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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇养老服务盈利模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：养老地产；养老产业；盈利模式
基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）
中图分类号：F293.3文献标识码：A
原标题：我国养老地产发展困境及应对策略
收录日期：2014年6月25日
我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。
一、我国养老地产发展存在的困境
在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。
（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。
（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。
（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。
二、发展养老地产的应对策略
养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。
（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2020年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。
（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。
（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。
主要参考文献：
［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.
［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词 养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
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[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.
关键词：PPP项目 养老产业 云计算 大健康 养老云
中图分类号：F283 文献标识码：A
根据国家统计局资料，1999年我国60岁以上老年人口比例已达10%。按照联合国对人口老龄化社会标准划分，中国已进入老龄化社会，而截至2014年底，我国60岁以上老年人口为2.12亿人，占总人口的15.5%，中国成为世界上老龄化速度最快的国家之一。联合国曾作出预测，到2049年，中国将有近三分之一人口超过60岁，老龄化程度继续加重。针对日益严峻的养老现状，国家在十三五规划中将养老产业作为重点产业提出，国家也在逐年加大政府支持力度，加速审批多项养老项目。而在建设养老项目的过程中，政府往往承担了较大的财政压力。国务院于2013年的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确指出，鼓励民间资本参与养老服务业。并于2014年在湖南、内蒙古、吉林、江西、山东、安徽、湖北、甘肃等8个省份开展以社会资本合作、市场化方式发展养老服务产业试点，促进养老服务产业发展。
一、国内PPP养老项目的现状和问题
社会资本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享的公共部门和私营机构之间的长期合作机制。其相对于传统的单政府公共服务供给模式而言，具有效率高、减轻财政负担、优化风险承担降低成本、服务质量高等优点。
以江西省赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心项目为例，该项目为全国第二批PPP模式示范项目，于2015年6月正式落地，计划用3年时间投资1.6亿建设72个居家养老社区服务中心，以实现城乡养老服务全覆盖的目标。在章贡区政府的监管下，社会资本同赣州市市场建设综合开发有限公司共同合作，注资组建养老服务中心项目管理公司。项目全部建成后，将为全区11万名60岁以上老年人提供日间照料、配餐送餐、医疗陪护等社区居家养老服务。
除了该项目之外，全国各地也有一批PPP模式的养老项目开展，而在开展过程中发现存在老年人去养老机构意愿下行、居家养老意愿相对强烈的情况，因此PPP模式的社区居家养老为目前主流方向。而现行PPP模式下的社区居家养老依旧存在不能提供有效供给状态。主要体现在：1.过度依赖政府资源和行政运作，容易陷入行政福利陷阱；2.社会资源整合不足，未将政府、社区以及民营养老机构间资源进行有效整合、信息共享。导致三方各自独立提供服务，造成资源重复和服务盲区。3.同专业机构间的互动不足，目前社区医疗保健工作不能满足老年人对健康咨询和身体康复护理等需求；4.工作人员专业能力待提高，缺乏相关职业教育以及相关技能培训。5.提供的服务形式较单一，未将老年群体进行细分，不能提供个性化的居家养老方案和服务。6.监管不及时，目前监管形式为事后监管和应急监管，监管信息滞后；7.盈利模式和渠道单一，未能扩展出衍生产品。
二、基于云计算和大健康的养老PPP项目的新模式的探索
云计算和大健康平台均是在互联网技术发展过程中产生的一种模式。云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易扩展且经常是虚拟化的资源。而大健康平台实际上也是指利用互联网整合各种资源，将不同的医疗机构甚至保险单位等进行联合，进行信息共享以便机构为个人用户提供可持续的个性化服务。
将云计算和大健康概念和技术引入养老PPP项目，并对现有项目模式进行改进，获得以政府为主导、养老云信息平台为凭借、以社区养老中心为依托、以大健康平台为辅助的新型健康养老模式――“健康养老云”模式，以实现老人“安养―乐活―善终”的生活目标。
“健康养老云”产业内主体有政府公共部门、第三方社会机构、居家养老云信息平台以及PPP项目管理公司筹建和管理的社区居家养老中心，图1为“健康养老云”产业的结构设想。
“健康养老云”产业的运营模式如下：
（一）政府公共部门、社会资本共同成立PPP项目公司和居家养老云信息平台
政府和社会资本通过PPP模式签订合同，成立PPP项目公司。政府提供土地和政策，社会资本负责筹建和管理PPP项目公司并成立居家养老云信息平台，PPP项目公司筹建并负责管理社区养老中心。政府对PPP项目公司以及居家养老云信息平台进行监管，对项目进行风险管控。
（二）老人/子女、智能终端企业、社区养老中心以及居家养老云信息平台构成基本居家养老配置
智能终端企业与社区养老中心合作，保证智能终端入户。社区养老中心采集老人基本信息以及日常需求录入居家养老云信息平_的用户信息管理系统。子女可通过智能终端和社区养老中心了解老人居家养老情况并可对养老服务、老人健康等信息进行反馈。社区养老中心可通过智能终端以及信息反馈对老人养老情况进行实时更新和监管，消除养老服务信息滞后引发的资源重复浪费以及服务盲区，实时监管及时处理问题，也可避免由监管滞后引发的养老项目风险事件。
（三）由居家养老云信息平台整合其他服务机构同社区养老中心资源为老人提供个性化居家养老服务，形成有序的养老产业链
老人依据自身情况不同对养老服务的需求不同，如只单靠社区养老中心提供养老服务，不仅需要多样化专业在职人员，而且还需要丰富的专业资源。而要实现该目标，则将大大增加社区养老中心的运营管理成本，也增加了相应风险。因此，引入其他服务机构，例如教育文艺机构、饮食餐饮、体育健身、休闲娱乐、家政服务甚至其他机关事业单位养老机构的养老设施等第三方服务机构，不仅可提供丰富的服务种类，而且还可利用养老云信息平台针对个人提供多机构的个性化服务套餐，充分整合各机构资源，实现收益最大化。并可从中衍生新的服务产品，增添盈利渠道。
（四）居家养老云信息平台搭载大健康平台为养老人员提供多层次、高水平、全方位的健康服务
老人因年龄以及身体状况，对医疗知识科普、健身保健、康复保健、大病重病护理，临终关怀等医疗相关服务有迫切需求，但因科普力度不足，公共t疗资源偏集中于大型三甲医院，大病重病就医和护理存在难度，临终关怀等公共服务机构运转不良，其他医疗信息不明等原因，导致经常出现老人受骗、重病老人子女财力人力负担重、重病后康复保健措施以及临终关怀不到位等情况发生，无法达到“安养―善终”目标。大健康平台可通过从智能终端科普医疗知识、智慧医院信息平台、慢性病防治管理系统、健康管理系统、康健护理管理系统、互联网急救系统、互联网中医诊断系统、互联网肿瘤筛查系统等提供医疗信息服务和医疗机构健康服务，以多层次、高水平、全方位的医疗健康服务协助实现“安养―乐活―善终”目标。
三、“健康养老云”产业面临的挑战
（一）产业结构主体缺乏参与积极性
我国PPP养老产业目前处于发展初期，盈利模式尚不完善，产业链单一，完整产业链形成需社会资本的财务成本以及时间成本较大。因此，企业等第三方机构缺乏长期参与积极性，影响产业链的完善和持续发展。
（二）智能终端配套设施不完善
国内智能家居和智能终端设备尚在发展阶段，而且同老人之间的互动模式待摸索和优化，经常存在智能终端操作过于繁琐，老人完全掌握较困难。往往出现智能设备安装后老人不会使用的情况，久而久之智能终端成为摆设。
（三）云信息平台的信息安全隐患
健康养老云产业中信息共享除为机构带来便利模式之外，也存在安全隐患。如何有效保护老人隐私、维护老人信息安全成为平台建立必需解决问题之一。
（四）大健康平台处于事业发展期，同养老相关产业的结合方式尚待摸索
大健康平台是随着互联网发展起来的新型事物，目前广泛用于普通群体的医疗健康咨询服务，如何针对老年人推出针对性的系统性特色服务，是亟待解决的问题。
四、关于“健康养老云”养老产业发展的建议
（一）建立完善的信息安全监管机制
建立健全信息安全法律法规体系，加强执法力度，要求各地区各部门积极监管并反馈。加大互联网信息安全领域的资金投入，建立互联网信息安全国家标准，促进网络安全行业健康发展。
（二）鼓励民营资本进入医疗健康行业
鼓励民营资本进入大健康行业，促进医疗健康咨询行业、康复保健机构、临终关怀机构等同养老相关的特色机构的建立和发展。促进民营机构同公共医疗机构的信息沟通和合作交流，推动大健康平台的快速发展。
（三）新型养老特色主打的智能终端的研究以及加强社区养老机构人员的针对性宣传培训。
鼓励企业针对老年人特点研发简便操作，甚至VR等体验式智能终端。社区养老中心定期针对居家养老老人举办智能终端，以及养老云信息平台的宣传培训，甚至采用入户宣讲等方式，以期提高智能终端和信息平台的使用率。
（四）大力培养跨界人才
PPP项目公司应对社区养老机构工作人员进行资质考核和技能培训，使其具备互联网知识和养老服务知识，并有简单的医疗救护技能，能及时应对突发的健康问题并提供相应措施。
养老产业在我国起步较晚，但我国人口老龄化严重，养老任务重，形势严峻。因此，一个符合中国国情，且可实现良好持续性发展的养老产业模式显得尤为重要。“健康养老云”养老产业模式不仅可促进经济发展，更可解决我国的养老问题，实现“安居―乐活―善终”这一养老目标。因此，探索并完善该模式对我国养老产业具有现实意义。
参考文献：
[1] 陈懿嘉.以PPP模式进行养老产业投资的探究[D].苏州大学， 2015.
