时间：2022-07-10 07:38:47
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇公租房合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一条为加快推进统筹城乡发展，完善我区住房保障体系，根据国家、省有关要求，按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔〕87号）及《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（政办〔〕13号）文件，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本行政区域内公共租赁住房（以下简称公租房）规划、建设、分配、使用、管理及监督。
第三条本办法所称公租房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。
第四条区住房保障工作领导组负责本区公租房的指导、监督、审批和备案工作。乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责负责公租房的申请受理、审核、公示、轮候、复核及配租管理工作。
第二章准入条件和办理程序
第五条申请公租房以家庭为申请单位，每个家庭确定一名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公租房本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租一套公共租赁住房。
第六条申请人应具有本区户籍且年满18周岁，有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，无住房或家庭人均住房使用建筑面积低于15平方米的住房困难家庭。
第七条申请公租房的收入限制：单身人士月收入不高于1200元；家庭人均年收入不高于12000元。政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化动态调整，并向社会公布。
政府引进的特殊专业人才和在本区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公租房，不受收入限制。
第八条大、中专毕业生在我区连续稳定工作达两年的，且收入符合上款规定标准，可以联合申请公共租赁住房。
第九条符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租的可申请公租房。
第十条申请租赁公租房，应提交以下材料：
1.《公共租赁住房申请表》；
2.身份证或户口簿复印件；
3.工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；
4.住房情况证明；
5.其他需要提供的材料。
第十一条申请公租房按下列程序办理：
（一）申请人凭户口簿、身份证向户口所在地社区（居委会、村）领取申请区公租房分配相关表格，如实填写申请表并及时提交资料；在我区工作符合申报条件的大、中专毕业生，也可向工作单位所在地社区（居委会、村）申请及提交相关资料。申报材料齐全且符合规定的，社区（居委会、村）应当及时作出受理决定，并向申请人出具书面凭证；申请资料不齐全或者不符合规定要求的，应当在7日内书面一次性告知申请人需要补充的全部内容。
（二）社区（居委会、村）在受理之日起20日内对申请人户口、收入、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实。初审合格后，受理社区（居委会、村）应及时签署初审意见并报乡镇人民政府或街道办事处。
（三）乡镇人民政府或街道办事处对申请家庭的户籍、低保、收入、住房情况和提交材料的完整度进行审核并在社区（居委会、村）公示，经公示无异议或异议不成立的签署审核意见报区住房保障办公室；公示有异议的，由乡镇人民政府或街道办事处调查核实，并将结果书面告知异议申请人。
（四）区住房保障办公室自收到初审资料之日起30日内会同区民政局、公安分局、财政局(民生办)、监察局以及相关部门和乡镇街共同调查核实、会审，提出复审意见并报送区住房保障领导组进行审批。
（五）将审核结果在申请人居住的社区（居委会、村）公示，公示时间为7日；申请人为我区工作的大、中专毕业生的在工作单位所在地社区（居委会、村）公示。任何组织或个人对公示申请人的情况有异议的，可向区住房保障办公室提出，区住房保障办公室自接到异议之日起7个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，区住房保障办公室批准申请人取得租住资格后报区住房保障领导组并在网站进行公告，同时向申请人发出《区公共租赁住房实物配租资格确认书》。
（六）街道办事处和乡镇人民政府对取得《区公共租赁住房实物配租资格确认书》的申请人通过抽签确定顺序号，再根据顺序号抽取承租的公租住房房号。对行动不便的残疾人、重大疾病人和70岁以上的老人尽可能安排低层房屋。
（七）申请人抽签确定房号后，在30个工作日内到街道办事处或乡镇人民政府签订《区公共租赁住房租赁合同》，并凭《入住通知单》办理入住手续。未在规定时间内签订租赁合同的，视同自动弃权。自动弃权的，本次配租作废，且三年内不得重新申请。
（八）保障对象因楼层、户型等原因而拒绝选房的，视为自动放弃实物配租保障，由后续家庭依次递补。放弃选房的保障对象在三年内不予接受申请和安排配租。
第三章配租管理
第十二条区住房保障领导组委托公租房所在地的乡镇人民政府或街道办事处承担已配租公租房的物业服务、租金收取、房屋腾退等日常管理。
第十三条公租房房租按下列方式管理：
（一）公租房租金标准实行政府定价，即按市、区物价部门批准的标准执行，并按年度实行动态调整。
（二）公租房的租金收入，纳入区财政非税收入专户管理，专项用于公租房的维护和管理。专用票据由区住房保障办公室统一领取，公租房所在街道办事处或乡镇人民政府向区住保办申请领取专用票据，负责向承租人收取房屋租金并及时缴入专用账户。区住房保障领导组根据区政府规定，提取一定比例返拨乡镇街，专项用于公租房的维护和管理工作。
第十四条公租房配租面积应与申请人的家庭人数相对应，申请人应据实申报合理选择。对符合条件的申请人，按申请的时间段、选择的公租房地点和相对应的户型面积摇号配租，并向获得配租的申请人发放配租确认通知书。对本次摇号未能获得配租的申请人，进入下一轮摇号配租。
第十五条符合廉租住房条件的家庭，区政府引进的特殊专业人才，在工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公租房申请条件的，优先轮候配租。
第十六条《区公共租赁住房租赁合同》为格式合同，每次合同期限一般为3至5年，最长期限为5年。
第十七条承租人享有按合同约定租赁期限使用公租房的权利。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不能改变公共租赁住房的结构、设备、设施和使用性质，只能根据实际需要添加必需的生活设施。退回公租房时，自行添加的生活设施和装饰装修不予补偿，并恢复原样。
第十八条承租人应当按时交纳政府规定的公租房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。
第四章物业管理
第十九条公租房所在乡镇人民政府或街道办事处应当通过择优录用方式选聘物业服务企业，也可全区统一选聘物业企业，协助物业服务企业与公租房承租户签订《公共租赁住房物业服务合同》和《公共租赁住房承租人规约》，并督促实施。
第二十条属独立小区的，组建有所在乡镇人民政府或街道办事处和公租房承租人代表参加的公租房小区管理委员会。小区管理委员会监督物业服务企业按照合同约定提供相应的服务，支持物业服务企业正当的管理活动，听取和反映承租人的意见，维护承租人的合法权益，协调承租人与物业服务企业的关系。不属于独立小区的，应纳入所在小区统一的物业管理，承租人应服从物业统一管理，依法行使相应的权利、履行相应的义务，所在乡镇街应做好监督与协调工作。
第二十一条建立健全公租房共用部位和共用设施维修养护制度，日常维修由所在乡镇人民政府或街道办事处负责，大型维修和专项维修由乡镇人民政府或街道办事处做出预算报区住房保障领导组审核批准后实施。
第二十二条公租房所在乡镇人民政府或街道办事处负责协调处理公租房承租人的物业服务投诉及其他问题。
第二十三条公租房的物业服务收费标准按照市、区物价局核定的标准执行。
第五章退出管理
第二十四条承租人租赁合同期满，应退出公租房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。
第二十五条承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公租房地区获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。
第二十六条公租房承租人和购买人有下列行为之一的，解除租售合同，收回公租房，其行为记入信用档案，五年内不得申请公租房：
1.采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公租房的；
2.转租、出借或者从事其他经营活动的；
3.改变公租房结构或使用性质的；
4.承租人无正当理由连续空置6个月以上的；
5.拖欠租金累计6个月以上的；
6.在公租房中从事违法活动的；
7.违反租赁合同约定的。
第二十七条承租人在合同期满或终止租赁合同时应当退出公租房。确有特殊困难的，给予一定的过渡期限；拒不腾退的，按合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时区住房保障机构依法申请人民法院强制执行。
第六章出售管理
第二十八条承租人在满足政策允许的租赁时间，且符合购买条件后，可选择申请购买居住的公租房。
第二十九条公租房出售价格以综合造价为基准，具体价格由区物价部门会同住房保障、财政等部门研究确定，定期向社会公布。
第三十条购买公租房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。
第三十一条购买人与产权人或受托人签订书面销售合同，明确付款价格、付款方式、修缮责任，以及双方其他的权利和义务，付清全款后向房屋和土地权属部门办理登记。
第三十二条购买的公租房在规定期限内不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。
第三十三条购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公租房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
第七章监督管理
第三十四条区住房保障机构应当建立公租房档案，详细记载规划、计划、建设和住房使用，承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、配售以及违法违约情况等有关信息。
第三十五条区住房保障机构应当组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查中，区住房保障机构有权采取以下措施：
（一）两名以上工作人员应持工作证明，在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情况；
（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。
第三十六条承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公租房和查实社会单位为申请人出具虚假证明材料的，除按本办法第三十三条处理外，有关部门对直接出具虚假证明材料的单位主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。
第三十七条房地产中介机构违法、违规为公租房接受委托转让、出租或者转租的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。
结合当前工作需要，的会员“wjj050607”为你整理了这篇住房保障审计整改情况汇报范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。
【正文】
（一）关于公租房分配和管理情况的问题。
问题描述：
1.不符合条件人员违规享受公租房保障。总计24户家庭违规享受公租房保障，分别是10户违规享受货币补贴，14户违规享受实物配租。违规享受货币补贴10户中，3户申请人死亡多领取货币补贴3220元，剩余7户开化县城拥有商品住房或预售登记信息多领取货币补贴7515元。违规享受实物配租14户中，6户因申请人或共同申请人死亡仍违规在保，7户（2户在衢州市区、5户在开化县城）拥有商品住房或预售登记信息且人均住房超18㎡家庭仍违规享受实物保障，1户外来务工保障人员余某自2017年起,凭2015年6月至2017年9月企业社保缴费记录等，获批享受公租房1套。
2.社保中断后的原公租房保障人员的退出保障机制不健全。总计3户外来务工人员社保已中断或由企业缴纳转为个人缴纳但仍享受公租房政策保障，截至2020年12月，其中1户社保中断已超过3年，与此同时《开化县2019年度公租房保障申请实施方案》等相关政策未对中断后退出保障进行明确规定。
