时间：2024-01-31 14:37:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地开发定义，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一，其质量直接影响着开发的最终成效。因此，房地产开发企业为了进一步降低开发成本，提升经济利润，纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算，合理规划其各项开发建设资金，并取得了良好成效。
1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程（试行）》及工业用地的特点，影响工业用地的区域因素主要有：工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此，在进行土地开发成本管理时，相关管理人员必须站在房地产开发角度，在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率，保证其经济利润水平。同时，管理人员还必须进行必要的走访调查，及时了解和掌握开发区周围的环境情况，分析和评价其土地开发价值。
1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中，常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足，其对应的估价对象也不完全相同。
1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
2土地开发成本估算方法
在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟，其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此，为进一步提升其项目开发质量，管理人员必须积极转变其管理理念，运用各种高效化成本估算方法进行成本估算，明确企业在整个开发过程中的权力与义务，并进一步优化资源配置，做到产权明晰，分配合理。
2.1项目概况
①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。
②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法，产权清楚。
2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用，本次评估的土地处于辽阳市五级地段，设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料，对应的50年期基准地价为690元/平方米。
①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来，辽阳市的地价指数变化较大，平均涨幅约为20%，根据辽阳市的地价指数，确定期日修正系数K1=120/100=1.2。
②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格，此次土地使用年期为70年。
③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明，其地价内涵定义为单位楼面地价，故直接乘以建筑面积即可得出单位地价，或许直接乘以容积率1.0修正。
④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需再进行开发程度修正。
⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（∑K）的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》，结合待估宗地的各项因素具体条件，编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表，故宗地基准地价修正系数为0.27。
⑥宗地地价计算。
土地划拨相对于土地出让而言，虽然历史“悠久”，但长期以来对划拨土地的相关法律问题缺少深入的研究，以至于无论在理论上还是在实践中对划拨土地使用权都存在许多模糊甚至错误的认识。澄清这些错误的认识，还划拨土地使用权以本来面目，并赋予其不同于计划经济时代新的内涵，是市场经济体制下的新要求。为此，本文希望通过对相关法律问题的探讨，起到抛砖引玉的作用。
一、划拨土地使用权的取得是无偿的吗？
出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。
最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所支付的费用相差无几。
有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用），该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性质，本文将在后面加以分析。
之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后，自身的权利却难以得到保障。
二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？
最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。
笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理，“等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与“撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法律不当。
2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将构成不当得利。
这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别），而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家），按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值应享有所有权。
3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而侵害了债务人的利益。
综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用，并将其作为破产财产。
三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？
[案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议》履行还款义务，乙遂至法院。开庭后，经法院调解，双方同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果以调解书的形成结案。
笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先受偿。理由如下：
1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50—55%补交抵交出让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言，这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房地产。
2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适用相关特别法的规定。
《城市房地产管理法》第四十六条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。显然，《城市房地产管理法》规定的房地产抵押权的实现方式只有一种：拍卖抵押物后优先受偿。法律作出这种特别规定的合理性在于：在现实生活中，房地产是重要的生产、生活资料，对抵押的房地产进行公开拍卖，有利于公正地确定房地产的价值，从而有利于保护各方当事人的利益，有利于社会经济秩序的稳定。
3、此外，甲属于国有企业，其资产属于国有资产，甲将上述抵押物抵偿给乙的行为，属于国有资产的转让。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条的规定：“在转让国有资产时应当对资产进行评估”。该规定的立法目的在于杜绝暗箱操作，防止国有资产流失，保护国家利益。因此，从这个角度而言，由于未按规定进行评估，本案甲、乙双方的低偿行为也是无效的。
结束语：我国在确立土地出让制度后仍保留土地划拨制度的目的在于减少投资公益事业的成本，从而促进公益事业的发展。以往公益事业都是由国家投资，而目前投资主体呈现多元化，特别是越来越多的民营企业加入到公益事业的建设中。因此在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注，对保护投资者的利益，促进公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用权人利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。
注：①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条。
③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
关键词/土地利用 城市空间 叠合分析
中图分类号： TU984 文献标识码： A
1.引言
城市快速轨道交通为全封闭式的，客流的集中与疏散仅靠站点来与外界进行联系，站点周边的土地利用性质，开发强度都会因站点的规划建设而产生较大变化。土地利用性质的改变会导致城市空间的迥异，而城市空间反过来又会制约土地利用的经济性提升，因此分析清楚二者的制约和矛盾点将对站点周边的城市建设和经济发展有着重要作用。
2.站点分类
在讨论具体站点前，有必要先对众多轨道交通站点进行分类。结合傅搏峰、惠英、邓雅娟等人对郊区轨道交通站点的分类，同时为了综合反映土地利用和空间的影响，本文将南京轨道交通站点分为四类：中心区、交通枢纽区、居住区以及混合区。主要是指除了前述三种站点外特征不是很明显的站点。有些位于城市地区，有些位于郊区，有些位于老城区有待改建的区域，土地利用模式基本为混合式的。本文将集中分析第四类站点：混合区站点。
3.站点分析
