时间：2024-02-29 16:28:17
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区管理细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
市区房屋维修资金收缴工作自*年正式启动，经过4年的不断强化措施，规范管理，维修资金收缴力度不断加强，管理水平不断提高，维修资金缴存、使用等工作逐渐走向制度化、科学化、规范化轨道。现将我市市区房屋维修资金相关情况汇报如下：
一、基本情况
目前，市区物业维修资金管理工作仍依据*年3月制定出台的《<宿迁市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>实施意见》执行。由市房管处作为维修资金代管部门，物业维修基金存储于市区银行维修资金专户，由市建设局和市财政局共同监管。购买住房的按购房款的3%的比例，购买商业用房的按购房款的2%的比例，房屋维修基金由房地产开发商代收代缴，在缴纳购房款时一并向售房单位缴纳维修基金。维修基金的申请使用，必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修，更新改造。由业主委员会或受托的物业企业提出方案，提交业主大会审定并报房地产行政管理部门核准后，采取公开招标的方式，由实施单位实施。项目维修费用按受益面积应分配维修基金的比例分摊。
至今年2月底，我市市区共有75个项目缴纳了维修资金，共收缴维修资金1.36亿元，其中：*年收缴375.72万元，2005年收缴2160.81万元，2006年收缴3312.02万元，*年收缴6693.81万元，2008年1-2月份收缴1055.65万元。利息收入127.8万元。项王小区玉兰园和马陵小区城东、北关园区按照规定程序共使用六次，支出33.86万元。累计结余1.37万元。
二、存在问题：
1、部分老小区的维修资金补缴工作比较困难，如府苑小区，市政府在*年就下发过补缴文件，但至今仍只有四分之一左右的业主缴纳了维修资金，给今后维修资金申请使用操作工作带来潜在难度。
2、维修资金管理岗位设置不符合规范。目前，市区维修资金的收缴和记帐工作均由我处市场科刘月亮同志一人兼任，不符合《会计法》相关规定。
三、新的维修资金管理工作要求
*年12月4日，建设部、财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》，2008年1月22日，江苏省建设厅、财政厅出台了《关于转发<住宅专项维修资金管理办法>的通知》。我处根据国家及省维修资金管理规定，已拟定相关住宅专项维修资金实施细则。按照新的标准，从2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元缴纳。目前《实施细则》已与财政局会签，并报市政府审阅，近日将正式出台。新出台的《实施细则》有几点地方性政策：
1、对老小区维修资金的补建做了相应要求。老居民小区的维修资金收缴工作虽然比较困难，但需要进行补建，解决维修问题。在《实施细则》中，我们对老小区补建方面虽没有做强制性的要求，但是要求分步走，要求业主委员会积极动员召开业主大会，对补建问题进行讨论，提高认识、统一思想，做好动员工作，承担补建的责任、义务，主动向代管部门申请补建。
2、业主委员会成立之后，维修资金不下放。按照建设部和财政部第165号令的要求，业主委员会成立之后，维修资金应转到业主委员会进行监管，但考虑实际情况和资金下放后的安全，且下放之后，账务分散，管理复杂。综合多方意见以后，决定业主委员会成立之后，维修资金仍由市财政局和市建设局共同监管。
3、商品房首期维修资金的标准，由以前按房价款住宅3%、商业用房2%的标准缴纳，改为按商品房的建筑面积50元/平方缴纳。带有电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米20元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
4、维修资金缴纳与业主领取房屋钥匙相挂钩。业主未缴纳首期维修资金的，开发企业或公有住房售房单位不得将房屋钥匙交于业主，并将维修资金缴纳作为房产办证的前置条件之一。
5、维修资金收缴和使用透明化。专户管理银行及代管部门将逐步建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。
四、工作建议
1、做好老小区物业维修资金补缴工作。充分通过业主委员会等自治组织，召开业主大会，积极动员老小区主动向代管部门及时足额补缴物业维修资金。
一、考评范围
各镇、开发区、街道。
二、考评办法
采用百分考评制，设立优胜、达标、不达标三个等级。在达到考评标准的基础上，根据暗查明查得分年终综合评定在90分（含90）以上为“两整两创”优胜镇（街道）；80分（含80分）以上至90分以下为“两整两创”达标镇（街道）；80分以下为“两整两创”不达标镇（街道）。
三、考评标准
（一）优胜镇（街道）起评标准：
1、创建“两整两创”精品村（社区）1个以上；创建最优环境小区、自然村2个以上（其中含1个安置小区）；
2、改善提升环境卫生管理薄弱村（镇、涉农街道）2个以上；
3、创建农村河道综合整治示范村（社区）1个以上，创建精品河道1条以上，有家塘的镇、街道创建精品家塘1个以上；
4、按要求完成截污接管工作和点源处理工程；
5、按要求完成国家生态区创建区下达的目标任务；
6、全面实施河长制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推进河道轮浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水质良好、无黑臭现象；
7、所有河道（家塘）全部达标（除开发建设等原因不能达标的以外），保持示范河道（家塘）10%以上。
8、按要求创建洁美家庭。
9、把“两整两创”与“路长制”、“河长制”、“区域市容管理联动”等工作有机结合起来，确保主干道、主河道、风景区等重点区域环境卫生长治久洁。
10、镇、开发区、街道建立机械化作业收集队伍，镇、涉农街道基本达到机械化作业收集；城区街道全面达到机械化作业收集。
11、其他依据《镇、涉农街道“两整两创”市容村貌暗查、明查考评细则》、《城区街道“两整两创”市容村貌暗查、明查考评细则》和《“两整两创”河道（家塘）暗查、明查考评细则》。
（二）达标镇（街道）起评标准：
1、创建“两整两创”精品村（社区）1个以上；创建最优环境小区、自然村2个以上（其中含1个安置小区）；
2、改善提升环境卫生管理薄弱村（镇、涉农街道）1个以上；
3、创建精品河道1条以上，有家塘的镇、街道创建精品家塘1个以上；
4、按要求完成截污接管工作和点源处理工程；
5、按要求完成国家生态区创建区下达的目标任务；
6、全面实施河长制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推进河道轮浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水质良好、无黑臭现象；
7、所有河道（家塘）全部达标（除开发建设等原因不能达标的以外），保持示范河道（家塘）5%以上。
8、按要求创建“洁美家庭”。
9、把“两整两创”与“路长制”、“河长制”、“区域市容管理联动”等工作有机结合起来，确保主干道、主河道、风景区等重点区域环境卫生长治久洁。
10、镇、开发区、街道建立机械化作业收集队伍，镇、涉农街道基本达到机械化作业收集；城区街道全面达到机械化作业收集。
11、其他依据《镇、涉农街道“两整两创”市容村貌暗查、明查考评细则》、《城区街道“两整两创”市容村貌暗查、明查考评细则》和《“两整两创”河道（家塘）暗查、明查考评细则》。
四、考评形式
考评工作分市容村貌和河道（家塘）以及洁美家庭考评三个方面。
1、市容村貌和河道（家塘）考评均采取明查、暗查和年终考评验收三种形式，每月进行一次市容村貌和河容岸貌暗查，每季度进行一次明查，年终对考评标准中所列项目进行一次考评验收，由区“两整两创”工作考核督查组组织实施。每月将暗查问题反馈相关责任部门和单位，每季度将明查结果及暗查问题整改情况以书面形式予以通报。暗查分值占70%，明查分值占30%。年终汇总市容村貌和河容岸貌考评得分值，其中市容村貌暗查明查分值占60%，河道（家塘）暗查明查分值占40%。
2、对申报的精品村（社区）、最优环境小区、薄弱村、精品河道家塘同样采取暗查、明查和年终考评三种形式综合评定。
3、“洁美家庭”创建考评工作由区文明办和妇联牵头负责，另行制定实施办法。
五、奖励办法
按照资金跟着项目走的原则，区委、区政府对创建项目以“以奖代补”的形式进行奖励，各镇、开发区、街道要按照各自考核办法确定以奖代补资金，下拨到各村（社区）。
1、“两整两创”精品村5--8万元，精品社区（混合型社区）3－5万元，最优环境小区（自然村）1万元。
2、环境卫生管理薄弱村改善提升的村（社区）2－3万元。
3、创建农村河道综合整治示范村（通过市级验收），由市级进行奖励，区级配套5万元。
4、创建“两整两创”精品河道（家塘），河道长度300米以上，按150元/米标准进行奖励；家塘水面积1亩以上，按1－2万元/个标准进行奖励。
5、“两整两创”示范河道（家塘），对保持并有提升的河道奖励2000元/条，对保持并有提升的家塘奖励800元/个。
6、“洁美家庭”奖励标准另行确定。
7、对投入大、工作有亮点的镇、开发区、街道给予适当补贴。
8、对有重合的创建项目，按照就高不重复奖励的办法进行奖励。
六、工作要求
1、高度重视。开展2009年“两整两创”工作，是贯彻落实区委、区政府提出新三年“两整两创”部署要求的重要举措，各镇、开发区、街道要高度重视“两整两创”工作，做到主要领导要亲自过问，分管领导具体负责，明确目标，落实责任，创新思路，有力推进。
2、宣传发动。深入广泛宣传“两整两创”，强化村（居）民环境卫生意识，积极开展“洁美家庭”创建，动员和组织广大家庭行动起来，共建美好家园，切实做到区、镇、村、家庭四级联动、全员参与。