3.晨景苑公租房小区资源未充分利用，配租率低。晨景苑110套公租房（整体打包出租给开化县工业园区管理委员会和县教育局各55套）中29套公租房属非成套公租房且地段偏远，市场需求低目前已闲置1年以上，其中：开化县工业园区管理委员会2套，县教育局27套。
4.已配租公租房存在闲置6个月以上的问题。总计38套住房困难家庭承租的公租房无用水用电，对2020年实物保障家庭，运用水费、电费等数据核查，有38套公租房6个月以上未产生用水用电，不符合《开化县2019年度公租房保障申请实施方案》“公租房保障对象有下列行为之一的，取消公租房保障资格……（三）转租、出借、闲置公租房6个月以上……”的规定。
5.公租房保障数据更新不及时、公租房申请等保障事项线上受理率低。截至2020年12月，总计167户公租房保障对象数据更新不及时，分别是108户公租房保障对象信息未及时纳入浙江省住房保障统一管理系统，59户已退保家庭未及时调整浙江省住房保障统一管理系统相关信息。另外市住建局要求2020年度公租房申请等保障事项线上受理率达到80%，截至2020年10月，县住建局线上受理率仅2.64%，截至2020年12月底仅9.4%，未完成线上受理率达标要求。
整改落实情况：
1.截止2021年7月底，已全部完成24户违规享受公租房保障家庭的整改工作，其中10户享受货币补贴，14户享受实物配租，具体情况如下：10户违规享受货币补贴的保障家庭中3户因申请人死亡、7户家庭因名下登记商品房，已按规定退回违规领取的租赁补贴10735元（附收款凭证）；14户违规享受实物配租的保障家庭中6户因申请人或共同申请人死亡、7户家庭因名下登记商品房、1户不符合公租房准入条件，4户已按规定腾退所承租的公租房，6户已按规定取消其公租房保障资格，因名下却无其他住房可腾退，重新签订承租合同，按市场租金缴纳房租，4户已按规定，根据人口变化情况，调整房屋租金（附承租合同及退房验收单）。
2.截止2021年5月底，已取消3户外来务工人员社保已中断或由企业缴纳转为个人缴纳的公租房保障条件，按照市场租金缴纳房租，给予6个月的搬迁过渡期，做好退房准备。另浙江省建设厅于2021年6月23日下发征求《住房保障领域基本公共服务导则》（征求意见稿）的通知， 该导则适用于全省公租房保障基本公共服务的规定，各市县（市、区）人民政府须参照导则，完善本地的公租房保障基本公共服务的有关内容。该导则于2021年9月30日正式出台，并于2021年11月1日起试行，结合我县实际和审计提出公租房退出保障机制不健全的问题予以细化，拟定《开化县公租房保障管理实施细则》，完善新就业和外来务工人员退出保障机制，已于2021年12月7日印发。
3.截止2021年9月，已完成晨景苑29套闲置公租房的配租。县住建局积极对接园区企业是否有承租需求，通过定向配租方式，针对园区企业加大配租政策宣传力度，现已全部配租（附承租合同）。
4.截止2021年7月底，已完成对38套闲置公租房的整改。针对38套闲置公租房的承租家庭，县住建局已发放书面告知书要求其按规定腾退，对确属困难不宜实物保障的制定灵活政策调节为货币补贴，现已腾退31套,7套按市场租金缴纳房租。
5.截止2021年3月，已完成对167户公租房保障对象的数据更新，在后续工作中加强数据实时更新，做到线下与线上数据动态同步。同时为进一步提高线上受理率，现已上线“政务2.0”版本，线上受理率达到90%以上，已完成线上受理率达标要求。
计划完成时限：2021年7月底已全部完成关于公租房分配和管理情况的问题整改。
（二）关于困难群众住房保障情况的问题。
问题描述：
住房困难群众应保尽保摸排不到位。审计综合比对不动产登记、社保、民政等信息发现，开化县有52户低保户、有9户低保边缘户和1户特困户，截至2020年12月，县住建局未完成与社区等对上述无房户应保尽保的确认工作，困难群众应保尽保摸排工作有盲区，精准保障落实不到位。
整改落实情况：
关键词：公共租赁房 重庆模式 经验
自2007年6月国家批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆致力于重点领域和关键环节改革突破，结合自身的实际情况，大力开展公租房建设。自2010年2月第一个公租房项目奠基以来，重庆公租房在2010、2011两年的时间已开工建设2725万平方米，并计划在2012年年底完成4000万平方米的开工任务。规划的公租房建设任务完成后，重庆可以大体上满足中低收入居民人均20平方米的居住条件，解决200万人的居住问题。
一、重庆公租房建设的亮点
（一）发挥了政府在保障性住房建设中的主导作用
一是坚持政府主导、产权公有的方向。重庆市公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由国有的重庆地产集团或区县政府性投资公司持有，确保了公租房的公共保障属性。二是最大限度降低租金。公租房建设用地以划拨方式提供，国有企业承建，无土地出让金、无城市建设配套费、无相关税费、无开发商利润。因而，租金只考虑成本中的贷款利息、房屋维修管理费用等因素，从而保障了公租房的租金不超过同类地段、同等品质商品房市场租金的60%。
（二）打破城乡差别，不设户籍限制
根据《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房，对户籍没有任何要求。打破城乡差别和不设户籍限制的规定使公租房的入住门槛相对较低，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。
（三）实行无差别的“混建”模式
重庆没有将公租房建设与普通商品房建设隔离开来，而是采用与商品房混建的方式，将公租房规划在交通条件较好的地区，并完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。以重庆主城区为例，公租房分布在一、二环线之间的21个聚居区，交通、环境、配套条件都比较好，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”。①
（四）考虑了入住者的承受能力
由于公租房是面向中低收入住房困难群体的保障住房，公租房租金主要考虑贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分成本价，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%，并实行动态调整，每两年向社会公布一次。重庆在公租房租金高低问题上，只求收支平衡，不追求利润，能维持正常运行，租金保持相对稳定。公租房的租金收入将专项用于偿还公租房贷款利息及日常维护。除了租金标准外，重庆对公租房的配租面积与申请人家庭人数作了相关规定。
（五）设计了严格的退出机制
为了规范公租房的管理，重庆设计了严格的退出机制。《细则》规定，公租房租赁合同签订期限最短为1年，最长为5年。租赁合同期满后，承租人应退出公租房；需要续租的，应提前申请，经审核后重新签订合同。同时还规定，承租人由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的，政府收回保障性租赁房，再租给其他符合条件的对象。在租赁5年期满后，承租人还可按成本价加银行利息申请购买居住的公租房。购买的公共租赁住房可以继承、抵押，不得进行出租、转让、赠予等市场交易。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。《细则》规定，承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质，一旦违规，将取消租赁资格。空置6个月以上不住，或通过其他方式获得住房的，也必须退出。拒不退出的将记入个人信用档案，并依法强制退出。②
（六）建立了资金保障体系
重庆公租房建设不仅规模大，而且建设资金有保障。重庆计划建设4000万平方米的公租房，需要大约1200亿元。借助现代金融的支持和合理的资金筹措方式，保证了公租房建设的资金需求。在1200亿元投资中，1/3是资本金，政府投入400亿元，包括三个方面来源：一是中央政府大力支持保障房，3年内中央政府给重庆的保障房、公租房的投入补助100亿元；二是重庆政府付出200亿元；三是小区内商业配套土地有上百亿的收入。剩下800亿元资金需要筹资。2010年筹集200多亿元，2011年也应该筹集200多亿元，2012年也应该有200多亿元，三年就有差不多800亿元。2010年的200多亿元主要是向银行借，2011年所需的两三百亿元，重庆市政府向国家养老保险基金、商业保险公司等金融机构筹集，并已基本落实。关于800亿元的负债，利息部分可以用公租房的租金来偿还，偿还本金的资金来源渠道是：一方面，租住了3―5年的租房者总有一部分想买下公租房。如果有1/3的人需要购买，就可以收回500亿元的投资。另一方面，随着公众收入水平的提高、物价指数的上升，增长的租金足以平衡几百亿元的支出。③
二、重庆公租房建设的创新
（一）建立“双轨制”住房体系，推动城市化进程
重庆大规模开展公租房建设，探索城市住房供应“双轨制”， 改变了住房主要由市场提供的单一模式，建立了一个市场供给与政府保障相结合的住房体系。重庆的基本思路是：30―40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房予以保障；60―70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。在重庆设计的“双轨制”中，公租房建设是关键的一环。重庆大规模建设公租房，实际上是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的一次积极探索。
（二）保障和改善民生，实现保障性住房的全覆盖
重庆把公租房建设当作一项重大的民生工程。为此，重庆把30―40%既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中低收入群体纳入公租房的保障范围之内，在准入上率先打破城乡和内外差别，不设户籍限制，使家庭人均住房面积在13平方米以下的城市中低收入群体、进城务工及外地来渝工作的无住房人员、大中专学校和职校毕业在渝工作的无住房人员都有资格享受公租房。这一做法将逐步实现保障性住房的全覆盖。
重庆公租房不仅覆盖范围广，而且让入住的中低收入者有尊严感。公租房住户与商品房住户有机融合在一起，能在交通便捷、环境优美、配套齐备的居民社区共享小区环境和专业物业公司的管理与服务。合理的布局、配套的社会服务、齐备的设施使入住公租房的中低收入者，能够享受到中档商品房的居住标准，过上有尊严的生活。这一做法对保障和改善民生，促进经济平稳较快发展和社会稳定起着不可低估的作用。
（三）注重社会效益，营造良好的社会生态
在土地财政和民生幸福两者之间，重庆选择了后者。与许多地方推崇“土地财政”形成鲜明的对照，重庆将大批土地划拨投入搞公租房建设，用国家资源资助公共服务，以土地增值收益反哺社会公共事业是一种超越。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入。不把土地出让给开发商，由政府主导建设公租房，这一举措使土地的增值可以用于民生工程而不是由开发商和政府所得，充分彰显了以人为本的施政理念。
由于重庆公租房建设规模庞大，与住房建设相关的30多个产业链能够被延伸拉动。更重要的是，解决了大批中低收入群体的住房困难，将使中低收入者从沉重的经济负担中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费，拉动其他相关产业的需求。由此我们可以看到重庆市公租房项目建设，不只是能够解决中低收入者的住房问题，而是一种新的发展思路、发展模式，由公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，正推动重庆形成一个良好的社会生态。
参考文献：
①黄奇帆. 推进公共租赁住房建设完善城市住房保障体系[N]．重庆日报，2010－06－12（1）
②刘志强．让“夹心层”圆住房梦[N]. 人民日报，2011－02－12（4）
对《办法》的上述条款进行分析发现，其规定的有关公租房租金标准制定的要义即在于“公共租赁住房的租金应低于市场价格”。
然而，低于市场价格的公共租赁住房的租金到底应怎样合理制定？《办法》对此仅给了一个“按照略低于同地段住房市场租金水平的原则”，而并未作出有较强操作性和可行性的具体规定。
那么，公租房租金标准到底何以合理制定呢？
明确公租房物品性质：公益保障性
要真正搞清楚公租房租金标准到底何以合理制定这个问题，首先要明确的就是公租房的物品性质。
公租房并不等同于具有公共产权用于居住的房屋，政府不一定必须通过购买并持有此类房产才能提供作为公共物品的公租房。也就是说，公租房的公共物品性质并不取决于房屋产权归属。因为，物理形态的住房即使具有公有产权性质，它的提供者和提供行为也并非想当然的成为公租房的提供者和公租房的供应者。这就是说，只有政府对公租房体系的组织、管理、运营和对公租房投放及分配而制定的相关规则，以及政府对规则的执行，才是决定公租房公共物品性质的重要特征。虽然，通过租金收益实现公租房供应体系的市场化运营存在一定可能性，但是，必须明确的是：保障性安居工程的目标应该是向居民提供住有所居的居住保障，而不是政府获得固定资产――住房的增加。
鉴此，由于公租房的物品性质属于居民安居公益保障性的，故其租金标准的制定，即应在居民安居公益保障性物品性质这个层面合理定位。
公租房针对的群体：“夹心层”
既然公租房的租金标准制定应在居民安居公益保障性物品性质这个层面合理定位，就应通过合理制定公租房的租金标准来提高其出租率。
