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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产业现状，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
［关键词］房地产;市场竞争;现状
［中图分类号］F283 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）9-0006-04
房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业。
根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754―2002)分类方法,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。
近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈,在激烈的市场竞争中,企业要寻找发展的机会,就必须对企业、行业进行分析。目前,学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多,但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状,采用数据作为理论依据进行分析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析。
1 房地产业的重要作用
房地产业在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：
1.1 房地产业直接推动经济的增长
投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年,房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元,年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元,年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动,1998―2007年,房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%,近十年平均比重为4.49%,在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。
1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献
房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大,为0.145,两者并列第一,而对建筑业的关联效应为0.094,居第二,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以,当经济发展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。
1.3 改善人民的居住和生活条件
构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题,而住房问题是重要的民生问题,直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设,解决人民住房紧张的问题,是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。
1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大
财政收入是衡量政府财力的重要指标,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元,房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%,对财政收入的贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。
2 我国房地产业的发展现状
我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。
2.1 投资方面
房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000―2007年的七年间,更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。表4为1997―2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。
信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大,2007年超过7000亿元,为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。
2.2 销售方面
销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。
房价大幅攀升。1997―2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。
2.3 开发方面
开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米,增加了191333万平方米,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。
2.4 区域发展
东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕,城市规模和城市密度较大,城镇化水平较高,这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%,竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%,均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少,土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧,一些房地产商投资重心开始向中西部转移,房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差,经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段,因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持,西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。
3 结 论
近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展,本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析,本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。
参考文献：
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关键词：房地产；国际化；对外直接投资
中图分类号：F74文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）12-0167-03
在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。
一、房地产产业的特点
房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。
图1房地产产业的构成
由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：
1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。
2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。
3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。
二、中国房地产FDI的国际环境分析
近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。
三、中国房地产国际化的发展现状
从2004―2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。
但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。
2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。
四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题
由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：
1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。
