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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇浅谈城中村规划和改造，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：城中村改造；渭南市；可持续发展
中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1673-8500（2013）02-0044-01
一、研究背景
通过对城中村的改造研究中发现新困难新问题，比如城市在开发过程中过于迁就土地所有制和行政隶属，致使延误了最佳改造时机，而随着城市发展城中村的区位价值日益加大，导致改造开发成本过高。大多城中村区域位于城市景观控制带，对容积率的严格控制使得局限于该区域的改造开发活动无利可图搁置了改造时机。局部开发收益与成本形成逆差，导致城市建设无法顺利进行等。“城中村”的改造必定是一个艰难的产权重新界定和社会关系网络重组的过程，必须创造一种使各方共赢的合约安排才能顺利进行。而这些仍需要进行深入研究和探索，坚持找出更加合适的可持续发展的方案。
二、渭南市城中村现状及存在问题
渭南是具有丰富历史文化和资源的城市，随着城市的不断发展扩张加之外来人口的聚集膨胀，渭南市建成区由1980年13平方千米、19.5万人口到2007年已发展到38平方千米、36.8万人口。目前渭南市中心城区规划区域内有临渭区等6个街道办事处、26个城中村、144个村民小组、共计14534户约50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。其中例如城中村五里铺作为城市重要功能片区，自身已形成一个比较成熟的小经济体系，可以满足当地居民的基本生活需求，但是这些街区以村中居民宅基地建起的私房建筑为主，其中临街建筑一层大多改建成门面房，从事商业活动。当地居民大多以家族形式居住在村中，生活条件十分落后，已经完全跟不上村子周围城市发展的脚步。生活环境、商业形式、基础教育等方面出现了诸多连锁不良反应，这是城中村在急速发展的城市现状中的典型。
通过对渭南市城中村的调查研究可以发现几个问题，首先由于城乡分离的户籍管理制度，导致土地管理制度城乡差异较大，无规划高密度建筑的城中村区域难以融入城市之中，使得该区域城市化进程滞缓；其次，由于行政管理的不统一，城中村村民住房面积过大，区域变化过快带来的文化适应问题是该类社区城市综合治理的重点。从城市发展统一规划、城中村区域规划和出台的相关政策等角度提出相应对策，同时在改造过程中要注意因地适宜，不能过于强硬，要提出可持续发展的适宜政策，规范集体土地的出让、出租和建设。在流动人口方面，由于城中村是外来流动人口的聚集地，对城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解决外来人口对廉租房需求等问题也是重中之重。在进行整合和改造的同时，既要控制人口数量，还要限制开发建设规模，从政策、经济等各方面多管齐下，由改造单位主要负责，组成包括社会学家、经济学家、工程师、规划师等专业人员的团队联合进行操作，完善针对外来流动人口的住房租赁市场和安置问题。由于宅基地制度的存在导致了城中村管理混乱，城中村区域的土地未能及时收回国有。从文化角度对城中村进行研究，发现城中村的城市化不仅是单纯的物质形态的转化，而是从社会、经济、文化、景观等多方面的转化。城中村区域的村民将要面对本土文化与外来文化的冲突到融合及从农业文化到现代都市文化的转变。在城中村改造问题上，当地政府应该积极配合积极引导，改进市场机制、加大公众参与力度，加强对本土传统文化的保护，加大城乡结合部的整体规划建设等策略，争取做到区域规划、产权清晰、法制健全，走可持续发展的生态城市化道路。
三、结论及思考
通过对渭南市传统街区城中村的调查研究，分析了城中村改造中出现的问题和矛盾，认为城中村问题的核心是如何满足外来流动人口对城市廉租房的需求问题和城中村本地村民的营生安置问题。针对这两个问题提出构建政府、村民和开发商之间的利益均衡机制来改造其物质生存环境，提供各类教育补偿以及政策福利，改善村委会和村民的多样化现状，提出绿色环保可持续发展的城中村改造理念，充分利用现有的自然优势，采用生态方式因地制宜地进行改造，为城市宜居、发展绿色生态城市建立总体战略规划。借鉴近年来对各大城市的改造经验，对于像渭南市这类向大城市快速迈进的二线城市，城中村的改造应趁还未有大规模整合之前，及早规划，提早防控，降低改造成本的同时完善各类保障制度，妥善安置村民，开展阳光拆迁，加强大众参与，转变村民被动改造的情绪，从而达到顺利和谐改造城中村的目标。另外通过对城中村改造的功能引导，使改造方案符合未来城市发展规划的要求，与周边区域发展相协调，避免条形商业区域形式出现，激发城市活力，提高土地价值和使用效益。
从生态环保、人居环境可持续发展的高度来审视，如何防止新的城中村产生也将是城中村问题研究的一个重要课题，城市在不断发展，二线城市要抓住机会，慎重对待城中村问题，防止新村产生。彻底解决城中村问题将是一个漫长又繁杂的历史过程，居住环境的可持续发展可以说是个久远并能不断创新的课题。
参考文献：
[1]田莉.“都市里的乡村”现象评析――兼论乡村――城市转型期的矛盾与协调发展[J].城市问题.1998，（06）：43-46.
[2]吴晓.城市中的“农村社区”――流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划.2001，（12）：24-28.
关键词：城市规划；规划实施；存在问题；相应对策
Abstract: the city planning in the implementation process will inevitably produce deviation, this paper explores the reasons, try to put forward the countermeasures.
Keywords: city planning; planning implementation; problems; Countermeasures
中图分类号： TU984 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
城市规划的成果是以科学合理、可持续的图景为目标导向的，城市规划的实施却是以“项目”为导向的，加之短期内出“政绩”的GDP考核要求，土地财政下政府对“大商”迁就，往往出现因大项目落地调整城镇总体规划。只要外商看上了某个地块，不惜蚕食规划预留的生态廊道、取消城市干道、填埋规划预留的水系、提高容积率，甚至改变规划总体布局。尽管有住建部的督导、卫星图片核查，但通过独立选址、城市规划动态维护以及调整总体规划来合法化。甚至在“落地倍亲商”的环境下，外商故意造成“既成事实”，逼迫规划局认可。由于城市规划管理工作的监督和约束机制不够健全，城市环境质量逐年下降、城市内涝、水体污染，甚至土地被“胡乱占用”等问题出现。
以“项目”为导向的规划实施也是造成“城中村”的原因之一。政府为了项目，成立项目指挥部，有着明确的目标考核，为了项目推进，尽快实施，总是本着“先易后难”，“见效快、投资省”的原则，征迁难、改造成本高的城郊村落自然而然就演变成为“城中村”的问题了。
如何避免城市规划蓝图与规划实施之间的误差呢？笔者试着提出如下的思考。
一、要加强城市规划的科学合理性
1.1、科学合理的规划是可持续性的
要想实现城市的可持续发展，在城市规划过程中，不仅应该包括常规规划内容，而且应该综合考虑城市自身的资源和环境问题。城市发展规划应该建立一个可以满足人们生活需要和社会经济发展的城市构架，城市规划的制定人员应该综合考虑可能影响城市发展的各方面因素，以城市环境承载力和环境容量为城市规划的指标，将城市发展过程中资源和环境消耗控制在一个合理的范围之内，制定相应的城市发展规划，进而形成城市可持续发展理念指导下的城市规划新思路，如果城市规划的初步方案超出了城市的环境承载力，需要及时进行调整，在城市资源指标和环境指标下，形成新的城市规划方案，并再次与城市的资源和环境指标进行对比分析，如果不达标需要再次改正，直到修正后的规划方案可以满足城市自身的环境和资源承载力为止。
