时间：2023-11-12 15:17:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城市房地产管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、第四条第二款修改为:“省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。”
二、第七条第二项中的“30日”修改为“90日”;第三项修改为:“(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理”;第六项修改为“(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书”
三、删去第十四条第四款。
四、删去第十五条。
五、删去第十八条第一款。
六、第十九条改为第十八条,修改为:“房地产管理部门工作人员、、、索贿受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
七、第二十一条改为第二十条,修改为:“省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。”
此外,对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自之日起施行。
《城市房地产转让管理规定》根据本决定作相应的修正,重新。
城市房地产转让管理规定
(1995年8月7日建设部令第45号,根据2001年8月15日《建设部关于修改的决定》修正)
第一条为了加强对城市房地产转让的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产转让当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本规定。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让,实施房地产转让管理,均应遵守本规定。
第三条本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:
(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵债的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条下列房地产不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条房地产转让,应当按照下列程序办理:
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。
第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容:
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房地产权属证书名称和编号;
(三)房地产座落位置、面积、四至界限;
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
(五)房地产的用途或使用性质;
(六)成交价格及支付方式;
(七)房地产交付使用的时间;
(八)违约责任;
(九)双方约定的其他事项。
第九条以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路
交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第十一条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(一)经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的;
(二)私有住宅转让后仍用于居住的;
(三)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;
(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;
(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的;
(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的,应当在房地产转让合同中注明。
第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让,需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的,应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。
第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时,其收费的项目和标准,必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准,不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条,未办理土地使用权出让手续,交纳土地使用权出让金的,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十八条房地产管理部门工作人员、、、索贿受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的,参照本规定执行。
第二十条省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。第二章房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第九条土地使用权出让后，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十条土地使用权因土地灭失而终止。
第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章房地产开发
第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局、综合开发、配套建设。
第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有益规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章房地产交易
第一节一般规定
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并颂。具体办法由国务院规定。
第三十三条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件的：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以草拟程序设计，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权的出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应高速土地使用权出让金。
第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节房地产抵押
第四十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十七条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十二条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十四条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节中介服务
第五十六条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十七条房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后，方可开业。
第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章房地产权属登记管理
第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章法律责任
第六十三条违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十四条违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十五条违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收所得，可以并处罚款。
第六十九条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十条房产管理部门、土地管理部门工作人员、，构成犯罪的依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章附则
