时间：2024-01-05 17:06:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业企业财务管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：建筑工程 财务管理制度 创新
一、建筑工程财务管理的现状及存在的问题
（一）建筑企业财务管理缺乏足够的监督力度
在建筑企业财务管理体系中，财务监督管理十分重要，其能够有效保障企业财务管理制度的执行。建筑企业在日常工作中，往往将其工作重点定位在对企业利润进行增加这一方面，对财务监督管理却予以忽视。部分建筑企业虽然具有财务管理制度且制度较为完善，但其监管财务力度不足会使得其制度徒有其表，无法真正落实制度内容，也无法将其作用充分发挥。除此之外，企业财务人员财务监督管理意识的缺乏以及专业素质的低下，会使其经常出现无法控制财务管理费用，工作中没有对财务管理制度进行遵守的现象，进而使得企业内部财务管理工作不够规范化和制度化，从而对建筑企业今后的发展产生阻碍。
（二）建筑企业财务风险意识薄弱
建筑企业在进行财务管理的过程中难免会遇到财务风险，财务风险主要分为经营风险、投资风险以及筹资风险等类型。目前许多建筑企业都具有较为薄弱的财务风险意识，并不重视生产经营中企业存在的财务风险。许多建筑企业都没有将财务预警机制建立起来，甚至部分企业存在财务预警机制，也没能将其作用充分发挥。缺少财务预警机制会使得建筑企业无法提前、及时地收到财务风险警告，这就会使得企业财务风险的风险系数直线上升。如果企业没有有效的处理有可能出现的财务风险，就会使得企业遭受巨大的损失。
二、建筑工程财务管理创新方法
（一）财务竣工和监督管理
对于企业资金外出中和外出后来说，其重要财务管理就是财务的竣工和监管管理。企业密切监管财务管理，就能够将财务管理工作做好，监管的实施可以在很大程度上保护和约束财务计划策划的实行。监管既需要监管内部，也需要监管外部。在监督内部的过程中，可以将考察审核岗位建立起来，严格审核定额、付款以及制证等方面，促进牵制制度形成，从而实现互相监督。在监管外部的过程中，需要将检查展开，对各项管理程序进行整顿，将检查工作展开，从而将问题发现、分析并加以总结，从而使得责任部门在工作过程中按照计划进行。
在竣工管理方面，需要决算工程竣工，对竣工决算管理进行加强，从而对工程竣工决算报告的质量进行提升，进而使得工程竣工转增资产和决算编审工作能够及时完成，并与之前的策划分析和决策计划进行比对。同时还需要将一系列考核办法和管理办法制定出来，分析决策中的问题，在对决策进行实践的过程中对公司的财务管理实力不断地进行完善，在财务部门的指导下使得工程建设质量更高且更加节约成本。
（二）财务分析和成本管理
统筹策划为财务分析和成本管理的主要方面，如果工程造价财务计划良好，就能够对企业的经济价值进行科学合理的衡量，对资金进行平衡，从而保证有效利用资金，通过资金的策划，对资金的安全进行保障，使得财务损失减少。在此之前如果财务分析的指导作用良好，就能够通过多角度全方位的分析，对预期结果的执行进行了解，使得工程付款能够有效进行，进而使得各个部门间的矛盾尽量减少。通过策划和管理分析，还可以使得公司的资金运转良好，有大量资金收入不断进入，还可以以考核机制为媒介，进一步完善现金管理系统，使得方案更加完善，对资金的使用按照计划进行，进而对资金进行保障，使得工程财务管理顺利实现。
（三）财务人员管理以及管理核心部门
管理是财务管理部门工作的核心，也是创新财务制度的中心，如果管理体系存在问题，管理层领导不够优秀，其工程产出也会存在问题，因此需要经常管理分配人员，对其素质进行考核，建设财务管理核心部门。管理部门的部门间需要经常进行合作和探讨，站在部门的角度汇报财务，从而使其有结合其他部门的机会，还需要将自身的管理职能进行准确的把握，从而优化分配财务，管理财务支出前、中、后三个时期，预算收入，从而使得利益收入稳定且有所记录。
除此之外，管理部门还需要将集约化措施实行，严格仔细的分配成员，防止浪费的现象出现，使得每个员工都能各司其职，做好本分工作。与此同时，还需要将管理知识普及给管理人员，将内部人员派出学习，学习其他企业管理方面的优点，进而将其融入自身的管理之中，提升自身管理能力和水平。与此同时，还可以邀请外企到企业内进行指导和演讲，从而内外结合，融会贯通，企业还需要对国家政策密切关注，结合自身工程的特点进行人才培养，使得培养出来的人才具有廉政、业绩突出、创新勤奋、能力突出、品德优良的优点。与此同时，为了实现更好的管理和教育效果，还可以采取内部参考、报纸、网上教育以及网页宣传等措施，促进管理氛围的提升。
三、结束语
本文就建筑工程财务管理制度的创新进行了探讨，首先介绍了建筑工程财务管理制度的现状及存在的问题，随后提出了建筑工程财务管理创新方法。通过创新方法的实行，能够使得建筑企业的财务管理制度不断完善，进而与社会和市场的要求相符合，从而更好地顺应时代的发展，在市场竞争中谋得一席之地。
参考文献：
[1]秦翠娥.新形势下推进企业财务管理创新的途径与方法――以建筑企业财务管理为例[J].中国商贸，2014，26：62-63
[2]申思伟.建筑工程项目安全管理存在的问题与管理制度创新几点设想[J].现代装饰（理论），2012，08：131
[3]谢德.浅谈工程财务管理中存在的问题及解决措施[J].现代物业（中旬刊），2011，10：156-157
关键词：财务分析；财务决策；财务控制
中图分类号：F406 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）26-0106-02
引言
企业财务管理就是财务人员在特定环境下，依据各种信息，对企业的资金运动进行计划、组织、监督、调节和平衡，以达到特定管理目标的活动[1]。财务的职能包括财务决策职能、财务计划职能和财务控制的职能。财务人员通过对公司的经营目标和管理的总体需求，制订出若干个财务活动方案，决策者经过分析，从这许多的方案中选择出最优的方案，这就是财务决策的过程。财务人员通过对前期数据和发展态势的统计与分析，对公司未来发展所需要的资金需要量、设备采购、成本和费用、财务收支进行数量预测，然后做出具体的可行性方案，叫做财务计划职能。在财务管理过程中，通过可能出现的偏差预测，在事前、事中、事后采取相应措施，建立科学组织程序和管理制度保证财务管理目标实现，运用科学方法对制度运行进行监督，消除隐患，对已经发生的财务活动进行追踪记录，统计差异，这是财务控制的职能。财务决策、计划、控制三大职能相辅相成，紧密联系，形成一个公司完整的财务管理体制。
一、X物业公司财务管理存在的问题
就笔者在X公司工作所观察到的情况来看，X企业财务管理仍存在着很多问题。其中，财务管理制度随意，制度有诸多漏洞且不规范，在财务预测和决策过程中，财务部门提供的数据形式化，无法为企业决策提供科学依据，从事财务工作的人员素质低下，无法胜任难度较高的工作，久而久之，造成企业内部财务管理松散，财务管理部门职能提供基础数据，财务管理根本能没有发挥应有的作用，不能产生科学有效方案，导致公司资金运行效率不高、成本过高、利润率下降的情况。
（一）财务预测职能没有得到创新
X企业对财务预算管理的作用认识不够，仅仅将财务管理等同于会计，负责公司的出纳、数据统计和简单的现金管理等会计工作。实际上，财务预算管理不仅反映着公司的收入、支出、现金管理，还反映着公司的经济效益和经营成果，是所有资产、负债、成本管理、资金运行状况的总合，是管理人员对未来经济状况和经营状况的假设，对企业未来发展发现、投入成本进行预测[2]。而X企业的预算的现实流于形式，或者说简直不能称之为预算，财务管理人员和从业人员只能做简单的统计分析，根本无法对未来发展做出科学合理的可行性方案，拿出的数据只能对过去的经营状况做一个笼统解释，无法反映具体偏向，决策者也就无法据此对下一步战略进行调整。所以，由于人事上的不足，预算形式与数据出现老旧、流于形式的现象，财务预算职能不能与时俱进，缺乏创新，很多财务人员只扫门前雪，不能把财务管理与企业的经营状况联系起来，许多指标只管能否完成，不会在制定过程中进行科学创新和适当调整，在预算管理过程中消极应付，使得预算完成以后，只是一些机械死板的数据，不能为企业的经营提供参考价值。
（二）财务控制职能没有发挥应有职能
