时间：2023-10-09 10:59:46
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产资金托管，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
现在全国的存量房交易资金监管模式较多，监管主体和托管形式不一。从监管主体来看，主要有三种，即房产管理部门、专业中介机构和银行。从监管的形式来看，主要有自愿监管和强制监管两种。从监管的资金构成情况来看，主要有部分资金监管和全额资金监管两种模式。
从监管的效果和监管拓展情况来看，比较成功的主要是两种模式，以天津市为代表的成立专门的监管机构为主体的监管模式和以苏州市为代表的房产登记部门为监管主体的监管模式。
二、存量房交易资金监管新模式
（一）监管原则
1.宗旨便民，服务高效。新的资金监管模式不仅是为了防止中介机构挪用客户资金，更是为打造一个交易诚信平台，减少交易双方在交易过程中的后顾之忧，所以该项工作已经不再是原来意义上的监管，更多的是体现一种全新的服务。资金监管服务旨在以不较大改变买卖双方交易方式、不增加交易双方经济负担为原则。
2.自愿原则。主要体现为四个方面：一是商业银行自愿选择是否参与；二是交易双方自愿选择是否托管；三是经纪机构自愿选择是否参与；四是交易双方自愿选择托管资金组成部分。
（二）监管新模式
1.政府监管，银行托管。房管部门或专门监管机构接受政府委托，开发资金监管平台，同各商业银行进行联网，实时监控各商业银行的托管专户和托管子账户，对整个资金监管服务进行全程监控。
2.钱随房走，房随钱走。为保证托管资金的安全和银行利益，通过资金监管平台和房屋登记机构的登记系统进行实时对接，在系统中设置各环节的逻辑关系。由系统自动控制各流程，资金的存入、划付和划转以流程的环节作为前提，流程环节的流转以资金存入、划付和划转为前提，形成了流程环节和资金流转互为前提的唯一途径。一旦签订资金监管协议，以合同的方式确保流程的有效运转，任何人不得对流程进行干扰，确保资金的安全，也确保了各商业银行的利益。
3.一手交房，一手交钱。房屋权属证书领取的情况下，交易双方真正具备交房条件，买方取得房屋所有权证，房屋登记机构通知托管银行将托管资金及时划转给卖方。在实际操作过程中，经纪机构也可以通过登记机构的托管系统平台进行本经纪机构托管案例的查询。如果某一案例的交易登记流程已经进入“缮证”环节，也就意味着托管银行已经将卖方的原贷款偿还，买方的按揭贷款也已经发放。该条件下，交易双方即可以提前办理交房手续。
三、资金监管服务模式还应考虑的问题
（一）利息问题
在现有资金监管服务模式下，商业银行作为托管人，并且以银行的内部账户作为托管专户。托管专户的性质决定其账户为内部权益类账户，而不是负债类账户，所以不能计提利息。那么，由此产生了两个问题：1.作为卖方来说，原来可以直接收取的房款，因为纳入资金监管服务，损失了该笔资金利息收入；2.作为托管银行来说，虽然不用支付托管资金的利息，但专户性质决定了其同样不能作为存款指标来考核，怎样提高各商业银行的积极性，这都是需要解决的问题。
（二）还贷问题
1、签合同：买房者在通过房产中介、或是自己找到房源，并与卖房着沟通好二手房的价格及特定事项之后，就可以签订“存量房买卖合同”、及“定金协议”，这时卖房者会收取一部分的定金。这里要注意，在签订合同时，房产证上的产权人必须都到场，并带上身份证及房产证。
2、审核环节：在审核环节中，看购房者是否有购房资格，这是需要特别注意的，若是没有提前审核，到后期出现无购买资格的话，会变得毕竟麻烦。而卖房子需要对房屋进行核对，务必保证房产证上的产权清晰，并且不存在任何抵押的情况。
3、网签：有些地方在进行二手房买卖时，会强制性要求进行网上签约，这主要是为了防止出现“一房二卖”的想象，这对购房者带来了很好的保障。一旦网上签约成功之后，该房源就会被记录，无法在进行第二次出售了，也让整个房产交易变得更透彻。
4、资金监管：在购买二手房时，需要将购房资金交给银行进行托管，等到交易完成时，在将资金达到对方的账户中。具体操作流程如下，卖房者先在银行开个账户，然后由购房者将购房资金打入该账号，再由银行进行冻结，等到房子交易完成之后，银行在将其解冻。
5、缴税过户：二手房在进行交易期间，会产生税费，这时必须由买、卖双方到地税局进行税费的交付。在进行产权的转移，即将房产从卖房者中转移到买房者中。这样，整个二手房买卖就算完成了。
6、领房屋产权证书：在二手房过户完成之后，买房者就称为该房子的产权人，就可以带上本人的身份证去领取产权证书了，这样房子就是属于买房者本人了。
全款购买二手房流程是什么就先介绍到这里了，在购买二手房过程中，切记清楚每一个环节，以免后期给自己带来不必要的麻烦。
（来源：文章屋网 ）
在当前铁路大建设时期，以铁道部和省市地方政府为主合资建设铁路已成为主要模式。这一模式不仅使铁路建设能更好地融合地方经济发展大局，更为大规模铁路建设提供必要的资金保证。该模式在实践中基本实现了初衷，形成了一些有益的经验，但也产生了一些问题需要进一步改进和完善。
一、合资铁路和合资铁路委托运营管理
1、合资铁路指铁道部与其他部委、地方政府、企业或其他投资者合资建设和经营的铁路。合资铁路起步于20世纪80年代初，初衷是调动地方和企业投资铁路的积极性，解决铁路建设资金短缺问题，加快铁路和地方经济发展。20世纪90年代以来，合资铁路对铁路路网增长的贡献率超过了国铁，成为实现铁路路网发展的主要因素。它对于调动和发挥各方面积极性，多渠道筹集资金，加快铁路和地方经济发展，具有重要的意义。
2、合资铁路委托运营管理是把合资铁路的运输资产经营与运输生产经营相分离，即合资铁路公司负责运输资产的专业化经营，运输生产业务委托给铁路局专业化经营，实行经营管理目标责任制。具体操作中一般在合资铁路建成后，由相关合资铁路公司和相关铁路局签订委托运输管理协议，确定委托运输管理的范围、内容、双方权责，规定收入、费用发生和结算方式，划分安全管理责任以及双方履责期间劳动用工、土地管理和知识产权等有关事项。
二、实行合资铁路委托管理的必要性
目前，相当一部分合资铁路公司和铁路局在严格执行国家、铁道部有关铁路运输管理等法律法规和规章制度的前提下，本着平等自愿、互利共赢的原则，就有关委托运输管理事宜签订协议。之所以实行委托管理，主要出于以下因素：
1、是运输调度集中统一指挥的需要。出于行业特点，合资铁路只有纳入整个全国铁路网才能实现功能发挥最大化，只有将其纳入运输调度集中统一指挥才能防止运输混乱。
2、是铁路行业专业管理的需要。铁路运输各个工种都有其专业性的特点，对合资铁路实行委托运输管理可以充分发挥国铁在铁路运输专业管理方面的优势，减少不必要的损失。
3、是实现铁路运输安全的需要。我国国铁经过多年实践，对于铁路运输安全管理已经形成了一整套行之有效的管理模式，通过实行委托管理可以使运输安全处于有序可控状态。
4、是充分利用市场机制配置运输资源，降低运营成本的需要。5、是提高效率、效益的需要。实行委托管理可以充分利用铁路局人力资源，使合资铁路减少投入，精简机构，降低成本，提高效益。
三、当前合资铁路委托管理中存在的问题
1、签订的委托管理协议存在不足
（1）协议形成机制有待优化。在协议制定过程中，一方面合资铁路的股东各方应充分参与，集中体现各方的共同意愿，消除在今后管理过程中可能带来的矛盾和弊端。另一方面合资铁路公司和铁路局双方虽然法律地位平等，双方不存在行政隶属。但在现有铁路政企不分的管理体制下，合资铁路公司的法律主体地位往往无法充分体现，也使委托管理协议签订带有浓厚的行政色彩。
