时间：2022-09-30 17:17:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇改造合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
乙方： 地址：
根据国家相关法规规定，经甲、乙双方友好协商，甲方将兴隆大街50号临街三间平房改建工程包工给乙方施工，并达成以下协议：
一、工程概况
1、两层为砖混结构，一层向前补建及地基处理，二层新建，屋顶为钢筋混凝土现浇面。
2、建筑面积约为140多平方米。
3、一层补建混凝土地座和混凝土地面及内外墙体粉刷水光。
4、室内钢筋混凝土现浇楼梯一座。
5、临街墙面全部贴瓷，原一层前窗门及有关墙体需拆除活路。
6、格式及地平界限和南邻家相同。
7、一层所有地面及院内地面全部升高压光处理。
8、一、二层卫生间内贴磁处理，并配合上下水路安装施工活路。
9、其它活路以简图说明为准。
二、承包方式
1、包工不包料。
2、一切施工设备、机具由乙方承担。
三、付款形式
1、全部工程总包价为35000.00元(叁万伍仟元整)，室内现浇楼梯另计。
2、合同签订后，施工人员设备进入工地，开始施工，甲方付给乙方3000元工程预付款，主体完工付给乙方10000元工程款，剩余部分待竣工验收合格后全部结清。
3、室内楼梯待完工验收合格后即时结清。
四、双方责任
甲方责任：
1、向乙方提供施工草图;
2、提供水电到现场，确保顺利施工;
3、向乙方提供所需施工材料到场;
4、确保乙方施工人员、材料、机械顺利出入;
5、有权对乙方不符合安全质量标准等情况进行监督、整改。
乙方责任：
1、严格施工进度，杜绝材料浪费，确保施工用料。
2、严格按建筑标准规范施工，确保施工质量。
3、严格按照安全操作规程进行施工，施工期间一旦发生任何机械、人身等事故，一切由乙方自行承担和处置。
4、施工人员施工时，随时清理各处落地沙灰及物品材料堆放。
5、严格教育施工人员遵纪守法，否则后果自负。
6、竣工后如出现任何质量问题，造成一切后果，损失自行承担处理。
五、工期
1、开竣工日期20xx年 月 日至20xx年 月 日。
2、总日历工期：1个月，共计30日历天。(特殊情况除外)
六、其它事宜
1、未尽事宜由双方友好协商解决;
2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份;
3、施工期间，如需补充，合同同样具有法律效力;
4、本合同经甲乙双方签字之日即生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
施工改造合同范文2甲方：
乙方：
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、法规的要求，并结合本工程的具体情况，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚信信用的基础上，就 工程制作和安装施工事项协商一致，订立本合同。
一、 工程合同
1、工程名称：
2、工程地点：
3、施工时间：年月
4、工程总造价：(按实际测量面积计算)
二、 施工项目材料明细造价表
三、质量标准：
乙方按国家技术质量局有关质量条款进行安装，甲方按国家技术质量管理条款进行验收。
四、甲乙双方的权利与义务：
1、 甲方的权利和义务
(1) 甲方亲自或指派人员对乙方的施工进行质量监督。
(2) 甲方箱乙方提供施工所需场地和水电。
(3) 按合同约定及时支付乙方工程款。
2、 乙方的权利和义务
(1) 负责合同履行，按要求进行施工，保质保量按时完成施工任务，。
(2) 管好施工人员，安全规范进行施工，确保现场工人及第三者安全，负责现场施工的成品保护工作。
(3) 施工完成后，负责现场材料及垃圾的清运。
五、款项支付：施工人员、材料进场付工程预算的 %计 元，施工进度款 % 元，施工完毕付工程结算的 % 元，质保维修 月 % 元。
备注说明：
六、工程变更：
1、 乙方对原设计的变更需经甲方的书面批准。擅自变更造成的损失由乙方承担，工期不顺延。
2、 甲方对原设计的变更应向乙方说明缘由进行变更，因甲方要求变更导致的费用增加和乙方的损失由甲方承担，延误工期相应顺延。
七、售后工程安装完毕后。保修 月，保修需工程款结清后生效。
八、未尽事宜说明：
九、本合同一式两份。甲乙双方各执一份，需双方签字或加盖公章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
施工改造合同范文3发包方： (以下简称甲方)
承包方： (以下简称乙方)
根据xx电网公司批复的xx供电局第一批农网完善化工程与农网完善工程预备项目实施计划，甲方确定将下列工程发包给乙方施工，现经双方协商，达成如下协议：
一、 工程内容及承包方式
1、工程内容：
2、工程安装费 万元(具体明细见附表)：具体金额为：子项中标价×设计方案的工程量
3、承包方式：本工程按包工不包主材的方式进行承包。
4、工程工期：从 年 月 日至 年 月 日。
二、工程价款的支付方式
5、工程价款的支付方式：
5.1、预付款：甲、乙双方签订合同后三十日内，甲方预付合同工程安装费的20%
5.2、工程竣工，经甲、乙双方及现场监理共同验收合格后，乙方提交了本工程的全部竣工资料，扣出甲方垫付的主材费用和5%的质保金后(质保期一年)，甲方支付乙方工程安装费的75%。
5.3、保修条款：本工程保修期为一年(保修期从工程验收合格，投入运行之日起计算)，保修期满未发生施工质量问题，甲方即向乙方付清质量保证金。
5.4、费用支付以转账支票或电汇方式进行。
三、工程管理
6、工程施工及质量验收按国家有关工程验收标准和南方电网公司、xx电网公司下发的(1999)191号文《关于农村电网建设与改造技术原则》、《xx省电力公司县城中、低压配电网改造技术导则》、《xx省农村电网建设与改造的基本技术要求》，及贵阳供电局下发的《10KV配电线路实施技术规范》、《低压配电技术规范》施工验收。
7、乙方负责该工程的青苗、征地、林木砍伐、植被恢复赔偿相关事宜。甲方配合乙方进行协调。
8、工程开工前，甲、乙双方必须签订安全协议，并按协议内容履行各自的安全责任。
9、乙方按甲方设计的工程方案制定施工方案，拟定施工三措，经甲方许可，监理员开出许可开工单后，方可施工。
10、工程质量达不到要求，造成返工的一切损失由乙方负责，返工造成逾期交付的，每延误一天，乙方按合同总价的0.5%偿还违约金，并累计计算。工程工期、质量、安全等达不到甲方要求的，乙方将不能进入诚信备案企业名单。
11、乙方在施工中必须服从甲方现场监理人员的管理。
12、乙方不得将工程转包，一经发现，立即停止施工，并承担一切经济损失和法律责任。
四、设备、材料供应与清理
13、工程所需主材需经甲方审定。乙方必须指定专人凭各分(县)局签单到指定的地点领取主材。
14、乙方在施工完成后应将甲方委托进行的改造工程中不再使用的旧材料、设备及设施全部拆除并将现场清理干净。
15、乙方应将拆除的旧设备和材料及时归还至甲方库房，办理退还手续需登记设备的规格、型号、出厂日期、出厂序号，甲方确认后签字。甲方确认后的退还手续将作为工程结算资料必备依据。
五、违约责任
16、乙方不得擅自购买主材，经发现，甲方有权：①责令乙方立即停止施工，②不付乙方工程款，③要求乙方承担一切经济损失和法律责任。
17、若拆除设备和材料未归还甲方，甲方将从保证金中扣减，若保证金不足以抵扣废旧设备和材料费用，差额部分从施工费中扣减。
18、发生施工质量问题，乙方除负责保修外，还要赔偿甲方的经济损失。
19、甲方不按合同约定支付工程款，赔偿因其违约给乙方造成的经济损失。
六、争议及其它
20、争议解决的方式：合同执行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。
21、本合同一式六份，甲方执四份，乙方执二份，本合同自双方签章之日起生效。
22、未尽事宜，双方另行协商。
23、附则：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
企业技术改造借款合同范本一
借款单位：______________________
地址：__________________________
电话：__________________________
主管部门：______________________
贷款银行：______________________
地址：__________________________
电话：__________________________
借款单位经办人：________________
贷款银行经办人：________________
借款方为进行企业技术改造向贷款方申请贷款，经贷款方审查同意发放。双方为明确责任，恪守信用，根据国家有关规定，特签订本合同，共同遵守。
一、贷款金额：人民币(大写)_________元整。
二、贷款用途：_________________________________.保证专款专用。
三、贷款期限从_________年_________月起至_________年_________月止，共为_________年_________个月。贷款方保证按有关规定和下列用款计划供应资金，借款方保证按下列用款计划和还款计划用款和还款：
用款计划：
还款计划：
四、贷款利息：按月息_________%计算，按季结息，由贷款方从借款方账户扣收。建设期贷款利息由借款方在自有资金内支付。贷款不能按本合同规定的分年还款计划归还的部分，作逾期处理，加收利息_________%.在本合同有效期内，如发生国家政策性的利率变动时，本合同贷款利率亦作相应调整。
五、归还贷款的资金来源，按国家有关规定双方商定为：______________________________.
六、借款方保证按期偿还全部借款本息。贷款逾期未还的部分，贷款方有权限期追收贷款，必要时，贷款方可从借款方帐户中扣收。借款单位在其他银行还有存款帐户的，贷款方可商请该行代为扣款清偿。
七、借款方对偿还贷款本息以抵押或第三方保证的方式提供担保。抵押(或保证)协议作为本合同附件。贷款到期，借款方如未还清本息，由保证单位在接到贷款方还款通知后的三个月内代为偿还。三个月后仍未归还，贷款方可以直接从借款方或保证单位的各项投资和存款中扣收;以抵押方式提供担的，可变卖抵押财产归还贷款。
八、贷款方保证按照合同规定，及时支付贷款资金。因贷款方责任未按期提供资金，贷款方根据违约数额和延期天数，按本合同规定贷款利率的20%计算违约金，付给借款方。
九、贷款方有权检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的经营管理、计划执行、财务活动、物资库存等情况，借款方保证及时提供有关统计、会计报表、账册及资料。如发现贷款被挪作他用，贷款方按规定向借款方加收罚息_________%，并有权停止发放贷款或限期追回贷款。
在项目建设过程中，因建设项目情况发生变化，继续履行本合同可能给贷款方造成损失，或不再具备《_________银行技术改造贷款办法》所规定贷款条件的，贷款方可中止合同并限期收回贷款。
十、借款方同意按时向乙方报送有关工程进度、贷款使用情况的统计表和资料，为贷款方工作提供方便。
在本合同有效期内，借款方因实行承包、租赁、兼并等而变更经营方式的，必须通知贷款方参与清产核资和承包、租赁、兼并合同的研究、起草、签订的全过程，并根据国家有关规定落实债务、债权关系。
十一、需要变更合同条款的，经双方协商一致后，由双方签订变更合同文件，作为本合同的组成部分。
十二、声明及保证
(一)借款方：
1.借款方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.借款方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对借款方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.借款方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是借款方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
(二)贷款方：
1.贷款方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.贷款方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对贷款方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.贷款方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是贷款方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
十三、保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
十四、不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
十五、通知
(一)根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_______(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
(二)各方通讯地址如下：___________________________________________________.
