地，建立自己的“土地银行”。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区，而且由于大型开发企业具有信息来源的优势，这些土地多处在根据城市规划己经确定的城市主要空间拓展方向上。
中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力；另一方面中型开发企业对利润的渴求较大，因此可倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。
小型的开发企业则要依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。但为了获得市场认可，小型开发的区位还是要有选择已建立起良好社会声誉的“板块”中的区域。通过样板工程的建设，为自己赢得声誉以获得进一步的发展。
总结：本文中从房地产开发商的角度对投资区位的选择进行了分析，对区位选择的概念和影响因素及对投资价值的影响、区位选择的策略进行了简要的阐述。不可否认，区位选择是房地产住宅开发中是最为重要的一环。一旦这一环出现问题，房地产整个开发链条就可能陷入瘫痪，开发商要付出巨大的代价进行弥补，而弥补措施往往收效甚微。因此，开发商在进行区位选择前要进行详尽的资料搜集、做好可行性研究，同时要针对住宅项目的特点进行分析，以保证在较小的风险下能获得较大的收益。
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作者简介：
江西省委书记孟建柱同志最近提出：“把九江建设成为长江沿岸和中部地区重要经济中心城市”，为我们明确了发展定位。
目前国内外对中心城市的标准没有量化指标。综合专家学者定性分析，中心城市主要应具备五个条件：区位交通条件优越；城市经济实力较强；城市服务功能完善；城市经济腹地广阔；人居环境良好。目前九江总体上离长江沿岸、中部地区重要经济中心城市有很大距离，但从这五个条件来分析，有的条件初步具备，有的条件通过努力可以达到：
从区位条件看，九江具有独特的“中心”优势。九江地处四省交界，位于长三角和江汉城市群之间，又是京九大动脉和长江黄金水道的唯一交汇点，具有承东启西、引南接北、交流中转的区位优势。铜九和九景衢铁路开通后，九江在中东部铁路枢纽作用将更为突出；正在筹建的沿江（南岸）高速建成后，九江与长三角地区的快速通道将全部打通，杭瑞、武吉高速公路开通后，在九江过境的国家“三纵四横”高速公路将达到3条。除航空港外，九江的大交通格局在长江沿岸可与武汉相媲美，在中部地区胜过郑州。随着交通条件的改变，将使九江的区位优势进一步凸显，成为长江沿岸和中部地区地理位置最重要的城市之一。
从经济实力看，九江具有巨大的发展潜力。九江目前经济总量不大，实力不强，辐射带动能力较弱，但发展潜力巨大。如把潜力转化为实力，完全可以实现后来居上。一是产业潜力。从中心城市形成的规律看，支撑其发展的主要有工业、商贸、旅游、物流等产业。九江不仅这几大产业齐全，而且单项都较强，与周边地区融合度较高。在沿江8个同等城市中，九江旅游总收入最高；市场成交额第三位，专业市场成交额有一半以上来自外省购买力；港口货运量排第一位；工业总量排第四位，产业层次仅次于芜湖，石化、有机硅、造船、玻纤、羽绒服装等都已形成一定规模的产业集群，在国内占有重要位置，是长江沿岸重要的水泥和火电基地。二是资源潜力。九江拥有中国唯一的世界文化景观庐山、中国最大的淡水湖鄱阳湖、世界最大的候鸟保护区吴城候鸟保护区，拥有中国迄今为止考古发现开采最早、保存最完整、内涵最丰富的大型矿冶遗址铜岭古矿冶遗址，还有生态条件十分优越的修河、柘林湖、中外著名的云居山、石钟山、东林寺、白鹿洞书院、星子温泉等；水域面积占全省1/5，人均拥有淡水资源量是世界的20倍、全国的50倍，是江南鱼米之乡、全国重要的商品棉、商品油和商品渔基地，拥有矿种80多种，其中黄金、锑、锡、莹石储量居全省首位，矿产潜在价值2000亿元以上。三是港口经济潜力。世界上最发达的九大城市都是港口城市。九江是全省唯一的港口城市、唯一的沿江对外开放城市，长江岸线达152公里，且深水岸线多，港口吞吐量大，适宜发展大运量、大吞吐量、大耗水产业，全省只有九江才具备发展港口工业的条件。
从服务功能看，九江具有很强的产业承载能力。一是基础设施服务功能逐渐齐备。交通、邮电、通讯、供水、供电、环保等设施齐全，具备承载产业发展的基本设施条件。二是商贸流通功能日益增强。港口集装箱年吞吐能力已有10万标箱，加上规划建设中的湖口、官湖、214等码头，将超100万标箱。九江港货运量已占全省外贸运量的80%，南钢、萍钢、武钢、鄂钢到长江沿线70%以上的钢材和省内30%的发电用煤经九江港中转，九江口岸腹地已从本市拓展到南昌、景德镇及湖北、安微。七大专业市场覆盖邻近四省六市城乡。三是科教文卫等服务功能不断发展。九江是“江西首批制造业信息化工程示范城市和国家重点联系城市”，有普通高校8所、在校生9.3万人，中心城区有医院58所、床位1万张。四是对外开放服务功能基本形成。口岸对外服务能力不断增强，边检、海关、商检一应俱全，大通关工程稳步推进，拥有国家级出口加工区，在体制上逐步与国际接轨，对内对外经济融合度提高，区域辐射带动能力增强。
从经济腹地看，九江具有广阔的辐射空间。处在武汉、长沙、南昌、合肥四个省会城市构成的“菱形”区域内，与这些省会城市直线距离不到360公里，在这近30万平方公里区域内都是欠发达地区，可作为九江的经济腹地。按照产业梯度转移规律，九江在这一东部向中部过渡地带具有明显的率先发展的优势，可以充分吸收长三角和江汉两大城市群的辐射。九江目前1/3的游客来自宁、沪，1/3来自武汉，喜敦啤酒、汇源果汁看中九江的区位交通条件和广大腹地市场才决定来九江投资。
从人居环境看，九江具有良好的宜居条件。九江集名江、名山、名湖、名城于一身，山水灵秀、生态优越在全国同类区位条件城市中绝无仅有，自古被誉为“天下江山眉目之地”，民国时期庐山曾一度成为的夏都。现在中心城区各项生活设施不断完善，城市框架逐渐拉开，城市形象和品位不断提升，是全国优秀旅游城市和中国魅力城市。由于人居环境好、城市人气旺、对外吸引力强，商品房市场发育健康，一些建设条件已明显好于沿江同等城市。
综上所述，九江有条件建成经济中心城市，而且依托独特的区位条件和产业优势，完全有可能也应该建成长江沿岸和中部地区重要经济中心城市。
关键词：房地产 区位选择 宅房地产 商业地产 “04”分析法
0 引言
房地产开发的前期最重要的工作就是项目的选址，选址直接决定了后期的开发和销售。而有些地产开发公司却对项目的选址没有做详细的研究和规划，从而出现了后期的一系列问题。由于房地产的开发存在相应的特殊性和不确定性，从而使项目的选址也存在着较多的影响因素。故对各影响因素进行模型分析具有十分重要的意义。
1 房地产开发项目的主要特点
1.1 较强的地域性、差异性
土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，因地制宜，就地使用能够获利的可能性及投资收益。房地产开发项目可以分为很多种，由于项目地理位置、用途、内容、规模的不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、配套设施等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会有一定的差异性。然而这种差异性直接影响项目投资资金及效益。
1.2 开发过程的环节多、周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般工程量较大，完成一个开发项目一般需要几个月、几年甚至更长的时间。这与项目开发受法规政策严格约束的特点和参与房地产开发项目管理的部门多直接相关。从项目立项开始， 建设环节多，而且各环节不可或缺，而且都有直接约束和控制工程的进度。一个房地产项目的全部开发过程涉及到土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政等较多部门。