X企业组织制度的不合理，导致行政成本上升。在财务预算的可行性方案运行之后，没有采用有效方法进行监督，对出现的偏差和失误没有及时进行纠正和补救，成本管理范畴过窄，忽略了服务业主、与其他相关部门对接办理业务等日常管理活动引发的成本，对公司经营过程中的技术人才聘请、安全隐患排除、维修等环节更是监管不到位，导致成本增加，但效果却不明显。随着经济的发展、城市化水平的提高，人们生活水平越来越好，对物业公司的需求也会不断加大。X公司在公共服务工作等方面做得较好，规模越来越大，内部分工越来越细化，管理队伍也日渐庞大。然而，财务管理体系的不科学、不系统、松散无力，导致管理的协调成本越来越高，漏洞越来越大，各方面的费用也高于比例，并不断上升。但是X企业领导却依然将财务控制管理视为财务人员的工作，其他人也一律不关心不过问，显然也就无法取得良好成效的。成本管理的目的被视为降低成本，而随着经济的发展，将成本管理简单等同于降低成本进行管理，显然是一种消极而非积极的财务管理理念，无法发挥成本管理的作用。
（三）财务分析职能未能得以发挥，制度运行失效
由于管理内容的不同，很多公司财务指标与经营指标常常出现不匹配的情况，X公司也不例外。公司财务管理制度的不完备和财务人员能力不足，导致财务预测职能难以得到发挥，进而使财务分析职能失效，制约企业的发展。而财务部门没有明确的、全面的、详细的数据储备，往往是决策者需要什么，财务人员才提供什么，这种不规范、随机性的报表、信息取用情况时常存在，给信息的准确性和规律性打了折扣，不仅造成了额外的不必要费用，更是影响了信息传递的及时与准确，对数据的价值产生了巨大的影响。依此类推，总公司的内部财务信息都不准确，无法科学有效地对下属公司提出决策、指导与监督，经营风险也就无法得到有效控制。长此以往，公司乃至整个集团常常做出错误的信息判断，对公司的长远发展将产生极大的危害。财务的信息管理功能完全未能发挥有效作用，现代企业财务制度形同虚设，大大拖了企业发展的后腿。
二、优化财务管理职能的措施和方法
企业置身日新月异的经济社会，财务管理职能的发挥更是至关重要，如何降低成本，提高经济效益，怎样更为有效地建立健康完备的财务管理系统，发挥财务管理职能，是当前X企业工作的重中之重。
（一）完善财务管理制度，紧抓财务预算管理
每一个企业的发展都有一个既定的方向和一整套的应急方案，以应对企业发展中可能遇到的一系列问题。科学的财务管理系统能够准确地统一财务管理与企业经营战略目标。X公司目前需要的是聘请一名专业人员设计一套适合本公司实际情况的财务管理制度，并高度重视，成立专项工作小组监督落实财务管理制度的执行，确保数据来源准确、财务预算支撑有力。财务预算不仅预测着将来企业的发展状况和经营成果，还体现了过去的经营状况和成果。预算管理的科学与否，关系到企业的资金能否正确运用、经济效益能否得到提高、企业管理能否得到加强。预算管理也决定着管理人员对企业未来发展状况、成本支出和资金运营投入的估量。在加强全面预算管理方面的创新，是企业发展的必要条件。全面预算就是一种创新，它对应突出对战略的支撑作用。财务人员的素质关系到财务管理制度能否有效运行，也关系着能否正确运用相关知识和技能完成更高水平的财务预测工作。管理层要加大对这一方面的投入力度，完善人事管理制度，在新进人才中多招聘一些财务方面的人才，并每年派遣相关财务人员参加培训学习，更新财务理念与知识，确保财务管理制度有效落实。首先，在财务管理制度得以有效运营的基础上，加强财务预测功能，从数据的来源、范围上进行深度整合，确保数据精确、全面；其次，要加强统计分析能力，从而能够在已有数据的基础上通过不同的整合形成全面、多样化的行动方案，为决策者提供科学有效的具体可行性方案；再次，要加强创新能力。一个公司的掌舵手对于未来的发展方向的掌握总比一个财务管理人员看的更为高远，财务管理人员要能够根据决策者的要求适时改进制度，优化财务预测职能。
（二）深化务分析职能，监督财务管理制度运行
通过对企业的资本构成、资金周转、所有者权益分析，可以为企业管理部门明确当前企业资产的分布状况，为管理者提供优化产业结构、改善经营状况以及做出产业分析、战略决策的依据[3]。在X公司目前的财务分析职能几乎处于失效状态下，由于财务预测职能未能得以发挥，制约了财务分析职能的运用。对此，要加强财务分析职能的运用，加强财务人员财务分析的能力，及时发现生产与经营中的不足，采取有效的措施解决问题，使企业利用现有的资源获得更多的盈利，并保持盈利能力的增长，对各个方面的资产盈利状况有所了解，以决定下一步投资偏向；同时，对债权债务状况有所了解，对偿债能力和盈利能力有所把握，并掌握进行下一步借贷的收缩情况。因此，必须加强财务管理分析职能，从而对企业未来的经营发展做出战略规划。
（三）科学、生态、绿色优化财务控制职能
在国内外竞争日益激烈的市场经济条件下，X企业要想实现盈利目标，必须提高经济效益，增强市场占有率和经济效益，必须加强企业财务控制职能，维护财务管理制度有序运行。在进行财务预测和财务分析拿出具体可行性方案之后，要运用科学管理体系严格执行，运用科学方法落实到位，保持不断跟进、记录、检测，一旦出现偏差要及时进行纠正，出现错误要及时进行补救。对于执行有力、效果明显的决策要做好详细记录，以供参考。对财务活动的有效性和处理管理的合理性进行监督，促进企业良性经济循环，使企业的生产经营活动最终都能反映出来，且数据准确。决策者通过财务预算和财务分析，检查企业经营活动执行情况，可以发现存在问题并通过财务控制职能进行纠偏和应急处理。此外，将全面预算贯穿于企业生产经营过程中，建立应急机制，以确保生产经营和投资等的资金需求；严格执行全方位成本管理制度，实现全面、全过程不留死角且有效的成本管理，严格制定并执行各方面费用的开支范围及标准，并在充分发挥财务管理职能作用的同时，发挥提高企业经济效能作用，共同达到开源节流，提高企业经济效益的目的。
摘要：随着房地产开发行业的兴盛和完善，附属产业物业服务行业也逐渐发展壮大。物业公司管理问题，尤其是财务管理问题，也愈来愈重要。我国物业公司在财务管理中存在的一系列问题日益凸显，亟待解决。本文就这些加以分析，提出了一些参考建议。
关键词：物业服务行业；物业公司；财务管理
一、 我国物业服务行业及物业公司财务管理的发展现状
（一） 我国物业服务行业的兴起和发展
根据《物业管理条例》的规定，我国物业服务行业是依附于房地产开发产业基础之上的，是对已存在并投入使用的房产建筑及配套设备、设施等提供维护管理的服务性行业。
1987年到1991年，中国房地产市场开始起步，物业服务行业也随之兴起。随着房改不断深化以及居民收入水平的提高，购房热出现，房地产业逐渐成为经济支柱产业之一。相应地，物业服务行业从无序、不稳定到迅速发展，再到平稳有序地发展，也日趋完善、成熟。现今的物业服务行业已发展到相当重要的阶段。
（二） 我国物业公司的财务管理发展现状
财务管理是企业管理的组成部分之一，包括企业的资本投资、资本筹资和营运资本问题，并决定了企业的利润分配。对物业服务行业也不例外，物业公司的财务管理工作是物业公司经营运作中的一个不可或缺的重要组成部分，它贯穿了物业公司经营的所有环节。物业公司的财务管理由于其物业服务行业的性质特点，在财务管理上更加繁杂，要求更加细致。然而，其发展并不像物业服务行业的发展那么迅速，
二十多年来，物业公司财务管理的发展比较缓慢，在公司管理层对财务的重视度、财务人员素质、内部控制、资金的投融资以及营运资金等方面存在一些问题。为有效促进物业公司财务管理的发展，进一步提高物业公司，乃至整个行业的经营发展效率，有必要认真分析这些问题，并提出相应的解决措施。
二、 我国物业公司的财务管理中存在的问题与分析
（一）从管理者的角度看财务管理中存在的问题
管理者在财务认知上存在的误区等易造成物业财务管理中存在的种种问题。
1、部分物业公司的管理者管理观念成旧，缺乏科学管理理念。如今物业服务管理工作已愈发市场化和规模化、专业化，持有类似“物业管理只是简单的维护和管理物业小区”这种观念的管理者对物业管理的发展可能造成阻碍。因缺乏科学的企业管理理念，尤其对财务管理缺乏正确认识，没有财务成本控制的概念，往往导致企业资源配置不合理，存在浪费现象，效率低下。
2、管理者的财务知识匮乏，对财务管理缺乏足够支持。一方面，管理者不愿在财务管理信息化建设上投入资金，影响物业财务管理的发展。另一方面，管理者不重视财务，认为财务只是简单且重复的记账工作，甚至给物业财务施加过多与财务无关的事务，也会导致物业财务工作实施困难。更有甚者，会在整个企业产生一种不良影响，导致上下员工均对物业财务的工作产生误解和轻视，形成一种对物业财务不重视、不配合的内部环境。
3、多头领导造成财务管理障碍。主要存在于附属于房地产开发企业的物业公司；物业财务既听从物业管理者领导，又听从房地产开发企业财务部指导，易出现物业管理者和房地产开发企业财务部之间的意见分歧、利益冲突，造成物业财务管理在多头领导下财务目标不统一等问题。
（二）从物业财务人员的角度看财务管理中存在的问题
