时间：2023-10-31 16:34:51
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城市社区物业管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：社区管理；物业管理；业主自治能力
DOI：10.19354/ki.42-1616/f.2016.17.42
一、基本概念介绍
社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。社区业主自治是全体业主通过协商合作等方式实现对共有产权资源的有效治理。社区业主自治的本质是全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。物业管理有狭义和广义之分，本文中的物业管理指的是狭义的物业管理。物业管理是物业公司接受业主委托，对社区公共环境和公共资源进行管理，对业主提供服务的行为。
社区管理与物业管理的比较：
二、社区建设现存问题
（1）缺乏有效的业主自治组织。首先，在于业主自治组织的设立上，政府扮演的角色不当，是该组织无法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意识不强，参与度低，只关注自身利益而忽略了社区的整体发展，这样的意识不利于社区自治组织发挥其功效；再次，业主自治组织相关主体，包括业主委员会等，权责不明晰，地位上没有相关法律做保障，因此运行起来举步维艰。（2）物业管理的合同化性质制约了社区的自我发展。有上述内容可知，物业管理是基于物业公司与社区居民的合同条款之下所作出的管理，其条款是客观的，无法变动的，合同的签订既保障了居民业主的合法权益，同时规范了双方的行为，但是，合同无法规定生活中所有的细节，因此隐藏了很多可能出现的矛盾。（3）社区管理与物业管理的相互独立，降低了社区建设的效率。经过对社区管理和物业管理的比较，二者在运行时是相互独立的，不存在联动促进作用机制，但是，二者的权责分工确实不明确的，这就导致了很多事情发生时，即牵扯到物业管理范畴又与社区管理相关，二者不一致的处理方式会影响到社区的稳定发展，对于有的事情，二者又相互推脱，不积极解决，挫伤了业主对社区管理的信心，降低了参与自治的积极性，同时降低了社区解决问题的效率。
三、物业管理现存问题
（1）业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合，有些工作也未到位。（2）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，个别物业管理企业也未按要求提供相应服务。
四、建立有效整合机制的探究
（1）打破社区管理与物业管理想独立运行的格局。社区管理与物业管理行为所代表的利益是不一致的，因此很多情况下作出的决策也是相矛盾的，矛盾产生就会影响社区整体的和谐为稳定发展，因此，必须探究有效机制，建立起社区管理和物业管理相联动的作用机制，首先，完善相关法律法规，明确界定双方权限范围，分工明确，提升办事效率；其次，试图寻求介于二者双方的第三管理组织，与社区管理相比更加规范，而与物业管理相比则更加灵活。（2）在社区内加强宣传，提升业主积极参与自治的意识。由于当前社会的快节奏，人们无暇顾及自身利益之外的事情，对于公共资源和公共环境的管理，没有认识到其重要性，因而参与度不高。为了给社区注入活力，使社区充满生机，应该在社区内多多宣传，宣传业主参与自治的必要性和重要性，提升业主的积极性。（3）积极开办相关教育和培训，提升业主自治能力。现在的业主自治组织多数流于形式，没有发挥其真正的作用，因此，必须定时对业主委员会或其它组织成员进行定期培训，提升法律意识，提升办事能力和办事效率。（4）社区管理和物业管理多交流沟通，寻求共同发展机制。社区管理与物业管理并不是相互对立的，其行为宗旨都是为业主服务的，把握好这一点，就可以在二者的差异上下功夫，多举办交流会，互通有无，分享见解，减少中间环节，提升运行效率。建立一个双方共赢的机制，在机制内部明确分工，创立和谐社区。
第二条本办法适用于住宅小区和机关、企事业单位宿舍等居民集中居住区（以下简称城市社区）。
第三条国家广播电影电视总局（以下简称广电总局）负责全国城市社区有线电视系统的管理工作。
县级以上地方广播电视行政部门负责本行政区域内城市社区有线电视系统的管理工作。
第四条当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网不能通达的社区，可以申请建立城市社区有线电视系统。
当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网已通达的社区,其原有的城市社区有线电视系统必须与当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网联网，纳入当地行政区域性有线广播电视网络统一维护和管理。
第五条申请建立城市社区有线电视系统需要提交以下材料：
1、申请书（申请人须在申请书中证明当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网尚不具备与该社区联网的条件）；
2、开办单位具有独立法人地位及物业管理资质的相关证明文件；
3、城市社区有线电视系统技术方案和规章制度；
4、具有保障安全传送广播电视节目信号所要求的资金、相应场地、必要数量的专业技术人员证明文件。
第六条申请建立城市社区有线电视系统，应当按照以下程序办理：
1、具有独立法人资格的社区物业管理机构或承担物业管理职能的单位主管部门向社区所在地县级或地（市）级广播电视行政部门提出申请。
2、如需接收转播卫星电视节目的，须遵照《卫星电视广播地面接收设施管理规定》（国务院令第129号）的规定申办《接收卫星传送的电视节目许可证》。
3、县级广播电视行政部门按照《行政许可法》规定的期限和权限进行初步审核，并将审核意见、申请材料一并报地（市）级广播电视行政部门。
4、地（市）级广播电视行政部门收到申请人的申请或县级广播电视行政部门上报的申请审核材料后，按照《行政许可法》规定的期限和权限做出审批决定。
第七条申请人符合条件的，由地（市）级广播电视行政部门作出准予行政许可的决定，颁发《城市社区有线电视系统许可证》；不符合条件的，不予批准，并书面说明理由。
第八条《城市社区有线电视系统许可证》有效期为一年。有效期届满需延续的，应在期满前三十日，按上述程序向原发证机关提出续办申请。
第九条城市社区有线电视系统（含其卫星电视接收设施）的建设，需由具备相应资质的施工单位负责施工，其选用的设备必须经广播电视设备器材入网认定，卫星电视接收设施须通过信息安全测评，且来源合法。上述设备的安装必须符合广播电视行政部门的技术标准、技术安全规范和要求，经县级以上广播电视行政部门验收合格后，方可投入运行。
第十条城市社区有线电视系统开办单位应当接受广播电视行政部门的统一管理。
城市社区有线电视系统开办单位应当建立健全有关管理制度，确保二十四小时专人值班，专业技术人员应定期检修、维护相关设备，定期巡检线路，严防非法接收转播境外卫星电视节目，对可能危及宣传安全的节目信号和技术故障及时进行处理，确保设备网络系
统和信号的传输安全。发生重大事故，必须在一小时之内向当地广播电视行政部门报告。
第十一条城市社区有线电视系统应当完整转播广电总局规定必须传送的电视节目。
城市社区有线电视系统不得自行播放电视节目和广告，不得开办视频点播节目。
第十二条未经许可，城市社区有线电视系统不得接收、传送境外卫星电视节目。
【关键词】社区文化；建设；完善
我国文化产业是建立在中国独有的文化资源基础上的产业，在全球市场竞争中有着自己的优势。文化产业是朝阳产业，与高新科技紧密相连，又可以容纳大量劳动力，解决就业问题。因此，文化产业必将成为21世纪中国经济的支柱产业和最重要的增长点。中国的文化资源是建立在悠久的5000年文明的基础上，丰富的文化资源，以及文化的先进性名族性地域性可以使中国文化产业在国际市场竞争中立于有利地位，增强中国的综合国力。
在调查中，发现很多老人都怀念以前的社区文化，中国社会长期以来是一个农业文明发达的社会，农业社会结构自然具有村社组织的各种特征。“中国传统社会是重关系、有人情味的社会，这样的社会是富有社区色彩的社会。但这种社区色彩并不同于西方社会建立在自由、独立人格基础上的现代社区的性质。因而，随着经济发展和社会体制的改革深化，这种重关系、有人情味的“社区”色彩在目前城市社会中就越来越淡薄，难怪有许多人兴起“人情淡薄”的感慨。这些感觉所反映的社会事实，概括而言，就是“社区的衰落”。而这一“社区的衰落”，可以归咎三项因素：
1.市场制度。市场是最不讲人情的。具体说来其中有四个原因。其一，市场是“金钱挂帅”，就是以金钱为交易媒介，以金钱计算交易得失，以实现更多金钱为主导原则。其二，讲钱是要失感情的，因为讲钱就必须计较得失，必须服从“理性”，而理性考虑与感情互不相容。所以，在市场经济中，最好与陌生人做生意，因为可以“无情”。其三，市场其实就是让陌生人以金钱为媒介、以价格为指标进行“经济换”的场所，在市场交易中，除了“买家”与“卖家”这两种身份外，人的其他身份，诸如性别、年龄、宗教、家族、乡里等都显得次要，市场的确是不讲人情、不带人情味的。其四，市场因此也是不讲道义的，甚至在“利字当头”影响下，完全可以做出虽然“合理”但却伤害道义的行为来。
2.都市化。城市人口异质化程度大。城市人踏出家门，就是一个“陌生人的世界”，必须小心提防，有所保留，有所准备。这种防御性心理机制，使人时刻精神紧张，不敢松懈，有意无意用冷漠与敌意在人与人之间筑起一种安全的距离，使人与人间不会无缘无故发生关系。都市人这样不近人情，缺乏人情味，实在由环境所造成，是适应环境而不得已采取的一种人生态度，是与人的内在交往的需求相冲突的。
3.科层组织。现代文明所造就的庞大的科层组织无处不在，无时不有。从婴孩呱呱坠地一直到入学、上班、就医、娱乐、旅游……人们无时无刻不在与现代社会的种种科层组织打交道，不能不遵循它们的规矩和处事方式。科层组织要求按规章制度办事，不徇私情，一视同仁。从积极方面看，科层组织有利于办事效率，符合公正原则；从消极方面看，科层组织却是不少“病态”的温床：因循、保守、胆小、墨守成规、一板一眼、冷漠、不近人情、官僚作风以及舞弊等。甚至那些原先以服务人为宗旨的官办机构或组织，却成为“纳税人”头上的发号施令者，高高在上，盛气凌人，这种“目标迷失”或异化成为一种十分普遍的现象，令人反感。
目前社区文化主要存在以下问题：社区文化虽然已搞了许多年，但它在物业管理行业中运作状况却还差强人意。因为它目前还没有得到有关政府部门的高度重视和大力支持、仅仅停留在物业管理的有限空间和思维下，为物业管理所利用。如果对物业管理没有多大创意和帮助，社区文化就形同虚设，一片空白。目前在物业管理中，社区文化存在的主要问题如下：
（1）社区文化工作人员专业人员少。形象好、会说、会写、会跳、会唱，有组织协调能力，是社区文化工作人员基本要求。但目前许多社区文化工作人员达不到这些要求，给社区文化工作的开展带来不利的影响。
（2）人员数量太少。社区文化工作如果全面开展起来，不是一个人、两个人就能够全面动作起来的，而是需要很多不同专业人员才能开展起来。现在许多住宅区，只配置一个社区文化工作人员，许多工作没有人干。
（3）由于物业管理经费的吃紧，社区文化活动不得不走形式。有物业管理公司搞社区文化活动仅仅是为了达到宣传企业、树立企业形象的目的。一些公司在实施物业管理时，往往只重视物质方面的工作，而忽视了精神文明在人们生活中的重要作用。这样一来，社区文化工作任务就会加重和艰巨，物业管理工作也会越来越不轻松。
（4）认为社区文化就是简单的出板报或开展一些文娱活动，形式单调，无新意。出板报、宣传栏或小区内的期刊，逢节日或纪念日开展一些文娱（体）活动，内容比较单一，使居民提不起兴趣来参加，不能调动其参加活动的积极性，或者就是请专业的表演团体来表演，从而忽略了业主的参与性，开展社区文化活动的目的也就达不到。在开展活动时，不能充分利用小区或周边的配套设施，使得活动场地及设施受到限制。鉴于社区文化建设所面临的机遇，我提出以下的关于加强社区文化基础建设的建议：
1.完善城市社区文化管理机制是推进我国城市社区文化建设的首要条件。只有理顺政府与社区自治组织在社区文化管理中的关系，明确两者在社区文化管理中的地位及职责分工，才能有效避免目前多数社区出现的文化活动行政化，重形式、轻内容，重过程、轻效果的不良状况，进而真正实现通过社区文化建设将我国广大社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活。
2.我国城市社区文化建设中较为突出的问题是资金短缺。无论是社区文化设施的购置、添加，社区文化场馆的建设、还是文化设施、场馆的管理与维护，社区文化人才的引进、培养都需要资金，而且城市社区居民对文化方面的需求正日益强烈，由此可知，社区文化建设对资金的需求也越来越明显。
3.建设一支高素质的社区文化人才队伍是搞好社区文化建设的必要条件。
4.近年来社区发展取得的成就离不开国家的重视与推动。当前随着社会主义市场经济的不断发展，诞生于计划经济时代的居委会，其功能与性质都已经不能适应市场经济条件下现代社区的管理要求，与之相对应的《居民委员会组织法》也无法与当前的社区管理体制相适应。为了顺应现代社区的发展要求，也为了保证城市社区建设有章可循、有法可依，制定和颁布新的社区管理政策、法规已成为必然。
社区文化建设的发展离不开国家政策、法规的有力支持。出台社区文化管理的政策、法规，一方面，有助于理顺政府与基层社区在社区文化管理中的权利、职责关系，明确两者在社区文化建设中的地位与作用，进而有效避免社区文化工作的行政化；另一方面，有助于进一步明确社区文化内容、组织结构、人员编制、经费来源以及群众文化组织合法地位。健全与完善社区文化管理的政策、法规，不仅能为城市社区文化建设提供制度保障，而且有助于把广大城市社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。
参考文献：
[1]尹晓芳.群众文化在构建和谐社会中的作用[j]. 安徽农学通报（下半月刊），2009（16）.