由于我国人口众多，国家的资源相对短缺，城市是我国人口较为密集的地方，各类社会经济活动高度集中，因此社会经济的飞速发展与资源环境之间的矛盾也变的日益突出，为此必须做到坚持以可持续发展观念作为城市规划建设的指导思想，实现城市发展由粗放型向集约型的转变，推动城市发展实现。
1.2、可持续性城市规划的内容
在城市规划制定的过程中应该注意三点内容：
其一，城市规划的出发点应该是城市土地和空间资源与社会经济发展之间的关系，同时应该强调城市资源供给力与城市环境承载力，这是城市可持续发展对城市规划提出的要求。 其二，城市规划的内容应该将城市的经济、人口、资源、社会、环境等都纳入规划计划中，保证以上各个因素相互协调促进的前提下，不断扩大城市的发展规模和发展速度。
其三，城市规划方案应该以城市资源环境的承载力作为一个重要控制点，也就是说城市规划不能超出城市的资源和环境承载力， 另外，现阶段随着社会科学技术的不断发展进步，城市经济发展的资源消耗和环境污染的治理能力都在逐步提高，所以城市的环境承载力和资源供给能力也有了很大程度的提高，为此在进行城市规划方案制定时，可以不完全受城市环境承载力和资源供给力指标的限制，可以适当增加城市系统的发展规模。总之，为了保证城市发展与资源环境之间良性互动，城市规划必须引进资源供给力和环境承载力指标。
1.3、制定城市可持续发展评价指标
城市可持续发展指标是综合评价城市可持续发展的重要依据，在城市规划过程中，制定城市可持续发展评价指标需要遵循一定的原则。
首先，应该坚持综合性原则，城市可持续发展要求城市可持续发展评价指标应该可以反映城市社会、经济和环境之间的协调性，并在一定的科学理论指导下分析城市社会、资源、人口、 经济、 环境等各个领域变量之间的关系，并在此基础之上，制定综合性指标，确保该指标可以较为全面的反映和测度城市的发展状况。
其次，城市可持续发展指标应该具有一定的可操作性，确保指标体系的复杂性和简易性相统一，同时充分考虑指标量化的难易程度，充分保证城市可持续发展指标可以得到广泛推广使用，同时还可以反映城市可持续发展的内涵；指标体系的内容应该简单易懂，可以为大众所接受，另外，在制定指标时应该使用现有的相关规定标准和统计资料，以保证该评价体系的权威性和可行性。
再次，应该增强城市可持续发展评价指标的针对性，对于不同城市不同地区的可持续发展指标体系应该有所不同，各大城市应该严格依照本城市自身的发展特点和发展目标制定适合自身的评价指标，使其真正发挥对本城市可持续发展的导向作用。
最后，城市可持续发展评定指标应该具有一定的科学性，评价指标中的指标数据都应该建立在科学分析的基础上，既要反映城市可持续发展的真实情况，又要符合城市系统分析和生态学原理，指标数据来源应该具有充分的科学依据，具有准确性和可靠性，与此同时确保评价指标的定义准确，并且可以量化处理。
二、重视“城中村”的社会生态
2.1 城中村形成原因
城中村的形成有着多方面复杂的原因。首先，在城镇化过程中，“土地城镇化易，人的城镇化难”，城市蔓延和城市向郊区发展加速，城市边缘区土地被大量征用，由于涉及到人的安置，征迁成本的加大，城市来不及、也不愿消化原有的村落。其次，城市外来人口的剧增，促进了城中村廉价出租屋市场的繁荣。村民为了实现自身利益最大化，想方设法最大限度地提高土地开发强度，密集搭建违章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形态。第三，在市场经济条件下，经济效益往往是城市建设投资主体追求的唯一目标。由于城中村拆迁量过大，政府和投资商往往有意避开了居住密度大、拆迁安置费用相对较高的城中村居民点，而选择拆迁难度较小的空地，这客观造成了城中村问题越积越深。
2.2 城中村的社会功能
（1）低收入者栖息地
城市的快速发展提高了城市的拉力，城市的建设也需要大量外来务工人员，因此大量农民工和非正式合同的外来务工人员进入城市生活，目前我国各个城市普遍存在低端商品房与保障性住房均供应不足的问题，因此城中村的存在满足了这些群体的需要，一定程度上完善了社会的功能。
（2）高校学生聚居地
由于近几年高校的扩张，有些城中村在空间上与高校或相邻或接近，部分学生租用占了城中村收入的一部分，这些学生一部分是刚毕业的大学生，由于经济收入较低，往往选择价格较低廉的城中村出租房屋，还有一部分是准备考研和假期勤工俭学的学生，这些学生往往本身家庭条件较差，城中村出租房可以满足这些年轻学生的需要。
2.3 城中村改造产生的社会问题
目前，城中村的存在严重影响了城市形象和城市的健康良性发展，已经成为了各大城市重要的民生工程，但是改造过程普遍出现单一化改造的趋势，只注重建筑形态的改造，未能充分研究考虑城中村所承载的城市功能。一方面目前城中村承载着为大量低收入者提供出租房屋的功能，这种情况下如果一味简单拆除城中村现有房屋进行改造，若处理不当必然造成社会不稳定因素的增加。另一方面，城中村的全面改造也容易造成城市多样化空间形态和兼容并蓄的文化破坏，使城市活力受损。
2.4 城中村改造相应对策
从以上的分析中可以看出，解决好城中村改造问题是关系民生的重大问题，也是我们能否建设美好人居社会的关键环节。城中村的形成和存在有复杂的社会、经济和历史原因，对为数众多的城中村群体改造不能一味追求土地经济效益，应该正视其社会效应，否则，最终必定导致城市人居环境系统的整体不经济。
城中村改造想要成功，其一政府必须变被动为主动，有效降低管理成本，通过土地资源的有效整合，保障现状居民的权益，把城中村地块作为保障房、廉租房的首选。其二在新住宅区内，制定居民规范准则、外来人员入住规定等等，出租屋也纳入社会化的规范管理，良好的内外环境会吸引更多的“打工族”入住。这种管理是由过去的“人治”向“法治”转变，使社区管理走上了良性循环的轨道。其三，把村民原有的宅基地、村集体土地变为国有土地，使地价升值；政府通过合理调整住宅和商业用地，合理规划布局和公共配套设施，使居民的住房面积、居住环境都大为改善。
三、加强规划管理的手段
目前城市规划管理存在如下问题：
第一，城市规划依法审批管理制度的落实不够。根据城乡规划法、城乡规划管理条例以及住建部门的相关规定，在进行规划时应当由政府审批。而地方政府审批一般都由规划委员会研究决定。规划委员会成员全是些政府职能部门领导，非官员的学者、专家不能参与，很容易造成决策失误的现象，因此而造成了个别房地产开发企业随意的改变建筑规划，产生违法超建的现象。审批前的规划方案公示流于形式，公众只有主动查询在合适的期限内才能得到相关信息，起不到有效监督的作用。
第二，城市规划管理的主体管理职能不健全。很多城市规划管理职能被人为的分割，无法形成城乡一体化的管理模式，始终无法落实城乡一体化的城市规划目标。一些城市，政府部门除了规划局、住建委外，还成立了重点工程建设局、城市投资公司，此外还有城市新区指挥部、经济开发园区。几个部门、单位都有城市规划、管理、实施的职能。城市规划成果出台后，上述任一部门都有可能做出调整。
第三，经费的紧缺使得城市规划管理工作不能顺利进行。城市规划管理需要基础资料的支撑，比如1:1000地形图及时更新，审批信息一张图平台建设，违建监察图像等都需要投入。
第四，城市规划管理人员的素质不一，部分地区的相关部门执法管理力度不足，处罚标准不合理，造成了执法水平与城市规划工作无法相适应的局面。
对策一，严格执行城乡规划法、城市编制办法，让公民参与城市规划。让公众参与到城市规划的决策当中，提高规划的科学性；规划一经批复公布，所有市民均能查阅到，增加规划修改的门槛条件。
对策二，增强城市规划管理部门的职能，所有规划编制、规划修改必须要由规划主管部门主导，经法定程序后实施。
对策三，加强城市规划人才培养和设备的投入。
四、结语
如何减小城市规划实施带来的偏差呢？首先要有经得起推究的规划，要定期对规划实施进行评估；其次以城市规划目标进行招商，同时让社会公民参与共同监督规划实施；再次要从存在的问题中寻找“合理性”，取得利益方平衡；最后加强规划管理水平。
参考文献：
[1]王发曾.我国生态城市理论及其可持续发展研究[J].地理科学进展.2006年02期.
[2]黄明华.西北地区中小城市“生长型规划布局”方法研究[D].西安建筑科技大学.2005年.
[3]王飞儿.生态城市理论及其可持续发展研究[D].浙江大学.2004年.