1、物业财务从业人员财务素质缺乏。一是一些物业财务人员不具备会计从业资格证，缺乏必要的财务专业教育背景，日常账务混乱或不规范，更不必提更深一层次的财务管理。二是一些物业公司缺乏财务管理专员，物业财务只停留在日常基本账务层次，不能参与投融资项目的分析决策以及营运资金的管控，造成物业公司投融资不科学，资金流动性欠佳，资金回收期较长或回收困难。
2、欠缺完整完善的财务管理制度作指导。目前我国在物业公司的财务管理制度方面还不够完备，常导致物业公司财务管理制度过于多元化，一些物业公司甚至没有制定内部的财务管理制度，物业财务管理水平不一。
3、财务信息化不足。很多物业公司财务不能很好地推动物业财务信息化进程，在会计电算化等计算机技术的引入方面行动滞后。有些物业财务人员计算机水平有限，不适应使用财务管理软件。又或因物业财务数据往往比较繁杂，采用财务管理软件意味着要将大量历史数据整理录入计算机系统，从而导致物业财务人员因前期工作量太大，不愿意使用财务管理软件。再者因缺乏适合的物业财务管理软件，不能有效针对物业公司个体的特点提供财务管理信息化服务，设计自适用的财务管理软件又成本太高。
4、内部财务控制有漏洞。一是有些物业前台的台账随意摆放，登记不规范，随意涂改现象严重，难以提供可靠的财务数据。二是有些物业财务不按会计制度建账，财务报表设计简单而不完全贴合物业行业实际需要，不利于便捷获取财务真实信息，无法满足财务内控需要。三是物业前台收费系统使用混乱，收费系统无法做到一人一账号，收费员可以随意使用其他收费员账号进行收费开票，没有专人登记台账，对前台错误无法具体究责到个人。
此外，物业公司财务管理中还存在财务人员流动性大等问题。
三、 解决问题的一些建议
（一） 加强管理者的财务知识学习，促进管理者管理理念的转变。
管理者应转变传统管理理念，不断吸收现代管理理念中的精华，正确认识并重视物业财务管理工作。同时，加强对财务知识的学习，强化财务控制的观念，学会合理运用企业资源，减少不必要的资源浪费，提高企业经营效率效果。
（二） 改善内部管理结构，制定完善的物业财务制度。
物业公司应改善内部管理结构，制定完善的物业财务规定。附属于房地产开发企业的物业公司更应加快物业财务体系建设，有效处理物业管理层与开发企业财务部之间的意见冲突，统一指示，防止多头领导对物业财务管理造成的困扰。此外，完善的物业财务制度也有助于物业财务会计记账和内控管理的规范。
（三） 合理选聘与培训物业财务人员。
物业公司应注重财务人员的选聘，可在社会上公开招聘经验丰富的专业财务人员，不具备会计从业资格的人员不得参与物业财务工作。要对物业财务开展定期和不定期的内部财务培训，可外部聘请财务专家指导培训。应鼓励物业财务人员参加财务专业考试，提高物业财务人员专业素质。
（四） 加快信息化进程，加强内部财务控制。
物业公司应加快财务信息化进程。安排专员进行录入、校对和维护工作将有利于财务管理软件正常投入使用。同时，应加强财务人员财务信息化培训，帮助财务人员尽快融入信息化的财务管理。有条件的物业可自行研发或外请人员设计更符合自身物业财务需求的财管软件。物业财务还应加强内控，预防内控漏洞，建账合理合规，职责分工明确，财务授权合理。
四、 小结
总之，物业公司财务管理应得到充分重视，无论是物业管理者还是物业财务人员或其他，都应树立正确的财务管理观念，促进物业财务管理制度的不断完善，物业财务管理中凸显的问题应尽快加以解决，这样才能有效推动物业公司财务管理的健康快速发展。（作者单位：海南大学经济与管理学院）
参考文献：
[1]郑皎.构建物业公司科学的财务管理体系.山西高等学校社会科学学报，2013年1月，第25卷第1期：25-27.
关键词：物业公司；会计核算；财务管理
随着市场经济的持续、健康发展，物业管理行业之间的竞争也变得日益激烈，物业公司需要积极开展经济管理工作，提升自身会计核算和财务管理的整体水平。会计核算和财务管理是经济管理工作的重要组成部分，将会直接影响到企业的总体经营和发展情况。因此物业公司需要积极采取切实有效的措施，加强会计核算和财务管理工作。
一、物业公司会计核算和财务管理工作的主要内容
会计核算和财务管理是物业公司经济管理工作的重要内容，其中财务管理主要是以价值形式对于企业内部各个部门生产经营活动中产生的各项资金使用情况及经济效果进行核算、监督的一种手段。物业公司开展会计核算和财务管理工作的主要内容包含如下方面：一、资金管理工作，这主要是针对物业公司自身经营管理过程中的流动资金进行管理。
二、全面控制好
公司自身的资金成本。三、积极开展对于公司收入和利润方面的管理工作。会计核算和财务管理涉及到了公司运行过程中的各项资金流动情况[1]。二、物业公司会计核算和财务管理过程中存在的问题物业公司积极开展会计核算和财务管理，取得了良好的效果，但还存在着一些问题。首先，会计核算和财务管理的基础相对还较为薄弱。物业管理行业本身的发展时期较短，很多物业公司采用的经营管理模式较为粗放，不够先进，在会计核算和财务管理方面缺乏完善的制度作为保障，会计管理方面也存在着不够规范的问题。其次，成本核算的方式较为单一。现阶段物业公司在开展会计核算和财务管理工作的过程中，采用的成本核算方式较为单一，容易出现成本核算不够准确的问题，同时物业公司管理的小区数目较多，不能够根据实际情况开展精细化核算工作，难以给公司提供准确的财务数据[2]。最后，收入和支出不匹配，难以准确反映效益情况。大部分物业企业都将收入与成本直接计入损益，如企业按提供服务的期限和合同约定确认收入，但发生的各项费用，直接计入营业成本，这样导致收入成本严重不配比，造成利润忽高忽低的现象。
三、物业公司改进会计核算和财务管理的有效方式和措施
物业公司在开展会计核算和财务管理工作过程中，要有效改进和提升自身经济管理的工作水平，积极采用切实有效的方式和措施，提升会计核算和财务管理的实际效果，为公司决策工作提供良好的支持。
(一)强化会计核算和财务管理基础建设效果
物业公司需要积极加强会计核算和财务管理的基础建设工作，弥补和改善管理基础薄弱的现象。首先，加强基础制度建设工作，为会计核算和财务管理提供良好的制度支撑。物业公司需要不断健全和完善各项管理制度，重点包含会计核算制度、员工责任制度以及凭证管理制度等方面，为会计核算工作提供良好的规范依据。其次，物业公司需要积极加强财务会计人员的管理工作，提升财会管理人员之间的协调性，培养综合素质较强的财会管理人员，同时还需要积极开展职业道德的培训工作，提升会计人员自身的职业精神。
(二)不断创新成本核算方式，有效提升会计核算和财务管理的工作效率
成本核算方式较为单一，是影响到物业公司会计核算和财务管理工作顺利进行的重要因素之一，需要积极开展有效的应对工作。对成本核算方式需要不断的创新，使其能够良好的适应当前市场经济的运行情况，满足不同小区的实际状况。物业会计核算和财务管理工作涉及到的财务会计信息在逐渐增加，市场信息变化情况也十分明显，物业公司需要全面掌握到更加充分的信息，才能为后续的会计核算和财务管理工作奠定重要基础。物业公司可以积极引进和使用ERP系统，将公司及其下属的各项部门、小区的信息全面纳入到管理系统之中，从信息出发，积极选择合适的成本核算方式，提升会计核算和财务管理工作的整体性和效率性。为切实解决物业公司收支不匹配的现象，公司可设置“劳务成本”等成本类科目对物业成本进行归集，对各项收入及成本按所接管的物业项目分别进行辅助核算。月度终了，根据各接管项目的收入完成情况，按比例结转成本，准确反映效益情况。
(三)积极开展精细化会计核算和财务管理工作
精细化管理是当前经济管理工作中的重要要求和工作方向。物业公司可以将精细化管理的理念积极融入到会计核算和财务管理之中。首先，物业公司需要从自身财务管理工作的情况出发，结合财务管理制度的实际运行情况，提升会计核算和财务管理工作的精细化效果。其次，针对企业经营过程中的每一笔成本、费用进行记录，将其纳入到企业监督考核管理系统中，推进全面的监督工作，减少失误问题的出现。利用EPR系统，增设资金辅助账，对每个接管物业项目进行单独核算，实时对各物管项目经营情况，资金使用情况进行日常监督与全面考核。另外，还需要积极健全考核机制，将财务管理人员的工作表现情况纳入到考核体系，从而激发员工的主观能动性，不断提升工作水平。
四、结束语
物业公司会计核算和财务管理过程中还存在着一些问题，影响到了工作效率的不断提升，影响到了经济管理工作的实际运行效果。针对这种情况，需要积极采用切实有效的应对和解决措施，强化会计核算和财务管理基础建设效果，不断创新成本核算方式，有效提升会计核算和财务管理的工作效率，积极开展精细化会计核算和财务管理工作，从而提升实际效果，促进物业公司财务管理和核算水平的不断提高。
参考文献：
[1]白松艳.浅析物业企业财务管理[J].江苏商论，2013(23).
