时间：2023-11-28 14:51:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产测绘测量方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:地籍 测绘 房地产市场
1 引言
为了满足现代地籍的要求,在纯测绘专业的工作基础上还要测定和调查房产情况和有关的地形要素。从测绘角度来讲,地籍测绘的方法与常规的地形测量方法基本一致,也是从控制测量到碎布点测量,结合调查,最后形成测绘成果。基测绘内容包括地籍控制测量,地籍要素测量,地籍调查,动态监测与更新。
房地产的地籍测绘具有很多的信息源,量大,涉及面广,内容繁多,是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息,同时也是城市大比例图更新的主要基础资料,房地产的地籍测绘工作在国民经济建设中发挥着十分重要的作用,是必不可少的,搞好房地产的地籍测绘工作十分重要。
2 地籍测量的内涵
地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作,是地籍调查中依法认定权界址和利用现状的技术手段,是地籍档案建立的信息基础。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权界线、类型、面积等。
3 地籍测绘在房地产业中重要作用
房地产测绘是测绘工作的重要组成部分。具有基础测绘工作所特有的技术性,而且具有很强的法律性,其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个房产主的经济利益,总得来说,房地产绘的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测绘调查和绘图工作;对土地以及土地上人为的,天然的荷载物进行测绘调查和绘图工作;对房地产的权、位置、质量、数量,利用状况等进行测定,调查和绘制成图的工作。
地籍测绘是房地产测绘的重要组成部分,其测绘的目的主要有四个:
(1)以测绘结果指导现场施工,确定和优化施工参数,进行信息化施工;
(2)根据测绘结果,及时发现危险的先兆,分析原因,判断房地产工程的安全性,采取必要的工程措施,防止发生工程破坏事故和环境事故;
(3)评价房地产工程的技术状况,检验设计参数、设计理论的正确性;
(4)为房地产工程的设计、施工、管理和科学测绘研究提供资料。
地籍测绘可以根据以上的测绘目的,把测绘期分为三个时期:施工加载期、预压堆载期和工后期,对三个时期的测绘精度根据设计数据和行业技术规范确定,其测绘的成果包括房地产工程地籍的各种数据、资料、质量的现状,其调查后的成果。经过统计整理之后,可以派生出很多不可多得的资料,这些资料无疑会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据;也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息,它的服务具有广泛性。
4 地籍测绘在房地产业中的基本方法
地籍测绘是一项夏杂而又细致的工作,它精度要求高,工作量大,同时要求不能出差错。因为地籍测绘确定的每家每户的界址及面积直接牵涉到各家的利益,特别是目前土地价格日趋上涨,更是如此。
地籍测绘在房地产业中的基本方法主要是解析法、测算法、影测量方法和GPS测量方法。
(一)解析法
解析法是目前界址点测量的主要方法,是根据测区平面控制,通过测边、测角,计算界址点坐标的方法。解析法宜于在视线好,宗地面积大的城镇开展。解析法测定的界址点点位误差小,精度高:但对于较隐蔽的界址点,施测比较困难,特别是宗地密集的老街区用此方法施测费工多,成本高;
解析界址点测定的基本方法有:极坐标法、距离交会法、角度交会法、截距法、自由测站定位法。各个测定方法的要求:
1、街坊全部界址点,部分街坊内部明显界址点,原则上应在图根,图根以上的控制点上设站,用极坐标法测定。隔岸也可采用角度前方交会法,以保证依据这些界址点进一步发展确定街坊内部界址点的精度。
2、街坊内部界址点需用支导线测量确定时,总长不得超过100米,图根点至界址点不宜超过3条边,仍有困难的,可采用距离交会法,截距法,直角关系推算内部界址点坐标。一般推算不宜多于两个层次,交会距离不宜超过20米,交会角宜在20-40度间,截距点应严格位于两己知点的直线上,用直角推算坐标时,定向边不宜短于推算边,尽量用第三方向检查。
(二)测算法
通常以解析法施测街坊周围能够直接测量的界址点坐标,而对街坊内部隐蔽无法直接施测的界址点,可利用已测界址点的坐标、各宗地界址点间堪丈值和已知条件,灵活运用各种公式,计算隐蔽界址点的坐标值。
(三)解析摄影测量方法
解析摄影测量方法测定的界址点坐标在一定的条件下可以满足界址点坐标测定的精度要求,且与其它方法相比,该作业方法速度快、外业工作量小、经济效益高。
(四)GPS地籍测绘方法
1、优点
(1)减少人力费用。因为GPS仅仅需要一个人来操作,在要测的碎部点上呆上一、二秒进行一些处理即可完成工作;而常规的测量方法要求至少两个人来实施。
(2)定位精度高,钡组站间无需通视。在没有现成基准控制点的遥远地区能进行高精度的定位计算,且定位不受人眼视线的限制。
(3)操作简便,容易使用。随着GPS接收机不断改进,自动化程度越来越高,体积越来越小,重量越来越轻。
(4)精确的3维系统,24小时免费使用,全天候作业。观测一般不受天气状况的影响。
2、缺点
(1)购买设备所投入的费用很高。
(2)卫星可见度问题。天空中仍受到障碍物如大树、高大建筑物等的干扰。
随着社会的不断向前发展,以及科学技术的飞速进步,地籍测绘的应用越来越广,地籍测绘的范围也日趋扩大,正向规划、经济、法律等方面发展而成为多目的的地籍。因此,科学开展地籍测绘工作,不断改进工作方法是地籍测绘工作需要开拓的新课题和新方向。
5 地籍测绘在房地产业中方法的革新――区块法地籍测绘的试验与分析
由于地籍测绘工作涉及面广,权属调查制约因素太多,使得该项工作开展起来效率低,许多城市的地籍测绘工作得不到开展。因此,寻求一种快速、经济的地籍测绘模式,对开展地籍测绘工作一定的实际意义。
解决权属问题,是地籍测绘掌握精度指标的主要依据,换句话说,界址点精度指标的确定应以划分权属单元时没有争议,用户满意为原则。权屈与界址点精度紧密相关,认识这一点是至关重要的。当前单一界址点的确定经常出现纠纷,主要原因是进行界址点测量时对同一界址点施测的起点不同,导致其确定的界址点点位也不相同,
为了解决上述问题,本文根据调研工作实践。提出一种新的地籍测绘试验方案一区块法地籍测绘方案:本方法是类似于航空摄影测量学中,独立模型法区域空中三角测量方法的区块法地籍测绘方案。德国地籍测绘规程中也提到了“区块法乎差方案”
区块法地籍测绘试验方法按照先碎部后控制的原则进行施测,把以权属单位划分的一丘地作为一个独立的“块”,建立适当精度的独立控制坐标系统施测界址点,而相邻的独立块之间选择适当数量的公共点作为连接点。若干块组成“区”,在一个区里,联测少量的城建等级控制点。因此在一个块中施独立控制坐标系统的坐标点有:界址点,连接点和城建控制点。
区块法地籍测绘的平差计算,是以单块或块组为平差单位,通过二维正形变换,使相邻块间连接点相对不符值为最小,从而在块连接的同时完成全区对城建控制系统的拟合,获得城建坐标系各界址点坐标。
为了将各独立坐标转换为国家统一坐标,必须具有一定数量的公共点作为两种系统的连接点,这些公共点应具有2个坐标系中的双重坐标。
区块法地籍测绘计算方法可以避免解算大量的方程式,但必须承担极多数量的单个变换运算。除了块的连接和全区平差程序可以公用外,主要是用计算时间来解决容量的预算。区块法地籍测绘方案与常规地籍测绘方法相比,测量时间有所缩短,解决了因地籍测绘起始点的不同而造成得权属纠纷问题。
地籍测绘的基本要求、房产测绘的基本要求，不动产测绘包含着地籍测绘、房产测绘。首先我们要对地籍测绘、房产测绘基本要求应了解；按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及其有关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形称地籍图。地籍图、地籍数据和地籍表册通过特定的标识符建立有序的对应关系。
【关键词】：不动产 ； 地籍；房产；测绘
1、是地籍测绘的基本要求
1.1根椐地籍管理要求，确定地籍测绘方案。地籍测绘是为获得和表达地籍信息所进行的测绘工作，其基本内容是：测定土地及其附着物权属、位置、数量、质量和利用状况等。具体内容如下：
（1）地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点。（2）界线测量测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标。（3）地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等（4）面积测算，测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计（5）进行土地信息的动态监测。进行地籍变更测量包括地籍图的修测、重测、和地籍薄册修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性。
1.2根椐地籍测绘方案运用不同类型控制网的作用，选择控制网布设方案，确定地籍控制施测方法。地籍控制测量是地籍图件的数学基础，是关系到界址点精度的带全局性的技术环节。它根据界址点和地籍图的精度要求，视测区的范围大小、测区内的现存控制点数量和等及等情况，按测量的基本原则和精度要求要进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制网点不但要满足测绘地籍图需要，还要以厘米级的精度（城镇）用于土地权属界址点坐标的测定和满足地籍变更测量的需求。地籍基本控制网的种类：各等级三角网、各等级三边网、各等级边角网、各等级GPS网。
1.3根椐地籍管理要求，选择用于用地籍调查的基础图（调查工作底图）的种类和成图的比例尺，确定成图方法。工作底图一般为1：5000或1：10000的地形图或摇感影像图。成图方法一般为数字测图的成图方法、摄影测量方法、遥感的方法。
1.4根椐地籍项目测绘要求，选择地籍测绘方法，实施地籍（地形）要素测量。成图方法一般为数字测图的成图方法、摄影测量方法、遥感的方法
（1）界址点。包括各级行政界址点和土地权属界址点。不同等级的行政境界相重合时只表示高级行政境界境界线在拐角处不得间断，应在转角处绘点和线。当土地权属界址线与行政界线、地籍区（街道）界或地籍子区（街坊）界重合时，应结合线状地物符号突出表示土地权属界址线，行政界线可移位表示。（2）地籍要素编号。包括街道（地籍区）号、街坊（地籍子区）号、宗地号或地块号、房屋栋号、土地利用分类代码、土地等级等，分别注记在所属范围内的适中位置，当被图幅分割时应分别进行注记。如宗或地块面积太小注记不下时，允许移注宗或地块外空白处并以指示线标明。（3）土地位置。由行政区名、街道名（或地名）及门牌号组成。土地权属者名称：选择软大宗地注记土地权属者名称。
1.5根椐地籍测绘项目要求，在正确的权属资料的基础上，进行面积测算，明确权属范围，保证精度。正确的权属资取决宗地权属调查的质量。面积量算，一般是一多层次的水平面积测算。例如，一个行政管辖区的总面积、各宗地面积，各种利用分类面积等。面积量算方法比较多，但概括起来无非两种：即解析法面积测算（简称解析法）、与图解法面积测算（简称图解法），面积测算方法的选择主要由面积测算的精度要求决定，目前由于整个测量技术水平的发展，地籍图已基本上是数字化图。
1.6计算机软件、硬件的水准越来越高，图解法已基本淘汰不用了所以解析法已成为面积量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我们应对地籍的精度、原则、图边处理、检查和验收等了解
（1）绘制精度主要指图上绘制的图廓线、对角线及图廓点、坐标格网点、控制点的展点精度，通常要求是：内图廓长度误差不得大于±0.2mm，内图廓对角线误差不得大于±0.3mm，图廓点、坐标格网点和控制点的展点误差不得超过±0.1mm。
