时间：2023-10-12 09:41:46
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇乡村用地规划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、版总体规划
（一）基本情况
镇划入区后，年。区委区政府委托大学规划设计研究院编制《市区乡村总体规划（年4月由人民政府批准实施。
编制单位：大学乡村规划设计研究院
现代化工业卫星城乡村性质：国家重要的铝工业基地。
用地规模：近期12.1KM2远期17.6KM2远景44KM2
规划年限：近期2010年；远期2020年；远景2050年
规划人口：近期11万人；远期16万人；远景44万人
发展方向：向东、向北、向南发展。
（二）执行情况
较好地指导了区各项建设活动有序展开，该规划批准实施后。拉大了乡村框架，完善了乡村功能，增强我区对周边地区的辐射力和吸引力，加快了区经济建设的步伐，对我区的发展发挥了重要作用。主要表示在以下几个方面：
乡村化水平不时提高1扩大了乡村建城区面积。
区在镇划入之前，年。建城区面积只有8.7平方公里，而经过五年的发展，截止到年底我区建区面积已达到26.66平方公里，原来的3倍多，乡村化率已达到72%含镇）
2完善了路网结构
近几年来，乡村总体规划的指导下。区新建、改造、扩建了10余条城市道路，基本形成了七纵十横”路网格局。
3建成了高品质居住社区
改善了百姓的生活环境，以乡村规划为指导先后建成了亚星江南小镇、建业·森林半岛等规模大、品质高的居住社区。提高了市民的生活质量。
4城中村改造力度不时加大
夏侯村1820街坊以及左照沟村的拆迁改造，先后完成了聂寨村34街坊、街坊。对原村民进行了妥善安顿，改善了城中村的旧貌，提高了村民居住质量。
5促进了区三园建设
中铝工业园的范围不时扩大、阀门装备制造业集聚区已具规模、科技孵园项目顺利建成并正常运行，总体规划指导下。三园建设形成了区新的经济增长点。
6完善乡村功能
区先后建成了镇卫生院、寄宿式小学、老干部活动中心、敬老院、三馆一中心、行政服务大厅等公共服务设施，近五年来。人民广场、公园等以及路游园、公园多个街头游园的相继建成并投入使用，使乡村功能进一步完善，乡村面貌焕然一新。
二、本次规划修编的背景
（一）国家法律要求
根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十四条规定：近期建设规划的规划期限为5年。
（二）现实需要
目前建设用地规模偏小，1由于5年来的快速发展。限制了乡村发展的空间，影响了区经济的快速发展。
根据我区总体规划，由于我区人口规模较小。区近期建设规划年建设用地范围只有12.1平方公里，镇的建设用地范围只有2.53平方公里。但是由于我区经济发展迅速，建成区范围扩大较快，规划中批准的建设用地范围远不能适应我区的经济发展水平。特别是工业用地不能满足项目建设需求。而根据新版城乡规划法的要求，建设用地范围以外不能做出规划许可。
为我区乡村建设提供了新的发展空间。2新一轮的土地利用规划调整后。
局部地块用地性质需要进行调整3随着乡村发展。
周边旧村的改造速度不时加快，由于城中村、旧街坊的改造。左照公园、长铝企业文化活动中心、中心中学以及其他基础设施用地的用地范围及用地性质与规划不完全相符。基础设施用地作为乡村规划的强制性条文在总体规划中已被明确，集中供热上马以后，原规划的区域锅炉站用地必需调整用地性质才干使用。
三、修编情况介绍
（一）土地利用空间布局不合理
由于联产承包责任制的推行，农用地按照人口平均分配到各家各户。在分配的过程中，考虑到了土地的质量、好坏搭配均匀，这种做法具有一定的公平性，然而分配的结果是整块的土地被分割，农用地呈现零散不集中、单位面积狭小的局面。
（二）耕地的面积锐减、质量下降且污染严重
近年来，农村耕地面积大量减少。同时，在土地开发的过程中，过度追求耕地的产量、盲目开发和过渡垦殖等，造成大量水土流失，出现了土地沙化、盐碱化和荒漠化现象，导致耕地质量下降，且耕地退化严重。在土地耕作的过程中，过多地使用化肥和农药对耕地和农业生态环境的影响非常明显，造成了严重的耕地污染。
（三）农用地闲置抛荒严重，土地利用效率低下
农民对土地的投入热情渐渐降低，将目光更多地投向正在高速发展中的第二、三产业，对土地的投资减少，粗放经营乃至弃耕撂荒。现阶段，农村青壮劳动力外出务工经商的现象已经屡见不鲜，有的乡村村民甚至举家外出，丢下责任田不管，使土地长期处于粗放和低效利用的经营状态，抛荒面积不断扩大。
（四）建设用地基础配套设施不完善
农村基础设施建设存在着规模小、投资分散的特点，中央政府一般不能直接加以控制，需要依靠地方政府和基层组织去落实。
（五）农村征地问题重重
土地征用补偿安置机制不健全，当前的征地普遍采用的是年产值倍数法的补偿方式，存在着补偿标准偏低的问题。农村征地过程中，存在着一些村干部利用职权“低征高出”、土地征用后圈而不用的现象。
二、新农村土地利用的规划
（一）建立土地利用分区，合理布局
乡村土地利用规划必须从用地的合理布局入手。为避免不同功能用地之间的混杂而相互干扰，协调用地的矛盾，保护农用地，限制不当土地使用和开发行为，应进行合理的土地利用分区，将农业区与农村建设用地区有效地分隔开来，并进行相应的用途管制。
（二）保护农用地控制建设用地规模
应合理地控制农用地数量的减少和质量的下降，注重对建设用地的规模控制，要加强土地的用途管制，加强对新增建设用地的审批，在法律上严格控制建设用地的供应量，对农村建设用地的基础配套设施的投入，加大对基础设施的投资力度，提高农村建设用地的集约利用程度。
（三）提高乡村土地的节约和集约利用程度
在乡村土地利用规划中，要对土地利用实施严格的用途管制，加大对闲置抛荒的惩罚力度。适当地提高农产品的价格，提高农民对农业生产的积极性，用市场的手段来调节供给。同时，要将新农村建设与旧村改造相结合，充分利用闲置的宅基地、荒杂地、空闲地，进行新的土地利用和建设;严格控制新区启用所需的耕地。
（四）加强公众参与，广泛听取意见
制订乡村土地利用总体规划，要转变传统的土地利用规划思维，建立和完善土地利用规划的公众参与制度。土地利用规划的起草和编制均应建立在广泛的群众参与基础上，经村委会充分论证以后确定，土地利用规划编制后应上交县、乡级主管部门，并及时公布，以接受村民的监督。公众参与对于乡村土地利用总体规划的科学性、合理性、可行性和可操作性的提高有着十分重要的意义。
（五）加强乡村土地利用规划的技术支持和法律支持
加强乡村土地利用规划的技术支持，实行规划的信息化、科学化，可以及时了解各种土地信息的变化情况，并及时、适当地进行宏观调控和管理，使规划达到实时与高效。乡村土地利用规划的执行要做到执法必严、违法必究。在乡村土地利用总体规划中，必须强化执法概念，这在目前土地规划体系的法制还不是很健全的条件下尤其显得必要。
三、规划实施的保障措施
在对新农村土地进行合理有效的规划之后，应该对土地的规划进行的实施，而实施的有效性，主要依靠相关的保障措施来保证。土地利用规划实施保障措施是确保土地利用规划全面有效实施而制订的可操作性强的法律、行政、经济、社会、科技等综合手段和配套措施。
（一）法律保障
村土地利用除严格遵循村级规划外， 还应符合国家其它法律、行政法规及有关强制性标准的规定;严格按《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法规实施规划。
（二）行政保障
加强领导， 建立和完善规划管理制度;以规划为依据， 对农用地和非农建设用地实行严格的土地用途管制;耕地、基本农田、建设用地等硬性指标管理目标责任化， 建立规划公示、听证制度。
（三）经济保障
深化农村土地使用制度的改革， 继续推进农村集体土地有偿使用， 培育完善的农村土地流转市场，保护耕地， 集约利用土地;重建农用地经营价值和用途转移价值核算体系， 显化农用地经济效益， 保护农民利益;多渠道融资， 让企业参与土地整理。
以科学开展观为统率，以解难题、保开展、促节省为主线，以推进疆土资本治理理念、体系体例、准则、方法和伎俩等方面的立异为重点，树立健全乡村地盘整治、节省集约用地和强化监视治理机制，具体进步疆土资本应用对我市经济社会可继续开展的保证才能。
二、首要目的
（一）落实最严厉的耕地维护准则，力保粮食平安。执行耕地数目、质量、生态具体管护，据守426084公顷耕地和375200公顷根本农田红线，确保总量不削减、质量不降低、结构更合理。
（二）坚持有限目标珍重点的准则，力保国度和、市重点项目实时落地，统筹确定城镇建立用地添加和乡村建立用地削减的规划和局限。除争夺运用国度新增建立用地方案目标不低于1.2万亩外，确保年内用于挂钩（置换）、折抵目标不少于8000亩。
