时间：2023-10-10 16:08:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇医疗绿色通道合作方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、该少年庭在保护未成年人民事合法权益方面的成功经验
为深入贯彻落实《中华人民共和国未成年人保护法》、《最高人民法院关于进一步加强少年法庭工作的意见》，该院少年庭专门选拔了一批政治素质高、业务能力强、熟悉未成年人身心特点、热爱未成年人权益保护工作和善于做未成年人思想教育工作的法官来从事少年司法工作。经过一段时期的积极探索，积累了一系列符合未成年人身心特点的审判经验，并在保护未成年人合法权益方面取得了一定的成效。
（一）构建涉未成年人案件“立审执”绿色通道
由于未成年人身心发展的不成熟，传统诉讼程序所一贯强调的法院应当保持消极、被动态度，以及立、审、执严格分离的工作模式将无法充分实现未成年人在诉讼地位上的实质平等。为此，该中院提出了在优先保护、高效审理、综合保障原则指引下构建“立审执”绿色通道这一全新的审判工作机制。根据少年庭与立案庭、执行局联合会签的《关于构建涉未成年人案件“立审执”绿色通道的实施意见》，未成年人民事案件在立案阶段和执行阶段会获得专门窗口和单独案号，将属于少年庭审理的案件立为“少”字号案件，把少年庭审结案件的执行案件，立为 “少执”字号案件，并分别指定专人办理未成年人案件的立案和执行工作。此外，该机制以快速立案、高效审判、及时执行为工作理念，由立案庭直接负责为未成年人民事案件综合审判庭分配案件、案号，审核诉讼费减免缓、诉前财产保全及先予执行等工作，并且其会通过协调一审法院，在案件移送二审时将未成年人案件单独移送，并特殊标记，以便二审及时立案，从而有效减少了涉案未成年人因案件审理时限过长而承受的各种负担和诉讼对正常生活、学习的影响。未成年人综合审判庭则在严格依法、公正审判的框架内，采取能动司法的工作方式，进行诉讼指导、法律援助、加强调解、快审快结、征询未成年人意见等工作，积极寻求一切有利于未成年人权利保护的诉讼资源和救济手段，以帮助未成年人的合法权利获得实现。由立案、审判、执行三部门主动联合工作的绿色通道机制极大地提高了涉未成年人民事案件的工作效率，减少了未成年人的诉累，补强了未成年人的诉讼能力，更有利于对涉诉未成年人合法权益的充分司法保护。
（二）重视完善 “社会一条龙”工作机制
该中院未成年人综合审判庭一直重视与妇联、工会、共青团、教委等有关职能部门、社会组织和团体的协调合作，通过借助这些单位所拥有的机构健全、基层组织数量众多、在妇女儿童维权与处理家庭矛盾纠纷方面经验丰富等优势，邀请其以多种形式参与到未成年人民事案件的审理过程中，充当适当的法律角色、发挥特殊的法律功能。具体的合作方式包括从其主要从事青少年工作的部门选聘与案件无利害关系的社会人士以合适成年人的身份参与诉讼，或由熟悉未成年人生理与心理特点、热心于未成年人权益保护的工作人员担任未成年人民事案件的人民陪审员，以及在涉及未成年人抚养权、监护权、探视权及变更抚养关系等案件中，依托妇联等相关组织进行社会调查，出具访视报告等。特别是在诉讼指导和庭外调解方面，这些组织往往能够利用自己广泛的群众基础和专业优势做出特别的贡献，既有利于提高未成年人案件的审判质量，也有力地推动了涉诉未成年人综合救助制度的建立和完善。
（三）合理加强调解制度的应用
由于未成年人的智力水平和心理素质还不够成熟，正式的法庭审判活动往往会给未成年人造成过分的心理压力。尤其在离婚、抚养、收养等家事纠纷类案件中，要求未成年人亲自出庭参与到亲人之间剑拔弩张的法庭争斗中去无疑会在其心中留下永久的痛苦回忆①。在强调未成年当事人尽量出庭以保证对方当事人质证权的同时，不应忽视对出庭未成人的特殊保护。因此，该中院未成年人民事案件综合审判庭在处理未成年人案件时特别注重运用调解的方式，并通过借助其他社会组织的共同协作，尽量让未成年人在轻松、和缓的氛围中表达自己的真实意见和想法，最终解决纠纷。2012年，该中院少年庭在一审民事案件中以调解方式结案的比率高达69.23%，取得了较好地社会效果。