（2）协议的内容有待细化和明确。现有协议基本套用一个模板，内容大同小异，未能充分体现各家合资铁路公司的具体差异。总协议项下的具体项目协议条款还有待进一步具体细化和明确。
（3）协议的落实有待进一步加强。在实际履行中，部分协议条款未能得到完全履行。引起合资铁路公司及其地方股东的不满。
2、委托管理工作机制有待进一步规范
（1）思想认识有差距。在实际委托管理工作中，相当一部分受托站段没有工作积极性。现在国铁站段仍然实行的是收支两条线，受托站段认为：多管事了，但上级拨给的成本费用没有增加或增加的根本不够；对合资铁路公司的性质，对全委托管理的模式理解不尽相同；委托管理过程中存在只要权利不要义务，只要安全不要效益的情况，有的甚至抱着“有没有运量无所谓”、“没运量更安全”的态度。部分受托单位不能达到职工配置标准，不同程度存在专业性培训不足，相关的业务水平和工作能力难以适应岗位要求。
（2）设备维护不及时。个别受托单位对合资铁路设备的维修保养未能按国铁的标准进行作业，减少人力物力的投入，有的设备发生故障后，受托单位要么要求委托单位增加维修费用，要么拖延维修时间，甚至停止使用。
（3）沟通协调不顺畅。实行委托管理后，许多受托单位在向上级报告有关运输生产、经营指标完成情况的同时未及时向委托公司提供。受托单位与合资铁路公司之间在其他事务方面也有沟通协调不顺畅的问题。
3、经营职能被弱化
在全委托管理模式下，运输管理工作由各运输站段承担，但作为独立法人企业及市场经营主体的合资铁路公司，经营管理工作却成了另一张皮，无形中被弱化了。一方面受托站段在接受上级考核时，在安全和效益两者之间，受托站段更关心前者；另一方面，委托公司虽关心企业效益，却缺乏具体抓手，相关工作无从开展。从而导致合资铁路公司的经营工作受到冷落。部分合资铁路公司与委托以前相比，甚至出现效益下滑。而由于委托管理协议未能对合资铁路公司经营的各方面实现全覆盖，也导致其在土地、房产等方面资产收益受到影响。
四、进一步改进和完善合资铁路委托管理的思考
1、完善委托管理协议。签订以前充分协商，相关各方达成共识。完善协议内容，细化、明确具体标准和协议条款。签订之后充分履行。
2、突出委托单位的法人主体地位。受托单位应定期提交运输收入数据，定期提交设备检查报告。完善管理制度，控制大修、更新改造的费用支出。使合资铁路公司及时掌握公司设备、资产状况，充分发挥监督职能。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。
3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。
第三条 本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。
已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
第四条 成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。
管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。
第五条 管委会的职责：
（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；
（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；
（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；
（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；
（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；
（六）确定住宅小区内管理服务内容。
第六条 住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合。
物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。
物业管理单位是具备相应条件的企业法人。
第七条 有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：
（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；
（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；
（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；
（六）其他。
第八条 有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。
物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。
第九条 物业管理单位对下列事项实行有偿服务：
（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；
（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；
（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；
（四）单位和居民委托的其他服务项目。
第十条 经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：
（一）小区规划图；
（二）竣工总平面图；
（三）单位建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一条 住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。
第十二条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。
第十三条 小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。
第十四条 有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。
对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。
第十五条 物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。
物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。
第十六条 住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。
第十七条 单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。
第十八条 入住小区的单位和居民须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项。
第十九条 物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。
第二十条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。
