时间：2023-11-17 09:50:38
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业综合体业态策划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：城市综合体；建筑设计；设计要点
中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：
城市综合体的解读
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、购物中心、餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。
二、城市综合体的典型特征
（1）超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
（2）通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
（3）现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
城市综合体的城市价值
土地集约化利用——城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
提升城市形象——应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
缓解城市交通压力——居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。
积聚区域价值——城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。
改变夜间空城现象——城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。
城市综合体的规划布局
成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析——综合体设计一定要有合理的规划布局。
1）规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。
2）规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。
3）规划布局以内部动线设计为依托：成功的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。
五、设计案例及心得体会
近期我部门承担了深圳蛇口A2地块城市综合体的设计工作，在此我想结合案例分析及设计过程对我们上述的观点予以进一步的阐述。
（一）、关于城市综合体的业态组合
城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作，避免反复修改设计的情况；所以，前期的业态策划定位及招商工作对设计是至关重要的。
以我们此次设计的深圳蛇口A2地块为例，项目位于市南山区中心购物区，周围居住环境尤为突出，未来发展前景良好，可发展为城市地区中心型购物广场，考虑到项目的可持续发展性，在规划设计中我们采用了“主题中心+街区+超高层”的规划模式。首先，选择有关联性的业态进行组合，各种业态相互依存、相互助益，形成共生的综合体。其次，由于不同的业态其技术设计标准也不一样，在设计初进行的预招商使我们在设计中做到了有的放矢。
“主题中心+街区+超高层”的规划模式
（二）、关于城市综合体的流线设计
在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。
1）、外部交通流线设计
对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。
充分利用外部交通形成“多首层”界面
2）、项目内部的车流流线的设计
在案例分析中，我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。
与卖场相联的车库设计
（三）、内部人流动线设计
在商业的空间设计中，设计师往往更倾向于设计出丰富多变的空间，但是在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。
中庭带环道的人流组织
在综合体的设计中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我们前面介绍过的石家庄地块的设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来的同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。
六、结束语
城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象。
参考文献：
[1] 聂向东.综合体建筑的功能成长、设计定位及设计经验;建筑创作[M].2011年11期.
[2] 张国全，郭雁，叶松青.城市综合体设计[M]. 同济大学出版社，2011.4
【关键词】城市综合体；商业设计；建筑设计；营销管理
一、引言
随着我国经济和社会的发展，以及城市化进程的加快，城市综合体这一商业地产类项目的塔尖极致形态必将为其注入新的活力，有力地带动了区域经济的发展。不过，由于城市综合体的体量等相对较大，其对策划、设计、招商、运营管理以及资金管理等都有着较高的要求。同时，对商业综合体的投资和决策也务必要更加理性，一旦考虑不周，就可能会带来较大的损失。因此，本文结合笔者在城市综合体商业设计中的实践经验对相关的内容进行了深入的分析。
二、城市综合体的相关理论
城市综合体在不同的文献中有着不同的定义，而认清城市综合体的基本概念是对其进行商业设计的必要前提。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在当前的现实中，百分之六十五的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。
三、城市综合体建筑的主要特点
总体来说，城市综合体建筑主要具备以下几种主要的特点：
首先，城市综合体建筑的空间尺度往往比较大，在通常情况下，城市综合体建筑往往和所在城市的区域经济总量、城市规模，而且与城市的主干道也有着密切的联系，其建筑体量一般比较大，对于设计师的主要要求便是考量设计师掌控能力重要因素之一。其次，城市综合体建筑的交通呈现树形化与立体化。从业态和交通构成上，人流、车流形成立体的交通组 织，将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，形成了庞大而复杂的系统。而且，城市综合体的机电设备系统往往配置比较复杂，而且随着社会的发展和科技的进步，新的节能环保技术和材料的运用必将是未来的主要发展方向。基于该种背景必然会对业主方、设计方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市综合体的商业设计要点分析
（1）重视商业策划
在城市综合体的商业设计之前，进行商业策划就显得尤为必要，在商业策划中，需要首先进行商业定位、市场定位、投资模拟分析以及预招商等等。通过仔细而又充分的前提调研，会给商业综合体的定位提供重要的依据。比如，商业综合体所处的位置是否为配套齐全、居住生活条件优越的区域，或者传统的商业、金融环境如何等。设计师要紧密结合商业综合体所在的区域客观情况做好商业策划工作，通过紧密对市场的实际需求进行结合，从而合理安排不同性质、类型的商业，以达到实现利益最大化的目的。
（2）一体化的整合设计理念
当前，我国大部分建筑设计都采用着“前期规划、方案设计、施工图设计”的传统模式，而很多商业项目也在沿袭这个模式，不过该种方式很容易造成施工重复、工期拖延以及投资浪费等一系列问题，不过更重要的是，该种模式很难达到理想的商业环境效果。因此，需要在建筑设计的基础上，引入商业形象概念、综合体内外景观、标识和色彩等内容。而在城市综合体的商业形象设计中，主要需要考虑到建筑造型、建筑表皮、灯光景观、广告展示、标识系统，以及商业细节把控。比如，下图为北京三里屯Village商业综合体就是对建筑表皮进行了细致的考虑：
再如，下图为杭州万象城，其综合对标识系统进行了考虑：
同时还要加强对设计阶段的成本、进度和质量的控制，而且需要极高的各专业的协调配合。而这给人一种比较分散的感觉，其实在国外先进的国家中都已经普遍采用了建筑设计、商业形象、色彩、室内外环境景观以及标识等一体化的整合设计理念，不仅能够达到良好的效果，而且可以事半功倍。明显可以看出，建筑设计并非城市综合体设计的全部内容，而只是其中非常重要的一个方面而已。笔者通过对当前我国的城市综合体的商业设计体系进行分析后发现，虽然其还不太完善，但是在规划、建筑、景观以及室内都有着较为成熟的条件，能够引导商业项目向着更加成功与高效的方向前进。
（3）专业化的营销与管理
商业综合体和一般的建筑相比，其在建筑体量等各方面都存在着较大的差距，从而使得其需要专业化的营销招商与运营管理操作。专业化的营销与管理主要包括营销策划、市场推广、招商策略的制定与执行等重要内容，这是商业地产成功与否在执行层面的关键与核心所在。而与此同时，城市综合体运营管理系统的建立、物业管理、团队组建以及资产管理等等，都和城市商业综合体能否长期而且良性发展有着非常紧密的联系。
五、结束语
总之，商业设计是城市综合体的重要组成部分，而建筑设计并非是商业设计的全部，仅仅是其中非常重要的一环，要尤其重视其他商业色彩与建筑设计的融合。同时，商业综合体作为城市的重要组成部分，必然会与城市产生紧密的联系，因此，还要从整体角度上把控二者的协调和互通。
参考文献：
[1]周智勇. 关于大型城市综合体给排水设计要点分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 浅谈中小型城市综合体建筑设计[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
关键词：城市综合体 维护 保养
一、城市综合体及特点
所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（Hotel）、写字楼（Office），生态公园（Parking）、购物（Shopping Mall）、会议会展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐体闲业的发展；“酒店”为综合体带来大量的流动人日，与文化、体闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
二、城市综合体开发的关键原则
城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂，牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营应该坚持以下原则：
1.“慧眼识地”原则
城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先，城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。其次，城市综合体可发展规模的判断，简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系，才能最终明确项目做多大规模比较合理。
2.“刚性规划”原则
城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位。
3.“综合判断”原则
城市综合体形成后是否能正常运作，要靠开发商综合判断。判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的。其次，还要有针对各业态的专题研究，也就是相对微观的判断。
4.“设计市场化”原则
城市综合体的开发要面向市场，以满足市场需要为目标，因此，城市综合体的设计方案也要市场化。
“设计方案的市场化”指的是：建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。
5.“以人为本”原则
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营，又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化体闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣
三、城市综合体开发的主要问题
不可否认几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。
1.先天不足。过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。
借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。
2.营养不良。城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。
在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。
3.维护保养。城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。
积极的方式是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。
参考文献
关键词：城市综合体；建筑设计；现代城市规划
1 城市综合体的特征
城市综合体从外观组成上可以是一个完整的街区，也可以是一座体量巨大的综合楼或一组紧凑的建筑群体，有其自身的特征。①城市综合体具有整体统一性。城市综合体中的各单体的建筑物风格协调一致，建筑外部和局部内部空间和城市空间能形成一体化的效果。②城市综合体具有功能复合性。城市综合体内的建筑群体功能互补，相互促进，形成一个集购物、娱乐、办公、居住等生活场景在内的完整的生活场所。③城市综合体具有时空连贯性。城市综合体中建筑的规模较大，形成较大区域或几个街区的连续，区域范围内的任何隔断都会为整体设计带来较大的阻碍，而影响到整体效果。④城市综合体具有交通立体化的特点。城市综合体具有优越的地理区位和交通环境，在一定的时间内能够聚集大量的人流和车流，为了避免在有限的地块内出现人车混杂的现象，城市综合体常采用立体化的交通模式，以应对大量人、车流在有限地块上出现。
2 城市综合体的城市价值
土地集约化利用。城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
提升城市形象。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
缓解城市交通压力。居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。
积聚区域价值。城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。
改变夜间空城现象。城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24h的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。
3 城市综合体的规划布局
成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析――综合体设计一定要有合理的规划布局。
（1）规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。
（2）规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。
（3）规划布局以内部动线设计为依托：好的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。
4 城市综合体设计的具体建议
目前我国城市建设中出现的城市综合体主要有三类：城市中心区城市综合体；与城市交通系统耦合的城市综合体以及地下城市综合体，下面就分别探讨一下这三类综合体设计的具体措施。
4.1 城中心区城市综合体的具体设计要点
城市中心区综合体可分为两类：一类是为复兴旧城中心区或旧街区核心地段而建的城市综合体；另一类是在新的城市中心区的城市综合体。
旧城中心区城市综合体设计时应该注意两点：①要通过合理的社会需求调研，确定新植入的建筑功能体，并运用立体化的组织方式向竖向发展，以实现土地利用的集约化。②城市综合体的建筑应呼应周围原有的城市因素，从建筑体量、建筑风格等方面做到和原有城市的融合，将新增建筑功能体的巨大体量向地下发展，以取得和周围城市尺度、肌理的协调。
在新城区中城市综合体所承担的主要任务是提供适应中心区发展要求的复杂功能体系，同时能够代表一定城市形象，是集高标准的商务功能、餐饮、居住、购物、展览、会议、娱乐于一体的复杂城市综合体。这类综合体设计时要注意：①城市综合体的功能设置应能适应中心区的发展要求，同时也要具有一定的前瞻性。②新中心区周围环境对建筑的制约因素较小，城市综合体建筑规模庞大，故在建筑风格、材料选择等方面应能体现城市新形象的角色。③要妥善设计城市综合体中复杂功能的流线并与城市交通有机衔接。使城市综合体能够把人流向水平和垂直方向分流，很快地吸收掉人流，避免进入城市综合体的大量人群和从城市综合体出来的人群在同一方向上的冲突，为塑造良好的城市交通环境奠定基础。
4.2 与城市交通系统耦合的城市综合体的设计要点
这类城市综合体的主要特点是城市公共空间和建筑空间的高度统一，通过对土地的混合利用和立体开发，将城市中商业、办公、酒店等和城市交通职能组织在一起，而与城市交通环境相互作用，形成统一体，不但增强了城市的活力，而且促进了城市、建筑、交通的综合发展。
在建设与城市交通系统耦合的城市综合体时，应该注意在建筑的内部提供必要的城市化公共空间，这不仅是建筑本身公共空间秩序中的一个节点或区域，同时又是和城市交通连接的公共空间。在城市综合体中可以通过建筑中庭将人群引入到地下层的地铁系统，或可以通过在建筑中某些标高层设置转换大厅，实现城市人流在建筑空间内部的转换。
4.3 地下城市综合体的设计要点
地下城市综合体主要是利用城市地下空间来扩大城市空间容量和提高城市环境质量，作为对地面上部分功能的补充或缓解，既为地面良好公共空间环境的产生提供了可能，也可以和城市一些突发性灾害结合起来充当避难场所。
地下综合体具有很多的优点，但作为一项复杂系统的地下工程应注意以下几方面的要点：首先，应合理布置地下综合体中的经营业态。地下综合体能因全天候的经营条件及结合交通枢纽引入的大量人流而获得较高的商业价值，但下城市综合体开发中的商业经营并不是开展的越多越好，应通过合理的调研分析来制定地下综合体中的经营业态。其次，应合理组织地下综合体的空间构成。在地下综合体空间中，单一的空间环境容易造成单调、沉闷的效果。可以运用节点、路线、领域等人流定位的基本要素，对地下综合体中的空间进行组织，以形成丰富的空间环境。
Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.