2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。
3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产FDI的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。
4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。
总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。
参考文献：
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关键字：我国房地产现状 存在问题 应对策略
中图分类号：F293.33文献标识码： A
一、我国房地产业的现状
近几年来我国房地产行业得到了前所未有的发展，并逐渐成为我国的支柱行业之一。
目前住宅工程成为我国房地产市场上的主要产品，房地产价格得到了空前的提高，但价格的提升存在明显的区域性，从区域性分析来看国内一二线城市房价增长趋势远远大于三四线城市，在价格持续上涨的同时从供销总量上看，市场住宅的供需仍显不足 ，购买商品住宅成为获取房源的最主要手段。
随着房地产项目的开发规模和投资比例不断攀升，房地产开发和购买成本愈加增多，信贷行业火爆发展，银行等金融机构成为开发商和购房者获取信贷资金的主要渠道。
综上所述，我国房地产行业正朝着不利的方向发展。
二、房地产行业发展存在的问题
1、房子供求失衡
我国房地产市场目前出现了供求失衡现象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低价位的普通性小型住房却供不应求，同时由于缺乏政府的重视，经济适用房和廉租房城市覆盖比重小，由于政府的某些问题很多房源不能下发到真正需求人群中，远远不能满足大众需求；我国解决房源问题的另一渠道：房子租赁和二手房市场分散、不正规，不能形成真正的正规供求渠道。
2、房地产市场泡沫化
近些年房价成不规律性疯长，房价增长过快并高居不下，房价收入相对过高，
各地出现了不少的地价标王，这导致投资规模过大，促进了房地产业的泡沫化，房地产开发商趁市场混乱、过度投机、过度开发，更加剧了房价的快速增长。
3、房地产金融业的风险
（1）由于我国房地产对金融的依赖程度大大高于西方发达国家对于金融的依赖，我国房地产金融业繁荣的背后也积累了严重的金融风险，
在我国房地产项目的开发建设，大多开发商欠缺资金，以少部分的投入和大部分的借贷来完成整个开发项目，购房者同样欠缺资金，大部分购房者以银行贷款形式购买住房。据统计在我国开发商用于土地购置和房地产开发的资金有60%—70%来自于银行贷款，而70%-80%的购房资金也是来源于银行贷款。这数据说明了我国房地产业存在巨大的风险：金融机构。
（2）贷款的流行和泛滥导致了银行之间的过度竞争。除四大银行外多数商业银行面对激烈的市场份额竞争，无原则的降低借贷标准，甚至违规减少应有的正常审查手续。这不但扰乱了信贷市场的正常秩序，也严重危害了银行资产安全。
4、不完善的住房保障体系
目前对于房源的分析不难看出，保障性住房供给在房产需求市场上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不转向市场，反而加剧了市场房源的供求矛盾。
所谓的住房保障体系就是指由政府督建的经济适用房和廉租房，住房保障体系已成为房地产市场调控的一个主要手段，但是由于资金渠道来源不稳定、资金落实情况不理想，保障对象界定不严格等各方面原因，保障性住房建设规模、覆盖率和建设速度达不到要求。
三、房地产行业健康发展的策略
针对以上我国房地产发展存在的弊病，我们拟订以下建议措施保证房地产行业的健康发展。
1、切实调整住房供应结构
针对目前房地产住房供应结构失衡问题，国家出台了一些列政策措施来切实调整住房供应结构。
首先制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确普通商品住房、保障性房的建设目标，并纳入当地发展规划和近期建设规划。
其次明确新建住房结构比例。重点发展普通商品住房。
2、抑制高房价
（1）推行限购令
2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称作限购令。对于本市户籍居民家庭，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，房价可重归市场化。
（2）推行二套房房贷政策
允许第一套房的正常贷款政策，对于第二套房的购买增加首付百分比、提高首付门槛，同时增高贷款利息，对于第三套房的购买不给与提供贷款。
（3）规范房地产行业
加强房地产的行业规范，强化房地产行业的法律约束。对于商品住宅销售市场中的虚假信息、欺骗误导消费者、恶意哄抬房价行为，加大处理力度。
3、降低房地产金融的风险
经融机构一旦崩溃，房地产行业也将面临大的动荡，所以我们应尽量降低房地产金融的风险。
降低房地产金融风险关键是要约束银行的行为：
（1）银行要严格控制对开发商的借贷，开发商土地和开发的借贷费用不能超过总建设费用的40%。
（2）银行应摒弃不良竞争，对于个人信贷要严格按照借贷标准、个人信贷审查程序。各银行机构间营造一个良性的竞争环境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
应加大保障性住房的开发建设，增加保障性住房的比例。在确立廉租房的保障范围情况下，从实际情况出发，多开发一些限价房、租赁房等的低价位房源。
（2）搭建保障性住房资金链
保障性住房面临的巨大挑战是资金问题，为了使保障性住房政策得以落实，政府应针对保障性住房建设搭建完整的资金链和专门的监督机构，保证住房建设过程中资金充足和健康运转。
（3）放宽经济租赁房补贴条件
首先廉租房建设是保障性住房中解决贫困家庭房源问题的一个关键渠道，目前由于保障范围较窄，大多数贫困家庭不能被纳入保障范围，我们应因地制宜的降低补贴条件、扩大保障范围。与此同时要建立健全严格的基层审查制度，严格审查廉租住房保障对象档案，排除不符合条件对象，严格廉租。实现应保尽保。
其次应完善廉租房的保障方式，主导加快完善以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的廉租住房保障方式。
最后应多渠道增加廉租房源，不仅仅通过新建形式，也可根据房源需求情况，采取收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，保障低收入家庭的住房需求。
结语:当今社会，房价是百姓最关注的问题，近年来各地房价的不断攀升，而保障性住房的建设远远不能解决人们对房子的刚性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同时也暴露了房地产行业的发展问题，政府应加大宏观调控政策合理调节房子的供求平衡，抑制房价的上升，同时应完善保障性住房体系，真正实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美丽愿景。
参考文献：
【1】王晓瑜 郭松海 张宗坪住房社会保障理论与实务[M].中国经济出版社,2006(9)
摘要：地铁是一种快捷、高效、节能环保的大容量城市客运交通方式，而且对沿线房地产的开发具有一定的带动作用。长沙市正处于快速发展的阶段，交通与土地问题日益严峻。本文定性分析了地铁对房地产价值的影响机理，对长沙地铁 2号线房价影响进行了研究，探索地铁与房价之间的关系，以及分析其今后的发展趋势。
关键词：地铁；房价；发展
地铁是地下铁道的简称。它是一种独立有效无污染的有轨交通系统，能够实现大运量的要求，具有良好的社会效益。随着城市化的快速发展，地铁已成为现代中心城市发展的重要交通基础。我国的一些大城市都在积极建设地铁，于长沙而言，抓好地铁建设对构建立体化综合交通格局、能源过耗、生态污染、改善交通堵塞等问题具有重要意义。2009年1月，长沙城市快速轨道交通建设规划正式获国家批准立项，并于同年9月正式动工修建，2014年4月底正式运行，现运行状况良好。作为城市中最为便利的交通工具，地铁的建设必将对城市化进程起到重要的作用。因此，研究长沙地铁沿线房地产价值及其今后发展至关重要。
地铁二号的建成，不仅提高了长沙南北方向的通达性，而且缩短了长沙到省外的时间。不仅加强了长株潭经济圈的内部联系，更是加强了长株潭经济圈和武汉经济圈、珠三角经济圈的社会经济文化的交流与合作。三大经济圈在空间组合上，成带状分布，长株潭城市群、经济圈，居其中间，这样的地理区位更是提高了长株潭经济圈的发展。而经济圈的快速发展，必将带动房地产业的繁荣。
从目前情况来看，长沙房地产价格基本上还是以地段区分。距离市中心越远的房地产，地段相对偏僻，价格相对会低一些。可预测的是，土地供应量将因为地铁的开通而增加，地铁的开通缓和了购房者因距离主城区远而产生的对郊区房产的抵触。购房者心目中传统的郊区楼盘，特别是地铁沿线的，将变成炙手可热的楼盘。离市中心越远的地铁沿线楼盘，价格上涨空间会更大一点。因此，远离长沙市中心地铁沿线楼盘比靠近长沙市中心地铁沿线楼盘价格上涨空间会更大一点。
长沙地铁二号线试运后，不少前期犹豫的购房者加快了入市速度。某项地铁置业调查结果显示，考虑购买地铁沿线楼盘的比例达到了六成，仅有两成购房者认为“地铁房价格太高，不会考虑”，另外还有两成购房者处于观望中。地铁口住房，对于购房者来说，具有交通便利等有利因素，因此，既适合自住、出租，也易于在资金紧急时出手。调查显示，在计划购买地铁房的购房者中，多数人的购买理由是“日常出行能更便捷”，不过也有部分购房者看重地铁房周边相对完善的配套，或者是较高的投资潜力。另外，对于不考虑购买地铁房的原因，48%的购房者认为地铁房价格过高，难以承受，40%的购房者认为地铁口周边人流密集，环境嘈杂。