第二十一条 物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。
第二十二条 物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。
小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第二十三条 当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。
第二十四条 住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。
第二十五条 青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。
关键词：P2P；网络借贷
P2P模式主要依托于互联网，作为中间方促成借款人和投资人进行交易的方式，资金借入人到期偿还本金，资金借出人获取利息收益，完全是线下民间小额借贷的线上表现。P2P借贷在我国具有非常良好的市场需求。一是因为传统的金融体系已不能满足人们对资金需求的日益膨胀，另外电子商务的快速发展及互联网技术的日益完善也成就P2P行业的发展。在风险可控以及平台与国内权威担保合作担保的情况下，P2P投资理财平台门槛低、收益高并且稳定等特性。
一、纯线上的网络借贷
民间借贷的互联网化―纯线上的网络借贷。纯线上的模式运作，P2P网贷平台身不参与借款，只是实施信息匹配、工具支持和服务等功能。民间借贷搬到互联网上来运营的模式，是P2P网贷平台最原始的运作模式，是我国P2P网贷借贷的雏形。纯线上模式，意味着获得客户的渠道、信用风控、交易、放款等全部流程都在互联网上完成。这一模式的“鼻祖”是美国的Lendingclub。较早在这个行业内的是拍拍贷。纯信用无担保的网络借贷平台，拍拍贷开始与“淘宝网”的竞拍类似。不同的是，后者交易商品，竞拍原则是“价高者得”，而前者交易借贷，竞拍原则是“利低者得”。P2P网贷平台负责审核借款人的真实身份、职业、动产、不动产、收入支出等个人信息，评定并公布其信用等级。同时，借贷网站开立第三方账户，用于放款人和借款人之间资金的中转（即放款和还款）。P2P网贷平台上的借贷无需担保或抵押，投标前，放款人需存入投标资金到网站账户作为保证金。风险非常大。
1、前景发展岌岌可危
P2P网贷平台只充当“牵线人”，披露信息，不担保。目前国内这种模式的平台已经很少。因为不提供资金担保，极其容易出现逾期、提现困难等问题，很难让投资者接受。目前拍拍贷是这种模式的孤独坚守着，拍拍贷调用的是借款人的网络社交圈数据，其认为网络社区、用户网上的朋友圈也是其信用等级系统的重要部分之一。有业内人士纷纷质疑，“拍拍贷这种模式到底还能够走多远”、“这种模式居然还在存活”。
2、大数据不够，挑战性大
美国P2P上市公司LendingClub采用的线上模式，借助的是美国完善的大数据信用体系。而我国信用体系建设远不如美国，如宜人贷等平台“十分钟极速模式”据称是通过大数据模型来信用审核借款人，这也引起业内人深度质疑。因为获得个人或企业的征信数据对于P2P网贷公司来说是一大难题，目前信用环境下，暂时缺乏专业全面的信用评级机构，个人信用数据相对缺失和封闭，P2P平台在个人信用借款领域的风险控制管理上面临很大的挑战。
总结来讲，纯线上模式的P2P网贷平台的优势在于规范透明、交易成本低，但其也存在着数据获取难度大以及坏账率高的缺陷，正是这种缺陷制约了纯线上模式的快速发展。
二、线上+线下――中国本土化模型
目前大多数中国P2P网贷公司正在与Lending Club模式渐行渐远，纷纷放弃独立的、提供撮合服务的纯线上第三方平台模式，转向为线上+线下结合、为借款人提供担保或资金兜底保障的模式。
线上+线下相结合的模式，是指P2P网贷公司在线上主攻理财端，吸引出借人，并公开借款人的信息以及相关法律服务流程，线下强化风险控制、开发贷款端客户，P2P网贷平台自己或者联合合作机构（如小贷公司）审核借款人的资信、还款能力。
现状及发展前景评价：
1、无抵押+债权转让+担保
用贷款由于无抵押无担保，很多P2P网贷平台主打小额、分散等特点，越来越多的P2P网贷平台将线下获得的债权进行拆分组合，打包为“固定收益类”理财计划，线上销售给理财投资者。在有些业内人士看来，这种模式像是一个资金池。透明度不高，开拓较为大胆，靠不断增加的新规模稀释坏账率，风险控制能力一般。2015年将有更多平台加入此类产品。
2、联合并争夺小贷公司等合作机构
优质债权端，不少P2P网贷平台选择找寻合作机构寻找借款人，如有利网联合小贷公司、翼龙贷同城借贷O2O模式，还有P2P网贷公司与房地产中介、便利店等合作。但是终归要谈到风险问题，如果P2P网贷平台自己没有资产源，完全依靠合作机构，容易产生被牵制的后果。线上+线下的模式已经成为了绝大多数P2P网贷公司的选择，是最被看好的一种模式，也将会是未来的主流模式。
三、担保公司担保模式
2014年，互联网金融迎来分工监管，P2P网贷行业归银监会监管。监管层的意见是去“担保”，因平台自身担保的模式遭到监管层的质疑。P2P网贷公司去自身担保后，目前担保主要有四种，一是引入第三方担保，二是风险准备金担保，三是抵押担保，四是引入保险公司。
引入第三方担保主要是担保公司担保，比如陆金所。担保公司类型分为一般担保公司担保和融资性担保公司担保。一般担保公司担保的保障又分一般责任和连带责任。总结就是很多P2P网贷平台合作的都是一般担保公司，而且一般责任担保存在和不存在几乎无差别。连带责任担保可以起到作用，但是市场上的连带责任担保不多。
融资性担保比第三方担保更上档次。首先是注册资金，融资性担保要靠谱些，一般性担保公司50万以上即可。其次是融资性担保公司受10倍杠杆限制，随着P2P公司的规模上升，融资性担保公司的可保规模也需要提升，例如P2P网贷平台陆金所采用平安融资担保（天津）有限公司提供担保。平安融资担保（天津）有限公司注册资本2亿元，即其担保极限是20亿元，据数据统计，陆金所贷款余额早就已经超过20亿元，陆金所的担保公司已经严重超出这个值，存在巨大风险。第三，目前国内融资性担保公司也存在良莠不齐的情况，无论P2P公司还是投资者在鉴别优劣时也存在难度。第四，担保模式存在费率问题，增加了P2P的交易环节和流程，也意味着交易的成本在增加，成本最终会转嫁到借款人身上，举例来说，如果一家P2P公司的风险程度是2%，但是融资性担保公司费率可能达到5%。在实际费率收取中，这一比例甚至达到10%以上，这也是为什么陆金所的收益率很低的原因。
现状及发展前景评价
去担保的平台如陆金所、红岭创投都在强调去担保。2014年中国平安董事长马明哲宣布逐步取消陆金所的担保，将来要建立资产风险标准，用五星、四星、三星这种方式标注，供投资者作判断和选择。对于交易者，也会建立相似的信用标准。“担保模式”的开山鼻祖――红岭创投也选择“去担保”，取消担保公司的模式改由风险准备金模式。
四、风险准备金担保
风险准备金模式，指的是P2P网贷平台建立一个资金账户，当借贷出现逾期或违约时，网贷平台会用资金账户里的资金来归还投资人的资金，以此来保护投资人利益。但是这种模式的问题在于，一些P2P网贷平台资金与风险准备金没有实现根本上的分离，风险准备金极有可能被挪用，形同虚设。还有另外一个问题是，风险保障金的提取比例较小，不足以弥补P2P网贷投资人的亏损风险。
现状及发展前景评价：
