时间：2022-12-19 01:21:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产项目，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更
自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向，受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展，并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头，其总部纷纷通过不同渠道表示，2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产，科学、系统的规划设计与招商管理是重点。
然而，规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
投资开发阶段，在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
概念性方案设计阶段，有了投资开发阶段扎实的基础工作，建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析，寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建设单位对产品提出明确的设计要求，并经充分论证取得一致意见后，才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手，构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较，综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案，作为后续设计的基础。
概念方案一旦确定，即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计，明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置，以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核，确保在满足较好经济效益的同时，方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。
初步设计阶段，建设单位应统筹建设单位资源，加强与设计单位的沟通，形成初步设计委托书，委托书的主要内容包括：设计依据，项目准予建设的批文，经过科研取得的建设条件的技术资料，环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书，人防工程部门的批示，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应地勘报告，科研报告，自然环境资料，测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作，初步设计文件应明确建筑做法，外立面设计满足节能要求，机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。
施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制，并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时，建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后，首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避，相互碰撞现象，以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核，建设单位应要求设计单位提供审核意见，以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后，组织公司相关部门进行集中审核，从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后，由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。
施工图完成后，进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备，将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚，并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本，产品功能更加符合建设方要求，也可能产生不好的影响，导致费用增加，影响工程进度。要想减少设计变更次数，关键是将设计变更的风险前移，也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来，予以解决。概括来说，就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。
参考文献：
[1]尹青. 建筑设计构思与创意. 天津：天津大学出版社，2002
[2]刘力编著. 商业建筑. 中国建筑工业出版社，1999年
关键词 商业地产 项目开发 成本控制
近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。
一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述
近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。
随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。
二、商业地产项目开发成本控制的重要意义
随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。
三、商业地产项目开发的成本控制方法分析
（一）精细化成本控制体系的应用
商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。
（二）目标化成本控制体系的应用
商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。
（三）科技化成本控制体系的应用
商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。
四、结语
近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。
参考文献
【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析
自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。
近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：