二、该中院少年庭在工作当中尚面临以下困难
（一）未成年人民事诉讼程序缺乏完善的法律规定
目前该中院少年庭在少年审判组织组建方面和未成年人民事案件界定方面的规范依据主要有最高人民法院2006 年的《关于批准未成年人案件综合审判庭试点工作方案中有关事项的批复》和2009 年的《关于进一步规范试点未成年人案件综合审判庭受理民事案件范围的通知》，不过总体来看，这些依据大都表现为“批复”和“通知”的形式，不但在内容上不够完整、系统，而且从规范的效力等级上也不够高，难免会影响其权威性。虽然2011 年4 月13 日最高人民法院向各省、自治区、直辖市高级人民法院的少年法庭指导小组下发的《最高人民法院关于审理未成年人民事案件的若干规定（征求意见稿）》对未成年人民事案件的审判程序进行了较为全面的规定，但由于其并不具有正式规范文件的效力，因此对下级法院据此开展未成年人民事审判工作的指导作用还是比较有限。
（二）审判机构设置尚不统一
虽然设立未成年人民事案件专门窗口与独立案号制度是该中院在未成年人民事审判程序具体规程上的一项重大进步，但由于我国目前未成年人民事审判制度的运行还处于试点阶段，各级法院在未成年人审判组织的体系构建上并不统一，导致上下级法院在内部工作衔接上会遇到一些相应的困难。例如，该调研中院辖区的部分区县法院虽设有少年法庭，但各法庭的受案范围不同。虽然该中院所设立的少年法庭同时受理涉及未成年人的刑事、民事和行政案件，但其他部分中院的少年庭还受理离婚案件。至于基层法院少年法庭大都只受理未成年人刑事案件。虽有部分基层人民法院的少年法院也受理民事案件，但一般是按照医疗案件、交通事故案件等案由来分配案件，并且对未成年人案件也没有做出识别和区分，甚至还有很多少年庭挂在刑庭下面开展工作。未成年人民事专门审判组织建制的不统一不但导致了各部门执法尺度的不统一，而且也由于上下级法院之间缺乏统一的对口衔接部门，一定程度上人为地造成了工作流程上的混乱，影响了未成年人民事审判工作的开展。
（三）民事诉讼中未成年人出庭比例低
少年法庭应重视对未成年人的教育，但在当前民事案件审判实践中未成年当事人出庭比例极低，缺乏参加庭审的意识。整个诉讼过程非常“成人化”，大都由成年人来表达未成年人的“事实”和“主张”，使得未成年人民事审判退化得和普通民事审判并无区别，一定程度上也削弱了未成年人民事审判组织的作用。另外一方面，在司法实践中也存在着未成年人权益受到监护人侵害的一些情形，未成年人不出庭给监督法定人正确行使诉讼权和法官了解未成年人本人真实意见也造成了一定的障碍。由于目前的民事诉讼法对未成年人出庭没有任何具体的规定，因此部分学者和实践部门的专家建议通过建立未成年当事人强制出庭制度等来解决这些问题，但该制度有可能会导致强制出庭的未成年人在心理上受到法庭氛围的二次伤害，因此急需探索避免未成年人怠于出庭维护自己利益与强制出庭易于造成未成年人心理伤害这一两难困境的出路。
（四）民事诉讼法中的法定诉讼制度对未成年人的合法权益的维护不足
根据我国《民事诉讼法》的相关规定，法定诉讼人在法律身份上并不能完全等同于其所的未成年当事人，其地位只是“相当于”当事人而已。由于在未成年人民事案件中有一部分案件会涉及未成年人身份关系的变动，而这些处于争议中的身份关系又往往就是未成年人与其法定人之间的关系或者会间接影响法定人与对方当事人之间的身份关系，甚至在司法实践中也不乏未成年人权益受到监护人侵害的一些案例，比如法定监护人逃避抚养、教育义务的案件，或者监护人侵犯未成年人的人身、财产权等情形。倘若规定所有未成年人案件都可以由监护人未成年人诉讼，则有可能由于监护人自身的利益冲突而导致其的诉讼无法实现未成年人利益的最大化。
三、解决我国未成年人民事审判实践困境的思路设计
（一）构建和完善未成年人民事案件审判机构设置和相关业务对接机制