（三）树立乡村“工业向园区集中、农人向城镇集中、地盘向规划运营集中”规划指导机制。明白“三集中”地盘整顿分阶段目的义务，启动全市30个村地盘整治试点，整治地盘面积不少于1.5万亩，推进地盘应用“三集中”措施，进一步优化农用地和建立用地的构造和结构。
（四）争夺工业项目用地投资强度均匀进步28%以上、容积率均匀进步20%以上。新上工业项目用地的固定资产投资强度，国度级开拓区（园区）不得低于250万元/亩，其他各类开拓区（园区、财产堆积区）不得低于200万元/亩。
（五）力保依法、依规治理和运用地盘。进一步健全结合法律协调机制，做好地盘卫片法律反省和相关问责任务，一直坚持袭击违法违规占用耕地的高压态势，确保全市违法违规用地比例低于15%问责线。
三、政策办法
（一）立异地盘整顿任务机制，鼎力推进地盘整顿任务。
1．各县（市、区）要从实践动身，科学编制地盘整顿专项规划，科学制订“十二五”时期地盘整顿目的、义务，科学布置地盘整顿项目。要依照“规划先行、政策指导、农人自愿、多元投入”的准则，按规划、有方案、按部就班、积极稳妥地推进地盘整顿。
2．贯彻“谁投资，谁受益”的准则，经过施行地盘整顿置换、折抵的建立用地目标，可在全市局限内经过市场化装备有偿运用，充沛调动各级各部分展开地盘整顿的积极性。
3．树立完美的地盘整顿工程设备后期管护准则。依照“谁受益、谁治理”的准则，明白管护主体、落实治理职责、处理管护资金渠道，保证地盘整顿工程设备的平安和有用维护。
（二）立异节省集约用地机制，推进地盘的节省集约应用。
1.树立健全节省集约用地的约束机制
（1）在具体把握地盘应用近况的根底上，依照维护耕地为前提、节制新增为重点、节省集约为中心的方针，遵照结构集中、财产集聚、用地集约的准则，指导工业向工业区（开拓区、园区）集中、生齿向城镇集中、房屋向社区集中，进一步优化地盘应用构造和结构。
（2）充沛发扬地盘应用总体规划的节制效果。与地盘应用有关的各类规划要在用地规划、结构和时序方面与地盘应用总体规划相联接，不契合地盘应用总体规划布置的，必需实时调整和修正。城乡规划要依照城乡统筹、合理结构、节省地盘、集约开展的准则和城乡规划节制规范编制，各类交通、动力、水利等根底设备建立规划要依照合理结构、经济可行、节制时序的准则编制，财产开展规划要依照统筹与重点相连系、承继与立异相连系、情况与人原形连系、链式开展与集群开展相连系的准则编制。严厉依照规划进行建立，避免盲目投资和低程度反复建立。
（3）严厉落实地盘供给政策。严厉执行国度《限制用地项目目次》和《制止用地项目目次》。鼓舞建立多层规范厂房，严禁向高耗能、高排放、裁减类工业项目供地，严禁建立离开实践需求的宽马路、大广场和绿化带，严厉节制行政机关办公楼用地规范，中止别墅类房地产开拓、高尔夫球场项目以及行政机关、国有企业、事业单元新建培训中间项目标地盘供给。推行节能节地的中小户型房屋建立，添加效劳业开展用地。
（4）严厉执行工业项目用地规范。制订工业用地出让方案或许签署工业用地出让合同，必需确定或许商定投资强度、容积率、修建系数、行政办公及生涯效劳设备用地所占比重、绿地率等地盘应用节制性目标要求。方案确定或许合同商定的各项节制性目标，必需契合疆土资本部《工业项目建立用地节制目标》的规则。
（5）树立地盘应用完工验收准则。为了标准国有地盘治理，在处理国有地盘供地手续时，必需明白用地项目修建容积率、修建密度、绿化率、投资强度和完工工夫等首要目标。项目工程建立完工后，由用地单元向疆土资本部分请求地盘应用完工验收，验收及格后发放《地盘应用建立完工验收告诉书》，依照规则处理地盘注销手续。对反省验收中发现存在未经同意私自改动容积率、修建系数和地盘用处等地盘应用目标前提，暂缓地盘注销，并责令用地单元限日从新签署国有地盘运用权出让合同或改变和谈，补缴地盘出让金后再处理地盘注销手续。在未对建立项目进行地盘应用建立完工验收前私自进行注销的，将追查有关单元首要担任人和经办人的责任，形成资产流掉的，移交有关部分依法处置。
2.树立健全节省集约用地的鼓励机制
（1）起劲拓展城市开展空间。依照节省集约用地的要求，科学规划城市空间结构。在契合城市规划的前提下，鼓舞城市向空中开展，进步修建高度和容积率，建立高层贸易、办公及房屋楼。对食物、饮料、纺织、服装、家具、体裁用品、医药、电子设备、工艺品等各类合适多层出产厂房的工业项目，必需采用多层出产厂房。新建、改建大型商场和房屋小区，必需建立地下泊车场，在知足车辆集散要求的前提下，最大限制地开拓应用地下空间。
（2）加大闲置地盘措置力度。新增建立用地或许地盘征收经依法同意后，市、县满两年未供地或未施行征地赔偿安顿方案的，同意文件主动掉效。超越《地盘出让合同》商定或许《地盘划拨决议书》规则的开工开拓刻日尚未开工形成地盘闲置满一年的，按出让或许划拨地盘价款的20%征收地盘闲置费，并按国度规则征收增值地价。地盘闲置满两年依法该当回收的，市、县当局该当在半年内报经原同意机关同意回收闲置的地盘，从新布置运用；依法不克不及回收的，要接纳改动用处、等价置换、暂时运用、归入储藏等多种方法，实时盘活应用。
（3）依法复垦应用地盘。因建立项目施工、地质勘查、采矿、取土等缘由挖损、塌陷地盘的，依照“谁损毁，谁复垦”的准则落实复垦责任。在同意建立用地或许发放采矿答应证时，责任单元该当依法向市、县疆土资本部分交纳地盘复垦费或许交纳矿山情况恢复管理包管金。灾毁和前史遗留损毁地盘，依照“谁投资、谁受益”的准则，鼓舞社会资金进行复垦。
（4）积极指导运用未应用地。展开未应用地适合性评价，做好未应用地开拓规划，要坚持科学开拓、维护情况，将适合开拓建立的未应用地，优先开拓为建立用地。
（5）鼓舞展开乡村建立用地整顿。依照从乡村实践动身、尊敬农人志愿、表现当地和乡村特征的要求，尽快编制乡规划、村庄规划，规定村镇开展和撤并复垦局限，优化村庄空间结构和用地结构。乡村建立用地整顿要依照地盘应用总体规划和乡规划、村庄规划进行，加速中间村庄建立，迁建一批生齿较少、不合适生活和开展的村庄。在前提答应的状况下，积极指导农人建立多层房屋。连系新乡村建立，推进乡村建立用地整顿，管理“空心村”，进步乡村现有建立用有利地势用率，削减对新增建立用地的需求。将村庄地盘开拓整顿归入全市新增建立用地地盘有偿运用费地盘开拓整顿专项资金预算。
（6）树立地盘节省集约应用评价准则。要组织研讨树立地盘节省集约应用评价目标系统，展开地盘节省集约应用评价任务。把单元GDP和固定资产投资规划增进的新增建立用地耗费量，作为上一级当局对下一级当局审核的内容。对契合财产集聚、结构集中、用地集约要求的开拓区（园区），优先布置建立用地目标。树立节省集约用地专项奖励基金。市、县级财务从地盘出让金中提取1%—1.5%，与地盘闲置费一并归入节省集约用地专项奖励基金，用于奖励节省集约用地进步前辈企业和单元。
（三）立异地盘应用的市场机制，标准市场行为。
1.标准地盘价钱构成机制。工业用地和贸易、旅行、文娱、商品房屋等运营性用地以及统一宗地盘有两个以上意向用地者的其他用地，都必需以投标拍卖挂牌方法公开出让地盘。在不改动用处的状况下原划拨地盘运用权人请求处理出让手续的、因公共好处或许施行城市规划需求当局要求企业搬家的，因城中村革新需求安顿村民用房的，经市、县当局同意，可以和谈方法出让地盘运用权。工业用地出让价钱和和谈出让地盘价钱不得低于国度规则的最低价。对非运营性用地，在签署《地盘出让合同》或许颁布《地盘划拨决议书》时，该当商定或许规则改动为运营性用地时，当局可以回收地盘运用权，从新依法出让。
2.健全建立用地储藏准则。地盘储藏任务由市、县疆土资本部分所属的地盘储藏机构担任。已处理转用征收手续的地盘、收买的地盘、依法回收的地盘、行使优先购置权获得的地盘、工矿仓储等非运营性用处改动为贸易旅行文娱商品房屋等运营性用处的地盘，归入储藏局限。地盘储藏机构该当对储藏的地盘进行需要的前期开拓，使之具有供给前提。前期开拓触及路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、地盘平坦等根底设备建立的，要经过公开投标方法选择施工单元。储藏地盘完成前期开拓后，由市、县疆土资本部分一致组织供地。
3.标准乡村集体建立用地流转。乡村集体建立用地流转，必需是契合规划、依法获得的建立用地，且不得用于商品房屋开拓。进行农人集体一切建立用地流转，由当事人提出请求，经集体经济组织赞同，市、县疆土资本部分搜检，报市、县当局同意，严禁集体建立用地不合法流转。经依法同意，集体建立用地运用权可以经过出让、出租、入股、让渡、转租、典当等方法进入市场。集体建立用地运用权的价钱，可以参照本地征地赔偿规范确定。集体建立用地运用权流转，该当依法处理地盘改变注销手续。经依法注销的集体建立用地运用权，受司法维护。