(三)一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起___日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任
十六、争议的处理
(一)本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_____种方式解决：
1.提交_________仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
十七、解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
十八、补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
十九、合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为____________年，自_________年________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
贷款方(盖章)_________________
授权代表(签字)_______________
_________年__________月________日
签订地点：_______________________
借款方(盖章)_________________
授权代表(签字)_______________
_________年__________月________日
签订地点：_______________________
企业技术改造借款合同范本二
借款单位：____________
地址：_____________
电话：_____________
主管部门____________
贷款银行：___________
地址：_____________
电话：_____________
借款方为进行企业技术改造向贷款方申请贷款，经贷款方审查同意发放。双方为明确责任，恪守信用，除执行《银行技术改造贷款办法》外，根据国家有关规定，特签订本合同，共同遵守。
一、贷款金额：
人民币(大写)____________万元整。
二、贷款用途：
_________________________.
三、贷款期限
从____年______月起至______年_______月止，共为_____年______个月。贷款方保证按有关规定和下列用款计划供应资金，借款方保证按下列用款计划和还款计划用款和还款：
用款计划：_______________________
_______________________
还款计划：_______________________
_______________________
四、贷款利息：按月息____计算，按季结息，由贷款方从借款方帐户扣收。建设期贷款利息由借款方在自有资金内去付。贷款不能按本合同规定的分年还款计划归还的部分，作逾期处理，加收利息___%.在本合同有效期内，如发生国家政策性的利率变动时，本合同贷款利率亦作相应调整。
五、归还贷款的资金来源，按国家有关规定双方商定为：
借款方对偿还贷款本息以抵押或第三方保证的方式提供担保。抵押(或保证)协议作为本合同附件。
六、贷款到期，借款方如未还清本息，由保证单位在接到贷款方还款通知后的三个月内代为偿还。三个月后仍未归还，贷款方可以直接从借款方或保证单位的各项投资和存款中扣收;以抵押方式提供担保的，可变卖抵押财产归还贷款。
七、需要变更合同条款的，经双方协商一致后，由双方签订合同文件，作为本合同的组成部分。
八、贷款方保证按照合同规定，及时支付贷款资金。因贷款方责任未按期提供资金，贷款方根据违约数额和延期天数，按本合同规定贷款利率的 %计算违约金，付给借款方。
九、贷款方有权检查监督贷款的使用情况，了解借款方的私营管理 、计划执行、财务活动、物资库存等情况，借款方保证及时提供有关统计、会计报表、账册及资料。如发现贷款被挪作他用，贷款方按规定向借款方加收罚息__%，并有权停止发放贷款或限期追回贷款。
在项目建设过程中，因建设项目情况发生变化，继续履行本合同可能给贷款方造成损失，或不再具备《银行技术改造贷款办法》所规定贷款条件的，贷款方可中止合同并限期收回贷款。
在本合同有效期内，借款方因实行承包、租赁、兼并等而变更经营方式的，必须通知贷款方参与清产核资和承包、租赁、兼并合同的研究、起草、签订的全过程，并根据国家有关规定落实债务、债权关系。
十、本合同自签订之日起生效，至贷款本息偿清之日止失效。在合同生效后 ____天内，借款方如不向贷款方办理开户手续，合同即自行失效。
十一、借款方开立帐户后，要将资金按用款计划从贷款帐户中转到存款账户内，借款方根据分次划入资金在存款户中支用贷款。
借款方不按期将资金转入存款户的，逾期 _____天后，贷款方将代为划转。
十二、凡因本合同发生的或与本合同有关的一切争议，由各方协商解决;协商不成的，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会天津国际经济金融仲裁中心按照金融争议仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对各方均有约束力。
十三、本合同正本三份，借款方、贷款方、保证单位各执一份，副本 ____份，报送 _____等有关单位各留存一份。
借款方：______(盖章) 贷款方______(盖章)
法定代表人：____(签字) 法定代表人：___(签字)
保证单位： _____(盖章)
【借款合同范本一】
甲方(借款人)：_____________________
联系方式：___________________________
身份证号码：_________________________
住所地：_____________________________
乙方(贷款人)：_____________________
联系方式：___________________________
身份证号码：_________________________
住所地：_____________________________
甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订本合同。
一、乙方贷给甲方人民币(大写)_____________________元整，于_____________________前交付甲方。
二、贷款利息：_____________________________________________
三、借款期限：_____________________________________________
四、还款日期和方式：_______________________________________
五、违约责任：_____________________________________________
六、争议解决： 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方均可向有管辖权的人民法院起诉。
七、本合同自_____________________生效。本合同一式两份，双方各执一份。
甲方(签字、盖章)：_____________________
合同签订日期______________
乙方(签字、盖章)：_____________________
合同签订日期______________
【借款合同范本二】
贷 款 方：____________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
借 款 方：____________________________________
担 保 方：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
根据《中华人民共和国合同法》之规定，经贷款方、借款方、担保方充分协商，达成如下协议，共同信守。
第一条 借款方向贷款方申请借款人民币(大写)____ 万元，用于____ 项目。借款实际发放额，在本合同规定期限内以借据为凭，并作为本合同附件。
第二条 贷款方根据借款方按工程进度报送的工程用款计划和用款借据，在____ 天内审查发放贷款，以保证借款方工程进度的资金需要。如因贷款方责任未按时供应资金，要根据违约数额和延期天数付给借款方违约金。借款方违反规定，擅自改变用款计划，挪用贷款或物资，贷款方有权停止发放贷款，被挪用的贷款要加收____ %的罚息并如数追回。
第三条 借款期限定为____ 年____ 月，从发放出贷款之日起至全部收回本息，具体用款和还款的方式和时间，以借据为凭并作为本合同附件。利率月息为____ ，按季收息。贷款逾期未还除限期追收外，按规定从逾期之日起加收利息____ %.
第四条 借款方保证按期偿还全部借款本息。贷款逾期未还的部分，贷款方有权限期追收贷款，必要时，贷款方可从借款方帐户中扣收，借款单位在其他银行还有存款帐户的，贷款方可商请该行代为扣款清偿。
第五条 借款方按照银行抵押贷款办法规定，愿以自己拥有的财产或贷款新增的固定资产作抵押，抵押品另附明细清单，作为本合同的附件。借款方不履行合同时，贷款方对抵押品享有处理权和优先受偿权。
借款方请____ 作为借款的保证人，经贷款方审查，证实保证人具有足够代偿的财产。保证人有权检查和督促借款方履行合同。当借款方不履行合同时，由保证方负连带偿还本息的责任，必要时，由贷款方从保证人的存款帐户内扣收。
第六条 贷款方有权检查、监督贷款使用情况，了解借款方的经营管理、计划执行、财务活动、物资库存等情况，借款方应提供工作便利。借款方必须按时向贷款方报送有关工程进展、贷款使用情况及统计报表和资料，贷款项目竣工验收和审查决算时，要有贷款方参加。
第七条 因国家调整计划、产品价格以及修正概算等原因需要变更合同条款时，由借、贷双方签订变更合同的协议，并经保证方同意，作为合同的补充部分。
第八条 本合同经合同双方签章后生效，有效期至____ 年____ 月止。
本合同一式三份，贷款方、借款方 保证方各执一份，具有同等效力。
借款方：(公章)____________贷款方：(公章)____________
法人代表：________________ 法人代表________________
开户银行及帐号
保证方：(公章)____________
法人代表：________________
开户银行及帐号：____________
签约日期：____年____月____日
【附】固定资产技术改造的作用：
一、有利于加速提高我国生产技术水平。不断对原有企业进行技术改造，经常地、迅速地采用新的科学技术成果，可使我国工业生产技术达到一个新的水平，为国民经济实现四个现代化创造条件。
当前，新技术革命波及整个世界，我国要迅速赶上世界先进技术水平，利用新的技术改造企业是一条捷径。对每一个企业来说，技术革新是决定企业生产盛衰的关键。企业要想提高产品在国内外市场的竞争能力，就必须革新技术，开发新产品，使产品向高级化、智能化、精密化、多样化发展，只有这样，企业才有旺盛的的生命力和竞争能力。
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
借款方：____________________________________
担保方：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
根据《中华人民共和国合同法》之规定，经贷款方、借款方、担保方充分协商，达成如下协议，共同信守。
第一条借款方向贷款方申请借款人民币（大写）____万元，用于____项目。借款实际发放额，在本合同规定期限内以借据为凭，并作为本合同附件。
第二条贷款方根据借款方按工程进度报送的工程用款计划和用款借据，在____天内审查发放贷款，以保证借款方工程进度的资金需要。如因贷款方责任未按时供应资金，要根据违约数额和延期天数付给借款方违约金。借款方违反规定，擅自改变用款计划，挪用贷款或物资，贷款方有权停止发放贷款，被挪用的贷款要加收____%的罚息并如数追回。
第三条借款期限定为____年____月，从发放出贷款之日起至全部收回本息，具体用款和还款的方式和时间，以借据为凭并作为本合同附件。利率月息为____‰，按季收息。贷款逾期未还除限期追收外，按规定从逾期之日起加收利息____%.
第四条借款方保证按期偿还全部借款本息。贷款逾期未还的部分，贷款方有权限期追收贷款，必要时，贷款方可从借款方帐户中扣收，借款单位在其他银行还有存款帐户的，贷款方可商请该行代为扣款清偿。
第五条借款方按照银行抵押贷款办法规定，愿以自己拥有的财产或贷款新增的固定资产作抵押，抵押品另附明细清单，作为本合同的附件。借款方不履行合同时，贷款方对抵押品享有处理权和优先受偿权。