论文摘要:城市社区治理是实现和谐社区的基本途径。如何搞好社区治理,是当前学术研究的热点问题。随着新公共管理运动的深入发展,社区治理主体也呈多元化的发展趋势。社区业主是构成社区的基本元素,在社区治理中起着举足轻重的作用。但当今的业主与以往的居民并不相同,对他们的管理、组织等遇到了新问题。所以应根据新情况,给社区业主一个合理的角色定位并使业主主动参与到社区治理中来,这样才能更好地进行社区治理。
近年来，我国的城市社区建设已初具规模。城市社区建设这一概念是在我国体制转轨的大背景下被提出来的，“努力促进新的社会结构和管理体制的形成，配合人们在思想文化、价值观念、生活方式等方面的进步，重塑‘以人为本’的现代社会”。[1](p2)在新形势下，对社区的管理不能沿袭以往的方法，由此产生了社区治理这一理念。社区治理强调的是治理主体多元化，这就把社区业主推到一个前所未有的重要位置。
一、社区治理主体多元化是发展趋势
“治理”这一提法有其独立的丰富内涵：“作为社会——控制论系统的治理，政策结果不是中央政府行为的产物，中央可以通过一种法律，但是在随后执行的过程中，它要与地方政府、保健机构、自愿部门、私人部门等发生互动关系，相应，后面这些制度间相互间也要发生互动。中央政府的凌驾地位不存在了，政治体系日益分化，我们生活在‘没有中心的社会’，即以多个中心为特征的多中心国家中。政府的任务是使社会——政治活动具有能动性，鼓励出现多种多样的解决问题和分配服务的安排。这种新的互动模式种类众多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴关系，合作管理以及有企业家精神的合资企业。社会——控制论研究方法强调了处于中心的行动者进行管理时所受的限制，声称不再有单一的权威，替代它的是：每个政策领域特有的多种行动者；这些社会——政治——行政行动者之间的相互依存；共同的目标；界限模糊的公共部门、私人部门以及自愿行动部门；行动、干预以及控制方式的多样化和新出现的方式。治理成了互动式的社会——政治管理方式的结果。[2](p92-94)近年来席卷全球的新公共管理改革浪潮对政府职能提出了新的要求，政府的公共管理职能要求管理主体的多元化，不再是单一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味着一种新治理。传统意义上的公共行政强调的是政府行政或政府管理（governmentadministrationorgovernmentmanagement）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部门、非营利部门、非政府组织等都是公共管理的一个重要组成部分。它强调的是治理（governance），即由众多行动者组成的一个关系网络，和众多行动者之间的合作伙伴关系”。[3](p12)治理理论与新公共管理理念相结合，形成了公共治理理论。公共治理的主要特征有：“1.政府理念从统治到治理的转变；2.公共治理主体从一元到多元的转变；3.公共治理的研究对象有了巨大的扩展；4.公共治理机制和手段的巨大变革。”[4](p91-92)社区治理的理念来源于公共治理理念，以往是政府作为单一的社区管理主体，而现在由于政府理念的转变，使得治理主体呈多元化发展趋势，使除政府以外的非政府组织、企业、社区部门和社区居民都可以成为社区治理的主体。不同主体在对社区事务的管理中发挥各自的特点和优势，相互合作，共同为社区建设出力。如果这一套治理体系能够良好运作，必然能够达到事半功倍的效果。但在实际操作中，由于这一新治理模式起步晚，在实际操作中还要一边摸索一边前进，存在的问题主要表现在各治理主体之间职责界限模糊，甚至对自身的角色定位认识不清。在这里要重点讨论的，是社区业主在社区治理中的角色定位问题。
二、社区业主的角色定位
（一）社区业主与以往的社区居民的比较。
我们现在所说的社区业主，主要是指在社会主义市场经济条件下，住房商品化之后购买房屋全部产权的购房者。旧城改造是城市建设整体规划的重要部分，拆除旧房屋建造新房屋则是旧城改造的主要内容。新建的住房大都是商品住宅小区，城市里的社区基本上就是以这些商品住宅小区为主。小区业主与以往的社区居民相比，不同点主要表现在：
1.以往的社区居民所居住的房屋大都是单位福利分房性质，居住在一起的居民一般是在同一单位工作，彼此非常熟悉；现在的小区是商品化住房，业主购房都是个体行为，业主之间互相不认识。
2.以往由街道办事处、居委会等机构对社区进行管理，而现在这些机构已经淡化，应运而生的业主委员会担负起了管理社区业主的责任。
3.以往社区的公共服务由单位统一提供，现在住宅小区的公共服务由物业公司提供，物业公司根据其工作内容和性质向业主收取物业管理费。
可见，从传统社区向住宅小区的转变，不仅是人们的居住条件、居住环境发生了变化，更是我国城市基层社会管理方式的转变。以前实行的以“单位制”为主的管理模式随着经济转轨和社会转型逐渐退出了历史舞台，新的社区形式作为新的城市基层社会管理模式，是符合经济与社会发展要求的。
（二）存在的问题。
社区治理主体的多元化发展趋势，对社区业主提出了要求。社区业主作为跟社区部门、物业公司具有平等地位的治理主体，理应很好地发挥自己在社区中的作用。但在实际生活中，社区业主与物业公司及其他社区治理主体的矛盾很大，此类新闻也是屡见不鲜。
从上面总结的社区业主与以往社区居民的不同点中可以看出，现在的社区业主之间没有工作上的联系，加之当今社会竞争激烈、压力大、生活节奏快，人们总是很忙，人情淡漠，对于自己所居住的社区的其他成员更是不会主动去结识交往，这就造成了社区业主之间联系不紧密，缺乏把自己当成社区治理主体的觉悟。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的建立是社区自治发展的标志，但由于起步较晚，发展时间短，很多方面还不成熟，而且业主委员会是民间性组织，号召力似乎不强，许多业主对于委员会的职能性质都不了解，支持委员会的工作就更无从谈起了。物业公司为社区提供公共服务，也是社区治理主体之一。目前社区里的矛盾问题，最集中的就是业主与物业公司之间的矛盾，往往是业主认为物业公司在收取了较高的物业管理费之后并没有提供相应的服务，于是拒绝缴纳以后的物业管理费；物业公司则认为他们收取的管理费都不足以维持公司的正常运转了，这样一来，后果一般是物业公司不再为社区提供公共服务，社区环境变得越来越恶劣，业主深受其害。
（三）社区业主的角色定位。
矛盾问题已经不容忽视了，那么业主在社区治理中究竟扮演着一个什么样的角色呢？既然前面已经提出社区治理主体多元化的发展趋势，毫无疑问，业主是社区治理主体之一，与物业公司及其他社区部门有着平等的地位。但在实际操作中不能发挥出业主应有的作用，这促使我们对社区业主的角色定位进行反思。
社区治理主体多元化是社区治理理论的组成部分，将理论运用到实践中，必然要经历一段磨合期，在此期间可能会产生很多以往没有遇到过的新问题。“综观我国城市社区治理模式的发展与演变，可以将其概括为三种模式或三个阶段：1.行政型社区——政府主导型的治理模式。2.合作型社区——政府推动与社区自治结合型的治理模式。3.自治型社区——社区主导与政府支持型的治理模式。我国城市社区建设由第二个阶段向第三个阶段的发展需要一个较长的过程”。[5](p136-137)在这个发展演变的过程中，社区业主对自身的主体地位缺乏足够的认识，很大程度上是受到传统管理模式的影响。在以往的社区管理模式中，社区居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人们在思想上已经形成了对管理者的依赖。现在的社区没有了所谓的上级管理者，更多的是靠自己进行管理。而靠自己进行管理，又没有明确的管理方法和标准，于是更多的人选择不管理，对公共事务不闻不问，至于私人的事情，自己管自己的，别人也无权过问。这样一来就导致了社区业主对社区事务的普遍不关心，即使出现了会影响到自身利益的问题，只要他人也遇到同样的问题，就不会主动去寻求解决方法，从众心理在这里起到了很大作用。还有就是单位制解体，尽管凸显了人们的自主性和个性，但也会造成人与人之间联系的不紧密，住在同一个社区的人们缺乏内聚力，对社区公共事务漠不关心也就不足为奇了。业主委员会无法发挥更大的作用，很大程度上是得不到业主们的理解和支持，当然其根源还是前面提到的社区业主之间缺乏内聚力。同时，其他社区治理主体的职责界限模糊，对自己应负的责任认识不清，责任意识不强，也是导致很多问题无法妥善解决的原因。
问题的产生也许是在磨合期间无法避免的，如何解决这些问题就成为了过渡的关键。既然现在社区业主不能很好地发挥其作为社区治理主体的作用，那就应该在实践中将其定位在一个还不能够达到治理主体水平，但正在向着治理主体前进的位置。在实践的过程中努力将业主群体往治理主体的方向引导，并让其认识到社区事务与自身利益有着密切关联性。
三、努力引导社区业主发挥其治理水平
将社区业主放在一个还不能够达到治理主体水平，但正在向着治理主体前进的位置，这就需要我们在实际操作中采取相应的措施，将业主向治理主体引导。
（一）强化业主委员会在社区中的作用。
我国传统的管理模式是由上级机构管理社区居民，而且人们的思想方式受其影响很深。既然这样，完全可以顺应这一思维方式，提高业主委员会的地位，强化其作用。业主委员会虽然是民间性组织，也不是对社区的业主进行上对下的管理，但它是代表业主利益的组织，所做的工作都是在维护业主的合法权益。从这一点出发，我们可以强调业主委员会的组织功能，委员会是通过民主程序推选出来的业主代表组成的，跟大家是同样平等的身份，这就不会出现以前管理模式中管理者与被管理者之间的隔阂。业主们有什么困难，遇到了什么问题，都可以向委员会反映，委员会帮助业主解决问题。在这一点上，业主委员会可以填补在没有了传统管理者之后人们心理上的缺失，业主们通过委员会解决了困难与问题，自然会感激业主委员会，在心理上对其产生认同后，要拥护委员会就是顺理成章的了。所以，业主委员会必须强化自身在社区治理中的作用，当业主们还对自己的治理主体地位认识不清时，业主委员会就应该站出来，代表广大业主发挥治理主体的作用。
