时间：2023-10-05 15:56:25
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理服务细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、物业管理服务合同的性质及法律效力
物业管理，是指物业管理公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
（一）物业管理服务合同的性质
我国合同法中尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中很多人认为物业管理服务合同是委托合同。就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物业管理义务不需要对单个业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务即可，是由物业管理公司自行独立完成的。
委托合同的性质，是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此，委托合同由委托人承担责任。这样结果就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任，这显然是违背物业管理服务的目的的。从合同目的进行解释，物业管理服务合同的性质不是单纯的委托合同。
在物管公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物管服务合同中的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
（二）物业管理服务合同的法律效力
在物业管理法律关系中，物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的，然而物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人，物业管理服务合同的双方是作为委托方的业主委员会和受托方的物业管理公司。业主委员会签约的行为属表见，法律后果最终归结为全体业主。
二、无书面物业管理服务合同纠纷的处理
实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无合同可依的情形下，人民法院在处理物业管理服务合同纠纷时，应注意审查以下问题：
（一）物业管理公司的资质问题
物业管理公司从事物业管理服务，除应办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司，发生了物业管理纠纷的，在人民法院开庭审理前，物业管理公司补办相关证书的，应视为具有从事物业管理服务的资质，按双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的，视为双方存在事实上的物业服务关系，物业费用只能按合理成本收取。可以司法建议业主委员会解除物业服务关系，重新签订物业管理服务合同。
（二）物业费用标准问题
物业费用的收取应遵循公开及与服务相适宜的原则，合理收取物业费，标准应严格依照合同的约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价，确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、缴费方式进行约定，而物业管理公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用，应当给予相应的经济补偿。
三、物业管理服务合同中违约责任的确定
根据《合同法》第107条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。审判实践中，对于业主一方未按约缴纳物业管理费用的违约责任比较明确，而对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则相对模糊，不明确。
（一）物业管理公司的违约责任
物业管理服务合同中的违约责任，双方当事人可以在合同中明确约定，没有约定的则应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业管理公司的违约行为，并督促其限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同；违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费；还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。
（二）业主可否行使抗辩权，拒交物业管理费
物业管理公司虽然服务欠佳，但业主认为尚未达到解除合同的情况，业主能否行使抗辩权拒绝交纳物业管理费？根据《合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不
符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业管理公司存在违约行为，业主拒绝交物业管理服务费应当属于行使合同中同时履行抗辩权的行为，可以根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主应交纳的物业管理费用。
（三）物业管理公司是否有权利采取停止供电、供水、供气等措施，以促使业主交纳物业管理费
物业管理公司为迫使业主交纳管理费，在业主不能按其要求交费的情况下，经常采取停电、停水、停气等措施。那么，物业管理公司依法享有这种权利吗？法律没有明文规定。笔者认为，应具体情况具体分析。1、物业管理服务合同中明确约定，对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应当从其约定。2、合同没有明确约定的，应区分业主所欠费用的项目具体分析：业主仅拖欠公共性质服务，而未拖欠代办性质服务费用的，物业管理公司采取停水、电、气等措施的，应视为侵权；因业主拖欠代办性质服务费用，导致相关部门采取停水、电、气等措施的，物业管理公司不承担责任。
（四）物业管理服务合同纠纷案件中的举证责任
物业管理服务合同纠纷案件中的举证责任，我国法律并无专门规定。一般的原则是《民诉法》关于“谁主张，谁举证”的原则规定。然而物业管理服务合同纠纷案件有其自身的特殊性。对于物业管理公司所履行的义务是否符合约定或者相关标准，往往要经过一段时间才能够反映出来，而相对于业主来说，要证明物业管理公司是否履行物业管理服务义务，举证上存在诸多困难。此外，相关的物业管理资料通常是由物业管理公司进行保管的，要证明物业管理公司的服务存在瑕疵确实十分困难，业主的维权行为难以保障。
笔者建议，有关管理部门应设立一个专门机构对物业管理公司的物业管理活动进行全方位考核及评价，或者由物业管理协会负责该项工作，并统一管理有关物业管理档案。这样，不仅有利于业主对于物业管理的监督，亦有利于保持发生纠纷后取得证据的相对客观性。人民法院也可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行适当分配，以便审查物业管理公司是否存在过错、是否存在违约行为，从而能够正确对其是否承担责任做出认定。
四、业主委员会制度存在的问题及对策
（一）业主委员会制度存在的问题
1、业主委员会的法律地位和性质不明确
《物业管理条例》把“业主委员会”在行政法规的法律文件中予以确定，在立法上正式创立了业主委员会制度。《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，《物业管理条例》的定性十分模糊。有人认为，业主委员会是独立的社团法人。也有人认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。还有的人认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。
2、有些小区还没有自己的业主委员会
《物业管理条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”由于《物业管理条例》没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区业主委员会数量较少的状况。
3、缺乏对业主委员会超越权、行为的有效制约
《物业管理条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定，但由于条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性。此外，没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。这样就无法避免地出现业主委员会超越权，甚至，损害全体业主利益的情况。
（二）完善业主委员会制度的建议
1、明确业主委员会的法律地位
如前所述，根据《物业管理条例》的规定，设立业主委员会应当向政府房地产行政主管部门备案，不是按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记，因此，业主委员会不属于社团法人。
2、规范业主委员会的管理
确立业主委员会聘任制，业主委员会委员由业主大会聘任，并由业主大会向其颁发写明权范围的授权书。它的委员可以是业主，也可以是其他人。确定的聘期。聘期不能过长，也不能过短。
3、业主大会和业主享有更广泛的监督权
【关键词】物业管理;包干制;酬金制
一、包干制与酬金制的定义及特点
1.包干制
（1）定义
物业管理服务中的包干制主要是指是业主向物业公司支付同定物业管理服务费用，如果本期物业总费用支出高于或低于所有业主支付的物业管理服务费总和，不足部分或剩余部分将由物业公司承担或享有。而物业管理公司如果采用物业费用包干制，其向业主所收取的物业管理服务费用包含为业主提供管理服务的总支出;、其所承担的相应税费支出以及物业公司所赚取的利润。
（2）特点
①企业在服务与利润夹缝中生存 由于是采取物管服务包十制，物管公司每个月的收入都是同定的，如果想要获得更多的利润，只能降低服务成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服务质量，使服务质量达不到事前与业主签订合同中所约定服务标准，导致业主对物管公司的满意度降低，从而影响公司自身发展及声誉。但是如果要想获得较高的业主满意度，提高服的质量，则会增加其所承担的服务成本，致使公司利润下降，从而导致增加企业经营管理风险，使物管公司面临发展及生存危机。
