时间：2023-11-27 16:10:29
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业综合体管理思路，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键诃：城市综合体；多维度视野；概念；特征
中图分类号：TU984.13
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2014）06-0111-03
1 引言
原有商业模式片面注重产品销售，近年来受到电商冲击，商场沦为试衣间；千店一面，商场无特色；业态单一，无法满足消费人群的多样性体验；不具备强大对外辐射性与造城效应，传统商业设施受周边环境制约大；多地块多开发模式下的相对独立的传统商业地产，难以形成最大化的资源整合与共享。然而，传统单一的销售模式商业在当代城市生活的冲击下难以为继，新的商业地产需要为市民提供被“综合”了的城市生活。从大型商业设施到城市商业综合体，是中国商业地产的新时代。我们应当积极探索新思路、运用新思维，探索出一条符合时展趋势的城市综合体设计思路。
2 新城市商业综合体的发展模式探析
2.1 城市综合体的发展规模分析
城市综合体的红利是否已经用尽，大城市迅速膨胀起来之后，新的商业地产模式值得探讨。
2008年，杭州首次提出建设100个多功能城市综合体计划，掀起一场全新的“城市革命”，至2013年初，已建成过半；2012年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88项；2013年，贵阳为了在5年时间内规划建设好100个城市综合体，推进34个城市综合体试点项目建设；2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿m2！
2.3 城市综合体发展的新模式分析
2.3.1 发展餐饮业，带动商业区的其他消费“民以食为天”，中国人自古好“吃”，当代青年人以当“吃货”为荣。一个具有多样餐饮选择的商业区，将会成为重要的吸引点，市民到商业中心，总要有个理由，能成为理由的，不是随意的闲逛，而是每天的美食。
提法：
2.3.2 发展娱乐业，抵抗电商的；中击力
电商永远代替不了的是现实生活的玩乐体验，“体验经济理论”近年逐渐在我国深入人心。如果把“体验经济”与其针对性强的“体验人群”相结合，将会创造出大放异彩的商业模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小镇，“体验经济”+“寓教于乐的儿童体验”，一个小孩+至少一个成年人（甚至全家消费）的模式带来极大的人气与商业回报。
2.3.3 发展体验型消费，创造新的消费热点
国家“十二五规划”提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，五年实现规模翻番。年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。这么大规模的增长靠什么实现？完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，从而刺激消费更大增长。
消费分为两大类，一类叫提袋型消费，一类叫体验型消费。提袋型消费就是传统的购物。而体验型消费有广义和狭义之分，广义的体验型消费包括文化、旅游、体育、娱乐等。狭义的体验型消费，指发生在商业中心内以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、健身、餐饮等。体验型消费是生活必需要之外的消费，如看电影、健身、溜冰等，不是非消费不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。与生活必需消费相比，体验型消费层次更高。而体验型消费的人，具备的消费能力也相对较强。
近十年来，中国GDP年均增长超过9%，社会商品零售总额年均增长超过15%，体验型消费也得到了快速增长，且增速大大快于前两项增速。比如中国电影消费，5年年均增长超过40%；餐饮10年年均增长超过25%，餐饮行业年收入超过3万亿，比汽车、造船行业都大。
与传统的消费市场相比，体验型消费最不易受到网购的冲击。近年来网上购物流行，美国20年前就有人认为，网购的流行意味着终端渠道的灭亡，现在中国也有这样的观点。这些人恰恰不懂消费市场，他们把消费理解为仅仅是购物。首先，网购永远无法替代终端。美国20多年前就出现网购，但直到现在，美国每年近十万亿美元的消费总额中，网购仍然不是主流。体验型消费更是网购不能替代的。点点鼠标就代替吃饭吗？网上看不到最新的电影，更无法体验数字电影和IMAX带来的视听享受。健身、K歌等也都是网购无法实现的。
如何发展体验型消费呢？在商场的设计规范上，需要给予体验型消费更多比重。尤其是餐饮方面，例如每个万达广场都有美食街，餐饮商家超过30家。“民以食为天”，商业中心不是买出来的，而是吃出来的，哪个商业中心注重餐饮，人气就旺。
体验型消费虽然带来旺盛人气，但也有缺点。商家租金承受力较低，所以要对体验型消费进行合理规划。要把体验型消费的商家安排在商业楼的顶层，因为楼层越高租金越低，商家就能承受。这种设计还利用了商业的瀑布理论，把水抽到高处然后形成瀑布流下来。体验型消费先把人流吸引到顶楼，一层层往下逛，顾客逗留时间长、消费机会多。
3 新城市综合体的设计原则分析
在城市综合体的新型发展模式下，考虑到商业地产被多种业态“综合”，本节将对这其设计思路进行探析与论述。
3.1 遵循城市综合体商业化的原则，实现业态定位维度上的互补
商业是城市综合体的灵魂，是项目的活力核心与人流驱动核心，是综合体项目的发动机，是城市生命力的催化剂。
酒店是城市综合体的品质，是项目标志性物业，定义项目的整体档次，办公是城市综合体的价值标杆，树立项目的高端形象，公寓与住宅是城市综合体的现金流来源，会展为超大型、特色型城市综合体提供多样性可能，轨道交通为城市综合体带来大量稳定的人流量、购买力支撑。
3.2 坚持业态空间价值最大化的原则，实现物理空间维度上的互补
商业空间越接近地面处价值越高、需要城市展示面，酒店、办公、公寓越接近高处价值越高、需要开阔视野与景观。
3.3 满足市民需求多样化的原则，实现“被综合的城市生活”
对于具有多样城市生活体验需求的城市人群而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于创造了被“综合”的城市生活，而不仅仅是“建筑体”本身的视觉冲击――在满足基本生存需求之后的当代城市人群，需要体验城市生活更为丰富的多样性与可能性。
4 城市综合体的设计思路分析
4.1 利用城市热核理论，获得对外辐射性与造城效应“城市热核理论”作为城市复兴的强心剂，是城市管理者的法宝，具有强大的对外辐射性与造城效应。对于城市管理者而言，城市综合体的魅力所在，不仅仅在于项目来带的持续财政收入、地价升值等种种利好，更重要的是城市综合体项目“画龙点睛”般地快速提升了城市品质与城市价值，立足于刷新城市升级配套建设、形成“聚合效应”、拉动消费内需增长、促进区域经济繁荣发展的强大复合功能的同时也必然吸引更多的外来资金和人力资源，形成城市建设的“良性循环”。无疑，一座座崭新的“城中之城”在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面起到了重要的作用。
4.2 采用商业地产与融资平台对接模式，实现城市综合体利益的最大化
多地块单开发模式的新城市商业综合体能够实现最大化的资源整合与共享。对于追求利益最大化的开发商而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于更加有利于地产商与融资平台的对接，有利于未来其资产打包的融资操作。毫无疑问，作为商业地产的最高阶段，城市综合体的开发通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在短期资金回流与中长期现金流之间找到新的平衡。
4.3 将商业文化渗透到城市公共空间
不可否认，新的城市商业空间已经成了我们新的公共空间，比如，这一巨大的转变在美国已成为现实。以前很多公共活动，包括文化、宗教性的公共活动是在城市中心进行，现在更多的是发生在购物中心里，小孩放学以后，他们很多情况下是去购物中心，他过生日可能也要去购物中心。从城市形态来说，很多文化性的城市中心非常萎缩了，演变到一个商业环境里。在上海，我们也能切身感受到，文化商业的结合，“新天地”、“田子坊”这样的文化产业+商业地产模式大获成功。
4.4 采用主题化设计手法
一线城市的商业地产发展已经由开发转向“特色化”运营，出现了以时尚、家庭、儿童、艺术等不同主题为定位的商业设施：在空间设计、业态布局和品牌选择等方面都在试图突出主题特色，在体验式消费过程中融入故事情节之中。案例：水游城（水为主题）、成都新世界环球中心（人造沙滩、人造日出日落）。
关键词：商业综合体；建筑设计；平面布局；交通规划；消防设计
Abstract: with the rapid economic development, urbanization process is further accelerated, facing the city space utilization of land, transport, environment problem increasingly serious, such as commercial synthesis arises at the historic moment. The height of the commercial complex is out of city land resources intensive need, it will be in the city commercial, office, residential, hotel, exhibition, conference, catering, entertainment, etc. City life space above the three functions are combined, its rationality lies in the economical use of land, shorten the transportation distance, improve the work efficiency, investment benefit into full play. But due to its construction area is large, personnel density, function etc, make its architectural design complexity and increasing difficulty. So to strengthen the research of large commercial complex design has important significance. At first, this paper illustrates the concept of urban commercial complex, and its design principle is explained, finally from the commercial complex, site selection, layout, interior space design, fire from five aspects discusses the natural ventilation design of large commercial complex design train of thought.
Keywords: commercial complex; Architectural design; Layout; Transportation planning; Fire protection design
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
城市商业综合体概述
“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。随着精神生活和物质生活的质量日益提高，商业综合体也需要融入更多的发展理念，使其与城市多样化的生活能够相互适应、相互依存。城市商业综合体是城市综合体发展到一定阶段的必然产物，它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确把握市场行情。
图1大型商业综合体效果图
商业综合体设计的原则
商业综合体具有明显的外部特征和内部特征，研究其所具有的诸多特点并有针对性的做好每一项设计是在技术层面做好商业综合体的重要措施。在实践当中，出现了三种发展方向。第一是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。第二是以休闲为业态的休闲综合体和旅游设施综合体，以及以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。第三是以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。
外部特征
高可达性，位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络
高密度、集约性，高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。
整体统一性，建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性，实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
内部特征
大空间尺度，室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系，将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
现代城市景观设计，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技集成设施，是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
根据以上特点，建筑设计中尤为注意以下节点的营造
（一）空间的设计应富有商业气氛
商业建筑的空间应首先满足功能的使用要求，在外立面及室内空间上营造商业气氛，同时也能够为人们提供舒适的购物环境。建筑风格应具有配合产品的格调和消费的档次以及面向广泛顾客群体的特色。
（二）平面布局要以功能为依据
建筑平面以功能为依据，尽量提升每一个角落的商业价值，布局合理。室内商业街和广场的布置应符合人的购物行为，上下之间要相互呼应，把顾客尽量向上层引导，充分提高上层的使用频率，商业流线规划尤为重要。
（三）立面设计风格符合功能需求
立面设计配合整体的功能需求和商业定位，既典雅又富有商业气氛，雅俗共赏。同时还要通过所有的现代化手段强化商业氛围，如：超大动感LED屏幕、购物引导的商业橱窗等。办公部分为超高层设计，应有效组织垂直交通体系，合理分布办公区域并引导商务客流进入商业。
三、大型商业综合体设计的要点
（一）商业综合体的选址