该模式会升级为银行、第三方支付托管。风险准备金账户有被挪用的风险，很多平台会和商业银行合作，专用资金账户交给银行托管。红岭创投是和平安银行在风险备付金方面存管合作，人人贷与招商银行在“风险备用金账户”托管合作。目前，与平安银行合作的P2P平台已超过20家；投哪网与交通银行深圳分行签订了资金监管协议等。除了与银行合作之外，P2P公司还选择与一些第三方支付机构合作，与汇付天下合作的P2P平台已超过100家。对于此类保障，第一，风险准备金额度本来就不高，仅是由银行存管风险准备金，意义不大；另一方面，银行明确表示，“不承担资金来源及投资安全的审核责任，P2P平台与基础业务相对对方产生的经济纠纷由贵公司自行协商解决，银行不承担任何责任”，那么引入银行后，对分担P2P平台风险实际上作用不大；第三，目前与P2P网贷合作的招商银行、平安银行、交通银行等，针对P2P网贷资金存管系统都未上线，模式还有待开发。
五、抵押担保模式
2014年，P2P网贷平台抵押担保模式盛行。抵押担保模式指的是借款人以房产、汽车等作为抵押来借款，如果发生逾期或者坏账时，P2P网贷平台和投资者有权处理抵押物来收回资金。
抵押贷无疑是最安全的，因为房地产无疑是最具保值价值的财产，其变现也相对容易，而且2015年初全国40多个城市取消限购，房地产行业依然是我国国民经济增长的重要因素。房地产抵押的P2P网贷安全原因很简单，房屋看得见摸得着，如果出现违约，可以通过各种渠道变卖房产减少损失。但是不足之处，就是万一风险问题出现时，房屋处置过程就繁琐，有些P2P平台是房屋的二抵押、三抵押，在风险出现清偿时，首次抵押是排在前面的。
现状及发展前景评价：
房产抵押在传统金融机构里也是最受认可的，大城市的房价稳定，变现也相对容易。在当前的中国，拥有一套大城市的房产本身就具有很高的保值增值的价值，并且容易变现，将一线城市的房产作为抵押物，是所有抵押物中最为安全有效的。P2P网贷平台中，91金融旗下的91旺财就是专注于北京一线城市的房地产抵押贷，强调安全保障，模式相对安全，是安全平台及模式的榜样。抵押担保的P2P网贷平台做好抵押物的风控，尤其房产和车辆，投资者也需要注意相关细节，保障资金安全。
毫无无疑，目前市场上的P2P平台已经到了让人眼花缭乱的地步，可是并不是所有投资者都能像李华一样找到财雨网这样可靠可信的平台。这就需要投资者提高警惕、擦亮眼睛，找到一个又有实力、又合规范的P2P平台。而且随着中国互联网技术和金融的进步，中国未来P2P借贷一定会发展的更好，更好的服务于中国的经济。
（作者单位：河北经贸大学）
参考文献：
[1]李树杰.美国小企业如何获得普通担保贷款和特种贷款[J].中华女子学院学报.2014（05）
[2]王继晖，李成.网络借贷模式下洗钱风险分析及应对[J].金融与经济.2011（09）
[3]刘文雅，晏钢.我国发展P2P网络信贷问题探究[J].北方经济.2011（14）
[4]吴晓光，曹一.论加强P2P网络借贷平台的监管[J].南方金融.2011（04）
[5]张宏光，谢勇模.P2P网络借贷平台与内生金融发展[J].银行家.2011（03）
[6]张玉梅.P2P小额网络贷款模式研究[J].生产力研究.2010（12）
李女士想问：像他们这样的情况，有什么好的理财方法？
财务分析
从家庭财务结构看，李女士的先生在科技企业工作，相应保障较为齐备，但李女士本人的收入偏少，又没有失业保险。小孩4岁，需要预留专门的教育抚养费，并且数额将逐年上涨。整个家庭财务结构呈现为不规则三角形，丈夫是家庭运转的主引擎。
从家庭财务收支看，虽然住房月供金额小于夫妻双方月收入合计数的1/2，处在一个合理范围内，而且家庭每月固定开支也相对节省，但是把二者相加，总金额就已经达到4800元上下，家庭当月所剩资金在1200元左右，占当月家庭收入的比例为20%。
银行的5万元存款如果作为房屋装潢费用，家庭日常应急储备资金的重担就只能靠月结余的1200元，整个家庭的财务体系较为脆弱，应付大额资金需要的能力不强。
理财建议
首先，李女士家庭务必建立起月度收支账目表，将当月的收入支出情况明细归类分析，并且将其中可以节省的项目在次月减免。可以建议夫妻双方申请两张附属类型的信用卡，多刷卡，少付现，由银行帮助强制性记录，并减少零钱的使用，积小钱，变大钱。
其次，小孩子的抚养、教育费用需要单列，建议设立一个小孩子的专门户头作为育儿账户，将每月结余中的200元存入账户中，并开通定活互转功能，一年下来也可以多出不少利息。
家庭月结余中的1000元，也开通银行账户定活互转功能，作为家庭现金管理的“管家”。如果新房马上要装潢，可以先考虑借钱装修，再考虑动用银行存款，而且银行存款不要一次性取完，按需取用，时刻保持家庭财务稳定。
家庭的银行存款可以选择使用基金公司的网上直销中心，开通定期定额购买货币基金功能，省心省力，流动性好。在此基础上，如果要进行投资，也以短期为宜，保持家庭必要的流动性储备，应付应急需要。总之，该家庭以及其他大多数供房一族都应该掌握一个原则：家庭理财，还需一步一个脚印。
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买受人（乙方）
签订地点：
合同编号：
监制
合肥市房地产管理局
合肥市工商行政管理局
特 别 告 知
一、本合同由合肥市房地产管理局和合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，制定的示范文本。
二、合同当事人自行达成交易或委托房地产经纪（中介）机构达成交易的存量房（二手房）买卖使用本合同。
三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定；【 】内容为并列的选择项，可根据实际情况，划√以示选定，划X以示删除。
四、存量房买卖是一项民事法律行为，涉及标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立《存量房买卖合同》时，应注意以下问题：
（一）签订本合同前，出卖人应向买受人提交买卖存量房的有关登记资料（查阅证明）（__二手房购房合同）
（二）买卖的存量房已出租，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权（出具书面材料），买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人到所在地房产管理部门（房产分局）签订租赁主体变更合同。
（三）买卖的存量房已抵押，出卖人应当先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。
（四）存量房安全条款是本合同的必要内容，买卖的存量房应能保持正常使用功能。买方对存量房安全有异议的，产权人应委托具有资质的房屋安全检测机构进行鉴定。
（五）房屋权属登记有共有人的，共有人应签字盖章。产权人在出售存量房之前，应与共有人（如配偶等）协商一致；出售后共有人再提出异议的，由原产权人承担法律责任。
（六）已投入使用的存量房买卖，除存量房交接和权利转移外，原有户口等是否及时迁出会影响买受人的权益，当事人可在附件四中约定。
（七）存量房交接是出卖人按约定的日期和方式将存量房交付给买受人，买受人验收和接受的过程；双方当事人应在合同第三条明确交付和验收日期，选择交付的方式。
（八）买受人应在签订本合同之前，若需贷款的，应先到银行或住房公积金中心咨询贷款事宜。
五、通过经纪机构成交的存量房，当事人在签订本合同前应签订《房地产经纪合同》。
六、存量房交易资金托管账户如下：
承办单位商行账号工行账号
产权监理处分中心
瑶海分中心
庐阳分中心
蜀山分中心
包河分中心（__二手房购房合同）
七、本合同示范文本可在合肥家园网站和产权监理处、瑶海房产分局、庐阳房产分局、蜀山房产分局、包河房产分局五个办证分市场查阅。