搜集地铁二号线沿线苏兴广场、嘉宇中央、梅溪湖金茂悦、半山壹号等十个楼盘在地铁开通前后房价的涨幅情况的资料，统计发现苏兴广场住宅均价由7300元/O涨至7500元/O，嘉宇中央苏兴广场住宅均价由6800元/O涨至6900元/O，梅溪湖金茂悦住宅均价由8600元/O涨至9000元/O，半山壹号住宅均价由6800元/O涨至6950元/O，其余几个楼盘房价则是没有明显的涨幅。依此可以看出，地铁开通后，虽然沿线房价的涨幅并不是很明显，但在楼市下行的压力下，地铁物业能保持良好的销售业绩且没有降价，这种状态本身就是一种升值。
地铁开通对沿线楼盘销售有一定作用，但很难说对销量有很大的帮助，在短时期内楼盘销量很难有爆发式的增长，而房价也不会猛然，地铁的开发周期漫长，地铁的建设也是循序渐进的，长沙市现仅运行二号线，地铁的建设也是循序渐进的，长沙只有将地铁系统完善后，地铁盘的价值才会真正凸显。长沙市地铁1、3号线正在建造，其他几条线路也在规划当中，地铁系统也在逐步完善，周边各种配套也相继完善，在这种有利因素的促进下，沿地铁线的房地产业也将随着地铁及各种相关设施的完善而逐步繁荣。
关键词：房地产；信息化；标准体系；研究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产信息化泛指将现代信息技术全面运用于房地产业的各项生产与经营活动中，利用现代信息技术开展收集、交流、增值服务等，最大程度地实现经济与社会效益。信息化的运用可优化房地产业的产业结构，以科技带动行业的进步，也是房地产业向专业化和精细化的运作模式转型的重要手段。
一、我国房地产业信息化的现状
房地产企业在进行信息化与标准体系的建设与管理过程中，要借鉴国内外房地产业信息化的成功经验并结合企业自身的实际情况制定相应的措施。当今日新月异的技术变革给我国房地产企业市场环境和竞争格局带来了极大的影响，与此同时，这些变化也正日益推动着我国房地产企业管理的变革，促使我国房地产企业在新的管理理论的指引下运用信息技术去迎接新时代的变革与挑战【1】。纵观全局，我国房地产业的信息化建设还处于起步阶段，存在诸多制约因素，与国际先进水平相比还有很大一段距离。主要体现在以下几个方面：
1.1 信息化意识不足
绝大多数的房地产企业对信息化重要性的认识还不够，资金投入也不足，导致企业信息化的发展缺乏有力地支持，房地产企业的信息化建设不但需要员工积极配合，更需要企业决策层的大力支持。
1.2 信息化专业人才缺乏
房地产业缺乏信息化所需的专业人才，该类人才不仅要对计算机各项技术了如指掌，还要具备企业经营管理相关的知识。由于我国房地产业缺乏相关的技术人员，这在一定程度上严重阻碍了房地产业信息化的发展。
1.3 忽略信息化是一项系统工程
对信息化管理工作缺乏总体规划，由于前期咨询论证不充分，导致后期软件子系统繁多、体系混乱，形成“信息孤岛”，实施过程中未对信息进行积累，未有效利用历史交易信息，忽视后期跟进，导致部分有利信息未能保存，无法对新项目的实施提供支持。目前大多数房地产业的网站不能得到及时地更新与维护，更不用说运用电子商务平台来进行交易。业务的各项信息无法得到有效传递，造成交易效率低下。房地产企业在进行相关策划时，缺乏全面的历史交易信息作为参考，对企业的能力、现状判断不清，造成企业在制定决策与计划时只好更多地依赖外部环境的信息，增加了决策的风险性【2】。
从上述我国房地产信息化的现状分析可以看出，我国房地产业的信息化建设的总体水平并不高，在竞争日趋激烈的市场经济中，构建并实施适应市场竞争的房地产信息化标准体系具有重要意义。
二、建立我国房地产业信息化标准体系的有效措施
近几年，随着信息化在我国房地产业的普及与运用，信息化建设在我国的房地产业已初具雏形。要完善房地产业信息化及标准化体系的全面建设，应从以下几个方面着手：
2.1 政府部门加大对房地产行业信息化的扶持力度
房地产的信息化建设是新经济环境下必然的发展结果，但在现实条件下仍存在许多制约因素，需要各行各业和政府的大力支持。如网上交易的法律法规的制定、硬件基础设施的建设、相关通信及网络服务费的问题、电子商务通用技术标准的制定、电子支付、信誉认证等均有待完善与解决。为了促进房地产的信息化建设，政府应做的工作包括下面几个方面： (1)加强政府对房地产信息化建设的指导。房地产的信息化建设是系统工程，需要政府的统一规划与指导，否则，信息化建设将变为一盘散沙，造成信息资源的极大浪费，所以需要政府加强规划与指导，以避免开发的盲目性与资源浪费。(2)加快房地产信息化的相关立法。目前，建设部已经制订了《全国住宅小区智能化系统工程建设要点与技术导则》[2]，将全国住宅小区智能化系统示范工程建设标准分为一星级、二星级、三星级，但是这个规定比较笼统，还需要进一步完善、细化。房地产信息化的相关立法现阶段还比较薄弱,政府还需针对实际出现的问题加大法规的力度。(3)政府与行业要加强对房地产信息化的支持力度，对于进行房地产信息化建设的企业，政府可以给予税收优惠，同时对有关信息化的相关项目贷款利率上给予一定的优惠，并安排信息化房地产企业优先上市等等。
2.2 房地产业应转变观念,重视信息化建设
房地产业的信息化建设是一项复杂的工程,因其涉及到企业的经营管理的各个环节,因此房地产业的信息化建设不是一蹴而就的。同时，信息化建设还涉及到每位房地产人,需要全体动员与参与。根据作者多年从事房地产业信息化建设的实际经验来看,房地产业在信息化建设过程中要注重以下几点：1.信息化建设不仅仅是房地产业信息技术部门或信息专业人才的职责,需要全体员工的共同参与；2.选择符合房地产业发展要求的信息管理系统,企业要清楚自身的定位，信息化建设要与企业的战略策略相契合,统筹规划。在建设过程中一定要选择经验丰富的房地产业软件开发商，因为信息化系统潜藏着企业的管理理念与流程,只有行业经验丰富的开发部门才能创造出优质业务流程的软件。因房地产领域的业务流程较其他行业不同，因此,软件开发商必须具有丰富的房地产行业经验。最后，房地产业还应重视内部的培训，因为房地产业员工的计算机水平良莠不齐,必须制定系统的培训计划,同时还要制定如培训考核制度等章程来确保培训的效果，将各项考核与员工信息系统运用水平挂钩。只有这样才能保证信息系统产生最大的效益,否则,信息化建设将流于形式。
2.3 加大人才的培养力度
在信息化的社会环境中，房地产业的发展在很大程度上依赖于信息与人才。新时期的房地产业对于熟知经济、政策法律及电子商务的高素质复合型人才求贤若渴。在经济全球化的今天，房地产业应大力培养并及时吸纳这种复合型人才。
2.4 发展房地产信息服务业
信息服务业同样是信息产业的重要部分,对提升房地产业的信息化水平具有较大的促进作用。信息服务系统通过信息市场,将市场价格在等信息传递给供求双方，提升交易的效率。一个完善的信息服务体系可充分利用现代信息技术,完善房地产交易系统、缩减交易时间、提高交易效率、避免交易风险，实现了资源配置的有效性。对房地产业来说,企业的经营与运作所需的信息量极大,对于信息的灵敏度要求很高,涉及范围广;而这些信息的搜集仅依靠房地产业本身通过市场活动所了解到的信息是远远不够的。对政府部门而言,大力发展房地产业的信息服务，是政府职能的转变，是避免市场的盲目性，实现政府宏观调控的措施。另外。完善的信息服务业可减少信息的不全面性,对房地产业的信息化标准体系的建设将起到促进作用。
三、房地产业信息化标准体系的重要意义
房地产业作为国民经济新的增长点,需要全面推行现代化建设,房地产业的信息化标准体系是房地产业信息化建设的重要前提,是信息系统开发成功和得以推广、应用的关键，因此对后续的信息化建设的发展具有导向作用。但我国信息化标准工作起步较晚，造成业内信息处理不规范，难于实现信息的交换与共享，严重影响资源共享与信息化建设，所以，完善房地产信息化的标准体系是一项极为重要的工作。规范而科学的信息化标准体系，是实现各地域之间房产业务信息资源互换、共享与对接的前提，可促进房地产信息化建设得到高效有秩序的进行。房地产信息化标准体系的确立，可实现对房地产业务数字化工程开展的全程化指导；可以保证房地产各业务应用系统在各层面与环境下能够进行正确的数据交换，实现数据共享和对接，以信息化标准体系的规范贯穿整个数字化工程，是数字化工程实施的准绳，对于避免软件的低水平重复开发也具有重要意义。【4】。
参考文献：
[1] 马瑞芹；我国房地产业的可持续发展[J]；经营与管理;2011年09期.
[2] 刘志峰；加快转变房地产业发展方式 全面提升房地产业发展质量[J]；住宅产业；2011年07期.
关键字：房地产业；发展；现状
我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好，我国目前城市化率约为45％，正以每年1％左右的速度增长。保守估计，每年有约1300万人口进入城市。因此在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。但2010年中国社科院的《经济蓝皮书》表示，当前国内85％以上的城市居民无支付能力购买住房。一个产业生产的商品，把85％以上的居民都挤出市场之外，而成了极少人投机炒作的工具，那么这个产业的意义还有多大呢？无论房地产对GDP贡献有多大，无论地方政府的土地财政如何重要，但这种情况不仅丧失了房地产业的基本功能，而且动摇了房地产政策的合理性及正当性。《房地产绿皮书》同时也提出，当前中国经济的房地产化将加剧经济结构失衡、阻碍产业升级、助长投机心理，从而掏空未来30年中国经济增长的基础。据对2010年9月全国35个大中城市二类地段集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均价格泡沫为29．5％。我国房地产业的现状究竟如何?采取的一系列政策措施是否真的能挤出房地产业的大量泡沫,还房地产业一个“清白”之躯呢?
