时间：2022-07-20 18:27:27
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买房合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、使用规范的房屋买卖合同
首先，购房者在签合同时，要看是否采用的是房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同。文本合同应当选择建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》，不要采用开发商自行拟定的合同。
2、合同细节一定要清晰
一般情况下，合同细节不明确是造成房屋买卖双方争议的重要因素之一。即便是使用规范的房屋买卖合同，房屋买卖双方也不得忽视合同细节的各项内容。
3、分清“定金”与“订金”
在要求合同细节清晰的同时，买卖双方还要分清“定金”与“订金”的区别。
4、看清违约条款
大多数购房合同中很多违约条款都是针对购房者的，而对卖房者则约定不明确，一定要主动与对方协商，明确约定卖房者的责任条款。
5、注意房屋质量问题和物业管理
1、房产证的办理时间：很多房地产商为了节省费用、逃避税费等，都会在交房1-2年后才为办理房产证。因此，在购房合同中一定要注意是否明确了房产证的办理时间，如果没有，且您急着拿到房产证，一定要在补充协议中约定办理产权证的具体日期，并注明未按时履行的赔偿责任。比如：在交房一年内不办好房产证，赔偿房价的百分之几等等。
2、公摊面积的比例：公摊面积一般不会直接体现在合同中，属于隐形面积，只是房地产商给买房者的口头协议。就算在买房时问到了具体的面积，没有合同的规定，房地产商也会在里面动手脚。因此，为了老百姓自身的利益着想，在买房时可以在补充协议中详细约定公摊的具体数字，并注明公摊的具置、面积大小等，这样对自己更有利。
3、贷款失败的约定：这种情况有时会出现在买房者自己身上，即在与房地产商签好了购房合同之后，买房者却出现了贷款批不下来的情况，如果这种情况出现，房子就肯定买不了了。这个时候就要牵涉到购房者退房的问题。因此，在签购房合同时，一定要在补充协议中提前约定好如果出现此现象的解决办法。
4、关于退房的责任：一般出现退房的情况，分为开发商的原因和买房者的原因两种。因此，在补充协议中，应当作出约定，比如退房是由于开发商原因的话，开发商需要承担什么责任，什么期限内把房款退还；而如果是买房者的原因，买房者应该有什么补偿之类的。这样对交易双方都是负责任的。
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不可以。定金是作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
【法律依据】
《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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关键词：限购令;借名买房;无名契约;事实物权;法律物权
中图分类号：DF521 文献标志码：A 文章编号：1001-862X（2015）04-0084-004
由于国家户籍政策、限购政策等的相继出台，现实生活中存在大量房屋登记人和实际使用人不一致的情况，伴随房屋价值的攀升，凸现出来的纠纷也日益增多。在我国现有的不动产相关法律中，没有具体的针对此问题的解决方法。因借名买房而引发的纠纷往往出现同案不同判的现象，因此对借名买房行为相关法律问题进行研究有很强的理论及实践意义。
一、借名买房的性质
（一）我国大陆地区
一般认为，在借名买房协议中约定，由出名人以自己的名义与相对人进行房屋交易，并以出名人的姓名进行房屋登记，交易相对人并不知道借名人的存在，此时将此法律行为认定为间接。[1]反之，如果交易相对人很容易就能推断出出名人系以本人（借名人）的名义从事的买房行为，此时并不要求本人的姓名或者名称被明确地提出来，此时即构成直接。由此可见，依据第三人是否知情作为判断标准，如第三人知情，则为直接;如第三人不知情，则为间接。
当然，在某些借名购房协议中，出名人仅提供一个名字，借名人经过与出名人协商，出名人因为房屋登记簿上的记录而取得房屋所有权，之后待借名人可以进行房屋登记时，出名人再将房屋的所有权转移于事实购房人。有学者认为此时并不能构成，其认为“应该是人代替本人实施法律行为，由此行为而产生的后果由本人承担。”[2]人（借名人）以被人（出名人）的名义进行的法律行为，但最后终法律效果直接归属于人（借名人）来承担，人是为自己的利益实施的购房行为，很明显此时借名人并非人，也非被人，此种购房行为不宜认定为。
从上述分析可以看出，我国大陆地区在认定借名买房行为的法律性质时，需要对相对人是否知情、谁与相对人进行交易、相对人是否善意等因素进行考量。在借名买房的法律关系中，是借名人主动采取的一种风险行为，此时应首先考虑相对人的意愿，相对人承受的风险不应大于借名人，这才符合民法中的公平原则。
（二）我国台湾地区