（2）基本精度测绘，地籍图的基本精度主要指界址点、地物点及其相关距离的精度。
（3）地物测绘的一般原则
地籍图上地物的综合取舍，除根据规定的测图比例尺和规范的要求外，还必须首先充分根据地籍要素及权属管理方面的需要来确定必须测绘的地物，与地籍要素和权属管理无关的地物在地籍D上可不表示。对一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地块）的测绘，必须根据相关规范和规程在技术设计书中具体指明。
（4）图边的测绘与拼接测绘，为保证相邻图幅的互相拼接，接图的图边一般均须测出图廓线外5―10mm。地籍图接边差不超过规范规定的点位中误差的2 倍。小于限差平均配赋，但应保持界址线及其他要素间的相互位置。避免有较大变形，超限时需检查纠正。如采用全野外数字化测图技术或数字摄影测量技术，则无接边要求。
（5）地籍图的检查与验收
为保证成果质量，须对地籍图执行质量检查制度。测量人员除平时对所观测、计算和绘图工作进行充分的检核外，还需在自我检查的基础上建立逐级检查制度。图的检查工作包括自检和全面检查两种。检查的方法分室内检查、野外巡视检查和野外仪器检查。在检查中对发现的错误，应尽可能予以纠正。如错误较多，则按规定退回原测图小组予以补测或重测。测绘成果资料经全面检查认为符合要求，即可予以验收，并按质量评定等级。技术检查的主要依据是技术设计书和测量技术规范。
2、是房产测绘的基本要求，
2.1 根椐房产管理需求选择房产项目的测绘方案，房产测量的任务就是对房屋本身以及与房屋相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地及土地以上人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查或绘制成图的工作。它主要包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量以及成果资料检查与验收等基本内容。
2.2根椐房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。房产平面控制测量属于房产基础测量。其目的是为了整个房产测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基准并控制误差累积。它的作用主要有如下三点：a为房产要素测量提供超算数据；b为房产分幅 、分丘图测绘提供测量控制和超算数据，c为房产分幅 、分丘图变更测量和修测补测提供超算数据。布设方案和施测方法同地籍控制测量。
房产图是房屋产权产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为分幅房产平面图（以下简称分幅图）、分宗房产平面图（以下简称分宗图）和分户房产平面图（以下简称分户图）。分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分宗图和分户图的基
原则上，分幅图是在已有地籍图的基础上加上房产调查的成果制作而成的，也可以以地形图为基础测制分幅图，还可以单独测绘分幅图。分幅图上主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，如控制点、行政境界、宗地界线、房屋、房屋附属设施和房屋维护物、宗地号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。这些内容要根据调查的资料以及相应的数字、文字和符号在图上加以表示。分宗图是分幅图的局部图件，是绘制房产权证附图的基本图。分宗图测绘的有关规定分宗图是分幅图的局部图件，它的坐标系与分幅图的坐标系一致；比例尺可根据宗地图面积的大小和需要在1：100―1：1 000之间选用；幅面大小在32―4开之间选用。分宗图可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。分宗图是房屋产权证的基本图。分宗图的测绘精度要求是地物点相对于邻近控制点的点位误差不超过0.5mm。
分宗图测绘的内容和要求
（1） 分宗图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线、界址点、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、用地面积、宗地界线长度、房屋长、墙体归属和四至关系等房产要素。
（2） 房屋应分栋丈量边长，用地按宗地丈量边长，边长量测到0.01m，也可以界址点坐标反算边长。对不规则的弧形，可按折线分段丈量。
（3） 挑廊、挑阳台、架空通廊，以栏杆投影为准，用虚线表示。
2.3根椐房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。权属调查方法较简单，类似地籍调查。房产要素测量分为：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量。要清楚其等级要求和施测内容。
2.4 根椐房产测绘项目的需要，选择房产图的种类和成图比例，确定成图方法。房产图的一般选用1：500―1：1000比例尺。按房产管理的需要可分为分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房屋分户平面图（简称分户图）。成图方法一般为：数字测图的面图方法、摄影测量的方法、遥感的方法。
关键词：房产，平面控制，测量
中图分类号：P124文献标识码：A
房屋是人类生产和生活的重要场所，是人类赖以生存的基本物质要素。房产测绘获得的表述房屋的有关信息，是房产管理工作必要的基础资料和数据。准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据。
房产测绘，通常也称为房产测量，主要是采集和表达房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、国家税费征收以及城镇规划建设等方面提供可靠的数据和资料。在房产测绘实施过程中，必须遵守国家有关的法律法规，执行国家标准《房产测量规范》和相关部委的政策文件以及各地方出台的技术规程，因此，房产测绘是一种法定测绘。
一、控制测量概念、作用和方法
在一定的区域内，按测量要求的精度测定一系列地面标志点（控制点）的水平和高程，建立控制网，这种测量工作称为控制测量。房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性工作，其目的是为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架（参考系）和定位基础，并控制误差的积累。具体有以下几个方面的作用：
（一）为房产要素测量提供起算数据。在测定房产要素的几何位置时，需要有房产平面控制点提供和传递起算数据，尤其是在测定界址点、房角点的位置时，精度要求很高，因而对作为起算点的房产平面控制点的精度要求也很高。
（二）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。在绘制房产平面图时，不论采用何种方法，都需要具有一定密度和精度的控制点提供定位基准和测图控制。
（三）为房产测绘的变更与修测提供起算数据。由于房产权属状况的变化以及城市现状的不断变化，房产测绘的成果必须及时更新，才能保持成果的现实性。这些变更和修测都需要具有一定密度和精度、能长期保存、稳定的控制点作为起算数据。
房产平面控制测量工作目前主要采用GPS定位技术和导线测量技术，其主要技术指标与技术要求按照国标执行。
二、控制测量要求
房产控制网的主要作用是为房产测绘服务的，其控制点是直接为房产要素测绘服务的，或者直接做测站用，或者用来发展测站点用，也可以用于摄影测量测绘像片控制点，另外还可以供恢复界址点使用。
控制网要求保持控制点间有较高的相对精度，即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差（即相邻点间的相对位置中误差）不超过±0.025m，最大误差不超过±0.05m。
房产平面控制点要有相当的分布密度，以满足房产要素测量对起算控制点的需求。房产平面控制点的密度与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。依据国际规定，建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。
房产平面控制点都应该埋没永久性的固定标志，并按要求绘制房产控制点点之记。
房产平面控制网要求所提供的平面控制网点的坐标能保持较长时间的稳定，不应经常变换。
三、控制网布设
（一）首级控制网布设
为了充分利用国家和城市已有的控制测量成果，保证测绘成果的共享和质量，满足国家经济建设和房产管理的需求，房产平面控制网的布设和其他控制网一样，应遵循从整体到局部，从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。
房产平面控制网的建立，应当优先选用国家统一的平面坐标系统，尽可能地利用国家已有的平面控制测量成果，以避免不必要的重复测绘工作，减少房产平面控制测量重复作业的浪费。在利用国家已有的平面控制成果之前，必须对已有的国家平面控制测量成果进行必要的检核和分析，确认合乎要求后，方可予以利用。
房产平面控制点应选在通视条件良好、便于观测的地方。其他布设要求按照房产平面控制测量要求执行。
（二）加密控制布设
对于控制网来说，加密控制网与首级控制网最大的不同在于加密控制网是附属于首级控制网的局部控制网。其布设和施测不需像首级控制网那样，既要考虑全面要求，又要兼顾实用需求。只要考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期的局部布设，满足区域要求即可。
加密控制网是指除国家和城市的一、二、三、四等控制网外的一、二级导线网，一、二级小三角网，GPS的E、F级网等。
加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网（首级控制网）的补充。它是为了满足区域测量或项目测量而布设实施的。
四、控制测量数数据处理
（一）坐标系统选择
城市平面控制网由于要满足城市工程放样的需要，对投影变形的限制很严，要求变形小于2.5cm/km，即投影误差应不超过1/40000。这种精度的设置，对房产测量来说也是可以满足的。在多数情况下，房产平面控制网与城市平面控制网的精度是相通的，房产平面控制网的建立也是以城镇为对象的。因此，应尽可能地利用已有的城市平面控制网。在需要建立房产平面控制网时，也应考虑城市工程放样的需要，满足城市基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求。
为了向各部门提供房产测量成果和资料，并便于房产图纸的拼接、测制、汇编及房产测量数据库的建立，房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。房产测量统一采用高斯投影。房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定。若无法利用已有的坐标系统或无坐标系统可利用时，则可根据测区的地理位置和平均高程，以投影长度变形值不超过2.5cm/km为原则选择坐标系统。
（二）平差计算
房产平面控制网可以采用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，并以GPS控制网和常规边角组合网的等级划分。按有关规定，二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法，平差后应进行精度评定，包括平差后单位权中误差、最弱点点位中误差（点位误差椭圆参数）、最弱相邻点点位中误差（相对点位误差椭圆参数）、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法，并按近似方法评定其精度。
参考文献
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[2] 顾孝烈,等.城市导线测量[M].北京:测绘出版社,1984.