一、房地产业发展现状分析
从房市的运行层面来看，我国当前房地产业的现状主要体现在以下几个方面:
（一）根据国家统计局的公共数据，截止2010年第一季度，我国房地产的价格比去年同期上涨了68%，房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动比率为1:2.86，对国民经济的影响力达到30%
正如我们前面看到的那样，国内外发展的实践表明，房地产业健康发展是经济社会发展的基础；一旦房地产业过热，出现泡沫，将会给社会经济带来毁灭性打击。
（二）造成房地产业过热是与我国经济局部过热有着直接的联系的
2002年以来，我国商品房销售额大幅度增加，从而带动了房地产开发和城市基础设施投资的高速增长。通过产业链的后向传递作用，这些增长必然拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料需求的增长，由于供需矛盾的作用，进而使这些材料的价格快速上涨，在短期利润的驱使下，各生产资料部门产能投资必然的成倍和成十几倍扩张，最后导致整个社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。
（三）房价过快上涨在推动投资快速增长的同时，也必然的成为抑制消费的重要因素
房价快速上涨改变了消费者消费计划，甚至于引起一些居民的恐慌性“抢购”，这样的结果是一部分消费者提前进入商品的消费结构升级时期，在上海、杭州等一些城市，已经出现了房地产商高高在上的卖方市场。事实上，在人们欢呼房价上涨而带动住房消费和家居类商品消费的同时，人们往往忽略了我国目前的实际经济状况。勿庸置疑，我国的个人的收入和消费总量在短期内并没有发生质的飞跃，所以，一方面当资金大量流向房地产的同时，另一方面它不可避免的在一定程度上抑制了其它商品的消费。特别是从目前房价与居民收入水平的对比看，房价确实是过高了。按目前全国房价平均每平米4600多元、城镇家庭人均年收入8000元计，则一个三口之家购一套100平米的住房需46万元，总房价是家庭年收入的19倍多，远高于世界银行认可的3~6倍合理区间。
（四）由于房地产过热及高额利润而吸引大量资金进入，银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，这些都加大了金融风险
个人住房消费信贷几十倍地增长，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%~97%。房地产开发投资隐含的金融风险更大，房地产开发企业投资的70%左右依赖于银行，更有不少房地产商“空手套白狼”，骗贷等违规借贷屡见不鲜，有的房地产商在房产开发过程到银行贷款搞建设，在销售之前，再由内部员工购买房屋，进而到银行进行二次贷款。这样，当该房屋还没有进入市场之前，银行就已经为它付出了双倍的资金，开发商心里早就算好了一本帐，即便是房地产崩盘，它大不了将房屋上交银行了事，该得的利润早已经挪为它用不见了踪影。可以想象一下，一旦资金链崩裂将是多么可怕的情景，到那时所有的房产将归各大银行所有，类似于美国1993年的还贷风波对于中国银行业来讲将是毁灭性的。
（五）房地产过热也增加了社会中的不安定因素，不利于经济的可持续发展
房价上涨太快，提高了旧城改造和基础设施建设的成本，加大了城市化的难度，尤为严重的是进一步拉大了贫富差距，增加了中低收入阶层的生活压力和不平衡心理。现在一些大城市不同区域的房价相差悬殊，导致同城市之间的发展不平衡，甚至在一些地区已经出现了“富人区”和“贫民窟”。同时，房地产开发中违法违规用地十分严重，存在大量土地违法交易与粗暴拆迁，隐含了大量不安定因素。
二、结束语
目前从中央到地方，包括土地出让环节、市场秩序整顿、再到抑制投机等都出台了相应的政策。“史上最严”楼市调控却往往难以见效，此次一系列的调控政策又是否真的能起到预期的效果呢？理论措施终归要受到实践的检验，我们拭目以待！
参考文献:
[1]汪利娜.房价走高辨析[J].经济研究资料,2005,(3).
[2]王文莉.我国的房地产现状和对策[J].科技信息,2007,(29).
[3]于伟娜,王怡杰.目前房地产现状与未来趋势[J].科技风,2010.
【关键词】房地产；经济管理；管理问题；解决对策
随着经济社会的转型升级，房地产业的发展越来越快，在很长一段时间里成为国民经济的支柱产业。同时，房地产业在增加地方和中央政府财政收入方面，具有十分重要的意义。笔者在本文中，从房地产经济、房地产经济管理中存在的问题和问题的应对之策等方面做了系统分析。
1 房地产经济概况
房地产行业发展势头良好，但房地产经济管理中也存在着各种各样的问题，影响房地产行业地稳定健康发展。房地产经济管理的限制表现在以下几个方面：一是国家制定并颁布了多项房地产宏观调控政策，尤其是近年来，加大了对房地产行业的调控力度，对于解决经济管理中的问题，具有一定的意义。但是从整体来看，宏观调控的效果并不明显，无法彻底解决房地产业发展的问题。比如从房价角度看，房价一直在上涨，且呈现出越是调控，房价越是上升的恶性循环。二是房价整体上升，这一方面是因为土地、人工、材料等价格上升，另一方面原因是受经济政策的影响。
受国际金融经济危机的影响，国家出台4万亿经济刺激计划，为房地产价格的上升奠定了雄厚的基础。
在房地产经济管理中，应遵循一定的管理原则，主要包括以下几个方面：一是坚持土地所有权、使用权和经营权全分离的原则；二是坚持房屋所有权与土地使用权相结合的原则。根据这两个原则，可提高经济管理的水平。
2 房地产经济管理中存在的问题
房地产经济管理，不仅需要从观念上入手，而且还需要认识到房地产经济管理的综合性。在管理中，应考虑土地产权、地租价格等因素，准确把握房地产行业的运行规律，确保经济管理的有效性。目前，房地产经济管理中，主要存在以下几个方面的问题：
2.1 房地产调控政策目标模糊
房地产关乎民生，政府也尤其重视房地产业的发展，把房地产业的调控重点放在供需平衡上，从而严格控制房价的提高和供需数量。不过在房地产经济管理上，却存在着调控政策模糊不清，无法有效开展管理的问题：一是政府宏观调控目标为抑制需求，但由于政策制定之前，无准确了解房地产问题的根源，导致调控政策缺乏连续性和稳定性；二是短期调控政策与长期调控政策目标存在矛盾，导致调控的效果不明显。比如经济适用房、税收等政策的落实情况不理想等。
2.2 经济管理缺乏有效的监督
房地产经济管理的主要目标是强化房地产业的管理，保障房地产业的健康发展。不过政府房地产业经济管理政策的落实缺乏有效的监督，存在着流于形式的问题。这是房地产经济管理的关键问题之一。
当前，房价不断上涨，房地产商看准了投资时机，出现大批的房地产投资者，拉动了房价的进一步上升，从而使得房价超出需求者的承受能力。在这种情况下，即便制定了房地产调控的措施，效果也不佳。
二是调控原则与实施细则不一致。经济管理政策落实流于形式，国务院和地方政府的监督管理存在交叉，导致管理范围、界限等模糊不清。
三是缺乏完善的管理制度。放电产业的特点为低投入、高产出，成为地方财政收入的重要来源之一。一些地方政府为了拉动GDP，不断抬升土地价格，同时存在权力寻租、腐败和圈钱交易等问题，也影响政府经济管理的效果。
2.3 经济管理法规体系不健全
从国外房地产调控的实际看，目前国家缺乏一套完善的房地产经济管理的法规政策。现阶段，国内的房地产行业处于初级阶段，虽然在整个生命周期开展管理，即规划、设计、交易和管理等各个阶段，但尚无完善的经济管理法。
同时，房地产法规建设无法适应房地产业的快速发展，存在着很大的法律真空地带。房地产经济管理以国务院名义，委托有关部委开展调控，比如“国11条”、“新国4条”等。上述这些法规，不具有适用性和严肃性。政府在特征的领域，虽然建立了一些法规，但由于缺乏管理细则，导致存在严重的政令不通、有法不依等现象。
2.4 房地产经济泡沫现象
房地产行业占据着大量的经济社会资源，由于回报率较高，所以行业竞争激烈，容易形成经济泡沫现象。2008年房地产出现泡沫，各地的成交量大大降低，而相比于2008年，2009年的房产成交量下降40%左右。最近数月，房产价格虽然出现环比下降，但房价总体上仍然呈现上升趋势。据权威部门调查，房地产成交量如果出现萎缩，则房地产会面临降价压力，致使行业资金链断裂。如果仅仅靠政府的资金投入来维持增长，拉动地方经济发展，则最终会对经济社会发展造成严重的不良影响。
3 房地产业经济管理问题的解决对策
在上文中，笔者详细分析了房地产经济的现状，并指出了房地产经济管理中存在的一些问题。在下文中，笔者将提出解决房地产经济管理问题的具体应对措施：
3.1 确保政策的连续性，明确经济管理目标
当前，我国正加快经济体制改革的步伐，需要通过调整经济结构和转变经济发展方式来促进经济的增长，即我国处于经济发展转型升级的关键时期。因此，对于房地产业发展来说，则需要确保调控政策的连续性，明确经济管理的目标。而要实现这个目标，则需要做到以下几点：一是正确的城市定位。房地产业的健康稳定发展，离不开正确的城市定位，从区域位置、实地观摩、资源调查和历史发展等四个方面来考虑。二是政府应制定连续的城市发展规划。这是由城乡居民的住房需求决定的，在新型城镇化进程不断加快的新形势下，满足人们日益增长的住房需求，则应保证城市发展规划的连续性。三是制定长期的、符合实际的发展规划。
3.2 完善经济管理机制
改变房地产市场混乱现状的有效方法之一便是完善房地产管理体制，强化政府对房地产经济管理的认识。首先，积极发挥政府在房地产经济调控中的作用，适当调整宏观调控的政策。健全管理机制，可为房地产业发展创造良好条件，明确中央和地方政府两方的责任。其次，借鉴国外或者香港的调控经验。按照房地产市场的情况，采取有针对性的经济管理调控政策，确保房地产调控的效果。再次 ，制定完善的财税制度。改革现行的财税制度，有效抑制土地价格的上升，减少地方政府对土地财政的依赖性，提高宏观调控的效果。