1.3 投资回收期长
由于开发的周期长，从房地产项目前期工作开始到项目竣工并交付使用，这期间需要投入大量的资金，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。固可知房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。
1.4 开发具有综合性
现代房地产开发项目要求合理布局、全面规划、综合开发、配套建设。即在开发的过程中不仅仅是对项目的地理位置和建筑结构，也要对项目区位的公共设施、公共建筑进行综合规划和协调。如商业地产的开发，更要体现人性化和多元化布局，综合考虑交通状况、客流量、公共安全等。
1.5 具有较高的风险性
由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。因开发周期长，从而很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响。在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额。当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
2 房地产开发项目区位选择的主要影响因素
房地产开发投资首当其冲的选择就是区位选择，区位选择的好坏直接影响投资的成败，一旦选址错误则会造成资金成本的周转困难。考虑到这一因素，房地产开发公司高瞻远瞩，选择最优的区位进行开发，才能使房地产开发与居民消费需求良好吻合，获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展[1]。
2.1 交通的通达性及便捷性
完善的交通条件，可以带动相关区域的发展，不仅有利于区域的升值，而且还可以带动房地产业的蓬勃发展[2]。有利的对外交通条件，能够将“嗅觉灵敏”的开发商吸引进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。同样到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。
2.2 城市设施状况因素
完善的、现代化程度较高的城市设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高[3]。其中基础设施主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施主要包括学校、医院、超市、银行、农贸市场等设施；文化娱乐设施主要包括体育场、图书馆、公园等设施。
2.3 区域的繁华度
商业的繁华程度是反映城市经济、信息、物资与人员聚集程度，是反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，对增进其投资吸引力有很大的推动作用。
2.4 环境因素
随着人们生活水平的提高，居民对居住环境的要求越来越高也越来越重视。一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；相反，噪声污染、大气污染、水污染较严重的地区，其房地产价格水平则较低。
2.5 制度政策因素
影响房地产项目开发的制度政策因素主要有：房地产制度政策、税收政策、金融政策、有关规划和计划等。在项目选址的过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解开发的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划[4]。
3 房地产区位选择影响要素功能分析
3.1 “04”分析法
“04”评分法的分总和为2n（n-1），n为对比的要素数量。“04”评分法的四种情况：
①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。
②比较重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。
③两个功能重要程度相同时各得2分。
④自身对比不得分。
3.2 住宅地产区位选择要素功能分析
在新的房地产运行机制条件下，作为住宅房地产市场独立消费主体的居民可以根据自己的收入、工作地、通勤的便利性和对居住环境的偏好等因素，选择能够满足自己期望的居住区位[6]；同时，开发商也必须要按照房地产市场的需求，在不同的区位开发和建设多样化功能和等级的住宅商品，从而满足不同类型和层次的居民对居住空间的多样化需求；政府是管理和监督房地产市场健康有序发展的主体，既要考虑到经济效益，按照市场要求推动城市住宅建设的商品化发展水平，也要考虑社会效益，通过政策引导，把住宅房地产引入长期规划中，给予适当的优惠政策，实现城市健康持续发展。
我国住宅房地产的相关影响如下图1所示。
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图1
按“04”分析法如下表1所示。
由上分析可知，对于住宅房地产，居住环境对区位的影响最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情况。
3.3 商业地产区位选择要素功能分析
商业地产的选址是一项长期性工作，直接关系企业经营的战略决策[3]，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。在项目选址过程中不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合投资。反之，从当前分析不适合投资但从规划前景看又有发展前途。
我国商业房地产主要因素如图2所示。
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图2
按“04”分析法如表2所示。
由上分析可知，对于商业房地产，与住宅地产还是有很大不同点的，其交通便捷性对区位的影响最重要，其次是客流规律，再次是制度政策。
通过“04”分析法可以知道各个因素的重要程度，在房地产区位选择的综合评价中具有很大的实用价值，该法可操作性强且能够准确地反映影响房地产区位选择因素的模糊性和不确定性。通过分析可准确地对房地产区位选择作出定量的综合评价，从而使土地的区位效果达到最优。
4 合理确定房地产区位
国家的房地产调控政策接连不断地出台，住宅类项目开发的脚步不断放缓，而商业地产却因此引来发展的机遇。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠[7]。同时，“教育地产”这种重要的房地产开发模式，早在几年前就已经涌现出众多以教育为主题的房产项目，并得到了众多学龄家长和房产投资客的高度关注。所以，不仅交通因素，区域繁华度、自然环境等各种因素都会对房地产产生不同程度的影响，同时把握影响房地产区位的其他主要相关动态因素，用“04”分析法就可以对房地产价值或者说价格水平进行动态分析，从而可以准确地评估和预测房地产价格。
5 结论
文中提出了一种进行房地产开发项目选址的有效方法。该方法是以价值工程分析方法为工具，在综合考虑各种房地产开发项目选址影响因素的基础上，确定影响房地产开发项目区位的敏感性因素。“04”分析法具有极其重要的现实意义，是工程经济学的重要理论方法之一。该方法不仅可以用于房地产开发商进行房地产开发项目的选址，也可以用于政府部门进行城市规划、工业开发区选址等。
参考文献：
[1]蒋立红.影响房价的区位因素分析[J].开发天地.2005（4）：79-81.
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[3]张文忠，刘盛和.居民住宅区位选择的机理研究[J].北京规划建设，2000.
[4]莫宏伟.房地产全程策划实战教程[M].北京：中国电力出版社，2005.