关键词：城市综合体 创新创业新天地 规划特点 启示
Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment
【中图分类号】F2 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-05-0089-03
一、时代呼唤杭州发展城市综合体
为了更好地理解城市综合体建设的重要意义，首先要了解城市综合体的概念以及发展背景。
1、城市综合体的概念、特点与背景
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
一般而言，城市综合体具有建筑体量大、物业类型多、交通网络好、生态景观优、各类设施全等特点。特别是，如此大体量的城市综合体不是各类物业、各类建筑、各种功能的简单堆砌、叠加，而是对各种功能、各种业态科学搭配、优化组合、有机集成的产物。
2、发展城市综合体是杭州城市发展的必然产物
城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，杭州城市综合体的产生与发展是杭州社会经济发展、城市有机更新、杭州产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求，更是打造和谐社会、共建共享生活品质之城的必然要求。
3、发展城市综合体是杭州城市发展的理性回归
如前所述，城市综合体简言之就是各种功能吃喝玩乐、衣食住行的有机集成。以此分析，南宋时期杭州的御街与明清时期的河坊街均是当时的城市综合体，也是现代城市综合体的雏形，她充分体现了古人天人合一、和谐自然的造城理念。
南宋御街的两旁集中了数万家商铺，临安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段从万松岭到鼓楼，是临安的政治中心，靠近皇宫、朝廷中枢机关，皇亲国戚、文武百官集中，消费与购买力最强，因此，这里的店铺大多经营金银珍宝等高档奢侈品；第二段从鼓楼到众安桥，以羊坝头，官巷口为中心，是当时的商业中心，经营日常生活用品，据《梦梁录》载，这里名店、老店云集，有名可查的多达120多家；最后一段从众安桥至武林路、凤起路口结束，形成了商贸与文化娱乐相结合的街段，这里有都城最大的娱乐中心――北瓦，日夜表演杂剧、傀儡戏、杂技、影戏、说书等多种戏艺，每天有数千市民在这里游乐休闲，可以说是当时著名的城市综合体，其繁华程度在马可波罗游记中有所描述；而形成于唐、经过五代吴越、发展于南宋、兴盛于明朝的杭州河坊街，当年这里分布着孔凤春香粉店、宓大昌旱烟店、万隆南肉火腿店、天香斋茶食糖果店、张允升百货店、方裕和南北货商店、瓮隆盛茶号等著名的老字号，无论是居家生活的杭州人，还是匆匆而过的外地游客，这里是他们首选的购物场所。最值得一提的是富可敌国的红顶商人胡雪岩在这里建起了与北京"同仁堂"遥相呼应的“胡庆余堂”中药房；在鼎盛时期集成了药店、茶楼、游玩、吃饭等业态，也是杭州城市综合体的鼻祖之一。
由此观之，历经千年沧桑与经受几度风雨以后，杭州重新发展城市综合体，是杭州造城史上的凤凰涅磐与理性回归。
二、新天地城市综合体的规划背景、建设目标与规划过程
现代城市的竞争，在某种程度上是城市综合体的竞争。城市品位的提高，必须考虑市民居住、城市交通、商业氛围、都市工业等诸多因素的有机统一，以有效地提高市民的生活质量，改善投资环境，增强杭州的综合竞争力，为今后城市的进一步发展创造有利的条件。面对这些城市发展的新问题、新动向，杭州市委、市政府高瞻远瞩、审时度势地提出建设城市综合体。
根据规划，杭州的远期目标计划建100座城市综合体，近期计划建设的市区城市综合体除了新天地以外，还有杭联热电城市综合体、东站广场综合体、运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、“西溪天堂”综合体等，这些综合体象一颗颗珍珠，散落在大学城、交通枢纽中心、下城北部等地，引领着杭州产业结构升级与城市功能提升。
新天地城市综合体的规划建设主体是由杭州市工业资产经营投资集团投资的杭州新天地集团，本着“工业遗存形成特色、多元业态促进繁荣、生态商业和谐发展、商业商务良性互动”的规划原则，新天地城市综合体占地面积为56.76公顷，总建筑面积为115.65万平米，总投资将近100亿，其占地面积、总建筑面积均大于国际著名的位于日本东京的六本木业综合体；其占地面积、建筑面积与投资额也大于国内著名的城市综合体例如深圳华润中心、东莞第一国际与上海新天地项目，因此，建成以后必将对杭州城市建设产生积极的影响。新天地的规划建设目标是：新型城市综合体的标杆、商业商务次中心与杭州城北新地标。
随着认识的深化与研究的深入，新天地项目的功能定位经历了一段发展与创新的历程，一开始定位是杭州科技城，计划统一入驻引进的名所大院；后来根据城市设计方案，功能定位于商业商务次中心，最后根据市委、市政府关于杭州城市发展战略的总体要求和戴德梁行的发展策略研究，定位于商业商务次中心、新型城市综合体，并且又将包括工业遗存在内的将近30万平米的建筑面积划定为创意产业区。
三、 新天地城市综合体的规划特点
鉴于新天地项目的特殊性，其规划过程具有科学统筹规划、功能有机集成、地上地下互动、景观特色明显四个特征：
1、科学统筹规划
首先，由于城市综合体体量巨大、投资巨大、对城市升级作用明显，其一旦建成，或者成为城市发展的败笔，或者成为城市发展的新地标，因此，新天地的规划意义重大、影响深远。
目前，新天地进行了一个调整四个规划。一个调整，根据市委市政府集约利用土地“一调两宽两严”的要求，最大限度地调整建筑限高，增加了8%的建筑面积，使土地收益最大化；四个规划，分别是《城市设计规划》――划定开发区域、明确用地性质与功能定位。《项目发展策略研究》――确定物业类型、各种物业的开发体量与配合比例，并且明确了划分19块地进行开发及开发时序。《地下空间规划与设计》――明确了地下空间的开发体量、空间分布，地下空间与地上部分怎么互动开发等。《生态景观规划与设计》――充分利用独有的工业元素、水系与自然环境，打造成具有独特风格的城市综合体。目前前三个规划已经完成，后一个规划正在实施，预计到09年上半年完成。新天地城市综合体在市委市政府的领导下，科学规划、统筹建设，努力使其成为杭城发展的又一闪光点，成为又一张城市金名片。
2、功能有机集成
城市综合体的出现可以追溯到古希腊的广场建筑与古罗马的公共浴场。古希腊的阿索斯（ASSOS）广场，建有神庙与可进行商业活动的长廊，人们从各地聚集到广场，从事商业活动的同时还可以讨论、议事、朗诵与演说。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能集成在一起。我国20世纪初的北京东安市场集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等功能于一体，也可算是略具雏形的城市综合体。
1933年国际现代建筑协会讨论并通过了《雅典》，将城市划分为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调了功能间的独立性。这些功能分区理念导致了城市发展中贬低高密度、传统街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。同时，使城市和建筑发展偏向单一化（休闲、娱乐、住宿与办公各自分离，制造了不少卧城），这些理念不但没有创造新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市的整体混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。于是，随着社会经济的发展，有机集成了衣食住行各种功能的城市综合体又应运而生，成为当今主要城市核心部分发展的主流建筑形态。
如前所述，综合体是各种功能包括商业办公、休闲娱乐、商务酒店、购物消费等功能的有机集成，而物业类型、物业体量则是功能的最终体现形式，因此，综合体的功能有机集成最终表现为各种物业类型与物业体量的有机集成与科学搭配。
根据戴德梁行的商业地产策划报告，新天地城市综合体的各种物业类型与物业体量为：总建筑面积为116万平米，共有大型商业（占17%，包括大型购物中心、百货大楼）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括滨水步行街、品质生活步行街）、商务办公（占35%，甲级与乙级办公楼）、总部园区―独栋生态办公楼（占15%）、休闲娱乐（占2%，包括大型影视中心、大型演艺吧等）、高星级酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等业态，这八种不同的物业之间精心设计地上与地下交通网络与步行路线，确保各种物业功能整合为一个整体。
3、地上地下互动
新天地城市综合体处于杭城的中心地段，规划起点高、投资强度大，因此，有必要统筹考虑地下空间的开发与利用。为了避免地下空间的重复建设与盲目建设所造成的浪费，同时，也为了科学地规划有效地利用地下空间，新天地邀请了上海市政设计总院进行地下空间的规划，根据地块区位优势、地面开发强度、人防工程的要求以及今后发展规划等因素以确定地下空间的合理开发体量，同时，综合统筹开发时序，做到地上地下互动、统筹考虑，以节省开发时间和节约开发成本。
根据规划，新天地地下空间开发体量为38.95万平米，呈“T”型地下公共服务空间，靠近西边的东新东路由于商业价值较高，每个地块整体开发，不同的地块之间由地下人行与车行通道连成一片，构成“T型”的一横；靠近东文路东西向的城市工业公园地下亦成片开发，构成“T型”的一竖，局部商业价值最高的区域规划建设地下二层，其中地面一层作为商业，地下二层作为停车位，在城市工业公园西侧规划地下公共空间环路，连通地下一层与二层，确保交通顺畅。
4、景观特色明显
要使新天地城市综合体成为杭城北部的新地标、成为杭城的又一张金名片，还必须拥有特殊的、亮丽的景观，这些景观将犹如一颗颗钻石，熠熠生辉，可使杭城增光添彩。
为了避免千区一面，新天地邀请了国际著名的景观公司进行整体景观的策划与设计，在整合、融汇新天地工业元素、水系、自然景观的基础上，打造新天地独特的生态景观。