商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。场地要有优越的地理位置，为交通可达性最佳的地点，有助缓解商业综合体繁忙的客流，使客源有充分的空间来往，购物出行者得到适当交替，保持商业综合体的活力。同时，除了被动适应客流规律之外，还在原有路网基础上加以改善开发，进而创造有利的新的商业环境。
（二）商业综合体平面布局
1、店铺进深与走廊形式设计
在平面布局中为了使商业中心内部的商业空间符合店铺和市场的需求，每间店铺深度应引起重视，结合商业平面，合理控制商铺面宽及进深，一般可适当加深店铺进深。而走廊应根据商业街的形式设计，同时上下层之间的中空使人流上下有所呼应，屋顶在走廊或中庭位置有采光带，自然光线一直从各层的中空照射下来，使商业街明快自然。
2、商业街的设计
为了打破单调，一方面使商业街本身有所变化，既有直线型又有弧线型，有的一边退界、有的两边向上逐层退后，增加流线的趣味性。另一方面在商业街的两端及中间都有形态不同的室内中庭，开阔的空间用自动扶梯及垂直交通把人流引到上层空间，同样中庭的顶端也有采光天棚，自然光线充满了室内。
室内商业步行街走廊设计要充分考虑购物人流在入场后的豁然开朗感和舒适感。在这些富于变化的平面中，用空间的方法把人的视觉注意力引向上空，并对上层商业铺位进行有针对性的选择，有足够的吸引力引导人流上行。在交通流线方面，通过扶梯及电梯等立体化的交通手段，使停车场、商业空间和地铁站布局有机相融，使大型商业购物与游乐等各种业态间的流线更为顺畅。
交通系统规划设计
（1）完善的交通系统组织
交通系统组织形式的选用应该根据周围环境的交通状况和地势特征确定，主要有平面和立体两种。平面交通组织形式适用于交通密度不大、基地空间比较开阔且流线简单的地区。以人流和车流为基础，分为人车混行和人车分流两种方式。
①人车混行具有一定灵活性，但是由于空间上的干扰性强，不安全因素多。为了限制车行速度，设计中常利用曲折的边界和粗糙质感的铺地材料。
②人车分流是指和人流和车流通过相对独立的入口和流线进入基地。其优点是流线十分清晰，交通相对干扰少。缺点是流线比较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰，起到了提高空间利用效率和缓解地面交通压力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。
（2）井然有序的停车系统组织
停车组织优化与否，将对商业综合体的整体形象产生影响。在停车组织中，涉及到土地利用效率、利用经济性等问题，如果地面空间较为宝贵，一般以建筑内部结构停车为主，造价更为合理，节约空间。
（三）内部开放空间的设计
商业综合体内部开放空间是用于开展促销活动、满足购物者休息与行走或其他社会商业活动的内部公共空间，包括商业综合体的室内商业街、露天商业内街中庭、内广场、 边庭、与引导空间等特色各异的空间型制。商业综合体内部开放空间分为水平交通空间、节点式空间、线性街道空间和垂直交通空间。主要的规划设计思路表现为以下几点：
围合与开敞的变换
综合体内部开放空间绝大部分存在顶界面，侧界面的形式确定其封闭程度，空间封闭或开敞的效果由侧界面的尺度和隔断形式决定。
竖向高差的变化
节约空间的一个行之有效的手段就是竖向空间的并用，不同的领域运用不同高度的空间能突出空间的特征变化，同时提高了土地的利用率。
空间的层次变化
空间上的层次感会给人带来视觉上的愉悦感，通过高差、绿化、隔断等的设置，可以使画面丰富，达到步移景异的效果。
图3内部空间的层次变化
空间的诱导性设计
城市商业综合体的规划设计必须体现其职能的诱导性与识别性，反映出购物环境的气氛和商业建筑的特征，以此吸引顾客的光顾。
（四）大型商业综合体的消防设计
1、消防道路
由于商业综合体的区域面积比较大，路网丰富且复杂，因此更利于消防环路的形成，应注意避免出现尽端道路的形成，否则需要设置消防专用回车场，可能对景观及绿化布局产生影响；对于商业综合体的裙房来说，一般不适宜设置消防回路，可以设置专门的消防扑救场地及利用底层商业街通道相衔接，一旦发生险情则可作为消防通道，不会影响商业功能；通过设置消防环道，可有效满足商业综合体中的建筑消防安全，是以人为本原则的最好体现。
2、安全出口的设计
按照紧急行动流程，疏散者必须沿水平方向抵达安全出口，再沿垂直方向下至室外脱险。发生火灾事故时，人们通常向常使用的出入口或楼梯间跑，向明亮方向和开阔空间跑，人害怕烟火，若前方有烟火，会逃向相反方向，对群集行动怀有住任感而愿意随流。由于避难者行为具有多样性和盲从性，因此尽量避免过长的带形走道，安全出口必须两个方向设置，在标准层或防火分区两端各设一处安全出口。楼梯间与电梯组合设置，并宜靠外墙，以利消防队救助或自然排烟。裙房在每个防火分区设两个消防疏散口，或两分区之间在防火隔墙上开甲级防火门作为第二安全出口，若塔楼内的楼梯间设计合理也可在裙方中起到疏散楼梯的作用，为了控制各楼层人员不必要的流动和不同功能的管理需要，将楼梯间的门作为仅向疏散方向开启的单向开启门，使楼梯间人流不得随意进入裙房各层。
3、地下防火隔离区
当地下商场总建筑面积大于20000m2时，应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。相邻区域确需局部连通时，应选择采取防火隔间、避难走道、防烟楼梯间等封闭式防火隔离区或室外下沉式广场等开敞式防火隔离区进行防火分隔。封闭式防火隔离区及前室应设加压送风系统，在隔间的相邻区域分别设置火灾时能自行关闭的常开式甲级防火门。利用消防规范中相关概念，结合景观及室内设计美化空间设计。
（五）大型商业综合体的自然通风设计
1、结合地区的气候与主导风向，自然通风设计以夏季为主，并综合利用风压、热压作用，重点考虑夜间自然通风。尽量利用楼梯间等辅助空间增加开口面积。
2、在建筑内部设计自然通风竖井、中庭，可以提高项目的自然涵风效率，减少空调能耗。
3、考虑夏季阵雨、暴雨时，关闭外窗情况的自然通风措施。建筑外窗等通风设施设有方便灵活的开关调节装置，结合机械通风系统，以满足不同天气条件下的不同通风要求。
结语
综上，城市土地资源的高度集约，使大型商业综合体的出现成为必然，城市商业综合体也成为城市高度发达的产物，成为了代表城市品牌与生活方式的标志。城市商业综合体是一种复合型地产，通过提高设计的整体性，合理研究业态组合形式，再加上完善的停车体系以及安全的消防保障，才能真正体现商业综合体的设计价值，发挥更大效用。
参考文献
[1]马千里，黄廷林，姜明理.大型商业综合体室内步行街疏散设计与安全性评估[J].建筑科学，2011.11.
[2]陈志玮.商业综合体的内部设计节能探讨[J].科技创新导报，2010.14.
关键词：高层商业综合体 消防性能 设计
在高层建筑设计中，考虑到高层建筑具有特殊性，因此消防性能设计往往会成为整个设计工作的重难点。高层商业综合体是高层建筑的代表之一，是集餐饮娱乐、消费休闲于一体的综合性场所，一旦出现消防安全问题，不仅会造成巨大的财产损失，更会对人的生命安全构成威胁。因此在当前情况下，需要进一步开展有关高层商业综合体消防设计问题的研究，以强化建筑的防火安全性能。
1.工程案例简介
A项目为高层商业综合体，其主要功能包括：大型商贸、综合配套、停车库等几部分。A项目分为地下二层、地上六层，其中地下二层为地下停车库及设备用房，地下一层至地上六层为商贸、综合配套等。A项目中间用可开启的采光中庭连接，并于建筑东西两侧环形坡道为车辆提供条件，在建筑顶部同样设有停车位置。
A建筑属于高层建筑，耐火等级为一级，主要根据GB50016-2014规范中的相关内容展开消防设计工作。A建筑的建筑体量较大，根据总长度、宽度及建筑面积布置安全疏散。在安全疏散设计中，严格控制直通疏散走道的房建疏散门至最近安全出口的直线距离。例如，针对位于两个安全出口之间的疏散门，其一、二级的直线距离约为40m，而在第三级，其直线距离应保持在35m左右。总体而言， 直通疏散走道的房建疏散门至最近安全出口的直线距离应该满足具体的级别需要，并根据最大观察距离，确定安全出口的尺寸、大小，使其满足防火规范要求。
（2）消防设施。在A项目设计中，共配备了若干消防设备，包括自动喷水灭火装置、气体灭火装置、手提灭火器等。其中市内消防用水主要依靠地下室消防泵房提供，并于A项目地下二层设置了消防水池，保证了该消防系统的有效用水。同时于A建筑顶部设置消防水箱，该水箱的体积约为18m?，负责供给消防用水。
2.具体消防性能设计思路研究
根据A项目消防性能设计经验，共总结出以下几点：
2.1防火分隔
2.1.1地下部分
在A工程项目中，地下部分的消防设计主要包括以下几点：
（1）地下一层借助现有设计下沉广场、通道等进行分隔，将每个区域的面积严格控制在20000O的范围内。同时，直接将防火墙设置在建筑基础、框架、梁等主要承重结构上，并保证其耐火极限大于等于防火墙的耐火极限。（2）保证防火墙横截面中心线的水平距离天窗端面不大于4.0m。（3）下沉广场和下沉庭院内增加直通地面的通道，其宽度与地下空间内待疏散的人员相适应。（4）采用防火卷帘分隔下沉广场、下沉庭院以外的中庭。
2.1.2地上部分
（1）建筑体块大需要整体考虑消防疏散安全，采用防火墙分隔或采用耐火完整性大于等于3.0h的防火玻璃进行分隔，并保证相关部件满足规范要求，对于必须要开敞连通的地区，需采用防火卷帘分隔，但防火卷帘需满足规范要求的耐火时间；对于地上部分，应该根据规范划分防火分区，设有自动灭火系统，防火防区面积可增大一倍，每个分区面积不大于4000O；若防火分区面积超过4000O，则每个防火分区需要按照防火单元进行设计。
2.2安全疏散
（1）结合A项目的实际相关规定，在安全疏散设计过程中需要综合考虑建筑的安全系数问题，疏散人数应该按照每层营业厅建筑面积乘规定的人员数量进行计算。例如，对已地下第二层，人员密度约为0.56人/O左右；地下第一层，人员密度约为0.60人/O左右；地上第一、二层，人员密度为0.43～0.60人/O；地上第三层，人员密度为0.39～0.54人/O；对于四楼及四楼以上建筑，其人员密度为0.30～0.42人/O。同时，针对商场内的人员密集地区，不易在窗口、阳台等位置封闭式金属栏杆，并保证阳台、窗口风位置能根据其实际高度适用辅助疏散逃生设施，这一点也是A项目在设计中高度重视的问题之一。
（2）在A工程中，每个防火分区不少于2部楼梯，每个分区根据规范规定人员分布计算最小疏散宽度，楼梯段宽度与楼梯间门的宽度基本相同。为保证防火效果，需要在相邻防火分区间设置甲级防火门，该设施不仅能疏散人群，也能对火势蔓延产生控制作用。
（3）要严格控制一层中部楼梯间与室外区的距离，该距离应该不大于30m，保证人员具有足够的逃生时间。
2.3建筑保温设计
（1）A项目在构建建筑内、外保温系统过程中，主要采用燃烧性能为A级的保温材料，基本不使用 、 级保温材料。在设置保温系统时，要保证保温系统基层墙面的耐火极限满足防火规范的具体要求。
（2）在设计A项目建筑外墙保温系统时，使用建筑外墙采用保温材料与两侧墙体构成无空腔符合保温结构体，并保证该结构体的耐火极限满足防火规范的要求；而如果保温材料燃烧性能为 、 级时，保温材料两侧墙体均应使用不燃烧材料。
（3）除了住宅建筑与人员密集的场所建筑外，其他建筑应该满足以下要求：①建筑高度大于50m时，保证保温材料的燃烧性能为A级；②建筑高度处在24m至50m之间时，保证保温材料的燃烧性不低于 级；③若建筑高度小于等于24m，则保温材料燃烧性能要不低于 级。
2.4消防设施
（1）在A项目中，屋顶处设置高位消防水箱，并注重管理，确保该水箱能储存至少20min的消防用水，以应对可能出现的消防问题。同时对该水箱做好安全性检查，保证水箱在任何时间都具有良好的运行能力。
（2）A建筑在设置防火分区后，在每个分区都设置了相应的自动喷水灭火装置，并保证系统快速响应，以有效缩短喷淋系统启动时间，控制火灾规模。
（3）在亚安全区每隔50m的位置设置消火栓，并在室内消火栓箱内设置消防软管卷盘与灭火器。最后根据国家的相关要求，A项目联合消防部门建立二级标准消防站，并合理设置消防站的位置，保证在发生火灾的3min内，消防人员能抵达现场并开始救援。
结束语：
主要研究了高层商业综合体消防性能化设计的相关问题，并结合实际工程案例，对其消防设计的具体思路进行了研究。总体而言，高层商业综合体消防设计是一个复杂的过程，需要综合考虑消防技术、管理规范等多方面的要求，能以国家规范等为指导标准，不断优化建筑消防结构，最终为强化建筑整体性能奠定基础。
参考文献：
[1]张艳娣.建筑消防设计理念的创新探讨[J].建材与装饰，2016，16：113-114.
[2]黄晋奕.三线城市商业地产综合体设计探究――以河源商业中心购物mall为例[J].低碳世界，2016，16：121-123.
关键词 社区 商业发展模式 方向研究
在我国，现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境;社区商业网点的布局存在“供给不足、需之未有”、“业态单一、配之不齐”、“规模低效、供之扰民”、“城乡分离、享之不均”等问题。但面对大型百货及购物中心的日趋饱和，居民的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商都想分食这块蛋糕;而城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式又提出了新要求。
一、社区商业发展的功能和特征
（一）社区商业地产发展潜力巨大
首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服务，市场潜力巨大。
（二）社区商业的功能和模式
我国社区商业的主要特点：从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水平有一定联系。社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常生活需要。
二、探讨社区商业的发展模式及定位
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组主要在以下几个方面对开发商提出建议。
（一）合理区位选择
合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业项目的运营状况。
（二）精准项目定位
社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。
（三）主力店招商先行
国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。
（四）丰富业态组合
成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。
（五）多样化经营模式
从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种
模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。
三、结束语
社区商业发展模式并不是一种固定的模式，并且也没有哪一种模式是普遍使用的。在摸索适合我国国情的社区商业发展实践中，更需要从实际出发，实事求是灵活应用。我们要把握社区商业发展的基本思路和方向，用有力的措施和积极的心态，推进我国社区商业模式的健康有序发展。
文献参考：
[1] 李定珍.中国社区商业概论，北京.中国市场出版社，2004.