4.增强地盘市场监管。疆土资本部分要增强对地盘竞买人的资历搜检，凡存在有拖欠地盘出让金、闲置地盘及其他地盘违法、违规、违约行为的竞买人，不得参与地盘竞买运动。增强对地盘估价行业的日常监管，实时公示地盘估价机构诚信档案，严厉地盘估价申报抽查准则，进步地盘估价申报质量。
（四）立异地盘开拓应用的监管机制。
1.完美地盘整顿准则。将地盘整顿作为一个主要方面归入到地盘治理任务中，要制订或许明白地盘一切权、地盘运用权、地盘承包运营权可调整的局限、调整顺序、奖惩办法、司法责任等内容，使地盘整顿项目在建立进程中，地盘一切权、地盘运用权、地盘承包运营权调整、奖惩办法等有法可依、有章可循。
2.完美地盘市场动态监测准则。要对地盘出让合同、划拨决议书的执行施行全程监管，实时向社会公开昔时供地方案、后果及实践开拓应用状况等动态信息，承受社会监视。
3.增强对节省集约用地任务的监管。树立节省集约用地协调联念头制。供地总量、供地政策、供地规范、供当地式、供地价钱由疆土资本部分担任，财产政策、项目准入由开展变革部分担任，地盘应用的规划参数由城乡规划部分担任，开拓区（园区）投资强度由商务部分担任。疆土资本部分要会同监察部分增强对用地状况的法律监察，重点查处严峻毁坏、糜费、闲置地盘资本的违法违规案件，依法依纪追查有关人员的责任。
4.树立节省集约用地审核准则。要连系实践，制定单元GDP和固定资产投资增进的新增建立用地耗费审核方法，探究节省集约用地的各项有用办法。节省集约用地的审核，执行上一级当局对下一级当局的分级审核，审核后果由同级当局的疆土资本部分按期，对地盘节省集约应用水平较高的地域，赐与奖励。
5.强化言论监视。充沛运用报刊、信息、疆土资本网站等，鼎力宣传立异地盘开拓应用治理机制专项任务运动的决议计划精力，宣传展开立异地盘开拓应用治理机制专项任务的主要意义，不时进步社会大众特殊是指导干部的地盘资本忧患认识、依法依规用地认识和节省集约用地认识。对节省集约用地进步前辈典型赐与表扬奖励，对毁坏、糜费、闲置地盘资本的典型案件要进行公开查询处置并予以曝光。充沛发扬言论监视效果，为立异地盘开拓应用治理机制专项任务营建优越的社会气氛。
四、增强指导，落实责任
（一）成立指导机构。市当局成立市立异地盘开拓应用治理机制任务指导小组，副市长任组长，市疆土资本、开展变革、财务、住房城乡建立、工业和信息化、农业、水利、监察等部分担任报酬成员。指导小组下设办公室，办公室设在市疆土资本局，担任全市立异地盘开拓应用治理机制专项运动的日常任务。
第一条为进一步加强我县农村个人建房管理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《安徽省城乡规划条例》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法所称的农村个人建房是指本县县城规划区范围外的村（居）民新建、改建、扩建居住用房。
第三条县住建部门负责指导农村个人建房的规划、建设及管理工作，核发需占用农用地建房的《乡村建设规划许可证》。
县国土部门负责农村个人建房用地的监督管理工作。对村（居）民建房申请建设用地材料等进行审查，并办理建房用地审批手续。
镇（乡）人民政府负责本辖区内个人建房审核、审批及其监督管理工作。负责申报建房材料真实性的审查，负责选址、规划、用地的审核、放线、定界、填表、制图等工作，核发使用原有宅基地和其他非农用地的农宅建设的《乡村建设规划许可证》。按照属地管理的原则，负责对建房过程实施监管，对违法建设进行查处等工作。
村（居）委会负责本辖区建房户的审查、公示、申报工作，并负责建房施工现场的监督协调及本辖区违法用地违法建房行为的巡查、报告工作。
第四条农村个人建房应当符合土地利用总体规划和镇（乡）、村规划，并符合集中居住、节约用地的要求；不符合规划或者未编制土地利用总体规划及镇（乡）、村规划的，不得受理和审批村（居）民个人建房申请。
坚持“建新拆旧”的原则。村（居）民实施个人建房后，按规定应当退出原宅基地的，应当书面承诺于新房建成后按期拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他设施，并退出原宅基地。
镇（乡）人民政府应当对退还宅基地及附属设施用地及时组织整理，重新规划后统一安排使用。
第五条个人建房审批实行办事公开制度。镇（乡）人民政府应当将申请条件、审批程序、流程等相关规定等进行公示。
镇（乡）人民政府和村（居）民委员会应当将个人建房的申请情况和审批结果张榜公布，接受群众监督。
第二章申请和审批
第六条符合下列情形之一的农村住户，可以申请住宅建设：
（一）依照规划，向中心村、集镇或者村（居）民集中点集聚的；
（二）因国家或者集体建设实施村庄和集镇规划以及进行镇（乡）、村公共设施与公益事业建设等，需要拆迁安置的；
（三）符合分户条件，需要新建或扩建住宅的；
（四）因现住房为危旧房需要改造的；
（五）因发生或防御自然灾害，需要拆迁安置的；
（六）经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的；
（七）县级人民政府规定的其他情形。
第七条有下列情形之一的，其个人建房申请不予批准：
（一）不符合镇（乡）土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划的；
（二）未达分户条件的；
（三）将原住房出卖、出租、赠予他人或者改作生产经营用途又要求建设的；
（四）不符合“一户一宅”有关规定的；
（五）违法占地或违法建房未处理结案的；
（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第八条农村个人建房的宅基地面积及总建筑面积按照下列标准执行：
（一）村（居）民建房严格执行“一户一宅”制度，每户的宅基地面积不得超过160平方米；
（二）村（居）民建房建筑面积控制在50平方米/人以内，层数控制在三层以下，因特殊情况需超过上述标准的必须经镇（乡）人民政府审核，由县住建部门批准，但每户总建筑面积不得超过250平
方米；
（三）在原址拆旧建新，原房屋建筑面积超过250平方米新建房屋的，房屋建筑面积按不超过原有房屋面积控制。
第九条农村个人建房户可申请建房面积的人数按常住户口计算，其中领取独生子女光荣证的独生子女建房面积按两人计算。下列非常住人口，可计入计算人数：
（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；
（二）经批准返回农村原籍定居的港、澳、台同胞和华侨；
（三）县政府规定可予计算的其他人员。
第十条农村个人建房不得擅自扩大经批准的宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、公共设施用地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系
。
农村个人建房应当按照有关配套设施标准，自行配建污水排放、化粪池、生活垃圾收集等设施，保持村容村貌的整洁。
第十一条农村个人申请建房，应当向所在的村（居）委会提交如下材料：
（一）《乡村建设规划许可证申报审批表》一式四份；
（二）土地使用权属材料；
（三）户口簿及家庭成员的身份证影印件；
（四）申请人同意退出原使用的住宅用地及其它附属设施用地并交由村（居）委会重新安排使用的协议书（没有旧住宅的除外）。
村（居）委会接到个人建房申请后，应当依法适时召开村（居）委会议或村（居）民代表会议进行审议，并将申请建房户的家庭情况、拟建住房位置、用地面积及房屋的层数、高度等情况在本村（
社区）和所在的村（居）民小组张榜公布。公布期满无异议或异议不成立的，村（居）民委员会应当出具书面证明材料，将个人建房的申请材料报送镇（乡）人民政府。
第十二条镇（乡）人民政府收到个人建房申请材料后，应组织村镇建设服务站、国土资源所（分局）一同到实地勘测，对用地性质、面积、建房位置、建房占地面积以及房屋的层数、高度等进行
审核，并按下列规定办理审批手续：
（一）个人申请占用非农用地和使用原宅基地并且不需要申请新增用地的新建、改建、扩建房屋等，由镇（乡）人民政府在10个工作日内审批并核发《乡村建设规划许可证》。
（二）个人申请新建住房需占用农用地，必须先办理农用地转用批准手续，镇（乡）人民政府应在《乡村建设规划许可证》申报审批表上签署审核意见后报县住建部门审批。
县住建部门在接到报送的相关材料之日起15个工作日内进行现场勘测、审核、批准，核发《乡村建设规划许可证》。不予批准的书面通知申请人，并说明理由。