四、新天地城市综合体规划建设的启示
1、科学规划是前提
根据市委市政府的指示，确定“规划先行”，进行了四个规划，新天地已经完成了三个规划，最后一个由国外著名景观设计公司领衔设计，目前已经紧锣密鼓地在进行之中，预计于2009年上半年前完成。科学规划是做好新天地城市综合体的重要前提，国内外有不少工程由于前期规划不到位、盲目施工而达不到预期规划效果，甚至成为半拉子、烂摊子工程的先例。
2、功能集成是核心
城市综合体的核心是衣食住行等各种功能的有机集成，而不是简单堆砌。因此，新天地专门邀请了世界著名的戴德梁行开展商业地产发展策略研究，用详实的数据、周密的调研、严谨的分析得出新天地的功能与物业类型，并精心设计了其空间分布，确保各类功能的整合、融汇，以达到良好的整体效果。
3、交通有机集散是基础
城市综合体是个具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、车流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考虑不周，就将成为一座交通堵塞、拥挤混乱的场所，必将严重影响新天地综合体功能的充分发挥。
为了提高新天地的交通疏散力，保持交通顺畅，新天地主要采取了三种技术手段：一是通过专业机构利用先进的交通分析软件对区内道路的路网流量与饱和度进行分析，以确定影响交通有效疏散的瓶颈；二是规划建设地上与地下交通环路，降低瓶颈路网的交通饱和度；三是充分考虑静态交通，在地上部分与地下空间规划建设了大量停车位，共规划地上停车位7500个，地下停车位9200个，使每百米建筑面积停车位达到1.55个，该指标是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的综合运用，经分析研究，可以极大提减轻交通压力，提高交通疏散力。
4、特色化景观设计是关键
国内外著名的城市综合体――例如前述的东京六本木业、巴黎的拉德芳斯、深圳华润中心等，之所以能成为城市的新地标，吸引无数游人前去旅游观光、购物消费，景观无疑也是其中重要的关键因素。
为了避免千城一面，突出新天地的景观特色，新天地从外部观察的整体天际线到内部的生态景观、分区建筑群甚至到单体建筑形态都计划进行精心设计。为了整合区内的工业元素（火车头、烟囱等）、老厂房、工业公园、步行街与绿地等，已经专门邀请了国际著名的景观设计公司进行规划设计，通过这些景观规划，将新天地打造成为具有浓郁江南水乡特色、时间与空间结合、历史与文化交融的创新都市综合体，成为杭州北部的新地标。
5、人文遗产是灵魂
一个城市犹如一个具有生命力的人，拥有她的过去、现在与未来。现代化绝不是抛弃历史，相反是尊重传统、尊重历史，抛弃历史就是抛弃未来。一个人失去记忆就是痴呆，一个城市失去记忆就是自我毁灭。面对中国城市化进程迅速变迁与快速发展的契机、城市形态多样化与本土化面临的挑战，杭州市委、市政府始终保持了应有的清醒与冷静的头脑，提出要保存三类典型遗产：校园遗产、历史遗产与工业遗存。杭州城市发展，不能忘记城市的根、也“不能忘记回家的路”。
新天地综合体充分理解、尊重了市委、市政府对城市改造、地区升级的要求，经过几轮规划设计、召集专家学者反复论证的基础上，在“保存工业遗存、传承工业之魂”的前提下，最终决定保存、修缮原来重机厂的三幢标志性建筑与典型工业元素，并充分运用与演绎这些元素，在中心地带建设城市工业公园，设置具有工业时代特征的景观雕塑。通过运用这些手法，赋予新天地独有的“传承与创新、协作与创业”的灵魂。
总之，在市委市政府的正确领导与关心重视下，以新天地为标杆的100个城市综合体的规划建设，在某种意义上是杭州城市发展史上的里程碑，她标志着杭州城市建设已经实现了由单纯依赖单体建筑时代到迈向功能有机集成的城市综合体时代的华丽转身，杭州城市建设从此走进了重视各种物业科学搭配、各种功能有机集成的综合体建设新时代。如果说气势恢弘的钱江新城是书写杭州城建的新辉煌，那么，璀璨光华的新天地建设由此揭开了杭州综合体建设的新篇章。
参考文献：
[1]龙固新，大型都市综合体开发研究与实践 [M].南京：东南大学出版社，2005：10-200；
[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海：学林出版社，2006：10-300
[3]杭州创新创业新天地项目发展策略研究报告 戴德梁行编辑
关键词：城市综合体发展策略
中图分类号;P258]文献标识码;A
一、引言
近年哈尔滨市综合体迅速发展，国内大型商业地产商万达、华润、鲁商、银泰等不断涌入。同时《哈尔滨日报》城事・调查刊登了《冰城商业中心“高烧”？》社论，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商业咨询有限公司对哈市商业物业市场与其结构进行了全面调查分析，指出哈尔滨的商业中心发展规划存在很大的盲目性，缺乏科学性与可操作性，就目前哈市的商业物业面积而言，虽然无法确定是否已经完全饱和，但日趋激烈的竞争态势足以说明目前哈市的商业物业市场容量无法接纳更多的大型商业中心。因此本次研究从规划、经济、社会等多方面研究哈尔滨市城市综合体如何健康快速正确发展。[1]
二、哈尔滨市城市综合体现状
2.1 现状概况
哈尔滨目前城市综合体的建设处于起步阶段。已建、在建及已批未建的城市综合体共计20个，总用地面积约1500万m2，总建筑面积约3500万m2。(图1)总体特点如下：
（1）空间分布：现状以线状集聚分布为主，主要沿通达性好、流量大的交通线两侧形成条带状结构，主要分布在北环路――长江路沿线，以及建设新区如哈西新区、群力新区等附近。
（2）发展特征：现状发展日臻成熟，目前正处在以“老区”开发为主向城市新区，副中心及核心地段全面发展阶段，以商业为核心驱动向档次多样化，高品质及创新化成为市场主流，基本为区域内标杆，开始国际级高端配套，城市正面临全面升级。
2.2 特征分析
（1）发展格局解析
哈尔滨已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的哈尔滨商业、商务大格局正悄然展开。目前在建的大型商业综合体项目十多个，大多数体量都是100万平方米以上；而随着城市规划推进及经济发展，将逐渐形成五大区域竞争格局：中心老城区区域、群力CBD及哈西新城区域、长江路沿线区域、非典型区域（松北及利民）。
（2）发展特征解析
就个体特征来看，哈尔滨市综合体可分为主流型和精品型两种类型，正向超大规模资源型发展。主流型代表项目哈西万达和华润欢乐颂，依托地段价值的常规综合体开发，总建筑面积约30万―100万左右，同质化严重；精品型代表项目麦凯乐、群力远大，项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓为主。[2]
2.3 存在问题
(1) 空间布局不均衡，各区差距明显：主要的城市综合体分布在道里区和南岗区，其他各区城市综合体设施缺乏。
(2) 缺乏高端定位和休闲、娱乐功能，建设水平与国外先进案例存在差距：中档商品过多，商业地产竞争日益激烈，与之相对应的是高档商品不足。先建设后招商的落后开发模式与商业市场需求脱节；部分大型城市综合体经营及管理分散，产权式商铺租金炒作行为严重，商业地产档次、人气提升不上去，使得大量商铺闲置。
(3)与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以线形沿道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足问题。[3]
三、城市综合体发展策略
3.1 开发总体策划
（1）哈尔滨市被誉为我国的音乐消夏之都和冰雪文化之都，其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此，可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量，降低写字楼和公寓的比例的方式来定位其业态组合。
（2）通过市场调节适当提高开发门槛，注重开发商品牌实力，减少由于开发商实力不足造成影响城市整体环境。
（3）依据城市总体规划对不同区域的功能定位，结合不同区域发展影响因素，体现区域特色，采取差异化经营。
3.2 分圈层开发指引
从城市空间角度来看，分圈层指定开发指引，促进城市综合体在不同区域布局有不同的驱动因素，提出不同的发展策略，相互协调发展，符合城市总体规划要求。按照城市的空间结构和总体城市设计布局主要分为三类：城市核心区，城市开发新区和城市郊区。(图2)
1、城市核心区开发策略
（1）特征分析
城市核心区主要指城市中心 CBD 区域及副中心区域附近，是城市经济最发达、基础配套最完备、人流最为密集的地区，也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。[4]
（2）开发策略
核心区城市综合体布局：可以适当提高项目容积率，集约土地利用；缩减公园、广场、展馆等功能空间，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应；利用市场需求，可以选择超前功能，体现区域特色；采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。[5]
2、城市开发新区布局策略
（1） 特征分析：城市开发新区紧邻核心区，拥有良好的交通条件，居民消费能力很强；周边重要设施包括大型体育场、城市公园及广场、大型休闲娱乐中心及城市重要功能建筑，居民认可度高，人流较为密集。
（2）开发策略：功能要素宜多样化，可增加休闲娱乐设施、公园、广场、会展中心等体现社会、文化价值的功能空间；根据市场需求配置商业、写字楼及住宅的规模，增加市场辐射力；停车场宜多种方式并存，平面交通及立体交通共同布局，并注重与外部交通的衔接；建筑布局采用高低层建筑混合搭配，建筑景观可超前设计。[6]
3、城市郊区布局策略
（1） 特征分析：城市郊区主要指城市近郊城镇，该区域土地供应量大，随着城镇化进展及城市外向型发展，城市产业向外转移力度加大，交通条件逐步改善，基础设施日益完备，同时郊区环境优美，房价较低，吸引逐步增加，具备良好的工作生活基础。[7]