3、突出重点。一手抓队伍建设、设施设备完善等基础工作，转化薄弱村，提高环境卫生整体水平，一手抓精品村（社区）、最优环境小区（自然村）和精品河道、家塘精品亮点创建，做到统筹兼顾，齐头并进。精品村（社区）、最优环境小区、改善提升薄弱村以及精品河道家塘的创建要制定方案，报区“两整两创”工作考核督查组同意后实施。
各位业主：
你们好！经社区和业委会商议决定，对本小区车辆停放收取车辆停放服务费。
一、收费标准细则如下：
1. 本小区住户，每辆车每年收取200月，三轮车150元。
2. 购房户和出租户，每辆车每年收取300元。
二、停放服务收费说明；
1.本小区停车场汽车（含电动三、四轮车）以及未收费的自行车、电瓶车的收费，仅指车辆停放服务费，不承担车辆保管责任，即本小区停车场不负责车辆被盗、损坏及车内物品丢失的赔偿责任，只配合公安机关协助调查工作。
2.进入小区车辆请严格按照交通标示行驶、停放。
3.车主应服从管理人员的管理，车辆停放到位后，请锁好车辆门窗。爱护停车场内设备，损坏公共设施，将照价赔偿。
请各位业主自觉维护停车场秩序。
一、总体思路
深入贯彻落实物业管理法规政策和市委市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（x委发〔2013〕x号）及上级相关会议精神，以创建全国文明城市和国家服务业综合改革试点为契机，以提高居民居住环境质量和服务满意度为目标，以推进物业服务标准化、智能化为重点，以创新创优为牵引，加大组织推进力度，全面完成年度各项目标任务，实现全市物业管理服务水平跨越式提升。
二、工作重点
（一）加快推进物业服务标准化、智能化。一是推进物业服务标准化。国家、省制定的新的《物业服务标准》即将下发，各单位要严格执行，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，强化监督检查，促进物业服务行业规范发展。二是支持智慧物业建设。贯彻落实物业管理行业发展指导意见，结合智慧城市（智慧社区）建设，各县（市）区都要树立1-2个特色鲜明的智慧物业典型，试点、推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理等智能化物业服务综合管理应用，拓展物业企业经营区域与范围；鼓励物业服务企业和社会资本对已建成小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化、信息化，推动互联网技术与物业管理服务的深度融合，提升物业服务标准化、智能化水平。
（二）抓好老旧小区长效管理机制建设、巩固老旧小区整治成果。根据《市政府办公室关于印发〈2017年市区老旧小区环境综合整治工作方案〉的通知》（x政办发﹝2017﹞x号）精神，各区要认真研究分析整治后老旧小区的实际情况，按照“基本保洁、基本保绿、基本保安、基本养护”的“四个基本”要求，对成片小区全部实行市场化运作的物业管理模式，提高专业化物业（准物业）管理覆盖率，对个别散居楼群，可因地制宜实施社区、市场化保洁等多元化的物业管理模式。做好整治后检查考核工作。按照《关于调整xx市城市长效管理考核办法有关内容的通知》（徐城管委发〔2017〕1号）规定和要求，把市区老旧小区整治后长效管理列入对主城区各区、街道办事处每月、年度专项考核重要内容，每月列入城市管理情况进行讲评通报，直接与主城区各区、街道办事处城市管理工作奖惩挂钩。我局将牵头组织联合市公安局、市城管局，采用日常检查、随机检查、专项检查，明查或暗访等方式，对各区、街道办事处进行月度、年度考核评价，确保2017年、2017年主城区整治后的老旧小区竣工验收合格一个、列入考核一个。按照市政府统一部署和要求，各有关县（市）区要积极做好铁路宿舍“三供一业”的物业移交工作。通过建立健全长效管理机制，巩固老旧小区环境综合整治成果，营造老旧小区宜居环境，不断提升居民的满意度、幸福指数和老旧小区管理水平，为创建全国文明城市打牢基础。
（三）强化前期物业招投标市场管理。严格执行普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，做好前期物业管理招标备案工作和中标企业的备案工作，切实维护业主的合法权益。积极推进xx市前期物业管理招投标评标系统建设，努力实现全市前期物业管理共用一个电子化招投标平台，共享评标专家库资源。要积极研究探索优化物业服务企业选聘机制，加强前期物业管理招投标监管，改革物业项目招标中评标分值构成权重比例，加大投标物业企业业绩、诚信度、服务质量、品牌、企业及项目奖惩等在投标中的比重，优选好的物业服务企业进入物业市场，使物业服务企业在源头上优胜劣汰；鼓励政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业企业进入物业招投标市场，规范物业服务招投标市场秩序。按照《xx市物业服务质量考核标准与细则》（徐政办发﹝2013﹞224号附件2），加大对中标企业的物业项目服务质量的监督、检查，加大考核力度，确保新建物业项目交付一个管好一个。
（四）做好维修资金管理和使用工作。认真做好维修资金的归集工作，科学规范搞好保值增值。按照市政府140号令的要求，做好住宅专项维修资金使用的管理工作。加快建立维修资金内部管理信息系统，开设维修资金专题网页。健全完善使用维修资金工程企业备案库，解决申请人选择施工企业难、质量难保证等问题。多层面开展维修资金业务法规培训，引导业主委员会、物业公司、施工企业等规范使用维修资金。
（五）继续抓好平安物业创建工作。根据市综治委《关于印发关于深入推进系列平安创建活动的意见的通知》（徐综治〔2017〕3号）《关于印发xx市平安物业创建工作方案的通知》（徐物创办发〔2017〕1号）等文件精神，2017年要在全市继续开展平安物业创建工作。各物业管理项目要以构建平安和谐小区为目标，以建立长效机制为核心，以加强基层组织建设和基层基础工作为重点，以强化住宅物业小区治安综合治理各项措施为主线，全面推进城市社会治安防控体系建设，进一步落实社会治安防范措施，保障物业管理小区居民生命财产安全，营造和谐、稳定、文明、安全的人居环境。通过开展平安物业创建活动，物业小区内安全事故、治安和刑事案件等发生率逐年下降，不发生因物业服务措施不到位而引发的有重大影响的恶性事故、案件和，维护社会的和谐稳定。按照2017-2018年三年创建方案要求，2017年，各县（市）区物业小区创建覆盖率要达到90%、达标率要达到85%%以上，并涌现出一批平安建设的示范单位。
（六）继续做好省“931”环境综合整治工作。依据省“931”环境综合整治行动续接两年计划和市2017年“931”环境综合整治行动续接工作考核细则（暂行），各县（市）区要按照与省、市签订的目标书任务，科学制订整治方案，明确责任分工和时间节点，抓住整治关键环节，采取扎实有效措施，确保整治质量。按照市整治办统一部署和要求，局物业管理处要对各县（市）区2017年省“931”整治工作（老旧小区整治部分）加强指导、考核，确保完成年度任务。
（七）开展市区创建文明城市优秀物业小区评选活动，提高小区创建全国文明城市成效。2017年，是我市创建文明城市的最后一年，也是决定创建成败最关键的一年。为深入推进物业小区全国文明城市创建工作，规范物业管理行为，提升物业服务质量，经研究，决定在市区范围内继续开展创建全国文明城市优秀物业管理小区评选活动。创建工作以《xx市推进全国文明城市创建工作实施方案》为指导，以《全国文明城市测评体系》、市委市政府与房管局签订的责任状为依据，通过推动物业小区物业创优，促进小区全国文明城市的创建，进一步提升物业小区物业管理整体水平。通过创建，物业管理小区创建全国文明城市氛围浓厚，小区物业服务规范，小区环境整洁优美，业主文明素质明显提升，形成一批带动全市小区创建的示范小区，并按照《xx市创建全国文明城市优秀物业管理小区检查评分标准》，达到80分以上的物业管理小区占80%以上，物业费的收缴率80%以上，业主对创建全国文明城市知晓率、参与率和支持率80%以上。对创建获奖物业企业除给予一定物质奖励外，在获奖后的一年内参加招投标时分别给予一定加分，对创建不积极、服务质量差的物业服务企业给予相应处罚，记入物业服务行业“黑名单”。通过创优评选活动的开展，推动小区物业管理水平进一步提升。
（八）组织示范物业项目评价工作。根据省住建厅关于开展省级示范物业管理项目评价工作相关文件精神，以及《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》（苏建厅公告〔2017〕45号）等相关行业规范，结合我市现代服务业综合试点城市对物业管理工作的要求， 2017年在全市组织县（市）区、市、省三级示范物业项目评价工作。围绕提升居民居住环境质量这一目标，突出“规范行为、诚信服务、质量提升”物业服务项目评价核心环节，自下而上开展物业服务项目评价工作。各县（市）区先行开展，评选出各县市区示范物业项目，参加xx市年度示范物业项目评选；评选出的市级示范物业项目，再择优申报江苏省年度示范物业项目。通过选树一批县（市）区、市、省三级示范物业项目，并充分发挥示范物业项目的引领、带动作用，推动我市物业管理水平和服务质量跨越式提升。
（九）加强对物业企业事中事后监管的研究探索。物业服务行业是现代服务业的重要内容，社会各界关注度比较高。二级及以下物业企业资质审批取消后，物业服务行业如何健康规范良性发展，是个新课题，新挑战，机遇与挑战并存。各县（市）区物业主管部门要研究探索二级及以下物业资质审批取消后，在国家、省有关监管的意见出台前，加强物业企业事中事后监管的方法、路子，并针对工作中出现的问题及时采取切实有效措施，确保物业管理和物业行业发展健康有序。
三、要求及措施
（一）优化服务措施。今年，全市物业服务行业要把服务作为各项工作的出发点和落脚点，一方面，各级物业管理部门要为物业服务企业做好服务，为企业解难题，化解矛盾，要深入一线做调研，针对新情况新问题，研究解决的新办法，为物业服务企业营造一个良好的发展环境；另一方面，物业服务企业要做好为业主服务工作，把提高服务质量作为企业生存发展的根本，要强化服务理念，优化服务措施，以服务赢得业主，以服务拓展市场。同时，各物业服务企业要实现跨越式发展，就要转变思想观念，与时俱进创新工作思路和举措，在创新中推动发展。