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业的健康有序发展，根据国务院和山东省城市房地产开发经营管理条例，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。
第七条 设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于500万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第八条 设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）已按本办法规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的30％。
开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。
第九条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十二条 房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）企业资信证明；
（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（四）企业统计年报资料；
（五）其他有关文件、证明。
第十三条 房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十四条 房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。
第三章 房地产开发项目
第十五条 建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。
第十六条 建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。
第十七条 开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
第十八条 房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。
第十九条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第二十条 建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。
第二十一条 房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）地段差价；
（五）法律、法规规定的其他税费。
第二十二条 开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。
第二十三条 综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。
第二十四条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。
第二十五条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。
第二十六条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发建设
第二十七条 房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。
第二十八条 房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。
第二十九条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十条 房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。
第三十一条 建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。
第三十二条 单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十三条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。
第三十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）开发项目计划执行情况；
（二）城市规划设计条件的落实情况；
（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（四）单项工程的工程质量验收情况；
（五）拆迁安置方案的落实情况；
（六）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十六条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第五章 房地产经营
第三十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第三十八条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。
第三十九条 房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第四十一条 商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。
第四十二条 商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得1倍的罚款。
第四十九条 违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额1％以上5％以下的罚款。
第五十条 违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以上10万元以下罚款。
第五十一条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第一条 为规范城市房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产交易，实施房地产交易管理，应遵守本条例。
职工按房改政策和国家优惠政策购买的公有住房、经济适用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》执行。
第三条 本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第四条 省人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门依照省人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理本行政区域内房地产工作。
房地产交易应简化程序，规范行为，方便当事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府确定，市、县人民政府应由一个部门或一个机构统一负责城市房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，并依照有关法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更分别载入房地产权证书。
第五条 市、县负责房地产交易的管理部门的主要职责是：
（一）贯彻实施房地产交易法律、法规；
（二）负责房地产交易审核、登记；
（三）核查交易标的物的价值；
（四）核发商品房预售许可证书；
（五）负责依法查处房地产交易活动中的违法行为；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第六条 房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，交易双方应遵守国家法律、法规和政策，并签订书面交易合同。
禁止非法交易房地产。
第七条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产评估的具体办法，由省人民政府另行规定。
第八条 房地产交易价格除国家另有规定外，由当事人双方协商议定，并向市、县负责房地产交易的管理部门如实申报，不得瞒报或作不实的申报。
负责房地产交易的管理部门认为申报的成交价过低的，可以委托房地产评估机构进行评估，评估结果应经负责房地产交易的管理部门确认。
第九条 房地产交易当事人应按负责房地产交易的管理部门确认的评估价格，依法缴纳税金或土地收益。
第十条 房地产交易当事人可以委托人交易。委托应当出具授权委托书，明确权限。
第十一条 房地产转让或变更时，应当向市、县负责房地产交易的管理部门申请房地产变更登记。
第十二条 任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由市、县负责房地产交易的管理部门给予奖励。
第二章 房地产转让
第十三条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与、继承或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式是指：
（一）以房地产抵债；
