时间：2023-10-20 10:00:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇安置房的会计处理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理
首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理
一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。
郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：
借：银行存款8000万元
贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元
递延收益——城市基础设施建设支出2000万元
发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：
借：开发成本
贷：银行存款
同时结转营业外收入，借：递延收益
贷：营业外收入
二、城中村改造土地出让金返还税务处理
企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。
土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）
参考文献：
[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》
[2]《企业会计准则应用指南》
[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》
一、非独立核算方式下的会计科目设置
行政事业单位对于基本建设项目的非独立核算，按照项目单位所执行的会计制度和政府收支分类的支出经济分类科目的规定设置会计科目，根据《2010年政府收支分类科目》及现行的行政事业单位会计制度，设置会计科目如下。
(一)“经费支出”科目行政单位在“经费支出”科目的“项目支出”二级科目下，根据是否各级政府的发展与改革部门安排的预算拨款，设置“基本建设支出”和“其他资本性支出”三级会计科目进行基建投资的会计核算。发展与改革部门安排的预算拨款资金所建设的项目支出，在“基本建设支出”三级会计科目核算，其他部门安排的资金所建设的项目在“其他资本性支出”三级会计科目核算。
(二)“事业支出”科目事业单位在“事业支出”科目的“项目支出”二级科目下，根据是否发展与改革部门安排的预算拨款，设置“基本建设支出”和“其他资本性支出”三级会计科目进行基建投资的会计核算。发展与改革部门安排的预算拨款资金所建设的项目支出，在“基本建设支出”三级会计科目核算，其他部门安排的资金所建设的项目在“其他资本性支出”三级会计科目核算。
(三)“基本建设支出”科目核算各级发展与改革部门集中安排的一般预算财政拨款(不包含政府性基金、预算外资金以及各类拼盘自筹资金等)用于购置固定资产、战略性和应急性储备、土地和无形资产，以及购建基础设施，大型修缮所发生的支出，设置下列明细科目：一是房屋建筑物购建，反映用于购买、自行建造办公用房、仓库、职工生活用房、教学科研用房、学生宿舍、食堂等建筑物(含附属设施、如电梯、通讯线路、水气管道等)的支出；二是办公设备购置，反映用于购置并按财务会计制度规定纳入同定资产核算范围的办公家具和办公设备的支出；三是专用设备购置，反映用于购置具有专门用途、并按财务会计制度规定纳入固定资产核算范围的各类专用设备的支出。如通信设备、发电设备、交通监控设备、卫星转发器、气象设备、进出口监管设备等；四是交通工具购置，反映用于购置各类交通工具(如小汽车、摩托车等)的支出(含车辆购置税)；五是基础设施建设，反映用于农田设施、道路、铁路、桥梁、水坝和机场、车站、码头等公共基础设施建设方面的支出：大型修缮，反映按财务会计制度规定允许资本化的各类设备、建筑物、公共基础设施等大型修缮的支出；信息网络购建，反映政府用于信息网络方面的支出。如计算机硬件、软件等不符合财务会计制度规定的固定资产确认标准的，不在该科目反映；物资储备，反映政府、军队为应付战争、自然灾害或意料不到的突发事件而提前购置的具有特殊重要性的军事用品、石油、医药、粮食等战略性和应急性物质储备支出；其他基本建设支出，反映著作权、商标权、专利权等无形资产购置支出，以及其他上述科目中未包括的资本性支出。
(四)“其他资本性支出”科目核算非各级发展与改革部门集中安排的用于购置固定资产、战略性和应急性储备、土地和无形资产，以及购建基础设施、大型修缮和财政支持企业更新改造所发生的支出。设置以下明细科目：一是房屋建筑物购建，反映用于购买反映用于购买、自行建造办公用房、仓库、职工生活用房。教学科研用房、学生宿舍、食堂等建筑物(含附属设施、如电梯、通讯线路、水气管道等)的支出；办公设备购置，反映用于购置并按财务会计制度规定纳入固定资产核算范围的办公家具和办公设备的支出；专用设备购置：反映用于购置具有专门用途、并按财务会计制度规定纳入固定资产核算范围的各类专用设备的支出。如通信设备、发电设备、交通监控设备、卫星转发器、气象设备、进出口监管设备等；)交通工具购置，反映用于购置各类交通工具(如小汽车、摩托车等)的支出(含车辆购置税)；基础设施建设，反映用于农田设施、道路、铁路、桥梁、水坝和机场、车站、码头等公共基础设施建设方面的支出；大型修缮，反映按财务会计制度规定允许资本化的各类设备、建筑物、公共基础设施等大型修缮的支出；信息网络购建，反映政府手于信息网络方面的支出。如计算机硬件、软件等不符合财务会计制度规定的同定资产确认标准的，不在此科目反映；物资储备，反映政府、军队为应付战争、自然灾害或意料不到的突发事件而提前购置的具有特殊重要性的军事用品、石油、医药、粮食等战略性和应急性物质储备支出；土地补偿：反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补偿费；安置补助，反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补助费；地上附着物和青苗补偿：反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的地上附着物和青苗补偿费；拆迁补偿：反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的拆迁补偿费；其他资本性支出，反映著作权、商标权、专利权等无形资产购置支出，以及其他上述科目中未包括的资本性支出。如娱乐、文化和艺术原作的使用权、购买国内外影片播映权、购置图书等。