②节省监管成本，提高决策和服务效率 众所周知，对生产或服务的监督是保证优质产品与服务的最有利于段。现今实施的质量管理标准IS09000（ 2000）强调了生产产品或提供服务的过程控制，保证在生产或提供服务过程中的每个环节都能有高质量，使得最终产品与服务能够达到预期的高品质要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定都是有专业性的，必须由专业人上或机构监管才有效，当然物业管理的监管亦不例外。消费者对物业管理公司服务监管的直接成本主要包括了业主委员会在业主中或者从外聘请专业人上或专业机构进行日常服务工作的监管，需要花费大量的金钱，此外还存在间接成本.如物业管理公司必须设置专人来协调处理业主委员会的监管工作，整个过程中所耗费的人力、物力及时间是不可估计的，也没有为业主提供物业服务，造成了一定资源的浪费。
2.酬金制
（1）定义 物业管理服务中的酬金制主要是指在向业主预收物业服务资金，其中按业务与物管公司约定比例或者约定数额提取一定金额支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同所约定的服务支出，不足部分或剩余部分南所有业主承担或享有。物业管理公司在酬金制下，每月所得到的利润是相对同定的，同时为业主提供的物业管理服务成本不受其支配。
（2）特点：
①保障业主和物管公司双方利益 酬金制在一定程度上可以弥补包十制的缺陷，酬金制的管理服务下，业主所得到的物业管理服务直接来源于他们自己所付出的，不必担心物管公司为了自身利润而降低所提供的物业管理服务，同时物管公司也不必担心提高了服务质量，其利润反而降低的情况出现。因为在包十制下，物业管理公司提供的服务越好，支出将越多，利润就越少。这样一来，物业公司往往通过是降低服务水平、减少服务项日或增加物业管理收入来获取更多的利润，如果要增加物业管理收入必然增加业主的支出，从而损害了全体业主的利益。否则，物业管理公司有可能面临业主的挑战或倒闭的情况。而酬金制下的酬金就是物业管理公司获得的同定收入，业主所能得到的服务成本与物业管理公司的收入不会混淆，物来公司的支出也是清清楚楚，明明白白，业主可以控制每一分钱的使用，并且能够自己合理安排消费，业主的权益也得到了应有的保障。
②加大管理服务的财务透明度
如果物业管理公司采用酬金制的管理服务费用收取形式，物业管理公司在接管小区时需要向业主委员会提供详细的物业管理收支财务预算，并且在接管期间每月向业主委员会提供详细的收支出报告。服务管理费用的财务预算需要指明服务区内的组织架构、人员编制状况、服务等级标准等指标以及每月运作资金，从而计算出每平方米的物业管理费用，以达到收支衡，进而通过业主大会同意后形成书面合同。同时在酬金制下，物业管理公司需要每月编制财务报表，向所有业主公示服务区域内所有物业管理服务的收入与支出，使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
二、包干制及酬金制模式的利弊分析
1.包十制模式的利弊
（1）包十制模式的优势
日前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项日，大多都是采用包十制，一个最重要的原因就是包十制操作比较容易、简单可行。在实行包十制的管理服务模式下，小区业主每个月只需要根据与物业管理公司签订的委托合同缴纳同定的管理费用，并按照前期物业管理合同享受物业管理公司提供的各种管理服务，业主不需要额外再支付其他费用。而物业管理公司，为了自身的发展与进步，他们必需提高提高自身管理水平以达到营利日的。
同时，在信息技术高度发达的今天，物业管理公司可以借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式来达到缩减管理成本与管理费用的日的，如质量环境体系认证、OA系统、无纸化办公等，物业管理公司从而规范对内管理、对外服务的流程，这不仅对提高管理服务质量有促进作用，而且高效快捷。因此，实施包十制可以激励现代管理于段与服务流程的快速发展。
（2）包十制模式的劣势
作为相对简单便捷的收费方式，包十制方便了物业管理公司的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。物业管理公司根据与业主签订的物业服务合同来提供物业管理服务，对物业管理费拥有所有权，可以根据自身因素自行支配每月物业管理费的使用，业主及业主委员会没有任何权利检查其使用情况，从而导致了双方信息的不对称，使得双方信任感不强，容易出现纠纷。
同样，物业管理公司在包十制的模式下自负盈亏也容易促使其采用降低服务质量或减少服务类型等不正当于段，从而达到压缩费用和成本的日标，为企业谋取更多利润。因此，在现实中，物业管理公司和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理公司（尤其是住宅型物业管理公司）最大的负面报道也多在于此，这也是酬金制备受推崇的主要原因。
2.酬金制模式的利弊
（1）酬金制模式的优势
酬金制的一个重要优势是能体现业主的主体地位，物业管理费说到底是业主的钱，而物业管理公司只是业主聘请的管理助于，因此业主对物业管理公司的监督是在正确行使法律所赋予的权利，并非是十涉物业管理公司的内政。其次，物业管理公司运作更规范，这是从物业管理费的使用来说的，物业管理公司仅仅只是一个代管机构，其所得的就是管理酬金，无权替业主作主，同时对物业维护的每一项支出需要咨询业主委员会，业主有权检查和监督物业管理成本，使得物业管理更透明。因此，酬金制下把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范、更透明。
同时酬金制的使用让物业管理公司更节省，这是因为当前税法规定：“成本不计税，管理费计税”。换句话说，使用酬金制管理的小区，成本的那一部分物业管理费不需要交税，只有约定付给物业管理公司的物业管理费必须交税。而包十制的小区要按照整个物业管理费交税，一般来说，付给物业管理公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，由此一来，相对业主来说，使用酬金制能节省的税费是一笔不小的数日。
（2）酬金制模式的劣势
酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其具体操作比较复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开业主会议，并非是一件容易的事情。此外，业主委员会或业主对物业管理公司的监管无形中增大了物业管理的成本。不论是在业主中，还是从外聘请专业人上或专业机构进行审计监督，都是需要付出 -定金钱的，而且物业管理公司需要负责协凋、联络业主方，也是需要耗费人力、物力及时间，这些都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。就日前中国物业管理水平来看，对酬金制还没有深入的理解和研究，业主对监督管理深度还不正确把握，其有效性不得不让人质疑。
三、我国推行酬金制仍然需要完善的方面
虽然酬金制更加透明、合理、市场化，但是根据中国目前物业管理来看，推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，国家必须注意通过明确、完善的实施细则来解决好关键环节的操作规范问题，不然很容易背离初衷，从而引发新的矛盾。总的看来，推行酬金制仍然需要完善以下几个方面的内容：
1.纳税基数的核定
酬金制下预收的物业管理费属代管性质，所有权在业主手上，物业管理公司只是业主的人，因此在预收物业管理费中，除了根据物业管理合同所约定的酬金部分外，其余部分都不应作为物业管理公司的收入，这部分不应该纳入营业税纳税基础内，如果硬性要求以物业管理费总额作为纳税基数，税费就有可能被列入直接支出，那么税费就会最终转嫁到业主头上。因此，要推行酬金制，应该从法规上明确物业管理公司的纳税基数。
2.对业主物业管理知识的培训
酬金制的推广还有赖于业主对物业管理知识的认知，对业主和业主委员会管理能力与监督能力的培训和提高，才能做到业主对物业管理公司的有效监督。若业主完全依赖每年一次的外部审计工作，那么就会减少对物业管理公司的监督效力。同时，业主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理公司和业主之间产生不必要的矛盾分歧，导致沟通和理解上的障碍。因此，要推行酬金制，应该建立物业管理公司对业主的培训机制，提高业主物业管理知识水平，这样对物业管理行业的发展也具有一定的积极推动作用。
3.政府主管部门监控机制的建立
物业收费标准一直是业主和物业管理企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业管理费的问题时有发生，而在酬金制收费方式下，拒绝缴纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系列化。物业管理公司作为受委托的一方没有权利来十涉业主之间的利益问题，但当问题严重的情况下，必然会影响到对物业管理公司的有序管理，这时候就需要出现政府主管部门来解决，从而加快业主之间利益问题的解决速度，避免利益问题纠纷进一步扩大。因此，要推行酬金制，政府主管部门监控机制的建立显得尤其重要。
4.对物业服务成本的抑制
酬金制下物业管理公司的利润直接取决于物业服务费，从而导致物业管理公司控制和减低成本的内在驱动力不断提高。为减少这种情况的发生，业主和物业管理公司可以通过双方协商制定奖惩措施，使得物业管理公司努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力，给予物业管理公司一定比例的奖励，这样既能体现了公平与公正，同时又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业管理公司和业主利益的双赢。