[2] 胡桂祥，王倩.PPP模式应用于养老机构建设的必要性与应用条件分析[J].建筑经济， 2012（2）：101- 104.
[3] 李卿相. 赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心PPP项目考察[J]. 预算管理与会计，2016（3）：40- 41.
【关键词】养老地产；市场；企业；方式
一、养老地产发展的现状与遇到的困难
作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。
二、如何确保养老地产的可持续发展方式
第一是法律法规方面的突破， 应该争取对老龄事业的国家立法"近期应该尽快出台国务院， 包括地方政府的行政管理法规和一系列的技术要求规范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 对于进入养老产业的门槛制度的突破， 要制定有利于或要鼓励和吸引社会资金的进入制度， 也包括吸纳国际的资金！ 技术！ 管理等方面； 第三， 在规划用地方面的突破， 应该有老龄养老用地的一席之地， 在进程改造当中要配养老公共设施和养老住宅；第四， 优惠和扶持政策的突破， 对于不同形式的养老模式， 应该给予相应的在土地！ 规划！ 财政！ 信贷！ 税费！医疗等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房养老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押贷款等形式外， 还要探索-以小换大！ 委托. 等等模式， 解决老年人有房没钱的问题， 通过这样一些突破， 我们国家老龄事业！ 养老产业会有更大的发展"
三、改进养老地产发展模式的建议
1、健全优化养老地产的产业链
当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。
2、政府出台切实可行的优惠政策， 鼓励民间资本进入养老地产服务领域
为鼓励更多的开发商进入养老地产，政府需要出台切实可行的优惠政策。一是鼓励民间资本进入养老地产服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老地产服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老地产服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老地产企业。
政府各相关部门要关注、关心养老地产的发展，作好服务工作。继续加大资金保障力度，建立养老服务资金保障制度，将发展养老服务的经费列入专项财政预算。推进试点建设工作，推行优惠政策，吸引社会捐助和公益慈善组织多渠道投资养老服务业；进一步完善社区养老服务机制，规范养老服务标准，选择有信誉的企业进入社区养老服务行业。
3、吸取国外开发养老地产的经验
英国老年社区的特点是配套设施齐全的全龄化大型老年社区，也称聚集住宅或退休之家。英国的老年社区建筑规模大，具有完善的配套设施与功能区划分，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，是集居住、商业服务、度假疗养于一体的大型综合社区。美国老年人的居住设施大致分为5类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
4、探索国内养老地产项目的经验
“以房养老”模式以北京太阳城老年公寓为代表，采用反向抵押的逆按揭方式。这一概念是从西方引入中国的，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的当今社会，该模式无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。
5、开发商应该探索独立开发或合作开发的模式
养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司、商业地产运行公司、医疗公司等也有进入养老产业的意愿，开发商可与此类公司合作开发养老地产，增强资金、资源实力，分散开发风险。同时，要做好项目前期准备、项目策划和可行性研究。
四、总结
我们需要认清养老产业的核心和实质，政府应该承担政府的责任，开发商应该认清自己在这个产业中的定位和角色， 医疗资源应该首当其冲促进养老产业的价值链和服务链的构建， 全社会在共同做养老上达成共识。保险、投资、运营管理、社工体系、志愿者等方方面面共同参与， 这个产业才有希望， 才能成功。
参考文献：
[1]杨燕绥，张芳芳. 不同的老龄化，不同的发展模式[J]. 国际经济评论. 2012（01）
[2]王林秀，朱超强. 养老地产联盟运营模式研究[J]. 改革与战略. 2012（01）
关键词：村镇银行；农村金融；盈利分析
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01
截至2012年末，我国共开业村镇银行800家，中西部地区机构占比61.2%。资产总额为4343亿元，贷款余额为2330亿元，其中农户和小微企业贷款余额合计占84%[1]。然而在村镇银行迅速发展的同时，其盈利能力却呈现两极分化和地域分化的趋势，从总体看真正实现稳定盈利的还是小部分，大部分仍然在盈亏平衡波动，同时在数量占比较大的中西部欠发达地区村镇银行总体盈利能力较弱，实现稳定盈利的村镇银行主要集中于东部地区[2]。当前欠发达地区村镇银行的盈利能力亟待提升。
一、经济欠发达地区村镇银行的总体盈利能力分析
村镇银行是经营货币信用的金融机构，其盈利性是在安全性与流动性基础上的最终要求，同时盈利能力的大小也最终决定了自身的发展。因此对村镇银行总体盈利的衡量评价可以客观反映其发展的现状与不足。
当前银行业普遍采用的盈利能力指标主要有资产收益率，净利差率，存贷比，不良贷款率，拨备覆盖率，非利息收入占比等。
（一）与银行同业平均的比较。我国银行业的主导是大型股份制商业银行，与之比较，作为一级法人机构的村镇银行规模小、网点少、业务单一。在各项评价指标中，村镇银行与行业平均值差距较大。这主要由于村镇银行正处于扩张期，同时经营成本初期投入高，短期资产回报受到影响。以江西为例，2012年，我国银行业平均资产收益率为1%，而在江西辖内村镇银行的资产收益率仅为0.5%-0.7%，同时行业平均净利差率为2.6%，而江西辖内村镇银行净利差率为2.2%。由于规模效益难以体现等原因，在净资产收益率、非利息收入占比等核心指标上中西部村镇银行均低于行业平均值。但是处在信用体系不完善的欠发达地区村镇银行的不良贷款率却远低于行业平均值。
（二）与同地区其他农村金融机构的比较。村镇银行在同地区的竞争对象主要是农信社和邮储行。由于市场后入和公众认知不足与政策扶持力度小，村镇银行发展受到限制，吸收居民存款缓慢、依赖资本投入，5%的营业税率高于农信社的3%，结算渠道与涉农贴息未得到政策支持等，因此村镇银行的成本费用等支出性指标要比同地区农村金融机构高，但是村镇银行作为一级法人机构较其他银行分支机构表现出来充分的灵活性却要大的多，创新中小微及农村金融服务模式，形成了小微金融战略的有效延伸，扩大了其在县域、村镇的市场份额。
（三）当前盈利能力存在问题分析及对策。
1.外部环境和政策制约严重。中西部村镇银行大多处于发展中的县乡，金融需求与经济发展不匹配，盈利空间狭窄。村镇银行吸储较慢信贷结构单一，同时信用体系不完善也在很大程度上制约了其盈利能力的提升，对村镇银行的帮扶政策还停留在宏观层面并未具体落实，削弱了村镇银行竞争力。
国家应放宽对村镇银行发起人结构及股本的限制，鼓励多种资本参与[3]，活跃农村金融，强化村镇银行与地方政府联系，加大扶持力度，尽快落实补贴支农业务政策，提高村镇银行竞争优势。
2.内部治理和风险控制亟待加强。当前，村镇银行发展缓慢的重要原因是村镇银行资本单薄，公众对其内部治理和风险控制信心不足，尤其在中西部地区，农民对银行资金的安全性要求更高。村镇银行内部治理没有统一的制度要求，同时人员专业素质参差不齐，对信贷风险控制不足。
金融监管机构应该制定统一的村镇银行内部治理控制要求，同时加强监管，建立市场推出与风险保障体系，村镇银行自身应该健全内部控制体系与信息披露制度，强化岗位监督与员工职业素养要求。
二、经济欠发达地区村镇银行的盈利模式分析
当前村镇银行的业务范围包括吸收公众存款，发放贷款，办理国内结算，办理票据承兑与贴现，从事同业拆借、银行卡业务，收付款项及保险业务和银监会批准的其他业务。
（一）当前盈利模式分析。当前村镇银行由于所处环境与自身条件限制，其主要收入来源于净利息收入，业务模式主要是零售银行业务为主，其中零售银行业务当中涉农存贷款占到62.5%。而在东部地区的村镇银行以及中西部地区发展较为成功的村镇银行中，其盈利模式中批发银行业务、私人银行业务、中间业务、混业经营业务呈现多元化趋势，中西部的489家村镇银行中的90%主要以零售业务为主，而在东部的311家村镇银行中这一比例不到50%。同时经济欠发达地区的村镇银行非利息收入占比较低导致盈利稳定性较差，业绩波动大。
同时村镇银行在区域金融的竞争中不能有效联合资本，导致在竞争中处于弱势地位，过于重视资本的逐利性，盲目追求扩张，盈利模式的一味求大而没有保障其合理性与流动性。
（二）当前存在问题分析及对策。
1.业务结构单一化制约着村镇银行在中西部地区的获利能力提升，直接影响其抗风险能力与资产收益。在当前中国城镇化进程加快的背景下，尤其是村镇银行所处的县级城市金融需求日益增大，村镇银行却不能因需定求，导致发展陷入困境。
村镇银行应平衡业务结构，合理配置资本，将业务面向区域金融的需求，面向中西部县域的城镇化进程与农村医疗和养老保险，同时挖掘涉农潜在业务，优化业务流程，开发适应三农发展的金融产品，保障盈利模式质和量同步提升。
2.盈利模式僵化，缺乏核心竞争力，当前村镇银行存款主要由资本投入组成，加之公众了解不够，吸收居民和企业存款滞后，导致流动性下降，资产管理水平下降，同时面对区域内同业竞争缺乏有效应对，不能扩大盈利空间。
村镇银行应积极与区域内国有资产、大型企业合作，互相注资参股，形成有效的核心竞争力，同时与地方政府协作[4]，提高公众认可度，创新信贷方式，推广有地方特色的中小微企业金融与农村金融服务，创新盈利模式。
参考文献：
[1]中国银行业监督委员会.中国银行业监督委员会2012年报，2012.