要做到这一点，首先社区中要选出大家都信赖的、人际关系较好的、热心为大家服务的业主代表来组成业主委员会，组成之后要建立一套业主委员会运作的规章制度，切忌三分钟热情，要切实把每项工作都落到实处，并一直坚持下去。其次要加强业主委员会与广大业主的联系，获得业主的支持。这一点在实际操作上有很大困难，由于前面已经说过的一些原因，很多人都对所居住社区的公共事务漠不关心。还是必须依靠业主委员会自身勤做工作，不能只是在产生问题和发生矛盾时，委员会才能证明其是存在的，必须在日常生活中时时处处体现出业主委员会的存在。
（二）加强社区业主间的内聚力。
社区业主的内聚力不强，是业主不团结，对社区公共事务不关心的根源。如果在这方面有所强化，许多问题解决起来会更容易。由于工作、生活上的差异，社区业主也许很难在同一时间聚集到一起，这也给他们的沟通造成了一定困难。加强业主之间的联系，可以先从老人和孩子着手。退休在家，平时无事可做的老人们完全可以加强联系和沟通，业主委员会可以组织老人们参加一些有益身体健康的活动，加深对其他人的了解和熟悉，老人之间互相来往多了，会影响整个家庭与其他家庭的来往，慢慢地就可以把业主们联系起来。孩子们也是，平时经常在一起玩，家庭之间的联系自然就会越来越紧密。社区业主之间的联系紧密了，内聚力自然就会加强。业主们对社区公共事务就不会再抱着漠不关心的态度，而是真正感觉到自己是这个社区的一分子，社区的大小事务都与自己息息相关，也乐意参与到社区的管理中来，负起自己那份责任，这样，社区业主达到社区治理主体的水平就指日可待了。要加强社区业主的内聚力，要做的还有很多，而且这肯定是一个需要花费较长时间的过程，不能操之过急。
（二）业主应加强与物业公司的互动。
物业公司为社区提供公共服务，是当前的主流。尽管物业公司是企业，但由于其主要业务是为社区提供公共服务，如垃圾清理、安全保卫、绿化维护、车辆管理等，收取的物业管理费也在业主可以接受的范围内，所以物业公司是为社区业主提供公共服务的机构，是社区治理主体之一。当前普遍存在的业主与物业公司的矛盾，很大部分还是由于物业公司自身不完善，提供的实际服务与承诺时的标准不相符，收取费用与提供的服务不相符等。由于物业管理的质量与业主日常生活密切相关，特别是经济上的联系，使得业主与公司之间的问题十分复杂且敏感，一旦出了问题，双方都不愿意承担责任，致使本来也许并不严重的问题越来越严重，原本可以协商解决的矛盾也变得不可能解决了。当前我国的物业公司发展较快，但良莠不齐的现象也很突出。社区要找到一家负责任讲信用的物业公司并不容易。撇开客观因素，业主自己应该做到的，是重视最初与物业公司签订的合同，严格按照合同拟订的标准执行，如果物业公司日后提供的服务没有达到合同上规定的标准，业主应坚决捍卫自己的合法权益，在物业公司提供服务的过程中，业主应时常监督物业公司的运作，及时沟通，出了问题立刻解决，尽量不要拖延，以保证问题能尽早得到解决。业主与物业公司的互动加强了，一些潜在的发生矛盾的可能性就能够被消除，双方都深入了解对方，就可以更好地合作。物业公司与业主都是社区治理的主体，所以就应该相互尊重，相互监督，做好自己应该做的，出现矛盾问题尽快通过协商解决。当然，企业性质的物业公司是以盈利为目的，在经济利益与提供的服务之间找到平衡点也非易事，所以业主们在监督物业公司工作上必须付出更多，而一个有威信和号召力的业主委员会就可以替业主们担负起监督物业公司工作的责任，这也证明了社区里建立一个有威信有号召力、负责任，能真正代表业主的业主委员会的重要性。
（四）政府为社区建设提供外部支持。
政府是传统的社区管理主体，在当今治理主体多元化发展的趋势下，政府的作用仍然很大，特别是在我国。政府应该为社区建设提供一些外部支持，“社区的人力、物力、财力有限，政府必须协助社区解决工作中遇到的难题，特别是要解决区内居民的就业问题。为了将社区内党政组织、企事业单位组织、社会团体这三类组织统一调动起来，使之为整个社区的利益和目标而共同努力，需要政府担当起协调者的角色，理顺城市社区各行各业之间的关系”。[6](p135)社区其他治理主体都是通过政府授权才可能成为治理主体的，所以政府在社区工作上起到的总领性作用是无可取代的。政府为社区建设提供外部支持，相当于减轻了业主的负担，使得他们能够更好地看清自己的定位，明确自己的责任。政府还应在政策和法律制定上为社区建设提供良好的大环境。对物业公司的监督管理应该有法可依，一些社区部门目前还没有法律地位，这在很大程度上限制了这些部门的发展，政府应该根据实际情况，制定出有利于社区健康发展的政策和法律，这同样也有助于社区业主认清自己的角色定位。
综上所述，社区业主作为社区治理主体之一，在当前还不能很好地发挥作为治理主体的作用。因此，应该在实践中逐步采取措施，引导社区业主认清自己的角色定位，明确自己担负的责任，强化其责任意识，使其主动参与到社区治理中来，促进社区建设快速稳定的发展。
参考文献:
[1]严浩.我国城市社区发展政策研究[M].北京:中国计划出版社,2002.
[2]俞可平.治理与善治[M].北京:社会科学文献出版社,2000.
[3]张成福,党秀云.公共管理学[M].北京:中国人民大学出版社,2001.
[4]滕世华.公共治理视野中的公共物品供给[J].中国行政管理,2004,(7).
关键词：社区信息化；城市社区管理；建议
中图分类号：F29 文献标识码：A
收录日期：2015年8月24日
一、选题背景及意义
（一）选题背景。近年来，随着物联网的快速发展，知识经济与网络经济时代的到来，以及京津冀一体化进程的推进，人们对生活质量的要求更趋向于便捷、舒适、高效率等高品质的追求。人们对社区的要求不仅仅存在于对实体面积、周遭自然环境等方面的要求，具有超强信息意识的我们，更需要信息领域交流，反映到具体的社区要求，诸如外界沟通、通信服务、安全防范、物业管理等方面。
（二）意义
1、京津冀一体化进程的需要。随着京津冀一体化进程的推进，在实体经济以及众多产业和基础设施的协同发展之外，对信息的要求亦是必不可少的。京津冀一体化的逐步实现将逐渐打破过去智慧城市“割据”的状况，实现协同发展。
2、城市发展与管理的要求。随着我国改革开放步伐的迈进、经济的发展，我国城市由“京”到“津”，再由“津”到“冀”成阶梯式发展，在具有差异的城市发展现状下，出现了参差各异的城市发展和管理的问题。我们需要一个更加系统的社区发展与管理的建设方案，而智慧社区在此时让我们看到了曙光。
3、社区居民生活质量的需求。伴随着国家改革步伐的深入，在国民素质提高、道德文明增长、生活水平上升的情况下，人民对物质文化的需求与现下社区管理之间的矛盾差异逐渐显露。智慧社区势在必行。
二、智慧社区建设相关概念
智慧社区的定义：智慧社区是指全面利用物联网、互联网等网络通信技术把物业管理、安防、通信、交通、社区服务等系统地集合组织在一起，并通过通讯网络连接物业管理处，从而形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、网络产业发展、社会管理等模式，面向未来构建全新的一种管理社区形态。
三、智慧社区信息化建设分析
（一）保定市社区建设相关分析
1、居民态度分析。居民对智慧社区管理的总体满意度是一项综合指标。据调查，70%的人群满意程度为“非常满意”，有20%的人“较为满意”，17%的人群均为“一般满意”，剩下3%的人均为“不太满意”和“很不满意”。据此得出的数据分析显示，在城市社区建设过程中取得了一定的成绩，居民的满意程度相对较高。但是，当前保定市智慧社区建设仍旧处于初级阶段，刚刚进行探索，成熟度不高，仍旧需要进一步的探究与发展。
2、政府导向分析。在家庭紧急呼救系统拥有数量的数据中，有97%的社区拥有社区摄像监控子系统，92%的社区拥有社区周界防护子系统，90%的社区拥有社区门禁控制子系统。由此可知，就保定市的社区而言，在家庭紧急安全方面的智能化相对较高社区监控系统几乎全面覆盖。这保障了社区居民的生命财产安全，也为接下来社区信息化的建设增添了自信心。
在智能信息化环境设施社区拥有比例方面，有96%的社区实行收费管理，88%的社区拥有车位管理，69%的社区拥有远程抄表管理，64%的社区拥有电子公告管理，56%的社区为其他。由此可见，如今就保定市的社区而言，信息化管理在有了不小成就的基础上，还有很大的提升空间。
（二）建设优势
1、政策优势。自我国“十二五”将“推进京津冀区域经济一体化发展”、“打造首都经济圈”写入《纲要》便确定了将为京津冀一体化的发展注入强大的政策支持。
2、管理的交流优势。迄今为止，智慧社区的建设在北京已经有了不小的建设成果，所以在此基础上，可以将“京”的管理建设经验与“津冀”地区做有效交流，从而达到少走弯路，加快建设的效果。
四、存在的问题
（一）专业人才的短缺。目前，拥有专业知识的大学生人才毕业后普遍进入企业，而很少有人进入基层社区工作。
（二）各小区缺乏统一的标准。由于智慧社区仍然处于探索阶段，各方面认识研究不足，没有统一高效的标准化管理制度，使得小区的信息化发展程度不一致，局面较为混乱。
（三）小区信息化管理与居民需求之间存在矛盾。相较于河北地区的社区居民来说，信息管理的基础较为薄弱，广大社区管理者和社区居民还未能充分形成智慧社区的意识。
五、对策建议
（一）专业人才短缺是政府及相关部门负责人亟待解决的问题
1、建立人员数据库。根据员工的实际情况、工作能力建立企业人员储备表，具体包括以前的经历、培训背景、技能证书、职业兴趣、主管的评价等内容。
2、做好人员接续计划。流动性较大、专业性较强的重要岗位及早做好补充计划，以避免人员流失尤其是关键人员的流失给企业带来的不利影响。
3、建立企业绩效考评体系。使每一个员工都有明确的岗位职责，同时有明确的业绩目标规定。
4、综合分析。产生人才短缺的原因不是单一的，而解决方案也是一个系统过程，不仅需要进行人力资源规划，更需要整个人力资源体系的支持。
（二）针对各小区缺乏统一的标准建设，政府应建设统一的制度与交流平台
1、相关政府部门可将各个社区单位进行总和，在实地调查后，出台相关制度与实施的标准。
2、政府建设一个小区信息化交流管理平台，使经费保障、人员配备、设施管理维护等诸多方面可以相互沟通，时刻协调。
（三）针对小区信息化管理与居民需求之间存在矛盾，应大力发展信息化。政府和企业根据社区居民的需求在智慧社区建设中发挥各自的职能，提供各类服务以满足社区居民的需求。
主要参考文献：
[1]张迎燕.城市社区信息化服务实现途径研究[D].重庆大学，2007.
