时间：2023-10-12 09:41:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产中介法律培训，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等。
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息”。
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中成人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的传单，以特别提醒消费者引起注意
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
一、我市房地产中介发展历程回顾
我市的房地产经纪行业起始在2000年后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。在这短短十年的时间里，我市的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，我市房地产经纪行业的发展大致经历了三大发展阶段：
一是，崛起成长阶段，时间从2002到2007年。据我市房地产中介市场发展轨迹，起始于2002年，高峰在2006年。这短短的几年间，我市的房地产经纪行业存在着高成长性，发展从2002年开始一直处于稳建的发展之中，从业人员不断增加。
二是，调整阶段，时间从2007年到2009年。2007年下半年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，我市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象，整个房地产中介行业面临着重新洗牌的局面。
三是，迅速增长阶段，从2009至今。随着楼市的逐渐回暖，房产中介公司的数量和规模迅速增长。
二、我市房地产中介市场现状
从区域分布来讲，我市的房地产中介多分布在花园路、兴华路和柳园路，以花园路房金大厦附近最为密集。我市的房地产中介公司服务项目单一,以房地产经纪为主,整体业务水平低。中介机构硬件设备情况。目前，我市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，开发不够。中介机构规模小，结构和管理制度不健全，抗风险能力低、技术水平和服务手段落后。大中型经纪公司数量较少, 个体户占绝大多数,一般是“一间房子，一张桌子，几把椅子，一部电话，两块写信息的板子” 装备极为落后。虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，50多家房地产中介中多数是“小、散、乱”。从业人员情况，中介服务机构人员接受的教育水平较低，多数人没有接受过专门的业务知识培训。从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、退休人员、外来务工人员等，文化程度高低悬殊素质参差不齐，专业人才匮乏。从业资格管理方面，登记备案部门管理不到位，存在备案“盲区”。有两种情况，一是有的中介有工商营业执照，没有中介机构资质备案证书。由于房地产中介机构工商登记在先，登记备案在其后，部分经营者在取得工商营业执照后，既开始营业。从业人员不参加专业培训，也长期不到房地产政府管理机构做登记备案，被称之为“有照无证”；二是既没有工商营业执照，又无中介机构资质备案证书。由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，常常“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称为“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。
三、我市房地产中介行业存在的问题
（一）中介机构和从业人员“市场准入”门坎过低。。从业人员入市门槛低，表现在房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度还不是很规范，从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，鱼龙混杂。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理还未全部到位、营业场所限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务。此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。由门坎低带来的问题是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家门店的全国知名的连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体户，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展。
（二）、很多房产中介机构暗箱操作，信任度不高，老百姓对房产中介难言信任。有些不正规的中介，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈花样大多如下：（1）房子信息有误，据一些从业人员透露，大概只有四成的信息是真实的，其余均为胡乱编造，只不过是想利用虚假的信息来作为吸引顾客的诱饵。（2）玩文字游戏。房地产中介公司以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（3）利用“房托”。利用房托骗人的方法通常是让员工扮成房主或购房者，求房者上门时便制造房源紧张的假象，使购房者来不急考虑，就匆忙购买，以致于上当。或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取看房费的目的。（4）赚取差价。这种情况大多是中介公司或从业人员利用，买卖双方不见面或买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒卖房者的实际出卖价格，从中获取差价收入。
（三）我市在对房地产中介的监管上存在一定的漏洞，给房地产中介公司用不正当手段欺骗消费者提供机会。不能很好的运用社会、舆论监督，在欺诈消费者的行为出现后，不能及时进行严惩，使得一部分房地产中介公司存在侥幸心理。
四、规范我市房地产中介行为，促进我市房地产中介行业发展的对策
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，促进相关法律法规的实施，并在现有法律基础上规定更加详细的准则。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此我市应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）严格市场准入制度，提高行业准入标准。提高房地产中介行业准入标准，有利于中介行业优化资源配置，扩大企业经营规模，获取规模效益；有利于企业提高服务质量，树立服务品牌，发挥品牌效应；有利于企业扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力；有利于中介服务商增加机会成本，减少短期投机牟利行为，从而维护了消费者的合法权益。加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。上海市率先提高房地产中介企业的准入标准，明确规定须有五人经纪人证书，值得我市房地产中介主管部门借鉴。加强市场监督管理，不仅是房地产中介行业自身发展的迫切要求，更是我市房地产中介加强行业管理，制定房地产中介市场制度和行会标准，实现市场健康持续发展的需要。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有关部门颁发的房地产中介机构资格证书，严肃查处无资质的中介企业和中介行为。提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款。
三是，提高市场透明度，规范市场交易行为，构建公平的交易环境。在房地产中介服务企业激烈的市场竞争中，提倡规模化诚信经营是大势所趋，也是企业生存发展的根本。提高房地产中介市场透明度。一要建立网络交易信息平台，方便消费者了解房地产中介市场信息和中介企业的服务水平和诚信度状况；二要规范房地产中介服务收费行为，针对不同类型、不同业务、不同服务质量采取适当合理规范的收费标准，确保其收费和服务水平相联系，实行优质优价；三要规范市场交易，要从繁荣房地产中介市场、维护各方合法权益出发，规范房屋的买卖、房产的租赁、交易价格的评估。
【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。
【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同
国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]
一、相关概念
与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]
国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。
“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]
二、二手房市场的问题
2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。
2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.
2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。
2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。
2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。
三、规范二手房市场的建议
通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。
3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。
3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。
3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。
四、总结
我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。
【参考文献】
[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）
[2] 胡昌平，刘清平. 对发展我国二手房市场的建议[J]. 中国房地产金融. 2007（07）
洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督，为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括：国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同，不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外，房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息，调整其对特定客户的风险评估。
一、房地产中介机构洗钱风险分类
为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。
1.国家/地域风险
国家风险，结合其他风险要素，是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性，例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括：被FATF（金融行动特别工作组，国际反洗钱权威组织）声明认定为反洗钱体系薄弱，金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区；受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区；被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区；被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区；被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区；对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。
2.客户风险
客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准，判断特定客户是否属于较高风险，确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括：政治公众人物；客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务；客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者；现金密集行业；受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织（特别是跨境运作的组织）；客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。
3.交易风险
这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括：交易速度（没有合理理由的过快交易可能有较高风险）；财产类型（住宅或商业、空地、投资、高周转率物业，用于出租或租赁的多单元物业）；连续交易，特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易；将物业转换为更小单位；在交易后期引入不知名的参与方；用第三方工具（如信托）隐瞒买方真实所有人；低估或高估价格；出售物业后很快受到制裁或破产；物业价格对客户没有营利性；客户所处地点和客户资金来源异常；用大量现金购买；来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票；使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式，而不是从受监管的金融机构获取贷款；难以解释的融资安排的变化。
4.可能影响风险的变量
房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。
5.高风险情形的控制
房地产中介机构应当根据风险为本的方法，对高风险客户带来的洗钱风险，采取适当控制措施，以降低潜在风险。这些控制措施包括：与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训；对高风险事项开展有针对性的培训；增强高风险情形下的客户尽职调查水平；在建立业务之初，房地产中介机构要进行强化的或额外的审查；对提供的服务进行定期审查，以判断洗钱风险是否增加；经常审查业务关系，以判断洗钱风险是否增加。
二、房地产中介机构洗钱风险管理
房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。
1.内部控制体系
特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。
为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。
受制于房地产中介机构的规模和范围，以风险为本的内部控制框架通常包括：拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物；不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注；依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化，定期对风险评估和管理流程进行审查；在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理；根据组织规模和中介职业的性质，在适当情况下，规定反洗钱合规功能和审查计划；向负责人报告合规建议，发现的合规缺陷、已采取的纠正措施；无论管理层或雇员组成结构是否发生变化，要保持程序的持续性；要满足反洗钱监管要求，并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策；执行风险为本的客户尽职调查程序；必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施；作为反洗钱计划的一部分，为雇员行为提供充分的监管和支持；在相关人员的职位描述和表现评价中，融入反洗钱合规要求；给所有相关员工提供适当的培训。
2.客户尽职调查
客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断，真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括：（1）及时识别和核实每个客户身份。（2）识别实际受益人，并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的，在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。（3）获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务，这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。
房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。
3.监测客户和特定业务，报告可疑交易
房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。
对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。
风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。
4.培训和教育
于涛是一家房产中介公司的负责人，在房地产行业景气时，他不断增设门店，铺开业务网络，可自从房地产政策紧缩后，公司的业务能力大大降低，只能通过缩减门店、精简业务人员来维持生计。“当初的扩张现在看来有点盲目，宏观政策调控后，我还天真地以为影响不大，也没有停下网点扩张的脚步。”回想起来，于涛觉得是自己对宏观经济的把握出了问题。现在，在业务知识之余，他很想能增强自己对宏观经济、财务管理方面的分析判断能力。
不过让他苦恼的是，各种培训机构成千上万，每一家都声称自己权威、专业，收费自然也不菲，但究竟效果如何，师资力量又如何，却难以辨别。
针对于涛的情况，我们建议他选择金融机构或是政府有关部门开展的企业培训课程，这样既能保证课程的专业性，同时也便于他掌握金融机构的服务信息。
企业家训练营学习、交流两不误
近日从华夏银行上海分行获悉，华夏银行与中国中小企业协会联合发起，携手清华大学经管学院举办的公益培训活动——“华夏之星”中国小企业菁英训练营将于11月再次开营。目前，训练营活动的报名工作已经启动，全国的小企业主均可在9月报名参选，10月将遴选出40名企业主参加为期5天的培训活动，内容覆盖拓展训练、课程培训、交流考察等方面。顺利结业的学员将获得清华大学经营学院颁发的结业证书，在未来三年可优先获得华夏银行金融支持。
实际上，这已是华夏银行与中国中小企业协会第三次合作了，有关负责人介绍说，“小企业是推动经济持续发展和促进社会和谐进步的重要力量，但在发展过程中，它们又普遍面临融资难、结构性失调、成本上涨、管理后继乏力等困境。所以我们一直关注着如何帮助小企业解决发展中的各种难题。”基于这种考虑，华夏银行希望通过此项公益培训，为中国最具成长潜力并不断追求卓越的小企业打造一流的学习与交流平台，树立小企业健康成长的榜样。
在线课堂随时便捷充电
相比传统的课堂教育，企业主要想随时随地、利用分散的业余时间为自己充电就需要借助网络的力量。在线课堂是最好的形式。
汇丰中小企业金融在线课堂是汇丰中国为中小企业量身打造的免费的财务管理学习平台。课程包括了国际贸易、现金管理、电子银行、应收账款融资、外汇管理及保险五大板块，而具体内容则紧贴当前企业所面临的挑战与困惑。例如最新引入了“企业运营—风险管理与保障”这一科目，以便企业主了解到：企业发展会经历哪些阶段、了解风险，更管理风险的重要性等。
希望通过汇丰在线课堂拓展知识的企业主只需在网站上填写一些个人以及企业的基本信息，就能完成新用户注册，之后24小时均可免费“听讲”。当你在学习过程中遇到任何问题，还可以拨打页面上的汇丰工商金融服务热线咨询。全部课程结束后，中小企业主即可获得汇丰特别颁发的电子证书。
此外，企业主若需要了解当前的工商、税务、劳动保障等方面的问题，还可以向政府有关部门咨询。仅上海地区就有多个中小企业服务中心，可就经济、金融、法律、技术等各方面问题为企业主提供解答。而这些机构所提供的服务多数是免费的。
关键词：房地产；操作风险；对策
中图分类号：F831 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)03－0071－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.03.16
一、房地产行业操作风险概述及特征
由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。
国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。
房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。
二、海南省房地产行业操作风险历史回顾
1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。
2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。
三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因
从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。
（一）房地产开发商操作风险问题
由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。
（二）商业银行的操作风险问题
这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。
（三）海南省房产中介操作风险问题
海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。
（四）海南省政府管理方面存在的问题
目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。
（五）买房人操作风险问题
买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。
四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析
面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。
（一）加强政府部门操作风险规避
为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。
（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位
根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。
（三）加强银行的操作风险控制
由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。
（四）避免中介服务所带来的操作风险
健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。
（五）买房人规避操作风险之道
对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。
（六）未来房地产操作风险应对之策
在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。
参考文献：
[1]李东绪.独善其身的海南房地产市场[J].中国房地信息，2008（4）:1-4.