关键词：面积测量；房产问题；面积减少
实际房产面积相比合同面积少，是全国商品房的一个普遍现象。在过去的三年里因为房屋的面积不足接到投诉的案例超过5000起，居民因房产面积损失上亿元，同时这种现象在被新闻报道出来之后并没有得到及时遏制，反而愈演愈劣，有的居民损失面积竟然达到总面积的15%以上，严重的损害居民利益。所以要马上认识到这一问题的原因，然后采取相应措施减少这类事件的继续发生。
1 房产与合同规定面积少的原因
1.1 因为没有相关制度是造成房地产开发商对房屋缺斤少两的最大的纵容，因为没有相关法律造成及时开发商违规也无法可依，没有相应的处罚方式。同时房地产合同以套计算，不是按面积，因此造成即使消费者投诉时，也常常因为证据不足，无法向房地产开发索的得到合理的赔偿。
1.2 测绘企业与房地产同流合污。因为市场监管不合理，有的房地产开发商买通测绘企业在测量房屋面积时，故意多报面积，造成实际使用时房屋大小没有达到标准。因为测绘公司的成立的门槛很低，几乎没有规定的启动资金，所以当企业受到整改处罚后，有的企业则直接宣布倒闭，然后换一个法人代表，然后还是原来的那帮人在成立一个新的公司。另外有个测绘企业贪图利益，在测绘面积中不按照施工图和实际面积实测，随便估算一个较大的面积值，降低了运行成本，但是工作质量极差，有的测绘企业与地产开发商背后存在黑幕交易，测绘公司按照房地产企业的要求进行修改测绘的结果。
1.3 房地产行业和测绘行业的有关监察部门处罚力度不够，或只停留在警告阶段。一般的测绘企业和房地产企业都有长期的合作关系，个别测绘为了保障公司的运营，帮助房地产开发夸大面积。同时行业主管部门对两方的违规交易执法不严，导致了这两方互相袒护的乱象。
1.4 房产局的相关职能没有认清，对房地产测绘单位不监管，很多房地局认为，测绘是测绘公司进行的，与房地产企业无关。所以不应该也是他们的监管部门，所以测绘企业常常处于无政府监管的存在。
1.5 测绘工具和人员素质影响了房屋面积的误差。这种现象一般出现在有弧形阳台等造型特殊的房屋，因为测算是弧形面积不好计算，所以导致的一些误差。
2 从测绘企业的角度上管理面积不足的问题
2.1 建立全国房产测绘联网管理机制，采用公开的方式，让测绘工作受到全国网友的监督。
2.2 因为用户等到房屋交付的时候，房屋测量已经过去很长时间，当消费者向有关部门反映问题时，有关部门查找相应测绘公司时，该公司已经不复存在，因此该问题很难解决。同时当业主对测绘结果有问题，就要另请其他的测绘公司将整栋楼的公共面积进行测绘，工作量大，收费高。这让业主很难承受。因此切实有效的方式就是提高测绘公司的工商许可标准，规定企业的注册资本，减少皮包公司的数量。同时规定必须到达相应的国家测绘师的人数，否则无法注册公司。
2.3 建立严格的处罚机制。提高测绘公司违规的处罚力度，就会让测绘公司不敢与开发商勾结。处罚的金额应该大于虚报面积对房地产商的收益，这样弄虚作假的行为让测绘公司无力可图，就会让测绘正常进行。同时规定相应的测绘误差机制，当测绘企业超越规定红线，就应该被取消测绘资格，这样测绘公司就会严于律己，做好工作。
2.4 由于行业主管部门对房产测绘收费缺乏最低收费标准与违反收费标准的处罚规定，导致房产面积测绘市场的无序和恶性竞争，房产测绘企业为了生存而铤而走险。为招揽到工程，钱再少也接。接下来后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃饭，不按规范去测量，只按图纸做，如果房地产开发商为了节约成本，施工时故意缩小一些，那结果就是实际面积比测量面积小了。为保证房产测绘的质量，规定房产测绘收费的最低收费标准不得低于国家收费的80%，否则由房产局对房产测绘公司处以数额等于该房产测绘项目总价的罚款。
3 如何从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度
3.1 由于房产测绘的计算比较复杂，老百姓没办法计算，哪怕能算也会因没有测绘资格而被房产公司否定。又由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足。如果规定房产测绘图必须标上边长及边长的量取规定，并规定只要发现边长缩水就可以认定其面积缩水，这样老百姓就可以起到一定程度上监督作用，而不用花钱去请房产测绘公司来测量才能判断房屋面积是否缩水。
3.2 利用计算机成图和测算技术，实现房产测绘数字化、智能化，提高房产测绘成果的质量。计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用，它具有测绘智能化的优点：成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等，实现房产测绘数字化、智能化。同时，计算机智能化处理结合先进的测绘技术，达成自动化或半自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到大大提高。
3.3 建立健全的房产测绘技术规范及法律法规，提高房产测绘的执行力
由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足，各地房产面积测绘计算的方式有些差异。例如，国家技术标准《房产测绘规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性，以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后，可能产生不同的测绘成果。尤其是对结构较复杂房屋进行测绘，其同一户室的面积会产生较大的差异，这势必会造成更多的测绘面积纠纷，导致房地产市场的混乱。故国家应该统一制定更加易于操作的我国房产面积测绘的方法，可以让普通老百姓都在一定程度上预防和处理其房屋面积是否缩水。将现行的商品房按套建筑面积销售改为按套或套内建筑面积销售，以彻底消除因为共有面积分摊复杂，消费者难于理解、难于计算的状况，使消费者能对所购房屋面积一目了然，明明白白消费。
结束语
房产测量中面积测算是有关百姓利益的问题，造成这种问题的主要原因是相关法律法规不健全，一方面测绘公司的准入门槛低也造成这一问题的重要原因。因此在解决此类问题时，首先要完善相关的测绘法规的建设，同时采用先进的技术，在实际的操作中按照国家技术标准进行准确的测绘。同时发展采用建筑内使用面积来销售，避免了业主难于计算和自行测绘的麻烦。
参考文献
[1]刘桂扬.探究房产测算分摊定级自动化的实现[J].北京测绘，2015（4）.