建房申请人在取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内，应当开工建设。确需延迟开工日期的，应当在期限届满30日前向发证机关申请延期，延期期限不得超过6个月，逾期未申请延期或者申请未
获批准的，《乡村建设规划许可证》自行失效。
经批准建房的村（居）民应当在施工前至少10个工作日书面报告镇（乡）人民政府，镇人民政府应当在接到报告后10个工作日内派员到现场，根据用地批准文件和本办法的相关规定，确定宅基地四
至范围和宅基地内建筑物的平面位置及高度。
个人建房应当严格按照确定宅基地四至范围和批准的房屋的占地面积、建筑面积以及层数、高度等进行施工。
第十三条异地新建住房户，应在新建房屋竣工后一个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他设施，退还宅基地给所属集体经济组织。
第三章设计、施工管理
第十四条农村个人申请建房应当提供户型设计的平面图和立面图纸，户型设计应符合《宿松县城乡统筹发展战略规划》所界定的建筑风格，户型图可选用镇（乡）建设管理部门提供的通用设计图
纸，或委托具备相应设计资质证书的单位进行设计。
未附户型图的一律不得发放《乡村建设规划许可证》。
第十五条经批准的农村个人建房，其建筑工程必须与具有相应施工资质等级证书的单位或经过培训合格的个体工匠签订施工协议，方可进行施工，施工协议报镇（乡）建设管理部门备案。
未经培训合格的个体工匠，不得从事该类建筑施工活动。
第十六条个体工匠由（镇）乡建设管理部门组织，县住建部门指导培训，经培训合格颁发证书。
第十七条施工单位或个体工匠应当按照设计图纸有关技术规定进行施工，不得擅自修改图纸，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件，必须确保施工质量和安全。
第四章法律责任
第十八条村（居）民个人未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，由镇（乡）人民政府依法责令其限期改正，逾期不改正的，责令退还非法占用的土地，限期拆除非法占用土
地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。
第十九条个人建房违反《乡村建设规划许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响镇（乡）或村庄规划及相邻关系的，由镇（乡）人民政府依法责令停止建设，限
期改正，逾期不改正的，组织拆除。
第二十条新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理。
第二十一条有下列行为之一的，由镇（乡）建设管理部门责令停止施工、限期改正，并可处以罚款。
（一）未取得施工资质等级证书或者未取得培训合格证书承担施工任务的；
（二）不按有关技术规定或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
（三）未按设计（通用）图纸施工或擅自修改设计图纸的；
从事个人建房的施工单位或工匠不按安全、质量标准进行施工又拒不整改的，由原发证机关吊销施工资质证书或个体培训合格证书。
第二十二条农民个人建房申请人及相关人员妨害、阻碍有关管理部门和镇（乡）人民政府工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
第二十三条在农村个人建房审批、监督、管理工作中，县有关管理部门和镇（乡）人民政府人员、、循私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。
第二十四条在农村个人建房过程中发生违法用地和违法建设行为的，严格执行《宿松县查处违法用地违法建设责任追究暂行办法》，追究相关责任人责任。
第五章附则
第二十五条各镇（乡）人民政府按规定自行审批《乡村建设规划许可证》的，应定期将审批情况报县住建部门和国土部门备案。
一、适用范围
本意见所称农村是指区所辖现状村庄，分为城市化地区村庄及城乡一体化地区村庄两类。城市化地区村庄是指新城组团、沙河组团、六环路以南（含阳坊镇、小汤山镇）及其他各镇中心区范围内的村庄；城乡一体化地区村庄是指城市化地区以外的村庄。
城市化地区村庄原则上不再新增宅基地。城市化地区村庄实施整体搬迁改造前，村民因近期生活需要确需在原有宅基地上进行住宅建设的，由规划分局审批。
城乡一体化地区村庄的村民在新增或原有宅基地范围内依法新建、改建、扩建、翻建自用住宅或村民委员会组织建设集中住宅的，适用本意见。城乡一体化地区位于风景名胜及文物保护区范围内的村庄，不再新增宅基地，村民不得在原有宅基地范围内新建、改建、扩建住宅。
二、农村宅基地住宅规划管理
（一）新增宅基地选址
新增宅基地应在经批准的村庄规划确定的建设用地范围内选址。新增宅基地原则上不得占用农用地；确需使用农用地作为新增宅基地的，需先行向国土部门申请办理农用地转用审批手续。
新增宅基地申请人应向村民委员会提出申请，由村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议研究同意后，报镇政府初审。镇政府初审同意后，报规划分局复核。规划分局以规划意见复函形式明确新增宅基地选址是否符合规划要求。申请人持规划分局出具的规划意见复函，由镇政府组织向国土部门申请办理宅基地审批手续。
申请新增宅基地选址位置不符合村庄规划要求，但确需进行建设的，需先行按照村庄规划审批程序进行村庄规划调整，待调整后的村庄规划获得批准后再行申报。
（二）原有宅基地住宅管理
城乡一体化地区村庄利用原有宅基地改建、扩建、翻建住宅的申请人，应向村民委员会提交有权使用集体建设用地的证明文件、建设申请、符合村庄规划要求的拟建方案（包括平面图和立面图）、四邻意见及《区农村村民宅基地住宅建设申请审批表》等材料。村民委员会应将申请材料通过本村公告栏进行公示，公示时间不得少于7日。公示期满无异议的，由村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议研究形成本村初审意见，并填写《建设项目规划许可及其他事项申报表》。镇政府对村民委员会初审通过的建设申请进行复核，核发《乡村建设规划许可证》，并报规划分局备案。
城市化地区村庄实施整体搬迁改造前，因近期生活需要确需在原有宅基地上进行住宅建设的申请人，应向村民委员会提交有权使用集体建设用地的证明文件、建设申请、符合村庄规划要求的拟建方案（包括平面图和立面图）、四邻意见及《区农村村民宅基地住宅建设申请审批表》等材料。村民委员会应将申请材料通过本村公告栏进行公示，公示时间不得少于7日。公示期满无异议的，由村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议研究形成本村初审意见，并填写《建设项目规划许可及其他事项申报表》。镇政府（街道办事处）对村民委员会初审通过的建设申请进行复核后，向规划分局申请核发《临时乡村建设规划许可证》。
（三）集中住宅建设
整体搬迁改造的村庄需要进行集中住宅建设的，由村民委员会依据经批准的村庄规划制定修建性详细规划（设计方案），报镇政府初审。镇政府初审同意后，报规划分局审批。
三、建筑标准
农村住宅单户房屋地上总建筑面积不应超过宅基地面积的85%（半地下室和地下室建筑面积计作地上建筑面积）。新增及原有宅基地住宅地上建筑层数不得超过一层；集中住宅地上建筑层数不得超过二层。依据《市农村民居建筑抗震设计施工规程》（DB11/T536-2008），一层檐口高度不得超过3.6米，二层檐口高度不得超过7.2米。
建设二层集中住宅，应符合《市生活居住建筑间距暂行规定》（1998年修正）的有关要求。建设二层建筑或跨度超过6米平房的，宅基地住宅建设人应先行了解规划条件，委托有资质的设计单位编制设计方案和施工图纸后，申请规划许可手续。使用通用标准图集建设宅基地住宅的，可以直接申请规划许可手续。建筑设计与施工应符合《市农村民居建筑抗震设计施工规程》（DB11/T536-2008）的有关要求。
四、规划有效期限
宅基地住宅建设应自取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，建设人应在《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》许可期满30日前向发证机关申请延期，延长期限不得超过一年。
五、规划监督