[5]Fariborz Moshirian，Toan.Determinants of US investment in real Estateabroad [J].Journal of Multinational Financial Management，2000（10）：63-72.
人文地理以人口、经济和社会活动为核心，揭示人类活动的地域空间形态，传达人地协调发展、尊重自然规律、讲求环境伦理道德观念。下面给大家分享一些关高一人文地理复习策略方法，希望对大家有所帮助。
一、期末地理的命题特点通过对近年海淀期末地理部分的试题剖析，不难看出其试题命制具有以下几个突出特点：
1、围绕人文地理核心主干内容选择“中心问题”，突出考查考生对基本概念、原理的理解和把握的程度。
2、创设问题情境，凸显信息处理与分析能力以及运用所学的知识原理分析解决实际问题的能力的考查。
3、区域地理与系统地理有机结合，要求考生能运用人文地理的基本原理和观点来分析评价某一区域环境中人类活动的合理性或对人类的不合理活动进行反思，从中渗透着人地协调发展的观念。
二、期末复习备考的有效方法与策略人文地理内容虽然具有“多而杂，偏记忆”的特点，但从考试角度看，对其复习也是有规律可循、有方法可探。根据上述人文地理考试命题特点和复习原则，人文地理复习方法与策略关键应把握好以下几个方面：
1、抓准人文地理的核心内容(构建人文地理知识结构)，增强复习的针对性。
从总体来看，自然地理较难，但规律性强，容易抓住重点;人文地理容易，但内容分散，很难抓住重点。因此，要运用知识结构法来复习，通过知识的内在的联系，建立完善的知识结构体系。
人文地理以经济活动和经济发展为主线，其考查的主干知识(内容结构)主要集中在以下几个方面：
(1)人类活动的空间布局的区位分析。包括农业发展、工业布局、聚落(城市)形成、交通线(点)建设、商贸活动、文化和旅游业发展等。
(2)环境问题和可持续发展。包括自然资源的类型和特点、资源(能源)与经济发展的关系、资源(能源)利用问题与环境保护;主要环境问题现状、分布、成因、危害及解决办法;可持续发展概念、原则、模式、案例等。
(3)人口和城市。包括人口增长模式的特点及分布，人口数量、素质与经济发展和环境的关系，环境人口容量与人口迁移，人口问题与解决办法，城市区位因素;城市地域结构与功能区的合理规划、城市化进程，城市化问题及其解决办法。
(4)采用多种方法，多角度掌握中国和世界地理概况。对中国和世界热点区域，要掌握其地理位置、自然地理特征和人文地理特征，分析区域发展的优势条件和限制性因素，探讨区域发展措施。
2、理解基本概念与原理，认清发展规律。
人文地理的核心概念主要包括区位、产业结构、工业布局、农业布局、农业结构，农业地域类型、传统工业、新兴工业、交通枢纽、人口增长模式、人口迁移、环境人口容量、城市功能区、城市化、城市规划、环境自净能力、环境问题、可持续发展、清洁生产、循环经济、旅游活动、区域经济一体化等。
人文地理规律和原理，主要包括人口增长变化规律、人口增长模式类型及转变、城市化规律与城市布局(合理规划)原理、自然要素与人文要素相互作用原理、农业生产活动的合理布局原理、交通点线的区位选择、工业的区位选择(布局)原理、资源开发与交通建设原理、旅游欣赏与旅游资源开发原理、旅游景观欣赏要求与旅游资源开发条件评价、环境问题成因与可持续发展对策等。理解、掌握和运用这些规律原理对人文地理学习来说是极为重要的。
3、要运用专题复习法，系统掌握人文地理知识。
人文地理具有很强的综合性，复习应以专题复习为宜，而且专题的确立宜大不宜小。如果专题过小，不仅综合性会大大削弱，而且会显得很琐碎，导致死记硬背现象。
根据人文地理特点可确立的专题有：
(1)区域的经济发展。包括农业的生产活动与区域开发、农业区位条件分析，现代农业选择;工业的生产活动与区域开发、工业布局分析，工业基地与工业带问题，人类活动的地域联系方式及交通运输网中的线和点、交通方式与条件分析等。
(2)人口与城市。包括人口问题、城市区位分析、城市规划与布局、城市化及城市化问题等。
(3)旅游地理问题、大型工程问题、资源开发、资源的跨地区调配、环境问题及保护等。
(4)可持续发展与循环经济等。
三、几点注意事项1、人文地理问题的分析不是孤立的，往往与自然地理和区域地理紧密结合。
2、提高人文地理的得分率除了要加强解题指导外，还要拓宽人文地理的知识范围，增加人文修养也是非常必要的。
3、人口、资源、环境与可持续发展是永恒的主题和热点，这些问题要特别引起注意。
关键词：现代服务业 集聚 区位基尼系数
现代服务业逐渐成为了经济增长的主要动力和创新源泉。北京作为全国的首都，是我国政治、文化和国际交流中心，经济发展水平高，交通、通讯基础设施完善，高校、科研机构密集，具备现代服务业集聚的条件。下文便以区位基尼系数为测度指标，测定北京各类现代服务业的集聚程度及历年变化情况，探讨北京市现代服务业集聚发展的特点及日后的发展方向。
一、理论综述
国外对现代服务业分类应用比较广泛的是beyers的划分标准。他依据各服务业在不同经济发展阶段的特点将服务业划分为新兴服务业、补充业和传统服务业三大类。国内对现代服务业在理论的内涵上还存在一定的争议，对现代服务业的分类也没有一个统一的划分标准。考虑到数据的可得性和定量分析的可操作性，本文对于现代服务业的研究按照国家统计局对第三产业的划分，共涉及14个行业，分别是：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织。
北京作为全国的首都，是我国政治、文化和国际交流中心，经济发展水平高，交通、通讯基础设施完善，高校、科研机构密集，具备现代服务业集聚的条件，下文便以区位基尼系数为测度指标，测定北京各类现代服务业的集聚程度及历年变化情况，探讨北京市现代服务业集聚发展的特点及日后的发展方向。
二、研究方法与数据来源
1.划分
依照北京城市总体规划关于“两轴—两带—多中心”和城市次区域划分设想，将北京市划分为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区、生态涵养发展区等四类功能区。
2.测度指标——区位基尼系数
3.数据来源及说明