[2]赵冬青，王树贤.我国村镇银行发展现状的实证研究[J].农村经济，2010.
【关键词】养老地产开发 PPP模式 可行性 必要性
一、引言
我国是当今世界上老年人口最多、增速最快的国家。据国家统计局网站最新统计，2014年底，我国60岁及以上人口数量已经达到21242万人，占全国比重15.5%，65岁以上人口数量达到13755万人，占全国比重10.1%，对比联合国的人口老龄化标准，我国人口老龄化程度十分严重。
根据民政局数据显示，截止2015年3月底我国每千名老年人拥有养老床位27.5张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。
面对日益严峻的老龄化问题和潜力巨大的养老服务市场，我国“十二五”纲要规划提出，构建“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。在“十二五”期间，国家相继出台一系列政策法规，推动民间资本、社会力量进入养老服务业，致使近年民间资本进入养老服务业的热情空前高涨，养老服务成为投资新热点。
同时，与养老服务行业相关联的养老地产市场因此也方兴未艾，各方投资者都在积极寻求成功的融资框架和开发模式。本文在现有的养老市场背景下，综述相关研究和实践，提出一类新的养老地产开发模式与融资框架建议――PPP模式，为有关企业投资开发提供参考。
二、文献综述
“养老地产”从字面上看，可理解为“养老+地产”的一种复合地产开发模式。这种模式将房地产开发项目主题化，整合其他资源，为客户提供特殊生活模式和消费方式。养老地产由适老化住宅拓展而来，最初只是将养老主题融入传统地产开发，但发展至今已融入了商业地产运营、养老服务和金融创新等属性，形成养老地产的广义概念。目前国际上对于养老地产的研究主要集中在三个方面，即国内外发展养老地产的先进经验分析、人口老龄化下的养老地产的开发研究和关于养老地产的规划研究。罗福周和韩言虎（2012）根据我国养老地产的发展现状及结合典型案例，并从老龄化社会、老年产业经济、房地业和房地产企业转型角度，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展经验，阐述了当前亟待发展养老地产的必要性。姜睿和苏舟（2012）从中国养老地产的内在发展逻辑来看，养老服务社会化、养老服务设施集约化与养老服务高端化是催生中国养老地产的内在动力，养老地产金融化是养老地产的发展依托和现实路径。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）认为养老地产作为一种融合复合地产和现代服务业的产业，尽管在中国仍处于初级发展阶段，但其系统性和复合度很高，发展潜力巨大。
PPP（Public-private partnerships，或简称P3s）即公私合作伙伴关系，是指公共部门和非公共部门为提供公共产品和服务而建立的一套利润共享、风险共担的合作模式；也可以说是公共部门通过与私人部门建立伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式。它是通过非政府部门的融资，改变公共服务和基础设施建设的运作方式，并通过非公共部门引入市场机制，利用其创新和经验，提高基础设施和管理的水平，以达到增值基础设施的目的。目前国际上对PPP模式的研究大部分集中于对PPP项目融资风险因素的识别及分类、风险评估、风险分担原则、分担模式和在公共设施的应用等方面的研究。彭桃花和赖国锦民（2004）认为无论是在发达国家或发展中国家，PPP模式的应用越来越广泛，风险的辨识与合理分配是成功运用PPP的关键。张桂玲（2014）认为将PPP模式应用于农村基础设施建设是十分重要的，孙学工，刘国艳和杜飞轮等（2015）认为PPP在我国公用事业、基础设施等多个行业得到较为广泛的应用，但现有PPP模式不适应新形势发展要求，应迫切需要进行相应改革，并尽快开展新型PPP模式试点。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）运用实证分析的方法，研究了美国7座有代表性城市政府在提品和服务时引入私人部门的案例，其得出的结论是当地政府应该结合自身特点，城市的自然条件、经济结构和政治体制特点等，因地制宜地选择PPP模式。
三、我国养老地产开发分析
（一）开发模式
当前，我国养老地产开发模式大多模仿美国的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持续照护退休社区）模式，但在开发规模、功能定位和建造选址上有所区别。我国早期的开发项目是模仿美国的大规模、低密度社区，以辅助生活区、家庭照料社区等为主，设置一定比例的护理型公寓和医疗护理设施，如东方太阳城、北京太阳城等。之后我国又模仿美国出现了一些规模较小、定位高端的独立生活型机构，以老年公寓、老年聚集区为主，如椿萱茂、和熹会等。近年，国内也出现了将生态和养老结合打造的旅游养老、集中商品住宅社区小户型社区养老、主打养生牌的温泉养老等不同的新型养老地产开发模式，如无锡九如城等养老综合体。
（二）盈利模式
目前国内在养老地产的盈利模式方面有三种类型：“出售”、“长期持有”和“出售+长期持”。
（1）出售。一般而言，销售型养老地产更偏向于传统房地产开发，出售对象可以为是产权也可以是使用权，养老地产的开发以住宅产品的销售为主要利润。
（2）长期持有。长期持有自主运营，养老社区将只租不售。目前很多开发商考虑尝试采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交一定金额的会费，入住以后根据不同的养老服务等级每月再缴纳相应费用，当老人去世之后，剩余的会费将退还给家属。会员制与普通房产销售类似，是通过销售会籍，迅速锁定目标客户使资金快速回笼，也为多地养老的开展提供了客源基础。
（3）出售+持有。养老住宅的开发需要社区可持续性发展，盈利模式就需要将产品销售和运营服务二者并重。“销售+持有”型就是为了弥补全部出售模式下后期运营质量无法保障而提出的改进方案，一般是销售自理型住宅，继续持有护理型公寓和医疗护理设施，典型案例是北京太阳城。
（三）融资方式
养老地产具有前期投资大、回收资金慢、收益率低、公益性较强等特点，由于这一特殊性，养老地产很难取得银行贷款。
第一种方式，在我国最为常见融资方式的是由政府独资，养老服务作为社会福利事业，由于其回报率较低，往往由政府拨发一定比例的财政支出来开发养老地产。
第二种方式，由开发商单独投资，作为地产项目来开发销售，这种形式在国外较为多见，美国就已有专门开发建设老年地产的连锁公司，但开发成本过高，风险性大，国内较少。
第三种方式，开发商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原住房出售或作抵押来筹集所需资金，入住后只需交付少量的费用，但可操作性较差。
四、PPP模式的引入
（一）模式的可行性和必要性分析
我国主要的养老服务形式以机构养老为主，属于我国的福利事业，通常以养老院为主，但准入门槛较高，由政府提供。而政府因为财政压力较大，对于养老院这种前期投资大、回收资金慢的基础公共建设项目缺乏足够的资金支持，再加上我国近年人口的老龄化程度日益加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。社会资本作为当今中国经济的重要力量，有着充足的流动资金和灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，区别于传统意义上的养老院，完全可以让更有活力的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。
PPP强调公共部门和私营机构为提供公共服务组建项目公司或约定长期合作，在项目中各自投入资源并合理分担风险，实现各相关方共赢。企业通过获得政府授予的特许经营权，提供基础设施、公共事业的建设与服务，通过运营回收投资并获得合理收益。养老地产本身具有的公益性，以及投资回收期长、现金流相对稳定或增长的特点，满足了PPP应用的基本条件。一方面，政府可以通过鼓励政策，引导企业加大养老服务的供给，满足不同层次的养老需求；另一方面，企业可以减轻初期投资和运营期税费带来的财务压力，专注于提升养老服务和管理的专业化水平。同时，应用PPP模式也将大力推动我国养老产业的发展与改革。
（二）养老地产PPP项目的构成
（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于养老地产属于公益性项目，发起人应该拥有优秀的资质和良好的信誉。
（2）项目公司与政府签订特许协议。在养老地产PPP项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，养老地产PPP项目必须得到政府批准，并在特许协议中与项目公司明确各自的权利和义务。其次，由于养老地产PPP项目属于公益性项目，政府可以提供资金、信誉、履约等方面的支持，政府也可以持有项目公司的股份。
（3）项目公司与银行签订融资（贷款）协议。一些国家政府的出口信贷机构、商业银行和一些金融机构，往往是PPP项目融资的资金主要提供者。在PPP项目融资中，往往由多家银行和金融机构组成一个银团对项目提供资金支持。
（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票或公司债券等来募集资金。