[2]王文生.王晓胄.黄晓华.商业银行支持海南省房地产业发展的策略研究[J].海南金融，2008（9）:2-6.
[3]吉洪.海南房地产贷款风险分析[J].海南金融，2006（6）:21-26.
[4]徐诺金.搞活海南省房地产市场要适当扩大政府干预[J].海南金融，1996（12）.
有人漏夜赶科场，有人辞官归故里。
福美来不动产似乎就属于“漏夜赶科场”那一类。
与21世纪不动产、中原、信义等老牌中介相比，福美来算是后起之秀。但后起之秀仿佛成为此轮宏观调控中的一匹“黑马”，在上海不少房产中介遭遇行业的寒冬时，福美来门店数量不减反增；7月，还喜迁新址，迎来新的发展与突破。
福美来不动产的创始人胡正华，可说是一名久经沙场的中介从业者。
大学毕业时，看准中介这个新兴行业的发展前景，进入上房置换。在业界闻人周忻、丁祖煜等的推力下，把上房置换品牌推广到全国，门店数量达到108家。
2000年，他接过全球最大房屋中介品牌――21世纪不动产伸出的橄榄枝，担任中国区副总裁。负责品牌市场、培训、网络技术、连锁服务、研发、relocation、全国区域城市支持等业务。
四年之后，当21世纪不动产在中国的业务蒸蒸日上时，他却选择了离开。按他的解释，理由很纯粹，21世纪不动产这个平台，于他，已没有太多挑战。
随后，胡正华由乙方变身为甲方，进入全国十大开发企业之一――大华集团，担任营销管理中心副总经理。
一线品牌开发企业，朝南坐的位置，这是很多从业者梦寐以求的“归宿”。但胡正华却心有戚戚焉。因为他所属、所想、所念的全是中介。
2006年6月，他与同人一道创办了福美来不动产，运作模式是直营＋特许加盟。
这正是胡正华的老东家――21世纪不动产的独门秘籍。
不过，胡正华在此基础上做了升华提炼：在加盟体系里实行公盘制。
勿庸置疑，这一创举为年轻的福美来赢得了不少时间。仅仅两年，福美来门店数量达到80家。
2007年9月，胡正华还获得“2007年（第四届）蒙代尔世界经理人成就奖”，这是房地产经纪公司唯一的获奖者。
如今，福美来的愿景是成为中介行业的一线品牌，未来在36个区域城市建立3000家中介门店，拥有45000名经纪人。
就中介行业目前的发展状况而言，福美来的愿景可谓非常宏大，大到令人咋舌。
2008年9月3日，《财富地产》杂志在福美来不动产新办公地址――徐汇区中山西路2025号永升大厦24楼专访了胡正华，聆听他对中介行业过去、现在、未来的真知灼见
产业在整合
《财富地产》：众所周知，门店的数量一直以来是各大中介企业竞争的焦点，然而近期不少中介机构纷纷压缩阵线、关闭门店，甚至有中介企业宣布退出上海市场，您对“倒闭潮”看法如何？
胡正华：现在有很多中介公司纷纷关门，原因在哪里？对于周期性没有认识。
因为中介行业发展历程很短，没有经过一个完整的周期，2005、2006年的调控，其实根本就不算一个周期，只不过是上海一轮短暂调整，而今年是宏观经济周期的总体调整。可以说，从1993、1994年开始成长，到现在，这个周期性才开始显现出来，要想在这个行业中成为百年老店，或者做得更好，那就必须具有抗周期能力，这个抗周期能力来自很多地方，首先是要塑造自己的核心竞争力，还有就是适应周期市场的其它要素，为什么国外的特许经营模式占80%，是由于这种特许经营模式抗风险、抗周期能力比较强。
这就给我们一个启示，房地产行业是一个周期性行业，对于这个行业的未来发展，应该具有抗周期能力，一个企业如果没有产业的认知，那么在周期的调整中就会死掉，
《财富地产》：在上海房产中介集体收缩战线“御寒”的宏观形势下，福美来所受影响如何？
胡正华：毫无疑问，福美来也受到大势的影响，关键是如何应对，对我们来说，这是一个挑战。
毫不隐瞒，7月份，福美来业务量只有以前的1/4，8月份还不错，已经提高了40%，但就日常交易量来说，还是有相当大的缩减，可以说相对去年，交易量缩减一半。
新盘交易量也是如此。去年，新盘每天成交量在1000套左右，今年3、4月份600―700套，后来下滑到300―400套，如果能做到500套已经很了不起了。
房市不好，关键是大家对未来的经济走势不明朗。在上海，很多客户不是没有购买力，而是大家都持币观望，如果将价格降下20%，肯定成交量很大。新盘亦如此，凡是开发商提前降价的新盘，交易量也很好。
《财富地产》：目前，中介行业面临哪些机遇和挑战？
胡正华：这是一场对中介行业的大洗牌，产业的大整合，通过这一周期，整个产业的融合将加速。
房地产产业链由投资商、开发商、商、中介商、贷款服务公司、手续办理公司、物业管理公司等组成。从产业链上可以看出，中介处于中间区，相对于贷款服务等下游企业，中介商的日子要好过一些，下游产业日子更难过，死得更快。
中介商可以往上游发展，扮演商的角色。福美来现在已经开始做分销，一二手房联动。8月底刚谈下了苏州新太阳城国际养生社区、昆山赛格电子广场、上海松江英郡雷丁别墅社区等项目。
这在以前是不可能的事情。房市好时，开发商压根不理中介。现在情形不同了，很多公司也做不动，只能找中介公司帮开发商分销，中介公司有客源，有渠道，完全是一对一营销，开发商与商都是等客上门的模式，而中介商是主动营销，现在很多开发商都来找我们。
中介公司与公司最大的差别在哪里？公司有策划能力，而中介没有策划能力或者策划能力比较弱，我相信以后中介公司也会有策划能力。因为公司一旦建立自己的竞争优势后，会往上下游产业延伸。比如易居，在上获得优势后，上游与开发商合作，下游一二手房联动。中原靠二手房起家，从而往上游商角色走。同样，很多开发商也在往下游发展，如复地集团旗下有公司策源，策源又往下游做二手房，成立了策源行。
产业整合的结果，将是商的日子越来越不好过。在国外，根本没有商这个角色，所谓房地产业就是指中介。也许刚开始，开发商不适应与中介公司合作，但这是势在必行的，不做将很难生存。
前途靠加盟
《财富地产》：福美来自2006年6月创立以来，不仅门店数量剧增，而且品牌知名度也急剧上升，独门秘笈是直营＋加盟，您当初独辟蹊径，创立此种独特运营模式是基于怎样的考虑？目前，福美来直营与加盟店各有多少？
胡正华：福美来的模式是直营加特许加盟，这样，对系统的掌控力很强，可以把加盟的弊端降到最低，解决实践中的很多问题。因此，福美来的模式是加盟直营式管理，
从竞争角度而言，如何把连锁效应发挥到极致，这是面临的一个最大问题。从行业未来发展来看，一定是以加盟为主导的模式。在美国，中介门店有80%是加盟店，只有很少的一部分是直营店。台湾加盟中介数量达到60%。只有在中国，还是以直营为主导的模式。
福美来是第一家公盘制加盟体系，这也是福美来与其它加盟品牌最大的区别。当初有很多业内人士认为我们做不好，但实践证明福美来做好了。
关键点在于福美来有直营店，现在福美来一共80家门店，其中12家为直营店，另外68家为加盟店。前期是以直营为主导。如果加盟商要成为福美来的加盟店，必须把直营时的公盘一起加盟。
在交易的周期上，公盘制要优于私盘制.但公盘制也有存在很大的隐患，一是如果经纪人存有私欲，可能造成房源信息的泄露。届时，局面就会难以控制；还有就是，房源成交以后，促进交易的房产经纪人分不分佣？在这些方面，福美来比其它加盟店解决得好。
除了理念以外，也有很多外部因素给福美来提供了变革的条件。以前中介用的是分级式数据库，每个店都会有一个电脑做数据库，上传下载，如果总部哪天断掉以后，门店当地的数据库还可以用。
技术上改革以后，门店所有数据交换都从中心数据库来，如此一来，门店的操作、信息、资源都必须进入总部平台，也就是每一步的操作都被反馈到了总部。如果门店操作违规，总部就可以把数据断掉，门店业务就无法开展。
还有在管理方面，很多业内人士都认为福美来是加盟直营化管理。连锁要想发挥竞争能力，除了品牌以外，还有很多其它方面的因素。
在福美来，第一能做到品牌，第二能做到有效整合大家的共享资源。因为最高形式的连锁共享是智力资源，每个门店的成长，创新，都可以在福美来这个平台上得到有效共享。福美来的加盟商不是一家店在做，而是利用大家的智力与资源成长与发展。而且每个店都有自己业务创新点，可以建立高度的分享机制。
管理上，福美来的顾问对每个加盟店的销售团队要做每个月的销售计划，包括设定计划目标，过程监控，以及每个月的数据分析会议。这在其它加盟店都很难做到，但福美来做到了。
每个月两次的会议机制，将所有加盟店的销售经理聚集到一起，一起看数据，看目标达成，共同分析成败得失，让大家在这个平台上得到信息共享所带来的管理机制以及能力提升。从而把加盟的弊端降到最低。