可持续发展是20世纪末我国做出的两大战略决策之一,也是21世纪的主题之一,而“地方可持续发展是实现全球可持续发展的决定性支持单元”,社区作为社会活动的基本地域单元,是可持续发展建设向下延伸和落实的基本场所。当前国际上的社区可持续发展规划已成潮流,在以联合国为首的众多国际组织创导下,包括中国在内的世界各地数以千计的地方政府正在参与编制并实施围绕可持续社区的发展规划,即“地方21世纪议程(LocalAgenda21)”行动计划[1]。其中由地方环境行动促进委员会(ICLEI)支持的“地方21世纪议程模范社区项目”,已经研究了全球1300多个社区的可持续发展理论与规划实践。
社会主义市场经济体制的确立和中国经济的持续快速发展,推进了我国的城市化水平,根据第六次人口普查的数据,目前中国的城市化水平已达到49.68%,居住在城市的人口已经达到6.66亿。在今后一段时期,城市人口会持续增长,给我国的社区发展带来巨大的压力。如何进行城市居住区的建设和布局,如何引导城市社区的可持续发展,我国社区建设的未来发展方向等问题,都需要进行全面分析和深入探讨,以适应当前迅猛的城市化势头,优化城市居住空间结构和社会空间结构,促进城市社会的可持续发展。随着我国市场经济体制的确定,在全球化和信息化的大背景下,城市社区类型发生着不断的演变与转化。在我国城市社会结构体制与居住空间不断变革的条件下,研究我国未来城市社区的发展模式,指导城市社区的可持续发展,无疑具有重要的理论意义和实践意义。
2)居住区、社区与居住社区
根据中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》的解释,城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模(30000~50000人)相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地[2]。另外,也有学者认为,城市居住区是城市中集中布置居住建筑、公共建筑、公共绿地、生活性道路等居住设施,为城市居民提供生活居住,从事社会活动的场所,一般占城市总用地的35%左右,是城市的有机组成部分。可以说居住区是组成城市的基础,居住区空间是城市空间的延续[3]。
社区指占据一定地域,彼此相互作用,不同社会特征的人类生活共同体[4]。社区与居住区相比,更强调居民的认同感与归属感,从本质上讲是一种居民自治组织,它是社会的基层组织,制度和组织机构较完善,强调其社会性。对于社区的研究,主要有以下三种分类[5]:
1)以社区中社会关系的性质作为划分社区类型的标准。“社区”的最早提出者德国的滕尼斯认为,根据社区中社会关系形成的基础,将社区分为通体社区和联体社区;而法国的社会学家迪尔凯姆则把社区按此标准分为基于传统社会特征的机械团结社区和基于现代社会的有机团结社区等。
2)以社区中人口的密度、人们的生产活动及其他社会活动性质作为标准,将社区分为城市(都市)社区、集镇社区和农村社区。
3)根据社区担负的主要功能,把其划分为工业社区、商业社区、居住社区、文化(大学)社区等。
由于我国的社会性质和行政体制的原因,我国社区的发展相对于国外比较滞后,还没有非常标准的社区形态。参考社区的后两种分类标准,本文的研究对象为城市社区,更具体一点讲,是对城市的居住社区的发展模式进行探讨。所谓城市居住社区,是指在城市的一定地域范围内,在居住生活过程中形成的具有特定空间环境设施、社会文化、组织制度和生活方式特征的生活共同体。生活于其中的居民在认知意象或心理情感上均具有较一致的地域观念、认同感和归属感。
1我国现代城市社区发展模式及现状评析
在我国计划经济时期,中国的居住空间结构也显示出明显的计划配置特征,形成单位大院的居住模式,是一种单一的同质性社区。改革开放以来,随着我国市场经济的逐步确立和社会结构的转型重构,土地有偿使用和住房商品化政策的实施,人们生活水平也日益提高,居民可以自主地选择住房,居住空间不断发生重组和分异,出现了城市的居住空间形态多元化并存的局面。总体上,从城市中心到城市郊区,存在以下几种发展模式:
1.1传统的街坊社区
主要是分布在城市的旧区和老街区。受历史继承性的影响,多是方格网状的空间布局,一般是低层独立式较破旧的楼房。同时由于老城区一般是商业繁华地段,寸土寸金,土地较集约利用,因此住房分布密集,而基础配套设施较差,住房拥挤,绿化面积少,生活环境质量较差。这种旧区的职业构成比较复杂,也存在着比较复杂的社会关系网络。街坊邻居非常熟悉,彼此交往多,有一种地域归属感和社区意识,具有令人怀念的生活气息和亲切感。但是,由于旧城区存在较严重的环境问题,因此,也是目前改造、迁建力度最大的地区。
1.2单一同质化的单位社区
人们的居住具有历史继承性,受计划经济的深刻影响,目前我国仍然存在不少的单位制社区,尽管有少数收入较高的阶层迁离,但绝大部分还是原单位的职工,是一种均一同质化的居住社区。这种社区有一定的配套设施建设,一般也都有小区幼儿园、小学等教育设施,以方便子女入学。只是这种单位制社区的建筑布局太单一,强调平等和均一,不能满足目前人们多层次的需要,也不能满足居民生活私密性的需要,因为每个家庭的一举一动都在单位同事的“监控”之中。但这是一种比较理想的文化社区,大家有相同的职业,有相同的价值观和审美观,在对社会问题的认识上容易形成一致意见,而且大家都很熟悉,方便交往互助,有比较紧密的交往和联系,但由于这些非正式的结构关系,往往把单位中的职位和人际冲突引到居住区。同时,由于个人生活与单位密不可分,所以社区的活动多被单位活动所取代,虽然彼此熟悉,但参加社区活动的意识并不强,社区意识淡薄。
1.3混合式综合社区
主要是改革开放后在城市边缘新建的许多单一功能的住宅区。一是缓解老城区人口膨胀的压力,二是满足郊区工业的就近布局需要。既包括较高档的住宅区和别墅区,也包括针对普通工人的经济适用房。由于这些住宅区建房时间较晚,所以比较注重居住区的规划和基础设施的配套建设,因此服务设施较齐全。这些新建的居住区不再受单位制的局限,吸纳了不同职业和不同社会背景的人混居在一起。由于大家彼此不熟悉,所以居民的独立意识较强,彼此交往较少,邻里之间关系较淡漠。但由于共同利用小区的基础设施,随着时间推移,社区意识会逐渐加强。所住居民由于处于社会中的不同角色,有一定的参与社区活动的积极性,但缺少利益共同体的集聚力,社区的参与性比较分散。
1.4演替式边缘社区
由于城市郊区化和郊区城市化的迅速推进,郊区的许多农村地区被吞噬在城市化的浪潮之中,成为城市化社区,但由于其生活方式和生活习惯仍然是乡村性质的,因此被称为“都市里的村庄”或“城中村”。“城中村”里的居民出让了自身的土地,摇身变为城市里的非农业人口,但其没有正经的就业渠道,其思想意识和生活方式仍然是农民意识。邻里关系比较融洽,大家都很熟悉,有比较强的地域观念和归属感。同时,由于固有的小农意识和追求经济利益的心理,“城中村”的许多居民加盖住房,以出租给众多的流动人口,获取租金。因此,“城中村”的住宅由低层向多层发展,见缝插针,几乎占据了所有的居住用地,道路狭窄,又没有统一的规划和配套设施,因此当地居民在得到一笔可观的收入的同时,也带来了“脏、乱、差”,居住环境非常恶劣,治安混乱,也是赌博、、吸毒等藏污纳垢之地。居住环境不断恶化。“本村”居民原是街坊邻居,彼此很熟悉,交往也很多,但由于受教育水平低,加上外来人口的冲击,使居民的社区参与意识淡薄,“各自为政”的现象较突出,各种服务设施较匮乏,生产和生活功能又紧密交织,所以是目前非常“活跃”又非常混乱的社区类型。
1.5房地产主导的物业管理型社区
房地产开发是在市场经济和住房制度改革的推动下发展起来的,进入20世纪90年代后获得蓬勃发展。这种房地产主导的物业管理型社区是我国发育较成熟的社区类型。一般由物业管理公司和业主委员会共同管理小区内的各项活动。业主委员会是比较典型的居民自治组织,代表小区内各个业主的根本利益。由于居民购房入住的门槛较高,一般是老板、经理、白领和知识分子入住。所以个人素质较高,对于社区活动参与的积极性较高,社区意识较强。但由于居民不同的职业和社会背景,彼此之间的交往较少,“老死不相往来”,居民的邻里关系比较淡漠。这种社区类型可以进一步分为三种:一是封闭性、人口具有同质性的高级住宅区或别墅区。居住者均为高收入群体,设施齐全,但是与外界隔离现象明显;二是封闭的混合性生活社区,这是当前房地产开发最主要的类型;第三种是中低档的小区,是国家经济适用房或拆迁安置小区,居住者收入较低,小区配套设施不健全。
1.6流动人口聚居区
市场经济搞活带动了人口的流动。在社会结构变迁中,在大城市郊区形成了流动人口聚居区。如广州的“新疆村”、“河南村”等,他们一般为外地进城谋生的打工者。一个社区内的居民大多来自于一个省份或一个地区,彼此以亲缘、地缘或业缘相联系。这种流动人口聚居区交往较多,人际关系良好,有一种团结互助的氛围。但个人都忙于自己的生计,社区意识淡薄。由于户籍限制,这些打工者没有正式的本地户口,因此也没有正规的组织管理机构,缺乏应有的社会生活福利与保障,住宅大多为私建,子女入学困难,社会治安混乱,居住环境非常恶劣。
以上是简单归纳出的几种比较典型的居住社区类型。随着我国经济的迅猛发展和住房商品化的深入开展,我国居住空间结构演变和居住分异将更加明显。每一种社区类型都在持续的发展演变之中。其中,以房地产开发为主导的物业管理型社区将成为我国今后居住社区发展的主要趋势。
关键词：城市社区；新产业；功能混合；低技低价；传统回归；低层高密
中图分类号：TU984.11+4
文献标识码：B
文章编号：1008－0422(2007)10－0070－05
1 现阶段和未来一段时期中国面临大量而艰巨的城市社区改造难题
随着城市化进程的加速，中国的城市建设尤其是住宅建设呈现出膨胀状态，城市社区大量涌现，现阶段和未来一段时期中国将面，临大量艰巨的城市社区改造难题……
首先在当今中国迅速的城市化进程中，城市不断向外扩张，郊区变为城区，甚至城市次中心。由于经济利益的驱使，“贴面楼”和“一线天”相继浮现，城中村也成为一个新名词，引人注目。
城中村成为城市的贫民窟和毒瘤，引起一些譬如损坏市容：隐含火灾危机；造成社会治安混乱等社会问题。
其次，近年大规模高层高密度的房地产开发又将引发新的问题。
自90年代中，高层高密度开发的房地产项目如雨后春笋般迅速发展起来。一方面极大的改善了中国城市居民的居住问题，另一方面却由于不注意节约能源，居住模式单一，容积率高而带来诸多城市问题。交通的严重堵塞，能源的大量浪费，影响城市的进一步发展。现阶段和未来一段时期中国面临大量而艰巨的城市社区改造难题。
2 城市社区改造思路与方法
人们已经意识到这种疯狂的开发模式不适合中国的国情。
建筑师查尔斯，柯里亚对于第三世界国家居住环境的研究曾做过精辟的分析：高层高密度，根本无法解决中国、印度如此大的人口密度问题。他认为空间体系中所有元素之间都保持着一种功能上的平衡，如果每个居住单元的面积为25m2，每户拥有的社区面积为30m+的话，则每公顷土地可以容纳单层住户125户。5层的无电梯式住户可以达到大约250户；20层的住宅可以再翻一番，大概500户。随着建筑高度变为原来的20倍，邻里密度会提高到原来的4倍――同时，高层密度和造价之间也包含着一种不可解的矛盾。有数据显示，当现代大都市中某些地区超过了每公顷3000人时，每单元中居民密集数量达10～15人，其社区医院、学校和其他社会基础设施严重不足。
让我们看一组数据：
上面的数字告诉我们，日本的人口密度是上海的2.65倍，但考虑土地及能源等多方面因素，目前日本的住宅以house和三四层apartment为主。
不可否认，中国当前高楼林立的现象是城市化发展初级阶段的特征，但进入小康社会，中国需要更加完善的可持续发展的社区建筑和环境。世界上的发达国家如日本、美国、德国、英国等对住房都趋于理性，以低层或多层住宅建筑为主。我们有必要强调低层或多层的城市社区改造思路，节约土地，节约能源，为消费者提供了更多的居住选择、更好的生活环境。
城市社区的改造需要社会各个环节的协调与配合。在建筑改造上采用低价低技的方法能够减轻城市负担，地基低耗的房产对成本和技术含量要求不高，这为劳动密集型产业如木匠、泥瓦匠和小承包商提供了更多的机会。并抑制了资本的过分集中，从而平均了财富，稳定了社会结构。另一方面，低技低价的房屋售价是针对大量的城市平民阶层这十分适用且容易接受。
3 改造案例――原有国营企业社区调及改造
3．1 调查对象
拥有6700万居民的国企社区大多建于50或60年代，房屋破旧，既不是我们憧憬的未来，也不是值得深挖的“历史文脉”。它逐渐成为城市的盲点。但它们是城市的细胞，以“非典型性和非历史性”的形象遍布中国的大街小巷。
3．2 对象特征