关键词：农民工；城市化进程；住房问题
中国的城市化进程是长期的、必然而且必须的，而农民工又是城市化进程中不可或缺的重要力量。进城农民和城市的其他劳动者不同，他们是一个非正式、非固定、收入低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的弱势群体。如何解决农民工的城市住房问题，是一个值得重视的课题。
1农民工的城市住房现状分析
目前农民工的城市住房条件基本不尽人意，他们基本没有固定的住处，在哪工作就在哪居住，吃喝拉撒睡基本都在空间狭小，卫生条件差的临时住所。虽然农民工大都比较年轻，这使他们对自己的健康状况都比较自信，即使患病也不太在乎，但实际上恶劣的居住环境还是给他们的身体造成了伤害。据统计，我国外出农民工数量为1.2亿人左右，其中仅建筑业农民工队伍就达3200万左右，占进城务工人员总数的三分之一，占从事建筑施工人员总数90%以上。可随着越来越多的农民工走入城市，他们在城市的住房问题也成了一大难题。现在城市务工的农民工大解决住房问题的方式基本如下：
1.1公共场所
许多农民工在进城后找到工作前，如没有亲朋好友可以提供可住宿的住房，而且又没有钱可以住在旅馆，那么他们也就大都住在本来为城市人设计、建造并管理的公共场所。
1.2建筑工地的工棚或未竣工建筑物内
所谓的工棚，一般是指建筑工地搭建的存放钢筋、水泥、塑料管等建筑材料的临时性的简易棚子，大都是水泥瓦（石棉瓦）作顶、草席竹席挡墙，具有夏不隔热、冬不御寒的典型特征。至于建筑工地里未竣工的建筑物，更是农民工们比较好的栖身地。
1.3雇主提供的集体宿舍里
雇主能提供集体宿舍，对农民工来说已经是比较理想的住宿条件。但此类集体宿舍受建筑成本的限制，往往是高低铺、过道狭窄，不仅不能像城里人的住房那样有必备空间，而且没有了个人的隐私空间。
1.4雇主家里
住在雇主家里的一般都是家庭保姆、护工等。因为要照顾小孩、老人、病人等，一般来说雇主也就不能不让农民工住到自己家里。
1.5城中村
所谓城中村，简单的说就是城市中的村庄。中国的城中村，特指在城市急剧扩张中，政府行政和开发商尚未能够征用并强拆的农民住房群。
2解决农民工城市住房问题的意义
2.1解决农民工住房问题是推进城市化、实现城乡协调可持续发展的必由之路
城市化是我国改革开放30年取得巨大成就的重要推动力，也是今后较长时期保持我国经济又好又快发展、全面实现小康社会的必由之路。1978年我国城镇人口比重为17.92%，2008年达到45.68%，30年提高了个近28个百分点，成绩有目共睹。但近年来，城市化进程的难度不断加大，其中一个重要的原因就是农民工难以留在工作地实现安居乐业，而是如同候鸟一样往来于城市与农村，不断的外出务工又返乡回流。从长期来说，随着农民工住房问题的逐步解决，可以实现劳动力素质的整体提高，有效降低生育率，减少农村人口，提高农村人均土地拥有量，最终实现城乡协调可持续发放。
2.2解决农民工城市住房问题有利于社会稳定
在我国未来的城市化进程中，仍将有源源不断的农民工从农村转移到城市，民工潮将是社会一个长期存在不可避免的现象。由于农民工不能真正进入城市，大量人口依然滞留农村，农村整体贫困面貌难以改变。而且由于外出务工农民实际已不再适应农村生活，因此，当其年老时，必将面临在城市去留两难的尴尬境地。而且不少农民工的子女从小在城市成长，已经不具备农业生产的知识，更不会回到农村务农，这就造成大量的社会问题。如果能妥善解决农民工的住房问题，将有利于和谐社会的建设，有利于社会稳定。
2.3有利于提升城市竞争力
人口素质及其结构状况是现代城市竞争力的一个典型特征。农民工和城镇居民都是我国现代化建设的共同创造者，解决农民工的住房问题，能够从客观上要求他们对城市作出持续贡献。农民工普遍特征就是特别能吃苦、对报酬的要求相对较低，他们以积极向上的劳动态度，务实进取的精神，以及他们所带来的开放、竞争和创新的氛围，使城市竞争力不断上升。
3解决农民工城市住房问题的思路
农民工的城市住房问题不解决，基本生存条件就难以改善，健康、安全、发展就谈不上。而解决农民工的住房问题涉及巨额资金和一系列复杂社会管理问题，在此浅谈几点解决思路。
3.1要充分发挥市场机制的作用
解决农民工住房问题，仅靠政府的力量是不够的，要注意调动社会各方面的力量，多方面解决。要根据农民工的实际需求和经济社会发展的条件逐步解决，当前最迫切的是为农民工提供具备基本人居条件的住所。在解决农民工住房的具体操作中，要充分考虑农民工的作息规律、地域分布特点以及经济承受能力，避免不切实际的建设造成住房闲置。
3.2政府要给予必要的政策支持
首先是城市规划中必须给予考虑。其次，城中村改造是解决农民工城市居住问题的主要途径，通过城中村改造，吸纳更多的农民工在城市居住，缓解大量农民工进入城市的住房困难。再次，鼓励利用闲置厂房、学校、仓库等改建适合农民工居住的房屋。
3.3要研究解决农民工住房问题的长期政策
这包括公积金政策、廉租房政策、经济适用房政策等，通过这些政策的调整，逐步将农民工纳入城市住房政策范围通盘考虑。
3.4放开农村宅基地等集体建设用地流转
在中国现有土地制度框架下，中国农村土地归集体所有。农村集体土地只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。而恰恰在城市郊区，有大量的农村集体建设用地，如果能允许在集体建设用地上建设廉租房，就有可能解决农民工的定居问题。
住房问题、农民工问题都是“两会”热议的话题。对于如何解决好农民工的住房问题、能否妥善处理好农民工进城的定居问题，是衡量一个国家城镇化健康发展的前提之一。安居才能乐业，安居才能和谐，安居才能发展。如何让农民工安居乐业，目前已成为我国城市化进程中亟待解决的问题。
参考文献
[1]张庆武.中国流动人口现状[J].东亚劳动力流动与迁移.
关键词：油库 总图设计 案例 大型
中图分类号：TE972 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）03（b）-0051-02
1 大型油库的特点
油库一般包括储油罐区、生产区、辅助生产区、水处理区、办公管理区、警消区、生活区等功能区。大型油库除具备以上组成外，还具有中小型油库不具备的特点：一是容量大，一般容量大于100×104 m3的油库称为大型油库；二是占地大，100×104 m3的油库占地在28×104 m2以上；三是防洪等级高，大型油库的防洪按100年重现期考虑；四是对区域环境影响较大；五是土石方工程量大。
2 大型油库总图设计
2.1 库址选择
石油库的库址必须满足建成后日常的运营、管理等基本要求，即，有接卸大型原油油轮的码头、装卸车栈桥、石油输送管道等可依托条件；有以原油为主的石油化工中心或成品油消费市场。根据石油库以上特点以及相关规范、标准的规定，油库库址的选择应符合以下规定：一是，根据石油库的性质、油品、油品运输方式、生产特点等综合因素，合理选择石油库所在区域位置；二是，为防止石油库影响周围环境，库址选择应符合油库所在地的城镇规划；三是，应根据石油库所在地区的地形、地质、交通、可用土地等条件，经济合理地确定具体的最优建库地址；四是，国家铁路干线、企业铁路支线对石油库的安全距离有不同的要求，应根据石油库附近的铁路性质合理确定库址，若待建油库运输方式为铁路运输，还需考虑支线铁路的长度、安全距离等；五是，石油库的库址应符合油库所在地的环境功能区划的要求，即库址应有利于废气扩散、废水排放。库区与居民区、人员集中的学校、企事业单位之间，应保持相关规范规定的卫生防护距离，并尽量远离其他环境敏感目标。
大型石油库选址是整个工程建设中非常重要的一环，除满足日常的运营要求外，还要满通、环境、地质、水土流失防治等要求。因此库址的选择必须有两个以上的方案，综合各因素选择最佳库址。如兰州180×104 m3原油商业储备库在库址选择阶段共选了5个库址，分别位于兰州市辖区内的西固区库址、沙井驿库址、河口库址、中川库址和永登库址。经过对5个库址的社会依托条件、进出库管道建设长度及走向、工程地质条件、交通运输条件、土石方工程、总投资等诸多方面进行综合比较，最后确定兰州市西固区库址为最佳库址，该库址与兰州石化公司等相关企业构成石化工业区，符合兰大型油库的总图设计州市总体规划要求，同时因卫生防护距离因素，库址所在区域大量村庄需搬迁，正符合兰州市西固区城中村改造总体规划。
2.2 总平面设计
在进行油库总平面布置之前，首先要明确油库的性质、规模，熟悉工艺流程，明确外部边界条件及其对库区有何特殊要求。油库内的功能区一般包括储油罐区、（油品装卸区）、辅助生产区、行政管理区、水处理区、警消区等。各区内的设施在进行总平面设计过程中，应以储油罐区为核心，以交通运输及消防通道为骨架，结合各功能区的特点和特殊要求，综合布置石油库区总平面。
2.3 罐间距和防火堤的确定
根据《石油库设计规范》（GB50074―2002）规定，地上式固定顶油罐罐间距不小于0.6D或0.75D（根据消防方式确定）；覆土式固定顶油罐罐间距不小于0.4D；浮顶油罐、内浮顶油罐罐间距不小于0.4D（D为相邻油罐中较大油罐的直径）。其次还要考虑罐前安装、防腐保温层厚度等因素，一般罐间距要略大于计算间距。冀东油库罐型为钢制双盘式外浮顶储罐，罐直径为80 m，罐间距按 0.4D考虑，即32 m，实际距离为33 m。
防火堤的有效容积与很多因素有关，应符合《石油库设计规范》（GB50074―2002）及《储罐区防火堤设计规范》（GB50351―2005）的相关规定。一般前期设计阶段按《石油库设计规范》给出的公式计算比较繁琐，参数较多，本文推荐行之有效的简易计算方法。浮顶罐：S=0.55V/h+（n-1）r2π，拱顶罐：S=1.05V/h+nr2π，S为罐组面积；V为罐组有效容积；h为油面高度；n为油罐数量；r为储油罐的半径。
