时间：2023-10-11 10:12:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地性质和规划用途，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
只要在房管局有登记的房产都有房产证，商业用途的房子只是房产性质为商业性质，不是普通的住宅性质，所以商业用途的房子有房产证。商业用途的房子房产证的办理，买卖双方应进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
扩展资料：买商业用途的房子，应该5证齐全，《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。其它两证则是：《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
（来源：文章屋网 ）
关键词：城镇；乡村；规划；土地；价值
中图分类号： TU984 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2016.06.049
1 城乡规划的具体意义
城乡规划是政府协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的重要手段，城乡规划包括城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。所有规划的实现最终都落实在土地上，土地是珍贵的自然资源和人类赖以生存的基础，是人类一切活动的载体。不同的规划导致土地具有不同的价值和作用。
乡规划和村庄规划主要是对乡村道路系统、村民住宅、公共设施、市政基础设施、环境卫生、景观环境等建设和改造的计划。乡村道路普遍偏窄，村内小巷狭窄弯曲，比较凌乱，除过境道路外，村内其他道路为质量较差的水泥路或者泥土路，道路附属设施差或者根本没有。村民住宅布局散乱，建筑质量参差不齐，环境脏乱，卫生状况差。在公共设施方面，学校规模小，教学设施比较差，没有幼儿园，大多数没有医疗设施，商业网点混乱。在基础设施方面，排水不成系统，生活污水无处理。在环境卫生方面，生活垃圾缺乏管理，闲置空地和排水明沟垃圾较多，居民家庭多露天或简易厕所，卫生条件差。
通过对乡村制定规划，合理布局村庄发展用地，理顺村内道路交通，改善村庄生活环境，完善基础设施和公共设施建设，因地制宜付诸实施，使乡村土地得到有效利用，节约集约利用土地。通过规划，不但使土地具有经济价值，更体现土地的社会价值和环境价值。在社会价值方面，改善了村民的居住条件和交通条件，乡村社会更加和谐。在环境价值方面，改变了以往脏乱差的局面，村庄面貌更加整洁。
与乡规划和村庄规划不同，城镇规划在体现土地利用的社会价值和环境价值的基础上，更加突出体现土地利用的经济价值。
城镇规划是建设城市和管理城镇的基本依据，在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上，实现城市经济和社会发展目标。城镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。我国城镇国有建设用地实行有偿使用制度，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。可见，控制性详细规划是城镇土地综合开发、土地有偿使用的依据。
2 城乡规划具体措施
土地价格与城镇规划密不可分。受土地市场供求的影响，地价是不断变化的。就城市内某一宗地而言，决定地价高低的关健因素是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施状况等因素，而这些因素是城镇规划所确定的，所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地经济价值予以统筹考虑，使土地的价值达到合理化、最大化。
以往城镇规划是以土地利用控制为主要内容的规划，多对工程技术合理利用，追求社会、环境效益方面考虑，未能充分重视土地经济效益。随着城市房地产市场的迅速发展，城市规划越来越注重土地资源的经济效益。
为了合理确定城镇国有土地使用价格，政府定期公布基准地价。在制定基准地价过程中，途径之一便是按土地质量的优劣划分不同的级别，然后确定每一级别的基准地价。而土地级别的划分，其根据就是城镇规划的用地规划内容。例如葫芦岛市在开展城市土地定级工作过程中，其依据之一就是葫芦岛市城市总体规划。
城镇规划应当考虑土地利用的边际效益。土地利用的边际效益递增递减原理对城镇规划有指导作用。当对土地资本投入逐渐增加，土地利用强度逐步提高，土地收益会出现逐渐递增递减的比例关系。当地块的容积率与环境容量协调时，土地投资报酬递，地价同步上升；但当地块容积率提高到一定程度，使土地利用强度超过所在区域环境容量时，就会出现交通拥挤、环境污染、生活环境质量下降等现象，土地投资报酬递减，致使地价下降。
城镇控制性详细规划所确定的用地规模、建筑结构、容积率等各项要求，决定了对土地投入资本的数量，如果城市规划不合理，就会出现两种情况，一种是不能达到土地投资报酬最大化，另一种是土地投资过大而报酬降低的情况，关于如何科学确定土地利用边际效益，很值得深入研究和探讨。
关键词：土地开发权；土地开发权转移；土地管制
中图分类号：F061．6文献标识码：A文章编号：1009－2382（2015）12－0086－05
一、引言
从最早的中国奠定了党领导革命的民心基础，到后来农村为改革开放提供了坚实的物质基础，中国的土地问题始终是改革的焦点问题，悬系着民族命运与复兴希望。近年来，土地乱象再起，乱拆乱建成风，小产权越禁越多，征地频发，土地财政似已积重难返。这一切看似乱花迷人眼，实则与以往的土地问题已不尽相同。在中国当今围绕土地问题的各种纷争，也已经极少是关于农地本身的分配或使用，而几乎全是农地非农用即开发使用的权益纷争。时至今日，许多人仍然只有土地所有权的意识而没有土地开发权的概念，是我们这些年来土地制度改革一再陷入误区的原因（华生，2014）。土地开发权（LandDevelopmentRights），有学者直译为土地发展权。土地开发权概念是伴随着1947年英国《城乡规划法》的实施，首次在法律上得以明晰的。对于土地开发权，国内学界的研究始于20世纪90年代末期，已取得了一定的理论积累。众多的法律学者（刘国臻，2005；任中秀，2013）从法律的层面对开发权涵义、权源、权利主体等相关层面进行了剖析。与法律学者不同，经济学更多聚焦于探讨土地开发权的配置是靠市场还是靠规划以及土地开发权的增值收益方面（沈守愚，1998；张安录，2000；王小映，2007；华生，2013；盛洪，2014；周其仁，2014；文贯中，2014）。此外，有些学者专注于土地开发权转让的研究，对土地开发权转移产生的背景、运行的机理、实践的模式等做了较为深入的研究（靳相木，2009；汪晖等，2011；陆铭，2011；柴铎，2014）。土地开发权的理论和实践都源于国外，对其国际比较研究自然不可或缺。国内也有学者对此作过些介绍，英国实行的“土地开发权国有化”，美国则属土地开发权私人模式（刘明明，2009；林晓雪等，2012）。学者们的介绍太过简单，并未系统地加以展开，就以此为实践基础作出事实判断。以英国为例，土地开发权国有化法案早被废止，现实情况早已迥异。而通过土地开发权的购买或转移的实践研究，就认定美国私人土地所有者拥有土地的全部开发权，政府不让开发就得向土地所有者去购买，也是对美国土地开发权的极大误解。本文通过对美国、英国和日本的土地开发权的运行现状介绍，还原目前国外土地开发权实践的全貌，为国内更深入地研究抛砖引玉。
二、土地开发权的定义
明确界定土地开发权的涵义，是深入研究的基础和前提。对于土地开发权的涵义，不同的学者有不同的见解，或从土地用途变更的视角来厘定，或从土地开发强度提高的视角来界定，抑或是两者的结合。国内的学者惯以用狭义土地开发权和广义土地开发权来予以区分（林晓雪等，2012；王永莉，2007；杨笛韵，2015）。实际上，土地开发权是一个舶来词汇，关于其内涵本就有权威的释义。土地开发权涵义的内核是对“开发”（Development）一词的定义，在《英国城乡规划》中是这样规定的：“开发”就是“在地上、地面、地下进行建筑建造、工程建设、矿产开采或其他工作，或在对任何建筑、土地的使用中所进行的任何实质性改变”（巴里•卡林沃思等，2011）。定义中有两点要进一步明晰，第一，这里“建筑活动（BuildingOperations）”包括了建筑的重建、结构改造或加建，某些类型建筑的拆除等，甚至包括“通常由建筑商所从事的其他一些活动”。需要特别指出的是：2004年，建筑活动的内涵进一步扩大，在英国“产生了总建筑面积增加的结果”的内部改动也被纳入“开发”定义的范畴。第二，关于定义中的“实质性改变”认定。此处的“开发”是指一幢建筑或一块土地在使用功能上的转变。构成这种“开发”行为，转变的“实质性”（Material）必须达到一定大“度”（Degree）的变化“性质”（Kind）才被认为是“实质性”的。同一住宅，从用作自住到用作经营性使用的改变，视为“开发”行为。基于以上两个“开发”内涵，以土地为载体的权利就是土地开发权。简单地说，就是一幢建筑或一块土地在物理上的改变或者在使用功能上的实质性转变。那么就目前世界各国的实践来看，土地开发权的运行现状究竟如何？接下来，通过对美国、英国和日本的实践给予答案。