【关键词】房产测绘；流程；技术；质量控制；意义
对于房地产业来说，房地产测绘是各项工作开展的基础，在整个地产行业中有着举足轻重的地位。因此，相关单位和研究人员一定要抓好房产测绘的管理工作，适时地进行相关工作者的技能培训，提高有关技术人员的业务素质，只有这样才能让房产测绘越来越规范，并在更为广阔的领域得到更多的应用。
1.房产测绘的内容及流程
具体来说房产测绘的内容主要有：房产面积测算、房产变更测量、房产要素测量、房产图绘制、房产调查以及房产平面控制测量等。
房产测绘是一项复杂的工作，在展开工作之前需要审查申请方的资料，并对所要作业的环境进行考察，了解外部的基本情况和位置，制定相应的仪器设备测量计划。同时，还要提前和申请方进行沟通，预约好具体的测量时间，之后再和对方进行沟通，提早做好操作前的准备工作。进程外业测量工作，主要是利用手持激光测距仪、电子全站仪和 GPS 等设备对房屋进行测量，得到房产分户图和房产分丘图等数据，并对内业数据编辑处理，绘制出房产分户图以及房产分丘图，计算他们的具体面积。之后还做质量的检测，把所得到的测量数据进行整理和归档，撰写房产测量报告，以便供申请书用来办理房产的所有权。
2.房产测绘主要的技术
2.1房产的测绘中全站仪的应用
全站仪是现代房产测量时经常出现的一种数据采集设备，具体而言全站仪就是一种新型的测量仪器，主要和集微处理器、测角装置以及测距装置来一起进行使用。通过它可以完成自动测量和计算的工作，还能够直接完成电子簿的自动输出、存储和记录。我国目前所使用的全站仪，其精密度很高，不仅仅局限于传统的人工操作，已经有了技术含量更高的自动操作和远距离遥控操作和机载模式的应用。
2.2房产的测量中 RTK 技术的应用
RTK 技术应用以后，以其准确的数据传输优势越来越受到相关工作者的重视。在运用 RTK 技术进行定位时，基准站接收机会把已经取得的数据和观测的实际数据快速的输送到流动站的 GPS 接收机上，之后流动站则开始对一个星期的数据进行快速的计算求解，把流动站厘米级的动态位置迅速的解出来。可见，房产测绘中运用RTK 技术能够对一些地面物体坐标进行准确的定位，并对权属界的址点进行有效的测定，还能够有效的呈现厘米级的动态位置。把在全球定位系统中得到的数据进行梳理后传送回 GPS 系统中，进行实时的录入，进而准确、及时的对房产图进行绘制。
2.3房产的测量中GPS技术的运用
GPS 技术是近些年来发展最为迅速和广泛的一种数字定位技术，凭借着其精准定位和便捷操作的优势，已经被人们应用到越来越多的领域中。在房产的测绘系统中利用 GIS 可以对图形及其属性进行准确的绘制，让图形属性更加的清晰明确，对于房产面积的测算更精确，使得测绘的结果更加接近真实情况。
3.房产测绘质量的控制措施
3.1建立健全房产测绘市场质量的控制机制
建立、健全房产测绘市场质量的控制机制，充分的发挥市场机制的调节作用。在市场竞争越来越激烈的今天，商品的价格会随着市场供给的变化而变化，因此需要充分利用好这一规律，提高控制测绘产品的质量，让房产测绘产品更有市场竞争力。因为消费者越来越重视服务的质量，在选择测绘产品的时候也必定会选择服务质量好、测绘精密度高的房产测绘产品和测绘单位。而那些质量不好、服务较差的测绘产品就必然会在这样的市场竞争中逐渐的被淘汰掉，由此可见督促测绘从业人员和相关的测绘企业提高操作水平和技术水平是十分重要的，只有这样才能确保测绘工作的顺利展开，得到更准确的测绘数据，进而在市场中立于不败之地。
3.2有效完善内部质量的控制机制
房产测绘的质量控制机制主要是通过完善内部质量来实现的，主要包括房产测绘质量控制内容的确定和质量控制制度系统的有效健全两方面。首先，房产测绘质量控制内容的确定。数字测绘质量的控制是通过控制数据的准确度和操作程序的规范化来进行的，在实际的操作过程中要选择适当的测量方法和软件、硬件条件，根据实际情况进行核查，获取数据和资料，确保数据的科学存储和精密准确。其次，质量控制制度系统的有效健全。在制定测绘计划时需要考虑到全局，要科学实行、加强责任监督、明确分配岗位，让参与的工作人员形成一个整体，规范、科学、有序的展开测量工作，提高测量的整体水平，保障相关工作顺利的开展，提高工作效率。
3.3加大相关工作人员的培训力度
加强房产测绘人员的培训力度十分必要，只有不断的提高相关工作人员的素质，才能确保房产测绘工作的有序展开，得到更加准确的测量数据。不但要更加规范、详尽的编写房产培训材料、制定房产培训计划，而且还要规范房产测量的规范及法规，督促房产测绘工作人员严格的按照相关的管理规范进行操作，通过系统的培训，提高房产测绘人员的作业能力，保证房产测绘数据的准确性。
4.房产测绘工作应用的意义
伴随着房地产的发展我国的房地产测绘行业逐渐兴起，并在不断的应用中逐渐规范起来，形成了统一的测绘标准。而随着测绘要求的不断增长，市场对测绘精度的要求也越来越高，因而其所发挥的社会效用也逐渐升高。
4.1提升了房地产行业交易的可靠性水平
在我国房地产行业不断发展的推动下，房地产行业的交易信息也日渐复杂化。房产测绘工作能提供详细、可靠的房产信息，为房地产交易铺设更加明朗以及公平的交易平台，也为房地产开发商的用地开发决策提供有用信息。
4.2增强了房地产行业的信息服务质量
测绘工作在房地产的管理服务过程中发挥着非常重要的作用，一般情况下，房地产的平面图都是以测绘数据为依据绘制的，因此在测绘数据的帮助下，房地产管理人员可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情况，而相关的信息数据也可以为管理的细化提供可靠依据。
4.3有效促进国家的城市化进程
作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产对于国家经济的发展起到了极大的推动作用，同时它也能在一定程度上反映人们精神与物质文化水平。在人们对于房产信息的需求下，房地产测绘工作的重要性不言而喻。以房地产测绘数据为依据开展城市规划工作，不仅是时展的需求，同时也能大幅提高国家的城市规划水平，推动我国城市化发展的进程。
5.结束语
现代房产测绘是一项综合且十分复杂的工作，需要搜集非常多的信息量，并绘制繁琐复杂的测绘表格，撰写详细繁杂的测绘内容。随着我国城市化进程的加快，极大的推动了房地产行业的发展，同时对于房产测绘也有了越来越高的要求。
参考文献：
[1]崔耀宇. 规范房产测绘行为促进市场健康发展[N]. 中国测绘报，2004（01）.
摘要：随着人们文化程度的不断提高，房产产权归属意识越来越强。这间接的对房产测绘面积的质量控制提出了更高要求，必须不断提高房展测绘中测绘面积的精度，从而明确房产产权交易时的有效房屋面积。政府也对房产测绘高度重视，制定了规范的测绘制度，为提升房产测绘的质量控制提供了有力支持。本文将对房产测绘中测绘面积的质量控制进行探索。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
前言：房产测绘工作是在房屋建筑工程竣工验收后进行的，随着人们产权意识的提高，工程测绘必须得到有效落实，根据国家的相关规定进行精细测绘，保证房屋面积的准确度。由于我国房产测绘工作还处于发展阶段，在实际的测绘工作中仍存在许多问题，测绘质量偏低，容易对房产交易造成影响，带来不必要的纠纷。因此，必须加强对房产测绘中测绘面积的质量进行有效控制，通过提高管理效率，提升房产测绘的可靠性。
一、房产测绘的主要任务
房产测绘的主要任务是通过测量等手段获取房屋建筑的外形信息，建立包括房屋占地面积、实际使用面积等具体的房产资料，为以后的房产交易提供依据。在获得测量数据后，还有绘制出房产图形，以便交易双方了解房产信息，有利于促成交易，也能为城乡对房屋进行规划改造提供方便。在测绘面积时，应保证测量方法的合理性和测量结果的准确性，预算房产有效面积，并对房产相关的数据信息进行核对，保证资料信息的有效性。
随着测绘技术的提升，目前房产测绘工作已经具备了实现统一化、标准化测量的能力，因此更应对房产测量的精确度提出更高要求。只要不断提高房产测绘的精确性和可靠性才能为房产交易提供更多有效的、权威性的信息，从而为房产交易的经营决策提供可靠参考，促使房屋交易的实现。房产测绘对房产信息的采集具有极大的帮助作用，能够根据测绘信息绘制房产方位图，便于管理者掌握房产数量、交易情况等基本信息，而且有利于发掘房产优势，提高房产交易的竞争力。因此在房产测绘中，必须对测绘面积的质量进行精确控制。
二、 实际测绘工作中存在的问题
目前在房产测绘的实际工作当中，仍存在许多问题，对测绘面积的精确性影响很大，不利于实现测绘面积质量的有效控制。房产测绘工作中存在的主要问题有测绘技术标准不够完善、对技术标准的执行力低，此外测绘工作的繁重工作量也对测绘质量产生一定影响。房产测绘在技术方面有较高的标准要求，在实际工作中需要保证文件的规范性、测绘步骤的规范性以及各项参数的准确性。但是目前国内的测绘工作发展仍然相对落后，相关的技术标准有待完善。特别是一些文件的内容，存在一定模糊性，实际的执行力度也不够高。这些问题直接导致了房产测绘质量偏低，y绘面积的精确度无法得到保障，制约了房产行业的更好更快发展。另外房产测绘工作具有较高的复杂性，工作两大，操作步骤多，如果不能对其过程进行有效管理，也会影响最终的测绘质量。
三、 房产测绘中测绘面积质量控制的有效措施
（一） 严格控制图纸质量
房产测绘的前期测绘资料和图纸对实际测绘工作有重要影响，应提高对前期测绘资料和图纸的质量控制，特别是提高测绘面积的整体计算的精确度。完成前期资料准备和图纸绘制后，要经过相关部门的审查，得到批准后才能执行。在实际测绘工作中，如果发生测绘事项变更，应及时通知测绘单位，并且保证测绘图纸的完整性和全面性。对不正确的数据进行及时校正。
（二） 规范房产测绘市场
从国外的先进管理经验来看，目前已经建立了对房产测绘工作的政企分开规范性制度，从而可以保证测绘市场形成规范的测绘秩序。对国内房产测绘市场的管控应借鉴国外的先进经验，通过建立政企分开的规范性制度，强化市场控制力度，杜绝违规收费，促进房产测绘市场的健康发展。另外应严格检查房产测绘者的资格证书，建立标准的市场准入机制，避免初学者或没有相关从业经验的人员扰乱市场秩序。
（三） 加强对关键测绘环节的控制
加强对房产测绘关键关节的控制，可以有效提升房产测绘面积的质量。对于房产测绘机构而言，必要要确定房产的实际占有面积，这决定了房产交易的实际经济收入。如果忽略对关键测绘环节的控制，则会使房产测绘失去可信性，还会导致测绘机构承担相应的责任。因此，在测绘工作中，必须做到用测绘精准度去计算房产面积，从而保证测绘数据的准确性。确保各个环节测绘的准确性，从而保证最终测绘面积的准确性。
（四） 加强测绘培训
目前从事房产测绘工作的人员整体素质偏低也是制约房产测绘质量控制的主要因素之一，因此，必须加强对测绘工作人员的培训。相关部门负责组织和安排人员培训的具体内容，根据测绘工作人员的业余实践进行合理安排，制定科学的培训方案，撰写相关测绘技术的培训材料，保证培训的规范性。另外应对测绘工作者的培训效果进行考核和评价，长期无法通过考核者，应对其进行惩罚或取消从业资格。
结束语：总而言之，房产测绘中测绘面积的质量控制对测绘的可靠性有重要影响，必须保证测绘面积的精确度，从而为房产交易提供有效参考，促进我国房产行业的更好发展。
参考文献：
[1]郑启壮. 浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J]. 建材与装饰，2016，（30）：227-228.