（二）落实属地管理。物业属地管理是《江苏省物业管理条例》的规定和要求，也是贯彻落实市委2013年42号文件及配套政策的重要内容。按照“市级指导、县（市）区级主抓、办事实施”的原则落实好各级物业管理责任，坚持社区日查、办事处周查、县（市）区（物业主管部门）月查并通报，把物业管理日常监管落到实处。各县（市）区要突出问题导向，指导街道办事处、社区居委会抓好物业企业退出项目管理和承接查验工作，杜绝“带病”交付；加强业主委员会建设指导，严格业主委员会成员资格审查，指导、规范小区公共收益管理，提高业主自我管理能力和水平，保障物业企业与业主合法权益。
（三）加强物业行业信用体系建设。信用约束是物业行业日常监管的重要抓手。要按照省、市有关建立健全覆盖全社会的各领域行业信用体系建设要求，研发建设物业行业信用监管平台，完善物业行业信用基本信息，研究制订《物业行业信用管理办法》，建立健全物业企业、物业项目和项目经理等信用档案，达到集信息录入（采集）、查询、汇总、通报（惩处）为一体的物业行业信用监管体系。要主动与市经信委（市信用办）、市场监管部门对接，纳入全社会信用建设、监管体系，使物业行业信息建立、奖惩与全市信用体系建设一体化。各县（市）区可将所有物业项目及项目经理（含联系电话）的信息公开，实现与“12345”政府服务热线的互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业信用体系。
关键词：供配电设施；管理模式；变革
一、住宅小区供配电设施建设管理传统模式存在的问题
一直以来，新建住宅小区供配电设施均由各开发商投资建设和运行维护。因为缺乏统一规划、建设和维护标准，开发商往往基于追求利益最大化原则，在小区供配电设施建设过程中降低设计标准，施工中以劣充好、偷工减料；在设施投运后，因受设计施工和维护技术力量限制，物业管理公司不能对供配电设施进行有效的运行维护。甚至有部分开发商在建设住宅项目时，只办理临时基建用电，逃避建设永久供电设施责任。随着小区入住率的提高，小区用电负荷不断增加，电力设施超负荷运行，或者建成已久的小区，因设施老化等原因造成小区停电事故时有发生。
仅以2012年为例，梅州市562个住宅小区共发生较大故障报修184次，甚至出现停电时间超过72小时现象，严重损害了小区业主的根本利益。受故障频发之苦的居民用户在万般无奈下，甚至求助上访、诉诸媒体曝光等。而供电企业临时的抢修也只是暂时恢复居民正常用电，始终不能彻底解决小区的安全可靠用电问题。旧的建设维护管理模式给小区居民、供电企业和当地政府都留下棘手的供电问题。
这种情况并非梅州市特有，在广东省内外普遍存在，如部分住宅小区仍使用临时供电设施造成小区电价过高、供电线路质量较差、供电设施经常发生故障、设施发生故障后抢修时间较长等问题。
二、住宅小区供配电设施建设管理传统模式问题的分析
（1）没有统一规划。从住宅小区内供电容量基本配置、供电设施设备选型、设备接线方式等都缺乏统一标准。由于绝大部分开发商仅承担建设义务，既不是最终用电人，也不负责运行维护。为追求经济利益最大化，开发商就会降低设计标准，造成部分小区供电设施设备型号杂乱、设备超负荷运行，经常发生故障、抢修时间严重延误。
（2）没有统一建设。开发商出于压缩成本考虑，在建设过程中偷工减料，甚至采用价廉质低的产品以劣充好，严重影响小区配套供配电设施工程质量，为后续维护管理带来隐患。
（3）没有统一管理。由于小区配套供电设施多为各物业管理公司自行管理，各物业公司运营、维护水平参差不齐，在建设项目建成验收移交资料时把关不严，一旦发生紧急故障凭其自身力量无法解决。而供电企业抢修人员到达现场后必须重新查阅图纸、掌握现场设备安装情况及需要对应备品备件等，导致抢修耗时增加。甚至部分物业管理公司利用供电控制权作为管理手段，拒绝向供电企业办理“抄表到户”移交业务，甚至将其他物业管理成本列入电费中，造成部分小区电价偏高，大大增加了业主负担。
（4）根据我国《供电营业规则》第47条“供电设施的运行维护管理范围，按照产权归属确定”的规定，小区供配电设施不属于供电企业的维护范围，由产权方承担供配电设施的运行和维护责任。按照《物权法》第73条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，居民区公用部分的配电设施产权属于业主共有，也就是说业主对居民区公用部分的配电设施享有所有权。而现实问题是，开发商完成住宅小区配套供配电设施建设后，在住宅区70年产权期间，住宅小区都处在无人负责、无人维修、无钱维修的“三无”状况，极大地影响了居民正常生活。
三、住宅小区供配电设施建设管理传统模式问题的对策研究
（1）立法解决是根本途径。基于以上原因，必须改变“谁投资，产权归谁”“谁建设，运营管理归谁”的传统管理模式，统一和规范新建住宅小区供配电设施的建设维护管理，管理模式改革势在必行。因此，全国各地包括上海、重庆等29个省市通过立法来解决住宅小区供配电设施建设和维护问题，陆续出台了地方性政策。
（2）梅州在广东省内的先试先行。广东电网有限责任公司梅州供电局于2012年底率先启动新建住宅小区供电配套政策推动工作，该项“惠民工程”也得到梅州市委、市政府的高度重视和大力支持，政府主动变革住宅小区供配电设施建设管理模式。2013年7月23日，梅州市在全省率先出台《梅州市新建住宅项目供配电设施建设维护管理办法（试行）》及其配套《实施细则》（梅市府办〔2013〕48号），2013年10月1日起试行。同年9月18日，梅州市物价局出台《关于新建住宅项目供配电设施建设及维护费有关问题的通知》，颁布了全市统一的收费标准。2014年10月1日，《梅州市新建住宅项目供配电设施建设维护管理办法》正式施行。
《新建住宅项目供配电设施建设维护管理办法》共分五章，三十二条，包括总则、工程建设、运行维护管理、收费管理和附则五部分内容，为规范梅州地区新建住宅项目供配电设施建设及维护管理行为提供了政策依据。《梅州市新建住宅项目供配电设施建设维护管理细则》明确政策涉及的规划、住建、城管、供电等部门的职责分工，便于政府部门、开发单位和供电企业工作衔接，提高服务质量。《梅州供电局新建住宅项目供配电设施建设维护管理细则》涉及企业内营销、基建、生技、物流、财务等多个部门，主要规定供电企业内部各部门的职责和工作流程，为政策实施做好承接。
（3）推行管理模式改革的积极意义及成效。新建住宅项目供配电设施建设维护管理模式变革是供电企业主动承担社会责任，主动服务社会民生的一项重要举措。管理政策改变了过去由房地产开发商自行投资建设供配电设施的传统模式，调整为开发商委托供电企业统一组织建设及负责后续维护，解决了开发商不按规范建设、业主不能对设施有效维护等关键问题，把供电服务范围由目前的“到小区”直接延伸“到用户”，使住宅小区供电设施设备质量得到提升，从而减少故障停电事件，提高居民用电可靠性，提升供电客户满意度，实现政府、供电企业、开发单位和居民和谐共赢。主要有以下成效：
一是规范和统一新建住宅项目供配电设施的建设管理。按照新的管理模式进行住宅小区供配电设施建设，较好地解决了长期以来困扰房地产开发商的出资界面、建设标准、项目开发过程中的各项配合工作，以及供配电设施建设成本的公平性等问题。
二是保障了广大业主安全可靠使用电力的合法权益，维护了电网安全稳定运行。通过住宅小区供配电设施的统一规划、统一建设和统一维护管理，解决了住宅小区供配电设施的规范建设和运行维护问题，以及住宅小区供配电设施建设与运行维护主体的不一致性问题，既有效地保障了广大业主安全、可靠使用电力的合法权益，又维护了电网的安全稳定运行。
Abstract： This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation， the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project， to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project， and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents， and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable， effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.
关键词：既有住宅改造；项目管理模式；居民参与
Key words： existing residential area transformation；project management model；resident participation
中D分类号：TU984.11+4 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）16-0003-03
0 引言
目前，城市现代化进程的高速发展期已经过去，在工程建筑领域，尤其在大城市，新建工程数量大幅度的锐减，然而大面积的既有建筑却要面临着功能性翻建和现代化改造。
以上海为例，上海市目前既有建筑存量约5亿多平方米，其中住宅约3.5亿平方米，1990年前建造的房屋约占三分之一。统计显示，逾2000万平方米的房屋已经达到 50年以上“高龄”，这些住宅大多主体结构尚好，但屋面墙面渗漏、立面凌乱破旧、上下管道堵塞，电器线路老化、小区道路破损、违章搭建严重、配套设施不足和能源消耗严重等，舒适度无法满足当今社会的需求，建筑物理性能也与小康居住标准有相当差距，后城市化进程中的既有住宅功能性改造将展开新的篇章。
1 虹桥机场某既有住宅小区综合改造案例分析
1.1 项目背景及概况
自2010年虹桥机场2号航站楼投入运营以来，因机场航班频繁，飞机起降时的低空噪声，使居民的生活质量受到了很大的影响，以虹桥机场南侧的沙申茂盛小区和机场北侧的华美小区尤为突出。为解决居民噪音烦扰，提高居民生活质量，兼顾改善既有小区的居住功能，对两个小区进行以隔声降噪为主要内容的综合改造。