三、美国的土地开发权模式
美国是当今私权社会的典型，土地制度自然也不例外，但土地开发权可不归私人土地所有者，即土地所有者并不能随意对建筑物或土地做物理上的改变或者使用功能上的实质性转变。这种土地开发是受到美国的规划管制的。美国政府规划的基本形式是综合规划，也有称其为概念性规划、整体规划，或者地方政府规划。土地的使用规划是综合规划的核心和不可或缺的组成部分，其管理和规范着域内的土地，包括公共的和私人的。土地的规划核心内容为管理土地使用的区划法规①（埃里克•达米安•凯利，2009）。1．区划法规土地区划法规将土地进行分区管理，对于每一个分区，规定土地或建筑的用途、使用强度以及使用的尺度。（1）规定用途。分区规划规则将土地分为农业、居住、商业（或营业）和工业4个基本使用类型。每个分区均制定了详细的土地用途，严格避免不相容土地使用性质的交互。（2）规定使用强度。强度是土地使用的定量化衡量指标，基本的强度指标有：居住用地上的每英亩的住宅单元、最小宅地规模、容积率等，不同分区，土地的使用强度也通常不同。（3）规定尺度。顾名思义，主要是涉及地块和建筑物的尺度，具体有：地块的宽度和进深、建筑物的高度、建筑物的体积，以及院子和退红标准等。用途、强度和尺度，土地分区规划的三个维度，不同的用途，不同的强度，不同的尺度排列组合在一起，使美国地方的土地分区一般都多达数10种不同区域。例如美国马里兰州霍华德县最新的分区管制条例HowardCountyZoningRegulations长达456页，将域内土地划分为41个不同区域，每个区域内的每块土地或每幢建筑物都作了详细的规定（霍华德县规划制度）。以住宅细类分区为例，依不同的建筑规划分为各类不同面积和规格标准的城市独幢住宅区、联排住宅区和公寓住宅区等。在每一个细类分区中，对不同分区的高度、容积率、远离道路的距离、室外的各种附属物设置等均有详细的规定。可见，土地区划法规颁布后，每块土地受相应分区规划中的用途、强度、尺度规定后，土地才拥有了相应的土地开发权。土地的开发和利用必须遵守区划法规，区划法规的更改也受到严格的限制和程序约束。除了规划规定的一些微小变动无需申请之外，土地开发和建筑物变更都要在允许利用的范围（UsePermittedasaMatterofRight）之内。有条件的使用（ConditionalUse）是在当某些土地开发利用在特定的分区与现有规划是适当和兼容时，由分区规划和听证机关批准的带有条件的土地利用。临时使用（TemporaryUses）是指规划和分区部门的主管有权在任何地区授权土地临时使用，除了一些特殊规定，临时使用不超过90天，最多延长至一年。可见，不管是允许使用、有条件的使用还是临时使用，都必须在分区规划和分区管理部门的要求下进行，而不是任意为之。所有权人要求变更规划的申请应当符合分区授权法案和分区委员会的议事规则。申请计划必须详细包括建筑物位置、大小、高度、表面材料等特征，与其他现存建筑包括境界线和相邻建筑的大小和距离等，以及申请使用的主要用途、工期、最大工人数，规划和分区部门要求的其它必要信息等。规划变更需要举行听证会。规划和分区主管根据法律条例和听证会情况作出同意或拒绝请求的决定，批准同意的条件也要纳入建筑许可和占用许可，所有权人未能遵守这些条件将被视为违规，分区管制部门有理由撤销建筑许可和占用许可。按照申请计划的分区变更必须与分区委员会的批准完全相符，除了在不增加住宅数量并且满足特定条件的一些微小的修改外，与变更计划不相符的均需要分区委员会复议。“任何人违反条例所规定的建筑建造、更改、扩大、转换、移动或者使用的行为，或者允许这种使用的行为将被认定为非法。”一旦认定为非法，规划和分区管理部门可以禁令、命令书或其他适当的行动来防止、减弱或消除这样的变更或其他违反条例的行为。如果所有权人没有在规定的时间内停止行为，规划和管理部门可以采取一切必要的行动，包括根据法律对违反者提讼。违反规定将被处以不超过500美元的罚款，每日单独计算。条例中明确规定的“任何显著的变化必须按照初始分区委员会申请的程序由分区委员会核准”更是美国开发权受管制的最直接的证明。由此可见，美国的土地开发权是受严格管制的，每块土地受相应分区规划中的用途、强度、尺度规定后，就拥有了相应的法律限定内的土地开发权。任何未受申请批准的改变都是违法行为。2．土地开发权转移土地开发权始于20世纪70年代。彼时，城市蔓延过快，严重地侵蚀城周边的开放空间，造成农地快速减少。为保护农地及开放空间，地方相继颁布一系列法案对城市空间的土地利用进行分区管制。美国政府于1981年颁布了《农地保护政策法》，将全国的农地划分为以基本农地、特种农地、州和地方的重要农地三大类，实行严格的区划管制，控制开发密度。基于保护环境、农地以及开放空间的目的，每一块农业划定区域内的土地都根据地方不同的人地资源禀赋规定了严苛的开发密度上限，即一定的土地开发权。举例来说，如果某一农业分区所设定的农场永续经营最小规模为160英亩，则地主在每160英亩的土地上只能允许建造一栋非农建筑。为了永久性的保护农地以及绿色开放空间，政府和一些非盈利机构以协商价格购买土地所有人限定内的土地开发权。这就是土地开发权购买（Purchaseofdevelopmentrights，PDR），有的学者也称其为农业资源保育地购买（purchaseofagriculturalconservationeasement，PACE）。而将农业区域内的土地开发权定向转移到其他地区行使就是开发权转移了。实践操作中，土地开发权转移是将发送区（开发权的出让区域）的某一块面积的土地开发权转移到接受区（开发权的受让区域）的某一块土地上，土地开发权的受让方得到开发权后，按项目规定将开发权按一定的方法折算成容积率或其他开发指标，在原有的开发上限的基础上拓展了其权利。其中，发送区指的是正在寻求土地保护、降低土地开发密度的区域，接收区则是指需要适度提高土地开发强度的地区。需要指出的是，地方政府在发送区和接收区的选取以及土地开发权转移项目的规则设定上有很强的自主性和授权弹性。每一个开发权转移的项目中发送区（开发权的出让区域）与接受区（开发权的受让区域）都是事前规定好的。同时，接收区可多大限度地突破原来的开发限制以及接受区内每一个额外的开发需要多少个发送区的开发权数量也是项目前规定的。由此可见，土地开发权转移是基于土地用途管制的，是土地区划制度的衍生品。土地开发权转移属于基于美国特殊的目的而进行的实践探索，并未实现普遍地自由交易。所以在介绍美国的开发权时，把美国由规划确定的极其有限的土地开发权，包括其购买和转移，说成是美国私人土地所有者自然拥有土地的全部开发权，是对美国开发权理解的极大偏误。
四、英国的土地开发权模式
英国的土地开发权与美国基本类同，土地的使用受规划用途管制，开发实行的是规划许可制，即每项土地开发行为都需得到规划当局的许可。与美国不同的是，英国的土地开发权管理更为灵活，在处理规划变更申请时有一定程度的自由裁量权。在英国，议会授权中央规划管理部门颁布《用途分类规划》和《一般开发规划》对土地用途实行管制。《用途分类规划》将土地按使用性质进行分类。同时，不允许使用性质类别之间随意的改变，尤其是当“实质性”的用途转变已构成开发时。但英国土地用途管制相较美国灵活，英国1995年通过《一般开发许可导则》授予了一些许可的开发权。《导则》规定“允许开发”的类别是特定的小规模开发活动，如涂刷油漆、建造高度在2米以下的围墙、篱笆等小规模的施工。即使是如此小的开发改变，规划许可也随时可依据导则第4条款收回该许可或给规划许可附加条件。从这点看，相较美国，英国土地开发权管理倒是更为灵活，允许土地所有者未经规划当局批准做些特定的小规模开发（巴里•卡林沃思等，2011）。除了《导则》允许的特定小规模开发外，被法律确认为“开发”活动都需要事先得到地方规划当局的批准。所不同的是，与欧洲大陆具有“法律确定性”的规划体系不同，“英格兰规划体系建立在英格兰习惯的法律框架下，有着高度的行政裁量权”。这是英国规划的特点，学者们将其称之为规划许可制度。虽然规划决策当局是有一定的自由裁量权的，但为确保自由裁量权以有效、合适的方式运作，决策规划申请时，政府最主要的考虑的实质性因素是发展规划。这也是得到法律支撑的，《2004年规划与强制收购法》第38（6）节中明确规定，“如果考虑发展规划的目标，而这个目标是依据规划法做出的；除非实质性的考虑因素指出还有其他因素，规划决策必须与发展规划相一致。”除此之外，还会考虑空间战略规划、地方政策、环境评价等。可见，英国是一个以规划为主导的开发控制体系。
五、日本的土地开发权模式