（二）以房地产作价入股、与他人成立企业房地产权属发生变更的；
（三）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
法律、行政法规禁止转让的除外。
第十四条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的，房屋所有人占有相应比例的土地使用权随之转让。
第十五条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县负责房地产交易的管理部门报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十六条 转让已出租的房地产，须提前90日书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让人为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。
第十七条 经批准预售商品房的，开发企业和承购人须签订商品房预售合同。预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。
第十八条 商品房预购人将预售商品房再行转让的，由转让双方凭已备案的商品房预售合同到所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理转让变更登记。
预售当事人不得自行变更商品房预售合同或发票上的姓名或名称。
第十九条 转让房地产，应当按照下列程序办理：
（一）当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书、当事人的身份证明、转让合同等有关文件向房屋所在地的负责房地产交易的管理部门提出申请，申报成交价格。
（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。对符合条件的，自当事人申请之日起30日内办理过户登记，核发房地产权证书；对不符合条件的，应当在20日内书面答复当事人。
第三章 房地产抵押
第二十条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖（含折价）所得的价款优先受偿。
第二十一条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议或未领取房地产权证书的房地产；
（二）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）以划拨方式取得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；
（六）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（七）依法不得抵押的其他房地产。
第二十二条 国家实行房地产抵押登记制度，房地产抵押合同自登记之日起生效。
抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同终止时，当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第二十三条 办理房地产抵押登记，应当提交下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）房地产权属证书，未竣工或未交付使用的房地产除外；
（五）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的商品房预购合同；
（六）以在建工程抵押的，须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
（七）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（八）可以证明抵押房地产价值的资料；
（九）登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条 抵押登记部门应当对申请人的申请进行复核。凡权属清楚、证明材料合法、齐全的，应当自受理登记之日起15日内作出准予登记的书面答复。
第二十五条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第二十六条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产；
（一）债务履行期满，抵押权屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词芮宄サ模袢擞治茨苡氲盅喝ㄈ舜锍裳悠诼男行榈模狐br>
（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反抵押合同规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第二十七条 有本条例第二十六条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产；协议不成的，抵押权人可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（五）剩余金额交还抵押人。
以划拨方式取得的土地使用权抵押的房地产进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿，法律、法规另有规定的依照其规定。
处分抵押的房地产所得金额不足以支付债务、违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第四章 房屋租赁
第二十九条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十条 下列房屋不得出租：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）共有房屋未经其他共有人同意的；
（三）经鉴定属于危险房屋的；
（四）已抵押的房屋未经抵押权人同意的；
（五）法律、法规规定禁止出租的。
第三十一条 房屋租赁，当事人双方应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权证书、当事人身份证明和租赁合同等文件到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。缴纳有关税金，领取《房屋租赁证》。
第三十二条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同；造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；
（三）擅自将房屋转租的；
（四）不按合同约定缴纳租金的。
第三十三条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：
（一）出租人未按合同约定的时间向承租人提供房屋的；
（二）出租人向承租人收取租金以外的其他费用的；
（三）出租人妨碍承租人正常合理使用房屋；
（四）出租人没有按合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全的。
第三十四条 承租人在征得出租人同意的情况下，可以转租租用的房屋。房屋转租的期限，不得超过原租赁合同剩余的期限。房屋转租应当签订转租合同，并按本条例的规定办理登记备案手续。
第五章 法律责任
第三十五条 违反本条例第十九条、第二十二条、第三十一条规定未办理登记手续的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令限期予以补办，并及时通知同级税务机关，经税务机关查实，房地产交易当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。
第三十六条 擅自预售商品房的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令其限期补办预售许可手续；不符合条件预售的，责令其向购房者退还预售款，按有关法律、法规规定没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第三十七条 妨碍负责房地产交易管理部门的工作人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼。
第三十九条 负责房地产交易管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
负责房地产交易管理部门的工作人员利用职务上的便利、索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第六章 附则
第四十条 市、县负责房地产交易的管理部门应当建立健全固定的房地产交易场所。
县级以上地方人民政府应当组织有关部门进驻房地产交易场所，实行“一站式”服务，接受社会监督，保护当事人的合法权益。
第四十一条 房地产交易收费应当按国家和省有关收费标准收取。未向当事人提供交易服务的，不得收取任何费用。
第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第五条 县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。