（一）开发商投资决策的重要依据
（二）政府主管部门立项和行政审批的依据
（三）向金融机构融资的依据
（四）各投资方谈判的重要依据
（五）项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.
虽然不是在上海，但以外来人的客观角度观察杭州目前商业的发展，发现杭州商业地产目前并未获得其应有的市场关注度，市场塑造力偏低，这一局面产生自许多复杂原因。众所周知，一个成功商场诞生的背后，有许多在规划中需要整体考虑的因素，综合笔者学习并参建的一些成功项目的经验，提供以下几个商业地产设计的重要因素。
明确项目开发主题定位的重要性。一个成功的商场需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间可以并加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值，让消费者可以很明确地明白这个商场的购物形态以及可以感受到的空间质量，也愿意来到商场消磨其闲暇时光。国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等均是在这方面发展得很成功的例子，杭州本土的杭州大厦主题定位比其他商场做得更成功。因此，商场在规划之初一定要确认其客群及商行的主题，以便于日后整体规划设计思考方向的确认。
主力门店选择定位的重要性。主力店为商场的招商成功与否的关键因素，高知名度的主力店过去所累积的知名度与信誉将有助于商场形象的提升，并增加商场的辨识度。作为商场吸引目的性购物人潮的引力来源，主力店对于商场发展的带动具有十分重要的影响，是商场成功的快捷方式之一。如华纳威秀影城购物中心、马莎百货以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店对于卖场面积、货架陈列、停车需求等均有一系列的要求，为了吸引主力店的进驻，开发者必须在商场的规划之初，便充分了解预期引入的主力店的各项需求，掌握的越多，未来所面对的难题便越少。
商业项目地段选择的重要性。商场地点的选择正确，就能掌握地利的优势，适当的店址可搭周边人流的顺风车，增加商场成功的机率，因此商场在地点的选上应掌握以下几个重点。
周边应有规律的客流。选址前应调查基地周边客流规模，周边人口密度应能支持商场的营运。比如说在商业街、步行街、电影院或者公园附近，这些地方人流比较集中，而且可以说是集休闲和购物于一体的地区。
交通便利。车站附近，特别是地铁或者几条公交线路交汇的地方，都能够给客人带来交通上的便利，因此商业价值也比较高。邻接道路宽度、大众运输的可及性以及是否有停车位置供给均为商场选址的重点。
商业环境的群聚效应。周边的商业开发规模如能形成群聚效应将对商场开发产生极大正面帮助，虽然说群聚会有一定的竞争压力，但是因为商店多，能够满足客户的多方面需求，所以人群也会比较多，更重要的是能够产生商业集约效应，更容易发挥自己的比较优势来占领市场，吸引更多的顾客来购买。
合宜的地块发展条件。应充分考虑地块的形状、大小、地形及物理环境条件等因素。比如说，选址对气候条件的要求（风向、日光）都会产生影响，一般都会选择坐北朝南的方向，这样一方面可以避免夏季的暴晒另一方面可以避免冬季的寒风，对顾客有益对存在商城里的货物也有好处。
商场的开发应符合城市规划的要求，同时应了解周边的城市规划远景，以免未来城市规划的变迁影响商场的发展。因此，可以选择在居民生活的小区或者是有企事业单位、机关的地方选址，因为距离近会吸引附近的居民而形成固定的消费群体。
商业项目交圈流线规划的重要性。区分人流车流与货流，妥善配置商场动线。而在商场的规划中，除了消费者动线外，必须同时提供专用的货物进出、服务进出动线，避免动线冲突，造成消费者观感及服务机能的负面影响。
动线规划的舒适度与便利性。宽度合宜，明亮舒适且方向感明确的动线可让顾客愿意在商场做更长时间的停留，绝对是商场动线规划的不二法门。商场在进行内部装修时，采用装修涂料、灯光的选择、空气中是否有异味都会对顾客的心理产生作用。
项目平面功能性配置的重要性。商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让商店有更多的曝光率。商场是各种商业产品展销的容器，各种商品形态在平面空间配置区位均有其应遵循的逻辑，因此应在平面配置上反映不同类型的商品对卖场空间尺寸、服务机能与位置的需求。
同时，卖场的平面配置应能鼓励、引导消费者在卖场作更长时间的停留，增加其行走的空间距离，并让整个逛街购物的空间环境是舒适的，以鼓励更多附加的购物行为。
商业空间良好视觉设计的重要性。商场的空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响，一个具强烈辨识性的商场视觉设计将有助于消费者建立对商场的认同与了解，凌乱的视觉环境绝对是商场环境扣分的重要的因素，视觉设计是商业建筑非常重要的元素，是建筑立面、空间塑造整体的考量，卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修的色彩计划、灯光及景观等都为卖场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应卖场的主题定位和整体规划设计，以形成整体卖场空间气氛，并提升卖场的整体形象。
商业人气聚集畴划的重要性。商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源，电影院、娱乐场、餐饮空间与定期及不定期举办的活动均是商场活力的来源。因此，一个成功的商场一定具备可以聚集人潮、胃纳活动的空间与主题卖场，让购物商场不只是消费场所，更是社交与休闲娱乐的领域。
商业场所快乐购物氛围营造的重要性 。购物消费绝对该是欢乐愉悦的生活体验，消费者来商场的目的除了购物，还包括了放松与休闲，所以欢乐购物气氛的营造对卖场而言绝对是必要的。因此，卖场在空间营造上应尽量去提供一个活泼放松的环境，让消费者在轻松的心情下享受购物的乐趣，欢乐的购物环境的塑造可由卖场的建筑意象、室内空间、景观环境以及相关娱乐设施等来达成。
商场合适文化背景依托的重要性。商场的规划需要在地的思维及与时代的发展脉络的结合，一个在北京或上海成功的案例不一定适用杭州，每个城市均有其地方特色与文化背景。卖场的规划除了功能、主题、地点、招商与空间意象的考虑外，适时适地的考虑也是十分重要的。在北京，过去曾有一些试图完全移植国外成功经验的商场，因缺乏地域性考虑，未能获得预期中的成功，其原因主要在于气候条件与民情的不同，一个在杭州的购物中心的规划设计应能反映杭州消费者对购物行为的需求。
在进行选址的时候要考虑到潜在的商业价值，既要分析现在的情况还要考虑到未来的商业价值，有一些曾经被人看好的商场选址，可能会随着发展而变冷，而一些不引人注意的地方，可能会在不久的将来成为闹市，比如说新城的开发、老城的改建、开发区的规划等等，其中最为著名的案例就是美国零售企业“沃尔玛”和新加坡华商董俊竞创建的百货集团“诗家董”的选址规划。
成功的商业空间的设计的塑造总结起来就是要同时站在消费者与卖场业者两者的角度出发，塑造一个空间机能完备、消费者愿意常常停留造访的购物环境，也就是以上所提几个要点所试图做到的。