本文用以计算区位基尼系数指标的样本数据主要来源于2005年～2011年北京区域统计年鉴，由于采用总产值更能反映生产规模，因此本文计算北京市四大功能区的区位基尼系数采用的各功能区各行业总产值，均以当年价格进行核算。
三、计算结果与数据分析
根据区位基尼系数计算公式，计算出北京市14个行业7年间连续的区位基尼系数，见表。
1.在14个行业中，从2005—2011年各行业年均区位基尼系数来看，有6个行业的区位基尼系数高于0.6，有5个行业的区位基尼系数介于0.5到0.6之间，3个行业低于0.5；信息传输、计算机服务和软件业和科学研究、技术服务和地质勘察业区位基尼系数最高，超过0.7，其次是文化、体育和娱乐业、租赁和商务服务业以及金融业，这些是也是北京市各行业产业集聚程度最高的几个行业，其集聚程度大于其他行业。总体可以看出，基于区域要素禀赋的不同，各省区总体规划产业发展时，都发挥了各自区域特色产业的发展，对于不同行业，产生集聚的原因不同，从而形成的行业分布也不尽相同。
2.从2005年～2011年区位基尼系数变化率来看，14个行业中有10个行业的区位基尼系数呈现增长趋势，其中：信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、水利、环境和公共设施管理业的增幅达到10%以上，尤其是信息传输、计算机服务和软件业的区位基尼系数增幅达到21.5%；14个行业中有4个行业的区位基尼系数出现下降趋势，降幅最大的是交通运输、仓储和邮政业。区位基尼系数处于增长态势的行业中大多属于知识密集型行业，存在较强的规模效益，而且知识优势向经济优势转化快，行业产品的需求弹性也比较大；处于下降趋势的各行业大多属于资源密集型行业，基本上都属于成熟产业，区位基尼系数下降的原因部分在于政府规制、产业调整的结果，从而导致北京市有的产业布局呈现分散化状态。
四、结论与建议
经过上文的分析，可以发现北京现代服务业总体集聚现象明显，其
信息传输、计算机服务和软件业和科学研究、技术服务和地质勘察业最为显著，而交通运输及批发和零售业以及公共管理行业的集群效应相对而言较低。总的来说，北京市现代服务业的发展已具相当规模，产生了很大的集群效应，体现出巨大的发展潜力。
为抓住发展机遇，北京市政府需要加强公共交通行业基础设施的建设，进一步降低交通成本。严重的道路拥堵造成了交通空间成本的大幅上升，已经严重影响城市生活质量，威胁北京的可持续发展。可以通过加强路网规划，加大公共交通投资和建设力度，限制私家车保有量，进一步研究“限行”等措施降低交通空间成本。
对于信息技术服务业，应加强对中关村科技园、经济技术开发区等园区的配套设施的建设。对于商务服务业，要积极利用首都知识密集的优势，大力发展创意设计、法律咨询、知识产权等商务服务，积极吸引国际著名商务机构入驻北京。由于金融行业等知识密集型产业在首都核心区集聚程度已然很高，而向“多中心”转变是北京城市发展的必然趋势，因此，应积极引导次中心发展各具特色的现代服务业，而在城市中心区则应缓解人口压力，突出城市特色，强调文化底蕴。最后，应健全各类相应的法律法规，保护知识产权、创造公平、竞争的市场环境，促进城市和区域经济的可持续发展，全面提高人民福利水平，共享城市发展红利。
参考文献
[1]王先庆，武亮.城市与行业结构交互效应下的现代服务业集聚研究，2013（04）
[2]顾朝林.服务经济下北京城市空间结构的转型.城市问题，2012（09）
关键词:信息化;城市用地;土地增值
中图分类号:F293.2文献标识码:A文章编号:1001-6260(2009)04-0022-03
一、城市土地增值的经济学原理及相关研究
城市土地价值增值是指在土地开发利用过程中,随着社会经济的发展而形成土地价值与土地资本的增加。究其原因主要有供求增值、用途变更增值、投资增值、技术进步增值以及城镇规划和政策法规等方面的影响。
在城市空间结构研究方面,芝加哥学派发展了城市功能结构理论,运用社会经济学理论分析城市用地问题。Burgess研究了同心圆理论,Hoyt提出了扇形区理论,Harris和Ullman发展了多核心理论,Russwurm研究了区域城市模式,Muller探讨了大都市结构模式。随着城市向信息化发展模式转化,数字城市、信息港、虚拟城市、比特城市等理论和概念相继涌现。
在区位理论方面,阿尔申德•韦伯的工业区位理论代表了古典区位理论研究的主流。克里斯塔勒提出的中心地理论界定了中心地、中心地功能及中心度的概念和划分依据。上世纪90年代, Harrington认为生产业的区位选择取决于劳动力来源和成本以及顾客的区位。Castells则指出由于市场状况的不确定,信息技术制造业的区位选择依赖于具体的产业功能间的关系,表现出弹性的区位模式。
在地租理论方面,李嘉图、杜能在配第《赋税论》的基础上发展了英国古典经济学的地租理论。此后马克思提出了绝对地租和垄断地租的地租理论体系。上世纪60年代,Alonso、Mills等经济学家在传统的地租理论中引用边际分析,创立了新古典主义城市地租理论。 Alonso在竞租理论和空间均衡模型中引入了区位平衡的概念。
二、信息化条件下城市的发展与组织
1.信息化影响下的人类生产与生活方式
依靠科技力量、社会交互和群体协作,电子信息技术和信息交换承担起全局性的战略任务。信息和知识成为后工业社会的主要结构特征,信息资源对人类生产与生活方式的改变已经逐渐超越了工业化生产组织的影响,成为左右社会组织的主要因素(陈静,2004)。
第一,从产业结构优化的角度看,信息产业正逐步成为产业结构调整和国民经济发展的主导产业,提升了知识密集型产业的比重,直接促进了国民经济的增长。此外,信息技术对传统产业的升级转型具有十分重要的意义:一是信息技术的发展为传统制造业提供了高科技的生产设备,从而提高了产品质量与劳动生产率;二是信息资源的开发利用使传统产业的管理决策模式趋于规范有序、合理科学;三是增强了产品本身的科技含量和附加值,以信息与服务为主体的产品在社会总产品中的比重也在不断加大(黄炳坤 等,2008)。
第二,从经济发展水平的角度看,智力与信息资源成为重要的资本和财富。人力资源与信息资源通过网络方式得以共享,从而有效地提高资源使用率,降低成本,缩短周期,提高了城市经济发展水平。但是,在信息化影响下的城市结构重组也将拉大城市的差别。信息化在扩大贸易范围、促进经济增长的同时,也因其连接的不均衡性造就了新的电子边疆。