沙申茂盛小区位于机场南侧，七莘路沪青平公路，建筑面积11.88万m2，共38幢，居民1896户，六层砖混建筑，华美小区位于机场北侧北翟路东华美路，建筑面积13.88万m2，共62幢，建造年代跨度较大，从1985至1994年间均有建造和交付使用。
小区因噪声等原因涉民矛盾突出，居民改造意愿强烈，如何将噪声治理的总目标和居民业主的关心需求点相结合，是项目管理单位需重点关注的核心问题。该项目现将该项目实施过程中的成功经验进行剖析，对既有住宅类建筑的改造管理模式予以借鉴作用。
1.2 策划阶段和概念方案征询居民意见
在项目启动之初，由项目管理单位负责牵头具体实施工作，成立项目工作组，由所属街道/镇、居委、物业、项目管理、设计等单位组成。在制定概念方案和项目修缮科目阶段，项目管理单位牵头项目工作组组织对居民业主的意见征询工作，在取得改造范围小区内居民总数三分之二以上确认后，开展后续项目报建、合同备案等工作。
1.3 设计方案征询-初访调查
在设计方案最终深化完成定稿后，将展开与居民见面互动，听取居民的建议。因该项目涉及部分室内装修情况的损坏和修复工作，因而采取对每户居民展开挨户初次走访调查工作（简称“初访工作”），对原居民室内装修情况进行原始记录并确认，作为后续恢复施工的基础资料和施工依据。具体操作模式则由项目管理单位牵头组织成立项目初访工作小组，由居委、物业、设计、监理、施工、投资监理等单位共同参与，由项目管理单位制定初访工作流程，编定《初访工作流程和实施细则》和《初访工作实施过程中注意事项》明确各参与单位的任务职责和具体分工，以及制定设计方案的简化版本《标准改造施工告知表》。
由设计单位主要负责在初访过程中向居民解释设计方案及房屋结构方面的疑问以及核验设计文件与房屋原平面布局是否吻合。项目初访小组其他单位按照《初访工作流程和实施细则》中的明确分工做好各自约定的工作，以及配合相关解释和见证记录工作。对居民疑惑进行答疑，对居民提出的想法进行梳理和解答，合理化建议予以采纳和调整。
1.4 设计交底图纸会审过程中居民参与
施工图深化出图后，按照常规工程应由项目管理单位组织项目参建单位，包括设计、施工总包、专业分包和监理单位进行设计交底，图纸会审工作。而在本项目召开设计交底和图纸会审会议，会邀请居民代表进行参与，在功能需求和使用等方面提出合理化建议。
1.5 施工中施工保护方案展示，材料样品展示
施工前，项目管理单位召集施工单位做好交底工作，要求做好施工期间的保护措施，制定相应的施工专项保护方案报监理单位审批，在小区公共区域进行公示。因方案中阳台需作加固处理，对阳台部位地板保护，厨、卫间的窗户需进行更换处理，应对厨房和卫生间进行隔离处理，确保施工期间居民的人身和物品的安全。
住宅改造项目使用的建设工程材料的质量，应符合国家、行业、本市地方标准。施工单位应对进场材料进行报验，监理单位应对报验材料进行进场检验签证，需要复试的应见证取样复试，复试合格后方可使用。
居民室内原装饰装修情况不尽相同，所选用的材料材质厂家也各不相同，势必造成众口难调的局面，为妥善解决此种情况，更好的体现出居民的自住选择权，项目管理单位在与施工、设计等单位协商后商讨决定由施工单位提供数种装修样品，可供居民自住选择，既最大限度的满足了居民自住选择权，也妥善解决了每户材料品牌样式过多，造成的采购困难，避免增加采购成本。
1.6 过程分户验收，居民全程参与
在项目综合验收前，按照施工图设计文件、质量验收规范准，以及初访工作资料，对居民每户及公共部位进行专项过程验收。既有住宅小区改造项目的业主方为每户独立的居民业主，应当按照住宅工程质量分户验收。
分户验收是在施工单位完成改造施工内容，完成自验收提交工程竣工验收报告后，单位工程竣工验收前一段时间内由分户验收小组完成的一项验收工作。分户验收应严格按照国家和地方等质量验收规范进行，同时应请居民全程参与，并由居民在各自户室验收材料完善签字确认方为合格。
项目管理单位应当建立分户验收制度，建质量分户验收流程和相关表格，完善相关验收手续，确保居民满意移交。
1.7 综合竣工验收，居民回访
在质量分户验收完成后，项目管理单位应组织各参建单位开展项目综合验收，邀请工作组、业委会以及居民代表参加，对验收后的质保期内的施工单位的维修保修的约定，以及正常使用的说明都将进行明确。并由项目管理单位组织成立居民回访调查小组，对改造范围的既有住宅小区进行随机抽样回访。
1.8 组织项目后评估，居民满意度调查
项目后评价对于总结项目管理的经验教训、提高项目决策的科学化水平起着至关重要的作用，对后续相关类似工程项目提供参考和借鉴作用。项目管理单位在完成项目竣工备案后，组织相关咨询顾问单位开展项目后评估，召开专题访谈会，制定项目后评估问卷调查表，搜集信息，分类梳理，系统分析，形成后评估专项报告。
2 结语
在既有住宅小区的改造过程中，项目管理方如何发挥好牵头协调、项目总牵头单位的作用，不仅要做好工程项目的全过程管理，把控好项目进度、安全、质量等工程要素，协调各参建单位推进工程有序推进，更重要的一项工作则是要求调动居民业主的主观能动性，既有住宅小区的改造项目的业主方则是每户居民业主，协调统一好业主的需求，以及充分调动居民的积极性，充分发挥居民业主的主观能动性的工作都至关重要。
虹桥机场住宅小区改造项目作为本文案例分析，因涉民矛盾突出，居民改造意愿强烈，如何处理好居民业主的关心需求，在项目实施过程中的部分成功经验进行了剖析，对既有住宅类建筑的改造工程项目管理模式作为借鉴作用。
参考文献：
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[8]《虹桥机场航空噪声治理工程工作导则》（第一版）.
【关键词】物权法；车库权属；业主共有
【中图分类号】：D923.2
【文献标识码】：B
【文章编号】：1673-4041(2007)10-0053-03
新《物权法》的通过，中国的广大业主和购房者来说，意义重大。在通过的新《物权法》中，对于物业管理公司以及小区业主委员会的地位都做了第一次的全面规定，所以也有人称 这是一部与物业管理企业息息相关的法律。在这部法律中，针对物业管理行业相关领域的规定中，涉及到业主委员会和业主大会得法律地位问题，建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则。其中最为突出的内容之一就是关于小区车库的法律规定。而我国的现实是，开发商在开发住宅小区的时候，对于建成的车库为了获利就将居民小区的车库进行销售或出租，而业主们却认为，车库是配套设施应属全体小区业主共有，正基于此，业主与开发商在这一问题上矛盾重重。
1小区车库的权属
所谓权属，通俗的说也就是物归谁所有，由谁享有所有权。要弄清物的权属，应从该物产生权利的源头去探究。依据物权原理，物权包括自物权和他物权。自物权即为所有权，也即自然人对于物的占有、使用、收益、处分的权能。谁拥有所有权，该物就归谁所有。所以，我们就可以从车库的所有权归属上来分析谁是车库的真正所有人。现实中，车库一般有两种形式：一种是专门性的社会停车库，专门建造一栋建筑物，并将整个建筑物全部用作停车库；另一种是与住房合为一体的车库。专门性的车库以单个停车泊位为单位，出售或出租，其法律关系与普通的房地产有关的法律关系基本相同。而与住房合为一体的车库其性质却完全不同，此种车库的大量出现产生了一系列新的问题。该种车库多出现在居民住宅小区，且多以地下车库的形态出现。本文仅限于讨论此种居民小区的车库权属问题。
现实中的车库权属纠纷多为因开发商对车库二次处分或者没有处分而产生，具体而言： 无权处分型：虽然车库具有法律意义上的土地使用权的情形，但是，开发商在出售房屋时，却将车库面积计入了公摊面积，也就是说，车库已被开发商出售给全体业主了。这种情况下，开发商不得再对此地下车库进行销售和出租，应该将所有权交还全体业主，已出售、出租获得的利益应该归还全体业主。若此时开发商又将车库（位）拿出来单独出卖给业主，则业主为得到车库（位）将需支付双倍的对价。有的开发商似乎意识到，车库已出售给全体业主了，再以出售车库为名有所不妥，他们变个名称叫做“车库使用费”。孰不知，既然车库属于全体业主所有，车库的使用权当然归全体业主，开发商绝没有拿着别人的东西收取使用费之理。
限制处分型：如果地下车库的建设成本的确未摊入房屋的销售价格之中，并且确未占小区各业主所分摊土地使用之利益，那么地下车库应该为开发商所有。但是并不是地下车库所有权人想怎么处置就怎么处置，作为小区的地下车库有其功能及性质的特殊性，我们认为全体业主依然享有地下车库的使用权。开发商不得对地下车库进行恶意空闲，不得以地下车库的选择性出租、出售来要胁为难小区的全体业主或任何业主。并且关于地下车库的出租、出售定价等等小区全体业主具有听证权。
2新《物权法》在小区车库规定上存在的问题
通过上述论述，小区的车库有可能属于开发商所有，也有可能属于全体业主共有，而新《物权法》对此并没有明文规定，只是规定了： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”法律的规定是对车库的使用作出了规定，并没有涉及到车库权属的归属问题。
从这条规定中可以看出，困扰小区停车的问题似乎得到了解决，因为小区中的车位要“首先满足业主的需要”，但是在现实中，由于开发商与业主的信息不对称以及开发商的强势，许多问题也随之而来。
2.1规定并没有杜绝小区车位不能让小区以外的人购买。规定并没有明确规定小区车位的销售或者租售对象，仅仅使用了“首先满足”这样的字眼，在社区早期阶段，入住率比较少的情况下，如果满足了当时业主的停车需要，是不是就是说剩下的就可以买给小区以外的人了？如果没有这一条的说明，业主的权利形同虚设，这种优先权就没有任何意义。
2.2在关于人防工程类型的车库如何解决？一般来说车库有三种类型，一种是按照规划要求的，属于社区公共配套类。一种属于附送类型的，是拥有产权的，例如别墅的私有车库，还有一种是人防类型的车库，按照国家有关法律这种类型的车库是不允许买卖的。 第三种类型的车库如何约定？如何管理？这一点并没有相关的细则给予支持。
2.3如果车位占用了业主共有的道路或者是土地，用来停放机动车的话，按照规定这些车位是属于业主共有的，那么物业管理公司在对此进行的收费是否属于业主所有？这部分资金如何分配、管理与使用？存在着许多不确定因素，将来如果处理的不好也将会引起纠纷。