这些观念看起来都很简单、也很基本，但却是很多设计者在设计过程常常容易忽略掉的。一些空间设计者往往过于强调空间创意，忘了消费者对商业空间的期望；而开发商常常执着于过去成功案例的复制，忘了适时适地的环境考虑，具体问题具体分析。商场规划需要真实地面对每个城市消费者的需求，务实地满足商场规划的基本需求，若能再加上设计师的独到创意就更完美了。
参考文献：
[1]周昕涛.商业空间设计.上海人民美术出版社.2006年4月。
[2]王玮、徐永梅.中国商业地产完全解决方案.经济出版社.2008年7月。
一、商业地产项目财务成本管理内容
商业地产项目财务体系中的成本主要包括两个部分，第一是开发成本；第二是其他相关费用支出。其中，开发成本是指与商业地产项目实体直接相关的指标，包括：土建、建筑安装、园林配套、以及公共建设配套等成本。其他相关费用支出则是指为展开实体建设，与生产、组织、管理相关的费用，包括：管理费用、财务费用、以及销售费用等。需要注意的是：由于商业地产项目的整体规模大，属于典型的资金密集型产业，建设投资中必然会有一定部分来自于融资，故而在成本管理中还需要将融资成本纳入分析范畴当中。
鉴于商业地产项目的特殊性，项目筹备过程中就需要财务人员全盘介入，从市场调研、项目定位、业态分布、规划设计，再到建造全过程，最后到后期的日常运营管理，财务成本管控是贯穿这个全过程始终的。作为项目管理的重要组成部分，财务成本管理不仅密切关系到项目是否能够建成，还直接关系到民生安全。一个商业地产项目的失败不光会造成巨额的资金浪费，还会引发严重的社会问题。因此，加强财务成本管理是促使商业地产项目实现稳健经营、防范经营风险的必要条件。商业地产项，特别是中小型商业地产项目，在缺乏商业地产项目开发经验，缺少强有力的财务体系支撑的情况下，应根据自身的实际情况，运用科学手段来加强对财务成本的监督和管理，以确保财务成本管理工作的顺利进行，进而将经营利益最大化，真正实现可持续发展这一目标。
二、中小型商业地产项目财务成本管理措施分析
第一，在设计阶段中，成本管理的关键内容是对项目工程造价的科学分析和合理控制。现阶段，投资者对商业地产项目工程造价的控制还存在一定问题。具体表现在：投资者罔顾商业地产的项目特点，不通过详细市场考察和定位分析，即为通过政府相关部门的审批而设计简单的建筑布局方案，然后直接进入施工设计阶段，根据施工图进行造价计算。这样的设计流程依然是住宅房地产的思维，必然导致所得的成本远远偏离于实际。为解决这一现象，在设计阶段采取如下成本管理方法：
1.提高设计水平
商业地产项目与住宅地产项目的最大区别即在于项目功能的多样性和综合性，一个商业项目的功能定位和业态的分布设计是整个设计工作中的重中之重。投资方应当选择具有较强专业性的商业地产开发人员，运用先进的分析方法和设计理念开展设计工作，严格按照设计流程完成设计。同时，还需要综合对工艺、技术、材料等因素的考虑，运用合理的设计方案，实现最优的项目造价测算结果。从而避免陷入建造过程中不断调整原有设计方案，不断突破预算造价；建成后为实现某些功能还需要推倒重建的尴尬境地
2.完善资料准备
商业地产项目是否能够成功运营，商业定位很重要，而定位是否准确则主要取决于前期的市场调研是否切实有效。实际工作中，一些投资方为了加快建设速度，节约前期投资资金，往往会采取减少为设计单位提供设计基础数据的做法跳过市场调研阶段而直接开始设计施工，甚至还会出现压缩设计时间、降低设计费用的做法，直接影响设计质量。故而，投资方应注重设计阶段对原始数据的提供，准备充足的基础数据与资料，以达到降低后期施工损耗，避免重复投入，从而达到实现成本控制目标的目的。
第二，建设施工阶段。作为商业地产财务成本形成的最主要环节，施工阶段实质上是对前面设计阶段方案最终实现的过程。为了确保达到最初设置的成本预算目标，投资公司必须严格对待在施工阶段所出现的经济问题，将商业地产项目开发成本控制在合理范围内，以促进最大经济效益目标的实现。
1.优化施工方案
投资方应当组织专家队伍对施工方案展开详细评审，调整其中不合理内容，科学选择施工工艺，并对施工工期进行详细安排。若遇到技术性难题，切不可武断解决，必须与现场工程师进行商议，努力挖掘节约商业地产开发投资的潜力，从而实现对施工阶段成本项目的控制，获取更高的经济利益。
2.严格把握材料成本
据已有统计资料显示，商业地产开发中60%总成本均为工程材料费用。因此，对材料费用的控制是节约成本，提高成本控制水平的重要内容。在成本管理中，最关键性的内容是设置专门的材料询价制度，确保所购入的材料能够保证质量，同时兼顾成本合理。若施工期间出现设计变更的问题，则必须遵循“先算账，后花钱”的原则，动态把握商业地产项目的开发费用额度，杜绝发生超预算的问题。在此基础之上，还需要做好对商业地产开发项目的支付管控工作，避免因施工期间现金流缺口而导致财务风险问题。
第三，运营管理阶段。对于商业地产项目来说，开业节点达成与否，并不能说明什么，开业后项目是否能够持续运营，才是商业地产项目成功与否的关键。在商业地产的日常运营过程中，建议采取以下措施。
1.加强业态调整的成本管理
业态持续调整对商业项目持续运营非常重要，一个健康的商业地产项目，其业态调整必然是持续发生的。这就要求财务管理人员必须时刻关注项目商户的各项经营数据，注意对经营数据的收集以及对租售比、租金坪效、销售坪效、日客流等基础数据的分析，全程参与业态调整的决策和实施过程，加强对业态调整所产生的成本的预算和管理，以维护财务成本管理工作的正常开展。
2.对重点业务加强成本管控
实际运营过程中，主要包括促销活动管理以及租费收取等。商业项目在运营过程中，通常会举办很多场促销活动，以保证商业项目人气旺盛。首先，必须加强对促销活动的预算管理，所有的促销活动必须事先报批；其次，加强对促销活动的过程监管，严格控制成本；最后，对促销活动及其效果进行多维度分析，从而为后续促销活动提供指导。
在租费管理中，应当根据业态情况、所约定的租金收取方式等，通过信息化系统设定好基本参数，由系统自动生成租金账单和费用账单，从源头上规避管控风险，既提升了财务工作效率、减少出错，还提升了租户体验。另外，还需要着重加强对应收变更、提前解约、品牌变更、租金变更等特殊业务的实时监控，从而对上述各种变更事项对财务管理的影响作为预判，并及时作出调整，避免因这些不确定项而出现财务成本管理失控的现象。
关键词：灰色关联分析商业地产项目系统风险评估
一、引言
随着第三产业的快速发展和中国产业结构的不断调整，商业地产在城市经济中的地位越来越显著。它的发展不但带动了第三产业的发展，吸纳了大量的就业人口，而且还改善了人们的生活品质和城市景观。在这种情况下，决策者如何有效地评估商业地产项目的系统风险，以提高企业的经济效益和社会效益，对于社会、政府主管部门、开发商和用户都具有重要的现实意义。
本文应用灰色关联分析对商业地产的系统风险进行了评估，以寻求改善系统风险，为建立稳定、繁荣和谐的商业地产市场做出贡献。
二、灰色关联分析的计算步骤
灰色关联分析包括步骤如下：
1、确定参考数列，构造数据阵
参考数列一般记为X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）为第k个指标的最优值。根据不同情况，这些最优值可能是指标中的最大值，也可能是指标中的最小值。
2、数列的无量纲化处理
本文运用均值化方法处理数列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再将同列各行元素xik除以xik，得到新的无量纲元素cik，从而构成新的数据矩阵C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