借名购买普通住房协议的性质，台湾地区的学者经历了从信托―脱法行为―无名契约的转变。学者认为信托中“受托人就信托财产承受权利人之名义，受托人须就信托财产依信托契约之内容为积极之管理或处分[3]”，但是在借名买房中，房屋是由借名人进行实际的占有、使用、管理以及处分，受托人与信托人协商一致，对于信托财产的管理、处分均由受托人依据信托协议进行，如果由信托人对信托财产进行管理、处分，但在名义上该财产属于受托人，则构成消极信托。认为属脱法行为的理由大致是：借名人以迂回手段规避强行规定之行为。被规避之强行规定，常为禁止规定，或关于租税的法规等。当事人利用合同自由原则，双方签订协议，以达成规避法律相关规定的目的。[4]此处与借名登记在外观上相似，但依据借名买房协议成因不同，不能将全部借名买房协议均认为是脱法行为，亦即借名登记契约是否构成脱法行为，应依具体个案认定。将其认定为属于无名契约的学者认为借名买房关系的成立主要是源于双方之间的信任关系，出名人也可能从借名人处获得一定的劳务报酬，但此并不属于法律上所定的其他契约种类之劳务给付契约性质，如果该协议的内容不违反强制性、禁止性规定或公序良俗，应当认为其具有无名契约上的法律效力。在现行法下，借名登记契约为无名契约。该观点也是台湾学说上的代表性观点。
由此可见，我国台湾地区学者关于借名买房协议的性质经历了信托、脱法行为，现今主流观点为“无名契约说”，类推适用劳动契约的有关规定。
（三）本文见解
借名买房的法律行为分为内外两方面，内部出名人与借名人的借名买房协议，外部又分为两部分：与相对人订立购房合同、以出名人名义进行房屋登记。在借鉴我国大陆地区学者观点的基础上，吸收我国台湾地区的研究思路，尤其是从信托关系到无名契约转变的历程，同时结合大陆地区的司法实践进行简要的分析。
第一，对借名买房的内部关系进行分析，借名人与出名人双方多为亲属、朋友关系，双方基于感情的信任达成协议，其目的是以出名人的名义购买一套最终由借名人实际占有、使用、支配的房屋。双方意思表示真实，但是基于信任，彼此多为口头约定，并没有同谋虚伪意思表示。
第二，与第三人订立房屋买卖合同主体的不同可以分为：借名人与第三人订立买房合同、出名人与第三人订立买房合同。本文按照相对人是否知情，将其分为三种情况。1.出名人与第三人订立买房合同，如果第三人可以依据一定的情形推断出出名人系替本人（借名人）行事，如果第三人选择继续交易，则该交易直接约束第三人与借名人，但借名人没有实际出现在交易过程中，可以类推适用隐名。2.出名人与第三人交易，第三人并不知借名人的存在，签订的协议最终由借名人承担法律效果，此时构成间接，也即英美法上的本人身份未披露的。3.借名人以出名人的名义与第三人订立买房合同使其形成借名人即出名人本人的表象，如果第三人不知情，但由于借名人与出名人之间本来没有的意图，而只是借用其名字，为了保护第三人的交易安全，此时可以类推适用表见。
第三，依据借名买房协议，出名人出借自己的名义购买房屋，并以其名义进行登记，借名人交纳房屋各类款项，其实际占有、使用、支配者为借名人，双方在协议中进行了物权归属的配置，因此产生了物权关系的属性，属于物权行为。在借名登记的情况下，双方当事人的直接目的并不是共有房屋，也非修改既有的登记，而是直接制造登记权利与客观权利不相一致的状态。借名登记房屋之后，在房屋登记簿上权利人为出名人，而借名人作为事实权利人与出名人之间即负有了债权债务关系，待时机成熟之时，出名人负有将房屋过户登记到借名人名下的义务。
最后，由于借名双方多为亲属、朋友关系，彼此多为口头约定，且出名人并不从借名人处取得报酬，房屋的各种费用是由借名人负担，最终登记权利人却为出名人，由此出名人和借名人之间产生债权债务关系。
综上所述，借名买房协议是双方真实意思的反应，该协议规定了彼此的权利及义务，双方依照该协议实施法律行为，借名买房协议应视为合同。由于该合同由数个不同的部分构成，且在大多情况下，借名人并不支付出名人报酬，该协议应属混合合同，且为类型结合合同。
二、借名买房行为的效力
依据借名买房的原因不同，本文拟从以下几个角度对借名买房协议的效力进行分析。
（一）规避法律或政策类的借名买房
为应对日益上涨的房地产价格，保障居者有其屋，国家制定了许多针对低收入家庭的政策，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房等。现实生活中，许多不具备有关优惠政策所必须身份的购房人，因为不能享受该政策所提供的优惠条件，便通过一系列手段或方式规避保障性住房政策，实现低价购房的目的。[5]“借名买房”便应运而生。
就现有的司法实践表明，大部分法院将其定性为无效合同。理由有两点：一是，《经济适用住房管理办法》第25条规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口，家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭标准，无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。依据上述规定，不具有购房资格的人不得拥有经适房的房屋所有权。此时认定购房协议有效无疑会助涨本不具备购房资格的人通过该渠道购买房屋，侵犯到其他适格家庭获得房屋的权利，违背政府出台经适房的初衷。二是，依据《合同法》第52条第3款的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本文认为，对于规避法律或政策类的借名买房协议并不能一概认定其无效。第一，为规避限购令、经适房主体资格受限而借名买房，表面上看具有“以合法形式掩盖非法目的”，但是限购令和经济适用房的相关规定作为部门规章不属于法律的禁止性规定，故其不能作为判断合同无效的依据。第二，经济适用房属于国家保障性住房，其购房指标是一种权利，在借名人利用出名人的名义购买经适房、规避限购令的同时，出名人同意以自己的名义购买房屋，会造成其日后不得购买经适房等保障性住房，这也相当于行使了属于他的权利。第三，由于近年来司法实践倾向于鼓励当事人在意思自治的基础上进行交易，较多采用有效解释优先原则，对于明确违反法律规定的合同，才会视为完全无效，如果借名人确有购买房屋的迫切需求与现实理由，反倒符合限购政策的设立初衷，其私人利益若未侵犯到社会公共利益，则并不能笼统地认定其无效。