根据计算，得出防火堤高度值，核实防火堤高度值是否符合规范，在符合规范的前提下，根据用地情况，可以微调（防火堤高度和防火堤面积之间是一种定量的比例关系）。关于大型油库防火堤有效容积按罐组最大罐一半计算还是按整个罐计算存在争议，根据目前各设计院的做法，一般库区内外如果有地方设置事故缓冲池，则按事故缓冲池的有效容积和防火堤的有效容积之和为罐组最大罐容积考虑，同时还要考虑消防水所占体积；否则防火堤有效容积就按罐组最大罐容积和少量消防水体积之和计算。例如鄯善100×104 m3原油商业储备库和兰州180×104 m3原油商业储备库都有足够大的事故缓冲池，防火堤有效容积均按罐组最大罐容积一半计算；冀东100×104 m3原油商业储备库没有地方设置事故缓冲池，按罐组最大罐容积和少量消防水体积之和计算。
在满足库区容量的前提下，罐间距和防火堤高度确定后，罐区平面基本布置完成。结合当地主导风向或季候风向、外部交通条件、外部系统衔接条件以及周围环境等因素，将综合用房、办公用房等辅助生产设施布置在全年最大风频上风向，同时注意库内道路与外部道路的合理衔接，保证交通运输的顺畅。输油泵房、计量间等生产设施结合外部系统衔接条件，布置在适当位置，保证工艺流程合理顺畅。当油库的消防不能依托地方已有消防设施时，需单独设置消防站，大型油库的消防站一般为二级，由于安全距离的要求（200 m），消防站一般布置在库外。
2.4 卫生防护距离
关于卫生防护距离的设置标准，其基本原则是根据所建项目的性质、污染物的排放量来确定防护实体与所建项目的距离。石油库属于有污染的设施，其污染主要来自排放的烃类气体、储罐泄露或渗漏、含油污水和含油雨水的排放、加热炉污染物的排放、储罐切水和储罐清洗的废水排放、装卸车、倒灌等操作过程。因此，环评部门有时会提出比规范规定还严格的卫生防护距离。防护距离的确定由环评单位根据以上污染源及污染物的排放量计算得出。防护距离因石油库的规模、储存的油品、生产作业不同而不同。该距离一般从防火堤算起，防护距离范围内不允许有人员密集的企事业单位、村庄等。因此，在库址选择时就要考虑卫生防护距离。以兰州180×104 m3原油商业储备库为例，由于储备库位于城区，区域环境容量已基本饱和，油库所在地有大面积村庄（城中村改造之前），经环评单位（中科院华南环境与科学研究所）计算，自库区防火堤算起，需要有300 m的卫生防护距离，结合兰州市西固区城中村改造工程，该库址能满足环评单位的要求。
2.5 道路及交通出入口
大型油库的道路设计与其他规模的油库没有本质上的区别，都是在确定各功能区的规模和位置后，根据出入口的位置、消防需求等因素确定油库道路布局。库区内部交通线路的布局必须与外部交通运输条件相适应，方便的交通运输条件是企业建设和生产所必须的，因此在选址阶段就必须考虑这个问题，即应靠近主要交通干道，合理确定库区主入口的位置。
大型油库的出入口至少要设3个，并且要求在不同方位上，一般是办公区单独设一个出入口，汽车装车场单独设一个出入口，另外根据实际情况，辅助生产区设一个出入口，或者将辅助生产区、水处理区等合设一个出入口。分区设置出入口，能保证车流、人流互不干扰，能保证生产安全，便于人员疏散。如冀东100×104 m3原油商业储备库共设4个出入口，南侧两个，西侧两个；鄯善100×104 m3原油商业储备库共设3个出入口，东侧一个，西侧两个；兰州180×104 m3原油商业储备库因涉及与原装置区衔接，共设了5个出入口，东侧一个，西北侧4个。
大型油库要求罐区周围设6 m宽环形消防通道，并且保证每具罐距最近的消防道路不大于80 m，满足消防要求。其他功能区的道路根据实际情况可适当减少宽度，但不得低于4 m。
2.6 竖向设计
大型油库的占地较大，其竖向设计有很强的灵活性，尤其是局部竖向设计。但是竖向布置方式的灵活性有限，这要根据不同竖向布置方式发生的土石方量大小、投资等因素确定。一般情况下，大型油库的竖向设计要根据油库所在地的地形地势确定，自然坡度不大于1%的场地，宜采用平坡式；自然坡度大于1%小于2%、宽度小于500 m的场地，宜采用平坡式；自然坡度大于2%的场地，宜采用台阶式。例如，新疆鄯善100×104 m3原油储备库所在地自然坡度为2.2%～2.5%，竖向布置方式为台阶式，台阶上下各布置一个罐组，台阶高度为4.5 m。冀东100×104 m3原油储备库所在地地形平坦，竖向布置方式为平坡式。
大型油库的局部竖向设计很重要，尤其是灌区内部，不宜采用单面平坡式，原因是储油罐直径较大，一般大于80 m。罐区地面坡度要控制在不大于0.3%，且要多面坡向，这样才能保证储油罐基础地面以上部分高度相差不多。罐区内部的雨水排放一般是通过沿防火堤周围设置的排水明沟排放，一般在防火堤对角各设置一处雨水集水井，雨水经隔油处理后排到库区雨水系统。大型石油库占地面积较大，库区内的雨水无法自由散排，必须设置完善的雨水排放系统，将库区内的雨水收集处理后，统一排放至雨水收集池或市政雨水系统。
2.7 防洪
根据《石油储备库设计规范》规定，大型油库的防洪等级按100年重现期设计。油库受洪水的威胁有3种方式，不同的威胁方式要采取不同的防洪措施。
方式一是平原地区建库，油库受周围大型河流的威胁。此时的防洪措施是根据油库所在地周围水系的100年重现期的水文资料，科学合理地确定库区场地设计标高，其原则是“当库址选定在靠近江河、湖泊等地段时，库区场地的最低设计标高，应高于计算洪水位0.5 m及以上”。此种防洪措施一般是仅针对新建的油库，填方量较大。
方式二是在沿海地带建库，油库受海潮的威胁。此时的防洪措施有两种：一种是将库区场地标高抬高至计算水位1 m及以上，其原则是“当库址选定在海岛、沿海地段或潮汐作用明显的河口段时，库区场地的最低设计标高，应高于计算水位1m及以上。在无掩护海岸，还应考虑波浪超高；第二种是从区域角度考虑防洪，即沿海修建防浪堤，此时的防浪堤不仅仅是为油库而建，堤顶标高高于计算水位1 m及以上，还要考虑波浪超高，此时库区场地标高只考虑如何与原有场地或已建设施合理衔接。
采取哪一种方式要根据技术经济比较的结果确定。一般情况下，当油库周围无其他在建或拟建重要设施时，取第一种；当油库周围有其他在建或拟建重要设施或油库因受地形限制成长条状布局时，取第二种。如在建的河北省曹妃甸工业区100×104 m3 原油储备库毗邻渤海湾，考虑整个工业区的防洪，沿海修建了高约5.5 m的防浪堤；渤南油气田陆上终端毗邻渤海湾建设，呈1km 长条状，建设地点又是取沙坑，其防洪措施宜采取防浪堤形式。
方式三是山区或坡地建库，其威胁主要是山洪水，此时的防洪措施以修建导流堤为主，根据油库所在山区或坡地的山洪水文资料（流速、流量、爆发频率、至库前水位等）确定导流堤修建位置、走向以及高度、宽度等。在确定导流堤修建位置及走向的同时，要确定山洪水向何处导流，并分析导出的山洪水对周边的影响，必要时采取防范措施。
2.8 防渗
“防渗”是指在工程建设区域为防止有害物质（原油、各种渗滤液等）渗入地下，污染河流和地下水资源或防止水资源渗漏而采取的措施。
石油库的防渗应用主要是指储油罐区、隔油池、事故缓冲池等区域防止有害物质渗入地下，污染河流或地下水资源而采取的措施。由于这些区域一旦发生泄露或渗漏现象，遭受污染的河流或地下水资源将很难恢复原状，且会严重影响人们的日常生活和生产，因此要求防渗技术要先进，防渗材料要可靠。根据国家环境保护管理规定和相关标准，为增强防渗功能的可靠性，目前均采用高密度聚乙烯土工膜（HDPE 土工膜）为主要防渗层。
2.9 技术经济比较
2.9.1 竖向布置形式的经济比较
当油库所在地的地形地势坡度临界于2%时，竖向布置形式可以是平坡式，也可以是台阶式。平坡式布置时，填挖土石方工程量较大，填方一侧要砌筑挡土墙，挖方一侧要砌筑护坡；台阶式布置时，填挖土石方量会减少很多，但台阶处及道路拉坡高度超过0.5 m时要砌筑挡土墙。要对这两种形式做经济比较，同时要考虑两种竖向布置形式对应的平面布局哪一个更合理、更适用。综合比较后，选取科学、经济适用的竖向布置形式。
2.9.2 防洪形式的比较
大型油库防洪等级比较高，一、二、三级油库防洪均需按50年重现期设防，规模超过300×104m3的国家储备库防洪需按100 年重现期设防。当油库所在地有若干已建或待建的重要建构筑物或基础设施，但防洪等级较低时，油库的防洪形式有两种：一种是修建防洪墙或防浪堤，对油库所在区域进行防洪；另一种是仅对油库进行防洪，将油库场地标高设为高于100年重现期的计算洪水位0.5m及以上。由于大型油库占地较大，抬高场地标高将发生很大的填方量，此时应对两种形式的防洪进行经济比较，选择经济、安全、可靠的一种。
2.9.3 设计计算与实际发生的填挖方量相差较多时的比较
在油库工程的三通一平、场地平整阶段，因地形地势复杂，设计计算的填挖方量与实际发生的填挖方量相差较多时，要进行两种经济比较：一种是挖方剩余较多时，要进行外运剩余土方与抬高场地标高消耗剩余土方的经济比较；另一种是填方较多，需再购土时，要进行降低场地标高并外运土方与外购土方的经济比较。
2.10 存在问题
大型油库罐容大多在10×104 m3以上，当发生事故时，为避免原油或成品油溢出防火堤污染环境，一般在库区内或库区外附近位置设置一座事故缓冲池，收集溢出的原油、成品油或油水混合物。关于事故缓冲池的设立，目前国内还没有成功的范例，主要困难在于原油或成品油如何从防火堤进入缓冲池，有的工程是通过库区内的排洪沟，如四川二五五成品油储备库（到目前为止，尚未发生成品油泄漏事故）；有的工程是通过管道，如鄯-善原油储备库（正在施工）；无论是通过哪一种渠道，都存在一定的不确定因素和安全隐患。
参考文献
[1] 林宇凡，杨秋侠，耿娟.浅谈台阶式场地的总图竖向布置[J].宁夏工程技术， 2009（2）.