借款方请____作为借款的保证人，经贷款方审查，证实保证人具有足够代偿的财产。保证人有权检查和督促借款方履行合同。当借款方不履行合同时，由保证方负连带偿还本息的责任，必要时，由贷款方从保证人的存款帐户内扣收。
第六条贷款方有权检查、监督贷款使用情况，了解借款方的经营管理、计划执行、财务活动、物资库存等情况，借款方应提供工作便利。借款方必须按时向贷款方报送有关工程进展、贷款使用情况及统计报表和资料，贷款项目竣工验收和审查决算时，要有贷款方参加。
第七条因国家调整计划、产品价格以及修正概算等原因需要变更合同条款时，由借、贷双方签订变更合同的协议，并经保证方同意，作为合同的补充部分。
第八条本合同经合同双方签章后生效，有效期至____年____月止。
本合同一式三份，贷款方、借款方保证方各执一份，具有同等效力。
借款方：（公章）____________
贷款方：（公章）____________
法人代表：________________
法人代表________________
开户银行及帐号
保证方：（公章）____________
法人代表：________________
地址：__________________________________
电话：__________________________________
主管部门：______________________________
贷款银行：______________________________
地址：__________________________________
电话：__________________________________
借款单位经办人：________________________
贷款银行经办人：________________________
签订合同日期：__________________________
立合同单位：
借款方：_________________________________
贷款方：_________________________________
借款方为进行企业技术改造向贷款方申请贷款，经贷款方审查同意发放。双方为明确责任，恪守信用，除执行《中国人民建设银行技术改造贷款办法》外，根据国家有关规定，特签订本合同，共同遵守。
一、贷款金额：人民币（大写）______________万元整。
二、贷款用途：___________________________________
三、贷款期限从_______年_______月起至_______年_______月止，共为_______年_______个月。贷款方保证按有关规定和下列用款计划供应资金，借款方保证按下列用款计划和还款计划用款和还款。
用款计划：
季 度
年 度
一季度
二季度
三季度
四季度
年
年
年
还款计划：
季 度
年 度
一季度
二季度
三季度
四季度
年
年
年
四、贷款利息：按月息_______‰计算，按季结息，由贷款方从借款方帐户扣收。建设期贷款利息由借款方在自有资金内支付。贷款不能按本合同规定的分年还款计划归还的部分，作逾期处理，加收利息_______％。在本合同有效期内，如发生国家政策性的利率变动时，本合同贷款利率亦作相应调整。
五、归还贷款的资金来源，按国家有关规定双方商定为__________________
借款方对偿还贷款本息以抵押或第三方保证的方式提供担保。抵押（或保证）协议作为本合同附件。
六、贷款到期，借款方如未还清本息，由保证单位在接到贷款方还通知后的三个月内代为偿还。三个月后仍未归还，贷款方可以直接从借款方或保证单位的各项投资和存款中扣收；以抵押方式提供担保的，可变卖抵押财产归还贷款。
七、需要变更合同条款的，经双方协商一致后，由双方签订变更合同文件，作为本合同的组成部分。
八、贷款方保证按照合同规定，及时支付贷款资金。因贷款方责任未按期提供资金，贷款方根据违约数额和延期天数，按本合同规定贷款利率的20％计算违约金，付给借款方。
发包方（甲方）：XXX(集团)有限责任公司
承包方（乙方）：XX有限责任公司
按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的规定，结合本工程具体情况，经双方友好协商，达成如下协议：
一、工程名称：XX社区入户大厅及室外维修改造
二、工程地点：XX市白杨二期
三、承包范围：XX小区维修改造项目
四、承包方式：施工总承包（包工包料）
五、合同订立时间: 年 月 日
六、合同订立地点：XXX(集团)有限责任公司
七、本工程工期： 年 月 日 至 年 月 日
八、工程质量：
1. 乙方采购本工程使用主要材料，乙方对其采购的材料、设备，产品质量负责。
2. 工程验收标准，双方同意按照国家的相关施工规范规定执行。
3. 施工中，甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求，双方应签证确认，增加的费用，据实计价。
九、工程计量与计价
1、计价方式：按投标时，乙方“报价表”单价,工程量据实结算,审核单价及总价结算工程价款；
2、“报价表”中未包含的甲方需增加工程,按甲方《零星工程计量计价办法》计量计价结算,《零星工程计量计价办法》中没有的项目参照市场价，双方现场议价，减少的工程量按“报价表”中扣减;
3、清单中综合单价包含:人工费、材料费、机械设备费、运输费、管理费、文明施工费、成品保护费、材料转运费、税金、各类行政收费及利润等相关一切费用。
十、合同金额与付款方式
合同暂定价：叁拾肆万伍仟元整（￥345000.00），最终价款以甲乙双方确认通过的实际完成工程量计算。
付款方式：本工程完工并验收合格后支付已完工部分工程款80%，通过审计决算出据报告后十天内付清工程尾款。留5%的质保金,一年后退还,付款前应根据国家税务管理要求提供完税发票，否则甲方有权拒付。
十一、甲方责任
1、由甲方给乙方提供施工的装修方案和施工图，指定施工用水、电接入点，费用乙方承担。
2、指派甲方驻工地代表，负责合同履行。对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更、签证手续和其他事宜,对乙方完骏工移交部分及时进行接管。
3、甲方负责协调现场其他单位相关设备及与施工场地有关联的一切事宜。
十二、乙方责任
1、根据甲方要求，负责承包范围内维修工程达到甲方要求的维修效果，根据现场拟定施工方案和进度计划，交甲方确认。
2、指派乙方驻工地代表，负责合同履行，按要求组织施工。保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。
3、严格执行施工规范，安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定，对现场造成的安全事故承担一切经济和法律责任。严格按照甲方确认的施工方案和施工图进行施工，做好各项质量检查，参加竣工验收和完善相关资料，编制工程结算。
4、遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场的管理规定，妥善保护好施工现场周围建筑物、设备管线，做好施工现场保卫和垃圾清理等文明施工工作，若有赔偿,按价赔偿,处理好由于施工带来的扰民问题及周围单位（住户）关系。
十三、关于工期的约定
1、因甲方原因未按约定完成工作，影响工期，经甲方确认后工期顺延。
2、因乙方责任，不能按期开工，中途无故停工，施工组织不力，影响工期，经甲方确认后工期不顺延。
3、因施工方案变更、工程量增加工期顺延,非乙方原因造成的停电、停水及不可抗力因素影响，导致停工八小时以上（一周内累计计算），经甲方确认后工期相应顺延。
十四、关于工程质量、验收及质保期的约定
1、本工程以施工作法说明、设计变更和《建筑装饰工程施工及验收规范》（JGJ73-91）、《建安工程安装质量检验评定标准》（GBJ300-88）等国家制定的施工及验收规范为质量评定验收标准。
2、甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收等。
3、由于乙方原因造成质量事故，其返工费由乙方自行承担、工期不顺延。
4、因为场地住户多,本工程施工中,如果因小区业主或车辆对已完工部分造成损坏,由甲方承担返工费用。
5、质保期为一年,时间按工程验收交付甲方之日算起,如果因甲方使用过程中造成不可抗力的损坏不属于保修范围。
十五、有关安全生产和防火的约定
1、乙方在施工期间应严格遵守《建安安装工程安全技术规程》、《建安安装工人安全操作规程》、《中华人民共和国消防条例》和其他相关的法规、规范。
2、由于乙方在施工生产过程中违反有关安全操作规程，消防条例，导致发生安全或火灾事故，乙方承担由此引发的一切损失。
十六、违约责任
1、由于甲方原因导致延期开工或者中途停工，工期顺延。
2、由于乙方原因不履行合同义务或不按合同约定完工的，乙方承担违约责任，违约金赔付按200元/天计算，违约金赔偿按合同竣工日期或同意顺延的工期竣工日期起开始计算，累计延期超过10天的，乙方无条件退场，已完工程按80%计量结算工程价款。由乙方原因给甲方造成的质量损失，按实际造成的损失进行赔偿。
3、乙方按甲方要求维修，验收合格交付甲方使用按时支付工程款，如延期支付，甲方承担违约责任，违约金按所欠付工程款的2倍银行贷款利息每天支付给乙方。
十七、争议或纠纷处理
1、本合同在履行期间，双方发生争议时，在不影响工程进度的前提下，双方可采取协商解决或请有关部门进行调解。
2、当事人不愿意通过协商、调节解决或协商、调解不成时，合同双方可向合同签订地有管辖权的人民法院起诉。
十七、附则
1、未尽事宜，由双方友好协商，签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。
2、本合同一式肆份，甲乙双方各方执贰份。
甲方：XXX(集团) 乙方：XX
有限责任公司（盖章） 有限责任公司（盖章）
法定代表人： 法定代表人：
【关键词】合同能源;节能服务;管理模式
1.引言
我国是世界上仅次于美国的第二能源消费大国，但能源利用效率低，是能源浪费最严重的国家之一。发展新能源、节能减排、提高能源效率已成为我国能源发展的关键。每一个高耗能用电企业，能源成本占企业总成本相当大的比重，如何降低能耗、开源节流，已成为各企业积极探索的重要课题。节能减排是一项战略政策，也是发展低碳经济、保持国民经济可持续发展的必由之路，而合同能源管理作为一种新的节能管理模式，正日渐成为供电企业、节能服务公司与用电企业进行节能合作与沟通的纽带。合同能源管理起源于20世纪70年代中期，是能源管理公司的一种经营方式， 是一种基于市场化运作、由节能服务公司承担风险的节能新机制。
2.合同能源管理与节能服务
2.1 合同能源管理的内涵
合同能源管理的实质是一种以节约的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。基于这种机制运作的专业化公司被称为节能服务公司（ESCO）。合同能源管理过程就是节能服务公司与客户签订节能服务合同，向客户提供包括能效审计、融资、设计、采购、施工、安装调试、培训、维护、节能量监测等一系列的综合，并通过与客户分享节能效益来收回投资和获取利润。
江门供电局以合同能源管理推动节电服务的内涵就是坚持“以客户为中心”的理念，以促进用电客户提高用电效率为核心，把节能服务融入优质服务体系。由2007 年开始，江门局加强宣传，深入厂企，挖掘客户节电潜力，节电服务取得了一定的成效;在政府的指导下，形成与节能服务公司、科研机构的战略联盟;通过加强宣传，发挥专业技术优势，完善营销手段，以合同能源管理引导客户节约用电，丰富和拓展供电服务的内涵，建立电力需求侧管理长效机制，促进企业向电力能源方案综合服务商发展;促进电力资源优化配置，推动江门资源节约型和环境友好型社会的建设。
图1 合同能源管理示意图
目前，江门用电客户存在大量技术可行、经济合理的节电项目，如客户使用的专用变压器中还有不少S7型及以下型号的高损变压器。但与巨大的节电潜力相比，实际取得的效果却十分有限。经过细致调查分析，江门局认识到客户节能意识薄弱、资金和技术匮乏是影响企业，尤其是中小企业节能降耗最大的瓶颈。合同能源管理（简称EMC），给供电企业进行节电服务指出了一条切实可行的新路，合同能源管理为江门局深入开展电力需求侧管理，拓展服务内涵提供了良好的借鉴;对提高能源使用效率，建设节约型社会具有深远的意义。
2.2 合同能源管理的实施
（1）选择节能服务公司，利用节能服务公司的资金和技术优势，帮助客户引入合同能源管理模式。供电局在客户与节能服务公司之间发挥好桥梁和纽带作用，做好参谋和向导，帮助客户实施节电改造，配合客户进行调研，跟踪分析节电改造效果。供电局要做用电企业的技术指导，帮助选择信用好、具有一定技术水平、资金和发展规模的节能服务公司，建立本地区节能服务平台。