第三,从社会生活空间的角度看,人们通过网络的触角所采集到的信息较之工业社会呈级数增长,商务活动、了解新闻和发表言论等等不再局限于固定的物理场所,变得越来越便捷和非物质化,消费、娱乐、学习、交流等行为方式也越来越依托于各种电子设备和相关软件,形成虚拟与自由的社会文化生活空间。在此之上所形成的社会关系也日趋离散化。
2.信息化条件下城市用地发展的变化
随着工业经济向信息服务型经济的逐步转型,信息社会的城市面临着空间分布模式的重构。一方面,由于经济、技术和社会文化等方面的原因,城市结构在一定程度上挣脱集聚作用的束缚,布局趋于分散和随意,地理区位差异可能因此而相对缩小。
经济上,伴随着电信、软件业等信息产业在现代产业体系中的比重日益增大,信息发展模式对原有的空间布局要素产生了作用,进而影响了新的空间逻辑。因此,工业生产的大工厂体系逐渐向基于信息网络平台的小企业转化,生产用地则可以分散到城市的不同区位(吕小彪,2005),出现“飞地型城市化”,形成开放的信息化网络。
技术上,无论是传统产业还是信息产业本身都依托于信息技术所提供的先进生产与管理方式,进而导致了生产组织的全球化。在这种模式下,专业分工更加趋向细化和分离,从设计到生产元件到组装再到销售能够分散到全世界不同区域完成。基于信息网络的生产过程依靠计算机的管理控制和网络信息的及时交互,信息的收集与交互效率日益受到重视。信息弱势的不发达区域承担起大部分的物质生产,与信息量大、辐射力强的经济技术中心之间的差距也将进一步拉大。此外,借助数字通讯手段的发展,“SOHO”模式逐渐使工作人员分散化,工作人员可以远程接收任务和通讯互动,有望减轻道路交通系统的压力,降低部分公共设施用地与交通用地比例,减少交通能耗和空气污染。
文化上,部分娱乐、交往和办公等社会、政治和文化活动能够基于信息化的平成。一部分集约化的场所可能由信息技术所搭建的虚拟空间承担。随着城市边缘区域生态环境的优化、交通路网向城市的延伸以及文化教育与通信基础设施的完善,人们在选择居住和商业用地等方面有向城市边缘区域和郊区迁移的趋势,从而使城市结构倾向于分散化与网络化。当然这并非意味着面对面的交流因此而消失。
另一方面,企业选址或个人定居上的分散性并非意味着传统城市的集聚作用无足轻重,而是呈现出新的发展模式。首先,中心城市由于历史所积累的互联功能和发达的物质运输系统,为信息服务型经济提供了高效的场所。无论是政务、商务,还是文化范畴内部以及相互之间都有面对面交流和物质交换的需求,因此其信息的处理和交互均具有集聚的倾向(豪尔 等,2002)。地理距离的邻近性和集聚效应对物质流通、交流互动仍具备有力的影响,企业的发展也在一定程度上得益于城市的规模效益。其次,信息基础设施和信息处理能力在空间上仍存在着不均衡的发展模式。中心城市由于集中了主要和巨大的信息流,所以不仅在信息服务型经济的模式下仍能维持经济重心的地位,而且拉紧了区域间的信息联系,加强了不同区域间的经济依赖性。对外经济贸易范围和经济贸易活动因此而加大与增多,区域间的协同发展也促进了经济效益的提升。最后,信息服务经济影响下的城市结构和路网体系表现出新的网络化多中心布局框架。传统的政务商务中心、传统工业区、以生态旅游休闲为主的新城区、发展现代制造业的经济技术开发区和高新技术产业园区等,此类城市新中心的定位虽然分散但仍集聚成为多个核心。
三、信息化对城市土地价值的影响
影响土地价值的因素很多,包括土地自然条件、政策制度、人口经济状况、交通设施条件等等。而城市土地的利用和社会经济条件紧密相关,因此关于其价值的讨论也离不开区位、土地用途、人口密度、交通运输、城市基础设施、市政规划等因素。
信息化对城市经济总体发展水平和产业结构调整产生的影响在宏观上刺激了土地增值。首先,随着信息产业在国民经济比重中的上升以及产业结构的升级转型,促进了国民经济增长。在这样的经济背景下,建设用地需求总量扩大,城市内部区域的土地供给面对着飞速增长的用地需求,土地利用密度和土地利用效益均随之升高,从而使土地价值激增。其次,用地规模的扩张使城市化向城市边缘和郊区推进。在此区域建设的产业园区和新城区使原本用地效益较低的农业用地转换成工业建设用地、商业或居住用地,在增加土地供给的同时实现土地的用途改变性增值。
信息化对城市用地状况的影响引起了城市土地价值的变化。首先,随着就业人口和经济活动不断向城市非中心区域扩散并集聚,将逐步形成多个商业经济中心。这种网络化多中心布局框架缩小了原有的城市区位差异,不仅使多个城市网络中心形成土地增值的高点,提升周边区域地价,而且引发了传统城市中心土地相对减值的可能性。其次,高速交通运输系统和电子通信网络的搭建,以及交通和通信费用的下降使传统制造业和信息服务业园区能够选择在地价较低的城市边缘和郊区投资建设,并获得和城市中心区相差不大的信息流通量与交通便捷性。大量的智力资源、信息资源和物质生产资源集中在这些区域,用地效益因集聚效应的影响而提高,从而推动了该区域土地价值的增长。最后,在信息化的作用下,基础设施建设对提高城市土地利用效益、资金和人才吸引力、人居环境智能化水平以及城市可持续发展水平等均具有关键和积极的意义。原有基础配套设施的升级改造,或新城区的基础设施建设成为土地利用的基本条件,从而提高用地效益,直接推动了该区域的土地增值。
四、结论
随着信息产业逐步成为国民经济发展的主导产业,信息发展模式改变了生产过程的组织、生产用地的选择,以及商业、住宅和政府用地的布局,使之趋于分散化、开放化和自由化,并逐渐形成网络化多中心的城市布局框架。同时,信息化影响了城市经济总体发展水平以及城市用地状况。这两个方面的影响引起了城市土地价值的变化,并将继续对未来城市的用地发展和土地价值产生重要的作用。
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On Development and Appreciation of Urban Land in the Process of Informationization
FANG Rui1CHEN Taohong2
(1.Tongji University, Shanghai 200092; 2.Shanghai Education Evaluation Institute, Shanghai 200031)
关键词：开发模式保障性住房城中村改造开放社区