[2] 邓道平等.现在城市规划，北京，科学出版社，2004.
[3] 王学东.商业房地产投融资与运营管理，北京.清华大学出版社，2004.
关键词：商业；综合体项目；规划
中图分类号：F722文献标识码： A
一、前言
大型商业综合体项目的规划工作关乎项目后期的建设工作好坏，因此，要做好大型商业综合体项目规划，以提高项目后期运行的效果，提高项目投入运营后的成效。
二、大型商业综合体交通体构建策略
1、动态、联合的协调设计思路
将大型商业综合体的交通规划与土地规划同时进行。一方面,从有利于交通规划与管理的观点出发,合理布局商业综合体各项功能用地;另一方面,通过交通规划引导土地的高效利用。将两项工作结合起来进行,可以使二者相互反馈、相互协调,从而达到土地利用和交通运输的合理匹配。
2、结合交通枢纽,实施联合开发
结合轨道交通车站、公共和对外交通枢纽的建设,实施交通设施和商业设施的联合开发,交通设施利用商业设施的部分利益进行投资建设,交通设施吸引的大量人流也为商业设施积聚了人气,使其获取了额外受益,目前,联合开发在我国的应用处于起步阶段,亟需建立完善的利益分配策略。
3、通过多种措施,减少高峰时段周边道路交通压力
大力发展公共交通,减少非公共方式的机动交通量;通过建设商住公寓平抑通勤交通;采用模块化的交通设计模式,将停车设施分散分布,通过停车场出入口分散机动车交通;实现“人车分流、机非分流、客货分流”,最大限度地降低各种交通行为的相互干扰。
4、立体化交通
将步行和停车系统都进行分层布置,有利于空间的有效利用和交通流线的合理组织。从地面、空中和地下3个层面进行交通流的转接。空中的交通流主要来自立交桥和步行天桥,地下的交通流主要来自地铁车站和地下步行街。充分利用空中和地下空间可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商业综合体内部与周围道路之间的转换能力。
5、集约、合理的布置停车设施
建立多层停车库、屋顶和地下停车场是充分利用土地的最有效途径之一,停车场的位置和规模应根据人流量、车流量、货流量和各类业态的特殊要求安排;停车场应尽量设置智能化的诱导系统;公交车站和出租车停靠站应尽可能地接近商业区内部地区。
6、物流化的货运体系
通过从商品生产地到客户的全方式供应链物流分析,规划大型商业综合体的货运体系,应做好同周边现有和规划货运设施的紧密结合。有条件的情况下,尽量设立单独的货车服务出入口和通道;如果无法设立独立的出入口,则可设立空中或地下服务车道,利用隧道、地下层、架空道和坡道或设立服务庭院等方法,最大限度地降低对人行交通的影响。
三、大型商业综合体项目外部空间规划
1、广场型外部空间的积极化
广场型外部空间是指与建筑实体界面接触的是一块独属于或从属于(同时毗邻其他建筑)该商业建筑的广场。广场一般有较大的尺度，视野开阔，能很好的集聚和疏散人群。按剖面形态可以分为平面型广场和下沉式广场。平面型广场由于地势平坦，便于布置绿化，座椅，水景，甚至儿童游乐场，但如果布置不当容易给人造成刻板呆滞的感觉;下沉式广场在视觉上制造起伏，还可利用下沉空间与商业建筑的负一层进行联系，增加出入口，若广场举办活动，台阶还可以充当临时看台。但是如果尺度不当，踏步过于陡峭或是下沉深度过大，位于广场中的人群易产生心理压迫感。
2、庭院型外部空间的积极化
庭院型是相对广场型而提出的一个概念。广场型讲求的是热闹繁荣的空间开敞，属于外向空间，庭院型则讲求幽静闲适的空间围合，属于内向空间。中国从古至今都强调私密性，从皇家故宫到私家四合院，无不反映这一特点。庭院型外部空间相对于其他类型而言，具有“小众化”的特点，主要针对已经进入该商业建筑实体的人群。例如成都万象城的露天平台，采用退台式在每一层创造出外部空间，进行从室内到室外、由压抑到开阔的轻松转换。同时，灵活布置了绿化与休息设施，也有户外楼梯可以到达每一楼层。
四、大型商业综合体项目商业街的规划
1、尺度近人
商业街的主要特点是因店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，从而决定了其设计核心就是让空间有用而舒适，空间尺度应以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，横向关注范围一般在10-20米之间。若宽于20米，“街”的感觉则被“广场”的感觉取代，行人可能只关注街道一侧的店铺。因此，商业街设计的尺度把握应该以人为本。
建筑外观造型的设计可以分为三个层面：第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线；第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等；第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。购物行人所能感受的范围也就在一层高度之内，这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。
2、空间限定
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求、需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间与步行购物空间隔离的目的。
3、风格色彩
自然形成的传统商业街的诱人之处在于其由不同时期建造，风格迥异的铺面拼在一起，造成以极其多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。
由于本商业街定位和所处的地理位置，在风格色彩方面，设计重点考虑：
（一）建筑风格的统一协调：把握好历史街区的建筑文脉，确定历史街区新建筑的风格是至关重要的。设计中力求突破中国古典建筑的体量权衡和整体轮廓，采用台基、屋身、屋顶的三段式构成，建筑造型由功能、空间确定，从文脉环境中挖掘有益合理、具有代表性的建筑符号，象征表达出一定文脉环境中建筑的内涵和意义，以此来完成新老建筑在风格上的对话。
（二）体量的统一协调：历史街区的新建筑，在体量上应把握好各自在广场中的位次关系，和谐的建筑体量可以使广场界面既突出重点又具有连续而有韵律的感觉，设计中对体量过大的建筑，利用虚实对比的手法，将其进行纵向及横向的双重分解，使其成为两栋毗邻的尺度适宜的小体量建筑，从而带来较好的视觉效果。
（三）细部设计的统一协调：建筑立面的细部设计是维护景观整体协调的重要手段。我们采用相互呼应的细部设计手法达到与历史建筑整体形态的协调，如统一口部线形、细部的艺术装饰（包括檐部、壁柱、线脚）等。
（四）材料、色彩的统一：融合项目毗邻的“陈白沙纪念馆”的文化气质，设计将商业街建筑的色彩进行了统一，以突出历史建筑在空间中的形象。
五、结束语
综上所述，大型商业综合体的规划一定要更加的科学和合理，要结合大型商业综合体项目的特点和需要来展开规划，进而提高规划的效果和规划的合理性，规划处科学的方案。
【参考文献】
[1]徐岩.城市商业综合体外部空间环境设计及策略研究[D].西安建筑科技大学,2012..12
身边同事交流时经常问道“什么叫养老”。一问到“养老”大家首先就挠头，然后想说可能等到我真的老了，我的父母老得不能动了那才叫养老。其实我们从养老产业和养老地产层面看，养老在整个养老产业和养老市场里面所占的比例其实是很低的。传统意义上的养老，就是我们所认为的：到高龄的、失能的养老。实际上，高龄的、失能的养老，在整个养老市场里比例是很低的，所以我们首先要把养老的定义搞清楚。
1.1经济供养
这是最传统的养老，说白了就是吃饱、穿暖、能正常的生活就行了。属于最基本的经济供养。
1.2生活照料
“经济供应”再往上一个层次，就要有更好的生活品质，对生活品质的要求，实际上就是“生活照料”。大家可以理解一下，它绝对不是说你躺在床上去照料，其实人的一生都需要照料，尤其到了中老年以后更需要照料。
1.3精神慰藉
这是更高层次的一种精神层面的追求。我觉得从养老层面来解释这个词，应该有三个阶段：我们传统意义上理解的是经济供养；再往下一点就是养老概念的扩展，从传统养老向整个全面养老扩展的。
养老，是集养生和养老为一体的，高龄之前注重的是养生，高龄之后更注重的是传统意义的养老。把这两个概念融合在一起，会发现我们开发定位时，思路会更加的宽泛，所有的理念和产品会有更多的选择。当然，养生这个概念里面还有一些延年益寿、强身健体、修身养性等等方面的内容。我想说的是，在整个养老项目定位的时候，如果我们把养生和养老贯穿进去，就会突然发现：思路豁然开朗。
养老需求的马斯洛需求理论图，是我自己杜撰的。如果对应着这张马斯洛需求理论来看，老年群体的需求也是可以分层的：最基本的是生存需求，其核心就是现在老人最关心的居和医，老有所居、老有所医；到安全层面，他可能有了些“情感方面的需求”，再往上是“社交需求”，然后是“尊重需求”和“实现价值”的需求。“老有所学、老有所用、老有所成”这些原则，其实很值得养老集团去研究。
另外，有一点可能大家看起来有点伤感，就是说：人的一生实现自我价值，这是大家的一种共同追求，最高的需求境界。但是对老年群体来讲，我这里叫“老有所终”。当然，“老有所终”不是等死。昨天很多专家都提到，让老人在养老过程中有尊严的去养老，能够很坦然地去面对最后的那一刻。也就是从某种意义上来说，这个结果已经不是那种很悲惨的结果，而是一种老人对整个养老过程全方位地，或者说高品质的主动的养老后，他能够很坦然地去面对最后那一刻。其实这是一种境界。
养老的概念总结一下，可以用这几个字：从传统的被动养老向主动养老去转换。这个观念的转变，对我们养老地产开发的需求，从潜在需求变成现实需求，也是相匹配的。
2 什么叫养老服务体系
2.1养老服务体系定义的重要性
“养老服务体系”，可能有点抽象。其实，养老服务体系一定要有质量控制标准，为什么？因为养老服务体系是无形的，但又是落实在整个养老地产的开发和运营的每一个环节中的。如果没有一些质量指标的东西去检验或者去定义它，那么，“养老服务体系”说是很重要，但落地时却无声，最终也将消于无形的，也就是说，想得很好、做得还不错，最后运营的时候却慢慢的逐渐消退。
2.2养老服务体系的特点
（1）养老主体比较完整
开发社区，如果是一个全龄社区，那么服务体系还不能完全叫养老服务体系。如果更健全，那么可以叫它养生养老服务体系。这里面涵盖的人群，可能还会再往前，还有一些交叉、发散和延伸。
（2）体系的多样性
同一种养老需求，必须要有可变性和可选择性。因为老年群体的需求是比较多样化的。那么我们的服务体系必须要有多样的体系，不可能指望一种服务体系把所有的课题全部解决掉，那是不太现实的。
（3）体系的持续性
一个老者，从低龄老年期（健康活跃期），一直发展到临终关怀期，这是一个漫长的过程，所以整个服务体系它是一个持续的。
（4）体系的实效性
养老服务体系必须让儿女放心，让长者安心，让社会能够感受到这种高品质的生活。所以养老体系要有实效性。
（5）体系的经济性
养老服务体系所有的事情都是在有前提和条件下做的，如果我们仅仅讲所谓养老的质量而不谈成本和质量匹配，那是没有意义的。所以，要讲经济性。
（6）九如城项目服务体系
我们九如城项目开发总结了一个图：整个项目里五种层次、几个板块的养老服务。简单解释一下，橙色部分是我们养老住区里最基础的，就是居住服务，整个实现老有所居。养老中心还有两块服务：医护结合，医就是医疗服务，护就是护理部分；紫颜色部分的需求是更高层面的，这种需求如果能满足的话，我觉得在地产开发模式中可以说是高端的、全面性的一种体现。这里主要是养生服务，养生服务研究什么？中国当前的食品安全牵动着我们亿万人的心，老人对食品的安全和敏感是极为关注的，所以我们九如人在开发的时，跟政府强调了我们的理念，政府给我们配上一个集中的几百亩的农场，我们希望在我们的社区里有一个很好的配送和供给。
3服务体系如何能落地和成长
我们第一个项目是从去年10月份取得的，就是“九如城”项目。去年10月份，我们董事长提出“养老综合体”理念。
什么叫养老综合体？我们强调位置选在城市周边的生态环境区域，但是，不能离城市太远。这个定位是比较重要的，现在很多的养老项目动不动就选在一个风景如画的偏远的地方，而且规模又比较大，我个人觉得还是有点风险。而且这里面必须得有医院、养护院、体检中心、酒店、休闲购物、食品基地、学校、公园等等。这些功能业态，它是相互复合、相互作用、互为价值链的、集约的、养生养老为主题的，能够满足所有建筑群体。这里有几点跟大家交流一下。