（二）转移财产或逃避债务类的借名买房
现实生活中，借名人因为某些原因，利用借名买房的方式将其财产隐匿或转移：公务员的灰色收入、夫妻之间隐藏自身的财产、负有较大债务未清偿等。实践中，以第三种情况最为常见，借名买房可以避免因为不能偿还债务导致房产被法院强制执行。
依据合同法的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，该合同无效。为了逃避债务，借名人与出名人协商，以出名人的名义购买房屋，此时双方虽有串通之嫌，但是对于房屋出售方来说，该协议并没有损害其利益。协议损害的是与借名人有债权债务关系的债权人的利益，但是该债权人并非借名购房协议中的相对人，依据合同相对性原理，其并不能作为合同的当事人。但是根据《合同法》第74条的规定，借名人利用他人名义购买房屋，最后房屋登记在他人名下，虽然实际占有支配者为借名人，但是可以类推“无偿转让财产”的相关规定，由债权人行使撤销权，此时借名购房协议应归于无效。
总之，对于转移财产的借名买房协议，只有双方当事人恶意串通损害第三人利益时，才可认定该合同无效，否则应视为该合同有效。
（三）贪图便宜享受优惠类的借名买房
根据我国商品房购房政策，不同身份的购房者在购房时享受的优惠条件不同，例如：对于首套房购买者，北京首套房贷款的平均利率为9.2折;不同单位的住房公积金也大有不同，并且有住房公积金的人，其享受的公积金贷款比商业贷款要优惠很多。对于没有公积金而又需要买房的人来说，利用借名买房的方式，可以避免利息较高的商业贷款而购买到自己想要的房子。还有的情况是单位集资建房，本单位的职工可以低于市场的价格买到房子，如果有住房需求的人，其可以与该单位享有集资房资格的人协商，借其名义，购买房屋。
本文认为，此种借名买房合同中购买的房屋类型一般都为普通住房，并非经适房、保障房等政策类房屋，如双方当事人意思表示真实，没有恶意串通损害国家、集体以及第三人的利益，则该合同原则上有效。为了规避高额的银行贷款利息，而与他人协商借名买房，享受较低的银行贷款利息，此为双方当事人真实意思表示，并非恶意串通的虚伪表示，享受贷款优惠也非非法目的，出名人是以放弃自己的优惠条件使借名人购买房屋，借名人的收益是出名人让与的，本文认为该购房协议应属有效合同。
（四） 简便手续、减少税费类借名买房
2013年我国了《中华人民共和国遗产税暂行条例》的草案，开征遗产税已列入中国税制改革的议事日程。房屋作为不动产来说一般具有较大价值，为了规避可能产生的遗产税，父母用子女的名义买房，亲属之间、朋友之间借名买房的现象时有发生。
借名买房合同一般是双方当事人意思表示一致的结果，本不应存在欺诈、胁迫的情形。对于“损害国家利益”的界定，梁慧星教授认为，该条中的“损害”应缩小解释为“直接损害”，“国家利益”应解释为“社会公共利益”。借名人为规避将来可能开征的遗产税而与出名人签订借名买房协议并不属于损害国家利益，因为此时该税种还没有开始实行。如果双方当事人规避的税种属于我国已开征的税种，则依据第一款和第二款的规定，属于以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，此时应当认定借名买房合同无效。
三、借名登记房屋的物权归属
在借名买房的法律行为中，事实物权与法律物权相分离：出名人以其名义在房屋登记机关进行房屋登记，此时其享有法律上的物权，该登记具有公示效力;借名人虽然在名义上不是房屋的所有权人，但实际上对房屋进行占有、使用、支配，此时其构成真实权利人。依据不动产登记具有的推定力和公示效力，本文以是否涉及第三人利益划分借名登记房屋的物权归属。
（一）不涉及第三人
在不涉及第三人的情况下，法律以保护事实权利人为原则，借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权。由此可见，登记推定力在不涉及第三人的情况下，并非无条件的只保护登记权利人而忽视事实权利人的利益。如果事实权利人有确切的证据，例如房屋付款收据、房屋由谁实际控制等，即可以通过举证来证明自己享有不动产的所有权，从而不动产登记的推定力取得房屋的所有权。因此，登记推定力并不是绝对的，其意义也并非它能确定标的物的真实权利人，而在于它减轻了登记权利人的证明负担。
（二）涉及第三人
在涉及第三人的情况下，此时应该维持物权登记的推定力，保护善意第三人的利益。在借名买房行为中，借名人与出名人协商一致，使得事实物权和法律物权在进行房屋登记的时候相分离，该分离产生的法律风险是借名人自愿承担的，且双方之间的法律关系属于内部法律关系，对于第三人来说并不具有对抗效力，第三人只需根据物权登记的公信力，推定出名人享有房屋的所有权，善意有偿并公示后，即可取得房屋的所有权。
由此可见，法律保护第三人的利益，但并不是无限制的以牺牲借名人的利益为基础，只有当第三人符合不动产的善意保护时，法律才对其予以保护，以第三人善意与否来确定在何种程度、范围内保护其利益也体现了法律对真实权利人和第三人利益的平衡。
参考文献：
[1]冉克平.论借名实施法律行为的效果[J].法学，2014，（2）.