关键词：铁路运输 武广高速铁路 资产委托经营
随着京津、武广、郑西等高速铁路的陆续开通运营，我国已逐步进入高速铁路的时代。根据高速铁路的运营特点，结合客运专线公司经营管理实际，在实践中不断完善委托管理模式，发挥委管双方现有运输资源的互补优势，匹配双方责权利管理关系，对于夯实高速铁路安全运营基础，实现委管双方合作互盈，提高高速铁路运营效益具有重大的意义。
一、武广高速铁路和客运专线公司
（一）武广高速铁路
高速铁路是指由在高速铁路客运专线上运行的时速200-350公里高等级列车提供的、与列车上及车站的服务相配套的铁路快速运营服务。其特点是：安全性可靠、旅行速度快、乘坐舒适、节能环保。
（二）武广客专公司
武广客运公司是独立的市场主体，有法人财产权，公司总部设在武汉。在建设期客运公司是项目法人，项目建成后的高速铁路客运专线是公司的主要资产。目前，武广客专公司没有运输生产必备的人力资源、运输生产组织体系和高等级列车。
二、武广高速铁路实行委托管理的必然
当前，武广客专公司和相关铁路局在充分尊重双方合法权益的基础上，按照铁道部《关于新建合资铁路委托运输管理的指导意见》，本着自愿、公平、诚信、互利的原则，对高速铁路实行委托管理是必然的。武广高速铁路实施委托管理，既符合国民经济发展和客运公司经营发展的需要，又弥补了客专公司运输生产要素的先天不足，实现了客专公司与铁路局的运输资源共享，也较好地协调了二者的同业竞争关系，发挥了资源互补优势，实现了路网功能的优化和运输规模效应。
三、武广高铁目前的委托管理模式和问题
目前，武广高铁委托管理模式即武广高铁的客运收入归武广客专公司所有，客专公司根据委托运输生产管理协议向相关铁路局支付委托费用，相关铁路局根据委托协议，按照专业分工，根据高铁的技术标准、管理标准和工作标准，分解委托运输管理协议规定的工作事项并据此分配委托费用，组织相关站段开展委托运输管理工作。在此模式下，客专公司承担高铁资产经营责任，自主偿债，自负盈亏。受托铁路局承担高铁运输生产安全责任，受托组织运输生产和安全管理。
武广高铁至去年12月26日开通以来，这种委托运输生产模式，虽然对强化高铁运输安全，加速高铁运营投产等方面起到了积极的作用，但在实施过程中也暴露出诸多问题。
委管双方在高铁运输经营上的责权利不匹配、不对等。委管清算办法不明确。委管实施行政色彩浓厚，客专公司经营效益难以保证。
四、武广高铁实行资产委托经营管理模式的探讨
由于目前武广客专公司既没有运输生产管理必备的人力资源，又没有运输生产组织体系，实质上来说，其实际只拥有武广高铁的资产所有权，而没有与之相应的资产使用及维护的能力，因此仅仅将运输生产委托给相关铁路局来管理，并不能完全实现武广高铁庞大资产在经营管理上责权利的匹配性和有效性。因而需要更进一步，将武广高铁的所有运输资产委托给更具有管理实力和能力的相关铁路局来经营。即采用资产委托经营的模式。
（一）委托经营的涵义和原则
委托经营是指受托人接受委托人的委托，按照预先规定的合同，对委托对象进行经营管理的行为。
企业委托经营具有三大特征，即委托契约、所有者与利益分离、委托财产的独立性。与之三大特征相对应，企业委托经营必须坚持三大原则：其一，预定契约原则。其二，委托自主性原则。其三，分开管理原则。
（二）武广高铁实施资产委托经营的意义
有利于委管双方责权利的匹配和对等。有利于武广高铁运输收入的增长和运输成本的降低。有利于客专公司腾出精力，集中力量提高客专公司的财务筹划能力，降低资金成本，并推进资本结构的改善。 有利于高速铁路网的统筹规划，形成高速铁路的规模效应。有利于铁路投融资体制的改革，吸引社会资金投入到中国高速铁路的建设上来。
五、武广高铁实行资产委托经营管理应注意的问题
（一）客专公司最低资产报酬率的确定问题
实行资产委托经营管理，如何合理确定资产报酬率将是委管双方协商谈判的焦点问题。从目前武广高铁的情况来看，由于资产总额巨大，运营初期运输收入又需要一个增长的过程，因此，受托铁路局可能难以接受一个可以使客专公司收支平衡的资产报酬率。首先，应从扶持客专公司良好发展，吸引社会资金投入，改善资本结构考虑。其次，高速铁路开通运营后，受托铁路局腾出的运输能力所产生的额外收益，在委管双方确定资产报酬率时也应有所考虑。
（二）高速铁路延伸服务开发的问题
高速铁路的开通对拉动地方经济产生着积极的作用。但高铁公司如何在地方经济的拉动发展中，谋求自身的合理收益，也是提高高速铁路效益的重要途径。因此，如何借鉴日本“新干线”高铁运营的成功模式，通过发展高铁延伸服务，包括发展高铁车站广告、餐营、百货以及高铁沿线房产开发等，来弥补高铁运输主业利润率不高的问题，也是实行资产委托经营需要关注的事项。
（三）中国高速铁路的品牌打造问题
从武广高铁旅客争先在车厢时速牌显示高铁最高时速前的拍影留念中，不难看出“中国高铁”这一代表中国铁路以至于世界铁路最高水平的品牌效应和强大的生命力，因此，共同打造“中国高铁”的民族品牌，不仅是各客专公司和受托铁路局的重要使命，也是彰显中华民族强大创新力和生产力的重要平台。这一品牌打造好了，不仅可以带动高铁客流的稳定提升，也可以提高高铁延伸服务的水平和利润，给受托铁路局和各客专公司都带来效益的持续增长。
参考文献：
通山县在推进县域金融工程创新的具体实践中，采取了一系列行之有效的措施。
（一）致力市场开拓驱动金融创新。
一是开拓权益融资领域。与武汉股权托管交易中心合作，开展股权登记托管和挂牌交易；推动企业与保荐机构签约，达成新三板市场上市意向。二是尝试电商融资服务。按照“政府推动、企业催动、市场促动”的思路，建设电商集聚区，培育电子商务龙头企业。与武汉农畜产品交易所合作，建立通山农畜产品电子（网络）交易市场，为县内农畜企业和合作社提供网上销售渠道。三是开展碳汇融资试点。立足碳汇资源丰富的县情实际，与湖北碳排放权交易中心合作，在全省率先开展碳交易试点，为县域经济社会发展融资。
（二）致力主体培育支撑金融创新。
通过武汉股权托管交易中心的推荐会员机构，帮助县内规模以上实体企业建立董事会制度和现代财务管理制度。引导各类资本成立贷款中介组织，支持企业开拓资本市场。成立行业联合担保公司，担保融资总额达15.5亿元。借力资产评估中介机构，对企业资产进行评估和核权划股，以股权替代房产、机器设备、土地等有形资产，作质押融资。
（三）致力要素保障服务金融创新。
一是健全金融体系。通过出台财政资金和税收补助、开辟金融管理“绿色通道”等优惠政策，推进各类金融机构和融资中介机构在通山设立分支机构，金融机构总数达到45家。二是畅通市场信息。建立县域金融工程网、企业信息库，及时县域金融信息和企业资本、产业资源运行现状，服务企业融资，促成有需求的企业、项目与武汉资本市场交易平台进行对接合作。三是优化信用环境。规范县域信用秩序，推进“企业信用工程”、“农村信用工程”和“社区信用工程”建设，建立了覆盖所有农户和县域企业的征信体系，优化了全县金融生态环境。（五）致力多方合作共推金融创新。县委、县政府成立县域金融工程推进领导小组，出台金融机构支持县域经济发展奖励办法，组织政银企对接活动，大力推进县校合作，高校专家团队先后30多次深入通山城乡和项目企业建设一线，开展调研、座谈、培训等系列活动，为县域金融创新提供了强有力的智力支持。
二、主要经验：“四个坚持”
金融在县域经济发展当中处于什么样的地位，如何谋划县域金融的发展，通山县域金融工程积累了四个方面的经验，可以总结为“四个坚持”。
（一）坚持金融领先发展战略。
经济发展，金融先行。通过杠杆效应，金融能够盘活县域资源；通过企业整合，金融可以帮助县域壮大优势产业；通过创新，金融能够实现与实体经济的深度融合。通山县把发展金融业作为推动经济社会发展的核心要素来抓，整合县域金融资源和产业资源，集中财政资金，为企业进行增信，增强企业融资能力，发挥金融杠杆作用，扩大社会融资规模，金融对实体经济支持、支撑作用显著增强，县域经济发展明显加快。