《财富地产》：为什么特许加盟模式的抗风险、抗周期性比较强？
胡正华：因为这种模式是风险分担的，对于加盟商来说，他要负责自己的业务运营、市场管理，在市场不好的情况下，风险分担，而且多个加盟商联合在一起，抗风险的能力也会大一些，加盟连锁一定比普通连锁抗风险能力强，这种组织形式解决了两个问题，一是抗风险周期能力强，还有解决了复制的问题。
在中介这个产业中，直营模式很难进行异地复制，除了中原有成功的地方。中原在上海、北京、香港等地都做得很成功，但也有一部分异地复制不是很理想。
但特许加盟就能很好地做到异地复制，如麦当劳、肯德基、沃尔玛等超级连锁都是以特许为出发点。它们能做到8000，甚至9000家店的规模。
《财富地产》：可不可以认为特许加盟形式将成为未来中介行业的一种主导模式？
胡正华：这是肯定的。
因为它具有两个重要的特征，第一，抗周期性，降低风险；其次，解决复制问题。因而，在未来，很多城市将以加盟体系为主，而直营体系将慢慢退出市场。
直营体系中原是一个特例，但中原的成长也有其代价：老板利润不高。施永青的做法是，比如上海市场做好了，对手下一个工作多年的部下说，我们现在去做宁波，如果你去，我把利润让给你，你去不去做？在施永青的框架里，绝大部分的职业经理人是赚钱的，他会塑造很多百万富翁、千万富翁。职业经理人靠什么复制呢？给你股份，你也复制，把品牌给你，你去做这个市场，因此，真正的大老板是不赚钱的。从商业模式上来讲，这是中国市场的一个特例。
有些人经常问我，为什么到现在直营体系还是比特许体系赚钱？因为现在是过渡时期，在这个时期，特许体系成长不是很快，在中国市场，就没有很多竞争力强的特许体系，因而也就没有更多的人有信心去做加盟体系，直营体系才有生存发展的空间。
还有，就是中国没有经过一个周期性的调整，可以说，房地产行业所面临的调整还刚刚开始。在产业上来讲，还没有达成一个共识。但也有人已经认识到了。如满堂红从浦东撤出以后，邓翊军曾经跟我说，他也想在广州尝试做特许加盟。
《财富地产》：目前，上海中介市场做特许加盟模式的有哪些企业？
胡正华：我们现在能看得到的，21世纪不动产虽然有特许加盟，但它基本上不做，因为它的门槛价格很高。直营店的发展相对也很难，目前情况下，直营店越多，风险越大。
21做示范
《财富地产》：作为21世纪不动产中国区的元老级人物，当初离开21世纪不动产，创立福美来的初衷是什么？
胡正华：就国际品牌而言，在中国，21世纪不动产无疑是最成功的，业务已遍及中国25个区域城市。
2004年，我离开21世纪不动产时，业务已经发展到16个城市，在中国市场，已经把21世纪不动产的品牌开拓出来了。不可否认，在开拓的过程中经历了很多挫折，头两年交了很多学费。刚开始，在北京、上海的市场拓展都不顺利，原因在于理念以及操作模式等各方面与国际接轨产生了冲突。但从第三年开始，21世纪不动产的区域成长非常迅速。可以说把21世纪不动产这个美国最大的中介品牌的本土平台搭建好了。
至于我个人离开的原因，主要是看到了中介行业未来的发展前景。在国外，一般5、6个中介品牌就把全部市场瓜分了。而在中国，二手房交易的前景非常广阔，21世纪不动产也不可能把整个市场都吃光。
还有一点，就是我的直接领导离开了中国，这个领导是全球比较知名的中介从业者，曾经在全球8个国家做过市场推广。他的离开，让我感觉在这个平台上学习的东西已不太多。同时，当时21世纪不动产已经是一个很好的平台，对我而言，也不存在更多的挑战。我想，中国二手房市场很大，应该可以做点什么，潜意识里离开得越早越好，因为越早越能起步。我当时就想在上海打造与运作一个新的品牌。于是，2006年6月，我创立了福美来不动产。
《财富地产》：您对21世纪不动产的运作模式给予了肯定与评价，甚至将它视之为行业楷模，那么，您一手创立的福美来有没有带上21世纪不动产的“影子”？
胡正华：这是毫无疑问的。
福美来的成长与发展，肯定带有很多21世纪不动产的先进经验与理念。我是2006年6月才创立福美来，中间两年时间，由于存在保密协议与竞业禁止，我没有进入中介行业，这两年我在大华集团做营销副总，同时把前几年的工作经验进行沉淀。
其实，我运作福美来品牌的整体思路是把21世纪不动产在中国市场成功、失败的经验与教训整合起来，从而在新的品牌上去拓展与实现，但很多理念得到了进一步的升华。
在上海市场，如果要将福美来与21世纪不动产比较的话，可以说，福美来的品牌知名度略逊于它，但其它方面福美来都做的很出色。如系统化建设，持续支持等。特许加盟有三个要素，首先是品牌，其次是运营系统，然后是持续的支持与提升。
其实，21世纪不动产也不是所有的区域市场都表现最好。21世纪不动产主导的也是特许加盟，刚来上海时，一个直营店都没有，当时完全按照美国市场去做，但由于中国的法律不是很健全，信誉度不高，特许加盟容易形成一盘散沙，总部的掌控力相对很弱。现在，21世纪不动产已经基本上不做加盟了。
佣金抑制规模
《财富地产》：北京一家大的中介可以有400家店，中大恒基曾经开到500家店，上海为什么就成长不出一家300家以上连锁店的中介品牌？
胡正华：这是我经常被人追问的一个话题。难道是上海的职业经理人差吗？难道上海没有投入能力吗？到底是什么原因？
后来分析下来，主要是，第一，没有给上海这样的机会。因为中介行业成长的历史比较短，上海的调控比较频繁，2005、2006年有一轮调控，刚要往上冲，调控一来就下来了。从市场周期角度来说，没给这样的时间。这是一个很重要的原因，当时北京、深圳等地都没有调控，一直在往上走。
还有一个原因，就是上海竞争很激烈，因为所有进入中国市场的国际品牌，如香港、台湾等知名中介品牌进入中国市场时，都会选择上海，不像北京、深圳那么逍遥，因此，竞争非常激烈，市场化程度非常高，
另外，与佣金的比例也有很大的关系。上海的佣金比例是2%，北京是3.5%，北京的回报率要比上海高，一旦回报率高，就会快速扩张，快速成长，如果这个行业，一开始预期市场就低，很多事情就无法解决，比如人员素质无法提高，也无法引进高水平人才。
这在很大程度上抑制了市场的发展，表现最明显的是温州。温州就房价而言，跟上海差不多，而且温州有投资房产的爱好，在这样的一个市场环境下，为什么中介不发展？
在温州，很难找到有10家以上的品牌中介公司，一个关键性因素是，温州的佣金太低，只有1.2%，虽然有很多中介品牌想进入温州市场，但却无法做大、做强，比如，在北京响当当的我爱我家进入温州不久后就撤离了。
关于佣金，国家规定是3%。以前上海也是3%，2003年调到2%，政府是想给老百姓减少负担，但从长远发展，从服务的增长而言，调低没有太大好处，政府应该把这个市场引导得更为繁荣。国外的佣金比例就达到5%―6%。所以说上海一直没有一个特大型的中介品牌。
博幸福美满
《财富地产》：您曾经说过，同行之间的竞争是一场马拉松,而不是百米短跑。现在，福美来依靠独特的运营模式奠定了自己的江湖地位。但产业的完善日新月异，比如，今年上半年，安家网推出网上经纪人模式。您认为这种模式的可行性有多大？
胡正华：目前，网络经纪人在中国还仅仅局限在营销渠道，还没有改变行业的影响力。但这种模式在国外已经很发达了，这与它的经济体制有关系。在美国，存在独立经纪人制度，美国的法律规定非常详尽，还有，在美国没有商，开发商要卖房子，必须找中介公司，而且都是单边的，不能既代表上家，又代表下家，可以说，在美国，网络经纪人将是未来中介公司的替代模式。
经纪人，通俗的讲，就是中间人，早在几百年前就有了，是市场经济的重要组成部分。我国改革开发以来，随着市场经济的迅猛发展，经纪人队伍从无到有取得了长足的发展，他们的身影活跃在各种经济领域，他们的智慧劳动对推动各种经济领域的发展起到不可估量的作用。哪个领域发展越快，哪个领域的经纪人就越活跃；哪个领域的经纪人越活跃，哪个领域就越发展快速。《大众创业》倾力打造的中国创业经纪人正是在当今全民创业的大背景下应运而生的！
在信息大爆炸的年代，一个信息就是一个机遇，可以避免少走弯路，就象房产中介一样，中介人总是最先知道最好的房源，我们创业经纪人也总是最先了解对于自己来说最有价值的创富信息，心动不如行动，有了最想念的商机信息，你会发现创富原本也是这么简单。
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相关链接：大众创业重拳出击，三措并举加快培育创业经纪人