（5）项目公司与承建商签订承建合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。
（6）项目公司在养老地产建成后与营运方签订运营合同；老年住户与运营公司签订租赁合同。在养老地产PPP项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与养老地产的管理运营方签订租赁合同，但运营公司需要向项目公司支付项目收益。这样便于项目公司和运营公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。
（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨额资金以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并为他们投保。
（三）模式优缺点分析
养老地产这一大型公益性项目的开发，单靠政府或企业自身，往往会面临开发成本高，收益率低，回收资金慢等问题，而采用PPP模式，通过让社会资本进入养老服务行业可以提高服务效率和降低服务成本，产生共赢的良好局面。同时，政府的参与提高了养老产业的监督和信誉，加快了养老产业的发展，而社会资本的加入也提高产业经营效率，增强了资本增值能力。
另外，采用PPP项目融资方式建设老年地产，利用由多个银行和金融机构组成的银团贷款，降低了单一的银行的风险，还有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。采用PPP模式融资建设大规模养老地产项目，还可以创立统一的品牌，建立统一的服务中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心，提高了养老服务的多样性。
但是，采用PPP模式建设养老地产，需要的相关条件较多（需要政府的支持、需要银行和保险公司的介入、需要社会资本愿意忍受回收资金缓慢而主动介入等条件），所以仍需要大量的沟通和协调工作，才能确保养老地产PPP项目的正常开展。
五、我国养老需求现状下的PPP模式开发建议
（一）加快模式应用，满足巨大的市场需求，提高养老服务质量
根据民政局2014年公报数据显示，2014年底全国各类养老服务机构和设施94110个，其中各类养老床位577.8万张， 与2014年底我国60岁老年人口数量21242万差距巨大；同时数据显示2014年底我国每千名老年人拥有养老床位27.2张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。
更加突出的问题是市场配置的不均衡。研究表明，2014年全国养老机构床位使用率不到65%，公办机构的“一床难求”和民办机构的“惨淡经营”形成鲜明对比。公办养老院往往因服务好、收费低的特点受民众追捧，有新闻报道称第一福利院排号甚至要等100年。然而，高性价比的公办养老院背后是超过70%面临收不抵支的财务困境。根据 《养老机构管理办法》，“公办养老机构应当优先保障孤老优抚对象和经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求”；《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》中进一步明确了公办养老机构“托底”的职能定位。也就是说，公办养老院本应保障低端养老需求，而现在承担了过多社会养老责任，中端养老市场仍旧供给不足。同时，现有的养老机构还存在城乡发展不均衡，功能过于单一和设施相对简陋等问题。
因此，面对广阔的养老市场，我们应加快PPP模式在养老地产的应用，利用PPP模式降低养老服务成本，提高养老服务质量，同时当前我国弥补巨大的市场空白。同时，注意在应用PPP模式开发养老地产的过程中，注意养老产品的层次性，以满足高、中、低三类不同养老市场的需求，注意城乡发展的协调性，确保城乡养老服务的共同发展。
（二）提升模式内涵，注重产品多样化发展，满足不同养老偏好
中国是世界上唯一老年人口超过2亿的国家，同时人口老龄化日益加剧。据预测，2050 年我国老年人口抚养比将达到46：100，即每46个老年人口需要100个年轻劳动力人口去赡养。而社会中的老年人口数量和比例仅仅是在宏观层面上表明了我国养老市场的规模，而具体的养老需求分析仍需要依赖微观调研结果。结合近年来全国各地的调研结果，可以将当前我国养老需求特点和PPP模式应用的建议总结如下：
（1）大部分老人仍倾向于居家养老，居家养老市场潜力巨大。2010年远洋地产市场调研数据表示，15%被访者考虑过入住养老公寓，其中7%入住意愿较强，其余则表示不考虑入住此类养老机构。虽然入住意愿比例较低，但目前我国老年人口已达到20000万多，乘以15%仍有3000万老年人口的市场需求，这与目前各类养老床位577.8万张之间依旧存在巨大的市场份额，机构养老市场仍大有可为。
同时，PPP模式在居家养老服务上依旧可以发挥巨大的作用。面对居家养老这一巨大的市场，政府往往很难靠自己独立支持，而当下应用PPP模式的政府购买第三方居家养老服务的项目实施，也为我们PPP模式进入居家养老这一市场提供了很好的借鉴意义。
（2）社区尺度上存在明显空间差异，养老地产开发应覆盖多方面。2013 年对北京6类典型居住社区的调查结果显示，养老需求在社区尺度上具有明显的空间差异性。相较之下，普通混合社区和单位大院的老年人对机构养老更加热衷；新建商品房社区内的老人更加倾向于服务质量和环境较好的民办养老机构；企事业单位退休职工集中的混合社区青睐中等收费水平的民办养老机构；习惯了彼此熟悉、朝夕相处的大院生活的老年人则主要选择性价比更高的公办养老机构。
针对不同社区的养老人群，我国养老地产PPP项目的开发中，应该尽量兼顾到以上各类养老人群的需求，以PPP模式开发的养老地产不应该是只针对低端、中端或高端中某一类养老市场的单个养老产品，而应该是覆盖多个层次的养老综合体。
（3）健康状况和文化程度影响养老方式选择，养老服务物质精神共结合。相关研究发现，老年人的健康状况水平和文化程度显著影响养老方式的选择。2007年的调研结果显示，慢性病患者和较高文化的老年人更加倾向于选择养老机构进行养老。而这一类人群的养老需求往往不仅限于居住保障和生活便利，同时也会融入交流、情感、甚至自我价值再实现等养老需求，这些都是我们PPP模式应用于养老地产开发中必须给予足够重视的，要确保养老服务的物质保障基础之上满足更高层次的精神需求，当然这一需求的实现，也将不断推动我国养老服务的发展和改革。
参考文献：
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[关键词] 商业银行；养老金融；创新对策
[中图分类号] F830.33 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2017）04-0028-03
由中国保险行业协会、人力资源和社会保障部社会保障研究所等5家机构联合的《2015中国职工养老储备指数大中城市报告》显示，我国人口老龄化已达到较为严重的程度。截止到2015年底，我国60岁及以上老年人人口将达到2.16亿人，养老资金缺口大，依靠传统的养老模式难以满足日益增长的养老人口比例。商业银行作为金融市场的主体，大力发展商业银行养老金融业务对丰富养老产品种类，推动养老产业以及构建银行多元化盈利模式具有积极的作用。
一、老龄化为商业银行养老金融业务带来的发展机遇
根据联合国预测，我国到2050年60岁以上老人将达到36.5%，人口老龄化将远远高于欧美等发达国家。人口老龄化的快速发展将催生一批养老新兴产业的发展，当前，由于我国人口基数大，经济发展水平还不高，因此养老资金缺口比较大，需要依赖于金融机构的支持，需要商业银行各级养老产业发展特点积极创新符合养老市场的金融业务产品。
在经济新常态发展背景下，商业银行盈利空间越来越小，如何提高商业银行盈利空间，实现商业银行可持续发展是当前金融市场改革所必须面临的主要问题之一。实践证明大力发展养老产业，创新养老金融业务是商业银行盈利的重要抓手，具体表现在：
（一）创业养老金融业务能够为商业银行带来新的利润增长点
对于面临诸多转型压力的商业银行而言，创新养老金融业务能够为银行增进利润，养老产业属于新兴产业，具有广阔的发展空间，商业银行将养老金融业务与传统金融业务相融合能够为商业银行提供巨大的经济效益。例如，从我国养老基金入手，可以为银行带来巨大的资金流动量，商业银行可以将养老基金用于稳定的资金投资等为银行创造收入，进而降低商业银行的授信风险。
（二）商业银行的战略转型要求以发展养老金融业务为主
在银行利率、汇率市场化改革背景下，商业银行面临的市场竞争越来越激烈：一方面，商业银行的直接融资增量大于银行信贷增量，造成银行利差减少；另一方面，信托、保险等非银行融资工具占比的快速提升，使商业银行传统的盈利方式落后。养老产业是我国新兴产业，随着我国人口老龄化进程的不断加快，未来老年人服务产业将占据市场的很大份额。根据兴业银行2015年的数据调查，老年人已经成为银行理财产品的主力军，由此可见商业银行战略转型必须要以开展创新养老金融业务为主要内容。
（三）我国相关政策制度为银行养老金融业务发展提供了依据
例如《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出，到2025年，基本建成覆盖广泛、种类齐全、功能完备、服崭咝А安全稳健，与我国人口老龄化进程相适应，符合小康社会要求的金融服务体系。