1、统一少年法庭受理民事案件的范围。少年法庭的业务极具综合性，但各地应当尽量按照2011 年4 月13 日最高人民法院下发的《关于审理未成年人民事案件的若干规定（征求意见稿）》中第六条中对未成年人民事案件审判庭或者未成年人民事案件合议庭可以审理的未成年人民事案件范围，即“（一）侵权人或者直接被侵权人是未成年人的人格权纠纷案件；（二）侵权人或者直接被侵权人是未成年人的特殊类型侵权纠纷案件；（三）涉及未成年人合法权益的婚姻家庭、继承纠纷案件；（四）申请确定或者撤销未成年人的监护人资格案件；（五）其他涉及未成年人合法权益的民事案件”这一标准来统一规范少年法庭受理民事案件的范围，既有利于保障未成年人民事案件的审理有充分的司法资源，又不会因为受案范围过宽而影响到未成年人民事审判的特色和优势。
2、完善少年法庭的审判组织形式。构建统一的、独立建制的未成年人民事审判专门组织有助于统一工作理念、工作流程和工作方法，最大程度地发挥专门审判组织的专业优势。当然，构建独立建制的未成年人民事审判组织并不意味着少年法庭审判组织形式在各级法院都完全相同，为了兼顾公正与效率，应当因地制宜，充分考虑各个地区的未成年人民事案件的种类、数量等因素，在少年法院、少年审判庭、少年合议庭、少年法官中选择更适合当地的审判组织形式，这样有助于充分发挥未成年人诉讼程序的创新功能，也有助于提高对未成年人民事合法权益的保护程度。当然，无论具体采取哪一种专门的组织形式，未成年人民事审判工作在业务归属、案号编制、移送衔接等方面都应当保持相对的独立性和统一，以避免因组织形式上的差别所带来的工作上的混乱。此外，如果一些偏远地区不得不采用设立少年专案法官的做法，则应当将相应的制度规定得更为详实，以便在出现回避情形时，代替专案法官的民庭法官也能按照固有模式完成工作。
（二）构建未成年人民事案件特别程序制度
1、完善民事诉讼法中法定诉讼人制度。由于在监护人因侵犯未成年人的合法权益而被未成年人的情况下，如果依照现有民事诉讼制度维持其法定诉讼人的资格则无疑会违背制度中禁止自己的禁止性规定，未成年人的利益也将难以得到保护，因此应当规定法定人制度的例外情形，即除当前案件的被告人之外未成年人别无其他确定的监护人，或虽有其他确定的监护人但与案件有利害关系不宜担任法定诉讼人或怠于时，诉讼上应赋予其他有监护资格的人或者单位作为共同原告的权利。②具体而言，法院在此类案件中应当主动查明情况，如属实则可以由法院指定有关政府政部门或相关社会组织，如妇联、未成年人保护组织等取得临时法定诉讼人资格，与未成年人作共同原告进行诉讼。
2、构建未成年人民事案件审判中的庭下对话机制。只有未成年人自己最了解自身的经历、处境、感受和意愿，只有在充分征求未成年人意见的基础上才能做出最准确的评估，进而做出最有利于其自身合法权益的判决。③强制未成年人出庭虽然会使法官可以更方便地接触未成年人当事人，但正式的庭审活动一般紧紧围绕着案件的事实争议和法律适用，严格遵循法定的调查、辩论程序，难以为未成年人表达自己真实意见和想法创造一个轻松、和缓的氛围，甚至有可能对未成年人在心理上造成伤害。避免这一困境的重要方式之一就是构建法官与未成年人的庭下对话机制。相较于法庭，法官与未成年人的对话地点可以选择安排在专门的谈话室或会客厅、休息室等地点，法官在谈话过程中也可以选择更加柔和的语气和更易为未成年人理解的简单用语。此外，法官在与未成年人对话时应当避免穿法袍，只需穿着整洁的便装即可。通过这种庭下沟通的方式，法官既可以充分了解涉案未成年人的真实想法，又可以避免正式庭审给未成年人心理上造成的压力。当然，构建庭下沟通制度不能忽视对方当事人的质证权利，法官必须通过事先通知对方当事人，并且保证能够在沟通过程中完整、准确地表达对方当事人对该未成年人的质证意见，并对质证结果进行记录。此外，由于未成年人的心智发展尚不够成熟，在记忆力、理解力和表达能力等方面都还存在些许欠缺。从证据法的角度来看，庭下对话所取得的内容，虽然属于原始证据，且出自未成年当事人的亲身感知，原本其证明价值要高于属于法定人转述等传来证据，但未成年人的心智欠缺会削弱其证明价值。因此法官不能完全只依赖未成年当事人一方的单独陈述为定案根据，对于谈话内容与法定人转述等传来证据两者不一致之处，应当根据全案的证据情况由法官通过行使自由裁量权在个案当中具体判断。