以地铁一号线的终点站迈皋桥为例，地处下关区，老城中心主城区内部，车站位于两条城市快速路（和燕路和红山路）之间，利用两条路之间的广场修建二层高架式车站，底部为车站服务入口二层为月台，广场则作为车站出入口集散地。车站附近的用地功能混合，地区的商业行为活跃，人群密集，但目前车站附近的土地开发强度还较低，商业办公存在较大升级空间，是第四类站点的典型代表
3.1站点周边土地利用经济性分析
根据地租理论，轨道交通建设对土地价值的增值效应体现在绝对地租和级差地租两方面。绝对地租增长是指城市轨道交通的建设，将提高社会劳动生产效率，促进城市经济的发展。级差地租增长主要表现为轨道沿线居民和单位能够取得超额利润从而提高了级差地租。当然级差地租有其规律可循，距轨道站点距离与增值效应关系，距离越远，增值绝对量越小，增值倍数逐渐增大，在距站点约800米处出现峰值，之后逐渐减弱。
通过对迈皋桥站周边土地利用情况作统计，得到下表1和图1：
表1 迈皋桥站周边城市土地使用构成
图1迈皋桥站周边城市用地使用强度
(FAR:容积率，下同)
可以看到迈皋桥站旁边的用地以居住和沿街商业为主，开发强度较低，大多土地开发容积率均低于2，站点两侧又为城市主干路，道路绿地所占比例也较高。
另一方面，笔者结合香港60年代以来的轨道新市镇发展土地使用经验标准，及上海三号线沿线土地利用数据，制作下表：
表2 香港新市镇土地使用理想标准
通过上述几组数据对比，可以发现，目前迈皋桥站周边的土地开发无论是使用构成还是使用强度还没有达到理想标准，这样一来对于地区的城市化、人口导入带动不足进而影响到区域经济建设。
迈皋桥站开通后下关地区的人口导入从2004年的29.3万人增长到2007年30.2万人仅为0.9万人（资料来源：南京市统计局统计年鉴），而同样作为城市边缘区组团的上海宝山区板块，在2005年底3号线北段开通后其户籍人口从80.8万增长到2008年84.7万，常住人口更是增长了10万人，当然上海作为中国最大都市的人口吸引力也是直接导致宝山区人口快速增长的重要原因，但是可以发现，轨道交通沿线和站点周边的开发建设提高、土地利用效率的增加对于整个城市内部的人口迁移，迁入都具有十分重大的影响。
3.2土地利用与城市空间叠合分析
本文旨在将前面做的站点土地经济性指标分析与城市空间结合起来做叠合分析。在这之前则需先对城市空间的表达图底化。笔者认为站点区域城市形态表达首先是对开敞空间和建成空间关系，即城市边界的表达，城市边界的限定以及围合感都是区域城市空间形态认知的首要因素。具体过程以迈皋桥站平面抽象图示过程为例：①街区空间的边界表达：按照建筑或实围墙连续程度，以及高大树木排列紧密程度分为强，中，弱三种等级，即实线，虚线和宽虚线。②公共开敞空间表达：包括道路、广场和地面绿化等在图示表达为灰色负空间。
对于站点周边的城市公共空间和公共设施，即容积率开发应尽可能在2.5以上，同时，需要弱边界定义以增加其市民性和开发性，商业设施应注重适中的容积率开发和空间的中边界定义结合，至于居住用地，则应以高强度开发和强边界定义结合，至于站点区域的绿地和公共开敞空间，应该是少量的和完全开发式的。
接下来，笔者将土地利用强度开发分析叠合，并将边界类型表达为红色，得到下图：
图2迈皋桥站周边城市空间边界抽象图示
通过上图2可以清楚看出，迈皋桥站周围的土地利用强度和空间界吻合度不够，在未来调整土地利用规划时也应当同时调整城市空间规划，如此方能真正做到高效的土地利用和有秩序、品质的城市空间。
4.小结
关于轨道交通站点的土地利用分析和城市空间形态分析的文章均不在少数，但是均只是停留在各自领域而没有跨出过彼此“闺门”，经济学的研究停留在比例和数字，规划学的研究则集中在平面和用地构成，而建筑学的研究更只关注空间和流线。在“三规合一”和更加注重学科交叉的背景下，本文旨在用图示叠合分析的方法将几方面的问题结合起来分析，发现土地和空间二者之间的逻辑关系和矛盾制约点，从而为站点的土地和城市规划更新做出基础性研究方法，进而为将来更精细化地建设站点城市空间，提升土地利用经济效益、效率提供理论指导。
参考文献
[1]李木秀.轨道交通导向的边缘城市土地利用研究. 同济大学硕士论文2008
[2]潘海啸，任春洋，杨眺晕. 上海轨道交通对站点地区土地使用影响的实证研究. 城市规划学刊 2007年第4期
关键词：成本法，取费时点，房地分估
土地与建筑物分别估算，然后加总的估价技术思路，在《房地产估价理论和方法》（以下称理论与方法）和《房地产估价规范》（以下称估价规范）中都有明确规定。美国的房地产估价理论《房地产估价》“成本法”一章也持相同理论：房地产市场价值=现有建筑物的重置或重建成本+开发利润或激励-折旧+土地价值。
通常，我们估算土地价格的依据主要有《理论和方法》、《估价规范》和《房地产估价报告评审标准》（以下称评审标准）。据此，成本法公式可推导为：
房地产重置价格={土地取得成本*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+建设成本*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）
建筑物重置价格=建设成本*[（1+管理费用率）*（1+利息率*开发周期/2）+直接成本利润率]/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）
土地重置价格={土地取得费用*（1+土地取得税费率）*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+土地开发费用*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）
需要说明的是：上述公式推导时设定单利计息，利润率选取直接成本利润率，取得土地使用权当天即开工建设，土地取得成本=土地取得费用+土地取得税费;如果是复利计息，利润率分别选取投资利润率、成本本利润率、销售利润率时，推导后的公式会稍有不同，但没有实质区别，均不影响估算结果。另外，同时设定取得土地使用权以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，取得土地使用权以后的开发费用都分配给建设成本，所以，估价对象为非空地的，成本法（土地）的推导公式中土地开发费用为0。
在我们的日常估价工作中，对同一类型房地产，通常在一段时间内，甚至较长的一段时间内，土地取得税费率、管理费用率、销售费用率、利息率、开发周期、销售税费率、利润率的取值是比较固定的。因此，用成本法估价时，影响土地价格的最主要的因素实际上是土地取得费用和建设成本，而决定土地取得费用和建设成本的，是这两项费用的取费时点。
众所周知，成本法的定义为：求取估价对象在价值日期的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。但《估价规范》和《评审标准》对成本法中的各项费用的取费时点没有规定，而《理论与方法》第八章 成本法及其应用 “土地价格构成 投资利息”一节里，却有两种不同的估价技术思路。
阐述一：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去的实际或正常水平来估算。
阐述二：在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在估价时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。
经过仔细推敲上述两种估价技术思路，本质的区别是因为设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，造成了土地取得费用和建设成本取费时点的不同。现将这两种估价技术思路分别模拟土地价格的形成过程，进行对比分析。
估价技术思路一，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价时点取得土地即开发建设。将土地取得成本和建设成本加上正常开发周期内的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，估算出的其实是估价对象竣工日的房地产重置价格。根据价值日期原则，必须折现，才能估算出估价时点的房地产重置价格。根据替代原则，选取土地市场公开挂牌出让的若干可比实例，用市场法估算出估价时点的土地重置价格或用《城镇土地估价规程》（以下称估价规程）中的市场法比较法估算出的土地价格才符合当地土地市场行情。为尊重我国土地市场习惯，这时的土地重置价格又称土地价格。而在成本法（土地）中，这个结果却只是作为了土地取得费用项。两种方法估算的土地的重置价格不仅结果相差甚远，而且与价值日期原则、替代原则相悖。因为我们都知道，无论用何种方法估算房地产或土地价格，只要方法应用合理，参数选取准确，其估价结果应该是一致的。
估价技术思路二，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工（估价对象为在建工程的，设定估价对象在估价时点停工），土地与建筑物分别估算。对于土地，如果近期在土地公开交易市场上有较多的交易实例时，例如有足够多的招拍挂或协议出让可比实例，用市场法估算出的土地重置价格，既符合土地市场行情，又与《估价规程》估算出的土地价格一致。这种情况和用市场法估算城市住宅房地产市场中的成套毛坯房类似，完全被市场接受，无需用成本法再次估算后对两个结果平均或取舍;如果类似土地无交易或很少交易时，例如特殊用地，设定土地取得费用的取费时点为正常开发周期的起点，同时设定此起点以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，此起点以后的开发费用都分配给建设成本，用成本法（土地）估算出估价时点建筑物竣工的土地重置价格。对于建筑物，如果此建筑物具有个别性、不可比性，无交易或很少交易时，例如非标准工业厂房、看守所等，设定建设成本的取费时点为正常开发周期的起点，用成本法（建筑物）估算出估价时点竣工的建筑物重置价格，也符合建筑物重置价格的形成过程。两者加总，然后减去建筑物折旧，估算出土地价格。
综上所述，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工，土地与建筑物分别估算的估价技术思路，估算出的土地重置价格既符合土地市场行情，又与《城镇土地估价规程》估算出的土地价格一致。
参考文献：
1、柴强：《房地产估价理论和方法》第279页，中国建筑工业出版社，2011年5月;
2、中华人民共和国国土资源部办公厅：中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（征求意见稿）第16页，2011年2月;
地方债的兑付危机已浮出水面，但由于银行对地方政府网开一面，地方政府债的展期约定俗成。债务展期让金融危机表现为银行贷款的期限错配，一极活跃了高利贷市场，一极延伸到银行间市场，这就是人们所关注的“钱荒”。