(五)“基本建设支出”科目与“其他资本性支出”科目两个科目的核算内容基本上是相同的，主要有两个方面差异：一是项目投资安排主体不同：“基本建设支出”科目核算的是发展与改革部门安排的财政预算资金，“其他资本性支出”科目核算的是发展与改革部门以外的安排的财政预算资金。二是土地费用处理方法不同：“其他资本性支出”增列了“土地补偿”、“安置补助”、“地上附着物和青苗补偿”、“拆迁补偿”4个科目，而“基本建设支出”则没有核算土地补偿费用的明细科目，只能放到“其他基本建设支出”明细科目核算。在实际的会计核算工作中，“基本建设支出”科目下可以增设增列了“土地补偿”、“安置补助”、“地上附着物和青苗补偿”、“拆迁补偿”4个科目分别核算土地补偿费用，但在编制会计报表时，要并入“其他基本建设支出”明细项目中。
二、非独立核算方式下的账务处理方法
非独立核算方式下的账务处理方法，由于建设单位是否实行国库集中支付，其处理方法也有所不同，国库集中支付方式下的基建核算和非国库集中支付方式下的基建核算如下。
(一)国库集中支付方式下的基建核算行政事业单位的基本建设支出的账务处理，在国库集中支付方式下会计核算，不涉及项
目建设资金的直接拨款收入业务，只反映项目支出核算业务，在会计处理上，支出与拨款同时反映，借记“经费支出――项目支出”科目，贷记“预算拨款――国库直接支付”科目；同时，按照行政单位会计核算要求，借记“固定资产”科目、贷记“固定基金”科目，以反映基建投资的实际情况，也为编制基建项目的竣工财务决算提供完整的会计账簿记录资料。年度末，没有使用而存放在国库里的项目结余资金，按照单位正常的国库结余资金处理，借记“财政应返还额度”科目，贷记“预算拨款――财政直接支付(项目支出)”科目；下年度，使用上年结余资金时，借记“经费支出――项目支出”科目，贷记“财政应返还额度”科目。
[例1]2007年12月20日海州市机关事务管理局经海州市发展与改革委员会(海发投[2007]369号)批准扩建机关食堂600平方米，总投资额900万元，资金由财政预算拨款。1月25日经公开招标由海州市国强建设有限公司中标，实行包工包料建设，总价780万元，并于当日签订了合同，约定付款期限和付款方式：签订合同后3天内支付30％，房屋结顶付40％，竣工验收合格经审计后再付20％，5％作为质量保证金，在使用一年后符合质量要求时付清。
(1)2008年1月28日按合同约定支付工程款234万元，海州市国强建设有限公司开具了收款收据，由国库集中支付了款项。
借：暂付款――海州市国强建设有限公司
234
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出)234
(2)2008年6月28日工程结顶，按合同约定支付工程款312万元，海州市国强建设有限公司开具了收款收据，由国库集中支付了款项。
借：暂付款――海州市围强建设有限公司 312
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出)312
2008年9月18日工程竣工验收合格，经审价后确定造价790万元，海州市同强建设有限公司开具了发票，留质量保证金39.5万元，本期支付203.5万元，由国库直接支付，
支付工程款：
借：暂付款――海州市国强建设有限公司 203.5
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 203.5
按发票结转支付工程款和保证金
借：经费支出――项目支出――基本建设支出
(房屋建筑物购置) 790
贷：暂付款――海州市国强建设有限公司 750.5
暂存款――海州市国强建设有限公司 39.5
结转固定资产：
为了反映基建投资支出所形成的资产价值，综合反映项目所形成资产的明细情况，按照《行政单位会计制度》固定资产核算的基本规定，设置“固定资产――××项目”进行基建支出成本的归集，按照经费支出金额做如下会计处理：
借：固定资产――食堂扩建工程
(建筑安装工程投资) 790
贷：固定基金 790
值得注意的，如果上述预付工程款涉及工程竣工验收跨年度时，会计人员在年度终了前，要对挂在暂付款账户的已经支付工程款转作“经费支出”，借记“经费支出――项目支出――基本建设支出(房屋建筑物购建)”科目，贷记“暂付款”科目；同时，借记“固定资产――××工程”科目，贷记“固定基金”科目。在转账时，最好要求施工单位开具“建筑业发票”转账。
[例2]2008年1月3日支付土地补偿10万元、安置补偿10万元、地上附着物和青苗补偿5万元、拆迁补偿支出15万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出(土地补偿) 10
(安置补偿) 10
(地上附着物和青苗补偿) 5
(拆迁补偿) 15
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 40
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建
(待摊投资――土地征用及迁移补偿费) 40
贷：固定基金 40
[例3]2008年1月3日支付设计1.5万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出(其他支出－设计费) 1.5
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 1.5
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建(待摊投资――设计费) 1.5