（三）建立涉未成年人民事案件回访制度
由于未成年人民事审判工作目前仍然处于试点阶段，需要大量的司法调研工作来检验试行制度的社会效果，因此有必要依照能动司法的理念建立涉未成年人民事案件的回访制度。尤其在变更监护权、判决离婚等典型案例中，定期的回访制度既可以了解判决的实际社会效果，也有助于及时发现变更后的监护人不再适宜监护等新情形，及时启动其他救助措施，有效保护未成年人的合法权益。当然，考虑到司法资源的合理配置，回访的主体并不一定须是法官，可以由一些社会组织来担任，比如当地的妇联、工会、共青团、教委等有关职能部门、社会组织和团体、居委会都可以协助法官进行回访，并在回访后及时将记录交回法庭。当然，为了确保当事人的隐私权，对于回访记录应当采用法院可识别的化名，以避免社会力量的介入及其保密工作欠缺给未成年人的生活造成影响。
[注释]
①俞亮，张驰，构建未成年人民事审判中的庭下对话机制[J]，中国青年研究，2010（8）.
②丁兆增，吴国平，《构建我国未成年人民事案件适用特别程序初探》，[A]，西华师范大学学报（哲学社会科学版） ，2010年第四期.
③俞亮，张驰，构建未成年人民事审判中的庭下对话机制[J]，中国青年研究，2010（8）.
作为中国地产界的明星人物，宋卫平一直有三个身份：豪宅教父、绿城中国（3900.HK）联、绿城房产首席产品官。
很少人知道，他已经有了第四个身份。
“我现在是绿城物业的首席业务员，帮物业谈合作。”在电话里，宋卫平对他的部下说。
在那之前，他刚刚结束了一场洽谈，对方找上门来想与绿城房产达成合作。宋卫平考虑之后，给出了新的谈判方向：他认为房产合作略复杂，物业倒是可以先接过来。于是，合作主题就此转向。
宋卫平已经不是第一次这么做了。现在，在与地产同行洽谈时，物业合作成为他房产合作谈判的前提。绿城股权变局之后，他将更多精力放在如何向服务型企业转型上。其中，绿城服务是他看重的板块之一。 业务比重最小的社区服务业务，成为物业公司的利润增长点。
他曾告诉《财经》记者，未来绿城物业要为上千万人服务，那时社区会变成一个绿城园区生活大联盟。“我们做园区教育和居家养老，业主买米还可以指定我们帮购，这是一个巨大的需求。”宋卫平说。
这通电话距离绿城物业上市不过一个多月的时间。2016年7月12日，绿城服务集团有限公司（2869.HK，下称绿城服务）在港交所主板挂牌上市，截至8月5日收盘，总市值刷新到83.1亿港元，成为在港上市的最大市值内地物管公司。
截至8月5日，绿城服务的市值已达绿城中国（3900.HK）126亿港元总市值的六成有余。
过去两年，有四家内地物业管理公司在香港成功IPO：彩生活（1778.HK）、中海物业（2669.HK）、中奥到家（1538.HK）、绿城服务（2869.HK）。截至8月5日收盘，市值最高的是绿城服务，其次是彩生活，市值达到60.5亿港元，之后是中海物业，总市值57.8亿港元，最后是中奥到家，总市值8.48亿港元。
去年8月，富力地产董事长李思廉在中期业绩会上表达了物业板块分拆上市的意向，至于时间表，他认为最快也要一年。
在今年3月举办的碧桂园2015年度业绩会上，碧桂园集团执行董事吴建斌也透露，碧桂园物管业务将在内地上市，地点或选在上海。“目前申请表已经报出，等待审查。期待今年底完成上市。”
而在新三板，一些地产商旗下的物业公司也在抢滩。远洋地产旗下物业公司远洋亿家（837149.SZ）、当代置业关联企业第一物业（837498.SZ）等，都已在近期登陆新三板。
这一切的背后是一个迅速扩大的物业市场。中国物业管理协会的《2015年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2014年底，全国31个省区市物业管理面积约为164.5亿平方米，其中住宅物业占据主流，是当下物业公司最主要的服务形态。《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，2015年物业服务百强企业的住宅物业管理面积占比达71.49%。