（1）这是一个建筑群体，这个建筑群体每一部分都承载着一个业态功能。大家可以做一个概念比较，就是“养老综合体”与“商业综合体”的比较：商业综合体是有不同业态组成的，最后形成聚合效益，就是一加一大于二的理论。商业综合体是通过在一个区域里面不同业态的组合，来共享人流，来实现这种商业综合体不同的价值。但是，“养老综合体”比商业综合体更复杂：由于我们这里入住的人群是比较特殊的，我们所有的业态里面这些功能，除了要每个功能都是完善的情况下，还需要不同业态功能之间相互的发生化学反应，相互的复合。这就要通过服务体系的构建，来让所有不同业态之间为所有的入住人群产生更高价值的、更多的服务，所以，一定要让养老综合体的效应进一步加强。
（2）养老综合体业态分类
我们把养老综合体那么多的业态进行了三个层次的分类：一是满足最基本养老需求，购物休闲、生态公园、体检中心，在基本保障上上了一个台阶。二是深度保障。酒店、学校和食品基地，我觉得应该算是深度保障。为什么要酒店？通过酒店，我们可以把所有针对老人的一些娱乐、休闲的设施做到很有品质的管理和保证。三是满足学习。我们理想中的学校有三个层次的意义：我们认为一个全龄住区里面最好有一个幼儿园的配置，因为老人和小孩在一起双方都很开心；二是老年大学，我们觉得学习是让老年人永葆青春的一个金钥匙。我觉得这些事从事养老地产开发企业必须关注的。养老产业人才欠缺。中国目前最困扰的就是养老产业经营的服务人才非常非常欠缺，无论是高级人才，还是护工、护士，没有直接的渠道提供人才。立志从事养老产业开发的企业一定要有这个意识，要有培训的功能，做一个培训学校或者做一个再培训机构。我觉得，要想让养老设施的运营达到一定的水准、养老开发的理论能够落地的话，这个培训的工作必须得到重视，否则，我们所有的那些理念都不能落地。
（3）其它区域
养老综合体里，应该从独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区，一直到老年痴呆照顾区、临终关怀区。老年痴呆照顾区可能对医疗的要求更加高一点。
4 硬件设施的设计标准
有一个重要的东西，就是硬件设施的建造标准、老年设施的构建标准。养老地产的开发，比较理想的定位是什么呢？就是说从服务设计开始，如果没有运营管理介入，那么，那些服务体系是不能实现的。有了运营管理，才可能指导规划设计，然后规划设计再到运营管理，形成一个循环。跟做普通住宅开发的一个很大的区别，就是它的项目的设计和开发，尤其是设计，永远是从服务体系、软硬件之间的一个互通互融的过程。
我们在九如城项目开发里面打造三个家：一是家，就是适老化的这些建筑来打造这种所谓的硬件的house，二是home，某种意义上是带有服务的。九如城的设计里，所有当初定的那些功能都已经落实到建筑结构里去了。我们一定要先确定运营团队，找到运营资源，然后来规划。建筑功能设计时，建议从内往外做。这样，我们做的建筑和我们的运营理念可以融合一致。养老服务体系里或养老建筑里，IT系统的开发至关重要。当今的一切已经不完全靠人去做，只有这些理念都融合到IT系统里去，这样的东西才可以落实。第三，九如城里一定有个标配。生态公园，生态公园跟项目开发是融在一起的，就是人和自然的交融。某种意义上来说是他们内心的追求，尤其是到了老年的时候。所以，在生态公园里我们也规划了“耕种区”，但是这个规模不能做到每户人家都有，要申请。
九如城医疗服务。我们的医疗服务板块，由两个东西构成：一是的康复医院，二是VIP体检中心。这两个东西某种意义上来说是比较重要的。我们的养老综合体里，它究竟需要一个什么样的医院？这一点是值得大家去思考的。我们最终定位“小全科大康复”的这么一个理念的医院。我们觉得是适合大型的养老养生住区的医院的配套。体检中心的配备，对高端的群体，它是非常非常重要的。
5服务体系
（1）基础医疗服务
健康咨询、医疗诊治、绿色转诊，是基础医疗服务里的三大块。但是这里有一点很重要的，就是我们所有的就诊信息它都会在我们的数据库里，通过我们IT技术的开发在我们数据库里面进行沉淀，就是我们所谓的“健康档案”。体检中心也会形成健康档案，还有比如老人从事哪些运动，在会所里面使用哪些功能等，这些数据共同会形成他的健康档案管理。健康管理服务。最核心的就是入住时各种健康数据的采集，以及到健康整个的服务管理。
（2）应急措施
在老年人数据里，这一点是非常非常重要的，也是我们医疗配套体系里面重点要解决和应对的东西。我们医疗体系如何来解决养老住区里这些突发的情况，我觉得也是我们养老服务体系里面构建的一个重要内容。
医疗板块需要为我们整个养老住区提供这方面的服务。就是说可能它是对日托中心服务的。同时免费的健康讲座能提供一些社会层面的福利性的支撑作用。
6结语
养老概念的定义是建立养老服务体系的基础。
关键词：大型商业综合体；生态；整体化设计；商业设计
引 言
大型商业综合体的发展在新世纪进入了一个全新的阶段，单一的综合百货公司渐渐被多种业态综合的shoppingmall所替代，人们在购物中心所消费的已经远远不是商品，更多的是多样化的体验。发展商的利益不仅体现于最大化的商业价值，同时有义务为城市创建极具社会人文价值的活动空间，延续传统文化及生活习俗，在对自然环境的充分尊重下，达到互动共生的最高境界。湖南衡阳宇元・万向城综合了商业、住宅以及办公等不同功能，规模大，具有相当程度的复杂性，但在整体观的的规划和建筑设计理念指导下，坚持“可持续发展”、“生态优先”和“以人为本”的原则，充分尊重和利用现状地形地貌，最大限度地保护自然生态，现已建成了具有高档商业、生态环境和文化内涵的商业综合体，占据了当地市场的至高点，振兴了当地商业建筑的文化品味，为该城市树立了新型商业标杆。
1 项目概况和简介
衡阳市地处湘南，属于亚热带地区，年平均气温在17.5～18.1℃之间，当地雨量丰富，每年4～9月为雨季。本项目为不规则的L形地块，南面长约87m，北面长约214m；东面长约186m，西面长约86m，雄踞旧城区与开发区连接咽喉，占据了衡阳市的重要地段，地理位置优越。地块北接莲湖广场和解放大道，东南毗邻岳屏广场及岳屏公园，南有具有优美的景观环境的天马山，西临城市南北干道蒸湘南路。地块位于衡阳新老城区交界处，由于人流汇集而形成浓郁的商业气氛，其东侧与著名的传统商业步行街苏眼井路相通，是延续新旧商业区的重要区域。
项目分为商业、住宅、办公楼三个部分，为一类高层建筑，耐火等级为一级。裙楼为五层商业，六层为架空层，以上为住宅、办公塔楼，各塔楼均设独立出入口。住宅塔楼7～30层，办公楼塔楼1～27层，塔楼建筑总高度99.0m。
总用地面积：37559m2，建筑占地面积：23126m2，总建筑面积：271097m2，地下建筑面积：46518m2，地上建筑面积：224579m2。商业裙楼面积（1～5层）：75922m2，为百货、餐饮娱乐、电影院等功能；住宅建筑面积：112428m2，办公楼建筑面积：38130m2，容积率：6.0，建筑基底面积：18024m2，建筑密度：48%，绿地率：35%，小汽车停车：地下车库958辆，地上路边临时停车42辆。不计算容积率的建筑面积：：87080m2，其中：地下三层：22283m2，地下三层主要为车库和设备用房。地下二层：23352m2，为车库及人防，地下一层：24921m2，为家乐福超市及商业。结构形式以框架剪力墙结构为主，设计范围包括总平面设计、建筑设计、结构设计、各种灭火设施、防排烟系统、火灾自动报警联动控制。（见图1）
2 湖南衡阳宇元・万向城的规划和建筑理念
2.1 规划结构――三点一景观轴一核心的规划结构
以天马山为核心，西侧设置办公楼、北侧为集中商业及景观商业街、东侧为住宅及配套设施，三部分各自相对独立，又能在景观形态上形成互动。沿街建立三个主要商业节点，分别位于两个主要街角人流最为密集的地方以及与苏眼井路衔接的位置，辐射到主要沿街面的人流活动范围；由东至西围绕山体设计了一条景观商业轴，连接主干道交口与传统商业步行街，吸引人流进入商业内部，提升商业内部空间的价值。
2.2 规划思路
（1）依山就势，将自然生态的天马山山体以原始的方式展现给城市空间，高层建筑居于山体的两侧，为城市提供开扬的空间。商场的空间设计以山体为焦点，建立若干通向山体的交通与视线通道，结合商业街的景观，形成自然环境与人工环境的互动，建筑形体内低外高，在不同的标高形成各个观景平台，将山景最大限度的辐射到人们活动的每一个空间。
（2）充分利用周边的城市界面，除入口处适当设计集散广场，大部分沿街面设计小单位精品店，充分借用城市的商业气氛提升商铺价值，另外在商业内街的设计上，体现商铺最大化的指导思想，充分增加商铺可售面积，并在沿山体一侧设置景观化商铺。
（3）根据对用地价值的判断，整个规划的核心是对天马山的利用，将商业空间充分的景观化，使之成为本项目与众不同的特征。
2.3 景观轴
景观轴线是由天马山向周边建筑空间放射状辐射的自然轴、与商业内街弧形的广场空间人文轴相交织而成。在各个交点处放大了的空间形成自然且人性化的中庭空间，使人在匆忙中享受到宜人的阳光，拥有一块难得的喘息之地。在与室外贯通的首层休闲空间里，植栽与中心广场的树林、建筑、弧形走廊相映成趣，形成层次丰富，步移景异的空间效果，增强了顾客购物过程中的情趣。天马山山体公园景观经过人工化的修整，使之不仅具有观赏效果，而更多地成为休闲活动的场所，增强景观的利用价值，创造了多样化的开放空间。（见图2）
3 建筑单体性与建筑整体性
（1）商业占据地块主要位置，基本占满了所有可利用面积，天马山为创造更良好的商业环境，主体建筑规划布置结构以室内步行街为线，阳光中庭为中心，在地块南部，与天马山结合处，设有特色商业步行街，在形态上使建筑依就山势巧妙布置。
（2）天马山西侧的办公楼、景观商业街、东侧的住宅及配套设施，三部分各自相对独立，又能在景观形态上形成互动。住宅的布局独立，内部封闭管理；具有相对完整的内环境，闹中取静。住宅设计遵循景观价值最大化的原则，在景观最优处设计了一梯三户的大户型，充分利用了天马山景观。户型设计引入如入户花园、开敞式电梯厅、底层豪华入户大堂等先进理念。
（3）立面造型。通过中庭空间的斜面天窗，中央步行街的玻璃飘顶等细节的精巧设计，体现了动感、创新和活力。商业表皮材料大量选取环保、高技、时尚的现代产品，不同质感的金属面材、穿孔板、玻璃、钢构架相互冲击，带来了不同的视觉广告效果。局部建筑语言提供与众不同的造型意向，与不同形态的玻璃体构成动感十足的形体意向。办公楼等塔楼主体造型以竖向线条为主，体现建筑挺拔、向上的形象，外墙材料以玻璃幕墙为主，表达纯净、透明的效果。（见图3）
4 大型商业综合体的商业设计理念
4.1 利用生态环境整体化设计内外两条商业动线的结合
大空间商业布局考虑多种经营模式的可能性，为了避免单一的空间模式，增强内外空间之间的互动，如何引导外部人群进入建筑群聚集人气，是提升该商业建筑空间价值的首要问题。
本项目将动线分解成内外两条，外部的动线延续城市的步行道，而内部的动线则从商业休闲气氛、庭院设置等结合商业街景观、溜冰场、中庭等各个方面激发人群的兴趣K创造停留的可能性。内外动线之间也实现了自由的沟通，将整个区域的商业空间城市的步道系统融为整体，为营造浓厚的商业氛围提供了条件，从而使这个地块成为城市环境中具有活力的场所。外部的动线通过小体量商业的屋顶平台与天马山公园的巧妙组合，将商业购物休闲的人流引入天马山山体公园，不仅扩大了商业购物休闲空间，还增加了商业中心的购物附加值。
4.2 业态分布
大型商业综合体很难用一两种简单的模式来满足当今商业项目的需求，本项目采用首层商业临街店铺形态，二，三，四，五层为大空间购物娱乐中心的形式和中型专门店或其他餐饮娱乐等进行组合，充分结合这多种商业业态模式的优点。把以单元式组合商铺和专营店方式的灵活多变，和还拥有贯通几层的主力旗舰店的吸引力的排列组合和布局技巧，基于人们的购物流线分析设计出室内主动线中的商业价值。中庭和主动线两边多排列小型单元，需要时可灵活扩展成中、大型单元以利于出租。建筑端部是商业价值最高的地方，设计为大型集中商业和旗舰店，入口展示空间与具有品牌号召力的主力精品店。超市设置于地下一层，通过交通体与共享空间与地面商业街形成互动，并设置部分商铺发挥主力超市的品牌拉动作用。同时沿天马山设计了有特色的景观室外商业街，与山体景观休闲平台形成良好的互动，延伸商业活动，提升潜在的商业价值，使商业空间体现趣味性与戏剧性，为消费人群创造印象深刻的购物休闲体验。
5 结束语
总之，湖南衡阳宇元・万向城从规划开始就把建筑和环境结合起来看作一个整体设计，将其看成为一个完整的商业综合体项目来做系统化的设计。目前该项目已建成为当地著名的一个“一站式”的商业购物综合体，为市民提供了集展览、节日庆祝、购物及餐饮设施、居住、工作多种行为的场所。居住、工作与商业活动不再是简单的对立关系，而变成了密不可分的生活因素，可以预见在新型大型商业综合体规划及建筑设计理念中，生态景观作为项目的重要的构成元素，将发挥着越来越重要的作用。
参考文献
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[2]中南建筑设计院主编.《商店建筑设计规范》JGJ48-88，1988年版.