二、人口老龄化背景下商业银行养老金融业务发展存在的问题
养老金融是以提升养老保障为目标的各项金融服务，基于我国人口老龄化进程的不断加快以及养老金增值的需求，当下的财富已经不足以覆盖老年人支付未来生活需要，因此大力发展养老金融业务成为银行业发展的重要内容之一。经过实践调查我国银行参与养老金融业务的数量越来越多，养老金融业务的种类越来越丰富，但是基于当前巨大的养老资金缺口，我国商业银行养老金融业务的发展仍存在不少问题：
（一）养老金融业务模式同质化形象严重
近年来，商业银行逐渐意识到养老产业的价值，纷纷开展了系列的养老金融产品，例如光大银行推出的颐享阳光卡，该卡是光大银行针对55岁以上的老年客户，提供除了基本的借记卡功能外，还涵盖四大专属增值服务，涵盖财富、便捷、出行、健康等。但是我国商业银行所推出的养老金融产品存在同质化、零散化等问题：一是养老金融产品缺乏个性。根据对商业银行养老金融产品的收益看，养老金融理财产品收益要远远高于一般存款利率，但是其存在发展期限短、操作繁琐以及难以达到预期目标的问题，尤其是商业银行开发的养老金融产品没有考虑到老年人的需求，满足不了老年人的实际需求，导致金融业务功能紧紧体现在理财层面，而缺乏对老年人生活水平质量的关注；二是银行养老金融业务模式零散化。从我国商业银行养老金融产品发展规划而言，各大商业银行都在积极拓展养老金融业务，但是银行却没有建立完善的养老金融业务组织体系，而是将养老金融业务挂管在金融服务公司或者零售部门业务之下，没有设置独立的养老金融机构。而且银行在研发养老金融业务时缺乏与部门之间的沟通，导致养老金融产品的市场化需求不高。
（二）养老金融市场结构存在失衡
完整的养老金体系涵盖“三个支柱”：第一支柱为基本养老金制度，第二支柱为企业年金、职业年金，第三支柱为个人储蓄账户。目前，舆论呼吁建立以个人账户为基础的第三支柱养老金体系。但是从当前养老金融体系看我国养老金融体系存在“头重脚轻”的格局：一方面我国企业年金比例相比OECD成员国发展水平要低很多。根据最新的世界央行数据，我国商业银行企业年金基金累计规模要远远低于经和组织成员国的比例。同时企业年金的收益较低，影响其业务发展。在企业年金制度改革推动下，我国企业年金发展规模在不断扩大，但是其收益却非常低，甚至要低于同业存款收益；另一方面养老金融产品过度倾向于非银行机构，银行机构开发的养老金融业务规模较小。在养老金融产品上，金融机构推出的养老产品更加具有针对性，市场在养老产品选择上也倾向于保险机构等，而商业银行所推出的养老金融业务往往是在基于自身各类产品的重新调整组合，缺乏对老年客户的特定需求上。
（三）银行考核体系制约养老金融业务
长期以来由于养老金融业务具有业务经营、投入回报周期长等特点，再加上现有的养老金融业务管理制度制约商业银行养老金融业务的发展：首先银行对商业银行养老金融业务考核体系的不完善，以企业年金为例，由于企业年金规模比较大，市场竞争性比较高，商业银行获得企业年金需要前期投入过多的资源以及资本，因此其很难在短期内获得收益。而现有的银行考核体系缺乏对商业银行养老金融业务前提投入的考核，因此很多银行管理者为了短期的绩效考核，不得不放弃企业年金业务；其次养老金融业务受到多重监管机构的制约。从我国政府监管职能看，养老金融业务受到多个部门的监管，同样以企业年金为例，人力资源管理部门负责企业年金政策的制定、银监部门负责银行托管以及账管业务的规范运营等，证监部门则负责投资运作，保监会则负责养老保险公司参与年金，这样一来在多重部门的交叉监管下，商业银行在开展企业年金业务时需要涉及多个部门，影响其业务开展效率。根据监管要求，养老金融业务多数有准入限制，商业银行需要获取相关资格才能从事业务。自2007年后至今，管理部门再无公开企业年金管理人资格申请通道。这样大大制约了商业银行参与企业年金业务的积极性。
三、创新商业银行养老金融业务的对策
基于我国日益严峻的人口老龄化问题，商业银行要积极适应新常态发展要求，依托已有的养老金业务经验，充分发挥自身优势，通过顶层设计构建多层次、系统化的养老金融业务体系：
（一）明确养老金融发展策略，完善组织结构
在商业银行转型的关键时期，商业银行盈利模式已经发生巨大变化，养老产业已经成为经济新常态发展的新兴产业，我国人口老龄化进程的加快为商业银行提供了巨大的发展契机，如何抓住老年客群是商业银行利润新增长点，因此，商业银行在深入研究自身发展规划的基础上，制定出符合市场需求的养老金融业务发展规划，围绕养老产业发展及养老保险体系改革，在社保资金结算、养老基金投资管理、老年综合金融服务、养老产业投融资等多个领域加紧布局。另外，由于养老金融业务涉及多条线的业务内容，商业银行应该从内部构建完善的组织结构，见下表：
（二）弥补养老金融业务资质短板，积极争取政策优惠
银行监管部门、商业银行应加强与养老金管理部门的沟通，争取补全管理资格，特别是养老金投资管理资格。囿于多数商业银行缺乏参与企业年金等B老金融业务的资格，限制了商业银行进一步拓展业务的范围。即使已经获得年金业务管理资格的银行，主要业务局也限于即将开展的基本养老保险基金业务，投资管理人范围限制在具有全国社保基金、企业年金基金投资管理经验的机构中，大多数商业银行基本没有参与资格。对商业银行而言，积极争取养老金融投资管理人资格，分享养老基金投资管理机遇，成为最现实，也是最迫切的需求。此外我国相关部门要积极针对商业银行开展养老金融业务的服务，通过商业银行与保险机构的合作，进一步丰富我国养老金融业务体系的不断完善。
（三）整合商业银行内外部资源，构建养老金融综合服务体系
首先，商业银行应整合内部资源，解决养老金融业务模式零散化、产品碎片化问题。商业银行着手将涉及养老金融不同板块的业务进行重新规划，对内建立统一的养老金融产品研发平台，对外创立基于商业银行信誉的养老服务品牌。在产品研发方向上，对企事业单位等公司客户，提供包含受托、账户管理、托管、投资管理、综合金融服务在内的一揽子服务。其次，整合外部资源，完善服务体系。商业银行寻求与其他银行、养老保险公司、信托、基金、券商的合作，建立战略联盟，实现优势互补，整合渠道及产品资源，在养老金融市场实现利益最大化。在企业年金领域，商业银行与养老保险公司、基金公司可共同成立企业年金集合计划，为广大中小企业提供年金服务，提高了商业银行的中间业务收入。例如太平洋保险集团旗下太保养老投资公司首个实施日间照料运营输出及居家养老业务的落地项目――上海市普陀区“真如意同心家园长者之家”照护站（以下简称照护站）签约了首位轻度失智失能客户并收取服务费，实现该公司成立以来第一笔养老服务收费。
（四）积极关注“以房养老”等不动产养老资产潜藏的金融需求
老年人除了在工作期间储蓄用于个人养老外，不动产等其他财产也可以在老年时通过银行融资获得即期现金流。银行应未雨绸缪，研究房屋“反向抵押”等以养老为目的的金融产品，注意金融产品创新与我国特殊的房地产环境对接，制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。目前，在我国“以房养老”的衍生模式是“以租养老”，以房屋租金支付养老院费用等。银行也可以和房屋经纪机构合作，在房屋代管、租金监管等多方面介入房屋养老市场，在市场发展中不断发现新的金融机遇。
（五）加大养老金融人力资源投入
养老金融业务属于新兴业务，由于养老金融业务具有专业性高、政策性强的特点，因此需要银行工作人员具有较高的综合素质和专业能力：一是银行要积极培育专业的销售队伍。基于人口老龄化进程的加快，未来养老金融业务必然会受到市场的欢迎，根据最新数据显示，在存款利率不断下降的环境下，居民选择养老金融业务的积极性不断提高。银行销售养老金融业务必须要构建专业的销售团队，从而能够根据客户的需求，为客户提供差别化的销售服务，从而提升银行的销售业绩；二是商业银行要加强对现有客户经理的培训。商业银行要定期开展人力资源培训，提高工作人员的精算能力和咨询服务能力。由于养老金融业务需要多个部门的联合操作，因此涉及面比较广，需要银行销售人员要具有较强的专业管理技能。
[参 考 文 献]
[1]陈艺.中国养老金融业务发展行政分析[J].经济研究导刊，2013（4）
[2]张建国.发挥银行优势服务养老事业[J].中国金融，2013（4）
目前，中国养老产业存在三大瓶颈，首先是投资的进入和退出机制不清楚，导致企业犹豫、观望。如果金融市场不开放，资本是不会愿意进入的。其次是模式问题。做养老健康的企业大多亏损，缺乏成熟的盈利模式；投入的资金受到政策和机制的制约，还要对接很多的部门。最后，专业人才也很缺乏。我国现有护理人员总量与老龄社会需求量相差甚大，缺口至少数百万人，农村和基层护理人员短缺更为严重。
人社部的《中国社会保险发展年度报告2015》显示，全国养老金个人账户空账规模不断增长，空账率已超九成。2015年，全国个人账户空账规模已经超过4万亿元。与此同时，个人账户基金从2014年的5001亿元下降到3274亿元。账户里实实在在的资金还不到十分之一。《中国养老金融发展报告（2016）》指出，我国老龄化呈现三大特征：老龄人口增加快、农村老人多、女性老人多。预计到2055年，我国老龄化将达到峰值，老龄人口将达4亿人。
养老政策分析
2017年是实施“十三五”规划的重要一年，也是推进供给侧结构性改革的深化之年。养老床位整体不足和现有床位大量闲置，是严重的供给侧结构性失衡，故养老领域的供给侧改革将是2017年养老事业发展的重要方向。
日前召开的中央经济工作会议要求，牢固树立和贯彻落实新发展理念，这也是十八届五中全会强调的。创新、协调、绿色、开放、共享这五大发展理念，将深度融入养老领域中。创新思维、创新技术、横向纵向协调发展、坚持绿色理念、建立开放合作的系统、充分开展资源共享，都将是2017年养老领域的发展方向。具体要求如下：