地产商开始相信，物业管理是一个具有广泛消费群体和利润想象空间的增长点，随着业主基数及其活跃度增加，新的财富故事将在这个过去最不起眼的角落里诞生。
资本启蒙
两年前，大多物业公司还在为摆脱弱势的行业地位烦恼。在许多地产商内部，物业公司仍在接受地产业务收入补贴，无法自负盈亏，独立生存。
物业公司第一次真正叩响资本市场的大门，是花样年控股（1777.HK，下称花样年）旗下的物业服务集团彩生活上市。
2014年6月16日，花样年宣布彩生活在香港联交所主板上市，其市值一度超越母公司花样年。除了提供基础的物业服务之外，上市之后，彩生活主打社区增值服务，开展B2F（Business to Family）业务，利用互联网平台，与各类垂直门类社区O2O供应商合作，在社区里打造一公里内微商圈，为业主提供各类生活服务。
在彩生活推出的生活服务类APP“彩之云”上，人们可以做很多事。缴费、维修、理财、租房、购买日常用品等等，购物积分还可抵物管费。
彩生活的上市让所有人认识到，地产界还拥有物业金矿。年报显示，2015年彩生活社区租赁、销售及其他服务业务收入达1.06亿元，同比增长62.1%;毛利率高达98.3%。
对于花样年董事局主席潘军来说，近两年来，他更加热衷于对外宣扬自己的新身份――彩生活的创建者及董事局主席。各路资本围猎之下，他成为物业行业的明星人物。在一些公开场合，他发表了诸多“互联网+”气息浓郁的演讲，主题词多围绕社区O2O。
在一次业绩会上，潘军说，“希望到2020年，我们能雇佣超过100万的劳动力，花样年的轻资产收入能超过房地产业务。”
当初，潘军被认为是物业管理的门外汉。他告诉《财经》记者：“2014年我去路演时，压力特别大。很多人根本听不懂我在说什么。最后大家才意识到，原来（物业公司）还真能上市。”不过，他2015年去美国和投资人讲社区服务故事，发现他们依然听不懂，他们不了解中国社区的情况。
彩生活上市被公认为物业行业里具有里程碑意义的事件，它标志着物业公司开始进入社区O2O领域。多位物业从业者告诉《财经》记者，无论如何，这个行业的觉醒必须感谢彩生活。
彩生活现在是中国最大的社区服务运营商。年报显示，截至2015年末，彩生活在管物业面积3.221亿平方米，进驻国内165个城市，并将业务拓展到了新加坡，在管社区数量达到2001个，覆盖人口超过1000万，是H股上市物管公司中物业接管项目数量最多的。
彩生活讲述的社区故事，也启发了很多同行。越来越多地产系物业公司将社区O2O视为潜力型业务板块，开发社区增值服务。
比如万科物业，现在做家政服务，也做汽车美容，销售旅游、保险类产品，还做房屋租售。用一款社区生活APP“住这儿”，整合小区周边商家。绿城物业主打智慧园区，有移动应用提供日常生活产品及服务。中海物业同样展开社区租赁、销售业务，透过O2O平台做业主购物、居家服务的协助。
不过，同样在社区关系上淘金，相比物业公司，一些外卖订餐公司获得了更多的资本青睐。同样有志于成为到家网络提供商，饿了么估值已超45亿美元，是彩生活市值的近6倍，是中海物业市值的6倍有余。百度外卖目前估值约24亿美元，是彩生活、中海物业市值的3倍多。
尽管想象空间巨大，但送餐公司大多处于烧钱补贴阶段，消费者受补贴驱动，随时可以抛弃一家订餐公司而转向另一家。一个小区却不会轻易赶走驻守的物业公司。物业公司与消费者黏性更强，业务辐射范围比订餐业务广泛得多，这是各物业公司做“最后一公里”社区生意的逻辑之一。
近两年来，一些社区O2O、本地生活服务类项目陆续获得融资，BAT、京东、大众点评、58同城、美团等互联网公司也在2014年前后陆续进入这一领域，但O2O领域的明星公司只占少数，更多公司昙花一现，该领域已显示出资本退潮的迹象。