（二）坚持引资与引智相结合。
在实施县域金融工程中，通山县充分借助高校的智力资源，为金融创新发展进行顶层设计，让象牙塔里的研究成果接上地气。2012年初，武汉大学经管学院和通山县政府签订了县域金融工程试点工作战略合作框架协议，武汉大学帮助通山县制定了《通山县域金融工程研究、设计与实施方案》，运用工程的系统性和结构化的思想，利用金融手段，促进产业与金融相互融合，实现共同发展。
（三）坚持调动金融机构积极性。
通山县整合政府、金融、企业三方相关资源，找准结合点，发挥财政性资金“四两拨千斤”的作用，调动金融机构的主动性和积极性，着力开展金融产品研究与创新，量身定制了一批金融创新产品，如助农贷、助保贷、助商贷、助贫贷、股权质押贷等产品，有力推动了银行信贷规模连年实现历史性突破。（四）坚持培育市场主体。企业是融资的主体。通山县注重培育市场主体，推动一批企业进行股份制改造，提升企业品质，扩大有效需求。同时，引导企业转变融资观念，不同发展阶段的企业尝试在银行贷款、民间借贷之外，通过多层次资本市场找到匹配的融资渠道。目前，通山县在武汉股权托管交易中心挂牌14家企业，融资2.1亿元，形成了“通山板块”，对其他企业具有典型带动作用。
三、借鉴推广：“三个结合”
通山县域金融工程试点对通山县经济发展起到了巨大的推动作用，学习借鉴通山经验应抓好“三个结合”。
（一）抓好经验借鉴与二次创造的结合。
推广通山经验，一方面要将其中带有规律性的东西、精神内核提取出来，吸收进去，指导当地实践。另一方面在吸收借鉴这些精髓的同时，还要结合当地的经济发展特点和产业发展需求，不断注入新的养分和血液，进行二次创造，在做好当地县域金融工程总体方案、路线图设计的同时，要根据县域产业特色进行有益的创新实践和改革，探索符合本地实际的县域金融发展模式，让通山经验在本地发展壮大、开花结果。
（二）抓好间接融资与直接融资的结合。
破解县域经济融资难题，除了发挥传统银行体系的支持作用外，还要努力打造多层次、多业态的资本市场体系，抓好间接融资与直接融资的结合。一是发挥信贷融资的主渠道作用，提高县域贷存比。要适应湖北省当前县域经济发展的需求，通过引导鼓励全国性银行机构开拓县域市场，充分挖掘地方法人机构的信贷投放潜力等多种方式，加大信贷投放力度，提高县域贷存比，让资金更多地留在县域用于当地。二是进一步拓展放大资本市场功能。县域企业进入区域性资本市场为企业的发展提供了良好的平台，挂牌企业可以通过股权质押的方式向银行进行融资，可以通过发行债券的方式向金融市场融资，可以通过股权转让和增资扩股的方式吸引战略投资者。这些资金的引入将为县域企业发展注入活力。当前，重点是要积极创造条件，鼓励企业到“新三板”和武汉股权托管交易中心挂牌。
（三）抓好主体培育和市场建设的结合。
【关键词】高校 纳税筹划 融资项目 税负
【中图分类号】G【文献标识码】 A
【文章编号】0450-9889（2013）12C-0045-03
依法纳税是公民和涉税单位应尽的义务。所谓税收筹划，是指纳税人（或单位）根据税收法律、法规的规定，通过对筹资、投资、运营、理财等活动进行事先筹划和安排，对多种纳税方案进行优化选择，以税收负担最小化为目的，以获取正当合法利益的行为。纳税筹划是按合法性、筹划性、目的性、专业性的特点来进行合理避税。合理避税不同于偷税、骗税、抗税、欠税等违反税法的行为，合理避税是在熟知税收法律的基础上，在符合税法，不违反税法的前提下，通过对经营活动进行巧妙安排，达到规避或减轻税收负担的行为。本文就高校融资项目的税收筹划进行探讨。
一、高校税收筹划的必要性和重要性
随着教育事业的发展，高校收入来源多样化，经营性收入比重不断增加，涉税业务也随之同步增加。高校为了自身的生存与发展，不断拓宽融资渠道来扩张办学规模，后勤社会化改革不断深入，大量引入BT、BOT等模式并相继组建后勤服务实体与校办产业等来参与越来越激烈的市场竞争，追求利益的增长也就成了高校的经营目标之一。
在税收法制环境健全的今天，纳税人的基本义务是依法纳税，基本权利是不需要缴纳比税法规定的更多的税。税收筹划正是将二者有机结合起来的重要工具。因此，有必要对高校经济业务开始进行运筹与策划，以最大限度地规避税收负担，获取最大的经济利益。
税收的特点就是具有强制性、无偿性，税额的轻重直接影响高校融资决策及其经济效益。合理的税收筹划有利于提高高校的竞争力，达到降低运营成本的目的，也有利于提高财务人员的纳税意识。高校税收筹划应当在顺应税法意图、不违背立法精神的前提下，对两个或两个以上的纳税方案进行优化选择，实现纳税最少、利益最大化的行为。因此，高校税收筹划尤为必要与重要。
二、高校融资项目税负存在的问题
（一）融资项目缺乏纳税筹划。随着我国改革开放不断深入，教育事业得到快速发展。同时，高校扩招既带来了发展机遇也带来了高校负债的高风险。目前，在高校的经济往来中，涉及税收的业务越来越多，一般涉税业务主要体现在融资项目、后勤社会化企业与校办产业、科研开发与协作收入、教师个人所得税方面等几个方面；涉及的税种主要有营业税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税等。在税收政策方面，高校除享有一般的优惠政策外，为鼓励高等教育发展，国家对高校及其后勤实体制定了专门的税收优惠政策。因此，高校在融资项目上的选择和低税政策的利用等方面，税收筹划的空间较大。但目前高校融资项目税负现状并不容乐观。在高校涉税项目增加的情况下，由于缺乏纳税筹划，在合作办学、BT、BOT融资项目上，导致决策层对学校拓展的这些新融资领域涉税方面，存在诸多困惑或决策失误。
（二）财务人员纳税意识淡薄。由于国家对高层次人才培养的重视，从而给予高校诸多的税收优惠政策。但随着高校扩招，高等教育迅猛发展中经费来源主渠道不畅，高等教育投入不足与高校资金需求之间的矛盾日益突出，造成高校融资渠道多元化及其涉税经济业务也越来越多。而长久以来因为受“税收不进学校”观念的影响，高校涉税经济业务的管理存在着依法纳税意识淡薄、对税收政策的理解不够或存在偏差、与税务机关沟通不够等问题。
（三）漏税、补税现象较为严重。在高校新融资项目中，漏税、补税现象较为严重。例如，现在普遍存在的高校在BOT融资合作项目设置上，就营业税、房产税的筹划方面没有很好的研究，导致税负过重并存在漏税补税现象。据笔者了解，2012年，在某区市税务机关对高校的例行检查中，部分高校BOT融资合作项目应补交税营业税和房产税及印花税达近千万元，给学校的发展带来困扰。
三、高校融资项目的税收筹划案例分析及选择
目前我国高校主要的融资渠道主要是向商业银行贷款。随着政府的宏观调控和银行风险控制，这种融资方式愈发困难。BT、BOT、合作办学融资项目开始进入高校，逐步成为高校融资的新选择。现以此类融资项目税收筹划作案例及最优方案选择进行探讨。
（一）BOT融资项目的税收筹划。BOT（Build-Operate-Transfer）即“建设―经营―转让”，是指项目机构在协议期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务，允许向项目使用者收取一定费用，以收回建设成本并获得合理回报。特许期满后，项目机构将该基础设施无偿移交给政府部门。
此类项目的税务筹划可分为两类：财务管理式筹划和会计处理式筹划。所谓财务管理式筹划，是指高校采用财务杠杆手段对其经济活动进行财务管理技术的税收筹划，主要表现在管理方面，而会计处理式筹划是指高校财务通过会计方式对其具体经营活动涉及的会计事项进行多少的计量和大小的确认来实现税收筹划，主要表现在“计量和确认”。