宅基地住宅建设的规划审批单位应不定期对宅基地住宅施工现场进行检查，发现问题及时纠正。宅基地住宅竣工后，建设人需持相关许可文件向审批单位申请规划验收。审批单位应在自接到验收申请之日起7个工作日内，组织进行规划验收；经验收合格的，出具验收合格证明文件。未经验收或经验收不合格的，不得入住。
六、规划执法
（一）宅基地住宅应在取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》后建设而未取得的，或未按照规划许可内容进行建设的，认定为违法建设，由各镇政府（街道办事处）负责查处。
（二）各镇政府（街道办事处）发现在建宅基地住宅应在取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》后建设而未取得的，或未按照规划许可内容进行建设的，应立即责令停工。未取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》的在建宅基地住宅，不符合村庄规划的，应限期拆除；符合村庄规划的，应责令限期改正，逾期不改正的，应限期拆除。未按照规划许可内容进行建设的宅基地住宅，应责令限期改正，逾期不改正的，应限期拆除。
（三）宅基地住宅建设人不执行停工通知或限期拆除决定的，由镇政府（街道办事处）采取通知公用事业单位停止提供相关服务、公示催告、查封施工现场及等措施进行查处。
（四）违法建设的宅基地住宅无法确定建设人的，镇政府（街道办事处）可通过媒体并在违法建设的宅基地住宅所在地公告，督促建设人依法接受处理，公告期限不得少于15日。公告期满，仍无法确定建设人或建设人拒不接受处理的，由镇政府（街道办事处）依法予以。
第一条本规定所称规划区是指我市办事处、港办事处和湖办事处所辖社区居委会（村委会）以及从市中心城区北至中伙铺镇街道。
统一规划建房的安置点。乡村居民点是指在规划区内的农民实行集中安置。
第二条规划区内的农民新建、扩建、改建自用住房。
第三条市城乡规划主管部门负责规划区内乡村居民点建房的规划审批及规划实施管理工作。市城乡规划主管部门在规划区内设置三个规划管理派出机构。
市土地行政主管部门负责规划区内乡村居民点建房的用地审批及监督管理工作。各乡镇、办事处国土资源所负责规划区内农民建房用地日常管理工作。
第四条严禁城镇居民和非本村农民在规划区乡村居民点内购地建房；严禁农民将自住建房基地非法用于与他人联营入股、合作开发房地产；严禁乡村村民非法出租、转让、倒卖土地使用权；严禁为城镇居民和非本村农民非法购地建造的住房发放规划许可证、土地使用证和房屋产权证。
第二章乡村居民点管理要求
第五条规划区内乡村居民点的选址应坚持先规划后建设的原则。由各乡镇、办事处组织编制所辖区域内经选定的乡村居民点修建性详细规划，报市政府批准后实施，作为乡村居民点建设的规划依据。
第六条对已经明确需要拆迁腾村归并的村庄和零星分布的农民住房。该村庄内只拆不建。农民现有住房如经危房鉴定部门鉴定确实存在安全隐患的应优先安排在乡村居民点内建房。
应根据国家有关规定要求，对依托原村庄进行建设或依据规划可以保留现状的乡村居民点。结合居民点周边环境及村民意愿，划定居民点用地红线控制范围，制定切实可行的规划建设方案，经审批后方可实施。
必须在该居民点现场进行公布。乡村居民点的规划一经批准。
第七条各社区居委会（村委会）辖区内符合建房条件的农民建房所需宅基地。
第八条规划区内的农民在乡村居民点内按规定程序建设自用住房。
使用未利用土地的面积每户不得超过200平方米。农民建房使用农用地的面积每户不得超过140平方米。
第三章申请条件和申报程序
第九条申请条件
（一）农民符合下列条件之一的规定的乡村居民点内可以申请新建、改建、扩建住房：
1无房户；
2因子女已达到婚龄。确需分户建房的
3因自然灾害需要搬迁或重建的
4因城市规划需要拆迁或原有宅基地被依法征用的
5经房屋安全鉴定机构鉴定。原有住房确认属于危房的
6原居住村庄自有住房拆除重新建设的
7市政府规定的其他条件。
（二）本规定所称农民是指居住在规划区内的乡村村民。应符合下列条件之一：
1户籍所在地一直在本社区居委会（村委会）内的农民；
2原户籍所在地不在本社区居委会（村委会）经批准迁入到本社区居委会（村委会）实际居住时间满5年的乡村村民。
凡将原有住房出卖、出租、改变使用性质或赠与他人的不得在乡村居民点内申请建房。第十条农民一户只能拥有一处住房。
第十一条审批程序
（一）符合条件的农民建房应向所在社区居委会（村委会）申请。审查意见和上报名单必须张榜公示。公示期间为七天，公示期满无异议的经乡镇、办事处审核后，方可向市城乡规划、土地行政主管部门申请办理相关建房手续。
（二）农民建房申请办理《建设用地规划许可证》时。
（三）农民建房申请办理《建设工程规划许可证》时。
第十二条农民在规划区内建房。经市城乡规划、土地行政主管部门会同乡镇、办事处共同实地验线后，方可开工建设。
第十三条农民自房屋开工建设至竣工验收过程中。并自觉接受市城乡规划、土地行政主管部门的监督检查。
第四章法律责任
第十四条市城乡规划、土地行政主管部门及各乡镇、办事处所辖社区居委会（村委会）工作人员在农民建房申请的审查、审核行政许可中、、的由纪检监察部门依法依纪从严处理；构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任。
第十五条农民未经批准或采取欺骗手段骗取批准。限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物。
第十六条农民非法转让、倒卖土地使用权或者与他人联营入股、合作开发房地产的有土地违法所得的由市土地行政主管部门没收土地违法所得。可以并处土地违法所得百分之五以上百分之五十以下的罚款；无土地违法所得的按每平方米五元以上五十元以下的标准处以罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。
同安县、郊区、杏林区人民政府：
为规划好、管理好、使用好我市广大农村土地，适应农村生产生活日益发展的要求，避免造成建房混乱现象，遵照国务院，关于《村镇建房用地管理条例》的通知和省政府关于《福建省人民政府关于农村建房用地管理的暂行规定》精神，决定印发我市《乡村建房用地许可证》，并按以下规定发放。
1．1982年2月13日以前凡经公社管委会审批的建房用地，必须有市或县、区管理部门的审批手续，换取用地许可证。
2．1982年2月13日以后审批的建房用地，必须有市或县、区管理部门的审批手续，换取用地许可证。
3．除禾山公社范围内用地许可证由市规划办签发外，其他县、区均由县、区农房主管部门签发，加盖县或区人民政府公章或由县区指定的主管部门公章。
4．各县区房管部门登记产权证书，都必须凭用地许可证的红线图和平方数，方能给予办理。
5．凡违章建筑，少申请多占地等现象，各县、区应视其情节轻重，按中央、省的有关规定分别给予拆除，罚款（每平方1～10元），补办手续等处理，并把处理意见报市建委备案。
6．发放乡村用地许可证的同时，可按所申请的用地平方数：每平方收取0．1～0．2元，该费用作为农村规划、测量、培训人员、仪器设备、资料购置等的开办费和部分临时参加农村建设、规划、管理人员的工资，不得挪作他用，并由同级财政部门督促管理检查。
7．本通知自收到之日起执行。
一、工作开展情况
（一）传达学习
一是组织机关全体干部职收看经济半小时《掺假的脱贫摘帽》，并对照查找自身存在的问题；二是组织学习省委书记在全省脱贫攻坚表彰大会上讲话精神、4月28日同志和同志在全县防止返贫动态监测和帮扶工作推进会上的讲话。通过学习，迅速统一思想，提升认识，压实责任。
（二）组织开展回头看
一是对接乡、镇、镇，按照所在乡镇的安排，进村入户对已脱贫户的一超六有情况进行核查，分析研判，做好防止返贫动态监测，做到已享受的政策不摘，并对其他突发事故及时掌握。通过集中核查和“民情走访日”，自然资源系统干部职工完成了725户脱贫户的回头看工作。二是组织原生态专项、土地整治专项情况的政策落实情况进行了回头看，并对脱贫成效与乡村振兴有效衔接进行了谋划。
二、核查发现问题和整改情况
通过“回头看”核查，帮扶的已脱贫户没有问题。
三、下一步工作计划
（一）巩固脱贫攻坚成果
脱贫摘帽不是终点，而是新生活、新奋斗的起点。全县自然资源系统将继续按照中省市县的安排部署，持续稳定现有帮扶机制，加强对脱贫人中中的不稳定增长户、收入骤减支出骤增的困难户动态监测，及时补短；克服松懈情绪，重点关注因突发事件导致的返贫情况发生。
（二）推动乡村振兴
1.2021年完成管护集体公益林13.85万亩、退耕还林生态林4.18万亩，涉及东北、、等29个乡镇，农户103273户，资金301.87万元。