（2）通过整合供电企业内部在节能服务方面的技术、设备和人才资源，以合同能源管理的模式，为重点客户提供节能咨询、培训、诊断、改造、评估、维护等一体化服务。
（3）选择具备节能潜力的企业客户，开展宣传、指导和培训。
（4）确定节能工作内容。以无功补偿、变压器经济运行、更换节能设备、使用节能技术、提高功率因数、负载率、负荷管理技术、谐波治理为主。有条件的供电企业，可扩展业务规模，将服务范围延伸至交流电机变频调速、热泵改造、电动机系统节能、分布式供电技术等领域。一般情况下，江门市功率因数不符合要求的节能改造占大多数，变压器经济运行、负载率的改造也为数不少。但这些改造工期短、投入少、见效快，供电局根据客户的需求很快就可以提供帮助完成改造，一般情况不用实施合同能源管理项目。
图2 供电企业的合同能源管理模式
2.3 合同能源管理成功案例分析
案例背景：
江门某纸箱厂是一家生产瓦楞纸箱、彩色印刷制品的企业。该公司10kV配电房安装一台420kVA SJ3型的高耗能变压器，配电变压器处于轻载状态，并且现场电容补偿盘已损坏，每月功率因数电费达到七千多元、变压器损耗电费一千多元。该公司有较强的节能改造意愿，但因缺少资金一直未进行节电改造。
根据企业的用电特点，江门局提出了减容变压器和安装自动无功补偿装置的节能技改方案。建议将变压器更换为S11型250kVA的并安装100kVar无功补偿装置。为打消客户对节电效果和投资回报的疑虑，江门局有关人员多次上门服务，加强了客户的信心。最终，该公司和江门局共同选择了新会大光明城区供电服务有限公司作为节能服务公司，并根据江门局的节电建议书，签订了能源节能服务合同，完成了节电改造。
该项目工程造价55000元，预计项目改造后，功率因数能够达标，每月减少功率因数调整电费约8800元。合同约定：改造工程完工后，企业分期从节能收益中支付工程款项，每月支付5500元，期限为10个月。预计扣除每月支付的工程改造款后企业还能分享约37%的节电效益，10个月后全部效益归企业所有。
2007年12月，项目改造完成后，实际效果好于预期（如表1所示）。客户每月节省电费合计10877元，节能服务公司合同期内实际分享节电效益51%，客户分享49%，10个月后全部效益归企业所有。
表1 客户节能改造前后用电对比表 单位：kWh，元
月均用电量（基准电量） 月均到户电价 月均电费 备注
改造前12个月
17779 1.6198 28798 基准电量采用改造前12个月的平均用电量
改造后8个月 1.0080 17921
对比 0.6118 10877
注：1.客户的节电效益主要体现在节省功率因数电费、变损电费和基本电费，使到户电价降低。
项目采用分期支付固定额度工程款项的方法，不但克服了一般节能改造项目“先投资后回收”支付方式的瓶颈，而且在目前缺少公认的节能效果度量方法和权威验证机构的情况下，避免了合同各方对节能效果度量方面的争议。对于用户来说，改造前后电费明显的下降使其能够了解节能项目产生的效益，有利于减少其与节能服务公司的纠纷。
图3 用电客户节电效益分享图
2.4 供电局在合同能源管理节能改造中的角色
引入节能服务公司，利用社会上的节能服务公司的资金和技术优势，帮助客户节电改造是合同能源管理具体实施的模式。在实施过程中， 供电局起到技术指导、检测、监督的作用，做好参谋和向导，帮助客户实施节电改造，配合客户进行调研，跟踪分析节电改造效果，促成客户与节能服务公司节能改造项目顺利实施。
3.合同能源管理推广存在的问题
（1）一些用电企业对合同能源管理认知度低、推广积极性不高是目前普遍存在的问题。
（2）合同能源管理公司大多为中小企业，自身力量薄弱，难以发展壮大。
（3）很多地区目前还没有正规的节能服务公司，实施合同能源管理较为麻烦。
（4）在合同能源管理的具体操作中，如节能量的核定、合同的履行、现行税收政策和金融制度的适用等方面还存在一些难题。
（5）由于合同能源管理的实施涉及客户自身利益，急需政府方面引导和宣传， 政府主管部门和能源管理机构应根据本地区节能减排要求，加紧研究制定和修改完善本地区合同能源管理系列配套政策，以加大政府扶持力度，加快市场培育步伐。
4.对电网企业实施合同能源管理模式的建议
4.1 实施主体
电网企业应以分公司或子公司的模式，成立专业化的节能服务公司，整合电网企业内部在节能服务方面的技术、资金、设备和人才资源，以合同能源管理的模式，为广大用电客户提供节能咨询、培训、诊断、投资、改造、评估、维护等一体化服务。在组建节能服务公司的方式上，有2种模式可供选择：一是新设立节能服务公司;二是收购社会上已有的节能服务公司。但是不管采用哪种方式，电网企业都应充分吸收社会节能服务组织的力量，不断发展壮大，力争成为节能服务市场的龙头企业。
4.2 服务领域
在服务对象上，电网企业应重点选择节电潜力大且有节电改造意愿，但是缺乏专业技术指导或是缺乏项目资金的用电客户。从业务范围上讲，在业务开展初期，电网企业应以无功自动补偿、变压器经济运行、电力系统经济运行、负荷管理技术为主，不断积累合同能源管理的经验，扩展业务规模。随着业务的深入开展，再逐步把业务范围延伸到交流电动机变频调速、电动机系统节能、分布式供电技术等其他领域，最终形成涵盖各个专业、各种节能技术的综合性节能服务公司。
4.3 运营方式
电网企业实施合同能源管理的整个过程可以分为2个阶段，第一阶段是能源服务合同的开发，第二阶段是能源服务合同的实施。在这些步骤中，最重要的有3个环节。
（1）节能诊断和分析计算。电网企业对客户的耗能设备及其运行情况进行测评，将测试数据记录下来，通过对预改造设备能耗情况的调研，分析其改造后可能达到的节能效果，从节能潜力上判断项目的可行性。
（2）节能改造项目设计。项目设计一定要针对具体的客户而定，尽可能通盘综合考虑，从可行性分析到拟采用的技术和拟选用的设备等，都要经过谨慎设计，这样才能保证项目顺利实施。
（3）节能量监测及确认。电网企业与客户要事先在合同中约定节能量监测的设备和计算方法，并作为双方结算的依据。监测的执行应由电网企业和客户双方共同主持，也可请第三方执行。
4.4 风险管理
电网企业必须将风险管理贯穿于合同能源管理始终，有效控制各种风险。
（1）投资风险。电网企业在实施节能项目前，要对客户的资信、财务状况、经营情况及发展前景等进行调查评价，并作出是否投资的决策。客户历史上的电费回收记录可以作为决策时的重要辅助信息。
（2）技术风险。电网企业应认真编写和认证可行性研究报告，“保守”预计节能效果，尽量选择自己已经熟练掌握、比较成熟的节能技术，选择可靠的设备供应商和施工队伍，保证项目质量。
（3）财务风险。电网企业应在充分考虑货币的时间价值的基础上，根据项目生命周期内的现金流，准确计算项目的内部报酬率（IRR），确保项目成本得到完全的补偿，并取得合理的收益。
5.结束语
合同能源管理作为一种先进的能源管理模式在我国已尝试10年，充分显示出强大的生命力和对节能事业的巨大推动力，节能改造技术将有很大的市场推广空间。中国标准化研究院正在研究制定《合同能源管理技术规程》，对规范节能服务市场、推行合同能源管理将起到积极作用。随着国家节能政策的贯彻，新能源、低碳经济的蓬勃发展，将会有越来越多的用电客户与节能服务公司建立合作关系，分享项目实施后产生的节能效益。
参考文献
随着我国高速公路的快速发展，节能已经成为低碳经济、新交通时代普遍关注的问题。浙江是公路桥、隧大省份之一，全年隧道、服务区、收费站、互通枢纽、高架桥耗电量约3×108 kW·h（折算标煤1.0×105 t，CO2排放量2.36×105 t）。国家发改委在《节能中、长期专项规划》中明确将交通运输和绿色照明列为节能重点领域。鉴于高速公路照明安全和节能减排的任务日益加重，探索科学、合理的节能技术和市场化节能改造机制成为高速公路经营管理单位普遍关注的问题。
近年来，合同能源管理（EMC，也称“EPC”）作为新型市场化运作的节能机制，已经逐步被成功运用在建筑、工业等领域。
1 EMC的定义及类型
合同能源管理是节能服务公司通过与客户签订节能服务合同，为客户提供包括能源审计、项目设计、项目融资、设备采购、工程施工、设备安装调试、人员培训、节能量确认和保证等一整套的节能服务，并从客户节能改造后获得的节能效益中收回投资，并取得利润的一种商业运作方式。在合同期间，节能服务商与客户分享节能效益，在收回投资并获得合理的利润后，合同结束，全部节能效益和节能设备归客户所有。
国内EMC方式分为节能效益分享模式、节能保证支付模式和能源费用托管模式等3种类型。据统计，在国内实施完成的EMC改造项目中，节能效益分享型比例为50%，节能量保证型比例为40%多，而能源费用托管型及其他模式比较少。目前，高速公路建设投资力度大，后期养护成本高，资金紧张，采用节能效益分享模式可以有效缓解业主的节能改造资金压力，降低技术风险，同时，还可以享受相应的国家财政奖励和税收优惠政策，更符合当前的节能发展方向。
2 EMC改造项目实施难点
EMC改造项目的实施难点主要包括以下几点：①项目实施前的评估和测算不够完善，对节能技术和经济效益的评估不到位，EMC执行过程中的关键指标把控不到位，容易造成EMC项目执行失败；②高速公路照明EMC改造的节能量测量标准不统一，测算技术要求高；③EMC项目没有统一的验收和评定标准，容易因质量问题存在纠纷；④缺少统一的实时能源监测与结算平台，合作双方仅靠约定来测算节能收益和能耗情况，容易引起节能收益分配和支付异议。
3 EMC改造项目的实施流程
EMC工程改造项目的实施主要包括工程改造前期评估、节能分享与支付、招标和合同、工程验收和过程管理、节能量评估与能耗监测计量等5个阶段。
3.1 工程改造前期评估
工程改造前期评估主要是从技术、经济效益等方面综合评估改造项目，研究、制订项目的可行性实施方案，同时，就基准能耗等关键指标进行论证。
3.2 节能分享与支付
研究、制订高速公路EMC方式节能分享模式，使EMC方式在双方共赢的基础上进行，进而推动EMC方式的有序发展。同时，相关人员要积极解决EMC方式的支付难点问题，理顺企业支付节能服务费和财务管理方面的问题。
3.3 招标和合同
依据国家对EMC合同能源管理的规范要求，制订符合高速公路特点的EMC方式工程招标和评标办法，拟定项目实施合同。
3.4 工程验收和过程管理
EMC工程应按照工程交竣工的要求验收。针对EMC改造工程的特殊性，增加EMC工程验收的管理细则，制订EMC项目实施期间的检测与设备管理要求。
3.5 节能量评估与能耗监测计量
在工作过程中，要制订EMC节能效果测量和验证规程，为节能改造效果认定提供统一的标准，以保证EMC项目长期稳定运行。
4 EMC改造项目的过程管理
高速EMC改造项目不同于一般性改造项目，在合同期内，所有节能设备和产品的产权归属节能服务公司，业主购买的是节能服务。因此，在合同期内，业主需要跟踪检测节能效果，以确保高速公路的营运安全，并将检测结果作为支付节能服务费的依据。
公路照明EMC改造项目的过程管理需要从工程建设质量和营运维护质量两方面考虑。其中，工程建设质量的验收管理可以按照一般性工程项目的要求执行，而营运过程管理是EMC改造项目验收管理的重点和难点。
4.1 交竣工验收管理
EMC改造项目的交工验收可以参照现行的交竣工验收办法进行，对于验收办法中没有规定的部分，可以按照设计文件和规范验收。验收工作主要从设备材料质量、安装工艺、系统联调联测几方面入手。照明工程交工验收的要点是：照明灯具的各项指标检测，智能调光照明指标安全合规性检测，基准能耗的测定。
4.2 合同期管理
EMC项目交竣工验收后进入营运维护期，由于项目还处于合同期内，改造工程的产权属于节能服务商，维护、清洗、运营等都属于节能服务商的业务范畴，业主应重点跟踪检测改造后的节能效果，确保各项技术指标符合合同及规范的要求。跟踪检测的主要内容包括：照明灯具及节能设备的技术指标，隧道的亮度和均匀度检测，定期的灯具维护清洗管理等。业主可委托第三方检测单位或者合作双方协商确定的单位检测相关指标，以此来控制营运期间的运行质量。检测周期可分为施工期对材料设备的检测验收，项目完工后对项目整体质量的检测，营运过程中的节能效果检测，合同到期前对设备系统的检测。如果检测、验收结果明显不符合合同和规范的要求，可要求节能服务商立即整改，拒绝整改或整改不到位的，業主可中止合同。
4.3 节能量测量与支付
节能量测量和节能服务费支付是EMC过程管理的关键步骤，它涉及到节能改造双方对能耗监测计量数据的认可。同时，节能服务费的支付管理也对合同能源管理的顺利进行有非常重要的作用，可以利用能耗监测平台提供自动化的节能量计量和支付服务，从而提高EMC改造的透明度和工作效率。
4.4 合同期外管理
在EMC合同期结束后，可以继续与节能服务公司合作，购买后续的照明服务，但需要重新谈定节能分享比例。
5 有关建议