贷：固定基金 1.5
[例4]2008年1月23日支付招标费2万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出
(其他支出－招投标费) 2
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 2
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建
(待摊投资――招投标费) 2
贷：固定基金 2
[例5]2008年1月29日支付监理费8万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出
(其他支出－监理费) 8
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 8
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建
(待摊投资――监理费) 8
贷：固定基金 8
[例6]2008年1月29支付食堂基建资料打印费0.038万元，会议费0.092万元，差旅费0.02万元，现金支付。
借：经费支出――项目支出――办公费0.038
―会议费0.092
――差旅费0.02
贷：现金0.15
按照财政部《基本建设财务管理规定》，行政单位不独立核算的建设项目，不核算建设单位管理费，其发生的与建设项目有关的管理费，直接在正常的行政经费预算中列支，不计人项目工程成本，如支付的管理人员工资、津补贴、交通费、办公费等直接列作“经费支出”，不结转到“固定资产”和“固定基金”账户。因此，本例涉建设单位管理费直接在经费支出的项目支出下的“办公费”、“会议费”、“差旅费”明细科目核算，作为当期经费支出，不计入固定资产成本。
(二)非国库集中支付方式下的基建核算行政事业单位基本建设投资，在非国库集中支付方式下的基建核算涉及项目建设资金的拨款和项目资金的支出，收到拨款时，在会计处理上，支出与拨款同时反映，借记“银行存款”科目，贷记“预算拨款――项目支出”科目；发生项目支出时，借记：“经费支出――项目支出”科目，贷记“银行存款”等科目，同时，按照行政单位会计核算要求，借记“固定资产”科目、贷记“固定基金”科目，以反映基建投资的实际情况，也为编制基建项目的竣工财务决算提供完整的会计账簿记录资料。年度末，结余建设资金存放在银行帐户里，不做账务处理，项目竣工后，财政部门收回结余资金时，借记“预算拨款――项目支出”科目，贷记“银行存款”科目。下面以事业为例，说明非国库集中支付方式下的基建核算。
[例7]2009年1月15日海州市疾病控制中心(事业单位)经市卫生局批准扩建化验室250平方米，投资100万元。由财政拨款。--2009年1月25日收到银行转来的财政预算拨款收账通知单，化验室
建设拨款50万元。
借：银行存款 50
贷：财政补助收人――项目支出 50
[例8]2009年1月20日银行转账支付土地储备中心土地补偿15万元。
借：事业支出――项目支出
――其他资本性支出(土地补偿) 15
贷：银行存款 15
借：固定资产(待摊投资――土地征用及迁移补偿费) 15
贷：固定基金 15
[例9]2009年1月28日，开出转账支票付设计费5000元。
借：事业支出―项目支出――其他资本性支出
――(其他支出－设计费) 0.5
贷：银行存款 0.5
借：固定资产――(待摊投资――设计费) 0.5
贷：固定基金 0.5
[例10]2009年2月28日，开出转账支票付招投标费0.98万元。
借：事业支出――项目支出――其他资本性支出
――(其他支出一招投标费) 0.98
贷：银行存款 0.98
借：固定资产――(待摊投资――招投标费) 0.98
贷：固定基金 0.98
[例11]2009年3月1日，与方圆建设有限公司签订项目施工合同，实行“包工包料”，合同总价80万元，开出转账支票付首期工程款300000元。
借：预付账款――方圆建设有限公司 30
贷：银行存款 30
[例12]2009年3月3日，支付浙江南方工程公司监理费1万元。
借：事业支出――项目支出――其他资本性支出
――(其他支出－监理费) 1
贷：银行存款 1
借：固定资产――(待摊投资――监理费) 1
贷：固定基金 1
[例13]2009年3月25日收到银行转来的财政预算拨款收账通知单，化验室建设拨款50万元。
借：银行存款 50
贷：财政补助收入――项目支出 50
[例14]2009年4月15日，按工程进度，开出转账支票付第二期工程款300000元。
借：预付账款――方圆建设有限公司 30
贷：银行存款 30
2009年6月12日以现金支付竣工验收费用0.09万元。
借：事业支出――项目支出――其他资本性支出
――(其他支出－验收费) 0.09
贷：现金 0.09
借：固定资产――(待摊投资――其他费用) 0.09
贷：固定基金 0.09
[例15]2009年6月28日，工程竣工验收合格，经工程造价评审机构审核后确定项目结算造价80.5万元，方圆建设有限公司开具了发票，留质量保证金4.25万元，扣除预付账款60万元，以银行转账支付16.25万元。
(1)根据结算发票，确定房屋造价
借：事业支出――项目支出
――其他资本性支出(房屋建筑物购建) 80.5
贷：应付账款――方圆建设有限公司 80.5
(2)结转固定资产
借：固定资产――实验室 80.5
贷：固定基金 80.5
(3)结算房款
借：应付账款――方圆建设有限公司 76.25
贷：预付账款――方圆建设有限公司 60
银行存款 16.25
[例16]根据上述所形成的固定资产，登记固定资产分类明细账，计算化验室的决算成本。
通过上述固定资产明细账，实验室建筑总成本98.07万元，每平方米造价。0.39228万元，实际投资总额控制在预算总额100万元以内，节约资金1.93万元。
三、非独立核算方式下的基建竣工财务决算处理
非独立核算方式下的基建竣工财务决算处理，按照财政部颁发的《基本建设财务管理规定》等文件要求办理，主要有三个环节需要处理：一是编制竣工财务决算报告，二是报批竣工财务决算；三是清理项目结余资金。