[2]柴旭. 浅谈房产测绘分摊方法及其对房产面积的质量控制[J]. 低碳世界，2016，（17）：68-69.
[3]黎志洪. 房产测绘面积中存在的问题及质量控制对策[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊），2016，（06）：85-86.
关键词：房产测绘；质量；控制
Abstract: The property mapping is a strong policy of legal surveying and mapping work, has a strong policy. Property mapping using mapping tools, surveying instruments, surveying techniques to determine the shape of property, location, size, quality, quantity, and utilization of professional mapping diagram drawn into real estate. Our real estate mapping work started late, and its development is still in the early stages of standardization of construction. This article describes the role of property mapping, and property mapping factors affecting the quality of the analysis, for the work of real estate mapping problems, analysis of real estate mapping quality control points and propose specific quality control measures.
Keywords: real estate mapping; quality; Control
中图分类号：TV523文献标识码：A
引言
房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量直接关系到房屋权利人的自身利益。时至今日，城市住宅需求更显示了其强劲的张力，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长为了加强房地产测绘管理，规范房地产测绘行为，保护广大业主的合法权益，我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则，同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。目前,房产测绘工作中存在的问题较多,有些问题已经成为消费者的投诉热点,因此房产测绘市场亟待整顿,成果质量亟待提高。
一、房产测绘的作用及房产测绘质量的影响因素
（一）房产测绘的作用
房产测绘所提供的数据是房地产抵押贷款、房产交易、房地产契税征收、物业收费、租赁活动等不可缺少的依据。房产测绘数据通过分析处理以后，可以生产出很多资料为城市建设、城市规划等提供基础数据支持。
房产测绘是办理产权证的基础，为房屋面积、房屋权属界址等提供了基础资料，还为房地产管理包括开发管理、产权管理、交易管理提供了服务。
（二）房产测绘质量的影响因素
1. 影响房产测绘质量的重要因素包括房产测绘单位的资质、房产从业人员的技术水平、房产测绘单位的管理水平。
2.在我国，目前的房产测绘相关标准、规范还并不够完善。房产测绘具备技术性、专业性很强的特点，因此，部分城市已经制定了房产测量实施的相关细则。但是，大部分城市还并没有这方面的实施细则。而在实际的工作中，房产测绘从业人员只能依据对《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》理解来进行操作，这样就会给测绘质量带来不可避免的争议。由于对复杂建筑进行测绘，数据繁多，情况复杂，计算量很大，这就很难保证测绘人员不出现一些错误，如果房产测绘单位的质量保证体系不够健全，就更容易出现差错。
二、房产测绘的质量控制点
所有标准、规范、实施细则或者暂行规定, 基本原则都是一致的, 但在有些具体问题上也存在不同程度的出入。之所以会出现这样结果，是因为考虑问题的角度不同, 因此多计算出的依据和计算的方法也就与之不同，最终，计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制，首先就应该分析影响房产测绘质量的控制点, 然后针对控制点来采取相对应的质量控制措施。
房产测绘的质量控制点包括: 人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。
（一）人员培训
房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员, 所有的这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握相应的岗位技能, 明确各自的职责和权限。
（二）仪器设备管理及资源配置
房产测绘所使用的仪器设备主要包括: 1.外业——全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器。2.内业——计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。
另外, 房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。
（三）外业测绘
1.外业测绘工作准备
根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出相应的草图,并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据,将草图按一定比例打印出来, 供外业使用。
2.外业数据采集
单层商品房无论建筑高度是多少,均按一层来计算建筑面积,外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸, 一起来计算建筑面积。
多层或高层商品楼除实测尺寸外, 还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸, 尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m 层高应缩进的尺寸。
商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应进行实际测量。与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸。
外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符,并实测其厚度,实测有困难时,可连同主体墙一起进行实测。
（四）内业数据处理
1.数据分析和误差处理
外业工作结束后,内业进行数据粗略处理。首先比较一下外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有没有变化,若没有变化,或有变化且变化在±5cm以内,即可视为施工误差,不必进行修改,可以按照设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm 则需要分析产生该变化的原因,是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据出现的不同原因进行不同调整。若是外墙厚度变化和设计进行了调整,则按调整后的尺寸进行计算,若是由施工偏差所引起的,则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台,则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。
2.内业计算和成果整理
按照调整的有关尺寸,在计算机中绘图,分别计算出全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表,由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。
三、房产测绘的质量控制措施
（一）人员培训的控制措施。编写培训材料，制定培训计划，组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其他需要培训
的人员。培训内容包括：测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。
（二）仪器设备管理及资源配置控制措施。房产测绘仪器设备的计算检定情况；房产测绘单位的资质情况，包括：单位资质等级，年检，持证执业情况；房产测绘单位质量管理情况，包括：质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。
（三）外业测绘控制措施。房产外业测绘控制指对房产测绘单位的房产要素调查、房产要素测量、房屋面积测绘等成果的控制。
1.房产要素调查包括：房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确；调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线，房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致。
2.房产要素测量包括：房产要素测量的测量方法，记录和计算是否正确；各项限差和成果精度是否符合要求；测量的要素是否齐全、准确、对有关地物的取舍是否合理。
3.房屋面积测绘包括：房产面积测量原始记录是否规范，内容是否完整；房产测量成果是否规范，内容是否完整；共有共用面积的测定和分摊是否合理。
（四）内业数据处理控制措施。内业数据处理控制指对房产测绘单位生产的房产图、房屋测绘资料整理等成果的控制。
（五）房产图绘制包括：房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求；房地产要素的表述是否齐全，正确是否符合
要求；对有关地形要素的取舍是否合理；图面精度和图边处理是否符合要求。
（六）房屋测绘资料整理包括：房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；用地面积的测算是否正确，精度是否符合要求，房产
测绘报告的编写是否规范，内容是否完整；房产测绘成果资料归档管理的规范性（含各类原始测量成果）。
结束语
随着房地产市场的迅速发展，对房产测绘的要求也越来越高，要加强对房产测绘质量的管理，建立房产测绘资质管理及运行的监督和指导。房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。
参考文献
[1]武汉测绘科技大学测量学编写组.测量学[M].北京:测绘出版社, 1996.
[2]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯,2008(2).