“社区O2O投资热是一波一波的，之前投资人投了一波，死掉了，又投了一波。到今年上半年，资本圈最火的是投资高科技项目，我们已经很少投物业了。”以太资本前行业分析师郭利峰告诉《财经》记者。
数位资本界人士告诉《财经》记者，现阶段的一个基本共识是， “最后一公里”模式还不够成熟，形式大于内容，在业内名声差。
兴一资本合伙人说，“过去投资社区O2O概念的很多都死了，我们不投住宅物业，以后虚实结合是趋势，要回归实体经济。”
京东金融副总裁姚乃胜对《财经》记者表示，“社区O2O概念过火了，社区增值服务是有价值的，只是需要时间来逐步证明。之前我们接触过社区电商，都做得很不容易。”京东金融目前也在做一些投资。
“虽然资本的风没有停，但你还是能感到物业热在退潮。不过，这是概念的退潮，是物业讲的社区O2O故事的退潮，并不代表物业公司价值的退潮。” 万科集团高级副总裁兼万科物业CEO朱保全对《财经》记者说。
他的话颇具代表性。在物业行业，资本热潮来去匆匆，但地产商并未退后，相反，他们打算将物业金矿的挖掘权牢牢握在自己手里。
小业务，大空间
地产商重视物业，原因有二。一方面，物业服务是地产商的末端工作，属于卖房后的后勤工作，维系业主关系有利于后续房屋销售。另一方面，做好了物业也能得到来自市场的奖赏。在城市化进程中，中国房地产进入存量房市场是大趋势，未来是存量物业管理的天下。
一家优秀的物业管理公司应该什么样？美国本土的FirstService（第一服务）提供了参照。这是目前全球营收最大的纯住宅物业管理公司。它定位于“一站式服务”，除传统物管职能外，还提供如银行、保险、租售和能源方案等增值服务，以及社区衍生服务。
券商第一上海研报显示，基于社区的多样衍生服务在第一服务整体营收中约占20%的比重。相对于基础物管业务，衍生服务的利润也更高，在公司经营性利润（EBITDA）中占比约三分之一。
存量物业管理市场空间巨大，美国已经从趋势上证明了这一点。美国住房开发商协会（NAHB） 统计了1980年至今的数据，发现社区服务带动的相关产业一直在GDP 中占到12%-13%的比重，是同期住房开发投资占比的2倍至4倍。
对中国地产商来说，围绕业主的生意也在展开，物业管理业务须全速前进。这个行业总体利润尚有增长空间，而与社区O2O相关的社区增值服务业务，因为在各物业公司业务营收中占比最小，但毛利率大多较可观，市场想象空间也最大。
目前市值最高的物业公司是绿城服务。招股材料显示，2013年-2015年，绿城服务的收入分别为：16.72亿元、22.05亿元、29.23亿元，复合年增长率约32%;其持续经营业务利润分别为0.83亿元、1.5亿元、2.03亿元，复合年增长率56.5%。
绿城服务有三大业务。招股材料显示，2015年，其物业管理业务占营收比重71.6%，顾问咨询业务占营收比重18.9%，园区增值服务占营收比重9.5%，这三项业务去年的毛利率分别为10.2%、33.9%和47.5%。年报显示，2015年，绿城物业销售毛利率达18%。
彩生活年报显示，彩生活全年总收入由2014年的3.893亿元增加至2015年的8.276亿元，同比增加112.6%。毛利由2014年的3.1亿元增至4.55亿元。毛利率虽减少了24.7个百分点至54.9%，但仍处在行业高位。
彩生活也有三大业务。物业管理业务占彩生活2015年当期营收的71%，工程服务业务在营收占比约为16%，社区租赁、销售及其他业务在营收占比为13%。与绿城服务一样，彩生活社区服务业务占比也最低。
中海物业于去年10月26日上市，年报显示，2015年中海物业营收25.44亿港元，同比上升17.6%。毛利自2014年的4.13亿港元上升27%至5.25亿港元，毛利率也从2014年的19.1%增至20.6%。
中海物业的物业管理服务同样贡献了主要营收，占总收入的92.9%。增值服务收入占比7.1%，比去年的5.9%略有上升。
从以上三家物业龙头企业的营收结构里，可以窥见地产商系物业公司的毛利率差异较大。彩生活毛利率高达54.9%，远高于其余两家20%上下的毛利率。这是因为他们采用了不同的收入计算方法，隶属于不同的物业管理流派。