3.3 完善房地产法规体系
房地产法规体系不完善，是房地产市场发展中的一个重要问题，因此应尽快完善房地产法规体系：一是认识房地产法规体系完善过程的长期性，结合房地产市场发展的实际，建立适应的法规体系；二是规范房地产市场秩序，通过法律来维护房地产的秩序；三是尽快完善房地产法律，按照实际情况制定《房地产法》。
此外，还需要进行实地的调查研究，了解人们的住房需求，加强对闲置土地的清理力度，严厉打击土地囤积现象。同时，积极转变经济补偿方式，有效满足房地产业的实际需求和发展需要。
4 结束语
房地产业的稳定发展，对国民经济发展的稳定新有着重要的作用。但是房地产经济管理中还存在着不少的问题，比如法规体系不健全、调控目标模糊不清等。这些问题的存在，严重影响着房地产业的健康发展。笔者在本文中，从房地产业经济管理现状、房地产业经济管理中的问题和解决房地产业问题的对策等三方面做了分析和总结。
参考文献：
[1]侯伟.我国房地产经济管理的问题域对策[J].建材发展导向，2010 （04）.
一、对房地产经济实行政府控管的必要性
（一）房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。据统计，房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链，在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等50多个国民经济的产业部门，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时，房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值占GNP的比重一般都在6%-12%左右。
（二）房地产业的自身特点作为国民经济的支柱产业之一的房地产业，其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而，我们不可忽视的是，房地产作为一种特殊的产业，其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强寄投资额大，政策影响性等特点，同时房地产投资又是高风险、高回报行业，房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素，保持房地产经济的平稳、持续快速发展，避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。
二、加强房地产经济安全的政府管控的措施
目前，我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全，政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要，但基于我国目前政管控的现状，也应对相应的管控措施加以重视，以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。
（一）宏观调控与微观调控的紧密配合只有房地产的经济安全得到保证，才能够促进房地产业的健康发展，因此，采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防，将显得十分有必要。在市经济下，房地产经济安全不久需要自我调节，而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时，不仅要充分考虑到宏观调控措施，对于微观调控措施也需提高重视度，使两者能够在紧密的配合之下，从而加强房地产经济的安全。其中，政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预，宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控，其能起到大的主导作用；而在宏观调控的基础上，政府也应该采取微观调控措施，对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控，并能过相应的规章制度，约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合，从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。
（二）分析市场形势及时采取相应措施在我国的房地产行业当中，由于各种因素的引导与作用，使得房地产经济具有巨大的波动性，因此，政府在进行控管时，应对当前的房地产形势进行合理的分析，并看清当下时段房地产经济的发展走向，再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。政府在对房地产经济安全进行控管时，也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析，当国民经济与房地产经济发展不一致时，则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动，并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时，政府便需及时清理房地产经济中的泡沫，并根据实际情况，增加供给或是增加需求，从而尽量保证两者之间的平衡关系。
三、结束语
综上所述，我国的房地产业在我国的国民经济发展中占据重要地位，而单纯的经济手段并不能从根本上解决房地产业存在的问题，因此，由政府对我国的房地产业实行有效控管，才能保障我国房地产也的健康稳定发展。
作者：赵敏单位：灵石县国土资源局
[关键词] 房地产业 SWOT分析 建议
一、SWOT分析法理论
SWOT分析法又称态势分析法，它最早由H・Z・安索夫于20世纪50年代初提出来的，SWOT分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。
所谓SWOT分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。
二、江西省房地产业SWOT分析
近年以来，国民经济继续强势增长，且持续增长的趋势比较明显，良好的经济发展态势给我国房地产行业的健康发展提供了国民经济保障。江西省房地产业是伴随着改革开放的进程，从无到有不断发展壮大起来的。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为江西经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。
江西房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的发展，全省房地产投资规模日益扩大，房地产开发企业也迅速扩张，房屋施工面积、新开工面积及房屋竣工面积都存在明显的上升趋势(见表1)。“十五”期间，由于国民经济快速增长，工业化、城市化进程加快，城乡居民收入大幅度提高，为江西省房地产业的繁荣兴旺奠定了更加扎实的基础。
近年来，江西房地产开发具有以下特征：房地产开发保持稳健发展态势；商品房销售保持较旺局面，空置面积下降；经济适用房和廉租房建设快速发展。伴随近年来国家宏观调控的加强，江西省房地产业在调整中稳步运行。就近年来江西省房地产业发展状况，运用SWOT分析法对其进行分析(见表2)。
三、对江西省房地产业发展建议
虽然江西省房地产业发展具有其独特的优势和适逢难得的发展机会，尤其是近年来，在认真贯彻落实中央宏观调控的政策措施的同时结合江西实际，切实加强房地产市场调控，调整供求关系，房地产业正在逐渐步入健康发展的轨道，但目前仍存在一些不容忽视的问题，有待进一步解决。这些问题就体现在其劣势和威胁上。针对这些问题，结合江西省房地产业发展现状，本文提出以下几点建议：
1.加强改善房地产开发投资结构，进一步拓宽房地产开发融资渠道：对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。
2.加强房地产信贷管理，防范金融风险：商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
3.调整经济适用住房制度，健全住房保障制度：根据本省的现实情况，改变以前的单纯销售为租售并举或者以租为主，建立以经济适用房、廉租房、限价商品房等类型构成的多层次的住房保障制度。
4.加大土地供应调控力度，切实整顿和规范市场秩序：严格土地管理，要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，规范土地出让市场，促进本省房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]《江西统计年鉴》[Z].北京：中国统计出版社，2007
关键词：低碳经济房地产业创新发展
Abstract: this paper introduces the development of our country's low carbon economy situation, then analyses the development of real estate a low carbon economy the necessity, finally, mainly introduced how our country should be in a low carbon economy under the background of the development of real estate industry.