关键词：商品房；面积测量；对策
当前楼房的建筑面积测量是一项非常繁复的工作，怎样才能正确测量？关系到每一个住户的现实利益，使测量工作本着公平公正的态度，才能维护社会的和谐发展。专门从事房屋面积测量工作的科技人员要为每一个住户负责，为工作负责，准确做好房屋面积的测量工作，保证测算结果的准确性和可用性。我国于2000年8月实施《测量规范》，以此作为标准在全国推行，但是伴随社会的进步和经济的发展，以及国家关于住宅体制不断更新，出现了许多关于房屋测量面积的纠纷问题，所以，及时处理商品房面积的测量矛盾，能够保证我国房地业的健康发展。
一、商品房面积测量误差产生的原因
1、行业的测量规范不同引起的误差
在我国，存在着形形的房地产行业，令人眼花缭乱，目不暇接，在房屋面积的测量当中，各个行业都有自己的测量标准，所以在测量相同种类的房屋时，出现了测量结果不同的现象，甚至有的差别很大。例如《测量规范》规定建筑完毕后，斜式构造的雨蓬在实际丈量时按50%的面积测算，没有立柱的雨蓬不在测算面积之内。又比如在阳台方面，《建筑预算定额》指出，不管阳台是不是封闭的，均按50%的面积测算。但我市对阳台的测算有不同的规定，在上面的基础上做了一部分改动。没有封闭的阳台地面到顶的高比两个自然层要高时，或者是没有封闭的阳台地面与顶层中间的墙含有不是本单元的窗户时，那么这个阳台就不在房屋面积测算之内。如果没有封闭的阳台的顶层面积比地面的面积小1/2时，那么这个阳台面积也不在测算范围之内。并且还有不少的房屋购买人本身也从事房产业的工作，对国家政策相对了解一些，但是自己经过测算，和房产业的测算结果有很大的差异。 现在国家还没有统一测量房屋面积的规范，那么在这个时期，一栋房屋的建筑面积是按照房屋管理部门的测量数据计算，还是按照规划部门的测量数据计算。因此现在出现关于房屋面积测算的纠纷时，司法部门一般情况下委托测绘单位进行准确测量的原因。
2、施工误差引起的面积变化
在实际测量房屋建筑面积时，测绘单位也认识到一些其他因素的影响，如保温物质和外墙的涂抹材料等，一般依据房屋的平面图进行测量，这样的操作，在理论上可以的，但在实际操作当中，因为在建造房屋时，建筑公司在运营、建筑技术等方面水准不同，在现实当中建造时，可能由于墙壁的厚度不同，给房屋的测量带来一定的差异，有的还可能出现隔墙的位置有移动的现象。那么在房屋完成后，实际测量房屋的建筑面积，就会发现，原来按照图纸标注进行测量的数据和实际当中进行测量得到的数据有一定的差异。如果这个差异非常明显，比规定的范围要大，那就属于建筑不合格，偏差太严重，测量当中出现偏差是允许的，如果这个偏差在允许的范围内，那就不会影响房屋的使用，能够进行交易，但也可以通过合同要求出售方给予赔偿。
3、房地测绘部门的口径不一致出现的误差
现在的房地产市场非常火爆，国家鼓励个人购买商品房，在此基础上，房屋的产权关系变得日益复杂，由过去的单一化转变为现在的多元化。在楼房的共用功能区方面，关于面积的划分也有具体的规定，哪些建筑面积属于楼房共有面积，都要予以认定，这些工作都非常繁琐和复杂。当每个单元房屋出售时，楼房共有的面积平均分配时，因为在不同的楼层，房屋的价格不同，楼房共有面积如何分配又是一个难题，能够和楼房的价格出现分歧，这种情况在每幢楼之间都会出现，并且日益普遍，矛盾愈发尖锐：比如建筑在地上的部分比地下部分价格要高很多，那么不同的楼层购买者平均分配了地下室的面积时，这时购买者购买的楼层价格会被认定为和地下室的价格一致。地下室的共有面积被分配完毕，那么就会在购楼者之间出现价格差异。很明显，这种计算方法对于购买者是不公平的，侵害了购楼者的权益。
二、解决商品房面积测量中房屋面积测量计算误差的测量
1、政策上更加规范
政府房地产管理部门要综合考虑房地产开发商上报的楼房开发计划，要认真考察商品房的开发建设，严格监管房地产开发商在实际建筑当中按规划建设，尤其是在审批过后。如果出现不按照规划建筑的情况，有关单位要马上对其进行严肃处理，并给予经济惩罚。房地产开发商运用投标的形式选取具有优良资质的建筑单位进行施工，注意自身形象的建设，保证商品房的建筑质量，自身也要运用多种技术方法，在建筑施工过程中随时进行检查，遇到错误情况马上予以纠正。
2、更新现有的商品房测量仪器及方法
当前，房地产的平面测量是房屋测量工作的第一道工序，是为以后的房屋测量提供一个参考标准，使得测量工作尽量减少误差。在房地产的地形测量中，运用当前国际先进的GPS定位系统和导线技术，广泛应用数字化的测量技术，使测量的差异减小，也能够加快图纸的制作速度，使制图的质量提高，并且数字化制图，图纸上显示的内容非常丰富，但需要的劳动力却很少，这几种先进的测量技术在以后的测量工作中将会得到进一步的推广和普及。运用科学仪器进行测量，使用数字化技术手段进行信息收集，把这些数据利用计算机进行加工处理，得到房屋的准确图纸，然后利用电脑的编辑功能，制作出房屋的建筑面积图纸，最后打印出来。
3、规范测量标准，细化技术细则
针对现在的房屋规定，遇有不明确的地方，要及时给予解释指正，面对多种多样的房屋建筑情况，我们要根据实际情况制定出测量方法，使实际操作人员能够明确测量方法，对规定当中和实际情况不符的予以改正。
自然层的确定，对自然层一定要有清晰的定义，《规范》中准确提出：复式构造中上层要算入自然层数，由于房屋的自然层数指的是楼板和地板分层的层数。国际关于房屋的规定中也提出：楼房中的公共面积应该依据房屋自然层测算。所以，在实际当中，有一些楼房因为过高，楼梯的转弯较多，这些理应按照自然层测算面积。
4、统一规范，建立数据模式
应该对房屋的测量有一个统一的规范，大家都有章可循，在一个相同的模式下进行测量操作，这样得到的数据就会趋向相同。通过统一测量方法，不但能够节省很多的人力、物力、财力，还可以通过数据化管理使测量数据共享。
与此同时，在日常工作中，应进行多种多样的房地产业务培训，使得房地产的规划更加规范，建筑面积测量更加合理，有不同的意见，大家共同来讨论，房产测量机关应定期开展测量业务交流活动，对现行的测量标准有一个共同的认识，最大程度地减少因房屋测量面积误差而出现的纠纷，力求使全部房产业的测量结果能够一致，从而确保房产业的健康发展。
参考文献：
[1]高群英.房屋面积测算中的常见问题及分析对策[J].价值工程.2010（09）
Abstract: real estate refers to the use of surveying and mapping surveying and mapping technology and means of collecting and presenting information about housing. The rapid development of real estate, drive the rise of the real estate surveying and mapping, as well as new requirements are put forward on the real estate surveying and mapping. Article briefly expounds the contents, classification, characteristics and function of the real estate surveying and mapping, several aspects, such as problems of real estate surveying and mapping work puts forward some measures, in order to better strengthen management.
Keywords: real estate surveying and mapping; Overview; Measurement; Quality; management.