当然，在合理制定公租房的租金标准时，除了要考虑公租房的安居公益保障性物品性质，还得考虑公租房是解决新就业职工等城镇“夹心层”群体的住房问题的一个重要产品这个要素。故此，公租房的租金价格如何适应某些家庭支付能力等，即不仅是目前公租房建设普遍面临的一个难题，亦是目前合理制定公租房的实际租金标准的一个难题。
从目前公租房建设投资成本来看，公租房建设的投资成本包括建设成本和管理成本两方面。建设成本方面，公租房的土地政府是不收取溢价的，是土地成本价，但拆迁等方面需要“花钱”。以北京丰台区黄土岗公租房为例。其公租房的土地成本大约每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安装成本约每平米三四千元左右。两者相加，目前公租房的建设成本在每平米6000元到8000元。此外，由于北京公租房的建设规模很大，建设资金主要来源还得靠贷款。而目前银行月利率一般是4%，公积金贷款利率是3.6%。管理成本方面，主要是公租房的物业、小区管理等方面费用。按此计算，北京丰台区黄土岗公租房每平米的建设成本和管理成本大约是6100至8100元。也就是说，北京丰台区黄土岗公租房的项目公布成本租金应该至少为30元/平方米/月。
从目前合理制定公租房的实际租金标准来看，还得综合成本租金和居民住房消费水平来综合确定。由于公租房本身不是以租金作为主要获利方式，所以对租金的要求不能很高。因此，如果拿市场租金的房屋去和公租房租金相比，是不合理的。此外，公租房由于土地等建设成本比商品房低，那么成本租金必然会比正常的市场租金要低。
如何制定标准：两大途径
合理制定公租房的实际租金标准，应在严格遵循《办法》相关条款原则规定的基础上，结合当地实情予以实现。
建立公租房分配标准和分级租金制度
公租房分配标准可根据申请人的家庭人口结构，按人均15～20平方米建筑面积的标准分配，超过标准面积的租金按市场价格计收；另针对产业工人和刚毕业的大学生，还可设计集体宿舍或者单室户以满足其低成本支出居住的需求。而其租金标准则可按照两个标准来分级制定：
一是参照公租房的地段和环境及居住条件，按照“离市区越远，租金越低，集体宿舍更加优惠”的标准分级收取所在区域市场价的2～6折租金；
二是按照承租人的收入分级，收入越低，租金越低。即公租房租金标准原则上可按同地段或同区域、同类别住房市场租金50%～70%的比例确定。按照相关规定，政府投资建设并运营管理的公租房租金实行政府定价，各类企业和其他机构投资建设、运营管理的公租房租金实行政府指导价，其标准可在市、县价格等部门核定的租金标准上下浮动，但幅度不得超过10%。公租房租金标准根据住房市场租金水平实行动态管理，一般3年调整公布一次。
此外，公租房的租金还可实行市场定价、分档补贴、租补分离。在此要特别指出的是，尽管制定公租房的实际租金合理标准能够通过建立公租房分配标准和分级租金这个具体制度途径来予以实现，但在公租房具体约定租赁合同的租金数额时，仍应严格按《办法》第二十条规定的“市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定”。
建立公租房租赁补贴或其减免制度
按照《办法》第二十一条“承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免”的规定，考虑到公共租赁房主要面向的城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员这三类保障人群的收入确实存在一定差距，如果坚持成本租金或“准市场租金”可能会使这三类保障人群的低收入家庭负担不起。为此，如果其租金水平高于其住房消费水平和支付能力，当地政府可采取降低公租房成本和财政租赁补贴的方式。
一方面，政府可多增加公租房的首期投入，减少贷款金额，降低公租房成本，以降低这三类保障人群的公租房租金。另一方面，政府还可将按保本微利的原则，并结合这三类保障人群的承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金，按一定比例下浮确定其租金。此外，政府还有必要对这三类保障人群进一步进行划分，用发放到人头的租金补贴方式对这三类不同保障人群进行不同程度的保障。如此，不仅会使政府公租房租赁补贴的公共资金效率明显提高，同时也有利于政府对当地公租房的配租管理，进而在公租房这一住房保障形式上发挥更加积极的作用。
地方政府在依照有关规定落实面向城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员这三类保障人群的申请租赁补贴或者减免规定的基础上，还有必要进一步明确，城镇保障人群的公租房租金应不包括承租人租赁期间实际发生的物业（管理）服务费和水、电、气等费用。而涉及部分承租人享受的物业（管理）服务费等减免或政府补贴待遇的相关优惠政策，亦应由当地政府制定并具体组织实施。■
（作者系中国管理科学研究院特约研究员）
名词解释：
关键词：公租房；华中地区；建设；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中图分类号：TU984.12
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房与城乡建设部住房保障部门研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地解决“夹心层”住房问题的经验，明确公租房建设标准、供应对象及相关政策。为扩大住房保障政策覆盖面，国务院2010年6月召开相关会议指出：“发展公共租赁住房主要是解决城市中等偏下收入家庭的住房阶段性需求，提供租金较低、户型较小的住所。”公共租赁房屋已经引起国家重视，城市夹心层的住房困难问题正逐步解决。
2 公共租赁房的基本内涵
2.1定义
公共租赁房简称公租房，由政府或公共机构所有，以较低的价格供中低收入者或者住房困难家庭租赁居住，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的产品。
公租房是一个过渡性住房保障办法，是一种从政策保障角度出发的住房产品分配形式。相对于经济适用房和廉租房具有覆盖人群广泛，补贴标准灵活并且补贴对象明确，操作透明的优点。
2.2理论基础
政府规制理论――政府具有经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的功能，通过合理的保障政策，能够分别从土地、社会资金、房源、保障对象、价格或租金以及后期管理等方面做出积极的引导和有效地宏观调控。
产业发展理论――从发展规律、周期、影响因素、产业转移、资源配置、发展政策等角度来分析我国公租房的发展。我国公租房虽然起步晚，市场空间巨大，集政策支持、覆盖面大、切实可行等优势于一体，其发展前景不可限量。
3 公租房建设发展借鉴
公共租赁房屋是解决城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并实行。目前实施状况较好的国内地区主要有重庆、北京、上海等地，国内外可供借鉴的经验比较丰富，本文将以重庆、香港和韩国为例（表1）。
3.1. 韩国
经过近30年的发展，以“政府引导、融资支持、企业运作、定向供应”为原则，逐步形成了以永租房、公租房和国租房为主要内容的公共租赁住房体系（表2），其针对不同人群的供应体制值得借鉴。城市人口急剧增加，城市住房短缺，韩国政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建设、市场调控、租金补贴等多种措施保障中低收入家庭住房供给。同时为了确保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于强制住房合同预购账户制度和住房档案制度的“一户一宅”制度[1]。
3.2 重庆
重庆是目前国内保障性制度建设效果较好的典型地区之一。其主要经验在于：初步形成了有城市特色的城市住房“双轨制”供应体系[2]，以公共租赁住房为主实现了保障性住房的内部整合，包括不设户籍限制在内的一系列具体制度创新，形成强有力的组织领导和制度保障。重庆双轨制又不同于香港的租售双轨制，其鲜明特点在于大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行严进宽出，同时放宽对于商品房的管制，使房地产市场的运行更加符合市场经济规律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋计划(PRH)、居者有其屋计划(HOS)和私营部门参与计划(PSPS)，形成了由市场和政府供应的双轨制住房供应体系[3]。香港租售并举的保障性住房政策极大程度地保证了不同收入水平的家庭的住房，有效实现了其“居有所屋”的政策目的。租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，既满足了中低收入家庭住房需求，也为商品住房留出足够的市场份额和发展空间。
4 华中地区公租房规划建设解析
我国公租房政策遵循的基本原则是：政府组织，社会参与；因地制宜，分别决策；统筹规划，分步实施。自公租房政策实施以来，各地政府积极响应国家号召，在住房保障方面取得了不少成绩，本文将对华中地区的公租房政策、建设情况和建设标准进行分析对比并提出政策和规划建设建议。
4.1湖南
湖南省住房和城乡建设厅自2010年发展公共租赁住房，为买不起商品房也享受不到廉租房政策优待的“夹心层”提供了租房新选择。
公共租赁住房是面向城市中低收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员等群体出租的政策性住房。可以是成套住房或集体宿舍，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。租赁合同一般为3至5年，同时提出强化退出管理，多渠道筹措房源，提出由市州、县市政府要统筹安排房源筹集工作。
2011年又提出《湖南省公共租赁住房专项补助资金管理实施办法》，保障类住房已经获得政府高度重视，对改善民生意义重大。根据2011年湖南省保障性安居工程计划，湖南省2011年保障性安居工程总任务44.72万套，其中公租房4.2万套。保障性住房建设和棚户区改造2011年11月前全部开工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出台《关于加快发展公共租赁房屋的意见》提出商品房建设需配建5-10%公租房，并要求公租房建设符合安全卫士标准和节能环保标准，确保工程质量。户型以40为主，并通过多种方式筹集房源。各级政府通过新建一定规模的公共租赁住房、回购商品住房、收购改造存量房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会组织合作建设、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁房。鼓励各类投资主体投资建设、运营公共租赁住房。鼓励用工单位投资购买、建设住房，供本单位符合条件的新就业职工和外来务工人员租住。
2012年2月湖北省住房保障和城乡建设会议顺利进行，针对全省住房保障工作各地市都作了工作报告，武汉市承担了全省住房保障计划的三分之一，首批公租房将在2012年3月提供入住。十二五期间武汉承担了40万套保障性住房任务，政府对保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰将集中在2012-2015年，建设情况反馈有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重视公租房建设情况，将公租房定位为住房保障主力军，明确要求公租房要占保障房的40%。2011年开工建设9万套，竣工2万套，十二五期间将建设公租房57万套，并确保2012年公租房开工40万套。目前，郑州首批公租房已提供入住。
为落实公租房建设发展，加强管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建设用地、创新融资机制、落实税费优惠政策；第二，严格规范管理，要科学规划布局、规范建设标准、加强土地管理、严化配租管理、强化退出管理；第三，加强组织领导，切实落实政府责任、科学编制规划、强化工作监督。
5 结语
人人有房住的发展目标需要通过建设公共租赁房屋来实现，加快保障房建设已成为社会共识。通过对比分析，提取借鉴经验，对华中地区公租房建设发展提出几点建议。
第一，在商品房市场下，公租房租金和租期无疑是广大群众最为关心的问题 。韩国的分类保障体系值得借鉴，应提供不同标准的住房以供不同主体选择。公共租赁房屋可向全社会开放，不同收入水平的居民租用不同标准的公租房，而各层次公租房可根据所面向对象制定租金标准。
第二，住房标准与地段也是影响公租房普及的重要因素。住房面积应低于60m2，户型以2室为主，应有卫生设施和简单家电。地段应以城市次中心周边为主，交通便利，并引导中心人口到市郊。
第三，运营主体方面，政府相关管理部门、住房保障发展基金和公共住房建设租赁管理公司应做到三者协调，确保公租房体系稳定持续发展。政府的政策制定和立法保障是确保公租房运营的重要前提。
第四，协调公租房与其他住房保障体系的关系。尝试将租赁型经济适用房、廉租住房、单位租赁房等保障性住房纳入公租房保障体系，实行分类保障，建立起长期、中期、短期租赁与单位租赁房相结合的公租房保障体系。
参考文献：
[1]陈杰，张鹏飞.韩国的公共租赁住房体系[J]. 城市问题，2010(6): 第91-97页.