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口述者1：江妍，女，30岁，内刊编辑
我的第一份工作是在出版社，收入不高，压力小，父母男友都满意。我入职时挫败了另外5个竞争者，自以为是能力出众的缘故，所以对工作很投入。有一次，社里想和别的社竞争一本畅销书，我反复修改了几次策划案，最后主任暗示我，如果我能和作者吃个晚饭，一起唱唱歌，洗洗脚，拿到稿子一定不在话下。我当时凭个人好恶拒绝了他。此后又有过几次类似的情况。结果可想而知，年底考评成绩仅及格，奖金少得可怜。主任终于吐露心声：“我是觉得你比别人漂亮，应酬的时候能带得出手，才招你进来的，别以为自己有多强。”我一气之下，跟着单位一个跳槽的前辈去了美院的一份内刊。现在的活只有两个人干，累得要死，但总算没人质疑我的能力了，也不必整天忐忑要不要做“”。但有次遇到旧同事提起，现在主任常说，小江和那个某某之所以一起跳槽，就是因为他们原来在单位就有一腿被他发现了。这样的极品上级，真让人无语。
第一步 运用好自己的形象优势
如果天才能够理所当然轻而易举地运用自己的智力优势大量学习知识，为什么外貌出众的人就不能运用自己的形象优势来解决问题呢？在过去很长的一段时间里，我们被教育得过于强调内在美，而把外在美视作皮囊和罪恶――这是偏见和不公的来源，也是很多人容易强求自己钻牛角尖的地方。外表出众的人要变得强大攻破流言蜚语的第一步，正是运用好自己的形象优势，在工作上适当公关――要知道高调反而是一种自我保护，使心怀不轨者不敢轻易性骚扰。至于嫉妒者，就让他们跺脚去吧，先天优势不用是罪过呀。
口述者2：罗文崇，男，24岁，置业顾问
高职毕业后，老乡告诉我，做房产中介好赚钱，我就开始在这家知名中介做置业顾问了。可能因为长相的原因，店长比较喜欢派我去接待一些高端住宅的买家。房子这种商品比较特殊，和车子、洋酒相比花销要大得多，所以虽然可能由于外在的原因，一开始客户会比较愿意和我谈――特别是掌握家庭财政大权的中年阿姨妈妈――但对最终的成交并不产生决定性的影响，几乎没有客户会冲动地花大钱，尤其是高端客户更挑剔。起初，业务不精，政策解释出现偏差，客户还责难我是“绣花枕头一包草”。虽然也很委屈，不过看看区域销售榜，每次名列前茅的确都是业务精湛、服务到家的同事。于是我自己报了培训班，准备考个经纪人资格证出来，因为做的时间长了就知道，一笔买卖成交，最后还是有资格证的经纪人提成拿大头，我们这些鞍前马后的所谓“顾问”拿到的也就是跑腿和倒茶的小费而已。外貌可能容易给人亲近感，但要取得客户的信任还有很长的路要走。
第二步 图个可持续发展
外貌总归是青春饭，可能比较容易给你带来点小小的原始积累，却不能躺倒在上面坐吃山空，小罗看客户的路数蛮清楚，知道最后还是要靠真功夫说话。虽然黄晓明兄在互联网上受人诟病为“二”的代表，但他却是华谊兄弟的大股东之一，公司一上市就身家过亿。反过来看看同期的一姐，持有公司股份为零，徒有可爱外表影迷垂青，却总如梦游者，对未来不考虑丝毫经营。高下立现。所以外貌出众者的职场第二步，就是可以用外表迷惑下别人，却不要迷惑到自己，要图个可持续发展。
口述者3：张春芽，女，32岁，会计师事务所合伙人
路人皆知我们这一行入行的箴言：“把女人当男人使，把男人不当人使。”面试的时候我遇到的HR(人事专员）是香港人，嘴甜心苦，看我的GPA（平均绩点）无可挑剔，就先来软的，说这行不适合我这样娇小的漂亮女生，工作会忙到我没有时间打扮自己、没有时间见男朋友，最后孤老终生。我马上表态自己就喜欢挑战，压力越大越亢奋。软的不行，他就来硬的，说senior（资深员工）们都不喜欢女下属，因为抗不住了就会请病假，尤其是漂亮的女下属，因为我们是细致甚至偏向刻板的案头工作，太注重外表修饰的女性会给客户不安分不专业的负面印象。我表示如果他能给我机会让我领到第一个月的薪水，我马上添置黑压压一片的职业装。现在工作了十年，自己已经升了partner（合伙人），经验表明其实一切并不像当年的HR说得那么吓人，可能很多求职者是被对方的气势吓退的。只要有实力，把行业偏见当作耳旁风就可以了，为什么要把别人的介意当作自己的绊脚石呢？
第三步 无视自己的外貌
我们发现，很多行业之所以有神秘感，只是人们不了解它妖魔化了它而已。普通人的能力大小固然有差异，但并不像我们想象得那么大。所以在很渴望打入一个全新行业的时候，谦逊迁就总不可免。外貌出众者的职场第三步，无视自己的外貌。如果你觉得外貌不是自己这个行业的重点，就不要把它修饰得过于突出，甚至可以稍稍刻意地扮丑，避免它成为话柄。当你在专业上变得无可挑剔时，已经不会有人再关注你是不是分心修饰自己了。
口述者4：张琦，男，26岁，交警
朋友转给我一条微博，博主说早上8点10分，在某某路口被交警拦下批评教育，一肚子火，后来发现交警是个小帅哥，气就消了七分。算算那个时间段，正好是我在那个路口执勤，的确有那么回事。现在路上私家车多，违章的人也多，交警都要文明执法。有时处理一些女驾驶员（诶，没有性别歧视的意思）的时候，真拿她们没办法。违章了就给你来个胡搅蛮缠，问题不严重的，口头警告一下，下次同一个路口拦下，发现还是她，也不知道上次的教育听进去没有。考大学的时候，警校或者相专业都需要面试，对身高相貌都有要求。教官说，执法者代表国家形象，法律威严，所以长得太丑、太胖、太小或者太滑稽的都不行，这也在变相重视纳税人的感受吧。案子处理完了，大家还能保持好心情，我很高兴，不过更希望是对事件本身能有所触动和认识，其实执法公正才是最帅的。
上文已经通过综述形式表达了关于大学生就业难的四大因素，可以说非常全面细致，但随着经济发展和社会变革的加剧，一些新情况正在凸显，并且这些观点大多属于理论阐述，缺乏数据案例支撑和制度视角考虑，故需要对大学生就业难的成因进行更为深入的探讨。
1.大学教育专业设置针对性不强
科研导向制和制直接将高校束缚在了承接项目和版块上，而在对本科生、研究生的培养上渐行渐远，在高等教育阶段大学生所受的教育绝大多数停留于书本，考评方式上也仅仅是期中期末考试，导致毕业生在实际工作知识、操作技能的缺乏，成为教育产业的“半成品”。根据《中国青年报》2012年的一项调查，现实：34％的人后悔读大学，51％认为大学没学到有用的东西，主要原因是被调查者认为大量的时间用于应付思政类等无用课程的学习和考取各项证书上，没有学到真正的技能。如果大学专业设置不科学，教授给学生的各种理论知识缺乏实践运用性，“读书无用论”将再次抬头。另一方面高校缺乏专业设置于招生规模的预测预警机制，对于生源质量差和就业率低的专业没有进行适应的招生控制。
2.大学生-农民工投入产出比差异与教育投入产出比过高
从这些数据看出近年来大学生与农民工的薪酬差距正逐渐缩小，如果大学生能够去和农民工做同样的工作，大学生就业形式就会好很多，实际上已经有一些大学生在工资、待遇上下调了要求，与农民工一起在餐饮、房产中介、快递等行业“抢饭碗”，但仍有很多大学生宁愿选择低薪的“白领”岗位也不愿意去一线当工人，这主要是因为大学生与农民工的形成成本差异巨大所致，根据行为理论，如果大学生在花费高额的培养成本后所得到的收益与没有花费相应成本的农民工相等，那么大学生主观上更倾向于放弃与农民工从事同等类型工作，所以在薪酬水平差异不大的情况下更多的人将放弃上大学或者在家庭经济实力足够的情况下出国留学，更或者大学毕业后长期待业，等待更好的机会。楚红丽认为教育成本包括两块，一是由学杂费、学校收取的物品和劳务费用、吃穿交通费用。二是择校费、人口流动、重读费、家教费等。在我国培养一个大学生的成本非常高昂是一个不争的事实，根据有关统计资料，1986年高校学费为200元，1995年涨到800元，2005年为5000元，上涨了25倍，搜狐网调查得出2012年西安大学生用于生活费、学习、娱乐、交通出行等各方面支出方面平均每月860元。高昂的教育成本必然造就大学生及家庭对就业的期望，但实际上根据《光明日报》的调查，2010年应届大学生平均工资仅为2153元，体现了大学生教育回报率的低下。并且大学生的薪酬预期与就业单位选择、地区选择、行业选择、学校类别、专业类型、职业目标、家庭背景、生源和性别等问题密切相关。多种利益取向影响着大学生的薪酬预期，使得毕业生的薪酬预期更加呈现多元化的状态。
3.社会晋升机制扭曲与“亚文化”