国企职工人数众多，居民缺少经济来源，社区分崩离析，失去了更新的活力。这是一个急待改造的社区代表。而城市巨大的人口数量使得就业机会供不应求。没有工作，导致收入低下，而房地产价格的飙升与其处在一个两难的境地。尤其城市下岗工人平均目前每年7400.9元的收入无论如何都卖不起均价5000元的商品房，底层的平民社区的改造需要一种经济、实用而有效的应对方法。
3 案例分析――湖南省化工机械厂
3．1简介
化工机械厂是一家典型的国营工厂，位于赤岭路长沙理工大学对面，属于城郊边缘地带。该处交通拥挤，人流负荷繁重。80年代，它规模大，效益好，但是国企改制后。工厂运营基本瘫痪，买断工人占70％。
3．2 调查结果
工厂占地200亩左右，厂区与住宅区，只有一墙之隔。住区里有超市、集贸市场和小商品市场，生活的基本需求都可以在小区内自行解决，真可谓别有洞天。
据调查，我们归纳了许多问题也总结了该社区的很多可取之处，以资参考。
3．2．1 社区环境“脏、乱、差”
社区最大问题：“脏、乱、差”，外来人口的巨增是其关键。下岗后的原厂职工受经济来源限制，只能靠租房为生。居民把约50～60m2的房子分隔成10m2一间若干，租给外来人员。整个社区人口便急剧上升，而外来人口大多素质不高，并且没有形成对家园的共识，以致外来人员造成的环境污染。
3．2．2 安全没有保障，社区次序混乱
居民普遍反映，小区的安全问题是他们最为担忧的。其比例为27％，仅次于34％的房屋乱搭建问题。由于众多居民把房屋分间出租给外来人口，给当地的管理带来难度。
据了解，目前小区的管理员由居民自行选出，负责该片的治安和卫生情况。每位片长在一段时间内向厂计生委汇报情况。这种管理模式不专业，不统一，力度也是不够的，在当今的住宅社区里，专业的，统一的物业管理是必要的。
3．2．3 就业难
大多中年以上的原住民都认为他们已被时代淘汰，这种心理态度，再加之没有一技之长很难找到工作。帮助他们寻找方向和唤起居民的自信是艰难但却意义非凡的。
3．2．4 邻里关系良好
据杨盖尔《交往与空间》中所述，人们具有共同的特征、生活经历，也就有了共同的话题。社区内居住的多为化机厂原厂职工以及职工后代，这一点保证了化机厂社区内将充满人情和关怀，而不同于目前的商品房，邻里之间老死不相往来的消极现象，经过统计。
56名受访者中，有50％的居民认为邻里关系非常好，这有利于居民在社区内获得良好的心情，有助于少年儿童心理的健康成长，和老年人度过安详的晚年。我们倡导在新的社区开发以及老社区改造中重新唤回对邻里关系的关注。
3．2．5 住宅形式的多样化
八九十亩的社区里容纳了78栋住宅楼。并且如上图所示，居民楼的形式包括单层和多层的筒子楼，外廊式的连排住宅，单元楼等7种之多。种类繁多的居民楼构成社区丰富的建筑形态。很有意义的是，这些形态丰富的建筑并不是在一时间规划完成的，而是长期以来，按需不断扩建的，但他们形成的次序充分体现了人们的需求，也别有一番风味。调研过程中，我们发现，大多数的居民还是比较青睐住单元楼和四合院的，可惜在化机厂内没有发现四合院的身影。
3．2．6 公共空间尺度宜人
3．2．6．1 街道
徜徉在小区的一条约4.5m宽的主要道路上(由于经济条件的限制，出入的汽车较少，这个尺度恰符合足行人的尺度)，两旁绿树成荫，道路串起的一个一个的由建筑围合而成的小院落。而街道两旁聚集了很多做小本买卖的老人，气氛融洽。
3．2．6．2 广场
广场的人气足以说明广场的尺度是适合的，通过测绘，该广场的长短边基本保持在13m～18m。这个尺度，恰好符合凯文・林奇在1971年建议的亲切尺度为12m～24m之间。
3．2．7 人员构成复杂
上图的菜市由租房的菜农户自发而成。街道旁的小手工业者和零售商业接踵而来。社区的人员结构有了一定的改变，从以前单一的职工人群发展为现在的由菜农户、小工商业者、手工业者和原厂职工构成的多级社会人群结构。它好比一个生态链，食物链越复杂，其生态结构越稳定。化机厂就是这样形成的一个稳定的能自给自足，新陈代谢的良性社区。
4 关于社区改造的建议
4．1 完善相关法律法规
工厂社区的复兴很大程度上是依靠政府的支持及管理，这种模式不同于一般的土地批租，并没有成熟的经验，亦没有相应的政策可依(如：社区的原房屋的产权是否归职工，他们的房屋使用权是否可以买卖，开发商若要求按此模式开发，土地批租的成本又该如何等等)。其次由于原住民，新居民(置业者)，商贩它们共同融合在同一社区，现行的物业管理法规又该如何适用?发展商在对社区改造投入之前，是否有优惠的政策等等。
4．2 注入新产业(手工艺业)
菜农户的介入为奄奄一息的化机厂注入了新鲜血脉，它说明社区的生动性需要不同功能的有机混合，我们关注手工业，它与当今人们的生活越来越疏远，逐渐被大专场或高档商厦中的名牌所取代。日用生活产品中极其缺乏个体手工劳动的产品。我们的消费能力、消费质量确实提高了，但从另一个角度来看，我们的消费品种和我们的城市建设一样正在越来越趋于“非个性”，在意大利仍可以买到纯手工业的产品(如皮鞋、服装或玻璃制品等)，他们的手王作坊没有消失，反而完全不同于大品牌产品，成为一种文化上的传承。而上海在日趋国际化大都市的同时，好象丢失了一些类似这类的“个性产品”。是否真没有空间容纳他们呢?有，象化机厂这类倒闭的国有企业的居民社区很适合做这类手工艺者的小作坊，因为个体的手工劳动作坊对空间的要求并不大。在改造后的边角空间可以用作不住人的作坊。村民们不必再做门卫、保洁等工作，他们可以通过政府或手工业协会的支持培训，聘请到各地的高技艺师傅，以师傅带徒弟的传承方式学手艺，这样有助于恢复下岗工人对自身劳动价值的信心，和提高生存能力。不但能促进社区形成完整的消费链带；同时也吸引各地具有高技艺的手工匠人，促进手工业的复苏。
4．3 中、高收入阶层的介入
我们针对性地通过改造，吸引部分中等收入阶层或高收入阶层的进入，改变民区的特征。手工艺的稳固发展可以使得这一地区成为长沙又一风景线，房价也可持续上涨。职工们保留着原住宅的使用产权，同时他们也可以购买工厂区的新住宅，同时新居民(置业者)也可以租用民宅开店，原住民照样可以收纳租金(不同于现在72家房客的低租金)。
4．4 功能的适当混合，完善配套设施建设
提倡功能的适当混合，在化机厂将没有所谓“居住区”“集中购物区”等硬划分，而是主张“生活”―“劳动”―“工作”一体化。在维持这种混合功能社区的同时，我们还可以适当进行建筑及环境的改建，扩大建筑面积，改善生活环境，适当开发工厂区。厂区迁移，旧房空出。我们可利用部分旧厂房作loft性质的住房，面向理工大学的大学生或需要的艺术家。在厂区开发的过程中，其管理权，处置权和收益权都交付原厂职工。员工可以根据自己的经济状况和精力选择适当的住房出租或居住。这种扩张充分利用了工厂资源，职工兼有置业者和开发商的双重身份。雇用专业的物业管理公司对改造后的社区进行统一管理，为社区新开发的项目和改造工程进行全方位的保护以保证它的使用年限，降低单位运营成本以赢得更多的经济效益，多建设娱乐休闲设施，在满足人们基本物质需求后，满足人们的精神需求。
4．5 采用低层高密改造社区建筑，改善居住环境
基于以上对“高层不能解决人口密度问题”的分析，我们将对原生活区的住宅进行改造，将其合理高效地组织为低层高密的住宅区(以下附上我们的改造方案)以解决人口高密问题。十字形排布的高密三层住宅(最后预计形成的模式)
低成本低技术的限制或者说追求为劳动密集型产业如木匠、泥瓦匠和小承包商提供了更多的机会，并抑制了资本的过分集中，从而平均了财富，稳定了社会结构。其次低技低价的房屋售价也是为下岗工人这一特定人群量身定做的。我们的方案采用模数化的单元网格有规律的复制，在施工全过程中，工人的工作差别量几乎为0，这样也有利于提高工人的工作效率和节约成本。
4．6 注重建筑形式文脉沿袭和传统回归
拆迁后陌生的场所感带来了社会中日趋严重的“家庭分裂”，邻里疏远。“公寓病”在老人身上尤为突出。我们试图在社区改造中沿袭原有的和谐的邻里关系，减轻原住民因为失去熟悉的场所产生的挫败感和抵抗心理。
为了保护社区良好的邻里关系，为人们的交流提供更多平台。我们有意为建筑空间结构留出了“内庭院”。虽然是盒体形态，但几个“盒体”的高低错落形成多种非功能性的“留白”――内庭院，既充分满足采光要求，又使得人们在建筑体内同样享受到独立院落的空间感。新建住宅+旧居民住宅改造’原住民的邻里关系保持发展+新居民与原住民的邻里关系加强。
传统中国人对私密性的观念并不强烈，人们在“偷窥”了彼此之间的“隐私”后，更容易建立信赖感，一些不良行为也因为害怕被发现而得到制约。这样，一个区域内就容易形成一种集体的认同与归属感。于是改造中，我们将沿袭原有社区的公共空间的尺度和探讨在高密度环境下私密性的极限，在我们改造的居住工作区内，为满足高密度的需要，我们突破了部分私密性的桎梏。我们鼓励厨房卫生间的公共化，鼓励客厅的半开放，鼓励视线的侵入，鼓励流线的交错。
4．7采用节能技术和材料
我们倡导低技术的节能措施，它甚至可以有效地与环境艺术相嫁接，自然而然地形成工厂社区的“节能性”景观艺术。对于化机厂的职王来说也是较为简便的初步节能方法。但是对于综合性的节能技术来说，我们也要为“高技术”的注入提供一个平台。再者，在整个社区的施工过程中如何节能及尽量减少“场地污染”也是一个基本的原则。
4．8 加强配套设施建设
雇用专业的物业管理公司对改造后的社区进行统一管理，为社区新开发的项目和改造工程进行全方位的保护以保证它的使用年限，降低单位运营成本以赢得更多的经济效益，多建设娱乐休闲设施，在满足人们基本物质需求后，满足人们的精神需求才是至关重要的。
5 结语
通过对化机厂老社区的改造设计，旨在提供未来城市社区改造的一种可能性，它不是一个孤立的图解式的设计，而是综合上述多种因素的系统设计，从典型入手，期待能够寻找到有关现在及将来中国城市社区改造的走向与方法。
一、社区与社区公共物品
“社区”这一概念最早是由德国社会思想家F・藤尼斯提出的，并日益成为社会学家、经济学家和政治家等关注的社会现象。今天，在我国社会生活中，“社区”这个概念的使用相当频繁。但是，严格地说社区依然是一个含义模糊的法律概念。目前，我国官方对社区的定义是：居住在某一地方的人们结成多种社会关系和社会群体，从事多种社会活动所构成的社会区域生活共同体。一般的社会学和公共管理学认为，社区“是指一定数量居民组成的、具有内在互动关系与文化维系力的地域性的生活共同体，地域、人口、组织结构和文化是社区构成的基本要素。”
“公共物品”这一概念首先是由瑞典经济学家林达尔于1919年在其博士论文《公平税收》一文中正式提出的。再次正式使用此概念的是美国经济学家萨缪尔森，他认为公共物品具有两个特征：非排他性和消费上的非竞争性。布坎南在《民主进程中的公共财政》一书中也强调了公共物品的显著特征就在于它的不可分性和排他性。斯蒂格利茨在《经济学》中也指出：“公共物品是这样一种物品，在增加一个人对它分享时，并不导致成本的增长（它们的消费是非竞争性的），而排除任何个人对它的分享都要花费巨大成本（它们是非排他性的）。”此外，他还指出，有些公共物品在消费时会产生拥挤性，如道路、公园在消费者达到一定人数时就具有拥挤性。
在社区特定的生活空间里，聚集了大量社区公共物品，比如社区公共设施、社区治安、社区绿化、社区居民管理、居民私人产权和公共产权维护、社区便民利民服务，等等。社区公共物品可以分为两大类：一类是公共设施、公共管理，提供社区居民、社区组织等活动的规则、秩序、制度；另一类是公共服务，向居民和业主提供服务。公共物品按照供给主体结构，可分为垄断性公共物品和非垄断性公共物品，前者只能由一个主体供给，如司法、国防；而后者可由多个主体供给，如基础教育、卫生、环保等。在社区内，既有垄断性公共物品，政府有义务提供必要的纯粹公共产品如法律与秩序、环境保护、社会管理和社会福利等；还有非垄断性公共物品，由社区各类组织提供的准公共物品，主要表现为社区服务，如对居民服务社区物业管理，等等。
二、社区公共物品供给相关理论
公共物品的提供一直是经济学家所关心的问题，以萨缪尔森为代表的经济学家强调政府提供公共物品的必要性乃至唯一性。他们认为，由于公共物品非排他性和非竞争性的特点，以及考虑社会公平和公正等问题，通过市场方式提供公共物品，实现非排他性几乎是不可能的。至少成本是很高的，并且在规模上无效率，也就是“市场失灵”。公共选择理论认为，政府作为一种制度安排，如同市场制度一样，其自身的运行以及向公众提供公共服务和公共产品同样存在交易成本的问题，并最终导致公共部门提供公共物品的低效率，也就是“政府失灵”或“非市场失灵”。
针对影响公共物品供给存在着诸多模型，各种力量左右着公共物品的供给数量。其中，人口变化是个很重要的因素。人口变化对公共物品的供给影响可以用一种拥挤函数来概括：
Xk＝Xk（Lk，Mk）
Gk=Gk（Xk，N）
式中，Gk为第K种公共物品的最终产出；Xk为用于生产Gk的各种中间活动；Lk为在Gk生产中使用的劳动收入；Mk用于生产Gk的各种材料；N为人口规模。