[2]王建新，崔佳. 公租房建设的“重庆模式”解析[J]. 决策导刊，2010(10): 第6-9页.
[3]范嵘，孙雯雯.探索深圳公共租赁住房制度改革之道――深圳公共租赁住房与香港「公屋比较研究[J]. 城市开发，2009(6): 第78-79页.
[4]陈杰.发展公共租赁住房的难点与对策[J]. 中国市场，2010(20): 第53-55页.
[5]李忠东.国外公租房发展现状与前景[J].价格与市场，2011(4): 第42-43页.
关键词：公租房；法律关系；特征
中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）06-0108-04
一、引言
作为多层次住房保障体系中的一环，与主要解决城镇低收入家庭住房的廉租房和主要解决城市中低收入住房的经济适用房相比，公租房更多的是满足“既不能享受廉租房和经济适用房，也无力购买商品房“夹心层”①这一群体的居住需求[1] 。公共租赁住房因其“覆盖人群广泛，补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制”等优点[2]，得到了各级政府以及民众的普遍认同与支持，也引发了社会各界的关注。此前的讨论更多的关注公共租赁住房的政治伦理和价值导向，或者较为集中的关注公共租赁住房的建设、运作机制以及管理体制等问题，而忽略了从权利义务的角度对公共租赁住房法律关系予以分析。在笔者看来，建设公共租赁住房已经成为地方政府必须完成的责任，② 随着政府主导下公共租赁住房的大规模开建，财政资金的筹集与投入、征地用地、规划与许可（审批）以及政府采购等行政行为的广泛使用，加之可以预料到的各种纠纷的产生，公共租赁住房的规范运行和制度建设已是迫切需要解决的事情。我们应当从关注公共租赁住房的政治意义转为关注其法律意义，要通过理念转换和制度设计确保公共租赁住房的制度化、规范化、程序化和责任化，提高其建设、运行和监管的民主度、开放度和规范度，制度建设和规范运行的核心要素在于首先析清公共租赁住房法律关系的特征。
二、公共租赁住房法律关系的特征
（一）多方主体
尽管关于政府在公共租赁住房建设中究竟应当承担何种义务和扮演何种角色存在争议，但是，考察各地公租房的建设、租赁以及监督管理情况，不难发现政府行为贯穿整个流程，其在不同环节履行建设规划、资金筹集、准入与退出机制安排、租金设定、工程建设、对申请的审批以及监督管理等职责。作为具有强烈公益性质的公共租赁住房，其建设、运行以及监督管理中的一个鲜明特色是存在三方法律主体，政府及其下属部门或者受其委托的国有企业，始终作为一方法律主体参与并贯穿其中，而承租户则依据一定条件变化（如下页图1至图4所示）：
掌握了公共资源的政府作为一方主体介入公共租赁住房法律关系，可以充分利用自己的资源控制和调配能力，确保公共租赁建房的公共性和有效性，弥补市场不愿意管的缺陷，同时确保各个环节的规范运行，及时发现违法违规甚至是违约行为，有效解决纠纷。另一方面，政府全面介入公租房的建设建设、融资、管理，也会引发民众对公共资金使用、公共资源分配的担忧。
（二）建设和运行的封闭性和行政性
公共租赁住房建设和运行的封闭性和行政性主要是指政府在整个建设、运行和监督管理过程中占据着排他性的主导地位，具体可以从以下几个方面予以分析。
1.从建设主体、施工单位、管理主体以及资金来源等方面看，各地的公共租赁住房基本上都是以政府或者政府相关职能部门作为主要的建设主体，社会参与度不够，民间资本和力量介入的空间比较狭窄，各地还未探索出政府与民间共同建设公共租赁住房的有效路径。目前各地的实践从资金来源、建设主体方面，主要都是政府或者政府下属部门、国有企业参与出资、建设、施工和运行管理，公租房的资金筹集、施工等，体现了强烈的行政色彩。以重庆的公租房建设为例，该市确定“公共租赁住房的建设主体是市政府和区县政府，公共租赁住房产权有国有企业重庆地产集团或者区县政府性投资公司持有。公共租赁住房建设资金受限通过财政性投入和各项优惠政策解决，不足部分由国有集团等操作主体以国有资本托底”[3]。尽管政府到底应该直接出资参与公共租赁住房的建设还是提供政策政策或以其他方式参与建设，各地做法不一。但是政府应当成为公共租赁建设住房的主体是没有争议的，争议主要集中在政府的建设方式上。考察重庆和北京的情况可以看出，重庆强调公共租赁住房由政府提供资金并提供政策支持，而北京则强调政府的政策支持，并未提及政府的资金供给义务。①
2.从制度建设方面看，目前有关公共租赁住房的规范性文件大都是地方政府制定的规章或者其他规范性文件，而且大多依据国务院及相关部委的意见、通知制定[4]，尚无立法机关制定的法律、法规对其予以规范，这些规章与规范性文件的制定、实施和执行均由行政机关主导，带有强烈的行政管理色彩和浓厚的政策导向。
3.司法的有限介入。目前公共租赁住房建设中，包括纠纷解决、对于申请公租房落选者等情形均未有明确的法律依据可以寻求司法救济。司法的有限介入主要是存在于出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中，而对于公共租赁住房的规划、选址、建设施工、申请审核等，均未有明确的依据可以提讼。尤其是申请落选者能否寻求司法救济，目前确无任何依据。即便是公共租赁房屋的租赁合同纠纷，也因性质的不同可能会产生不同的救济后果。
司法有限介入的原因主要有几个方面：一是缺少在全国统一适用的调整公共租赁住房的法律、法规等规范性文件，②即无法可依；二是对于公共租赁住房的性质存有争议，比如公租房租赁合同究竟是行政合同还是民事合同存在分歧，影响争议当事人的救济途径；三是对于以经济和社会权利为基础的公共租赁住房，国家究竟负有什么样的法律义务以及是否可以诉讼，目前尚存在较大争议；四是考虑到公共租赁住房的供给的强烈的政治伦理属性、与国家经济社会发展水平的紧密关联性、公共资源的有限性等因素，司法全面介入公共租赁住房显然不太合适。
（三）以“经济社会权”为权利基础
1991年，联合国经济、社会和文化权利委员会专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》。该《意见》第1条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有的经济、社会和文化权利是至关重要的”。1996年6月，联合国第二次人类住区大会通过《伊斯坦布尔宣言》承诺：“人人享有适当的住房”。国家对公民住房权享有尊重义务、保护义务、促进义务和实施义务[5]。
中国《宪法》第33条第3款规定“国家尊重和保障人权”，第45条第1款明确规定：“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保障、社会救济和医疗卫生事业”。第14条第4款规定：“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。笔者认为，上述规定，应当是有关公共租赁住房的宪法依据和权利基础。
（四）对象的特定性
公共租赁住房作为国家住房保障体系中的新兴方式，主要是满足特定群体的最基本生存条件，其对象主要集中于暂时无力购买商品房且因客观原因无法享受现有住房保障的特定群体，大致可以细分为以下几类：
1.在户籍地或者居住地无住房或者居住面积狭窄、未达到标准的住房困难户。重庆关于公共租赁住房的申请人条件放的最为宽泛，与其他省市相比，重庆取消了户籍限制，在该市有稳定工作和收入来源即可，③ 其他省市基本上都以户籍作为特定的准入条件。
2.外来务工人员。在城市化、工业化进程中，城市工业以及服务业的迅猛发展，吸附了大量的农村户口的劳动力。
3.不符合或者因房源有限而无法获得廉租房、经济适用房、两限房的住房困难群体。
现有的保障房供应体系中，廉租房和经济适用房是最主要的供应方式（见表1）[6]：
而经济适用房和廉租房的准入条件都相对严格，有户籍甚至包括单位的限制，④明显将大量的外来务工人员、大学生等新就业人员排除在外。此外，基于国家政策、财政投入的倾向性以及公共资金的有限性，经济适用房和廉租房建设的规模、速度远远无法满足民众的需求。因此公共租赁住房对于弥补不符合经济适用房和廉租房，或者因房源有限而无法获得经济适用房和廉租房的群体，具有非常重要的作用。
（五）标的物的特殊性
公共租赁住房法律关系标的物的特殊性在于其标的为房屋的租赁使用权而非所有权，并且不以非营利为目的。
1.非营利性：“住房具有消费品和投资品双重特性，具有经济属性和社会属性双重角色”[7]，房地产业与经济的发展、就业率的提升、金融业的发展、税收增加都有着紧密关系。以美国为例，“房地产业是美国经济的支柱，在GDP中所占的比例数年来一直超过1/5……2001年，住宅建设共提供了350万个工作岗位，同时为所在地区了1 660亿元的收入。”[8] 以市场为基础分配利益和资源的国家，以土地和金融为核心要素的房地产业必然带有强烈的商品属性，以满足部分群体，尤其是中高收入群体的居住和生活需求。而公共租赁住房则明显带有非营利性。
2.标的的不完整性和限制处分性：与商品房不同，公共租赁住房法律关系中的标的并非房屋的产权，而是房屋的租赁和居住使用权。即便承租人在一定条件下可以购买，其转让与处置也受到了严格的限制。①
（六）多重法律关系混合且主体权利义务不对称
多重法律关系混合，尤其是行政和民事法律关系的混合是目前公租房法律关系的一个显著特征。笔者粗略梳理一下，主要包括：公租房的选址、规划；建设用地的征用关系；建设方与施工方之间建立的工程施工合同关系；申请人与政府及住房保障机构的申请与许可关系；租赁合同关系；出租人或者政府与物业管理公司的委托关系；政府与承租人、出租人之间的行政管理、监督关系。这些法律关系错综复杂，主体众多，而且性质不一，比如对房屋租赁合同性质，学界和实务界尚未达成共识，也未在制度层面上给予回应。对这些关系的梳理和性质的确认影响到各方权利的实现、义务的履行以及纠纷解决的途径和方法。
（七）政府的主导但有限和适当的义务
福利国家下，政府负有保障其治下民众享有养老、医疗、工作、教育以及住房的政治伦理责任，但是并不意味着政府负有给每一位居民均提供住房的义务。基于政府资源的有限性、经济水平发展等缘由，政府在事实上也无法给每一位居民均提供住房。这里必须指出的是，第一，从长期看，政府应当致力于让人人均享有其房；第二，政府应当根据现实的发展情况，采取多种措施尽可能多地满足民众的住房需求。笔者认为，公共租赁住房作为实现公民住房权的方式，国家对此承担着“有限和适当”的义务。有限的义务强调的是：第一，保障对象的有限，即政府应当充分利用现有资源为特定的住房困难群体提供相应的居住房屋；第二，提供方式的有限，即政府应当根据自身资源控制情况审慎地提供住房保障。适当的义务强调的是：第一，政府须根据政治经济社会发展情况区分采取多种措施满足不同群体的住房需求；第二，政府应当根据经济文化和社会发展的基本情况，采取妥当措施，充分满足住房困难群体的基本住房需求，这是基于生存和人权的考虑；第三，政府根据经济文化和社会发展的基本情况，有步骤地为住房困难群体提供住房。
“先租后售”的廉租房
随着我省保障性住房建设力度不断加大，一幢幢大楼在各大、中、小城市拔地而起，一批批低收入群体搬了进去。然而不久，他们却发现，所谓的“安居工程”并不能安居，所谓的“保障房”并没有完全保障。以昆明为例，廉租房住不长，公租房租不起，经适房买不了……这一切是如何造成的？何时才能让好不容易建成的保障房真正发挥作用？
现状：质量差租金高
日前，记者接到昆明市人和新居数十住户的投诉，说他们好不容易申请到的公租房，搬进去才发现四处存在质量问题，还有租金高得让他们无法承受。
记者来到位于昆明市昆州西路北侧的人和新居看到，小区内共有10幢11层高的公租房已经建成，部分绿化正在进行。因是中午，小区里的年轻人出去工作未回，只有老人带着孩子集中在小区中间唯一的凉亭下。
他们反映的质量问题主要有：水泥标号不够，地板粗糙；门窗不达标，开关困难；复合板是最差的，对人体有害；下水道无坡度；电梯经常坏……
住在9幢的胡女士带记者到她家中去看，一楼过道里，顶板已经掉落，多根电线在外。“太危险了，我最担心娃娃们乱整……我已经两次告诉物管，就是没人来修理。”胡女士说。