例如：某旅游院校由校方出土地，合作公司出资金，以BOT模式合作建设学生宿舍、学生服务商业中心。总投资5000万元，合作期限25年，期限内经营权归合作公司，期满后固定资产归校方。税务筹划方案有三：
1.学校以出租土地使用权的代价换取了建筑物，合作公司以建筑物的代价换取了若干年的土地使用权，对学校而言，发生出租土地使用权的行为，应按“服务业―租赁”缴纳营业税。合作公司实际投资款为50000000.00元，视同学校出租土地而收取的租金，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”学校收到了款项，则发生纳税义务，应纳税测算如下：
营业税=50000000.00×5%=2500000.00元，城建税及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，印花税=50000000.00×0.03%=15000.00元，合计税款=2500000.00275000.00+15000.00=2790000.00元。
其中，营业税=总投资额×5%；营业税的城建及附加=营业税×（7%城建税+3%教育费附加+1%地方教育费附加）（注：本例不考虑0.1%水利设施建设费，下同）。
2.合作公司取得一定时间的房屋使用权，学校发生了一定时间内将房屋转让他人使用的行为，合作公司的承租行为的对价为前期支付的投资额。学校应该按“服务业―租赁”缴纳营业税，由于是出租房产，还应该缴纳房产税。合作公司实际投资款为50000000 .00元，视同学校出租房产而收取的租金。应纳税测算如下：
营业税=50000000.00×5%=2500000.00元，城建税及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，房产税=50000000.00×12%=6000000.00元，印花税=50000000 .00×0.03%=15000.00元，合计税款=2500000.00275000.006000000.00+15000.00=8785500.00元。
3.合作协议中约定，合作公司投资后获得除了房屋的一定期限的使用权外，还获得有关的排他性经营权，即“学生服务商业中心”的独家经营权。学校前期得到合作公司的投资而支付的对价包括了一定时期的房屋使用权和市场经营权。所以，对学校而言，不仅发生了出租房产的行为，而且还发生转让经营权的行为。而转让经营权的行为，是不需要缴纳营业税的。合作公司实际投资款为50000000 .00元包括两部分：一部分为租赁房产租金，另一部分为取得经营权而支付的款项。假定学校根据实际情况及市场公允价值对50000000.00元款项进行合理分拆，一部分为收取的租金，另一部分为转让经营权收取的款项。假设根据市场公允价值分拆的结果为：租金为10000000.00元，转让经营权为40000000.00元，测算税款如下：
营业税=10000000.00×5%=500000.00元，城建税及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房产税=10000000.00×12%=1200000.00元，印花税=（40000000.00+10000000.00）×0.03%=15000.00元，合计税款=500000.00+55000.00+1200000.00+15000.00=1770000.00元。
由此可见，税务筹划三个方案中，方案3对学校而言是最优的纳税方案，可节税额为7000500.00元。
（二）合作办学的税收筹划。例如：某高校与某教育管理服务有限公司进行国际合作办学，由校方出土地，由公司出资建设学术交流中心大楼，总投资1000万元，合作期限20年。合作期满，固定资产归学校。
在签约前应该进行纳税筹划，方案有三：
1.某高校以出租土地使用权的代价换取了建筑物，某教育管理服务有限公司以建筑物的代价换取了若干年的土地使用权，对于某高校而言，发生出租土地使用权的行为，应该按“服务业―租赁”的方式缴纳营业税。双方合作实际投资为10000000 .00元，视同某高校出租土地而收取的租金。应纳税测算如下：
营业税=10000000.00×5%=500000.00元，城建税及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，印花税=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合计税款=500000.00+55000.00+3000.00=558000.00元。
2.某教育管理服务有限公司取得一定时间的房屋使用权，某高校发生了一定时间内将房屋转让他人使用的行为，某教育管理服务有限公司的承租行为的对价为前期支付的投资额。某高校应按“服务业―租赁”缴纳营业税，由于是出租房产，还应缴纳房产税。某教育管理服务有限公司前期实际的投资款10000000.00元，视同某高校出租房产而收取的租金。应纳税测算如下：
营业税=10000000.00×5%=500000.00元，城建税及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房产税=10000000 .00×12%=1200000.00元，印花税=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合计税款=500000.00+55000.00+1200000.00+3000.00=1758000.00元。
3.除上述约定外，双方还可在合同中约定，由校方每年支付乙方人民币壹佰万元（1000000.00元）作为乙方投资建设学术交流中心大楼的回报。某教育管理服务有限公司前期投资后，取得固定回报100万元，年投资回报率为10%。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”所以，某高校从某教育管理服务有限公司前期投资款属借款融资，每年支付的固定回报属融资费用，对某教育管理服务有限公司来说，收取的固定费用属利息，应缴纳营业税。对某高校而言，不存在应税项目。
从上面分析可知，方案3应该是最合理的，也是最优的纳税方案，节税额为1758000.00元。
（三）BT项目回购税收筹划。BT（Build-Transfer）即“建设―移交”，是指政府或政府委托的投资机构利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。该融资模式以政府或政府委托的投资机构名义立项，由政府或政府委托的投资机构通过招投标方式选择投融资方，在规定的时间内，投融资方负责组建项目公司，由项目公司负责项目的投融资和建设，合同期满，项目公司将该建设项目有偿转让给政府或政府委托的投资机构。
采用BT模式融资建设项目，要按程序做好相关的工作后再进行纳税筹划。例如：某高校和某实业公司新建星级酒店（实训基地），双方约定由校方出土地，由实业公司出资，建设一准五星酒店，建设规模为250间客房，建设期3年，总投资1亿元人民币，其中，土建安装4500万元，装修及设备5500万元。合作期限30年。合作期满资产归校方。纳税筹划方案：
1.可采用BT模式合作建设星级酒店（实训基地）。合作期间经营权由实业公司独家享有。前10年采用BT模式进行，双方签署融资借款合同。双方在合同中可约定开业之日起10年间，每年的收益为1000万元。由某高校每年应支付本金1000万元及利息65万元给某实业公司，以经营权折抵。10年后酒店归属某高校（不含建设期三年）。同时就后20年酒店的经营双方另行签订委托管理协议，所得税各自负担。