式中，Ak为在第K种公共物品Gk上的效用服务；a为拥挤参数。对于纯公共物品来说，a=0；对于私人物品来说，a=1，即增加更多的消费将减少效用；对于准公共物品来说，0
随着人口增加，人口密度会提高，其结果是拥挤的社会成本将上升。这些拥挤成本对消费者的效用产生负面影响。如果存在拥挤的外在成本，假定产出成本和服务质量，人口增加将引起公共物品更大比例的增加。而当供给没增加时，必将导致短缺。
社区供给的公共物品在社区成员之间不具有排他性，但对非社区成员却具有排他性，它具有三个明显特性：社区性，社区公共物品受益范围主要在社区成员，政府对这类公共物品的供给往往缺乏积极性；异质性，不同社区会因内部结构的差异而表现出对社区公共物品的不同需求，具有多样性。社区公共物品同样可以区分为有形和无形类，有形类如社区公共设施、绿化等，无形类如社区认同、社区归属感、社区氛围等外溢性，社区公共物品在社区范围内，成本或收益未内部化，这样就有外溢给非社区成员的机会。若是收益外溢则形成正外部性；若是成本外溢则造成负外部性。
社区作为城市发展的基本单元，也成为居民获得公共物品的重要场所，包括政府、市场、社区居民在内的多个主体，业主（社区）、开发商、物业管理部门（市场部门）、政府部门交织在一起，各自对公共物品供给的理念、目的和功能不同，引起提供上的困难。（表1）
三、社区公共物品供给现状
随着改革开放的推进，计划经济体制逐步向市场经济体制转轨，经济社会发展进入了快车道，中国社会告别了短缺经济时代，社会物品极大丰富。但是，在城市生活中，社会物品的供给是不平衡的。私人物品已基本从短缺转向平衡甚至过剩，由于公共物品的供给存在市场失灵和政府失灵，公共物品的供给问题一直没得到很好的解决。公共物品的供给无论是供给水平、供给形式，还是供给层次，总体上都依然短缺。同时。公共物品的供给效率也很低下，新的公共物品还没生产出来，原有的公共物品就被过度使用，缺乏必需的养护和修缮。目前，大到全国的交通、电力和铁路等行业都超负荷运营，小到社区里面的公共游乐设施也人满为患。公共物品的供给陷入了困境，影响社会和谐和社会共同利益的实现。供给困境的原因有很多方面，既有工具、技术方面的制约，也有社会发展阶段的制约。
（一）供给水平不高。长期以来，我国公共物品的投资主体较为单一，主要是依赖中央和地方政府来供给，投入严重不足。“十五”期间，全国仅城市基础设施建设就大约需要投资1万亿元，中央和地方两级政府投资约占2，000～3，000亿元，约7，000～8，000亿元需要通过贷款、利用外资、社会投资等方式解决。
（二）供给机制不完善。社区公共物品的供给有自愿供给、捆绑供给、委托供给和合作供给四个方式。在社区中，通过自愿供给的公共物品还很少，因为至今没有明确的规范来指导社区的自愿供给方式，也没有私人的约定来保障自愿供给的权利。一部分公共物品如消防设施、垃圾处理等都是随着社区开发建设采用捆绑供给的方式进行，这些物品往往要在业主住很长一段时间才能得到提供。如果遇到开发商资金限制，这些服务往往得不到有效供给。一些公共物品则是通过授权委托经营的方式进行，如“三通”、有线电视等，被委托者的质量也参差不齐。这些企业在各自的领域内形成自然垄断，导致服务质量不高；另一部分公共物品则通过合作供给的方式进行。通常是社区居委会、物业公司以及业主委员会联合进行，主要是计划生育、社会保障、流动人口管理等。社区居委会缺少可以利用的资源和条件，物业公司作为业主委托管理企业，缺少动力去做这些事情。
（三）供给主体缺位。住房是社区里面最大的私人物品，对私有产权的保护，对物业型公共物品的维护、供给等等的需求越来越强烈，社区已成为公共物品供给与消费的基本单元。与此同时，由于政治、经济、社会三大领域在城市生活基本面的交汇，社区成为政府组织、市场营利性组织与社会非营利性组织共同作用的空间。在既往的社区服务模式和街居管理模式下，政府是社区内主要的提供者（在相当多的社区里，甚至是唯一提供者）。然而，这种由社区服务与街居制组成的社区供给体系远远不能满足社区日益增长的需求。
政府主体的投入不足、市场主体和社区非营利主体没有很好的成长，造成了整个投入的不足。各个主体之间的关系分配不清，行政事业管理与企业经营管理方式并存。政府部门重视建设过程管理，而忽视运营和养护管理，对公共物品的经营缺乏激励考核制度。各个部门各自为政，彼此之间难以协调，造成效率低下。据调查显示，全国大中型项目超概算的比例平均为91%。有些项目超过了100%，甚至2～3倍。相反，企业经营部门就不是很重视建设过程。偷工减料、以次代好的事件时有发生，而他们重视运营，努力使自己的收益最大化。同时，作为社区里面的非营利性主体，实力比较弱，不能替代政府和市场实现公共物品的自我供给，甚至于不能弥补政府和市场的漏洞。
四、相应的对策
公共物品供给失效，是我国城市社区发展过程中存在的突出问题。更重要的是，城市社区公共物品承担着实现福利最大化和可持续发展的任务，关乎社会的发展。因此，在城市经济运行中，我们既要保证城市社区内的公共物品供给的充足性，也要保证供给的有效性。针对社区的特殊性，社区公共物品的提供必须采取政府、市场和居民相结合的方式，根据各自的特点，不同的主体担当不同的角色。
（一）依据所在区域人们的需求，选择合适的服务项目和水平。从公共物品的选择上看，尽管个体之间对公共物品和服务的需求不同，但具有类似偏好的人倾向于聚居在一起，居住在同一小区的人的需求具有同质性，这样具有针对性地提供，既能够提高社区综合满意度，又相对显得成本低廉。
（二）充分开发社区内部资源，实现公共物品的自我供给。社区以提高社区生活质量为目的，依据自愿原则订立契约，通过集资、募捐等组织方式来保证公共物品的供给。避免了政府提供公共物品的单一性，满足了社区居民的多样性要求。同时，能获得居民较大程度的参与和配合。同时，社区自愿供给，实现了消费上的部分排他性，避免了“免费搭车”现象。更进一步，实现了公共物品供给的可持续发展。
（三）积极与市场合作，突破资金瓶颈。在社区力所不能及的领域，积极开展与企业的合作，对社区内的公共物品采取低偿供给。对社区内的居民象征性地收费，对社区以外的人实行经营性收费。该模式的难点在于协调好社区内居民和社区外居民的消费，必须在保证社区整体利益的条件下，进行协商沟通、集中决策。
社区管理中的政府行为,是指政府对社区管理实施指导和调控的各种具体的行为和过程,它与政府在社区管理的整体职能有着直接的关联。根据我国《街道办事处组织条例》。街道是市或市辖区的派出机构,是我国城市中的最基层的行政组织。因此,本文“社区管理中的政府行为”特指街道及街道以上的政府机构的行为。由于我国几千年的封建传统和计划经济体制的影响,我国社区是在政府的主导下,由政府力量加以推进而逐渐发展形成的,是一种非原生型的社区。当前我国社区管理刚步入轨道,相关法律法规尚不完善,社区组织发育不成熟,研究和推动社区管理的非政府组织十分缺乏,社区服务的产业化发展刚刚起步,民间资金注入有限,也鲜有专业人员去实质性地参与和推动社区管理的发展。同时,由于市场经济体制的建立和社会转型引发的城市问题,社区自身无法解决,故社区建设和管理还得靠政府的推动。政府推动的非原生型社区决定了我国政府尤其是和社区建设直接联系的基层政府,是社区管理的组织者和推动者,在社区管理中处于主导地位。政府是首要的管理主体,具有法律赋予的管理职责,同时掌握着社区发展的主要政治和经济资源,所以相对于社区内其它组织来说最具有资格和能力主导社区建设的工作。主要体现在,政府制定社区管理的政策和规划,任命和指派社区管理人员,提供社区管理的经费和资源,下达社区管理的指令和任务,检查和考核社区管理的绩效。社区管理的决策权、计划权、组织权和控制权都集中于政府,政府的政策和态度往往被认为是社区管理的第一决定要素。当前我国社区管理仍需要政府的大力推动和支持,以整合社区资源,发挥社会功能。政府在社区管理中的作用是十分重要的,因为他们掌握着国家和地区经济与社会发展的总政策,控制着社区发展赖以推进的物质资源。政府行为作用的发挥将决定社区建设的方向和成果、纵观国内外的社区管理实践,具体地说,社区管理中政府行为有以下几方面的作用:
1、宏观规划
社区经济文化的有序运行,离不开政府的宏观规划,社区资源的合理开发和配置,也离不开科学的规划。这种规划必须由社区行政机构行使,只有政府才能站在全局的高度,从整体和长远的角度来制定社区发展战略,统筹考虑,综合安排,有效地发挥社区资源的整体效益,指导社区制定实现目标的措施和方法。
2、规范引导
政府可以运用行政,经济、法律、教育等手段,对社区中的各种组织行为和个体行为进行规范引导,使社区管理和建设能有序稳定地向前发展。在社区管理中,政府是最具权威性的组织,可以通过法律保障和规范社区居民自治活动,实现有序的政治参与。通过法制引导社区依法建立社区自治组织,指导社区依法制定自治规章制度,并依法履行自治组织的职能,做到社区管理的一切活动有法可依、有法必依、执法必严、违法必究,使社区管理步入法制化、规范化的轨道。
3、财力支撑
政府是国家公共资源的主要拥有者和调配者,社区建设和发展在物质和资金方面都需要政府的大力支持。特别是由政府主导社区发展的国家,社区建设和发展的大部分经费都来自国家的财政拨款。近年来,由于国家大力倡导加快社区建设和发展,对加大社区物力和资金上的投入在政策上都做出了相关的规定和措施。运用国家财政资金投入社区建设,可以不断提高社区硬件建设水平,改善社区环境,促进社区的稳定发展。
4、组织协调
社区管理是一项复杂的社会系统工程,牵动着政府、社会各个环节的利益关系。政府通过对各:业务部门的管理,指导各业务部门,从不同的侧面参与、支持来促进社区建设。如将总体规划分解到民政、教育、文化等各有关部门,并指导它们依据总体规划制定社区服务、教育发展、依法治区等具体规划,把社区建设真正落实到基层,做到条条有人抓,块块有人管。
5、动员参与
在社区管理中,政府不仅在宏观规划、规范引导、财力支撑、组织协调等方面起着重要作用,在动员社区居民参与社区事务管理方面也起着重要的引导和推动作用。居民参与的热情是社区建设和发展的根本动力。近年来,我国政府加大对社区非政府非营利组织培育的力度,完善各种居民参与渠道,旨在提高居民对社区管理的参与意识和参与率。
二、我国社区管理中政府行为方面存在的问题
面对剧烈的社会变迁和城市管理的复杂化,由于传统文化、管理体制、法律制度等因素的影响,从总体上看,在全国各地的社区管理实践中,政府行为方面存在着不同程度的问题。这些问题可以归纳为以下几点:
第一,政府的社区规划行为缺乏足够的科学性。社区规划是对社区建设与发展的整体部署与设计,包括社区发展的目标、社区的结构与功能的总体计划。社区规划是社区建设的龙头,也是影响社区建设成效的关键因素。科学合理的社区规划应反映社区建设未来发展的要求,反映居民生活的要求,反映经济发展对社区空间容量规模的要求。科学的社区规划是社区有效管理的基础,当前我国政府基本上都制定出了社区的总体规划和控制性的详细规划,但从总体上看,某些规划程度不同地存在与社区发展不相仂、调的问题,社区规划缺乏足够的科学性。其具体表现为:某些社区规划未达到一定的战略高度,某些社区规划未能充分考虑未来的发展趋势,未能充分考虑近期发展与未来发展趋势的吻合度和衔接度注重社区设施和社区形态的硬件建设,而忽视丈化、教育等公共服务设施的建设,等等。
第二,政府与社区关系的失衡。社区管理是政府自上而下的行政管理和社区自下而上的自治管理的有机结合。在社区管理中,政府作为执掌公共权力的代表,履行对社区公共事务管理的职能,维护的是社区的公共利益。但是,政府部门作为社会利益群体的一部分,本身也有着自身独立的利益,所以政府部门利益和社区公共利益的关系既有一致性也有矛盾性。这种利益关系的一致性和矛盾性决定了政府和社区的关系是一种合作与监督的关系。在这种合作与监督的关系模式中,一方面,当政府和社区组织面对共同的社区问题时,为实现共同的社区利益必然会通力合作,政府要依赖社区组织推行其决策,实现其行政管理和服务的目的:而社区组织也需要借助政府的资助及授权,获得实质性管理的权能,以实现其自治管理的目的。另一方面,社区组织作为社区公共利益和自身利益的代表,有着利用手中权力维护自身利益的倾向,为防止这种倾向发生,政府就应承担对其监督的责任:而社区组织为了防止政府部门利用权力侵犯社区及社区居民利益时就要对政府权力进行监督。由于传统行政理念的制约、管理体制的不完善、法制的不健全等因素的影响,政府和社区的合作与监督的关系异化为政府对社区的单向控制和单向监督的关系,政府部利益覆盖了社区的公共利益,社区的利益被侵犯,政府与社区的关系出现失衡现象。具体表现为:传统行政理念的制约导致的政府与社区关系的失衡,纵向控制的组织体制导致的政府与社区关系的失衡,以及法律滞后所导致的政府与社区关系的失衡等等。