20世纪的日本深受西方影响，尤其是德国和美国的土地管理。日本1919年借鉴德国法兰克福的区划制度，颁布了《都市计划法》和《市街地建筑物法》对建筑物实施限制，而且将都市划分为工业、商业及居住区。1968年《都市计划法》修订时，将都市区域分为市街化区域和市街化调整区域，并导入了开发许可制度。此后，又相继修订或制定了《国土利用计划法》、《农业振兴地域整备法》、《农地法》、《都市再开发法》、《建筑基准法》和《土地基本法》等一系列法律，进一步完善了国土计划（日语计划，即规划）管制和开发许可制度。可以说，日本的土地开发权模式与英美模式基本类同，但在不断地借鉴、模仿和实践过程中，又结合了自身的资源禀赋特征，最终形成了一套适合本国的土地开发权模式。与英美类似，日本的土地开发权同样受土地规划（计划）和土地用途管制。《土地基本法》、《国土利用计划法》规定将国土分区，按计划（规划）管理。在都市，《都市计划法》、《都市再开发法》和《建筑基准法》共同构成了都市规划（计划）的法律体系。《都市计划法》将城市计划区划分为市街化区域和市街化调整区，并根据用途及功能，将城市分为低层住居专用地区、高层住居专用地区、近邻商业地区、商业、工业、工业专用地区等12类功能分区。同时，依据《建筑基准法》对各功能区内的建筑物的用途、容积率、建筑密度、层数、高度、建筑前面道路的宽度、建筑间隔等都有明确规定。与英美不同的是，鉴于土地资源极为稀缺，日本明确了土地的公共福利性质，对土地的开发实行更为严苛的限制。第一，日本《土地基本法》在第一章总则的第2条就直接明确“土地无论现在与将来都是用之于民的有限的宝贵资源，是国民进行各种活动的基础。鉴于土地与公共利益关系所具有的特点，规定土地优先用于公共福利。”《国土利用计划法》甚至规定在土地投机导致地价上涨对国民生活造成影响时，可对土地交易实行限制。日本同样是私权社会，政府不但对土地利用有诸多的管制，更明确提出土地利用优先服务于公共福利，这点与国内许多人的认识可谓相去深远。第二，开发许可制度。日本实行的是开发许可制度。在日本，一切的开发行为都必须向相关主管部门申请，办理相关的许可手续，得到许可方可进行开发。根据日本国土交通厅《开发许可制度》，这里“开发行为”指“建筑物的新建、改建、增建、位置移动，土地性质、用途的变化，地块的形状、边界的变更，地表超过50公分的土壤性质的改变等。包括但不限于上述”。可见，日本的土地虽是私有的，私人财产权也是神圣不可侵犯的，但是未经许可土地所有人不得实施开发行为，土地开发权是被管制的。如若土地所有人未经开发许可擅自动工改变现状，则会被处以行政处罚并要求其恢复原状，情节严重的甚至于刑事处罚。《关于违反行为的监督与处分》规定：“未经开发许可的开发行为以及实际开发行为与申请不符的，限期恢复原状，已许可的撤销许可”（第81条）；期限内未恢复原状者将由行政机关代为恢复，费用由土地所有人负担。“未经许可的开发行为，情节严重者应告知所在地警察局，对其实施刑事处分”。显而易见在土地私权的日本，虽然从宪法到民法都明确规定保护公民的财产权不受到损害，但土地权益所有人未经许可擅自改变现状的行为，不仅不受到法律的保护，反而会遭受法律的制裁。这种几乎近于苛刻的开发许可制度，从根本上保证了土地开发权得以按规划有效配置。第三，新城区土地权被赋予地方政府公团，即地方政府公团垄断新区的开发。在日本，《新住宅市街地开发法》总则第6条规定，“新市街地开发事业由地方公共团体以及地方住宅供给公社等符合本法规定的公共团体实施。”以1965年在多摩地区开发为例，公团与各级地方政府携手以原土地用途价格一次性购买域内全部土地后，一体化开发。可见，受限于土地资源低禀赋，日本将新城区土地开发权赋予地方政府公团，由其实施新区开发。
六、结论及展望
综上所述，在美国，仅仅是规划认可的密度上限以内的极小部分土地开发权才归土地所有者，而由此就判断美国的土地开发权归私人所有是对美国土地开发权认知的极大偏误。在英国，土地开发权也不是简单归公，土地开发权国有化的法案已被废止。在日本，由于土地极为稀缺，实行严格的土地开发制度，将土地的开发权赋予公共福利属性，更将新城区域的土地开发权赋予政府公团。实际上，无论是美国、英国还是近邻日本，土地使用都是受规划和用途管制的，开发行为即使符合规划与用途管制，也必须向决策当局申请。可见，从现代西方市场经济法治社会的实践来看，土地开发权是既非国有也非私有，也不能简单地界定为政府与土地所有人之间分享的权利。土地开发权并不是土地所有权人的私权力，土地开发权受规划和用途管制，是政府基于社会管理的公权力对私有权力的规制。实际上，在厘清国外实践的基础上，土地开发权还有许多问题亟待研究。譬如，土地开发权演进机理、土地开发权的收益如何分配？尤其是中国所处的这个加速城市化过程，土地开发权的分配有无特殊性？与土地开发权转移有诸多相似性的中间特色的实践增减挂钩、地票制度有无普遍性？对这些问题的深入研究，不仅有助于夯实国内外土地开发权的理论基础，更是对破解城市化过程中的土地“迷局”大有裨益。
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关键词：土地交易资源配置交易制度完善
Abstract: The principle of implementing the land transactions, adhering to the reserve priority, permit trading and scanty develop simultaneously, can fully guarantee the government monopoly land market, but also can effectively promote the land market development, obtain the good effect in practice. This paper proposes using the city land use research train thought based on the system analysis method, undertakes an analysis that dividing the rule and system arrangement into system , governance and operation these three levels, and studies the interaction between different factors in different levels, to perfect trading system.
Key words: land transactions; resource allocation; transaction improvement system
中图分类号: DF453文献标识码:A文章编号：2095-2104（2012）
1城市土地资源配置的本质
1.1土地资源配置的方式
土地具有自然和经济的双重属性。土地的自然性体现在数量的有限性、沃度的差异性、利用方式的可持续性和位置的空间性等方面；土地的经济性反映在供给的稀缺性、报酬的递减性、用途的多样性和增值性等方面。在一定时期内可利用的土地不可再生，在一定的时间内土地的总供给量是一定的，土地用途在不同性质之间转换，一种用途的土地的产生总是以另一种土地的减少为代价。因此，一切土地使用性质的转换都可以看作是土地资源配置到不同人类活动中去，即土地交易。
1.2土地资源配置的机制
资源配置有两种基本模式，即市场模式和计划经济模式，其中的决策主体和决策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市场模式基于价格机制发生作用，市场经济的参与者以个体利益最大化为目标，资源为价高者得。但价格机制并非一种零成本的机制，市场很容易受人类行为机会主义的性质所左右，产生交易成本，当来自人类本性的干扰大到一定程度，市场就会失效。要控制市场失效，最好的办法是大家都建立和遵守一定的“游戏规则”，即一个由复杂框架形成的市场制度；另一个办法则是采取行政计划的方式资源决定配置。现实世界里，更多的资源配置方式是以上两种的结合。土地使用的实际效果反映了当时的土地资源配置的体制和交易机制的作用。计划经济下建立起的土地规划政策不一定能适应市场机制所支配的土地资源配置的要求。那么，计划经济和市场经济机制如何共同对城市土地使用发生作用处在过渡经济体制下的我国城市应如何对计划和市场的手段进行取舍以合理利用城市土地资源？要采取市场手段时，支撑这种机制运作的条件是否已成熟，如未成熟如何改进。
2制度分析法在研究土地资源配置中的作用
2.1制度经济学的观点
主流经济学因为与社会学及行为科学明显隔离而受到批评。由于信息不完全，人们不可能处理所有与交易有关的信息、无法预测未来，现实交易存在不确定性。制度经济学是经济学发展到一定阶段的产物，它主要研究经济行为与游戏规则的关系。制度的形成是交易决策的参与者议价的结果。在充满不确定性的世界里,制度被用来规范人类之间的互动，制度是社会的游戏规则，提供塑造经济、政治和社会组织因素的整合框架，将人类活动中的交易成本固化。制度包括正式规则如法律、章程、规定，非正式约束如惯例、行为规范，以及上述规则实施的有效性。制度是规范人类互动和社会发展的“软件”，实际上比“硬件”（可见的现象，例如物质资金）更重要。
2.2制度分析法在城市土地利用研究中的有用性
制度经济学的制度分析方法作为一种系统的方法，对获取复杂研究对象的全貌方面见长，这些对象包括社会秩序、公共政策、资源配置决策等，将为理解和驾驭导致土地配置（交易）的实际效果的制度因素之间的互动关系提供有用工具。因为许多因素虽然与常识性的产品或商品交换过程不直接相关，但实际上确实影响了具体的经济决策，研究这些问题常常采用制度分析法。制度分析法已引起关注并用于土地制度研究,例如关于西方规划体系的研究，以及关于国际上不同地区和体制下的房地产制度的研究。我国现今所处的是由市场机制和计划机制同时驱动的过渡经济形式，过渡经济形式下的城市土地利用系统极为复杂，需要多视角的研究和理解，为实践和改进提供支持。利用制度分析法对此领域进行研究将大有裨益。
2.3一个基于制度分析法的城市土地利用政策研究框架