第九条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：
（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；
（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；
（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。
第十条 省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十一条 省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。
省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。
第三章 房地产开发建设
第十二条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。
第十三条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。
第十四条 房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十五条 房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。
以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。
第十六条 房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。
房地产开发合同应当载明下列内容：
（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
（四）项目建设质量要求；
（五）项目拆迁补偿、安置要求；
（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
（七）违约责任以及双方约定的其他事项。
第十七条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。
第十八条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。
第十九条 房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。
第二十条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：
（一）城市规划设计条件落实情况的材料；
（二）拆迁安置方案落实情况的材料；
（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；
（四）项目竣工图和技术档案材料；
（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；
（六）物业管理落实情况的材料；
（七）法律、法规规定的其他有关材料。
房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。
第四章 房地产经营
第二十一条 转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。
第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。
第二十三条 房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：
（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；
（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；
（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；
（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；
（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；
（六）商品房的价格和付款方式；
（七）物业管理方式；
（八）法律、法规规定的其他事项。
第二十四条 商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
（一）当事人姓名或者名称及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
（五）预售商品房交付使用的时间；
（六）商品房的结构、设备及质量标准；
（七）物业管理方式；
（八）违约责任以及争议解决的方式；
（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。
第二十五条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。
第二十六条 经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。
第二十七条 商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第二十八条 商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
第二十九条 商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五章 法律责任
第三十条 房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。
第三十一条 负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。
第三十二条 违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。
第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附则
关键词：房地产投资信托证券化
一、引言
我国城市房地产经过几年的非正常发展后，积累了大量闲置空房，而房价却始终居高不下，导致许多中小投资者无力进入房地产市场投资，投资渠道的匮乏使大量民间游资堆积在银行。同时，政府为拉动内需，投入巨资于城市房地产，所需庞大资金主要依靠发行国债，由此造成财政赤字逐年增加。针对现实中的种种阻碍，有必要借鉴美、日等国房地产开发的先进经验，尝试房地产证券化这一新型、系统的市场化策略。
所谓房地产证券化是指城市房地产开发等资金需求者，直接通过证券方式从资金供给者手中筹集房地产开发资金，运用于城市房地产开发。目前在房地产运作模式中以美国的房地产投资信托最为成功。本文主要借鉴美国的房地产投资信托模式，探讨其运用于我国城市房地产开发。
二、房地产投资信托含义及其运作模式
房地产投资信托于上个世纪60年代产生于美国，实质上是金融信托业与房地产业相结合的创新金融工具，其通过向投资者募集资金，投资于房地产，再将所获得的收益分配给投资者，房地产投资信托的受益凭证可在证券市场交易，通常采用封闭式基金模式。
房地产投资信托是由受托机构依房地产证券化条例规定成立房地产投资信托机构，向特定人私募交付或向不特定人募集发行受益凭证，以获取资金，投资于房地产相关权利、有价证券或其它经主管机构批准的投资标的，以获取投资收益。其流程图如下。
三、房地产投资信托于我国城市更新的可行性分析
房地产投资信托制度可以将房地产细小化、规格化，使小额投资人亦可参与房地产投资。房地产投资信托可增加市场交易证券的种类，投资工具的增加，可以增加市场的完整性。本研究将房地产投资信托运用于城市房地产，可以加快城市化进程，推动城市发展。但由于房地产投资信托为国外引进的制度，因此须考虑我国的社会特性。
（一）对投资人而言，参与此制度的基本条件为资产的安全性及投资的收益
就资产的安全性而言，由于实行房地产投资信托模式，对于投资人的保障可以透过信托制度加以确保，由于信托关系的存在，其信托财产具有独立性。同时房地产投资信托的财务状况必须向公众公开，投资人持有受益凭证参与城市房地产，以此来分享更新区内标的物经营收益，且该受益凭证可在证券市场交易，因此能更好地保障投资者的安全。就投资收益而言，并非所有地区皆可运用房地产投资信托，除非其经营开发后能产生收益，而城市更新地区多为已发展区域，通常具有区位上的优势，更新后有较大增值空间。但因城市房地产投资信托基金的运用往往受到限制，获利性降低。因此，政府可提供奖励措施，在策略上通过容积奖励增加楼地板面积以提高更新后的收益。在税制方面，证券交易并非房地产产权的转移，不需课征房地产转移的增值税。在税收上，可就城市房地产开发所得的利润，给予所得税上的优惠。
（二）对更新地区原所有权人而言，房地产投资信托除了必须保障投资人
的权益外，更应顾及更新地区原所有权人的利益
原所有权人除了与投资人分享更新区内标的物的收益外，应保障于经营期满后，原所有权人继续居住在更新区内。
对于不愿参与房地产信托投资的原所有权人，则以资金进行补偿，原所有权人领取补偿金于更新地区经营期满后，可以优先购买区内标的。而对于愿意参加房地产投资信托的原所有人，则可通过证券化将更新区内原所有权人的权利转化为等量的受益凭证，原所有权人通过此受益凭证享有更新地区经营期间的收益。此外，原所有权人在更新地区经营期满后，亦可优先购买更新区内的标的物。这可保证原所有权人在更新完成后，继续居住在原更新区内。