总体来说，物业管理的主要日的是提升物业价值，实现物业稳定持续的收益、保值与增值。在酬金制下，计入成本的部分费用理论上是不用缴纳税金，只有约定付给物业公司的服务费才需要缴纳税金。而包十制下，所有的物业管理费收入都需要缴纳税金。一般情况下，支付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的10%左有，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税金。因此，从两种物业收费方式来看，酬金制必然是日后物业管理收费的主导方式。但推行酬金制的一个重要前提是拥有针对业主的成熟物业管理培训机制，让广大业主了解更多物业管理知识，既便于业主与物业管理公司之间的沟通交流，也有利于业主对物业管理公司管理水平的监督。但由于我国物业管理行业起步较晚，其发展还未完全成熟，推行酬金制依旧存在一些问题，如纳税基数的核定、对业主物业管理知识的培训、政府主管部门监控机制的建立与对物业服务成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物业管理费收费方式，则需要重点解决上述问题，才能真正让酬金制发挥其应有的优势，保证广大业主的所有者权益。参考文献：
[1]子君.物业管理收费“酬金制”与“包干制”扬州晚报，2007.12
2009年7月，平顶山市全面启动了物业管理进社区工作，切实抓好物业管理进社区、物业管理市场秩序整治、业主委员会规范自治、物业服务产业培育、物业管理人才队伍培养等五项重点工作，促进了社区物业管理工作。
一、创新社会管理，拓展物业管理进社区工作的广度和深度
为理顺管理体制，完善管理机制，平顶山市政府及时调整物业管理进社区领导机构，积极组织县（市、区）、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理进社区政策法规培训和业务座谈会，加大电视、报纸、网络等新闻媒体报道宣传力度，将物业管理进社区工作的主战场由市区逐步扩大到全市范围内。同时，市房管部门会同民政部门大胆创新社会管理，整合社区各方资源，制定出台了《关于加强城市社区居民小组和业主委员会建设工作的通知》，在全市范围内逐步推行物业管理区域业委会与社区居民小组合署办公模式，业委会主任兼任居民小组长，业委会既可在物业管理区域内依法行使业主大会授予的经济管理职责，又可在居民小组范围内依法行使居委会赋予的社会管理职责。业委会和居民小组实行“一套班子、二块牌子、三种职能”的新型社区基层管理模式，减少社区管理层级，整合社区管理队伍，提升社区公共服务、物业管理、文明教育水平，形成社区管理与服务的合力，使社区真正成为和谐社会的载体，更好地为社区居民提供多元化、个性化、便捷化的社区服务。
二、规范管理服务，大力整顿物业管理市场秩序
强化监督管理措施，构建市、区（县、市）、街道（乡镇）、社区、物业管理区域五级监管体系，成立物业管理行政执法中队，设立物业管理纠纷调处督查热线，配备物业管理督察110专用车辆，开展物业管理市场联合执法活动，严格物业管理行政执法工作，严厉打击各类违法物业服务行为。强化物业服务企业日常监督管理，全面推行企业资质会审公示报批制度、企业资质年度动态考核制度、限期整改企业负责人约谈制度、业主重大投诉查证一票否决制度、企业分类指导管理制度。同时，市房管部门会同市发展改革委制定出台了《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》，不再以普通住宅、非普通住宅作为政府指导价和市场调节价的划分标准，而是将物业服务市场价格竞争机制完善程度作为划分标准。在划分标准上更加科学、合理，并为物业管理市场招标投标制度的推行预留了空间。住宅小区内的公共收费、车辆停放服务收费，实行政府指导价；通过招投标方式选定物业服务企业的住宅项目（前期物业管理项目除外）和各类非住宅的物业服务收费及特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。此外，平顶山市还制定出台了《平顶山市物业管理项目招标投标管理办法》和《平顶山市物业承接查验管理办法》，推行招投标方式选聘物业服务企业制度，健全物业承接查验交接保修制度，逐步形成统一开放、竞争有序、优胜劣汰、进出自由的物业管理市场新格局。
三、完善制度体系，引导扶持业主委员会规范自治
制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》，首次明确了平顶山市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序；在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》，全面推行业主委员会行政确认制度；实行了业主委员会委员不良记录黑名单制度，配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本，进一步明确了业主、业主大会、业主委员会的权限和义务，规范了业主大会和业主委员会的活动，完善了业主自我管理模式。此外，制定了房屋专项维修资金管理实施细则，进一步加强房屋专项维修资金归集和使用管理，为全市17000多套住宅建立了“养老金”。
四、制定政策措施，积极培育物业服务产业
广泛征求意见，制定行业服务标准，市房管部门会同市发展改革委共同制定并了《平顶山市住宅物业服务等级标准》（2011年本），从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了明确具体的要求，推进物业服务的精细化、标准化、专业化，着力构建物业管理服务标准体系，提升物业管理服务的水平和档次。同时，支持物业服务企业开展物业管理区域文化活动，引导物业服务企业推出兼顾业主公共性和个性化需求的“管家”式服务，实现由传统“保姆”式服务的跃升，扩展物业管理服务的范围和领域。此外，积极开展物业管理示范项目创建活动，组织物业服务企业积极争创市级、省级、全国物业管理示范住宅小区（大厦），对原有示范项目严格开展复查复验工作，增强示范项目的辐射带动作用，引导企业提升物业管理服务的水平和档次。
五、组建专家团队，打造物业管理人才队伍
推进行业发展战略研究，制定出台《物业管理专家委员会管理办法》和《物业管理专家委员会工作规则》，遴选高校教授以及通过全国物业管理师资格考试的专业人员，组成平顶山市物业管理专家委员会，作为全市物业管理行业的专家团队或“智库”，参与物业管理示范项目评选、物业管理项目评标、物业从业人员培训教育以及开展课题研究等专业性活动。同时，市房管部门联合河南城建学院、河南质量工程职业学院等两所高校共同设立了“平顶山市物业管理人才教育培训基地”，开展全市业主委员会专业队伍和物业管理专业人才及技能人才的培养教育工作，促进物业管理逐步迈向专业化、市场化、规范化。
1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题
(一)物业管理招投标
通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
(二)物业管理服务
建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。
(三)物业装饰装修管理
装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。
(四)业主自治
《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。
(五)物业使用与维护
《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。
(六)物业服务收费
涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。
三、物业管理的立法完善
在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。
(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性
我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。
(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》
出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。
(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作
不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。
(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统
一、物业管理服务收费的现状
我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形现象。
二、物业服务收费难的原因
1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。
据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。
2、服务质量不高，制约服务费的收缴。
从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。
3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。
《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。
4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。
据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：
一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。
二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。
三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。
6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。
我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。
05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。