摘 要 在房地产市场持续调控的环境下，房地产开发企业经营和管理面临诸多困难。本文从房地产企业财务管理现状入手，简要分析了当前我国房地产开发企业财务管理中存在的问题．并提出了加强房地产企业财务管理的一些措施。
关键词 房地产企业 财务管理 问题 对策
2012年政府把“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”作为当年的主要任务，“限价”、“限购”、“限贷”政策继续执行，房地产市场正式进入严冬，作为房地产开发企业管理核心的财务管理将面临严峻考验，房地产开发企业想生存和发展，就必须加强自身的财务管理，来应对挑战，渡过难关。
一、房地产开发企业目前财务管理现状和存在的主要问题
第一、资金周转率下降，融资困难，财务风险加大。房地产开发企业普遍面临资金短缺的窘境。一是因前期市场扩张过度，普遍面临存货高企，销售缓慢，变现能力变差，资金周转率降低；二是融资渠道单一，主要依靠银行贷款，随着国家陆续出台房地产市场调控措施、银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资难度和成本加大；三是企业内资金管理分散，存在某些项目公司资金闲置，而另一些项目公司却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下，有效的资金管理体系尚未形成。
第二、财务管理“被动反映型”的现象较突出。财务停留在停留在记账和编制财务报表等会计核算方面，出具的财务决算报告和财务报表适用于经营工作的事后评估，具有滞后性。很多企业日常管理忽视了财务管理的核心地位，在项目评价、前期策划、招投标、合同签订、经营决策等重要经济业务中往往没有财务人员的参与，财务管理事前和事中的预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。
第三、内部控制薄弱，财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不健全、不完善，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象；二是费用开支标准混乱，不规范，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理，随意性大。
第四、成本管控工作线条较粗，管理责任不明确。缺乏成本的总体控制，无法掌握最新成本动态，财务成本控制的底线不明确，目标成本准确性差，成本控制效果不佳，实际成本和费用偏高。全员成本管理意识薄弱，整个开发过程缺少统筹成本管理，在项目发展、规划设计、招标、签约、销售、物业管理等环节没有及时进行财务成本的事前预测和事中控制，在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。
二、房地产企业加强财务管理，提高财务管理效率的措施
（一）加强资金筹措，控制融资成本，加快项目资金流转
面对严峻的经济形势，房地产开发企业要重视和运用“开源节流、现金为王”的财务策略，做好现金流向与现金流量的安排，以免发生资金链断裂，引发财务危机。
一是资金的筹措管理方面，要加强企业的信用管理，拓展融资渠道。房地产企业可以尝试股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道。成熟的企业可考虑引进境外机构参股，这将使企业国内融资受困的情况下，依然有腾挪空间。
二是加速项目资金周转，应尽快处理掉“拖拉工程”，改变过去单纯的成本加利润式或与同区域项目类比的定价方法，更多考虑市场需求的现实状况，将产品定位于自住购房者，满足刚需市场。对于个别拿地成本处于高位的项目，应及时认亏，积极实行以价换量、组合优惠的方式，缩短项目销售周期，用单个项目亏损或项目转让的代价来换回整个企业资金链的安全。
三是加强企业现金管理，一是做好现金流量预算，测算合理的现金流量循环周期，使企业现金流量保持平衡，二是做好现金收支的动态监控，按月编制资金收支预算，明确责任，三是合理使用企业信用，尽可能使应收款项与应付款项的期限保持一致，防止企业过度预支资金。
四是认真研究当前房地产市场，审慎项目投资决策。房地产企业在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额的增长问题，更重要的是注重现金流问题。把握好项目开发节奏，在项目定位、户型上下功夫，调整好开发项目类型和产品结构，谨慎布局，有效使用资金。
（二）完善财务管理系统，提高财务管控能力
一是房地产企业首先应当统一会计核算制度，统一科学设置会计科目、制订核算程序和规则，构建核算管理体系，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础，便于数据的对比、分析和考核。
二是建立资金管理中心，对项目资金进行统一集中管理，利用各项目公司的闲置资金进行内部调剂使用，可以使房地产企业相当于获得无息贷款，提高了资金的整体使用效益。
三是要建立管理会计系统,通过设立成本中心和利润中心，建立管理会计报告体系，通过财务管理报告向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持，强化考核和监督机制。
四是加强财务制度建设，完善内部审计。房地产企业应当遵循针对性、操作性和强制性原则设立专门的财务管理机构，制定相应的财务管理制度，实行财务管理的规范化和制度化。逐步展开财务收支审计、经济效益审计、管理审计、内部控制评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等内部审计工作。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。
（三）组织内部授权管理，实施财务控制
规范企业法人治理结构，在人员配置过程中，应当遵循不相容职务相分离的原则，加强各经济职位的业务牵制与监督。建立和完善明确的业务授权制度,平衡各级管理人员的权力与责任,做到责权对等，明确规定各项公司业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
（四）强化成本管理控制
推行全员成本管理体系，抓住项目开发关键环节进行成本优化及有效控制。一是可行性方案的选定和投资估算的定位，通过控制项目获取成本，对地块获取成本进行准确分析，严格控制项目风险；二是重视规划设计工作，加强方案优化力度，在规划设计阶段引入成本控制和成本优化机制。通过设计方案招投标、限额设计、图纸会审等来加强设计造价控制，根据项目定位和目标成本准确把握规划设计方案；三是做好供方管理，通过竞争性招标和集中采购控制采购成本，做好工程合同的签订与执行，工程进度和设计变更签证，严格材料、设备的定价和采购，控制工程款的拨付；四是做好工程结算，重点防止重复计算及收费，落实设计变更及签证，核实工程量，审定取费程序和单价套用；五是严控工程交付和运营维护费用，降低营销及管理费用；六是做好财务费用及税务支出筹划。
（五）推行全面预算管理
房地产企业在确定各层次责任中心的基础上应建立以项目预算、资金预算为基础的企业预算管理模式。项目预算是以开发项目作为预算对象,将发生的项目前期可行性研究、规划设计、报建审批、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划、税金计划等内容进行的整体预算。资金预算由开发企业在对各责任中心的年度资金需求和收支计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作制定形成。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,根据企业开发流程和开发计划编制、汇总和完善本责任中心的项目预算及资金预算。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
参考资料：
[1]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨.财经界.2010(2).