(一)竣工财务决算报告的编制非独立核算的基建项目竣工后，也要按规定编报竣工财务决算报告，经单位负责人签字后，报同级财政部门审批。竣工决算报告包括会计报表和编制说明两个部分。其基本格式和编制要求，按财政部颁发的《基本建设财务管理规定》执行。行政事业单位基建会计非独立核算平时不需要单独编制会计报表，在工程竣工后，按照基本建设管理规定办理竣工财务决算，编制竣工决算报表，并办理资产交付使用手续。为了反映竣工财务决算的情况，可以根据《基本建设财务管理规定》和行政事业单位年终决算报表编制的有关要求，结合财务管理的需要，一般应编制下列会计报表：基本建设项目概况表；交付使用资产总表；交付使用资产明细表；待摊投资明细表；基本建设资金收支情况表。
上述《基本建设项目概况表》、《交付使用资产总表》、《交付使用资产明细表》是基本建设竣工财务决算必须报送的报表，《待摊投资明细表》可根据当地财政部门要求编报。《基本建设资金收支情况》是考虑全面反映项目建设资金的来源与使用以及结余的情况，并与行政事业单位年终决算报表一《基本建设类收入支出总表》衔接设置，实际工作中，可根据当地财政部门批复竣工财务决算要求，决定是否编报。《基本建设资金收支情况表》格式参考《基本建设类收入支出总表》设计，并以海州市疾病控制中心化验室为例编制《基本建设资金收支情况表》。
(二)竣工财务决算报告审批建设单位编制好竣工财务决算报告后，报送主管财政部门审批。如果财政部门要求竣工决算报告“先评审、后审批”的，则先送财政评审机构或委托社会中介机构评审后，再报送财政审批部门办理审批手续，在取得财政部门审批手续后，建设单位办理项目转账，结清账户。
(三)基建结余资金的处理基建项目竣工后，尚有资金结余的，按照专款专用原则，财政部门一般要求，交回国库。
[例17]如果上述结余款项1.97万元，财政部门收回，由银行划转至国库。
一、在两个开发区座谈的主要内容：
(一)公司经营方面：
两个开发区的总公司都经历了与管委会“两块牌子、一套班子”的合署办公阶段。不同的是一个先合后分，一个是先分后合。
xx开发区总公司，在2017年之前，老总由副主任兼，比较独立。2017年，因为管委会主要领导变动，并入财政局合署办公，采取“大财政、大预算、大融资”的管理模式。实行“三权分离”，决策权(管委会)、预算概算(总公司)、建设权(建设局)。总公司的定位是投融资平台。
xx开发区总公司经过26年的发展历程，成份比较复杂。在财务管理与控制方面，初期与管委会合在一起，常务副主任兼老总。现在则相对独立，但总公司财务部还是要承担财政局一部分分工。总公司的定位是：一城市运营商。第一是负责土地开发，包括征地拆迁，但为了回避关联业务起见，拆迁、安置采取了两条线管理;第二是承担基础设施建设;第三是低价位商品房建设。二在早期有市场行为。一方面做过房地产开发项目，主要是在区外发展，做利润。另一方面组建外贸集团，现在是全国五十强;三是政府投资机构。一方面是管理投资工作，其中一个大的亮点是投资银行业，在江苏银行和交通银行都有股份。另一方面是满足引进外资需要。具体是做了江苏王子、创投基金(担保公司)和高科技领域。
比较一下两个开发区总公司的发展历程，我们很容易得出一个结论：投资公司的运行没有一成不变的模式，应因时而变，“方便管理、利于大局，增速发展”才是硬道理。独立不独立，只是领导分工问题，不是决定公司发展与否的关键因素。
所以，此前一直困扰我们的“新城公司缺乏自主权，运行不顺畅”的问题，说到底，其实是由于我们单纯站在公司角度考虑的原因，是缺乏全局观念的表现。
(二)土地运作
从介绍的情况看，两地思想都比较解放，善于规避政策，勇于创新措施，敢于以我为主。都力求利用最少的土地资源，开发更大的经济效益。用他们的话就是“没有大的项目、好的项目，是不会轻易批土地的”。当然，两地的发展也同样受到了土地指标的瓶颈制约。xx开发区抓住机遇，曾以9800元/亩的价格购买了其他地区10000亩的土地指标，主要作为安置房的土地储备，因为今后回迁户必然要求把他们的安置房由小产权转为大产权，从而引发不稳定因素。而且，对于已经落户的产能相对较低、土地产出比不高，或者不符合整体产业规划布局要求的企业，xx采取了合同一到期就不再续约的做法，重新收回土地、重新布局。这其实也是我们招商引资的一个契机，发达地区产调整出局的企业，在我们这里应该还是会有一定的发展空间的，可以与我们其它的招商项目综合考虑。
除了土地的一级开发外，两个地区还都进行了房地产开发。xx开发区的一个成功做法是与xx中学(xx母校)强强联合，由开发区在境内提供土地，xx中学投资，新建xx中学分校，从而带动周边开发的房地产项目升值更快、运营更好，实现了社会效益和经济效益的双赢。xx开发区由于成立较早(1984年12月)，沾了政策的光，起步阶段是国务院投资助推，用他们的话说就是“当初钱都花不完的”，所以，在土地整理方面是做好“七通一平”才挂牌上市。在方面我们目前还不具备这样的财力，只作为情况通报提一下。
(三)财务管理和投融资工作[ 莲 ~ 山 课 件 ]
第一，财务管理方面。
由于其必须符合总公司运营模式的要求，具体业务的处理方法林林总总，这里就不再展开。
但有一个共性问题，就是由于开发区高速发展的特殊性，政企业务交叉的现象难以避免，表现在会计处理上，就是即便最新的《会计准则》里面的会计科目，也满足不了新的业务要求。和我们一样，两地也都采取了“自造”会计科目的做法。比如在处理房地产开发子公司的成本核算上，xx总公司就设立了“开发成本”的会计科目。由于业务关系过于繁多，区分起来十分困难，有些会计科目甚至都细化到了六级、七级。最后审计的时候，鉴于业务的真实性和合理性，审计人员也只能一笑认可。
相信不久的将来，随着相关法律、法规的进一步完善，国家一定会出台一个区别于其他的、专门适合于开发区的会计准则。相当于介乎企业会计和事业会计之间的一个会计门类。
第二，投融资工作。
在投资方面，开发区的投入产出周期较长，在投入产出比上，不能也不应与企业相比较，因为这里面还有个社会效益和社会责任的问题。尤其在开发区普遍存在的、资金运转极端困难的情况下，这个周期就更显漫长，投入产出比也更像是杯水车薪。因此，在资金远远满足不了投资需要的情况下，两地开发区在早期的时候，都采取过一些非常措施。比如对于标准厂房的问题，xx就采取过先给企业使用几年，再成本价卖给企业的“壮士断腕”的做法。看起来开发区是亏了，但其实从另一个角度来说，卖过的厂房还在开发区，收回的资金又可以继续投入。这完全是特殊时期的特殊之举，是因势而为的变通做法，不能也不应按平常时期的标准来衡量和看待。