两级最小差：
m=■Δi（ki）=■■
两级最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、计算关联系数
将经过量纲处理的最优指标值C0作为参考数列，经过量纲处理的各因素指标Ci作为比较数列，求出C0中第个最优指标与Ci中第k个指标的关联系数αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）为关联系数；ρ为分辨系数，取值范围ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、计算关联度
关联度计算公式为：ri=■。
6、结果分析
根据计算出来的关联度， 对每个因素与比较因素进行排序， 若关联度ri最大，则说明Ci与最优指标值集C0最接近，第i个因素优于其它因素， 从而确定对系统影响较大的因素。
二、基于灰色关联度的商业地产项目系统风险评估
（一）系统风险评估指标的确立
本文结合商业地产项目和专家的意见，运用相关性原理，对研究对象逐步分解，构建了商业地产项目系统风险评估指标体系，如图1所示：
（二）数据的标准化
1、对于政治因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、对于自然因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、对于经济因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、对于社会因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）确定差序列矩阵和最大最小级差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）确定标准化处理后的各子集差序列矩阵，结果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ2（k2）=■
3、经济因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ3（k3）=■
4、社会因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ4（k4）=■
根据以上矩阵确定各个子集的两级最大差M和两最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）计算关联系数
1、政治因素子集关联系数计算结果为：
E1=■
2、自然因素子集关联系数计算结果为：
E2=■
3、经济因素子集关联系数计算结果为：
E3=■
4、社会因素子集关联系数计算结果为：
E4=■
（五）计算关联度并排序
商业地产项目系统风险评价指标权重经过整理分析如表1所示。
根据公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩阵E1，E2，E3，E4的■值以及指标权重确定各子集的关联度并排序，计算结果如下：
（1）政治因素子集的计算结果为：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），关联度排序为：土地政策>住房政策>金融政策>税收政策。
（2）自然因素子集的计算结果为：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如关联度排序为：火灾风险>洪水风险>风暴风险>地震风险。
（3）经济因素子集的计算结果为：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），关联度排序为：国名经济状况>融资风险>市场供求>地价风险。
（4）社会因素子集的计算结果为：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 关联度排序为：城市规划>区域发展>社会性事件。
（六）综合评估分析
从关联度的计算结果中可以看到， 不同的因素都有自己的最优指标与最差指标。如果要反映商业地产系统风险的总体状况， 需要根据全部因素， 进行二级综合评价， 因此由公式 ■ ， 计算商业地产系统风险综合关联度为：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商业地产系统风险综合关联度排序为：政治因素>经济因素>社会因素>自然因素。对比可见， 本文认为商业地产系统风险主要是政治风险和经济风险。
三、结论
本文应用灰色关联度分析法对商业地产项目系统风险进行评估，由于商业地产项目系统风险具有灰色的特性素，因此应用灰色关联度分析能够对这些风险素进行合理的优化，使结果更符合客观现实，并且该方法计算简单，所以在实践中具有一定的理论指导意义。
参考文献：
①王良举. 入境旅游产业结构的灰色关联度分析——以安徽省为例[J].皖西学院学报，2007，23（2）：99—101
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
内容摘要:商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。商业地产是以“商业”为核心的地产开发价值链,受商业市场影响较大。本文分析了商业地产运营的影响因素,构建了商业地产价值活动模型,并探讨了商业地产价值链的相互作用关系,以期对商业地产的运作与发展有所启示。
关键词:商业地产 价值链 相互作用关系
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。2009年下半年以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。商业地产究竟是“商业”还是“地产”?商业地产的核心价值是什么?为什么商业地产如此脆弱?本文认为,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链,商业地产受商业市场影响较大。
商业地产运营的影响因素
2009年5月以来,住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响,销售量与价格逐步上升,但商业地产大部分却惨淡运营。商业地产运营的影响因素包括以下方面:
(一)商业市场萎缩导致商业地产运营受困
我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点,做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。所以导致商业地产的开发量过大―“物业规模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆发的金融危机影响,商业市场出现萎缩,同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。在此形势下,主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当,它们在金融危机中也被波及。经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示,从2008年初到2009年第一季度,中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。其他相关数据也证实,从2008年开始受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢。此后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。另外,2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,连锁商业回归理性,尤其在商业选址上表现出审慎姿态。