（三）对城市房地产推行主体而言，目前政府推动城市更新面临资金不足的问题，未来推动城市更新将以奖励民间资本来推动城市更新
为避免民间资本推动城市更新时采用点状更新，政府应对更新地区实施整体规划。民间资本可以通过成立房地产投资信托公司来募集资金完成大面积的城市更新。
此外，在城市更新过程中所面临的另一问题是更新地区的产权复杂性，原所有权人意见分歧将影响更新工作的进行，唯有通过法律的完善来解决；另一方面，当更新工作采用房地产投资信托方式时，通过所有权与经营权分离原则，可避免产权过渡分散的问题，掌握更新地区之经营方向。
（四）对发行人而言，城市更新由于采用房地产投资信托方式，目前可在现有的信托投资公司基础上成立城市房地产投资信托公司，其组织可采取封闭式基金形式
城市房地产投资信托公司向主管机关递交更新计划书，经审核通过，制定财务计划，拟定受益凭证发行计划，担任发起人并执行发行凭证集资工作。待资金募集完成后，由专业房地产公司开展更新地区的开发与管理，而城市房地产投资信托公司则赚取证券管理的经营费及手续费。
四、我国房地产投资信托模式的设想
将房地产投资信托运用于城市更新必须建立一套完整的更新体系。建立此体系可分为三个部分：首先是制度建立的立法阶段，只有在健全的法律框架下，制度的运作才有法可依；其次是制度的运作阶段，设计切实可行的操作流程；最后是监督管理阶段。
（一）立法阶段
以房地产信托投资方式推动城市更新的法律框架应先以《信托法》和《信托投资公司管理法》作为母法以确立投资信托的法源依据，《信托法》承认法律上的所有权与收益所有权可以并存；《信托投资公司管理法》则赋予信托公司可以筹措以房地产为投资标的的资金，推进城市土地的开发，然而我国目前的《信托投资公司管理法》禁止信托投资公司发行受益凭证，因而要想从事房地产投资信托，现行法律亟待完善。
（二）执行运作阶段
完成立法以后，在健全的法律构架下即可进入执行运作阶段，在此阶段有四个主要工作，即成立城市房地产投资信托公司、证券化更新地区的选定、房地产基金的募集管理以及房地产基金的运作。
1.成立城市房地产投资信托公司。由证券管理机关核准成立城市房地产投资信托公司作为发行房地产投资信托受益凭证、募集城市房地产资金的机构，现阶段可在现有的信托投资公司基础上设立。
2.证券化更新地区的选定。①主管机关制定优先更新地区，并核定更新开发计划。②对更新地区进行估价，进而制定更新地区的财务计划与投资经营计划。③城市房地产投资信托公司可以选择经主管机关核准的更新地区，制定开发计划、财务计划及投资经营计划。
3.房地产基金之募集与保管。①城市房地产投资信托公司选定更新标的后，可依更新标的的投资特性拟定受益凭证的发行计划，并交由主管机关审核批准。②主管机关对城市房地产投资信托公司提出的证券发行计划与公开说明书进行审核，为防止基金的短期炒作，主管机关应过滤无完善经营管理计划的基金。③城市房地产投资信托公司所募集的基金应交于金融保管机构成立基金专户，其信托资产独立于房地产投资信托公司的财产。
4.房地产基金的运作。由专业房地产公司担任更新地区的开发经营与管理顾问，房地产公司向城市房地产投资信托公司提出基金运用的建议。城市房地产投资信托公司根据专业房产公司所提出的建议，指示基金保管银行运用信托基金。银行依其指示运用基金，并将更新标的物所衍生的权益分配给投资人。
（三）监督管理阶段
城市房地产证券化制度执行之后，为防止制度发生运作上的弊病，主管机关必须切实加强监督管理。在此阶段有两方面的监管工作：
1.城市更新计划的监督。为顺利推动城市更新工作，更新地区证券化后可配合税制上的优惠。为避免投资者的观望态度，主管机关应监督更新地区开发计划与更新工作的进行，而未依进度进行更新的信托投资公司，则不予优惠。
2.城市房地产基金的监督管理。城市房地产投资信托公司必须定期公告基金运作报告书，主管机关必须严格监督城市房地产投资信托公司使其经营符合法律、规范。此外，基金的运作亦必须符合城市房地产投资信托管理办法的规定。受益人对城市房地产投资信托公司、信托机构或其关系人的财产享有知情权、检查权，一旦发现该公司财务不符合法律、规范时，有权及时纠正。
五、结论
综上所述，我国的城市更新可以采用美国的房地产投资信托模式，然而现阶段推出城市房地产投资信托基金仍然面临一些障碍。首先我国必须完善相关法规，使房地产证券化得以在法制的轨道上正常运转。我国应不断完善现有的《证券法》《证券交易法》《信托投资公司管理法》和《信托法》，使我国信托投资公司可以发行以城市房地产为投资标的的受益凭证，而且还要根据不同的房地产投资形式来制定具体的个别法律，如《城市更新管理条例》，具体规范运作城市房地产开发。其次，在现有的证券公司、信托投资公司的基础上重点推出一些房地产信托投资公司，由这些公司试点推出一批房地产投资信托基金，这批基金的投资标的物为城市房地产或与房地产相关的金融商品。第三，建立房地产投资信托受益凭证流通转让的交易市场，唯有此才能使房地产投资信托顺利发行。最后，抓紧人才培养工作。发展房地产证券化，需要大批熟悉基金管理、房地产分析、经济预测、法律、会计、审计等多方面的专门人才，必须着手培养。
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1、项目背景
2、可行性研究结论
3、主要技术经济指标表
4、存在问题及建议
二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略
1、西北地区二三线城市房地产市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
4、相关银行贷款承诺
一、中国30个省会城市房地产投资环境评价
(一)指标指系为了全面反映城市房地产投资环境各方面的信息，依据科学性与实用性相结合、稳定性与动态性相结合、效率性与效益性相结合的原则，考虑指标数据的可测度、可获取性，参考当前学者关于房地产投资环境方面的相关研究成果，系统分析房地产投资环境的影响因素，筛选确定出典型指标，审慎归纳类别，建立中国省会城市房地产投资环境评价指标体系，如表1所示。
(二)数据的获取及其标准化处理2010～2012年，中国先后出台了“国十一条”、“国十条”和“国八条”等房地产调控政策，影响了房地产投资环境。因此，对2010～2012年间中国省会城市房地产投资环境进行评价具有很强的现实意义。以前文建立的中国省会城市房地产投资环境评价指标体系为依据，将历年《中国城市统计年鉴》［8-10］以及各省会城市的地方统计年鉴、统计部门网站和统计公报作为数据来源，选取2010～2012年中国30个省会城市(由于数据收集的原因，不包括台北、香港、澳门、拉萨)，在社会文化环境、市场环境、经济环境、金融环境、消费环境和基础设施环境等6个方面的原始数据展开分析。
(三)确定公共因子基于标准化处理后的数据，运用SPSS20．0软件［11］，根据特征值大于1和公共因子方差贡献率至少大于80%的原则［12］，确定公共因子的个数。由表2可知，当选取公共因子的个数为4时，2010～2012年中国30个省会城市样本数据的特征值分别为1．550、1．638、1．525，累计贡献率分别为80．82%、88．97%、81．26%，均符合大于80%的要求。所以，选择4个公共因子，并分别表示为F1，F2，F3，F4。
(四)确定公共因子所代表的指标和经济含义基于相关性矩阵法计算因子载荷矩阵，进而采用方差最大正交旋转法得出旋转后的因子载荷矩阵，找出公共因子在哪些房地产投资环境指标上具有较大载荷，进而确定公共因子所代表的房地产投资环境评价指标［13］。利用SPSS20．0软件，获得2010～2012年中国30个省会城市旋转后的因子载荷矩阵。由表3可知，建成区面积x1、人口密度x2、影剧院数量x5、商品房平均销售价格x8、地区生产总值x9、第三产业增加值x11、实际利用外资x12、货物进出口总额x14、金融机构各项贷款余额x15、金融机构存款余额x16、社会消费品零售总额x17、职工平均工资x18、城乡居民储蓄存款x19在第一公共因子上有较大载荷;医院、卫生院数x4、商品房销售面积x7、房地产开发投资完成额x6、固定资产投资总额x10在第二公共因子上有较大载荷;普通高校在校学生数x3、人均GDPx13在第三公共因子上有较大载荷;建成区绿化覆盖率x20、每万人汽车拥有量x21、邮电业务总收入x22在第四公共因子上有较大载荷。依据以上各公共因子主要承载的指标信息，各公共因子的相应经济含义为:第一类公共因子F1表明房地产投资环境的整体经济发展水平，可衡量房地产开发的经济环境、金融环境、消费环境的发展水平;第二类公共因子F2可衡量房地产投资地的医疗水平、市场环境水平;第三类公共因子F3可衡量房地产投资地的人力资源储备情况和经济规模大小;第四类公共因子F4则可衡量房地产投资地的基础设施情况。
二、中国30个省会城市房地产投资环境综合分析