影响房地产交易决策的因素或游戏规则可划分到三个层面：体制层面、管治层面和操作层面，而一些层面内的因素又可以分为规则和制度安排等范畴。体制层面的规则确定个体的权利和责任以及主管部门的架构、范围和性质，在土地利用方面，具体包括法规、产权、财政政策、土地利用政策、管治授权的形式、建筑规范等等。体制层面的游戏规则比较硬性和稳定，要发生变动困难很大，必须经过复杂的程序且历时很久，对参与者影响深远。例如，在单一的私有产权情况下，影响土地开发的直接政策限制只有规划控制，土地开发者只需通过简单的交易行为（如购买）即可获得土地产权进行开发。城市土地为国家所有，农村土地除已明确为国有的之外均为集体所有。法律规定，仅仅国有土地使用权可以转手。在这种双重产权结构下，土地开发过程受到的重要“干扰”除来自规划控制，还来自产权，即农村集体土地首先必须转为国有土地。结果，涉及到利用原有农用地进行城市建设的土地开发过程十分复杂，对集体土地进行开发必须先通过征地。土地利用是一种交易成本很高的经济行为，由于经济体制、法规、产权等方面的因素，在我国现阶段土地开发面临的情况更复杂。制度和管治层面对于土地利用所产生效益的规模和分配影响力巨大，理论上说，为建立有利于提高土地利用效率的市场机制，这两个层面的规则以及制度安排应清晰、稳定并且严格、不偏不倚地执行。
3、完善委托交易制度的几点思考
作为土地资产经营管理重要内容的委托交易制度，需要随着社会经济发展，在实践中不断发展和完善。
3.1完善委托交易制度，要坚持储备优先、计划管理。
对于政府重点项目、成片开发的新征地项目和旧城改造项目，必须坚持政府统征和收购储备，以促进城市规划落实，增强政府调控土地市场能力。对于中小规模的存量宗地，可以采取委托交易方式直接入市，减少土地流转环节、提高土地供应效率，但必须严格落实土地供应年度计划，实现土地供应总量、区域、结构、节奏平衡，促进市场持续健康发展。
3.2完善委托交易制度，要针对土地用途改变，分类确定政府土地收益征收标准和办法。
区别重新出让的土地用途，现阶段按照成交价的一定比例征收土地收益。这表明，原土地使用人获得的土地转让补偿，与地块原用途相关度小，而与规划用途相关度大。这种办法操作性强，但合理性有待进一步提高。近期，我市拟深入研究分析土地市场典型案例，科学测算土地用途发生不同变化时的不同增值率，进而分类确定不同区域、不同用途变化（工业商业、工业住宅、商业住宅、住宅商业等）的政府收益征收标准。
3.3完善委托交易制度，要进一步优化办理程序，妥善处理各类法律关系。
关键词：农地发展权；征地；补偿；综述
我国自1987年《土地管理法》开始实施以来，土地征收补偿一直按照耕地年产值的倍数标准，仅考虑了农地的生产资料价值，严重脱离了实际，影响了失地农民生活，也导致了很多社会矛盾。农地的价值除了包括生产资料的价值，也包含了农民生活保障的价值和国家粮食安全的价值，这两部分价值可以通过对农地发展权补偿来体现。农地发展权是农地改变用途的过程中产生的价值增值。理论界对农地发展权的归属、土地增值收益分配、农地发展权补偿方式等问题存在很多争议。通过查阅大量文献资料，总结规律，在此基础上对征地中农地发展权补偿的理论研究综述。
一、农地发展权的性质研究
土地发展权，这一构想最初源于英国采矿权与土地所有权分离而单独出售和支配。此后，美国、法国等陆续建立了该制度，但不同国家的具体制度设计差异较大。我国土地发展权的研究开始于20世纪90年代，年限较短，相关制度还没有设置。土地发展权可以分为农地发展权和市地发展权，本文研究界定的发展权是农地发展权，即改变农地使用性质的权利。
土地发展权是土地所有权的一部分，是可与土地所有权分割而单独使用、处分的财产权，是一种与土地所有权具有相同效力和权能的物权。沈守愚（1998）认为它的权源是国家，很多学者提出土地发展权是因土地管制而产生的，没有国家对土地的分区控制和用途管制就没有土地发展权。近年来学者们从不同的角度研究土地发展权，拓宽了研究广度和深度，对土地发展权的认识也越来越全面。如从经济法律关系的角度、从人权的角度理解土地发展权。
二、农地发展权的归属研究
国外关于农地发展权的归属，有两种主要处理方式：一是农地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于土地所有人，政府要保护农地，须事先向所有人购买发展权，具有代表性的是美国。二是农地发展权一开始就属于国家或政府，土地所有人或使用人若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购买农地发展权，典型的是英国。
农地发展权的归属影响征地补偿额的确定和土地增值收益的分配，并且影响未被征地农民的利益补偿。当前，我国对农地发展权的归属研究争议较多，主要有三种观点，即农地发展权全部归国家、全部归土地所有者和两者共享。
（一）农地发展权应全部归国家所有的观点
我国现行《土地管理法》实行的基本是土地发展权国有模式。很多学者支持现有模式，认为从土地用途管制、耕地保护的角度农地发展权应归国家所有，这样看似限制了农地转为非农建设用地的灵活性，影响了农村集体和农民的收益，实则保护了农地不被轻易转用和占用，保护了农地的农业生产方式，同时也保护了农民的长远利益。陈柏峰（2012）认为土地发展增益源于外力增值，是全体社会大众努力的结果，地块的发展增益与国家发展战略、城市规划、非农用地供应政策、城市化速度等因素密切相关。从这个角度说，农地发展权也不应该全部归土地所有者所有。我国还应当坚持土地发展权国有模式，并通过完善具体制度来保障土地发展增益全民共享，一部分收益用来反哺失地农民。如目前台湾地区明确宣示土地发展权国有，但政府并没有获取全部土地发展增益，农地所有权人在土地开发中可以分享不菲的发展增益。
（二）农地发展权应全部归土地所有者所有的观点
也有学者从农地发展权的性质，农民利益保护的角度认为农地发展权应归农民集体所有。刘永湘、刘国臻等认为非公共利益性质的征地行为压抑了集体土地所有者的土地发展权，给集体土地所有者带来了损失。这是有经济实力的用地单位利用国家公权力侵犯农民私权利的行为。刘明明、黄滟、张安录等都赞成农地发展权主要属于农民集体所有，不能因为国家宏观调控而抹杀了土地产权，土地发展权归农民集体所有有利于土地流转和土地资源合理配置。
（三）国家和土地所有者共享土地发展权的观点
就我国现状来看，不适合将土地发展权全部归国家，那样农民分享土地增值收益就没有了理论依据；也不适合将农地发展权全部归农民集体，国家还要通过土地规划、分区控制、用途管制等限制土地自由开发。周诚（2006）曾提出“私公兼顾论”和“农地全面产权观”，指出在农地自然增值的公平分配应当全面顾及失地农民和国家。王永慧、严金明、何元斌、林泉等认为实体发展权价值应由政府和农村集体共同分享。可以从土地发展权增值收益来源的角度来确定增值收益分配，因土地规划、改变用途带来的增值收益归国家所有，因土地使用者增加投入带来的增值收益归土地所有者所有，因土地自然增值带来的收益归国家和土地所有者共同所有。
三、农地发展权价值补偿方式研究
不论农地发展权的归属如何界定，未来我国在征地补偿中必将考虑使农民能够分享土地增值收益，保护农民的土地权益。对于发展权的补偿方式，可以采取直接的方式如国家购买发展权，或间接的方式如提高失地农民社会保障等。
（一）国家直接购买土地发展权
国家直接购买发展权是建立在发展权归土地所有者所有的基础上的，采用这种方式，政府的财政负担重，和我国现行征地制度完全不衔接，相应的制度建设存在很多困难。刘明明（2008）认为我国应当借鉴美国的经验，采取国家购买发展权和发展权移转两种模式，其中应当以发展权移转为主，辅之以国家购买发展权。但事实上发展权移转需要完善的土地发展权市场，我国现在还不具备条件。
（二）尝试多种补偿方式
也有学者提出了许多灵活的发展权补偿方式，可以归纳为以下几种：1.完善农民的生活保障体系，使失地农民教育、医疗、养老有保障；2.如果征地后土地用于生产经营活动，可以让失地农民自愿入股或安排工作，直接参与土地的后续开发经营，使其长期获益；3.考虑增加 “土地发展权补贴”，按被征收土地面积发放，国家可以从全国“土地财政”收入中提取一定比例的经费，作为“土地发展权补贴”的资金来源；4.将征地过程产生的土地收益全部返还失地农民，国家通过征收农地发展税参与土地增值收益分配。这些补偿方式是对现行征地制度的补充，而不是推到重建，更现实可行、可操作。
四、农地发展权评估研究
在国际上用于土地发展权估价的方法主要有：依据发展权涵义定价，依据市场定价，依据产权价格因素量化定价（特征价格法），依据条件评估法（CVM）定价等。近年来，我国学者对土地发展权价值评估也有许多研究。
农地发展权评估思路大体可分为“加法”和“减法”。“减法”的观点认为发展权价值=改变用途后的土地价值-原农业土地价值。前者可以用市场法、收益法、假设开发法等计算不同用途土地价格；后者可以从土地作为农业生产资料所能带来的收益的角度计算土地价格。“加法”的观点从失地农民未来生活保障的角度评估发展权价值，认为土地发展权价值等于农民就业、养老、医疗及失业等社会保障费用的总和。也有一些其他的计算方法，如从土地未来发展潜力的角度评估，主要考虑土地与城市边缘的距离、城市边缘的开发程度、每公里交通费等因素。
五、对农地发展权价值补偿的思考
（一）设立农地发展权具有重要意义