在融资方面，两地都采取了发展、做实子公司，自主搭建融资平台、提高银行授信额度的积极做法。为了做大企业的营业收入和现金流，满足银行更大授信额度的要求，各个子公司相互间的变通交易就顺理成章了。xx开发区由于资金需求和缺口更大，投入的人力相对更多，有10名融资人员分兵出击，多点开花。尤其值得我们借鉴的是，他们与股份制银行的成功合作。由于体制的原因，可以变通的余地相对更大、机会更多。
二、总的体会和几点建议
(一)总的体会
这次考察的两个开发区都是二级市的开发区，起步更早，规模更大，在经济总量、影响力和吸引力上我们确实没有可比性。之所以选择去，主要是两地发展理念、业务水平以及文化底蕴打动了我们，尤其是他们的业务，值得我们学习的地方很多。从结果来看也是收获颇丰，不虚此行。
但是，让我们不曾想到的是，我们引以为骄傲的xx，人家居然都没听说过。我们的宣传工作确实太落后了。要知道，我们去的可是这些城市的最前沿——开发区，而且又是本省，同在江北。
(二)几点建议
1、建议管委会在财力许可的情况下，今后有针对性的多组织人员出去学习，效果当会立竿见影。
2、进一步加大宣传工作力度，尤其要针对各地的开发区。人家都没听说过我们，再多的机会，也不会想到我们。
关键词：税收筹划；成本控制；房地产业
在金融风暴席卷全球的背景下，我国经济也不可避免地受到影响，特别是地产置业，房地产市场萎缩，投资增速回落，预售情况不佳，再加上前期宏观调控的压力，房地产企业现金流出现几乎枯竭的状态。
在不违反税法的前提下进行精心的税收筹划，规避潜在纳税风险，节约合理纳税成本，是企业的合法权利。据专家测算，企业有15％~20％的节税空间。房地产开发项目是典型的资金密集型行业，进行必要的税收筹划，对企业有效降低运营成本，增加收入利润，具有相当重要的意义。
1房地产开发企业税收筹划的必要性
企业缴纳的税款是企业的运营成本之一，有效地进行税收筹划、合理合法地减少企业缴纳的税款额，是一条有效降低企业运营成本的途径。下面以一个案例进行说明：
某公司2005年3月在湖南注册成立，注册资金2000万元人民币。该公司的主营业务是汽车租赁，年营业额达1000万元人民币。按照5％的营业税率，该公司每年至少交50万元的营业税；按照10％的租赁行业利率，该公司每年应缴纳33万元的所得税；加上每年约5万元的附加税，该公司每年应缴纳的总税额在88万元左右（见图1）。其税收筹划解决方案：
（1）通过安置下岗失业人员获得税收优惠。财税2002年208号文件规定，如果服务性企业安置下岗失业人员达到其员工总数30％，可以免3年营业税、3年企业所得税和城建、教育等其他附加税种。该公司主营业务是汽车租赁，属于服务性行业，对招收员工的学历知识水平的要求不会太高，完全有能力招收一部分失业下岗人员作为员工。因此，如果该公司能够安置超过30％的下岗失业人员，就可以免缴3年的营业税、企业所得税以及附加税。
（2）通过安置退伍军人获得税收优惠。财税2004年93号文件规定，如果服务性企业安置军队退役士官达到其员工总数的30％，企业可以免缴3年营业税、企业所得税和其他附加税。因此，如果该企业租赁公司能够依此招收部分军队退役士官作为其员工，就可以在3年内免缴营业税、企业所得税和附加税。
以上是税收筹划方式的一个小的运用，可带来可观的经济效益。随着我国社会主义市场经济日趋成熟，由于纳税风险、税收制度的多变以及税收筹划知识的广泛传播等因素的存在，税收筹划将越来越被智慧的企业家们所接受。税收筹划正走上经济前台，成为企业控制成本的利器。
2房地产开发企业税收筹划的可行性
2．1从税收政策看税收筹划的可行性
国家关于房地产行业的税收政策，虽然不断完善，但由于行业发展快，会出现一些新的情况和问题，因此税法可能存在覆盖面上的空白点、衔接上的间隙处和掌握尺度上的模糊界限等。加之会计处理方法与税法之间存在着差异，因而企业如何纳税，往往存在多个可选择的方案。企业可以通过对自身行为的调整，避开税收所要限制的方面，达到国家规定的政策条件。
2．2从纳税观念看税收筹划的可行性
计划经济年代，人们把税收看作企业对国家应有的贡献，侧重从作为征税主体的国家角度研究税收，却忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利。随着社会主义市场经济的发展，理论界开始重视从纳税主体的角度研究税收，企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中有不可估量的作用，研究企业纳税筹划的思想障碍已经基本消除。
2．3从合法地位看税收筹划的可行性
随着市场经济的发展和国家税法体系的完善，国家对企业的税收筹划行为也持肯定和支持的态度。2001年，国家税务总局正式公开承认了税收筹划的合法地位，并且在其主管的专业报纸《中国税务报》上开辟《筹划专刊》，专门讨论税收筹划的理论和实践知识。
3房地产开发企业税收筹划的具体做法
房地产开发企业涉及的税种比较多，但并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要有：营业税、上地增值税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。
3．1营业税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。
3．1．1合作建房筹划法
所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。两种方式纳税义务不同，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税收筹划。以“以物易物”方式为例：甲乙两企业合作建房，甲提供土地，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经评估该建筑物价值4000万元，甲乙各分得2000万元的房屋。此时，甲企业通过转让土地使用权拥有了部分新建房屋的所有权，应以转让无形资产项目计算营业税，其转让土地使用权的营业额为2000万元，甲应缴纳的营业税＝2000×5％＝100（万元），而乙企业则无须缴纳营业税。