地方政府俗称“父母官”，本不应成为银行的债务人，但由于当年的税制改革创造了“土地财政”，把国有土地的出让金收入划归了地方政府，地方政府就成为辖区土地的经营者，还可以土地作价入股参与开发或抵押贷款，从而使政府在公共服务者的身份之外成为一级开发商。所以地方政府作为债务人的角色，源头是政府作为城市经营者的职能。现代政府的收入不仅来源于税收，而且来源于货币，这就提出了一个新的概念：政府经济职能的二重性。
政府职能的二重性可简单定义为服务与经营，服务型政府的收入是税收，支出是公共服务，在入不敷出产生赤字财政时，政府或者要发债券，或者要印钞票。欧美国家有一些在宪法之前就存在的“老祖父法则（Grandfather Clause）”，类似于宗教教规，其中一条关于货币发行的条款是：在任何条件下，货币量的增长都不得超过经济增长的70%，以防范恶性通货膨胀。所以在欧美尤其是基督教国家中，货币总量的增长很慢，超额货币发行有严格的限制和约束。这一条“老祖父条款”就像孙悟空头上的紧箍咒一样，有效地制约着政府的货币发行机制。但由于没有直接约束政府债券发行的“老祖父条款”，欧美国家的债务规模会失控，可能酿成债务危机却不会印发“天量”货币，所以几乎不可能像中国这样在十年间让M2增长5倍以上！
“天量”货币驱动经济增长的模式并非中国首创。二次大战后的日本经济奇迹也同样伴随着“天量”货币发行。时至今日，日本经济的M2/GDP的比率高居全球首位，高于中国经济目前的水平。日本和中国的经验还被亚洲其他国家模仿，亚洲国家整体的货币量增长远高于欧美国家，因为亚洲国家的政府没有“老祖父”的教诲。
在“天量”货币驱动经济增长的国家，政府必须经营货币，让超额货币尽可能多地流入投资品市场，流入奢侈品市场，以弱化一般消费品市场的通货膨胀。在经济城市化的阶段，超额货币流入城市，驱动房价上涨和消费升级。超额货币在虚拟经济的膨胀中形成了货币化的虚拟财富，让城市及其周边的土地开发成为虚拟财富的载体，从而使“土地财政”翻云覆雨，金融地产纸醉金迷。每一轮地价上涨都会激发人们的致富欲望，和超额货币一起，成为驱动房价上涨的力量。
然而在中国现行的体制中，“土地财政”的疯狂让地方政府热衷于经营而非服务，热衷于土地开发而非社会稳定。地方政府的债务危机不断被中央政府的超额货币所掩盖，但债务危机的加深和社会动荡的风险却会传导至中央政府，从而导致地方和中央两级政府之间的风险不对称。在这种利益和风险极其不对称的制度安排中，中央政府已经被拖进了“深水区”，而走出险境的唯一选择是剥夺地方政府的投资权，削弱地方政府对“土地财政”的依赖性。只有这样，才能让地方政府更安于服务，中央政府更善于经营。
从这个角度看，我的判断是：1.债务危机早已发生并愈演愈烈；2.让债务危机像地雷一样分区引爆方能“以债谋权”走出困境；3.中央政府运筹帷幄正在危机中寻找“以债谋权”的各种机会；4.地方与中央政府之间的博弈至少需要3年才能决出胜负！
过去十年的“天量”货币发行掩盖了地方政府的债务危机，人们却在城市化的喧嚣中丧失了对风险的有效控制。中国经济与社会的风险正在积聚，随时可能像台风一样呼啸而来，这让我想到了索罗斯先生在纳斯达克市场崩盘时讲的一句话：晚会也许已经结束，但人们还在跳舞！
【关键词】规划红线、出地出让线、围墙线
中图分类号：F224文献标识码： A
目前，我国正在大力推进以城乡统筹、产城一体、节约集约、生态宜居为基本特征的新型城镇化建设。但一个城市健康、有序的发展，离不开完整的城市规划及其管理体系，规划是一个城市健康、有序发展的重要引导和保障。但由于市情的不同，各个城市的规划情况和管理体系也不尽相同。
在实际中，规划红线的控制和土地出让边界的确定，各个城市有不同的规定，下面从规划红线控制和土地出让关系中实际遇到的相关问题进行简单分析。
1、道路红线
道路红线，指规划的城市道路用地的边界线。
在规划编制尤其是控制性详细规划过程中，各个编制单位的编制深度各有不同。例如，交叉口拓宽、公交站台等与标准路段不一致的地方，因为周边地块开发程度和规划编制单位对现场的熟悉程度等因素，有的规划能标识出，有的规划全部按照标准断面设置道路（如图一、图二）。
在后续的道路设计中，经常出现交叉口拓宽、公交站台港湾式设置等局部节点突破规划控制的道路红线。结果导致规划控制管理过程中出现偏差。
2、土地出让线
土地出让线，即土地出让边线，是有别于城市规划中各类控制红线之外的一条控制线，是城市土地出让的边线，是土地使用证中的四至内容。
在土地出让，特别是土地开发过程中，各个城市对土地出让边界的确定也不尽相同。有的城市界定为道路红线，道路红线以外均为开发商的出让土地；有的界定为道路红线和建筑红线之间1/2（或1/3）的位置；有的界定为建筑红线，建筑红线以外均为市政公共用地。
不同的出地出让边线，决定了土地开发和市政建设之间的关系。土地出让线离道路红线越远，市政建设空间就越大，但土地受益会有所减少；反之，土地出让离道路红线越近甚至就是以道路红线作为土地出让线，市政建设空间就越小，在后续建设过程中矛盾也就越多。甚至出现土地出让之后，因为市政建设的需要，政府从开发商手中回购土地的情况。
3、建筑红线和围墙线
建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
但在各地，规划管理过程中，对此定义的理解也各有不同。
有的地方从广义上理解和控制，即建筑红线是所有建筑物及其附属构筑物的统一控制线。以房地产开发小区为例，建筑线也就是土地开发的边线，包含配套的围墙、强电变电箱、弱点分支箱以及地上停车位等一切附属设施，均不得超越建筑红线控制（如图三）。
有的地方从狭义上理解和控制，即建筑红线就是主体建筑的山墙线。由于建筑红线的狭义规定，导致附属设施没有一个想对准确的控制，因此好多地方又多了一个控制线――围墙线。单独列出围墙控制线的地方，一般规定围墙线在道路红线和建筑红线1/3或1/2的位置。有了围墙线，附属设施就好统一划定边界了，围墙以内的，属于土地开发商，围墙以外至土地出让线范围的，土地属于开发企业，但是只能做绿化，不得布设设施。因此，个人认为狭义上的建筑红线只能起到辅助控制的作用，真正起到控制作用的应是围墙线。
4、规划红线、土地出让线和围墙线之间的关系
规划红线是城市规划中的一个重要控制因素，其中道路红线和建筑红线最能体现市政建设和土地开发之间的关系。建筑红线退让到位，市政用地富裕，交叉口就拓宽到位，港湾式公交站台到位，管线布设空间加大，绿化体量充足，但是土地出让面积就会减小，土地收益也随之减少。
土地出让线是出让土地的边线，也是土地权属的范围值。一但土地出让，土地权属就属于土地受让人，市政设施就不得在其土地上布设。因此，有的地方虽然规定建筑红线和围墙退让线，但是土地出让线就是道路红线。因此导致土地出让线（即道路红线）和建筑红线（围墙线）之间的空间，市政不能用，土地受让人也不能用，只能由土地受让人做适当的绿化。
围墙线，是规划红线和土地出让线之外的一条控制线，一般出现在规划设计条件中，实际就是出让土地设计的边界，围墙以外不得设置任何附属设施，围墙线至主体建筑山墙之间可是设置附属的小区道路、停车位和调配电设施等。围墙线实质为单位设施和市政设施的分界线。
要想做到道路红线和土地出让线之间的无缝对接，发现在实际操作过程中，往往存在一下问题：
（1）规划编制过程中的因素。
城市规划人员，往往从城市路网分布、业态布局等宏观上进行规划控制，而不做具体的市政工程设计，对具体的施工设计规范理解不到位，导致市政工程设计人员在以后具体的项目设计过程中，因为交叉口拓宽、小区出入口设置等因素，往往突破规划控制的道路红线。
例如：①、公交站台的设置。在规划中，特别是新区规划中，往往由于地块尚未开发，也就是我们俗称的“规划白纸”，公交站台设置的具置不好确定，在规划中预留的位置，往往在后续开发建设过程中发现，预留的位置不是最合适的公交车站位置，甚至与地块开口有冲突；②、原先交叉口拓宽，在规划控制中预留了一个拓宽车道，但在具体的道路设计中，通过计算，需要拓宽2个车道，因此导致交叉口拓宽突破道路红线等等。
（2）土地出让线与管线布设的关系。
有的城市，土地出让线按照建筑红线控制，建筑红线以外的土地为市政用地，市政管线可以埋设在道路红线和建筑红线之间的绿化带内，市政管线除过路管外，不侵入道路内。这样，道路范围内基本上没有管线检查井，行车平顺舒适。同事
有的地方，土地是按照道路红线，土地出让线即为道路红线，虽然要求围墙建在道路红线与建筑红线之间，但是围墙之外至道路红线之间的土地，权属属于土地受让人，市政管线也不得布设在其中，因此，市政管线只有布设在道路红线内，导致管线回填材料、工艺要求高，工程造价增加多。同时道路上管线检查井过多，成为道路的 “肚脐眼”，甚至影响出行安全。
（3）规划预留发展空间的问题。
人类文明在不断的进步，城市也在不断的发展，通过最近30余年的发展来看，当时的规划有局限性，没有为现在的规划预留充足的空间。同样，现在的规划，也有局限性，我们也应当为未来的规划预留一定的空间。
原先的规划，道路设置4条机动车道，感觉就是很宽，甚至有点浪费。现在主干路一般都是6车道、8车道甚至更多。同样，未来的交通是什么样子，现在不好说，但是我们要为为来的规划、发展，预留充足的空间，不让现在的大拆大建现象在未来几十年还重复上演。
另外，建筑退让多了，建筑间的空间距离就大了，就减小日照等因素的制约，可以向高度发展，这既符合“集约节约”的方向发展，也为未来预留了充分的空间。
5、个人的理解和建议
通过以上分析和工作中遇到的实际情况，个人提出以下几点不成熟的理解和建议：
1、规划编制过程中，尽量细化交叉口拓宽等涉及到土地的细节；
由于地铁建设不同于普通民建的特殊性，它的建设和运营成本都非常高，但是作为方便民众的公益事业，地铁的投资大、回收期长，单凭售票达到自负盈亏是很难实现的。因此，地铁必须自谋出路，通过对周边物业的开发为地铁建设提供一定得资金来源，减轻政府负担，同时带动周边地块的发展，为区域经济发展做出贡献。
一、“地铁+物业”的内涵及亟待解决的问题
1.1 “地铁+物业”的内涵
“地铁+物业”是在满足站点综合交通功能的前提下，将站点上盖及周边物业实施一体化的综合开发。这种模式存在的内在逻辑在于：一方面，轨道交通的高通达性，以及由此促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣，必将促进沿线物业的增值；这也就意味着城市轨道交通在满足大运量城市交通需求的同时，具有明显的外部效应，而地铁与物业一体化能够将这种外部效应内部化。另一方面，地铁站点及周边大规模的物业综合开发又能为地铁聚集大量的客流，提升地铁的运营效益。香港地铁正是“地铁+物业”模式运营成功的典范，被誉为“目前世界上最赚钱的城市地铁”。
“地铁+物业”模式虽具有内在的优势，但在国内却尚未有成功的先例。究其原因，主要是该模式在国内实践面临如下几个方面的问题。
1.2 实践中的法律障碍