胡女士打开自家门说：“名义上是60平方米，实际不到40平方米，公摊面积太多。”记者看完所有的房间，除了一台旧电脑，其他没看到任何家具，书和衣服都是堆在地上的。胡女士指着陈旧的地板砖说：“这是我姐姐家换下来的，我捡来随便铺了铺。”
除了质量问题，住户们反映较强烈的是：租金太高。“我们前不久住进来时，才交了6000元的押金，现在又喊我们一次半年的租金，我们到哪里去找。”老人们七嘴八舌地说。
头发花白的老陈告诉记者：“去年，昆明由于‘城中村’改造，大量房屋被拆除，市场租金最高的时候，政府按照低于市场70%的标准来核定公租房租金，我家这套60平方米的房子每月要交900元。我一个退休工人，每月退休金不到2000元，交了房租后要养活3张嘴，在物价不断上涨的今天，实在无法维持下去。”
还让他们心里难以平衡的是，一路之隔的两幢高楼就是廉租房，租金每月每平方米才0.7元。“租金悬殊这么大，而我们的经济收入并没悬殊这么大。我们从新闻报道中看到，像这样60平方米的公租房，在北京、济南每月租金才228元，成都为市场价一半，广州低至市场价的30%。”
质疑：被取消的购房资格
记者还了解到，一位在媒体工作的小冯，入住“仁和新居”公租房不到一周就要求退房，原因是他觉得“不划算”。他算了笔账，公租房租金只比市场价便宜300来块钱，而他从这里坐公共汽车到市中心上班，每天在路上要耽误两三个小时，一个月就是七八十个小时，将这些时间用于采访写稿，稿费远超300元。更何况，小区绿化率低、附近没有成熟的商场、医院、学校。因此，他决定回报社附近租房住，可是“仁和新居”物管不退他的押金，他只好让公租房空着。
记者带着住户们反映的问题找到“仁和新居”小区物业管理办公室，一位负责人说：“上面有规定，涉及到公租房问题，必须经过西山区委宣传部同意才能接受采访。”
昆明市住房保障中心一位不愿透露姓名的负责人接受记者采访时说：“一些人确实存在实际困难，但无论如何你不能讹政府这个‘大房东’。当初是你自愿选择的，并且签了租房合同，现在就得按合同约定办。”
据其介绍，今年年初，昆明市专门出台了《公共租赁住房管理暂行办法》，其中规定，承租人拖欠公共租赁住房租金累计达到3个月的，产权单位或者营运单位应当通知承租人及时交纳租金；达到6个月的，可要求其腾退住房，并交纳所欠租金和结清相关费用。产权单位或者营运单位应当安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的数额交纳，搬迁期满不腾退住房的，产权单位或者营运单位可以向人民法院提讼，要求承租人腾退住房，并按照市场标准交纳租金。
云南是全国率先开展保障性住房建设的省份之一，建设规模和争取中央资金支持都居于全国前列。然而，对于一些急需经适房的人来说，经适房犹如镜花水月。
提起购买子君村经适房的过程，朱先生还有一肚子气。朱先生2006年起就开始申购经适房，经过诸多繁杂而严格的审批程序后，最终拿到了购房凭证。子君村一期销售时，他却因凑不够钱而没能买成。“随后，我向西山区住建局提交了缓购申请，当时他们也承诺，以后有经济实力时，凭备案的资料可以继续申购。”朱先生说，得知子君村经适房二期即将开售后，他向西山区住建局再次提交了申请并通过了复核受理。
原以为万无一失的朱先生怎么也想不到，购房一事还是出了问题。过几天，等他去市住建局指定的银行交纳选房保证金时，银行工作人员却告知没有他的名字。言下之意是他不能购买了。
“经济适用房是由各级财政拨款建设的，用于改善城市低收入群体住房困难的，剩余的还有一部分房源究竟到哪里去了？将用来做什么？为什么我们这些写了缓购申请的人现在不能买？”有几十上百名已经递交缓购申请的人来到市住建局讨说法。
一个月后，昆明市公布了经济适用住房违规租售情况查处结果：昆明的首批经适房确实存在违规出租、出借的情况，共有6户的经适房被强制收回，取消其在5年内再次申请购买或者租赁各类保障性住房的资格。
方案：保障性住房须破除“一保终身”
为保证公平与效率，保障性住房制度必须有与之相配套的严格的准入和退出机制。试想，如果不具备申请资格的“假穷人”获得保障性住房，或者已经入住保障性住房的住户在脱贫后仍然“霸占”不走，这不仅是对住房资源的一种浪费，也大大违背政策初衷。“开着奔驰住经济适用房”即是保障性住房制度遭遇权力寻租的乱象之一。
保障性住房退出涉及以下两种情况。一种情况是，原本居住保障房的低收入家庭收入状况发生改变，已经不再符合住房保障对象的条件，应该退出；另一种情况是，住户违反相关规定，将保障房空置、转租甚至转售，不合理地占用公共资源，也应该退出。
一、目标任务
（一）2016年____区计划基本建成公租房300套，实际基本建成公租房300套，目标任务完成率100%。
（二）2016年____区计划完成公租房分配231套，实际完成公租房分配247套，目标任务完成率107%。
（三）2016年____区计划完成租赁补贴发放200户，实际完成租赁补贴发放304户，发放补贴金额51.3万元，目标任务完成率152%。其中新增补贴发放62户，发放补贴金额10.3万元。
二、重点工作
公租房保障方面：1、加快公租房分配入住
为进一步规范公租房分配管理，建立健全住房保障政策，我区制定了《____区廉租住房和公共租赁住房并轨运行办法（试行）》（____政办〔2014〕45号），指导监督辖区各乡镇、开发区做好公租房分配及后期管理等工作。
____区公租房实物配租工作，坚持“申请便捷、程序简化、便民利民”原则，按照“自愿申请—村/居委会受理—乡镇/街、管委会初审—区住房保障工作领导组成员单位会审审核—区政府审批”流程进行，程序便捷、程序规范，切实做到了便民利民。
____区公租房实物配租除保障辖区内中低收入住房困难家庭外，还涵盖了在我区机关、企事业单位具有稳定工作的新就业/外来工作人员，保障范围进一步扩大，有力的促进了社会和谐稳定。
为进一步做好公租房后期管理，确保运转有序、管理规范，____区政府出台了《____区人民政府办公室关于加强公共租赁住房后期管理工作的通知》（____政办〔2015〕67号），明确提出自2015年起公租房租金收入全额返还乡镇，专项用于公租房后期管理养护，优化租金使用的同时，也大力提升了已建成公租房小区后期管理水平。我区公租房项目所在地乡镇人民政府、开发区管委会严格按照省市住房保障部门要求，采取市场化运作模式，通过择优选聘物业企业，开展小区物业服务及日常维修养护管理，各公租房小区后期管理运转有序，服务管理规范。
____区结合棚户区改造工作，进一步优化住房保障体系，出台了《关于<____区廉租住房和公共租赁住房并轨运行办法（试行）>的补充通知》（____住保组〔2016〕10号）文件，打通公租房分配与棚户区改造安置的政策衔接。
2、落实补贴发放相关政策
2016年，____区在做好棚户区改造及公租房实物配租的同时，进一步加强了租赁补贴工作，全年计划完成租赁补贴发放200户，实际完成租赁补贴发放304户，发放补贴金额51.3万元，目标任务完成率152%；其中新增补贴发放62户，发放补贴金额10.3万元。
结合近年来租赁补贴发放工作实际，我区出台了《____区人民政府办公室关于印发2016年____区住房租赁补贴发放实施方案的通知》（____政办秘〔2016〕111号），除保障了辖区中低偏下收入家庭外，另将新就业无房职工等纳入补贴发放范围，进一步拓展了租赁补贴保障面。
三、基础工作（自评得分21分）
（一）审计整改落实
____区在2015年全国保障性安居工程跟踪审计中未发生重大责任问题。在2015年保障性安居工程跟踪审计中发现的租赁补贴发放、实物配租以及租金收缴不到位等问题，我区已责成相关部门于9月底前全部整改到位，并及时将整改结果上报省市审计、住房保障部门。
（二）落实支持政策
____区严格按照规定要求使用和管理中央、省各类保障性安居工程补助资金，住房保障资金严格实行专户管理、专项使用。我区保障性安居工程建设工程款拨付严格按照施工合同约定，根据工程施工进度，由施工企业提出申请，经建设单位、发改、财政以及住建等部门共同核实后，直接将工程款拨付至施工企业，确保住房保障资金安全高效使用。
实施棚户区改造，____区全面落实国家、省市关于保障性安居工程建设免收各项行政事业性收费和政府性基金政策，并出台文件进行明确要求。全年累计减免棚户区改造建设行政事业性收费及政府性基金196.2万元，其中墙改基金144.3万元、散装水泥发展资金21.6万元、建筑工程
综合技术服务费30.3万元。____区对保障性安居工程建设用地指标计划进行单列，优先安排供地，市国土局下达我区2016年保障性安居工程建设用地指标51亩，均已按照规定要求落实到项目。
（三）项目管理与质量
____区严格按照省市住房保障部门要求，及时统计完善住房保障各类数据，并严格按照保障性安居工程统计报送制度上报住房保障各类数据，无虚报现象发生。
____区高度重视保障性安居工程项目的工程质量及施工安全，制定出台了《关于进一步加强保障性住房工程质量管理的通知》（____住建〔2016〕19号）及《____区住建局关于加强棚户区改造工程质量安全管理的意见》（____住建〔2016〕21号），要求各参建单位务必以贯彻落实《____省保障性住房建设标准》为抓手，将保障性安居工程项目的工程质量及施工安全作为重点中的重点来紧抓、严抓。并对安居工程项目贯彻落实《____省保障性住房建设标准》情况进行了全程跟踪监管，对督查发现的各参建责任主体违法违规行为实行季度通报制度，确保《____省保障性住房建设标准》在安居工程建设过程中严格执行到位，全年累计开展保障性安居工程项目的工程质量及施工安全监督检查11次，确保安居工程质量与安全符合标准要求。
通过大力监督检查保障性安居工程项目工程质量与施工安全，保障了我区安居工程项目质量和安全符合标准要求，总体受控，无工程质量与施工安全问题。
（四）信息公开和信息系统应用
____区严格按照省市住房保障部门要求将本区保障性安居工程建设计划、分配政策（包括准入条件、申请程序、办理时限等）、补贴发放政策、分配结果、补贴发放结果、房源情况及退出信息等各项政策信息在区政务信息公开网及住房保障部门网站进行同步公开，并做到定期更新，方便群众查阅及监督。
我区充分利用____省住房保障管理系统平台，现已将2009年至今全部51个保障性安居工程项目基础信息准确、完整地录入____省住房保障管理系统，并及时对项目建设进展、配租进度、入住情况等进行更新。同时我区已将全部公租房实物配租、租赁补贴发放结果录入了管理系统，完善了网上合同签订等手续，并充分利用该信息系统，开展保障对象申请、审核、准入、分配和退出等管理工作。
（五）保障性安居工程专项资金申报
____区严格按照省市有关文件要求，扎实做好中央财政保障性安居工程专项资金申报工作，2016年共成功申报中央补助城市棚户区改造专项资金5411万元。同时，为进一步加强中央、省补助城市棚户区改造专项资金分配及使用管理，提高财政资金使用效益，根据《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》（财综〔2012〕60号）文件精神，我区制定了《____市____区城市棚户区改造专项资金分配及使用管理方案》（____住建〔2016〕91号），切实加强城市棚改补助资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。我区全年无骗取中央财政专项补助资金行为发生。
四、绩效评价
（一）探索创新
1、全额返还租金用于公租房后期管理养护
我区通过积极探索公租房后期管理养护模式，制定出台了《____区人民政府办公室关于加强公共租赁住房后期管理工作的通知》（____政办〔2015〕67号），将2016年收缴租金全额返还乡镇，专项用于公租房后期管理养护，优化公租房租金使用的同时，也大力提升了已建成公租房小区后期管理水平。
2、探索公租房动态复核新模式
为进一步加强公租房已入住对象资格动态管理，完善公租房准入和退出机制，根据省市有关公租房分配及管理文件精神，____区自2016年4月开始，对享受公租房实物配租资格满一年的保障对象进行了全面的动态复核。
此次动态复核在原实物配租申请、审核程序基础之上，对保障对象家庭房产、收入、户籍人口、拥有车辆情况进行了再核查，并增加了税务、工商登记、村干部、财供人员等核查内容，确保动态复核内容客观真实，促进公租房保障公平公正。
3、探索公租房租售并举