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
引言
随着城市化进程的加快，近年来住宅开发的数量不断增加，各式高层住宅如同雨后春笋般占据城市的建设用地，构成了一座城市最主要的空间特色和氛围感受。但如今大部分的居住开发模式采取兴建住宅小区，每一个楼盘均封闭式管理，如同城市空间中的“孤岛”，谢绝外来公众进入，对城市总体空间的联通性和外部环境的可达性造成很大影响。封闭式楼盘的开发经常导致城市环境的巨大差异，住区内是“山环水绕”的小区景观，住区外却是被围墙界定的狭窄而拥挤的人车环境。因此通过对作为城市主体构成要素的住宅开发模式提出设想，改变以往封闭式形态，探讨城市住宅开发模式新的可能性与开放性，让住区环境也为城市公共生活提供一处共享空间和活动场所。
保障性住房的需求与选址区位
保障性住房的社会需求
保障性住房是为满足广大中低收入阶层对居住的需求，对住宅进行调控分配的一种模式，属于政府为社会中低收入的人群提供的限定价格、限定标准、限定人群的一种住房，包括了廉租房、经济适用房和政策性租赁房。
在房地产的市场条件下，商品房的价格越来越脱离真正的购买者所能承受的范围，而对住宅的刚性需求长期存在，导致近年来房价因供不应求呈现居高不下的态势，政府拍卖的城市建设用地的地价也随之抬高，“招拍挂”的方式更加助长了房价水涨船高。因此普通大众的住房需求与难以承受的房价形成了住房问题，需要通过采取宏观调控手段加以解决，推行保障性住房缓解住房压力。
保障性住房需配备公共交通
保障性住房是为了满足社会中低收入阶层对住房的需求，因此在保障性住房选址的过程中，应考虑满足这部分人对城市出行的交通需求。符合申请购买保障性住房条件的社会中低收入阶层的大众大部分是没有私人小汽车，而倾向选择公共交通作为在城市出行中的主要方式。因此保障性住房应该为申请购买者配备能支付的交通条件，这一点往往没有得到规划建设的重视。
如今的保障性住房建设存在的问题是选择一些城市公共交通不太便利的区位，而把城市中心地段或交通便利区域出售给开发商，以谋求高额的土地财政收入。保障性住房选址在交通不便的区位，虽然一方面是满足不同阶层的居住需求，但另一方面却增加了居住者出行的负担。保障性住房不应该在满足大众住房需求的情况下，却另外衍生出居住者因区位偏远而难以承受出行成本的问题。因此代表公众利益的政府有责任在保障性住房的规划建设中考虑选址区位并为此配备合理的公共交通，满足这部分社会群体的城市出行需求。
保障性住房选址区位的设想
根据地租理论与市场经济条件，交通便利的区位土地价值往往呈同心圆状向周边区域递减。从社会公共性的角度出发，保障性住房的选址需要在地铁站等交通枢纽附近，为社会中低阶层提供公用的基础设施，同时也让公共交通设施得到充分的使用。但市场条件的驱动下，保障性住房往往被排除在这些交通便捷的地段之外，而让位于更有商业价值的开发商。
在城市建设土地日益紧张的情况下，提倡集约型开发模式，向城市的三维空间扩张。针对城市空间的竖向开发，对保障性住房选址区位提出一个设想，建设在城市主干道的上空，充分发挥交通用地竖向空间的利用。例如选择在广州的黄埔大道、深圳的深南大道等宽度足够大的道路上，建立高架保障性住房（图1）。保障性住房建设在高架于车行道上的空中桁架结构之上，由公共空间的结构支撑上面的住房，再由结构的两边落地于车行道的两侧。底层的高架公共空间可以引入满足保障性住房居民需求的商业服务和公共设施，也作为人行天桥连接了主干道两边的城市空间。
沿着城市主干道上空以高架的方式联排的建设保障性住房，在趋向饱和的城市用地内部，向道路用地的三维空间发展，集约式的挖掘新的保障性住房的建设区位。同时在主干道上的公交站点能满足居住群体所需的便捷交通条件，高架的公共空间作为社区场所满足居民的生活需求，也作为连接道路两边的步行系统，有利于城市外部空间的可达性。
城中村的改造与居住模式的转变
城中村在城市中的地位
城中村是伴随城市化进程的一种居住形式，也是在城市发展和扩张过程中遗留下的城市历史现象。但是由于城中村的环境、消防、治安、形象等问题，让很多城市管理者希望将其彻底拆除，尽量令其从城市中消失。同时也因为城中村的土地产权等问题，让城中村的改造或拆迁面临巨大的阻力并需要付出高昂的代价。
从另一角度来看，城中村是见证中国城市化的一种历史片段。虽然它内部的建筑缺乏历史保护价值，但城中村的存在如同构成城市发展历程的一种元素，它的遗留与现状展示的是当时的城市历史与空间生长。城市不应该是千城一面，不同地段的风貌应该展示出中国城市化在不同时期的历程与变化。在营造城市生活和场所活力方面，开放的城中村或许远远比大量独立封闭的楼盘小区贡献更大。
改造城中村的居住模式
城中村不应只有被拆除的处理方式，况且在整个城市范围内要完全消灭它的代价是非常高昂的。城中村也确实存在着消防隐患、通风不良、管理失衡等问题。因此需要去解决现状问题，对城中村进行居住模式的改造，让其建筑内部成为宜居的环境空间。对城中村采用针对性的改良手法而非仅采取“革命式”的拆除手段，或许对城市的居住需求和城中村自身是一个“双赢互惠”的抉择。
目前城中村的存在有它的意义和价值，但面对居住环境拥挤、卫生环境混乱等问题进行改造的焦点不是在城中村的外部面貌和对城市的形象方面，关键应该是针对建筑内部居住模式的改善。在城中村现有的建筑现况下，尊重现状存在的不可改变的硬性条件（如建筑体量，街巷布局等），对建筑内部的居住空间要求屋主进行改造。另一方面，城市管理者需要出台相关的宜居条件的审核政策，对城中村建筑内的居住环境提出标准，要求改造后申请审查，经审查符合标准的可以颁发出租营业资格，即可作为合法经营的租赁住宅类型。在市场经济的浪潮中，遵循城市发展规律，随着城市化的发展与城市更新的进程，选择在合适的时机对城中村进行投资收购，而不是在它生命力最旺盛的时段以付出高昂的拆迁代价的方式将其推倒重建。
因此对城中村的改造，问题的聚焦点是改造城中村建筑内部的居住环境，而不是只有一种对总体进行拆迁重建的处理思路。只要内部具有适宜不同群体居住的条件，就可以让城中村得以保留，依然维持着它的活力与对城市居住责任所作的贡献，也保留了城市成长过程中的一种片段。
提供居住模式多元化的选择