Key words: low carbon economy real estate industry innovation and development
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
当我们在没有环境意识的情况下发展经济的时候，全球气候变暖给我们敲响了警钟。从而意识到了环境保护的重要性，意识到了低碳经济的必然趋势。因为环境的好坏直接关系到我们每个人的切身利益，所以，不用多久基本上所有人都响应了低碳经济的发展。中国是世界碳排量放大国，面对严峻的考验和技术问题，因此必须尽早而及时的采取相应措施，降低碳的排放量。在低碳经济发展的意识下，房地产业也必然面临着低碳经济发展的考验。如何发展低碳房地产业？下面我们从几个方面来进行探讨。
一、目前我国的低碳经济发展境况
与传统的经济发展模式相比，低碳经济发展模式更具有可持续发展的优势，它可以减少资源浪费，可以降低耗能，可以减轻全球温室效应，所以，发展低碳经济已经上升到国际问题。发展低碳经济不仅关乎整个世界的命运，也关乎每个国家的经济效益，更关乎每个人的切身利益。所以，我国应积极响应低碳经济发展措施，采取科学合理的经济发展模式，高效率的降低碳的排放量，从而达到经济与环境的协调发展。
二、发展房地产低碳经济的重要性
（一）房地产业是高耗能产业之一
房地产业以惊人的速度发展着，每一年都有高楼大厦的兴起，每一年都有大量的建筑材料的应用。然而，在这些建筑过程中，很多高耗能的建筑给环境带来了不小的压力。所以，处理好房地产业的低碳发展，也就处理了一大部分环保问题。我国现有建筑已经超过400多亿平方米，并且每年以近20亿平方米的速度增加着，这其中基本上都是高耗能的建筑，采取了节能措施的建筑还是十分罕见的。如果，将节能、低碳发挥到房地产业经济中，那么，将会带来很大的低碳经济效益。
（二）房地产业的发展关系整个国民经济
房地产业是我国典型的高耗能、高排放量的产业，这也使得房地产产业链上的企业发展也是高耗能的材料。但如果房地产业能改变这种现状，发展低碳经济，那么，就会很大程度上的影响其相关产业的发展，都会主动寻找低碳材料方面的发展空间，从而，使整个产业链条都处在良性循环中。房地产业的低碳策略，会使其上游产业相应采取发展新思路，同时也会带动下游的消费者走向低碳消费的领域。这是一个重要的举措，房地产业低碳经济的发展关乎了整个国民经济的发展。
（三）房地产低碳经济会影响房价波动
在房地产业发展低碳经济要满足两个要求，一个是低碳经济仍然要符合市场经济发展的原则和规律；另一个是低碳经济的发展应该给人们的生活水平带来提高，生活环境更美好。所以，低碳经济的发展既不能有浪费、高耗能的情况，又要不降低人们的精致生活标准。这就需要科技的进步和发展，而目前我国科技的发展还处于初级阶段，所以必然会导致房价的上升，但从长远来看，低碳经济会降低房地产业的成本，从而使房价降低。所以，房地产业低碳经济的发展能够有效的调节房价，抑制房地产泡沫的产生。
三、房地产业如何发展低碳经济
（一）制定低碳地产发展政策
经济的发展原本就具有不确定性，国际经济更是复杂难辨。目前，我国经济形势仍然处于不稳定阶段，低碳经济对于我国来说是既存在着机遇也存在着挑战性的。房地产业在此时引进低碳经济模式，是缺少法律政策的规范的，这就会导致很多低碳地产违法行为的出现。而且低碳地产的犯罪成本是不高的，所以就会造成犯罪率的提高，同时，因为低碳地产所带来的经济利润是相对丰厚的，所以，在没有法律法规的情况下，就会导致价格虚假和产业泡沫产生。因此，制定相关的低碳地产发展政策是十分必要的。
（二）绿色环保取代高耗能
房地产业的低碳经济发展的根本还是从建筑原料和科学技术上下功夫。用新型的绿色材料取代高耗能的材料，从而从根本上达到节能的效果。住宅的最重要的问题就是房屋的保温和隔热。如果能找到一种新型的绿色材料，既可以有保温的效果，又可以有隔热的效果，那么就会减少对煤炭发热和空调降温的需要，从而达到节能减排的目的。随着科技的进步，这种环保材料已经不是不可能。比如，北京奥运村就采用了新技术控制房屋的保暖和隔热，对能源的依赖明显减少了。这一技术还有待于进一步升级和推广。积极开发太阳能、地热能的应用，增加环保可持续能源的使用，减少高耗能、高污染能源的使用。这是解决节能减排问题的根本措施。
（三）提高环保意识
低碳经济不仅需要国家的号召，同时也需要全民的响应，所以，应该让所有人都有一种低碳环保的意识，自觉使用节能减排的家具，不接受高耗能的建筑群，养成一个良好的环保意识，从思想上响应低碳发展的要求。人们的思想意识和生活方式发生了改变，也就致使经济朝着低碳的方向发展。加强低碳环保的宣传，加大节能减排的教育力度，用一种绿色的思想指导人们的生活，从而，保证每一个人的生活环境都是绿色的，都是健康的，经济才能给人们带来美好的生活。
总结：
经济的发展是要与环境的发展相协调的，低碳经济是为了保护环境，为了促进经济健康发展的必然选择。房地产业是影响经济发展的重要行业之一，所以，更应该发展低碳经济。房地产业的低碳经济不仅能做到节能减排、绿色环保，而且也能辅助整个国家经济从粗放型向集约型转变。所以，应该积极地采取措施，发展房地产业的低碳经济。
参考文献：
【关键词】SCP范式分析 上海 房地产业
虽然只有短短三十年的发展历程，中国房地产业就取得了巨大的进步，但是由于市场并不成熟、法律法规也不并完善，早期进入市场的一些公司确实收获了大量的利润回报，但是由于房地产业的行业特点使得开发项目不仅投资大、周期长，在各个环节都存在一定的风险，是典型的高收益高风险行业。随着中国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房地产商品化、住房制度改革和土地有偿使用等政策制度为契机，房地产业更是显示出了其顽强的生命力和巨大的市场需求。
一、文献综述
国内学者对房地产业的分析已有很多，一部分国内学者研究中国房地产市场结构，认为当下房地产市场集中度很低，不构成垄断。
如南开大学经济研究所的周京奎在对房地产业的研究中对1999年全国房地产行业企业状况进行分析，发现房地产企业平均规模较小，产业集中型垄断是中国房地产市场结构优化的必然选择，并且运用博弈模型得出了产业集中型垄断结构更有利于房地产企业技术创新的结论[1]。