就业决策除了在教育投入产出方面的考虑外，更与社会晋升机制扭曲和“亚文化”盛行息息相关。一是“公务员”被几乎所有大学生视为“香饽饽”，近4年来公务员招考人数连年攀升，2012年高达130万人，平均招录比例为53.01：1,竞争十分激烈。与上世纪80年代我国公务员“下海”热、全民经商热形成鲜明对比。几十年前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”在当今时代意味着“公务员工资可能仍比不上卖茶叶蛋收入，可是已经没有人愿意放弃公务员而去卖茶叶蛋。”这背后的利益驱动机制耐人寻味，因为公务员岗位稳定，相比企业受到外界影响的程度很小，并且在中国“只升不降”的用人机制下，没有任何一个岗位能比公务员付出更少就能获取升迁。除了公务员岗位良好的福利待遇、安稳的岗位、体面的身份之外，公务员手中所具备的权利也是这个岗位最大的吸引属性，更有甚者一些大学生认为“有钱好挣钱，出事的可能性很小”，事实上这也暴露了国家吏治的弊端，公务员的低工作强度、高福利待遇、高概率但低惩罚风险的诸多特性直接造就了大学生就业的“贪污犯”心态；二是“亚文化”的弥漫使大学生情非得已，就业市场上大学生的竞争日益变为家长们之间的比拼，托关系送礼、“萝卜招聘”等现象比较普遍，这首先加剧了就业市场上的摩擦性，社会岗位的分配并不按照大学生的能力标准进行，进一步造成了人才竞争的无序化；其次对大学生的就业公平感产生了巨大的冲击，降低了教育对人才的“筛选器”功能，更放大了优势岗位的吸引力。
4.大学生创业遭遇“制度性”冷漠
大学生创业的口号已经提出多年，国家也出台了《就业促进法》、《关于促进创业带动就业工作的指导意见的通知》、《关于加强普通高等学校毕业生就业工作的通知》等多项促就业法律法规，在程序简化、行政收费减免、档案管理、财政补贴与小额担保贷款支持上都取得了一定的成效。但在大的环境制度下看，仍然存在着很多不足，一是在我国创业注册公司需要7个步骤大约100天时间，远远高于国外的1周时间，从注册成本上看英、美、加拿大等国为人均年薪的1％，而在中国为人均年薪的11％，并且因为银行信贷机制规则的约束，我国的个体私营经济获取银行贷款的比例非常低下，总额仅为国有企业的2.3％;二是税收优惠是免征一定期限的所得税，对于刚创业的大学生而言其所得往往是很低的，所以总体支持力度不大；三是缺乏高校创业教育支持，高校的创业教育内容、体系、方法均不标准，且缺乏一定的资金投入，难以实现高校在大学生创业过程中的主导作用。
5.大学扩招带来毕业生总量攀升，教育分流机制不完善
1999年我国教育改革政策开始实施，高等教育规模不断增加。2003年是我国首个扩招后的大学生毕业年，毕业生人数快速从2002年的145万人上涨到了212.2万人，而后各年中大学毕业生人数以10.97%的平均速度快速增加，到了2013年高达近700万人。高涨的就业需求必然对劳动力市场的供求关系发生冲击，除了结构性供需失衡原因外，更体现了我国教育分流机制的缺陷，在义务教育阶段，普通教育和初等职业教育的分流存在局限性，初职教育集中于文艺、体育、特殊教育等专业，以2008年为例初职在校生仅为10.8万人，而普初在校生为5574万人，比例仅为1:515，在高中教育阶段的职普比也仅为0.682，高职与本科的人数比为0.889。职业教育的落后剥夺了很多成绩不理想学生学习一门技术的机会，阻碍了提前就业。
二、解决大学生就业难的制度举措
1.大力发展职业教育，实现人才分流
借鉴西方发达国家经验，建议职业教育的课程设计遵循实用性与灵活性原则，优化学生的考评机制，鼓励参与课程设计，按照实习数量与具体得分确定毕业与否，同时应当实现职业教育与普通高等教育学历的互相认可，让职教取得的学历被高等教育系统所承认和取得资格证书。各国实践均证明，劳动力市场难以承受一个短时期内学生同时就业，同质性人才过度集中必然增加就业压力，所以我国应当积极鼓励青少年学习实用技术，参加职业教育，对青年参加工作的时间进行提前，另一方面需要适应性的对大学招生进行限制，双管齐下才能达到教育体系中人才分布合理局面。
2.优化高校成本体系，降低教育成本
大学生在薪酬期望偏高等的根本在于教育成本过高。根据有关统计，过去的10年中，我国高等学校的学费已约占人均GDP的55%，在校大学生超过60%生源来自于农村，农村的收入远远达不到人均GDP水平，单个学生的学费、食宿等费用等于一位农民4～5年的收入。同时大学生求学所支出的费用占教育费用比重也逐渐上升，近十年来我国高等教育经费投入增加了8倍，但学费增加为18倍，政府投入只增加了3倍。与国际发达国家相比，我国教育经费中学生来源比例偏高，根据世界银行统计数据显示，学费/经费比在美国只有20%，澳大利亚为21.2%，世界平均水平也仅为25%左右，所以过高的经费分担都直接造成了大学生教育成本和理性就业薪酬预期的提高。降低教育成本。一是对高校的运营成本进行核算，将一些如校办企业支出、上下级单位的拨付支出都计算在大学生培养成本内，甚至在一些西部高校教师的福利补贴也被纳入其中，所以各级物价、教育、财政部门应联合进行调研，采用听证会的形式确认大学生成本核算办法；二是从管理提升角度优化教育支出结构，缩减不必要的开支。具体包括：压缩行政人员比例、基本建设预算缩减、提高设备利用率、禁止铺张浪费等等；三是国家在高校扶持上，实现由规模支撑、量化督导、行政参与到助学补助、资金引领、内涵考量的转变。
3.加大对公务员群体的监管，打造公平竞争就业环境
大幅提高公务员的收入，但是对于公务员的腐败行为要严惩，一切公共行为都必须在阳光下进行，只有这样才能够避免隐性收益驱动带来的“考公热”和社会劳动力资源导向机制发生扭曲。同时，借鉴美国的做法成立“公平就业委员会”，对弱势大学生群体进行法律保护和援助，国家要尽快建立公平就业的法律法规，实现对大学生就业市场的规范，减少就业歧视，需要设置一个权威性的常设机构，根据有关法律规范对全国范围内的大学生就业工作进行指导，通过网络反馈信息平台和举报机制的建立，接受就业投诉；增强公务员和国有企事业单位招考的透明度，对通过走关系、权钱交易的就业行为严厉查处，提升“萝卜”招聘的违法成本。
4.完善丰富大学生创业扶持制度
从某种意义上讲，所谓的教育地产，其实就是购房者买单、学校卖品牌、房地产开发商受益的一出剧目。
在中国流传2000多年的“孟母三迁”故事有了现代版本，为了让子女上一所好学校，“现代孟母”不惜代价，以各种方式追逐学区房。商机之下，引入名牌学校的教育资源已成为不少房地产开发项目创造销售神话的不二法宝。但神话一旦突破法律的边界，纠纷和官司也会不期而遇。
楼盘傍名校引发侵权官司
“购房享北大附中（北京大学附属中学简称）国家级重点教育，享最高18万元教育金，买房送学籍，无须择校费”、“项目除了引进北大附中以外，还自配有幼儿园。因此，业主子女上学非常方便。其中，北大附中占地150亩，涵盖了从幼儿园到高中的全部教育阶段”，这曾是“未名1898”房地产项目宣传资料中颇为引人注目的宣传语。
在“联姻名校”的噱头下，由香河富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）、万方城镇投资发展股份有限公司（以下简称万方公司）开发的“未名1898”楼盘受到消费者的追捧。然而，楼盘在销售火爆之后，也迎来了一起侵权官司。2013年6月，富泰公司和万方公司被自己“引进”的名校北大附中告上北京市丰台区人民法院。
在庭审中，北大附中的人表示，“北大附中”以及含有“北大附中”文字的校徽图案已分别注册为注册商标，在全国范围以及教育领域内为公众所熟知。
富泰公司、万方公司在没有获得北大附中任何授权也没有其他依据的情况下，在位于北京市丰台区木樨园“未名1898”楼盘售楼处和位于河北省香河县“未名1898”营销中心销售现场以及大量宣传资料中，反复、重点使用“北大附中”文字商标以及图案商标，并对外谎称北大附中入驻“未名1898”楼盘，开办北大附中为明（京东）实验学校（以下简称京东学校）。
打着教育大盘、教育配套的“未名1 898”楼盘借北大附中在教育界累积的声誉吸引购房者买房，误导公众。直到后来，北大附中接到大量社会公众、学生和家长的询问和投诉电话，才知道自己在河北香河“被代言”了。
作为被告上法庭，富泰公司和万方公司觉得委屈。他们表示京东学校是富泰公司、万方公司在北大教育投资有限公司（以下简称北教司）授权许可下开办的，是得到北教司确认和认可的，不存在虚假宣传。而北教司也先后举办北大附中武汉实验学校等7所学校。