[3]公安部主编.《建筑设计防火规范》GB50016―2006，2006年版.
今年以来，我县努力克服疫情带来的挑战，深入推进商贸消费升级三年攻坚行动，抓实做好“六稳”，落实“六保”，激发消费活力，全力开创电子商务、商贸流通互促互进的发展新格局，实现“三增”预期目标。
1.商贸运行平稳有增。社消费品零售总额和实物网络零售额实现平稳增长。1-10月份，新增限上企业21家，占市年任务（12家）的175%，1-9月份（市里实行季通报制）完成社消品零售总额45.98亿元，同比增长0.4%，总量和增幅分别列全市第7、第2位。预计全年完成61.3亿元，同比增长4.2%。1-10月份完成实物网络零售额6.28亿元，同比增长33.81%，总量和增幅分别列全市第3、第7位。预计全年完成10亿元，同比增长28.2%。4月23日，全市促进商贸流通业发展经验交流会在我县召开。
2.发展蓄能动力有增。一是重点项目建设推进有力。城市风情街商贸综合体、四星级酒店、赣派风情街、文化艺术中心等已建成封顶，引进全国快消品连锁企业前30强步步高集团经营商贸综合体；商会大厦城市未来广场2.5万平方米商业主体已建成，与橙天影视、快乐玩家动漫游戏体验中心等品牌商家达成进驻意向；城东家居建材城开工在建，综合体验馆已完工，引进品牌运营商“北京居然之家”运营建材商贸综合体。二是城乡商贸体系不断完善。城区农贸市场建设加快，城南智慧农贸市场元月21日开业，68家商户入驻，引进世纪华联超市，在今年全省农贸市场建设改造绩效考核评价中列全省第一；城北农贸市场主体建成，预计年底投入使用。乡镇商贸综合体建设有序推进，麦㙦镇中塘小镇综合商贸市场、农贸市场建成运营，界埠镇商贸综合体在招商中，三湖镇商贸综合体在进行基础建设。三是商贸促销活动开展有色。我县先后举办了“畅享生活乐购”电子消费券促销活动、“品牌建材家居进万家”消费节、海木源清凉一“夏”大型融媒体直播等一系列大型促销活动，活动引流商家受益成效明显。
3.产业跨界融合有增。箱包产业电商步伐加快，全县171家成品箱包生产企业有近一半的企业（85家）实现电商转型。红金鲤箱包、麦点箱包、古茗箱包等9家企业网店，进入拼多多平台拉杆箱网销量全国前10，世纪行箱包新增列入省电子商务示范企业。粮油企业电商规模壮大，粮油工业城有6家企业成功实现电商转型（琴联米业、皇城粮油、友泉食品、港达米业、洋峰粮油、康善源油脂），其中年电商交易超千万元的企业有3家（皇城粮油、琴联米业、洋峰粮油），1-10月份，6家企业实现电商交易1.05亿元元，同比增长36.8%。社区新零售逐步兴起，以“爆买社区”为代表的社区新零售电商平台网络已覆盖全县各大住宅小区，1-10月份平台实现电商交易261万元，其中销售贫困户和扶贫产品80.5万元，在央广网报道推广。
二、存在的问题
在看到发展成效的同时，我们也注意到工作中存在的困难和问题：一是消费升级攻坚力量薄弱。消费升级受市场主导的因素较多，抓与不抓难以在短期内见成效，加上政策体系的不完善和上级考核关注度不高，造成促商贸消费升级工作仅停留在少数几个职能部门，攻坚力量薄弱，成效不明显。二是商贸基础有待进步提升。缺乏大型商贸综合体的带动，城市风情街等重点项目尚未建成，乡镇商贸综合体存有较多空白点，传统商业呈“散、小、乱”发展状态，夜间经济消费、中高端消费、假日消费等供给不足，造成本地消费外溢流失。三是网销品牌发展意识不强。今年，我县箱包电商企业为了保生存、保资金流，90%以上都是通过拼多多平台上线销售，“39元包邮”成为箱包在电商平台打“低价格战”的代名词，对我县箱包产业发展产生了一定的负面影响。
三、2021年工作思路
2021年是“十四五”开局之年，我县坚持以促商贸消费升级三年攻坚行动为抓手，着力构建以电子商务、商贸流通为主要支撑的内贸大循环，力争新增限额以上批零住餐企业18家以上，总数突破120家以上，全社会消费品零售总额达到67亿元，增长10%，实物网销零售额达到13亿元，增长30%，持续巩固“全国电商示范百佳县”发展成果。为实现上述目标，重点做好“三篇文章”。
1.做深产业融合文章。与实体产业深度融合是我县电商产业发展的最大特色，要进一步深化推进。一是要引进龙头示范带动。重点对接上海百秋电子商务、浙江金华美晨商贸、广东泽柳贸易、网库集团等一批龙头企业落户，引进新模式、跨界人才带动我县电商产业发展升级。二是要做大粮油电商规模。推动粮油电商企业带动网销订单农业的发展，并利用国家和省消费扶贫网资源扩大产品销售。要招引1-2家专业化的农产品电商龙头运营企业，对全县初级农产品资源进行整合，拓宽农产品销售渠道。三是要打造直播示范基地。抓住视频直播发展新趋势，将城东大学生创业孵化基地打造成直播基地，引导企业利用抖音、快手等直播平台提升产品价值，缓冲拼多多平台低价竞争。四是要提升网销品牌。重点推动箱包、粮油产业龙头企业在网销产品研发、智能标准化生产、网销品牌创建、包装功能设计等方面取得突破，以好的产品、好的品牌，提升网销产品附加值。注重引导企业用“网红直播”等互联网新模式，唱响企业品牌。同时，加大对箱包上线产品的质量监管，严厉打击低质滥价等扰乱市场经营的行为。
2.做实消费升级文章。推进商贸消费升级是打通“内循环”的关键环节，要进一步抓牢抓实。一是要推进高档商业集聚区建设。力促城市风情街、商会大厦城市未来广场明年投入运营，大力招引名企入街、名品入店，打造我县夜间消费集中地标，形成新的经济增长点。建议适时拆除商贸中心小商品市场建设大型商贸综合体，与商贸中心夜宵街联动发展夜间经济。二是要推进乡镇商贸综合体建设。力促界埠、三湖商贸综合体建成并引入多业态运营，荷浦、桃溪、洋峰街道办等地商贸综合体启动建设，形成梯次推进的格局。三是要推进“十四五”加油站网点建设。重点推动高铁新区、城上乡等空白网点建设，满足群众消费需求。四是发展连锁经营。引进国内知名品牌商家落地发展知名“首店”。鼓励县城商贸龙头下乡发展连锁经营，提升乡镇墟街商贸形象。五是要打造促销活动品牌。大力举办海木源漂流节、城上桃花节、神政桥采摘节、箱包节、赣酒文化节等一系列具有本土特色的促销活动，培育区域性活动引流促销品牌。
3.做强要素保障文章。电商方面，重点突破人才、物流成本的制约。要加强与省内大学院校合作，想办法招引一批大学生专业人才留在我县发展。通过外埠商会及时企业电商人才需求，吸引一批本土人才回流。鼓励电商人才与生产企业合作，搭建“前店后厂”营销模式，通过代运营方式帮助企业缓解人才短缺的问题。加强快递行业的规范管理，坚决打击行业内价格垄断，逐步降低电商物流成本。积极动员企业将注册地不在本县的网店迁回我县，减少电商交易数据流失。商贸方面，建议出台商贸服务业专项发展扶持政策，支持招大引强、品牌引进、商贸综合体建设、夜间经济集聚区发展、商贸促销活动、限上企业入规入统等，充分调动全社会推动商贸消费升级的积极性。
四、“十四五”期间的工作打算
“十四五”期间，我县电子商务暨商贸服务业工作思路是：以构建全领域大商贸大流通实现新跨越为目标，到2025年，力争全社会消费零售总额突破80亿元以上，年均增长16%以上，实物网络零售额突破38亿元以上，年均增长30%以上，使我县发展成省重要的现代商贸服务业中心。围绕发展目标，重点抓好三个方面工作：
一是推进电商产业发展升级。大力推动电子商务与盐卤药化、箱包皮具、电子信息、智能制造、生物医药大健康等主导产业充分融合，扩大销售，拉动生产。积极对接沿海电商龙头企业，力求在跨境电商和外综服务平台、农产品电商综合运营等产业链关键节点项目招商上取得新突破。以城东大学生（青年）电子商务创业孵化基地为载体，加快电商人才培育，加强与省内大学院校合作，引进人才，为实体企业电商转型提供人才支撑。坚持走品牌化电商发展道路，不断提升我县网销产品附加值。壮大粮油城实体电商企业网销规模，带动网销订单农业发展。积极培育井冈蜜橘等本地特色农产品网销体系，带动我县农特产品“网上行”。
〖关键词〗合同合同结构合同管理设计施工总包、分包
中图分类号：S611文献标识码： A
一、工程概况
杭州城西某商业综合体，总建筑面积为39.5万m2 。其中设有地下三层，其建筑面积14.8万m2；地上有6个塔楼（14～22层）和3个商业裙房区域（4～7层）组成，建筑面积24.7万m2。
地下三层共埋深16.5米，主要功能包括地下一层商业步行街、自行车库、卸货区、机动车停车库及人防工程等。本工程桩采用钻孔灌注桩，基坑围护结构采用双排大直径钻孔灌注桩（排桩）+两道钢筋砼内支撑，排桩间设止水帷幕（高压旋喷桩），主被动区加固区域为三排高压旋喷桩。塔楼主要采用筒体结构，个别楼采用钢筋混凝土核心筒+钢结构组成。功能主要是商业住宅、写字楼、星级酒店等。
二、合同结构概况及分析
在不同的合同模式下，项目参与方之间存在不同的合作方式。杭州城西某商业综合体与我公司签订施工阶段监理委托合同；与一家施工单位签订项目总承包施工合同；与一家设计单位签订项目设计合同并在项目进展过程中不断的进行深化设计。该项目涉及的专业工程较多，有钢结构工程、预应力结构工程、幕墙工程、精装修工程等，基本涉及建筑工程领域的各个专业。为了更好的完成各个专业工程的设计和施工，业主方以一家设计单位为总设计单位，分别委托不同的专业设计单位进行深化设计，深化设计完成后交总设计单位审核确认。再由总承包单位统筹协调施工，以专业分包的形式分包给各个专业施工单位，并统一管理。
本工程合同体系总体上还是采用先设计再招标再施工的管理模式，又称为设计-招标-施工合同管理模式，与设计-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然属于传统意义上的设计和施工总分包合同管理模式。
2.1主要优点
2.1.1长期和广泛采用，因而管理方法比较成熟，各参建方对合同风险、条款都比较清楚，对项目管理的程序也比较熟悉。
2.1.2业主对项目拥有较大的主动权，有利于项目的组织管理，业主可以自由选择设计单位，控制设计要求，确定详细的设计施工图；而承包单位仅仅负责“按图施工”。实际上是将项目施工质量、进度、安全等绝大部分风险由总承包单位来承担。
2.主要缺点
2.2.1由于设计与施工依次进行，只有当设计图纸全部完成后才能进行施工阶段的招标工作，两者之间没有形成最大限度的时间搭接，从而造成项目建设周期较长，这与现代商业项目的运作要求快速交工，减少项目的资金成本，以便实现收益的要求相背离。
2.2.2由于设计单位和施工单位分别与业主签订合同，不能自发的形成设计与施工之间的协调，必须借助业主的管理。加大了业主的管理协调工作量，同时也不利于快速处理现场施工与设计相关的技术问题，如果设计图纸存在缺陷，发生工程变更在所难免，同时商业地产业主的管理链相对较长，而且管理效率不够稳定等因素，一旦处理不当，往往会使业主与施工单位之间陷入对立局面，对工程进度、成本带来负面影响。
三、项目进展
本工程于2010年8月18日开工，先进行围护桩后工程桩，再进行基坑支护，在2011年1月份开始土方开挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成时。各参建方合同控制措施相对较好，基本按合同预定目标有序进行。工程建设历时近1年半时间，还剩2年半时间需完成主体及装饰施工，其中合同工期目标的重要性开始逐渐上升。为了保证主体工程按期完成，总承包单位在主体阶段也主动采取了增加劳动力班组和周转材料等投入，最终主体结构于2012年12月底封顶。