2.实施的土地整理项目，10个省投土地整理项目通过验收取得1128亩占补平衡指标，39个县投项目全部进入终验阶段，2021年分批次获取14500亩指标。推动仓山镇全域土地综合整治省级试点乡（镇），计划投资1.5亿元，产生增减挂钩指标600亩，新增耕地指标700亩。计划2022年启动与实施永兴镇、镇、乡全域土地综合整治，2023-2025年在县其他有资源的乡镇分批次启动与实施全域土地综合整治。
[关键词]旅游；土地利用变化；研究进展
中图分类号：F59 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）01-162-02
近十几年来，我国旅游发展突飞猛进，不仅在整个国民经济中日显重要，而且在许多省、市、县成为当地的龙头产业、支相产业和新的经济增民点。作为旅游的客体――旅游资源是旅游经济活动得以开展的基础，是激发旅游动机的吸引物，是旅游供给的重要内容。在比较利益的驱动下，景区建设日益提到的各级政府和经济主体的议程。在各种类型的景区中，乡村地区自然生态景区是激发旅游者产生的主导资源之一，也是激发人类旅游的最早、最持久的资源。
一、国内研究进展
国内关于旅游与土地利用研究才刚刚起步，主要发端与森林公园、风景名胜区规划、设计实践中存在的旅游发展与森林公园、风景名胜区土地利用规划的矛盾。为了解决旅游设施用地与森林公园、风景名胜区的保护与发展，旅游用地被作为一个问题提出与研究。目前有关硕士、博士论文数据库中能查到的最早的关于旅游与土地利用的文献为1988年，截止2007年，中国优秀硕（博）士学位论文全文数据库涉及到旅游用地相关问题的论文达50余篇，硕士论文占绝大部分，博士论文不到10篇，充分反映了我国尚未对旅游与土地利用问题引起足够的重视。从已发表的所以相关硕博论文和期刊可以看出，我国对旅游用地的研究起步较晚。就研究案例来看，主要集中在风景名胜区、森林公园、度假区的用地研究方面，所占比例达50%以上，其他类型的旅游用地研究较少。就研究内容来说，主要集中在规划设计方面，所占比例为30%左右，其他内容较少。而把旅游资源开发作为影响土地利用的驱动力的研究还不是很多。涉及旅游资源开发和土地利用的研究也主要集中在旅游用地评价、旅游度假区的研究、旅游用地管理和持续利用、景观房地产、旅游与地价的关系、旅游用地的分区和结构，引景空间的研究、复垦与旅游。等方面。其中代表性成果有左冰、梁栋栋、陆林、吴必虎、李江敏、席娅、张凤英等人的研究论文。
左冰（2004）《土地利用变化的旅游驱动力研究》，该文从土地资源利用方式、形态及其价值变化剖析了旅游作为土地利用变化的驱动机制，并根据区域旅游资源分布基础和旅游需求类型，总结了旅游用地的空间分布形态；梁栋栋、陆林《古村落型旅游地土地利用的初步研究》、《旅游用地的初步研究》、《贫困地区旅游开发的土地利用》、《山岳型宗教旅游地的土地利用分析》等，主要从旅游用地的特点、原则、土地利用结构发生的变化，指出了土地利用中存在的问题，并提出了相应的对策；吴必虎等的《中国优秀旅游城市空间分布及动力机制研究》、《旅游吸引物空间结构分析》、《中国城市周边乡村旅游地空间结构》、《区域旅游系统空间结构的模式与优化》、《北京环城游憩带旅游地类型与空间结构特征》、《大城市环城游憩带（ReBAM）研究》诸文，主要从土地利用特征和空间结构进行了研究，指出了不同类型旅游地的空间分布规律。李江敏、张立明（2005）在《基于环城游憩带建设的城郊土地利用研究》一文中则分析了环城游憩带的发展现状及趋势和城郊土地发展利用现状，指出了城郊土地利用中存在的问题，就环城游憩带建设对土地利用的要求，以实现环城游憩带建设与城郊土地利用两者良性互动为目的，提出了新的发展背景下城郊土地永续利用的途径。
二、国外研究进展
关于旅游资源开发与土地利用关系问题的研究，国外是于20世纪30年代开始的。1930年，美国学者麦克默里（McMurry）在《美国地理学者联合会年刊》（Annals of the Association of American Geographers）上发表了旅游地理学的开世之作――《游憩活动与土地利用的关系》一文，首次讨论了土地利用与消遣娱乐的关系，明确指出旅游业是一种独特的、重要的土地利用形式。从此，与旅游业发展相关联的土地利用问题成为地理学者们关注的问题。20世纪60年代，克罗森等人（Clowson etal，1960）研究了户外娱乐休闲活动的分类方式，根据人们出游距离与休闲需求类型，确立了一种简单的土地资源利用模式。后来，Hammes（1994）研究了旅游度假村的开发与土地市场的关系，明确指出，随着旅游度假村的开发，当地的土地市场会受到影响而发生明显变化，土地级差地租的空间格局也随之变化。Wesley S.Roehl and Daniel R.Fesenmaier通过对美国旅游地土地利用改变与旅游地的居民态度进行研究，发现旅游地的居民对旅游开发的态度是消极的。Fache（1995）将北欧的度假村发展划分为三个阶段，同时根据设计思想不同，将度假村的空间模式划分为三种不同类型。“土地多样利用国际研究组”（ISGMUL，The international studyGroup on Multiple Use of land）的研究者们则描述了多目标乡村土地利用规划与旅游景观设计的新思路和新方法。D.Pearce（2001）从旅游交通的角度对旅游电车轨道的发展对土地利用的影响进行了研究。Fossen&Lafferty（2001）以夏威夷与昆士兰作为对比案例来探讨不同的土地管制方式对旅游发展的影响，并分析在旅游发展过程中不同的土地利用政策所导致的土地利用结果。Mccarthy（2004）在探讨马耳他的历史港口城市的旅游导向的滨水区开发时，发现历史港口城市新的旅游导向的土地利用形式的出现带来了自然、经济与社会福利的变化。Yalc inKuvan（2005）以土耳其Antalya-Belek作为案例调查以旅游为目的森林的使用情况。发现林地的使用与转化是旅游发展的重要内容。旅游发展在自然资源上的消极环境影响表现在土地利用的变化，土耳其迅速出现的大众旅游，在没有考虑保护与可持续利用自然与文化资源的前提下，被地方政府积极鼓励与支持，由此造成了森林区域的严重环境问题。
三、总结
为贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》，优化旅游企业发展环境，国家旅游局组织开展了《旅游企业发展环境》专题调研。调研组在认真研究制定工作方案、调研提纲、收集资料的基础上，于XX年3月上中旬，先后到北京、河北、上海、山东、河南、四川等地，以典型企业访谈、召开小型座谈会等方式，开展了实地调研。3月下旬和4月初，调研组对实地调研及有关资料进行了汇总分析和集体讨论。现以调研中所了解的旅游企业发展环境方面所存在的主要问题及原因、意见和建议为主要内容，形成本调研报告。
一、普遍存在的问题
（一）资金积累和融资困难。旅游企业的发展资金积累较为缓慢。旅行社是微利行业，酒店投资量大、成本高、回收期长，景区与酒店基本相同。有的企业发展几十年规模仍然有限，资金的原始积累过程较长，旅游企业普遍受到资金短缺的困扰。融资困难主要体现在，第一，旅行社、旅游商品企业、旅游汽车公司等非资源经营性企业多为中小规模，固定资产小，缺少高附加值的抵押财产，难以达到银行贷款规定的条件，申请贷款困难；第二，酒店、景区等资源经营性企业难以将资源资本化，金融部门只规定将景区门票作为质押条件，而不将旅游资源价值作为申请贷款抵押的条件，使得企业申请贷款渠道窄；第三，很多景区仍然是行政管理，政企未分，产权不明，限制了企业通过股份制改造直接融资；第四，农家乐（包括民居接待点）的企业身份不明确，金融部门没有出台农家乐担保、贷款优惠的具体政策，大多数农家乐经营户不能获得银行贷款，持续发展能力受到限制。
（二）旅游项目用地困难。一是缺乏旅游用地专项支持政策，《土地管理法》及其《实施条例》等法律、法规对旅游用地的范畴、定义及类型没有明确规定，没有对旅游项目用地及旅游投资建设用地优惠等政策的具体规定；二是绝大部分地区在土地利用总体规划中对于旅游用地规定不明确，旅游用地规划没有真正与本地区城市总体规划和土地利用规划有效地结合起来，可变性较大，操作性不强，很多旅游项目用地指标不足，往往只能通过置换集体用地来满足，供需矛盾突出；三是农家乐、乡村酒店等乡村旅游用地多采用租赁方式，办不了“两证”，使得业主很难大规模投入，限制了乡村旅游的提档升级，同时多为当地村民经营，有较大资金实力的外来投资者很难介入，土地紧张和流转规模小、难度大及“差别”待遇等因素制约了乡村旅游的发展壮大；四是旅游业对环境要求高、用地规模大，且没有优惠政策，旅游用地成本高于工业用地，增大了投资商的成本，项目招商困难；五是各地在不同程度上存在旅游用地审批程序繁琐、部分旅游景区和度假村等旅游用地不合理或实际开发不到位等土地浪费现象和旅游用地产权不明确等问题。