[2]杨代雄.使用他人名义实施法律行为的效果――法律行为主体的“名”与“实”[J].中国法学，2010，（4）.
[3]马一德.借名买房之法律适用[J].法学家，2014，（6）.
公积金买房 只要是缴纳住房公积金的人，他们都希望在买房时使用住房公积金贷款，住房公积金具有保障性是在职职工个人以及在职单位定期缴纳的公积金，住房公积金的目的是买房。
公积金买房的好处是什么
1、贷款成数高，首付压力小：商业贷款高一般只能贷到70%，购房者首付压力大。公积金贷款高可以贷到9.50%，购房者首付压力较小；
2、贷款年限长，月还款金额少：同地区商业贷款年限不一样，全国各区商业贷款的贷款年限较高只能贷到30年，而且大多数二手房较高只能贷到20年，月供压力较大;公积金贷款的年限较高可达30年，月供压力较小；
3、房龄限制较灵活：商业贷款对住房年龄限制有严格的要求。大多数银行在85年前不贷款，贷款年限随着住房年龄的增长而减少。公积金贷款对住房年龄的限制更加灵活，住房年龄和贷款年限不超过50年；
4、归个人所有：住房公积金属于存款人的个人财产，部分城市已婚人士申请公积金贷款买房，金额高于个人申请。公积金账户中的资金可以作为夫妻的共同财产提取；
5、资金可翻倍：存缴者依照自己个人缴费基数的5%-20%存缴，所属企业也依照同样占比存缴，帐户内资产可以翻一倍；
6、享受免税：根据《住房公积金管理条例》、《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)，企业为员工缴纳住房公积金可作为企业所得税的抵扣项目；
同时，企业和个人实际缴纳的公积金不计入个人当期工资薪金收入，免征个人所得税。也就是说，对于员工来说，只有在税前工资扣除社保公积金后，才能作为税基扣除；
7、可提前提取：员工购买、建设、改造、大修具有独立产权的自住房，或者因重大疾病造成生活困难，或者享受城市低生活保障待遇，可以提前提取住房公积金。可以说，公积金的目的远远超过贷款买房；
8、提前还贷不收违约金：借款人自住房公积金贷款贷款之日起一年内，可申请提前偿还住房公积金个人贷款本息，借款人返还部分住房公积金贷款本息，每次还款金额不得低于住房公积金贷款本息6个月。公积金贷款没有手续费或违约金。
公积金贷款买房流程是什么
1、初审。申请人提交申请材料后，住房资金管理中心将出生申请人的材料。初审合格后，住房管理中心将向申请人出示《抵押审查评估通知书》；
2、评估。申请人取得《抵押审查评估通知书》后，应当携带《抵押审查评估通知书》到指定的房屋评估机构进行评估；
3、审核。评估机构认定房屋有价值后，将向申请人出示《房屋评估报告》。申请人应携带《房屋评估报告》和初审申请材料到住房管理中心进行贷款审查。通过考试后，住房管理中心将向申请人出示《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知书》；
4、办理担保手续。申请人携带《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知书》到保险公司办理担保手续；
5、签订借款合同。成上述手续后，申请人应携带上述文件到住房管理中心和住房管理中心签订贷款合同；
6、签订委托贷款协议。申请人与住房管理中心签订贷款合同后，住房管理中心将委托相应银行贷款并签订委托贷款协议；
7、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款合同。申请人在获得委托银行的委托贷款协议后，直接向住房基金管理中心申请贷款。委托银行收集申请材料后，报住房管理中心批准。住房管理中心同意后，将与委托银行签订委托贷款合同；
8、办理借款手续。申请人持委托贷款合同到委托行签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款担保合同》；
9、等待贷款到账。申请者申请办理完以上办理手续后，申请者只需等候好多个工作日内，委托行便会立即将借款打进售房方的帐户中。
众人皆知，公积金可以用来贷款买房，同时也能提取出来使用，那么购房提取公积金需要什么材料呢？不同用处的申请需要准备的资料一样吗？
购房提取公积金需要什么材料
1、购买房屋付全款住房公积金提取
购房全额付款的具体材料：如果我们是买房并全额付款，需要准备的文件是购房合同、发票或收据等证明您确实购买了房屋的材料。房子并支付了全部金额。买房时注意不要丢失一些必要的收据和发票，以免在需要时找不到。
2、准备材料
准备按揭购房的具体材料：现在很多人买房都是贷款或分期付款。贷款买房的，在提取住房公积金时，要准备好贷款合同。如果是按揭分期付款，则应将首付带上发票上的住房公积金。
3、准备建造自住房屋的材料
准备建房或大修的具体材料：建房时，需要提供的材料包括乡镇一级房管所或上级房管所出具的批准材料，以及购买建材的发票。公积金需要一些产权证、装修证、装修发票。