目前，虽然各地政府纷纷制定了地方适合的“地铁+物业”经营模式的管理办法，来规范和指引本地城市轨道交通建设的这种特许经营活动，但是在法律、行政法规的层面上我国还没有关于轨道交通特许，经营的法律规范。“地铁+物业”模式在内地推行的最大障碍就是《招标拍卖挂牌出让国土使用权规定》。其第四条明确要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。在此政策条件下，以土地作为补偿方式的地铁特许经营项目就面临招拍挂这一门槛。若单独将地铁沿线土地使用权通过招拍挂方式出让，就不能确保地铁公司必然取得该招拍挂地块的土地使用权。1.3征地拆迁成本过高，盈利空间小
以西安地铁1、2号线为例：本市级的沿线开发项目多位于主城区成熟阶段，加之沿线开发项目多位于主城区成熟地段，加之沿线拆迁成本少的土地已被划走，留下沿街商业地段的拆迁成本非常高，这使得沿线开发项目在成本控制、制定竞争策略方面增加了不少难度。另外，为了确保地铁施工用地的需要，多数地块无法与地铁建设同步，物业开发项目的开发期往往要后延3-5年，导致投资回收期长，资金回笼压力大。
1.4 项目用地及规划方面受限较多
以西安地铁1、2号线为例：沿线物业开发项目用地大部分过于零散，形状不规则，退缩规划道路红线后实际可用面积更加有限，规划设计难度大，使得规模开发、结构功能合理、配套齐全的理想小区或商业中心的建设难以实现，全线规划、协调发展的策略更难以实施。其次，由于从决策到实施的时间较紧，科学论证的时间有限，造成部分规划不尽合理，不可避免导致部分规划发展的先天不足，甚至自相矛盾。再者，沿线物业开发规划设计的特点是容积率普遍较高，加上由于地铁出入口和风亭等设施、设备的影响，往往难以满足规划管理的要求；而规划设计管理是一个整体，若缺乏各个层次的有机适应任何规划控制指标的突破都难以见效。
2 “地铁+物业”模式应坚持的原则
（1） 统一规划，提前控制，及早储备。基于地铁与地铁物业的有机联系，地铁建设与物业开发应统一策划、规划和设计，在经营上也要统筹考虑。要根据地铁线网规划，提前开展线路的技术前期工作，同时，结合地铁站点的城市规划和用地控制，统一对可利用地块进行规划控制和提前准备，为“地铁+物业”模式落地提供资源保障。
（2） 地铁与物业开发一体化运作。地铁结合物业发展涉及地铁的规划、设计、投资、建造、列车运营、物业开发、商业运作等。这些环节既相对独立又紧密联系，既有很高的技术要求又需有灵活的市场策略，只有系统的统筹、全面的管理，才能实现地铁和物业两者的最佳结合。为保障一体化运作的有效性，地铁公司领导层面应该对部门架构进行科学的设置并建立起部门之间协调配合的机制。
（3） 统一筹划、有序推进。对地铁沿线站点及周边物业开发实行统筹规划，统一协调管理，并根据物业开发对地铁建设工程的影响程度、区域开发条件和开发时机，有序推进沿线物业开发工作，力争实现社会效益和经济效益的最大化。
3 前期研究的重点及策略
“地铁+物业”模式下的前期研究，除了研究满足政府审批所包括的常规设计内容之外，还需重点研究以下内容。
3.1 战略层面
3.1.1 地铁网络整体开发与沿线土地开发策略
轨道交通线网的不同形式直接影响城市空间形态的扩展，应从定性与定量两方面分析研究地铁网络与单线沿线相关规划，为线网建设的可行性与必要性提供支撑。同时对沿线走廊范围内的土地权属进行调查，重点评估站点周边500-800m范围内的土地使用情况，分析潜力用地分布及规模，对规划可利用地块进行规划控制和提前储备，为“地铁+物业”模式提供技术基础和资源保障。
3.1.2 地铁站点周边土地开发策略
城市轨道交通是全封闭式的，仅靠站点来与外界联系，客流的集中与疏散都是通过站点来完成的。站点是城市轨道交通的核心，其周边土地开发需要注意结合站点所在区域的功能定位。
3.1.3 物业发展总体策略
要根据房地产市场尤其是地铁沿线地区的房地产现状，分析不同类型物业的分布特征、市场存量及市场供需、价格体系等详细数据，提出地铁沿线不同物业类型的发展策略，实现各个地块物业发展的配套、协调发展，即通过对各个地块的综合定义、开发时序的界定、生态空间的引入，各种物业类型、业态选择的全面考虑，实现一定的集聚效应；综合规划购物、娱乐、休闲、餐饮、住宿、换乘和相关服务设施，使整个网络形成一体。
4 结论及建议
“地铁+物业”模式具有良好经济效益和社会效益的内在优势。在现行的国家政策环境下，研究出一个政府认可、技术上和经济上都可行的方案是“地铁+物业”模式落地的关键。由于政策环境和政府的开发政策等方面原因，为了提高“地铁+物业”模式模式前期工作的可行性和有效性，对前期工作中的有关重点问题提出如下建议。
（1）健全领导体制，合力推进。政府及各相关部门对地铁沿线的线路规划、物业开发策略、政府配套研究的全力支持和积极配合，是“地铁+物业”模式实施的前提和保证。政府应高度重视轨道交通线网规划与地铁站点及周边物业开发土地利用规划的有效衔接，充分认识“地铁+物业”开发理念的重要性和长期性，实现地铁建设和运营的可持续发展。
关键词：土地整理；权属;调整
土地资源作为人类生存和发展的首要资源，土地资源的可持续利用是社会可持续发展的基础。土地整理是实现土地可持续利用的有效手段，通过对土地的整理，可以更好的协调人地关系，实现土地资源的优化配置，为国民经济持续健康发展提供强有力的保证。全国各地都进行了大规模的土地整理运动，取得了显著成效，在此过程中也出现了许多不容忽视的问题，值得探讨。
土地整理是多学科的，在社会制度不同、发达或发展中国家，由于政治、经济、文化和地理的多样性，使得土地整理的概念有所不同。在我国，国土资源部在借鉴海内外土地整理概念的基础上，将土地整理定义为在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行综合整治、调整改造，以提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程[1]。我国的土地整理分狭义和广义两种，狭义的土地整理主要指农地整理，广义的土地整理包括土地的复垦和开发，其主要目的是为了增加耕地，保持耕地总量动态平衡。目前，国土资源部的土地整理内容将逐渐涵盖传统的农地整理以及土地的复垦和开发，但重点仍是农地整理[2]。
一、我国土地整理的现实意义
1、土地整理改善了农业生产条件和环境，增加了农民收入。土地整理主要针对改变农业基础设施不配套的土地现状，进行水利设施配置、道路的建设，进行渠道合理布局和硬化，整理后的农田灌水排水能耗降低，农业生产规模扩大，有助于实现农业机械化生产，整理后土地经营范围扩大，宜种性广，从而可以增加耕地数量，提高土地质量，改善生态环境，降低农业生产成本，实现农业增产增效，可大大提高农民收入。农业和农村现代化的最终落脚点在于提高广大农民的生活质量和生活水平，很大一部分体现在土地整理中，现在土地整理从单纯的增加耕地面积转为改善农村的整体风貌，近年来，一些地区进行的土地整理改进了农村生产、居住条件和生态环境，促进了土地合理利用和农民增收，有效地推进了农村经济发展。
2、土地整理是补充耕地、进行土地集约利用的重要途径。我国是一个农业大国，人多地少是基本国情，珍惜和合理利用每一寸土地是我国的基本国策。土地整理有利于促进农村地区土地集约利用，增加优质耕地面积，实现耕地总量动态平衡。当前，我国农村土地布局不合理，据测算，通过对农村及城镇土地、灾毁土地、工矿区废弃土地等进行科学的土地整理，我国可以新增加耕地1亿亩以上，可见，我国土地整理有很大的潜力空间。从开展土地整理地区的情况看，在严格控制各类非农建设占用耕地，大力进行城镇存量土地挖潜的前提下，通过土地整理，都能实现耕地总量动态平衡，许多地方做到了平衡有余。
3、土地整理有利于社会主义新农村建设。土地整理与新农村建设有着十分密切的关联，我国近七成人生活在农村，据测算，农民40%至60%的经济收入和60%至80%的生活必需品，直接或间接地来自农民手中的土地特别是耕地。建设社会主义新农村，就要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求建设农村地区，土地整理是集田、水、路、林、村于一身的综合性、全方位的土地建设活动。两者的目标大体一致，具体实践中也互相促进。促进社会主义新农村建设，土地整理功不可没，大力开展土地整理是社会主义新农村建设的首要选择和重要支撑。
4、土地整理可以促进农村剩余劳动力就业，促进社会稳定繁荣。我国作为一个农业大国，农村人口比重大，农村劳动力大量剩余，我国农村剩余劳动力约有1.2亿一1.5亿人，如何消化数量如此庞大的剩余劳动力，是政府而临的最大难题之一，直至今日，我国劳动力总量仍在持续稳定增长。随着我国经济的高速发展，越来越多的农村剩余劳动力从农村中解放出来，涌向城市，由此带来一系列社会问题。尤其在近几年全球经济不景气的情况下，解决农村剩余劳动力就业问题是经济和社会发展的前提，是实现小康水平的重要保证，是关系到我国经济、社会稳定和可持续发展的重大问题。农村剩余劳动力文化素质相对较低，大多数农村劳动力尚不具备离开土地进入大中城市生存发展的能力，他们不敢轻易离开农村。而土地整理正好需要大量劳动力，推进土地整理，可以解决农村剩余劳动力的就业问题，促进农民增产增收，保持整个社会的稳定和繁荣。
尽管我国对土地整理的研究理论不足，许多地方开始土地整理的时间不长，但取得的显著效益表明，在我国开展土地整理有着十分重要的意义。
二、我国土地整理中出现的问题
（一）土地整理理论缺乏，规划的整体控制作用不够。土地整理在我国开展的时间不长，土地整理的科学体系尚不够健全，缺乏其自身的理论基础，土地整理的研究成果还不多见。在几十年的土地整理实践中，如何整理，土地管理部门和其它相关部门虽然开展了大量研究，但研究上作有的是建立在经济学基础上，有的是借鉴生态学的原理，缺乏充分的科学依据和指导思想，整理过程也缺乏严格的规范，揭示的不是整体整理上作的运行机制和操作体系，造成土地整理的主观性、随意性、片面性等一系列问题[3]。比如说大多数地方在没有编制土地整理规划情况下就已开展了土地整理上作，虽取得了一些成功的经验，但由于缺乏合理的规划指导，使各地土地整理上作带有很大的随意性。
因此，土地整理有待发展形成其自身的科学理论基础。
（二）政府官员片面追求形象工程，可持续发展的观念不强。
1、将土地整理等同于土地平整。时下，土地整理形象土程的政绩标志在地方官员的心里已经打上了深深的烙印。土地整理为了一味追求政绩，一些领导超前意识特别强，不论自然条件如何，均要求农田实现“田成方，树成行；路相通，渠相连；旱能灌，涝能排”的标准。大量的土地平整土程费用占去了土地整理费用的一半以上，也缺乏土地整理方面的专家，误将土地整理等同于土地平整。
2、片面的追求数量，忽视了对质量的重视。为了实现耕地总量动态平衡，需要大量的开发整理土地，而结果是很多地区整理出的耕地质量低劣，即新开垦的耕地质量远低于被占用的耕地质量。普遍存在政府对土地整理的目标过分强调数量的增加，而忽略了质量的提高。由于受耕地总量动态平衡目标的制约，很多地方开展土地整理只是为了完成折抵建设占用的耕地的任务，责任心不强，造成许多不能增加耕地面积而能提高耕地质量的整理项目如中低产田的改造难以开展，甚至整理后的耕地质量也难以保证。还有部分原因是：建设占用大多是城镇周围和交通沿线质量高、投入多、设施好的良田，而开发复垦增加的大多是边远地区的耕地，质量较差。数量能持平，其生产能力已经下降，开发补充少，我国耕地生产能力下降更多[4]。