为了保证商场的开业，后期一些装修、安装等专业分包单位、材料供应商提前介入，尤其在项目装饰后期及临近开业前的两个月，一些商户的装修、安装单位纷纷进场，各个专业施工单位数量达到近300家。施工现场管理难度不断加大，原合同体系的优点已不再明显，而缺点则不断放大，同时总承包单位的管理有些显得力不从心，工程进度面临的压力开始凸显并急剧成为主要矛盾；使得业主方、监理方的协调工作量增大。
在众多专业分包单位中，有总承包单位方的，也有业主独立发包的，还有业主指定材料供应商。同时由于项目构成的多样性以及各种设备设施系统专业化等特点，在装饰后期各分包单位急剧增加，总包单位的管理又跟不上现场节奏，出现了业主方不得不对一些直接指定的分包单位进行管理。原先采用的项目总承包模式逐渐演变成“施工总承包+业主方管理总承包”。项目的合同体系出现了多头管理，总承包单位的主要管理角色不断被业主方弱化，且总承包单位对业主方的分包单位和供应商也疏于管理。
尽管有些业主方的分包单位和材料供应商已纳入合同总包管理范畴，但总承包单位在合同条款方面往往有责无权。对于各分包单位上交的总包管理费用，由于总承包单位实际支出的管理费用、临时设施等费用，已经开始出现倒挂现象；以及在收取分包单位施工水电费、分包履约保证金等费用方面也是阻力重重；特别在抢工期的情况下进行场地利用、材料水平垂直运输、交叉施工时，管理矛盾更是日趋尖锐激化。
为了有效避免合同管理风险，使整个项目管理系统始终处于良性、有序的状态，项目监理机构加强了对业主和对总承包、分包等单位的协调工作。
首先充分明确到项目开业这一终结目标是不可调整，总承包单位和各个专业分包单位、供应商要从思想上和认识上和业主保持高度的统一，提出了建立“伙伴、共赢”的合作思路。毕竟业主有长期、连续的商业连锁建设工程需要开发建设，业主与各参建单位之间有了长期合作的基础和远景，不仅可以使业主避免了在选择参建单位方面的风险，而且可以降低相互之间的交易成本。同时一个负责的业主应公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的风险责任。一个苛刻的责权利关系严重不平衡的合同犹如一把双刃剑，不仅会损害承包商的利益，也会损害业主的利益，最终会损害项目的整体利益。
当今建筑市场还处于买方市场，在招标和签订合同阶段，业主一般处于绝对的优势；而承包商为了获得项目中标，往往削减报价，降低利润空间。针对承包商为了承接项目，而签订的一些“显失公平”的合同条款进行业主、施工、监理等多方磋商。对于业主指定分包单位的总包配合费用不足的现象予以测算，并召开各个层次的协调会议，最终以补充协议的形式予以明确。
虽然在这些业主专业分包工程的实施过程中，业主方直接参与管理，但总包单位的总包管理绝对不能缺失。对一些专业性较强的分包工程，提出了业主、总包、分包必须签订三方合同，明确各自的权力、义务，同时在工程款支付时，明确支付流程，即专业分包单位必须向总包单位报审，由总包单位签字确认后向项目监理机构报审，审核确认后送业主方审定支付。即利用支付手段赋予监理单位和总包单位加强对专业分包的管理。将业主方的分包单位纳入总承包的施工总体部署范畴。
通过以上措施， 也使业主方的工程管理部门与合约、财务等管理部门加强了协调与沟通，签证办理等程序相应比较顺畅，无形中加快了业主、总包单位、分包单位、监理单位等各参建单位的互动节奏。从而使这艘航母又开始正常运作。
四、建议
由于综合体项目工期要求特别紧，在施工过程中进场劳务及专业队伍众多，往往采用人海战术，最多时现场施工人员接近2000名；各个施工队伍素质参差不齐，劳动力变动比较频繁，在施工过程中出现大量工序采用非常规交叉、并排作业的现象，导致现场周转材料、机械设备等同步增加，加大了施工安全防护的难度，对工程带来安全隐患。由此更需要项目监理人员利用合同条款加强各参建单位的约束，加大对现场的协调控制力度。
在项目主体施工后期及装饰阶段，不断有深化设计单位开始介入，如钢结构、幕墙等深化设计。出现了深化设计方案论证及技术准备时间比较仓促，导致了图纸审核、供应不及时，无法使现场施工管理人员对图纸有深入细致的了解和熟悉环节，有些时候出现了“边设计、边施工、边修改”的情况，给工程质量带来不利影响。而且在项目后期进场装修的各个小业主众多，装修过程不可避免的对先前施工成品产生破损。
透过杭州城西某商业综合体项目的监理工作，折射出现代商业综合体项目有：规模巨大、工程结构复杂、设备系统比较齐全、建设工期紧、分包单位众多等特点；再者商业综合体突破了传统建设项目相对单一的构建格局，集中了商业、酒店、写字楼、酒店式公寓、广场、景观等工程为一体。今后商业综合体将会不断涌现，项目配套专业越趋于综合，对项目的合同管理也将会要求更高。传统的总分包管理模式在实际运用中需要不断的运用动态控制原则进行改进、升级。
参考文献
1.中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局.建设工程施工合同（GF-2009-0201）．1999年12月
关键词：大型商业综合体项目；业主；合同总体策划
Abstract: This article take the Nanjing some large commercial complex project as an example, discusses the importance of contract of project of overall planning, and according to the project contract overall planning should consider the factors, put forward how to undertake the project overall planning of the contract.
Key words: large commercial complex project; owner; the overall planning of the contract
中图分类号：TU723.1献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）11-0020-02
合同策划是对项目各合同的总体把握，并在此基础上初步确定合同内容、权利义务关系。合同策划分为合同总体策划与合同详细策划。所谓合同总体策划，就是在项目分解发包之前，依据业主情况、承包商情况、工程特点、环境特点，对项目相关的合同进行总体策划，以明确对合同的签订与实施有重大影响的决策事项。合同总体策划阶段，主要解决的是从项目整体把握项目分解包和存在的界面问题。而合同详细策划则是对合同内容详细的分析，包括详细的合同结构关系、明确的界面工作内容，以及合同当事人与其他参与方可能存在的衔接问题、责任、义务、权利。
考虑到合同详细策划涉及到单个合同的合同条件、具体合同条款设置以及与其他相关联的合同之间详细具体的界面划分，本文对此不作研究，仅仅站在项目整体和全局的角度进行合同总体策划研究。当然对于业主而言，如何确保合同总体策划的各项工作内容完整、界面明确，避免遗漏和增项，这是一个非常重要但也具有一定难度的课题。本文就是基于业主方的视角，以某大型商业综合体项目为研究对象，分析业主如何根据项目的具体情况，从全局角度做好项目的合同总体策划，以便为项目后续顺利实施创造有利的条件。
一、案例背景介绍
南京某广场项目是一座综合性、多功能，达到国际水准的超大超高层公共建筑，是集国际高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓于一体的大型商业综合体项目。该项目一期工程总建筑面积227,055M2，设计结构高度约160 m，项目业态由国际购物中心（位于裙楼1-8层）、写字楼（位于南塔11-22层）、住宅式公寓（位于北塔11-39层）、豪宅（位于北塔11-39层）、五星级酒店（位于南塔23-36层）五部分内容及二层地下室组成。
由于该项目属于大型综合体项目，功能业态复杂，项目建设周期长达10来年。而且该项目涉及的参与方众多，包括投资商摩根、国外和香港设计所、国内设计院、各类设计专业顾问等，承包商和供货商数量也是非常之多。众多的项目参与方无疑导致业主项目管理的跨度和层次都很大，合同管理的难度也随之大大增加。
因此，笔者深感于对于大型商业综合体这种复杂项目而言，前期做好充分的合同总体策划，严格划分各合同之间界面，避免日后扯皮、推诿等现象的出现。界面清晰、层次合理的合同总体策划，不仅能够保证圆满地履行合同，促使各合同达到完善与协调，而且对整个项目总目标的顺利实现也起着决定性的作用。
二、项目合同总体策划的影响因素
业主在实施项目合同总体策划的过程中，应思虑周全，尽可能地把与工程项目相关的各种因素都予以充分考虑。由于业主在合同类型的选择中通常起着决定性的作用，因此就要求业主在工程项目建设初期就要根据工程项目的具体情况及所处环境，考虑各种不同因素（譬如业主自身资金能力、专业管理能力，以及合同对方的能力、经验等）的作用，选择适当的合同类型模式，从而避免日后由于合同缺陷等原因造成双方的纠纷和索赔的发生，并减少由此产生的费用。
由于该项目投资商是摩根士丹利，项目性质属于外资项目，所以不受国内各类招标法律、法规、政策文件的约束。因此，业主在选择设计单位、承包商、供应商等项目参与方时有充分自由的裁量权。所以，基本上该项目的所有设计、专业顾问、技术服务等单位都是业主直接委托的。而承包商的选择，则由于该项目历史遗留原因，项目前期由于业主资金不够充裕，所以承包商的选择是通过议标来确定的。后期由于业主成功引进摩根来投资，业主资金能力好，因此为了体现竞争性以便更好地选择到适合的承包商，业主都是通过邀请招标方式来确定中标单位的。至于供应商的选择，可以分为两种方式，一种是业主甲供，另外一种是甲控乙供（业主采用加签合同付款方式）。
另一方面，业主考虑到该项目规模大、功能多、业态复杂，还聘请了专业的项目管理顾问公司，业主和顾问公司一起组成项目管理部（包括合约部、工程部、设计部、综合部）来对项目进行管理。同时业主还委托了测量师事务所来对项目的合同、造价进行管理，委托某知名监理公司来对项目的质量、进度、安全等进行管理。这种业主管理+项目管理公司管理+监理管理+（测量师事务所管理造价、合同）的模式，集合了各公司的资源优势和专业优势，因此该项目业主的综合管理能力很强，从而可以使得合同包细分程度很高，合同界面清晰，对后续工作的顺利实施产生了重要影响。
当然，在合同总体策划的时候，也要严格按照项目的具体特点来确定具体的合同包数量及范围。譬如本项目购物中心、写字楼、酒店、豪宅、公寓的装修风格由于大不相同，所以各个业态的精装修设计单位都是不同的。而考虑到商业综合体项目早竣工早投入使用，就能尽早创收、回收投资，所以业主划分合同包的时候必须充分考虑划分标段的合理数量，以及各标段之间的合理界面，使各承包商之间既能各自独立施工、追赶工期，又能使各界面之间责任、义务清晰，避免推诿、扯皮现象的出现。
三、合同总体策划中合同架构图的重要性
众所周知，合同总体策划的首要内容是构建合同结构图，它是实现项目采购和合同管理的有效手段。合同结构图是反映业主方和项目各参与方之问，以及项目各参与方之间的合同关系。通过合同结构图可以非常清晰地了解一个项目有哪些，或将有哪些合同，以及了解项目各参与方的合同组织关系。我们将从大型商业综合体项目出发，探讨作为业主方如何在建设工程的管理中有效建立合同网络，从而充分发挥合同架构图在项目建设中的作用。
（1）合同架构图的涵义