针对这项工作，相关工作人员提出了几点建议：①建立统一的高速公路照明节能量测算方法，隧道照明基准能耗测算的确定能够为节能改造双方提供经济效益分析的基础条件；②在高速公路照明EMC改造项目中，应积极采用隧道照明智能调光等二次管理节能手段，缩短投资回报期，同时，提升高速公路的照明质量；③EMC项目合作期限一般为5年以上，时间漫长，执行实施过程复杂，且LED等节能灯具市场产品良莠不齐，性价差异比较大，建议引进信誉好、规模大、产品质量优的合作单位，以免后期维护和执行阶段遇到困难；④在实施过程中，应建立统一的在线能耗监测计量管理系統，采集、统计、管理能耗数据，以方便相关人员及时掌握能耗状况，顺利完成后期结算支付工作；⑤各高速运营管理单位应结合企业资金预算、隧道长短、投资回报率等因素，合理确定改造资金投入模式。
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（清华大学公共管理学院，北京100084）
摘 要：租赁合同因交易专用性财产价值很大而无法自我调节时，有必要通过适当的规制结构加以辅助，使得承租人利益得到保障。其他国家和地区的城市更新通常采取安置承租人或者明确承租人对出租人损失补偿请求权的保障模式。在我国既无法律明文规定，政府机构又对非村民利益无力顾及的情况下，明确承租人损失补偿的请求权基础，使之可以通过司法途径实现权利救济是现实路径。基于后合同义务的损害赔偿请求权、代偿请求权、不当得利请求权三条路径可以作为承租人损失补偿的请求权基础，请求权的选择需依个案确定。
关键词 ：城中村改造；风险分配；后合同义务；代偿请求权；不当得利请求权
中图分类号：DF525
文献标识码：A
文章编号：1002-3933（ 2015 ）09-0114-14
收稿日期：2015 -04 -22 该文已由“中国知网”（ cnki．net） 2015年8月4日数字出版，全球发行
基金项目：中国博士后科学基金《大陆城中村改造与台湾都市更新财产权法律制度比较研究》（2014M550689）
作者简介：于凤瑞（1985-），女，河南新乡人，清华大学公共管理学院博士后、助理研究员，法学博士，研究方向：物权法与民法基础理论。
一、问题的提出
承租人有大量的“交易专用性资产”，包括装修、家具、邻里关系以及在工作、生活上所作的其他投资，城中村改造对承租人的居住及经营影响重大。
依据《土地管理法》及其实施细则，征收补偿的对象仅为土地所有权人、使用权人等物权人，作为债权主体的承租人未被纳入补偿范畴。国土资源部2010年修订的《征收土地公告办法》第6条规定：“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。”该规定将“其他权利人”纳入征收补偿范围，弥补了法律规范对征收过程中被征收人以外利益相关主体关注的欠缺。然而，该规定仅属于程序性规定，未规定租赁合同补偿安置的实体内容。而且，各地城中村改造除了征收方式外，还有保留集体土地所有权性质的改造方式，以及集体所有权直接转为国有的形式等，其不适用该规定。
再来参考与城中村改造最为类似的旧城改造，旧城改造适用国有土地上房屋征收补偿规定，已失效的《城市房屋拆迁管理条例》将房屋承租人确定为征收关系当事人，第27条规定了承租人的具体安置方式，承租权具有代位性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了上述规定，第23条仅授权各地对停产停业损失予以规定，承租人原来享有的代位权失去规范依据。
根据调研，政府在规划城中村改造时，一般只考虑产权人的安置，对于房屋承租人、合建人、买受人等非村民的安置则不介入，交由各村自行安排。但村民获得安置补偿资源是有限的，让非村民再来切分利益不符合“理性”。实务中，各村制定的补偿安置方案最多将在该村居住时间较长的房屋合建人与买受人纳入进来，鲜见对承租人的安置补偿。因此，承租人的损失补偿只能由当事人基于租赁合同自行协商，然而租赁合同纠纷却是城中村纠纷案件的重要类型之一，对承租人的损失补偿是争议焦点。
现有研究已经注意到将承租人作为征收关系人的必要性，对于如何补偿承租人方面，一种意见认为，征收公告之日尚未登记备案的，租赁权不予补偿；另一种意见认为，征收造成承租人损失的，待有权机关依法确定后，由征收部门予以补偿，或在征收协议中追加承租人，通过“三方协议”解决被征收人和承租人的损失。但现有研究多为提出观点，对“承租人有没有损失补偿请求权？请求权基础是什么？”这些实体问题欠缺系统梳理，尤其在城中村改造这一具体场域中租赁合同应如何处理，缺乏细微探究。
据此，本文将围绕城中村改造中承租权的安置，依次探讨两个问题：第一，租赁合同未约定对承租人损失补偿的情形下，承租人能否主张拆迁补偿？第二，如果承租人主张损失补偿具有正当性，其请求权基础是什么？文章结构也将以此展开，在对司法裁判进行评析的基础上，分析在当事人之间应当如何分配风险，并进一步讨论承租人请求损失补偿的法规范基础。
在讨论之前，首先需要界定承租人的范畴。实务中，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，例如直管公房，有因市场原因形成的，也有因规避法律形成的，如“以租代买”形式的小产权房，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。由于直管公房涉及历史与政策因素，“以租代买”小产权房的处理涉及集体土地流转的正当性评价，均已超越租赁合同这一单一的民事法律问题，因此，本文所探讨的承租人指基于市场原因形成的租赁关系中的当事人；同时，为集中论述，本文将租赁合同限定为有效合同。其次，需要界定承租人请求损失补偿的构成。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条补偿金的构成，承租人请求损失补偿的内容包括：作为房屋价值一部分的装饰装修残值，因改造造成的搬迁补偿，以及经营性房屋租赁中承租人的停产停业损失。
二、承租人损失补偿请求权的正当性基础
城中村改造案件中，法院在认定租赁合同履行不能的具体原因时，有三种观点，一是明确其为不可抗力，二是明确否认其为不可抗力，三是对其不作定性②。在城中村改造是否属于不可抗力这一问题上，由于作为城镇化重要内容的城中村改造并非完全是一个令所有市场主体措手不及的突变过程，而是一个逐步演变的过程，当事人应当存在一定程度的预见和判断，因此改造无法满足不可抗力之“无法预见”构成要件。但由于城中村改造这一法律事实发生的客观性，不可归责于当事人，可以比照《合同法》第94条第1项的规定处理，产生合同解除、当事人之间适用风险负担规则的法律后果。
（一）司法裁判的分歧
城中村改造导致租赁合同解除，承租人能否请求损失补偿，一般依据租赁合同的约定来确定。根据司法实务的总结，涉案租赁合同对此的约定可归为两类情形，一是直接约定“如发生城中村改造，出租人对承租人所遭受的损失不承担任何责任”等条款，二是租赁合同未对承租人损失承担作明确约定或约定不明。两种情形下，法院判决各有分歧：
1．情形一中的分歧
虽然合同对当事人的风险负担有明确规定，但法院是否就应按照当事人约定径行裁判？是否需要从公平角度来审视当事人之间的风险负担规则？司法实务中，一种是严格按照当事人的约定进行裁判，出租人不对承租人给予任何补偿。例如，“林燕钰诉广州市领汇物业管理公司、猎德经济发展公司租赁合同纠纷案”中，法院认为租赁合同已明确约定“租赁期间内遇征地和拆迁，或城中村改造时，双方应无条件服从，甲方不作任何补偿给乙方”，也就是双方在签订合同时已经预见到讼争物业可能发生城中村改造而无法继续履行合同，如遇到此种情况，出租人不承担任何补偿责任。该条款意思表示清楚明确，不存在歧义，故承租人上诉认为该条款无效或应作出有利于承租人一方的解释的意见不予采纳。法院对合同条款的文义解释认为，承租人在签订租赁合同时应考虑必要的经营风险，发生城中村改造后其要求出租人予以承担没有依据。
另一种则从公平角度，认定出租人需就承租人投入部分承担责任。例如，在“王绍冲与昆明市盘龙滇池针织厂租赁合同纠纷案”中，租赁合同约定“承租人在租赁期间自建房产、装修设施遵循“来是建、去是丢”的原则；因国家市政建设的规划、征用土地或拆迁等，双方各自承担损失，国家补偿给甲方的归甲方，乙方的归乙方。”二审法院认为虽然双方合同约定了自建房产、装修设施遵循“来是建，去是丢”的原则，但该原则是建立在合同履行期满的前提下，目前双方仅过了三年就无法再继续履行合同，虽然不是因出租方的行为造成，但出租方因房屋被拆迁取得了补偿款，即使该补偿款中未计算承租人投入的厂房设备价值，但因出租方作为被拆迁人与拆迁人协商订立补偿协议时未考虑承租人投入的部分的责任应由其承担。该案法院对合同条款作补充解释，认定出租人在与拆迁入签订补偿协议时，应考虑承租人投入部分。
2．情形二中的分歧
在当事人约定不明的情况下，一种判决以当事人无明确约定为由，对承租人损失补偿请求权不予支持，如“陈鸿伟与广州市黄埔区文冲街文冲第十三股份经济合作社租赁合同纠纷”中，租赁合同中约定“在租赁期内，如遇“城中村”改造需要拆迁，则双方需无条件服从，征用单位按有关规定核算的临迁费文冲十三社占10%、陈鸿伟占90%，其他与陈鸿伟无关的补偿全归文冲十三社集体所有。”诉讼中，陈鸿伟主张文冲十三社应支付临迁费、装修补偿金、停产停业损失等，法院认为双方在《铺位租赁合同》中对此无约定，对该请求不予支持。
另一种则依据公乎原则和诚实信用原则，支持承租人的损失补偿请求权，如“吴敬雄、李业花、吴广强、吴庭辉与刘令姿租赁合同纠纷”中，租赁合同约定“如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任；如遇国家征用或拆迁房屋，乙方有权获得国家赔偿旅业内装修费用”。法院认为，由于案涉房屋在交还出租人且交由开发商拆除之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。因此，在租赁房屋灭失之前，承租人可以就装饰装修物的赔偿要求与开发商、出租人进行协商，但是，出租人作为案涉房屋的所有人在没有解除租赁合同之前，即单方与开发商签订了《房屋拆迁补偿安置方案》。因此，出租人与开发商签订协议时一并处分了属于承租人的权利而使被上诉人最终得不到任何补偿，出租人的行为侵害了承租人的合法权益，故出租人应当对于承租人的装修损失予以适当补偿。
（二）司法裁判评析
1．情形一：司法裁判的启示
第一种情形下，法院裁判的逻辑是，当事人在缔结租赁合同时约定了发生城中村改造时的免责条款，则说明承租人能够预见到合同缔结后可能发生的风险，在此基础上仍然做出签订合同的决定，就表明其愿意承担由于合同风险所带来的损失。承租人如果利用诚实信用原则“去夺回已放弃的机会，即是恶意非信”。
情形一第二份裁判在当事人对风险承担有明确约定的情况下，认为出租人应当在与拆迁入协商订立补偿协议时考虑承租人投入的厂房设备价值，否则，该部分的责任应由出租人承担。相当于由出租人在履行通知承租人搬迁义务的同时，还须承担租赁合同解除后以协助承租人获得补偿为内容的附随义务。法院裁判的逻辑与前一判决迥异，但由于合同本身具有主观化与客观化两个方面，合同解释应不以文义为限，“出租人不对承租人做任何补偿”并不意味着承租人不能获得任何补偿，出租人应在其中承担协助义务。因此，法院从附随义务的角度对租赁合同作补充解释，要求出租人尊重承租人利益，以对待自己事务之注意对待他人事务，保证租赁合同当事人都能得到自己应得的利益，不得损人利己，并不违背合同解释的规则。对于租赁合同未约定或约定不明时争议的解决，能够提供有益思路。
2．情形二：司法裁判的问题焦点
如果说情形一租赁合同中明确约定当事人风险负担条款时，法院认定出租人对承租人不承担任何责任尚有依据的话，对于租赁合同没有对涉案房屋被拆除时装修款、搬迁费、停业损失等补偿款归属予以约定或约定不明的情形下，法院直接裁判承租人损失补偿请求不予支持，则显得理据不足。这一问题也是本文关注的中心。
城中村改造主体是取得拆迁行为许可证的单位，其拆迁行为必须经过政府批准才能实施，含有公共权力的成分，而政府拆迁主管部门在批准对某地进行拆迁前，亦要对拆迁后的建设方案进行考察，对有利于城市建设总体规划的才予以批准。正是因为这一客观原因，出租人才可解除与承租人的租赁合同。如按照出租人完全免责来处理租赁合同，将产生以下问题：一方面，出租人以客观原因导致合同履行不能为由请求免除责任，同时得到回迁安置及搬迁费、停产停业损失等补偿；另一方面，承租人承担搬迁费、装修损失、停产停业损失等不合理的负担。承租人投入了资金，却不能获得相应补偿，在情理上难谓公平。
这一司法实务现状的主要原因在于对合同条款的严格解释，即在当事人合同约定不完全的情形下，法院必须尊重当事人订立的合同，根据合同条款执行合同，不必考虑当事人在实际生活中的具体状态和联系，更不必考虑合同的结果或结局。“法院在处理合同案件中的作用是非常有限的，公平正义所发挥的作用同样有限。”如情形二中前一判决所示，司法实务中，在法律没有特别保护承租人的倾向时，法官通常不会支持承租人基于租赁合同而做出的“信赖性”投资。