（三）土地权属紊乱，整理时纠纷不断。由于历史遗留问题，土地制度历经变迁，当前，相当一部分为农用地的土地所有权不明确，实际使用者与登记的使用者不一致，有些甚至根本未进行过确权登记。有些土地使用证记载的权属界线模糊，不能准确反映权属界址，在土地整理过程中，由于土地带来增值收益，造成土地所有者之间的矛盾不断激化，偶尔造成冲突。很多情况下，在土地整理过程中，农村土地权属问题难以得到确认，而且农民往往不具有相关的法律意识，当土地整理完成后，双方对各自取得权利义务理解不一致，导致纠纷不断。农民在维护自己权益方面力不从心，不能保护自己合法权益。
（四）土地整理资金投入严重不足。土地整理需要投入较大数量的资金，尽管国家实行土地整理专项资金制度，但是各地经济发展水平差异很大，在实践中土地整理大多体现为政府行为，土地整理的资金来源匮乏，土地整理的资金主要来源于政府的土地开发整理专项资金。土地开发整理专项资金是指省级专项用于土地开发整理的资金和中央补助专项用于土地开发整理的资金。其来源为：（1）耕地开垦费；（2）新增建设用地土地有偿使用费；（3）用于农业土地开发的土地出让金；（4）土地闲置费；（5）财政预算安排的开发耕地专项资金；（6）中央补助的土地开发整理资金；（7）按规定用于土地开发整理的其他资金。许多地方财政普遍吃紧，没有固定的投资来源，使得政府用于土地整理的资金运作上发生困难，没有可靠资金保障土地整理顺利的进行下去。
（五）土地整理政策法规缺乏配套，权属调整难以进行。土地整理必然涉及土地类型、数量、用途等要素的变更，有时还会发生跨权属单位的土地置换，这就涉及单位之间土地权属的重新调整、补偿，于是，清理和明确土地权属关系、避免权属纠纷就显得尤为重要[5]。由于农民承包的土地比较分散，土地整理整理的过程中势必会打破现有的土地权属界限，较大规模的土地整理还可能需要在村民组之间协调。但是农村现行下耕地承包经营合同三十年不变，使土地调整难以进行。土地开发整理权属调整的原则、程序、方法、异议处理和权属调整后土地分配与确权落实等情况，必须要有健全的法律法规给予保障，以便于土地整理工作的顺利进行和保护农村土地使用者的合法权益。但是我国迄今为止尚未颁布土地整理的法律、法规，这在一定程度上制约了土地整理上作的深入开展。
三、 对土地整理的对策与思考
1、加快土地制度创新，积极探索农村土地整理制度改革。严格执行耕地保护政策，落实国家关于土地管理方面的法律法规，提高土地执法人员的素质，做到有法可依、执法必严、违法必究。开展对土地资源的数量、权属、用途等基本情况的调查工作，加强政府对农村土地整理的监督和管理。农村土地制度的缺陷，表现在缺乏明确的土地经营管理制度，土地是农村最基本的生产要素，政府仍热采取行政手段而非市场的手段运作土地，采取直接的手段而非间接的手段对农村土地整理进行经营管理，这种管理带来的后果带来了土地资源的严重浪费，不能有效配置资源。对土地的管理政府应该在土地利用规划、地籍管理、土地地价监管、耕地保护政策方面进行严格控制，在土地经营方面应该交给市场调节，从而从宏观上对土地资源进行有效监督。另外，应加强土地整理权属登记管理和地籍档案管理工作。农村土地整理制度改革的思路与对策，按照中央关于部署城乡统筹发展和建设社会主义新农村的要求，加强农村土地的调研和立法工作，完善农村土地整理机制。针对农村土地市场机制不健全的情况，加大对农村土地市场服务体系的投入，以保障农民的土地财产权利，促进农村经济发展。
2、尽快明晰农村土地的产权主体，以解决土地整理过程中的纠纷。土地整理的过程中经常伴随着土地产权转移，也就是土地产权不断流动以实现资源配置得以合理化的过程。产权关系明晰才能提高主体的积极性，只有产权关系明确、产权界定合法，才能使农村土地资源都得到有效配置。当前，农村土地产权制度已不适合经济发展的要求，农村土地产权未能清晰界定各主体的权利、责任和利益，形成各利益主体之间的经济和法律的关系及利益制约关系。土地法律规定村民委员会或农村集体经济组织拥有农村集体土地的经营管理权和发包权，但是，这里显然隐含了权力的冲突，村委会或集体经济组织的管理权与政府的土地管理权打架，村委会或集体经济组织的经营权与农户的承包经营权打架[6]。要规范土地整理，首先要解决的问题是要明晰农村土地的产权主体，土地整理是对已利用土地进行治理、调整和重新配置的过程，通过土地整理往往改变了土地的现状，原来的权属界线、用地位置、土地质量和性质发生了很大的变化。为了保证农民经过整理的耕地面积不减少、质量不降低。应进一步加强土地整理中的权属管理，将确权定界工作做实做细，权属调整要充分尊重农民的意愿，征求广大农民群众的意见，共同制定权属调整方案，还需建立和完善土地整理法律制度，对土地权属调整的程序、原则和标准，以及权属争议的解决方法做出具体的规定，这样不仅可以使土地整理中的权属调整程序化、规范化，而且可以从法律层次上保证权属调整的公平性，保护农民权益不受侵犯。
3、 扩大土地整理的资金来源渠道，鼓励正常的投资行为。目前，我国大多数土地整理项目的资金筹措还是以国家为主、以政府有限的土地整理资金来解决日益紧张的人地关系，不能大规模的进行土地整理。资金问题的解决是开展土地管理上作的关健。资金来源应在以国家投入为主的前提下，积极筹集其它渠道的资金，如政策性信贷融资、财政信用融资和争取国际援助等;地方部门也可由政府通过贷款、发行债券；鼓励有条件的集体经济组织和个人进行资金投入。允许民间资金进入土地整理市场，鼓励正常的投资行为，扩大资金来源。
4、 将土地整理看着是系统工程，而非单纯的土地整理行为。土地整理作为系统性工程，实施中涉及田、水、路、林、村的综合改造，会涉及到土地、农林、水利、交通、城建等诸多部门，各部门必须密切配合才能搞好。土地整理不再是仅仅为了提高农业产量，而是更注重改善人民的生存环境。通过土地整理，追求经济、社会、环境效益的统一和谐。土地整理是一项涉及多学科、多部门、具有多目标的复杂的系统工程，土地整理需要将地理学、土壤学、水利学、生态学、环境学、经济学、工程学、管理学、农学、林学、系统学等学科中的有关理论和方法进行引进和优化组合，土地整理作为一项系统工程，在实施过程中，必须遵循自然规律，注重生态保护，坚持保护生物多样性和生态平衡的原则，注重土地资源的可持续发展[7]。农村现代化进程中，如何兼顾综合效益将显得越来越重要，在土地整理中应加强与其它相关部门的合作，做到社会效益、经济效益和生态效益的有机综合。
[关键词]土地整治；PPP模式；实现路径
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.06.077
[中图分类号]F301 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）06-0-02
2016年12月29日，国务院批复同意《全国土地整治规划（2016年―2020年）》（以下简称《规划》），《规划》为土地整治工作下订了极为高要求的目标，这就要确保充足的资金以及高效的资金利用，然而，按照我国现行法律的规定，土地整治资金绝大部分出自于政府划拨新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费以及专门用于农业开发的土地出让金收益，且远远不能满足当前的需求。
因此，作为一种公私合作模式，PPP在当前土地整治的困境中便有了用武之处，它所具备的优势甚至成为了解决现阶段土地整治问题的关键。
1 PPP定义研究
PPP起源于英国，财政大臣肯尼斯・克拉克有感于现阶段基础设施水平低下，但是政府所能投入的资金远远不足，并且资金缺乏针对性与使用效率，率先提出“公私合作”的概念。
1.1 政府文件中的PPP模式
我国政府文件首次出现PPP的定义是在2014年9月23号，财政部所的《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金[2014]76号）（以下简称76号文）中，“政府和社会资本合作模式是在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系。”
随后，国家发改委在2014年12月2日，给出了与财政部不同的解释，“政府和社会资本合作（PPP）模式是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。”
2015年5月22日，国务院办公厅转发财政部、发展改革委、人民银行《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见》（[2015]42号）（以下简称42号文），对PPP的定义做了统一的解答，“政府和社会资本合作模式是公共服务供给机制的重大创新，即政府采取竞争性的方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商的原则订立合同，明确责、权、利关系，由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付相应对价，保证社会资本获得合理收益。”
陈志敏 等认为，财政部的定义更偏重于一种长期的“合作关系”，发改委所关注的是效率的提升以及公私之间的合作方式，42号文是“中国政府对PPP内涵的总结和升华”，①表明PPP可被当作公共部门向私营部门长期采购服务的一种行为，两者是平等的伙伴关系；②政府不能将PPP视为一种推卸责任的手段，提供公共服务的最终责任还是在政府身上；③拓宽了社会资本的外延，将其他符合地方政府融资条件的平台也被归化为社会资本。
1.2 相关学者对PPP定义的探讨
国内学者对于PPP的定义并没有统一的认识，但是他们大多数人的分析思路却是基本一致的，都是从PPP所具有的特征角度进行总结归纳。
贾康 等在综合国内外机构、专家们给出的定义之后，认为PPP主要有四个方面的特征，“合作、主体是公共产物与服务、利益共享、风险共担”，据此，他们提出：PPP是指公共部门与私营部门进行合作，让私营部门掌握的资源也能参与到公共服务之中，在实现政府部门职能的同时，也让私营部门获取利益。
此外，李霞和叶晓d从公司部门两者之间的关系入手进行分析，李霞认为PPP是结合政府和市场的长处，在保证公共服务目的的基础上，政府部门与私营部门采取一种具有合理的利益分配、风险分担的契约的长期合作关系。然而，叶晓d更倾向于将PPP视为一种契约关系，PPP是政府与私营部门进行的一种项目全过程中的关系型契约模式，其内容是融资、建造和经营，其目的是公共物品与公共服务。
2 土地整治PPP模式的必要性与可行性研究
2.1 必要性
鲍海君 等人在分析了我国土地整治投资渠道、资金匮乏的现状以及由此带来的政府部门缺乏专业人才、服务意识不强等问题后，笼统地关注到传统土地整治项目的不足，并首次提出了土地整理BOT模式的优点，其主要包括：①减少政府土地整治初始资金；②吸引外资，引进先进技术；③提升城市化质量；④改善人与自然的关系；⑤减少腐败。