为推动住房保障工作可持续发展，顺应部分群众购买公租房产权的意愿，____区于2016年6月中旬组织相关人员赴江西省赣州市及安庆市岳西县等地考察公租房出售相关工作，学习外地的先进做法及经验，并结合我区住房保障工作，探索适合我区的公租房租售并举模式。同时，我区积极探索公租房运营管理新模式，借鉴赣州市公租房管理成功经验，引入第三方管理模式，市场化运营，用科学的管理模式取代政府传统的管理方式，避免或化解政府与群众之间的矛盾，进一步减轻政府负担，提升管理及服务水平。
（二）工作成效
____区2016年住房保障工作成绩突出、措施得力，在大力实施棚户区改造及公租房实物配租的同时，进一步加大宣传工作力度，扩大住房保障工作宣传面，全年有近30篇业务宣传信息被人民网、搜狐网、东方网、中安在线、省民生工程网、省住建厅网、____网络广播电视台、皖西日报等各级主流媒体所采用，住房保障宣传工作取得了显著成效。
（三）廉政风险防控
我区认真贯彻落实《省住建厅转发住建部办公厅关于进一步落实住房保障廉政风险防控制度的通知》文件精神，出台了《关于进一步加强住房保障廉政风险防控工作的通知》（____住保办〔2014〕27号）文件，切实强化住房保障廉政风险防控，健全风险防控机制。____区2016年住房保障工作未发生违规违纪行为。
出租方：
承租方：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 房屋坐落、间数、面积、房屋质量
第二条 租赁期限
租赁期共 年零 月，出租方从 年 月 日起将出租房屋交付承租方使用，至 年 月 日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：
1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；
2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
3.承租人拖欠租金累计达 个月的。
租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。
如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。
合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。
第三条 租金和租金的交纳期限
租金的标准和交纳期限，按国家 的规定执行（如国家没有统一规定的，此条由出租方和承租方协商确定，但不得任意抬高）
第四条 租赁期间房屋修缮
修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔 月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。
第五条 出租方与承租方的变更
1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
2.出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
3.承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。
第六条 违约责任
1.出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿 元。
2.出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约，转载请保留此标记。）金 元。
3.出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金 元；如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的，负责赔偿损失。
4.承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金 元。
5.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金 元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。
第七条 免责条件
房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。
第八条 争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院。
第九条 其他约定事项
第十条 本简单租房合同范本未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
本简单租房合同范本正本壹式贰份，出租方、承租方各执壹份；合同副本 份，送 单位备案。
出租方（盖章） 承租方（盖章）
地址：
电话： 电话：
鉴（公）证意见
鉴（公）证机关（章）
签约地点：
有效期限 至 年 月 日
【关键词】公租房；市场化；管理
2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，《意见》中明确指出：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。”可见国家对住房保障主导措施已逐步转向公租房，各省市政府也相继制定出台了符合当地情况的公租房政策。
1 如何选择公租房的管理人
随着公租房政策的推进，各级城市的公租房也开始涌现，随之而来的是公租房的管理问题就呈现在政府尤其是房地产管理部门面前，公租房由谁来管理？怎么管理？
公租房是解决中低收入住房困难的家庭保障性住房，它的经济定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相关部门负责房屋建设和管理，这是世界其他各国解决住房问题经常用的方法，此模式能够使政府部门更好的掌控公租房供应的数量和质量。但它也存在政府投入大的问题，仅靠政府力量建公租房，规模和资金上都受限制，要想持续长期地解决中低收入的家庭住房问题，政府应该逐渐地从主体供应地位，转向主导市场供应，大量吸引市场投资和多种筹集方式。有庞大的数量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常运营和房屋维修的费用也是非常巨大的，面对各地住房的保障机构普遍存在人员紧缺的事实，巨大的工作量会加大政府管理的负荷并影响执行效率。
根据一些国外解决中低收入的住房问题和公共住房的建设管理的先进经验，还有国内一些城市对住房保障的探索，笔者认为，不要重走供给计划性租赁住房的老路，建立政策支持的市场化、市场化的专业管理机构――公租房管理公司，使它成为接轨市场和执行政策的主要载体。公租房管理公司既可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，也可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，通过市场化的运作包揽政策监督、存量房源整合、管理维修、租金核算等一系列服务，公租房管理公司必须在政府的指导下面向中低收入家庭进行房屋租赁业务，实现其保本微利的目标。
2 公租房市场化管理的优势
公租房管理公司是连接政府和市场的纽带，可以充分挖掘市场潜力，灵活运用市场管理手段，解决中低收入家庭的住房困难，实现政策保障的目标。
2.1 从政府方面考虑
2.1.1 挖掘整合住房资源。据有关部门调查显示，目前空置的住房数量很大，一些毛胚房很多年都空置着，造成供不应求的原因是租赁市场不规范，很多业主不缺钱用而不愿费时费力进行房屋整修管理，就让其空置。如果政府出面长期承租这些空置住房，委托公租房管理公司统一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供给体系中，可以扩大房源数量，并实现城市多点定居房源储备。
2.1.2 减少政府的建设投资。把私人空置住房纳入公租房管理体，可以充分利用现有房源，大大缩减政府投资建设公租房的规模，只需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴。从而在满足需求的前提下极大的减轻政府财政压力，对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费。
2.1.3 调节市场租赁供给。当经过一段时间的发展，公租房管理公司的房源规模和比例在整个住房租赁市场中都有一定影响时，政府可以发挥公租房管理公司“房屋银行”的作用，在市场租金过高时指导其加大供给或补贴力度来调节均衡价格。
2.2 从租户方面考虑
2.2.1 满足区位多元化需求。面对众多租户，其需求也是有一定差异的，按租户申请的意愿，管理公司可通过房源储备在全市范围内调配房源满足其个体需求，如果是集中建设的房屋，则较难协调租户所在区域的需求。管理公司还可租户需求数据积累，在需求密集地域提供较多的房源，尽量满足保障人群的区位多元化需求。
2.2.2 提高租赁者居住质量。集中建设公租房租金可以低一些，但区位选址往往远离市区，交通不方便，通勤成本较大，众多的困难群体的集中居住可能产生贫民窟等社会问题；而公租房管理公司可选房源多为市区交通和生活设施配套较为完善的小户型，能够满足租户的舒适性需求。
2.2.3 承担稳定低廉租契约。公租房管理公司作为拥有政府信用的房地产租赁服务商，可以给予符合政策时限的稳定长期租约，同时根据承租者的条件设定合理租金和补贴水平，从而承租者可在稳定低廉租约下实现居住需求。
2.3 从房源供给者考虑
2.3.1 减少空置率。当房屋的租赁委托给有政府信用的租赁服务商时，空置风险将由公租房管理公司承担，精力的节省和风险的转移对房主有很大的吸引力。
2.3.2 获得稳定收益。信息不对称下的甄别成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不确定性增加，而公租房管理公司的长期合约和按年转账使得出租方的权益得到合理保障，并能收获稳定的收益。
2.3.3 享受税收优惠。在政策的扶持下，委托给公租房管理公司租赁的房屋可以凭借合同获得租房税收减免等优惠政策，相对于市场化租赁可以带给出租方更多的利益激励，从而更大程度地调动起房屋供应者与公租房管理公司合作的积极性。
3 公租房管理公司运行模式的思路
通过分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以发挥灵活有效的作用，能通过市场化手段盘活存量市场，吸收社会力量实现政策目标，因此成立公租房管理公司具有较强的政策意义和现实必要性。下面从四个方面阐述具体设计思路。
3.1 收购房源。公租房管理公司在政府的支持下，进行统筹管理加盟的私房，与房主契约签订不少于5年，价格与市场上同类住房的长期租赁的相同，当年的租金在每年年初支付给房主。把空闲私房吸收到公租房管理范围，经过一定时期的发展，形成多点居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互联网上建立公租房服务信息平台，将筹集到的房源统一在信息平台备案，房源信息，供符合条件的租户选择。各辖区房源优先供应本辖区范围内的申请者，多余房源向有承租意向的申请者配租。辖区之间的房源调配由公租房管理公司统筹把握。
3.3 运营管理。公租房的运营成本包括：支付给房主的租金、装修和维护费用、配租过程中的花费等等。收入包括：承租户按政策缴纳的租金、政府支付租金差价和管理费用，公租房管理公司通过市场租金的长短期差额和政府支付的管理费用覆盖成本，实现保本微利目标。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出机制，才能保障真正的困难群体的需求。通过公租房信息网络管理公司可以掌握租户全部的信息，每年或两年都进行信息一次评估，确定是否停止配租。若是租户在不符合政策条件后仍拒绝退出公租房，管理公司则按照市场价格收取租金，以市场化方式提供房屋租赁服务，间接实现不符合条件者的实质退出。
参考文献：
[1]王春敏公租房制度的现实选择与理想路径[J] 中国房地产 2010 1；