(一)房地产投资环境状况分析依据表5所示，从房地产投资环境评价综合得分方面看，北京、上海、广州、重庆、天津、成都、杭州、南京、武汉、沈阳名列前10名，这些城市都是经济整体发展水平较高的城市。而呼和浩特、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等西部省会城市排名靠后。可以看出，中国30个省会城市房地产投资环境总体上呈现依据表5，从公共因子F1排名来看，名列综合排名前10的城市(除重庆外)的排名也位居前列，这些城市在经济环境、金融环境、消费环境方面有较高水平。从公共因子的权重来看，F1所占权重最大，在这个因子上的得分对整个综合排名最终结果具有重要影响。由此可知，城市的整体经济发展水平和实力仍是决定房地产投资环境的关键方面。在反映医疗水平和市场环境水平的公共因子F2的得分排名中，30个省会城市得分差异非常明显，得分第一名的重庆(4．18009)与得分最低的乌鲁木齐(－0．93477)，二者得分相差较大。上海、天津、重庆、成都这样较发达地区以高分位居前列，这些省会城市的市场环境、医疗水平在国内具有领先优势，是提升这些城市房地产投资环境、吸引投资者的主要因素。乌鲁木齐、呼和浩特、银川、海口、兰州、西宁在公共因子F2的得分排名中得分较低，除了海口位于东部地区外，其余城市全部位于西部地区，这说明西部城市医疗水平较低、房地产起步较晚。在公共因子F3的单项排名中，广州、武汉、南京、郑州、长沙、西安等城市跻身前10名，这些城市的普通高校在校学生数和人均GDP较高，在一定程度上可以说明这些城市有较好的人力资源储备与经济规模。而银川、西宁、贵阳等西部城市则排名靠后，这些城市的经济外向度不高，而且普通高校在校学生数和人均GDP普遍偏低，这在很大程度上限制了这些城市房地产投资环境水平的提升。F4公共因子的排名情况很值得我们注意，上海、重庆、天津、成都等部分综合排名靠前的城市在这项因子得分比较低，而综合排名居后的石家庄、昆明、南昌、银川等城市的此因子得分较高，表明房地产投资的基础设施状况尚未成为影响投资环境的主要因素。
(二)房地产投资环境的聚类分析依据表5中30个省会城市房地产投资环境评价综合得分中的数据，运用Chebychev距离的方法，对30个省会城市房地产的投资环境进行聚类，将30个省会城市房地产投资环境分为五大类:一类投资区域包括北京和上海，这两个城市的综合得分位列第一和第二位，属于领头羊型集团，这充分说明北京、上海两地的房地产投资环境相对比较优越。这两地都是经济发达地区和全国的中心城市，应发挥北京、上海的中心带动作用，充分提升周边城市投资环境竞争力，联合营造优良的房地产投资环境，形成一个房地产投资环境综合体，实现资源共享、共同发展的良好局面。二类投资区域是广州，虽然其综合得分排名第三，但与北京、上海两地相比还是有一定的差距，属于挑战型集团。广州属于东部沿海开放城市，房地产业起步要比内陆城市早若干年，地方经济活跃，投资环境较为成熟。但该城市的医疗水平和市场环境相对北京、上海而言较为薄弱，在消费环境、金融环境、经济环境方面要优于其他城市。依据表5可知，广州欲进一步改善其房地产投资环境，应着重提升其医疗水平和市场环境。三类投资区域包括南京、武汉、天津、西安、成都、郑州、长沙、济南、沈阳9个城市，属于赶超型集团，在房地产投资环境综合排名中均位于中上游。这些城市除重庆、成都、沈阳、西安外，基本位于中国中东部地区，城市化以及房地产业都发展迅速，经济基础好，交通便利，占全国总人口的比例较大。这些城市普遍在人力资源储备和经济规模方面具有一定优势，今后应当在其他方面不同程度地提升房地产投资环境。四类投资区域包括合肥、福州、哈尔滨、石家庄、杭州、昆明、南昌、长春、太原、贵阳、南宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、海口、兰州、西宁17个城市，属于储备型集团。由表5可知，这些城市的投资环境综合得分并不高，基本上均为负值，在房地产投资环境综合排名中位于中下游。从地理位置上看，这些城市分布也不集中。福州、海口位于东部地区，石家庄、太原、合肥、南昌居于中部地区，而南宁、贵阳、昆明、兰州、西宁、呼和浩特等大多数城市则位于西部地区。这些城市在医疗、市场环境、经济规模和人力资源储备状况方面有较弱表现，故应重点提升其在这方面的环境水平。五类投资区域仅包括重庆。重庆被单独划为一类，原因是重庆的各因子得分不平衡，说明重庆房地产市场前景较好，医疗水平和市场环境也优于其他城市，但是经济、金融、消费环境及基础设施环境相对落后，因此，在以后的发展中要特别注意经济、金融、消费环境和基础设施环境的提升完善，以求全面提升房地产投资环境。
三、结语
[关键词]“限购令” 二三线城市 房地产市场
一、 隐蔽的泡沫――“限购令”向二三线城市推行的必要性：
2010年4月30日，一份名为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（（国发[2010]10号））的文件正式出台，这就是后来被人们称作房地产政策的“国十条”。在这份文件中，明确提出了对于北京市居民家庭购房套数的限制性条款，“限购令”由此得名。2010年9月29日，多部门再次出台调控新措施，而其中第一条有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，则被媒体称为“最严厉楼市调控措施”，随后更多的城市陆续公布“限购令”。2011年8月7日住建部提出的二三线城市限购的五项建议标准， 则进一步强化了对于地方限购的约束，由此“限购令”也进一步向二三线城市蔓延。
从总体上看，“限购令”向二三线城市推行有着十分鲜明的必要性。随着一线城市地价的日益上涨以及开发潜力的逐渐减退，其房地产市场的开发难度不断增加。而广大的二三线城市，则因较为低廉的土地价格和招商引资的优惠政策，以及伴随着城市开发带给房地产市场的强劲增值潜力和附加收益，使得越来越多的投资者和房地产开发商将目光汇集于此，二三线城市的房价近年来也不断被拉高。随着“限购令”在北京、上海等城市的率先推行，一线城市的市场空间被进一步压缩，转战二三线城市成了许多开发商和投资者更为明确的选择。政策当年11月份，房价一度出现了二次反弹，而引领这波房价上涨趋势的龙头正是二三线城市。
与房价高企的一线城市相比，二三线城市的房地产均价与之相差甚远，这使得不少投资者心里产生了“价格洼地”的错觉，认为二三线城市的房价依然较低，仍有充足的上涨空间。然而实际情况却是，较低的绝对价格之下，二三线城市的房地产价格存在着更为严重的泡沫。1不同于汇集大量资金、资源和人才的一线城市，二三线城市缺乏可以支撑高房价的资本和高收入群体，二三线城市住房市场的大多消费者仍然是具有刚性住房需求的本地居民。在此情况下，大量投资性开发以及投资性资本的涌入，在不断推高投资性住房比例、推升二三线城市房价的同时，也在不断的吹大缺乏消化基础的房地产泡沫，这是极其危险的。一旦泡沫破裂，不仅房地产企业会遭受重创，同时会连带造成银行坏账的大量增加，使我国的经济发展严重受挫，甚至危及改革开放的既得成果。在此背景下，“限购令”向二三线城市推行就显得尤为必要。
二、治标之药――“限购令”对于二三线城市的政策影响：
应该说，“限购令”在2011年下半年这个节点向二三线城市推行，其积极意义十分明显。它很好地保证了由于房地产价格过快上涨而影响住房刚性需求实现的这部分群体的利益， 同时也维护了正常的房地产市场秩序，抑制了逐渐增强的对于二三线城市房地产市场的投机行为， 促使二三线城市房价朝着理性价格的方向回归（不见得是理性回归）。据相关资料显示统计，2012 年3月，70个样本城市新建住宅价格同比平均下降0.4%，降幅比上月扩大0.57个百分点，新建住宅价格环比平均下降0.29%，降幅比上月扩大0.19个百分点。新建住宅价格同比上涨的城市有28个，比上月减少9个，同比上涨城市的平均涨幅为0.85%，比上月收窄0.25个百分点，同比涨幅均未超过2%；同比回落的有37个，比上月增加10个，同比回落城市的平均降幅为1.4%，降幅比上月扩大0.33个百分点。新建住宅价格环比上涨的城市有8个；环比下降的城市有46个，环比回落城市的平均降幅为0. 47%，降幅比上月扩大0.31个百分点。2可以看到，经过了近一年的调控，房价过快上涨势头确实得到了一定程度的遏制。
图一：70个样本城市新建住宅平均价格走势（2010.7-2012.3）
然而我们也应当发现，尽管从目前来看“限购令”对于二三线城市房地产市场产生了有效的抑制效应， 但不可否认这种抑制房价的行为依然是对于市场进行的直接干预，归根到底是一种强制性的行政手段，短期内虽能快速而有效地对市场运行中的问题进行有效纠正，但其本质是有悖于与市场经济理念和市场长期稳定的，绝不是长久之计。对于二三线城市房地产的调整，决不能始终依靠这只“看得见的手”。并且，作为一种调节市场行为的行政手段，如果在行政管控的时期房价高企问题的主要矛盾没有得到解决、具有建设性的房地产法规和政策没有得到落实，那么“限购令”对于房地产市场强力抑制所造成的影响很有可能在禁令消除后得到爆发，引起二三线城市房价的报复性上涨。
当前，二三线城市房地产市场调控的主要内容应当是在保证尚未充分释放的刚性需求的前提下抑制房地产的过度投资。而从目前的“限购令”来看，一刀切的行政政策既泯灭了刚性需求的差异性，忽视了不同收入群体之间刚性需求的层次不同，也在抑制房地产过度投资的同时直接破坏了房地产固有的投资属性。这样，虽然“限购令”的出台会把二三线城市房地产的价格打压到理性价格的区间，然而这种政策性地调控与房地产市场价格自觉的理性回归仍然存在着本质上的差异。因此，对于二三线城市房地产的正常发展我们应当有更加科学合理的政策引导。只有这样才能在“限购令”带来的机会窗口关闭后，继续保持二三线城市房地产市场的理性、正常运转。
三、 把握机会窗口――二三线城市房地产市场平稳发展的思考
“限购令”带给二三线城市最大的影响，应该是为快速膨胀、游移于理性边缘的房地产市场提供了一个政策空间，为综合考量和全盘规划房地产发展的思路提供了一个机会窗口。房地产市场的发展问题牵涉面过多，规范房地产市场秩序、消除房地产市场泡沫、抑制房价非理性暴涨，一方面离不开对于土地财政、央企入市、房企投机，银行纵容等不合理现象和短视政策进行治理和改革，另一方面也离不开规范引导市场行为、加速保障性住房建设等多管齐下的综合配套政策的实施。