关键词 投入现状；消防安全；消除隐患；预案；安全对策
中图分类号X9 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）86-0050-01
伴随着我国社会改革开放的持续深入，社会经济也在飞速发展，国内城市化的脚步正以非凡的速度向前迈进。根据统计，30多年的改革开放，国内的城市化率从之前19%左右提升至45.2%。通过城市化的推进，城市中聚集了大量人口，人们消费方式、生活水平迈向多元化，公共娱乐场所、大型购物商场、高层建筑等各种场所越来越密集，城市人口、各种物流量大量增加，造成各种威胁人们生命财产安全的火灾隐患迅速上涨，对城市的消防安全运转造成了越来越大的压力。
1 当前消防安全的重要任务
火灾即在时间或者空间上无法控制的燃烧所形成的灾难，火灾事故作为人类社会紧密相连的一种易发的灾难，因为火灾发生无法确定以及火灾非常容易易蔓，火灾发生的后果都比较严重。最新的《消防法》规定了消防安全工作的基本任务为：为预防火灾的发生和减少火灾造成的危害，保护公民个人人身、公共财产以及私人财产的安全，维护公共安全，保证社会主义现代化建设的顺利进行。消防工作具备社会性及广泛的群众性，关系到全国各行各业、千家万户。我国的消防工作多年以来一直坚持“预防为主、防消结合”的方针，这个方针科学合理的解释了消防安全工作主要包括了“消”和“防”这两个方面。[1] “预防为主”即在消防安全工作中要始终坚持将预防工作放在第一位，主动动员社会人民的力量，将消防安全措施以及管理与技术工作实施在灾情事故之前，努力做到防患于未然；“防消结合”即是将防火和灭火这两个方面的工作结合到一起，努力、积极地做好预防火灾工作，同时主动做到防火和灭火相辅相成、互相保障，并且不断对公安消防部队、义务消防队、专职消防队等各种消防队伍加强建设，努力做好城市中整体消防的规划与各种消防基础设施的建设，以此来提升消灭火灾的能力。
2 切实加强消防安全管理的对策
2.1加快公共消防安全设施建设
把握制定“十二五”规划的机会，科学编制并严格实施城乡安全消防规划，不批准未实施消防安全规划内容的城乡规划书。对存储和生产易燃易爆危险品的地点和场所要合理布局，保证各地消防安全的布置符合消防要求，城乡建设基础设施要将消防供水、消防站、消防通信以及消防车通道等公共消防安全设施建设到位置，保障达到国家标准 [2]。
2.2加强检查排除火灾隐患
制定日常化火灾隐患检查排除制度，动员组织人员整治高度集中场所、易燃易爆的单位、各个城乡结合部、“棚户区”、各种工作与居住为一体的场所、“城中村”、出租房屋、连片村庄等薄弱地点的安全隐患，对于有妨碍公共地区消防安全的地区性安全隐患的，需要及时拟定并且组织落实整治的工作计划，立刻督促其整治消防隐患；对于严重影响到公共消防安全的单地点和单位，需要及时督促其采取改造、搬迁、停产、停用等强硬措施消除隐患[3]。
2.3建设各种形式的消防队伍
对现役消防官兵队伍的建设力度要逐渐加大，并且不断提升消防队伍的消防技术。根据国家的相关规定，要加强发展国家专业消防队伍、各个企业及事业单位专业消防队伍和社会志愿者消防队伍。无论何种形式的消防队伍都要配置必需的装备器材，进行对应的专业业务练习，不断提升消防人员的战斗力。
2.4增加消防安全宣传培训教育
认真观测落实《全民消防安全宣传教育纲要（2011-2015）》，进行多种形式、多种渠道用“全民消防、生命至上”作为主题的消防安全宣传培训教育，加强安全消防宣传走进学校、走进社区、走进企业、走进农村、走进家庭工作中，并且积极普及宣传消防安全规章制度。注重对老人、妇女和儿童进行消防安全教育。要注重对各单位的消防安全负责人、消防安全管理员、消防控制室人员和消防安全设计、消防施工、消防监理人员及各个消防技术服务机构的工作人员进行消防安全教育培训。
3 结论
国内各种管理体制在不断改革发展，消防安全工作已经是一种日常的社会工作，与千家万户、各行各业都有着十分密切的联系，消防安全工作不仅需要全社会的支持力量，紧抓各个方面综合协调的同时，落实社会化管理外，各个消防部门要不断提升消防行政效能，履行监督和服务的职能，联系消防工作，创造新时期消防安全社会。
参考文献
[1]董飞燕.浅谈如何推进城市公共消防设施建设[J].安全，2009（4）.
关键词：市政工程；前期准备；环节；统筹规划
中图分类号：TU99文献标识码： A
市政工程指的是在城市、城镇及其周边地区为居民无偿提供的公共产品和服务的各种建构筑物、设施、设备、配套系统等，如桥梁、地铁、市政公路、路灯、高压电架设、公园、公用健身器械等等，涉及供能、供热、供水、通信、交通、教育、医疗等与居民息息相关的设施、系统。
一、市政工程前期准备工作
我国市政工程大多是基于城市（含乡镇及其周边地区）建设与发展总体布置蓝图以及实际发展城市居民生产生活需要而进行的服务于城市大众的公用工程，其工程量一般较大，且对城市发展影响较为深远，因此前期工程相对一般工程环节较多，且审批更为严格。
首先，建设单位（一般为当地政府职能部门或者受政府职能部门委托的机构）委托有资质的咨询机构编制项目建议书，上报当地市发改委进行项目建议书审批，项目的审批通过需要根据城市总体布置规划蓝图以及项目实际施工需要的成本、技术以及其他基础条件是否在该地可承受范围内进行衡量；其次，根据批复的项目建议书，同时办理建设用地规划意见、土地预审报告、环境影响评价报告批复等，这一过程中需要中立机构对项目可行性进行安全、土地使用、环境影响等方面的评估，在所有条件均满足施工要求才可能办理批复意见；第三，对项目进行可行性报告审批，该报告审批通过由当地政府部门发给批复；第四，根据获得批复的可行性报告办理建设用地规划许可证，在规定的土地使用范围内对所进行工程的施工进行初步设计审批工作、工程施工设计以及造价预算的审批工作；第五，根据已经获得批复的施工设计及预算批复，办理下达投资计划通知和土地征用手续，并办理建设工程规划许可证；第六，对工程施工进行招标，对竞标单位进行资质审查，通过后办理施工许可证，与此同时，聘请有资质的中立机构进行施工监理工作；最后，施工单位与施工监理单位同时进入项目施工范围，进行工程施工工作。
以上主要指的是行政审批方面的前期准备工作，而在各个环节的准备中，也存在着一些细节问题，如在城市改造过程中出现的拆迁困难问题、项目工程施工前的交通改线问题、资金匹配问题等，任何一个环节的卡壳都会造成整个项目工程无法按照预定的时间开展，更会影响到正常的城市生产生活秩序。这就使得在我国多地进行的城市市政工程建设中常常由于审批手续的复杂性以及各环节之间衔接出现问题而使得项目工程迟迟无法进入实际施工阶段，造成一系列不良影响。
二、前期准备工作各环节的关联及其出现的问题
在市政工程前期准备工作中，各环节常由于衔接不畅导致各种问题，使得项目施工一拖再拖。比较突出的几个问题为：
（一）设计方案审批与城市总体规划出现偏差
这个问题比较突出的反映在项目土地利用规划意见上，由于市政工程大多工程量较大，对城市建设与发展有着重要的作用，因此在进行项目土地利用规划上，大多需要根据城市建设的总体布局来综合考量，特别是对于公路、供水管路总管等系统的项目规划，若项目工程规划土地范围不属于未来城市主要发展方向，即与实际发展出现偏差，就会造成巨大的资金浪费。
（二）施工设计方案影响到项目投资概算
每一个工程的设计方案都要考量到其项目工程施工的工程造价概算。一般来讲，工程项目的设计费用大约占总费用的1%，但对投资的影响却高达75%以上，在项目进行施工前的施工方案设计时，若其所采用工艺、材料、工期及人力物力超过当地可承受范围，就会造成该项目在进行实际的施工中由于资金链断裂造成工程工期无限期拉长的现象，极大地影响当地的经济发展和居民生活秩序。
（三）项目施工土地使用范围划定与实际土地征用的困难
在某些地区出台的部分土地征用条款中，由于对土地征用后的补偿及人员安置细则出台不够严谨，导致在实际的拆迁中（特别是城中村改造中的拆迁）突出一系列的问题，严重的还导致，引起恶劣的社会影响。而在规划范围内的常住居民安置以及拆迁补偿方面的滞后处理导致其项目施工前期准备工作严重落后于实际施工需要，而在考量补偿款及安置费等费用时，可能会对市政工程的资金安全带来巨大的挑战，特别是对于一些完全由政府财政拨款的改造项目，可能会由于先期资金准备不足而导致施工工程无法准时开工的现象。
（四）行政审批环节的交叉制约影响
在进行工程项目行政手续审批时，有时会出现几个方面同时审批的状况，如安全预评价审批、环境影响预评价审批、可行性报告审批等，在进行审批时，三个部分常常交互影响，交互干扰。而在各行政审批手续的办理中，如果在某处出现偏差与漏洞，而没有在前期的审批中发现，则会造成后续所有行政手续的审批均在错误的范围内进行，从而导致整个项目审批工作陷入困境，影响到项目实际建设。
（五）施工条件准备与城市需求的冲突
在对项目工程进行完行政审批和招标工作后，开始进行施工前需要对施工过程对周边的影响作出足够的分析与重视，特别是影响到当地交通、供水、供暖、供气、供电、通信等与城市居民息息相关的服务系统时，需要在施工前对其进行一定的管理和控制，如交通线路改线、阶段性断水断电处理、分批段施工、启用备用方案等方式来保证周边居民的正常生产生活秩序。
三、对改进市政工程前期准备工作不足的建议
针对市政工程项目前期准备不足的缺点，从管理上对其进行有针对性的改进是极为有必要的。
（一）统筹规划
在对某个项目工程进行研究与设计时，需要根据城市发展需要与未来发展构想蓝图对该项目进行可行性规划分析，并且就多个市政项目工程的施工进行统筹管理，如对某路段的地下管线改造时，应该整合道路工程、给排水工程、雨水工程、电力工程、燃气工程、通信工程等多个方面对其进行改造，做到一次性处理所有问题，避免一线多挖的现象。
（二）简化审批手续
对市政工程进行行政审批时，监管部门应该协同作业，避免一个项目分不同角度多次审批带来的行政审批进度过慢的状况。有条件的地区可以建立建设项目审批局域网络，通过信息共享的方式来加快行政审批速度，提高审批效率。
（三）充分考量经济可承受能力
对于市政工程的成本管理是项目工程施工前期准备工作管理的重点，项目规划方案、设计施工方案等必须要充分考量该项目工程实际经济可承受能力，否则就会造成补偿款无法到位、工程款无法结算的尴尬处境，既影响到了工程施工的正常进行，也使得其施工质量得不到有效保证。
结语：
市政工程前期工作各环节的准备工作不仅关系着工程本身的质量，对工程成本与工期也有很大影响，因此，各相关部门应该做好及时的沟通与协调，保证市政工程的顺利进行。
参考文献
[1] 邵长鸣.市政工程前期工作各环节关系的初探[J].天津市政工程，2012(04).