退一步而言，如果出租人拒绝对承租人予以损失补偿，承租人则会诉诸法院。如果承租人拒绝搬迁，出租人也将不得不诉诸司法机关，寻求强制搬迁，因搬迁时间耽搁而难以得到的搬迁奖励金、回迁房摇号顺序的延后也会给出租人带来相当大的损失，承租人与出租人形成一定程度的双边垄断关系，双方都会有机会主义或策略性行为的动力，其围绕是否补偿承租人损失而进行的讨价还价成本只会增加而不会减少。总之，对于城中村改造中承租人的损失补偿而言，若无规则而仅凭当事人自行调节，很容易发生逆向选择的后果。正如威廉姆森指出的，在交易专用性财产价值很大而无法自我调节时（如企业将上下游产业整合在一起），便有必要通过适当的规制结构加以辅助。
（三）如何分配风险
事实上，诠释和说明合同的整个过程都贯穿着交易公平的观念，因此在合同案件中尽量保证交易中某种合理的互惠是法院职责中的一个重要部分。就现代社会的发展来看，经济交易日趋复杂和长期，当事人很难事先将所有的风险分配妥当。而且，现代法的发展在很多方面已经对合同自由进行了限制，以达到实质公平，“当合同当事人在合同中表达不清楚或不完整时，法官完全是根据‘当事人的意愿是要订立公正和符合社会利益的合同’这一推定对合同作出解释”，因而，法院作为理性第三人对合同进行调整可能更能平衡当事人的利益。
更何况，发生城中村改造时，作为房屋所有权人的出租人可以直接与改造主体进行谈判，获得安置补偿。正如阿狄亚所言，“即便某人并没有承担因事件异常发展使得合同履行不能的风险，但是，如果在合同履行不能时，他能通过向第三人追偿而得到某种救济的话，那么他就应承担这种风险，或者法院认为将这一风险强加于他是合情合理的”。
这与合同的最优风险分配状态相符：将风险配置给能够进行最优预防的一方，如预防成本最小者或者风险承担成本最小者。认定优位风险承担者，三项标准具有决定意义：可能性评估标准（谁更知晓风险发生的可能性）、损害评估标准（谁更知晓风险发生的后果）、交易成本标准（谁处于分散这些风险的最佳位置）。最优风险分配构成了一个默示规则，当合同中风险分配不明时，就可以按照这个默示规则对合同进行解释。如在租赁合同签订后发生城中村改造，合同不能继续履行，按照合同法规则的一般处理是，依据免责条款免除出租人的责任。但是按照最优风险分配理论，在签订拆迁补偿协议过程中，改造主体直接与房屋所有人协商，对于在城中村改造中遭受损失的风险，与承租人相比，出租人显然是最优的预防者。出租人对城中村改造以及损失补偿的构成有更多信息，可以与改造主体直接进行讨价还价，并且预防产生的收益也将内部化为出租人的收益（减少事后与承租人的纠纷）。不预防则造成了外部性的外溢，使承租人受到损失，这种行为构成对诚信交易暗含条款的违反。因此，在租赁合同中没有约定或者约定不明的情况下，不应完全免除出租人对承租人拆迁损失的补偿责任。
“除法律的基本价值外，公共政策也是民法的考虑因素”，支持承租人的损失补偿请求权是城中村改造“公共利益”属性的内在要求。目前大陆各地城中村改造大部分是以开发商介入的民办形式进行，改造后的不动产由村民与开发商获取，表现出“私用征收”的特点，即征收财产的目的在转移所有权给私人或透过私法或公法行为供私人特别使用，而不提供公众使用。在此过程中，原先在此租住房屋用于居住或者经营的承租人被迫离开以外，开发商的逐利性使得被改造的村庄往往在区段较好、地价较高的区位，如此，不仅没有达到增加房源供给的目标，普通市民还要承担由于改造所带来的高房价问题。基于城中村改造的公共利益属性，在旧村落得以重建、村民居住环境得以优化的同时，使更多非村民能够共享城市化的成果，确保改造具有更扎实的民意基础，才是改造具有正当性的基础。
三、承租人请求损失补偿的法规范基础
大陆周边国家及地区的城市更新法律制度，对承租人利益的保护，一般采取两种方式，一是协助提供安置，二是支付损失补偿。日本1969年颁布的《都市再开发法》对都市更新单元内承租人的补偿予以规定，2002年颁布的《集合住宅重建促进法》进一步规定了为房屋承租人提供出租住宅之租金优惠、补助搬迁费等措施。台湾地区《都市更新条例》第37条规定了都市更新单元内出租土地及建筑物之处置，在契约对承租人补偿未约定情形下，承租人得向出租人请求一定金额的补偿。香港地区租户占城市人口相当大比例，承租人利益尤其受到关注，根据香港城市重建局于2011年2月24日新修订的《市区重建策略》，受影响租户的安置意愿、住屋意愿、就业意愿、工作地点、社区网络等是城市重建局对城市更新进行社会影响评估的重要内容（37条），并须就存在问题提出舒缓措施。城市更新中，区分住宅自住业主、空置及出租住宅业主以不同的补偿及特惠金的安排（26条）。凡在市建局项目冻结人口调查时登记的合资格租户，在其业主与市建局达成交易后，可获安置（32条）。对于商业租户，城市重建局会尽可能在重建项目同区物色合适处所，以协助受影响的商铺营运者能迁往同区另一处所继续营业，并会协助受影响的商铺营运者租用在完成的重建项目内的铺位（28条）。
而对于大陆而言，在法律既未对城市更新过程中承租人损失补偿予以明文规定，仅安置村民就已经“焦头烂额”的政府又无暇顾及包括租户在内的非村民利益的情形下，探寻承租人损失补偿的请求权基础，通过司法途径实现租赁合同当事人利益平衡是权宜之计。“公共政策得到执行的最佳方式是通过私人提起民事案件的形式实现”，这对于保障城中村改造等城市更新活动的正当性，使之符合“公共利益”目的，意义重大。具体而言，可以从三条路径来探寻：
（一）基于后合同义务的损害赔偿请求权
作为诚实信用原则的具体体现之后合同义务是合同法中的强行性规范，不以当事人约定为前提。20世纪70年代Macneil提出关系契约理论，对古典合同理论进行反思，认为合同的内容可以是允诺的内容，也可以是非允诺的因素。Macneil将合同规范放在一个行为轴线上进行分析，轴线的一端是个别性合同规范，另一端是关系性合同规范。根据关系契约理论，从当事人以缔结契约为目的开始交涉到纠纷解决之前，当事人是一个以．诚实信用原则为轴心的既相互矛盾又相互依赖的利益共同体，双方权利义务不仅由契约决定，同时也由因各自地位的具体要求而应承担相应的诚实信用义务来决定。在遇到意外事件产生利益的重大不平衡时，一方当事人不能获得过分的利益，另一方当事人也应当有适当途径摆脱过分不利的局面。显然，后合同义务具有明显的关系性契约规范特征。
协助承租人获得拆迁补偿是租赁合同当事人作为利益共同体的重要内容，在法律性质上可以定性为租赁合同因城中村改造而终止的后合同义务。由于租赁合同发生城中村改造这一客观原因而自动解除，在法律未规定，当事人对风险负担也未约定或者约定得模糊不清的情况下，租赁合同自动解除难以使风险在当事人之间得以自动分配。“契约是一种社会过程”，此时出租人基于其产权人地位的信息优势使得其在租赁合同终止之后，协助承租人处理契约终了的善后义务，仍应根据承租人的请求，与改造主体进行沟通，尽到协助承租人获得补偿的义务。我国《合同法》第60条第2款规定了合同进程中的附随义务，第92条规定了后合同义务，《最高人民法院关于适用（合同法）若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第22条进一步规定了当事人违反后合同义务的损失赔偿责任。如果出租人应当考虑到承租人的投入，而未考虑，在签订拆迁补偿协议时，一并将承租人的利益处分，使承租人得不到补偿，则构成对承租人合法权益的侵害，应当承担损害赔偿责任。
在对出租人违反后合同义务的归责原则方面，法释[2009]5号第22条没有明确主观要件是否需要过错。后合同义务派生于诚实信用原则，要求当事人对维护相对人的给付效果及固有利益尽到相当的注意义务，在主观要件上要求当事人没有过错，方能维护当事人之间的利益平衡。而且后合同义务并非基于当事人的意思自治，在内容上具有不确定性，既然其在当事人之间形成一种“法定债之关系”，因此对当事人的主观方面应当有所要求。在关系契约理论看来，后合同义务的目的在于实现实质公平。如果后合同责任的构成采过错责任原则，适用“谁主张、谁举证”的举证规则，那么从获取证据的角度来看，承租人需要举证出租人存在主观过错比较困难，而在交易习惯确定的条件下，出租人对自己的主观意思非常清楚，是否有免责的事由（比如，其获得的拆迁补偿款中不包含装修损失补偿、搬迁费等）在自己掌握之中，让其承担举证责任比较公平。因此，可以运用过错推定原则，使出租人举证证明自己没有过错或有免责事由，不能举证的，推定为有过错。
对于出租人应当对承租人获得损失补偿承担协助义务，会产生的质疑是：可能会诱发当事人倒签租赁合同的日期而申报虚假承租权。如果承租人和出租人获得的拆迁补偿总额可以超过没有租赁时能获得的补偿额，更容易诱发这种虚假申报行为的发生，因此承租人行使拆迁补偿请求权应以租赁权登记备案为条件。笔者认为登记固然可以有效预防虚假租赁，但在我国尚未建立起有效的租赁权登记制度的情况下，通过承租人占有事实的认定同样也可以起到预防假性租约的问题。例如，法释[2009] 11号即强调占有对租赁权公示性的意义，其第6条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照占有、登记、合同成立时间为顺序确定履行合同的承租人，并由承租人对其占有事实承担举证责任。最高院的这种解释是符合实践的，由于我国房屋租赁合同登记备案的主要意义在于实现城市流动人口管理，实务中，当事人将租赁合同登记备案的数量较少，赋予占有以更强的对抗效力有利于司法实践具体操作。
城中村改造中，承租人主张赔偿损失时，应当持有效的租赁合同以及合法占有租赁房屋的证明材料，对其占有事实承担举证责任。有学者认为“……占有分直接占有与间接占有、一次占有与持续占有，如何认定占有存在需进一步解释的问题。占有的公示程度太低……”实质上，在认定承租人占有事实方面，占有制度已有成熟的参考要件，可予以借鉴，即以当事人对物有事实上的管领力为判断标准，对于不动产而言，表现力对物有利用的事实。具体到承租人占有房屋客观要件的判断，须考虑以下三方面因素：第一，从空间上看，承租人与房屋须有一定的结合关系，即承租人与房屋已有场所上的结合，并足以使他人认识到房屋与承租人的这种结合关系。此时，从社会观念上看，承租人对房屋已处于可排除他人干涉的状态。第二，从时间上看，承租人与房屋在时间上须有相当的继续性。第三，从法律关系上看，承租人与房屋因租赁关系的存在而结合，承租人基于租赁关系享有请求权。对于非住宅用途的租赁关系而言，承租人需证明其在拆迁之前取得合法、有效的营业执照。
当然，对于承租人主张的装修补偿，法院审理案件过程中，查明承租人何时完成装修非常重要，这对于认定当事人对装修损失风险的预期是十分关键。如果承租人明知要进行城中村改造，依然大量投入进行装修，则应当自行承担损失扩大的责任。
（二）代偿请求权
在因不可归责于债务人的事由为履行不能时，以债权人别无损害赔偿请求权，代偿请求权最能发挥其效用。所谓代偿请求权，是指债务人因与发生履行不能的同一原因，取得给付标的的代偿利益时，债权人对于债务人可以请求偿还其代偿利益的权利。《德国民法典》第285条以及台湾地区“民法”第225条对其作了规定，其制度基础在于“基于衡平思想，并斟酌当事人可推知之意思，旨在调整失当之财产价值的分配，属于法定之契约补充解释”。我国《合同法》虽没有直接规定债权人可以享有代偿请求权，但在解释上宜承认可以成立债权人代偿请求权。
承租人能否主张代偿请求权还需分析其是否符合代偿请求权的构成要件。一般而言，代偿请求权需具备四个要件：（1）须有给付义务；（2）须因不可归责于当事人的事由而致使给付不能；（3）须因给付不能之事由，对第三人有损害赔偿请求权；（4）给付客体与损害赔偿须具有同一性。如此看来，城中村改造中，租赁物被拆迁情形下，承租人主张代偿请求权的关键问题在于租赁合同关系是否符合要件四？
对该问题存在争议，否定说认为，由于此时出租人所负债务，为租赁物之供与，但其获得的补偿和补偿请求权则是基于租赁物的所有权，这种补偿和补偿请求权并不是租赁物使用收益所得利益之替代，因而二者之间缺乏同一性，承租人不享有代偿请求权。然而，由于代偿请求权“系自公平之立场所认之制度，应以其代偿移于债权人是否公平以为断”，出于对债权人的保护，在确定同一性时应避免过分严苛的条件。况且，租赁关系中，代偿请求权的同一性要件也存在适用的例外情形，即出租人所获得的赔偿中包含了其所负担的提供使用可能的义务时，承租人可请求其交出赔偿中包含的该部分代偿利益。具体到城中村改造而言，如果出租人获得赔偿中包含了停产停业损失、搬迁费、装饰装修补偿等，由于这些赔偿对应于承租人对租赁物的具体用益，具有明显的代偿利益属性，因此，承租人可要求出租人交付拆迁补偿中的该部分代偿利益或者将其请求权让与己方。
关于代偿请求权构成要件之“损害赔偿”是否包括城中村改造中的拆迁补偿？一般而言，损害赔偿，系指因侵权行为或债务不履行所负之赔偿责任，或保险契约之损害赔偿，就文意言，似不包括具有公权性质的拆迁补偿费在内。基于公平原则，使债务人返还因标的物给付不能而取得之代替利益，为贯彻立法上价值判断，关于所谓损害赔偿，应从广义解为包括土地征收地价补偿费在内。因此，出租人获得的本应归于承租人的装修补偿、搬迁费、停产停业损失等可构成代偿请求权之客体。
（三）不当得利请求权