我国现行的征地补偿制度，没有使失地农民分享土地增值收益，脱离了农地的实际价值。因为征地补偿偏低，引发许多案件，矛盾较为尖锐。在城市快速扩张的过程中，以低廉的价格购得农用地，再以较高的价格在城市交易，这实际上是另一种形式的“剪刀差”，只不过过去的载体是农产品，现在是农村的土地，这是对农民极大的不公平。引入土地发展权，维护农民土地权益，使农村集体、农户都能分享土地增值收益，已是势在必行。设置农地发展权是我国进一步深化，明晰农村土地产权，适应经济社会发展的需要；是保护农民利益，调动农民生产积极性，促进土地规模经营的需要；也是耕地保护，有效利用土地的需要。
（二）我国的农地发展权不适合全部归土地所有者所有
有学者批判现有征地模式，主张将土地发展权完全归土地所有者所有。我国现在实行的是土地发展权完全归国家所有的模式，如果转换为土地发展权全部归土地所有者，需要很高的制度转换成本。而且转换以后也不能实现期望的社会公平，在城市未来规划区内的城郊农民将获得高额的土地增值收益，而那些没有机会被征地的农民，拥有的土地发展权不能带来任何收益。这样的制度安排不仅不会促进社会公平，相反是另一种制度不公平，只是把城市扩张和农民收益的矛盾变为了不同区位农民收益之间的矛盾。从当前中国的国情来看，还是应该坚持土地发展权国有，在此基础上最终通过公共财政，采用不同的方式，补偿全体农民。
（三）适当保障农民土地发展权权益
政府应从立法的层面，建立新的征地补偿制度，从土地转换用途后的价值增值中分出一部分作为对失地农民土地发展权的补偿。同时，对没有被征地的农民，也要考虑限制土地发展权的补偿，从已开发土地的发展增益中拿出适当的份额进行再分配。
参考文献：
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关键词：城市规划知识；土地价格评估；影响
土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。土地的自然供给数量是固定的和无弹性的。因此，土地是一种稀缺资源。就城市土地而言，更是一种相对供不应求的短缺资源。随着社会经济的发展，各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供求关系，城市规划应运而生。城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。城市规划的主要任务最终要靠土地的规划与安排来实现，因而对土地价格的评估就显得尤为重要。
一、土地价格评估概述
1.1、城市土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值理论，土地是一种自然生产，是自然存在的，不是人类所劳动的产物，没有凝聚人类的劳动力，因此土地是没有任何价值的，也没有由土地价值决定的价格。就如同很多商品一样，土地也受供求关系的影响，而且土地市场的供求关系一直处于不平衡状态。土地供给增长，需求不变，则土地价格下跌；土地供给减少，需求增加，则土地价格上升。当城市发展采取保护农田的政策时，意味着土地供给受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式，土地价格的整体水平将会上升。规划如果是规定一种特定的用地总量，不但会造成该类用地土地价格水平上涨，而且还会因为规划方案造成的区位影响，对个别地块的土地价格产生重要影响。
1.2、城市地产价格的特点
一般商品的价格以价值为基础，同时，价格还受市场供求关系的影响，不过无论影响多大，它总是围绕价值或生产价格上下波动的。而土地价格的决定则不是这样的。土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供给是没有什么大的发展空间的。随着近年来的城市化进程不断加快，人口不断涌进城市，以及小城镇的发展，城市土地的供求关系进一步加剧，土地的供给减少了，地价则节节攀升。同时地产价格也受国家、地区或城市的经济发展水平、就业情况、居民收入水平、财政收支等有关，通常来讲，一个地区如果经济发展水平高、经济增长快、产业结构合理、收入水平和投资水平高，地产需求量大，地产价格总体水平也就高，反之亦然。
1.3、城市规划对地价的影响
土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。当城市的发展采取保护农田的政策时，就表示土地的供给问题就受到限制，地价的整体价格就会上升。规划如果限制某一特定用途用地的数量，不仅会造成该类用地地价水平上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对一些地块的土地价格产生影响。
1.4、土地价格评估的重要性
在城市发展过程中，做为职能部门的土地价格评估中心，对土地价格的评估起到了至关重要作用，如负责政府公益性、职能性、社会服务性的土地评估和政府有关地价管理的技术协调工作；负责基准地价，标定地价，出让底价的评估以及基准地价和标定地价查询服务等。
首先 土地价格评估有助于土地交易的顺利进行。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有通过专业人士搜集的各种资料，分析评定后买卖的双方才不致有上当的担心，交易自然变得简单快捷。
其次土地价格评估有助于企业投资。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入；反之亦然。
另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行价格评估。而且土地估价有助于土地市场的完善。并且土地估价有助于土地市场管理。
二、土地价格评估可以控制对城市土地规划并引导其朝良性方向发展
2.1、城市性质
城市性质是指某一城市在国家政治、经济、社会发展中所处的地位和所起的作用，是城市的职能的反映。城市性质反映着一个城市的发展规划和发展方向。城市的特征也应该是不断变化的动态过程，而不是一成不变的。确定城市性质，必须建立在一定的时间范畴内。
2.2、城市土地的合理化
当今社会城市土地的合理利用成为了热议话题，土地的稀缺，用地少，人口多已成为现在急需改变问题。如果进行土地价格评估，我们就更能了解我们现在仅有的土地资源，减少不必要的开发，节省资金。所以我们更应该对土地进行价格评估，合理的利用资源、资金，遏止房地产泡沫化问题。
2.3、土地区位的通达性
如果进行土地价格评估，就会预测出整个城市的规划格局并进行详细的规划和推算。这样既能充分利用有限的土地资源减少土地资源的浪费。建设四通八达的交通，减少不必要的交通要道。使人们出行更方便，节省不少的时间。节约生产流通过程的时间，提高生产质量。
2.4、城市的环境状况
随着社会的不断发展我们步入了工业化社会，环境问题也日益严重，环境问题不仅困扰城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地的使用。在西方国家中，凡污染严重，环境低劣的地区土地价格都极其便宜，这样我们的生活用地就更少了，所以我们要合理的规划哪些工业用地范围，这样减少土地污染和空气污染。
三、土地价格评估对城市规划起着决定性的作用
城市规划所确定的城市性质对地价的影响属战略影响，将会直接影响到城市基准地价总体水平的发展趋势。城市的交通线路的设立及线路的改变，都在不同程度上影响着所在处土地的价格。反过来，土地价格的评估，会在一定程度上影响着政府部门在线路选址方面的考虑。土地用途的变化会引起土地价值的瞬时改变，因此，城市规划与土地价格评估有着相互影响的关系，两者相互作用，相互借鉴。
参考文献：
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[2] 郑云有，周国华. 容积率与建筑密度对地价的综合影响研究――以株洲市商业用地为例[J]. 经济地理. 2002（01）
【关键词】土地登记 监管 功能 空间 土地管理
土地登记信息包括宗地位置、面积、用途、地价、权源和权利人等物权信息，是重要的土地管理基础信息。土地登记工作一直以来，作为世界上许多国家土地管理工作的核心，随着城镇化的迅猛发展，土地承载的利益越来越大，带来的管理责任相应增大，如何加强对各级土地登记发证过程的规范化管理，是摆在土地管理部门面前的一个重大问题。
2013年6月国土资发[2013]76号文件要求，通过示范基地建设，完善相关系统和制度的建设，建立土地登记信息动态监管机制，实现土地登记信息互联共享，提升产权管理与保障水平，促进政府职能转变和信息社会化服务，为全国运行土地登记信息动态监管查询系统奠定基础。广东省被列为首批10个示范建设基地之一，根据省厅的统一部署，广东省土地登记信息监管系统建设项目随之展开。该项目由一组相互关联的子项目组成，其中监管子系统部署于省、市两级节点，通过对各级汇交的土地登记数据进行分析、监管，提升全省土地登记发证过程的规范化水平，本文对其中的监管功能模块进行分析与设计。
1 监管子系统概况
监管子系统由基于C/S架构的数据库管理系统和基于B/S架构的监管系统共同构成。其中数据库管理系统具有土地登记数据库建库、数据入库、数据质检、数据导入导出、权限和日志管理以及数据库维护等功能，主要实现对汇交数据的动态管理。监管系统主要由登记信息监管、查询、统计、分析等功能组成，其中登记信息监管模块是该系统的重要组成部分，主要根据相关法律法规和通知的要求，对各级汇交的登记数据进行分析，发现其中违规的情况，为主管部门实施监管提供服务。
2 监管功能建设的基本原则
根据系统建设主管部门的意见，结合广东省地籍信息管理系统建设的实际情况，综合分析业务、技术、数据等基础条件，土地登记信息监管建设按以下原则开展。