城中村的改善也是为低收入者提供廉价的租房环境作出自身的贡献。城市应该是兼容并包的，需要为生活在其中的各种人群提供居住多元化的选择，包含郊外别墅、高档住宅小区、普通社区，廉价出租房等等，构成城市居住模式的多样性。城市化过程中除了吸引外来人口进城工作，也需要解决城市中低阶层工作者的居住问题。在居住方面，城中村住房的出租为外来务工者降低了进入城市的门槛，此廉价的居住模式能给社会底层人士或是暂住人员提供一处解决临时住宿的场所，也体现城市应有的对不同阶层人群的包容。
城市中心区域的住区与公共资源的平衡
城市中心地区的开发升值
城市的建设开发，会自发形成各种不同等级的中心区域，成为聚集人流或城市活动的主要场所。基于土地的开发利益，对城市发展建设的投资也会愈加集中在城市中心区域，以获取更高效的收益。随着城市中心地区的建设完善，该区域各种基础设施与公共建设对投资更具吸引力，对周边环境享用城市公共资源提供了方便的服务，从而使周边区位的土地升值。
提高城市公共资源的共享性与公平性
“土地开发的利益属于城市的整体利益，不应该归属于某一部分人，而应当归属于全社会公共所有”[引自：王世福《面向实施的城市设计》]，比如通过城市设计的方式人为规划打造城市中心区，兴建图书馆、博物馆或大型商场等公共建筑，这些建设可以使周边地块土地升值，但是地块的升值往往只是被开发商或业主所独自占有，完全没有回馈于城市公众，而且目前在我们的城市建设中缺乏一种明确的制度去说明土地增值回馈的方式和数量。但“世界各国都制定了受益者合理担负的制度来将开发利益返还城市。在欧美亚各土地私有制的国家，都制定了土地公共征用及土地先买权制度来保证公共利益”[引自：王世福《面向实施的城市设计》]。
城市大部分的公共建筑是由政府投资建设。在开发利益的层面，应该保证公众对城市公共设施享用的公平性，由公共建筑所带动周边区域的土地升值应该归属城市公众所有。很多地区的兴起是由区位条件和公共建筑开发连锁带动，但是这些城市中心区域往往被土地拍卖价最高的房地产开发商独自占据，建设成为完全封闭式的住宅小区。比如在深圳的中心区，规划并实施建设了城市中轴线上位于市民中心后面的四大公共建筑（图书馆、音乐厅、少年宫、展览馆），但周围的地块几乎都被房地产商分据开发为封闭式楼盘，形成部分团体的私人利益最大化，由此占据城市中心区重要的区位资源。由公共投资建设的市政建筑与周边的城市空间应该向公众开放。城市公共设施共享的公平性，与土地的开发类型和监管模式牵连在一起，因此需要针对不同区位情况，在建设前期提出控制性规划导则与建立开发受益回馈制度，公共建筑或基础设施所带动的土地升值应该由公众共享，此区位资源不应被周围封闭小区内的住户团体所独有。
引导城市中心区域建设开放型社区
城市中心地区的发展需要多功能并存的开发模式支持，除了配套公共资源，还需要居住功能提供不同时段的人流活动。从城市公共资源的共享的角度出发，中心地区不提倡建设既想占据便于获取中心区域公共资源的区位，又要求自身环境的独立享用的封闭式楼盘，这是一种对城市大众不公平的开发行为，完全以私人利益最大化的占据公共资源。
为提高城市公共设施享用的公平性，中心区公共资源的共享与居住环境的开放模式应该相互平衡，利用城市规划的策略引导城市中心区的居住开发模式选择开放型社区。城市中心地区住宅用地的建设，在享受公共设施资源的区位便利的同时，也应该打破自身封闭的“围墙式”管理，住区自身环境和活动设施需要对城市的公众开放，贡献内部的景观环境和共同活动的场所，以开放社区的形式回馈于公共资源。因中心区的开发建设给此区域的住区带来便利而对城市开放环境作为一种“资源分享”的回馈，是一种互利互惠的城市开发行为。
由这种规划策略的带动和管理模式的转变，将开放型社区从城市中心地区向外延伸推广至城市更广泛的区域，打破传统楼盘的封闭形态，让住宅区以社区的模式融入城市的大环境，有助于营造城市活动的氛围和提供公众更广泛的交往休憩的场所。
由规划政策引导城市居住的开发模式
在中国城市化进程的趋势下，居住问题越来越突出并需要得到城市社会的重视。城市是复杂多变的有机体，内部运行机制的各个环节相互作用与联系，居住是构成城市总体有序发展的重要因素。在面对城市可建设用地日益紧张，以及土地开发利益的诱导下，城市决策者需要从更广泛的公众利益出发考虑居住问题。
首先，根据城市现有的建设情况，应尽可能满足城市生活者的基本居住需求，通过规划新建、改造、政策调控等手段缓解住宅供需紧张的状况。住房可以作为商品进入市场，但不能完全商品化由市场规律决定房产价格。城市对住房的刚性需求很大，价格会随着市场化的深入逐步抬高，远远超出真正需求者可承受的范围。因此需要土地开发的相关政策确保城市住房是为了满足更广大公众对居住的切实需求，防止“一人独占多房”的现象，抑制住房成为市场化中的投机性商品。
其次，城市环境应该兼容并包，城市内的居住形态也应该提供多样化的选择，兼备不同的居住环境和住房条件满足社会不同阶层人群的住房需求，以容纳各种人群在城市中正常生活与工作。不管是新建保障性住房、改造城中村抑或兴建高档住区，都是以满足不同需求而营造城市居住环境多元化的形态。同时城市应该关注社会中低阶层日益显著的居住问题，这类主要人群面向住房商品化的浪潮难以前行。因此除了建设保障性住房为这类群体解决居住问题，还需要考虑保障性住房建设的区位选址和配备公共交通条件，以满足居住者对城市出行的需求。另一种满足居住需求的发展模式是积极利用大量现存的城中村，转变对其进行一味地抵制观念。毕竟城中村的存在也为城市的居住生活贡献着自己的空间环境，现阶段对其推倒重建并不符合城市发展的客观规律，而应该针对自身所存在的问题，改造建筑内部环境成为符合居住标准的适宜空间，发挥它依存的价值以构成居住形态多元化的一部分。
再者，城市不同居住形态的开发应尽量考虑城市公共空间和资源对公众的共享公平性，这一点主要体现于在城市不同区位应选用不同的住房开发模式。居住用地只是为居住此地的人提供住宅内部的私有空间，而不应该在城市空间上以圈地的形式界定并围合成一个个属于业主所有的楼盘式“孤岛”。尤其在中心地区，不应该出现封闭式楼盘，防止周边的土地升值均被私人小区占据。毕竟由政府投资建设的公共建筑，应该最大化的为公众共享，城市中心区域的建设不能完全由土地开发的市场价值决定，而需要规划引导，按照城市土地的公共价值选取对城市空间资源公平的开发模式。
结语