同样自认为“躺着中枪”的第三被告人北教司在庭审中表示，北教司与北大附中签署合作协议的时间是2000年，北大附中取得“北大附中”商标权的时间是2006年。北大附中与北教司在合作协议中约定，北教司有使用相关名称、标志及“北大附中××学校”的权利。通过北教司与北大附中的合作历史来看，双方的合作关系均得到北大附中的许可和确认，北大附中也接受了办学回报款并提高了学校的知名度。
2013年12月24日，富泰公司和万方公司等来了北京市第二中级人民法院的终审判决。法院经审理认为，北大附中对北大附中武汉实验学校等7所学校收取“办学回报款”的行为，并不意味北大附中对京东学校的举办予以认可。富泰公司和万方公司应停止使用北大附中名义进行虚假宣传，共同赔偿50万元经济损失，在《中国教育报》《新京报》非中缝版面刊登声明，为北大附中消除影响。至此，希望通过傍名校获得高额利润的两家房地产企业为自己的行为付出了法律代价。
楼盘为何热衷联姻名校
据中原地产提供的研究报告显示，置业者在购房时，首先考虑的是价格要素，其次就是考虑教育要素，特别是940/0的置业者购房时会考虑在名校附近。不少房地产项目房价暴涨，都和一所学校有关。
在中国最早试水楼盘联姻名校的“首吃蟹者”是广东顺德人杨国强。1992年，做建筑包工头发迹的杨国强在广东省顺德市碧江与桂山交界处兴建了4000余套别墅，取名为“碧桂园”。可惜，随着国家针对房地产泡沫进行调控，该项目出现滞销，4000余套房只卖出3套。后受广州一所私营贵族学校的启发，杨国强决定把优质教育资源搬进小区。
1993年，杨国强开始筹办广东碧桂园学校，聘请时任广东省高教出版社副总编辑的廖秉权出任校长。廖秉权与北京景山学校校长崔孟明是大学同窗，而崔孟明也有将景山学校打造成“北京景山学校国际教育产业集团”的想法。借此机会，三人一拍即合，在碧桂园小区创办景山学校在北京以外的全国第一所分校。
1994年9月，碧桂园学校开学，，共招了1300多名学生。杨国强从每个学生身上收取30万元的储备金，撬动楼盘销售，转危为安。
就在杨国强品尝“名校+名盘”新销售模式的甜头时，一名与之远隔千里的侨资企业家王琳达也看到了“以办名校拉动楼盘销售”的商机。
1995年，王琳达率团在北京市丰台区开发建设项目怡海花园小区。1997年，王琳达引进北京市名校北京八中和北京实验二小，陆续建设了北京八中怡海分校和北京实验二小怡海分校。
“买房上名校”让怡海花园小区在北京相对偏远的地域创造了销售奇迹。声名鹊起的怡海置业集团又组建了怡海幼儿园、北京八中怡海分校国际部、怡海老年大学、怡海培训中心等民办教育机构。“怡海模式”成为北京社区办学的一块品牌。
广东与北京，这一南一北“名校+名盘”的成功让敏锐的房地产开发商找到了赚取高额利润的灵丹妙药，或自办学校或引进名校，或者干脆兴建学校然后转赠给有关教育部门。一时间，联姻名校的楼盘在全国遍地开花。而一些诸如“本小区拥有重点小学”、“项目紧邻名牌大学”的宣传语频频见诸报端，甚至还有发展商打出“买房即可上大学”的煽情广告。教育地产红遍中国。
纠纷与暴利并存的教育地产
所谓教育地产，大致分为三类：第一类是房地产开发商将项目建在名校附近，开发商以出资建楼等合作形式与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。第二类是开发商引入名校，由开发商出地出资兴建校舍、购买设备并负责硬件设施的维护管理；名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。第三类是开发商合办名校，名校与开发商合作建分校，双方联动，对现有资源进行重组，这是一种深度合作模式，对业主子女免收赞助择校费。
自2009年教育地产的概念被首次提出来后，开发商通过这张主打牌，可谓赚得盆满钵满。但教育和地产联姻也并非总是完美无瑕，在部分房地产开发商逐利教育地产背后，由此引发的纠纷也不绝于耳。除了上述富泰公司、万方公司与北大附中的侵权官司外，更多的法律纠纷主要集中在开发商与购房者之间，如承诺的教育配套，因教委与开发商之间的互相推诿而迟迟不能建成；开发商售房时承诺的名校，业主子女却不能无条件入学；名牌学校小区开设分校，教学质量不尽如人意。
在读透了历史之后，我们才会渐次明白，真正的平衡，永远是两种甚至是多种对立的阶层，保持着公正平和的心态，以欣赏和羡慕的眼光看待周围的世界，并各自在自己的权力范围之内，享受着各自的快乐和富足。
人类在不断地领悟着这个道理，或多或少，或强或弱。而在这一点上，“浙三角”和整个浙江的人们，似乎走得更远，走得更好。
7月22日，全国首家“通用飞机4S专卖店”在杭州郊区的广厦天都城高调开业。这家专卖店隶属于浙江乐清飞行总会――2005年底，就是他们曝出20余位温州商人花费1.3亿元人民币，集体团购了22架私人飞机的轰动消息。
9月3日，在慈溪市委党校一间简陋的教室里，18位年轻的富商子弟举行了“宁波家业长青民企接班人专修学校”第二期家族企业专修班的开学典礼。创办这一富商子弟班的人是宁波方太集团的董事长茅理翔，他在去年底成功举办了第一期，“目的在于帮助第二代接班人修身立志，破除富不过三代的怪圈。”
发达的民营经济和旺盛的消费能力，使得浙江形成了极具代表性的富裕人群生活样本。可以设想的是，其他的省份，或多或少都将要重复相同的故事。
奔驰出租车的推出，实际上是一个高贵城市形象的正式确立。杭州人在这一方面成为了第一个吃螃蟹的人，显然，他们并没有成功。但是，奔驰车的失败并不说明，杭州整个城市的富人消费不了这区区的100辆奔驰的士，只是这些消费得起奔驰的士的人，家里已经人人有了一辆奔驰，甚至比奔驰更加豪华气派的车子。
杭州，专供富人的天堂？
从萧山机场坐车到杭州市区，运气好的话，可以坐到国内最豪华的出租车：黑色的奔驰E200型，起步价12元，从机场坐到市区的价钱为200元。2005年2月8日正式上路运营时号称的“100辆”原装进口奔的，两年里陆续退市，甚至还发生了“司机集体出逃以求解约”的事件。如今还在路上奔跑的只有10余辆，业务也基本改成了为高档酒店和企业接送客人。
两年前推行奔驰租车时，杭州各级单位和出租车公司都是信心满满，时任杭州市交通局局长的王水法甚至保证这些的士能挣钱，而让他们自信的原因则在于：杭州的富人毕竟太多了，满街都是富人。没有人再往下问一句：富人们有多少机会乘坐出租车？两年后，一位已经改开普通车的奔的司傅总结说：“杭州就是有钱人太多了，坐得起奔驰的人自己都有好车，谁还打的啊？”
这种公共资源经营上的尴尬，并不仅仅限于出租车行业，“环西湖房产”的天价即为一例。杭州的市区面积不大，西湖西南的山地又阻碍了城市进一步向西、南方向发展，紧凑的市区让杭州的房子显得极有“含金量”。其中又以“看得见西湖”的环西湖房产最为诱人，稀有的地理位置让这些房产成为了紧俏的投资商品。记者从杭州本地的口碑网上随机找出的一条房源信息是这样的，“中大吴庄的普通住宅，139平米，中档装修，要价1150万元，均价为82734元/平米”，同一小区的毛坏房，均价也几乎在5万至7万一平米之间，有杭州市民因此戏称“没铺上的砖还是块砖，铺上去就变成了金砖。”
这些天价房的入住率远远谈不上高，它们的主人也并不限于杭州人，许多是来自经济发达的温州、义乌等城市的有钱人，只有在周末的时候，他们会过来住上两天，或者和房产中介见面。在部分杭州市民看来，这些隐形的房主们除了让杭州的奢侈沙费变得更奢侈之外，他们的生活并没有和杭州产生多少联系。
而在立志打造“中国最美丽城市”的杭州看来，富裕人群催生的消费无疑是迅速提升城市形象的一剂良药。汇集了众多国际品牌的“湖滨国际名品街”开业时，杭州的媒体就迅速将之解读为“标志着杭州继上海和北京之后,成为内地又一时尚品牌荟萃中心”，杭州也被冠以了“奢侈品消费第三城”的头衔。
“浙三角”财富带，实际上是中国民营经济的一个辉煌的缩影。这里住着中国最富有的一个群体，他们凭借着自己精明的头脑和出众的市场嗅觉，在勤奋和专注的基础上，以迅雷不及掩耳的速度，积聚了难以量数的巨大财富，而且，这些财富都阳光通透，不需要藏着掖着，这样的前提之上，他们敢于在公众面前，阔绰生活，挥金如土。
杭州大厦：奢客的乐园
杭州大厦购物中心位于市中心武林广场1号，是一家经营高档奢侈品品牌与时尚流行商品的地方百货公司，2006年的年销售额为25亿元，在全国百货单店零售总额榜上排名第一。
单纯的数字也许很难让人产生直观的体会。即使是站在杭州大厦面前，人们也很难想像出这个被主干道、过街天桥、匆匆忙忙的路人包围的购物中心，是浙江各地的有钱人最乐意出没的购物场所。只有外墙上张扬的LV标志，透露出了它的尊贵气息。