关键词：公租房；资金来源；PPP模式
中图分类号：F293.3
一、公租房建设的现状
目前我国城镇中“夹心层”群体的住房问题是最严重的，因为他们达不到申请廉租房标准，不能买经济适用房或限价房，也买不起商品房，尽管目前的房地产市场和住房保障体系不断发展完善，有这样一部分人群依然处在这个体系之外，因此各地政府积极探索新型的住房保障模式，正是在这种背景下，公租房作为完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践应运而生。公租房定位于以社会救助为主，面向全社会、符合一定条件的、存在阶段性住房困难的、有稳定职业的城市常住人员提供，公租房的建设将使更多的住房困难群体成为最大的受益者。我国也出台了一系列发展公租房的相关政策来推动公租房在全国范围内加快发展。
2009年，住房和城乡建设部正式提出，把发展公共租赁住房作为保障型住房的方式之一，要加快公共租赁住房建设，首次对“夹心层”的住房问题给出了清晰的解决路径。2010年，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外。2011年，国家有关部门《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。2012年，住房和城乡建设部组织全国26家设计单位及大专院校，由中国建筑标准设计研究院牵头编制了《公共租赁住房优秀设计方案汇编》，这是我国首个全国性的公租房设计指导方案。
我国“十二五”期间将建设3600万套保障性住房。其中，2011年开工建设1000万套和2012年开工建设700万套保障房。因为公租房在建设过程中资金投入大、回收周期长、利润少，随着大批公租房的开工建设，资金问题日益严峻。当前，财政补贴是公租房建设的主要资金来源，但是这样地方政府负担很重。因此，对于地方政府来说，如何多渠道的筹集资金，就成了一个重要的研究课题。
二、国外公租房建设中的经验分析
本部分主要介绍韩国、美国、日本和新加坡的公租房建设模式，具体分析如下。
（一）韩国模式
韩国模式是“政府引导，融资支持，企业运作，定向供应”，其中“政府引导”是指韩国政府营造了一个充分的政策环境，给予了相应的土地、金融政策、财税方面的支持以降低租金水平。“融资支持”是指以国民住宅基金为主体的公共住房金融体系提供长期稳定的融资渠道。“企业运作”是指在韩国的公共住房建设中，大韩住宅公社（KHFC）和民间企业，同时提供公共住宅的管理和维护，承担主力作用。“定向供应”是指韩国基于强制住房合同预购账户制度和严格的住房档案制度的“一户一宅”制，确保公租房切实受用于中低收入家庭。韩国公租房的发展政策对于我国当前的公租房体系的发展政策制定有着借鉴意义，尤其在融资支持方面具有不少独到的经验，在国际上也令人瞩目。
（二）美国模式
美国模式是“政府信用支持，金融机构为核心”，以政府（包括联邦住房管理局、退伍军人管理局等担保机构）提供信用支持为基础，金融机构（包括商业银行、储贷机构、抵押贷款银行、联邦国民抵押协会和联邦住房抵押公司、投资银行、保险公司、信用评级机构以及抵押服务机构）为核心，通过金融保障体系吸引社会资本。另外又具有完备的住房保障体系，一是有完善的法律法规，先后颁布了《合众国住房法》、《国民住宅法》以及《开放住房法案》等多部法律；二是有财政补贴，财政拨款向低收入家庭提供住房补贴和资助建设；三是提供金融支持，在利用政府信贷杠杆，提供低息贷款和税收信贷的同时，通过住房抵押贷款一、二级市场为住房需求者提供信用支持，并建立保险机制，保证了市场运作的信心和稳定性。
（三）日本模式
日本模式是“政府市场共同主导”，政府机构（政府机构以建设省住宅局统管下的住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体）负责保障性住房的供应，金融体系（以中央银行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充）提供融资支持。住宅都市整备公团和地方住宅供给公社通过直接建设或购买、租用民间团体建设的住宅获得房源，由其向中低收入群体出售或出租，民间金融机构则为住房建设和购买住房发放贷款，住宅金融公库同样为此提供长期低息资金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供贷款，同时为民间住房信贷机构提供贷款保险。
另外也具备完备的住房保证政策，一是有健全的法律体系，政府先后颁布了《住房金融公库法》、《公营住宅法》以及《日本住宅公团法》等40多部法律法规；二是提供财政补贴，有政府财政拨款和投资性贷款两种；三是有金融支持，大藏省通过邮政储蓄、保健年金和国民年金为公团、公库筹集资金，并给予1%～2%的贴息，同时，公团、公库也可在政府担保下发行住房债券。
（四）新加坡模式
新加坡模式是“政府主导”，政府机构（中央公积金局和建屋发展局）兼具投资建设职能，通过公积金储蓄为核心的住房金融体系筹资。中央公积金局通过购买中央政府债券将公积金归集款转给政府的中央投资局，这些资金再以贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户，由其统一进行租屋的建设和销售。另外也具备完备的住房保障政策体系，一是《中央公积金法》；二是完善的进入标准和退出机制。
三、国内公租房建设中存在的资金问题
目前国内的公租房建设中，面临的最大问题就是资金问题，现有如下五种资金来源：
一是财政资金方面。受中央拨款和当地政府财政经济状况等因素制约，财政投入仍是公租房建设资金的主要来源，具体包括中央财政的补贴、地方财政支出（含土地净收益的10%），具体使用方式是直接投资、资金注入、投资补助、贷款利息等。但是考虑到财政预算资金和土地收益计提难落实，其没有办法无法完全满足公租房建设所需资金。并且公租房作为租赁式保障性住房的一种，一次性投资大，回收期很长，而政府财力有限，完全依靠当年的财政收入很难实现“十二五”的建设目标。
二是银行贷款方面。地方建立融资平台通过贷款方式为保障性住房建设提供资金支持。但银行贷款受市场环境影响较大，当下银根收紧，贷款量有所减少，基于低收益率和风险的考虑，地方和企业获取银行授信难度大，且承担的利息负担比较重。
三是利用住房公积金增值收益和贷款支持公租房建设方面。由于公积金需优先满足职工提取和贷款要求，投资公租房风险大，操控能力差，在不影响职工计提和贷款需要的前提下，可适当利用公积金贷款支持公租房建设。
四是利用保险基金方面。其缺点是风险大，回报率低，且周期长是保险基金参与公租房建设的难点。
五是房地产信托、债券、基金以及一些承建公租房的企业发债等方面。企业就公租房建设发债的规模，目前看都不大，并且此前地方债销售状况并不好，公租房债券作为地方政府债券的一种，其前景难以乐观，效果还有待观察。
四、经验借鉴
总结各国的保障性住房融资模式，可以看出都是依赖于政府和市场的共同力量，只是各个国家根据市场的发达程度，各有所侧重，市场发达的国家与地区，依靠市场的力量多一些，金融机构和社会投资主体发挥了主要作用；市场欠发达的国家与地区，依靠政府的力量多一些，政府支出和住房公积金发挥了主要作用。中国的市场化程度越来越高（依据樊纲和王小鲁的市场化指数），所以在公租房的资金来源方面，市场发挥的力量应该越来越大。本文认为可以将PPP模式引入到公租房项目的开发中，所谓的PPP模式，即公共政府部门与民营企业合作模式，是在公共基础设施项目中发展起来的，以参与各方“多赢”为合作理念的项目融资与实施模式，有助于使我国住房市场供应格局呈现多层次、多目标的综合配套形态，有助于缓解现阶段房地产市场的供需矛盾，能够促进整个社会和谐稳定与房地产市场健康繁荣。
参考文献：
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〔关键词〕 公租房，社区，服务与管理，发展状况，主要问题，对策
〔中图分类号〕C916 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2013）02-0082-04
为解决困难群体的住房问题，我国先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租赁房）。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，它不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者可以承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。与廉租房只针对城镇居民中符合条件者相比，公租房的承租对象就广得多，又加上兴起较晚，没有多少经验可供借鉴，因而其建设和管理的每一个环节都需要积极探索和稳步实施。公租房社区规模大、低收入群体和特殊困难群体量大集中，一些居民在原住地未解决的遗留问题随着住房的搬迁把遗留问题带到了现住地，不稳定因素较多。因此，从某种意义上讲，公租房三分靠建设，七分靠管理，管理好公租房比建设公租房更难，着实考验着政府的管理智慧。但目前对公租房社区服务与管理的研究基本上还处于一个起步阶段，仅有一些散见于报纸、网络中的新闻报道，缺乏系统深入的理论研究。公租房社区服务与管理的研究对于完善公租房制度，乃至完善整个住房保障制度都具有十分重要的意义，本文对重庆市“民心佳园”公租房社区服务与管理进行的研究就是一个尝试。
一、公租房社区服务与管理的发展状况
“民惟邦本，本固邦宁。”民生问题，是人类社会发展进步的核心话题，政府的中心工作就是民生。随着经济的快速发展，城市化进程的加快，那些既买不起经济适用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夹心层”、新就业人员、外来务工人员等困难群体的住房困难问题日趋突出。在这一背景下，国家提出了大力发展公租房的政策。2009年3月，住建部副部长齐骥提出要通过加快公租房建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月，住建部等七个部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。同期，全国公租房工作会议召开，国务院副总理出席会议并强调，要加快发展公租房，推动保障性安居工程建设。2012年7月，《公共租赁住房管理办法》颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制和筹资方式等问题。国内各主要城市均提出了快速发展公租房的计划，并付诸实施，公租房上升为“国家战略”。
经过几年的大规模建设，目前公租房已进入建设、分配与管理并重的时期，加强公租房社区的服务与管理便提上了议事日程，各地积极探索如何更好地对这一类新型特殊社区的服务与管理。如北京市积极探索“服务管理有组织，经营增收有资产，安置就业有岗位，稳定生活有保障”的公租房社区服务与管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房运营机构），积极探索“政府主导、市场化运作”的运营管理机制，科学构建公租房租后管理制度；重庆市分“四步走“（构建服务与管理网络、创新服务方式、丰富社区文化生活、提高居民素质）创新公租房社区服务与管理模式。但由于前期规划欠缺，而公租房社区又多处于新区，与有成熟配套的老城区相比确实不那么方便。虽然公租房在交房时同步投用了不少配套设施，保证了承租户的基本生活要求，但随着短时间内的大规模交房，入住人员快速增加，这些配套设施显得“杯水车薪”。加之公租房社区服务和管理的推进和全覆盖是一个渐进过程，造成了目前公租房社区的服务与管理发展规模小、水平低。同其他成熟城市社区，特别是同承租户的期盼相比，公租房社区的服务与管理还有不小的差距，在承租户入住后存在滞后和不匹配的现象较为普遍，承租户对公租房社区服务与管理的满意度不高。这些问题需要进行认真探讨，从而为公租房社区居民提供更好的服务与管理。
二、公租房社区服务与管理中的主要问题