彩生活采用酬金制，与小区业委会签订合同，仅在物业费用中提取10%作为酬金计入收入，余下管理费则用作物业管理运营资金。如果运营资金不足，物管公司会补足，随后向业主收款。小区维修、物料等成本多由业委会承担。在这种经营模式下，彩生活的物管业务几乎不产生直接销售和服务成本，因此毛利率显得更高。而绿城服务、中海物业采用包干制，是将所有物业费用计入收入，小区维修、物料等成本也由物业公司承担。现在，大多数物业公司都采用包干制。
对比三家，共性是物业管理费都属于主要营收来源，这也是物业管理整体行业现状。
物业管理费征缴难多年来是行业顽疾。随着劳动力成本的逐年上升，要维持基本服务水平，物管费本应增加。现在的情况是，对大多数物业公司来说，上调物管费几乎是不可能的任务。
“物业管理费理应越收越高。它其实不是物业公司的收入，而是必要开支，比如用于公共空间的维系，这有利于业主资产保值增值。”朱保全说。
过去的实践证明，社区服务等新兴业务的毛利率更高。在行业物业费普遍征缴难的情形下，物业公司仅仅通过保安、保洁、维修等物业基础管理服务，已经很难维持现有利润率。
花样最多、业务贡献占比最小的社区服务业务，成了物业公司追逐的新利润增长点。对地产系的物业公司来说，一切都是围绕人与消费的生意，这样的生意才可能最长久，而他们有天然的业主优势。
跑马圈地
物业管理是一个高度分散化的行业，大量中小型物业公司分布其中。根据中国指数研究院数据，2014年内中国物业公司超过7000家，市场份额极为分散。而对地产系物业公司来说，不管是加强传统物管业务，还是扩大增值服务，都需要规模优势。只有迅速增加管理面积，才能放大物业收入与利润，进而在资本市场谋得更大话语权。
目前，物业行业格局正在迎来新一轮洗牌。行业并购潮兴起，一些物业公司开始跑马圈地，另一些计划退出市场。中小型物业公司的生存空间迅速收窄，这是一场规模的较量，局势正往强者愈强、弱者愈弱的两极演化。
已上市的物业公司募集资金最主要用途是收购同行。各家招股书显示，彩生活和中奥到家都将募集资金的60%用于收购，中海物业也出台了兼并收购方案。
彩生活自2011年至今，已先后并购超百家物业公司。其中，2015年2月，彩生活并购香港世纪物业，进入香港地界。同年6月，斥资3.3亿元并购深圳开元国际物管公司100%股权，一举吞下3170万平方米物业，占彩生活整体管理面积的10.45%。
万科物业在过去几年也在积极并购中小物业公司。2015年6月，万科物业以净资产入股卓弘物业和北京佰嘉物业， 五个月后又收购东莞卓圣物业。万科董事会主席王石放言：“十年后，万科物业的客户数量是1000万。但如果接受其他楼盘的物业，十年后则是6000万-8000万。”
“2017年、2018年我们可能还会跑马圈地，包括并购，但这不是长久之计，我的理想模式是物业平台自然增长，别人能自愿加入。”朱保全对《财经》记者说。
一些物业公司积极拓展规模，另一些则收缩战线，万达即出售了旗下物业公司，一度引来万科物业、绿城物业、花样年等竞标。一位竞标方向《财经》记者透露，万达物业早有出售意向，已将可能的收购方约谈一轮。“过去几个月，几乎所有够格的物业公司都被万达问了一遍，是否要买。”8月1日，花样年公告，花样年物业联合体整体收购万达物业。
同样在出售的还有旭辉物业。7月20日，旭辉集团将其全资拥有的永升物管公司70%股权作价9100万元出售。
这与地产商自身发展路线相关，在卖家眼里，物业管理是微利行业，而对买家来说，今天的微利会成为明天的厚利，必须立即扩大经营规模以赢得竞争优势。
为了顺利跑马圈地，万科物业想出了新的办法。他们推出“睿服务”物业管理品牌，倡导物业大联盟即“睿联盟”体系。这是一个基于移动互联网的物业管理平台。它有利于万科通过并购与合作，对其他房企同行输出物业管理品牌。在去年5月的万科股东会上，万科总裁郁亮首次确立了万科物业独立上市的目标。
目前，睿服务已在全国772个住宅项目上运营。截至2015年12月31日，万科物业参与服务的社区面积已突破2.1亿平方米。