中图分类号：E992.1 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、房地产测绘的几点概述
(一)房地产测绘的内容
房地产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房地产测绘的第一步，属于房地产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户图(简称分户图)三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房地产状况的不断变化而进行的一项经常性房地产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房地产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。
(二)房地产测绘的分类1、房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸---房产分幅平面图。2、房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大且最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
(三)房地产测绘中面积的比较房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房地产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房地产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下两点：
（1）数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。（2）技术性原因。由于不少房地产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
二、房地产测绘的特点及作用(一)房地产测绘的特征（1）测图比例尺：房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰淮确地注记，因此房产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是l：500或l：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。（2）测绘内容较多：房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。房地产图一般对高程不作要求。(3)精度要求高：地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在士0.5-0.6nun以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。(4)测绘成果效力强：房地产测绘成果产品多样，其成果被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。(5)测绘成果产品繁杂：房地产测绘的成果产品不仅有房地产图，还有房产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分丘图、分层分户图。房地产测绘最后的产品，在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。房地产图在一般的情况下只是单色图，一般不大量印刷。(6)修测、补测、变更测量及时：城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。(二)房地产测绘的作用房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料相关信息。房地产测绘是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息.是为城市规划，城市建设(如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。验收合格的房地产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。
三、房地产测绘的现状
(一)房地产测绘业发展迅速
在过去，房地产测绘一直作为事业单位的内设机构，并由于政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制，形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着市场经济的发展及住房商品化、市场化进程的加快，房地产测绘业得到了快速发展，房地产测绘市场逐步放开，形成了相对公平、公正的竞争环境。
(二)相对统一的测绘技术标准形成
2000年2月22日经国家技术监督局批准，中华人民共和国国家标准GB/T1786.1-2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》和GB/T1786.2-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》正式，并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房地产测量的内容与基本要求，对规范与繁荣房地产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。
(三)测绘技术和手段不断革新
1.测绘仪器设备的更新，从过去的皮尺、钢尺、经纬仪、平板仪，发展到现在的激光测距仪、电子全站仪、GPS 等精密测绘仪器，有利于提高外业测量数据的精度。
2.计算机技术对数字化房地产测绘起到了极大的促进作用，它具有成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等智能化优点。
四、加强房地产测绘管理工作(一)完善相关制度，加强组织领导，实现房地产测绘的规范化、标准化房地产测绘单位应当严格按照国家有关的法律法规，执行国家房地产测量规范和有关技术标准规定，保证房地产测绘成果的质量，对完成的房地产测绘成果质量负责。切实加强组织领导，将工作任务具体分解到位，明确工作责任，建立协调机制。进一步加强内部管理，建立健全内控制度体系，围绕测绘业务工作，建立确保重点工作目标落实的内控制度.围绕规范单位内部管理工作，建立确保权力依法运行的内控制度。对存在设计缺陷的制度要抓紧修订完善，对脱离实际的予以废止。要将制度建设的要求贯穿于管权、管事、管人的全过程，全面推行承诺服务、限时办结、收费公示、价格听证等制度，进一步完善新闻、答复、监督反馈等制度.(二)建立质量管理机构，加强质量监督房地产测绘单位应当采用先进的技术和设备，提高房地产测绘技术水平，接受当地房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。房地产测绘单位可按照各自的机构规模、内部机构设置建立相应的二、三级质量审核制度。或者建立作业人员自检、项目组互检、专职人员检查验收、部门领导抽查的审核流程，杜绝质量事故的发生。在完善质量审核制度的同时，建立质量保障制度。各单位定期组织业务研讨会，对操作中遇到的业务问题经过讨论达成共识，以保证外业调查和内业处理的一致。建立责任追究制，通过责任追究制度加强从业人员的工作责任心，保障测绘成果的质量。建立严格的生产作业流程，制定从项目受理、派件、外业操作到内业处理、质量审核、资料归档等管理体系。要把制度执行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的贯彻执行更有力、责任追究更严格。要研究制定制度执行情况考核评估办法，定期对办事权规范运行情况组织检查，对检查中发现的问题要及时整改。
(三)建立、健全测绘队伍根据建立房地产资料档案机构和房地测绘队伍的要求，针对任务的大小，建立与之相适应的测绘机构，配备一定的人员。测绘力量不足的，可以抽调具有高中文化程度的人员进行培训。对于从事房地产测绘的工作人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。房地产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
五、结束语
关键词：定位系统；GPS技术；基础测绘；
21世纪是信息化的时代，而作为信息化产业技术方向的一部分，测绘专业在数字地球概念中扮演着重要的角色。而GPS全球定位系统具有性能好、精度高、应用广的特点。在测绘领域中，GPS系统已广泛用于大地测量、工程测量、航空摄影测量及地形测量等各个领域。通过 GPS静态测量和 GPS RTK测量技术在性能特点、作业方法、技术条件及应用效果的分析，指出GPS技术在房产基础测量中具有传统测量技术无可比拟的优势。
1、GPS静态测量应用于房产平面控制测量
1．1GPS静态测量模式
GPS静态测量有常规静态测量与快速静态测量2种模式。
常规静态测量模式是采用2台(或2台以上)GPS接收机 ，分别安置在1条或数条基线的两端，同步观测 4颗以上卫星，每时段根据基线长度和测量等级观测45min以上的时间。
快速静态测量模式是在一个已知测站上安置1 台 GPS接收机作为基准站，连续跟踪所有可见卫星。移动站接收机依次安置到各待测测站，每测站观测数分钟。
这两种模式均可用来建立房产平面控制网。应用 GPS进行房屋平面控制测量，点与点之间可以不要求互相通视，这样就避免了常规测量中控制点位选取的局限性。只要使用的 GPS仪器精度与等级控制测量精度相匹配，控制点位的选取符合 GPS点位选取条件，那么所布设的 GPS网精度就完全能够满足房产测量规程要求。
1．2 GPS静态测量的作业方法
1．2．1根据基线长度确定静态测量观测时间
以拓普康 GPS为例，为达到测量精度要求，在进行静态测量时，可根据基线长度和接收机的类型确定观测时间(表 1)。
表 1 根据基线长度确定的 GPS静态测量观测时间
以上观测的成果质量易受锁定的卫星数量、作业环境及各种干扰因素影响。为保证获得良好的观测成果，应做到：
(1)按相关的GPS规范要求选取观测时间；
(2)新用户应尽可能适当延长设计观测时间；
(3)单频接收机最好不要用于观测长度超过 15 km的基线 。
1．2．2 外业观测
(1)将 3台接收机分别在测站点上对中、整平；
(2)接收机开机，跟踪GPS／GLONASS卫星的信号；
(3)在外业表格上记录点号、仪器编号、天线高等信息；
(4)接收机跟踪卫星稳定后，开始记录观测数据；
(5)观测一定时间后，接收机停止记录观测数据；
(6)接收机关机。
1．3GPS静态测量特点
在布设控制网方面，GPS静态测量较之常规方法具有以下特点：
(1)测量精度高。GPS观测精度要明显高于常规测量方法，其基线向量的相对精度一般在 1／10000～1／100000000之间，这是普通测量方法很难达到的。
(2)选点灵活、不需要建造觇标。GPS测量不要求测站间相互通视，不需要建造觇标，作业成本低，大大降低了布网费用。
(3)全天侯作业。在任何时间、任何气候条件下，均可以进行 GPS观测，大大方便测量作业，有利于按时、高效地完成控制网的布设。
(4)观测时间短。采用 GPS布设一般等级的控制网，每个测站上的观测时间一般为 1～2个小时。采用快速静态定位的方法，观测时间更短。
(5)观测、处理自动化。采用 GPS布设控制网，观测和数据处理过程均高度自动化。
1．4 实例及效果
某房产基础测绘项目区面积 100km2 ，需要布设三等 GPS控制网。根据规范要求，点与点之间平均距离为 5km，现场踏勘后共布设 13个点，埋石、观测、数据解算共用时4个工作日。如果应用常规作业方法，以上工作量只能满足在控制点上建造觇标的要求，而且控制点成果精度会大大降低，返工率也会因为数据采集受人为因素的干扰而升高。
2、GPS RTK测量技术应用于房产基础图测绘
2．1GPS RTK测量技术的基本特点
GPS RTK是指载波相位实时动态差分(Real―Time Kinematic)定位，是 GPS定位的最新技术。
GPS RTK技术系统配置由基准站接收机、移动站接收机 2部分组成。基准站接收机设在具有已知坐标(地势较高处也可无已知坐标)的参考点上，连续接收所有可视 GPS卫星信号，并将测站的坐标、观测值 、卫星跟踪状态及接收机工作状态通过数 据链发送出去；移动站接收机在跟踪 GPS卫星信号的同时接收来 自基准站 的数据，通过 0TF(On The Fly)算法快速求解载波相位整周模糊度，获取所在点相对于基准点的坐标和精度指标。
2．2 基准站的选定和建立
基准站的安置是顺利进行 RTK测量的关键，选址时应注意：
(1)避免在无线电干扰强烈的地区选址；
(2)基准站站址及数据链电台发射天线必须具有一定的高度；
(3)为防止数据链丢失以及多路径效应的影响，站址周围应无 GPS信号反射物(大面积水域、大型建筑物等)。
2．3 RTK技术的作业方法
(1)将基准站设在制高点上，控制点距离小于RTK有效作业半径的2／3倍。为方便对 RTK测量成果进行控制检核和避免出现作业盲点，在测区环境不良地区增加基准站。
(2)施测第一个观测点为已知点，以检核第一个RTK测量结果是否精确。RTK测量前的检核工作很重要，它可以发现输入的控制点坐标、坐标系统、设置参数是否有误等问题。
(3)由于接收卫星状况不良等原因而造成的盲点地区，应在盲点周围加测控制点，以便用全站仪补测。
2．4 RTK技术的优点
(1)作业效率高。在一般的地形地势下，设站 1次即可测完大约 6km半径的测区，大大减少了传统测量所需的控制点数量和测量仪器的“搬站”次数，提高了劳动效率。
(2)定位精度高，数据安全可靠，没有误差积累。只要满足 RTK的基本工作条件，在一定的作业半径范围内，RTK的平面精度就能达到厘米级。
(3)降低作业条件要求。RTK技术受通视条件、能见度、气候、季节等因素的影响和限制较小，只要满足 RTK的基本工作条件，就能快速进行高精度定位作业。
(4)操作简便，数据处理能力强。只要在设站时进行简单的设置，就可以同步获得测量结果坐标。数据输入、存储、处理、转换和输出能力强，能方便快捷地与计算机通信。
2．5 实例及效果
仍以前述测区为例，该项目区需要在三等 GPS控制网的基础上，布设一级 GPS控制点。根据规范要求，点与点之间平均距离设计为 0.5 km，现场勘察后共布设 456个点，埋石、观测、数据解算共用时 12个工作 日。如果应用常规作业方法工期至少需 1个月。由于数据量庞大作业环境复杂，返工率也必然会大大提升。
3、结束语
通过以上对 GPS测量技术应用的分析，可以看出GPS技术在房产基础测绘中的具有传统测量无可比拟的优势，但由于其技术特点，该技术也存在一定的问题。
(1)受卫星状况限制。房产基础测绘主要在城市进行，卫星信号在高楼密布区被遮挡时间往往较长，使得作业时间受到限制，且易产生假值。
(2)空中环境影响。中午时间卫星信号受电离层干扰大，共用卫星数少，因而初始化时间长甚至不能初始化，也就无法进行测量。
(3)数据链传输受干扰和限制、作业半径比标称距离小。RTK数据链传输易受到障碍物，如高大山体、高大建筑物和各种高频信号源的干扰，传输过程中衰减严重，影响作业精度和作业半径。因此，在开展房产基础测绘工作时，应根据实际情况合理运用 GPS测量技术。
参考文献 ：
[1] 徐绍铨．GPS测量原理及应用[M]．武汉：武汉测绘科技大学出版社 ，1998．
摘要：随着社会经济的发展，带动了我国房地产开发行业的经济和发展，作为房产测绘的专业测绘工作，是依据一定的房产产权的合理需求，运用科学的测量方法，以房产的面积、平面位置作为重点，在单元界限为基础的条件下进行房产图的有效绘制，在根据房屋用地调查表和房屋的实际情况进行全面的补充，完成房产图面信息的充分显示。
关键词：房产测绘；质量控制；测绘管理
Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.