[2] 盛琳.浅论市政工程建设项目前期准备[J].市政设施管理，2013(01).
[3] 马梅芝.浅谈市政工程建设项目的前期准备工作[J].青海科技，2011(04).
关键词：城市 房屋 拆迁 社会稳定 原因 对策
从电视、网络、报纸等各大媒体的报道来看，因拆迁过程中存在着这样那样的问题，最主要是我国城市房屋建设的速度不断加快，城市房屋拆迁的工作量非常大，但是，在采取措施改善老百姓住房条件等方面做的不够，引发了很多社会矛盾，不时迸发出不和谐的音符。从调查中我们了解到因城市房屋拆迁问题引起的群众上访事件明显增加，影响到了社会的稳定，因此，我们应该对因拆迁而引起社会不稳定的原因进行分析，并采取切实有效的措施对有关问题进行妥善处理。
一、影响稳定的原因从部门了解到，从全国范围来看，因房屋拆迁问题而上访的案件不断增加，在上访案件中的比例逐年提高，已经影响到社会的稳定，最主要有以下几个方面的原因：
(一)国家与地方有关拆迁的政策与法律的匹配问题
我国已经颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，但是，有些地方没有结合当地实际对地方性法规进行及时的调整，有的城市还没有修改拆迁管理的办法，对被拆迁人仍然沿用原来的安置补偿办法和赔偿价格保准，没有经过评估、裁决等规定程序，在没有达成协议的情况下，政府部门实施强行拆迁，因而引起群众上访。也有个别城市对土地收储拆迁许可条件作了调整，但没有国家和省里的拆迁政策执行，只是简单地采取货币补偿的方式，剥夺了居民选择产权调换的权利，因而造成群众上访。
（二）对政策边缘性问题没有得到妥善的处理
在城市房屋拆迁中，对于因历史原因形成的无批件房屋，也就是那些在《城市规划法》实施前就已经建成的房屋，还有由住宅变为用于生产经营的房屋和手续不齐全的房屋的补偿安置不够合理，对于这一类问题，国家没有明确的规定，或者是相关法律法规中的规定的可操作性不强，致使这类房屋的拆迁补贴问题没有得到妥善解决，形成社会矛盾。
(三)拆迁政策不够健全，在补偿方面存在不公平现象
在城市房屋拆迁过程中，工作的重点是对建设相对落后的“城中村”进行改造和基于城市发展的需要对“城乡结合部”进行进行统一规划和集中改造。在此过程中，没有按照相关政策或者规定进行补偿，混淆了集体土地和城市拆迁补偿安置的相关政策，因此引起居民的不满，出现了不安定因素。
(四)住房与社保制度不够完善
相关部门虽然对城市房屋拆迁等方面的问题进行了研究，也出台了一系列相关政策和有关问题的处理办法，但是，其对群众利益的保障水平还比较低，特别是对低保家庭的住房的保障方面还没有真正达到群众满意，这部分人在房屋拆迁以后在购置住房方面的能力比较差，因此，由于这些人不愿意接受相关拆迁政策而形成矛盾与纠纷。
(五)野蛮拆迁、缺乏监督
拆迁中，有些行政主管部门不能严格执行《城市房屋拆迁管理条例》，在要件不全的情况下对违规建筑或者其他建筑进行强行拆除，不顾法律法规的存在，只是按照领导意图进行拆迁，或者在领导授意的情况下私自发放的违规拆迁许可进行拆除。为达到降低成本的目的，甚至要挟、利诱评估机构故意压低被拆迁房屋的估价格，致使评估结果不准确，侵害了被拆迁人的合法权益。拆迁管理部门的监督管理职能没有得到充分发挥，甚至出现拆迁人没有与被拆迁人签订拆迁房屋方面的相关协议，更没有经资产评估部门进行资产评估，对于群众关系的热点问题没有组织听证会，在没有协调好的状况下进行强行拆除。
(六)拆迁存在盲目性，居民安置问题没有得到妥善处理
多数城市房屋拆迁计划只是在总量上进行控制，没有全面考虑拆迁资金来源、保障措施、安置房源的储备、贫困居民的住房保障措施等方面的问题，盲目地扩大城市房屋拆迁的规模，因而引发拆迁难、购房难、租房难、租费高等一系列的问题，直接影响到被拆迁居民的生产生活，或者是拆迁安置房的建设滞后于房屋拆迁，造成适合被拆迁人购买房屋数量不能满足市场需求。有些地方政府为了净地出让或者商业性开发建设，将居民的房屋拆除，将安置房建设在条件比较差、环境不好的、基础设施不完善的郊区，群众不愿意搬迁而上访。
(七)管理部门不能履行职责，制度不够健全
主要表现在：城市和管理部门的工作没有做到位，执行拆迁任务的人员政治素质和业务能力均比较低，在工作当中事业心和责任心不强，对群众反映的问题不能够及时处理，处理事情的方法简单粗暴，甚至推诿扯皮，错失解决问题的良机。有的干部对不能解决和一时难以解决的问题不能及时对上访人员进行教育引导，工作上缺乏耐心，群众对正常上访失去了信心。
(八)少数上访群众无理取闹
在实践的处理过程中，本来已经经过两级答复和行政复议，但群众对结果不服，因而继续上访。有的是已进行了三级答复，有的是拆迁管理部门已经依法做出《行政裁决》，但是仍然不服处理结果，仍然提出过分的要求，不顾各方面的劝阻继续上访或者闹访。
二、对策与建议
针对以上问题分析，结合城市房屋拆迁现状，我们应该采取以下措施避免因拆迁问题引起群众上访：
(一)完善城市房屋拆迁相关政策，确保拆迁政策制定、落实到位
房屋拆迁是一项政策性很强的、直接面对群众的工作，拆迁政策的是否完善完善、政策的落实是否到位，将直接影响到干群关系，影响到社会的稳定，完善的房屋拆迁政策可以确保被拆迁群众的利益不受侵害，能够从源头上控制和减少案件的发生，有效地维护社会稳定。各级政府在制定与房屋拆迁补偿相关的地方规范性文件和配套政策的过程中，一定要严格按照国家法律法规所确定的各项原则，充分考虑到群众的切身利益，不能出现与上位法相抵触的条款和规定。
(二)依法进行拆迁和补偿，依法解决相关问题
在拆迁过程中，对因历史原因没有批件、没有产权证的房屋拆迁安置问题、住改非补偿问题、房屋地段等级调整问题、成套房装修补偿等相关问题要依据有关政策结合实际坚持“以人为本”、“依法拆迁”的原则，结合当地实际制定切实可行的拆迁补偿政策，使拆迁工作做到有章可循，尽可能避免因房屋拆迁而引发矛盾。同时，要加大对社会弱势群体拆迁住房的保障力度，对居住面积小、补偿金低的少部分被拆迁人,可以提高补偿标准，增加人均享受面积。对那些确实没有能力购房的被拆迁户，应该将其纳入到保障体系当中，通过重新签订租赁合同，让其进入规范化的廉租房管理体系，依据有关土地和拆迁政策，并结合被拆迁户的实际情况，在确保农民利益不受侵害、切实解决失地农民生活来源的情况下，尽快完善和制定拆迁安置补偿办法，做到有法可依。
(三)严格拆迁许可审核，采取有效措施确保审查到位
拆迁管理部门在拆迁以前，都要按照有关规定发放拆迁许可证，在这一环节要严把审批关，对那些要件不全或者所提供的要件不符合相关规定的、拆迁补偿不能落实到位、拆迁方案不完善的项目，不能发放房屋拆迁许可证。一定要严格按照《行政许可法》的规定发放拆迁许可证，房屋拆迁主管部门应该认真履行行政部门的告知义务，做出拆迁行政许可以前，组织被拆迁群众召开听证会，保障群众知情权、参与权和听证权。要强化城镇房屋拆迁监管，遏制强制拆迁和野蛮拆迁行为的发生。对于那些在监管中不作为、失职渎职行为的人员或单位要依法追究其责任。
(四)加强对拆迁工作的管理，确保相关政策执行到位
规范拆迁程序，严格按照国家相关规定审批发放拆迁许可证，并履行相关程序后实施拆迁，严格拆迁管理，防止和减少拆迁群体访事件，要“以人为本”加强拆迁市场监管，通过实施“阳光拆迁”，真正做到平安拆迁。在拆迁中必须坚持拆迁公示制，特别是要坚持政策公开、补偿标准公开、安置选择方式公开、产权调换房源公开、工作程序、投诉渠道和评估结果公开,大力宣传拆迁政策，让被拆迁群众了解政策、掌握政策，切实维护自身权益。规范拆迁行为。，引导开发企业执行拆迁政策法规，加强对评估机构的管理，逐步建立评估机构进入拆迁市场的“准入”制度，建立拆迁评估机构信用档案制度。规范检查监督，建立检查监督机制,加大监管力度。
(五)加强计划管理，做好拆迁规模的控制
城市发展和拆迁的目的是一致的，因此必须处理好城市建设与合理控制拆迁规模的关系。城市房屋拆迁规划必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，要在条件允许的情况下，确定城市发展的速度和合理而科学的拆迁规模，应加强对拆迁计划的管理，在制定拆迁计划的同时要对拆迁资金的来源与保障、安置房源的储备等情况进行审查。