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一般买房不动产权证的取得时间，首先要看购房者与开发商签订的购房合同，不动产权证的办理首先以合同约定为准。因此，需要查看合同内对此是如何约定的，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。
按照《房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》中的规定，预售合同买房者应当自商品房交付使用之日起90日内办理不动产权证，现房买房者自销售合同签订之日起90日内办理不动产权证。即购房者拿到不动产权证的时间是受法律约束的。因此即使在购房合同中没有具体规定取得不动产权证的时间，按揭贷款的购房者也是可以在房屋交钥匙后90日内拿到不动产权证的。
根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
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苏凯一直想买套自己的房子，早点脱离寄人篱下的生活，不过苦于工作繁忙，一直没时间去考察中意的楼盘，不过他最近发现了一种网上售楼的新型购房方式，这种展示方式集文字、图片、视频、三维、互动共享等多种手段于一体，可以让大家了解楼盘的详细情况，沙盘、样板间、户型、社区环境等都可以通过网络展示在人们面前，甚至挑选户型缴纳定金都可以在网上完成。“这下不用到处奔波，在家里点点鼠标就可以了解楼盘情况了。”苏凯兴奋地说，“我准备加快我的买房进度了。”
节省时间，多样选择，细节展现，轻松选房、看房甚至购房，是网上售楼处的新型购房方式的主要优点。打开网上售楼处页面，只需轻点鼠标，登录页面，购房者即可在网上售楼处中自由选择不同楼盘，多角度浏览房产项目的3D动画沙盘、楼盘外观、户型和室内装修影像，资料的丰富性足以满足大部分购房者了解楼盘的需求。
更为方便的是，购房者在网上售楼处观看线上售楼小姐的视频讲解的同时，可随时用语音、视频交互工具与销售人员进行咨询，并和其他对同一项目感兴趣的网友进行讨论交流，这对于进一步了解该楼盘无疑是非常重要的参考。另外，网上售楼处还可提供电子楼书、销控表、房贷计算、合同范本、销售顾问等一系列服务。
网上售楼处不仅让购房者足不出户实现网上看房、选房、咨询、下定，也大大方便了广大房产商。对于他们来说，网上售楼处也是一种颠覆性的房地产营销产品，变革了以往只有楼书、简单广告和被动待客上门的营销方式，成为线下售楼处的有力补充。据了解，目前推出网上售楼处的主要有新浪房产频道和房龙两家，记者在新浪房产频道的“网上售楼处”上看到，目前已经有近20家北京一线房产商的项目上线销售。
小贴士
网上售楼处的几个注意事项
现场看房的补充有购房者表示，网上售楼处这种方式可以从众多楼盘中筛选出自己比较感兴趣的，但买房子是大事不会轻易就下决定，网上预订多少有些不踏实，如果要预订也要在现场看完房子之后。理财专家也表示，网上售楼处是一种推销手段，比普通的平面广告更形象一些，但是如果站在买房人的角度，目前只能作为现场看房的补充。买房人只有在现场才能核实视频里所看到的信息，或者考察到视频里没有而自己又很想了解的房屋情况。
保存网页上的房屋信息与现实对照虽说坐在家里就可以预订房子，给买方和卖方都提供了极大的便利，尤其是对于平时工作忙碌没有时间看房的年轻人来说更是如此，但是也带来了相应的风险。网络购房者了解的房屋信息均来源于网络，可是网页上记载的内容是可以随时更改的，而卖方更改之后，作为购房人将无法再看到。所以有业内人士建议购房人注意保存网页上所记载的关于房屋及房屋所在区域的各项介绍和说明，实际去看房的时候可以此作为对照来确定网上介绍的真实性。
核实信息的真实合法性买房人应该核实所看房屋是否有委托正规网络载体或者只是个人自行信息。填写预订信息缴纳定金时，一定要注意核实网络银行账号信息的真实性，并在签订意向合同时仔细核实合同的各项条款，以保证资金安全。据新浪网上售楼处工作人员介绍，定金将通过类似于支付宝方式的网络银行进行网上支付。买房人在网上缴纳的定金将由新浪房产作为第三方代为保管，会在买房人签订买房合同时纳入房款；如果买房人最后对房屋有不满意而不想购买，定金将足额返还。
虽然网上看房能够降低考察项目的时间成本，但从有效降低风险的角度出发，业内人士建议消费者在通过网络的介绍初步认可房屋后，后续的看房和购房手续仍旧需要谨慎对待。
(Bell 中国网友报)
[关键词]借名买房；登记购房人；公示公信原则；善意取得制度
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2015）01-095-02
一、“借名买房”案例