【关键词】优化;企业发展;财务内部控制;策略
一、企业财务内部控制管理中存在的问题分析
(一)重视不足，财务内部管理环境有待优化。
针对企业的财务内部控制来说，主要的领导对其不甚了解，自然不够重视，另外就是财务管理人员他们有的时候感觉自身的工作是边缘化的，他们对自身的工作也不够重视，长此以往，企业的财务内部控制肯定会出现各种问题。企业无论是领导层还是财务管理人员对财务管理的不重视是导致企业出现财务内部控制问题的重要原因之一。企业的财务内部控制与管理的环境现在也面临着巨大的压力，事实证明财务内部控制环境的优劣直接影响到企业财务内部控制的质量高低，也直接影响到内部财务管理的制度建设和体系建设。在笔者的调查中，我们发现企业如果规模不大的话，往往很少有具备完善的财务管理机构，有些较小的单位挂靠在一些大型企业，但是在具体工程建设的过程中往往都是自我管理，这些小企业没有专门的财务管理人才，有的是企业内部人员兼职，有的是外聘人员从事财务管理工作，这些都会导致企业的财务内部控制出现问题。
(二)财务内部管理制度不健全，管理不科学。
就目前的市场发展来说，行业间的竞争是非常激烈的，在项目竞标、项目开工建设及后续工作上都存在巨大的压力，要想在同行业有口碑有市场就容不得任何差错的出现。但是在日常的实际工作中，企业由于对财务内部控制重视不足，管理层的精力有限，导致财务内部控制缺乏制度化和规范化，经常出现违规操作和违规作业的情况。制度是约束人们行为的最有力工具，也是提升工作效能的督促工具，面临着巨大的市场竞争压力，很多的企业忙于项目的竞争而忽视了自身的管理，在财务制度的建设中不考虑企业发展的实际，盲目的按照其他企业现行的制度出发，摘抄和选用其他企业的制度，对于可能存在的管理漏洞和不适宜自身发展的规范都没有精心琢磨和认真研究，这样构建出来的制度是不全面的、不完善的也是不适用的。制度是确保一个企业正常运转的有力保障，一套完整科学的制度规范可以起到督促、教育、激励、规范等作用。
(三)财务管理人员素质不佳，管理有效性不高。
无论是什么行业，要想获得长足的发展必须要有人才的支持。针对企业内部财务的控制与管理来说，更是如此，更需要专业化的财务管理人员队伍，只有具备高精尖的人才队伍，企业的内部财务问题才会得到优化和发展。就目前的企业财务内部控制的人才建设来说，存在很多的问题。有的企业没有专门的财务管理人员，要么是企业其他部门的人员兼职，要么是一旦有项目来说就外聘一些财务管理人员，由于各种因素的影响，可能在一个项目的完成过程中会更换几个财务管理人员。
二、优化企业财务内部管理的策略
(一)提升企业财务管理的重视程度，净化内部财务管理的环境。
实践证明，企业无论承接的项目有多好，如果财务管理不到位，结果也是不容乐观的，因为财务是企业发展的物质基础，良好的财务管理和控制可以帮助企业获得项目，反之则不然，甚至会危及企业的生死存亡。对财务内部控制的重视，首先要企业的领导层给予重视，把财务管理纳入项目工程建设的日常工作中，对财务报表和数据要及时分析和处理，防止财务问题的出现。另外作为财务工作人员要重视自身的工作，了解财务工作的重要性，在工作中兢兢业业，一丝不苟，自觉遵守各项管理规定，尊重事实，提升自己的职业操作不徇私不枉法，一旦出现财务问题要及时向上级反映和反馈，采取必要的手段尽快化解问题。
(二)构建财务管理制度，提升财务管理的实效性。
无规矩不成方圆，企业的财务内部控制更需要完善的科学的管理规范和管理制度。制度是企业开展管理的良方，最有约束力也最有效果。企业的管理制度要体现出自身企业的实际，彰显个性化管理，在采取的入账、出账、人员管理、项目财务管理上都要有详尽的说明，并且制度的建设要做到与时俱进，依据企业发展和社会环境的变化做好调整、更新、修改和完善。制度的建设是非常必要的，但是在制度的完善中要考虑多方面的因素，一旦发现制度不科学就要及时的做出调整。
(三)优化企业的财务管理人员建设，提高他们的专业技能。
财务管理是一项专业技能要求极高的工作，每年都要分析大量的财务数据，需要管理者统计出相关的数据，并能分析出数据背后反映出的问题，以便对企业项目的发展提出相关的决策建议。既然财务管理要求的人员素质较高，那么在企业财务人员招录的时候一定要给予重视，把握好人才的入口，对于在职工作人员要多进行培训和继续教育，提升他们的财务管理水平。与此同时，企业的财务管理工作不是单一的，需要财务管理人员了解企业的基本情况，这样才能更好地开展工作。对于出现严重问题的财务管理人员绝不姑息，一定要从严从重处理，让财务管理人员拥有一些压力。要完善企业人才选拔机制，引入复合型的专业人才，同时要对财务财务人员队伍的专业知识等进行不断的优化。
【参考文献】
［1］安天增．强化企业财务内部控制的策略探究［J］．现代经济信息，2014(01)
（中铁十四局集团有限公司，山东 济南 528463）
摘 要：经过改革开放三十多年的发展，我国众多企业已经由以前单一的经营主体，走上了集团化发展之路。然而，集团企业的特殊性决定了其财务管理模式与以往单一经营模式下的不同，造成了很多集团企业出现了严重的财务管理问题。良好的集团财务管理对企业的发展具有十分重大的意义，所以本文通过对当前集团企业财务管理中存在的问题进行分析，并给出相应的解决措施，希望能对一些集团企业的财务管理有所帮助。
关键词 ：企业集团；财务管理；解决措施
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）02-0072-02
集团企业是一种高级的企业组织形式，它是以母公司为核心，通过资本和产权将众多的外围企业联合在一起的法人经济联合组织。随着我国经济的发展，其已成为我国经济重要的组成单元。然而，我国企业集团的形成也有不同的形式，有的是市场资本运作的结果，而有的则是通过行政手段进行改制形成的，因此对财务管理的水平也不尽相同。财务管理作为集团企业的核心管理部分，直接关系到企业的生存和发展，关系到企业竞争力的提升和利润的增长，良好的财务管理更能遏制集团企业资产的无形流失，是现代企业制度的重要组成部分。因此，分析集团企业财务管理存在的问题并给予解决措施具有重大的现实意义。
一、优化集团企业财务管理的意义
1.提升成员企业财务管理水平，减少财务风险
集团企业成员众多，具有复杂的层级构架，不同子公司之间的财务管理水平有高有低，这种状况会为集团企业带来较大的财务风险。通过加强集团企业财务管理，健全财务管理机制，有助于规范各成员企业的财务管理工作，提升财务管理水平，减少财务风险。
2.有利于增强母公司的主导地位，保证集团企业效益增长
加强集团企业财务管理，制定整体预算规划，做好内控工作能够使母公司在重大财务问题上始终处于主导地位，保证集团企业资金的合理分配与运用，进而保证其效益增长。
3.有利于子公司在财务决策上的灵活性，提升其积极性
优化集团企业财务管理，建立混合型财务管理体制，能够使母公司和子公司在财务管理上进行合理的权限分配，在一定额度上给予子公司财务决策权，这种财务管理的灵活性能够很好调动子公司的积极性。
二、集团企业财务管理存在的问题
1.集团企业财务管理体制缺乏系统性
由于集团企业复杂的组织框架，拥有众多子公司甚至孙公司，因此其拥有较多的经营业务，导致其有多元的财务主体和复杂的财务核算程序。由于集团企业财务管理体制缺乏系统性，造成其财务管理权过于分散，不能对多级子公司进行有效统一管理，实际导致集团总部财务权力的降低。在企业的财务核算方面，下属企业经常在核算时间、核算标准以及核算数据上与总公司不一致，这不利于集团各分公司的财务管理机制与整个集团的财务管理机制的协调统一，对整个集团财务资源的调度造成障碍，也不利于集团总部队下属企业财务状况的有效监督。
2.缺乏完善的财务监管机制
集团企业拥有复杂的内部关系，多层次的财务管理框架，不同的管理权限，导致了集团企业财务部门与下属子公司的财务部门不在一个管理层面上，这对集团财务的监管造成了一定障碍。造成集团企业财务监管不力存在多方面的原因，一方面是集团高层对财务监管不够重视，没有建立相应的奖励与惩罚机制，加上没有先进的监督手段和不够专业的监督人员，致使内部监督缺少有效的执行。同时，对监督没有规定具体的执行措施，导致监督随意，给集团企业财务监管带来困难。另一方面，集团企业过于依靠自身的监督机制，不注重运用政府和社会监督，致使监督效果不明显。
3.缺乏完善的财务报告机制
多数集团企业都横跨多个领域和多个地域，有的甚至分布全球各地，这造成了集团总公司和下属子公司之间空间上的距离和业务上的复杂性，很多集团企业缺乏完善的财务报告机制，阻碍信息传递，致使下属子公司不能及时准确的报告其财务信息和经营状况，导致总公司不能及时对账和统筹管理，影响总公司对财务全局的把控，影响决策进度。
4.财务管理信息化建设不够完善。
有效提升集团企业的财务管理水平即是进行财务管理的信息化建设，随着我国现代企业制度的不断建立和完善，政府对企业财务监督力度的日益加大，以及企业深刻意识到财务信息的快速传递对企业发展的重要作用，有一定实力的企业都在不同程度的对本企业的财务管理进行信息化建设，一些专业的财务管理系统被引入企业财务管理工作当中。但是，集团企业的财务管理与一般的个体公司的财务管理是不同的，集团企业的财务信息化要求各分公司无论业务存在什么样的差别，都需要与总公司的财务数据进行对接，这就要求集团公司进行统一的财务管理软件设计。但实际情况是，集团企业各个分公司之间运用不同的财务管理软件，集团企业没有进行统一的财务管理软件的安装，致使无法对接基础数据，总公司无法提取各分公司的财务数据，影响集团企业财务管理效率。
三、相应解决措施
1.建立系统全面的财务管理体制
第一，保证资金流通顺畅，应该由集团企业总公司统一对资金进行管理，总公司的财务部门，应建立专门的财务结算中心，负责整个集团企业的财务核算与管理，从而能更好的保证资金的筹集、流通、结算等一些列业务的顺利进行。第二，在战略性投资决策与管理上保证集团企业的主导地位，制定总体的投资计划，做到投资项目清晰明确，资金规划合理，规避不必要的经济损失，保证集团优势最大化的发挥出来，达到集团企业制定的收益目标。第三，集团企业总公司，应当建立独立的投资中心，对集团企业的所有投资项目进行统一管理，包括对其进行评比考核，这样有利于投资项目的顺利进行。
2.建立强有力的财务监管机制