（2）开发策略：可以适当降低项目容积率，加大住宅、公寓的供应，增加休闲娱乐功能设置，适当减少商业、写字楼供应；停车场以露天为主，增大水平交通的比例，以多层或小高层建筑为主；建筑景观可以适当超前，以增加吸引力。[8]
3.3 城市综合体布局规划
规划结合城市商圈、城市轨道交通、城市大型交通枢纽、城市BRT、城市主要干道、城市重点发展区域等影响因素选择。规划建设地面城市综合体32处，其中大型城市综合体为市级城市综合体，结合中心城区“一核两翼”的空间结构设置；小型城市综合体为社区级城市综合体服务于城市分片区自身，结合片区中心设置。(图3) [9]
参考文献
[1]李晓刚. 城市综合体布局规划研究――以厦门为例 . 现代城市研究，2010.12
[2]李蕾. 开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析. 城市规划学刊，2009.6
[3]刘贵文；曹健宁. 城市综合体业态选择及组合比例：以美国托莱多市为例 . 城市问题，2010.5
[4]哈尔滨市城乡规划设计研究院. 哈尔滨市总体规划（2011――2020）. 2010
[5]董贺轩；卢济威. 作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析 . 城市规划学刊，2009.1
[6] 凌晓洁. 城市综合体前期定位方法研究 . 清华大学，2008
[7] 朱连庆. 大型商业地产定位与策划. 学林出版社，2006
关键词：社区；邻里中心；活力；折屏
中图分类号： R473 文献标识码： A
一、项目背景
苏州高新区商业发展较为分散，近年来，随着绿宝广场等大型综合商业体的出现，形成了初具规模的商圈和集聚的人气。在区域商业规划中，狮山路商圈，何山路商圈与竹园路商圈是区内较早形成的商业设施组团，其中，何山路商圈周围住宅小区建设密集，而商业服务设施大部分比较陈旧分散，小区沿街商业用房开店较为普遍，商业设施的辨识度和展示性都不高，随着城市建设的进一步发展，建设新型的，高效集聚，类型丰富，充满活力的社区商业服务中心成为当务之急。
高新区滨河路东侧地块月泊湾项目正是这种类型的商业综合体开发。基地南侧为枫津大街，北接华山路，西临滨河路，东侧为城市规划道路，与京杭运河一地块之隔，隔河与著名古迹寒山寺相望。基地分南北两个地块，北侧地块较大，面积为27404平方米，南侧地块较小，比较狭长，面积为15654平方米。两地块之间的城市道路为双向两车道。
二、前期商业策划与定位
为了使项目建成后能顺利招商、运营，在前期的调研与策划上我们对设计要 求。设计师将苏州及周边城市，甚至国外同类型商业项目进行了精细的调研，他们认为社区型的商业服务中心比较难以准确定义，首先，它必须满足居住社区的日用消费的需要，提供便民的各种生活服务，这一需求，很类似于新加坡社区商业的邻里中心的模式。邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。（从这个意义上说，邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。这些集中的商业和服务设施，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样公共需求；既便民，利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。
首先，服务于社区的商业大多单元比较小，门面要求也不高，可以集聚设置，由于类型和利润条件，租金也不会太高，不需要具有高价值的景观环境和交通及显著的街面展示性。其规模可以根据商业店铺的经营规律和社区服务入口数量进行估测。
其次，社区型商业服务中心不仅仅是邻里中心，邻里中心的对象主要以本区居民人群为中心。位于城市中心区域的社区型商业服务中心项目，它往往承担了部分中心商务对外交流的功能，优越的城市区位条件，还使得项目具有进一步提升部分商业单元的价值的潜力，带来土地价值的提升和城市空间品质的晋级。
三、总体布局与设计理念
月泊湾方案采用一条折线形的绵长形体，南北贯通两个基地，成为基地的结构骨干。这条长长的形体，由最南边的5层，向北逐渐爬升，一直到基地最北端的9层，在两个地块里形成了相互连接，蜿蜒生长的态势。
北侧地块沿滨河路一侧为三层高的商业主体，一层为中大型餐饮及零售、二层以特色餐饮为主，三楼布置为休闲娱乐；中部的折线形主体建筑北端为一到九层的快捷酒店，其余部分底部三层为商业
单元，四层以上为办公；基地东北角为三层建筑，
为农贸市场和大众餐饮广场综合体。这构成了北侧地块的三个主要功能区块，折线形的主体建筑与滨河路侧的商业部分形成一个相对内向的空间：一层是“Y”型的商业街道，二层是一个公共平台，为二层环绕平台的商业单元提供开敞的商业外摆空间和人流集散场所，这个两层的公共空间体系，分别向西连系两个城市街角广场，向北通向农贸市场部分。
南侧地块的基地很狭长，形体与功能相对简单。一条主要的折线形体南北贯通，沿滨河路一侧的南北裙房突出。一层整层为商业，靠北侧为银行及大型中餐，南侧为休闲餐饮。二层以上的部分均以办公为主。商业沿滨河路展开，办公则沿东侧规划道路展开。
方案以最合理的建筑规划布局，力图创造既集聚又开放、且十分高效的开放空间系统，营造一个氛围轻松、空间流动性强、便捷通畅，有机联系的商业功能区。
值得一提的是，经过前期比较到位的市场调研，我们让设计师结合已建成的苏州市及华东地区一些城市邻里中心建设发展的实践案例，并综合考虑月泊湾地区的居民情况，消费能力和周边发展，方案在最初阶段即首先对业态发展进行研究，确定了月泊湾项目业态招商的最初框架，并在建筑方案上，结合业态定位，进行了详细到位的布局。
四、商业活力与隐藏的秩序
1、商业规则的体现：功能类型与价值等级的体现
不同的业态对应着不同的人的活动和气氛，在月泊湾社区型商业服务中心中，不同商业功能的复合设置要求规划布局客观的反应市场与消费规律，并最大程度的整合、优化，才能满足使用经营的需要和后期发展的可能。
在整个的北侧地块里，形成了由西南向东北，由城市型商业向邻里服务中心，由高端消费向大众化经营，由中大型商业单元向小型迷你型商业网点过渡的模式。
北部地块中间主体建筑，一侧与沿街的商业主体形成主要的一层城市商业零售街和二、三层的商业中心广场。沿滨河路的几间大中型餐饮单元，利用此处最好的区位条件和商业价值，并且于城市界面有整体的外向的商业形象。中部“Y”行商业街旁则是社务服务与配套设施，包括银行，邮局，超市，修理，鲜花水果店等商业店铺，还包括社区活动中心及服务中心等公共服务设施。
2、丰富的商业空间及清晰的商业流线
建筑综合体内部丰富的广场、平台、街巷，廊道，挑台等等既使得每个商业单元都有最好的可达性和展示可能，也极大的丰富了游人的穿行体验和消费乐趣。
室外大台阶，自动扶梯，过街廊桥等等的沟通不同部分和各个楼层之间的连接要素模糊了区域和楼层的界限，而处处单纯环通的商业流线没有平行流线的存在，给人清晰的指向，在努力营造商业活力的同时，规划布局所隐藏的价值和交通组织的空间秩序无疑为项目的可持续发展带来了最重要的保证。
五、折屏：体量与立面
折线状的办公楼体量最为显著，它南北延伸，具有生长的态势，取意“折叠的屏风”，与寒山寺
隔水相望，亦成为西望寒山寺的背景。建筑主体层数不高，但其伸展的形态和长度规模使其富有强烈
的标志性，也成为两个基地多元功能开发的脉络。
建筑的立面借用苏式花窗装饰的元素，南段开窗较为细密，规整，富有传统装饰韵味，北段的构成更加自由，尺寸宽大，强调其现代的跳跃感。这种立面组织方式，含蓄且特征明显，并且满足了办公建筑开窗采光均匀的需求，避免了大面积的玻璃幕墙形式。在形体端头处理上，以单纯的玻璃表面开敞处理，形成了大面的具有标识性的虚实对比。
【关键字】城市综合体；商业地产；开发模式
从20世纪50年代开始修建世界首个城市综合体——法国拉德芳斯，城市综合体已经在国外形成了较为成熟的开发和运作模式。随着房地产行业限购政策的实施和人们消费观念的转变，具有居住、购物、娱乐、工作等功能于一体的城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼的展开，目前西安将近十余个城市综合体的已建或在建项目，其中的李家村万达广场、骡马市商业步行街已经成为该所在区域的地标和行业开发的典范，然而，西安另有一些开发商却打着“城市综合体”的口号，经营情况并不理想。本文试图通过对西安城市综合体的发展现状的分析及对策讨论，以期为西安城市综合体的开发提供参考，并促进城市综合体发展的进一步完善。
一、西安城市综合体的概念及作用
（一）城市综合体的界定
城市综合体又名“城中之城”，英文简写“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（写字楼），Park（公园），Shopping mall（购物中心），Convention（会议中心、会展中心），Apartment（公寓），一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体一般都具备超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等典型特征。
（二）西安城市综合体的发展概况
根据西安目前城市综合体的开况，大致可以从方位上进行区分。
1.城市中心综合体
处于西安城市各个中心的综合体项目，由于周围人流量大、需求旺盛，收益十分可观，带动了周围区域消费的增长。同时，这些项目还具有一定的升值空间，受到商户的欢迎。其中代表项目有李家村万达广场、立丰国际广场、骡马市商业步行街等。
2.交通枢纽城市综合体
处于交通枢纽位置的城市综合体，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人气。西安目前地铁的建设在一定程度上拉动了这些项目的经济效益。其中有代表性的项目有：天地时代广场、赛高国际街区等。
3.新兴区域城市综合体
处于西安新兴区域的综合体项目，整体项目体量较大，但在人气方面稍显一般，其主要的开发模式是住宅先行，等到人气聚集后，再进行商业规划。其中代表项目是首创国际城、融侨城、绿地世纪城等。
（三）西安城市综合体发展的作用