首先，要支持二三线房地产市场的正常崛起。二三线城市的发展，是国家实施区域发展规划和区域均衡协调发展战略的必然结果。随着城镇化的步伐的加快、城乡户籍制度改革、沿海产业的内陆转移以及城市间快速客运轨道交通和等一系列战略决策的实行，二三线城市区域中心地位和城市集聚效应凸显，无论在经济总量、人口规模还是基础设施建设和居民消费水平上都得到了明显的发展。因此，二三线房地产市场的崛起是不可阻挡的趋势。对于政府而言，要站在城市转型升级和长远发展的立场上，为二三线房地产市场的平稳发展提供政策支持。
其次，转变政府与开发商的角色关系。对于二三线城市房地产市场的正常发展来说，政府与房地产开发商的角色关系是一个亟待调整的问题。二三线城市由于经济发展支撑点较少，土地财政的观念较一线城市更为明显，与之而来的就是在规范房地产开发商行为、维护市场合理运行的动力方面明显不足。因此，二三线城市房地产市场要想顺利发展，必须厘清政府与房地产开发商的关系，尽快从土地财政的传统思路里走出来。一方面，需要完善税制体系，调整中央和地方之间财政收入分配，适当增加地方税收留存部分，切实保证地方政府的财政需求，进而降低地方政府对土地财政的过度依赖；另一方面，要积极转变政府职能，建设服务型政府，加强对于房地产开发商的监督，同时更加看重房地产发展的社会效益，形成企业发展与城市发展的合力。
最后，要尽快形成房地产市场的调控机制。从市场供应层面，要进一步加大廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房的供给，不断调整房地产供应结构。同时规范各项保障性住房分配、流转、管理等相关制度，从根源上杜绝投资炒作的进入，切实保障社会中低收入阶层的住房需求。从税收政策层面，要尽快建立完善的房地产税收调控体系。通过房地产税收对居民的购房、交易等行为进行调节进而实现对房地产存量市场的征管，不仅能够加速房地产的流转、有效抑制房地产投机的行为、及时有效地调节市场上的不合理行为，也有助于增加国家的财税收入。从法律保障的层面，要参考国外的成熟经验，构建和完善我国房地产市场适用的法律体系从而在法律意义上切实维护公民的居住权利。通过完善的住房法律制度科学合理地界定我国的住房性质以及人民的居住权利，有助于规范和约束个人和企业的行为，对住房开发建设和使用流转各环节进行监督，从而能够通过法律的强制力有效制裁恶意炒作房地产的行为，并从法律意义上保障各项调控房地产的政策措施顺利推行。
注解：
①据中国社科院2010年《住房绿皮书》的数据统计，目前二三线城市的房价泡沫已经开始高于一线城市，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄等二三城市的泡沫指数更高，占实际价格比例的50%以上。
②相关数据转引自 张前荣：2012 年一季度我国主要价格指数运行分析，价格理论与实践，2012（4）
参考文献：
[1]郭冬瑾. 调控之路还有多远[J]. 经济研究参考，2011（70）
[2]翟翌. 房产限购令向何处去――一个行政许可的视角[J].宁夏社会科学，2012（2）
[3]蔡继明、韩建方. 我国房地产市场调控走出困局的途径[J].经济纵横，2011（8）
[关键词] 二三线城市房地产业
进入21世纪以来，随着我国工业化水平的不断提高，我国城市化进程也进入到一个飞速发展期。大量的农村剩余劳动力向中心城市集中，国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所副所长肖金成预测说，在未来20年中，将有三分之一的村庄要消失，也就是说将有3亿人将移居在城市或城镇中，而大中城市仍是农村人口转移的主要方向。再加上各地区户籍制度的改革等等，必然带动二三线城市的快速扩张，这些也必然给城市房地产业的快速发展带来契机。
一、二三线城市房地产业发展现状
本文中的二三线城市主要是指除去北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等直辖市、发达的省会城市和地级市，以及沿海开放城市后其余的省会城市，如石家庄、济南、哈尔滨、银川；地级市，如邯郸、烟台、开封和发达地区的县级市。
随着一线城市房地产业日渐趋向饱和，二三线城市渐渐成为房地产行业发展的主流市场。根据国家发改委的月度监控数据显示，二三线城市的房价不断上涨，2005年10月份全国70个城市的房价同比上涨6.6%，11月份同样是这70个城市，其房价同比上涨了6.8%，其中新建商品房涨幅价格最大，10月达到了7.2%，11月份的涨幅达到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳这几个一线城市，几乎出现涨幅的地区都是中国的二三线城市。这些数据无疑说明，我国二三线城市的房地产业加快了发展的速度，温度开始不断上升。
但是，二三线城市毕竟不是大都市，它的经济及发展相对落后，观念也比较滞后，计划的成份明显偏重，且其房地产业的起步较北京等一线城市晚，缺少房地产行业中的龙头企业，自主创新能力很差，即使是发展也不过是对“大城市”的翻版而已。因此，目前对于二三线城市来说，发展房地产业面临以下几方面的问题:
1.面对实力强劲的“外来户”，本地房地产企业不堪一击
据统计，约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入二三线城市并开始了项目投资，这说明有实力的房地产企业已经发现了二三线城市这块大奶酪。它们无论在资金、技术、营销策略以及物业管理上都拥有显著的优势，无形中压缩了本地房地产企业的发展空间。
2.国家宏观调控措施，使二三线城市房地产业雪上加霜
在国家减少土地供给的情况下，高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一，再加上房地产开发项目自由资本金的提高，这些宏观的“管住土地，管住信贷”的政策，给许多二三线城市房地产企业带来不小的打击，使得行业相对产出加快，资金流动性减弱，本来土地储备能力差的本地房地产业发展步伐变缓;6月1日实施的“国六条”，业内人士争论的沸沸扬扬，许多专家预测房价单高总低，使多数开发商和消费者采取了观望的态势，行业发展停滞不前。
3.地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展
房地产市场不是一个简单的由供求关系决定的纯粹市场。中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉分析说，在房价畸形暴涨的背后，人们发现有一个挥之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驱动下，一些地方政府才不惜推波助澜，一些房产商才有恃无恐，使房地产业偏离了健康发展的轨道。
事实的确如此，地方政府之所以热衷于介入房地产业主要有两个方面的原因：一是钱袋子;二是要面子。随着国家财政资金分配的变化和地方政府责任的加重，财政短缺是每个地方政府都要面临的问题，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍挂土地上，而不去下大力气发展有自主知识产权的产业等等，这似乎是坐错了位置，走错了道路。形象工程每个城市都在搞，把形象搞上去招商引资固然是好，但也要考虑城市的吸收和消化能力，像石家庄市，写字楼遍地开花，城市根本吸纳不了，这种浮华的背后肯定是土地、资金和建筑材料等资源的极大浪费。
4.观念陈旧，规划和物业缺乏前瞻性，几乎没有创新
目前我国的二三线城市的房地产开发基本不理想，住宅小区无论在规划、设计上都存在模仿的痕迹。如到过山东日照的人都感到城市越发展越蹩脚，这是为什么？日照市在新开辟的市区中无序的建了许多“火柴盒”一样的楼房，新老城区基本上没有什么区别。二三线城市这种缺乏创新的建设直接导致了严重的资源浪费和城市的无个性发展，城市魅力在一点一点的减少，吸引力大大降低。
5.房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力
目前，我国普遍存在缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在：一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来；二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。对于二三线城市来说，房地产金融问题尤现突出，而国家为了预防金融风险又抬高了融资的门槛，再加上这些城市的房地产企业的运行资本80%以上要依靠融资来筹措，房地产业更显捉襟见肘。
6.高素质人才匮乏，房地产业缺少领军人物
对于建筑、房地产相关行业来说，其人才的流动性与稀缺性已经成为目前最为显著的特征。有资料显示，首都的房地产业人才空缺职位达6万余人，成为最具吸引力的城市之一，大量的高素质人才向中心大都市汇集流动，造成了二三线城市或者中小房地产企业“落花有意，流水无情”的尴尬局面，这是在城市发展阶段不可逆转的现象。
二、二三线城市房地产业发展策略分析
1.房地产企业横向联姻，打造地区知名品牌
1971年美国经济学家韦斯特等提出中小企业资产重组是“防御性经营策略”，它的目的在于：避免销售和利润的不稳定、避免不利发展、避免不利竞争性转移、避免技术过时和规避风险。如今，我国的二三线城市房地产企业同样走到了抉择的关头。
联姻是从优化产业结构、高效配置资源的角度出发的，合理的资产重组，可以将一个企业中的核心优势资源向短缺企业转移，也可以将两个或两个以上企业的一般资源（土地、资金）实行集中管理，从而形成有竞争力的集团项目公司，，共同发展。联姻不是必然的选择，但在“外敌入侵”，外资又蠢蠢欲动的今天，这种选择能使中小房地产企业活下来，并树立起自己的信誉或品牌。