(六)确保历史遗留问题处理到位
对于拆迁过程中出现的一些问题，要进行深入地排查，切实弄清楚情况，实行领导包案，加大解决力度，对于比较棘手的问题要在充分研究的基础上依法进行办理，也可以分类进行解决。解决此类历史遗留问题，应本着“尊重历史、实事求是，在法律、法规和政策的范围内，在不引起攀比的情况下，一案一策,妥善解决。尽快出台相关政策办法，确保拆迁补偿公平到位。
参考文献：
关键词：失地农民；社会保障
中图分类号：C3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）06-0066-02
1 我国失地农民的现状及问题
改革开放以来，随着城市化进程加快，我国已有4000万失地农民，约有50%以上的农民失地同时失业，50%的失地农民家庭经济生活困难，10%的家庭经济特别困难，造成失地农民经济困难的主要原因就是失去土地后，失地农民大量失业，个人及家庭收入普遍减少。有调查统计失地前平均每个劳动力年收入在1万元左右，家庭年收入在2万元左右，失地后不仅收入减少，加上其他方面的费用增加，平均每年每户农民减收1.13万元；另外失地农民参与劳动力市场竞争能力差，应对市场变化能力弱，就业困难。据统计，70-80%的人都是到建筑工地等粗放型企业打短工，从事简单且廉价的看管、搬运等临时性工作；此外，失地农民的子女受教育问题令人堪忧，留守儿童问题已经上升到社会问题。最后，针对失地农民的社会保障机制并不到位，主要包括土地置换保障和参加农村社会养老保险两种，但存在着农村征地补偿标准太低，保障覆盖面狭窄，生活补助少等问题。
2 失地农民问题原因分析
2.1 农村征地补偿标准低
失地农民失去土地后，只能用政府的征地补偿费重建家园和创立自己的非农事业。根据我国《现行土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10-16倍，最多不超过30倍。按照这个标准，对农民补偿虽有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万-3.5万之间。在人均耕地面积处于联合国建议的0.5亩危险线以下的地区，一个被征地的农民有时每亩只能得到7000元的补偿，并从此割断了与土地的联系，面临新的生计问题。所以在现行的补偿标准下，失地农民很难用它作为自己的创业资金，失地农民想创业却缺乏资源，土地补偿标准低可称为阻碍失地农民自主实现可持续发展的瓶颈。
2.2 农村土地制度存在缺陷
由于财产权主体不明确，所以农村集体经济组织在现实中基本不存在，集体土地所有者只是一个模糊的概念，从实际情况看，主要是农村行政机构即村民委员会来管理农村经济，土地所有权变为“政府所有”，政治法律上所说的集体土地所有权与农户经济上拥有的使用权事实上是分离的。于是，财产权主体立法冲突，集体所有权权能缺位。而在征地补偿时，政府部门―村民委员会代表农民进行协商与补偿标准的制定，遇到利益时互相争夺，遇到责任时互相推诿，而作为真正的所有者-农民自己却完全不知情，对于补偿有异议却又说不出理由。农民的土地所有权缺失。可以说是实际暴露的是中国土地制度的问题。
2.3 农村社会保障制度与就业培训缺失
由于相关制度的缺失，征地部门只是对土地进行经济补偿，大都不愿解决失地农民的就业、养老、教育和安置的问题，虽然有些地方也已开始实施失地农民社会保障，但是由于缺少法律依据，导致这些措施缺少持续进行的条件。另外，针对失地农民的就业培训机制也不到位。首先，农民就业意识有偏差。许多失地农民在得到大额补偿款之后，户口也转为了城镇户口，于是不愿再继续做以前比较辛苦的工作，转而希望从事较体面的工作，而对于他们的自身条件和政府提供的培训而言，这是很难达到的目标。其次，现有的培训机制，不适合失地农民。对于文化水平有限的失地农民来说，现有的培训时间太短，课程主要以理论为主，与实践结合较少，对于农民来说，更不容易接受，很多农民虽然参加了培训，但很少有坚持到底的。
3 解决失地农民问题的政策建议
3.1 合理确定经济补偿标准
土地征用费相当于土地价值，这部分的计算必须引进市场机制，综合考虑土地区位、产值、地区经济发展水平等因素进行地价评估，确立适当的土地补偿标准。首先，要考虑到土地对农民的保障功能，不能仅仅考虑土地的产出而以此对失地农民进行补偿，其补偿价格应以能保证失地农民最低生活标准为条件。其次，考虑土地的区位价格。我国城市土地都已划分区位，不同的区位根据其不同的经济、环境等条件确定不同的区位价格，农业用地也应按照不同的条件如：环境条件，地理位置，经济发展水平，工业水平，居民消费水平、投资规模等划分不同的区位，比邻较发达工业区的土地价格应考虑到周围投资对土地价格的影响，应适当提高评估地价。第三，考虑土地用途转移的增值部分，保证失地农民得到依法补偿，在土地由农业用地转变为其他用途是，其价格将一路飙升，可是在对失地农民进行征地补偿时，没有考虑到土地未来的增值收益，其中巨大的“剪刀差”完全没有补偿给失地农民，损害了农村集体经济组织对土地的所有权，所以，应改变现有的征地补偿制度，让农村集体经济组织也享受到土地增值部分的收益，保证社会的公平和效率。 所以最后确定的土地的征用费应为以上三个部分之和。
3.2 健全失地农民社会保障机制
现阶段失地农民的养老保险交费标准和享受标准，应以“低门槛进入、低标准享受”为原则，养老保险金的来源也应以个人为主，政府和集体支持为辅。对于建立失地农民社会保障体系基金的来源，可以采取以下的途径：一是政府财政拨款。农民集体所有土地转为国有土地，其使用权又被出让给公司或企业进行开发建设，发展经济，农民作为支持我国城市化水平的贡献者，有权利享受国家福利补偿，国家财政应拿出专项基金建立失地农民社会保障体系，并出台相应法规对失地农民社会保障的种类、水平等进行规定。二是政府从土地出让金净收益中提取一部分资金。农民集体所有土地，在转为国有土地时，价格将大大提高，而作为原所有人的农民也有权享受这部分增值。同时，为了保证失地农民的可持续发展，政府可从土地出让金中提取一部分资金，用于完善失地农民的社会保障系统。三是失地农民自己交纳一部分。对于农民自己缴纳的社会保障费用应采取低标准、低享受的原则，不能金额过高。
3.3 加大失地农民就业培训力度
据2003年4月国务院研究室权威的《中国农民工调研报告》指出：“我国农村劳动力中接受过短期职业培训的占20％，接受过初级职业技术培训或教育的人数占3.4％，接受过中等职业技术教育的人数占0.13％，而没有接受过技术培训的高达76.4％。”因此，要提高失地农民就业机会，首先就要加大其培训力度。应大力推行政府购买培训成果的办法，动员社会力量开展城乡劳动者就业培训，大力加强公共培训机构建设，鼓励用人单位、具有资质的各类职业教育和培训机构积极参与职业技能培训。由市和区（市）县就业部门择优确定并向社会公布培训机构，根据培训协议验收培训成果，给予培训经费补贴。并建立对培训机构进行检查、评估和淘汰的培训管理制度。另外要根据用人单位需求，大力开展订单式培训和定向培训，积极开展引导性培训和职业技能培训，帮助失地农民了解就业渠道，学会求职技巧，掌握1―2门劳动技能。结合被征土地开发项目，有针对性强化失地农民的技能培训。
3.4 加大留地安置的政策力度
国家征用土地时，应在规划区内留出一定数量土地返回给村集体，用于安置失地农民。具体措施可分为以下几个方面：首先，对于留地面积应予以保证。留用地比例应以征用地总面积的20%为宜，10%专项用于村集体发展二、三产业，另外10%用于农民生活安置。其次，应设立专门的机构解决留地安置区的规划问题，实行统一规划住宅，统一规划商服，统一管理。最后是失地农民观念的转变，有些农民认为一定要拿到足够的钱才安心，不理解留地安置的好处，可以设立专人对农民的疑问进行解答，并准备资料对留地安置的好处进行说明，但政策上还是应该采取自愿原则，对于愿意一次性拿到经济补偿的，也应按照标准给予一次性补偿。
参考文献
［1］黄华玲.失地农民就业出路问题的思考［J］.甘肃农业，2005，（06）.