不过，只需要围着大厦走上一圈，就能感受到因为财富的集中而带来的震撼。8月29日下午14点30分到15点，记者专门记录了出没在杭州大厦门口停车场的名车数量。在这短短的半个小时里，总共有3辆保时捷、9辆宝马、13辆奔驰、2辆Mini Cooper，以及难以计数的奥迪停车购物。更夸张的是，有一位带着孩子的保时捷女车主，用儿童车把孩子推到GUCCI店里后，让店员帮着照看，自己则专心致志地挑选商品。
毫无疑问，这样的客人拥有杭州大厦的金、银服务卡，据介绍，他们的数量只占到VIP数量的10%左右，消费金额却可以占到VIP消费的50%以上。一位不愿透露姓名的商场工作人员告诉记者，“（持有金、银服务卡的客人）往往并不主动来购物，店员和他们都比较熟络，有他们的电话，新款到店后会马上通知他们。”这或许可以解释他们为什么会动辄一次性购买多件奢侈品。
对于奢侈品牌的集体认同，也是杭州得以跻身“奢侈消费第三城”的重要原因。以杭州大厦LV专卖店为例，这间仅有200平米的店铺，去年的销售额就接近2亿元，这一惊人的数字也间接反应在大厦购物者的拎包上：这些“袋袋族”们走进大厦时几乎人手一个LV，出门时手上拎着的一袋袋购物成果，还是LV。
仅仅用“攀比心态严重”来理解这种消费行为，显然是出于对富人“暴发且无文化”这样一种偏见的先行论断。实际上，记者在采访中了解到的情况是，奢侈品的购买者从年龄上分成泾渭分明的两个阵营：35-50岁的购买者大多是杭州和外地的私营业主，而35岁以下的购买者的主力则是都市白领阶层，后者需要用几个月的薪水才能购置一件奢侈品，更容易衍生攀比和炫耀。至于前者，“一两万块钱的东西，有什么好比的？”在柳营路口的“元华公寓”购置了房产的台州茶商梁先生表示，自己购买奢侈品的动机其实非常简单，“一是质量确实好，二是身边的朋友都是一身品牌，要是穿得过于朴素，反倒显得自己太装了。”
在一个少有贵族存在过的民族里，如何培养出不是欧洲中世纪那种畸形的片面的，而是真正意义上代表着贵族精神和贵族意志的后代，是一件艰难的事情。在这个意义上，“浙三角”的大人们同样先走了一步，“少年高尔夫”的设立，在某种程度上，就是一个良好的开端。尽管这似乎根本就不曾抚摸到贵族精神的精髓，但那优雅从容的运动本身，毕竟能够让孩子理解一些他们可能从来都未曾经历过的感受。
被高估的消费意识
今年6月1日，杭州保时捷售后服务中心在下城区东新街道绍兴路举行了盛大的开张仪式，意味着杭州从此被纳入了保时捷全球同一标准的售后服务体系。保时捷公司将自己的这一举动归结为“洞察了车主庞大需求后的快速反应”，言语中透露出了对杭州销售业绩的满意之喜：去年保时捷在国内的销量是2305辆，而单在杭州地区就售出了500余辆，意味着每四辆上牌的保时捷中，就有一辆顶着“浙”字头。
这样的消费实力不仅为国际大品牌带来惊喜，也让国内的企业看到了潜在的机会。位于上海的慧泉国际教育集团在7月份就推出了他们的“企业新掌门人缔造营”培训课程。这个据称是培养“民营企业接班人并教会他们有品位的吃喝玩乐”的培训班，需要支付的学费是两年共80万元，为数众多的浙江民营企业自然成了他们关注的重要群体，据校方表示，接收学员操作和实习的企业中就有浙江的民营企业，如正泰集团。
乐观的市场预期催生了杭州新一轮贩卖“生活方式”的热潮：高档楼盘引入游艇俱乐部、高尔夫朝少儿化发展、“通用飞机4S店”的概念炒作……这些超前消费意识的集体涌现，难免会让人担心，它们是否能被杭州的富裕人群消化掉？
在绕城高速三墩出入口处北侧，记者辗转找到了杭州友泰高尔夫的练习场，这家甚至没有专业的高尔夫球场的俱乐部，曾因较早推出“少儿高尔夫培训班”而引起关注和争议。
练习场上只有一两个工人在管理草坪，没有见到会员挥杆的情景，显得有些冷清。负责接待记者的周姓女经理介绍说，因为正好是开学前夕，所有很少有会员到俱乐部来练球。至于“少儿高尔夫培训班”，她说，已经停办好一阵了。按照友泰的收费方式，16岁以下的青少年教学和培训的费用是在成人价的基础上打7折，一堂45分钟的一对一培训费用，需要350元，还不包括球费和租杆费。
送孩子来学习高尔夫的家长们，大多都希望让孩子从小养成高雅的气质和品位，为培养未来的绅士淑女做好准备，但是过于昂贵的花销让他们感觉有些“不值”，这也是低龄高尔夫难以为继的主要原因。周经理透露，他们俱乐部也正在考虑对策，准备实行包月制的做法，每个月收取800元的费用。
在一个少有贵族存在过的民族里，如何培养出不是欧洲中世纪那种畸形的片面的，而是真正意义上代表着贵族精神和贵族意志的后代，是一件艰难的事情。在这个意义上，“浙三角”的大人们同样先走了一步，“少年高尔夫”的设立，在某种程度上，就是一个良好的开端。尽管这似乎根本就不曾抚摸到贵族精神的精髓，但那优雅从容的运动本身，毕竟能够让孩子理解一些他们可能从来都未曾经历过的感受。
当然，市场的不景气也就成为了顺理成章的事情，当我们的大人们都不曾经历，甚至有可能离贵族的精神还很远的时候，我们的孩子如何能够理解贵族是一个什么样子？我们的孩子又何以能够仅仅凭着一个高尔夫的体验而判断出贵族精神到底应该是一个什么样的东西？
金钱可以解决所有的事情，这几乎是现今社会最时尚的观念，尽管事实并非如此简单，但一旦这样的观念开始盛行之后，很多事情往往反而开始变得简单。买最豪华的名车豪宅，做最奢侈的窄众之事，哪怕可能这已经触犯了法律，触犯了众怒，却丝毫不影响他们乐此不彼地去享受那其中的。
公众，也只好在一次次地自我安慰和权衡之后，获得自身心理的可怕平衡，尽管，这本来看起来真的并不公平。
温州，宝马市的疯狂
今年7月11日，温州德力西集团的副总裁包秀杰到银行缴纳了101万元的社会抚养费。事情的起因是他的妻子4个月前在永嘉同安医院产下一子，被人秘密以“超生”问题举报，计生部门在查实之后，对他们夫妇做出了征收101万社会抚养费的决定。温州乐清市人口与计划生育局的工作人员表示，“决定书下达后，包某既没有申请复议，也没有提起行政诉讼，而是主动向指定银行缴纳了这笔钱，说明他对这个决定没有异议。”
尽管当地计生部门提供给媒体的稿件中一律使用“包某”，并没有透露包秀杰的身份与姓名，这条简短的消息见诸报刊网络后，还是引起了极大的轰动，支持和反对严惩富人超生的争论一时极为火热。但是这一切，都和包秀杰无关了，他在缴纳社会抚养费前的一个请求就是不要暴露自己的真实姓名，“担心那些超生还没有暴露或没缴社会抚养费的老板们对自己不满。”
包秀杰的话，从一个侧面反应了温州的企业主们在生育问题上的态度，高额的“罚单”自然不可避免。去年8月，温州下属的瑞安市一名老板超生二胎，就被征收了68万元的“社会抚养费”。但是对于一个车牌号都要卖到166万的城市来说，用一笔抚养费的代价多要一个孩子，实在不算什么。超生并不仅仅限于继承家业的儿子，有了一个儿子的想要儿女双全；儿女双全的想要更多的孩子，甚至在有些人看来，“能生得起孩子是也一种身份的象征，就像拥有名车、豪宅一样。”
虽然有着一丝洋洋自得的意味，这句话还是道出了温州的实情。在这个崇尚逐利的城市，任何可以用财富来搞掂的事情都可以受到大众的尊敬，由此就不难理解温州人的种种“疯狂”之举。
在几个月前举办的温州国际奢侈品展上，出现了一套标价6800万元的红木家具，相当于同一展会上一辆劳斯莱斯、一辆兰博基尼、一辆法拉利和两架私人飞机价格的总和。尽管如此这套家具最终未能成交，但是温州富豪在奢侈品展上的表现仍人让人瞠目，上海媒体因此评论道，“仅有一个Shanghai Top Marques奢侈品展已经不能满足温州人的需要了”。
温州的人均GDP只刚迈过3000美元，甚至低于浙江全省4000美元的人均标准，是源源不断流回温州的充裕资本，将奢侈品的消费变得和超市购物一样平常。根据温州市车管所的统计信息，截止到2007年6月，温州就拥有劳斯莱斯3辆、宝马5272辆、奔驰2994辆、奥迪8519辆、悍马15辆、雷克萨斯709辆、沃尔沃536辆。这个全球宝马保有量最密集的城市，也被戏称为“宝马市”和“宝马的地狱”，因为太多的宝马已经无法兴奋人们的神经了，但是这个名字却能让宝马公司兴奋起来――据说，连德国宝马总部都了解温州“宝马市”的名声了。
“民间镖局”的出现，使中国自古以来只在电视画面上出现过的景象突然间变得清晰和真实起来。而那高大威猛的押镖人，常常成群结队，身怀绝技，守护着一车的旷世奇宝，大多数是不义之财，一路小心翼翼，严阵以待。这样的景象，实在是让人遐想联翩。而现在，义乌市的民间镖局，竟然以同样的方式，赫然出现在现代人的世界之中。他们只是身着换了统一的服饰，带着现代化的武器，而不是身怀上乘武功，他们守护的也不是不义之财，而是这些光明正大的私有财产。