3．1．2承包合同筹划法
工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时，建房属于建筑业，适用3％的税率；不签订合同时，只是负责工程的组织协调业务，属于服务业，应缴纳5％的营业税。根据上述规定，纳税人在承包工程时，一定要与建设单位签订建筑安装工程合同。这样，其承包收入只需按建筑业适用3％的税率。否则，其承包收入就需按服务业适用5％的税率，营业税、城市维护建设税、教育费附加的税负也会相应加重。
3．1．3减少应税项目流转次数筹划法
我国税法规定，房地产等不动产转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的，转让次数增加便会导致重复纳税。如：甲企业曾为建筑房屋向乙企业借入2亿元人民币，约定到期后以开发的部分房屋充抵借款。最终，甲企业用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元，城市维护税70万元及教育费附加30万元，以上二项税合计1100万元。而乙企业接受这300套住宅后为收回欠款，转手销售，再次支付相关税1100万元，乙企业实际只收回欠款1．89亿元。300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若乙企业帮助甲企业销售这300套住房，并约定住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。这样使300套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是2亿元了。
3．2土地增值税筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收的税种。
3．2．1成本核算对象的筹划
房地产开发企业可设立一家独立的装饰公司，专门为购房户装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是开发企业与购房户签订的房地产销售合同，另一份是装饰装演公司与购房户签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明的房款的增值额缴纳土地增值税，而装修合同上注明的金额属于劳务收入，缴纳营业税，不缴土地增值税。通过分散经营收入，从而减少税基，降低税率，节省税款。
3．2．2利息扣除方式的筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资历，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资历，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。
3．2．3合理确定增值额进行筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免缴土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额的20％的，应就其全部增值额按规定纳税。同时对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。土地增值税适用30％~60％的超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，有些情况下价高未必利大。因此，在确定房地产销售价格时，要全盘考虑，既要考虑价格的竞争力又要考虑企业的最终收益。
3．3企业所得税筹划
与营业税等流转税筹划相比，企业所得税筹划的效益更大也更直接。因为流转税筹划的效益并不是最终的节税效益，只有扣除对企业所得税的影响后才是真实的效益。
3．3．1选择投资地区筹划
选择投资地区进行税收筹划，是伴随着国家对部分地区的税收优惠政策出台而产生的，符合国家宏观经济政策，因此得到官方承认与支持。纳税人经过核算其成本和收益，可在经济特区、经济开放区、高新技术产业开发区、西部地区等税收优惠政策较多的地区注册。如果企业已经在无优惠政策的地区成立，则可通过一定的策划，与某些能享受优惠待遇的企业或产业挂靠，使自己也能符合优惠条件。
3．3．2选择从属机构筹划
企业的从属机构主要包括子公司、分公司和办事处。这三种形式的从属机构在设立手续、核算、纳税形式以及税收优惠等方面是不同的。子公司虽是独立法人，设立手续复杂，独立核算和缴纳所得税等，但可以享受当地的税收优惠政策；而分公司和办事处则设立手续简单，不独立核算，也不独立缴纳所得税，由总公司汇总缴税，税负较轻，但不享受税收优惠政策。因此，在进行税收筹划时，应该根据具体情况分析，选择促使企业获得最大利益、税负较轻的方案实施。
关键词：PPP项目；会计核算；问题研究；政策支持
站在工程项目成本管理角度分析，PPP项目存在着工程量大、施工时间长、投入资金多等特点，同时市场因素对PPP项目有着极大的影响，一旦市场波动显著，那么PPP项目的具体实施就会受到严重的影响，故而如何强化PPP项目会计核算工作成为了当下研究的重点。通过PPP项目会计核算可以实现对项目建设的全局控制，这就要求在今后的工作中需要从对象、内容以及方法等多角度对项目成本控制财务会计审核存在的各种问题进行研究分析，为PPP项目质量的提升奠定扎实的基础。
一、PPP项目及其会计核算内涵