还有一部分学者则认为如今的房地产市场是区域寡头垄断。
如王晓华在《中国房地产业SCP范式初探》中提出，房地产业的产品具有其特性：在空间上具有不可移动性。一旦某个开发项目完成，就确定了产品处在的市场区域。虽然消费者可以在全国范围内选择不同区域的产品，但是产品不具有全国范围的流通性，这个特性使得市场集中度这一全国范围的衡量指标失去意义，于是形成了居住区域的垄断性[2]。
苗天青在《我国房地产开发企业的价格行为分析》中分析道，由于房地产业的区域性，房地产企业也只是与一定区域内相邻的企业互相竞争，然而，这些企业同时也有各自的垄断区域，以及在开发企业的策略对新进入者的阻止和现有土地出让制度等进入壁垒，再加上产品的完全差别，得出了中国房地产是区域性寡头垄断的结论[3]。
从国内的研究文献综述来看，关于房地产业的SCP全局分析比较少，很大一部分只是深入地分析了房地产业的结构；并且针对同样的一个市场，得出两种分歧较大的结论，这样的两种结果归结于看问题的角度不同：认为集中度很低，以至于不存在垄断的现象侍从西方产业组织理论的角度来考察中国房地产业的现状，难免存在无法对症下药的偏颇之处；而认为存在区域寡头垄断的一方面则从表面现象理解，没有很深入地由表及里分析。
二、SCP范式分析
（一）市场结构
市场集中度的衡量指标主要有行业集中度指数（Concentration Ratio，CRn）、赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）、洛伦兹曲线（Lorenz Curve），其中CRn是绝对的计算方法，可以反映领先企业的集中程度，却忽略了整个市场中所有企业数量和企业规模不均衡的情况；HHI和LC是相对的计算方法，可以较好地反应市场中企业数量和企业规模的差异程度，却不能反应领先企业的集中程度。由于各种方法各有利弊，而上海房地产业规模比较大，样本过多难以全面收集，且本文主要分析的是市场集中程度，因此主要采用CRn指数作为衡量指标。
行业集中度指数的计算公式为CRn==S
其中：
X为行业中某企业的销售量；X为产业市场的总销售量；n为领先的大企业数量；S为第i个企业的市场占有份额。
下表根据上海房地产统计年鉴、全国房地产统计年鉴以及各房地产企业财务年报整理所得：
表3 上海市房地产业各年度CRn指数
由表1可以看到中国房地产企业数量在不断增加，虽然2007年有所减少，但是此后的2008继续保持了增长的势头，企业数超过了2006年的数量。从CRn指数结果可以看出，上海房地产市场的集中度很低，2007年到达市场集中度的最低点，2008稍微回升3个百分点。这表明各企业在房地产市场的份额竞争越来越激烈。
根据植草益的市场结构划分，上海房地产业还在分散集中型的市场结构中，没有达到一定的规模经济和有效竞争的程度。
然而，2010年的CR10和CR20的指数有大幅提升，表明一些小型房地产企业已经推出这个竞争激烈的市场，使得地产行业集中度提高。至2011年第三季度，至少11家知名企业宣布将全部或者部分地产业务剥离。这些企业绝大部分为上市公司，来自钢铁、贸易、纺织、建筑、钢铁等行业，这和2006年中各种行业纷纷进入上海房地产领域导致的CRn指数下降，形成了鲜明对比[4]。
（二）市场行为
1.价格行为。（1）需求供给曲线模型的假设。
假设：房地产地本期供应量S(t+1)根据前一期的价格P(t)来决定，即供给函数为S(t+1)=f(P(t))；
房地产地本期需求量D(t)根据本期的价格P(t)来决定，即供给函数为D(t)=f（P(t)）。
那么考虑模型：St=S0+αPt-1；Dt=D0-βPt
（2）数据线性回归结果。用当年的竣工面积作为本期供应量，当年的销售面积作为本期的需求量，用房地产平均销售价格作为当期的价格，进行数据的线性回归。
通过对模型公式结果分析，可以看出供应函数与上期平均销售价格的拟合性较好，表明房地产企业对于供应的价格确定与上期平均销售价格关系较密切，具有明显的线性关系；
而需求函数的拟合优度却不好，F值也很低，说明消费者除了本期价格之后，还有更多的考虑因素，如不动产投资、改善居住环境等。
（三）市场绩效
1.市场绩效考察。为了直观和数据的可获得性，本文中表示市场绩效的毛利率=销售总额÷投资总额，自改革开放以来，商品房的自由交易使得房价一直处于上升中，到了新世纪，房地产的居住性需求和投资型需求都猛然增长。从表6中可以看出，随着楼价的节节攀升，房地产业的利润率也保持上升势头。而在2010年，由于政府一系列调整房价政策的出台，抑制了过快的上升势头，使得在2010年中销售增产率比之前几年下降了一些。
2.市场结构与市场绩效的实证关系。为了考察市场结构与市场绩效之间是否存在显著地线性关系，本文将对相关数据进行回归：
表4 上海地区房地产业历年利润率与CRN指数
回归结果，无论是CR10还是CR20，表示利润率与集中度成反向线性关系。上海房地产市场处于之前市场结构分析中得到的分散集中型的非垄断形态中，但是因为市场的垄断性与企业的利润之间存在一定的联系。在房地产业中，这一点并没有表现为市场集中度越高、毛利润也随之越高的状态，反而是呈现负相关的线性关系，表现为市场集中度越低、利润率反而越高。上海房地产市场的集中度比较低，在2010年之后很多企业剥离房地产业务后才稍微高了一些，理应是竞争比较激烈的低利润率市场，但是仅仅从毛利率一项来看，房地产业的利润率却很高，在这方面又呈现出垄断企业高利润率的特征。
但拟合优度并不高，说明市场集中度与毛利率之间的线性关系并不显著。在政策调控、市民的刚性需求和国际热钱的投机需求等各种复杂因素的共同作用下，上海房地产市场的集中度与毛利率之间存在很多间接关系因素，其直接的线性关系并不起到决定性的作用。
三、结论与建议
上海有许多知名的、规模较大的房地产企业，同时，也是我国房地产市场发展最早的地区之一，在此上市公司对市场的争夺异常激烈；另一方面来说，房地产市场进入壁垒不高，在最初的“炒房”热潮稍稍降温之后，很多企业也剥离了房地产业务，使得上海地区的房地产市场集中度有了明显提高。
为了房地产业能更健全地发展，以下将对得出结论进行评估和提出相应的建议。