西安城市综合体是伴随着我国经济的整体进步和西部居民消费水平的提高而逐步发展起来的，这种商业模式一经出现，便极大地刺激着西安区域经济的发展，为土地集约化利用和拉动内需起到重要作用。一方面城市综合体为消费者的生活提供了方便，同时使开发商获得了稳定的收益。促进城市空间拓展。另一方面，城市综合体的出现，直接带动了区域经济的发展，构筑区域商业高地。
二、西安城市综合体开发存在的问题
虽然目前在西安有一些比如李家村万达广场等，运营比较好的城市综合体项目，但西安仍有一些项目只是具有综合体的外壳，甚至有些只是打着“城市综合体”的名号，更多的在售综合体项目更关心所拥有住宅的销售，忽略了其它商业规划对项目的影响。
1.盲目立项，导致前期策划仓促
随着经济的发展和城市综合体项目的稳定收益，同时加上政府对这一业态的重视，诸多开发商将城市综合体作为新一轮投资的热点，然而一些开发商只是出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，盲目立项，使得绝大多数项目论证都不充分，前期策划仓促，建设开发盲目无序。
2.同质化、模块化开发严重
城市综合体地产类型应该是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多种功能相协调的。但是，西安一些项目受到开发商自身实力和地块的制约，开发的综合体大都集中在二环周边，产品规划基本雷同，必将造成日后招商和运营的困难，严重制约了商业地产的正常发展。
3.运营管理失控
与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此开发商不够重视售出项目的后期商业运营，即使有的开发商考虑了后续经营问题，但是往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，从而造成运行管理失控。
4.资金链紧张
建设大体量的城市综合体往往是一些具有雄厚实力的开发商，城市综合体的开发不仅在前期需要资金的支持，在后续经营期间也需要强大的资金做后盾。然而，目前西安的一些开发商往往融资渠道单一，全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%，容易导致后续运营中出现资金链紧张的情况。
三、西安城市综合体发展对策
针对目前西安市城市综合体开发过程存在的问题，笔者建议采取以下策略应对。
（一）遵循合理的开发程序
在需要更加注重资本运作和运营管理的城市综合体开发中，要求开发商应按照这样的程序进行：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按零售商等商家的要求）——建设（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资者投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。只有这样才能避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。
（二）加强政府宏观规划
政府城市管理部门和商业管理部门必须严把此类城市综合体项目的审批关，努力推动产学研相结合，充分利用西安高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，保证项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。同时，城市综合体项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，避免同质化的情况发生，使城市综合体的发展真正与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
（三）科学地确定开发模式
目前，随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。其中万达集团首创的“订单商业地产”模式，该模式具有显著的优点是更有利于商业地产的健康发展，但是这种模式的缺点是建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样，地产开发的后期风险完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，开发商的损失将更大。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，尽量选择国内外具有知名度的、并愿意长期合作的商业企业，尽可能规避潜在经营风险。
（四）拓展多个融资渠道
城市综合体的开发过程中资金链最为关键，一旦某个环节资金链出了问题，后果将不堪设想，因此亟需拓展多种融资渠道，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈有望得到解决。这其中比较成熟的应用是权益型REIT，权益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT发行受益凭证，募集投资者的资金投人商业地产项目的开发中，并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。但是这种商业地产融资模式顺利运作的关键在于REIT的成立、REIT资金的募集以及聘请专业机构和人员对商业地产实施具体的经营管理等。
四、结语
城市综合体在国外作为一种非常成熟的商业地产模式，在我国目前还是处于发展时期，随着我国经济的发展和关天经济区的建设，西安城市综合体必将成为一种具有潜力的和稳定收益的物业类型。
参考文献：
[1]杨慎.中国房地产业现状及发展趋势[A].北京百年建筑文化交流中心.实战型房地产EMBA课程精选1[C].北京：清华大学出版社，2004.
[2]何艳、吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境，2004（5）
[3]胡昕.零售业开放与商业地产发展.商业时代，2005（23）
关键词:东莞虎门时代广场;商业建筑;社区商业
中图分类号：TS958文献标识码： A
项目信息：
项目名称 东莞虎门时代广场
地点（城市，地区，国家） 广东省东莞市
设计时间 2013年7月至2014年1月
项目规模 130000（地上10000，地下30000）
甲方 金地集团
项目类型 社区商业
主要产品 商铺、住宅
商业建筑概述：
商业地产开发在中国大陆已经过十几年的实践，由于商业项目的复杂性，其开发和设计规律仍然不能和住宅产品一样高度成熟和标准化，但开发商和设计公司都在不断向国外经验学习并结合自身特点进行实践研究，到今天已经拥有相当大规模的有个性特色的商业项目，个人根据商业地产设计多年经验，把这些商业项目总结归纳成六大类型。
一、商业邻里（NEIGHBERHOOD）
以社区生活需求为设计、开发、招商、运营目标，趋势是 Community 社区化。社区将成为地产开发的精髓，“最后一公里”的概念是电商时代消费主义最后的阵地。她带来生活所需的所有营养、便利、健康甚至知识，她承载着邻里社群归属的客户体验。家庭回归家园，见证个人与社区的共同成长。
二、生活中心（LIFESTYLE CENTER）
尺度风貌适宜的休闲商业街区，回归城市生活，趋势是 City life 城市生活化。在未来，人们只会停留在家、办公室和聚会场所周围。我们要创造更适合年轻人和家庭聚会的场所，从大食代到卡拉OK，从乐高天地到宠物乐园，生活永不落幕。
三、城市商业街（PETIT BAZAAR）
结合气候特征和消费习惯，重组室内外空间，趋势是 Outdoor空间户外化。以城市街道为原型的小型商业综合体，以主题业态为特色，追求适宜停留、休憩且兼具商务与家庭混合的商业属性，打造充满阳光、混合新鲜空气和食物香味、私语和吆喝共存的城市生活空间。
四、办公商业（OFFICE GARDEN）
商业空间和办公展览等功能结合，形成新的商业生态和可售地产产品，趋势是 Business商务复合化。办公室不再是城市中心单调的玻璃盒子，新的产业要求远离高密度的闹市，我们的目标是规划花园式办公商业社区，设计更高效、更环保、更富创新的办公空间，并将商业服务带到工作场所的周边。工作永无止境，生活无处不在
五、购物中心（SHOPPING MALL）
大体量商业要拥有更多的体验性复合性空间，创造真正的城市客厅，趋势是 Experience 体验。在大型购物中心的趋势下，顾客要做的不再是持续投入体力的逛街，取而代之的是丰富的身心体验。我们追求戏剧化的空间效果，同时使其有富于变化的可能，让人们拥有了解个性、时尚、不同个体的机会。
六、城市综合体（P+R MIXED USE）
真正的城市综合体，针对城市郊区生活工作的一体化解决之道，趋势是 Hybrid混合。多种公共交通设施联系的商业办公混合建筑群的出现，使大型城市的人们在方便往来工作场所和家的同时，亦可享受完善的商业服务，满足高节奏休憩交往需求。
以上六个类型是商业建筑的六个发展方向，实际操作中并不一定是截然分开的，往往互有交集。和“办公商业”、“购物中心”、“城市综合体”的特殊性相比，“商业邻里”、“生活中心”、“城市商业街”所代表的社区商业是目前城市化进程中随着大量住宅开发而产生的最普遍的商业形式，社区商业依托于较大规模的住宅社区，辐射周围3-5公里半径范围，根据规模、业态、形态等需求的不同，定位成上述三者之一，或同时具备三者的特征。东莞虎门时代广场就是这样一个典型的社区商业的案例，功能上实际是“商业邻里”，业态上做成“生活中心”可以提升能级扩大影响，形式上又是“城市商业街”有利于流线组织和销售。
项目概况介绍：
本项目位于广东省东莞市虎门镇中心地带，东临省道，西临连升北路，南临规划路，交通条件良好，总用地面积44000，容积率2.18，分南北两个地块，分别设置一个小高层住宅区和一个商业街区，商业定位为社区型商业街区，打造成为金地虎门时代广场。
布局模式分析：
原规划住宅区用地较大，商业用地较小，商业层数较高，不利于使用和运营销售，而且形态过于狭长，难以形成聚合空间，经过几次方案尝试均不理想。于是我们建议把北地块的住宅集中布置，形成两栋高层塔楼，把北地块商业用地扩大，平均层数降低到2.5层，同时可以拥有较大广场集聚人气。
功能布局细分：