宏观政策要稳。稳中求进工作总基调是我们治国理政的重要原则，对指2017年经济工作具有特别重要的意义。宏观政策不会有大的改变，中央将加大养老产业的支持力度，预计2017年养老产业将会得到更好的发展。
产业政策要准。从国家精准扶贫思路可以看出，产业政策将更加聚焦于具体问题，通过问题导向来解决发展中遇到的问题。养老产业也是一样，市场开放程度不够，民间资本参与不畅，中央就出台全面开放养老服务市场、鼓励民间资本进入养老产业的政策，预计2017年政策出台会更加精准，更可以落地执行，解决具体问题的力度也将加大。
微观政策要活。养老产业在发展的过程中，经历了全部由政府管，到政府管好该管的、该放开给市场的放给市场的发展过程，过去政府既当运动员，又当裁判员的局面将得到改变，政府和市场的关系将进一步厘清。比如，对养老地产、养老机构等具体的养老业务形态，在微观方面将会更加灵活。这种变化从养老机构的收费管理方式就可以看出来。南方某省曾出台过文件，要求养老机构在调整收费标准时必须报三个部门备案，到后来提出，公办公营的养老机构执行政府定价，公办民营的养老机构执行政府指导价，民办民营的养老机构执行市场价。从中，我们能够看到政府正在逐步回归自己的位置，更好地让市场去发力。
改革政策要实。“养老那些事儿”前段时间就养老政策的落实情况，做过一个调查，仅10%的人认为养老政策的执行情况很好，大部分人认为养老政策的执行情况不理想。中央要求，改革政策要实，要实实在在，要可以落实，要务实，这样才能够有效地解决具体问题。
社会政策要托底。这也是总理一再强调的，养老服务由政府托底，这部分由政府负责解决。但具体托底的详细内容包括哪些，比如说，什么样的人群是由政府托底的，哪些服务是由政府托底的，还不够明确、细致。政府解决好托底的问题，其他的放给市场，将是2017年养老发展的趋势。
围绕推进供给侧结构性改革这条主线，养老服务业的供给侧如何改革，是所有与养老相关的人员需要认真思考和有效落实的。
养老产业大趋势
展望未来，2017年养老产业的发展趋势可以归纳为五点：
第一，2017年是养老政策的集中落地年。各省市以国家出台的各项养老产业相关政策的要求为基础，根据本地养老的实际需求、市场特点等情况，制定出相应的实施文件，集中抓好政策的落地工作，从而满足快速扩大的养老市场需求。
第二，养老产业投入速度提升，且对经营管理水平的要求越来越高。由于我国老年人数大幅增加和养老市场快速扩大，又有大量优惠、鼓励政策出台，会有大量的资本进入到与养老相关的行业。但如何提供优质的差异化服务，如何成功地实现养老产业的盈利，都对养老院的建设、定位、标准化服务、风险管控提出了更高的要求。缺乏运营能力的投资商，将无法在养老产业中实现盈利，最终将退出养老市场。
第三，养老方式不断趋向多元化，商业模式也会不断完善。由于老人养老需求上的差别，不同的养老方式不断出现，大量投资者在摸索合适的商业模式。因而，随着不同养老方式的不断完善，会形成各不相同的养老方式，来满足不同老人的养老需求。
高鹏：沟通是养老服务最关键的技能
大家都说给老人一个家，但是这个家怎么建造？这个家不仅需要硬件，更需要软件，即从业人员的服务意识和思维方式。一线人员的专业标准，并不是常规理解的某一方面，而是对关于老年人生理学、心理学、精神学等科学知识的全方位运用。
比如，养老行业里有人说自己的机构护理得非常好，这个我不太认同。护理不是狭义的一个概念，不能只指医疗护理和生活行为的照料。首先，要评估每一位老人的身体、心理、精神、社交等实际需求。要针对他的生活习惯、价值观念、生活愿望等进行综合评估，个性化、科学地制订服务计划，并对服务计划执行的过程不断进行评估，以不断完善、接近老人对生活的目标。
养老服务的最关键技能是什么？沟通。沟通是所有服务的基础和前提，它需要技术、技巧、技能。因为老人存在各种不同的障碍，如语言的、听力的、心理的，只有成功的沟通才能了解老人的内心世界，排除内心的焦虑、顾虑、担忧与不安。所以，要有合格的服务，就要有合格的员工。合格的员工得对情商、对老人心理学都有所了解；而要做一个优秀的员工，则要看“心”，有无“老吾老以及人之老”之心。（来源：京华网）
养老服务业：亟须专业护理人才和设计创新人才
最为缺乏的是专业护理服务人才。据中国老龄科学研究中心的调查，全国失能老人愿意入住养老机构的比例为16.6%，这意味着现在至少有597.6万失能老人需要入住养老机构。按照发达国家的经验，2个失能老人至少需要1个照料人员。我国各地的社区日间照料中心和居家养老方式，目前对专业护理及服务人才的需求量也越来越大。
其次，缺乏专业设计创新人才。记者走访过多家养老机构和敬老院，发现他们普遍开始注重各种配套设施和细节的处理，比如，走廊扶手的高度和宽度便于老人抓握，拐角处安装圆角扶手等等。但令人遗憾的是，这些设施及用品有相当一部分来自国外，并且没有太高的技术含量，他们只是通过细节创新使之更适合老年人的日常生活，更体现对老年人的关爱精神。要做到养老配套设施及装备国产化，就需要专门的设计人才和创新人才。（来源：经济日报）
乌丹星：产业对人才的需求是由服务决定的
养老产业中有一些经营性的实体，如社区、医院、老年公寓等，这些实体依托的上游是什么？是研发。实体依托的下游是产业链对接。现在，我们首先需要的是研发人员，因为中国没有现成的经营管理模式，还需要相应的经营人员和市场营销人员。实际上在这个结构中，我们看到现在开发商重点做的是“中游”，重点讨论拿地建设，将来跟医院对接。所以，我个人认为大家更应该关注上游，就是研发模式的问题，还有下游市场的启动，我们发现很多项目是“卧城”，因为和市场对接得不好。
在国内，上述三种人才目前是非常缺乏的：重点解决商业模式和盈利模式的研发人员，重点解决运营模式的经营人员，解决市场启动机制的营销人员。否则，你靠什么去拉动市场。
关键词：珠三角 养老地产 问题 建议
我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。
一、珠三角养老地产的发展优势
养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。
珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDP）45472.83亿元，人均GDP接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDP为37388亿，人口约5611万，人均GDP为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广州祈福新 运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。
二、珠三角发展养老地产面临的主要问题
(一)政府扶持政策不明晰
由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。
（二）城市规划养老控制滞后
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。
（三）市场定位同质化现象严重
目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。
（四）产品设计与后期管理简单复制
开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后期的服务也是照搬一般住宅物业管理的形式。产品设计缺乏创新，尤其是缺乏对养老地产和养老服务的深入研究，缺乏具有针对性的产品和服务。
（五）经营模式缺乏创新
目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。散售卖出式其实是房产开发项目的经营形式，开发商仅仅将养老地产作为一种住宅产品进行经营，其模式难以持续；持有物业式经营模式一般适用在度假休闲养生等形式的养老地产，以租赁方式经营，类似商业地产或旅游地产的经营模式；售出加持有的模式是养老地产的部分产权以会员会籍等形式出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，对大多数开发商来说，这种方式部分解决了现金流压力，是一种比较现实的经营模式。
三、珠三角发展养老型房产的建议
（一）对政府的建议
地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。
（二）对开发商的建议
1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利
在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。
2.养老地产的开发类型与产品形式
养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商可以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。
3.养老房地产更注重开发链条的整体性
影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。
参考文献：
[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010 (11).