前10年 固定支付实业公司1065万，以经营权折抵。另超额收益也归实业公司 ，就是说实业公司取得的总收益是不确定的。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”所以，某高校从某实业公司得到的前期投资款属借款融资，每年支付的固定回报属融资费用，对某实业公司来说，收取的固定费用属利息，应缴纳营业税。对某高校而言，不存在应税项目。即回购期10年某高校不用纳税。只需交印花税。
2.后20年采取委托管理，管理费支付方式按每年按年利润“三七”开，即某高校为30%，经营管理方70%。若当年税前利润为1000万元，学校收入为1000*30%=300万元，委托管理即不需交房产税，仅需要交营业税及附加。若酒店当年销售收入为8000万元，税前利润为800万元，则应纳税为：
营业税=80000000.00×5%=4000000.00元，城建税及附加=4000000.00×（7%+3%+1%）=440000.00元，印花税=80000000.00×0.03%=24000.00元，合计税款=4000000.00+440000.00+24000.00=4464000.00元，所得税=8000000.00×30%×33%=792000.00元。
从上面可见，方案2可节约房产税=100000000.00×12%=12000000.00元。
四、高校融资项目税收筹划应注意的问题
第一，税收筹划必须遵守税收法律、法规和政策。税收筹划是按照合法和非违法的手段使融资项目税负最小化，而绝不是偷税漏税。因此，需要熟悉并研究税收政策和相关的法规把握筹划方法的尺度，否则非但达不到税收筹划的目的，还会因方法选择不当承担税务风险。
第二，密切关注税收政策的变化。我国经济的持续发展，税收政策和相关规定在不断的变化中，特别需要密切的关注营业税、所得税、房产税等政策的变化，适时地调整税收筹划方案。
第三，税收筹划应考虑学校总体收益的综合因素。税收筹划不能只考虑降低税收负担而忽略筹划方案可能带来的收入降低或费用增加。应既有利于学校事业的发展，又兼顾学校当期利益的增长。因此，做好税收筹划，是追求经济效益、强化管理的重要途径。
第四，提高财务人员的纳税意识及其税收筹划水平。高校财务人员必须学习研究税收法律法规，增强依法纳税观念。在此基础上，不断提高税收筹划水平，以适应教育改革不断发展的需要。
【参考文献】
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【基金项目】广西教育科学“十二五”规划2013年度广西教育财务管理研究专项课题（2013ZCW036）
1.1欧美发达国家二手房交易占比超过80%一手房、二手房交易占比是体现房地产市场发展阶段和成熟度的重要标志之一。在房地产市场发展较为成熟的欧美发达国家，二手房是房地产市场交易的主体，占市场总量的80%以上。
1.2我国部分大中城市二手房交易量已赶超一手房据统计，2012年前三季度，十大城市二手房成交48.97万套，占住房成交总套数的44.76%。2013年上半年，十大城市二手房总成交55.8万套，同比增长122.9%，已接近去年全年64.82万套的水平。从具体城市成交量看，北京、上海、深圳2012年二手房成交占比分别为52.7%、64.1%和55.6%，其他包括广州、成都、南京、厦门、青岛等城市二手房交易量也已赶超或阶段性赶超一手房。
2商业银行发展二手房贷款业务的挑战
2.1二手房交易环境尚不成熟
2.1.1交易制度有待进一步完善我国二手房交易市场起步较晚，市场管理机制还不够完善，包括供求信息不直接、交易成本偏高、各方权责不对等等问题。从交易服务的角度，包括房产共有情况、租赁情况、税费缴纳情况等缺乏公信的查询渠道，仅靠诚信约束下的交易行为造成纠纷时有发生，从而使银行贷款面临较大的风险。
2.1.2中介的居间行为有待进一步规范因二手房交易标的物价值大，交易流程涉及签约、贷款、缴税、过户等较为复杂，买卖双方需要中介指导来完成交易，商业银行为寻找二手房贷款对象需要中介来推荐客户。中介掌握了买方、卖方和银行三方的信息，在市场参与各方中处于强势地位。一方面向买卖双方收取高额佣金，另一方面向银行收取贷款推荐的费用，但实质上其对交易和贷款过程中出现的问题不承担任何责任。因此基于逐利的目的，中介一方面怂恿买方超出自身财务能力购买价值更高的房产（按交易价收佣金），另一方面鼓动卖方提高房价；为了帮助买方成功获取银行贷款，中介还会协助借款人迎合或虚开银行贷款要件，以收取高额服务费。部分中介还存在登记虚假房源、人为制造房源紧张氛围、吃差价等现象。中介的这些行为影响了银行对交易行为、抵押物和借款人能力的正常判断，放大了贷款风险。
2.2商业银行业务能力方面有待进一步提高
2.2.1业务制度和业务流程有待进一步完善多数商业银行个人住房贷款业务起步于一手房贷款，习惯于通过营销开发商获取批量贷款业务，现有的制度、流程等均主要针对一手楼盘和客户。二手房源和客户相对分散，零售化程度较高，业务流程和风险要素相对更复杂，继续沿用一手房业务管理模式并不能满足二手房业务拓展和风险防控的要求。具体表现在主要商业银行二手房贷款不良率要普遍高于一手房贷款。
2.2.2自身缺乏对房屋价值的评估能力二手房与新房相比，个体价格因装修、保养、房屋性质等因素差异较大，因此合理估值是确保贷款安全的关键。当前商业银行普遍委托外部评估公司对贷款对象的二手房进行评估，银行对估值并没有相应的校核机制，如果出现抵押物价值高估，一旦贷款人违约，银行就会面临抵押物资不抵债的风险。抵押物高估同时还容易造成低首付和零首付的问题，使得银行面临被套贷的风险。
3商业银行开展二手房贷款业务的建议
3.1研究二手房贷款业务特点，形成一整套业务发展体系分析二手房业务特点，梳理二手房业务关键风险点，建立一整套包括办理机构、业务流程、业务拓展、风险防控、营销宣传等二手房发展体系，巩固业务发展基础，提升业务发展能力。
3.2发挥银行金融服务优势，保证交易资金安全对于买卖双方来说，二手房交易过程中主要面临双方权责不对等、信息不对称的问题，还有中介机构挪用客户购房资金的问题，商业银行可根据2006年建设部和人民银行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》开展交易资金托管的业务，发挥银行的公信力和交易结算的优势，帮助二手房交易的达成，从而推动二手房贷款业务的发展。
3.3用好存量客户和存量房源，挖掘潜在二手房贷款需求个人住房贷款一般实行按月还本付息的还款方式，贷款发放到贷款还清需要较长的周期，在这个周期内银行可充分掌握客户的信用情况和现金流变化情况，便于挑选优质客户开展二次营销和预授信，从而推动二手房贷款业务的开展。每座房产在其生命周期内，一般都要多次被交易，商业银行当前的存量房贷以新建房为主，后续流转过程中存在较多的潜在二手房贷款需求，对于存量房源商业银行可通过提供免评估、利率优惠等措施，促使存量房源在自身体内循环，从而持续带来二手房贷款需求。
3.4借助互联网将二手房交易撮合和贷款服务合二为一伴随着互联网行业的快速发展，基于互联网的金融服务不断延伸和深入，与传统中介和银行网点服务方式相比，商业银行交易和融资合一的网上服务模式，摆脱了时间和空间上的限制，降低了客户交易成本，还可以将交易资金监管与网上交易流程对接，解决客户之间不信任的问题。建设银行较早地开展此项尝试“，房E通”网站已形成较强的二手房交易及融资服务能力。