南北两地块商业流线连续，结合用地形状形成多样的商业空间和多种商业产品。
1.沿街商业：南北区沿街设置带露台的商业体量，包含零售和餐饮业态。
2.住宅底商：南北区住宅底部设置零售和餐饮，与沿街商业之间形成商业内街空间。
3.独栋商业：北区中心设置下沉广场，广场中设置地下超市和两栋独栋建筑，作为高端餐饮和会所。
4.样板段商业：沿街商业的一部分作为启动区。
5.北区住宅：布局紧凑，为小户型产品。
6.南区住宅：环境优美，为大户型产品。
规划设计要点：
1.多入口：狭长的商业街需要多个入口，根据商业价值分成几个等级，对应不同的尺度和形式，主入口需要特殊的形象标志。
2.多广场：入口与商业内街的交叉点需要设置广场，入口等级越高，广场的等级越高，这些广场是商业人流视线的聚焦点，具有最高的商业价值，需要关注从周围看广场以及从广场看周围的形态意象。
3.多连廊：在南方地区，二层连廊尽量连续，动线尽量单一，减少一拖二商铺，增加单层商铺，降低单铺总价，提升商铺单价，增加商业总货值。
4.多平台：二三层通常为餐饮业态，需要较多外摆空间，平台面积既不铺张也不局促，提供充足的宜人的室外餐饮休闲空间。
5.流畅便捷的动线：将入口、内街、连廊整体考虑，利用自动扶梯、垂直电梯、疏散楼梯等手段，形成连续的立体的交通系统，商业动线是商业设计中最复杂和最重要的一环。
6.合理的空间尺度：建筑内部空间和外部空间，都要遵循长期经验积累下来的常用尺寸，比如单个店铺进深12-15m，面宽4m，内街宽度14m、层高4.5-5.6m等。
7.商业兴奋点：主入口和主广场等节点部位，需要设置标志物吸引人流，同时具有一定实用功能。北地块北入口广场设置集中绿化景观和LED巨屏，南北地块之间入口广场和北地块下沉广场设置伞状构筑物（时空之花），南区南入口设置门型构筑物和LED屏幕（时空之门）。
8.启动区设计：和住宅项目一样，大型社区商业项目通常也要考虑先期启动区域，我们把住宅和商业启动区结合，把南北区之间的沿街商业切出一部分，形成独栋商业样板区。
立面设计策略：
建筑立面采用现代风格，材料丰富，营造热闹的商业氛围，不同商业产品采用不同立面手法和材料，既统一又各具特色。
1.沿街商业：形成大气简洁的城市形象，强调流畅的水平线条，用浅灰色铝板覆盖层间高度。三层采用印花玻璃做成金色的盒子，提升沿街商业形象。
2.住宅底商：形成连续有韵律的界面，引导人流进入街区，采用折叠形态的玻璃幕墙。
3.独栋商业：形成地域文化形象，做成传统岭南民居风格的商业建筑，采用青砖、灰色涂料、仿木铝型材等材料。
4.样板段商业：需要快速建造和形成鲜明形象，采用三角面玻璃幕墙。
5.北区住宅：形成现代风格公建化立面，与商业统一，采用暖色质感涂料和局部玻璃幕墙。
6.南区住宅：形成高端居住社区氛围，采用成熟的新古典风格。
7.标志物：形成街区的亮点和特色，采用钢结构和膜结构。
商业理念分析：
社区商业，在商业概念里是指零售商店和相关休闲设施的综合体，通常由专业商业管理集团开发经营，业态复合度较高，商品结合的宽度较宽。社区商业不同于传统购物中心所提倡的一站式购物，它体现的是一种精致的生活模式，更致力于满足高消费、高品位消费者的诉求。与Mall和传统的商业模式相比，社区商业不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的空间内，更加注重环境和建筑的一体化设计以及客户的体验。
东莞虎门时代广场，作为一个典型的社区商业模式案例，在设计中遵循以下几点：
一、多样化的商业空间
“我会选择一个空间丰富而不是形式多样的建筑。空间一旦形成之后，我也许会努力地创造形式，但我永远不会因为形式而牺牲空间品质。”――文彦
东莞虎门时代广场，规划设计中强调打造多样化的可供驻留的商业空间。在精心打造沿街商业的同时，更加重视形成内聚的特色商业空间，下沉广场的居中布置，对整个项目起到提纲挈领的作用，广场四周设计了多条动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性。商家可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。同时，整个项目中采用了多入口，多平台，多连廊的设计手法，以点及线及面，结合丰富的建筑立面设计，结合节点部位标志物的度身打造，结合空间尺度的推敲，营造出多样化的商业空间，更好的契合了社区商业的各种业态和使用功能。
设计过程中对商业动线以及视觉心理进行了细致的分析，西侧沿街商业结合基地现有的棕榈树大街和本项目的景观设计，形成了连续的景观引导界面。南北两个商业地块之间，设置了主入口广场与北地块的下沉广场相串联，形成了双广场的格局。广场内打造标志性节点，构建视觉焦点并吸引人流，与此同时，在项目的北、南、东入口处设置了尺度适合的入口广场，形成人气场。高层住宅底部的商业部分，采用了连续的玻璃折面设计，强化了连续界面的心理引导。
二、生活时尚功能汇集
社区商业模式在设计中，要综合考虑购物、社会交往以及文化行为等各种功能的汇集，从而将其打造成为最时尚、最具人气的生活橱窗。对于城市生活而言，社区商业是城市商业的基本单元，是体验城市生活的舞台。
本案在设计中，综合考虑了零售、餐饮、娱乐、高端餐饮和高端会所等各种生活时尚功能的引入，通过明快的流线组织，合理便捷的垂直交通和水平交通，可以快速自然地将客户拉动到中心的各个层面和各种业态之中，更好地满足客户的需求和体验，营造一个极具吸引力的“魅力场所”。入口广场及下沉广场内打造的节点构筑物“时空之花”，时尚而又富有强大的视觉冲击力，结合其独特的抽象花朵造型，加以绚烂的夜景灯光设计，如梦如幻。“时空之花”不仅仅是整个商业生活中心视觉焦点，同时结合了电梯作为竖向交通的载体，内部还可以设置时尚饰品、数码电玩、奶茶等小型铺位，从而赋予其丰富的时尚功能。
三、地域文化的植入
东莞虎门时代广场，在北区商业的中心区域，下沉广场的一角设置了两栋岭南风情的独栋商业，这两栋“老房子”的设计，我们不是简单地照搬，而是在设计时从功能出发，在建筑材料、建筑色彩及建筑符号等几个方面对岭南建筑文化进了深刻的诠释，打造出来具有浓厚地域文化而又富有时代感的风情建筑，目标是“让经典脱胎，重生于当代”。与此同时，我们还对于岭南地区的气候、生活方式、民族文化以及消费习惯等加以研究，再利用各种建筑语言将其传承在项目设计中，令这个社区商业更加富有灵性。
四、低技平台材料的运用
隈研吾在设计北京三里屯VILLAGE南区时，注意到三里屯的旧建筑使用的都是比较廉价的塑料和板材，并产生了对其加以改造和利用的念头，隈研吾把这个极富挑战的想法付诸了实际，用自然材料，如木头、石头和竹子作为主要的建材，取得了令人赞叹的效果。东莞虎门时代广场设计中采纳了这种理念，大量运用印花玻璃和当地特有的低技平台材料，营造出别具特色的商业可识别性。
东莞虎门时代广场社区商业旨在打造多样化的商业空间，使各品牌因为建筑空间的独特姿态而被赋予别样的、特殊的魅力，建筑空间也因这些品牌的加入而丰满自己的个性。这是一个小型城市，并非仅仅是一个MALL，这里不单是购物空间，也有餐饮、艺术文化，让人们即使不买任何东西，也有兴趣来逛一逛，坐一坐，体验由建筑空间带来的轻松和慰藉。
结语：
在日前由全联房地产商会商业与城市开发专业委员会（下称全联商业与城市开发专业委员会）举办的一场商业地产沙龙上，一位在商业地产界颇有斩获的人士毫不掩饰自己的野心：今年再上8～10个商业综合体项目！
同策咨询研究中心一份最新的统计资料显示：在商业地产持续火热的当下，不少品牌房企还在加大商业地产领域的开发投资。万科企业股份有限公司（000002.SZ）20%的开发项目为持有型商业物业；保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）将商业物业投资比例增大到30%；复地（集团）股份有限公司（02337.HK）的商业地产投资将占集团投资20%左右的比例。
就在各大房企加码商业地产的同时，作为商业地产销售代表的SOHO中国有限公司（00410.HK，下称SOHO中国）却遭受重挫：公司去年业绩仅为94.68亿元，与年初制定的230亿元目标相距甚远，与此前调整的120亿元目标也有不小差距。
更严峻的是，北京市房地产交易管理网的信息显示，北京市自去年9月至今年1月入市的32个商业地产项目中，近八成项目销售率不足50%，其中不少项目是“零”成交。
为什么现实并不美好，却还有大批房企试图进入商业地产？
“在未来5～10年内，房地产企业的整体格局会发生巨大变化。”全联商业与城市开发专业委员会筹备组主任高东旭告诉《中国经济周刊》，“相当一部分在住宅市场上叱咤风云的房企，很有可能在商业地产领域变成一条虫。”
“2013年，中国商业地产不能求热，而应该在稳中求发展。这个稳，是指先生存。”高东旭说。
商业地产井喷乱象
中国社会科学院去年的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于纯住宅项目。其中，办公楼新开工面积增长46.20%，商业营业用房销售额增长23.7%。
据统计，2012年，上海有20多个商业综合体项目入市；北京有约17个零售商业地产项目入市；成都市同时在建的商业综合体项目达到100余个，面积近3400万平方米，远超一线城市。
全联商业与城市开发专业委员会筹备组副主任张志刚表示：“大陆县级以上城市的商业综合体已经在做和不得不做的就接近6000个，其中2015年要求完工的就有3000个左右。”
到底哪儿来那么多商业地产？
高东旭告诉《中国经济周刊》，自2010年实施全面限购以来，住宅市场出现了大范围的成交冻结，商业地产自然就成了开发商们的投资避风港。
“除限购外，近年来综合性开发成为城市建设主流，住宅项目搭配了越来越多的商业功能设施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建设标准更点燃了开发商们‘制造’商业地产的激情，并最终导致了市场的消化不良。”高东旭表示，“一个小县城都要建三四个商业综合体，这不是繁荣，纯粹是乱象。”
来自台湾的张志刚认为，大陆的房企和台湾的房企一样，需要经历三个发展阶段：最早期是开发纯粹的住宅地产，只有个图纸房子就被抢光了，没有商业概念；第二阶段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商业空间，但很长时间都不知道该怎样做商业；第三阶段则是开发旅游和休闲地产。