代偿请求权与不当得利制度的法理基础均为衡平思想，旨在矫正当事人之间的利益失衡，德国民法理论上有种观点即认为“代偿请求权制度是侵害权益型不当得利的特殊情形”。代偿利益是代偿请求权的核心，具体到城中村改造中的租赁关系，代偿利益即出租人获得的停产停业损失、拆迁费、装修补偿费等，系本应归属于承租人的利益，若由出租人获得，则违反权益归属秩序，构成不当得利，承租人可依《民法通则》第92条请求出租人返还不当得利。
根据不当得利的类型划分，此时的不当得利属于非给付不当得利中的侵权型不当得利。实质上，如果出租人在签订拆迁补偿协议时，本应考虑承租人的利益而未考虑，由此取得利益，并造成承租人损失的，对承租人而言，可能发生不当得利请求权与侵权请求权之间的竞合。但由于二者在构成要件上存在差异，承租人主张侵权请求权的成本较高：城中村改造中，由于承租人不参与拆迁安置的协商过程，因此对租赁物补偿的评估及其具体构成并不知悉，若适用侵权行为的证明责任，由承租人对出租人行为的违法性、损害后果、因果关系以及出租人过错承担举证责任，无疑其证明责任较重，很可能因出租人没有过错而使承租人难以获得已支出费用的补偿。对比而言，承租人行使不当得利请求权，则能够省去部分举证责任，只需证明“出租人受有利益”、“己方因此受有损失”以及“没有合法根据”。
司法实务中的争议是，“没有合法根据”的举证责任承担问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，原则上应由受损方承担证明责任，但也可依据第7条由受益方承担。笔者认为，在城中村改造这一场域中，承租人无需对“没有合法根据”承担举证责任。原因在于：城中村改造属于因第三人行为的不当得利，损益变动并非因承租人行为引起，故承租人无法将“没有合法根据”的要件转换成特定的积极事实并加以主张和证明。此时“没有合法根据”近乎于一种实质上的消极事实，从而给承租人的举证带来极大困难。而作为房屋所有权人的出租人，参与了拆迁补偿的协商过程，始终处于损益变动的具体过程之中，更容易提供受益有法律上依据的原因之证据。在租赁合同当事人无事先约定的条件下，这种损益变动是在何种情况下和基于何种原因发生的，应当属于作为受益人的承租人所支配的空间领域。因此，对这种损益变动存在合法根据的事实，应由受益人承担举证责任，否则即可成立不当得利。
法律适用中，对于剩余租赁期内装饰装修残值的返还，法释[2009] 11号第11条第4项规定“由双方按照公平原则分担”，采取公平分担风险模式，将本应由承租人获得的剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方共同负担，难谓公平。出租人虽然可以基于添附取得装修物的所有权，取得他人财产而使自己的财产增值取得利益，但没有保有所取得之利益的正当性，产生不当得利，出租人应当向承租人返还因其增添附属物所因其的财产的增值利益（装修残值补偿）。由于该项第二款接着规定“法律另有规定的，适用其规定”，《民法通则》效力高于司法解释，且不当得利请求权亦具有独立性，承租人有权援引《民法通则》第92条，行使不当得利返还请求权，法院不得以法释[2009] 11号第11条已有规定为由，不支持承租人的请求。
需要说明的是，不当得利的功能，在于使受领人返还其无法律上原因所受的利益，其所谓致他人“损害”与侵权行为的“损害赔偿”亦有不同，“不当得利请求权，系以使得利人返还其所受利益为目的，非以相对人所受损害之填补为目的”，因此，承租人主张返还不当得利的范围并非自身遭遇的实际损失，而是以出租人获得的经出租人同意承租人投入的装饰装修费用、搬迁费、本应归承租人所有的停产停业损失部分等补偿额为限。
（四）请求权的选择
承租人行使何种请求权，需要结合个案来选择：
1．当出租人获得补偿款中不包括装修补偿、停产停业损失、搬迁费时，由于出租人并未获得相应利益，不符合代偿请求权与不当得利请求权的构成要件，承租人损失补偿的请求权基础只能从出租人是否适当履行后合同义务角度来探寻。
2．当出租人获得补偿款中包括装修补偿、停产停业损失、搬迁费时，上述三项请求权构成竞合关系，承租人得选择使之。其中一个请求权因达到目的而消灭时，其他请求权亦因目的达到而消灭；反之，就一个请求权因目的达到以外之原因而消灭（如罹于时效）时，则仍得行使其他请求权。换言之，当事人选择不当得利请求权或者代偿请求权作为请求权基础的，其损害赔偿请求权并不当然归于消灭，在不当得利请求权或者代偿请求权还不足以填补承租人损失之情形下，承租人还可以行使损害赔偿请求权以填补其损害。
3．各个请求权的构成要件、举证责任多有不同，主张何者，直接影响案件的处理结果。行使基于后合同义务的损害赔偿请求权，其构成要件特别强调出租人的行为的违法性、损害的发生程度、出租人主观的过错程度，并以此决定出租人应否承担责任以及承担责任的范围。而行使代偿请求权与不当得利请求权，其构成要件强调出租人因改造而受有利益，目的在于返还出租人所受得利益，返还利益的范围以出租人实际获得的不当利益为限。尽管如此，在出租人取得之利益多于承租人的损害或者承租人难以证明损害的发生程度而出租人受益尤其明显的情形下，承租人行使不当得利请求权或者代偿请求权意义尤为显著。
结语
世界其他国家和地区通常采取由城市更新主体对承租人予以安置或者出租人对承租人予以补偿的方式，作为租赁合同未约定或约定不明的补充。而在我国既无法律明文规定，政府机构又对非村民利益问题无力顾及的情况下，明确承租人损失补偿的请求权基础，使得“尚未上升为权利的法益”可以通过司法途径实现救济，不仅是民法公平原则与风险负担规则的要求，更是“以人为本”新型城镇化的重要内涵。承租人损失补偿请求权基础可以从基于后合同义务的损害赔偿请求权、代偿请求权、不当得利请求权三个方面来探寻，具体行使何种请求权，需依个案情形来选择。
【关键词】 合同能源管理； 节能效益分享； 会计处理
合同能源管理（EPC或EMC）是由能源服务公司与用能企业签订节能服务合同，向用能企业提供节能诊断、融资、节能改造、运营维护、培训等服务，并通过与用能企业分享项目实施后产生的节能效益实现获利的一种节能投资方式。合同能源管理是20世纪70年代中期以来在市场经济国家中逐步发展壮大起来的，它是运用市场手段促进节能的服务机制。这种机制降低了用能企业节能改造的资金和技术风险，充分调动用能企业节能改造的积极性，是一种行之有效的节能措施。目前全世界已有40多个国家和地区将合同能源服务行业作为提高能源利用效率、节约能源的重要产业加以积极推动。我国自引进合同能源管理机制以来，通过示范、引导和推广，节能服务产业迅速发展，专业化的节能服务公司不断增多，服务范围已扩展到工业、建筑、交通、公共机构等领域。
一、节能效益分享型合同能源管理的特征
根据节能服务公司与用能企业签订的具体协议内容，合同能源管理项目有多种类型。目前成熟的模式主要有节能量保证型、能源费用托管型与节能效益分享型。但在国家政策支持层面和实务操作层面，基本以节能效益分享型合同能源管理为主。2010年底的《关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》（财税［2010］110号）指出，节能服务公司与用能企业签订《节能效益分享型》合同的格式和内容需要符合《合同法》和国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会的《合同能源管理技术通则》等规定。《合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》也明确，该办法支持的主要是节能效益分享型合同能源管理。
节能效益分享型合同能源管理的运作模式是在项目期内用能企业和节能服务公司双方分享节能效益，期间节能改造工程的投入和风险由节能服务公司承担，项目建设施工完成并投入使用后，节能效益首先保证节能服务公司收回投资成本；然后双方按比例分享节能效益。项目合同结束后，节能设备无偿移交给用能企业使用，以后所产生的节能收益全归客户享受。
节能效益分享型合同能源管理具有以下特征：
一是用能企业在零投资、零资金风险的前提下实现节能效益，以节约的能源费用在合同期内分期支付节能改造项目的建造和服务成本。
二是节能服务公司先垫付资金为用能企业进行节能改造，承担资金使用成本和投资可收回性方面的风险，但可以取得较高的投资收益，因为在合同能源管理模式下的投资收益远高于仅建造（出售）节能设备或提供相关节能技术所获取的利润。
三是由节能服务公司投资建设的节能设备在合同期内其所有权属于节能服务公司，使用权属于用能企业，节能设备的所有权和使用权是分离的；在合同期满后，用能企业从节能服务公司取得该节能设备的所有权。
二、节能效益分享型合同能源管理相关业务的现行会计处理
《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见》规定，“企业采用合同能源管理方式实施节能改造，如购建资产和接受服务能够合理区分且单独计量的，应当分别予以核算，按照国家统一的会计准则制度处理；如不能合理区分或虽能区分但不能单独计量的，企业实际支付给节能服务公司的支出作为费用列支，能源管理合同期满，用能企业取得相关资产作为接受捐赠处理，节能服务公司作为赠与处理。”尽管上述规定对合同能源管理会计处理作了一定的规范，但远不能满足企业进行合同能源管理业务的需求。这导致实务中企业的会计处理出现较大差异。部分企业按照融资租赁的方式进行核算，部分企业则按照建造—经营—转移（BOT）模式进行核算。目前用能企业对节能设备的会计处理主要有以下几种方法：
（一）作为分期付款方式购入的固定资产处理
有些企业认为，节能服务公司提供节能设备，可以看成是一种销售活动，即节能服务公司将其控制或拥有的节能设备出售给用能企业，其价款在整个合同期间予以分期收回。因此，这些企业将节能设备作为分期付款方式购入的固定资产。
（二）作为租入的固定资产处理
有些企业认为，在合同能源管理中，节能改造需依赖特定的节能设备进行，在合同期内节能设备由用能企业使用和管理，但所有权仍属于节能服务公司，尽管合同能源管理的合同条款表现为效益分成，而不是租金的收付，在某些情况下企业签署的协议所包含的交易虽然未采取租赁的法律形式，但该交易就经济实质而言属于租赁业务。因此，这些企业根据《企业会计准则讲解2010》中对租赁业务的解释，按照租赁会计准则的有关规定进行会计处理。
（三）采用建造—经营—转移模式处理
建造—经营—转移（BOT，build-
operate-transfer）是指政府通过合同授予企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。有些企业认为，合同能源管理业务有着明显的建造—经营—转移这一过程，与上述建造—经营—转移模式具有一定相似性，因此参照建造—经营—转移对合同能源管理业务进行会计处理。
（四）作为长期摊销的费用处理
还有一些企业认为，由于未来的节能收益不能准确确定，每期的节能收益都不相同，如果节能设备作为固定资产核算，则按合同期平均计提的折旧与每期的节能收益不配比。因此，这些企业在合同期间将节能设备的投资作为长期待摊费用，在合同期限内按与确认收入相同的基础进行分摊。
关键词：合同能源管理 财务分析评价 财务分析方法
中图分类号：F234.4 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）10-129-03
一、引言
进入21世纪以来，我国资源紧缺与环境污染问题进一步恶化，作为一个人口众多的发展中大国，为实现经济、社会与资源、环境的可持续发展，努力建设资源节约型、环境友好型经济增长体系，国家进一步加大了节能减排政策的修正和变革力度，2011年国务院正式印发《节能减排“十二五”规划》，提出了十个方面保障措施，并印发节能减排综合性工作方案，要求各地区、各部门和中央企业制定具体实施方案，明确目标责任，确保实现“十二五”节能减排目标。《规划》提出的十大节能减排重点工程其中就包含合同能源管理推广工程。
为贯彻落实国家规划，各省省政府、住房和城乡建设厅、市能源局积极制定一系列政策和方案保证节能减排工作得到落实。其中，《湖南省公共机构节能“十二五”规划》别强调：国家机关和科教文卫体系具有单位数量多、用能人数多和节能潜力大、公益性和社会影响力强等特点，应在全省各级机关、学校、医院、科技场馆、文化场馆、体育场馆等公共机构中选择能耗总量大、节能工作基础好、管理措施到位、具备一定代表性的单位，重点推进建筑围护结构及用能系统的节能改造，大力推广应用合同能源管理等市场化机制。在节能服务产业发展方面也给予一系列优惠政策，如税收减免、财政补贴、节能奖励、融资优惠利率等。
高校自实行国库集中支付制度后，出现资金匮乏局面，且向银行贷款受政策限制，以合同能源管理方式实施校园节能，能切实减少学校经费压力，改变学校因技术力量不足造成的节能无可行方案、不能有效节能的状况，同时可提高师生员工的节能减排参与度，学生毕业融入社会后会将节能理念带入社会，高校实施合同能源管理，一次投入的设施在合同期满后会长期使用，大大节约传统灯泡的更新维护费。
二、合同能源管理类型与特点