第三,社区管理中政府行为方式的失当。在社区管理中存在着四大管理主体,即政府、企业、中介组织和居委会,这四人管理主体的强弱决定了社区管理的方向和方式,从目前来看,政府行政性的管理方式有着一定的合理性。因为在我国大部分城市社区中,企业和中介组织发育不良,居委会仍带有浓厚的行政色彩,政府组织力量最强大,所以实施行政性管理发挥政府的主导作用是有必要的。但从长远发展来看,这种管理方式不符合城市社区发展的要求,因为过于强调政府的作用会抑制其它管理主体的发育,这和社区自治目标的方向是相悖的。同时,用同一政策来衡量和管理形态迥异的各个社区,难以适应各种差异和变化了的局面,缺乏对各类型社区的分析而采用单一化的行政管理方式,一方面对以商品住宅区为主的新兴社区事务的过多介入,不利于社区自治组织的发展和其他管理主体的培育,弱化了社区的服务功能,使管理陷入混乱局面。加大管理成本;另一方面对“薄弱社区”管理不到位,对弱势群体关注不够,进一步强化了贫困人口的贫困地位,影响了社会的公平,引发了社区的各种矛盾和冲突,不利于社会的稳定发展,社区阶层化和社区发展的差异化对政府在社区的管理提出了新的要求,使政府在社区的管理方式方式面临新的挑战。
三、优化我国社区管理政府行为的构想
1、优化我国社区管理中政府行为的理念和模式
政府在社区管理中要以构建“和谐社区”为指导理念,摒弃传统的行政垄断的作风,准确把握自身在社区管理中的角色定位,与居民一起共同构筑“人、自然、社区”和谐发展的社区,所谓“和谐社区”,是指基于法律框架和道德约束,以人为中心的人、自然与社区的协调统一。树立和谐社区理念,为创新我国社区管理中政府行为的运行模式提供了目标决策框架。基于和谐社区的理念,我们应当构造“以人为本、以可持续发展为中心、以服务为手段、以制度为保障、以道德为支撑”的政府行为运行模式。首先,和谐社区以人为中心,因为人既是社区发展的核心动力,也是社区发展的终极目的,在实现社区经济、社区政治、社区文化和人的全面发展的逻辑关系中,社区经济、政治和文化发展是手段,而人的发展是目的,所以政府必须从过去重经济的硬件管理而忽视以人为中心的软件管理移到以人为本的管理上来,把人的全面发展置于首位,着力推进人的发展的社会化、个性化和现代化。其次,和谐社区是人和自然的和谐,它主要是指尊重自然规律,爱护、保护居民赖以生存的环境,以及居民最大限度地合理利用社区资源,而不能过度地掠夺、破坏社区资源,这就要求政府改变过去以社区经济发展为中心的战略思维,坚持社区经济、社区资源、社区环境和社区人口的可持续发展,保护居民的生存空间,使居民能在有限的资源厂推进自身的全面发展。再次,和谐社区是利益协调的社区,构建和谐社区应当倡导和促进利益关系的一致性,就决定着政府与社区关系应当是一种服务与合作的信任关系,而不再是传统意义上的命令与服从的对抗关系。即强调政府行使职权的目的不再仅仅是为了“管理”,而是使政府能够更有效地为社区提供最好的服务。这就要求政府树立公共服务的意识,把手中的职权看作是为社区服务的职责,把社区组织和个人当作行政的主人或参与者。只有这样,才能在政府与社区之间建立一种和谐的新关系。第四,尽管和谐社区追求的是利益关系的一致性,但是利益关系的冲突与矛盾在现实中却总是不可避免的。在此种情况下,就需要法律和制度发挥其平衡利益冲突的功能,以协调政府部门利益与社区利益之间、社区与社区利益之间和社区内部各种组织和个人之间的关系。和谐社区只有在法律和制度的保障下,才能实现。第五,和谐社区的本质精神是互相帮助、互相照顾、奉献爱心。和谐社区的发展是社区居民归属感、认同感、责任感培育的过程,所以政府要加强社区道德建设,培育社区意识,以弘扬中华民族诚、信、善、爱的优秀传统美德为己任,有意识去创建社区居民精神寄托的平台。营造一个团结友爱、互助互利、民主和谐的氛围。构建“以人为本、以可持续发展为中心、以服务为手段、以制度为保障、以道德为支撑”的政府行为运行模式,是和谐社区的理念体现和发展要求。
2、优化我国城市社区管理中政府行为的路径选择
第一、确保社区规划的科学性。制定科学的社区规划能减少社区发展进程的盲目性,使社区能在自觉自为中按预定的目标发展,从而可以降低社会发展成本,提高社区发展所需的资金和人力资源的社会效益。要制定科学的社区规划,必须从以下几个方面着手:
(1)提升社区规划的战略高度
城市社区作为城市的基本单元,其发展是城市和地区经济社会发展的重要组成部分,因此,社区要想获得长足的发展,必须树立社区规划的全局观,从整个城市发展的战略高度来制定本区的发展规划。具体来说,我们在制定城市社区规划时,必须以城市经济社会发展规划为主要依据,社区发展规划必须服从城市和地区经济社会总体发展规划和年度计划。社区规划只有以全市的社会发展宏观规划为基础,自觉与全市的经济发展、城市建设总体规划保持一致,才能确保社区与整个城市的同步发展。
(2)确保社区规划的前瞻性
要确保社区规划的前瞻性,就要从政府和居民两个层面来防止社区规划中短视行为的发生,首先,政府要强化自身意识,要认识到社区发展的综合性很强,涉及经济和社会发展多个方面,要把社区规划纳入宏观视野,推动社区建设必须着眼于经济和社会的长远发展,做好前瞻性的系统规划。其次,通过完善社区规划中的公众参与机制,让社区组织和个人有机会参与对社区的规划,在一定程度上制约政府当权者把短期规划当作他们追求政绩的垫脚石,避免损害广大社区居民长远利益行为的发生。
(3)确保社区规划的全面性
社区规划要充分考虑社区居民的各种需求,不仅要体现满足社区居民的物质需要还要满足居民的精神需要,要体现提高社区成员物质和精神文化生活质量和整体生活素质的目标。无论是新城区开发和旧城改造,都应将社区的各要素纳入规划之中。一方面要做好硬件设施的规划。硬件设施是社区精神赖以生存的物质载体,通过良好的硬件设施,来繁荣社区的文化生活,进而提升人的精神面貌。另一方面,要注重社区内的软件建设规划。社区的软件是指社区的文化传统、历史渊源、风俗习惯、合作精神、价值、信仰、情操、知识、公约及其他一切的社区规范与控制力量。
第二、再造政府与社区的关系。再造政府与社区的关系,就是要彻底改变过去二者之间存在的单向控制和单向监督的行政关系、形成政府与社区的合作与监督的双向互动的新关系。针对我国政府与社区关系失衡的问题,要再造政府与社区的新关系就要从以下几个方面着手:
(1)树立科学的社区观
要改变过去认为实现社区自治和政府管理相矛盾认识的误区,就要正确把握社区建设和政府的责任关系。中国特色的城市社区的形成是一种非原生型的社区,所以政府的行政推动和支持仍将是社区建设的重要资源。在当前我国社区建设基础力量薄弱的特定历史条件下,要充分发挥政府的带动作用,培育社区和发展社区。同时,社区的产生和发展有其内在的动力、内容和规律,它需要在一个尽可能宽松的环境中发育、发展、成熟,这一过程的实现同样需要来自政府的理解。
(2)建立政府与社区的横向互动网络
建立政府与社区的横向互动网络是满足社区多元化的需求,化解社区矛盾的基础。在这个网络中,政府组织主要功能是对全局性的社区公共事务和公益事业进行组织和管理;而局部性的社区公共事务和公益事业交由社区组织来组织和管理。这两个组织之间不是垂直式的控制关系,而是水平式的互动关系。
(3)完善法制,明确政府与社区组织各自的地位
和谐社区追求利益关系的一致性,而法律是平衡利益冲突的有力工具和保障。社区发展的法制化,是政府行政系统和社区自治系统正常运作的基础,也是协调政府部门利益和社区利益,实现社区稳定有序发展的保证。在这方面,首先要加快立法,进一步明确社区组织的自治性的内涵和外延以及政府的职责范围,从而使社区自治与政府行政管理有个合理的明确边界;其次,要加快制定指导性文件和部门操作性方案,明确政府与社区的权利关系;再次,完善法制监督机制。虽然我国已具备了一些有关社区组织方面的法律、法规,但还普遍存在内容过于抽象、空洞,规定不具体等问题,如果法律、法规不具体详尽,社区内各管理主体就不能进行对政府进行有效的监督,监督权威也无法保障。只有通过客观、具体的法律、法规,才能理清各监督主体的关系,使社区组织摆脱束缚,快速成长,增强对政府的监督力量。
第三、优化社区管理中的政府行为方式。
(1)立足社区区情,实行分类式管理
城市社区因形成原因不同、发展时期和发展条件不同,特别是所居住的居民的文化素质、社会地位、收入水平、居住状况和生活质量的差异,依据这种差异,可以划分为物业管理型、非物业管理型和混合管理型三种类型社区。物业管理型社区多为近年来房地产商开发的纯商品房社区,社区居民多数为中产以上社会阶层,受教育程度高,经济收入高。非物业管理型社区多为三、四十年代以来的居民住宅区,社区内基础设施差,居民受教育水平低,整体收入低,在现阶段是企业和中介组织难以进入的“盲区”。部分物业管理型社区为前两者社区的混合,即非物业管理型社区中有某一部分是被围隔起来的物业管理小区,多为开发商在旧有居住区或居住区边缘开发建设的小片居住区。构建和谐社区要求在社区管理中遵循因地制宜的原则,所以政府应针对不同类型的社区采取不同的管理方式,在政策倾斜、财力投入和人员安排等方面都应有所差异。
关键词：城乡结合部城市新型社区 路径
中图分类号：C912 文献标识码：A 文章编号：
随着城市新区的建设和主体功能区的推进，推进村庄社区管理向城市新型社区管理转型，成为农村地区，尤其是城乡结合部地区社会管理创新的必然趋势。
一、北京城乡结合部建立城市新型社区的必要性和可行性
（一）必要性
第一是首都科学发展、建设中国特色世界城市的客观要求。科学发展观的核心是以人为本，在城乡结合部等地区，农民已经转型为城市居民，外来居民的比例逐渐加大，相应的管理服务对象必须向城市居民转变。世界城市必须具有完善的国际化水平的社区管理体系，城市新型社区的建设是北京市建设中国特色世界城市的重要任务之一。
第二是北京加快新型城镇化和城乡一体化的客观要求。城乡二元化体制的存在，对农村人口的流动、就业、保障、受教育等各个方面都打上了深深的烙印，已成为经济发展、社会稳定、农民增收等一个影响发展大局的结构性“瓶颈”，消除这种不合理的体制，需要政策方面的完善，也需要突破农村基层的管理模式，经济促进其向城市化社区管理转型。
第三是城市发展空间拓展和城市新区建设的客观要求。随着北京的发展，市区内的空间已经难以容纳经济和社会的迅速扩张，城市周边的产业新区、城市新城逐渐崛起，企业自发地或由政府引导地向城市周边的村庄外迁。迁村并点以及各类安置小区的规划建设，使推行城市社区管理有了现实的需求。
第四是提高农村地区公共服务水平和管理能力的客观要求。城市社区的服务较为完善，其主要的职责是服务本社区居民的各项需求，并组织各类教育、文化、体育活动，公共服务供给效率和管理能力将大大提高。
（二）北京城乡结合部建立城市新型社区的可行性
第一具有较好的空间基础。随着北京市城市新区的建设，在城乡结合部等地区，建立了一大批商品房社区和农民新社区村庄社区管理这就为实现城市新型社区管理提供了较好的空间基础。
第二具有较大的人口基础。目前，在北京城乡结合部地区，原居民的比例已经大大降低，新居民占据了绝大多数，而原居民基本不再从事农业劳动，正在向城市居民转型，这就为实现城市新型社区管理提供了较大的人口基础。
第三具有一定的设施基础。在城乡一体化战略的指导下，北京市农村、城乡结合部地区的基础设施不断加强，城乡差别逐渐缩小，这就为实现城市新型社区管理提供了一定的设施基础。
第四具有一定的组织基础。农村地区的基层自治组织具有一定的群众基础，北京市长期实行的社会工作者和志愿者制度，都为实现城市新型社区管理提供了一定的组织基础。
二、北京城乡结合部建立城市新型社区的的主要问题
（一）社区公共服务设施还有待完善。部分农村社区还没有建立起完善的中小学、幼儿园、医院、购物商场、菜市场等教育、医疗、商业服务公共设施，造成学生上学、幼儿入托、病患就医、日常买菜购物等生活很不方便。
（二）居民对社区物业管理满意度低。小区存在治安差、乱停车、破坏绿化、红白喜事扰民、环境脏乱等现象，引起居民对物业公司管理不满，加之取暖费、物业费负担较重，因此物业收缴率偏低。如此一来，物业公司更无资金改善管理，将形成恶性循环。
（三）社区管理体制有待理顺。新型社区由原来的村庄演变而来，管理体制一方面沿袭了原来村委会、党支部为主的基层组织管理形式，同时又要求要有新型的主体来对小区的一些事务进行管理，如物业公司。这样新旧组织体系互相交织，责权利关系还未理顺。
（四）居民参与社区管理事务不足。本来社区管理以自治为主，应让每位居民参与管理。然而，公众主人翁参与意识淡漠，公众参与渠道不畅，许多居民有了意见或好的建议时不知道该向哪个部门反映。公众参与社区管理事务动力不足，参与深度不够。
三、北京城乡结合部建立城市新型社区的总体思路
（一）指导思想
以科学发展观为指导，以创建首善之区和中国特色世界城市的重要组成部分为使命，以城乡结合部地区为重点，以社区网格化、属地化管理为切入点，借鉴国际国内先进经验，结合所在地实际，坚持走新型城市化发展道路，科学规划，创新实践，高起点、高标准开展村庄社区管理向城市新型社区管理转型和服务创新试点活动，力争在十年内打造百个北京市示范社区和全国模范社区。