汪战 等人则是从农村经济发展入手，想要将私营企业引入农村，就应该帮其降低成本，提高利润率，然而农村基础设施的缺乏，致使私营企业增加成本，政府并不具备足够的财政基础完善农村设施，因此，通过引入PPP模式可进行土地整治，帮助农村经济得以发展。
提升效率也是土地整治PPP模式必要性的重要方面。顾守柏 等人认为传统土地整治项目资金利用率不理想，投入多而产出少。其一，土地整治项目施工时间周期长，而其效果并非即时显现出来，存在着明显的时间滞后性，而且其收益也是很难进行评估的。其二，政府各个部门对土地整治都有自己的想法，资金用途在实际上难以统一，大量分散也造成了其整治效果的不足。
2.2 可行性
学者们对土地整治PPP模式的可行性分析主要从两个维度进行了论述。
经营和测算方面。申树云通过上海金山区某镇的实际案例分析，对融资方和政府的经济可行性进行了测算，从IRR和动态投资回收期角度看，两方在经济经营上都是可行的。刘成通过分析江陵县的案例，列明基本的投资―收益表，计算出PPP项目在运营上是对政府及当地企业可行的。
徐黎认为，可行性不仅包括了经营和测算方面的可行性，还包括环境和政策方面的可行性，党的十八届三中全会明确提出，该充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，让社会资本迸发活力，总理也多次提出，应当优先支持引入社会资本的项目，可见，国家为社会资本进入公共服务领域打造了良好的环境；政策上，国家相继出台了76号文和42号文，为PPP模式的发展指明了道路。
3 土地整治PPP模式的实现路径及其研究
鲍海君 等人早在2002年，就已经设想BOT是土地整治项目的一种重要融资方式，其能够解决当时土地整治的众多问题，并认为特许经营的契约是BOT融资的核心内容，其设想的土地整治特许权经营协议主要包括以下几方面的核心内容：①土地整治项目应该由项目公司来建设，由政府评断是否达到了行业规定的标准，作为回报，项目公司收取由土地整治产生的新增耕地兑换的建设用地指标收入，政府补贴的农田水利相关工程费用，此外，还包括了新增耕地的使用权，促进流转；②由项目公司负责筹集所需资金，政府则对项目公司提供一定信用担保，筹集资金等事宜应当交给项目公司进行，但是政府也应承担起必要的信用担保，降低筹集资金的成本；③政府提供最低收入担保；④规定年限。
可以说，鲍海君 等人提出了一个总的、大致的构想，分析出了PPP模式和土地整治的契合点，对土地整治PPP模式有了初步的认识。经过十余年的实践发展，在这样一个基本模式下，根据各地实际情况的差异，我国土地整治PPP模式的实现路径也呈现出了各式各样的形态。
何丹 等根据浙江湖州市等地的实际发展情况，归纳出了现阶段流行的三种土地整治PPP模式。①“政府部门+龙头企业+农户合作模式”，该模式下，项目授权机构是政府相关部门的代表，授权机构分别与当地龙头企业、村民订立契约，由当地的龙头企业成立项目公司，负责具体的建造、运作与维护等事宜，银行与财团为项目公司提供贷款。②“政府部门+专业合作组织+农户合作模式”，这种模式是针对以往土地整理质量差、抓不住农户需求、农村闲置土地过多，而设计出的解决方案，由村里大户出头成立专业合作组织，租用村民土地，政府的授权机构与专业合作组织成立项目公司，项目公司设计土地整治方案，由专业合作组织和农户负责建造、经营。③“政府部门+土地整理公司+农户合作模式”，土地整理公司是以营利为目的的专业从事土地整治事宜的公司，负责PPP项目的设计、建设和运营，其利润来源于新增耕地面积建设用地指标或者政府给予一定适量的补贴，农户以投工的方式对项目进行投资，并对土地整治公司进行监督，项目结束后将土地交还农户。在此基础之上，何丹 等人将三种模式的适用条件和内涵进行了对比，建议各地方政府应当根据当地的实际情况，选择合适的实现路径推行土地整治PPP模式，并提出了相应的改进意见。
顾守柏分析了上海土地整治的PPP模式，认为上海模式主要包括特许经营类和外包类，特许经营类PPP模式是将“城乡联动捆绑开发，将土地综合整治与类集建区联动捆绑开发，将土地整治过程中的低效工业搬迁成本、农地整治成本分摊到类集建区经营性项目中”，做到长期发展与短期效益相结合。城市的土地开发项目与农村的土地整治项目相结合，将成本巨大的旧工厂搬迁和农用地整治项目与盈利性较高的类集建区经营项目进行捆绑，这样便能将企业的短期经济收益目标与政府的长期社会收益目标相联系。其主要包括以下几方面的内容：①政府通过招标方式选择社会资本；②明确双方的目标以及利益分配机制；③完善风险识别与共担机制。外包信托类要求建立土地整治“资金池”，进行滚动开发，根据项目的成熟程度，合理选择开发时序，通过优先开发的土地回笼资金，并作为其他地块的启动资金。由此可见，上海土地整治的PPP模式更倾向于将土地整治与土地开发进行联合捆绑，顾守柏同时也分析了这样的模式所带来的巨大优势。
申树云则介绍了BOT模式、土地资产证券化、土地整治基金和PPP这四种现阶段比较新型引起社会广泛关注的土地整治模式，并重点阐述了PPP模式的主要运行程序：①选择合作方；②确立项目，完成前期工作；③组成项目公司；④明确融资手段，确定施工单位；⑤项目建设与管理；⑥将项目移交政府。
章丘黄河县采用了一种新型的土地整治PPP模式，已经得到了部分学者的关注。程明勇认为该模式的核心是“两区共建”，也就是农村新型社区和现代农业园共建，尽可能地将耕地连成片，导入现代化农业。其中中建集团负责前期的规划和融投资，后期负责新增耕地的管理运营以及引入“正大果业、联想农业板块等”，打造现代农业产业。程明勇在此基础上提出了PPP模式的发展完善建议。程明勇列举分析了章丘模式和重庆模式，并提出了土地整治PPP模式应注重的事项。杨剑 等在对章丘模式进行分析后，重点阐述了对社会资本参与农村土地综合整治的思考：①社会资本应当有序发展，把握好方向；②社会资本本质上是一种垫付行为，不具备取代财政的条件；③社会资本的参与还需发挥财政的引导作用；④遵循因地制宜的原则；⑤树立“底线”和风险意识。
4 结 语
土地整治是我国发展农村经济，完善农村基础设施，鼓励私营企业扎根农村的关键举措，具有极其重要的意义。现阶段学者们对土地整治PPP模式的研究也取得了阶段性的成果，无论是PPP方面的理论研究，还是具体项目的实证分析，都进行有了较为完备的思考。然而，由于土地整治的PPP模式推行的时间不长，相关研究更是进行的不是很成熟，对案例的分析还是进行得不够深入，缺乏对失败案例的分析研究，也缺乏为政府和私营企业提供PPP模式选择上的建议。
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关键词：农地发展权；定价；农民利益
中图分类号：F32 文献标识码：A
收录日期：2012年1月9日
农地发展权是西方发达国家为了解决土地开发过程中利益冲突而被设计出来的，该制度在明晰土地开发权利及其归属、保护耕地和生态环境、保存古建、消除权益不公等方面发挥了重要作用。我国学者从上世纪九十年代初就提出要引进农地发展权制度，以完善我国土地权利体系和土地开发制度，为保护农地资源，控制耕地流失服务。我国目前正处于城市化快速推进时期，耕地资源和生态环境的形势非常严峻。近年来，我国学术界逐渐重视对农地发展权制度的研究，并取得了一定的成果。然而，国内学术界对该制度的研究仍处于起步阶段，很多基本理论问题还没有解决。本文在参考了大量相关文献的基础上，从农地发展权的内涵、定价配置及其与农民利益保护等方面分析了近年来我国农地发展权的研究成果，并且提出了研究中存在的不足和未来需要加强研究的方向。
一、农地发展权的内涵
我国当前对于土地发展权和农地发展权的研究还处在初级阶段，学术界尚未达成统一而准确的认识，将土地发展权和农地发展权混为一谈的情况比较普遍。事实上，土地发展权和农地发展权在范围内涵特征等方面有很大的区别。
柴强（1993）在分析了各国（地区）土地权利设置情况的基础上提出了土地发展权的概念，认为：“土地发展的基本观念，是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权……所谓土地发展权，就是土地变更为不同性质使用之权，如由农地变更为城市建设用地，或对土地原有的使用的集约度升高。”张安录（2000）将农地发展权称为可转移发展权，即“允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土地使用不受限制的土地所有者，进行额外土地开发。”杜业明（2004）认为农地发展权特指某组织或个人在以下两种情况下获取收益的权利：一是农用地转为建设用地；二是农村存量建设用地直接进入土地一级市场。周建春（2005）认为农地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将农地改为最佳利用方向的权利，也可狭义地定义为改为建设用地的权利。它是内生于土地所有权而又可从土地所有权中分离出来的一种用益物权。侯丽华等（2005）认为土地发展权应包括：农地变更为非农用地的发展权或称之为农地发展权；未利用土地变更为农用地或建设用地的发展权；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权；在建设用地上进行建设的发展权。范辉等（2005）认为土地发展权的含义可以具体地分为：农地发展权、建设用地发展权和未利用土地发展权，并且详细分析了农地发展权与土地发展权的异同。万磊（2005）认为土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式，进行再开发的权利。即突破原有的土地利用形式，在空间维度上向纵深方向发展、在使用上变更土地用途之权。王万茂等（2006）对土地发展权和农地发展权的概念及内涵做出了比较详尽的阐述，认为土地发展权是指土地变更用途使用之权和对土地原有集约度的改变，土地发展权应包括：农地发展权、市地发展权。农地发展权指土地用途由农用地转为建设用地的不同用途使用之权。并且提出我国的农地发展权应主要包括以下三方面内容：①国家通过征地将农村集体农用地转为国家建设用地使用；②农村集体农用地依法被转为农村集体建设用地使用；③国有农用地依法转为国有建设用地。
二、农地发展权的定价
国内学者关于农地发展权价格的研究相对较少，重点探讨了农地发展权的价格评估，另外涉及了农地发展权价格的一些基本理论，包括涵义特点形成机理和影响因素等方面。
王小映（2003）根据土地用途转换和土地增值的关系，认为在土地用途转换过程中由土地用途价格差异形成的土地增值，与土地利用规划限定的土地发展权相对应，也可称为土地发展权收益。孙弘（2004）认为土地发展权价格是“价格束”的“一枝”，实质上就是土地利用方式改变后的土地价格与现状利用方式下的土地价格之差，并提出了决定土地发展权价格的三大要素：位置、用途和容积率。周建春（2005）认为农地发展权价值是假设农业生产处在正常生产条件下能获得正常的社会投资平均利润的情况下，因失去将农地改为建设用地的权利而应得到的补偿。范辉等（2008）主要研究了关于农地发展权价格的一些基本理论问题，对比分析了农地发展权价格的两种涵义，总结了农地发展权价格的特点、形成机理和影响因素。祝平衡（2009）具体分析了土地发展权价值构成，提出土地发展权价格包括改变土地用途所产生的价格差，改变土地利用强度所产生的价格差以及由于经济社会发展和土地利用规划导致土地区位的改变所产生的价格差，并进一步分析了影响土地发展权价格的因素。