义乌，财富的安全焦虑
有疯狂的享乐者，就有疯狂的眼红者。这个世界并不全是理性之人。发财的人永远也不可能将自己隔离于贫穷之人而独自生存。于是，总有穷途末路看不到希望的人们开始造反，开始对抗这个世界的游戏规则，希望有一次彻底的洗牌，而自己最后幸运的成为自己想要造反的那一群人中的一员。
两个阶层的少数派开始对抗，这个世界中所有戏剧性的场面，才会一一呈现出来。
就像一个外来者初到义乌的最大感受，除了比比皆是的宾馆外，就是满街的外地人外国人。这个小小的县级城市，拥有上百万的外来人口，也拥有全国最大的小商品市场――旺盛的现金交易和复杂的人口情况，造成了义乌富裕人群对于自己的财产安全非常焦虑。
“民间镖局”的诞生改变了这种局面。
义乌到现在仍然传承着传统的现金交易形式，在义乌任何一家银行取款，不论金额多大都不需要提前预约。所以在义乌，手提现金走街过市是司空见惯的事情，正是这种习惯导致了义乌抢夺抢劫案件的频发。在这种情况下，义乌保安服务公司率先推出了有偿护款的服务，被人们称为“义乌镖局”。义乌保安服务公司的这一模式很快获得了巨大的成功，并相继被省内外多家保安公司模仿，一位工作人员自豪地告诉记者，“现在（类似的服务）全国都有，都是跟我们学的。”
保安公司迅猛发展的业务，也反应出了富豪的安全困境并没得多少改善。两年前，媒体批露了余杭私企老板张宇民窖藏白银几十万两的消息，这位小心得近乎套中人的富豪，严格遵守着自己的原则：工厂坚决不做大；坚决不担任协会职务；坚决不参加各级组织，远离政治；税费、捐款坚决缴纳，决不落后；不把利润存在银行里，而是窖藏白银、收藏艺术品。
类似的安全忧虑并非全无道理，至少“安全膜”的畅销就显示了富豪们对于自身财产和人身安全仍然不敢掉以轻心。在杭州汽车城的“中福瑞达旗舰店”，记者见到了此前一直在浙江车主中很流行的安全膜，价格从数千元到数万元不等。据店员介绍，这种安全膜贴在普通玻璃上之后，任由年轻力壮的小伙子，抡起铁锤用力锤打，都不能破碎，普通子弹也难以击穿，所以具有很好的防弹功能，它的强度甚至可以抵御50米开外爆炸的1100公斤的炸弹袭击。
富豪们尽管并不真正从心里相信安全膜的效用，但是购买者依然不少。一位购买了安全膜的义乌老板说，“买个安全膜可能没什么用，但贴在自己车上，那些歹徒砸车子的玻璃时就要多费些功夫了。”这种自我安慰虽然无助于改善丝毫的外部环境，但是多少可以安稳自己的内心。
尝试世界上最好的生活方式，是全世界所有富人的理想，可是，理想看起来很近，实现起来却很远。就像在一个落后的国度里，很多时候就算你肯于花费高昂的代价，却未必能赢得相应的报答，这样的情形，在我们国家，这个30年来从未停止高速成长脚步的国家里，都比比皆是。而许许多多的财富尴尬，就在这显性和隐性的消费过程中，一点点地浮现出来。
私人飞机：浙江人的喜悦与忧愁
从当年的私人包机第一人王均瑶，到拥有国内最选进的私人飞机的裘德道，再到许伟杰如今首个通用飞机4S店，浙江人对机的热情始终不减，但是尴尬也一直不断。
沸沸扬扬的通用飞机专卖店位于余杭区星桥镇的大型楼盘广厦天都城，距杭州市区40分钟的车程，占地800平米的飞机专卖店就设在普通的公寓楼里，分楼上楼下两层。楼下的三个厅分别摆放着三架飞机，分别为直升机、固定翼和三角翼飞机，价格最高是罗特威162F直升机，售价120万元，另外两款分别为70万元与30万元。楼上是办公区域，名义上属于“西安西捷飞机制造厂”，而“西安西捷”实际上是由许伟杰旗下的温州万鹏通用航空服务有限公司收购了西安一家飞机制造厂组建而成，所以在办公区域的标志上，仍然沿用了“乐清飞行总会”的名称。
“乐清飞行总会”是许伟杰2005年创立的，当时曝出的消息是20余位温州商人花费1.3亿元人民币团购了22架私人飞机。2006年，记者曾致电乐清飞行总会，希望对“团购事件”的发展情况进行报道，工作人员以“俱乐部跑道尚未建好”的理由婉拒了记者的采访。而记者从侧面了解到的消息则是，由于征地问题尚未解决，乐清飞行总会的胜利塘机场尚未投入使用。去年“五一”节时，实在耐不住的许伟杰在朋友帮助下，拦下一段尚未通车的公路，进行了第一次试验，飞行总会因此被通报批评。
在乐清飞行总会公开的资料上，乐清飞行总会会籍的价格共分五档：白金、蓝宝石、钻石、翡翠和别墅。其中成为最高级别的别墅会籍会员要掏的会费分别是375万元、500万元和625万元，相应地他们将获赠一套300平方、400平方和500平方的独体别墅以及一架2座的M11超轻型封闭式飞机，并得到一个60平方、70平方和80平方的私人飞机库。这看起来更像是购买房产，而不是购买飞机，
这个声势浩大的富豪购机潮最终没有下文，对外公开的只有浙江一开集团董事长屠昌忠，他花费400多万元预订了一架罗宾逊R22直升机。
如今许伟杰将重心迁至杭州，是否意味着位于乐清的飞行总会运营出现问题？对此许伟杰表示了否认，并称“俱乐部在乐清的跑道已经建了200米了，在杭州建立这样一个专卖店，主要是为了更好地推广飞行这种生活方式，还考虑到方便省外的客户。”
在国内，购买私人飞机其实并不新鲜。2005年1月份，萧山商人裘德道就以6500万元的代价，购入了浙江第一架私人飞机，整个购机过程非常复杂。决定购后，他与美国雷神公司签订购买意向合同，并先行支付50万美金的定金，之后雷神公司安排中国民航总局的官员去美国雷神公司验机，确定裘德道购买的“首相一号”是否拥有在中国领空飞行的资格。付完余款后，雷神公司安排飞机从美国堪萨斯州生产基地，经停阿拉斯加、俄罗斯、日本、韩国，最终抵达杭州。
也许正是这样麻烦的过程，让许伟杰看到了其中巨大的商机，“通用飞机4S店”的概念应运而生。据许伟杰介绍，所谓通用飞机，是指包括直升机、警用飞机、农用飞机和私人飞机在内的各种机型。至于4S店，则是模仿汽车销售“四位一体”为核心的特许经营模式，飞机4S服务包含了整机销售（Sale）、零配件（Spare part）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）。天都店的功能就是“销售私人飞机、航材及提供私人机场、飞行设备的维护、保养服务。”
对于目前有多少人订购了私人飞机，许伟杰不愿意透露，不过他很肯定地告诉记者，“已经有人下单了，但为了客户隐私，我们不便透露。”专卖店的工作人员还表示，来自广东和东北的垂询也比较多，原因是“目前国家正在广东和东北两个城市尝试600米以下简化空域申请手续”，一旦实施，私人飞机上天就会容易得多。
但是现实并不如此轻松。就在4S店开业的前几天，浙江王斌装饰材料有限公司董事长王斌在《浙江日报》上登出了一条转让公告，“本公司因企业发展需要，决定低价转让欧洲直升机公司生产的EC120B直升机一架。”王斌是浙江第二个拥有私人飞机的民企老总，他在去年10月份花费1800万元买下飞机后，从一开始的“被喜悦和忧愁包围”，逐渐变成了“心生悔意”。
在他的设想下，自己能够乘坐私人专机往返于浙江义乌与福建邵武生产基地，并用专机接待重要客户，甚至去水库钓鱼。然而来自空管政策的限制却让他的私人飞机变成了一堆废铁：大部分时间都停在横店机场，只在义乌和东阳上空飞过几圈，飞行时间总共不过36小时。但是对于他渴望的商务飞行，却一直无法实现，“截至目前，我的飞机从来没从义乌飞到过福建邵武，因为福建与义乌分属两个不同空域。” 购买飞机之前，王斌曾向航空公司、直升机公司、空管部门咨询过，“他们都说很方便，但我没想到跨空域的飞行手续会这么麻烦！”
王斌的境遇，其实折射出国内私人飞机的生存现状。1986年颁布的《国务院关于通用航空管理的暂行规定》中要求，申请通用航空许可证应具备三个条件：一是航空器经民航总局检验合格，登记注册，领有适航证件；二是飞行人员、航空器维修人员和航行调度人员经民航总局考核合格，领有执照；三是所使用的机场以及机务维修条件，能够保证正常飞行和作业。显然，这几个条件是民间购买机者目前难以同时具备的。新的《通用航空飞行管理条例》对私用轻型飞机适航的审批程序依然繁琐，空域的开放也极为有限。而针对非经营性通用航空活动，我国还没有明确的法律法规。
在这个财富的三角中心里，两种阶层的截然对立，给我们描绘出来的图景，有一种盛世的幻景，但中间还夹杂着一种难以名状的极不和谐的色彩，这些颜色，在这样的一幅盛世蓝景中，泛出了一丝丝怪诞的形状。令人捉摸不来，挥之不去。