“台湾的开发商已经不再投房地产了，而是转型到文化、传媒和实业领域。”张志刚说，“大陆的房地产商正在向第二阶段转型，但是商业的发展实力还无法匹配商业地产井喷的建设速度。”
商业街还会死掉一批
2002年，大连万达商业地产有限公司（下称万达商业地产）成立。尽管当时的商业地产完全卖不过住宅地产，但顽强的万达商业地产凭借完整的产业链、独特的“订单地产”模式杀出一片天地，成为国内商业地产的旗帜。
在马太福星（中国）地产顾问策划机构董事长周志军看来，那些复制万达商业地产模式的后来者不可能取得成功。“一个成功的商业综合体是‘天时、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”
“在商业地产方面，SOHO中国起了不好的带头作用。”有业内人士评判SOHO现代城，这种居家与办公混杂的散售模式虽然填满了潘石屹自己的荷包，却推高了房价，并导致整个现代城无法进行统一的商业规划、业态组合和集中管理，导致租金回报都相对要低。
潘石屹的另一块“心病”是前门大街。他最初的设想是把前门大街打造成一个最能代表中国商业的特色街区，但他很快发现，众多老字号因无力支付昂贵的租金而拒绝回迁，而其他服装店、餐饮店和特产店毫无章法地混杂在一起。尽管大街上游客人来人往，但除了几家特产店能吸引一些行人驻足，更多的商家都在“经营惨淡”，街面上大半店铺甚至是空租状态。
定位不清、选址失误，是对商铺开发的致命打击。由北京华茂置业有限公司开发的位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城购物中心，从2007年开业起就频繁变换业态规划，在高端百货、外贸大集和社区配套商业三者间举棋不定，最终丧失了本就有限的客流，最终在燕莎奥特莱斯、大成国际和CBD商圈的三面夹击之下，于2011年4月以挂牌出让的方式黯然收场。
北京“昆仑·汇”亦曾是华远地产股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商业地产，这个位于北京市燕莎商圈，规模为一万余平方米的高端私人消费馆，最终成为任志强闯荡商业地产的失败典型。
设计和地段都不错的“昆仑·汇”现在还空着，为什么？
“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产又懂商业的凤毛麟角。”周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相去甚远，以致形成大量无效供给。
“我国商业地产正处于行业发展初期阶段，处境十分尴尬：善于开发的地产界短于商业经营，长于经营的商界却止步于开发。同为传统领域的两大行业偏偏又有着顽固的行规惯性。” 高东旭对《中国经济周刊》表示，商业街还会死掉一批。
只有商业成功了，盖的楼才有价值
随着我国城市化进程的深化，城市建设正在从以房地产开发为主线，逐步转向重在提高城市发展水平的综合开发，因此，商业商务地产的比重不断加大，商住配套式开发正在成为城市建设的主要模式。
“房地产企业在快速的扩张之中，手中积累的商业地产项目规模也在逐渐增长，加之受到开发时限的政策要求，房地产企业不得不在既无充分准备和基础，又不具备相应能力的情况下，仓促、被动地进入到跨越巨大、文化底蕴深厚的商业地产领域。”高旭东说，“各方面的工作没有接上，导致如今房地产企业普遍存在‘谈商色变’的‘恐商’心理。”
实际上，当代商业已经渗透到社会生活的各个领域，包含了满足人们在购物、消费、娱乐、休闲、旅游、商务等各方面需求的各类设施。“商业地产项目，是城市空间的重要组成部分，商业地产建设是一项复杂的系统工程，项目定位涉及城市规划、商业环境、消费需求等多重因素。”高东旭告诉《中国经济周刊》 ，“根据在城市定位，商业地产可划分为城市商业中心区、副中心区、区级商业中心区和社会商业网点。在空间形态方面，主要有区、街、店、铺等形式。在商业形态上，包含着Mall、购物中心、百货中心、专卖店、零售类店铺，以及城市主题公园、风景旅游园区、休闲度假区之类的主题商业等多种形式。现阶段，商业领域对于开发商而言，无疑是崭新而又陌生的。开发商面对这些复杂问题时，难免会‘望商兴叹’。”
“商业地产的开发商是非理性的，而商业是理性的。”华鸿集团副总裁胡乃璞告诉《中国经济周刊》，“商业的前期定位、调查、规划、招商和运营都曾经是由商业公司一路走出来的。而过去的10年，中国商业地产在发展过程中，被市场上各类策划公司、招商公司和运营公司一步步分段式操作，把整个商业的运作程序给打碎了，导致这中间出现了很多信息断裂。”
“当非理性的和理性凑在一起，肯定会产生巨大的矛盾，而最后赚钱的往往是那些策划公司，倒霉的是开发商和商户。”胡乃璞说。
“不要人为地制造商圈。”在胡乃璞看来，一个商圈的最终成功需要历史和文化的多年积淀和后期不断进行的创新来造就。“北京国贸、上海新天地这些成功案例，也是在时间的积累下才逐渐形成的。”
顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的华南MALL，其占地面积45万平方米、规划2350个商铺、拥有8000个停车位，然而，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤出。
虽然经过多年的养商，这一项目至今为止其运营状况仍不理想，自试营业以来，几经波折，命途多舛。先是入驻的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权，重组后的华南MALL变身寻求救赎，重新定位为“新华南MALL生活城”。只是，改名换姓并未给新华南MALL带来好运，也并未真正破解招商恶性循环的魔咒，人气一直低迷。新的重组方北大资源集团的招商运营团队自称已经有75%的面积开始营业，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL46万平方米的1/4不到，可见其空置率高得惊人。
基于以上这些大型郊区MALL长期高空置率、经营不善等问题引起笔者的思考：究竟是国内发展郊区购物中心的条件不成熟还是水土不服？抑或国内缺乏城郊MALL运营的人才？我们不得而知，那对于现在各地大规模兴建郊区大型MALL有何启示？郊区大型MALL在中国的命运是否已经成定局？
选址与开发模式均有硬伤
笔者认为首先是其定位不切实际，华南MALL规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积45万平方米，其区位属性本身并不在一线城市核心商圈，消费能力根本无法支撑这样的巨无霸。同样，深圳的“五洲风情MALL”当初定位于服务全深圳及珠三角，真可谓“英雄所见略同”。华南MALL定位为中国首个超大型购物公园，将度假、休闲娱乐、购物消费融为一体，倡导发现式体验消费。
然而华南MALL的选址却严重失误，早在2001年华南MALL立项时，该项目宣称考察足迹遍布29个欧美及东南亚国家，借鉴15个世界上成功MALL的设计理念，历时3年考证，反复8次选址论证之后，最后一锤定音，选址在东莞万江区。由于生搬硬套欧洲的Shopping MALL选址理论和国外消费习惯造成选址严重失误，导致了华南MALL的先天不足。然而，殊不知东莞万江区三面环水，与市区隔江相望，缺乏打造相应商圈的条件，万江区既没有大型特色支柱产业资源，最致命的又缺乏本土地域历史文化旅游资源。单从东莞市区过来消费，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。而且，华南MALL所在的万江区又是东莞经济发展相对滞后地区，开发商在此开发MALL风险之大可想而知。
更令人忧虑的是，近年来，与华南MALL几乎同时开发，选址较好的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场等四大商业地产项目的合计商业面积达160万平方米，大大加剧了当地商业竞争，华南MALL要想从中突围而出取得成功决非易事。据笔者了解华南MALL的另一个败笔便是无研究透产品开发模式，华南MALL所处地段本身人气不足，开发商业无法出售变现，于是后来又将临街商铺散售，导致业态规划与动线设计都存在着无法更改的硬伤。华南MALL的运营失败，可谓与早期万达一样，只是其缺乏王健林先生的纠错能力与勇气而已。
脱离本地消费习惯
华南MALL不惜投入巨资聘请国际著名的娱乐策划公司新加坡雅特集团设计商业娱乐业态的组合，并充分利用珠三角的水网营造游客泛舟观光的水道景观，主题规划“依河就势”而建，营造“乘船逛大MALL，购物看风景”的主要卖点，然而，费尽周章打造的游乐项目卖点却叫好不叫座，增客流不增收。
据工作人员介绍，除了节假日有一些客流外，平时和晚上基本上没有客人。游乐设施的确为华南MALL也吸引了一些客流，但仅仅依靠这种单一以游乐为目的的消费群体，难以满足其众多的零售商家的客流需要，据场内的零售商家透露，这些游玩的客流并不能为商家带来多大好处，他们通常只看不买。而华南MALL吸引客源的主要手段是旅游卖点，意味着其运营成本要高于其他同体量的Shopping Mall，完全不同于美国建在郊区的Shopping MALL，因为美国是个长在汽车轮子上的国家，华南MALL的运营团队未根植于国内，打好城郊MALL的业态组合牌。
缺乏运营理念急于套现
华南MALL的开发商原为三元盈晖，而后，东莞华南MALL的投资主体变为北京北大资源集团，原运营商对商业地产的金融属性可谓研究颇深，瞅准时机套现走人。接下来的“新华南MALL”即北大资源集团的决策层对原运营团队进行了人动，导致原先规划好的项目无法实施，商业地产的本质是要靠一支专业稳定的运营团队持续的良性经营，从而提升物业价值与产生双重溢价效应，切忌盲目频繁变动。
与之形成鲜明对比的是，2008年11月，亚洲最大的零售巨头日本永旺株式会社在北京昌平区开设了其在华的第一家城郊购物中心――永旺购物中心，与之前国内失败的城郊购物中心相反，永旺购物中心在开业之后的营业额一路看涨，这个仅9万平方米的城郊购物中心，不仅吸引了众多消费者驾车前往，还带旺了周边区域形成了新的社区。而华南MALL作为国内超大型城市综合体，其规模与体量堪称世界之最！时至今日到头来连中国之最或地方之最都没能实现，令人唏嘘。