欲购房的张某因受制于限购政策，与其不受限购政策制约的朋友李某签订委托合同，约定由李某出面购买房屋，房屋登记在李某名下，但由张某出资购房首付并按月还贷，同时张某实际占有使用该房产。李某将于国家限购政策取消后，向张三转移登记该房产。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并将该房屋抵押给王某。张某提出异议登记，请求法院确认所有权。
二、借名买房的概念
借名买房，即是房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为登记购房人或名义购房人、出名人。
三、借名买房中的法律物权与事实物权
孙宪忠将物权区分为法律物权和事实物权。法律物权可公示，具有权利正当性的推定效力。其中，不动产物权也被称为登记物权，权利主体被称为登记名义人。法律物权人不需要举证证明自己所拥有的权利的正当性，在交易中更加容易受到法律的保护。事实物权是指，不存在交易第三人的情况下，能够对抗法律物权的物权。事实无权的权利主体也称为真正权利人。事实物权不具有公示性，且只能在法律物权人和事实物权人之间发生效力，因而事实物权不具有权利正当性的推定效力，事实物权人主张权利时还背负举证责任，在交易中想要获得法律的保护较为困难。
借名买房类案件，其中必定存在着法律物权人和事实物权人。法律物权人也即名义购房人，事实物权人也即是事实购房人。比如上述案件中购买房屋的资金全由张某承担，房屋实际上也是由张某占有使用的，张某仅是通过签订委托合同的方式借用李某的名义把房屋登记在李某的名下，故张某是房屋的事实所有权人。
四、借名买房的房屋所有权的归属问题
本文以委托合同有效为前提，分析研究房屋所有权的归属问题：
（一）不涉及第三人利益的情形
在不涉及第三人利益的情况下，物权归属问题只是事实购房人和登记购房人之间的物权纠纷，并不关涉第三人的利益，也就无所谓交易，不存在交易安全的保护问题。法律应该尊重事实。事实购房人为房屋的所有权人，事实购房人可以申请异议登记确认其所有权。此时保护真正购房人的利益，不与公示公信原则相悖。公示公信原则是为了稳定社会整体的交易秩序，保护市场交易安全而设定的，其作用不能随意扩大，不应该规制到合同当事人之间。事实购房人和法律购房人之间通过委托合同设定权利义务，内部物权纠纷理应根据其设立的委托合同解决，法律物权人不能用公示公信原则对抗事实物权人对房屋所有权的确认。不动产物权制度中，事实权利人享有异议抗辩登记请求权，用以对抗法律物权。事实物权人可以请求依照法律规定对法律物权的行使进行一定的限制。结合我国《物权法》第19条的规定，异议登记可以使登记簿上所记载的登记权利失去正确性推定的效力。异议登记后，第三人也不得要求依照登记公信力获得保护。但是该异议登记作为保护事实购房人的措施，应当在善意第三人取得该房产之前提出异议。借名买房在不涉及第三人利益的情况下也应该选择保护事实购房人，给予其对抗登记购房人的权利。
在法律实务中，郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案，两次判决均事实房屋购买人郑磊胜诉。本案以事实物权优先保护和公民合法民事权益受法律保护作为判决依据，也能够说明不牵涉第三人利益时，房屋所有权应归属于事实购房人。故在不涉及第三人利益的情况下，事实购房人为房屋的所有权人，事实购房人可以申请异议登记确认其所有权。
（二）涉及第三人利益的情形
在房屋归属权问题涉及第三人时，则出现了交易秩序问题，善意第三人和交易安全的保护均要考虑。房屋登记在名义购房人的名下，不动产物权登记具有公示效力，善意第三人完全有理由根据登记簿上的记载推定登记购房人就是房屋的真实所有权人。郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案判决书中有“实际购房人与名义购房人两个权利主体之间的权属争议属于内部冲突，与第三人无关，第三人无义务也无法去知道法律物权是否和真实物权状况相符。”善意第三人可以根据我国《物权法》善意取得制度的相关规定，获得其应有权利。这个时候就会出现事实购房人和善意第三人的利益冲突问题，法律做不到使他们的利益同时获得满足，我们也就必须在两者之间予以选择。根据公示公信原则，第三人因信赖公示物权而进行交易，可以获得物权而不受真实权利人的追击。
由于善意第三人是整个交易秩序的代表，如果不保护善意第三人，就无法保护整个市场的交易安全，所有的市场交易主体，就会因为缺乏交易安全感而无法从事正常交易，导致市场交易无法进行，所以，法律选择利用公示公信原则削弱物权的追击效力。面对少数事实购房人的利益和代表整个市场交易秩序的善意第三人的利益冲突时，法律应该选择牺牲少数人的利益来保护整个市场的交易安全，这也符合法经济学的思维。毕竟少数事实购房人的利益在面对整个市场交易安全时可以认为是微不足道的。况且法律可以用其他方式去保护事实物权人的利益，这样既不违背公示公信原则，不破坏整个市场交易秩序的，也能做到兼顾事实购房人和善意第三人的利益。