（三）员工队伍不稳定和素质呈下降趋势。首先，长期的价格竞争和成本压力，使得旅游企业无力负担较高的员工薪酬，宣传引导不够和社会评价不高，员工职业自豪感和忠诚度下降，事业凝聚力和向心力减弱，导致旅游的行业员工流失率较高、流动速度快、初次就业比例高，员工队伍素质呈下降趋势。此外，旅游高等教育脱离行业需求，职业教育的技能培养滞后，难以为旅游业输送合格的人才。
（四）认识方面存在的不足。很多人认为“旅游就是吃喝玩乐”，对旅游产业改善国民经济结构、增进国民福利、提升城市形象和改善城市人居条件的战略性作用认识不足，导致很多地方缺乏对旅游产业发展的主动思考和系统规划，旅游政策措施的制定和落实较为困难，还导致了政府和企事业组织等难以保障公民的旅游福利，影响旅游的公开采购。
二、旅行社面临的问题
（一）合理税负问题。旅行社中小企业多，利润水平低，资金周转量大，促销投入多，经营中有大量代收代付项目。很多地区的营业税等地方税费的征缴，往往采取按比例（多为80%）扣除代收代付部分，然后按照法定税率计征，有的还对小旅行社实行定额税，宣传促销经费也都不能计入成本扣减。从年检数据看，我国旅行社全行业的收入利润率，已经从上世纪90年代初的3%左右，逐步下降到不足1%。另据了解，目前作为旅行社主要收入项目的综合服务费，占旅游报价的比重低于10%。因此，旅行社的营业税等税费负担明显不合理。
［关键词］ 城乡边缘带；土地利用；土地规划
城乡边缘带，也称城乡结合部、城乡交错带，是指位于城市与乡村之间，以土地的城市和乡村利用方式相混合为典型特征，人口和社会特征具有城乡过渡性质的一个独特地域。城乡边缘带是一种全新的地域组织单元，这一地带的出现使原有的城乡二元结构转化为三元结构，即城市、城乡边缘带及乡村［1］。
随着我国城市化速度的加快，土地需求日趋旺盛，城乡边缘带的土地利用产生了一系列问题，本文通过分析城乡边缘带土地利用问题产生的原因，提出解决这些问题的一些对策。
一、城乡边缘带土地利用的问题及产生的原因
1.农业用地与非农业用地空间交错，用地矛盾突出
城乡边缘带邻近大中城市，“具有显著的城乡功能相互渗透的空间结构特征”［2］，土地使用性质表现出与城市距离相关的空间过渡性，即随着与城市距离的增加，非农业用地逐渐减少，农业用地递增。但是由于我国城市化进程的加速，原本有序的梯度推移逐步演化为无序的空间推进，加之城市具有沿通达性较好的道路系统和城市“飞地”的形式扩展，［3］土地的利用结构表现为农业用地不断转换为非农业用地，使得农业用地与非农业用地在城乡边缘带形成犬牙交错的空间布局，引发了突出的用地矛盾。
2.人口流动频繁，耕地迅速减少
我国城市的空间扩张形式主要表现为圈层式的无序蔓延以及沿交通线路的扇型辐射，城市的快速扩张必然带来人口的加速流动。一方面，城市内部的老城区改造，基础设施建设发展迅速，大批城市人口动迁到城乡边缘带；另一方面，大量乡村人口、外来流动人口因城镇化的推进以及自身对城市的向往而纷纷走向城市，但是由于城市中心地带的地价昂贵，外来人口收入不高，于是在城乡边缘带聚集。综合这两方面因素，城乡边缘带成为人口增长幅度、人口流量最大的地区，引起非农业用地尤其是住宅用地需求大增，农用耕地面积迅速减少，严重影响了我国长期的粮食安全［4］。
3.土地乱占乱用，浪费严重
长期以来，我国乡村空间正逐步受到城市蔓延的压缩，是一种“被动式”的增长，国内研究更多的将目光投向城市，片面认为“城市化”就是城市越多越好，越大越好，掀起了一阵又一阵的“造城运动”，表现在城乡边缘带的土地利用方面就是城市不断的扩张，鲸吞着乡村的农用土地。一方面，许多地方政府由于管理与规划的滞后，大批的农用土地征而不用，征而乱用，造成了土地的严重浪费。另一方面，由于工农产品巨大的剪刀差，城乡边缘带居民务农积极性不高，大量资金、劳动力开始投向非农产业，引起耕地大面积的闲置荒芜，耕地资源的极大浪费。
4.土地利用方式复杂多样，污染严重
城乡边缘带因处于城乡交接的地带，所以一、二、三产业兼而有之，但产业发展又呈现无序的特征，在土地利用方面表现为类型复杂多样，用地方式极不稳定，并且具有较大的自发性。
第一，作为城市的农副产品供应地，由于长期使用化肥，有毒有害物质残留导致土地生产能力下降，影响了土地的长期生产率。
第二，城乡边缘带乡镇企业的盲目发展导致空间布局上极为分散，规模小而占地量又非常大，多与居民点、畜禽养殖场相互混杂，而且乡镇企业对废水、废气、废渣的处理手段非常落后，污染严重。
第三，城市的生产、生活垃圾由于处理手段的不健全，城乡结合部就成为了这些垃圾的堆放地，不但占用了大量土地，而且造成了严重的环境污染。
二、解决城乡边缘带土地利用问题的可行途径
1．集约利用土地，实现土地的可持续利用
土地的集约利用是指在合理利用的基础上，通过增加土地单位面积投入，不断挖掘土地潜力，逐步提高土地的使用效率和经济效益，以节约宝贵的土地资源。城乡边缘带的非农用土地大部分是由农用土地转化过来的，因此，为了实现土地可持续利用的目标，只有走集约利用的途径，才能为后代留下更多的土地资源。土地的集约利用一方面要求在城乡边缘带的土地在空间上统筹分配、合理安排各项用地，达到经济效益、社会效益、生态环境效益的最大化和最优化，另一方面还要求遵循土地报酬递减规律，限制对土地的盲目投入，过度的利用，以免用地结构失衡，降低土地的使用效率。
2．运用先进技术，建立动态的土地利用机制
城市化是一个动态的过程，随着城市的蔓延，城乡边缘带的土地也不断由农业用地转化为非农业用地，旧的城乡边缘带逐渐融入城市，新的城乡边缘带又不断产生。传统的土地利用规划与管理手段落后，传统的刚性土地利用规划思维已无法满足土地可持续利用的要求，土地利用变化中的许多不确定性、不可预测性等综合因素迫切要求编制具有广泛适用性的土地利用弹性机制，建立起适应城乡边缘带环境变化的应变系统，并不断完善。这就需要运用先进的计算机技术、地理信息系统（GIS）、遥感（RS）和全球定位系统（GPS），定性、定量、定期对城乡边缘带的土地利用进行研究，并及时反馈给有关土地规划部门，建立土地利用监控的长效机制［5］。
3.控制人口流量，严格保护耕地
针对城乡边缘带因人口急剧增长而带来的土地超载问题，应采取相关措施，运用行政、经济和法律的手段，一方面严格执行计划生育政策，控制城乡边缘带的自然人口增长率，另一方面加强流动人口管理，减少外来人口的数量。同时，对城乡边缘带的土地利用实行严格的审批制度，用法律的手段严格保护耕地，杜绝大量占用耕地，建设住宅以供出租现象。此外，还应对城乡边缘带的居民进行集中化的社区居住管理，加强宣传培养居民保护耕地，珍惜土地的思想意识。
4．合理规划土地利用，加强土地执法监督
城乡边缘带是城市与乡村交汇的区域，在规划利用时，既要考虑到城市发展对用地的需要，也要兼顾乡村耕地的保护需求。为支持城市的发展，农业用地被部分占用是必然的，应运用有限的土地资源，合理布局城乡边缘带内的市政工程建设、安居工程建设、交通建设的用地需求，但要时刻以粮食安全优先理念进行规划，切实加强耕地的保护，维持生态环境的平衡，达到人地关系的和谐发展。同时，应加强土地的执法监督，严肃处理各类违法占地案件，杜绝对土地的征而不用、征而乱用等现象的再次发生，对于那些长期征而不用的土地应坚决退建还耕，制止土地浪费。
5．明确土地权属，综合整治环境污染
一直以来，城乡边缘带由于特殊的地理位置，土地权属不一，城市与乡村的相关管理部门权责不明晰，逐渐沦为“谁都能管谁都不管”的区域，造成了土地管理混乱，土地污染严重的后果。相关土地管理部门应联合加大管理力度，明确不同土地地块的权属，运用法律的手段综合整治土地的污染。
第一，针对土地肥力下降的趋势，应倡导合理施肥，减少土地化肥的施用量，增加有机肥料。
第二，优先发展无污染项目，对星罗棋布的乡镇企业采取集中化管理，对某些污染严重的乡镇企业采取严格的“关、停、并、转”等整改措施，减少对环境的污染。
第三，要从根本上解决来自于城市的污染问题，城市对城乡边缘带必须建立一种补偿机制，“谁污染谁治理”，城市的有关责权部门应变革传统的“挖、填、埋”的垃圾处理方式，大力倡导“循环经济”，采用先进的科技手段对城市垃圾进行处理并变废为宝，不仅可以降低城乡边缘带的污染，而且创造了可观的经济价值，这对于国民经济的长远发展具有深远的意义。
［参考文献］
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［2］ 曾菊新.空间经济：系统与结构［M］.武汉：武汉出版社，1996：209.