合同能源管理是70年代由西方国家发展起来的，一种基于市场运作的以减少能源成本为目的的财务管理办法，其实质是服务对象使用未来的节能收益来实施节能改造，为能耗设备升级，从而降低目前运行成本。它通过节能服务公司与愿意进行节能技术改造的企业签订服务合同，为客户提供包括：能源审计、项目设计、项目融资、设备采购、工程施工、设备安装调试、人员培训、节能量确认和保证等一整套的节能服务，节能服务公司负责融资并承担技术和财务风险，为企业实施和管理节能效益，并与企业分享项目运行后产生的节能效益。
合同能源管理主要有节能效益分享型、节能量保证型、能源费用托管型、节能设备租赁型四种模式，国家主要提倡节能效益分享型的合同能源管理方式，这种方式能从根本上解决业主方的资金困难问题。所谓节能效益分享合同能源管理，是指节能改造工程的全部投入和风险由节能服务公司承担，在合同期内，双方共同确认节能量，按比例分享节能效益。合同期满后，全部节能设备和节能收益归企业所有。
作为合同能源管理的公司，在现行价格下进行节能技术改造，资金回收期会很长，而学校后勤技术薄弱，对历史用能统计不详尽，没确切数据，所以推行合同能源管理，较难核定节约量，如果因此与合同能源服务公司产生分歧，分歧产生的经济损失会是学校。因此，高校在合同能源管理方面比较慎重，笔者试图通过下面案例为其应用可行性提供一些财务分析意见。
三、案例分析
某高校七教学楼使用灯具为T8/40W传统日光灯管297支，T5/28W节能灯管1790支，现有功率为61.8kw，年耗电量约为20万度；图书馆使用灯具T5/28W节能灯管3357支，T8/20W传统日光灯1347支，3U节能灯332个，T8/36W传统日光灯管257支，现有功率为134.2kw，年耗电量为43.5万度；主马路路灯165支，现有功率为41.1kw，年耗电量为16.5万度；现当地一家知名EMC服务公司拟与学校合作进行一项同时包含上述灯具改造和利用节电器进行动力电路节能改造的综合能源管理项目，从更换灯具和安装节电器两个方面出发对学校进行双重能耗控制，以期达到最佳节电效果，同时为节能服务公司带来较大经济效益。
1.节约电费的分成比例。合同期限为10年，与节能服务公司之间签订能源管理合同，采用效益分享型合同能源管理模式进行合作。
合作利益分配方式：合作期内双方按比例分享节能收益，学校按改造后所节约电费的一定比例回报给节能服务企业。前5年二八分成，即学校得节能费用二成，公司得八成；后5年四六分成，即学校得四成，公司得六成，学校每半年向节能公司支付一次节能费用。
2.项目经济数据分析表（见表1）。
3.有关材料市场报价。室内节能灯20元/支，路灯500元/盏，1200mmLED灯管180元/支，600mmLED灯管150元/支，球泡120元/个，室内安装运输费15元/支，大功率路灯2000元/盏，安装运输费260元/盏。
四、节能服务公司收益分析
本项目财务评价确定计算期为10年。
（一）投资计算依据和方法
1.计算方法。本项目属于固定资产更新改造方案，运用现金流量法进行分析判断；
方案本身不产生财务收入，所以财务分析只测算项目年运行成本，比较改造前后节约的成本。
2.假定。本方案计算依据上述提供的数据资料分析，存在如下前提假定：
（1）折现利率采用5年期银行贷款利率6.4%；
（2）现有节能灯处置残值收入因为不确定，假定为0；
（3）原节能灯维修人工因为是学校集团员工，其人工成本是学校固定工资，所以本方案的维修人工忽略不计，学校年运行成本主要考虑能耗和原节能灯更新维修材料费；节能服务公司年运行成本主要指人工等本例估算为4万元/年；
（4）2013年节能财政补贴标准有望提升至500元/吨，本方案暂按300元/吨计算，每年财政补贴收入为210吨折合标煤X300元/吨=63000元；加上节能奖励资金假定每年有10万元。
3.投资判断标准。如果更新方案带来节约的年运行成本（主要是能耗）大于项目投资额，则本方案可行。
（二）投资总额构成
项目投资估算总额为226.2万元。
其中：建设投资180.6万元，占80%。
建设期利息45.6万元，占20%。
（三）资金筹措
节能服务公司负责筹措节能改造资金和技术安装，改造后项目现金流由节能收益比例分成及补贴收入保证，建设项目总投资按节能效益比例分成的方式收回。按财税[2010]110号文件规定，本项目享受相关税费的减免，所以计算时相关增值税、营业税不考虑，企业所得税按免三减三处理。
（四）节能服务公司成本分析
本项目总成本费用估算包括初始投资额、年维护成本、财务费用等。
1.初始投资额。灯具一次性投资=Σ单价*LED购置数量=180*4309+150*898+332*120+165*2000=1280160（元）
安装费=ΣLED灯数量*安装运输费单价=5539*15+165*260=125985（元）
2.财务费用。财务费用主要为长期借款利息，借款年利率按5年期银行贷款利率6.4%计算。
3.年维护成本：维护人员费用年工资约4万元。
（五）项目盈利能力分析
1.损益情况分析。本项目年平均利润总额约为8.286万元，损益情况详见表2。结果表明：该项目计算期末累计盈利82.86万元。
2.财务现金流量分析。
利用内插法求得内部收益率为16.18%；
根据现金流量分析，计算求得结果（见表3）：
（六）项目财务可行性评价结论
经综合测算，本项目在达到预期投入产出情况下，全部投资财务内部收益率为16.18%，高于基准收益率，以7%为折现率计算的财务净现值为196.69万元，大于零。全部投资回收期为4.05年，符合投资回收的期限要求。
以上从节能服务公司角度进行测算，结果表明，该项目既能保证投资的合理收益，又能确保正常运转和发展所需的资金，该项目在财务上可行。
五、学校收益分析
1.假设每支灯管使用时间从上午8点至晚上10点用时14小时，这里按日均12小时计算，学校改造前能耗为237.1kw，耗电量为800056.5度，改造后能耗降为62.85kw，耗电量降为208942.25度，年节电量为591600度，按下列公式计算，年节约电费=总功率×年使用天数×日使用时间×节能率×电价（依国家电网对该大学现行电价0.6元/度计算），得出年节电费为35.49万元，按合同约定节能分成比例前5年节电费的20%加上后5年节电费的40%计算，学校10年节约能耗106.44万元；
2.每支LED灯管平均使用寿命超40000小时，一般可使用12年左右，而普通节能灯平均使用寿命为2年，合同期内学校可节约原节能灯更新维修材料费约（5539*20+165*500）*6=1159680（元）；
六、小结
合同能源管理作为国际上一种先进的能源管理模式和投资机制，近几年以新兴产业的形式在我国大范围兴起，并已逐步进入高校，高校可以根据自身情况选择合适的能源管理方式，在资金不足情况下采用节能效益分享方式，但如何选择能源服务公司存在合同风险，学校要对各种能源服务公司进行筛选，对其已实施项目情况、财务状况、技术水平、信誉等要全面了解，在具体谈判时，除注重技术可行性外，在经济可行性上应重点关注合作期限的确定、节能利益分配比例与方式、节能量的计算方式等。在签订合同时，对自身能耗情况及实施改造后达到的节能水平做到心中有数，权衡利弊，笔者试图从财务可行性的角度进行分析，为高校实施合同能源管理提供一些借鉴意见。
参考文献：
[1] 党书国.海尔管理模式[M].武汉：武汉大学出版社，2006
承租方：（下称乙方）
甲乙双方依照国家经济合同法和省市有关房屋管理法规，在租赁期内，为明确双方的权利和义务，经协商签订如下协议，共同遵守。
一、租赁物业位置：位于XX市XX路XX号（XX路与XX路交汇处XX角）XXXX号楼XX层至XX层。
二、租赁物业用途：对该物业改造成多功能综合性商务酒店进行经营。
三、租赁物业面积和范围：租赁建筑面积约为 平方米。包括不计租金的首层大堂和整幛大楼运作服务的设施设备（包括现有的水电设施、消防设施等）及设施设备用房、外墙立面、楼顶等都是租赁物业的组成部分。
四、租赁期限：该物业的租赁期限为 年（即从 年 月 日至 年 月 日止）
五、租金计算和支付方式：
1、租金按每年 元/层（￥ /层）计。
2、付款方式：租金按每 年度缴纳一次。
六、改造装饰期间的租金计收办法：
本合同签订后且该物业开发商正式向甲方交付了该物业后，甲方将该物业交付乙方进行改造和装饰。由于该物业交房时间暂定为XXXX年XX月XX日，故暂定为甲方交付乙方该物业的时间为XXXX年XX月XX日。若开发商向甲方交房时间推迟，则甲方向乙方交房时间亦相应顺延。改造装饰期限为 年，改造装饰期内甲方不计收租金。
七、对物业改造装饰的约定：
乙方在不改变大楼总体结构和使用安全的前提下对租赁物业作局部的改造，以达到大楼立而亮丽美观、内部装饰典雅豪华舒适，配套设施设备布局合理、使用方便安全。甲方同意乙方以下改造装饰方案。
1、重新改造大楼的外立面，将现有的外墙砖铲除，用外墙漆装饰外立面，同时修建空调主机位隐藏于外墙立面中。
2、增加大楼的消防配套设施。
八、物业改造装饰的造价和投入办法：
改造装饰的造价人民币 万元（包括铝窗改造、外立面改造、增加消防设施等费用），该费用全部由乙方筹资投入。
九、租赁该物业的经营管理模式：
1、甲方只出租物业给乙方，由乙方独立自主守法经营，按时向甲方缴纳租金。
2、甲方不参与乙方的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益。
十、双方权利与义务：
1、甲方只提供物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题不负连带责任，但甲方应配合乙方做好上述工作。
2、甲方保证，在本合同签订之前，甲方拥有该出租物业的产权未出现任何债权债务纠纷，未向任何人转让、或设定抵押，未被法院查封或其他限制甲方经营、使用权利的情形。租赁期间，因甲方出租的物业权属问题或甲方其他原因与第三方产生行政的、经济的和法律的纠纷致使乙方不能正常经营、使用该物业的、则视为甲方违约。
3、租赁期间，乙方拥有该租赁物业的使用权、经营权和转租权（乙方可将全部或部分租赁物业转租）
4、乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚滞纳金，逾期超过一年未交租金的刚视为乙方违约。
5、租赁期内，如因市政规划建设需要，甲方收回物业的，乙方应服从。但有关拆迁建设部门支付给甲方的补偿费，应按甲方建设该大楼的投入与乙方改造装饰的投入的比例分配补偿费。甲方除此之外的其它任何之事由而提前收回特定的均视为甲方违约。
6、乙方应按政府有关规定解决好环境卫生和治安、消防等有关社会问题，并承担相关费用。
7、租赁期满，乙方投入的经营设施设备等固定资产归甲方所有。如甲方继续出租上述物业的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。
8、本合同双方签署生效后，甲方将该大楼的相关资料包括全套建筑图纸、产权证复印件等资料交乙方。
9、甲方应配合和协助乙方办理有关经营手续（包括用章、用产权证等），相关费用由乙方负责。
10、租赁期间，大楼的供水、供电、消防、电梯等设施设备由乙方管理。甲方办公时使用的水电可设分表计费，水耗、电耗按使用是的比例同双方分摊。甲方使用乙方其它设施设备的，视情况应向乙方交纳相关费用。
十一、违约责任
1、如甲方违约，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置附属设施设备的投入总值后 年租赁期限进行折旧分摊，甲方双倍赔偿乙方未分摊部分的投入总值。
2、如乙方违约，则甲方有权收回该物业，乙方在租赁物业上的投入全归甲方所有。
十二、争议解决方法
因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，提请伊宁市仲裁机构仲裁。
十三、其他约定
1、在租赁期间，如遇不可抗力（包括设施设备运行出现的非管理不善的故障或意外引发的灾害）造成租赁物业受修，如乙方提出修复继续经营的，则物业结构部分的受损由甲方负责修复（或乙方负责修复，费用由甲方负担），经营的设施设备部分则由乙方修复。同时甲方并视乙方损失程度和修复难度，适当免除乙方维修期间的租金；乙方放弃恢复经营的，双方无条件终止合同，由此造成的损失各自承担。
2、本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
3、本合同一式四份，双方各执二份，本合同中的附件，是合同的组成部分，与本合同具同等的法律地位，合同自签订之日生效。
甲方：
乙方：
身份证号：
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联系电话：
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签约日期： 年 月 日
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