商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。从微观角度来看,商业零售企业的一切经营活动都离不开市场,与其他产业的区位相比,其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)“中心地理论”中适用于零售商业的部分。因此,商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发,尤其在选址方面要有分析数据支持。
(二)开发商的职业素养影响商业地产价值链
商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。也就是说商业地产=商业+地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。商业地产价值链如图1所示。
如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平,缺乏企业家的责任感与道德素养,那么商业地产将会走向危险的境地,从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但灾难始终难以避免,因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌,侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。
(三)商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压
在市场不规范与经济不稳定的状况下,商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产与传统住宅地产的区别较大。一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力,导致人气低落,最终拖垮整个市场,使商业地产项目失去长期经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;而由于门店扩张速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总体呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。
商业地产价值活动模型构建
(一)商业地产价值活动阶段
商业地产的价值活动模型一般分为四个阶段,即项目调研阶段、项目开发阶段、招商同步运营阶段、策划推进阶段。
1.项目调研阶段。商业地产的前期调研是非常关键的程序,所考虑的因素决定后期经营的成败,调研所解决的问题必须考虑项目资源优势及资本、商业环境、人力资源条件等是否匹配。在调研中尤其要关注商业环境。商业物业的房地产开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争白热化,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益减少,商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。
2.项目开发阶段。项目开发阶段从项目的合理设计开始到建筑细节质量及商业合理功能区域的细节化布置等。项目的竞争优势在于项目的特色优势、成本优势、环境及机会优势。这些因素是商业物业租售价格高低的先决条件。
3.招商同步运营阶段。商业项目招商的难易除了前面两个阶段以外,更决定于商业品牌与商业规模。一般而言,品牌知名度越高,商业魅力就越大。另外,商业规模也决定商业发展的空间与潜力,所以规模化商业体更能受到青睐。
4.策划推进阶段。商业地产的策划是在商业地产投资初始阶段必须考虑的因素,否则后续的商业运营将面临瘫痪。笔者曾负责江苏镇江一个商业地产项目的总策划,在调研中发现其中一个位于镇江市主商业区的商业项目经营惨淡,经分析,该项目除了先天设计存在缺陷以外,更为关键的是没有商业推手来包装运营,以至于最后出现“前热后冷”的局面。
(二)商业地产的价值活动过程
商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,即项目构成过程、项目产生价值过程、价值分配过程。
1.项目构成过程。这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。同时该过程中银行与投资方对项目认可与否直接影响项目能否成立。
2.项目产生价值过程。项目产生价值过程是一个专业的运营过程,对开发企业内部的人力资源要求较高,团队的业务水平直接影响项目质量及其价值高低。这个过程能决定项目投资者的回报价值。
3.价值分配过程。价值分配过程其实是一个风险与价值的平衡过程。项目投资者除去项目成本获取回报;银行规避风险获取利息回报;物业投资者及商业经营者靠租金及高营业额获取报酬。支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后产生的价值利润上面。只有商业项目经营成功,商业市场繁荣,各方才有回报价值。商业项目支持性合作伙伴利益分配如图2所示。
商业地产价值链的相互作用关系
迈克尔•波特对生产性企业提出的“价值链分析法”,把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动。商业地产的整个运作过程也一样:基本活动包括商业地块信息收集、商业市场调研、产品规划设计、招商运营及后续策划跟进等;支持性活动涉及人力、财务、计划、研究与开发、价值关系等。上述基本活动和支持性活动构成了商业地产的价值链,这些真正创造价值的经营活动,就是价值链上的战略环节。商业地产项目要保持的竞争优势,实际上就是企业在价值链某些特定战略环节上的优势。运用价值链的分析方法确定核心竞争力,就是要求商业地产开发企业密切关注组织的资源状态,要求开发企业决策者在价值链的关键环节上培养核心竞争力,以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。商业地产项目的优势既可以来源于价值活动所涉及市场范围的调整,也可来源于合作伙伴之间的协调或合用价值链所带来的最优化效益。
如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值,那么商业伙伴追求的是差异化价值,而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的,他们在合作之前虽然有着不同行业的特性,但共同的利益让他们成为价值体系中的共同体,他们的方向是一致的,任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险,从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外,支持性合作伙伴也非常关键,他们之间具有价值链的相互作用关系。