集团企业要发挥财务监督总调度的作用，根据企业组织结构及产权关系划分，委派财务总监到下属企业，负责对其财务管理方面进行指挥、检查及监督，从而对子公司的财务实现有效的监管，财务总监必须对自己的职责范围非常明确，关注点主要在下属企业的经营管理策略尤其是财务管理策略上，监督下属企业建立完善合理的财务管理机制、进行正确的投资决策等，并如实及时向集团企业汇报，保证下属企业的财务策略不会影响到整个集团企业的发展。财务总监是集团企业和下属企业之间信息交流与传递的纽带，应在合理有效监督下属企业的同时给予其一定的独立性，如此在响应集团企业整体统一战略发展目标的基础上又能保证子公司的自主发展，使集团企业呈现多元化发展。
3.建立完善财务报告制度
确保集团企业能够及时获得下属分公司的财务信息，并进行及时有效的沟通，这就要求集团企业建立完善的财务报告制度，要求各下属分公司必须及时的向总公司报送财务信息，或是在集团企业统一的财务管理软件上登记财务信息，方便总部查询，使总部能够更好的了解下属分公司的财务运营状况，并给予相应的指导与建议。除此之外，为使整个集团能够持续发展，还应建立相应的考核管理机制，激励与督促财务人员用心工作。
4.进一步加深财务信息化程度
高程度的财务信息化使得财务管理更加便捷、简单、迅速，能够进行即时传输财务数据、实时生成合并报表以及跨账簿、跨企业和多维的统计和分析数据，使得集团企业财务管理受层级结构复杂化影响变小，能够很大程度地帮助集团企业提高财务管理质量。所以集团企业进一步加深财务信息化程度是必不可少的手段，根据财务管理的实际情况统一各成员企业的财务软件，如果有部分子公司确实因业务特殊性而无法和母公司使用相同财务软件，也应尽快进行技术开发实现数据对接。有条件的企业可以上线供应链、决策支持等信息化模块，并和财务模块对接，使业务数据和财务处理的同步变得简单易操作。另外，对所有的信息化软件要做好维护管理工作，指定专门的技术人员对信息系统进行看护和管理，为信息系统顺畅运行保驾护航。
四、结语
财务管理是集团企业经营管理的核心组成部分，对集团企业的持续发展起着至关重要的作用，集团企业的发展，必须建立健全财务管理制度，这样才能提高资金运作效率，使投资者获得更高的收益。
参考文献：
[1]孟凡强.加强我国集团企业财务管理浅议[J].新经济,2014(10).
[2]张敏.集团企业财务管理中存在的问题及解决对策[J].科技与企业,2014(11).
【关键词】财务风险；分析；管理措施
房地产企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有蒙受损失的可能性。本文在此背景下对房地产企业财务风险管理与防范进行了分析和探讨。
一、房地产企业财务风险的表现形式
狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：
（一）无力偿还债务风险
房地产企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付预期本息而遭受灭顶之灾。
（二）利率变动风险
房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率可能发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。2009年央行上调调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并严格执行差别化的各项住房信贷政策，抑制投机投资行购房，所以说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。”
（三）再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。
二、房地产企业财务风险管理现状分析
（一）缺乏财务预算管理意识
有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。
（二）盲目举债加重成本负担
房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。
（三）成本管理不力影响财务控制
有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
三、房地产企业财务风险管理的措施
（一）搞好资金管理，提高资金利用率
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下两点：
1.注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强企业资金运作的风险控制与防范，对提高企业资金的运作效率、减少企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有非常重要的意义。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
2.要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之，开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血功能。
（二）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。
1.提前充分调查市场，合理确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
3.实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，严格控制成本费用的支出，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。
（三）建章立制，规范财务行为
在经济发展周期方面，我国房地产周期大体有以下规律:房地产周期的频率7年~8年为一个周期,大约发展5年,之后低落2年,而且随着市场及行业的成熟,此周期有延长的趋势；我国房地产的周期中,低落期较短,繁荣期较长,显示出市场需求持续旺盛的特点；从销售增长和投资增长的关系来看,销售增长直接影响到投资的增长。在关联产业的发展方面，房地产的开发与多个行业息息相关,这些行业的产品质量、产品价格、产品的更新周期等均影响房地产业的发展。内部风险。决策中的风险。由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因,导致投资决策失误频繁发生。预算管理中的风险。由于企业内部没有建立合理的预算管理制度,或者不作细致的财务分析,将预算只停留在具体数字和表格层面上,企业无法确立目标利润,不能测算和分解落实各项成本指标。成本管理中的风险。有些房地产企业只注重工程进度控制,忽视了成本费用控制,未将成本费用控制上升到成本管理层次,没有发挥财务部门自身的成本管理优势。资金管理中的风险。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与运作,其资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。经营管理中的风险。房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。
二、房地产业财务风险的主要表现形式
1.债务风险方面。房地产开发企业虽然也实行资本金制度,但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主,大量的开发资金来源于借贷。
2.利率变动风险方面。房地产企业在负债经营期间,受通货膨胀等因素影响,贷款利率会发生增长变化,政府为了进行宏观调控,抑制通货膨胀和经济泡沫的出现,执行加息的政策,利率的增长增加了公司的资金成本,从而抵减了预期收益。
3.财务管理风险方面。当前我国房地产业所反映的财务关系比较复杂。由于房地产企业的经济活动中资金往来结算频繁、量大,涉及面广,势必增加企业承担的风险和责任。
4.再筹资风险方面。房地产企业如果资产负债率过高,企业对债权人的偿债保证将降低,增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度,很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。
三、房地产企业财务风险综合评价指标体系
1.选取原则
目前，关于财务风险评价和预警已经有不少学者做出了不少成绩，但是不同类型的公司会有其自身的特点，再考虑到我国房地产企业财务活动现实情况中存在的特点和规律的情况下，本文构建财务风险评价指标遵循了如下原则：科学性原则与全面性相结合。构建针对我国房地产企业的财务风险指标体系的必须从财务管理理论出发来，根据现象挖掘原因，设计的指标体系能够对主要影响因素全面做出科学合理的描述。可操作性原则与可比性相结合。在构建评价指标体系时，由于条件的局限性必须要求要求指标体系所使用的全部数据均能通过现有的上市公司财务报告获得。此外在评价指标计算方法上要能够对同一时期样本公司的财务数据横向可以进行比较。动态评估原则。企业从创立开始，就进入资金运转、循环的过程，在这一过程中面临的财务风险也就处于不断的变化过程中。且由于处于不同的发展阶段财务风险也会呈现不同的特点，甚至其强度也不同。所以，财务风险评价指标体系应根据房地产市场的发展而变化，在动态调整的过程中保证其适应性。
2.评估指标的筛选