关键词：智慧城市；核心逻辑；盈利模式
中图分类号：F290
智慧城市无疑是一股热潮，但是目前世界范围内的智慧城市，基本只在其中的一两项应用上实施较好；而中国的所谓智慧城市，虽然规划很全面，但目前大多没有落地，或仅在某一项业务上进行了若干探索。笔者希望通过对智慧城市的解读和分析，能帮助大家对智慧城市有一个全面的认识。
当前在产业与资本市场层面，智慧城市已经成为炙手可热的概念。那么到底什么是智慧城市呢？按照2013年11月总理在“中欧城镇化伙伴关系论坛”上的讲话，“智慧城市是城市信息化的高级形态，是包含全新要素和内容的城镇化发展模式，智慧城市以新一代信息技术为基础，智慧的感知、分析、集成和应对各类社会活动与公共需求”。
想象一下这样“新的城市形态”――不用跑无数个政府部门，在电脑前就把各种申请搞定；不用担心停车、拥堵的问题，车上的智能导航已经链接城市的“大脑”给你规划了最佳路线；走进小区打开快递柜，本来忘买的米油已经在里面；一进家门气温、光线已经调到了自己最喜欢的状态，一杯你最爱的热咖啡已经在桌上冲好；有点不舒服的身体通过家里的穿戴设备检测，已经传送给了自己的医生，医生通过视频发来了诊断……这就是我们在智慧城市里的生活。而且这一切正在发生。
据统计全球已启动或在建的智慧城市已达1000多个，未来还会以20%以上的增速增加，如斯德哥尔摩实施的智慧交通项目，引入RFID技术，自动识别入市车辆拥堵降低25%，交通排队时间下降50%，尾气排放量减少8%～14%，温室气体排放减少40%。智慧城市在全球不同城市还有其他不同应用，如英国伦敦正在实施的电子政务云、德国汉堡正在实施的智能建筑、美国波士顿正在实施的智慧医疗等（见表1）。
而中国多地也启动了智慧城市的项目，如佛山电子政务，统一规划和标准，实现多部门协同；也包括乌海实施的智慧安全项目、辽源实施的智慧医疗项目、上海实施的智慧城管（见表2）。
智慧城市无疑是一股热潮，但是目前世界范围内的智慧城市，基本只在其中的一两项应用上实施较好；而中国的所谓智慧城市，虽然规划很全面，但目前大多没有落地，或仅在某一项业务上进行了若干探索。笔者希望通过对智慧城市的解读和分析，能够帮助大家对智慧城市有一个全面的认识。
一、智慧城市核心逻辑
本部分从两方面作以阐述。
（一）生产力发展的逻辑
根据哲学的思路，社会进步体现在，以生产工具改变为标志的生产力的进步，而生产力的进步会带来社会关系的改变，从而导致社群模式的变化。就如出现工业设备这样的生产工具替代了农业机具，导致了社会关系由农业社会进入了工业社会，而在城市形态上就从农业村庄、城镇跃迁到了工业化城市（见图1）。
智慧城市就是我们所说的“新的城市形态”，也就是新的社会关系的表现。智能设备、网络技术，特别是移动互联网的出现，带来了生产工具的进步或者是说生产力的跃进，导致了社会关系进化到了网络社会，而城市形态上就表现为智慧城市。从这个简单的逻辑上讲，智慧城市的出现有其必然性。就像电脑手机的普及，已经改变了我们的学习、工作和生活一样。
（二）政府诉求的逻辑
政府无疑将在智慧城市的构建中扮演主角的角色，也是最有力量的角色，企业和民众也是不同角色的参与者。政府在智慧城市功能上最核心的三个诉求是“保稳定、惠民生、促发展”。信息化、智能化无疑是保稳定最佳的实践方式，这也是网络化管理出现的原因；而产业的发展除了基础设施的提供以外，也需要供企业提高运营效率的信息化、智能化的平台，也导致了“招商引智”替代了“招商引资”；在越来越接纳互联网特别是移动互联网的民众，对于政府的效率、生活的便捷程度等提出来更高的要求。而这些正是智慧城市的题中之意。
所以，从智慧城市最有力量的主角――政府的视角来看，智慧城市是与政务、民生、产业等优化升级最好的形式，是“保稳定、惠民生、促发展”最佳的路径。
二、解构智慧城市
智慧城市与我们的息息相关，从衣、食、住、行等平常的生活，到学习、看病等特别的场景，甚至是我们的工作方式都发生了巨大的改变。我们尝试通过不同的维度去解构一个宏大的智慧城市，能够让我们对于智慧城市有一个更加结构化和清晰的方式去认知。
（一）应用场景角度的解构
智慧城市有无数个智能的应用场景，就像今天我们城市中不同的场景一样，丰富多彩。参照不同的智慧城市的设计，我们总结出了智慧城市发展的三个核心的发展诉求――政府对于“保稳定”的诉求；政府和民众对于“惠民生”的诉求；政府和企业对于“促发展”的诉求。分别对应了智慧政务类、智慧民生类、智慧产业类这三大智慧城市核心板块。对应智慧城市三大核心板块，又有无数具体的应用场景，笔者总结为以下19种应用场景（见图2）。
1.智慧政务类
智慧政务类包括以下几方面。
一是智慧交通。将先进技术运用于整个交通管理系统，在大范围内全方位发挥作用的实时、准确、高效的运输综合智能控制和管理。
二是智慧安全。通过智慧传感芯片，将信息进行及时感知，实时传送，让人与物能够实时的智慧互动，构成一个安全和智慧的新安全时代。
三是智慧城管。利用信息化手段和移动通信技术手段来分析、处理和管理整个城市的所有城管部件和城管事件信息。
四是电子政务云。借鉴云计算模式的思想，以互联互通的政务网络为基础，集中管理政府计算资源（基础设施、硬软件、信息），采用动态易扩展的部署和分配资源，整合集成电子政务系统。
五是智慧应急。以现代信息通信技术为支撑，软、硬件相结合的突发公共事件应急系统，具备日常管理、风险分析、监测监控、预测预警、动态决策、综合协调、应急联动与总结评估等多方面功能，以实施应急预案、实现应急指挥决策。
六是智慧国土。以国土资源遥感监测数据系统和综合监管平台为重点，构建的覆盖全区域集数字化、网络化、智能化为一体的国土管理与检测。
七是智慧环保。借助物联网技术，把感应器和装备嵌入到各种环境监控对象（物体）中，通过超级计算机和云计算将环保领域物联网整合起来，以更精细和动态的方式实现环境管理和决策。
2.智慧民生类
智慧民生类包括以下几方面。
一是智能建筑。综合运用现代通信技术、自动控制技术、计算机技术等现代技术，实现建筑的信息化、自动化控制与节能管理。
二是智慧家居。以住宅为平台，利用综合布线、网络通信、物联网等技术，将家居生活有关的设施集成，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。
三是智慧社区。充分借助互联网、物联网等新技术，构建城区 （社区）发展的智慧环境，形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发展、社会管理等模式，面向未来构建全新的社区形态。
四是智慧教育。运用新一代信息技术，通过构建智慧学习环境，运用智慧教学法，促进学习者进行智慧学习，最终达到全面提高教育质量与教育效率的目的。
五是智慧医疗。通过打造健康档案区域医疗信息平台，利用最先进的物联网技术，实现患者与医务人员、医疗机构、医疗设备之间的互动。
六是智慧养老。指利用先进的IT技术手段，研发面向居家老人、社区的物联网系统与信息平台，并在此基础上提供实时、快捷、高效、低成本的、物联化、互联化、智能化的养老服务。
3.智慧产业类
智慧产业类包括以下几方面。
一是智慧能源。利用物联网、云计算和新一代信息化技术将各种能源关联起来，进行智能化开发、开采、输送及使用的能源系统。
二是智慧研发。利用互联网技术与组织模式，从价值流程、高效组织和工具与技术三个方面来构建智慧研发管理系统。
三是智慧制造。智慧制造是以人为本、借助先进的新兴信息技术、系统工程技术与制造技术深度融合为手段，为制造全生命周期活动中的人、物、环境进行智慧化的感知、互联、协同和智能处理的技术与组织模式。
四是智慧营销。是以客户为中心， 以需求驱动商业的价值链，研究制定新一代电子商务的解决方案，实现企业在营销、管理上的智慧转型，获得长期竞争优势。
五是智慧物流。将物联网、传感网与现有的互联网整合起来，通过以精细、动态、科学的管理，实现物流的自动化、可视化、可控化、智能化、网络化等，提高资源利用率和生产力水平的系统平台。
六是智慧金融。社会化网络、物联网、云计算等技术在金融领域的深入应用，带来的金融体系和商业模式的变革，推动资金更顺畅的流通，更合理的配置，更安全的使用的系统平台。
（二）产业链角度的解构
在产业链的维度，我们区分清楚智慧城市建设的主体，并厘清他们之间的关系，把智慧城市分为上游-产品提供、中游-系统集成和下游-运营服务（见图3）。
1.上游――产品提供
在智慧城市的建设过程中，上游主要是基础设施、硬件提供商、软件提供商。上游玩家众多，逐步成为了红海市场，为了追求更大的价值，上游厂商有逐步向中下游转型的趋势。比较典型的企业是做视频监控设备的海康威视。
2.中游――系统集成
智慧城市系统集成商开始从智慧应用领域走向智慧城市顶层设计，从部分应用小集成走向智慧城市大集成，试图建立标准和抢占智慧城市运营权，从而成为运营平台，实现数据变现。比较典型的企业是做智慧交通运营的易华录。
3.下游-运营服务
主要包括内容提供（外部信息导入）、网络提供（数据传输）、云服务（数据处理与分析）、运维管理（日常运营与系统升级）。不同应用的运营商往往仅在自身所在领域利用专业优势积极参与运营，但不同业务和不同区域之间少有联通，运营高度分散。同时，现在运营盈利模式模糊，数据的挖掘和变现能力差。
（三）技术角度的解构
智慧城市是基于云计算、互联网、物联网等基础上发展起来的，同样具有这些技术层次的特点。我们可以将智慧城市从技术的角度分为感知层、网络层、平台层和应用层，也可以形象的说智慧城市的技术层次是端、管、云和应用。
一是感知层（端）。感知层主要由各种终端构成，用以信息的收集，是智慧城市所有的“感官”，伸向城市的各个角落收集信息，正如人的眼、鼻、耳、手一般。
二是网络层（管）。网络层主要用于信号的传输，现在信号传输的主要途径是，电信网、广电网、互联网和电网。它们如同智慧城市的神经将“感官”所收集到信息传递给大脑。
三是平台层（云）。而这个“大脑”正是我们所说的平台层。它主要是进行数据的分析和处理，平台层就如智慧城市的“大脑”一样，对“看到”、“听到”、“闻到”、“摸到”的信息进行分析、处理，为决策和服务提供支持。
四是应用层（应用）。应用就是我们所说的智慧交通、智慧医疗等等这些具体的应用，它们会以不同的形式与我们的生活发生关系，甚至可以说它们就是我们的生活。
三、智慧城市的盈利模式
正如上面的解构，智慧城市从外在表现形式到内在的构成，都是极其庞大的，需要多方的参与才能完成。而盈利模式是否清晰就决定了厂商参与的程度。我们将智慧城市建设的参与主体及其关系见图4。
根据这些智慧城市建设主体的关系，我们总结了智慧城市的四种赢利模式。
（一）出售设备盈利
依靠智慧城市、智慧地球等前沿概念，向政府等“智慧城市”的主导方出售硬件设备。这种模式就是单纯的“B2B”模式，主要优势是设备技术门槛较高，政府支付能力较强势；而劣势是企业无使用和运营权利，若不计设备维护费用，则只能享受短期一次性回报，不可能发育出“羊毛出在狗身上”的创新商业模式。这种模式的典型代表企业是IBM和Cisco。
（二）城市与地产开发盈利
通过提供智慧城市产品、建设等服务，获取城市与地产开发许可权限以及招商引资佣金。这本身是一种资源置换的模式，对于企业的城市、地产开发运营能力的要求极高，否则有现金流断裂的可能。同时，若企业在智慧城市空有概念而无实际的成果，最终会影响商誉。这种模式几乎只有地产商才能操作。
（三）与政府合作应用服务
与政府在“智慧城市”的应用服务端展开合作，提供软件及数据服务，从中收取佣金或提成（如交通违章罚款分成）。对于企业来讲这种商业模式有部分运营权，可以长期运营，是一种不错的商业模式。但是诸如智慧交通等应用，已经发展得较为成熟，进入门槛较高。通过BOT模式建设智慧交通的易华录是这样的模式。
（四）与商家合作应用服务
直接与商家合作，线上整合“吃住行游购娱”相关商家资源与信息，供消费者自主选择，收取商家佣金。这种模式是一种典型的互联网模式，也能长期运营创造收益，但是整合商家的难度较大。单纯的互联网模式下已经产生了与商家合作应用服务的模式，如天猫、携程都属于这样一种模式。
参考文献：
[1]金江军.迈向智慧城市：中国城市转型发展之路[M].北京： 电子工业出版社，2013.