法律物权的权利真正性能够通过法定公示方式予以推定，法律物权是被法律认可的物权，而且具有使得公众信任的效力。善意第三人也能够主张房屋登记簿具有公示公信原则获得其应有的权利。
五、法律对借名买房问题的解决存在不足
虽然在涉及第三人利益的情形下房屋的物权归属问题的解决有相关的法律条文可以依据，但是在实务处理中会有一些问题难以解决。很多学者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有权的问题。根据一物一权原则，一个物上不能存在两个所有权，那么只能让善意第三人获得房屋的所有权，事实购房人的对房屋的所有权消灭，但是事实购房人可向法律物权人请求损害赔偿和承担其他民事责任。
当善意第三人善意取得抵押权时应该如何解决呢？由于抵押权和所有权可以并存，就不应该完全否定事实购房人的所有权而仅仅保护善意第三人的抵押权。据此对上述案件处理是：张某有权利申请异议登记，请求法院确认其对房屋的所有权，即房屋归张某所有。但是王某有对房屋的抵押权，张某对李某拥有损害赔偿和其他民事责任请求权。这种情况下善意第三人王某的抵押权可以暂且得到保护，但是当张某异议登记成功后，那王某的抵押权又该如何解决？又什么理论和法律条文来解决呢？法律上并没有明确的规定。
笔者认为善意第三人善意取得抵押权的问题可以类推适用合同上概括转移的规定（比如买卖不破租赁：物权转移；租赁合同概括转移）王某的抵押权会随着房屋所有权的转移而转移，也即是在张某异议登记成功获得房屋所有权之后王某对张某的房屋拥有抵押权。对于张某而言，张某获得房屋的所有权，而不是只能够要求损害赔偿和承担其他民事责任。法律在能够更好地保护事实购房人的情况下就应该实施更大限度地保护。这样之后，事实购房人可以催促法律购房人及时偿还贷款以消灭房屋所有权上的负担，使其回归圆满的状态。而且这样也能够有力地保护善意第三人，使他完全不受事实购房人和法律购房人之间物权纠纷的影响，有效地维护整个市场的交易秩序。
1、看房选房。根据购房能力选择合适的房源是买房的第一步，在挑选房屋的时候很多人会通过网络途径来了解项目详情，但除了在网上了解情况之外，必须要到售楼现场去看看，一方面是了解开发商的真正实力和口碑如何，一方面是要考察小区的开工进度。另外购房者还应该实地看看周边配套如何、环境好不好，只有亲自看才能了解第一手的信息。
2、缴纳定金、交首付。通过综合对比购房者应该已经可以确定要买的小区、楼层和户型，这个时候就可以下定了，在交定金的时候要知道的是定金有法律效应，签了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是开发商违约，购房者可以要求双倍赔偿。但交定金不是必经环节，你也可以直接交首付，大部分人都是贷款买房，首付就是房款的一部分，后续还需要向银行申请贷款，银行帮你付房款，你每个月偿还银行本金和利息。
3、签订购房合同。交首付的时候双方是要签订购房合同的，合同规定了买卖双方的权利与义务，购房者无比重视。首先要看合同中是否有空白条款，有的话要划掉。第二是看是否有补充协议，了解权利和义务是否平等。第三是查看有关违约行为的认定及赔偿标准。第四是要看清楚合同中的交房日期及标准。第五是看清付款方式、付款时间。
4、办理贷款手续。需要办理贷款的购房者在签订房屋买卖合同之后就要和银行签贷款合同了，但要注意的是银行会考察借款人的还款能力和征信情况，还会要求购房者出具收入证明、流水证明等证明信息，只有你符合银行放款条件，才能成功申请贷款，银行确定贷款之后，你就等待放款就可以了。
5、收房。在贷款办完之后，你只要每个月还贷款就可以了，在房屋建工完成后开发商会通知你交房时间，这个时候你就需要去收房验房了，之后还需要购房者交契税、办理不动产权证，这样房子才算真正属于你。
在大家购买新房的时候，按照上面的步骤来操作基本不会有什么问题，一旦遇到麻烦可以咨询开发商。只有了解清楚购房的流程，购房者办理购买房屋手续的时候才能更加顺利，所以了解买房流程是十分重要的。
（来源：文章屋网 ）
一、美国授权资本制的配套制度评析
美国的市场经济已发展到非常成熟的阶段，保障交易安全、维护经济秩序的法律制度也都较为完善。美国是判例法国家，法官法律适用中存在较大的能动性，其司法较为灵活，在及时回应现实问题的同时，弥补了成文法滞后的缺陷。对于债权人利益保护的不足，主要通过完善的信用制度、成熟的信息披露制度和“刺破公司面纱”制度予以弥补。
(一)完善的信用制度美国的授权资本制
之所以运行良好，其主要原因之一就在于完善的信用制度所起到的补充作用。美国关于信用方面的法律法规数量较多且涉及范围较广，贯彻了信用产品的各个环节。美国在信用管理层面分工明确，分为联邦、州政府两级管理体系，下设若干管理机构，并与行业协会自律一起构成了“双级多头”的管理体系。建立了全方位的失信惩戒制度，将经济领域的失信行为扩展到全社会方位。美国信用行业发展成熟，信用产品具有非常广泛的市场主体，包括信用服务机构及信用消费者。加之将社会信用信息进行公开，法律对信用服务机构合理取得企业信用信息亦未做过多限制。