结论
本文分析了商业地产的开发价值链及其价值模型,指出商业有商业的运营法则,地产有地产的操作模式,两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产是商业与地产的结合,只有两者配合,项目才能繁荣升值,价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。但是目前商业地产开发商大多是传统的住宅开发商,他们的着眼点在于商铺的销售,后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上,一个商业地产项目的成功与否,或者说一个投资行为的成功与否,关键在于项目的长期经营价值。而目前存在的最大问题是商业地产项目的开发和经营没有形成一个系统性的因果关系。商业地产是一系列业态的集合,只有渡过艰难的市场培育期,才能实现可持续发展。
参考文献:
1.陈建明.商业房地产投融资指南.机械工业出版社,2003
2.辜朝明.大衰退―如何在金融危机中幸存和发展(中译本).东方出版社,2008
3.曹嵘,白光润.城市交通的零售商业区位效应探析[J].上海师范大学学报(自然科学版),2002,31(3)
4.W.Robert,Buckner.Site Selection:New Advancement in Methods and Technology[M].Beijing:China store publishing Corporation,1998
商业地产开发成了掘金富矿，但由于地产商不懂商业地产的开发运营规律，简单套用住宅地产模式，风险也接踵而至。如何有效地规避风险？北京中海首佳商业设计公司创立的商业地产开发服务的全程一体化专业协同服务模式――“Z模式”也许为我们提供了答案。“Z模式”的推出引起了业界的普遍关注，也为首佳在前不久举行的中国国际商业地产博览会上赢得了“中国商业地产卓越服务机构”的称号，总经理徐毅也因此受聘为中国商业地产联盟的专家委员。
为进一步推动中国商业地产的健康发展，2004年12月22日，首佳公司在北京举办了商业地产“Z模式”实例深度分析会。会上，该公司专业团队的成员和中关村国际商城、西安立丰购物中心等商业地产项目的操盘代表通过对实例的深度剖析，对“Z模式”进行了全方位的展示和介绍。中国商业地产联盟理事长荀培路出席会议并发言指出：一个行业和市场成熟与否的一个重要标志是中介服务机构是否全面、细分和达到一定的水准，首佳在这方面所做的努力是值得肯定的。他希望中海首佳在今后工作中不断完善“Z模式”，使“Z模式”引领中国商业地产开发和商业网点建设中介服务的方向。
那么，现在的商业地产开发中到底蕴涵着哪些风险，“Z模式”又是如何助力于商业地产项目的成功运营的？带着这些问题，记者对中海首佳公司的副总经理兼咨询总监何雨生进行了采访。
记者：你觉得现阶段的商业地产开发中存在哪些问题？
何雨生：很多的商业地产发展商和开发商都是从住宅开发转型而来，他们缺乏商业开发的经验，因此对商业地产开发的操作思路，操作程序，招商渠道把握得不是很好。其中最大的问题是他们没有认清商业地产和住宅项目开发存在着本质上的区别：住宅是先开发后销售，而商业地产则应该是先招商后开发。这种本质上的差异决定了住宅和商业地产的开发模式应该是有所区别的，现在的很多开发商显然是忽视了这一点。
记者：作为一名商业咨询师，你认为应该如何解决这些问题？
何雨生：商业地产开发应该“以谋为先”，正确处理好前期地产开发和商业经营的关系尤其重要，现在很多投资者在利益的驱动下，忽视市场的需求，不经调查分析便盲目上马，这为项目后期的经营管理埋下了隐患。因此，发展商要具有高度的商业敏感，重视事先的商业设计和规划，这是确保一个商业地产项目成功的必要条件。
记者：这种商业“规划”或者“设计”具体应该如何进行？
何雨生：首先应该通过详细的调查分析，探求到市场的确切需求，并据此确定商业地产项目的主题，然后才能围绕主题进行资源上的整合，开展招商和运营。而首佳所推出的“Z模式”提供了一个更加系统化的解决方案，它的一个重要特征是突出了“全程化”的概念，这就使得商业咨询服务囊括了前期的项目定位、后期的经营管理等各个环节，从而有助于实现项目效益的可持续增长。
记者：刚才你提到“全程化”，那么，在一个“全程化”的项目中，通过“Z模式”所提供的这种服务到什么时候为止？在终止之后有没有类似产品销售那样的“售后支持”，如果有，又是怎么做的？
何雨生：我们的“全程化”管理实际上是包括了“售后支持”这一块的。在我们所服务过的项目中，通常我们都要在项目后进行长时间的后续跟踪，并针对后期监测中发现的问题，整合专家资源，实行辅助化管理。总之，“Z模式”能够为商业地产项目的开发提供一个完整的支持体系，有助于对项目进行整体的把握，从而保证服务的专业化深度。
而在北京，尽管有CBD、金融街等地标，但一些新兴产业园区内正在崛起的地标性建筑似乎更被市场看好。
北京商业地产空间大
来自市场机构的统计显示，今年1到9月，北京商业地产新增供应量同比减少39%，而成交量却显著上升。在这段时期内，北京商业地产项目成交金额364.1亿元，同比增长45.6%。其中写字楼成交总额283.1亿元，同比上涨56.6%。
供应量的下降必将带来空置率下降。来自搜房网的数据显示，目前北京中高端商业综合体项目整体空置率为8.81%。这已经是自2006年以来空置率的最低点位。
来自国际物业运营机构第一太平戴维斯的报告指出，北京作为发展中的国际贸易城市，商业与住宅的面积比例为1.41，不仅低于国外一些发达城市，甚至低于国内一些二线城市。据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比分别为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。所以，北京商业地产的发展具有较大空间。
负责开发综合体诺德中心项目的北京中铁华升房地产开发有限责任公司总经理王景明，在接受《中国经济周刊》记者采访时这样评论商业地产对中国经济的意义：“未来5年中国经济面临四大转型，即从工业化主导向城市化主导转型、从投资主导向消费主导转型、从私人产品供给向公共产品供给转型以及向低碳经济转型。可以说，在从工业化主导向城市化主导转型、从投资主导向消费主导转型这两大转型中，商业地产都起到了不可或缺的作用。”
诺德二期正认购
或许正是看到商业地产的阳光未来，各路人马纷纷摩拳擦掌，试图钻入商业地产这个蛋糕房。
但是作为技术含量颇高的商业地产项目，并不是每个量级的选手都能玩得转。北京诺德置业有限公司总经理李新春对《中国经济周刊》记者说，中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。
李新春说，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。