针对我国房地产企业现实情况，在选取指标时会需要考虑到以下方面：一是针对财务风险的就是到期无法偿债的表现，而房地产行业高投资，项目周期长的特点决定了资产负债率偏高，所以偿债能力是必须要重点考虑的方面；二是企业运营能力和盈利能力会直接或间接地影响到财务风险水平，反映这方面能力的指标也必须考虑；三是从以往研究发现，从企业发展情况来看，如果存在较大财务风险甚至陷入财务困境，企业会提前呈现出发展速度减缓或停滞不前的现象，发展速度的指标也必须得到反映。四是在实际运营中，现金流量指标基于收付实现制，更为客观地体现企业偿债的能力；五是考虑到部分财务指标具有一定的相关性，如果相关系数非常之大甚至可以考虑替代效应。构建了初选指标体系后，设计关于我国房地产企业财务风险调查问卷。利用调查人员假期时间，对所在地的房地产企业和部分知名房地产企业相关财务人员直接调查与访谈并现场填写。经相关统计分析后，统计有效问卷份，将得分超过3分并且出现频率超过50%的指标都纳入财务风险评价指标体系。问卷数据来源于各个省的直辖市，北京近十个地市的房地产企业。由于条件所限，大多为非上市公司，涉及的上市公司有保利地产和金地地产等。根据数据的可获得性原则，实证研究的是上市公司的财务资料，而调查问卷的调查对象大多为非上市公司，所以调查问卷只能作为指标选取的参考。因此需要参考学者专家的意见确定本研究选用的指标体系。在对评价指标逐一分析和筛选的过程中，运用相关性分析，剔除高度相关指标进行替代。
3.综合评价指标体系的建立
根据投资风险的相关的指标：速动比率、存货流动负债比率、资产负债率、利息保障倍数指标通过来反映企业偿债能力来体现企业的筹资风险水平；根据资金回收风险指标：存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率指标来反映回收环节可以用营运的能力；根据投资风险中的相关指标：销售净利润率和净资产收益率来反映企业获取利润的能力；根据成长风险相关的指标：净资产增长率、主营业务收入增长率、营业利润增长率来反映企业的发展能力；根据现金流风险相关的指标：现金流动负债比率、现金净流量对销售收入比来反映现金流风险水平。
4.评估方法的选择
对我国房地产企业财务风险进行评价时，需要选取一个能够在理论中证明并能够在实践中运用科学评价方法。在综合评价方法的运用中，目前运用比较广泛的是层次分析法、模糊综合评价法和数据包络分析法、灰色系统理论、BP神经网络方法等。其中层次分析法和模糊综合评价法是要求将主客观研究结合，有时候由于评价的主观性在某些情况下并不完全可靠，需要通过分析结论来进一步证明其科学性。灰色系统理论对指标间相关关系的影响无法解释。主成分分析、因子分析基于数理统计学的原理，剔除了主观因素的影响，客观性指导性强；同时消除了指标间相关关系的影响，适宜于评价指标间存在相关关系的对象系统的综合评价。相对于主成分分析，因子分析不仅可用于比较评价对象，还可以找出影响评价结果的因素。
四、财务风险处置措施
1.房地产财务风险的防范
多元融资,降低负债。通过融资渠道多元化、合理搭配资本权益比率等方法,控制企业资本成本、改善资本结构以减轻筹资压力、降低财务风险,从而有效降低资产负债率。科学决策,严格监管。在内部控制上,企业可以建立一个强有力的监督机构,组成最高决策人参加的,以财务部门为首的内部控制小组,定期进行检查和考核,来加强内部管理。同时,对各阶段成本进行预先规划,按既定的制度和目标实行监督管理,最大程度地避免人为因素的不利影响,提高成本管理绩效。强化素质,谨慎运作。一方面财务人员要认真学习工程管理、成本控制等相关专业知识;另一方面还要加强财务人员的职业道德修养;同时,房地企业还要通过对决策者的培训,提高他们的财务管理素质,从而进行准确的财务决策。在运作中,企业要加强投资项目的风险分析和可行性研究,提高所投资金的安全合理性,避免盲目性,提高资金利用率,使企业步入良性循环。
2.完善财务管理的机制
搞好资金管理,提高利用效率。注重现金的管理,制定资金使用计划,保持现金收支平衡;加强建筑材料的管理,在保证产品质量前提下,采取措施尽量减少因管理不善而造成的损失;加强应收账款的管理,制定合理的信用政策,尽快收回应收账款,降低企业坏账损失风险。加强成本管理,注重目标效益。确定开发项目成本和开发项目范围,提高开支标准,准确预测开发产品成本;建立两级成本核算管理体系,实行成本责任制,统一领导,分级管理;实行全过程成本管理,努力实现成本管理目标。施行预算管理,发挥预警作用。现金流预算，房地产企业应明确资金使用计划,量化未来预期收益,准确预测未来现金流入量和流出量,建立滚动式的周期现金流量预算;项目预算，应对工程项目进行预测分析,并对每一项目作出可行性研究报告,细化投资项目,分别预算;财务预算，财务各职能部门应通力合作,控制预算执行情况,及时反馈问题;筹资预算，企业在项目投资前应合理确定筹资规模、资本结构,选择筹资方式,制定债务偿还计划。完善制度管理,规范财务行为。一方面,企业财务管理人员应根据开发企业经营活动及财务管理的特点,结合市场经济发展的要求,积极探索从征地动迁到工程建设,再到商品房营销,最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度,形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面,财务管理部门可以适当借鉴其他企业的先进经验及国外管理经验,加快我国开发企业财务管理制度建设的步伐。
五、结语
关键词：小企业；财务；避税；误区；技巧
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
一、小企业在会计管理的现状
1.企业产权与个人财产界限不清
公司财产也是我的财产，我为何不能动？”不少私企老板一谈到企业与老板个人应公私两分明都会如此反问。笔者在与这些企业老板接触的过程中发现，公私账目混乱的情况已是屡见不鲜。
2.会计机构与人员配备不规范
小企业由于自身规模很小，往往不设置会计机构，将全部会计工作委托会计机构；而一些合伙企业虽然设置了会计机构，但会计机构形同虚设，无法发挥会计管理作用。
3.会计核算方法简单，随意性大
4.业主财务、税务意识淡薄是问题的核心
本文专门就在财务和避税误区方面的现状谈点浅显的看法。在笔者看来，要制定“一家两制”，科学规划才能合理避税。
二、以财务准则与税法为纲
小企业想要做大做强，除了和经营有关，和企业的财务管理制度也密不可分。往往现金流出现问题便有可能导致企业衰落。将公司和家庭的财务分开独立核算，这具有两方面的功能：一方面可以使得企业主家庭合理避税；另一方面可以避免将家庭财务风险与企业财务危机交叉混合。
1.家庭资金的个人消费性支出
税法规定，个人独资企业和合伙企业的经营所得，比照个体工商户的生产、经营所得征收个人所得税。
家庭资金支出列在企业账目上，甚至买车买房都列入公司账目，往往会得不偿失。李俊(化名)是西安一家娱乐公司的老板，由于家庭需要便从公司提取了25万买车，但是汽车登记在他自己的名下。两个月后，税务机关查出这一账目，不允许税前扣除，企业不仅补交了所得税还被处罚；而同样是私企老板的刘林(化名)为了避免税费的缴纳，便用公司名义购买私人物业，不幸公司破产，私人物业也被用作公司财产偿还债务。
2.企业资金用于个人投资者的消费性支出
2003年财政部、国家税务总局已联合发出通知，明确规定个人投资者的消费性支出不得在税前扣除。
(1)个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出，以及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户生产、经营所得”项目计征个人所得税。
(2)除上以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出以及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。企业的上述开支不允许在所得税前扣除。
3.个人投资者占用投资的企业借款，长期不还的问题
通知规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为股东的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
熟读国家的税法规定可令企业老板分清公私，制定规范的企业财务制度，以便更好地规划企业发展，并使得家庭免受企业财务风险之累。
三、公私分明，还需加强老板税务知识
私营企业老板最匮乏的便是税务意识，税务风险防范意识淡薄。具体表现：
1.公私账户混为一体
家庭需要资金支出便从企业提取，企业资金周转不灵便将家里的钱往公司砸，“赚了钱都投入企业，花钱时企业掏腰包”，发觉公司账面不平便让财务通过做账解决，通过做假账来掩盖业务流程的不合理，甚至设计出另外一种业务过程来达到少交税的目的。事实上，这便已构成了偷税行为。
2.个人生活开支记入企业成本及费用
企业负责人仍然给自己支付极低的工资，而将个人和家庭开支记入公司管理成本中。不仅能减少个人所得税，还能抵减企业利润，从而减少企业所得税，正可谓“一举两得”。其实为“虚假申报”，属偷漏税行为。
由于财务知识的复杂性和财税政策的地方差异性，私企老板需要不断充实财务税务知识，也可通过专业的财务人员或者筹划机构对财务及税务进行规划，使得私企老板可以在增加企业收益和家庭财富间取得平衡点。
四、公私受益有技巧
从上述税法中可以看出，公司财产和个人消费支出有严格的区分，要使得公私两受益，不能厚此薄彼，但技巧的使用更需将合法性摆在首位。事实上，在合法的前提下，也可以通过划分物品的使用权而增加企业主家庭收入，从而减低总成本；同样，也可以利用资产的属性和特性来巧妙避税，从而增加公司实际资产。
要将企业财产和家庭财产分离，必然会涉及到一些公私共用的物品。例如
1.房产：业主购置后将其中一部分作为办公用途，事实上是公司在租赁企业主的物业。
2.小车：常也用作办公用途，在某些情况下还需作为公司员工出差的交通工具。
在这种情况下，企业主可以向企业收取一定的租赁费，例如固定每月公司向企业主缴纳适合的租金，这一部分列入公司的费用支出，可以增加企业税前费用列支，减少税收，同时也可以增加企业主的家庭现金流。
3.收藏品：只要符合“不属于生产、经营主要设施的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也可当作固定资产。收藏品作为固定资产，每年都得折旧，最终在账面上消耗为零资产，可是一般收藏品的价值只会往上攀升，甚至淘到好的收藏品还可以有大幅度的升值空间，从而也增加了公司的实际总资产。
参考文献：
[1]樊苹漫.完善企业财务机制 防范企业财务风险[J].中国外资,2011.