2.1 依法依规从现实出发逐步完善原则。
所有监管行为必须按照《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等国家法律的规定进行，对于《土地登记办法》、国土资源部、省国土资源厅出台的相关政策中的约束性规定，通过使用计算机手段实施监管，对于基础设施和数据支撑条件尚未成熟的规定，在监管系统建设中采取分步实施，逐步完善的策略。
2.2 事后监管原则
根据属地管理原则，登记机关需要对各自的登记发证行为承担法律责任，上级主管部门除了开展事前业务指导外，对已发生的登记行为进行事后监管，及时修正错误，也是保证登记过程规范化的重要手段。
2.3 监管方式和尺度灵活控制原则
土地登记业务规范性明显，政策指导性同样突出，很多规则还要从时间、范围、类型等条件区别对待，所以监管方式、尺度需要灵活控制。在监管初期，很多数据达不到规范要求，对某些规则需要设置例外条件，先满足数据上交，等条件成熟后再逐步提高要求。
2.4 人工判断与计算机相结合原则
土地登记的内容涉及土地执法、争议调处等综合行政业务，有些规则计算机处理难度很大，例如根据土地登记主管部门的有关通知要求，对于无合法用地批准要件的登记申请不予登记，计算机很难根据申请材料判断要件是否合法，这就需要人工介入加以判断。通过利用计算机提供的综合查询、分析功能，发现可疑个案，然后由人工发起调阅指令，要求下级登记部门上传指定的附件材料，实现对可疑个案的监管。
3 监管功能的基础数据分析
对土地登记相关的基础数据进行分析，是开展监管功能设计的基础条件。
3.1 土地登记业务主数据分析
土地登记以宗地为单位进行登记，实行属地管理，由县以上土地主管部门对土地登记申请进行审查登记、核发证书。土地登记业务流程一般需要经过申请、权属审核、注册登记、核发或修改证书几个环节。在此过程形成的文件资料主要包括：土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿，以及进行权属审核所需要的各项相关材料附件等。按照全国土地登记信息动态监管查询系统建设的要求，省级向国家汇交的土地登记数据由以下四个方面共82项指标组成，其中包括结构化、半结构化的数据以及非结构化的文档数据。
（1）宗地信息数据：主要由属性描述信息和空间位置信息组成。属性描述信息包括：县级行政区编码、宗地统一编码、坐落、批准用途、宗地面积、取得价格、建筑物占地面积等，是结构化数据。宗地的空间范围由界址点坐标串文件来描述，是半结构化数据，坐标串的空间投影信息属于结构化的数据。
（2）权利人信息：主要由权利人、证件种类、证件编号、单位性质、共有人等信息组成，是结构化数据。
（3）土地权利信息：主要由权属性质、使用权类型、使用权面积、独用面积、分摊面积、使用期限、终止日期、空间权利设立情况、土地抵押权相关信息、土地查封相关信息等信息组成，是结构化数据。
（4）其他相关信息：主要由登记日期、登记类型、土地权利证书号、土地他项权利证明书号、发证机关编号、审批人上岗证号、批准机关、权属来源说明、关联宗地编号、关联权利人、关联土地权利证书号、关联土地他项权利证明书号等信息组成，是结构化数据。
（5）权属来源文件：属于非结构化数据，主要由电子文档、扫描图片数据等组成。
一般而言，计算机对于结构化的数据具有较强分析、判别能力，而对于非结构化数据的处理能力较弱。
3.2 土地管理流程数据分析
土地管理的生命周期从土地总体规划开始，经过用地预审、土地征收、土地储备、土地供应、市场交易、土地登记、土地利用、执法监察等环节，在各环节的管理中都会产生相应的数据，这些数据在逻辑上应该相互印证，共同构成土地管理数据链。由于各环节的信息管理系统一般由各部门自行建设，系统的数据格式彼此不一，整合应用难度较大，可以根据监管的需求，逐步与土地市场交易、规划部门进行衔接，利用相关部门的数据对登记信息中的批准用途、批准面积、使用年限等内容进行核对、监管。
3.3 空间数据分析
经过多年的建设，广东省基础地理信息公共服务平台已经建成，通过政务外网对外提供服务，该平台集成了多种基础地理空间数据，其中土地规划和土地利用现状空间数据可以为宗地的空间监管提供帮助。
4 监管子系统主要监管功能模块设计
4.1 登记内容监管模块
各地在上报土地登记数据的时候，通过数据交换系统的前置机对土地登记的单项指标进行检查，对于缺少必填字段、字段内容不符合指定要求的数据退回修改。内容监管模块主要对登记数据的内部关系进行逻辑分析，发现其中不规范的行为。
（1）土地使用年限监管。根据土地登记信息的批准用途对使用年限、使用终止日期和批准日期进行检查，如果出现以下情况则属违规：a.使用年限超过最高规定。各类用地的最高使用年限要求为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年；b.使用终止日期在登记日期之前；c.终止日期减去相应用途的最高年限后，在在批准日期之后。
（2）面积监管。涉及宗地面积、使用权面积、独用面积、分摊面积，如果存在以下逻辑则属违规：a.使用权面积大于宗地面积；b.独用面积加分摊面积大于使用权面积。
（3）土地抵押监管。涉及抵押面积、抵押登记日期、抵押终止日期，如果出现以下情况则属违规：a.抵押面积大于使用权面积或宗地面积；b.抵押终止日期在抵押登记日期之前或在使用权终止日期之后；c.抵押宗地的批准用途属于公益性用途，例如学校、医院等。
（4）土地查封监管。涉及查封日期、查封终止日期，如果出现以下情况则属违规：a.查封日期在登记日期之前或者在查封终止日期之后；b.查封终止日期在使用权终止日期之后。
（5）土地登记资格监管。根据土地登记办法的规定，从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书，如果出现以下情况则属违规：a.初审人上岗证号不在全省土地登记上岗资格证数据库中；b.审核人上岗证号不在全省土地登记上岗资格证数据库中；c.审批人上岗证号不在全省土地登记上岗资格证数据库中。
（6）土地用途变化监管。如果批准用途与当前登记的上一手登记的批准用途不一致，则有可能存在违规，需要进一步核实用途变化是否符合规划调整。
4.2 土地管理监管模块
供地信息监管。广东省土地市场动态监测监管系统已经实现了对全省公开土地市场的出让、利用情况实施动态监管，通过将上报土地登记信息的供地合同号和电子监管号可以和该系统的相关数据衔接。两个系统的主办方首先协商定义数据接口，利用网络将土地市场的监管数据动态导入监管子系统中，然后将导入的土地市场监管数据与上报的土地登记数据进行匹配，对于匹配上的数据，逐一核对宗地的批准用途、面积、使用年限、权利人、出让金等信息，如果发现有不一致的情况，通过列表和信息比对方式展示给用户，实现供地环节对登记环节的核对监管。
4.3 宗地空间分析预警模块
由于各地上报的宗地图形是80坐标系的矢量数据，而广东省基础地理信息公共服务平台中的数据集是经过保密处理的矢量数据，为了实现两者的空间套合，需要在接收宗地图形数据的时候调用省厅核发的“地形图保密处理插件”得到脱密数据。
4.3.1 宗地重叠分析
通过对接收到的宗地图形数据进行空间重叠分析，算出范围相互重叠的宗地，通过列表方式进行展示，并且计算该宗地的重叠次数和重叠面积。
4.3.2 现状空间冲突分析
将宗地范围与现状地类图斑进行叠加分析，找出批准用途与现状地类不一致的宗地，通过列表方式展示宗地的基本情况，提供空间定位功能用于显示每宗地的坐落环境，同时提供报表功能，显示该宗地压盖的各种地类的面积和比例，方便实施个案监管。
4.3.3 规划空间冲突分析
将宗地范围与规划期末地类图斑进行叠加分析，算出批准用途与规划期末地类不一致的宗地，显示操作功能同4.3.2。
4.3.4 基本农田占用情况分析
将宗地范围与基本农田范围数据进行叠加分析，算出批准用途为建设用地并且占用了基本农田范围的宗地，显示操作功能同4.3.2。
4.3.5 禁止建设区冲突情况分析
将宗地范围与建设用地管制数据进行叠加分析，算出批准用途为建设用地并且压盖了禁止建设区的宗地，显示操作功能同4.3.2。
4.4 监管收藏夹模块
由于监管用户面对的是大量的土地登记记录，为了提高工作效率，系统提供监管收藏夹功能，用于记录监管过程中值得注意，并且需要进一步处理的记录，收藏夹需提供自定义分组功能，用户可以对收藏夹中的登记信息发起监管调阅指令，要求相应的登记机关提供指定的材料附件，开展深入监管。
4.5 预留配号监管模块
为了加强对登记机构土地登记行为的监管，系统需要预留配号功能，发证机关在打印证书之前，将该笔登记的基本内容，如行政区代码、权利人、宗地号、登记类型等，发送到全省统一的配号服务器申请配号，服务器根据这些基本信息自动生成一个唯一标识码返回给申请方，发证机关需要将该号码打印在权利证书上，实现主管部门日后按颁发的号码接收详细登记数据，防止漏报，也方便权利人进行真伪查询。
5 总结与设想
监管子系统建设从现有的数据基础出发，按照依法依规逐步完善的原则，一方面从纵向垂直的角度加强对土地登记业务规范化监管，另一方面充分利用土地规划、土地供应等管理环节的数据，从土地管理生命周期的横向角度开展监管。按照不动产统一登记的实施进程，将来还要从房地一致、城乡一体化等角度，进一步开展多层多角度的监管。
参考文献
[1]高延利主编.土地登记实务[M].北京 中国农业出版社，2008.
[2]喻存国，王孝强，宋韦剑.土地生命周期管理模式研究[J].国土与自然资源研究，2011.