笔者认为，合同架构本质上是一种组织分析结构（OBS），用以展示工作要素已经分配给了具体的组织单位。在工程项目中，参与工程建设的各方，包括设计、施工、监理、材料供应单位是具体的组织单位。这些单位根据不同的情况，分别与业主签订合同，其中最重要的合同是设计合同、顾问合同、监理合同以及施工总包合同；各分包单位与总包单位签订分包合同；业主、施工单位与供货单位签订设备、材料供应合同。对于业主，合同架构图就是合同的关系图。
（2）建立合同架构图的必要性
对于这样一个复杂的大型商业综合体项目，功能复杂，业态种类多，针对不同的业态--购物中心、写字楼、酒店、豪宅、公寓等有不同的营运团队，这就必然导致不同的项目业态，它们从设计需求、设计到施工、供货等方面都存在着显著的差异。因此，业主必须尽可能地考虑周全，制定出详细全面的合同包划分。当然，由于业主自身有着管理能力强、专业水平高的管理团队，还聘请了诸多的机电顾问、门五金顾问、灯光设计顾问、智能化设计顾问、标识设计顾问、噪声设计顾问等等专业的顾问公司，因此，业主在划分合同包的时候秉承尽可能详尽的原则，将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单元，譬如把一些专业性较强（如幕墙、消防、弱电、电梯等）的分部分项工程分包，对于影响工程质量、影响工程造价的特别重要的设备与材料实行业主直接供货等等。
业主必须重视合同架构图的建立，因为，合同网络架构是合同关系建立的基础。通过合同网络架构图的编制，可以理清项目管理的思路，设计一个符合实际的切实可行的合同网络。这样有助于我们把握工程管理的主线，起到提纲挚领的作用。只有整个项目的所有合同关系都井然有序，单个合同中对双方的责、权、利规定得很明确，双方的配合工作也比较好，合同执行得也很顺利；各个合同之间界面清晰，涵盖内容全面，整个项目实施下来非常顺利，没有内容被遗漏，都在所有合同中得到反映，这才是我们的目标。
四、项目合同架构的建立分析
（1）设计合同架构
该项目由于功能和业态相对复杂，所以设计内容也多，因此需划分成的合同包相对也详细得多。因此，业主必须明确设计总体院，由总体院承担该项目设计总体管理的责任，对业主委托的其他专业设计单位、设计顾问以及施工承包商的二次深化设计进行审核、协调、配合和管理，必须确保各专业之间设计范围和设计内容的有效衔接。本项目的设计合同架构如下：
（2）施工合同架构
考虑到项目规模大、内容复杂，业主确定采用总包负责制。总包选择的是土建、机电及景观工程单位，他们在工程施工中有主导权，对于临时用水、临时用电、垂直运输、垃圾清运、安全与环境管理、现场保安等的协调方面有利。总包单位通过收取一定比例的总包服务费，向分包单位提供服务，可以很大程度的减少施工中的矛盾和问题。至于指定分包商的选择，一般由业主进行邀请招标确定中标分包商后，由总包和指定分包商签订合同，业主加签盖章，形成三方协议。具体的施工合同架构图如下：
（3）材料设备合同架构
材料设备采购主要考虑以下三种方式：甲供、乙供、甲控乙供（招标时指定品牌或者暂定价形式，待中标后采用联合招标的方式或者提供样品确认、定价的方式）等三种方式。
1）甲供合同架构
甲供方式，主要原因是在招标时未明或者不能够明确说明“唯一”产品的项目。甲供的方式还有如下原因：控制成本要求，保证质量（防止施工单位以次充好，降低材料设备的标准）；另外对工程周期较长的项目，对波动性很大的材料也建议采用暂定价的方式或者甲供（比如电缆等），尽量安排在施工前夕定价格。综合考虑以上因素，确定该项目中业主直接指定供货的如下架构：
2）业主加签合同（等同于甲控乙供）架构
另外，由于本项目的指定分包商很多，而各个承包商合同内有不少对质量和造价影响比较大的材料、设备，业主都会单独拉出来和承包商组织联合招标，确定中标供应商后，由施工单位、供应商签订合同，业主加签章，由业主直接付款给供应商（但是发票由供应商开给施工单位，再由施工单位开发票给业主）。在此合同中，业主不承担任何责任，除了付款责任。这种通过招标选择中标单位后再由业主加签付款合同的方式，不仅使业主能够选择到品质好、价格低的材料和设备，而且通过业主直接付款给供应商，能够确保供应商及时收到货款并保证质量、按时供应，同时其他一切交货、安装过程中的除付款以外的责任都由承包商承担，业主不负任何的责任。
基本后期机电专业系统、精装修过程中的材料，都是采用的业主加签付款合同的方式，合同架构如下：
（4）外协/市政合同架构
一般业主对市政工程都是实行直接委托的，因为这些项目基本都是带有垄断性质的，如雨污水道路工程、自来水外线工程、电力外线工程、电信外线工程、有线电视外线工程等。业主在项目实施过程中，还要接受安监、质监等部门的监督和管理，所以，本项目的外协/市政合同架构如下：
五、结束语
对于本文重点讨论的大型商业综合体项目合同总体策划，由于笔者自身实践经验有限，难免会思虑不全、存在不足，希望能够在以后的工作实践中不断总结类似经验，以便更好地完善自己在合同策划方面的综合能力，促使项目的各个合同达到完善与协调，最终更好地促进项目总目标的实施
参考文献：
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关键词：地下空间；城市规划；
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
一、地下空间开发的必要性、可行性
（一）城市地下空间开发与利用的必然性
城市地下空间的开发利用是城市发展到一定阶段的产物，只有当城市在发展过程中出现了对地下空间的需求，城市又具备了开发的经济和技术能力，这时为了满足这种需求而进行开发才是合理的。一般来说，当城市出现以下几种情况时，应被视为产生了对地下空间开发的客观需求：
(1)城市发展用地严重不足，地面空间容量接近饱和，容积率过高，绿化率低和环境恶化。在这种情况下，开发利用地下空间有可能在不增加城市用地的条件下使城市空间容量适当扩大，使城市环境得到一定程度的改善。
(2)城市交通矛盾突出，经常发生大面积、长时间堵塞，依靠在地面上增加路网和拓宽街道已无法有效疏导车流和人流。这时，一般通过修建地下铁道、地下高速路和地下步行道以缓解地面交通矛盾。此外，当车辆的数量增多到无法在道路单侧停放，地面上也没有合适的土地可供建造停车库时，地下停车场可以满足大量停车的需要。
(3)地下交通的发展，会导致周边土地的升值，因此在地下交通设施沿线，特别是在大站和线路交汇的节点，就产生了开发地下商业的吸引力。由于交通与商业的互动作用，可以产生很高的经济效益，既可在一定程度上弥补地下交通设施较高的造价，又可与地面上的商业形成互补，促进城市更加繁荣。
(4)当城市受到战争或其他灾害威胁时，地下空间可以有效地起到综合防灾减灾的作用，有些作用是地面空间无法替代的。
(5)地下空间可使城市活动一定程度上摆脱台风、暴雨、冰雹等不良气候的影响。
(6)地下空间封闭、隐蔽、恒温等特性，有利于建立能源和物资储备系统。
一般情况下，实施开发地下空间是根据城市用地情况和城市交通矛盾的严重程度，特别是交通矛盾，是城市实施地下空间开发的首要和最主要的因素。
二、城市地下空间开发与利用的可行性
开发地下空间是城市发展到一定阶段出现的客观需要。这个阶段一般是以城市经济高速发展，城市空间容量严重不足，各种矛盾迅速激化，城市土地急剧升值为标志的。一般认为，地下空间开发利用的局限性主要在于投资成本过高，中国大部分城市还没有能力大规模开发地下空间。实际上投资成本的高低取决于城市的土地价格及政策，单纯从工程造价和运行，管理的费用来看，地下空间的使用价值无法与地面空间相比，但随着地表多余土地日渐减少，土地价格过高时，地下空间的使用价值就明显地显现出来。
地下空间的开发利用可以包容地下交通系统、地下市政设施、地下公共设施、地下空间防空防灾系统、地下物资储备等。由于地下有着恒温、恒湿、隔热、遮光、隐蔽性好等特点，国外很多地方地下空间的开发程度很高。而且，地下空间的开发利用对缓解交通、减少高架桥和改善城市景观都有很大意义。如果能综合开发，其成本未必高于地面建筑。
美国将波士顿原先的高架路“搬到”了地下，修建了一条地下道路，不仅缓解交通拥堵，降低城市12%的一氧化碳排放量，还可以使城市在许多方面受益，由于高架桥的拆除，可腾出近30英亩土地，3/4用于城市绿地和开敞空间的建设，在中心区种植2400株乔木和6000多株灌木。现在从空中俯瞰，以往拥挤的景象没有了，看到的是长长的绿化带。这条壮观的绿色走廊，其不同地段被安排建设文化艺术中心、园艺中心、公园、广场、可负担住宅、零售店及其它商业建筑、行政机构。地面的路网依托周边街区的肌理铺设，形成步行系统，提倡功能的混合；面向低收入阶层供应的可负担住宅，占一些开发项目的15%甚至50%。
波士顿“大隧道”工程中的地下道路(上下图)取代城市原有的高架公路
在国内，厦门实施过个比较典型的地下空间开发利用工程，这个地下空间从旧的南方饭店前部开挖，一直延伸到金山大厦，长400多米，把梧村汽车站、华星大厦、世贸中心、鹭城广场和罗宾逊广场等串在一起。 该工程建成后，给火车站广场留有出入口，实现人车分流，极大地缓解交通压力，同时也将商业聚集在一起。人们乘火车或长途客车进入厦门，可直接进入地下通道，通过地下商业街首先感受厦门的繁华。
再如某城市开发区进行地下开发时，分商业街区、地铁线路、停车场等三层。最低处距地表10-15米。地下第一、二层均位于地铁通道的上方，第三层与地铁线平行，建成的地下停车场，不仅具备车辆通行条件，还可以分流地面车流，并且连通既有的大商场地下部分，市民乘地铁到达这个站点，不用上到地面就能进入任意一家商场购物。
从这些实践经验可以看出，开发地下空间富有前景并且意义深远，但是开发地下空间比开发地上空间更为复杂，从工程质量要求来说，要求更高；从工程造价来说，成本更高；从运行过程来说，顾忌更多；地下空间开发需要大量的基础资料和相关立法来配套实施。所以应该首先建立观念，做好准备，逐步开发。
三、做好准备，推进地下空间的渐近开发
（一）、重新认识地下空间开发利用模式，树立正确开发观念（1）是要确立立体的综合开发利用观。城市地下空间是重要的城市空间资源，又是城市空间结构的重要组成部分。因此，城市地下空间的综合开发利用，必须从形成合理的城市空间结构出发，把城市的地面、高空和地下，作为一个整体加以规划建设。要牢固树立立体化观念，反对把城市空间开发利用局限于地面和高空，排除地下空间的片面观点，又要防止完全撇开地面的高空而单独进行地下空间的开发利用。（2）是要把地下设施建成一物多用、一物多能、多功能的综合体。首先要对现有地下设施进行改造，凡是能够改造的单体工程，都应增加其功能与用途，如防空洞可改造成为平战受益的设施。凡是有条件的新建地下设施应建成多功能综合体。也就是说，这些地下设施尤其是重要公共设施，不仅具有综合防灾功能，而且还是城市功能的载体，为城市的行政（国防）、生产、生活、消费、服务提供适宜的场所。 （3）建立和完善多功能的地区性综合体。由于受到主客观原因特别是地质条件的影响，就一个城市来说，要求所有地下设施都建成多功能综合体是不现实的。因此，对每项地下设施只能突出其主要功能与用途，同时兼顾其他功能与用途。从总体上来说，这些地下设施有两种类型，一种是以防灾减灾为主要功能，兼顾其他。如人防工程，它主要用于战备防空，但平时亦可作停车场、商场、旅馆等。另一种是以民用民生为主，兼顾防灾减灾。如地下铁道、地下商业街、地下仓库等。因此，对这两种不同类型的地下设施，应当科学地进行规划建设，在市区范围内形成若干个由功能不同的地下设施构筑的地区性综合体。
（二）、梳理基础数据，编制开发规划