关键词：物业管理公司；内部控制；研究；规范。
一、引言。
物业管理公司是我国社会发展中，尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今，物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处，亟待规范。而加强内部管控，有助于物业管理公司提高运营效率，同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。
二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析。
（一）有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。
实施内部控制，有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在：作为财务监督的主要方式，财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料，检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下，财务控制得以渗透到公司各个环节与部门，使之更全面。
（二）有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。
面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境，物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划，把握市场发展机遇，制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，为经营决策提供可靠依据。
（三）有助于物业管理公司进行资金管理。
资金管理不仅是财务管理的核心，还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制，有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下，物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况，充分利用闲置资金，或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求，又能降低资金使用成本。
三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析。
（一）在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。
目前，我国物业管理公司的内控机制相对薄弱，在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面：第一，目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范，使物业管理公司在内部管理上“各有家法”，无法实现纵向比较；第二，随着市场环境的愈发健全，越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。
但是，由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏，造成物业管理公司在内部管理与控制，以及在财务管理中，都存在一定的不规范、待解决问题；第三，由于房地产市场的影响，我国物业管理公司的组建方式并不统一，导致在财务管理方面，有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度，而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要，自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式，并不利于物业管理公司的未来发展与管理。
（二）物业管理公司的内部控制效率有待提高。
目前，我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段，如人工操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日趋复杂，无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段，不仅需要耗费大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据，可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析，从而影响了物业管理公司的未来发展。
另外，长期处于低效率，可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。
（三）物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。
目前，我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且，由于内控意识的匮乏，使物业管理公司的内控人员普遍素质较低，专业能力十分有限，甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理，操作人员也应即为公司会计人员，根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲，常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导，使内控机制形同虚设。其实，公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制，同时也不利于其未来发展与进步。
四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制。
（一）通过预算控制于“事前”做好内部控制。
事前控制主要指“预算控制”，即物业管理公司发生经济业务时，要将实际情况与预算目标相比较，倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符，则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外，要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限，以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制，能有效提高物业管理公司内部控制的客观性，同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。
（二）通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。
事中控制顾名思义，是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙（1978年诺贝尔经济学奖得主）的“有限理性”原则：倘若对过程进行良好的控制与管理，那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制，即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。
（三）通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。
这种检查核对主要体现在以下几方面：首先，数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对，通过数据检查其是否相符，此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如，利用银行的电子对账单，检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次，风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型（比如经营风险、筹资风险、市场风险等），设计风险模型，并注意搜集实际风险数据，评估风险对公司的“破坏”程度，生成风险评估报告。再者，检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较，审核实际与计划的“偏颇”程度，并设定未来发展或改进方向。
（四）建立健全物业管理公司的内部控制体系。
建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点：首先，建立内部审计部门，开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审，及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞，尽快筹划解决方案，查漏补缺。同时建立内控岗位责任制，明确各岗位的权力责任，对于内控工作不力的部门和人员，内审部门要严格披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作进行全程监督，根据定期对内控监督审查的结果，进行合理的奖惩，提高各部门参与内控管理的积极性。再者，对公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理细则，要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化，合理界定操作权限，核实收费业务进程，定期向业主公布。
（五）进行全面分析工作，防范公司潜在风险。
物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外，公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组，对投资项目进行全面的财务分析，将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时，财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平，了解公司财务运转状况，科学判断公司的经营风险程度，保证运营资金的合理运作，为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外，分析小组应与内审部门相互合作，及时查补公司财务制度中的漏洞，防范财务风险。
参考文献。
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【关键词】高校后勤 财务管理 管理创新
高校后勤集团是高等教育体系的重要组成部分，随着高等教育体制改革的逐步推进，高校后勤向“独立经营、独立核算、自负盈亏、自我约束、自我发展”的经济实体转变将势在必行。在高校后勤管理体制社会化转型进程中，传统的财务管理模式和机制已经难以适应新形势下后勤经济发展现代化的需求。高校财务管理如何超越传统弊端的不足，加强财务管理体制的改革创新，建立科学的财务管理体制，兼顾高校后勤的公益性和营利性，保障后勤集团的稳定发展，以更好地为高校教学科研等服务，是当前我国高校后勤财务管理面临的一个迫切问题。
一、当前我国高校财务管理存在的主要问题
由于教育体制改革的相对滞后，当前我国高校后勤集团财务管理体制还存在一些严重问题，这些问题严重制约了高校后勤的健康快速发展。
（一）产权不明晰，责权不明确
产权不明晰、责权不明确主要表现为：一是政府与高校、高校与后勤之间的产权不明晰，多年来高校资产主要靠政府投入，学校只管使用；同时高校后勤多隶属于高校，因为高校是后勤集团主要的投资方，但是高校资产所有者主要从事高校教学科研管理，平时对后勤集团的管理有限，但在关涉后期集团在资产处置、对外投资等方面又会适时介入，这样，后勤集团就会出现多头管理、职责不清等弊端；二是高校后勤资产社会化科学管理与市场效益意识比较淡薄。高校大都重视资金投入，而对资产管理与市场经济效益关注不够，关心拥有设备仪器及财务的资产量，不注重学校资产的使用效率与经济效益。此外，由于受传统计划经济的影响，由国家拨款为主的高校办学经费资产，主要由少数部门占有和使用，其他部门则很难共享，加上法人财产主体地位尚未明确，激励与约束机制不健全，导致一些部门的责权不明确，资产浪费现象严重。
（二）传统财务管理模式已经不能适应高校后勤的新发展
在传统管理体制上，高校后勤财务管理部门属于学校的二级管理机构，国家拨发经费、学校实行统包、而且实报实销、很少核算成本、只求收支平衡，也就是说后勤部门可以无偿占用和使用学校的资产，后勤财务主要的职能就是记账、算账、报账、管账，其管理属性实则是一种报账型财务管理模式。随着后勤集团的发展，物业管理、水电管理、生活服务、交通运输等中心的建立，产业结构多元化、经营方式多样化将是后勤集团社会化发展的必然趋势，与之相应的是后勤集团企业的资金流动、价值流向、利益分配等都将由传统的单一性、条块式管理模式向综合性管理模式发展。现阶段后勤集团虽然已是独立经济实体但仍然是学校的组成部分，其经费主要还是依赖高校拨付，所以后勤集团从事的经济活动必然受学校的财务监督，导致其独立性的相对削弱，加之后勤在财务审批到实施需要一定的时间段，极易造成后勤、高校在财务管理中不能对市场信息进行吸收消化及反馈，导致资源利用效率低与资源浪费现象。
（三）财务管理理念陈旧，创新不足
由于受传统财务管理理念与模式的影响，高校后勤多数会计人员思想认识不清，管理理念落后，认为财务管理就是管钱，并且主要是财务部门的事情，其他部门则与此无关，由此导致财务管理制度体制、模式方法等的因循守旧，更不用说科学创新了。此外，财务管理人员成本核算意识淡薄，使得后勤资产得不到有效管理，高校财务部门对后勤财务的管理职能无法得到充分的发挥，成本核算改革进展缓慢，流于形式，不够彻底。
（四）财务监督制度不完善
财务监督就是对财务报表、财务规划、财务预算等进行审查，其目的在于防止错误和舞弊的发生，提高管理的效果与效率。随着高校后勤集团的社会化程度越来越高，其各项管理的自如财务支配权、招标决策权和工程管理、验收权等也越来越大，很容易成为各商家腐蚀拉拢的对象，从而容易导致腐败的产生。近年来高校后勤物资采购、基建、财务管理等行政后勤部门领导的贪污受贿案发率在逐渐提高，据广东省检察院统计显示，自1998年至2006年年底，广东省共查处高教领域职务犯罪案件43件、43人，其中窝案、窜案23件，占总数的53%。其犯罪人员多出自后勤部门。此外，一些管理人员也可能利用职务之便，从事违法乱纪行为；一些还抱有出现赚了钱是个人的，赔了钱是学校的思想观念，侵害学校利益的事情时常发生，这些都在一定程度上缘于高校后勤财务管理监督机制的不完善。
（五）财务管理人员素质不高且专业人员缺乏
当前很多高校后勤部门财务管理人员业务知识水平不高，整体素质偏低，缺乏良好的职业道德规范和强大的责任心，法制观念淡薄，原则性差，使后勤财务管理与核算职能得不到充分有效的发挥。此外，一些高校后勤集团只会记账、算账、报账的“核算型”会计多，能够根据会计信息对公司的经济活动进行预测、决策的“管理型”会计少；低学历、初级职称的多，高学历高职称的人员少，致使高校后勤企业财务管理工作出现“只会听从领导安排、缺乏能动性与创新性的被动局面”，而一些专业会计的缺乏，极容易加大后勤财务管理的“财务风险”。
二、高校后勤财务管理存在问题的成因分析