8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。
9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。
10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。
近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
三、解决物业管理收费难的对策
物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：
1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。
2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。
3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。
4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。
5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律
一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。
二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。
三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。
四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。
6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。
7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果
一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。
8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展
一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。
为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。
一、物业管理的范围
凡在本院居住的住户（含租借住户）都纳入本管理范围。
二、成立机构
为促进物业管理规范运行，设立xxx局物业管理办公室，办公室设主任1名（兼），工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派；工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用；义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。
物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。
三、物业管理办公室主要职责
1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。
2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。
3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。
4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。
5、按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员职责
1、保洁员工作职责
负责院内x—x栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。
2、保卫人员工作职责
严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。
3、水电维修人员工作职责
负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。
4、义务监督员工作职责
负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。
五、福利待遇及有关要求
1、福利待遇
物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
2、有关要求
物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。
去年底，上海市物业管理协会组织部分会员单位赴台湾考察，考察团一行10人走访了台北、高雄、台中、台东、花莲等城市，与台湾物业管理协会、台湾物业管理经理人协会等同行进行了广泛的交流，并召开了两岸物业管理研讨会。台湾物业管理经理人协会、高雄物业管理协会、太平洋管理公司、安朝管理公司、台业管理公司的同行们对我们的考察非常热情，作了认真充分的准备，给考察团留下了深刻的印象，使我们的学习和考察取得了较好的效果。通过学习考察，我们对台湾现行的物业管理模式和体制有了一定的了解。
一、台湾物业管理的现状
随着先进国家的物业管理逐渐对台湾产生影响，尤其是日本物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响，同时台湾的房产商也要求对不动产进行维护，1987年当局终于准予开放登记物业管理维护营业项目。从事物业管理的企业叫做公寓大厦管理维护公司。1995年，台湾颁布了第一个物业管理法规，即《公寓大厦管理条例》，1997年又颁布《公寓大厦管理服务人管理办法》，1998年6月台湾建筑物管理维护经理人协会(简称bma)成立，同年9月开放组织同业公会，设有台北市、高雄市、台中市、桃园县公寓大厦管理维护商业同业公会，并由台湾建筑物管理维护经理人协会整合业者，致力“建构法制环境，推广专业技能、提升业界形象”，积极参与政府法规制定与修改，建筑物管理维护经理人协会以发展建筑物管理维护知识技术，提升建筑物管理维护服务质量为目标，多年来不断办理研讨会、观摩考察，并与(台湾、上海、香港)及日本、英国交流，积极参与国际协会活动，包括世界不动产协会和世界建筑物服务厂商联盟。目前台湾公寓大厦管理维护公司参与公会者近100家，加入bma的有50余家，这些公司的市场占有率在80%以上。但公司名称并未统一规定。，台湾又成立了中华物业管理协会。
目前台湾物业管理服务业中，公寓大厦管理维护公司约有450家，从业人员约5万，清洁服务公司约7400家，从业人员约15万人，合计约为20万人，年产值约500亿元(新台币，约125亿人民币)。保全公司有452家，从业人员3.6万人，其中驻卫保全年产值约有150亿元(新台币，约37亿人民币)。
台湾物业管理服务业依其服务项目可分为三类：第一类为建筑物与环境的使用管理与维护，提供建筑物与环境管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务;第二类为生活与商业支援服务，提供物业代办及咨询行业、事务管理、物业生活服务、社区网路、照顾服务、保姆、宅配物流、生活产品(衣、食、住、行、育、乐)及商业支援服务;第三类为资产管理，提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。
目前物业管理公司已跳出传统观念，服务的范围也不仅限于安全等事项，而是从大楼的管理到生活便利性的提供，物业管理公司所规划的服务项目，已涵盖了生活的各个层面。一些大型专业物业管理公司除了以上各项外，还提供生活服务、社区总体营造、租售服务及不动产营运规划等服务，物业管理呈现多样化及多元化。
1、社区治安管理必须有保全公司承担
台湾物业管理的业务因法令限制而被割裂分别存在于许多行业，包括公寓大厦管理维护业、保全业、清洁业、房屋中介业等，在《公寓大厦管理条例》及《公寓大厦管理服务人管理办法》公布前，有各种不同的公司形态，普遍的是建筑物管理维护公司，其他也有大楼管理顾问公司、清洁公司、机电工程公司等，也提供一些单项或多项的物业管理服务。特别有意思的是，在台湾，物业管理公司与保全公司经常无法有效区分，其主要原因是因为物业管理中有关安全管理项目在台湾的《保全业法》中规定属于保全公司营业项目，物业管理公司不得承揽保全业务。但是在实际的商业营运中，保全公司常涉足物业管理的营运模式，物业管理公司也往往会“入侵”保全公司的营业领域，表现形式就是一家公司两块牌照。这与国内保安公司(相当于台湾的保全公司)以驻卫保安工作为主，物业管理公司(相当于台湾的公寓大厦管理维护公司)也可雇用保安员从事驻卫保安工作的方式不尽相同。
2、社会比较重视物业管理
建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过10几年的历史，近，台湾房地产业发展很快，维护公司数量也不断增加。但是台湾对从事建筑物管理维护的要求很严格，企业的准入“门槛”很高。根据《公寓大厦管理服务人管理办法》第九条规定，公寓大厦管理维护公司资本额要在新台币1000万元以上。并要有4名取得公寓大厦事务管理认可证的 职员和4名以上持有各类公寓大厦不同技术服务认可证的职员。没有相当的实力，是无法进入这一行业的。这样既实现了物业管理企业的总量和质量控制，也在一定程度上避免了行业之间的恶意竞争现象。
近年来，台湾当局也十分重视物业管理行业的建设，在大学内开设了相关专业的学科，并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定，在政策上，也对物业管理产业给予了支持，如台中市政府规定，物业管理企业录用一名45岁以上劳动者，政府奖励企业5000元新台币。全市人口约98万，其中从事物业管理的将近1万人。
同时，为提升居住和管理品质，台湾也积极举办各类物业管理创优活动，如优良公寓大厦管理维护公司评比等，台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。