作者简介
邱海泉（1975-），男，广东省高州市人。现为广东省国土资源技术中心测绘工程师，长期从事测绘信息化工作。
·留用国有土地
政府根据规划拨出部分土地，按照国家政策及法律法规办理土地变更手续后，拨给村集体经济组织和失地农民，用于经营开发生产。
·留用集体土地
政府在征收过程中，拿出部分土地，按照政策法律只办理转用手续，不作为征收土地使用，以补偿村集体经济组织和失地农民进行使用。
·留地的主要用途
1、用于房地产开发。经批准留用的国有土地可由被征地单位自主经营，可以进行相应开发经营。
2、修建房屋出租。根据城市规划，按照城市功能规划用途建设商铺出租，作为被征地单位和农民的财产性收入来源。
3、建设工矿厂房。利用留地和补偿款，投资建设企业厂房，在享受政策优惠的同时，可以给被征地单位带来稳定的收入来源。
4、建设商品交易市场。按照城市规划和经济功能分区布局要求，利用土地区位优势，建设一些商品交易市场，由被征地单位进行自主经营。
5、建设农民住宅。对于在土地征收时需要整村搬迁和安置的，政府拿出一部分土地建设住宅，统一安置被征地农民。
留地安置两种模式的利弊分析
·留用国有土地
1、积极意义：第一，依据法律法规办理手续，扩大了土地用途，在符合规划的基础上，可以进行多方位的开发经营使用；第二，土地权属是国有土地，产权清晰；第三，土地规划用途与城市规划融合性好，更为协调。
2、存在的主要问题：第一，按照规定，进行批次征地要求有项目，但是土地使用与项目经常不能匹配，影响了使用效率；第二，在土地使用过程中需缴纳一些有偿使用费用，增加了使用成本；第三，留用国有土地比例小于集体土地。
·留用集体土地
1、积极意义：第一，留用的集体土地只办理农用地转用手续不办理土地征收手续，程序简单；第二，不用交纳新增建设用地有偿使用费等费用，成本较低；三是集体土地留用比例较大，能够为集体和个人留用更多的土地。
2、主要问题：第一，政策法规对集体土地的使用作了较大限制，不能搞开发和进行土地经营；第二，在土地流转过程中留用集体土地亦有限制；第三，土地产权是集体性质，在城市扩张过程中，被征地单位和失地农民始终担心土地的权属问题。
对实施留地安置政策的建议
·关于留地安置政策的适用范围
国家实施留地安置政策的目的是为使失地农民获得长期稳定的收益，因此，实施留地安置政策首要条件是，该地区的农民可以通过留用地获得收益，也就是说实施该政策的地区应处于经济较为发达的地段 ，而非远离城市的偏远地区，
·关于留用地的产权
规划为经营性用地的留用地产权应在征地时划为国有 ，同时向被征地村集体经济组织收取土地出让金，缺乏资金的村集体也可以通过以地抵费的方式，缴纳土地出让金等规费，避免产权由集体所有转变为国有时，产生的一系列交易成本和重复收费等现象。规划为非经营性用地的留用地应划为集体所有权，以保护失地农民的权益。
·关于留用地的规模
政府在实施留地安置政策前，应对土地的使用方向做好规划，以便在实施政策时，能返还给被征地村集体经济组织成片的土地，成片开发可以为村集体经济组织提供便利，避免因零星划地产生的难开发甚至闲置不用现象。
·关于留用地的经营管理
政府在实施留地安置政策时，应注重前期规划和后期引导，针对被征地村集体经济组织的情况，为其提供对留用地经营的参考信息，尤其是应将国内的成功经验介绍给被征地村集体经济组织以供参考。被征地村集体经济组织在经营留用地时，应视自身情况，选择合适的经营模式，在采用自主开发模式时，应形成既有内部监督机制，又有效率的集体经济组织形式。
·关于实施留地安置政策的法律环境
是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
2、工业用地
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
商业用地与工业用的区别，工业用地通过划拔方式取得，而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。综合用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。
3、地价不同
一般情况下，工业用土地价格低于商业用地价格。
4、使用权年限不同
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
5、土地使用性质不同
国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动。
6、区位不同
关键词：土地；评估；机会成本
不同时期对土地的评估体系都是不同的，随着改革开放的发展，对土地的需求越来越高，因而就要求加强对土地的管理方法，针对这一现象，很多对土地管理的方法相继出台，虽然在一定程度上有所创新，但是没有得到根本性的发展，并没有解决土地在评估体系中的根本问题。
1 运用机会成本法进行土地估价的动因
随着社会的不断发展很多土地的使用是属于公益性质的，这一部分的土地没有收益，只是为了适应社会的不断发展，而往往在这部分用地中就忽视了对土地的评估，特别是在体育馆等设施的建筑上，国家在进行投资建设后就不注重对其进行后期的维护管理，仅仅是划分出土地给予资金进行建设，在经营的过程中很少的收益来自于土地，还有的就是在医院和学校的建设用地上，也面临着同样的问题，这些都是没有严格的土地管理体系造成的，在进行收益的过程中没有严格的评估界线，在面对收益的问题上往往忽略了土地的自身收益，而相关部门也很少有关于这方面的管理规定。
为了解决这一现象就必须通过制定相关的管理体系来进行有效评估，评估体系的建立不仅使得土地资源得以有效利用，还完善了相关的评估体系，在机会成本概念的推动下对公共用地进行评估。
2 机会成本是经济学中一个重要的概念
机会成本主要是指生产者放弃相同生产要素的经济利益，通过其他的生产途径获得更高收入的方法。其落脚点主要是经济资源的稀缺性，而土地资源本身就属于一种稀缺性的资源，它是不可再生的。为了实现社会的可持续发展，在对土地资源进行开发时就要合理地对相关的制度进行规划，立足于长远的利益，不要根据眼前的需求对土地资源进行无限制的开发利用，这样就牺牲了土地的真正价值。
为了改变这一现象，我们可以根据机会成本的方法对土地资源进行评估，把土地本身产生的经济利益作为开发土地资源的首要因素，比如在引进资源的过程中，一定要注意其长远的利益，虽然有的企业在短时间内可以带来可观的经济利益，但是其对环境造成污染严重，大大降低了土地的使用价值，这种对土地的评估方式就是不合理的，没有把土地的自身利益放在首要位置，因此，在按照机会成本的方法对土地进行评估时，要注意选择最佳的发展方式，首先不要对土地资源造成损失，其次是带来应有的经济利益，进而使得土地的经济利益得以实现。
3 机会成本法适用范围和应用关键
3.1 在发展速度飞快的当今社会，机会成本的方法有着很好的发展前景，通过机会成本的方法对土地进行评估，可以有效地发挥土地资源的作用，由于经济的发展对土地资源需求的不断扩大，使得我国的土地资源市场化的标准逐渐提高，每一个拥有土地使用权的人们都希望最大限度的获得经济利益，因此对土地进行合理地规划就显得尤为重要，通过是事先确定好土地的用途，然后对土地资源进行合理地规划，进而使得土地资源得以有效利用。
3.2 机会成本法适用的范围由于土地具有用途的多样性
不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量。且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以对土地进行估价时，就不应该受现实的使用状况的限制，而应该对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断通常来说。公共建筑用地是出于公益的目的而设，不以营利为目的。没有或者很少有收益，所以可以认为这种利用方式在经济上并没有达到最有效利用，因此可以采用机会成本法的思路来进行土地价格的评估。理论上讲。城市内的土地应该处于最有效使用状态。
3.3 运用机会成本法评估公益用地的关键
运用机会成本法进行评估的关键就是土地的最适宜用途和最有效利用方式和确定由于公益用地不具有营利的目的，其价值只体现在公益服务方面。所以一般来说这种利用方式和用途的收益不是最佳的前面已经说过。公共建筑用地的机会成本价格并不是以最高收益用途为前提的，而是最适宜用途，我们认为最适宜用途的确定应从以下几点考虑。首先考察待估宗地周围的用地情况，包括用途，收益等：其次考察待估宗地所处的自然环境和人文环境：最后考察待估宗地本身的条件，包括面积。
4 讨论
4.1 关于公共建筑用地是否为最佳利用状态有人认为公共建筑用地虽然不以盈利为目的，没有收益。但是这类用地所产生的是社会效益，因此不能说他没有达到最有效利用。我们当然不能单纯的以经济收益作为土地是否达到最有效利用方式的判断标准，但是现在对于土地的社会效益，生态效益等的量化还没有很好的方法，也找不到评价土地最有效利用的其它方法。所以文中说公共建筑用地不是最有效利用方式只是在当前情况下的暂时的考虑也许以后人们会有办法测定土地利用的综合效益。也许以后会有更好的办法来针对公共建筑用地的价格评估。
4.2 用途转换的问题有人认为就算公共建筑用地不是最有效利用方式。但是这类用地也不能都转换成能产生较高经济效益的用途个人的土地利用目标是实现经济利益最大化。而政府的土地利用目标则是实现经济效益，社会效益和生态效益的最大化，为了实现这一目标政府不会允许为了个人的经济利益而破坏土地利用结构的平衡和社会的福利水平。并且一个城市的土地需要多种利用类型，公共建筑用地是人们生活中不可缺少的，所以土地用途不会都转向具有较高经济利益的类型如果规划条件允许并且有关部门批准公共建筑用地用途的转换，那么就可以转换用途。运用机会成本法思路来做就不存在较大的问题：如果规划条件不允许转换土地用途，机会成本法思路下的公共建筑用地土地价格就只是一种潜价格。
结束语
机会成本法并不是一种新的土地估价方法。而是一种估价的新思路。在应用机会成本法时确定了最适宜用途和最有效利用方式之后，还是要用市场比较法，收益还原法等这些基本的估价方法来做。本文对于机会成本法只进行了比较粗浅的研究。其实这种估价思路还有许多值得深入探讨研究的问题，如最适宜用途的确定问题，适用范围的研究以及在估价实务中具体的应用等等。
参考文献
[1]国土资源部土地估价师资格考试委员会编.土地估价理论与方法[M].北京：地质出版社，2000，9.