[2]张建雄.“智能家居”建设的规划思想解析[J].中国公共安全，2013（1）.
[3]黎林峰.新型城镇化与智慧城市――第八届中国智慧城市建设[J].中国建设信息，2013（11）.
日前，北京市国土局启动了《北京市2013年国有建设用地供应计划》编制工作。知情人士透露，根据计划，明年北京市将沿着五环路，安排养老综合用地，引导社会资本从事养老事业，属全国首创。消息一出，业内人士乐观评价，这或将成为中国实质意义上养老地产的破冰之旅，独立的土地供应将成为未来发展养老地产的基础。
那么，养老综合用地将会以何种形式供应，谁会首先受益？
90%的市场空间
目前，社会资本参与养老地产主要有三种形式：第一种是在普通住宅小区安装无障碍设施，增加小区卖点，吸引老年人入住；第二种是养老院式的老年公寓，呈连锁式发展；第三种就是养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。虽然还没有形成清晰的开发和盈利模式，但投资者们并不想错过这块大蛋糕，“涉水”冲动不减。
北京保利地产副总经理王英曾向媒体表示，保利地产已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，希望在养老地产这一新地产业态形式上实现重点突破。就在9月15日，保利地产某五星级养老会所样板间向客户开放。这个原本被规划为四星级酒店的项目，如今却摇身一变成为保利地产主打的养老项目。销售人员介绍，这里的床位分为标准间和VIP间，月收费标准在5000元到上万元不等。除此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，另外还有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。销售人员还特别提醒：“只有200床，所以欲订从速哦”。
和保利地产一样，远洋地产也成立了养老地产事业部，级别和住宅、商业地产的地位等同，而且在远洋天著项目中已经规划了两万多平方米的养老地产项目，准备打造成为一个高端养老项目。复兴国际董事长郭广昌透露，公司首个养老社区项目已经于7月底通过相关审批。龙头房企万科也抛出了养老地产发展计划，未来120亿元将投向养老地产，养老地产与住宅和商业等业务板块一样将成为企业重要盈利部门。
此外，近期由保险企业开发的一批养老地产项目先后破土动工，太平人寿、中国人寿、泰康人寿等保险企业高调宣告进军养老地产。
老龄化社会带来的“银发经济”预示着此处商机无限，另外，国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》中也提出90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设，因此养老地产的发展势在必行，市场前景明朗。
200%的开发难度
不论是谁开发，以什么模式开发，当务之急要解决的是“拿地”问题。
朱文俊，中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任，研究养老地产多年。他向《新商务周刊》记者指出，用地成本高，用地性质不明确是社会资本进驻养老地产的一道高门槛。据他介绍，养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地。但不论是哪种形式，都要通过正常的“招拍挂”程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别。可是养老地产的投资回报周期一般都要7到10年，是商业地产的二倍。投资高、回报低也让很多投资企业心有余而力不足。
地产商朱凤泊对此深有感触。他所持有的北京太阳城国际老年公寓是国内最早专门面向老年人的房地产项目，除具备居家式养老、组织式养老、爱心护理院、医院和超市等配套设施外，也已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链，堪称中国养老地产的典范。但是这些建设已经花去10多年的时间，总投资也超过10亿元。
朱凤泊说：“很多养老地产项目的运作过程，都会涉及企业自持的问题。企业自持的最大特点就是资金回笼慢。”十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套，所以太阳城只做了31万平米的住宅，保留了7万平米的自持。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅，缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。“银行在审批贷款时，认可太阳城是做老年项目，但认为它是公益的、福利的、挣不着钱的，不予提供贷款。”朱凤泊透露，北京太阳城在10多年的发展中，从银行得到的贷款总共只有两次，共计1.3亿元。
十年，对于普通的住宅或商业地产开发商来说，足以经历好几个项目的轮回，但朱凤泊却只能在这一个项目上“死磕”，他感叹：“这就是地价导致的竞争力缺失。”
北京律师协会房地产法律专业委员会副主任王建文也表示，对于新建或尚未建设的住宅，虽然已有国标《老年人居住建筑设计标准》和《老年人建设设计规范》等行业标准，但是执行这些标准将增加建设成本和施工难度。更重要的是，针对养老硬件设施，特别是适老住宅的建设，在土地、规划、税收等方面都没有任何国家层面上的倾斜优惠政策。
部分省市意识到了这个矛盾。贵州省目前已经出台政策，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是开发商与政府直接签协议出让，这样的话土地成本低，能便宜至少一半以上；浙江省也规定，对于社会力量参与养老机构建设的在税收方面，与非营利性机构同等对待。
如今，北京也提出将在国有建设用地规划中安排养老综合用地，虽然细则没有出台，但政府对于养老地产的重视程度可见一斑。
50%的未知
朱文俊分析，北京市提出的“养老综合用地”，其用地性质是很好的。“这里会有持有部分和销售部分，这样组合起来，可以通过销售部分回笼资金，靠持有部分获得长远收益”。也有媒体报道，北京市将配备70%的住宅用地、近30%的商业金融用地以及少量的养老医疗设施用地。但是以什么形式出让，仍然是谜。
朱文俊预测：“划拨用地肯定不是主要的，这也不是开发企业所关注的。如果是针对社会资金的话，一定是以招拍挂的形式。但必须要有捆绑的优惠政策。比如非盈利的部分可以通过划拨，而住宅的部分通过招拍挂获取”。另外，他还强调，关键还是要看这些投资企业的竞争标准，是价高者得还是方案优异者得。
如果是价高者得，很有可能又会使养老住宅流于形式，沦为营销炒作的概念，这一方法肯定不可采取；如果是方案优异者得，那么要求也不能低：除了建筑规划方案外，更要拿出养老服务规划，需要详细到会提供哪些服务、服务团队多少人、人员如何配置等。
业内人士分析，房地产本身是整合度很高的行业，但对于养老地产这种跨金融、建筑、物业、医疗、服务等多行业的特殊产业来说，专业分工更重要。远洋天著副总经理徐海伦就表示，远洋地产两万多平米的养老地产项目建成后就会与美国的养老机构合作，实现养老服务。
清华大学建筑学院教授周燕珉认为，从保险资金的特征来看，由于其规模资金较大，回报要求低而周期又长，相比地产企业更适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。据估算，保险资金投资不动产限制一旦放宽，就会释放2.03万亿元的资金，能够进入养老地产的资金上限将达5000亿元。按照目前保险业进驻养老地产的情况来看，保险公司房产与保险产品的捆绑销售的做法，很容易成为变相卖房。
就在去年，泰康人寿北京分公司长安支公司的销售人员多次以入住“养老社区”为噱头，告诉消费者“只要买就能住”，此举收到北京市有关部门20万元的处罚。这些销售人员所说的养老社区是今年4月在北京市昌平区破土动工的泰康之家养老社区北京旗舰店，预计总容量约3000户，计划2015年投入使用。实际上，这个养老地产项目与泰康人寿的《幸福有约终身养老计划》寿险产品挂钩，客户如果购买此险，等到65周岁时，可以在泰康人寿全国建成的任何一个养老社区免费入住。并非买了保险就能直接入住，也并非没有买就不能住。