但是由于整个物业管理行业在台湾还处于成长阶段，所以行业内的企业管理和服务质量参差不齐，差异很大，在《公寓大厦管理条例》未出台之前，许多公司对本身应有的服务工作项目都不太清楚，目前较有经验或有规模的公司已经十分重视与改善服务品质，所以台湾公寓大厦的物业管理现有的服务与前比较可说是突飞猛进，达到了相当高的水平。
3、自主经营管理较为普遍
除了专业物业管理外，台湾地区许多楼宇也有实行业主自营式的物业管理，所谓业主自营式物业管理，就是社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请专门的物业管理公司负责，而是由楼宇业主自行打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。
5、依约管理、居民法律素质较高
由于市场化程度较高，所以广大业主的法律素养也较高。目前台湾规范物业管理的相关法规主要有《公寓大厦管理条例》、《公寓大厦管理条例细则》、《公寓大厦管理组织申请报备处理原则》、《公寓大厦管理服务人管理办法》等。虽然条款并不多，但在执行法规方面以及在法律法规的公平、公正性方面，业主和物业管理企业较好地贯彻了对等与公平的原则。
在管理过程中双方依照合约规定的内容。公寓大厦管委会可以通过法规赋予业主自主管理的权力，实行对物业公司的监督。对于不称职的物业公司进行解雇;另外一方面，优秀的物业公司通过提升服务品质和市场竞争脱颖而出。对于业主的权利和义务也规定得非常明确，而且执行起来非常严格。对欠缴管理费经过催告仍然不付者，管理负责人或管理委员会会诉请法院命其给付应交之金额及延迟利息，情节严重者可诉请法院强制迁离。如该住户系业主时可诉请法院令其出让所有权应有部分，如其于判决后三个月内不能自行出让并完成登记手续者，管理公司或管理委员会可申请法院拍卖其房产。因此在台湾管理费收缴不是问题。如台北地区的收缴率在98%以上，台中、高雄地区也在95%以上。
6、重视物业管理职业培训
一、明确物业管理定义
物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。
（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：
1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议
2、制定物业管理计划包括计算管理份额
3、制定物业管理组织架构
4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划
5、制定第一年度物业管理财务预算
6、参与工程监理
7、参与设备购置
8、参与工程验收
9、拟定物业管理文本
（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备维修保养
2、楼字保险事宜
3、保安服务
4、清洁服务
5、绿化环境保养
6、紧急事故处理
7、处理住户投诉
8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如租售业务、户内维修、清洁月i送督、邮递复他商务服务等等。
二、组织物业管理的严密架构
一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：
1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。
负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。
2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。
负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。
3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。
负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。
4、保安部：经理，保安员。
负责日常保安工作；处理突发事件
5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。
负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。
6、业务部：经理，业务员，公关员。
负责租售及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。
在实际运作时，可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置，如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。
三、进行物业管理定位
（一）物业管理定位的考虑因素
物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。
物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗？
体现物业管理定位的无外乎三个内容：
一是收费标准；
二是服务内容；
三是管理水平。
收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众，也可以大致反应管理水平。总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。
（二）物业管理品牌效应
物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。物业管理不同于口香糖，它是一项实在的服务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营，日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的饿物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。
物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免，关键是要收费低。而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕；高档写字楼因为设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会使管理成本大大增加。面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充分考虑到上述各种因素。
四、物业管理企业资金筹集
物业管理企业作为独立法人。应实行"自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢？
渠道A：收费物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。
渠道B：小区维修养护专项基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取。
1）维修基金的筹集
对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者购房款的2%一3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20%，高层不低于30%。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。
2）维修基金的使用
维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它洁律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
3）建立完善的监督机制
对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。
4）建立物业管理维修基金管理中心
建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。
渠道C：多种经营收人
物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向
渠道D：开发建设单位给予一定的支持开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取1％一2％作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收费的标准，加强管理。目前除市场上的高档商品房外，普通住宅小区还不能完全按市场价收费。
（2）对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用，减轻购房人负担。
（3）在主融税收方面提供优惠政策。
（4）拨发一定的城市建设维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。
（5）在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。
渠道F：介人物业出租
物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务。物业管理企业从事物业出租对三方都有好处：对于租房者，不用和业主直接见面，计价还价，不仅大大减少了交易成本，而且还因有物业管理企业做中介，不会上当受骗；对业主来说，作为投资者不用投入太多的精力，即可获得可观回报；对物业管理企业来说，则可利用专业优势获得一定的饿中介利润。物业管理企业如果能惜鉴国外成熟的做洁，从事租售业务，在增加物业管理企业收益的同时，在一定程度上激活房地产市场。
五、剖解导致行业性亏本的七大因素
因素A：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。
因素B：物业管理人员配置不合理
原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。
处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。
因素c：物业管理收费低
原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利未能全部体现。