（一）完善市场作用、鼓励各型企业不同发展
在上文的分析中可以看出供应函数与上期平均销售价格的拟合性较好，房地产企业对于供应的价格确定与上期平均销售价格关系较密切，具有明显的线性关系。但由于房地产业的每个项目都是需要大规模的建设和资金投入，周期也比较长，而很多进入市场的企业并没有相符合的实力，房地产企业需重视这一市场作用，制定合理有前瞻性的规划。
并且可以支持国有房地产企业改制成混合所有制企业，让非国有企业、个人和境外投资者参与到市场中，推动国有房地产企业股权结构的调整和股权交易；同时扶持有较雄厚资本和良好商誉的房地产开发企业从激烈的竞争中脱颖而出，直接推动开发项目向大型房地产企业集中，以达到规模经营的目的；也鼓励中型和小型房地产企业按照市场规则通过重组、联合等方式来提升竞争力，并结合自身特点和优势，重新确立自己的市场定位。
（二）加强监督管理、建立法律法规
正如之前的分析结果，市场结构对市场绩效的线性效果并不显著，因此需要加大对中介市场的监管力度，严格年检和房地产市场准入制度，清理整顿擅自从业、入市等违法违规。并对行业评优与查处违法违规等有关房地产企业的信誉资料及时上网公示，定期行业动态资料，为政府决策、行业发展、公众需求提供方便快捷的基础保障，努力使目前尚在发展阶段的国内房地产市场更为成熟健全。
注释
①数据取自各年度《中国房地产统计年鉴》、《上海房地产统计年鉴》与《上海统计年鉴》
参考文献
[1]周京奎.产业集中型垄断与中国房地产市场结构优化[J].生产力研究，2002（3）.
[2]王晓华.中国房地产业SCP范式初探[J].市场论坛，2006（1）.
[3]苗天青.我国房地产开发企业的价格行为分析[J].华东经济管理，2004（18）.
关键词：房地产经济；发展趋势
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01
在我国，房地产在经济结构中一直起着不可替代的作用，推动着我国经济的快速发展。它在我国的社会主义市场体系中有着举足轻重的地位，与国民经济的发展有着紧密的联系，是我国国民经济的支柱产业之一。时至今日，它仍然是人们进行投资的热门项目之一。近年来，随着我国经济转型步伐的不断加快，经济结构在不断面临调整，为了顺应经济转型的需要，对于房地产业的发展也提出了新的挑战。
一、当前房地产业的现状
近年来，我国的房地产市场处于持续升温状态，在快速发展的同时也存在着一些问题，主要体现为：
（一）供需结构存在着矛盾
主要在于高价位的住房与中低价位的住房比例不协调。中低价位的住房数量不足，而高价位的住房又常常大量空置。
（二）一些地区住房价格上涨过快
近几年来，我国房地产的市场在不断发展，房价也在持续升高，现在房价成为人民普遍关注的事情[1]。目前，我国一些地区的房价上涨过快，平均涨幅达到了15%，局部地区甚至达到了20%，同人们的购买力严重不协调。造成这种现状的原因，同一些地区的炒房现象较严重有关。房屋本来是人们用来作为学习、生活和工作的场所，但一些人却把房产当做“摇钱树”，采取炒房的方式来创收，导致了住房价格的不断膨胀，给人民大众的利益带来了严重损害。
（三）房地产金融风险性较大
根据房地产的市场行业规则和国际经验，一旦在开发过程中出现房地产价格下跌，那么开发商必然首先吃亏。由于我国多数开发商的自有资金较少，银行贷款，或消费者和建筑商的钱的比重较大，因此风险很容易被转嫁到房地产开发商的头上。
（四）房地产开发土地购置增长过快
目前，由于我国在土地交易方面普遍存在着的多头供应、无序供应等弊端，导致不少地区存在着房地产开发土地购置增长过快的问题。尤其是进入21世纪以来，我国房地产开发土地购买方面一直在快速膨胀，比同期房地产开发的增长速度要快得多。
（五）住房保障体系不完善
进入21世纪以来，我国的住房保障体系一直是为进行房地产市场调控而服务的。然而建设速度却并不理想。主要原因在于：首先，资金短缺或资金落实的不够到位；其次，地方政府缺乏对住房保障体系建设的热情，导致很多原本规划的制度设计未能落实。
二、促进我国房地产经济健康发展的主要措施
由于房地产经济的快速发展而产生的一些问题也越来越突出，已经严重影响国民经济的健康发展，对房地产业自身也是一种阻碍[2]。对此，我们应当从以下几个方面入手，来促进房地产经济的健康发展。
（一）调整供需结构
在修建房屋方面，要紧密结合多数人群的需求，适当地增加中小户型的比例，减少大户型的比例。确保广大民众都能住上物美价廉的房屋。
（二）遏制炒房行为
我们要采取行之有效的措施，来遏制炒房行为。最大程度地对房价进行调控。比如最近以碇醒胪瞥龅穆ナ邢薰毫睿就是遏制炒房行为的良好手段之一。
（三）建立科学、系统和完整的房地产统计、预警与评价体系
1.建立对房地产市场的统计指标体系
我们要有意识地通过对房地产市场建立起统计指标体系，来对房地产经济统计数据有形有效预测，为政府的调控行为提供有效的依据
2.建立起有效的房地产经济预警机制
我们首先要对房地产经济的风险性进行全面有效的评估，对于房地产业运作中的风险及时做到预警，这样才能做好房地产业的宏观调控工作。
3.建立宏观调控目标和综合评价机制
现阶段，随着我国供给侧改革的着手实施，一些过剩的产能正逐渐得到释放。为了让房地产经济同供给侧改革更好地适应，让房地产经济更好地服务于我国的经济转型，我们应当建立起宏观调控目标和综合评价机制，让房地产业的过剩产能得到释放，进一步促进房地产经济的快速健康发展。
（四）对土地适当进行限购
为了有效遏制土地购置增长过快的现状，使土地购置处于理性的水平，我们应当采取适当的机制，对土地进行适当的限购。
（五）建立完善的住房保障体系
这其中的要点在于：政府要加强对住房保障体系的重视，确保充足的资金补给，确保资金落实到位。此外，还要加强对住房保障体系的建设，在制度设计上多下工夫，确保人们不仅买得起房子，还能住的安心。
三、结语
房地产经济是我国经济体系中的还总要产业之一。它一方面推动着我国经济的快速发展，另一方面也出现了一些同社会现状和经济转型需求不相协调的地方。对此，我们应当对房地产经济进行适当调控，并加强对住房保障体系的建设，使房地产经济更好地服务于经济发展。
参考文献：