2.加强城市理性经营，巩固地区中心城市地位
现在很多二三线城市开始注重城市建设，其本质就是发挥自己独特的优势，大力提升作为中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的竞争力，吸引周边城市的优质人群到本市来定居，以此来推动城市化的进度。
但是，城市经营不能盲目扩张，在进行大规模的城建之前，首先要明确这个城市的功能定位或者说要找出城市的个性来发展，比如，这个城市的发展方向是商业化聚集型城市、自然资源型旅游城市还是重工业型城市，然后再进行城市建设。像威海，就属于典型的海滨资源型城市，它的海滨资源吸引着内陆各个地区的人群前来观光或者定居，它的房地产消费人群除了本地居民外，就是养老、投资和旅游的人群，因此城市发展的一个核心就是“渡假”；石家庄是一个典型的内陆省会城市，它的特点就是各地人群聚集的商业物流中心，有两个国家级的小商品批发市场规模很大，因此这个城市的发展与外来人口密切相关。
3.注重环境保护，进行科学规划设计，保障房地产业可持续发展
房地产作为人类社会经济活动的载体，与周边环境之间存在内在的统一性，越来越多的人开始关注环境带来的无形价值，城市房地产开发应从传统意义上的建造房屋转变为人工环境创造与自然环境完美的融合，在最大限度保存原有生态环境的条件下进行人工开发，增大城市的环境价值。
4.完善信用体系，创新金融服务
地方政府应加大力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新品种和新业务的条件还没有具备之前，先清理和完善本地区的信用体系。政府和金融机构都要有一本账，记录开发商以及有金融业务的团体或个人的信用档案系统，例如还贷情况，催缴次数，收入证明，工程进度等等，一切资本流动靠信用的良好记录说话，免去各部门合作的后顾之忧。必要时可以以政府担保的形式融通资金，保障金融业务的顺利开展，最大限度的盘活资本市场。
5.实施以“借”为主的人才战略
第二条本规定适用于在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业（简称开发企业）。
第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。
第四条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作；
设区的市、县（市）人民政府建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第六条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。
（一）一级资质：
1、注册资本不低于5000万元。
2、从事房地产开发经营5年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人（高级职称的8人），持有岗位资格证书15人（建筑、结构、房地产5人；会计4人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（投诉房屋面积与总销售房屋面积之比）2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：
1、注册资本不低于3000万元。
2、从事房地产开发经营3年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1、注册资本不低于1800万元。
2、从事房地产开发经营2年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人，持有岗位资格证书12人。
7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、从事房地产开发经营1年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人，持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。
7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（五）暂定资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。
3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。
第七条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取同级建设主管部门意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。
（一）房地产开发企业资质申报表。
（二）企业营业执照正、副本。
（三）企业章程。
（四）企业的验资报告。
（五）企业税务登记证。
（六）企业固定办公场所证明。
（七）企业法人组织机构代码证。
（八）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。
（九）企业获得开发项目的证明文件。
（十）法律、法规规定的其他文件材料。
第九条房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。
第十条建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》；对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。
第十一条建设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第十二条《暂定资质证书》有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。
第十三条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。
第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质申报表。
（二）企业资质证书（正、副本）。
（三）企业营业执照。
（四）企业固定办公场所证明。
（五）企业验资报告和企业资产负债表。
（六）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。
（七）近年开发项目的有关证明材料（土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料）。
（八）企业经营统计年报。
（九）企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（十）建设主管部门认为需要出示的其他文件。
第十六条房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。
二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。
四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。
第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业；省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。
第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部门年检；二、三级资质由省建设主管部门年检；四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。
第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
第二十条房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换发新证。
第二十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。
房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第二十二条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第二十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第二十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第二十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十七条房地产开发企业有下列行为之一的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第三十条房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。
第三十一条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中、、的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