［3］ 陶 陶.城乡结合部土地利用总体规划研究［J］.宿州教育学院学报，2001，（4）：13.
关键词：城乡统筹.城乡非建设用地.全覆盖
Abstract: Through the background of the construction land in urban and rural areas as a whole of urban and rural areas and the concept of interpretation, the analysis of the current urban and rural construction land use planning practice in China, the present situation and the existing problems is discussed based on our country urban and rural overall development situation of urban and rural construction land use planning strategies, in order to work with the guidance of certain reference value to the planning practice.
Keywords: Urban and rural overall development.Urban and rural unconstructionland.All contain
中图分类号： F252 文献标识码： A 文章编号：
随着我国城镇化步伐的推进，城市不断扩张，非城市建设用地不断被城市蚕食，基于这样一个时代背景，中央提出城乡统筹发展战略，城乡统筹发展旨在从宏观角度分配各类资源，把城、乡看做一个研究主体，彻底摒弃城市乡村各谋发展的做法。然而在具体的规划实践过程中，城市建设用地和乡村居民点建设用地之外的大片非建设用地，只是简单的做为农业用地或生态用地，笔者认为其远没有发掘“非建设用地”的土地价值。
1.相关背景及概念界定
1.1城乡统筹的提出及其内涵
长期以来，国家对农村发展投入不够，学术界对农村关注和研究不够。随着城镇化快速发展，城市以其绝对优势几乎垄断了所有公共资源，乡村人口大量涌入城市，城市问题日益凸显。国家从2002年开始，出台一系列政策方针指导城乡协调发展，党的十六大明确提出城乡统筹发展思路，指出“统筹城乡经济社会发展，建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务”，标志着城乡统筹发展开始步入国家战略。
目前学术界对城乡统筹仍然没有一个统一的概念，以从城乡之间资源配置、利益关系等方面进行的研究为主。其根本是城乡统筹是站在区域的角度，对该区域内的资源进行合理分配，实现城乡之间资源合理流通，逐步减少城乡之间的资源配置不公，实现基础设施、公共服务设施的城乡全覆盖，并且发挥城乡各自特色的一种发展模式。
城乡统筹不是“一刀切”的发展模式，而是一种“充分发挥城乡各自优势，互相吸收先进、健康因素，理顺交流途径的双向演进过程[1]”。城乡统筹是一个过程，其内涵随着时代的变迁变化着，就当前我国发展形势下，城乡统筹的内涵是着重推进城乡空间的整体化，城乡基础设施的一体化，城乡产业发展的规模化，城乡经济发展的市场化，城乡社会事业的规范化，城乡生态环境的优质化，城乡居民就业的公平化和城乡文化生活的健康化[2]。
笔者认为在城乡产业发展规模化和城乡生态环境优质化过程中，城乡之间大面积的用于阻隔建设用地的生态用地或单一用途的农业用地完全可以在城乡统筹过程中，运用规划手段对其进行更为详细的，具有指导意义的功能策划。
1.2 城乡非建设用地概念界定
新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中，首次以城乡用地分类体系对用地进行了梳理和分类。
本文所涉及的“城乡非建设用地”，指城乡居民点建设用地之外的其他所有用地的集合。选择这个范畴作为研究对象，正是基于城乡统筹的大背景下，通过城乡统筹规划视角对研究主体的全域空间做统筹安排，避免以往仅对城乡居民点建设用地进行重点规划，对“城乡非建设用地”仅是一抹绿色带过或仅做原则性的指导。
2.城乡非建设用地规划现状及问题
2.1就城乡非建用地论城乡非建用地
由于对城乡非建设用地功能的浅层次理解，认为城乡非建设用地就是用于阻隔城市各组团，防治城市无序蔓延和做为农业生产、生态保育用地，导致大量所谓非城市建设用地规划就非城市建设用地单独进行考虑，忽略城乡居民点建设用地与城乡非建设用地之间的紧密关系。其实，如何规划或控制城乡非建设用地是基于建设用地的考虑，综合生态、景观、产业等多种相关因素，进行的一个宏观协调规划。简单的就城乡非建设用地而论其规划发展，是片面的。
2.2仅从生态、景观角度编制城乡非建用地规划
在对城乡非建设用地的规划控制实践中，仅从生态角度进行非建设用地规划的实践也存在。成都在2003年完成了一个系统的“非建设用地规划”，进行了三方面的有益尝试，但规划编制完成后并没有有效的操作，从未真正的实施。就是因为仅仅从生态保育的角度去考虑其发展和控制，没有正确对待和处理真实存在的现状建设空间，导致非建设用地保护难以实施[3]。在目前土地资源短缺的现实下，仅从生态和景观的视角去理解城乡非建设用地的价值，是远远不够的。
2.3多部门多头规划
由于城乡非建设用地包含农田、林地、河流、湖泊等不同用地类型，这些用地分别由政府不同部门管理，各部门从各自管辖范围及各自部门利益出发，分别编制不同的发展规划。但其规划及策略不一定覆盖城乡非建设用地全域，便造成城乡非建设用地规划的“真空”区域，难以指导该区域的保护和控制。
2.4缺乏完整的可操作性规定和措施
近年来，国内一些城市编制的非建设用地规划，作为城市总体规划的一个专题进行了相关研究，虽然进一步细化了城乡非建设用地的相关保护内容，但其规划内容仍处在大的原则上，缺乏具有可操作性的具体约束规定，难以在实际规划管理中操作实施。
3.城乡非建设用地规划策略思考
3.1基于城乡统筹发展规划，实现规划全域覆盖
从研究本体的全域出发，统筹分配全域资源，将城乡居民点建设用地与城乡非建设用地在同一个规划中通盘考虑，统一规划，衔接城市规划部门的城乡用地分类和国土部门的土地利用现状分类[4]。但必须提出，前面所述两者应该有各自的规划框架，明确两者的实际边界，分别制定对应的政策导向规定[5]，同时明确管理主体及其职责，实施统一的空间管制和城乡用地管理[4]。
3.2 明确城乡非建设用地中可开发产业空间
城市的发展不能仅盯在城市建设用地上，城市政府需要经营城市，以最低的基础设施成本去创造最高的土地开发价值，选择一种“精明”的城市发展道路。简单的把城乡非建设用地看做不可建设用地是错误的，城乡非建设用地相比城市建设用地其自然环境优越。根据城乡非建设用地的重要性进行等级分类（基本农田保护区，自然环境保护区，重点防灾区等），明确相关等级分类的可开发产业空间，在实现生态保育和基本农田保护初衷的同时，实现该区域相关产业发展，带动该地区经济社会发展，促进城乡公平。
3.3强化实施和监督，明确强制性内容
城乡非建设用地的控制和管理力度，应该根据各分类对城市或区域的影响程度区别对待，但必须明确具体的刚性强制性内容，包括明确强制性保护的区域边界和对相关强制性政策的制定。把可开发空间的主导用地功能、开发容量等列入强制性内容进行规划管理和监督，防止城乡非建设用地变相成为城市建设用地。
4.结语
对城乡非建设用地的关注是城乡协调发展迈出的重要一步，我们不应该将城乡非建设用地简单的视为生态保育区或不可开发区。在对其用地进行统一分类之后，按照各类别对城乡发展，生态保育，农田保护的影响程度区别对待，细化各分类区的可开发产业及空间，赋予城乡非建设用地更多的内涵，才是实现城市与乡村公平发展和谐发展的道路。
参考文献：
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