现任中国建筑北京设计研究院副院长、总建筑师，是中国房地产业协会商业地产专业委员会常务委员。自1975年始至今从事建筑设计工作34年，主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项；获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计一、二、三等奖30余次；在国家一级学术杂志上，译文二十余篇；参加和主持国家和省部级科研课题近十项。近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。
已在建筑学领域沉浸30多年的董少宇与商业地产早已结下不解之缘。从23年前参与北京国贸中心的设计开始，来自河北张家口市的他便一直致力于研究商业地产，发表了多篇相关学术论文，如《商业地产项目的动态设计》、《构成与作用和商业地产项目开发理念与策划》等，他坚持用自己独特的方式传递出对于商业地产设计的理解。
牛年春节后的一个周日上午，记者如约在北京万达广场10号楼602房间内见到了董少宇。稍显凌乱的办公室依稀可见某些手绘的图纸，他起身忙说办公室太乱了。沉醉于案头的纸张设计里，我想这就是他平时工作的状态。
采访开始时，我一度担心他是否会不善言谈。随后便发现这种担心多余的，从求学历程到对于商业地产设计的理解，他侃侃而谈。采访结束时，他继续工作。为了他一直强调的那件事，将商业运营规律融入到建筑设计当中。
机缘巧合进入建筑学
与很多人进入建筑学领域的经历不同，董少宇是在上大学前便进入了设计院工作。在我看来，他的经历体现了那个年代独有的时代色彩。“高中毕业后，我选择留在城里做了临时工。在1975年考进张家口建筑设计院后，才开始接触建筑学专业的相关知识。”董少宇至今觉得，是当时的社会环境让自己有这样的机会。因为受到中国的影响，那时的大学教育基本属于停滞状态。全国各大设计院缺少经过系统教育的人才，一个普遍的现象是各大设计院开始在社会上招聘初高中毕业生。
在谈到为何会选择建筑学的时候，董少宇坦率的承认最初并非是由于兴趣所致，而更多的是一种谋生的手段。“当时我正在工厂做临时工。因为我喜欢画画，在闲暇时候会帮所在街道办事处做一些例如出黑板报的事情。恰好遇到张家口建筑设计院来街道办事处招人，我便被推荐了去。”
正是这样的机缘巧合，董少宇凭借有着绘画的基础考入了当时的张家口建筑设计院。实际上，他们这一批75年进入设计院工作的人，有很多类似这样的情形。“误打误撞”进入设计院之后，董少宇开始接触建筑设计的基本知识和相关的工程结构预算。通过一年多的基础学习，董少宇逐渐喜欢上了这个谋生的工作。从最初的建筑制图到更深入的工程结构解析，他被一张张精彩的设计图纸所吸引，同时也感觉到自己在理论知识方面的不足。于是，在周围老工程师的鼓励下，董少宇便在1978年考入了当时的西安冶金建筑学院(现在的西安建筑科技大学)，正规系统的学习建筑学专业的知识。
在那段系统学习日子中，董少宇明白了建筑学的真正含义，并非像当初想象的那么简单。“建筑学与单纯的制图完全是两回事，制图可以说是件功利的事情。然而为什么这么画，画出来是否在实际工程中能达到一致的效果等问题都是在这期间我所学到的。”从这开始，董少宇算是真正去了解建筑学，踏上了建筑设计这条路。
通过“万达广场”介入商业地产
虽然很多年前就参与了北京国贸中心的设计，但在董少宇看来，真正让自己明白商业地产设计规律的来自于主持设计北京万达广场这一项目的经历。“实际上，当初我更擅长的是住宅设计，可我毕业后独立完成设计的第一个项目是一个商店。现在回头想想，与商业地产结缘好像是注定的。”如今，董少宇已经致力于在商业地产领域从事相关的建筑设计。
在商业综合体项目中，其业态种类已趋于多样化。既有不同规模、档次的业态组合，又有不同经营特色的业态组合。这通常便需要一个结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。在董少宇眼中，万达广场便是这样的建筑。
在2002年8月前后，当时就职于中国建筑北京设计研究院的董少宇便参加了万达广场南区的方案设计投标。当时北京万达广场南区是通过北京CBD管委会进行招投标的工作。参加投标的单位有德国GMP设计事务所、美国的波特曼设计事务所、中国建筑北京设计研究院与万达公司相关部门合作成为投标一方、另外据说还有一家日本的设计公司，共四家单位。最后评标德国GMP的概念设计方案获得通过，该方案设计了东、西两座塔楼，在建筑风格上趋于简洁、理性。
在德国GMP概念设计中标之后，马上便要进行具体施工图的设计方案。虽然德国GMP概念设计中首层采用了四面相连柱廊，空间上有一定的暗示作用。然而缺点是在万达广场东西250米长的范围内，两座塔楼之间有将近170米的距离，从城市景观来说，很难形成一组建筑形象。于是开发商从城市景观以及自身商业运营的角度提出了很多修改意见，董少宇和他的团队承担了修改方案的工作。
在董少宇看来，商业地产的建筑设计大致可以分为三个阶段。依次为概念设计、工程设计和施工图设计。概念设计需要有好的创意融入，工程设计便是将概念具体落实到工程上，需要从内部结构和技术要求等细节来入手。施工图设计便是指导施工的语言，工程单位便是需要拿到具体的施工图方可开始建造。
通常好的概念设计在落实到工程上都需要进行一些方面的修改，因为某些方面的概念设计会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。以万达广场南区设计为例，这个概念设计有些地方便没有考虑到开发商后期的商业运营。在修改方案之时，董少宇便与万达公司的规划设计部和商业公司的密切配合，从使用功能、建筑构成、结构体系、建筑高度等方面都进行了重新或修改设计。“这对我来说既有挑战但是也不十分困难。因为在我们参加投标的过程方案中，曾有一个三座塔楼的分析方案与市政府的意见有些相同之处。在符合业主使用要求的基础之上，里面建筑元素仍用德国GMP的建筑设计理念，最后形成了我们今天所看到的三座具有视觉冲击力的万达广场南区组群建筑。”董少宇如是说到。在设计万达广场南区之后，董少宇对大型商业地产项目的建筑规划设计有了更加理性和清醒的认识。
遵循商业地产设计规律
与住宅设计不同，商业地产由于涵盖了酒店、写字楼、超市、百货、电影院等多种建筑类型，在设计领域呈现出多样性的特点。然而，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。况且，不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。对设计师而言，在参与不同建筑类型的规划设计同时更要遵循商业地产项目在设计时自身的规律。关于这一方面，董少宇首先提到了建筑师必须具备商业运营的思维。也就是说在设计商业项目之初要了解商业项目不同功能模块的性质和任务，遵循不同业态的规划要求。以百货商场这样的业态而言，其建筑模块的功能决定了它是在建筑群落里面比较重要的位置，而超市的布局则可以放在地下或者相对里面的位置。其次，落实到项目工程设计方面，明白在商业地产项目中不同的功能空间有相当严格的技术要求也是建筑师必须遵循的规律。例如电影院便需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。“某些商业的业态对每层面积和层高等也都有自身独特的要求，建筑师如果事先不明白其中的规律而进行简单的设计会为后期开发商的商业运营造成很多不便的影响。”董少宇表示。
总而言之，商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。
因此，从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。建筑师应遵循商业地产这一动态变化发展规律，针对商业地产业态的多样化这一特征，为运营方的日间和夜间管理创造方便的条件。此外，在和开发商打交道的过程中，建筑师往往会面临在商业运营与建筑设计之间产生的一些矛盾，包括现行国家对于商业地产在建筑设计时的硬性规范和开发商对商业地产的规划之间会有一些矛盾。这便要求建筑师有专业的处理特殊建筑类型的技术能力，使建筑形态既能满足政策规范，又能符合运营商在商业运营时的要求。
建筑设计应与商业地产相结合――访商业地产专业委员会常务委员董少宇
楼市：以建筑师的角度而言，您认为中国房地产协会商业地产专业委员会成立的意义体现在哪些方面?
董少宇：随着商业地产的发展，中国需要一个能整合商业地产上下游产业链的平台，为商业地产各方参与者提供可行而有效的指导。商业地产专业委员会的成立显然做到了这一点，创造了建筑师与地产商直接对话的机会，让建筑师能迅速了解商业地产开发商在建筑领域的最新诉求。同时，为建筑师介绍其理念提供了一个很好的对接窗口。未来，我们会联合相关建筑领域的专家，为开发商介绍国际领先的建筑学方面的技术，提供更为优质的服务。
楼市：以您和万达合作的经验来看，你认为建筑设计如何能有效的与商业地产相结合?
董少宇：商业地产作为房地产领域的一种类型，目前在中国呈现快速发展的局面。基于它自身涵盖多种业态和功能的特征，对建筑设计要求有不同的观念来对待。北京万达广场是典型的“订单式”商业地产，其设计条件和要求相对比较明确。不过由于它的业态种类呈现多元化，其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴。因此，建筑设计的空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。
楼市：能否回忆起您当年设计的第一个商业项目时的情境?与现在相比，您觉得自身对于商业地产设计有何新的认识?在您看来，设计商业地产与纯住宅项目有何异同?
董少宇：我独自设计第一个商业项目是个商店，那时基本上是“照猫画虎”的去做，没有太多感觉。如今，我觉得商业地产项目的精髓在于你对商业运营的理解，需要对商业地产从策划到实施全过程进行综合了解方能设计出好的建筑形式。与纯住宅相比，商业地产的设计对建筑师有更多的挑战和吸引力。更为重要一点是，住宅设计建筑师可以作为一个终端的消费者来理解这个设计，而商业地产的设计则需要建筑师站在运营商的角度去思考问题。这是二者最大的区别。