在不同的区位根据城市土地公共资源的价值决定不同的居住形态，为城市公众创造一种居住条件与区位资源相互平衡的关系，这一点需要得到规划决策的控制与政策的支持。由规划控制与引导对于居住形态开发模式的选择，应该尽量体现城市的公众性与公平性，在满足住房需求的同时，也需营造更多有利于公众活动和生活氛围的城市空间。
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关键词：生产业；产业集聚；空间分析；城市规划；办公服务带
中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）04-0221-02
一、可达性的概念
1959年，Hansen首先提出可达性（Accessibility）的概念，将其定义为交通网络中各个节点相互作用可能性的大小，并利用重力模型研究了城市土地利用与可达性之间的关系。其实可达性概念的形成渊源久远，在古典区位论中便蕴含了可达性的概念，如杜能的农业区位论和韦伯的工业区位论，都通过交通成本体现出了可达性的内涵。随着对可达性的深入研究，可达性的定义变得较为繁杂，不同的研究从不同的需求和角度来研究可达性，赋予可达性不同的概念。对于可达性概念理解的差异，其本质是源于对可达性不同层面的表述。一个是客观层面（交通和通讯上的可达性），即各点之间真实存在的交通、交流的便利程度，也就是空间区位条件；另一种是主观层面（心理可达性），即人们按照心理期望产生的对空间点或区域的优先度。根据已有研究中对可达性的不同的定义总结，可以将其主要特征总结如下：（1）可达性是一个空间概念。可达性反映实体之间在克服空间上距离障碍进行交流的难易程度，因此其与区位、空间尺度和空间相互作用等概念紧密相连。以空间意义角度来看，可达性实质上表达了实体间的疏密程度。（2）可达性具有时间意义。实体在空间上相互作用时，主要是通过客观层面（即交通系统和通讯系统，相对主观心理层面而言）来进行，而时间是客观层面最基本的阻碍因素，交通成本很大程度上体现在花费时间上，因此常用时间单位来衡量可达性，概括起来可达性就是出行成本（时间和金钱消耗、舒适度和安全性）的统一反映。（3）可达性具有社会和经济价值。可达性与生活质量和满意度、吸引度、经济发展情况等社会经济指标相关联。同时可达性与交通运输的社会与经济成本间存在复杂的联系，因此其对于解释和预期城市内区位价值改变、土地利用模式结构的改变、区域商业类型的差别、地产价值和区域经济发展等都具有重要意义。（4）可达性是一种测度方法。可以用可达性来衡量人们能否到达他们所需的目的地，其能够测度交通运输网络的效率或覆盖范围。在有明确条件约束下能获得的服务和机会，从这个角度看，可达性是一个典型的评估手段。
简单的理解，空间可达性就是指从一个位置移动到另一个位置的便捷程度，与起点位置、终点位置和交通条件等有关，通常使用距离、花费时间或花费成本来表示，有时也称之为通达性、易达性。
二、实证分析
虹口区作为上海市中心城区之一，其基本市政设施已经很完善，地面道路网已经成型，道路基本上没有新修建，只是在原有的基础上进行适当的修缮，如果考虑时间跨度下交通可达性对办公楼分布的影响，只有上海市地铁10号线修建前后可以用来作对比。根据《虹口年鉴》，2005年虹口区已经开始10号线在虹口区选址拆迁工作，因此对于10号线对虹口区办公楼分布的影响应从2005年开始考虑。在此本文仍用可达性来衡量交通便利程度的变化，进而解释对办公楼分布的影响。本文将虹口区88座办公楼的可达性分析图进行叠加，得到10号线修建前虹口区可达性分析图，将10号线修建前后虹口区可达性分析图进行栅格运算相减，可以得到10号线修建对虹口区可达性改变的影响图（如下页图1所示）。图中将虹口区分成3个区域，三个区域分别为基本无影响区域、有影响区域和影响较大区域，利用ArcGIS根据办公楼在不同区域的分布情况进行统计可以得到地铁10号线对虹口区办公楼影响分析表（见表1）。通过对表1和图1进行分析，我们可以得到两个结论：
1.在其影响范围内，地铁10号线的修建，可以促进办公楼的增长。把基本无影响区域办公楼的增长作为标准，来去除经济增长对办公楼增长的推动。在地铁10号线影响较大的区域，2005年至2011年新增相对2005年以前存量的增长比，无论是办公楼数量（2.5倍）还是办公楼建筑面积（2.94倍），都超过了基本无影响区域（1.28倍和1.46倍）；而有影响区域的2005至2011年新增相比2005年以前存量办公楼数量增长比（1.18倍）略小于基本无影响区域，而办公楼建筑面积的增长比（1.84倍）也超过了基本无影响区域（1.46倍）。由此可见，地铁10号线的兴建，确实驱动了其影响范围内办公楼的增长，影响了办公服务带的演变。
图1 地铁10号线对虹口区可达性影响图
2.地铁10号线修建对区域办公楼增长的促进，影响较大区域大于影响一定的区域。从办公楼建筑面积来看，2005—2011年新增面积相比2005年以前存量面积，影响较大区域增长了2.94倍，大于有影响区域的1.83倍；从办公楼数量来看，2005—2011年新增数量相比2005年以前存量，影响较大区域增长了2.5倍，大于有影响区域的1.28倍。由此可见，地铁10号线的兴建，对于影响较大区域的办公楼增长促进，大于影响一定区域的办公楼增长的促进。总结起来，可以得到如下结论，交通的改善可以促进办公楼增长，且对于影响大的区域的促进作用大于影响小的区域。
办公楼对于企业的吸引在于区位、配套设施、租金等方面，而地块对于企业兴建办公楼的吸引在于其区位优势，因为在中心城区各种基础设施比较完善且分布较均匀，因此在微观层面上吸引力更多地集中在交通条件上。本章利用可达性作为工具分析了交通条件对虹口区办公楼分布的影响，得出以下结论：在微观层面上，（在中心城区）城市规划作为控制因素，交通是影响办公楼分布的直接因素，在微观层面上，城市规划（去除控制因素部分）也是通过交通来影响办公楼选址的。
三、结论
办公楼的兴建是由其所在地块的区位条件所决定的，区位条件包括交通、景观、历史因素、基础设施等方面。政府通过修建公路、地铁、高架以及其他基础设施建设和市政绿化来吸引投资者，但私有资本仍会对政府构架出来的城市做一个衡量决策，在真正具有发展前景的情况下，才会投资项目，因此地块区位条件是办公楼兴建的直接依据。
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