PPP，英文全称为PublicPrivatePartnerships。PPP项目主要应用对象为政府公共基础设施建设，其出发点是为了缓解财政资金不足的局面，提升项目管理效率。PPP模式实现了政企合作新形式，保证了公共基础设施、公共事业等项目的建设完成，同时也为后续投资回报目标的实现创造了良好的基础。单从理论方面分析，PPP项目运行具体机制如下：第一，相关政府部门同企业之间达成并签订特许经营权协议；第二，政府部门与某些投资机构达成共识为PPP项目公司的PPP项目的建设和运营提供必要的资金支持，或者是协同合作。就目前情况分析，上述投资机构主要是指地方投资管理中心等。PPP项目建设及运营内容主要包括建设工程的分包、融资、投保以及相关内容的咨询等，同时也包括项目后期的运营管理工作等。会计核算是通过相关理论及方法利用货币来对经营活动主体在经营过程中或者是预算执行阶段的所产生的行为进行准确的记录、汇总分析、考核控制等，并最终以会计报表的形式将所有的会计信息数据呈现在经济主体管理者面前。而PPP项目会计核算主要作用对象就是PPP项目，针对的主要问题就只PPP会计确认问题。从国外相关会计核算经验分析发现，其依据是《服务特许权协议》，该协议中规定基础设施的控制权为授权人，若待《项目服务特许权协议》执行结束后还存在着一定的剩余利益，那么基础设施的控制权仍旧属于授权人。
二、PPP项目会计核算中存在的问题
1、PPP项目范围界定模糊
在我国社会经济高速运转背景下，PPP项目应用范围越来越广泛，尤其是地方基础教育设施、城市交通设施等建设都可以发现PPP项目的存在。究其原因在于PPP项目无论是从资金管理方面还是从建设经验方面都具有传统项目融资模式不可比拟的优势，为我国现代化城市建设的向前推进提供了巨大的动力。但是在PPP项目范围日渐扩大的今天，其中存在的问题也越来越突出，尤其是PPP项目结构和形式等悄然发生着明显的变化。例如就现阶段而言，PPP项目建设类型越来越多，但是相关单位对PPP项目认识存在着一定的误区，一些新型的PPP项目管理不到位，项目执行效率也随之降低，对我国基础设施建设的正常开展产生了一定的影响。
2、政府主体会计核算问题分析
受到过去现金收付制度的影响，大多数公共设施等固定资产的核算以收支性核算为主，例如一些公路、桥梁以及辅助设施等在有关政府部门的账上并未有所体现。而在权责发生制背景下，PPP项目建设完成的公共基础设施资产必须进行会计核算。政府是PPP项目基础设施资产所有权的拥有者，而PPP项目公司仅具有占有权、使用权以及收益权。在PPP项目建设中，政府获得基础设施资产的代价并不是全额投资，而是以基础设施资产经营权的出让等来得到该项目资产的拥有权的。而在这一过程中，政府对PPP项目资产的定位对PPP项目资产核算有着决定性的影响。
3、PPP项目公司主体会计核算问题
依据PPP项目运行程序可将其分为项目公司成立、建设、运营、移交四个阶段，下面将对其中主要的会计核算问题进行研究分析。第一，项目公司成立阶段。在过去，会计核算工作中是以企业整体为核算对象的，对内部产权主体的划分存在着一定的模糊性，在进行产权主体与经济利益关系分析时会存在着一定的争议，对PPP项目公司会计目标的实现产生了不利影响，故而必须结合实际情况不断地完善会计核算工作；第二，项目建设阶段。在项目建设阶段，会计核算存在的问题较多，例如PPP项目公司应当对完整产权的资产和特许经营权资产进行明确的区分，但是就目前情况分析，PPP项目公司在进行这部分内容会计核算过程中经常出现混淆的问题，片面的认为PPP项目特许经营权资产为固定资产，这种错误的认识必然会导致PPP项目会计核算结果不准确。
三、我国PPP项目会计核算建议
1、PPP项目范围界定
首先在进行PPP项目范围界定过程中应当掌握其本质特点，通常情况下，PPP项目应当符合以下几点：第一，相关政府部门或者是授权者应当对PPP项目公司所提供的服务内容、服务对象以及服务成本进行确定；第二，一旦特许期满时，政府部门或者是授权者拥有基础设施剩余利益的控制权。一些与之相关的监管部门或者是机构也包含在上述政府部门或者是授权者的范围内。另外对服务价格的控制并不是绝对的控制。政府部门或者是指定授权者、监管部门等结合市场情况制定价格上限机制就可以。也就是说，授权人对大量剩余利益的控制应当局限在营运商出售或者抵押基础设施实际能力范围内，同时规定在特许期内，授权人仍旧具有使用并运营基础设施的基本权利。一旦在特许期结束后，PPP项目仍旧具有大量的剩余利益，那么该利益的受益者为政府。
2、政府主体的PPP项目会计核算
现阶段，我国政府拥有PPP项目的全过程所有权。一旦规定的特许经营期终止后，PPP项目资产拥有权会归结到公共部门，也就是说待特许经营期满后，政府或者是其制定授权者掌握基础设施大量剩余利益的所有权。而如果政府或者是其指定授权者规定PPP项目公司服务内容、服务对象以及服务价格后，那么政府或者是其指定授权者在具有PPP项目资产名义所有权的同时还可以对PPP项目使用以及收益权进行控制，鉴于此，政府应当将PPP项目的所有权和控制权视为固定资产，这样一来，政府和PPP项目公司在进行资产确认时可以明确基础设施项目的所有权。
3、PPP项目公司主体会计核算
首先，PPP项目公司成立阶段。在项目公司成立开始阶段，应当明确项目产权主体，以相关标准为依据对会计核算内容进行准确的划分，明确投资机构和政府利益范围；依据会计核算单位对PPP项目建设的资产负债和收入进行明确的划分。另外过程中需要将上述会计核算信息公开，避免投资方和政府部门的权益受到损害。其次，PPP项目建设阶段。在这一阶段必须完成整体资产的科学划分，依据完整的产权实现对无形资产和固定资产的准确划分，并依据会计核算标准完成核算工作。另外在项目建设中，部分借款存在着资本化现象，这就要求在核算过程中需要将其纳入到无形资产中并进行科学的核算，以切实提高项目建设会计核算结果的准确性和科学性。
再次，运营阶段。PPP项目建设完成后自然就会进入到运营阶段。在开始运营时期，投资公司是运营主体，其所产生的收益会自动进入到公司营业收入项目中，若将其纳入到投资收益中，那么会对公司收益产生一定的影响作用，进而影响公司的正常运行。另外一旦超过特许期后，会计核算中需要对其进行摊销处理，但是摊销处理过程中切不可将此产生的损失计入到公司收益中。
最后，PPP项目公司移交阶段的会计处理。待特许经营期满后，项目公司同政府部门之间需要关于使用权和收益权进行交接，在这一过程中，项目公司需要科学的完成会计核算工作，但是对于其许经营的内容，在交接过程中不需要进行会计核算。另外PPP项目公司在进行整体资产核算时，需要严格按照特许经营协议以及相关法律法规进行，保证整体的公平公正性。