《财经》记者从多位物业从业者处了解到，对小型房企来说，万科物业品牌含金量较高，对大中型房企而言，引入万科物业却并不等于能把房子卖得更好，因此吸引力有限。物业管理被一些地产商视为自己的城池，即便当下发展不佳，也宁愿守着业主等待商机，不愿对外开放。
“这导致我们的物业只能和小地产商合作。”一位万科深圳公司中层管理者说。
“真正的挑战不是模式本身，是因为我们的基因。万科物业想把自己变成第三方物业公司，但我们还属于万科，合作时别人难免不信任。合作方最担心的是将来失去物业控制权。”朱保全说。
并购后的管控问题也不容忽视。在吸收了百余家物业公司后，彩生活现在放缓了收购的节奏。“我们收来的确实都是社会的二流项目，我们要整合它们，这会拉低我们社区的业主满意度，但是现在没有办法，只能把人替换掉，确保我们的管理有标准动作。”潘军说。
上一轮的资本启蒙，让物业地位上升到一个新台阶。但现阶段，物业行业壁垒还未打通，一些物业公司仍在地产框架内运行，并未完全市场化，合作遭遇重重阻碍。
将自己定位为绿城物业首席业务员之后，宋卫平现在力促同行间的物业合作。据绿城服务招股书披露，截至2015年9月30日，绿城服务在管合同建筑面积达7400万平方米，其中仅23.2%为绿城旗下项目，其余76.8%均为其他房企项目。
据《财经》记者了解，绿城物业还曾与龙湖物业探讨合作可能。构想的方案是，在重庆，绿城所有楼盘由龙湖物业承管，在杭州，龙湖所有楼盘由绿城物业接管。彼此扬长避短，各自发挥企业大本营的地域管理优势。但由于母公司不接受这一构想，合作未能实现。
一些地产商的物业公司还会避免接管竞争对手的物管项目，以保证自身地产板块的销售。但从物业公司独立发展角度看，这并非理性之举。
“物业行业需要充分市场化竞争。我们属于一个独立的行业，不应该是地产的附属品。自家建项目然后自家物业接管的壁垒需要被打破。” 绿城物业服务集团总经理杨掌法说。
变现之路
每家物业公司都明白，要将业主资源牢牢掌握在自己手中。但未来如何变现，市场中还没有成功案例，成熟的商业模式也有待形成。而巩固传统物管业务，提高收缴率，应是物业公司的基本动作。
“一些物业公司一味强调经营，强调延伸服务，这些企业都不会走得长远。把基础服务做扎实也是可以盈利的。”杨掌法说。
在最近一次的绿城服务内部董事会上，高管们讨论了绿城物业未来基础业务与新业务的比例。讨论结果是二八开――20%的精力用于创新业务，与互联网资本结合。80%的精力用于物业服务，包括创新业务成为常态后的持续推动。
与业主发生关联是商业变现的第一步。物业公司需要通过线下活动来带动未来的线上生意，借社区活动培养与客户的互动关系，建立信任与黏性。
彩生活接下来要进一步突破社区内部关系，做关系“破冰”。“社区内最有价值的是人与人之间的关系，我们会组织更多社区活动，提供更多消费产品。”潘军说。
下一步是如何挖掘客户需求。因为有大量高端客户基数，绿城服务过去积累了一套经验。他们发现，高端客户真正的需求缺口在于，一些零碎、或无法频繁托人解决的生活问题。比如，如何请到一个专业而尽责的保姆，如何满足父母持续性的健康医疗需求，如何在子女教育方面获得指引。
于是，绿城服务开始为业主们开放健康医疗的绿色通道，开放师资介绍与咨询，在小区里开展文化、体育、艺术三类培训班。
万科物业选择先打牢服务基础，他们把每一个物业设施编码，建立数据库，借此提高维修效率和服务水平，缩减成本。万科物业同时把客户服务业务从原公共服务业务中抽调出来，与客户一对一沟通，让万科管家进入业主家中。
朱保全此前负责万科地产板块，转至万科物业后，心理落差很大。有一次他去上海出差，入住四星级酒店，在健身房跑步时发了一条微博，很快有一条留言说，一个做物业的，怎么能奢侈到住在有跑步机的酒店？他自嘲说：“上辈子作孽，这辈子做物业。”
这个故事发生在2012年，那时物业公司挤满了在别的行业找不到工作的人。但是现在，一些高才生开始往这里流动。万科物业每年都会从清华大学、北京大学招人。第一年招聘时没有人来，于是，他们开出了比万科地产还要高的薪酬。