一、指导思想
以科学发展观为指导，认真贯彻国家最严格的土地管理制度，全面清理未批先用、批而不用、擅自改变土地用途等土地违法违规行为，坚决查处重大违法违规案件，进一步巩固土地执法“百日行动”成果，确保国家土地法律法规的贯彻执行，保障我镇经济社会平稳较快发展。
二、基本原则
1、自查为主。这次专项行动实行上下联动、自查为主。专项行动的基础是自查自纠，领导小组对专项行动进行督查和指导。
2、突出重点。这次专项行动主要通过对新增建设用地的清理，全面摸清擅自改变土地用途项目用地和批而未用土地，重点查处未批先用等土地违法违规案件。
3、重在整改。针对存在的问题，立足于从管理上查找原因，举一反三，及时纠正，认真整改。建立健全管理制度，加强监督，规范管理。
4、区别对待。对专项行动中发现的问题，已经依法严肃处理的不再处理。各村、各单位不主动自查自纠，通过土地执发专项行动领导小组抽查或群众举报发现的，依法从严查处。
三、主要任务和工作目标
1、各类新增建设用地的清理。主要是清理年月日至年7月31日期间新增建设用地的情况，摸清未批先用，非法批地等情况。
2、土地批而未用的清理。主要清理年月日以来经依法批准的集镇建设用地，摸清土地批而未征、征而未供、供而未建、建而未用、用而未尽和土地粗放经营等情况。
3、擅自改变土地用途项目用地的清理。主要清理辖区内经营性用地情况，特别是摸清单独选址工业项目用地擅自改变用途进行房地产开发等经营性用地的情况。
4、查处未批先用等土地违法违纪案件。对清理出来的土地违法违规案件进行查处，特别是要严肃查处未批先用、非法批地、擅自改变工业用地性质进行房地产或其他经营性用地开发，以及严重侵害背征地农民合法权益的案件。
四、工作方法和步骤
（一）组织方式
成立全镇土地执法专项行动小组，领导小组下设办公室，办公室设在国土资源所，负责日常工作联络和协调。
（二）执法专项行动分三个阶段进行
1、自查清理阶段（9月6日至9月14日）各村对辖区内各类建设用地情况进行全面清理后，分门别类进行梳理，逐宗登记造册，并及时将自查情况汇总后上报镇土地执法专项行动领导小组办公室。
2、整改处理阶段（9月15日至10月15日）。各村、各单位针对自查清理出的问题，制定切实可行的整改措施，做到边整边改。对征而未供、供而未建、建而未用、用而未尽和土地粗放经营的，要及时盘活和利用；对未批先用、擅自改变土地用途等违法违规行为，要依法依规予以查处。整改处理情况要形成工作总结报告送镇土地执法专项行动领导小组办公室。
关键词 养老地产 国有出让土地 划拨土地 集体建设用地。
养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称作老年住宅，它是老年化商品经济时代的产物。随着社会老年人口的增多和经济水平的发展，使得养老地产这种独特的房地产产品日益成为人们关注的焦点。现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域的开发建设，而其中对于企业前期资金投入影响最为重大的、决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是养老地产的用地性质。
一、养老地产的开发模式。
（一）公营非营利性养老机构。
公建公营养老院规模相对较小，基本在 2 万平方米以下，绝大多数位于城市中心区，依托成熟地段的商业、医疗配套，以小规模开发及政府适当财政补助。
（二）公建民营非营利性养老机构。
公建民营养老院规模也控制在 2 万平方米以下，绝大多数位于市中心，一般没有自身的大型配套，依赖市中心的商业及医疗设施。主要表现为承租政府的楼宇物业，经营养老机构。
（三）民建民营非营利性养老机构。
民建民营的非营利性养老机构主要分为两类：家庭式养老机构和老年公寓式养老地产项目。
（四）民建民营营利性养老地产项目。
民建民营的营利性养老地产也分为两大类：单一养老主题的大型养老地产项目和结合住宅等开发的组团式养老地产项目。
二、养老地产的经营模式。
（一）销售模式。
拥有产权的养老地产，盈利模式接近普通住宅开发，以销售收入为主要资金回笼渠道。
（二）租赁模式。
1.销售长期使用权模式。
在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。
2.会员制模式。
根据中国传统的消费习惯和置业惯性，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。
3.押金模式。
缴纳一定金额的押金后，每月支付一定比例的护理费用。押金分月偿还或到期偿还。这类盈利模式与租赁经营类似，但押金的设置在项目运营前期形成了大额资金的流入，有利于缓解租赁经营的高昂开发成本和财务成本。
4.设施使用费模式。
在不涉及产权的情况下，缴纳一定金额的设施使用费获得入住资格，金额不高，对消费者会产生心理障碍，也无法缓解资金压力，因此这种形式目前逐渐被会员制所替代。
三、养老地产用地性质法律分析。
（一）非营利性养老地产用地性质——划拨土地或者集体建设用地。
运用前三类开发方式开发的养老地产，属于以政府为主要推动力量完成的公益性质的养老机构，在用地性质上一般采用划拨土地或者集体建设用地。虽然老年住区的建筑用途是住宅类别，但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性，应当属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。
（二）营利性养老地产用地性质——出让土地、划拨土地或者集体建设用地。
营利性养老地产主要指养老地产开发方式的第四种，由大型地产公司、保险公司等民间资本为主导开发的以盈利为根本目的的养老机构。
根据公益性所占比例的不同，养老地产的用地性质也存在差异。
1.完全市场行为。
此类型养老地产以中高档的养老住宅和老年公寓居多，经营方式上没有限制。土地性质是国有出让土地。但在用地性质上出现了混乱。现有大型养老地产项目的用地性质有商业用地、住宅用地和综合用地三大类。由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现了诸多问题：
（1）住宅性质的用地问题：以北京太阳城为例，在其开发过程中，资金的融资难度是制约其快速盈利的主要障碍，政府认为其是住宅开发项目，没有任何政策扶持；银行认为其是养老项目，没有成熟的项目运营现金流，无法测算收益，存在风险，无法对其提供贷款。导致太阳城只能通过自有资金，分组团开发，10 年时间才达成盈利。
（2）商业和综合用地性质的用地问题：商业用地和综合用地的使用年限分别为 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物权法》第 149 条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。所以可见对于商业用地和综合类用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定模糊。另外一个不利因素是商业用地和综合类用地的日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价，变相抬高了老年人的生活成本。
2.准市场的行为。
此类型可类比公租房，具有一定的公益性，如果单纯采用国有土地出让的方式获得土地势必会抬高养老地产的价格，使得公益性无法得到保障。针对此类养老地产，可以采用协议出让、划拨土地和使用集体建设用地等多种方式。在经营模式上，由于不具有完全产权，只能以出租的方式获得收益。
（1）协议出让方式。土地价格相对低廉，但这类土地开发的项目绝大多数无完整物业产权，因此物业不能对外出售，只能依靠收取会费、销售长期租赁权等形式获得项目收入，存在资金回收政策风险大、市场接受程度低等情况。
上海亲和源在开发初始得到了上海南汇区政府提供的 50 年产权的公建配套用地，土地获得方式是协议出让，用地性质是工业用地，产权 50 年。《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第十六条规定以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
上海亲和源为了规避因拿地方式导致的对于房产销售的限制而采取了本文在经营模式中论述的会员制模式。但由于产权归亲和源开发商所有，所以当开发商资不抵债时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第 66条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，银行有权根据已办理登记的不动产抵押权拍卖亲和源的土地和建筑设施。所以，上海亲和源的会员制模式实质上是一种单方面出售房屋使用权的行为，具有相当的法律风险。
（2）划拨用地方式。此类型土地的获得方式为设置为非营利性养老机构后取得社会福利用地。划拨用地没有土地成本，但政府对其局限非常大，包括在产品设计和项目运营方式。且项目无法进行商业化操作，外部资金无法进入，内部资金无法退出。
杭州金色年华老年公寓项目是民营公助的典型代表。先期只支付了政府拆迁、补偿等土地取得费用，后期为了销售物业长期租赁权，向政府补交土地出让金，但也只获得大产权证，无法进行销售。这是因为国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，用于房地产开发等经营性用地，如需改变划拨土地的用途，必须由政府依法收购或者收回土地使用权后采用招标拍卖挂牌的方式供应和确定开发单位。
（3）集体建设用地。在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
颐福居·尊长园地块原为集体建设用地，被广州颐德投资管理有限公司租赁改造为养老地产项目。由于一般入住者没有产权，所以其购买的只是使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
四、基于法律角度的养老地产用地低风险发展方向。
（一）政府推出的养老地产专用地。
2013 年 2 月，一宗规划性质为 R2 二类居住用地、C53 休疗养用地的经营性地块成交。该地块是首宗规划为居住、休疗养性质的地块，它以招标形式出让，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。
2013 年 4 月初，北京（楼盘）市国土局公布了 2013 年度国有建设用地供应计划。首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为 100 公顷。除北京制定的首份养老地产用地计划外，其他城市如上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。
以上信息均说明政府在加快养老地产的用地规划进程，而营利性养老地产的用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地。
（二）原有住宅改造。
在上文的分析中可得出通过划拨、协议方式获得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，无法完成市场化操作。所以在土地获取途径上，走市场化渠道是更为明智的选择。但完全的市场化道路必将导致开发成本大幅增高，压缩了利润空间，所以可以选择借鉴国外的养老地产开发模式——对现有的楼房进行改造，使之适合老年人的居住，用最小的成本获得开发养老住宅的功能和效用。
（三）寻找合适的商业用地，售后回租。
这一用地开发模式是借鉴酒店式公寓的经营管理模式。由于完全的市场化道路导致开发成本大幅过高，增加了营利性老年地产的投资风险，而老人多超过 60 周岁，无法进行银行贷款，所以笔者建议采用售后回租的方式进行前期投资风险规避。商业用地不会受到当下限购政策的影响，不会因为房屋所有权和使用权分离而导致所有者无房可住。而所谓的合适的商业用地是指要考虑到老年人对于医疗、环境、交通等特殊需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。
参考文献：
[1]王林秀，朱超强。养老地产联盟运营模式研究。改革与战略。2012（1）。
[2]李凤章，费雪。一本书读懂土地法。北京：中国法制出版社。2011.
[3]刘婷。上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略研究。华东理工大学。2013.
[4]李晨。养老地产投资开发中如何防范法律风险。上海企业。2012（4）。