而诺德中心项目的开发商是依托中铁建工集团的北京中铁华升房地产开发有限责任公司。这一国企背景开发商曾先后投资开发并建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、苏州高新国际商务广场等商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。“我相信，凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的商业地产经验，我们中铁华升一定能够抓住商业地产的发展机遇，为我们的城市贡献更多、更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。”李新春如是说。
投资者的反应最能说明诺德的吸引力：中铁诺德中心项目一期已经售罄，并开始交付使用。有人说，对于大型综合体项目来说，诺德中心一期能够提前交付业主，这也算地产开发史上的一个奇迹。
而其近期推出的二期准现甲级写字楼，也已经开始认购。投资者们亦不断打探着各种消息。之前在一期购买了近千平米面积的投资者郭东升近来又开始打起了二期项目的“主意”。
商业地产 正逢大好机遇期
《中国经济周刊》：如何预判未来中国的商业地产市场？
王景明：中国的商业地产正迎来前所未有的好机遇，从以下三大方面可以看出来。
其一，政府规划层面。中国正在经历城市化进程的快速发展，政府出台大量的规划和政策来促进城市发展，比如CBD东扩，总部基地的东进西扩。这一切，为中国商业地产的发展营造了非常好的氛围。
其二，商业项目层面。中国的开发商越来越重视商业地产的开发，更关注规划和招商的前瞻性、未来运营的持久性。越来越多优秀的商业地产项目面世，这些好的商业地产项目在实现自身效益的同时，更在“商业地产改变区域价值”层面发挥了巨大作用。
其三，投资价值层面。在中国，商业地产的持久稳定投资属性开始显现。尤其是住宅限购令之后，商业地产项目的不限购、不限贷吸引了众多投资客进入，随着商业地产租赁市场的不断升温，投资客们也越来越意识到商业地产持久稳定的投资属性。
《中国经济周刊》：在如今的市场形势下，以商业地产为主要方向的诺德品牌，有怎样的发展战略？
王景明：经过之前的品牌整合，已经确立了品牌的未来发展方向，也制定了“立足北京，布局全国”的发展战略，力图将诺德品牌打造成为闻名全国的品牌，这也是我们奋斗的目标。
如今，北京诺德中心项目就是品牌发展战略的起航之作，未来随着城市化发展需求，我们将打造更多的诺德品牌项目，为经济建设贡献力量。
《中国经济周刊》：经过一年的转型，很多开发商正式投身商业地产，您怎么看待这一现象？
李新春：中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。
中铁华升地产依托中国中铁雄厚的实力，倾力打造“诺德”品牌，以“一诺千金、德行天下”的开发理念，先后在多个城市投资开发商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。相信凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的经验，中铁华升一定能够抓住发展机遇，贡献更多更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。
《中国经济周刊》：北京诺德中心项目一期已售罄，取得这样的成绩，诺德优势在哪儿？
李新春：北京诺德中心的独特优势有三点：
其一，中关村科技园丰台园是一个拥有20年历史的国家级开发区，如今又进入“东进西扩”的发展战略时期。北京诺德中心作为丰台科技园“东扩”战略的首个项目，可以说是站在巨人肩膀上，与园区共发展。
其二，诺德品牌作为世界500强中国中铁旗下的首个城市综合体品牌，拥有强有力的实力后盾。
其三，诺德品牌做项目，并非只站在企业的角度，更是以城市运营商的理念来做项目。北京诺德中心是丰台科技园的首个综合体项目，填补了区域乃至城市的空白。
《中国经济周刊》：市场上目前有很多写字楼产品，诺德二期的产品有哪些优势？
刘巍：第一，依托项目整体高端定位，地标综合体带来的平台优势。北京诺德中心二期定位于地标级高端综合体，包括一栋200米超高层总部写字楼、四栋比肩而立的总部企业独栋写字楼、两栋公寓以及名品商业中心。荟萃多元业态，以200米“区域第一高”之势，定义总部经济区商务新形象，建树总部经济区地标。
第二，独栋写字楼带来的高端企业形象。未来进驻者，可专享独立冠名权、独立电梯、独立空调、独立出入口等，形成企业专属总部楼，强势彰显企业实力。
关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。
1 我国商业地产发展面临的困境
由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。
我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。
近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。
为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。
第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。
第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。
第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。
第四，融资渠道单一，详见前文。
总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。
2 商业地产开发运用设想
在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。
第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。
第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。
第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。
在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。
第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。
第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。
第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。
第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。
第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。
第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。
3 结语
综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。
参考文献
[1] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径与方法[J].现代商业，2011，（7）.