为了更好地探究公租房社区服务与管理中的问题，笔者在重庆市首个公租房“民心佳园”社区进行了深入调研。主要采取访谈和问卷调查的形式，对象有市公租房管理局、“民心佳园”公租房社区所在的街道和社区居委会的工作人员，以及普通承租户。共发放调查问卷150份，收回有效问卷132份。在调研中，我们发现“民心佳园”公租房社区服务与管理中主要存在以下问题：
（一）入住人员结构复杂，低就业状态严重，社区管理难度大。在调研中得知，已入住的约8000户居民中，有低保户716户1410人、残疾人155人、“两牢”释放人员120余人、HIV携带者3人、精神疾病患者16人，人员结构十分复杂。难怪社区管理人员形象地说：公租房几乎成了其他街道、社区甩包袱的场所，成为新的收容所、救助站。部分低保户经核查是有工作有收入的，入住后房屋装修漂亮、家用电器齐全、宠物狗又养得多，而根据政策，房屋租金外加物管费每月每平方米仅仅只需缴纳1.1元。周围群众每月每平方米除交11元的租金外，还得交纳不菲的1.1元物管费，因此非常不满。正因为享有如此丰厚的优惠政策，谁都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬进来后也就没有人敢去核实他们的收入。社区工作人员曾试图入户核实有关情况，几乎都被拒之门外。除此之外，公租房社区的低就业状态比较严重。“目前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在2000元以下，进城务工人员占52%左右，原住居民中的困难家庭占38%左右，大中专毕业生占10%左右” 〔1 〕。也就是说，除了刚毕业后工作不久的10%的大中专生、少部分农民工能够相对稳定就业外，大部分居民都不能充分就业，即使就业，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就业，自然就没有稳定的收入来源。调研得知，社区出现的偷窃者许多是刑满释放人员，不少居民因为没有就业整日忧心重重，再加上即将面临交纳租金以及医疗、教育、养老、生活等其他压力，潜伏着诸多不稳定隐患，也增大了社区管理的难度。
（二）管理部门的沟通协调有待进一步加强。公租房社区服务与管理的参与主体多，既有政府主管部门，也有房屋产权人、承租人、运营机构及其选聘的各类专业服务公司，以及公安、居委会等社区管理者；管理内容多，既有装修房屋、配置家具家电、承担维护维修，还有对承租人的资格审核、监督租赁使用，为承租人提供户籍、社保、医保等配套服务。 〔2 〕这些决定了公租房社区的服务与管理是一个专业性强、涉及面广的复杂系统工程。若缺乏科学合理的统筹、或者责任主体不明确、运营模式不规范，在实际运作过程中极易出现各方相互推诿、扯皮现象，引发各类矛盾和冲突。为了能够通过协调解决问题，“民心佳园”公租房社区由市公租房管理局、北部新区管委会共同组建成立了公租房管理委员会，本意是能坐镇指挥，及时为居民提供日常服务、排忧解难。但在实际运作过程中，由于诸多原因，公租房管理委员会协调无力，不能作为。辖区内的各单位、物业管理部门等各自为政、互不配合，社区难以开展工作，没有一个真正得力的管理机构出面协调处理矛盾和纠纷。调研发现，由于房屋修建的时间紧、工期短，导致不少房屋存在墙面开裂、门窗破损、地面起拱、管道损坏等质量问题。原来规定由地产集团三年内保修负责免费维修的，实际上则是大量申报无果，造成反复投诉或者是投诉无门，群众反映强烈。
（三）社区基本公共服务的提供亟需加强。党的十报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。民生的改善与基本公共服务的提供息息相关。调研发现，“民心佳园”公租房社区基本公共服务的提供亟待加强。在教育方面，规划的中学和幼儿园都尚未竣工，适龄学生一般在四公里外的九年一贯制学校上学。已在重庆市江北区、南岸区等地成功设置的普惠性幼儿园①与“民心佳园”公租房社区无缘。整个社区只有一所民办幼儿园，由1栋楼房的底层改造而成，仅有470平方米，却要容纳150名小朋友。园舍人均使用面积、幼儿活动室内外面积、教学设备等均达不到《重庆市民办幼儿园设置标准（试行）》的规定。由于场地所限，幼儿很多活动均要到园外开展，存在一定安全隐患。幼儿园收费标准为每月680元，相对周边其他幼儿园来说偏低，但按设施水准及教师配备来看，对中低收入的承租户来说收费却是偏高的。不少居民投诉教师流动性大，部分教师对入园小孩心存歧视，态度恶劣。限于经济压力，幼儿入园率不高，已入住的社区，登记备案的3岁到6岁幼儿有315人，而上幼儿园的仅150人，不到50%。承租户的家庭教育能力十分有限，幼儿素质提升较为困难。在养老方面，已入住的社区登记备案的60岁以上老年人有1023人，65岁以上的有596人，如果加上租赁户入住后将老人接过来赡养而未登记备案的情况，老年人的比例会更大，但社区没有一家养老机构。承租户的经济实力难以承担较好的居家养老，公立的养老院名额有限住不进，私立的养老院收费过高住不起，公租房社区老年人自身也担心遭遇歧视不愿入住，导致养老难问题。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳园”公租房社区没有报亭、阅报栏、图书室、档案室和文化室。卫生方面，只有一个约三百平方米的社区卫生服务站，配有医疗人员四人，药剂人员二人，设备简陋，医少药缺，无法应对突发病情，也不能刷医保卡。体育方面，五万多人的大社区却只有一个大广场、一个小广场、一个篮球场、一个羽毛球场和一个儿童滑梯。广场面积过小，建设部门在广场上没有留置电源插座，一到晚上没有照明。公共安全方面，入驻警务室的只有1名民警和3名文职人员，警务室面积120平方米，远没有达到标准基层社区的警务室标准。警务室基本上是“关门营业”，60%的工作时间没有人，小区不时有入室偷窃事件发生，住户苦不堪言。
因此，政府部门必须高度重视和妥善处理公租房社区服务与管理中存在的这些问题，以此来防止承租户起先因为政府帮助解决了住房而心存感激，而入住后一系列问题的出现和久而不决，在承租户心目中产生极大失衡，进而感激之情渐变为不满情绪。
三、加强公租房社区服务与管理的对策
住房是人们的基本生活资料，解决住房问题是世界上大多数国家政府的施政理念。如果说公租房的建设成功地解决了中低收入城市建设者“居者有其屋”的问题，那么公租房社区的服务与管理将解决这部分群体“住得舒心放心”的问题，最终实现公租房“能住愿住住得好”的目标。
（一）政府要发挥积极主动的疏导作用，促进公租房社区充分就业。就业乃民生之本，失业是最大的穷困。“公租房要避免变成贫民窟，就不能只有单纯的居住功能，还需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。因为低收入阶层机遇和地位的改善，必须通过就业才能实现。” 〔4 〕针对公租房的特殊承租户，能否做足工作、正确疏导，实现充分就业事关重大。政府有关部门要认真细致地对所有公租房住户家庭成员的构成、家庭收入，以及年龄、学历、技能、兴趣爱好、健康状况和就业需求等作全面调查，分类登记造册，建立动态管理档案。具体措施有：组织就业指导专家、相关部门和单位综合会诊，制定出操作性强、监督有力的实施方案；高度重视入住人员的职业教育，强化就业培训力度，特别是对技能低、年纪较大的人群有针对性地进行就业技能培训；完善就业服务体系，拓展劳务输出渠道，挖掘现有培训就业的政策潜力，并积极争取相关的政策来确保就业；鼓励弱势群体创业，发展私营经济和微型企业，并给予最大限度的政策补助。
（二）建立职责明确的专门机构，保证社区服务与管理的有效协调。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，市国土资源和房屋管理部门是全市公租房的行政管理部门，会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，编制公租房建设规划和年度住房建设计划；牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作。市住房保障机构负责公租房的管理，组织主城区公租房申请对象的审核、建库、配租、租金收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；市住房保障机构组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查。 〔5 〕从这里可以看到，从公租房的规划、建设阶段到申请人员入住阶段再到日常管理工作阶段，最后是后续服务监督管理阶段的各项工作，分别是由市国土资源部门、市房屋管理部门、市住房保障机构等几个不同的政府部门来管理，缺乏一个统一的政府部门来统筹协调公租房管理的各项工作。而从较为成功地解决中低收入家庭住房保障问题的几个发达国家经验来看，设立专门的公共住房管理机构②无疑比多个政府行政机构各自为政的管理工作模式效率更高，效果更好。鉴于当前实际，建议成立专门的领导小组，领导小组组长由分管副市长担任，副组长由相关市级部门分管领导担任，领导小组设立专门机构，由发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等相关部门根据各自职责，配合做好公租房管理有关工作，形成强有力的、有效的工作机制，接受、梳理、协调、逐一落实承租户提出的问题。
（三）关注重点人群的基本需求，努力完善社区的基本公共服务。公租房社区的租住群体与其他社区相比有较大不同，决定了公租房社区居民比其他社区居民更加需要得到公共财政的阳光普照，更加需要基本公共服务。公租房社区在服务与管理中要寓管理于服务之中，在服务中体现管理，努力做到管理与服务相统一，切实让每一个人都能感受到快捷、便利、文明、和谐和实惠。 〔6 〕基本公共服务涉及每一个人，涵盖面广，基本公共服务的均等化需要突出重点人群、基本需求。鉴于政府的财力和工作开展的进度，当前，公租房社区基本公共服务覆盖的重点人群应是社区老年人和学龄前幼儿，满足的基本需求应是养老和学龄前教育的需求，基本途径是在公租房社区创建托老所和实行幼儿义务教育。这两大举措将有利于有效解决中低收入租住群体在养老和幼儿教育方面的难题，丰富公租房的内涵，进一步促进公租房社区居民共享基本公共服务，更好地回应和满足公租房社区居民的需求。在公租房社区创建托老所工作中，可以构建政府负责、社会协同、志愿者参与的协调机制，由市公租房建设指挥部牵头，市民政局、公租房所在区县配合，按照民政部《社区老年人日间照料中心建设标准》建设，成立托老所管理办公室；引导企事业团体、协会、中介等社会组织在托老所的创建和运行中发挥作用，全程吸引志愿者参与；以公益和低偿、无偿为特征来创建公租房社区托老所 ③。在公租房社区实行幼儿义务教育工作中，可以构建以政府为主导的协调机制，成立公租房社区幼儿义务教育综合管理办公室，由市公租房管理局负责牵头，市教委配合；建立以社会力量为核心的参与机制，以企业资金为支持的促进机制，以义务教育的公益和免费为特征，按重庆市一级幼儿园标准进行打造。
经过几年摸索，公租房已由大规模的建设时期逐渐进入建设、分配与管理并重的时期，其间的问题会逐渐显现，必须认真探讨加以解决。只要政府坚定信心，真正本着为人民服务的执政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社区服务与管理体系，那么不仅“居者有其屋”的梦想一定会实现，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社区的和谐稳定也一定会实现。
注 释：
①重庆市2011年底提出在“十二五”期间投入60亿元建设普惠性幼儿园，坚持公益普惠和科学保教的办园方向，为大众提供有质量的保教服务和合理收费的各类型幼儿园，含公办幼儿园、公办性质的社会单位办幼儿园和非营利性民办幼儿园，保教费最高不超过每生每月400元。
②如美国隶属联邦政府的住宅和城市发展局和各地地方的公共房产管理局、新加坡的建屋发展局。
③如果托老所只是托管照料，不管吃饭，则一分钱不收（无偿）。如果老年人需要在托老所里吃午饭，可象征性收取一定的费用（如3-5元/天/人）（低偿）；如果有社会组织愿意赞助此部分费用，老年人就不用交费（无偿）；低保、80岁以上高龄、独居、空巢老人免费（无偿）。
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