关于农地发展权的价格评估，张安录（2000）提出可转移发展权（农地发展权）的价格可以通过建构发展权市场来确定。胡兰玲（2002）借鉴了法国上限密度限制的做法，提出限度内的空间建筑权转让时，价款由当事人自行约定；为鼓励开发者向国家购买超过限度的建筑权，国家可以采取低价策略，出售高空或地下建筑权应收取少量费用或不收费。周建春（2005）认为计算农地改为建设用地的增值是在假设农业生产为正常生产的前提下进行的，在此前提下的农业地租或农业生产资料价值也是正常生产条件下的地租或地价。这是所有的农地都能得到几乎相等的补偿，而农地发展权则依土地的面积、位置、生态景观等条件不同而价格不同。王顺祥（2005）提出了计算征地综合区片价格的两种思路：以集体建设用地有偿使用价格量化农地发展权；以工业基准地价为基数，确定国家与集体的分成比例后量化农地发展权，并分析了两种思路的优劣。汤芳（2005）根据影响土地价格的因素和定价的原则，在提出一系列合理假设的基础上，提出了符合我国现有市场环境农地发展权的定价模型，即：农地发展权价格等于非农用地的市场价格减去开发成本，再减去农地的农用价值。王万茂等（2006）认为农地被征用时农民获得的补偿可以是：农地所有权中的一部分加上农地使用权（承包经营权），再加上农地发展权；而国家则可以通过税费的方式进行农地发展权的二次财富分配来拿回（拿回比例需根据国家宏观经济发展确定）本该属于国家的农地发展权补偿。范辉（2006）根据农地发展权的内涵和土地开发费用及利润不属于农地发展权价格的内涵，得到：农地发展权价格等于市地价格减去农用地价格，再减去土地开发费用及利润。祝平衡（2009）提出了一系列土地发展权价格的测算公式，其中包括当该农用土地改变后的土地用途分别为工业、住宅、商业时的价格公式。
三、农地发展权的配置
农地发展权配置的研究实质上就是要解决农地发展权归属和收益分配的问题，这也是国内学者当前探讨的热点。迄今已经形成了归公论、归私论和分享论等三种主要观点。
归公论，又称“涨价归公”，主张农地发展权应该归国家所有，使用者若要进行开发必须先向国家购买发展权。沈守愚（1998）根据马克思的二元结构理论，认为集体土地所有权与归国家所有的农地发展权可以同时并存。胡兰玲（2002）也赞同将土地发展权归属于国家所有，因为“将发展权与土地所有权分割处理，以发展权属于国家的方式将公共投资产生的开发利益返还给社会”可以根除一些弊端。刘卫东等（2004）认为，土地用途变化产生的土地资产增值与原土地所有者、使用者的投资和劳动没有任何关系，是土地利用规划或城市规划用途管制的结果，因此它所带来的土地资产增值应当归全社会所有。张友安等（2005）也赞成土地发展权归国家所有，国家是土地发展权配置与流转管理的主体。王万茂等（2006）从历史及国家长治久安、长远发展的角度分析，认为农地发展权应归属于国家所有。张磊等（2007）认为农地发展权设定为国家所有更具有可操作性和现实针对性。
归私论，又称“涨价归私”，主张农地发展权归农民和农村集体所有，国家可以向农地所有者购买发展权。黄祖辉等（2002）认为“涨价归公”的错误理念导致了非公共利益征地行为，主张应该在农地用途转换的过程中区分公益用地和非公益用地，非公益用地应该对农民补偿，即使非要坚持“涨价归公”，也应该通过税收的方式。贾天啸（2003）认为土地发展权收益归农村集体用于发展非农产业、公益事业和安置就业等方面。杜业明（2004）也主张农村土地发展权应该归属于农民，并提出：“现行农村土地发展权制度不均衡是造成我国耕地锐减、土地利用秩序混乱的根本原因，并将导致其自身的变迁。”
分享论主张农地发展权应该由国家、农民及农村集体经济组织共同分享。周诚（2004）认为“涨价归私”与“涨价归公”两大派别的观点都各有缺陷，于是提出：在政策上折衷、糅和两大派别的精神和做法，统筹兼顾，减少矛盾，切实做到“合理补偿，剩余归公”。高勇（2004）按照马克思的地租分配理论，认为级差地租I应该归土地所有者所有，级差地租Ⅱ应当由土地所有者和征地者共同所有，即发展权收益应由国家和农民共同分享。杨明洪等（2004）认为农民集体作为土地所有者应该分享土地发展权价值，并提出推行“片区综合补偿价”是解决农民集体分享土地发展权价值的关键。季禾禾等（2005）主张国家作为农地发展权的权力主体代表，同时农民应该参与对发展权权益的分享，并且可通过建立农民基本生存保障体系的形式落实农民对发展权的分享。万磊（2005）利用法经济学方法分析了“涨价归私”与“涨价归公”的效率，得到两种方案都难以达到效率最优，认为农村土地发展权应归属农村集体，为均衡利益及体现国家管理权威，政府可以对所有土地发展权的实施以一定税率征收税赋。朱启臻等（2006）分析了归公论和归私论的弊端，认为农地发展权由国家和失地农民分享，既能使失地农民的发展得到有效保障，也可以有效遏制征地权的滥用。吴宇哲等（2008）认为归公论有失公平，归私论与中国的发展阶段不相吻合，也赞同分享论。刘祚祥等（2008）运用产权经济学的基本原理与产权博弈的方法来研究我国农地产权合约，得出我国 “土地发展权”是农民、村集体与政府三方长期博弈的均衡解的结论，并进而论证“农地发展权分享”合约将是我国在既有约束条件下利益各方基于理性选择的结果。藏俊梅等（2008）从产权的角度，也认为农民应当参与农地发展权的权益分享。
四、农地发展权与农民利益保护
关于农地发展权与农民利益保护，国内学者近年来进行了一些初步探索。揭示了当前农地非农化过程中失地农民权益受损的普遍现象，分析了其内在的深刻原因，探讨了农地征用与征地补偿的具体措施，并提出了一系列保障失地农民权益的长效机制和政策建议。
黄祖辉等（2002）探讨了非公共利益性质征地行为对农民土地发展权的侵害以及造成的不良影响，并提出了土地发展权补偿的两条途径。刘永湘等（2003）分析了农民集体所有土地发展权的压抑与抗争，并认为对农民集体土地发展权真正构成压抑的是法律对农村集体土地使用权的合理流转不予支持。杜业明（2004）从政治经济学角度对“圈地之风”进行了定性分析，探讨了其兴起的根源，并提出了若干治理举措。王小映（2004）探讨了如何保护在农地转用过程中“三无”农民的权益，认为必须彻底改革现行农地转用制度，加快完善社会保障体系，从制度上建立起保障失地农民权益的长效机制。高勇（2004）分析了现行征地补偿理论和制度设计上的缺陷，提出了一系列具体的保障失地农民权益的机制。侯丽华等（2005）认为国家的公共权利没有得到有效约束，相关配套法律法规不完善，使得有经济实力的建设者借助国家强制力对农民集体实行土地发展权的压抑，农民的土地财产权益长期受到侵害。郭熙保等（2006）探讨了土地发展权、农地征用与征地补偿制度三者之间的关系，并针对如何完善当前农地征用和补偿制度提出了若干政策建议。由建勋（2007）分析了农村集体土地权益维护难的制度原因，并提出了对农村集体土地权益维护制度进行创新的途径。李丽红等（2007）对比了国内外土地征用补偿标准，认为美英等国在实际补偿中，考虑了土地未来增值给土地所有者带来的收益，值得我国借鉴，并提出了在农地发展权视角下失地农民补偿应当包括的基本内容。王永慧等（2007）根据农地发展权的内涵、价值构成和对产权人的经济功能，把农地发展权分为基本发展权、实体发展权和虚拟发展权，并对不同类型的农地发展权对失地农民利益的保障作用进行了具体阐释。臧俊梅等（2008）认为，农地非农化中失地农民权益受损的原因主要是由于农地发展权定位不明晰；失地农民权益保障的关键在于农民依据土地产权参与分享土地增值分配。秦祖伟（2009）认为失地农民利益受损现象日益突出的根本原因在于农地发展权的缺失，在城乡统筹建设的新形势下，改革现行的土地征收制度，增加农地发展权制度，创新农地非农化增值收益分配及征地补偿机制已经迫在眉睫。周建国（2010）对农村土地征收中农地发展权受损的现状及其原因进行了分析，提出了相应的法律保护对策。刘国凤等（2010）认为征地费用严重偏离市场价格水平，既不能发挥市场的调节功能，又损害了失地农民的利益，同时过低的征地补偿费用往往诱使地方政府大量征地并高价出让土地，进而滋生腐败。
五、结论
我国学术界近年来逐渐重视对农地发展权及其相关问题的研究，并取得了一些初步成果。然而，不论是在广度上还是在深度上，都有待加强研究力度，很多基本理论问题还没有得到解决，很多结论都还不太成熟，很多观点都还有待于实践的检验。对农地发展权与土地发展权的内涵和范围，一直没有取得相对一致的认识，而它们却是深入研究农地发展权的基础和前提，如果不能尽快明确界定将会导致相当混乱的局面，并使得关于农地发展权的其他研究停滞不前。关于农地发展权价格的内涵及其定价方法，国内学术界的研究也比较滞后。定性的研究较多，定量的研究较少，以后应加强定量方法对农地发展权价格评估的探索；建立农地发展权市场，通过供给与需求来确定农地发展权价格的方法固然有很多优点，但我国目前未必有建立此类市场的成熟环境。对于农地发展权的归属和利益分配，更是众说纷纭，莫衷一是。很多学者的观点吸收了国外一些现成的经验，但我们在借鉴西方国家相关制度的同时，更应该结合我国的政治制度经济现状历史条件和文化传统，并充分考虑到农地发展权的不同归属所带来的长远影响，探索出一种真正适合我国国情且具有可操作性的配置方式。关于农地发展权与农民利益保护，大多数学者都认为目前失地农民权益受损的根本原因是由于农地发展权的缺失或定位不明晰，并提出了很多值得参考的保障农民权益的具体机制或建议。这些措施当然也是理想化的，如何将其深入贯彻落实应该作为今后的重点研究方向。
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【关键词】施工阶段；设计阶段；成本控制；注意问题
中国房地产业，经历了惊涛骇浪的十年，目前已进入成熟稳定发展的阶段。暴利的时代已经过去，行业行为日益规范、市场竞争加剧，如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力，是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义。我们作为开发商的工程人员 ，对此应有清醒认识。在工作中必须要贯彻严格的成本控制意识，有着规范的成本控制工作程序，把成本控制的观念和手段渗透和运用到工程各环节的措施之中。下面我们就来研究从设计到施工的过程中，成本控制应该注意的问题。
1 房地产开发成本主要内容
首先我们要搞清楚的是，在房地产开发过程中，成本主要由哪些内容构成，它主要包含以下几部分：
1.1 土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费等。