四、结论
综上所述，通过上述分析发现，现阶段我国PPP项目会计核算工作还存在着一系列的问题，鉴于此在今后的工作中，相关政府部门需要强化PPP项目会计核算管理，提升自身专业素质水平，为我国现代化城市建设的顺利进行提供坚实的基础，避免企业和政府利益受到侵害。
参考文献
[1]翟信峰：PPP模式下会计核算问题分析与阐述[J].财会学习，2017（04）.
[2]彭小玮：会计核算与财务成本管理在工程项目中的作用分析[J].现代经济信息，2017（02）.
[3]张强：PPP项目财务可行性分析———以某安置房为例[J].中国市场，2016（46）.
[4]徐宗宇：对合同能源管理会计核算问题的探讨———基于我国会计准则和IFRIC相关规定[J].会计之友，2016（21）.
关键词：东莞市 土地出让 评估方法
中图分类号：F205 文献标识码：A
文章编号：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出让评估的工作流程简介
东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：
1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。
2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。
二、出让评估中使用的评估方法的种类
当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。
对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。
东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：
1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。
三、评估目的的表述
出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。
四、采用市场比较法评估的要点
1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。
以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。
在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。
我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。
另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。
交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。
对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。
五、采用成本逼近法评估的要点
评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。
成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。
六、采用收益还原法评估的要点
1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。
如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。
在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。
如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。
2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。
3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。
4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。
七、采用剩余法评估的要点
1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。
2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。
八、在特殊出让评估时的一些做法
1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。
2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。
对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。
九、在出让评估中应关注的问题及建议
1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。
2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。
3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。
4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。
5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。
6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。
以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。