（二）基本原则
——以人为本，服务居民。把创造良好的人居环境、 提高居民生活质量作为工作的出发点和落脚点， 将居民群众的满意和幸福程度作为衡量工作成效的根本标准。
——统筹安排，分步实施。根据北京城市各街道和社区的实际情况，统筹安排，量力而行，先易后难，分步实施，集中力量建成一批示范社区，重点打造一批典型样板。
——资源共享，共驻共建。广泛发动社区内机关、社会团体、 企事业单位、新型经济社会组织及居民参与社区建设， 最大限度地实现社区资源的共有共享，营造共驻共建的良好氛围。
——分类建设，全面推进。按照不同类型社区分类搞好社区 改造升级，在巩固原有成果的基础上，按照新标准，全面推进所 有社区的建设达标。
——明确职责，齐抓共管。城市各街道和职能部门明确自身 职责，切实负起责任，相互配合支持，形成工作合力。
四、北京城乡结合部建立城市新型社区的重点任务
（一）强化城市新型社区自治组织建设
北京城乡结合部构建新型社区居民自治体制还应建立涵盖社区村委会、村民小组、楼门院长、家庭的居民自治组织网络，使社区村委会能够有效地组织、宣传、教育、服务居民。使村民自治管理和政府的各项服务通过这个网络贯彻落实到每户村民，村民提出的各类诉求也通过这个自治网络进行反馈并解决。
（二）大力培育社区公益组织
公益组织作为发展社区服务、实现社区管理自治的重要手段，在社区管理中承担着越来越重要的职能。社区公益组织要接受社区村民委员会的指导、帮助和监督。社区村委会要积极鼓励、培育社区公益组织，支持各种协会和群众组织开展各种健康、文明、丰富多彩的社会活动。
（三）理顺物业公司与社区管理的关系
社区管理在某种程度上代表政府提供由市场机制所不能提供的其他服务。物业管理是市场经济的产物，体现的是市场机制，而社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物，体现的是政府管理与居民自我管理的机制。两者是相辅相成、相互促进的关系，良好的物业管理能推进社区建设，而良好的社区氛围能促进物业管理的进步。由此可见，在功能上的互补为两者有机结合提供了又一个重要的基础。
（四）推进社区居民参与机制建设
可以通过魅力社区评选、市民中心、街社区“一站式”办公大厅等特色性载体，促进社区居民、驻社区单位的参与积极性。通过设立人大代表和政协委员接待日、民愿接待室，以及居民论坛、网上论坛等有效形式让居民群众以理性、合法、便捷的方式表达意见和利益诉求。充分发挥社区服务信息网联结街道和社区的作用，设置“社情民意”通道，建立社区社情民意的反馈渠道，为社区居民提供了解政策、反映诉求的窗口。
参考文献：
鲍海君，吴次芳论失地农民社会保障体系建设管理世界，2002（10）
北京青年报.北京推动城乡结合部改革昌平东小口尝试大部制{N}.
关键词：新兴行业 基本素质 教学能力
一、物业管理行业及师资队伍现状
（一）物业管理行业概述。物业管理是一个新兴行业。从1981年3月10日，中国第一家物业管理企业（“深圳市物业管理公司”）成立到现在才30年左右时间。它是我国市场经济的产物。伴随着住房商品化、货币化，管理专业化、社会化、市场化而出现的新型城市社区管理模式。随着我国房地产业的发展，物业管理行业也不断地发展壮大，覆盖面逐步地扩大，从业人员不断地增多。目前行业还处于初步发展阶段（尤其内陆地区），门槛低、技术含量还不高。从业人员大多数是半路出家，行业人才匮乏，高速质人才更是凤毛麟角。从业者基本来自企业改制分流人员，城市待业者，部队复转军人和农村进城务工人员。相当数量企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构方面与行业发展的要求存在较大差距。业主满意度不高，从业人员也得不到社会的普遍尊重。从业者素质的落后与业主的期望要求极不适应，严重制约着行业的发展。
（二）物业管理师资队伍现状。企业的竞争，归根到底是人才的竞争。优秀的管理人员是公司的一面旗帜。物业管理从业人员素质的高低，关系到整个企业的兴衰成败。所以，加强行业人员的培训，提高管理人员的思想道德素质、知识结构素质、个性心理素质、业务能力素质等，具有积极的现实意义。这领域的教学在我国尤其内陆地区，还处于初步探索阶段。目前，中职物业管理教师基本上是改行、改专业而来的，大都没有接受过系统的物业管理教育培训，许多教师缺乏实际经验，教学中理论阐述多、实践讲解少，靠自己的主观想象进行教学。有的甚至照本宣科或“照猫画虎”，对学员提出的实际问题一知半解，似答非答，教学效果与企业和业主的要求之间存在距离。行业的快速发展，迫切需求尽快建立一支专业理论和实际技能都过硬的“双师型”的师资队伍。
二、物业管理职业教师应具有的基本素质
（一）职业道德素质。教书育人是教师的天职。一个有责任感的物业管理教师，要用自己的言传身教，品德风范感召学员。物业管理从业人员来源复杂，文化知识、思想道德参差不齐，他们面对的业主也是形形的，千姿百态。要求从业者具有良好的执业行为，而培训者教师首先要做到为人师表，从而引导感化他们。要把教师与育人紧密结合起来，针对不同的物业人员因材施教。大多物业人员因学历低，自卑感较严重。干的工作琐碎繁杂，忍气吞气，委曲求全的情况常有。教师要善于矫正员工的心态，疏导他们的情绪，引导他们端正服务态度。教师用自己的品德风范能给学员以攻坚破难的力量，增强他们搞好服务的自信心。
（二）捕捉社会信息的能力。教师的知识结构应适应我国物业管理行业市场化、专业化、社会化发展的趁势。应结合实践和亲身体会，善于发现问题，思考问题。要思想活跃、兴趣广泛，视野开阔。多深入物业管理行业一线，城市新旧小区或物业公司，经常参加社区和物业企业的文化活动，更应该成为活动的组织者和领头人。教师要时刻关注本地区乃至全省全国的行业发展状况，做到“知彼知己”，教学时才能左右逢源，游忍有余。因为物业管理涉及百姓生活的方方面面，从业人员管物还要管人，从而要求培训者的知识面要渊博，不能单一，必须具有开放性。这就要求教师“眼观六路，耳听八方”，善于捕捉社会信息，并总结提炼社会信息。
（三）精通房地产专业知识。物业管理是服务行业，属房地产行业的分支行业。房地产是我国经济的基础产业，现今，房屋管理由过去的行政管理模式正逐步转变为社会化、专业化、经营型的新体制，相关法律法规正逐步完善。物业管理的综合性，要求培训者必须具备扎实地房地产相关知识，如建筑识图、房屋设备设施、房地产开发经营、房地产经纪等。只有如此，才能“传道、授业、解惑”。而且物业的智能化程度越来越高，这就要求教师要及时吸收新技术、新知识，才能胜任本职工作。
三、物业管理职业教师应具有的教学能力
（一）完善设计能力。随着计算机技术的不断发展，各级各类教育正逐步进入信息教育的时代，多煤体教学设备逐步普及。物业教师要将授课内容、相关资料制作成精细、规范的课件，课件要有技术性、科学性、艺术性，层次清晰，图文并茂。能根据学员的学习需求，编写出优秀的课件，不仅能提高教师的信息素养，也能促进教师的专业化水平。
（二）提高授课能力。物业管理教学活动具有一定的综合性，涉及到水、电、暖等实际运用知识，教者和听者有时感到枯燥无味。这就要求教师能以风趣幽默、轻松愉快等易被学员接受的方式进行表达。教学中多进行案例分析，能通过与学员互动交流的方式，充分调动学习兴趣，采用各种技巧启发引导学员深入思考，使自己的讲解尽可能达到最佳效果。教者要明知，即使内容再好，如果学员没有听进去，也是徒劳无功的。
（三）优化测试能力。有教必考。重教轻考，学习者会产生松懈偷懒的不良行为。学员的学习成绩能反映教师的教学效果。目前，物业管理行业培训形式主要有岗前培训、取证培训、应急（问题）培训、提高型培训等几类。这些培训对象和职校在校生不同，他们已有一定的实战经验，具备一定的知识技能。有的虽文化水平不高，学历低，但实际操作能力很强。所以，应根据不同类型，研究学员的实际，优选合适的测试方法，不能千人一面。将传统的办法和现代的方法相互结合补充，达到公平、准确、合理。要注重考察学员的发散性思维。考试毕竟是手段，不是目的，这点教者始终要清楚。
被称为朝阳产业的物业管理行业，经过30年的发展，已显现出越来越强的生机。而这方面的教学还处于探索开发阶段。为适应蓬勃发展的市场化城市管理的需要，我们承担教学任务的教师，将努力探索科学有效的教学方法，进一步提高个人能力素质，与物业管理企业携手并进，共同创造文明、舒适、安全的居住环境。
参考文献：
[1]《物业管理基本制度与政策》中国物业管理培训指定教材。
【关键词】高层住宅；物业管理；消防安全
1高层住宅楼典型火灾事故案例
案例一、2011年2月3日零时13分，沈阳皇朝万鑫国际大厦b座公寓楼发生火灾。火灾是业主燃放烟花引燃b座11层1109房间南侧室外平台地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室内可燃物，形成大面积立体燃烧。案例二、2010年11月15日14时15分发生的位于上海静安区胶州路728号的一栋28层高层公寓楼火灾共造成58人死亡，70余人受伤。由以上两起案件可以看出，由于消防设施未能及时发挥作用，以及群众未能掌握正确的火灾逃生等因素，导致了严重人员伤亡。所以，做好高层住宅小区建筑消防安全管理工作十分重要。
2物业消防安全管理职责
《消防法》第16条对单位应当履行的消防安全职责进行了规定企业等单位应当履行下列消防安全职责：定期对消防设施进行检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；消防控制室应当24小时有操作人员值守，及时处理报警信号。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患。
3当前物业消防安全管理中存在的问题
3.1消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实
消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是，开发商提供的一定比例的物业管理维修资金；二是，物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
3.2物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
3.3各责任主体消防管理职责落实不到位
物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护,对于安装在居民家庭内的消防设施(火灾探测器、喷头等)由于工作时间错时、人户困难等原因,很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员,较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所,从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。
3.4业王消防安全意识及维权意识低
由于消防安全意识薄弱,许多业主使用大量可燃材料进行室内装修,装修过程中,普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面,而对消防设施的管理很少关注,不关心自身消防安全方面的权益。
3.5承建商建管脱节，留下火灾隐患
目前一些开发建设项目与物业管理存在明显的脱节，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
4解决物业消防管理问题的对策
4.1规范物业管理单位消防管理行为
物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求,明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度,落实消防安全措施,提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。
4.2加强消防监督管理
公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区,在房产交付时,督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织,帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。
4.3建立高素质的物业消防安全管理队伍
物业服务单位的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
4.4通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用