（1）基础数据资料的梳理。任何开发建设都需要先了解情况，所以对我们的地下空间利用也是一样。包括对地下空间开发利用规划的基础资料（含地质构造、自然条件及地下设施的现状与布局）等的把握；地下空间功能分区、发展预测、开发战略、开发层次等分析；地下防护空间工程设施的结构、规模、布局和地下生命线工程的规划；城市重要基础设施和商业设施的规划和布局；小区或单体建筑地下空间开发利用的控制要求和地下空间规划的关系；地下交通系统规划。打个比方：第一步要开发地下空间时得先摸清 “地脉”，了解地质构造、自然条件及地下设施状况，这就要求把水文地质、钻孔记录、静力触探、地下管线、地下构筑物、地下水资源等城市地下空间信息资料一一搜集起来，在此基础上才能针对地下空间开发利用的应用，而这仅仅是第一步。
（2）编制开发规划。根据城市发展的需要，编制城市地下空间开发利用规划、建设和管理办法，对地下空间的发展预测，开发战略，开发内容，在城市内的布局和规模，具体实施的步骤和期限等进行规定。编制一个地下城市地下空间开发利用规划主要内容包括地下空间现状及发展预测，地下空间开发战略，开发层次、内容、期限，规模与布局，以及地下空间开发实施步骤；对地下大型设施的具置、出入口方向、不同地段的高程、各设施之间的关系做出综合安排；地下空间开发时序规划；地下空间开发的工程量和投资估算；地下空间规划实施的保证措施及重大事故和质量事故预案的落实等。
（3）建立协调机制问题。城市地下空间综合开发利用的规划建设与国土管理、规划、人防、政府消防、抗震、水利防洪、绿化、环保、水电、国防、文物保护等行政管理与执法部门都有密切关系。为了确保城市地下空间的合理开发利用，需要是要成立协调机构或者协调政策法规。需要有专门的部门来负责统筹规划与管理全市地下空间的开发建设，包括制定相关的方针、政策措施和工作制度；合理布局全市地下空间开发建设的重点项目；会同有关部门对重大开发建设项目进行登记备案；协调处理开发建设过程中发生的重大问题；督促检查规划与政策的实施与落实情况。
（三）依据实际情况，逐步开发利用
对我们而言，要做这样一个地下开发就目前的情况还仅仅是一个简单的思路或是一个期盼，需要我们一个较长的准备过程同时也是一个不断开发不断完善的过程。在能力范围内做有能力完成的事，按我们编制的城市地下空间开发利用规划、建设和管理办法有步骤有计划的进行开发建设。
绿地广度：房产行业全能冠军
虽然背后是房地产行业的领军企业绿地，虽然仅仅进军济南两年多的时间就带给济南房地产市场不小的震动，但是，记者面前的侯光军还是儒雅谦和的微笑，低调沉稳的谈吐，只是谈到绿地，谈到绿地在济南的快速发展，侯光军的脸上露出由衷的微笑。
他说，建筑无言，大美自现，而以房地产行业为主业的绿地集团更是一个把“美好”当成第一追求的企业，绿地的企业宗旨就是“绿地，让生活更美好”，而美好之于建筑，之于之于城市，之于生活，都是最终极的追求。
2009年，绿地集团山东公司斥资300亿5盘联动布局济南，打造了城市名片绿地中心济南300米第一高楼，700万方济南第一大盘滨河国际城，海派经典社区声浮公馆，高铁站站前广场缤纷城，160万方西客站龙头大盘国际花都等重点项目，绿地让济南人眼前一亮。
候光军说，无论哪种建筑，绿地都讲究精益求精，都以美好为第一诉求，比如济南绿地新里声浮公馆是绿地集团携城市第一住宅品牌“新里”到济南的第一号作品，以总建筑面积60万平米的海派社区，为济南人展示一种叫公馆的生活方式。据介绍，整个建筑整体采用新古典主义法式风格，导入集欧洲、海派设计精华之大成的“ART-DECO”建筑艺术，构造新古典主义“欧式华美园艺乐章”。
候光军说，“新里”品牌从研读中国居住传统历史出发，针对城市新兴高端阶层的居住需求，创意性化合国际人居理念、海派文化与地域文脉，打造带有各地浓郁传统文化特色而又不失现代气息的高端系列楼盘。截至目前，“新里”品牌已在上海、北京、西安、成都等十多个城市成功开发数十个项目，因其始终将传统居住文化与现代科技新成果相结合，产品序列持续更新、不断升级。“新里”品牌也因对传统居住文化的充分尊重，对城市新兴高端群体生活方式、精神需要、文化追求和个性意识的充分满足，以及对新生活标准的创造，不断赢得社会高端阶层的认可，成为绿地集团全国最受客户信赖与尊重的住宅品牌之一。
据了解，绿地“新里”，是城市第一住宅品牌，沉淀绿地集团18年住宅开发经验之精华，遵循“懂得品味，更懂生活”的理念，旨在为人们创造一种品位生活。
隶属绿地集团商业地产缤纷城品牌系列，体现“缤纷、浪漫、温馨、活力”的城市新区商业特色。为济南“十二五”规划中的16个城市综合体之一，借助京沪高铁济南西客站核心商务区和济南“西部新城”的宏大规划，将建成一座集旗舰百货、大型卖场、豪华影城、美食街区、企业办公、星级酒店于一体的大型商务商业综合体项目。项目建筑设计以圣人孔子倡导的“礼乐同庆”为规划设计理念，荟萃齐鲁文化精髓，尊贵的青铜器“樽”代表“礼”，在广场两侧依次排开；优雅的“古琴”代表“乐”，优美的屋顶造型为往来宾客奏响和旋，尽显和谐相融的精神风貌。与规划建设中的商务中心、文化中心、会展中心近在咫尺，以无可比拟的地位与前景，鼎力打造济南的“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”。
在住宅项目上，绿地创造了一个高端品牌；在城市综合体建筑上，绿地有口皆碑，但是在整个房地产行业里，绿地的目光并不仅仅专注于一个或者两个业态，住宅、城市综合体、城市高层建筑，绿地一路攻城掠地，就似一个运动场上的全能冠军，直至把自己奔跑成了一个巨人。
侯光军说，2012年7月9日，美国《财富》杂志正式公布2012年世界500强企业名单，绿地集团以2011年实现销售收入1478.74亿元的骄人业绩成功入围世界500强榜单，位列第483位。这标志着中国首家以房地产为主业的世界500强企业诞生。这是绿地的骄傲，更是中国房地产业界的骄傲。
虽然仅仅进军济南两年多的时间就带给济南房地产市场不小的震动，但是，记者面前的侯光军还是儒雅谦和的微笑
绿地高度：城市高度的打造者
想当年，孔夫子登泰山小天下，高度决定视野，高度决定气度，但是一直以来，济南的高度仅仅在180米左右，无论是在哪家高楼的楼顶，你极目望去，能看到的仅仅是那么高，也仅仅是那么远。
但是，这也仅仅是过去了，绿地进驻济南，不仅仅带来了优质的建筑，还刷新了济南的城市高度。
绿地普利中心项目位于顺河高架路东侧，共青团路与普利街交界的三角地带。中心向东约700米即可到达泉城路，向西约1000米可到达大观园，项目总建筑面积约20万平方米。绿地中心项目的主体建筑——摩天商务塔楼高300米，地上约有60层，是目前济南在建的“第一高楼”。
作为300米济南第一高楼——绿地中心动工之初便备受社会各界的关注，为将项目打造成济南未来超越百年的建筑经典。其规划设计更是邀请了世界第一高楼迪拜哈利法塔的SOM公司原班设计人马亲自担纲，产品设计更是在深入研究国际主流领先的建筑前提下，力求在本项目实现具有国际前瞻性的设计。
侯光军说，该楼的设计灵感来自济南的泉水，项目整体规划呈现“泉涌”的效果。他说，设计方案经历了权威建筑专家和市民的广泛投票，但是，对美的认可是一致的，这个方案高票当选，几乎没有悬念。他说，绿地的高层建筑遍布全国，可以说个个精品，但是，自己感觉还是济南的绿地中心最漂亮，他说，不仅仅是个人感情的原因，设计也确实漂亮。
据介绍，塔楼形如喷涌而出的泉水，7栋裙房好似散落在周边的鹅卵石。其中，裙房之间通过连廊相连，极具济南的特色。整个项目将商业、休闲、娱乐功能与城市绿化立体坡地公园穿插结合起来，为济南打造了一个集公园精品商街、摩天商务塔楼为一体的世界级城市综合体。
侯光军告诉记者，绿地中心不仅引领了城市高度，在客户的层次上，同样创造了一个别样的高度，他说，目前，商业裙楼中有75%已经售出，包含数家国有银行。而未竣工的摩天商务塔楼，虽然尚未公开发售，但已经吸引诸多世界500强企业提前洽谈预订，预订企业中涉及金融、能源、科技等诸多行业。
侯光军说，
目前中国差不多300米以上高楼近一半都是绿地在投资建设管理，在中国的地产企业当中，现在做超高层的这类产品，绿地是最有经验和规模量最大的，在建的栋数已经超过了16栋。
侯光军说，绿地集团作为世界500强企业和中国综合性地产领军企业，高度重视商业模式升级与产品技术创新，通过在超高层大型城市综合体开发领域的不断积累与摸索，已具备行业最高水平和成熟经验，品质品牌、科技含量全国领先，进而成为国内首家对外提供超高层建筑建设管理整体解决方案的房地产开发企业。近年来，绿地集团在全国范围内陆续打造一批超高层地标性建筑，并统一冠名为“绿地中心”，大幅提升其作为全国超高层开发领域领跑者的品牌效应。其中包括高度达606米的世界第三、中国第二高楼武汉绿地中心，高度达518米的世界第四、中国第三高楼大连绿地中心等一批城市地标性项目。高度为450米的世界第七、江苏第一高楼南京绿地中心，中部五省第一高楼郑州绿地中心等正式落成并投入使用，这些项目均已成为当地城市地标和技术领先的典范。
至于绿地集团为什么这么青睐于超高层建筑，他说，城市综合体和超高层建筑都是时代的产物，现在每个城市都变大了，更需要做高，而无疑高度决定气度。
绿地气度：让城市更美好
“气度影响格局，性格左右命运。”侯光军说，我觉得“气度”和“性格”对一个人乃至一个企业都是非常重要的。无论你是平凡的普通人还是做实业的企业家，其成败和未来的发展状况无疑都受“气度”和“性格”的制约限制。任何一项事业的成功与失败和干事业人的性格都有密切的联系。企业也如此，企业的气度和性格是整个企业团体的气度和性格的组合升华。这个“气度”和“性格”决定企业做多大、做多强，是否健康永续发展。
他说，绿地不是一个普通的企业，他是个房地产行业的航空母舰，同时，它在能源、金融方面也是行业老大，企业怎样才能做到这样，这和企业气度息息相关。
首先，绿地集团在拓展全国市场时，把全国作为“一盘棋”通盘进行投资决策。全国化初期，绿地顺应中央“西部大开发”、“中部地区崛起”和“振兴东北老工业基地”战略，将中西部地区和东北地区作为拓展“重镇”，充分利用这些地区城市建设的后发机遇，大力投身新城建设，获得了巨大的发展空间和优异的市场口碑。此后，按照“以省会城市为中心，向潜力热点城市辐射”的发展思路，绿地择机进驻战略中心城市，并逐步向经济前景广、市场空间大、需求支撑强的二、三线城市渗透，开发规模、市场占有率不断大幅提升。目前绿地房地产项目在全国已形成华东、华北、东北、西北、西南、华南及中部等七大板块格局，实现重点省会城市全覆盖，并在部分省市实现地级市全覆盖。其次，山东省是全国的经济大省，而济南又是山东的省会城市，绿地集团走进山东济南势必是大势所趋。
聊到绿地缘何走进山东，把山东济南列入其发展范围时，侯总坦言道：一方面是集团发展战略的需要；另一方面则是因为济南自身的优越条件。
在山东，绿地集团旨在建立以济南为中心，辐射青岛、烟台等沿海城市的半岛都市圈。最后，山东腹地广阔，人口众多，不管是对商业应用还是普通居住，都有很大需求，绿地集团走进山东则正是适应了这一市场需求。
绿地的企业文化是让城市生活更美好，现在，绿地来到了济南，济南会因此更美好吗？
他说，绿地集团不仅仅是建房子，也不仅仅是在做项目，更多的是为当地人建设一种崭新的生活方式。他说，比如绿地中心的建设，绿地就花费了很大心血。集团引入国内外一流设计理念及商业资源，在规划设计中将中国传统建筑元素与现代商业服务功能相结合，欲将这一项目打造成济南的“上海新天地”，成为具有鲜明历史文化特色的现代化地标性综合体，并计划紧邻项目建设中央绿地公园，使之成为济南市民的城市客厅。绿地集团对待项目非常谨慎，因为我们做的不仅仅是一个纯粹的盈利项目，更是对一座城市美的提升，对这座城市市民的尊重与奉献。