2.4如果业主转售房子时，或者已购车位业主转让车位时候，关于车位的二次出售是不是只能卖给本小区的业主？是不是要经过全体业主的同意？这些方面物权法也并没有明确规定。
随着我国经济的不断发展，在不久的将来，各地人均拥有汽车的比率肯定会很大幅提高。笔者认为可将车库作为小区业主共有部分由全体业主享有产权，各业主根据分摊面积支付相应价款。这样做既可以保证开发商及早的收回投资、还能让业主支出相对较少价款就可使用车库、同时还满足了业主们不希望小区车库对外出售的要求。这个方案兼顾了各方的利益，特别是考虑到了业主们的长远利益。车库由业主所有之后，至于怎么在业主之间分配使用，可由业主大会做出决定。根据我国现实，通常一户业主不能拥有一个车位，有车的业主在使用车库时占有的面积往往要大于他所分摊到的面积，这时该业主就应当对超出部分支出相应费用，这笔费用可以用来补偿不使用车库的业主。如果可能的话，小区的剩余车位还可以对外出租从中获取收益，同样能补偿给不使用车库的业主。这样的话，那些没有车的业主因在买房时支出的车库分摊费用，可以通过这种转让车库使用权的方式获得补偿，因支付车库公摊价款的负担可以得到缓解。
新《物权法》的出台，从法律上确定了业主与开发商之间的法律关系，使得业主的权利得到了保护、开发商的资产得到有效利用。新的物权法明晰了类似车库、公共道路、绿地等部分的所有权，这是一个很大的进步。但真正实施物权法，就需要相关细则的出台，如果这些细则没有很快地完善，那么，不仅仅个人和集体的权益无法确定，而且也会使得有些问题处于边缘化状态，得不到很好解决。
参考文献
[1]王玉丽：《论住宅小区地下车库的权利归属》，国家民商法审判网，省略/Article_Show.asp?ArticleID=1047
[2]王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》，2006年9月，第77页
规范物业管理 促进城市发展
随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管 理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理 面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依 据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物 业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行 规律逐步完善发展。
一、**县物业管理的难点表现
(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成
实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的 必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认 识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本 概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和 错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模 式，不能接受物业管理提供的有偿服务。
(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未 形成
目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、 常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形 成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的发展。
(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨 随着《物业管理条例》、 《**省物业管理条例》和《**市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意 见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始 就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。
(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实
由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐 患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启 动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定， 新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位 和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难 上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴 纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房 出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的2 0％，高层住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约1 7万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米，其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。
(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰
《**市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅 达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6 o％左右。
二、要着重处理好几个关系
物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。
(一)物业公司与业主委员 会的关系
物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两 者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国 特色的物业管理的一大特点。
在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位 置，正确处理好服务与管理的关系?一是对业主的各类服务需 求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业 主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为， 则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维 护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得 到保值增值。
(二)业主与业主的关系
“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。
成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设 备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主 客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。
(三)有关部门与物业公司的关系
按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的 对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应 由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地 产管理部门的管理职能；服务项目收费和收费标准方面的业务， 属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出 所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些 部门都是服务性的，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表， 计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身 上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和 责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器 来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部 门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书， 明确双方的责、权、利，否则物业公司无权为其服务。
(四)物业管理主管部门与物业公司的关系