因素D：物业管理收费难
原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。
处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。
因素E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太
原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。
处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。
因素F：物业管理手段落后，管理成本高
原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。
处理对策：新建小区要加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。
因素G：物业管理服务项目单一，牧业管理公司自身造血功能差
原因分析：物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。
处理对策：房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经营牲用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种项目服务，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身的造血功能，从而取得良好的经济效益。
六、缔造物业管理新概念
概念A：零干扰服务
汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。楼道门也应声而开，路口电子屏流动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在景田城市花园的“零干扰服务”是物业管理的一种新突破。概念B：氛围管理
在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。
概念C：个性化服务
在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。概念D：“管理报告”制
我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。
概念E：产学联手
1999年11月下旬，一群学主走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则走进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上了新的管理岗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”的管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作。“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。
七、物业管理扭亏为盈秘诀
秘诀A：业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”
1991年，该公司在惜鉴国外同行经验的基础上，率先在天景花园推行由业主参与小区物业管理，成立了国内首家业主社团法人组织一一“业主管理委员会”。
秘诀B“寓管理于服务之中”的模式
1994年公司率先在荔景大厦推出“酒店式服务”，安全员身着迎宾服装，使出入大厦的业主（来宾）感受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛。
秘诀c：“无人化管理”模式
公司率先在万科城市花园营理处推行“无人化管理”。“无人化管理”可以简单用一个公式概括为：“无人化管理”=“智能化”+专业化服务程序。“无人化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避免许多由于人与人之间接触所导致的矛盾。
秘诀D：“个性化管理服务”模式
在刚刚接手管理的万科地产开发的楼高160多米，被公认为国内领先并达国际水准的深圳顶级超高层豪华住宅一一“万科俊园”，首次推出“个性化管理服务”管理新模武。个性化管理服务是一种新型管理服务模式：是对原有模式的延伸。作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特别的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模式而不单单是提供一些服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统。
秘诀E：人才理念和顾客理念一一“以人为本”
“以人为本”包括两方面：对顾客，强调“尊重顾客，善待顾客，让顾客满竞容是朋友”的原则，并明确提出“我们的使命是持续超越我们的顾客不断增长的期望。”对员工，公司秉承万科集团的人才理念一“人才是万科的资本”，提倡”员工第一”、“先有微笑的员工，后有微笑的顾客”，“健康丰盛的人生”等等。
秘诀F：共管式（业主自治与专业化服务相结合）
和“中国海外”同样齐名的，是“中国海外”组建的物业管理公司---中海物业管理公司。在“中海物业”有这样一个量化标准：凡是“中海物业”管理的小区，大厦标准层墙面瓷砖使用白色纸巾擦拭60厘米长后，纸巾无污染。了解多了发现，“中海物业”还有一堆的量化标准：小区内绿地草坪高度保持在4一8厘米；道口岗亭保安员对进出车辆换证时间不超过20秒钟；维修组24小时上班，按听电话铃声不超过3声，并在25分钟之内赶到现场一一“中海物业”作为香港著名上市公司的下属物业管理公司，充分掌握了港式物业管理的特点，并且还吸收了物业管理设备上现代化高效率的特点、日本式物业管理理程序严谨一丝不苟的精神、新加坡“共管式”的物业管理模式，”中海物业”毕竟是中国人办的公司，所以也十分准确地掌握中国国内物业管理法规及运作程序，能够恰当地处理物业管理中的各种问题。
秘诀G：经营理念一一运用创造性思维
公司理念体系中明确提出“争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源；同时，作为公民，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们对社会的义务”这一发展目标。
一、物业管理的范围
凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。
二、成立机构
为促进物业管理规范运行，设立XXX局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。
物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。
三、物业管理办公室主要职责
1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。
2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。
3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。
4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。
5、按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员职责
1、保洁员工作职责
负责院内X—X栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。
2、保卫人员工作职责
严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。
3、水电维修人员工作职责
负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。
4、义务监督员工作职责
负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。
五、福利待遇及有关要求
1、福利待遇
物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
一、案件特点
案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小区均实施了物业管理，物业公司与业主之间因管理和服务难免产生各种矛盾纠纷。以松山区为例，20__年松山区人民法院共受理物业管理纠纷案件47件，20__年受理126件，20__年受理96件，年均递增约40%，在民事案件中所占比例也在逐年加大。
案件类型多样化，法律关系复杂。由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多种类型案件，既包括物业管理上的纠纷，如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等，又包括业主管理内部事务纠纷，如业主及业主委员会选聘物业公司、维修基金的使用管理等，还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权纠纷，其中绝大多数仍为业主拖欠物业公司物业费纠纷。上述案件涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。
涉案标的额较小，审理难度加大。拖欠物业费引起的纠纷，涉案标的额一般都在千元以下，有的标的额在一二百元，但由于双方摩擦大，矛盾积怨深，各执一词，互不相让，造成案件审理难度大。
业主败诉和解多，自身维权困难。在物业纠纷案件中，一些业主之所以拒交物业费，多为对物业公司管理服务不满意，认为物业公司只收钱，不服务或服务不到位，管理不善。但由于许多业主缺乏证据意识，平时不注意收集、保全证据，在诉讼中经常会遇到举证不能，因而其抗辩理由很难获得法律支持，审理结果多以业主败诉或与物业公司和解。