1.2 前期工程费
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
1.3 建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
1.4 基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。
1.5 公共配套设施费
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
1.6 开发间接费。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
2 成本控制管理的几个基本方法
在成本控制管理中，也有一些基础的方法，可以指导工作方向，从而提高工作效率。
2.1 制定目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
目标成本法的基本思想是制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
2.2 明确岗位职责—责任成本
“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。
“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成?为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制， 我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。
2.3 跟踪执行—动态成本法
经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步:目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。
动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，。
2.4 效果评估和总结
制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的效果进行评估。同时，还必须对整个项目成本控制的得失进行及时的总结， 形成项目的数据库。通过 数据库的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。数据库的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。
3 从设计到施工的成本控制
除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的阶段，我们还必须有一些具体的操作措施和行为要点，从而保证工作效益的最大化。
关键词：土地整理规划；AutoCAD；系统设计；土石方量计算
中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2014）05-08-03
土地整理是实现耕地总量动态平衡，推进土地节约、集约利用的重要途径之一[1-2]。我国是一个人口多、耕地少、耕地总体质量差、耕地后备资源不足的发展中国家。近年来，我国人口不断持续增长，耕地不断减少，人地矛盾越发突出[3]。因此，进行土地整理，增加农用地面积，特别是耕地面积，提高农用地质量，对推动我国经济发展、稳定社会秩序具有重要意义。
实施土地整理项目前必须做好项目规划设计工作。土地整理的规划设计涉及的内容比较广，不仅需要强大的矢量化和绘图功能，还需要涉及土地利用的各种属性数据的统计功能[4]，传统的方法主要通过AutoCAD和MapInfo、MapGIS或ArcGIS等软件进行操作，这种方法常常需频繁进行不同数据格式之间的转换工作，从而大大增加了土地整理规划的工作量，降低了土地整理规划的效率。为了克服这一不足，本文设计应用VC++结合ObjectArx对AutoCAD进行二次开发，并最终在AutoCAD中实现对各种土地利用信息的查询、统计等操作以及土地整理相关工程量的计算等功能。ObjectArx编程是一种动态链接库（dll）编程，其生成的动态链接库文件在AutoCAD程序调用时被加载，与AutoCAD应用程序共享地址空间，可以直接访问AutoCAD的图形数据库[5-7]。
1 土地利用信息查询与统计算法设计
1.1 算法功能 本文设计的算法主要为实现根据不同的土地利用分类方法进行相应的查询与统计操作，具体实现了以下3项功能：（1）根据权属查询指定区域内的土地利用信息；（2）根据地类查询指定区域内的土地利用信息；（3）根据特殊条件查询指定区域内的土地利用信息，如查询某条沟渠沿线的土地利用信息等。
1.2 算法设计及实现 上述功能的实现方法大致相同，因此，笔者仅以功能（1），即根据权属查询指定区域内的土利用信息为例，此算法具体分为以下6个步骤：
第一步：确定需要查询的区域。调用函数acedSSGet（）创建选择集，并将选择结果存入变量ssName中；然后，调用函数acedSSLength（）提取实体，选择集中实体的数目，遍历选择集ssName，提取其中多段线实体ID并存入数组objIdArray中；最后调用函数acedSSFree（）删除选择集ssName。
第二步：添加查询条件（关键字）。调用函数acedGetString（）提示用户从命令行输入查询或统计条件，并将用户输入的字符串存入字符型数组strFactor中。
第三步：找出符合查询条件的图斑。遍历实体ID数组objIdArray，调用函数acdbOpenObject（）打开实体，并将指向实体的指针存入变量pPoly中；调用函数AcDbEntity：：Layer（）提取实体所在图层，即图斑的权属；最后判断该信息与指定的查询或统计条件是否相符。若不相符则继续下一个实体；若符合查询条件则转入第四步，进一步提取图斑的信息。
第四步：提取符合条件的图斑信息。包括：（1）提取图斑地类信息。调用函数AcDbPolyline：：elevation（）提取多段线的高程字段的信息，存入变量tmpElevation中，由前述可知，该信息中含有两部分内容：小数点之前的部分为图斑编号，小数点之后的部分为地类代码。因此，将tmpElevation转换为字符型变量tmpData，然后以小数点为界将tmpData分割成2个字符串，即可得到该图斑的图斑编号和地类代码，然后将其分别存入字符串变量numofMapSpot及numofLandCategory中。（2）提取图斑几何信息。图斑的几何信息包括图斑的面积、图斑边界拐点坐标、图斑边界长度等。这些信息都可通过调用类AcDbPolyline的内部函数获取，如提取图斑面积，只需调用函数AcDbPolyline：：getArea（）即可。
第五步：显示图斑信息结果。自定义一个对话框类，然后，添加成员变量负责接收上述查询或统计结果，并添加一个list控件负责显示查询信息。最后，调用CDialog：：DoModal（）函数显示对话框，即可查看上述查询或统计的结果。
第六步：输出图斑信息结果。在第五步自定义的对话框类中添加一个command控件作为保存按钮，然后，为command控件添加实现函数，并在实现实数中调用函数CStdioFile：：Open（）创建文件，最后调用函数CStdioFile：：WriteString（）将前述查询或统计结果按格式“权属、图斑号、地类代码、地类名、面积……”写入文件，并调用函数CStdilFile：：Close（）关闭文件。
2 实例分析
本文以山西某地区的土地利用现状数据对上述系统的功能进行了测试。见图1。
图1 部分土地利用现状
首先，在图1中任意指定一块区域，其次，由用户输入需要查询的关键字权属名称（此处以“李家店”为例），然后，点击回车键，程序开始查找及提取符合关键字“李家店“属性的图斑，查找结束后，程序把查询结果自动弹出，最后点击保存后即可使用。如图2所示。
图2 查询结果显示
点击保存按钮，即可把上诉查询到的所有的信息（李家店这个村庄中每块图斑的类型以及面积，进而可以求出每类图斑的总面积）以文本文档的格式保存在电脑硬盘中。见图3。
图3 查询结果保存效果
（下转52页）
（上接9页）3 土地整理工程量计算算法设计
土地平整是土地开发整理项目中最重要、最复杂的工程，也是项目审查、资金审批的重要环节[8]，而土石方量计算是土地平整工程量计算的重要组成部分[9]，因此，快速完成土石方量计算，提高土地平整工程量计算效率对于做好土地开发整个项目有重要的意义。
常用于计算土石方量的方法有方格网法、等高线法、断面法、DTM法（不规则三角网法）、区域土方量平衡法和平均高程法等[10]。由于不规则三角网法（DTM）具有以下优点：（1）三角网中的点和线的分布密度和结构完全可以与地表的特征相协调，直接利用原始资料作为网格结点；（2）不改变原始数据和精度；（3）能够插入地性线以保存原有关键的地形特征，以及能很好地适应复杂、不规则地形，从而将地表的特征表现得淋漓尽致等[11]。因此，利用不规则三角网法计算土石方量可以大大提高计算精度，本文亦采用不规则三角网法进行土石方量计算。具体算法实现步骤如下：
第一步：导入参与计算的地形数据。地形数据可以是野外实测的高程点数据，也可以是已有的数字地形图数据。以导入野外实测的高程点数据为例详述导入地形数据的具体实现步骤如下：
首先，调用函数CStdioFile：：Open（）打开数据文件，并调用函数CStdioFile：：ReadString（）按行读取点数据；然后，调用函数AcDbPoint：：new（）创建点实体，调用函数AcDbPoint：：setPosition（）设置点的坐标，调用函数AcDbBlockTableRecord：：appendAcDbEntity（）将点实体加入模型空间；最后，调用函数CStdioFile：：Close（）关闭文件。
第二步：根据地形数据生成不规则三角网。本文主要采用边扩展方法生成不规则三角网。
第三步：输入平场标高。
第四步：以平场标高为分界，计算第三个棱柱的体积，并最终计算出总的挖方量及填方量。若总的挖方量及填方量相差过大，则自动调整平场标高重新进行计算。计算结果见图4所示。
图4 根据已有地形数据计算的土方量结果显示
4 结论
本文设计的方法可以降低传统方法进行土地整理规划过程中因需频繁进行不同数据格式之间的转换操作而附加的工作量，从而提高土地整理规划的效率。通过应用VC++结合ObjectArx对AutoCAD进行二次开发，实现了基于AutoCAD的土地利用信息查询、统计等操作，以及进行土地整理相关工程量的计算等土地整理规划过程中需频繁使用的功能。最后的实例验证测试结果良好，与客观事实情况相符合，证明了本文设计方案的可行性与准确性。
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