随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运 动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立 法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员， 对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子， 谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念 才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效 益，政府和企业也都将同时受益。**县物业管理所作为房地 产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政 策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。
三、**县物业管理健康有序发展的对策
鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何规范物业管理市 场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，究竟 如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展?关键要从以 下几个方面入手：
(一)尽快完善配套办法和实施细则
社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。 从深圳、上海、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住 宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。 **市在20xx年出台了《**市住宅小区物业管理办法》，但 作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广 泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《**省物业管 理条例》、《**市住宅小区物业管理办法》尽快出台**县物 业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策 上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售 公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维 修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳， 对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》 和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。
(二)加大宣传力度，引导观念转变
物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能 够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接 的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发 展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和 居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报 道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参 与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户， 利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓 地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民 营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施 保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的 无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费 的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。
(三)理顺管理机制和监督约束机制
政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。
(四)加强自身建设，提高服务质量 提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化和精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，健全小区的管理制度。包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为，用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。再次，加强业务技能学习和培养。提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。
(五)拓宽经费渠道，培育造血机能
2016年物业办公室主任述职报告范文【1】
小区的主要工作是为住户提供各种常规服务,通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：
一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治：
1、 对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;
2、 对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对东大门及其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;
3、 对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;
4、 对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;
5、 对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。
二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓。首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，又投资四千多元，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。
三、完善水电管理，尽力做到住户有所呼，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或商请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又最大限度的节约电能损耗。
四、 在对小区绿化做好日常管理维护的同时，组织绿化人员积极开展育苗补种工作，同时加大修剪、除草和病虫害防治等的力度，提前做好防冻防霜措施，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调统一;同时监督绿化人员利用二次用水浇灌东大门和南大门周围的绿化带，最大限度节约水资源。并在年末组织办公室人员和绿化组人员，利用化粪池内的肥料，对小区内的灌木进行根部施肥，既清理了化粪池，又为灌木生长提供了充足的养分。
五、在总结日常管理经验和听取保洁人员意见的基础上，制定了《小区保洁制度》，细化保洁员工作流程和监督程序，将每人每天的工作量明细化，做到工作到哪里，就监督到哪里，同时加大了对室外球场、消防栓箱、垃圾小屋、休闲走廊、公共卫生间、信服箱、房顶等的清洁力度，使小区的保洁工作得到了极大提升。
六、制定了《小区食堂管理细则》，对食品采购、饭菜售卖等进行严格监督，同时积极帮助食堂主任解决一些工作中的实际问题，保证小区住户有一个安全卫生的就餐环境;
七、在增收节支方面，除了大力开展水电节约管理外，我们对外单位在小区内的用电情况进行了调查统计。通过多方联系协调，并经双方确认，追回电信局在小区内设置小灵通机站的电费15386元，但由于电信局年终结算，所以该笔费用推至XX年1月份支付。另外在中心领导的大力支持下，投资39000多元对小区食堂进行了改造，力图将其作为小区创收的一个增长点，但由于我个人的经营能力有限，未能实现这一愿望。
2016年物业办公室主任述职报告范文【2】
在XX年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合珲春实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：(1)开发建设单位确保自管的房屋;(2)使用房屋进行抵顶维修基金的房屋;(3)欠缴维修基金的房屋;(4)维修基金缴纳比较齐全的房屋;为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物业维修基金的管理工作
(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、基金的使用情况
大家好!