集团性诉讼增多，存在群体性纠纷的隐患。物业管理涉及千家分户，业主均是利益共同体，在小区内带有普遍性，很多业主处于同一社区或同一案件背景之下，会形成共同的利益圈，在发生纠纷时，有时会以小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体方式进行诉讼，给物业公司和法院施加压力，处理不当极易引发连锁反应，形成群体性纠纷，影响社会的和谐稳定。
二、产生原因
法规不尽完善。这是导致当前物业纠纷增多的根本原因。20__年国家出台了有关商品住宅区的《物业管理条例》，在一定程度上规范了物业管理，但在《条例》中就物业管理缺乏明确的责任界定和具体操作细则，法规过于笼统，弹性条款多，操作性不强，对物业管理行为规范不足，约束不力，难以规范和解决当前物业管理中不同利益主体间引发的矛盾，使许多亟待解决的问题无法在《条例》中找到相应依据，目前的民事法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》，依据有关部门和地方性法规进行处理。因此要尽快完善有关物业管理法律法规，为解决物业纠纷提供法律上的保障。
物业服务存在瑕疵。有些物业公司凌驾于业主之上，小区成为物业公司的独立王国，无视业益，甚至随意侵害业益，不能严格按照相关规定提供优质服务，有的卫生保洁脏乱差、绿地绿化疏于维护，有的公用设施缺乏及时维修保养，有的只收费不服务，或者多收费少服务，甚至采取停水停电停气等不当手段强迫业主缴费。
物业合同不公平不对等。业主与物业公司签订物业管理合同时，通常都是由物业公司提供格式合同，合同内容往往对物业公司的义务约定得比较模糊、笼统，有些多款则明显属“霸王条款”，业主很难进行有效监督，而对业主的规定则细之又细，非常明确。双方在合同的权利与义务约定不公平不对等，双方的责、权、利不清晰，为日后的纠纷埋下了隐患。
部分业主消费观念、消费意识不高。有的业主少付费，却希望享受最好的服务，甚至只享受服务而不缴费，个别业主恶意拖欠物业费，或对物业服务稍不满意则坚决拒交。另外，一些业主还有盲目从众心理，听说邻居有人不交物业费就跟着效仿，有人不缴，我就不缴，能拖则拖，能赖就赖。
业主委员作用未有效发挥。业主委员会对物业公司有审查监督权利，但在日常生活中，对物业公司的行为，有时听之任之，对违约行为和侵犯业益行为未及时介入或加以制止，也是导致物业纠纷多发的一个主要因素。
三、预防解决对策
针对物业管理纠纷案件的特点和产生原因，笔者认为，要预防减少此类案件的发生，要着力做好以下几个方面工作。
首先，健全法律，订立实施细则。这是解决业务纠纷的根本所在。现在的《物业管理条例》只订立了一些原则性、宽泛的条款，缺乏可操作性，已不适应物业服务这种高度专业化的行业发展需要，亟需订立一部具体细则，明确物业管理合同的法律性质和相关法律责任，界定双方的权利义务和行为规则，平衡各主体之间的利益，使物业案件真正能够有法可依、有章可循。
其次，强化有效监管，规范物业管理行为。政府相关职能管理部门房产、物价、 工商要充分发挥“管理、指导、监督”职能，应从完善收费标准，服务内容和提高管理水平等方面加强化对物业管理行为的规范化管理，制度一整套管理考核办法、办事规程、惩戒措施，依法查处物业管理中的不规范行为，严格物业公司资质审查，提高准入门槛，物业从业人员持证上岗，对不合格公司要进行大力整改，对整改不合格的依法撤销其资质，以切实有效的监管措施促进物业管理行业健康规范地发展。
第三，提高物业管理水平，改善服务质量。物业公司要摆正自己位置，增强为化区民民主服务意识和能力，强化对员工的培训管理和监督，提高物业从业人员素质，努力提高物业管理水平，使所提供的物业管理服务达到或超过物业合同约定，减少瑕疵，以此减少纠纷的发生，实现业主与物业管理企业的共赢。
第四，加大相关法律法规宣传，提高业主和物业公司的知法用法能力。加强对与物业管理密切相关的法律法规的宣传力度，向社区居民普及物业管理法律知识，使广大业主在享受物业服务的同时，要依法履行交纳物业费的义务。作为物业公司，应当守法经营，在收取物业费后，要严格履行合同约定的服务义务，努力为业主提供优质的物业服务。
第五，加强公司、业主和业主委员会三方的沟通协商，妥善解决纷争。业主与物业公司是互相依赖、互相共存的关系，双方要本着平等平和的态度正确对待所产生的纠纷本文来源：文秘站 。物业公司要采取上门征求意见定期召集业主代表听取意见、建议，及时改进工作不足。业主委员会要充分行使审查监督权力，发生纷争时，在业主委员会或居委会等主持下，双方要进行对话、沟通，避免矛盾升级扩大。
今年，我街道认真贯彻《事业单位登记管理暂行条例》和《事业单位登记管理暂行条例实施细则》及有关法律、法规、政策，按照核准登记的宗旨和业务范围开展活动，现将履职运行情况和服务职责汇报如下：
（一）城市管理工作
为进一步提升老旧小区面貌，改善辖区居民出行，街道积极与住建局对接关于老旧危房、棚户区改造等民生问题，重点从路面翻修、裸露土地治理、地下排水疏通、外墙立面及安防设施等方面进行了升级改造。按照全区计划对立项项目组织街道、社区、居民代表共同参与工程设计的要求，项目招标前街道组织人员联合设计公司及居民代表对图纸进行会审，并对设计方案进行公示，对反映的问题及时改善，城市管理服务中心工作人员及监理对工程进行全程监管，区审计局对工程跟踪审计，实行阶段性验收及竣工验收相结合的方式确保质量全过程监督。
街道制定了《关于古槐街道防汛抗旱安全防范工作的通知》，成立了应急队伍，全力做好辖区防汛工作及城市疏通排涝，确保老旧危房安全度汛，避免发生房屋倒塌事件，保障人民生命财产安全。
重视社区绿化改善居民居住环境营造居民绿意生活,因地制宜对辖区进行、美化提升，唤醒社区“绿色活力”，实现全域增绿，做到应绿尽绿。目前，辖区绿篱绿地18.2万平方米，立体绿化1.1万平方米，乔木花灌木1.55万株，同时做好了绿地绿篱的修剪维护保养工作，共清理死树17棵，清理枯枝131处，修剪绿篱绿地面积约10万平方米，清理杂草、杂物约2吨。2020年街道本着投入少、建精品、居民满意的原则，投入15万元对翰林街文华苑小区、桃李苑小区进行了升级改造，效果良好。投入5万元购置了30棵高杆石楠、300棵紫藤进行了死树补植和绿化了绿色长廊。街道每年投入5万元进行美国白蛾的消杀防控，确保与市区两级同步消杀。
街道物业办制定了物业管理实施方案和奖惩机制，形成了长效机制，在全辖区推行了物业管理全覆盖特色服务，小区物业管理及环境卫生得到了全面提升和持续有效的监管；街道坚持整治和管理相结合，不断美化居民区环境，提升各社区小区物业管理水平，为辖区居民创造了整洁、有序、舒适的生活居住环境。对辖区内1226栋居民楼按照社区自管和监管的属性不同，每月分别给予20元至90元不等的物业费用补助，年需投入约100万元；每月组织人员对社区物业管理定期进行考核，保持物业管理服务常态化，对考核结果进行量化赋分综合排名，制作简报，及时通报社区，作为对社区物业管理考核奖惩的依据。街道每月拿出3万余元对各社区按照考核排名先后进行物业管理工作奖励，年奖补资金投入约35万元；提高了社区对物业管理的积极性，确保了对辖区物业管理长期稳定投入。
在各社区形成了环境和物业管理网络，成立了社区环境和物业管理办公室，并制定了各项物业管理制度，组建了以社区书记任主任，两委成员及网格员为成员的物业管理领导班子。社区环境和物业管理委员会下辖多个以物业管理范围为单位的小区自管会（业主委员会），由包保片区的两委成员任组长，网格员、楼长、居民代表和物业服务企业工作人员为成员，并指定一名同志为专职物业管理员，每天对社区物业及小区环境卫生进行巡查，并做好巡查登记，发现问题及时通知物业管理公司，做到即时整改。社区环境和物业管理办公室定期组织召集各小区自管会召开环境卫生和物业管理联席会议，集体研究解决关于居民小区环境卫生和物业管理方面突出的矛盾和问题。
各社区制定出台了与之相对应的物业管理措施，并推出了各具特色的物业服务。目前，街道正积极推广要求辖区内签约的物业服务企业要公布物业维保及投诉电话。居民家中出现物业方面需要维修的情况，打个电话物业公司就会上门提供维修服务，并免收服务费等便民服务措施。这种特色服务，既满足了居民群众的现实需求，又促进了居民对物业管理工作的支持与配合。
（二）综合执法工作
今年，大队结合实际制定了《古槐执法大队规范化建设实施方案》，强化了执法服务阵地建设，推进城市管理综合执法业务学习制度，布局智慧化信息平台，在辖区管辖的40条主次干道组建智慧化城市管理系统，运用科技化手段依法推进提升城市管理水平，提高为民服务效率，提升群众满意度。
大力整治“十乱”，开展学习周边秩序集中整治30余次。加大对超门头经营、非机动车乱停放、流动商贩占道经营、“门前三包”等违法行为的执法力度，截止到目前共收扣违法停放非机动车3400余辆；治理流动商贩占道800余处；治理超门头经营2000余处；清理玻璃贴小广告1500处；处罚违法行为1928起，罚款50300元。整理了周边环境，方便了居民出行。
新物业管理合同范本
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
组织名称：________
代表人：________
地址；________
联系电话：________
受委托方（以下简称乙方）
企业名称：________
法定代表人：________
注册地址：________
联系电话：________
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将_______（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：________
座落位置：____市____区____路（街道）____号
四至：____________
占地面积：____平方米
建筑面积：____平方米
（委托管理的物业构成细目见附件）
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院____.
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、____、____、____.
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、____、____、____、____.
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所____、____、____.
第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、____、____、____.
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、____、____、___.