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【关键词】房产税 瓶颈 税收制度
一 我国房地产税制现状
在我国现行税制中，不乏存在着对房地产的课税，而且相关税种不少。直接以房地产为课税对象的税种有七种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税（2000年起停征）和契税；与房地产联系密切的税种有六种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等。
除此以外，还存在对房地产的诸多收费项目以及带有地租性质的土地出让金。从房地产整个经营活动的开发、保有和交易三个环节看，当前我国房地产税费的大头在开发投资环节，总体税费负担较重，而且存在费大于税的特点。而在房地产的保有环节，房地产持有者的税负较轻，特别是对个人持有者几乎不征税，这在很大程度上导致了大量投资者钟情于房地产投资，因税费负担较轻而保有大量的房地产，待价而沽，这也是造成当前房价过高的一个重要原因。
房产税并非新税种，我国在1986年就开始实施。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。以房产价值100万元，在按优惠上限比例，也即扣除30%后的部分作为税基，乘以1.2%的税率就是0.84万元。而且，最重要的是，对于广大民众的个人自用房屋，是不用缴纳房产税的，而只对个人用于出租的房屋征税。
二 房产税开征的动因
第一，我国房地产税制存在缺陷。从学理上讲，一个完善的税收制度应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。就我国现行税制而言，商品税类包括了增值税、营业税和消费税，这三种税在我国税收收入中占了50％左右的比重；所得税类包括企业所得税和个人所得税，这两种税在我国税收收入中大约占了25％的比重。可见，商品税类与所得税类的制度建设取得了明显的效果。 相比之下，财产税类的制度建设裹足不前，仍处于滞后状态，其中一个重要的原因是作为财产税类较有代表性的房产税在我国税收制度中依然是空白。房产税在西方国家地方政府收入中占据了相当大的比例，往往在30%～50%左右，我国房地产税制改革的方向就是开征房产税这样真正属于地方税的税种。
第二，地方政府希望开发稳定的税源支持。房产税的开征，可以强化财产税类在我国税收制度中的作用，并在一定程度上有助于构建完整的地方税体系，从而将地方政府纳入依靠规范的税收收入的轨道上来；同时，随着社会发展，作为社会财富主体部分的房地产也迅速增加，因而会使地方政府有一个充足和稳定的税收来源。
第三，弥补我国现行税制中财产税在调节贫富差距中的缺位状态，有利于建立税收发挥调节作用的长效机制。房产税以房地产所有者或使用者为纳税人，以房地产保有环节为主要课税环节，其税额与纳税人拥有或使用的房地产正相关，在一定程度上可以改变社会财富分配不均状况，降低财产的集中度，构建和谐社会，缩小贫富差距自然。
第四，促进房地产业的健康发展。开征房产税对于打击投机需求、遏制炒作楼市，促进房地产市场的理性健康发展具有重要意义。1998年我国贷币化改革以来，房价连续多年上涨，2009年以来，在政策刺激、刚性需求释放和经济逐步回暖等因素的影响下中国房价“只涨不跌”的神话在延续。如果开征房产税，投机活动将得到有效抑制，并促使物业因持有成本上升而加速流通，促进空置率下降，解决“有房无人住，有人无房住”的内在矛盾，有利于房价理性回归。同时，房产税一旦推出很可能取消土地出让金、房地产税和土地增值税等税费，房地产开发成本将大幅下降，降低了购房门槛，有助于解决中低收入家庭住房难的问题。
三 开征房产税的瓶颈问题
自从国内提出房产税的概念已经多年，但至今仍没有制定出框图和实施细则，这也反映了我国目前的社会经济条件仍没有为房产税的开征做好准备。尽管房产税的开征是大势所趋，但由于面临的一些瓶颈问题而无法短期内解决。
第一，开征房产税的许多技术层面短期内还是难点。因为除了要开征是共识外，其他的许多环节都仍然存在不少争议，开征房产税的条件如何确定？如何区分基本自住需求？如何防止征税成本高？如何评估百姓房产？等等。从技术角度看，房产税改革关键在计税依据的调整，按照国际惯例，评税价格应作为计税依据。中国仅居住类房屋又分为廉租房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的房屋、房改房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。当各类房屋的政策基础、待遇差别巨大时，评估价值并征税是一个相当大的难点。
第二，房产税一旦开征，可能提高房产交易成本，间接推高房价。房产税是一个税种，它的征收最后要纳入财政的盘子，属于公共财政范畴。而房价则属于市场经济的范畴，商品房的价格是由市场供求关系决定的，中长期看，无法改变庞大的购房需求，更无法改变市场、楼价运行的趋势，因为决定房地产市场的力量不是税收，而是经济、城市化、居民富裕之后的需求。2003年以来的数次房地产市场调控，税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节，如对5年以内的二手房交易征收5.5%的营业税等。这种"重交易环节、轻保有环节"的税收工具，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在房地产市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者，因为房产税是需要个人申报、到税务部门缴纳的，但我国居民还没有养成自主纳税的习惯。为了避免可能因此导致的房产税征收率过低的问题，对没有按时缴纳房产税的家庭，有可能在卖房时一并征收，并收取高额滞纳金，否则不能买卖。然而，一旦在交易环节统一征收，本来是持有环节的税负就有可能演变成交易环节的税负，从而转嫁到购房者身上。
第三，健全的房地产登记管理制度尚未建立，房地产评估人员不足。房产税的开征面对的是全社会的房地产，这就要求对所有的房地产均能建立系统、延续、准确的登记信息，而我国2008年2月才刚刚颁布《房屋登记办法》，要想对城市中的每一幢房屋进行详细、规范化的登记，需要漫长的过程和庞大的工作量。中国只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，要在660个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估大约会力不从心，再有这么多种的地权、产权的差别就更加捉襟见肘了。同时，中国人并没有养成自我如实申报的好习惯，这更会让这种不动产品质的差别性评估成本巨增。
第四，多种税费短期内无法整合。房产税不可能承担起房地产整体税改革的重任，它仅仅是对存量房地产保有期间所征收的一种财产税，同时或多或少地会与原有的一些房地产税形成重叠，为避免重复征收，因此原有房地产税种的简化整合在所难免。从我国目前情况看，要把可能形成房地产税、城市房地产税、土地使用税等进行合并就会遭遇到内外税制统一和税法频繁变动问题，因此在现在税费中哪些予以保留、哪些予以整合、哪些予以代替，都会直接关系到整体房地产税收工作和地方政府的利益，这必然是一个艰难的博弈过程。
第五，土地国有的性质决定购房者取得的是使用权而不是所有权，不符合税法征收标准。税费只对增值的部分征收，而使用权只会折旧不会增值。真正会增值的是房屋下的土地，而土地属于国家所有。国外对房产收税的前提是业主对土地和房屋拥有永久的所有权。而我国住宅建设用地的使用权限为70年，因此业主拥有的仅仅是70年的租赁合同，对不属于自己的东西征税不符合税法的定义。
第六，居民心理能力和经济支付能力无法承受。市场经济的财产权利平等是社会竞争与征税的基础，但计划经济则让财产权利在公私之间不平等、在级别之间不平等、在不同收入人群之间不平等、在城乡之间不平等，也在不同土地性质、不同户籍以及不同历史遗留中存在不平等。这就为房产税的开征增添了无数的麻烦，大部分居民心理承受能力和经济支付能力偏低，而房产税的开征将不可避免的进入普通百姓的生活，增加居民的经济负担。
四 完善房产税制度的相关建议
第一，简化税种，内外并轨，归费入税，增加缴纳上的公平度和透明度。在开征房产税的同时，还应综合考虑房产各个环节的税负。如考虑停止增收契税、土地增值税、营业税等交易环节税收，或者降低这些税种的税率。此外，由于房产税的税基是房产价值，而交税的则是家庭或个人，这就导致部分低收入家庭可能出现支付能力不足。从国外经验看，应当在出台房产税的同时，建立系统的减免税制度。在简化税种后可以适当提高征收额度，根据国际经验，使其占全部税收的10%左右是比较合理的，由此可以将房产税作为主体税种之一进行管理，充分发挥其收入调节作用。
第二，精确计算依据，建立房地产评估制度。按评估值征税是美国房产税税法中很重要的一条原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房增长价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占财产的纳税人多缴税，少占财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随着房地产市场的变化上下浮动，评估值也要定期调整，以体现公平的原则。应该在政府主导下，通过招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构，或者由税务机关委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。有条件的大城市可以参考中国香港和新加坡的模式，在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。当然，我国的评估师还要大力培养，以适应房产税征收的需要。
第三，实施房产税改革，需要有关管理部门建立起有效的协调机制。建议房产、土地、规划、民政、公安等部门尽快"联网"，实现部门之间的数据交换、信息共享制度，整合征管资源，提高征管效率，简化程序，降低成本。最重要的是，要建立动态的居民住房信息库。推进房产税改革，居民住房的准确信息尤为重要。但当前大多数城市缺乏完善的住房统计信息，如果连居民家庭的住房面积等基本情况都无法弄清，不可能有效征收房产税。准备试点房产税的城市应尽快组织住房普查，建立本地居民住房状况的动态数据库。
第四，“抓大放小”加强房产税征管。房产税是作为地方税来进行征管，因此其具体的减免规定可以由各个地方税来进行征管，国家可以“抓大放小”规定一些关于各地情况相同的税收减免，如可以对别墅、高档住房征房产税，规定对普通住房、政府拥有的房地产免税，对于非盈利性的社会福利及教育机构的房地产免税等等，同时，让房产税的征管完全下放到了地方，即可以充分调动地方房产税征管和积极性，也可使各个地方根据各自不同的情况采取不同的征管手段。
第五，应该采取累进税率。在起点税率较低的情况下，面积越大、套数越多，税率就越高。享有适当的住房是每个公民的权利，一个家庭拥有一定面积、套数之内的房产是合理的，应该免税。一般来说，世界各国房产税率大多不超过1%。如果是首套房、中小户型就应该免征房产税，或者以极低的税率征收，不增加普通百姓的居住支出，而面积越大、套数越多，税率就越高。同时，调控应在交易环节征税，而且应该是针对收益额进行征税。
参考文献
［1］王炜房产税能否成为楼市稳定器［J］.决策探索2010（11）