世博在我心中,文明在我手中,“双文明”的创建工作任重而道远,我们将进一步要求全体员工努力达到“四个到位”,即:服务理念到位、服务态度到位、服务技能到位、服务环境到位,最终赢得居民的“双满意”,使我们物业窗口成为世博会的亮点之一。我们**物业公司的全体员工将全力以赴,为世博增光,为世博添彩。
一,动员、动员、再动员,让世博主题融入心中
1,领导班子先学一步、先行一步,率先示范作表率。
面对物业中存在的困难和问题,我们将从公司的领导班子自身上抓起,统一思想,提高认识,根据区、局和集团的要求,真正从公司的实际出发,发扬杨浦人的“四敢”精神,在全公司倡导“三个真”和“三个会”,即“真想、真干、真突破”和“会想、会干、会突破”。
2,多途径、多举措、多形式对迎世博进行动员,对世博主题进行宣传。
我们不仅要求公司员工积极参与迎世博活动,还要利用我们物业管理的优势,加强与社区居委会、业委会之间的沟通联系,在小区中营造世博主题氛围、进行各种世博主题活动,加大对“我为世博作贡献”主题实践活动的宣传力度,大力宣传先进典型,积极主动配合街道开展文明居住“金点子”征集活动,“说说我家好邻居”的报道,尽可能地调动所有小区居民的力量参与迎世博、建设和谐家园、创建文明小区。同时积极配合有关部门进行迎世博动员,如配合并参与“千个小区百万家庭迎世博”大型社区活动在小区内的活动开展。
3,以“双满意”主题活动为抓手,结合公司实际抓动员。
将“迎世博,满意服务在小区,满意服务进家庭”主题活动的精神和具体实施细则传达给公司的每一位员工,让员工牢记“三个明显提升”,在环境、服务和业主满意度这三个方面找到自己的差距,处处坚持不懈地以“四个自觉”来要求自己:自觉转换角色,变管理员为服务员;自觉树立主动服务意识,变“要我服务”为“我要服务”;自觉想业主所想,急业主所急,排业主所忧;自觉做到“小事不出小区、大事不出社区、急事限时完成、难事监督答复”。
二,敢想、敢干、敢突破,把迎世博“双文明”创建落实到行动中。
针对售后房小区和商品房小区不同的特点,我们制订了不同的实施方案。
1,售后房小区破难点,治乱、治差。
售后房小区由于种种原因,一直都是物业管理的难点,但我们会迎难而上,将双文明活动与物业管理服务达标补贴工作相结合,坚持围绕五点补贴原则,将治乱、治差作为重点。
在治乱方面,主要针对屡禁不止的乱停车、乱堆物和乱涂写这“三大顽症”对症下药。对小区的停车位进行重新规划,重新划定停车线,并且严格控制车辆出入小区,加强车辆规范停放,及时进行车辆引导。对乱堆物和黑色小广告,做到勤巡视、快制止和全清除,建立长效管理机制,将苗头遏制在萌芽状态,保障居住环境有序。
在治差方面,一是对管理处、门卫室等接待服务窗口进行集中整治;更换陈旧的办公设施,打扫整理办公场所,调整部分不合理的门卫室。二是在服务态度上有所提升,做到用语文明规范,态度主动诚恳,接待热情耐心。三是提升服务形象,特别是门卫保安的形象,做到挂牌上岗,仪表整洁,服务规范。
2,商品房小区抓“三高”。
针对基础状况较好的商品房小区,重点是维护和提高小区优美环境,对小区的绿地内垃圾进行清除,按时进行绿化养护,在延伸服务方面为业主提供便捷的服务,提升窗口服务的效率和满意度,达到:高标准的居住生活环境、高起点的管理服务标准及高水平的满意度,力争打造样板、多出亮点。
3,进家门,听心声,解难题。
我们将通过实地走访加强与业主的沟通交流,了解业主亟需解决的问题并切实落实解决。为此由领导班子带头,每人走访每个小区不少于20户;内勤人员走出去,每人走访每个小区不少于40户;小区经理上门走访率不少于小区业主总数的60%。在听取业主的意见建议后,认真填写《意见建议征询单》,并由业主签字认可。对意见建议进行分析梳理后,制定整改措施,对业主反映集中的问题将尽最大努力去解决,做到能改即改,有难度的想方设法改,确实无法整改的耐心解释,让业主理解谅解。
三,服务、服务、再服务,让居民百姓享受到世博文明
除了在日常小区管理中加强服务意识以外,我们将充分利用应急维修中心等优势,进一步延伸服务内容,尽可能提供全方位的物业管理服务。
我们本着“为用户服务,达到物业增值”的宗旨,运用地方资源、政府资源,以不断提高广大业主生活质量为根本,以解决广大业主生活中的各种需要为最终目的,一切从业主的实际需要出发,以“962151”为平台,致力于开发多种客户服务项目,服务范围涉及家政服务、绿化租赁、房屋中介、特色洗衣、家电维修等百姓日常生活领域。换言之,随着延伸服务项目的拓展,今后,百姓生活上任何问题或需要,只要拨打962151都能得到解决。
今天，油田召开“创和谐环境，建温馨家园”活动动员大会，想职工所想、办职工所盼，对社区工作提出了更高、更新的要求，活动开展的非常及时、十分必要。我们XX社区决心在以往工作的基础上，结合油田开展“创和谐环境，建温馨家园”活动的要求，选准载体，坚持特色，进一步提高社区物业管理和服务水平，为居民创造更加和谐、温馨的居住环境。具体来说，我们将做好以下四个方面的工作。
一、积极创建“亲情楼栋”，让机关干部动起来
各项工作的落实，重点在基层，关键在干部的表率。为进一步改进社区机关干部的工作作风，发挥机关干部在服务居民、服务主营单位中的带头作用，今年3月下旬，我们XX社区出台了社区机关干部小区管理承包方案，共有XX名社区机关干部对XX个居民小区的楼道进行了承包管理，机关干部负责日常的楼道卫生。活动开展以来，社区机关人员纷纷利用双休日等业余时间，拿起工具，到自己所承包的楼道打扫卫生，在居民中引起了强烈反响。许多居民看到这一情况后，主动协助机关干部打扫楼道卫生，收到了良好效果。目前，我们这项活动已经向基层延伸，各三级单位纷纷制定了楼道卫生承包办法，每名党员干部都承包一个楼道，并将这项工作纳入日常管理，每周进行检查考核。今后，我们XX社区将以“创和谐环境，建温馨家园”活动为载体，把“亲情楼栋”活动长期坚持下去，让机关干部不但要承担楼道卫生清扫任务，还要熟悉楼栋居民的基本情况，与居民同吃亲情饭，拍摄全家福，做到连心、连情、连责；定期与楼栋长交流座谈，了解居民反映的信息，听取居民意见，竭尽全力为居民排忧解难，让居民切实感受到社区的温暖。
二、坚持特色服务，让社区品牌亮起来