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1. 物业管理费：________
2. 保洁费：________
3. 保安费：________
4. 房屋设备运行费：________
5. 维修养护费：________
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条 对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、____等措施。
第十六条 其他委托事项
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为____年。自____年____月____日____时起至____年____月____日____时止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、 代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、 制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；
3、 审定乙方制定的物业管理方案；
4、 检查监督乙方管理工作的执行情况；
5、 审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
6、 在合同生效之日起____日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第____项执行；
（1） 无偿使用；
（2） 按建筑面积每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.
7. 负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起____日内向乙方提供；
8. 当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以____方式偿付；
9. 协调、处理本合同生效前发生的管理
遗留问题；
（1）________
（2）________
10. 协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活；
第十九条 乙方权利义务
1. 根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；
2. 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3. 按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
4. 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5. 负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划， 经双方议定后由乙方组织实施；
6. 向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
7. 每___个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；
8. 对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
9. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；
第五章 物业管理服务要求标准
第二十条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到___%
1. 房屋外观：______
2. 设备运行：______
3. 房屋及设施、设备的维修、养护：______
4. 公共环境：_________
5. 绿化：_________
6. 交通秩序：_________
7. 保安：_________
8. 急修：_________
小修：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1. 管理费由乙方按建筑面积每平方米___元或按套每户___元向业主收取；
2. 保洁费由乙方按建筑面积每平方米___元或按套每户___元向业主或物业使用人收取；
3. 保安费由乙方按建筑面积生平方米___元或按套每户___元向业主或物业使用人收取；
4. 高层住宅电梯、水泵、___运行费按实结算，由乙方向业主收取；
5. 管理服务费标准的调整，按___调整；
6. 对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十二条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的___倍收取。
第二十三条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；
1、 露天车位：______
2、 车库车位：______
第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。
第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1.______
2.______
第二十六条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反本合同第十八条第___款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方___元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章 附则
第三十一条 双方约定自本合同生效之日起___天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条 本合同正本连同附件____页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请____市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院）
第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满____天前向对方提出书面意见。
第三十九条 本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
附：业主公约
为加强____（以下简称“本物业”）和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。
二、 执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、 委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境
卫生，公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、 全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、 业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。
六、 加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、 业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物来的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门贪污处理。
八、 业主发委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、 凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、 与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、 在本物业范围内，不得有下列行为：
（1） 擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）设计用途、功能和布局等；
（2） 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3） 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
（4） 损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（5） 随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（6） 违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
（7） 践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
（8） 在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（9） 影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10） 随意停放车辆；
（11） 聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12） 违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13） 法律、法规及政府规定禁止的共他行为。
十二、 人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、 按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、 业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