[2] 张泽颖.基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究[J].产业观察，2011，（1）.
[3] （美）菲利普·斗特勒，凯文.莱恩.凯勒著.卢泰宏，高辉译.营销管理（第十三版）[M].中国人民大学出版社，2009.
[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆译.房地产市场营销（第三版）[M].中国人民大学出版社，2009.
[5] 黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究-困境与现实选择[D].东北财经大学，2007.
[6] 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[R].中投顾问产业研究中心，2010.
关键词：商业地产；盈利方式；关键因素
中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）007-000-01
商业地产项目相比住宅项目的显著特点是有多种盈利方式。住宅项目是一次性获利，而商业地产则是偏重于其本身的价值增值以及租金收入来获得长期的投资回报和现金流。因此，选择好合适的商业地产盈利方式，是决定一个项目成败的关键因素。目前流行的商业地产运营盈利方式，大致包括
整体售卖。这是通过整售或将整体商业面积进行分割，分别出售给各个小经营者或投资者的形式。这样做主要是出于开发商能尽快收回投资的考虑，打短频快，保证资金安全。但这样做的弊端是开发商无法持续经营，对树立自己品牌以及项目扩大影响不利，这样就不能做大做强，失去发展机会，且小业主在这样的商业地产项目中经营会面临较大风险。
整体租让。开发商将该项目地产整体出租，或整租一个单位，或零租给若干商业经营者，靠持续性的得到租金产生现金流来收益。这种方式适合于实力比较强，致力于不断发展的开发商，虽然项目投资回报周期长，产生的风险大，但开发商拥有商业地产完全的产权，在经济高速发展时期，享受到物业增值带来的巨大收益，同时在开发新项目时，还可以藉此抵押贷款，获得不断发展壮大的资本。
部分售卖，部分出租。主要是根据开发商实力和资金成本的情况，采取一种折衷的方式。较好的运作模式主要是在拥有充足的商业资源的情况下，通过精密分析及测算，拿出商业地产中的优良的部分房地产出租给著名的品牌经营零售商，如奢侈品、知名超市等，以此带来人流量，提升项目人气和知名度，从而使整个商业地产项目得到很大程度的额外增值；另一方面，凭借已经提高的无形价值，同时高价出售其余物业，以获得超额利润。
持有为主。属于开发商自营商业物业的形式。这种跨行业的操作模式难度很大，前提是开发商拥有除自身开发人员以外的从事商业经营管理的人员和队伍。除非开发商本身是从商业起家的，为了获得更大的投资收益而去投资房地产，否则开发商这样做容易出现商超人力资源和零售品牌资源缺乏，以及房地产专业指挥零售专业，外行领导内行的境地，极易使自己误入不熟悉的战场，陷到竞争激烈的零售业泥潭中，承担不必要的经营风险；此外，还可能使资金压力增大，不利于资金安全。所以，这种模式存在很大问题。
联合经营。对于集团规模的商业地产发展商，应尤其重视与商业品牌经营商的合作。对于两方来说，一个旨在租售自己的物业；一个为商品落地而多方考察素质好的商用物业，相互需要。地产商在开发项目前，可以根据经营商的要求，做到有的放矢；而经营商也可以根据经营的需要，向地产商提出规划开发要求，达到量体裁衣。二者合璧对项目品牌和商品价值的提升互为依托，实现比翼双飞的局面。开发商可以通过与品牌零售商合作，共同经营商业地产，具体方式如：（1）参股合作经营模式。在竞争环境激烈以及项目区位优势不明显的情况下，开发商为了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出资参股该品牌商的设在其商业地产的主力店分店。分店向开发商支付租金，同时向零售品牌商上缴品牌使用费和人员培训管理费。这样容易吸引知名商家，产生附加正效应；缺点是股份收益受经营状况约束，承担一定的经营风险；（2）营业额提成+保底模式。开发商提供商业物业作为投资，零售品牌商负责其余投资和经营管理，开发商得到一定比例的营业额提成和保底利润。双方约定的保底利润一般低于正常租金。
产权商铺。包括售后业主自营，不利于商业地产以整体的面貌持续经营。先分散出售，再集中招商，这样整个商业地产管理起来十分管理困难。先集中招商，再出售，这种方式值得推崇，既有利于开发商享受到商业地产最大增值，又有利于商业地产以一个经过精心规划的面貌或概念持续经营，这种方式有赖于开发商拥有充分的商业资源。采取售后包租。出售后聘请专业管理者进行整体经营，并承诺部分收益回报给小业主，这种方式由于牵扯多方利益，往往因经营失败或相关方失信而归于使小业主受损。以租代售。承租人租赁一定年限后获得产权。