以“小白鸽”志愿服务为纽带，继续开展“医疗服务到前线、送医送药送健康”活动。3月中旬，在XX采油厂夺油上产会战的关键时期，我们组织“小白鸽”志愿服务医疗队，由社区领导带队先后到采油XX队等前线单位进行走访慰问，为职工查体，送医送药，将社区党委对采油一线职工的关怀带给了正在奋战的职工们，为采油厂会战提供了后勤支持。3月份以来，社区共组织6批志愿服务医疗队先后到20多个采油队、钻井队开展送医送药服务，进一步密切了社区与主营单位之间的关系。“两费”收缴中，采油厂等主营单位给予了我们大力支持和配合。今后，我们将以密切社区与主营单位之间的情谊为宗旨，继续开展“医疗服务到前线、送医送药送健康”活动，定期组织志愿服务医疗队深入采油队、钻井队等前线单位，为前线职工提供医疗服务，将社区的亲情关怀传递到生产一线。我们还将编制亲情联系卡，发放到主营单位前线职工的家中，让他们的家属能够享受到更加快捷的服务，让前线将士能够安心的夺油上产。
三、大力开展群众文化活动，让居民参与进来
去年，我们XX社区以构建和谐小区为主题，在8个小区中开展了“邻里守望”活动，制订了《邻里守望文明公约》，为居民发放了信息联络卡，在退休老党员、老干部中招募“邻里守望”志愿服务者90余名。活动开展以来，社区先后评选出30家“邻里文明星”、“邻里守护星”、“邻里助困星”，拉近了居民之间的距离，增进了居民之间的友情。
按照“创和谐环境，建温馨家园”活动要求，今后，我们社区将在所有小区全面推广“邻里守望”活动，充分发挥家委会、楼栋长、百户治保员、“邻里守望”志愿服务者的联系纽带作用，搭建起社区与居民、居民之间、邻居之间互相沟通的平台，进一步融洽邻里关系，努力营造出相互关心、相互帮助、相互监督的社会风尚。在此基础上，我们还将陆续开展“关爱残疾人”活动，评选“爱心帮扶”先进居民，举行第九届河口文化艺术节，开展老年人才艺展示比赛，开展“三百五好”评选（进百家门、结百家亲、说百家好，评好婆婆、好丈夫、好儿媳、好家庭、好儿女）等丰富多彩的群众文化活动，进一步加深社区与居民之间的感情，密切社区与居民之间的关系，推动社区精神文明建设的健康发展。
四、强化小区管理，让居民小区美起来
下一步，社区将以灯要亮，树要绿，地要净，楼要固，路要通，水要清，暖要热，电要足，居要安，人要乐等“十要”为标准，进一步规范小区管理。根据《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，完善现有的规章制度，按照职责明确、运行顺畅、执行有力的原则，重新明确保安、保洁、绿化、维修质量管理标准，建立起科学、规范的物业管理体系，力求管理精益求精。坚持实行分工负责制和目标管理责任制，继续加大卫生保洁力度，做到“一日三扫”，垃圾日产日清，确保环境整洁。以XX小区创建省优秀住宅小区为目标，加大新区建设管理力度，按照“净、绿、美”的要求，进一步做好新区绿化工作，不断强化“绿色精品”意识，积极开展春季苗木配置工作，努力打造绿色生态小区，进一步美化小区，改善小区环境。突出“440”服务的窗口和枢纽作用，进一步健全绩效考核机制，提升“440”服务的快速反应能力，让“440”更快、更灵、落实更到位，为居民提供更加精细美的管理和更加优质的服务，创造更优美、更舒适、更文明的和谐环境。
1 油田社区综合管网档案管理现状
1.1 档案收集规范度不高。油田建设开发初期的综合管网档案，由于油田档案机构和管理制度不健全，档案部门不能准确掌握工程项目开工、竣工时间，无法动态监管和规范约束，造成管网工程建设文件材料归档不全，部分管网档案仅有交工资料无竣工图纸，特别是部分住宅小区水、电、气、暖、通信等改扩建、维修施工形成的档案材料归档不全问题突出。
1.2 档案整理规范度不高。在油田社区综合管网档案整理的过程中常有卷内目录和档案资料实体不符的情况出现。另外，由于个别施工单位工程技术人员责任心不强，在编制竣工图时缺乏对管线埋设的深度、节点、材质、管线走向及附属构筑物进行深入细致的调查，使竣工图成为所谓的“示意图”，不能准确反映出管线现场具体的施工建设信息，给以后的档案利用带来了一定的困难。
1.3 档案管理方式落后。随着住宅小区的改扩建，新管线不断增多，旧管线也在不断更换和废弃，各类管线的规模和复杂程度也越来越高，形成的综合管网档案也越来越多，使得传统手工管理及计算机目录级查询的社区综合管网档案管理方式已无法迅速、准确地提供档案信息。
1.4 档案人员素质待提升。综合管网档案是否系统、完整、准确，关键是做好管网工程文件材料的收集工作，而能否把好收集关，则取决于整个工程建设工作的管理水平和档案人员的自身业务素质。而目前一些施工单位不设专人收集、整理管网工程资料，或临时抽调一些不懂专业的人员管理，这样就会造成资料收集不齐全、填写内容不准确，内容不真实的档案，给今后档案管理和利用带来隐患。管理人员的管理知识结构老化，也严重影响了档案管理工作的技术水平。
2 对策
2.1 纳入合同管理。工程建设单位在与施工单位签订工程项目承包合同时，除对施工单位移交竣工技术文件材料的时间做出具体要求外，还应对竣工技术文件，尤其是竣工图的编制任务、归档文件材料的质量检查标准等做出明确规定。如明确规定由施工单位编制包括竣工图在内的竣工档案资料，并预留工程概算总造价的3%作为竣工档案保证金，竣工档案经建设单位和辖区内档案管理部门验收合格后，再将保证金如数退还，竣工档案不合格者保证金不予退还。
2.2 强化日常监管。以质量控制前移为端口，保证归档文件材料的质量。档案人员应当转变观念，在加强对建设单位工程技术人员的业务指导的同时，对施工单位技术人员进行业务指导，加强编制竣工技术文件的质量要求和规范，引起施工单位对编制技术文件材料的重视。要做好从形成到归档的全过程归档文件材料的管理，把综合管网文件材料的形成纳入建设单位的行政、经营、生产技术管理中，做到管网档案归档与项目建设进程同步，保证归档文件材料的质量。
2.3 把好工程验收关。工程施工单位在办理施工许可证时，如果不附管网工程档案归档承诺书，将不予办理施工许可证；工程完工后，必须有档案管理部门参与竣工验收，了解工程施工内容，审查档案移交是否齐全完整，否则工程不予通过验收。
2.4 强化档案业务培训。档案人员应更新观念，增强责任意识、现代化意识，提高自身业务素质同时，加强对相关部门档案业务指导力度，定期举办由建设单位专兼职档案员、施工单位和监理部门资料员参加的档案培训班，以油田基本建设档案管理细则、建设项目档案验收细则、科学技术档案案卷质量标准为主要内容，对管网档案归档内容、整理标准、装订方法等系统讲解和实际操作演示，通过培训提高人们的档案意识和业务素质，保证归档竣工技术文件质量。