(二)成熟的信息披露制度
美国拥有最成熟的信息披露制度，要求公司全面、真实、详尽的对公司财务信息进行披露。1933年美国《证券法》中确立了财务信息披露制度，规定上市和发行证券前在交易所进行登记，这主要针对证券的初次发行。1934年《证券交易法》规定了持续性财务信息披露。后来《证券法》的修改提出了综合信息披露制度，统一并简化信息披露制度，给投资者提供不重复且有意义的财务信息，节约上市公司成本。美国之所以拥有发达的资本市场，其原因就在于，对公司的财务信息进行了完全的披露。
(三)逐渐完善的“揭开公司面纱”制度
美国的“揭开公司面纱”制度是由相关判例发展起来的。在特定个案中，债权人为保护其利益可以向法官请求“揭开公司面纱”，直接追究公司股东责任。在美国，法院“揭开公司面纱”的主要原因是债务人公司处于股东的实际控制之下，或者尚未获得还款的债权人受到股东那边某些形式的不正当行为的影响。出资不足虽非主要原因，但也构成揭开面纱的行为之一。美国在宽松的授权资本制度下，通过信用制度、信息披露制度及“揭开公司面纱”制度的配套补充，在股东、公司、债权人之间构建起一个相互制约与平衡的保护体系，在公司资本制度之外，建立维护债权人利益的良好机制。示。经济适用房和普通的商品房是不一样的，因为经济适用房的出售对象一定是特定的人群。如果经济售房机构得知实际购房人并不是名义购房人，而是不符合条件的实际购房人，就不会将房屋出售给该人。那么，售房人和实际购房人之间签订的购房合同就是在被欺诈的情况下签订的合同。则根据《合同法》第五十四条的规定该合同属于可撤销可变更的合同，受欺诈一方有权要求撤销或者变更合同。因为在现实生活中并无政府部门或者相关的企业主张权利。如此看来，当法院遇到借名买房合同纠纷的时候，就应该通知原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构作为第三人参加诉讼。如果经原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构分析认为实际购房人是为了获利为目的买房的话那么就可以依《合同法》第五十四条主张合同撤销。合同被撤销后自始无效，房屋收归原出售机构所有。就无需再考虑实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题。如果上述机构认为实际购房人也是家庭困难的社会成员只是因为没有该地的户口或者其他类似因素而不能购买该房屋的，可以不行使撤销权，依据《合同法》第五十五条的规定使合同有效，则在此基础之上再分析实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题。我认为借名买房的当事人意图规避的是《经济适用住房管理办法》及地方规章和政策，不属于强行性法律规范的范畴，不可能因此而导致合同无效。
二、总结
因为认定合同的效力应严格按照合同法的规定，以法律和国务院制定的行政法规为依据，不能随意扩大解释。所以实际购房人和名义购房人之间的合同不应认定为无效合同。那么法院应该将房屋判给实际购房人。但是，在现实中不可回避的问题就是，借名买房毕竟是违反政策的一种投机行为，如果不对这种情况加以规制，那么无疑就相当于是对这种违规行为的鼓励。我们应该有相应的惩罚方法，从而来遏制这种投机行为的发生。对于名义购房人的惩罚方法就是没收其转让资格的收益。名义买房人转让资格就是为了收益，没有了收益那么他就不会积极主动的转让购房资格。对于实际购房人的惩罚方法就是要求其补交在建造经济适用房时政府的补贴和减免的土地出让金等费用并支付历年利息。这样处理，既兼顾了公平正义又维护了社会秩序的稳定。使得法律的适用更精准，社会效果更佳。
作者：尚晓光单位：海南大学法学院
1、最好找律师协助：在香港买房最好找一位实力较好的律师来协助，因为它与内地购房是由很大差距的。无论是楼市环境，还是税率等方面都是不一样的，需要注意的地方也都不一样。尤其是对于首次在香港买房的人来说，律师是不可缺少的，这样才能减少必须要的麻烦。
2、资金要充足：无论是在内地买房，还是香港买房都必须要拥有足够的资金。尤其是在香港这样发展较快的城市买房，在签订购房买卖合同的时候，必须要先确认自己的资金是否充足。另外，还需提前对当地银行按揭贷款方面做个详细的了解，以免影响到购房进度。
3、额外买房成本真不低：在香港买房，除了要将购房资金准备好，还需备好一些额外的资金。因为买房除了要支付房款以外，还需支付各个方面的费用，例如税费、律师费等。
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