Key words: real estate mapping; quality control; mapping management
中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
一、我国房产测绘的现状
房产测绘由房地产主管部门下属房产测绘队（事务所）从事，是房地产产权产籍管理的基础工作，与房地产权关系紧密相关。随着城市化进程的不断加快，对房产测绘工作也提出更高的要求。但由于我国房产测绘工作起步较晚，存在操作规范和制度不够完善，房产测绘工作还存在诸多不足。
二、房产测绘的质量控制点 房产测绘的暂行规定、实施细则、规范、以及标准，在基本原则上都是比较一致的，但在一些实际的问题中，也有着不同程度的出入。由于在房产的具体测绘中，问题考虑的角度有所不同，也就影响了计算的方法和计算的相关依据，致使计算出来的房屋建筑的面积出现了一定的出入。在实际的测绘工作中，只有对房产测绘质量的控制点的影响进行分析，在进行相应的措施实现测绘的质量控制，才能使房产测绘得到有效的质量控制。房产测绘工作的质量控制点有：人员的培训、资源配置和仪器设备的管理、内业数据的处理和外业测绘。 （一）人员的培训 产品检验的人员、资料整理与内业计算的人员、外业测绘的人员都是房产测绘的人员，而这些人员在测绘工作中都要得到有效的培训，并对自身的岗位技能进行掌握，明确各自的权限和职责。 （二）资源配置和仪器设备的管理 内业——房产测绘软件、autocad绘图软件、计算机等。现在用得比较多的房产测绘软件有清华三维和现代房地产测绘软件。作为房地产测绘工作者要熟练掌握，这样就会大大提高作业的效率和精确度。此外，完善的质量管理体系和相应的测绘资质也应是房产测绘单位所应具备的重要内容。 外业——玻璃纤维尺、钢尺、标尺、水准仪、手持测距仪、皮尺、棱镜、全站仪等。 （三）外业测绘 1.工作准备 主要依据规划部门提供的规划报建图进行施测，施工图和竣工图为辅，在外业之前先熟悉规划报建图上的内容，包括房屋每条外墙边的长度、是否有圆弧形（圆弧形外墙边要借助全站仪来辅助定位测量）、阳台是否落地或者是隔层阳台、标准层与非标准层的区别等等。这样我们的外业工作就事半功倍了。 2.外业数据的采集 无论商品房建筑或者是工业厂房、个人住宅，对标准层和非标准层的整个尺寸进行一次整体的有效的实测。每层量完后要非常注意内部的尺寸检核。确认无误后方可以进行下个层次的测量。房屋内部的夹层、中空部分都要准确定位测量出来，共用建筑面积与非共用建筑面积要区分开来，这对内业面积分摊至关重要。除了对房屋进行尺寸的实测外，还要对顶层尺寸和结构有变化部位的尺寸进行实测，尤其是有斜屋顶的测量，如测量的位置层高不超过2.20m，就不应该计算建筑面积，反之则应计算建筑面积，所以对于这个临界点值的位置应该把握好。当然房屋的公用建筑部位与主体结构相连，也应实现其尺寸的实际测量。如檐廊、走廊、室外楼梯（有无顶盖应区分开来）、雨篷(无柱的进行顶盖投影尺寸的测量，有柱的进行柱尺寸的测量)等。 （四）内业数据的处理 1.误差处理与数据分析 当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。 2.内业的成果整理和计算 根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。
三、房产测绘的质量控制措施 1.技术路线设计的质量控制 所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。 2.作业中的质量控制 作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。 （1） 外业的数据采集 在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。 （2）内业的分摊计算和图形处理 外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。 3.检查过程的质量控制 检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：（1）自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。（2）一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。（3）二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。
关键词：GPS；地形；地籍；房地产测量；应用
Abstract: the new technology of GPS appears, it features high precision and can quickly determine the coordinates of the control points at all levels. Especially the application of new technology RTK, even can not layout control points at all levels, only on the basis of a certain amount benchmark control points, then can be high precision and fast measure estate boundary location points, terrain point, geophysics point coordinates, use mapping software can be in the wild a surveying and mapping into electronic map, and then through the computer and plotters, printer output various scale of datum. This paper discusses the GPS in the terrain, cadastral and real estate to the measurement of the application.
Keywords: GPS; Terrain; Cadastral; Real estate measurement; application
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
随着国家对土地资源的合理开发和利用, 急切需要高质量的地籍资料, 地籍图是地籍资料的重要组成部分, 它能直观地反映地籍要素和必要的地形要素。地籍及房地产测量是精确测量土地权属界址点的位置,同时测绘供土地和房地产管理部门使用的大比例尺的地籍平面图和房产图, 并量算土地的房屋面积。采用常规的测图方法( 如经纬仪、测距仪、全站仪等) , 通常是先布设控制网点, 这种控制网一般是在国家高等级控制网点的基础上加密次级控制网点, 最后依据加密的控制点和图根控制, 测量地物点和地形点在图上的位置并按照一定的规律和符号绘制成平面图。
GPS RTK新技术的出现, 可以高精度并快速地测量各级控制点的坐标。特别是应用RTK新技术甚至可以不布设各级控制点, 仅依据一定数量的基准控制点, 便可以高精度并快速地测量界址点、地形点、地物点的坐标, 利用测图软件可以在野外一次测绘成数字化地图, 然后通过计算机和绘图仪、打印机输出各种比例尺的图件。
GPS定位技术概述
GPS定位技术以其精度高、速度快、费用省、操作简便等优良特性被广泛应用于大地控制测量中。时至今日, GPS定位技术已完全取代了用常规测角、测距的手段建立大地控制网。我们一般将应用GPS卫星定位技术建立的控制网叫GPS网。归纳起来大致可以将GPS网分为两大类, 一类是全球或全国性的高精度GPS网,这类GPS网中相邻点的距离在数千公里至上万公里, 其主要任务是作为全球高精度坐标框架或全国高精度坐标框架;另一类是区域性的GPS网, 包括城市或矿区GPS网、GPS工程网等, 这类GPS网中相邻点的距离为几公里至几十公里, 其主要任务是直接为国民经济建设服务。
地形测图是为城市、矿区以及为各种工程提供不同比例尺的地形图, 以满足城镇规划及各种经济建设的需要。地籍及房地产测量是精确测定土地权属界址点的位置, 同时测绘供土地和房产管理部门使用的大比例尺的地籍平面图和房产图, 并量算土地和房屋面积。
用常规的测图方法( 如用经纬仪、测距仪等) 通常是先布设控制网点, 这种控制网一般是在国家高等级控制网点的基础上加密次级控制网点, 最后依据加密的控制点和图根控制点, 测定地物点和地形点在图上的位置, 并按照一定的规律和符号绘制成平面图。
GPS新技术的出现, 可以高精度并快速地测定界址点、地形点、地物点的坐标, 利用测图软件, 可以在野外一次测会成电子地图, 然后通过计算机和绘图仪, 打印输出各种比例尺的图件。应用RTK技术进行定位是要求基准站接收机实时地把握观测数据( 如伪距或相位观测值) 及已知数据( 如基准站坐标) 实时传输给流动站GPS接收机, 流动站快速求解整周模糊度, 在观测到四颗卫星后, 可以实时地求解出厘米级的流动站动态位置。这比GPS静态、快速静态定位需要事后进行处理来说, 其定位效率会大大提高。故PTK技术一出现, 其在测量中的应用立刻受到人们的重视和青睐。
二、GPS技术的特点
GPS技术以其测量手段先进、速度快、精度高等特点应用于各项测量工作中, RTK技术与其他测量仪器和测量方法相比具有不能比拟的优势。
1、利用RTK 进行地籍测量及房地产测量等不受天气、地形、通讯等条件的限制, 工作效率比传统测量方法提高3 ～4 倍, 在土地利用动态检测中, 应用RTK新技术进行动态监测则可提高检测的速度和精度, 省时省工, 真正地实现实时动态监测。
2、GPS技术可以不考虑已知点、发展次数、地形条件等因素的限制, 使得布点方式更灵活、布点范围更大。
3、GPS技术施测则不需进行等设控制点的加密, 只需布设部分过渡点, 从而减少了很多的外业工作量,减轻了测量人员的劳动强度。
4、GPS-RTK的局限性。GPS-RTK对于隐蔽茂林中不易作业,城市居民地中不易作业。在高程精度方面也不能满足等级精度的测量。
三、GPS技术的应用
1、地形测量
